BOUWBLOKSTUDIE ST. JANSPLEIN TOM WUYTS & FILIP PITTILLION | STAD ANTWERPEN | PLANNINGSCEL - STADSONTWIKKELING | DECEMBER 2004
Bouwblokproject St. Jansplein. Herontwikkeling van het binnengebied van het bouwblok Oude Steenweg-Dahliastraat-Brugstraat-St.-Jansplein. Voorgeschiedenis In 1997 reeds werd er in opdracht van SOMA vzw een eerste ruimtelijke visie ontwikkeld, die 6 jaar later uiteraard niet meer actueel is. Wel werden er toen een aantal stellingen geponeerd die vandaag nog steeds gelden: • Grote delen van het binnengebied zijn eigendom van 1 eigenaar, wat de slaagkans op een integrale ruimtelijke ontwikkeling verhoogt • Verbinding tussen straten is mogelijk • Binnengebied ontpitten, ruimte creëren voor tuinen en groen • Specifieke eigendomsstructuur aanwenden om bouwblok in kleinere entiteiten op te splitsen • Bestemmingsverandering van het binnengebied door creatie open ruimte met nieuwe bebouwing ( woonproject of bedrijvencentrum) in het binnengebied ( 30 tot 40 % van de terreinoppervlakte) • Bouwvoorschriften voor het binnengebied dienen opgelegd te worden. Hierbij wordt gedacht aan een procentuele beperking van het binnengebied én een beperking in bouwhoogte In zitting van 5 december 2003 besliste het college tot oprichting van een projectteam ontwerpmatig onderzoek rond bouwblokken. Dit project werd ingediend en goedgekeurd binnen het Doelstelling2 programma.
Context Het bouwblok ‘Sint Jansplein’ is gelegen in Antwerpen-Noord aansluitend op het Sint Jansplein en wordt verder begrensd door de Oude Steenweg, Dahliastraat en Brugstraat. Bestaande situatie: In het binnengebied bevinden zich een aantal leegstaande magazijnen toegankelijk via doorsteken vanuit de aangrenzende straten. Deze magazijnen zijn gebundeld op vier grote percelen die op elkaar aansluitend en 70% van de oppervlakte van het bouwblok omvatten. De bebouwingstypologie van de randen van het bouwblok wordt gekenmerkt door: - Dahliastraat: 19e eeuwse woningen met een hoogte beperkt tot maximaal drie bouwlagen - Oude Steenweg: twee grote magazijnen met aansluitend enkele 19e eeuwse woningen - Sint Jansplein: een gemengde bebouwing van 19e eeuwse woningen en een groep van appartementsgebouwen van 6 bouwlagen. - Oude Steenweg: gemengde bebouwing van 19e eeuwse woningen en magazijnen In 2003 werd een eerste projectgrond aangekocht door ARRO, een Sociale Krediet- en huisvestingsmaatschappij. Zij willen sociale koopwoningen realiseren op de voormalige gronden van de Bloemenmolens in de Brugstraat. Enkel de straatgevel van het hoofdgebouw van de Bloemmolens in de Brugstraat werd door Monumenten- en landschapszorg als waardevol geklasseerd, wat als een eerste randvoorwaarde voor het ontwerp werd meegegeven. Een andere belangrijke randvoorwaarde was dat binnen dit Sociaal huisvestingsproject, ook een supermarkt dient voorzien te worden, aangezien ARRO een samenwerkingsverband aanging met supermarktgigant ALDI, omdat één perceel op gelijkvloers niveau eigendom is van de Duitse supermarktketen.
De aanleiding voor de opmaak van de studie was de problematiek dat de eigenaar van de Bloemmolens een bebouwing wou realiseren in het binnengebied die structureel een andere opbouw had dan de andere elementen in het binnengebied (woningen versus magazijnen). Aldus werd er een bouwblokstudie opgemaakt, tevens omdat de hogere overheid (AROHM) een visievorming op bouwblokniveau vooropstelt in verband met de herontwikkeling van binnengebieden
Advies 1. op 14 januari 2003 werd het bouwblokproject voorgelegd aan het Collegeteam waarbij er een principieel positief advies werd gegeven voor het onderzoek naar de herontwikkelingsmogelijkheden binnen het bouwblok. 2. op 19 mei 2003 werd het project besproken bij AROHM waarbij er een ongunstig advies werd gegeven voor de uitwerking van het concept, de opbouw van de elementen in het binnengebied diende zodanig opgevat te worden dat er langs alle semi-publieke ruimten volwaardige gevelpartijen konden gerealiseerd worden 3. op 28 juli 2003 werd het bouwblokproject besproken bij de brandweer waarbij vanuit veiligheidsoverwegingen voorwaarden werden opgelegd voor de bereikbaarheid van de projecten in het binnengebied. Er dienden doorgangen voorzien te worden van ofwel 2 maal 4mx4m ofwel 1 maal 8mx4m. 4. op 18 augustus 2003 werd het herwerkte concept terug voorgelegd aan AROHM, deze konden akkoord gaan met de voorgestelde structuur op voorwaarde dat het project van de Bloemmolens en de voormalige Kringloopwinkel in één fase worden uitgevoerd en dat er zich geen problematische bezwaren voordoen bij de openbare onderzoeken
Concept Gebaseerd op de actuele eigendomsstructuur tekenen zich binnen dit potentieel te ontwikkelen binnengebied 4 zones af die onafhankelijk van elkaar kunnen aangepakt worden. Om te vermijden dat hier op termijn 4 aparte enclaves binnen dit bouwblok zouden ontstaan zonder enige ruimtelijk- functionele samenhang, werd een nieuwe ruimtelijke visie op bouwblokniveau opgemaakt. Dit ruimtelijk kader moet de toekomstige groei in fasen mogelijk maken en op termijn de verschillende ontwikkelingsscenario’s op elkaar afstemmen zonder dat de ene ontwikkeling de andere uitsluit. In de bijlagen worden deze fasen benoemd met fase 1, fase 2 en fase 3.
ONTWIKKELING VAN HET BINNENGEBIED Enerzijds wordt er resoluut gekozen om de filosofie van ontpitting te volgen, gecombineerd met een inbreidingspolitiek omdat zich hier de kans aanbiedt om midden in de stad én binnen dit bouwblok een kwalitatief en rustig ‘woonerf ‘te creëren, grenzend aan een belangrijk stedelijk plein in Antwerpen- Noord. Een eerste oefening resulteerde in een bebouwingsschema, waarbij - omwille van het nastreven van een zo hoog mogelijke dichtheid een patio- typologie werd toegepast. Omwille van financiële haalbaarheid en een woningmarkt die blijkbaar niet klaar is voor deze bebouwingstypologie, werd geopteerd voor een gangbaarder bebouwing volgens klassieke perceelsbreedte. Naar aanleiding van de eerste bespreking op 19 mei met AROHM, werd de inplanting van de nieuwe gebouwen herbekeken, alsook de bebouwingstypologie. De aanvankelijke ruimtelijke visie wordt nog steeds gedragen door 3 belangrijke concepten: 1. ONTSLUITING Het binnengebied wordt onsloten door 2 parallelle binnenstraten met een semi – publiek statuut, waarbij deze straten de verschillende kleinschalige pleinen in het binnengebied
aan elkaar rijgen. Deze binnenstraten worden tevens onderling verbonden waardoor een interne ontsluitingslus ontstaat. Via 4 verschillende in- en uitgangen is het binnengebied toegankelijk. De plaats van deze doorsteken worden logischerwijze geënt op reeds aanwezige ingangen in de Brugstraat en de Oude Steenweg. Enkel voetgangers en langzaam verkeer worden hier permanent toegelaten. Parkeren wordt hier niet toegelaten, enkel hulpdiensten of plaatselijk verkeer ( laden- en lossen) krijgen uitzonderlijk toegang tot dit binnengebied. 2. FUNCTIE - TYPOLOGIE In het binnengebied wordt voornamelijk één bebouwingstypologie voorzien, namelijk meergezinswoningen onder de vorm van gestapelde appartementen. Deels worden gestapelde woningen voorzien met terrassen ( boven Aldi ) De gestapelde woningen hebben maximum 3 bouwlagen met een vierde extra teruggetrokken verdieping waar terrassen kunnen worden voorzien. De bebouwing wordt zo georiënteerd dat het hart van het bouwblok een binnenplein wordt. Er ontstaan in het bouwblok een aaneenschakeling van pleintjes en straten, waarbij de bebouwing zo wordt geconcipieerd dat telkens voorgevels waargenomen worden. 3. OPEN RUIMTE Ontpitting garandeert voldoende licht, lucht en ruimte in het binnengebied. Door de bebouwing op een specifieke manier in te planten, ontstaat één groter binnenplein omgeven door bebouwing, met andere verschillende semi- publieke buitenruimtes die hieraan grenzen via binnenstraten. Elke wooneenheid heeft een individuele buitenruimte in de vorm van een terras. Het is belangrijk dat voldoende groen wordt voorzien in deze collectieve pleintjes en straten. De verschillende bouwvolumes die worden voorzien in het concept zoeken een evenwicht tussen een kwalitatieve verhouding van ruimten en voldoende equivalent aan bebouwde oppervlak zodat een herontwikkeling een realistisch en financieel haalbaar alternatief vormt voor de huidige vorm van bebouwing. Voor de uitvoering van deze concepten heeft de Planningscel en de afdeling Stedenbouwkundige Vergunningen de verschillende eigenaars van de grote percelen in het binnengebied afzonderlijk uitgenodigd om de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en het bouwblokconcept toe te lichten. Vanuit deze gesprekken werd ons duidelijk dat de nieuwe eigenaar van het complex van de voormalige kringloopwinkel (fase 2) de intentie had het complex om te vormen tot woongelegenheden met een industrieel karakter. De eigenaars van de parkeergarage (fase 3) en de huidige diepvrieshandel (fase 4) hadden toen geen interesse voor enige reconversie van de hun magazijnen.
ONTWIKKELING VAN DE RANDEN In deze bouwblokstudie werden ook randvoorwaarden opgenomen voor de herontwikkeling van de randen van het bouwblok. Aan de zijde van het Sint-Jansplein wordt de reeks van bestaande hogere appartementsgebouwen (6 bouwlagen) uitgebreid tot het volledige centrale deel, met naar de hoeken toe een lagere bouwhoogte aansluitend op de straatprofielen van de aansluitende straten. Op deze wijze komt de wand van het plein meer in verhouding met de dimensie van het plein en wordt eveneens het bestaande postgebouw, met een waardevol 19e eeuws karakter geïntegreerd in het geheel. In zowel de Brugstraat als de Oude Steenweg worden de bestaande magazijnen van de Bloemmolens en de voormalige Kringloopwinkel behouden als hoogste elementen in de straat en wordt de nieuwe bebouwing tot maximaal vier bouwlagen opgetrokken in
verhouding tot de bebouwing aan de overzijde van de straat. Deze twee magazijnen met een uitzonderlijke hoogte en diepte worden op de aangrenzende percelen afgebouwd zodat ze op een kwalitatieve wijze geïntegreerd worden binnen de vooropgestelde bouwvolumes. De bebouwing in de Dahliastraat, met een lagere hoogte in verhouding tot de andere delen van het bouwblok, blijft behouden en wordt maximaal opgetrokken tot drie bouwlagen. In de hoeken van het bouwblok wordt de bouwdiepte beperkt tot tien tot twaalf meter zodat er voldoende kwalitatieve open ruimte gewaarborgd blijft in functie van de woonkwaliteit.
BESTEMMINGEN De randen van het bouwblok aan de zijde van het Sint-Jansplein kunnen een gemengde ontwikkeling kennen van wonen met een nevenfunctie als handel, horeca of kantoor op de gelijkvloerse verdieping. Een aantal percelen in het binnengebied van fase 1 worden gereserveerd voor de integratie van een grotere handelsruimte of ambachtelijke bedrijvigheid complementair aan het wonen. Ook in de volgende fase van de ontwikkeling van het binnengebied wordt hiervoor ruimte gereserveerd zoals weergegeven in de alternatieve scenario’s voor fase 2 & 3. De andere gebouwen in het binnengebied zijn uitsluitend bestemd voor woonfunctie met een diversiteit aan eenheden en grootte van eenheden, om aldus de kwaliteiten van een woonerf te kunnen garanderen. De panden in de rand van het bouwblok richting Dahliastraat en hoofdzakelijk de panden in de Dahliastraat hebben eerder een woonkarakter waar sporadisch een nevenfunctie kan aanwezig zijn.
HERONTWIKKELING EN TIMING Deze visie voor zowel de randen als het binnengebied van het bouwblok kan als basis dienen voor het verlenen van stedenbouwkundige vergunningen. Heden dient er zich een mogelijkheid voor de ontwikkeling van fase 2 en 3 via de private sector. Deze herontwikkeling moet een principeakkoord kennen voor einde maart 2005, bij de vernieuwing van de huurcontracten voor de verschillende panden. Het begeleiden van dit traject zal hoofdzakelijk gestuurd worden vanuit de Stadsontwikkeling/Planningscel ism. Ag Vespa. Een eventuele participatie, aankoop of andere vorm van investering zal deel uit maken van een afzonderlijk collegebesluit opgemaakt in overleg met de betrokken partijen. Indien de herontwikkeling van fase 2 & 3 niet kan doorgaan in maart 2005 en de panden worden verder verhuurd, dan zal deze stedenbouwkundige visie eveneens juridisch vertaald worden in een bijzonder plan van aanleg. Dit is nodig daar een aantal kwaliteiten van het totale concept, dat nu reeds gedeeltelijk gerealiseerd wordt, vervat zitten in de ontwikkeling van fase 2 & 3.
LUCHTFOTO BESTAANDE TOESTAND 1|1000
PERCEELSSTRUCTUUR 1|1000
CONCEPT 1|1000
STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN ONTWIKKELING RANDEN1|1000
12M
4L
m
13
3
10M
17M
-
3L
11M
0m
-1
3
5L
14m
m 16
10M
10M
5L 16m
10M
PROJECTZONE BINNENGEBIED
3m
12M
4L
0M 3 1
-1
16M 3 14
m
7L -
5L
-1
21m 16
m
14
13 m
m
4L -
19m
m
6m
6L 23
12M
6m
1 5L -
10m
STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN ONTWIKKELING BINNENGEBIED 1|1000
12M
4L
m
13
3
10M
17M
2L - 7m
-
3L
11M
0m
-1
3
5L
14m
m 16
10M
3m
-1
4L
4L
10M
13 m
4L 3m
5L -
-1
1L - 4m
2L
0m
-1
7m
3L
16m
10M
4L
3m
-1
-1
3m
-1
3 14
m
3m
-1
0m
-1
4L
23
-1
-1
-1
3m
21m
m
3m
4L
7L -
5L
1L - 4m
16
m
1L - 4m
14
m
13 m
19m
3L
6m
6L -
4L
4L -
0M 3 1
4L
4L
16M
3m
12M
12M
6m
1 5L -
10m
MAQUETTE BESTAANDE EN NIEUWE SITUATIE
BESTAAND
PERSPECTIEF NIEUWE SITUATIE
NIEUW
PERSPECTIEF NIEUWE SITUATIE
PARTNERS EEN FASERING
FASE 1
FASE 2
FASE 3
PROJECTVOORSTELLEN ANNO DECEMBER 2004 FASE 1 DEELPROJECT BLOEMMOLENS
TE BEHOUDEN VOORGEVEL BLOEMMOLENS - BRUGSTRAAT
TE BEHOUDEN VOORGEVEL BLOEMMOLENS - BRUGSTRAAT
PROJECTVOORSTELLEN ANNO DECEMBER 2004 FASE 1 DEELPROJECT BLOEMMOLENS
GRONDPLAN
ACHTERGEVEL
VOORGEVEL
DWARSSNEDE
PROJECTVOORSTELLEN ANNO DECEMBER 2004 FASE 1 DEELPROJECT JANSSA
HERPROFILERING GEVELWAND ST. JANSPLEIN
BESTAAND
NIEUW
