BOD PRESTATIE-AFSPRAKEN 2016 - WONINGVERENIGING NEDERWEERT
1. SOCIALE WONINGVOORRAAD: DIFFERENTIEREN WONINGAANBOD We hebben geconstateerd dat ons woningbezit te eenzijdig is opgebouwd, waarbij het vooral ontbreekt aan compacte, betaalbare woningen, waarmee we jongeren, alleenstaanden en startende gezinnen kunnen huisvesten. Voor senioren hebben we, met het realiseren van de Woonservicezone in Nederweert, naast de al bestaande seniorenwoningen, voldoende aanbod. We willen dus meer balans in onze vastgoedportefeuille brengen. Dit doen we door: •
•
•
Uitwerking innovatie-tool box om te komen tot differentiatie in onze portefeuille. We zullen ons meer gaan richten op starters en 1-2 persoonshuishoudens, waarop we ons vastgoed stapsgewijs willen aanpassen. Het opstellen van productmarktcombinaties; behoeften en wensen doelgroep verwerken in klantprofielen en vervolgens koppelen aan ons woningaanbod. Bijstellen verkoopprogramma; afgelopen 4 jaar heeft de Woningvereniging, met het oog op verkrijgen van liquide middelen een actief verkoopprogramma uitgevoerd. Gekoerst werd op de verkoop van 10% ( 150 woningen)van de woningvoorraad. Inmiddels zijn 103 woningen verkocht, waarvan 39 aan zittende huurders. Met de opbrengst van deze verkopen is een financiële basis gelegd voor beperkte, gerichte investeringen.
Resultaten: Innovatietoolbox: uitwerking verschillende concepten: o Toevoegen nieuwbouw: onderzoek en plan voor flexibele woonunits Bredeweg onderzoek en plan voor invulling Carisplan o Pilot splitsing eengezinswoning hoekwoning t.b.v. 1p. huishoudens • Aanpassen verkoopbeleid: Vooralsnog beperken we de verkoop van woningen; we gaan uit van 7 te verkopen woningen op jaarbasis, excl. de mogelijke verkoop van appartementen aan het Aerthijsplein. Deze appartementen willen we afstoten omdat dit dure huursegment niet in onze vastgoedportefeuille past. • -
1
•
Product / marktcombinaties( PMC ) incl. klantprofielen: We kunnen ons voorstellen dat we betrokken worden bij het uit te voeren woningmarktonderzoek, dat de gemeente wil laten uitvoeren.
2. HUURPRIJSBELEID / PASSEND TOEWIJZEN We labelen onze complexen aan 5 prijsklassen. Op deze manier kunnen we voor de verschillende inkomensgroepen een passend aanbod blijven bieden. Voor huishoudens in de primaire inkomensklasse geldt dat de huurprijs max. 586,68,- ( 12 pp. hh. ) of 628,76,- ( huishoudens met 3p. of meer) mag zijn. In ons huidige woningaanbod is de meerderheid van onze woningen ( klasse goedkoop / betaalbaar tot 586 ,- en 628,- ) geschikt voor de huishoudens met de laagste inkomens. Ons woningaanbod is qua huurprijscategorien onder te verdelen in: Huurcategorie
Goedkoop tot € 403 Betaalbaar tot € 586,68 Betaalbaar tot € 628,76 Duur sociaal tot € 710 Vrije sector > € 710 Totaal
Huidige huur Aantal 63 1.135 51 143 13 1.405
% 4% 81% 4% 10% 1% 100%
100% max. redelijk huur 3 80 32 271 1022 1405
0% 6% 2% 19% 73% 1005
De tabel 100% maximaal redelijke huur geeft aan welke maximale huurprijs de Woningvereniging zou mogen vragen op basis van de woningwaardering. Daarin is te zien dat de prijs / kwaliteit van onze woningen dermate hoog is, dat daarmee goedkope en betaalbare voorraad op termijn niet meer beschikbaar zou zijn in ons woningaanbod. We kiezen er echter bewust voor om de verschillende huurprijscategorien in stand te houden. In ons huurbeleid zullen we de huurverhoging van de woningen maximaal laten oplopen tot de grens van de huurcategorie. Daardoor blijft het aantal betaalbare woningen komende jaren in ons woningaanbod hetzelfde. Betaalbaarheid en huurprijzen. In de verschillende huursegmenten is er nog veel ruimte in de huurprijzen. Daardoor kunnen binnen de verschillende huursegmenten de huren nog stijgen, tot aan de gewenste maximale streefhuur voor de betreffende woning / complex en houden we voldoende woningen over onder de huurtoeslaggrens. Daarmee kunnen we ook
2
voldoen aan de taakstelling, om passend toe te wijzen: er is meer dan voldoende aanbod en keuzemogelijkheden voor de primaire doelgroep. Als uitgangspunten voor ons huurbeleid komende jaren geldt: • • •
•
Dat we uitgaan van de afspraken tussen Woonbond en Aedes, en uitgaan van inflatie + 1% voor de jaarlijkse huurverhoging. Dat we uitgaan van de gewenste maximale huur per huursegment /complex. Dat we, indien het Rijk * voor de huurverhoging uit zal gaan van een huursombenadering, we geen huurharmonisatie zullen toepassen, maar uitgaan van een jaarlijkse huurverhoging voor alle woningen. Daarbij bepalen we jaarlijks per complex welke huurverhoging gewenst is. Complexen met een laag of negatief rendement krijgen een hoger huurverhogingspercentage. NB. Rijksbeleid m.b.t huursombenadering zal pas ingaan m.i.v. 2017
Betaalbaarheid en armoedebeleid Ondanks onze gematigde huurprijzen zijn er toch huurders, die te maken krijgen met betalingsproblemen. Uitgangspunt bij de Woningvereniging is dat we willen voorkomen dat we mensen uit huis moeten zetten. De Woningvereniging heeft afgelopen jaren dan ook slechts een enkele maal tot huisuitzetting moeten overgaan. Vaak is betalingsproblematiek een signaal dat meerdere problemen kunnen spelen binnen een huishouden. De Woningvereniging kiest voor een persoonlijk contact met de betreffende huurder , signaleert problematieken en verwijst de betreffende huurder door naar instanties, die hem /haar ondersteuning kunnen bieden om te werken aan probleemoplossingen. Samen met de gemeente , waarmee de convenant schuldhulpverlening is afgesproken , wordt overleg gevoerd om individuele huishoudens, daar waar nodig, maatwerk te kunnen leveren. Verduurzaming / woonlasten De Woningvereniging heeft bij de grote renovatieprojecten in de jaren 1998 -2004 geïnvesteerd in de verduurzaming van de woningen. Mn. de isolatie van de woningen, aanbrengen dubbel glas en nieuwe Cv-ketels heeft geleid tot een gemiddeld energielabel C bij een groot deel van onze eengezinswoningen. De nieuwbouw appartementen hebben een A of B label. Ruim 75% van onze woningen bevindt zich dan ook in het groene label. Het verbeteren van de energieprestaties van deze woningen ( van label C naar label B of A ) brengt grote investeringen met zich mee, die pas aan de orde komen als er op basis van afschrijving sprake zal zijn van te maken keuzes in doorexploitatie. In onze portefeuillestrategie zal dit komend jaar verder worden uitgewerkt.
3
Gezien onze beperkte investeringscapaciteit kiezen we gericht en bewust voor de verduurzaming van onze bestaande woningvoorraad. We reserveren jaarlijks een investeringsbudget van 100.000 euro, waarmee mn. wordt ingezet op vervanging CVketels, isolatiemaatregelen en investeren in zonnepanelen. We zijn deelnemer in het project Zonnig Limburg en hebben daarin afgesproken dat we in de periode 20152017 minimaal 45 woningen zullen voorzien van zonnepanelen. In 2015 is dit al gerealiseerd bij de 24 aanleunwoningen, gevolgd in 2016 door de 8 appartementen Biblio Veste. Bij de keuze voor de complexen kijken we naar verschillende factoren, waarbij we energielasten willen verlagen, maar ook binnen de maximale huurprijs voor huurtoeslag willen blijven Match tussen klant en pand Primaire doelgroep: passend toewijzen Met ingang van 1 januari 2016 wordt getoetst op passend toewijzen van woningen aan de primaire doelgroep. Dit betekent dat de match tussen huur van een woning en inkomensklasse van de huurder goed gekoppeld zijn in de woningaanbieding. Gezien onze huidige huurprijzen en ons huurbeleid gaan we ervan uit dat we de primaire doelgroep meer dan voldoende kunnen bedienen. Secundaire doelgroep Naast de primaire doelgroep, die gebruik kan maken van de huurtoeslag, kent Nederweert ook een grote groep bewoners, die qua inkomen buiten de inkomensgrens voor de huurtoeslag (30.000, - tot 35.739, - ) vallen. We vinden het belangrijk dat deze doelgroep, die vaak niet in aanmerking kan komen voor een koopwoning, ook kan blijven huren bij ons. We streven er dan ook naar om in 2016 25% van deze inkomensgroep terug te zien als nieuwe klant. Resultaat: -
-
75% van de vrijkomende woningen wordt verhuurd aan klanten uit de primaire doelgroep. 25 % van de vrijkomende woningen wordt verhuurd aan klanten uit de secundaire doelgroep. 95 % van het woningaanbod aan nieuwe huurders, vallend in de primaire inkomensgroep, heeft een woning geaccepteerd met een huurprijs onder 586,68 en 628,76 euro, afhankelijk van de huishoudsamenstelling. Huurverhogingsbeleid vastgesteld, anticiperend op Rijksbeleid. Evaluatie huurbeleid en passend toewijzen oktober 2016.
4
3.BIJZONDERE DOELGROEPEN Statushouders De toename van het aantal te huisvesten vluchtelingen binnen de gemeente Nederweert is een opdracht, die we samen met de gemeente en andere partijen goed gestalte willen geven. We gaan daarbij uit van verschillende opties: -
-
Gedeeltelijke huisvesting binnen de reguliere woningvoorraad, afhankelijk van de te maken match tussen vrijgekomen pand en huishoudens statushouders. Beheer van panden van derden t.b.v. ( tijdelijke) verhuur aan statushouders Toevoeging nieuwe woonconcepten, waaronder ook huisvesting voor 1p. huishoudens statushouders mogelijk is ( koppeling met 1: Differentiatie sociale woningvoorraad).
Bijzondere doelgroepen De Woningvereniging heeft van oudsher al een fors aantal woningen in haar bestand t.b.v. de huisvesting voor bijzondere doelgroepen, waaronder PSW, Maatman zorggroep, Met GGZ, Wonen Plus. In totaal zijn dit 15 complexen groepswonen, met 77 woningen en 24 woningen, die individueel worden verhuurd. We zien dat PSW voor een gedeelte van haar cliënten de woningen komend jaar wil laten omklappen naar individuele contracten met de Woningvereniging. Hieraan zullen we tegemoet komend, mits passend met de inkomensnormen en passend toewijzen. Een substantiële uitbreiding van de huisvesting van bijzondere doelgroepen zullen we kritisch bekijken, aan de hand van de voorstellen, die vanuit de Innovatietafel Wonen hierover zullen worden gedaan. Wij vinden het belangrijk dat er een goede balans blijft bestaan tussen huisvesting voor de diverse doelgroepen, waaronder de bijzondere doelgroepen. Senioren met zorg In ons woningaanbod hebben we een voldoende, gevarieerd aanbod voor senioren. De keuze voor verhuizing naar een geschikte woning wordt echter lang niet door iedereen gemaakt. We weten ook dat dit moeilijker wordt, naarmate ouderen ouder worden. Vanuit de zorgkant wordt ook steeds meer gestuurd op het zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen van senioren. In onze aanpak sturen we op de volgende punten: •
De 24 aanleunwoningen worden in 2016 gerenoveerd, waarbij in de toekomst de woningen geschikt zijn voor de senior met verpleegzorg thuis. 5
•
Individueel maatwerk advies voor senioren, gericht op eventueel woningaanpassingen; zorgvraag. Dit willen we realiseren i.s.m. WMOloket van de gemeente.
3. PARTICIPATIE HUURDERS Samen met het huurdersplatform en de bewonerscommissies wordt komend jaar verder gewerkt aan het versterken van het draagvlak van huurders binnen onze vereniging. Bekeken wordt of daarbij aangesloten kan worden bij een pilot die vanuit MKW wordt opgezet, i.s.m. Woonbond en Aedes, of dat we aparte ondersteuning hiervoor gaan inhuren. Daarnaast willen we, gekoppeld aan ons ondernemingsplan, meer inzetten op klantprofielen en klantbegeleiding. Het werken met (digitale) klantenpanels is een van de middelen, die we hiervoor zullen inzetten. Leefbaarheid- koppeling met kleine kernenaanpak De Woningvereniging werkt al enkele jaren met een Leefbaarheidsfonds, ter ondersteuning van initiatieven van huurders. Daarnaast zetten we ook actief onze medewerkers in bij de uitvoering van activiteiten. We zoeken daarbij ook zelf de samenwerking met dorpsraden, bewonerscommissie op vanuit de filosofie dat niet wij, maar juist bewoners zelf aan zet zijn om aan te geven wat zij belangrijk vinden. De activiteiten in 2015, t.b.v het 45 jarig jubileum, hebben laten zien dat we daarmee verschillende initiatieven, verdeeld over de kernen en diverse soort activiteiten, hebben kunnen ondersteunen. We zetten deze koers komend jaar door en willen daarbij, indien door de dorpsraden aangegeven, op onderdelen van de kleine kernenaanpak ondersteuning bieden. Resultaat: -
Prestatieafspraken 2016 met gemeente, Huurdersplatform en WvN vastgesteld Vernieuwd concept huurdersparticipatie Vervolg digitaal klantenpanel Leefbaarheidsactiviteiten, in afwachting op kleine kernenaanpak
4. FINANCIEN / INVESTERINGEN. De Woningvereniging Nederweert draagt komende jaren nog de lasten van de hoge leningenportefeuille. Naast de verhuurdersheffing leggen deze kosten een groot beslag op onze dagelijkse uitgaven. Vooralsnog kunnen en willen we dan ook geen extra leningen afsluiten voor de gewenste investeringen. Om onze ambities komende jaren uit te kunnen voeren we een sober, doelmatig en financieel beleid. Wij zullen
6
investeringen financieren uit onze liquide middelen. Voor 2016 is qua investeringen een bedrag gereserveerd van 1.449.000,- euro, waarin is opgenomen: -
Revitalisering 24 aanleunwoningen St. Joseph Duurzaamheidsmaatregelen Vervanging 1 woonwagen Afstoten Energiebedrijf Nederweert Mogelijke verhuizing kantoor Woningvereniging ICT applicaties / website.
Voor 2017 – 2018 is de geprognosticeerde investering voor de locatie Bredeweg ingerekend. In de bijgevoegde begrotingsstukken treft u onze Meerjarenbegroting aan met bijbehorende stukken.
7
