BIJLAGE 1 RELEVANTE PASSAGES UIT B&W-ADVIES Inleiding Reeds meer dan 10 jaar bestaat bij de kerkelijke gemeenschap de behoefte om het monumentale kerkgebouw aan de Kerkstraat 38 te Geldermalsen uit te breiden. Belangrijkste redenen hiervoor zijn het gebrek aan toereikende (sanitaire) voorzieningen en de wens om de huidige activiteiten welke plaatsvinden in De Zeshoek en Ons Huis in de voorgenomen uitbreiding van het kerkgebouw te laten plaatsvinden. Bovendien wordt het kerkgebouw na de voorgenomen uitbreiding meer geschikt voor aan de kerk gerelateerde activiteiten welke opbrengsten genereren die ingezet kunnen worden om het monumentale gebouw te onderhouden. Over de uitbreiding van het kerkgebouw heeft veelvuldig overleg plaatsgevonden tussen de gemeente en het kerkbestuur. Het meest heikele onderwerp van gesprek is telkens gebleken: de wijze waarop de uitbreiding moet worden vormgegeven. Voorgeschiedenis boven‐ of ondergronds bouwen Zowel door het kerkbestuur als door de gemeente is al veel tijd en geld geïnvesteerd in de vraag of de uitbreiding van het kerkgebouw boven‐ of ondergronds zou moeten plaatsvinden. Bij de vaststelling van de Centrumvisie in november 2007 is door de raad expliciet (bij amendement) verzocht de uitbreiding op bestaand maaiveld, ofwel bovengronds, als uitgangspunt te hanteren bij de verdere uitwerking van het Masterplan Centrum. Omdat een bovengrondse uitbreiding, welke het zicht op het monumentale gebouw vanaf de Lingezijde ontneemt, telkens tot een negatief advies van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE) én de gemeentelijke monumentencommissie heeft geleid en naar verwachting zal leiden, is in 2009 alsnog overeenstemming bereikt over een gedeeltelijk ondergrondse uitbreiding. Deze is vervolgens verwerkt in het Masterplan Centrum dat in december 2009 door de raad is vastgesteld. Hierin is concreet beschreven dat het dak van de aanbouw niet hoger zal zijn dan de begane grond van het bestaande kerkgebouw. Na een nieuwe doorrekening van de plannen heeft het kerkbestuur ‐na vaststelling van het Masterplan Centrum‐ gemeld over onvoldoende financiële middelen te beschikken om de duurdere (deels) ondergrondse uitbreiding zoals beschreven in het Masterplan te realiseren. Hierover is tevens ingesproken in commissievergaderingen, waardoor vanuit de politiek wederom verzocht is om een (goedkopere) bovengrondse uitbreiding mogelijk te maken voor het kerkgebouw. In dezelfde commissievergadering (april 2011) werd echter ook aandacht gevraagd voor de monumentale waarde van het kerkgebouw. De exacte stemverhouding is niet gepeild. In januari 2012 is in de commissie grondgebied voor het laatst de stand van zaken besproken: RCE en gemeentelijke monumentencommissie adviseerden negatief over het aangepaste plan dat circa 3 meter hoger is dan de begane grond van het bestaande kerkgebouw. Het college van B&W heeft in de commissievergadering aangegeven de monumentenadviezen te zullen opvolgen. Vanuit de SGP‐fractie is vervolgens gesuggereerd een motie in te dienen met ruimtelijke kaders voor een bovengrondse uitbreiding; dit heeft echter niet plaatsgevonden. Het meest recente plan (gedateerd 15 maart 2012) is behandeld in de gemeentelijke monumentencommissie en per e‐mail voorzien van een reactie door de RCE. De tekeningen en negatieve adviezen van de instanties zijn als bijlage 1 bij dit advies gevoegd. Ter illustratie is als bijlage 2 een overzicht toegevoegd van eerdere plannen met daarbij weergegeven of deze goedkeuring van de monumentencommissie en RCE hebben verkregen. In 2013 heeft nog een laatste ambtelijke verkenning plaatsgevonden, waarbij bekeken is of een beperkte verlaging van de aanbouw nog mogelijk was. Gelet op de minimale deurhoogte (2.30m) en de benodigde hoogte voor het
sedumdak (circa 50 cm) bleek dit niet mogelijk. Nog meer (nieuwe) varianten in hoogte van het plan bespreken is niet meer doelmatig. Het is van belang nu een definitief principestandpunt in te nemen omtrent het al dan niet verlenen van planologische medewerking aan een bovengrondse aanbouw. Beoogd effect Definitief helderheid verschaffen aan het kerkbestuur omtrent het al dan niet verlenen van planologische medewerking aan de bovengrondse uitbreiding van het kerkgebouw aan de Kerkstraat 38 te Geldermalsen. Hiermee een langlopende discussie beëindigen en de verdere kosten voor alle partijen te beperken. Argumenten & Kanttekeningen Bij het opstellen van dit advies is gebleken dat als gevolg van de voorgeschiedenis met betrekking tot het verzoek van het kerkbestuur het ongewenst is om het nu gedane verzoek ‘koud’ te beoordelen. De voorgeschiedenis buiten beschouwing latend, zou een vergelijkbaar verzoek nu op grond van de adviezen van de monumentencommissie en het RCE –mits het bijbehorende ambtelijke advies wordt overgenomen‐ afgewezen worden. Politiek is echter uitdrukkelijk verzocht te overwegen contrair te beslissen en af te wijken van de verstrekte adviezen. Om deze reden zijn alle nu bekende argumenten (vóór en tegen uitbreiding) hieronder opgesomd. Aan ieder argument vóór uitbreiding is echter direct een kanttekening gekoppeld; hieruit blijkt de complexiteit waarmee rekening gehouden moet worden indien de voorgeschiedenis van dit plan (en het kennelijke politieke draagvlak voor de [bovengrondse] uitbreiding) moet worden meegewogen. 1.
Argumenten voor uitbreiding (algemeen)
1.1 Uitbreiding is gewenst / noodzakelijk om verspreid plaatsvindende activiteiten te bundelen. Bij het kerkbestuur bestaat een grote wens om activiteiten die momenteel plaatsvinden in Ons Huis en de Zeshoek te concentreren op één locatie welke bijvoorkeur ‘droog’ te bereiken is vanuit het monumentale kerkgebouw. Het gaat om activiteiten als kinderopvang tijdens kerkdiensten, de kindernevendienst, het jongerenwerk, cursussen, vergaderingen en recepties / feesten. Het huidige monumentale kerkgebouw is te klein en beschikt niet over passende sanitaire voorzieningen om alle activiteiten binnen het huidige gebouw te kunnen laten plaatsvinden. Kanttekening: binnen het huidige kerkgebouw kunnen ook de sanitaire voorzieningen verbeterd worden indien bundeling van genoemde activiteiten als ‘luxe’ wordt gezien. Activiteiten kunnen dan blijven plaatsvinden in Ons Huis aan de Herman Kuijkstraat. 1.2 De Zeshoek wordt gesloopt, waardoor een alternatieve locatie voor jeugdwerk Cornerstone nodig is. Inmiddels is besloten het gebouw De Zeshoek te slopen in verband met de bouwkundige staat hiervan. Gebruikers dienen (tijdelijk) elders ondergebracht te worden, waarbij Cornerstone zelf de verantwoordelijkheid heeft voor herhuisvesting. Cornerstone is ook geen potentiële gebruiker van het toekomstige MFC. De gevraagde uitbreiding van het kerkgebouw biedt ruimte om Cornerstone definitief te huisvesten. Kanttekening: Cornerstone zal gelet op de planning van sloop Zeshoek en eventuele nieuwbouw aan de kerk sowieso tijdelijk elders ondergebracht moeten worden.
1.3 Zonder de gevraagde uitbreiding raakt het monumentale kerkgebouw mogelijk buiten gebruik en dreigt verval van het monument. Indien het kerkbestuur het monumentale gebouw onvoldoende kan gebruiken, kunnen onvoldoende inkomsten worden gegenereerd voor het noodzakelijke onderhoud aan het gebouw. Het kerkbestuur vreest op termijn te moeten besluiten het gebouw geheel buiten gebruik te stellen, waarmee verval van het Rijksmonument dreigt. Kanttekening: Als gevolg van in het verleden verleende subsidies voor onderhoud aan het Rijksmonument is een onderhoudsplicht ontstaan. Dit biedt mogelijkheden om noodzakelijk onderhoud af te blijven dwingen zo lang het gebouw in gebruik is en er enige financiële draagkracht aanwezig is bij de eigenaar/gebruiker. 1.4 Uitbreiding van het kerkgebouw is politiek gewenst en opgenomen in de toekomstvisie voor het Centrum van Geldermalsen. In diverse stadia van planvorming omtrent het centrum van Geldermalsen is door enkele partijen herhaaldelijk gevraagd ruimte te bieden voor (bovengrondse) uitbreiding van het kerkgebouw. In het Masterplan Centrum (2009) en het voorontwerp bestemmingsplan Centrum Geldermalsen (2012) is een uitbreiding daarom opgenomen. Wel is hierbij telkens aandacht gevraagd voor de monumentale status van het kerkgebouw; dit blijkt bovengrondse uitbreiding te frustreren. Kanttekening: Gelet op de economische omstandigheden is de feitelijke uitvoering van het Masterplan Centrum op de lange baan geschoven. Uitbreiding van het kerkgebouw wordt hiermee een solitair element zonder dat een koppeling gemaakt kan worden met realisatie van een nieuw ‘verblijfsplein’ tussen kerk en jachthaven waarin het ingepast zou worden. Bovendien is over de concrete vraag over bovengrondse of ondergrondse uitbreiding geen stemverhouding binnen de (huidige) gemeenteraad bekend. 1.5 Uitbreiding van het kerkgebouw biedt op termijn kansen voor herontwikkeling van de locatie Ons Huis. Het kerkbestuur is voornemens ‘Ons Huis’ te verkopen om de uitbreiding van het kerkgebouw (deels) te financieren. Het naastgelegen pand is reeds in eigendom van een projectontwikkelaar, waardoor mogelijk een beeldversterkende herontwikkeling kan plaatsvinden. Kanttekening: gelet op de huidige economische situatie én de woningbouwprogrammering kunnen geen harde uitspraken/toezeggingen gedaan worden omtrent herontwikkeling van de locatie ‘Ons Huis’. Feitelijke herontwikkeling van Ons Huis is op korte termijn dan ook weinig realistisch. 1.6 De (para)commerciële activiteiten die het kerkbestuur wenst uit te voeren in de gevraagde uitbreiding van het kerkgebouw zijn vergunbaar. Momenteel heeft de kerk een commerciële partner voor de uitbating van ‘Ons Huis’, mevrouw Schop beschikt over de benodigde vergunningen en kan deze ook voor de nieuwe locatie aanvragen. Mits aan de inrichtingseisen wordt voldaan, wordt deze vergunning ook voor de uitbreiding van het kerkgebouw afgegeven. Voor zover deze (para)commerciële activiteiten een aantrekkende werking hebben op ander publiek dan de ‘reguliere’ bezoekers, is dit gelet op de locatie in het centrum ruimtelijk verantwoord. Precedentwerking kan worden vermeden door uitdrukkelijk naar de gewenste horeca rond het toekomstige verblijfsplein in het Masterplan Centrum te verwijzen. Kanttekening: Het is van belang dat het kerkbestuur ten alle tijden over een commerciële uitbater blijft beschikken; het kerkbestuur zelf kan slechts een paracommerciële vergunning krijgen op basis waarvan geen ‘feesten en partijen’ georganiseerd mogen worden.
1.7 Het kerkbestuur heeft –mede op basis van contacten met de gemeente‐ inmiddels een zeer grote investering in planvorming gedaan. De gesprekken tussen kerkbestuur en gemeentebestuur over uitbreiding van het kerkgebouw zijn al meer dan 10 jaar geleden opgestart. Al die tijd is geen definitieve medewerking aan een bouwplan verleend, maar is uitgestraald (en in visies vastgelegd) dat een passend bouwplan op medewerking van de gemeente kan rekenen. De kosten aan planvorming voor het kerkbestuur zijn –mede door het telkens aanpassen van tekeningen aan de meest recente gemeentelijke plannen‐ naar eigen zeggen inmiddels opgelopen tot meer dan € 50.000,‐. Om ongewenste toename van deze kosten verder te voorkomen, is het gewenst nu duidelijkheid te verschaffen over het al dan niet meewerken aan een bovengrondse uitbreiding van het gebouw. Kanttekening: Plankosten die een initiatiefnemer maakt voorafgaande aan het indienen van een bouwaanvraag zijn te allen tijde voor eigen rekening en risico; zij mogen geen invloed uitoefenen op de ruimtelijke beoordeling van een bouwplan. Uiteraard blijft een helder antwoord omtrent al dan niet verlenen van medewerking gewenst. 2.
Argumenten voor uitbreiding (specifiek bovengronds)
2.1 Ondergronds uitbreiden is voor het kerkbestuur financieel niet haalbaar. Reeds meerdere malen is gesproken over een ondergrondse uitbreiding van het kerkgebouw. De meerkosten voor een ondergronds bouwplan (ten opzichte van de nu voorliggende bovengrondse variant) bedragen volgens opgave van de architect (e‐mail d.d. 14 februari 2013) circa € 381.000,‐, ofwel een extra investering van ruim 40% Inmiddels heeft het kerkbestuur meerdere malen aangegeven onvoldoende financiële middelen te hebben om het ondergrondse – door de RCE goedgekeurde‐ bouwplan te realiseren. Kanttekening: Omdat een bovengronds bouwplan geen goedkeuring van de monumentencommissie en RCE kan verkrijgen, kan besloten worden op grond van deze adviezen geen omgevingsvergunning te verlenen. Het kerkbestuur zal dan definitief op zoek moeten gaan naar een andere oplossing (meer financiële middelen verkrijgen, een andere ‘bundellocatie’ zoeken, activiteiten toch gespreid laten plaatsvinden). 2.2 Gemotiveerd afwijken van adviezen van RCE en monumentencommissie is toegestaan. De Wabo biedt de mogelijkheid om gemotiveerd van de adviezen van RCE, welstandscommissie en monumentencommissie af te wijken. Argumenten om af te wijken kunnen zich richten op:
het belang voor de Geldermalsense samenleving dat gemoeid is met het goed functioneren van de kerkelijke activiteiten in het centrum
het feit dat het Rijksmonument niet onherstelbaar wordt aangetast door de nieuwe aanbouw; deze is immers ook weer eenvoudig te verwijderen
de inschatting dat als gevolg van de aanbouw ook het monumentale kerkgebouw in gebruik blijft en dus wordt voorzien in behoud en onderhoud van het rijksmonument.
De verwachting is dat het RCE de gemeentelijke afwegingen zal respecteren en als organisatie zelfstandig geen juridische procedure zal starten (bezwaar maken) indien wordt afgeweken van haar advies. Kanttekeningen: De aanbouw wordt niet gerealiseerd voor een beperkte periode; hoewel het monument zelf niet wordt aangetast, zal het zicht op het monument vanaf Achter ’t Veer blijvend veranderd zijn in negatieve zin. Door zorgvuldig materiaalgebruik en gevelindeling vast te leggen in de omgevingsvergunning is er ruimte om de aanbouw verder in te passen in de omgeving, maar er blijft sprake van een grote toevoeging aan het monumentale gebouw. Indien omwonenden / belanghebbenden bezwaar en beroep aantekenen, staan zij echter sterk in een procedure als zij op grond van de afgegeven adviezen het belang van het monumentale pand voorop stellen.
3.
Argumenten tegen uitbreiding (algemeen)
3.1 Voor uitbreiding van het gebouw moeten bomen worden gekapt Zowel bij bovengrondse als ondergrondse uitbreiding van het kerkgebouw kunnen de bomen op het grasveldje tussen kerk en parkeerplaats niet behouden blijven. Kanttekening: reeds in het Masterplan Centrum is voorzien in een ontwikkeling waarbij de bomen verloren gaan. De bomen staan niet op de ‘lijst bomen met bijzondere waarde’ en zijn in het bomenbeheerplan in de omliggende parkstructuur opgenomen, waardoor ze in principe gekapt mogen worden zonder omgevingsvergunning. Wel is het gewenst voor deze bomen een herplantplicht in het kader van de gehele ontwikkeling af te spreken. 3.2 Op eigen terrein kan niet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Het bouwplan voorziet in een aanbouw met een oppervlakte van 450m2 welke deels in twee lagen wordt gebruikt. Na realisatie van het gebouw is (vrijwel) het gehele eigendom van het kerkbestuur bebouwd. Er is dan ook geen ruimte op parkeerplaatsen op eigen terrein toe te voegen. Gelet op de aard van het gebruik van de aanbouw, zouden op grond van het CROW en de beleidslijn dat nieuwe ontwikkelingen in parkeergelegenheid op eigen terrein moeten voorzien, 20 parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd bij een toename van 500m2 bruto vloeroppervlak. Kanttekening: Indien medewerking wordt verleend aan een uitbreiding, kan op basis van recent parkeeronderzoek en de verwachte tijden waarop parkeergelegenheid voor de aanbouw noodzakelijk is vermoedelijk worden gesteld dat reeds bestaande parkeerplaatsen in het centrum de extra vraag naar parkeergelegenheid op kunnen vangen. Dit is echter een momentopname. Aanvullend is het mogelijk om een bijdrage in het parkeerfonds te laten storten waarmee in de toekomst (bij toename van de parkeerdruk) alsnog openbare parkeergelegenheid in de omgeving kan worden gerealiseerd. 3.3 Is de financiële haalbaarheid verzekerd? Met het kerkbestuur zal een anterieure overeenkomst worden gesloten. Hiermee worden (planschade)risico’s bij het kerkbestuur gelegd. Bovendien zal op grond van de legesverordening een bedrag in rekening worden gebracht voor het wijzigen van het bestemmingsplan. Dit laatste kan overigens meelopen met de algehele actualisatie van het bestemmingsplan voor het centrum. Het kerkbestuur is voor de daadwerkelijke realisatie echter afhankelijk van de verkoop van ‘Ons Huis’. Indien de opbrengsten tegen vallen of achterwege blijven, wordt mogelijk vergunning verstrekt voor iets dat door de initiatiefnemer niet gerealiseerd kan worden. Kanttekening: Indien vergunning wordt verleend, loopt de gemeente geen financieel risico. Wel levert het uitblijven van vergunde bebouwing wellicht politieke vragen op. Om te voorkomen dat de vergunning eindeloos blijft liggen en een stempel drukt op eventuele hernieuwde plannen voor het centrum, kan aan de omgevingsvergunning de voorwaarde worden gesteld dat binnen 5 jaar na onherroepelijk worden van de vergunning gestart moet zijn met de bouw, omdat anders de vergunning komt te vervallen. 4.
Argumenten tegen uitbreiding (specifiek bovengronds)
4.1 Zowel RCE als de monumentencommissie adviseert negatief over een bovengrondse uitbreiding. In het voortraject hebben twee (voor de kerk uiteindelijk financieel niet haalbare) plannen de goedkeuring van de RCE en monumentencommissie verkregen. Beide instanties zijn als deskundigen op het vakgebied ingesteld om de gemeente te adviseren omtrent zaken die monumenten aan gaan; er mag worden vertrouwd op een degelijk advies. Alle bovengrondse varianten die tot nu toe zijn voorgelegd tasten het monument en haar directe omgeving naar mening van de adviserende instanties teveel aan. Opvolgen van de adviezen zal leiden tot het weigeren van de aanvraag omgevingsvergunning.
Kanttekening: De Wabo biedt de mogelijkheid om gemotiveerd af te wijken van genoemde adviezen (zie argumenten vóór bovengrondse uitbreiding). Wellicht zou het nu voorliggende plan van een positiever advies worden voorzien indien in het uitgebreide voorbereidingstraject niet zou zijn gesproken over een ondergrondse uitbreiding. 4.2 Bovengrondse uitbreiding ontneemt gedeeltelijk het zicht vanuit de noordzijde op het monumentale kerkgebouw. In het Masterplan Centrum is uitdrukkelijk benoemd dat het kerkgebouw een belangrijke blikvanger is, met name ook vanaf het toekomstige verblijfsplein dat in het Masterplan werd voorzien. Het doel is dit zicht op de kerk te behouden, waarbij wordt gesuggereerd het dak van de aanbouw niet hoger te laten zijn dan de begane grond van het bestaande kerkgebouw. Het nu voorliggende plan is hoger en ontneemt daarmee meer dan eerder geaccepteerd het zicht op het monumentale kerkgebouw. Kanttekening: de realisatie van het Masterplan Centrum is op de lange baan geschoven. Er kunnen serieuze vraagtekens worden gesteld over het daadwerkelijke ontstaan van een verblijfsplein ter plaatse van de huidige parkeerplaatsen op Achter ‘t Veer. Aan (extra) aantasting van het zicht op het kerkgebouw zou daarom minder waarde toegekend kunnen worden. Bovendien wordt het huidige zicht op het gebouw een groot deel van het jaar ontnomen door de aanwezige dichtbegroeide bomen. 4.3 Verlies van uitzicht op het monumentale gebouw weegt zwaarder dan de extra kosten voor ondergronds bouwen. De meerkosten voor ondergronds bouwen ten opzichte van het nu voorliggende plan bedragen € 381.000,‐ (volgens opgave architect per mail d.d. 14 februari 2013). Hoewel dit voor het kerkbestuur een flink bedrag is, moet ook gerealiseerd worden dat als gevolg van het achterwege blijven van deze extra investering het aanzicht op de monumentale kerk voor een periode van 50 jaar of langer wordt aangetast. Het is mogelijk deze aantasting voor langere tijd zwaarder te laten wegen dan de eenmalige extra investering voor ondergronds bouwen. Kanttekening: indien bovengronds bouwen niet wordt toegestaan en de kerk ondergronds bouwen niet gaat uitvoeren in verband met de financiële haalbaarheid, is geen enkele uitbreiding van het kerkgebouw mogelijk. 4.4 Het plan past niet in het (voorontwerp) bestemmingsplan Centrum Geldermalsen. In het voorontwerp bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen welke onder voorwaarden de uitbreiding van het kerkgebouw toestaat. Knelpunten zijn:
voldoende rekening houden met monumentale status (versus een negatief RCE‐ en MC‐advies)
archeologische waarden in de bodem
aanwezigheid of realisatie van voldoende parkeergelegenheid
Voor een nadere uitwerking van de monumentale status en parkeergelegenheid wordt verwezen naar de overige argumenten in dit document. Voor de archeologische waarden in de bodem geldt een hoge verwachtingswaarde waardoor onderzoekskosten hoog zijn. Kanttekening: Het voorontwerp bestemmingsplan is gebaseerd op de stand van zaken met betrekking tot de planvorming van januari 2011. Toen werd verwacht dat ofwel ondergronds gebouwd zou worden, ofwel een positief RCE‐advies voor een bovengrondse variant beschikbaar zou komen. Indien nu gekozen wordt medewerking te verlenen aan een bovengrondse variant –tegen het advies van RCE, Momentencommissie en Commissie Ruimtelijke Kwaliteit in‐, kan het ontwerp bestemmingsplan hier nog op worden aangepast. Voorgesteld wordt dan een bouwtitel op te nemen die met binnenplanse afwijkingsbevoegdheden de water‐ en archeologische belangen voldoende beschermt.
Besluit van B&W d.d. 16 april 2013 Alle argumenten en kanttekeningen afwegende is het volgende besluit genomen: 1. 2.
Principemedewerking verlenen aan de gevraagde bovengrondse uitbreiding van het kerkgebouw aan de Kerkstraat 38 te Geldermalsen. Het kerkbestuur én de gemeenteraad (via raadsinformatienota) van bovenstaand besluit op de hoogte brengen.
