Memo
nummer aan van datum project projectnummer betreft
1 H. Nouwens Sportbedriijf Oosterhout P. Zuurbier Oranjewoud 27 april 2011 Exploitatie opzet zwembad Oosterhout 238250 Doorrekening exploitatie nieuw zwembad
Aanleiding Aanvullend op de door ons uitgevoerde second opinion exploitatie zwembaden Oosterhout hebben wij een doorrekening gemaakt van de exploitatie van een nieuw overdekt zwembad op de locatie De Warande. Deze nieuwe overdekte zwemvoorziening vervangt de zwembaden De Blikken en Arkendonk. De uitkomsten van deze berekening zijn te vergelijken zijn met de eerdere uitkomsten van de second opinion. Bij het opstellen van de exploitatiedoorrekening zijn de onderstaande uitgangspunten gehanteerd. Uitgangspunten • Afstoten van zwembaden De Blikken en Arkendonk; • Sloop van sporthal De Warande; • Nieuw 21x25 m bad op de locatie van de huidige sporthal De Warande; • Overkappen van het 50 m bad van De Warande met semi-permanente overkapping; • Verbinden van nieuw overdekt zwembad met 50 m bad; • Realiseren van aanvullende voorzieningen (mits rendabel) als: peuterbassin, whirlpool, horeca; • Op de locatie De Warande is planologisch geen ruimte voor andere kostendragers, bijvoorbeeld woningbouw.
blad 1 van 6
memonummer: 1
Wij hebben een zwemvoorziening met de volgende kenmerken doorgerekend. Overdekt bad
• 21x25 m bassin met een beweegbare vloer over de helft van de lengte van het bad • bestaande 50m bassin De Warande overkapt met semi vaste overkapping • 20 m2 peuterbassin • Whirlpool
Openlucht bad
• • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Voorzieningen binnen Voorzieningen buiten
Overige voorzieningen
duikkuil met drie springplanken halfdiep bassin met stroomversnelling en speeltoestellen peuterbad horeca speeltuin bij peuterbad glijbaan bij ondiep bad pannaveld basketballveld skelterbaan trampolines jeu-de-boules banen uitgebreide kleed- en douche ruimten uitgebreide horecavoorzieningen grote ligweide met speel- toestellen centrale entree kantoren personeelruimten technische ruimte multifunctionele ruimte
Investeringen In de onderstaande tabel staan de investeringen voor de zwemvoorziening opgenomen. Voor het overkappen van de het 50 m bassin van het zwembad De Warande is uitgegaan van de eerder opgestelde raming. In de investeringskosten voor het overdekte zwembad is rekening gehouden met 10% extra investeringskosten om een goede integratie van de overkapping met het nieuwe overdekte bad te krijgen. Er is van uitgegaan dat het 50 m bassin en het overdekte bad direct op elkaar aansluiten. In de investeringsramingen zijn niet opgenomen: • restant boekwaarden baden Blikken ( € 340.892) en Arkendonk (€ 2.085.842); • opbrengsten uit de herwaardering van vrijgekomen terrein terreinen op de locaties De Blikken en Arkendonk; • de kosten van bouwrijp maken; • de bouwrente; • de aanloopkosten; • de kosten van sanering en sloop. Wel meegenomen zijn: • de kosten van herinrichting van de parkeerplaats + ontsluiting (stelpost € 600.000); • de kosten van herinrichting van het zwembadterrein. Hiervoor is een stelpost van € 1.000.000 opgenomen; • benodigde onderzoeken; • leges en verzekeringen; • inrichtingskosten; • voorbereidings-, advies-, en begeleidingskosten; • onvoorzien.
blad 2 van 6
memonummer: 1
2
Voor het opstellen van de investeringsraming is uitgegaan van eenheidsprijzen per m BVO. In de tabel zijn ook de toekomstige kapitaallasten van de beide opties opgenomen. Bij de berekening van de kapitaallasten is uitgegaan van de binnen de gemeente Oosterhout gebruikelijke systematiek van een lineaire aflossing met een rentepercentage van 4,5%. Bij de berekening van de kapitaallasten is uitgegaan van een levensduur van 40 jaar. Onderdeel Overdekte bad Overkapping 50 m bassin Recreatieve en overige voorzieningen en verbinding overdekt bad met 50m bassin Herinrichting parkeerterrein Herinrichting zwembadterrein Totaal Kapitaallasten 1e expl. jaar Tabel 2 Investeringskosten nieuw zwembad De Warande
Investeringskosten € 3.680.000 € 2.330.000 € 1.890.000 € 600.000 € 1.000.000 € 9.500.000 € 665.100
Bezoekersramingen zwembad In deze paragraaf worden de marktpotenties voor zwembadbezoek in gemeente Oosterhout weergegeven. Hierbij wordt uitgegaan van een duurzame ontwikkeling, dat wil zeggen dat geen rekening is gehouden met incidentele pieken als gevolg van mooie zomers en als gevolg van de introductie van nieuwe voorzieningen. Met betrekking tot de concurrerende voorzieningen wordt uitgegaan van de concurrentiepositie in 2010. Bij de raming van het aantal bezoekers wordt onderscheid gemaakt in de volgende gebruikersgroepen: • recreatiezwemmen; • instructiezwemmen; • schoolzwemmen; • verenigingszwemmen; • doelgroepenzwemmen. Vertrekpunt voor de bezoekersraming wordt gevormd door de bezoekersaantallen van de zwembaden in Oosterhout in 2011. In de onderstaande tabel worden de verwachte bezoekersaantallen weergegeven. Er wordt uitgegaan van een jaarrond exploitatie van het nieuwe zwembad en de nieuwe overdekte voorziening De Warande. Voor het buitengedeelte van De Warande wordt uitgegaan van de huidige openingsperiode van 18 weken. Omdat alle zwemvoorzieningen op één locatie geconcentreerd zijn, kan hier in de toekomst flexibeler mee worden omgegaan. In de berekening van de bezoekersaantallen is er van uitgegaan dat het volledige bezoek van De Blikken en Arkendonk naar de nieuwe zwemvoorziening bij De Warande wordt overgeheveld. Bedacht moet hierbij worden dat de locatie De Warande ten opzichte van een belangrijk deel van de bevolking van Oosterhout minder centraal is gelegen. Het bezoek neemt in de nieuwe situatie licht toe. In de onderstaande tabel staat hiervan een overzicht. Hierbij gelden de volgende overwegingen: • Het recreatieve aanbod wordt door het realiseren de overkapping van het 50 m bassin en het nieuwe bad slechts in beperkte mate aantrekkelijker. Ten opzichte van Arkendonk beschikt het nieuwe bad niet over een recreatiebad met glijbaan. Wel zijn ruimere openingstijden mogelijk. Hierdoor wordt verwacht dat het recreatief bezoek ten opzichte van 2010 met ca. 10% toeneemt naar 151.300 bezoekers. Voor de raming is uitgegaan van het gemiddelde animocijfer (3,0) voor het recreatief bezoek in combibaden in Nederland. Het recreatief bezoek komt daarmee op 162.300 bezoekers per jaar. • Het bezoek van de zwembaden door speciale doelgroepen ligt in Oosterhout relatief laag. Het nieuwe overdekte zwembad in combinatie met het 50 m bassin biedt meer ruimte en capaciteit voor deze groep. Er is uitgegaan is van een animocijfer van 0,5 voor deze groep. Het bezoekersaantal komt daarmee op 27.000 bezoekers per jaar. blad 3 van 6
memonummer: 1
• •
•
•
Het bezoekersaantal voor instructiezwemmen ligt al relatief hoog. Hier wordt geen groei verwacht. Schoolzwemmen vindt in Oosterhout slechts op zeer beperkte schaal in De Warande plaats (recreatief zwemmen). In de nieuwe situatie is het aanbod aantrekkelijker (minder weersafhankelijk). Er wordt in die optie daarom uitgegaan van een sterke groei met 50%. In absolute aantallen blijft het echter om een beperkt aantal bezoekers gaan. Het gebruik van het 50 m bassin door verenigingen biedt voordelen (wateroppervlakte, lengte van het bad, watertemperatuur). Er kan om deze reden worden uitgegaan van een groei van het verenigingsbezoek met 10%. Het komt hiermee weer op het gemiddelde over de afgelopen jaren te liggen. Een verdere groei wordt, gezien het hoge deelnamecijfer, niet verwacht vanuit de Oosterhoutse bevolking. Wel kan een overdekt 50 m bad aantrekkingskracht hebben op verenigingen in de omgeving. Hiermee is in de raming verder geen rekening gehouden. Het overige bezoek/de verhuur wordt constant verondersteld.
Bezoekersgroep Recreatief Doelgroepen Instructie School Verenigingen Overig/verhuur
aantal in 2010 137.583 10.498 41.478 1.575 29.608 11.960
nieuw 162.300 27.000 41.600 2.400 32.600 12.000
Totaal 232.702 Animocijfer 4,3 Tabel 3: Toekomstige bezoekersaantallen
277.900 5,1
Het animocijfer komt ongeveer op het landelijk gemiddelde te liggen. Exploitatie-opzetten In de onderstaande tabel staan de resultaten van de exploitatiedoorrekening weergegeven. Omschrijving Doelgroepen sport Recreatief sport Abonnementen sport Verhuur volgens contract Verhuur scholen Overige Pachten Verhuur wielerbaan Totaal opbrengsten
Huidige situatie € 274.103 € 301.574 € 135.693 € 89.453 € 5.443 € 3.625 € 18.832 € 6.898 € 835.621
Nieuw € 397.900 € 391.300 € 164.400 € 98.700 € 9.100 € 14.300 € 18.900 € 6.900 €1.064.900
Personeel Energie/water Bouwkundig onderhoud Zakelijke lasten Overige beheerskosten Kapitaallasten Totaal kosten
€ 1.386.490 € 279.900 € 88.637 € 21.100 € 130.211 € 656.347 € 2.562.685
€ 1.220.500 € 324.300 € 145.500 €19.800 € 127.000 € 665.100 €2.502.200
Saldo
€ 1.727.064
€ 1.438.500
Besparing t.o.v. de begroting Tabel 4: Exploitatieramingen zwembad
blad 4 van 6
€ 288.564
memonummer: 1
Bij het opstellen van de exploitatie-opzet is van een aantal uitgangspunten uitgegaan, te weten: • basisjaar voor de exploitatie-opzetten is de begroting 2011; • er is bij het opstellen van de exploitatie-opzet geen rekening gehouden met eventuele opbrengsten uit het vrijkomen van grond; • de raming van de kostenkant is gebaseerd op ervaringscijfers en kengetallen. Opbrengsten • bij het bepalen van de exploitatie-opzet heeft aan de opbrengstenkant de raming van het toekomstig bezoek, zoals deze eerder is gepresenteerd, ten grondslag gelegen. De tarieven zijn over de gehele linie met 10% verhoogd. Kosten • De exploitatiekosten van de nieuwe overdekte voorziening zijn doorgerekend op basis van jaarrond exploitatie en op basis van de extra waarde van de gebouwde voorzieningen. • De personeelskosten zijn doorberekend op basis van het bezoekersaantal en het daarvoor benodigde aantal gebruiksuren. De kosten van de vaste formatie (€ 1.069.400 per jaar) zijn gehandhaafd. Het verschil tussen de benodigde personeelsuren en de inzet van de vaste formatie wordt aangevuld door inhuur tegen € 22,00 per uur. Er is uitgegaan van in totaal 21.850 personeelsuren. • De onderhoudslasten van zwembad De Warande zijn gebaseerd op de huidige onderhoudslasten aangevuld met de kosten van onderhoud van de overkapping. Bij het overdekken van het bassin zal een deel van de in het meerjaren onderhoudsplan opgenomen maatregelen meegenomen kunnen worden. De kosten van het onderhoud van het nieuwe overdekte bad zijn gebaseerd op de volgende uitgangspunten: o bouwkundig onderhoud = 2% van de aanneemsom (65% van de totale aanneemsom). o technische installaties = 2,5% van de aanneemsom (25% van de totale aanneemsom). o inrichting/inventaris = 3% van de aanneemsom (10% van de totale aanneemsom). • De zakelijke lasten en overige beheerkosten zijn aangepast aan de situatie van het exploiteren van één in plaats van drie zwembaden. • Met betrekking tot de kapitaallasten zijn alleen de kapitaallasten van De Warande, inclusief de nieuwe overkapping, en van het nieuwe overdekte zwembad meegenomen. Eventuele kapitaallasten op de baden De Blikken en Arkendonk en op de af te breken sporthal zijn niet meegenomen. Gevoeligheidsanalyse De exploitatie-opzet is nog globaal van aard en kent onzekerheden. Om inzicht te krijgen in de risico’s, is doorgerekend in hoeverre de exploitatie-opzet gevoelig is voor andere aannames en uitgangspunten. • Exploitatiekosten: De exploitatiekosten zijn geraamd op basis van kengetallen en ervaringscijfers. De exploitatiekosten kunnen 16% hoger uitvallen dan geraamd voordat het huidige exploitatietekort overschreden wordt. • Tarieven: Er is rekening gehouden met een tariefsverhoging van 10%. Wanneer deze tariefsverhoging niet zou worden uitgevoerd neemt het voordelig saldo ten opzichte van het huidige tekort af naar € 192.000 per jaar. • Bezoekersaantallen: Om op hetzelfde negatieve resultaat te komen als nu het geval is, is een jaarlijks bezoekersaantal 200.400 bezoekers per jaar nodig (gebaseerd op de gemiddelde opbrengst per bezoeker). Animocijfer 3,3. • Investeringen: Ten opzichte van het huidige tekort biedt het exploitatieresultaat nog ruimte voor extra investeringen. Er kan nog € 4,1 miljoen extra geïnvesteerd worden.
blad 5 van 6
memonummer: 1
Conclusies • Sluiten van zwembaden De Blikken en Arkendonk en realiseren en het creëren van een nieuwe overdekte zwemvoorziening op de locatie De Warande biedt goede mogelijkheden om de vraag naar zwemvoorzieningen in de gemeente Oosterhout op te vangen. • Er mag in een lichte stijging van het bezoekersaantal worden verwacht. • Deze ontwikkeling leidt tot een verbetering van het exploitatieresultaat. Dit komt door het terugdringen van dubbele kosten en extra opbrengsten als gevolg van meer bezoek en een hoger tarief. De reductie bedraagt € 288.600 per jaar. Wel moet bedacht worden dat in de investeringskostenraming nog een aantal PM posten zitten waardoor de investeringen hoger zullen uitvallen. • De gevoeligheidsanalyse laat zien dat de exploitatieraming nog volop ruimte bieden om tegenvallers op te vangen.
blad 6 van 6
