Bij deze wil ik graag mijn dank betuigen aan een aantal personen die een bijdrage hebben geleverd bij het tot stand komen van mijn eindwerk

Mededeling Deze eindverhandeling was een examen; de tijdens de verdediging vastgestelde fouten werden niet gecorrigeerd. Gebruik als referentie in publicaties is toegelaten na gunstig advies van de KHBO-promotor, vermeld op het titelblad.

Woord vooraf Bij deze wil ik graag mijn dank betuigen aan een aantal personen die een bijdrage hebben geleverd bij het tot stand komen van mijn eindwerk.

Eerst zou ik graag de persoon willen bedanken die mij vanaf het begin van dit eindwerk volgde en bijstuurde. Namelijk mijn docent begeleider en tevens buitenpromotor Ing. Koen Denys. Daarnaast bedank ik ook alle mensen die mij belangrijke informatie hebben verschaft om mijn thesis tot een goed einde te brengen. Roland Goethals en Martijn Vyncke voor informatie over de technische zaken. Frank Vanhove voor het uitlenen van technische boeken en het verschaffen van nuttige adressen. Eddy Taelman voor informatie over de procedure van een woninginspectie en het verschaffen van een voorbeeldverslag. Gert Martens voor informatie over de procedure van een woninginspectie. Frederik Depraetere voor informatie over de taak van een vastgoedmakelaar en mening over woninginspecties. Ook wil ik mijn dank betuigen aan de mensen die mij taalkundig hielpen met mijn eindwerkboek. Davy Baes, Martine Sys, Roland Goethals, Tom Goethals, Koen Bonte, Elien Delmotte en Jeroen Degryse.

Sofie Goethals Mei 2007

4

Samenvatting De vastgoedprijzen in Vlaanderen zijn hoog. Om te voorkomen dat kopers teveel geld betalen voor een onroerend goed met verborgen gebreken wordt in deze thesis een systeem uitgewerkt om woningen te inspecteren. Kopers kunnen zich aan de hand van deze inspectie een beeld vormen van de kosten die moeten gemaakt worden op korte of lange termijn. Ook verkopers kunnen deze woninginspectie laten uitvoeren om aan te tonen dat de woning in orde is.

Om een beeld te krijgen van wat een woninginspectie precies inhoudt werd hierover een studie uitgevoerd in andere landen. De manier van inspecteren, de manier van rapporteren en de wetgeving in de verschillende landen werden met elkaar vergeleken. Uitgaande van deze vergelijkende studie werd een systeem uitgedokterd om woningen in Vlaanderen snel en efficiënt te controleren.

Bij de inspectie van een woning kunnen twee luiken gecontroleerd worden. Er is een administratief luik. Dit luik omvat de inspectie van stedenbouwkundige vergunningen, bodemattesten, voorkooprechten, erfdienstbaarheden, … Er is ook een technisch luik dat de inspectie van de woning zelf omvat, dit gaat van inspectie van de structuur tot controle van de aanwezige installaties.

Na de inspectie moet een duidelijk verslag worden opgemaakt. De beste oplossing leek een verslag bestaande uit twee delen. Het eerste deel bevat een opsomming van alle elementen van de woning die een kleurcode hebben gekregen. Die kleurcode geeft aan welke elementen goed zijn, matig of slecht en welke elementen niet geïnspecteerd konden worden of verder onderzoek vragen. Het tweede deel van het verslag omvat een uitgebreide beschrijving van de geïnspecteerde elementen met de daarbij vastgestelde gebreken. Tenslotte werd een vastgoedmakelaar gevraagd naar zijn mening over woninginspecties.

5

Inhoudsopgave Mededeling Woord vooraf Samenvatting.............................................................................................................................. 4 Inhoudsopgave ........................................................................................................................... 5 Lijst met illustraties .................................................................................................................... 8 Alfabetische lijst van gebruikte afkortingen en symbolen ....................................................... 12 Inleiding ................................................................................................................................... 13 Hoofdstuk 1 Woninginspecties in andere landen ..................................................................... 15 1.1 Groot-Brittannië ............................................................................................................. 15 1.2 Nederland ....................................................................................................................... 16 1.3 Verenigde Staten ............................................................................................................ 17 Hoofdstuk 2 Inspectiemateriaal................................................................................................ 19 2.1 Ladder............................................................................................................................. 19 2.2 Thermografische camera ................................................................................................ 19 2.3 Endoscoop ...................................................................................................................... 20 2.4 Boormachine .................................................................................................................. 20 2.5 Zaklamp.......................................................................................................................... 20 2.6 Vochtigheidsmeter ......................................................................................................... 21 2.7 Hygrometer..................................................................................................................... 21 2.8 Waterhardheid teststaafjes.............................................................................................. 21 2.9 Aardingsmeter, isolatiemeter en multimeter .................................................................. 21 2.10 PDA of mini-laptop...................................................................................................... 22 2.11 Fototoestel .................................................................................................................... 22 2.12 Klein materiaal ............................................................................................................. 23 Hoofdstuk 3 Inspectieonderdelen............................................................................................. 24 3.1 Administratief gedeelte van de woninginspectie............................................................ 24 3.1.1 Stedenbouw en Ruimtelijke ordening ..................................................................... 24 3.1.1.1 Bestemming van een perceel............................................................................ 24 3.1.1.2 Zonevreemde woningen ................................................................................... 27 3.1.1.3 Onteigeningsplan.............................................................................................. 28 3.1.1.4 Verkavelingsplan.............................................................................................. 28 3.1.1.5 Rooilijnplan...................................................................................................... 29 3.1.1.5 Recht van Voorkoop......................................................................................... 29 3.1.1.7 Stedenbouwkundig attest.................................................................................. 31 3.1.2 Stedenbouwkundige vergunningen en bouwmisdrijven ......................................... 32 3.1.3 Beschermde monumenten en erfdienstbaarheden ................................................... 34 3.1.4 Bodemattest ............................................................................................................. 35 3.1.5 Overstromingsanalyse ............................................................................................. 36 3.2 Dak ................................................................................................................................. 38 3.2.1 Dakconstructie – dakopbouw .................................................................................. 38 3.2.1.1 Platte Daken ..................................................................................................... 38 3.2.1.2 Hellende daken ................................................................................................. 41 3.2.2 Dakbedekking.......................................................................................................... 43 3.2.2.1 Dakbedekking bij platte daken ......................................................................... 43 3.2.2.2 Dakbedekking bij hellende daken .................................................................... 45 3.2.3 Waterafvoer van daken............................................................................................ 46 3.2.3.1 Waterafvoer bij hellende daken........................................................................ 46

6 3.2.3.2 Waterafvoer bij platte daken ............................................................................ 48 3.2.4 Schoorstenen ........................................................................................................... 48 3.3 Exterieur ......................................................................................................................... 52 3.3.1 Funderingen............................................................................................................. 52 3.3.2 Buitenmuren ............................................................................................................ 52 3.3.3 Deuren en ramen ..................................................................................................... 53 3.3.4 Terras....................................................................................................................... 55 3.3.5 Garage ..................................................................................................................... 56 3.4 Interieur .......................................................................................................................... 57 3.4.1 Binnendeuren .......................................................................................................... 57 3.4.2 Binnenmuren ........................................................................................................... 58 3.4.3 Plafonds ................................................................................................................... 59 3.4.5 Vloeren .................................................................................................................... 59 3.4.5.1 Tegelvloeren..................................................................................................... 59 3.4.5.2 Houten vloeren ................................................................................................. 60 3.4.5.3 Kurkvloeren...................................................................................................... 60 3.4.5.4 Vast tapijt ......................................................................................................... 60 3.4.5.5 Linoleum en vinyl ............................................................................................ 60 3.4.5.6 Gepolierd beton ................................................................................................ 61 3.4.6 Trappen.................................................................................................................... 61 3.4.7 Kelder ...................................................................................................................... 62 3.4.8 Badkamer- en keukeninrichting .............................................................................. 62 3.4.8.1 Badkamerinrichting .......................................................................................... 62 3.4.8.2 Keukeninrichting.............................................................................................. 65 3.5 Installaties....................................................................................................................... 67 3.5.1 Elektriciteit .............................................................................................................. 67 3.5.2 Sanitair .................................................................................................................... 68 3.5.2.1 Watertoevoer .................................................................................................... 68 3.5.2.2 Waterafvoer ...................................................................................................... 69 3.5.2.3 Onzuiverheid van het water.............................................................................. 69 3.5.2.4 Productie warm water....................................................................................... 70 3.5.2.5 Septische put .................................................................................................... 72 3.5.2.6 Hergebruik van regenwater .............................................................................. 72 3.5.3 Verwarming............................................................................................................. 74 3.5.3.1 Centrale verwarming ........................................................................................ 74 3.5.3.2 Energiezuinige verwarmingssystemen ............................................................. 77 3.5.3.3 Verwarmingslichamen en leidingen................................................................. 78 3.5.4 Ventilatie ................................................................................................................. 81 3.5.5 Airconditioning ....................................................................................................... 83 3.6 Isolatie ............................................................................................................................ 84 3.7 Extra’s ............................................................................................................................ 88 3.7.1 Brandbeveiliging ..................................................................................................... 88 3.7.2 Inbraakbeveiliging................................................................................................... 89 3.7.2.1 Deuren .............................................................................................................. 89 3.7.2.2 Ramen............................................................................................................... 90 3.7.2.3 Elektronische beveiliging ................................................................................. 90 3.7.3Asbest ....................................................................................................................... 91 Hoofdstuk 4 Werkwijze en verslaggeving ............................................................................... 93 4.1 Werkwijze ter plaatse ..................................................................................................... 93 4.2 Werkwijze administratief gedeelte................................................................................. 93

7 4.3 Verslaggeving................................................................................................................. 94 Hoofdstuk 5 Soorten inspecties.............................................................................................. 101 5.1 Beperkte inspectie ........................................................................................................ 101 5.2 Uitgebreide inspectie.................................................................................................... 101 5.3 Uitgebreide inspectie met onderzoek van de stedenbouwkundige toestand van het onroerend goed ................................................................................................................... 102 5.4 Overzicht van de verschillende inspecties ................................................................... 102 Hoofdstuk 6 Woninginspectie versus vastgoedmakelaardij................................................... 104 Besluit..................................................................................................................................... 106 Bijlagen .................................................................................................................................. 107 Bijlage 1: Voorbeeld van een keuringsverslag................................................................... 107 Literatuurlijst .......................................................................................................................... 145

8

Lijst met illustraties Figuur 2.1 Resultaten waterhardheidstest http://www.dewiltfang.nl/_clientFiles/PDF/handleiding_72020.pdf

Figuur 2.2 Minimale isolatiewaarden http://users.skynet.be/btv.info/pdf/ISOLATIE.PDF

Figuur 3.1 Gewestplan Vlaanderen http://geo-vlaanderen.gisvlaanderen.be/geovlaanderen/gwp/?startup=ze(22120,131949,258873,265123)

Figuur 3.2 BPA-APA toestand 1/1/2002 http://geo-vlaanderen.gisvlaanderen.be/geo-vlaanderen/bpaapa/?startup=ze(22120,131949,258873,265123)#

Figuur 3.3 Ruimtelijke uitvoeringsplannen http://geo-vlaanderen.gisvlaanderen.be/geovlaanderen/rup/?startup=ze(22120,131949,258873,265123)

Figuur 3.4 Recht van voorkoop http://geo-vlaanderen.gisvlaanderen.be/geovlaanderen/rvv/?startup=ze(22120,131949,258873,265123)

Figuur 3.5 Warm dak Technisch Comité Dichtingswerken (2000). Het platte dak. Opbouw, materialen, uitvoering en onderhoud. Technische voorlichting 215 WTCB, (maart 2000), 17.

Figuur 3.6 Omgekeerd dak Technisch Comité Dichtingswerken (2000). Het platte dak. Opbouw, materialen, uitvoering en onderhoud. Technische voorlichting 215 WTCB, (maart 2000), 18.

9 Figuur 3.7 Koud dak Technisch Comité Dichtingswerken (2000). Het platte dak. Opbouw, materialen, uitvoering en onderhoud. Technische voorlichting 215 WTCB, (maart 2000), 19.

Figuur 3.8 Traditionele dakopbouw en opbouw met sandwichelementen http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_roov/_zade/4383.asp?content=De%20constructi e%20van%20een%20zadeldak

Figuur 3.9 Sarkingdak http://www.wtcb.be/homepage/media/img/publications/bbri-contact/133_04.jpg

Figuur 3.10 EPDM dakbedekking http://www.dakland.nl/Default.aspx?tabid=67

3.11 Kunststof dakbedekking http://www.dakland.nl/Default.aspx?tabid=66

Figuur 3.12 Uitvoering schoorsteen http://www.civ.be/nl/schoorsteen02.shtml

Figuur 3.13 Positie van de schoorsteen http://www.civ.be/nl/schoorsteen02.shtml

Figuur 3.14 Positie van de schoorsteen http://www.civ.be/nl/schoorsteen02.shtml

Figuur 3.15 Uitmondingzones schoorsteen http://www.civ.be/nl/schoorsteen02.shtml

Figuur 3.16 Details van de schoorsteen http://www.civ.be/nl/schoorsteen02.shtml

10 Figuur 3.17 Eengreepsmengkraan http://www.kranenspecialist.nl/Data/LargeProductImage/6664064.jpg

Figuur 3.18 Tweegreepsmengkraan http://www.hansgrohe.be/web/pictures.nsf/files/apb00610_113px.jpg/$FILE/apb00610 113px.jpg

Figuur 3.19 Driegatswastafelmengkraan http://www.abcsanitair.nl/images/F019027.jpg

Figuur 3.20 HR+ label http://www.gasinfo.be/Media/HR+_Nl.pdf

Figuur 3.21 Optimaz-label http://www.baxi.be/global/images/chaudiere/Logo%20-%20Optimaz.jpg

Figuur 3.22 Optimaz Elite- label http://www.informazout.be/newsimages/16_849/F_6c9b40d02706550579a11bf161dcd ec4.jpg

Figuur 3.23 Eigenschappen van de verwarmingslichamen http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_chau/_corp/index.asp?content=Warmtelichamen

Figuur 3.24 Ventilatie http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_vent/_vent/445.asp?content=Ventilatiesystemen

Figuur 3.25 Belangrijkste isolatie materialen http://www2.vlaanderen.be/ned/sites/economie/energiesparen/doc/brochure_energiepr estatie.pdf

Figuur 3.26 Nodige isolatiedikten om dezelfde isolatiewaarde te bekomen http://www2.vlaanderen.be/ned/sites/economie/energiesparen/doc/brochure_energiepr estatie.pdf

11 Figuur 3.27 Procentuele benadering van inbraken http://www.tis-inbraak.be/content/Risicoanalyse/Risico-analyse_augustus2005.pdf

Figuur 3.28 Asbest in en rond de woning http://lucht.milieuinfo.be/uploads/brochure_voor_op_website.pdf

Figuur 4.1 Voorblad

Figuur 4.2 Belangrijke gegevens in het verslag

Figuur 4.3 Kleurcoderingssysteem

Figuur 4.4 Uitgebreide verslaggeving

Figuur 5.1 Overzicht verschillende woninginspecties

12

Alfabetische lijst van gebruikte afkortingen en symbolen

APA

=

Algemeen Plan van Aanleg

ASHI

=

American Society of Home Inspectors

BPA

=

Bijzonder Plan van Aanleg

CV

=

Centrale Verwarming

EPB

=

Energieprestatie en Binnenklimaat

EPDM

=

Ethyleen – Propyleen – Dieen Monomeer

HCR

=

Home Condition Report

HIP

=

Home Information Pack

MBO

=

Middelbaar Beroepsonderwijs

MDF

=

Medium Density Fiberboard

NACHI

=

National Association of Certified Inspectors

NAHI

=

National Association of Home Inspectors

OVAM

=

Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij

PDA

=

Personal Digital Assistant

PVC

=

Polyvinylchloride

RSV

=

Ruimtelijke Structuurplan Vlaanderen

UV

=

Ultraviolette

XPS

=

Geëxtrudeerde Polystyreenplaten

13

Inleiding De vastgoedprijzen in Vlaanderen blijven stijgen. De aankoop van een onroerend goed is daardoor ingrijpend voor het budget van de kopers. Toch blijft de aankoop van een onroerend goed vooral een impulsieve en subjectieve beslissing. De koper ziet de gebreken aan de woning meestal niet omdat hij emotioneel te nauw betrokken is bij de aankoop of omdat hij over onvoldoende kennis beschikt om de woning te beoordelen. Er wordt meestal van uit gegaan dat de vastgoedmakelaar inlichtingen zal verschaffen over eventuele gebreken van het onroerend goed. In werkelijkheid is dit zelden het geval aangezien het vermelden van de gebreken aan een woning de verkoopprijs van het onroerend goed drukt, wat in het nadeel van de vastgoedmakelaar is. In het beste geval wordt een bevriend architect of een andere deskundige gevraagd om snel een oordeel over de staat van het onroerend goed te vellen.

Een woninginspectie moet de koper informatie verschaffen over eventuele gebreken van de woning en duidelijk maken welke herstellingswerken vereist zijn. Door een woninginspectie wordt het risico op het teveel betalen voor een onroerend goed geminimaliseerd. Niet alleen de koper, maar ook de verkoper kan beroep doen op een woninginspecteur om de kwaliteit van het onroerend goed aan te tonen.

Het doel van deze thesis bestaat erin om in de eerste plaats na te gaan hoe men in andere landen met dit gegeven omgaat. De studie werd beperkt tot Groot-Brittannië, Nederland en de Verenigde Staten, hoewel ook in andere landen (bv. Frankrijk) woninginspecties worden toegepast.

Vervolgens wordt een eigen analyse gemaakt van de verschillende te inspecteren onderdelen van de woning. De manier waarop deze onderdelen geïnspecteerd worden wordt uiteengezet. Om de inspectie ter plaatse correct en efficiënt uit te voeren beschikt de woninginspecteur over heel wat materiaal. De verschillende gereedschappen en hun functie worden kort opgesomd. Naast de inspectie ter plaatste kan ook de stedenbouwkundige toestand van de woning gecontroleerd worden.

14 Daarna wordt de werkwijze en de methode van rapportering besproken. Er wordt omschreven hoe de woninginspecteur ter plekke te werk gaat en welke stappen de woninginspecteur moet ondernemen om informatie te verkrijgen over de stedenbouwkundige toestand van het onroerend goed. Verder wordt de opbouw van een keuringsverslag besproken.

Naargelang de vraag van de klant worden verschillende soorten woninginspecties aangeboden. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de beperkte inspectie, de uitgebreide inspectie en de uitgebreide inspectie met onderzoek van de stedenbouwkundige toestand van de woning. Deze inspecties verschillen vooral in inspectieduur en dus in prijs en in de manier van verslaggeving.

Als laatste komt de mening van de vastgoedmakelaar over de woninginspecties aan bod. De taken van de vastgoedmakelaar wordt kort omschreven en er wordt nagegaan in hoeverre de woninginspectie in het vaarwater van die taken komt.

15

Hoofdstuk 1 Woninginspecties in andere landen Woninginspecties zijn geen onbekend fenomeen en worden al in vele landen uitgevoerd. Elk land hanteert hierbij eigen regels om woningen te inspecteren en om een duidelijk verslag op te stellen. Hierna wordt de beschrijving beperkt tot de gebruikte woninginspectiesystemen in GrootBrittannië, Nederland en de Verenigde Staten.

1.1 Groot-Brittannië Volgens de woningwetgeving van 2004 moeten alle woningen in Engeland en Wales vanaf 1 juni 2007 in het bezit zijn van een Home Information Pack (HIP) voor ze op de markt kunnen komen. Doelstellingen van de Home Information Packs zijn: -

Duidelijke informatie verschaffen over het onroerend goed, zodat de kopers een interessant bod kunnen doen.

-

Tijdverspilling en geldverspilling ten gevolge van mislukte transacties vermijden.

-

De periode tussen het bod en het effectief kopen inkorten.

Om deze doelstellingen na te streven bevatten de Home Information Packs verplicht volgende onderdelen: -

een energieprestatiecertificaat dat het energieverbruik van de woning aangeeft

-

een verkoopsverklaring met de belangrijkste gegevens omtrent het onroerend goed

-

de resultaten van de onderzoeken naar de landlasten, planning van wegen of andere bouwwerken en de watervoorziening

-

documenten die bewijzen dat de verkoper de eigenaar is en het onroerend goed dus mag verkopen.

Aan de HIP’s mogen een aantal documenten ook optioneel worden toegevoegd: -

een Home Condition Report

-

documenten met informatie over grenzen, berichten, diensten, delen met buren, planningstoestemmingen en andere interessante zaken voor potentiële kopers

-

een eventuele opsomming van de documenten in de HIP

Het verplicht toevoegen van een Home Condition Report aan een HIP was initieel gepland, maar is uitgesteld. Een HCR geeft gedetailleerd de toestand van de woning weer zodat

16 potentiële kopers op de hoogte zijn van eventuele gebreken aan de woning. Wanneer deze HCR’s verplicht zullen worden is nog niet beslist. Een Home Condition Report zal 8 hoofdsecties bevatten: -

sectie A: inleiding

-

sectie B: algemene informatie over de eigendom

-

sectie C: andere kwesties

-

sectie D: externe condities

-

sectie E: interne condities

-

sectie F: diensten

-

sectie G: gronden, grensmuren, bijgebouwen en gemeenschappelijke faciliteiten

-

sectie H: energierapport

De Home Condition Reports zullen opgemaakt worden door gekwalificeerde woninginspecteurs. De woninginspecteurs moeten in het bezit zijn van een ‘Awarding Body for the Built Environment’-diploma in Home Inspection. [1, 2, 3]

1.2 Nederland In Nederland spreekt men niet van een woninginspectie maar van bouwtechnische of bouwkundige keuring. Met behulp van deze bouwtechnische keuring komen zichtbare en eventuele verborgen gebreken aan constructies en/of andere tekortkomingen aan onderhoud behoevende elementen aan het licht. In Nederland is de verkoper wettelijk verplicht om de kandidaat-koper op de hoogte te stellen van eventuele bouwkundige gebreken. Het betreft hier voornamelijk de gebreken die niet direct zichtbaar zijn, maar die de verkoper wel kent. De verkoper kan aansprakelijk worden gesteld wanneer deze verborgen gebreken niet aan de koper worden gemeld. Daarom worden bouwkundige keuringen veel uitgevoerd, ook al zijn ze wettelijk niet verplicht. Het bouwtechnisch rapport geeft een overzicht van de bouwtechnische staat en onderhoudsstaat van een woning en bevat eventueel een kostenraming van de uit te voeren herstellings- of verbeteringswerken. Het uiteindelijke bouwtechnische rapport wordt erkend door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Tevens voldoet het rapport aan de eisen die gesteld zijn door de Nationale

17 Hypotheek Garantie. Om een Nationale Hypotheek Garantie te krijgen moet in volgende situaties een bouwkundig rapport worden opgemaakt bij aankoop van een bestaande woning: -

als de kosten van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud naar schatting meer bedragen dan 10% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik.

-

als nader bouwkundig onderzoek nodig blijkt te zijn.

-

als er sprake is van een appartement met een bouwjaar van 1940 of eerder, tenzij uit het taxatierapport blijkt dat na 1940 een totale renovatie is uitgevoerd.

Als de kosten van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud hoger zijn dan € 2.500,- worden deze in depot gehouden. Dit houdt in dat op het moment dat u door middel van facturen kunt aantonen dat de kwaliteitsverbetering (deels) is uitgevoerd, de geldverstrekker dit bedrag (gedeeltelijk) uitbetaalt. Het bouwkundig rapport mag op het moment dat de hypotheekofferte wordt uitgebracht niet ouder zijn dan 1 jaar. De bouwkundige inspecteurs moeten geen speciale opleiding volgen of een speciaal diploma voor woninginspectie hebben. Veelal hebben de bouwkundige inspecteurs een middelbaar beroepsonderwijsdiploma (MBO-diploma) in de bouw. [4, 5, 6,7 ]

1.3 Verenigde Staten In de Verenigde Staten is een contract om een huis te kopen meestal voorzien van een module dat het contract niet geldig is zolang een woninginspecteur het onroerend goed niet heeft geïnspecteerd. In vele Staten moeten de woninginspecteurs een vergunning hebben, alleen professionele ingenieurs hebben geen vergunning nodig om een woninginspectie uit te voeren. Om een vergunning te krijgen moeten kandidaten een volledige cursus volgen en/of slagen voor een examen. Verschillende Staten eisen ook dat de woninginspecteurs verdere opleidingen volgen om hun vergunning te vernieuwen. In tegenstelling tot de woninginspecteur kan een ingenieur advies geven bij bepaalde vereiste herstellingen, hoewel dit niet de bedoeling is bij een normale woninginspectie. [8]

18 Momenteel hebben ongeveer dertig Staten een bepaalde regelgeving in verband met woninginspecties. In die Staten komen verschillende organisaties voor die woninginspecties uitvoeren. Elke organisatie werkt volgens bepaalde normen en een ethische code. Hierna volgt een korte beschrijving van de belangrijkste organisaties.

De ‘American Society of Home Inspectors’ werd opgericht in 1976. De ASHI is een organisatie bestaande uit onafhankelijke, professionele woninginspecteurs. De woninginspecteurs moeten woningen controleren volgens de praktijknormen en de ethische code van de ASHI. Om woninginspecteur te worden moeten kandidaten een examen afleggen en 250 woninginspecties uitgevoerd hebben volgens de regels van de ASHI. [9]

De ‘National Association of Home Inspectors’ of kortweg NAHI is een organisatie, werkzaam in alle Staten van Amerika en in Canada. Deze organisatie werd opgericht in 1987 om professionele woninginspecties te promoten. De associatie maakte praktijknormen en een ethische code op die door de woninginspecteurs moeten gevolgd worden. Leden krijgen opleidingen en het publiek wordt geïnformeerd over de voordelen van een professionele woninginspectie. In de praktijknormen staat beschreven wat de woninginspecteur moet inspecteren en hoe het verslag moet worden opgesteld. De ethische code handhaaft de integriteit en het hoge niveau van uitvoering van een woninginspectie. Deze ethische regels zijn bindend voor elke NAHI-inspecteur. [10]

De ‘National Association of Certified Home Inspectors’ werd opgericht in 1990. NACHIinspecteurs moeten aan heel wat eisen voldoen: ze moeten slagen voor een online examen. Ze moeten lessen volgen op het Internet. Ze moeten zich aan de praktijknormen en ethische regels houden. Ze moeten voortdurend nieuwe opleidingen volgen. Ze moeten vier proefinspecties uitvoeren en nog heel wat andere taken uitvoeren. Ook hier wordt in de praktijknormen beschreven wat de inspecteur moet controleren. [11]

19

Hoofdstuk 2 Inspectiemateriaal Om een woninginspectie uit te voeren moet de woninginspecteur verschillende soorten gereedschap hebben. Hierna volgt een kort overzicht van de nuttige gereedschappen en hun toepassing.

2.1 Ladder Tijdens elke woninginspectie wordt een ladder gebruikt voor de inspectie van het dak en ramen op hogere verdiepingen.

2.2 Thermografische camera Thermografie is een meettechniek waardoor men van op afstand een warmtebeeld bekomt van een oppervlak. Een lichaam, voorwerp of object zendt stralen uit die onzichtbaar zijn voor het menselijke oog. Deze stralen kunnen wel waargenomen worden met een infrarode camera of thermografische camera. De camera vormt een beeld van deze stralen en berekent van elk punt in het beeld de exacte temperatuur. Met een thermografische camera zijn lekken in cv-leidingen en vloerverwarming op te sporen. Hierbij wordt de exacte plaats van het lek bepaald. Defecten aan elektrische leidingen worden zichtbaar. Bij gevels wordt de applicatie van isolatie en de aanwezigheid van koudebruggen en luchtlekken gecontroleerd. Bij slecht aangebrachte of gebrekkige isolatie vertoont het buitenoppervlak van de gevel een hogere temperatuur. Koude bruggen en luchtlekken zorgen voor een plaatselijk lagere temperatuur van het binnenoppervlak van de gevel. Deze verschijnselen kunnen opgespoord worden door middel van infrarood thermografie. Bij thermografisch onderzoek van de gevel moet aan enkele voorwaarden worden voldaan: -

vanwege de te gebruiken apparatuur moet het droog zijn.

-

de buitenluchttemperatuur mag maximaal 10°C zijn (bij een binnenluchttemperatuur van groter of gelijk aan 20°C). De betrouwbaarheid van de metingen neemt toe als het temperatuursverschil tussen binnen- en buitenlucht groter wordt.

-

weinig wind. De gevel koelt dan minder af, waardoor gebreken beter te zien zijn;

20 -

half bewolkt tot bewolkt weer. Anders reflecteert het materiaal een deel van de koude of warme straling;

-

om luchtlekken op te sporen moet het gebouw op onder- of overdruk worden gebracht;

-

het onderzoek kan pas enkele uren na zonsondergang of voor zonsopgang plaatsvinden omdat de gevel gedurende de dag door de zon wordt opgewarmd. [12]

2.3 Endoscoop Een endoscoop is een kleine camera op het uiteinde van een dunne lans of een flexibele kabel gecombineerd met een lichtbron. Die lichtbron zorgt ervoor dat het te onderzoeken bouwonderdeel steeds voldoende is verlicht. De opname-unit en de lichtbron kunnen 360° worden gedraaid. Aan de andere kant van de kabel is een lens aanwezig, zodat de beelden van de opname-unit zichtbaar worden. Op de lens kan een fotocamera worden bevestigd zodat foto-opnamen mogelijk zijn. Endoscopisch onderzoek wordt gebruikt om de opbouw van een constructie te bepalen. De buitenmuren kunnen onderzocht worden: dikte van het buitenspouwblad, spouwdiepte, dikte en type isolatie, aanwezigheid van spouwslabben,… [13]

2.4 Boormachine Om een buitenmuur endoscopisch te onderzoeken moet het buitenspouwblad voorzien zijn van een aantal openingen met een minimale diameter van 12 mm. Zijn er geen openingen aanwezig dan moeten deze geboord worden. De boorgaten worden dan achteraf gedicht met een kit.

2.5 Zaklamp Sommige te onderzoeken bouwonderdelen kunnen slecht zichtbaar zijn door te weinig licht. In dit geval moet de woninginspecteur een zaklamp gebruiken bij het onderzoek.

21

2.6 Vochtigheidsmeter Een vochtigheidsmeter meet elektrische weerstand tussen twee pinnen met een vaste tussenafstand. Hoe lager de weerstand, des te hoger is de vochtigheid van het gemeten oppervlak. [14]

2.7 Hygrometer Met een hygrometer wordt de luchtvochtigheid in de verschillende woonruimten gemeten.

2.8 Waterhardheid teststaafjes Het teststaafje moet ongeveer 1 seconde in het water gehouden worden. Daarna moet het overtollige water afgeschud worden. Na ongeveer 1 minuut wordt de kleur op het meetstaafje vergelijken met de kleurenschaal. 1°d = 17,8 mg/l CaCO3. [15]

Figuur 2.1 Resultaten waterhardheidstest

2.9 Aardingsmeter, isolatiemeter en multimeter Met een aardingsmeter wordt de spreidingsweerstand van de aardelektrode gemeten, deze moet kleiner zijn dan 30 Ohm. De isolatiemeter wordt gebruikt om weerstand van de isolatie te meten. De waarde van de isolatieweerstand in ohm tussen de actieve delen onderling, evenals tussen de actieve delen en de aarde, gemeten onder testspanning, aangeduid in de hierna vermelde tabel, is voor iedere stroombaan met afgeschakelde gebruikstoestellen minimum gelijk aan 1.000 maal de waarde in volt van de voornoemde testspanning.

22 De metingen die worden uitgevoerd onder gelijkstroom en de daartoe gebruikte meettoestellen moeten in de hierna vermelde tabel opgegeven testspanning kunnen leveren onder een stroom van 1mA tot 5 mA. De metingen worden uitgevoerd hebben betrekking op de isolatieweerstand tussen elk van de actieve delen en de aarde. [16]

Figuur 2.2 Minimale isolatiewaarden

Een multimeter is elektrisch meetinstrument waarmee een aantal grootheden gemeten kunnen worden zoals spanning, stroom en weerstand. Uitgebreidere universeelmeters kunnen vaak ook capaciteit, zelfinductie, frequentie, de doorlaatspanning van een diode en de stroomversterkingsfactor van een transistor meten. [17]

2.10 PDA of mini-laptop De waarnemingen worden tijdens de inspectie meteen ingegeven in de PDA of mini-laptop. Op deze manier wordt de verslaggeving vereenvoudigd, aangezien de PDA op een gewone pc kan worden aangesloten of met een mini-laptop verwerking meteen mogelijk is.

2.11 Fototoestel Tijdens de inspectie kunnen foto’s genomen worden van de waargenomen gebreken. Deze foto’s zijn een geheugensteuntje bij het maken van het verslag en verduidelijken het verslag voor de lezers.

23

2.12 Klein materiaal -

balpen

-

potlood

-

papier

-

schroevendraaier

-

tang

-

steek- en ringsleutels

-

meter

-

bouwlaser

-

breekmes

-

spiegeltje

-

aansteker

24

Hoofdstuk 3 Inspectieonderdelen In dit hoofdstuk worden alle onderdelen van het onroerend goed besproken die geïnspecteerd worden. Van elk onderdeel volgt een korte beschrijving. Wat er exact gecontroleerd wordt en de manier waarop het onderdeel gecontroleerd wordt is in het vet getypt. De vet getypte tekst springt wat in om een mooi onderscheid te maken tussen beschrijving en inspectie.

3.1 Administratief gedeelte van de woninginspectie 3.1.1 Stedenbouw en Ruimtelijke ordening 3.1.1.1 Bestemming van een perceel. Een bestemming van een perceel is het gewenste ruimtegebruik, maar niet noodzakelijk het werkelijke. De bodembestemmingen zijn terug te vinden op het gewestplan. De verschillende bodembestemmingen worden met verschillende kleuren aangeduid. Per bepaalde bodembestemming gelden specifieke voorschriften. Tegenwoordig worden geen gewestplannen meer gemaakt, noch gewestplanwijzigingen doorgevoerd. De bestaande gewestplannen blijven echter bestaan en blijven dus ook rechtsgeldig, tot ze worden vervangen door een ruimtelijk uitvoeringsplan. [18, 19] De woninginspecteur zoekt de bestemming van het perceel op. De woninginspecteur kan naar de gemeentedienst gaan om het gewestplan bekijken. Of het gewestplan raadplegen op Internet. Het gewestplan is te vinden in het geoloket van de site http://www.gisvlaanderen.be.

Figuur 3.1 Gewestplan Vlaanderen

25 Een Bijzonder Plan van Aanleg ( BPA) is een bodembestemmingsplan op gemeentelijk niveau. Een BPA legt op gedetailleerde wijze de bestemming van een gebied vast, het tracé van alle te wijzigen verkeerswegen en doet uitspraak over de plaatsing, grootte en welstand van gebouwen, afsluitingen en tuinen. [18] Een Algemeen Plan van Aanleg ( APA)is een gedetailleerd bodembestemmingsplan met toevoeging van stedenbouwkundige voorschriften voor de hele gemeente. [18] De woninginspecteur gaat na of het perceel in een goed gekeurd Algemeen of Bijzonder Plan van Aanleg ligt. Dit kan gecontroleerd worden op de gemeentedienst ‘Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening’. Is dit niet het geval dan moet gecontroleerd worden of er een ontwerp van Bijzonder plan van Aanleg bestaat om te bepalen wat de bestemming van het perceel in de toekomst zal zijn en of er gebouwd mag worden. Ligt het perceel wel in een goedgekeurd Bijzonder Plan van Aanleg dan is de bestemming van het perceel bekend en ook de voorschriften waaraan moet worden voldaan.

Figuur 3.2 BPA-APA toestand 1/1/2002

26 De gewestplannen worden vervangen door Ruimtelijke Structuurplannen, deze plannen leggen de bestemmingen niet per perceel vast, maar geven het kader aan naar de gewenste ruimtelijke structuur. [18, 19] Ruimtelijke Uitvoeringsplannen geven uitwerking aan het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen ( RSV). De Ruimtelijke Uitvoeringsplannen leggen de bestemmingen van percelen juridisch vast en geven de ontwikkelingsmogelijkheden weer. Ze vervangen de vroegere Bijzondere Plannen van Aanleg. De bestaande Bijzondere Plannen van Aanleg blijven echter rechtsgeldig tot ze worden vervangen door een Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan. [18, 19] In de toekomst zal de woninginspecteur dus de Ruimtelijke Uitvoeringsplannen moeten opvragen die van toepassing zijn voor het perceel. Op het Ruimtelijke Uitvoeringsplan kan de bestemming van het perceel gevonden worden en de voorschriften waaraan moeten voldaan worden.

Figuur 3.3 Ruimtelijke uitvoeringsplannen

27 De stedenbouwkundige voorschriften waaraan het onroerend goed moet voldoen worden opgezocht in de Bijzondere Plannen van Aanleg en in de Ruimtelijke Uitvoeringsplannen, deze voorschriften stellen eisen aan vorm, bouwdiepte, bouwhoogte, procentuele terreinbezetting, inplanting, afsluitingen, binnenplaatsen, tuinen, afstand ten opzichte van de perceelsgrenzen, de te gebruiken materialen, het opgelegde daktype en dakhelling, het aantal bouwlagen… De woninginspecteur vergelijkt deze voorschriften met de werkelijke situatie om zo te bepalen of verbouwen of bijbouwen nog mogelijk is en aan welke voorwaarden dan moet voldaan worden. De voorschriften van de Ruimtelijke Uitvoeringsplannen heffen, voor het grondgebied waarop ze betrekking hebben, de bepalingen van de stedenbouwkundige verordeningen die daar strijdig mee zijn, van rechtswege op. [21] Als het perceel gelegen is in een gebied met als bestemming woongebied, dan kan gemakkelijk worden bijgebouwd of verbouwd. Ligt het perceel echter in een woonuitbreidingsgebied dan kan niet zomaar worden bijgebouwd. Als het perceel niet in woongebied ligt mag er in principe geen woonhuis opgebouwd worden, behalve in volgende omstandigheden: -

het perceel maakt deel uit van een goedgekeurde, niet-vervallen verkaveling;

-

het betreft een bedrijfswoning bij een landbouw- of tuinbouwbedrijf, of een woning voor bewakingspersoneel bij het bedrijf op een industrieterrein.

3.1.1.2 Zonevreemde woningen De woning kan zonevreemd zijn d.w.z. dat het gebouw in een bestemmingsgebied ligt waar het niet thuishoort. Meestal bestonden deze gebouwen vooraleer de verschillende bestemmingen op de plannen van aanleg werden vastgelegd. Er moet dus worden nagegaan of de woning zonevreemd is. Is dit het geval dan moet de woninginspecteur de koper er op wijzen dat enkel onderhouds- en instandhoudingswerken uitgevoerd mogen worden zonder vergunning. Voor werken van structurele aard is een bouwvergunning verplicht. De woninginspecteur moet de koper inlichten over de voorwaarden bij het herbouwen van een zonevreemde woning.

28 Een zonevreemde woning krijgt een bouwvergunning en mag dus worden verbouwd, herbouwd of uitgebreid onder de volgende voorwaarden: -

de woning mag niet verkrot zijn;

-

de woning moet gelegen zijn in niet-kwetsbare gebieden of parkgebieden;

-

de woning is vergund of wordt geacht vergund te zijn;

-

het aantal woongelegenheden moet beperkt blijven tot het huidige aantal;

-

het karakter en de verschijningsvorm van de woning dient behouden te worden;

-

goede ruimtelijke ordening mag niet worden geschaad. [20]

Als blijkt dat de woning gelegen is in een kwetsbaar gebied ( vb. bosgebied) dan moet de woninginspecteur de koper er op wijzen zijn enkel instandhoudingwerken toegestaan. 3.1.1.3 Onteigeningsplan De woninginspecteur moet nakijken of er een onteigeningsplan is. Als het perceel opgenomen is in een onteigeningsplan moeten volgende punten gecontroleerd worden: Wat is de termijn van de onteigening? Zal het perceel volledig of gedeeltelijk onteigend worden? Waarom wordt de onteigening voorzien? Wat is het doel van de onteigening? [21] 3.1.1.4 Verkavelingsplan Er moet gecontroleerd worden of het perceel in een verkaveling ligt. In een verkavelingsplan zijn specifiek voorschriften opgenomen over de wijze van opbouw en de plaats van de gebouwen binnen een verkaveling. Als het perceel gelegen is in een goedgekeurde verkaveling, dan moet er nagezien worden of de verkaveling rechtsgeldig is: Heeft de verkavelaar voldaan aan alle voorwaarden en lasten zoals deze werden opgelegd in de verkavelingsvergunning? Is de verkaveling, of en deel van de verkaveling nog niet vervallen? [21]

29 3.1.1.5 Rooilijnplan De woninginspecteur moet nagaan of er een rooilijnplan bestaat. Een rooilijn bepaalt de grens tussen het openbaar domein en de private eigendommen. Het openbaar domein kan niet gebruikt of bebouwd worden in functie van private doeleinden. Een rooilijnplan kan opgemaakt worden met het oog op de verwezenlijking van een ruimtelijk uitvoeringsplan of BPA en kan gepaard gaan met een volledige of gedeeltelijke onteigening. [21] 3.1.1.5 Recht van Voorkoop Op bepaalde woningen en percelen in Vlaanderen geldt een recht van voorkoop. Dat betekent dat wanneer de eigenaars van dergelijke woningen of percelen deze goederen wensen te verkopen, zij verplicht zijn die eveneens aan te bieden aan de begunstigden van het recht van voorkoop en dat tegen dezelfde prijs en voorwaarden als definitief overeengekomen met de kandidaat-koper.

Afhankelijk van het toepassingsgebied kan het Vlaamse Gewest, de Vlaamse Landmaatschappij, de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij, de sociale huisvestingsmaatschappijen, de provincies, de gemeenten en het OCMW het recht op voorkoop of inkoop uitoefenen.

Figuur 3.4 Recht van voorkoop

30 De woninginspecteur gaat na of een recht van voorkoop geldt voor het perceel. Dit kan voor elk perceel worden opgezocht via het geoloket op de website http://www.gisvlaanderen.be. Geldt er recht van voorkoop voor het perceel dan wordt het soort recht van voorkoop meegedeeld aan de koper. Volgende rechten van voorkoop bestaan: -

de beheersmaatschappij Antwerpen Mobiel heeft recht van voorkoop op onroerende goederen gelegen binnen een door de Vlaamse regering bepaalde perimeter vanaf de aangeduide bestaande of toekomstige openbare wegen en waterwegen. Doel is de realisatie, het beheer en de exploitatie van de verkeersinfrastructuur in de Antwerpse regio met het oog op de mobiliteit bevorderen.

-

havens en Linkerscheldeoever. Vlaamse havenbesturen hebben recht van voorkoop om binnen het havengebied een actief grondbeleid te kunnen voeren. Het recht van voorkoop zeehavens geldt in de gebieden die in de gewestplannen of gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen als zeehavengebied worden aangeduid. De Vlaamse havenbesturen zijn: Gemeentelijk havenbedrijf Antwerpen, Maatschappij voor Grond- en Industrialisatiebeleid, Havenbedrijf Gent GAB, Maatschappij voor Brugse Zeevaartinrichtingen en Gemeentelijk Havenbedrijf Oostende.

-

natuur. De begunstigden zijn het Vlaams Gewest ( AMINAL, afdeling Natuur) of de erkende terreinbeherende natuurverenigingen (Natuurpunt vzw, Durme vzw en Stichting Limburgs Landschap vzw). Het Vlaams Gewest heeft recht van voorkoop op onroerende goederen gelegen in het Vlaams Ecologisch Netwerk ( met uitzondering van de onroerende goederen uitgesloten door de Vlaamse regering), in de natuurreservaten en hun uitbreidingszone gelegen binnen de groen- en bosgebieden, de bosuitbreidingsgebieden en de met al deze gebieden vergelijkbare bestemmingsgebieden aangewezen op de plannen van aanleg of de ruimtelijke uitvoeringsplannen van kracht in de ruimgelijke ordening of het VEN, in de door de Vlaamse regering afgebakende perimeter binnen de groenen bosgebieden, de bosuitbreidingsgebieden en de met al deze gebieden vergelijkbare bestemmingsgebieden aangewezen op de plannen van aanleg of de ruimtelijke uitvoeringsplannen van kracht in de ruimgelijke ordening gelegen binnen het IVON; in de afbakening van een natuurinrichtingsproject.

31 De erkende terreinbeherende natuurvereningingen hebben recht van voorkoop bij verkoop van onroerende goederen, die zij huren of in erfpacht hebben, gelegen: In het Vlaams Ecologisch Netwerk, in een door de Vlaamse regering afgebakende perimeter binnen de groen- en bosgebieden gelegen in het IVON, in de natuurreservaten en hun uitbreidingszones, in de bosreservaten en in de afbakening van een natuurinrichtingsproject. -

ruilverkaveling. Doel is de verwerving van gronden voor maatschappelijke doeleinden bevorderen. De begunstigde is de Vlaamse Landmaatschappij. Het recht van voorkoop geld voor landeigendommen gelegen in de zones die door de Minister uitdrukkelijk worden aangewezen als vatbaar voor ruilverkaveling.

-

ruimtelijke Uitvoeringsplannen. Dit recht van voorkoop heeft als doel het bijdragen tot realisatie van Ruimtelijke uitvoeringsplannen. De begunstigde wordt aangegeven in het ruimtelijk uitvoeringsplan en kan zijn: het Vlaams gewest, de provincie en/of de gemeente of een intercommunale.

-

Vlaamse wooncode. Doel van dit recht van voorkoop is het verwerven van woningen en percelen bestemd voor de woningbouw om die later aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. Begunstigden zijn de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij, de Sociale Huisvestingsmaatschappijen, de gemeenten op hun grondgebied en de Openbare Centra voor Maatschappelijk Welzijn.

-

water. Dit recht van voorkoop is nog niet van toepassing. Begunstigde zal het Vlaams Gewest zijn. [22]

3.1.1.7 Stedenbouwkundig attest De woninginspecteur kan de inlichtingen over het perceel schriftelijk bevestigd zien, door een stedenbouwkundig attest aan te vragen bij het gemeentebestuur. Er bestaan 2 soorten attesten: -

het stedenbouwkundige attest nummer 1 geeft alleen inlichtingen over de bestemming van het perceel volgens de verschillende aanlegplannen waarin het is gelegen. Dit attest wordt kortweg "stedenbouwkundig uittreksel" genoemd.

32 Een stedenbouwkundig attest nr. 1 bevat volgende informatie: •

de bestemming van het perceel overeenkomstig het gewestplan;

•

de aanduiding van het goedgekeurde BPA of verkaveling samen met de voorschriften indien deze van toepassing zijn op het betrokken perceel;

•

het geldende rooilijnenplan of onteigeningsplan, indien deze van toepassing zijn op het betrokken perceel;

•

de uitgevaardigd beschermingsbesluiten die van toepassing zijn op het betrokken perceel, o.a. beschermd monument, gelegen in een beschermd stadsgezicht, etc. ...;

• -

een planuittreksel.

het stedenbouwkundige attest nummer 2 bevat een meer gedetailleerde bestemming van het perceel en geeft aan of de voorgenomen bestemming, werken of handelingen al dan niet in aanmerking komen voor de gevraagde vergunning. [16,17] Om een stedenbouwkundig attest aan te vragen is er geen architect nodig. De persoon die een attest aanvraagt hoeft niet de eigenaar van de betrokken grond te zijn.

Een stedenbouwkundig attest is geen stedenbouwkundige vergunning. De afgifte van het attest blijft onder voorbehoud van het beslissende onderzoek waaraan een effectieve stedenbouwkundige aanvraag of verkavelingsaanvraag onderworpen wordt. Een positief attest is 6 maanden geldig, tenzij het ruimtelijke uitvoeringsplan of de regelgevind in die periode wijzigt. [23]

3.1.2 Stedenbouwkundige vergunningen en bouwmisdrijven De woninginspecteur moet controleren of de woning vergund is. Dit kan gecontroleerd worden door het inzien van het vergunningsregister op de gemeentedienst. In een vergunningsregister staan alle in het verleden afgegeven stedenbouwkundige vergunningen (vroegere bouwvergunningen) vermeld. Als er nog geen vergunningsregister bestaat, vraagt de woninginspecteur informatie aan een ambtenaar. De stedenbouwwet is tot

33 stand gekomen in 1962. Alle gebouwen die van voor 1962 dateren worden beschouwd als vergund. De woninginspecteur gaat na of de vroegere bouwheer zich aan de vergunning heeft gehouden of als de bouwheer nadien nog verbouwingswerken heeft uitgevoerd zonder vergunning. Elke dagvaarding en elke rechterlijke beslissing betreffende een bouwmisdrijf wordt op verzoek van een deurwaarder overgeschreven in het hypotheekkantoor van het gebied waarin het onroerend goed is gelegen. [24] De woninginspecteur kan dus in het hypotheekkantoor controleren of er weet is van een mogelijk bouwmisdrijf. Is dit niet het geval dan bekijkt de woninginspecteur de woning en gaat na voor welke werken vergunningen zijn aangevraagd. Het perceel wordt ook nagezien op het kadasterplan. Als de woninginspecteur vaststelt dat de woning uitgebreider is dan zou mogen volgens de vergunningen en volgens het kadasterplan kan besloten worden dat er een bouwmisdrijf is gepleegd. Is er een bouwmisdrijf gepleegd dan is het nog mogelijk om een regularisatievergunning aan te vragen, maar deze wordt niet altijd verkregen. Volgens de aanpassing van het decreet van 2003 verjaren bouwovertredingen na vijf jaar, behalve de bouwovertredingen in kwetsbare gebieden. Bouwmisdrijven in deze laatste gebieden verjaren nooit. [25] De strafsanctie voor het instandhouden van bouwmisdrijven geldt niet langer voor zover de handelingen, werken, wijzigingen of het strijdige gebruik, niet gelegen zijn in de ruimtelijk kwetsbare gebieden[26]. Dit werd uitgesproken door het Arbitragehof op 19 januari 2005.[27] Onder ‘ruimtelijk kwetsbare gebieden’ worden verstaan: groengebieden, natuurgebieden, natuurgebieden met wetenschappelijke waarde, natuurreservaten, natuurontwikkelingsgebieden, parkgebieden, bosgebieden, valleigebieden, brongebieden, agrarische gebieden met ecologische waarde of belang, agrarische gebieden met bijzondere waarde, grote eenheden natuur, grote eenheden natuur in ontwikkeling en de ermee vergelijkbare gebieden, aangewezen op plannen van aanleg, alsook de beschermde duingebieden en voor het duingebied belangrijke landbouwgebieden. [26]

34 Alle bouwmisdrijven (zowel deze van voor als na 1 mei 2000) vereisen een voorafgaand advies van de Hoge Raad van Herstelbeleid in het kader van de herstelvorming. [25] De herstelmaatregelen kunnen zijn: -

herstellen in oorspronkelijke staat;

-

strijdig gebruik staken;

-

bouw- of aanpassingwerken uitvoeren;

-

geldsom betalen gelijk aan de meerwaarde die het goed door het misdrijf heeft verkregen.

Voor bouwmisdrijven die werden gepleegd voor 1 mei 2000 kan in principe steeds het middel van meerwaarde worden aangewend, behalve in het volgende geval: het niet naleven van een bevel tot staking. De rechtbank bepaalt een termijn voor de uitvoering van de herstelmaatregelen en kan een dwangsom per dag vertraging bij het uitvoeren van de herstelmaatregelen bepalen. [28]

3.1.3 Beschermde monumenten en erfdienstbaarheden De woninginspecteur moet nagaan of het gebouw beschermd is als monument. Daarvoor moet de woninginspecteur de databank ‘Beschermd Erfgoed’ raadplegen op de website van de afdeling Monumenten en Landschappen. De eigenaars van een beschermd monument of van een pand dat deel uitmaakt van een beschermd stads- of dorpsgezicht zijn verplicht het te onderhouden en mogen het niet ontsieren, beschadigen of vernielen. De nodige werken moeten uitgevoerd worden om verval te voorkomen. [29] Erfdienstbaarheden zijn eigen aan een bepaald perceel en zijn bij het stadsbestuur normaal niet gekend. De woninginspecteur kan ter plaatse nagaan of er zichtbare erfdienstbaarheden aanwezig zijn. Is dit niet het geval dan vraagt de woninginspecteur aan de notaris vragen of er private erfdienstbaarheden aanwezig zijn. Zaken die betrekking hebben op het openbaar nut, zoals ondergrondse nutsleidingen, moeten gekend

35 zijn op de gemeente of nutsmaatschappijen. De dienst Registratie en Domeinen van het Kadaster kunnen de woninginspecteur informatie geven over overschrijvingen van akten met erfdienstbaarheden. [21]

3.1.4 Bodemattest In het Vlaamse Gewest moet er bij de verkoop van een woning of grond een bodemattest van OVAM (Openbaar Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij) kunnen voorgelegd worden. Het attest bevestigd dat er geen weet is van mogelijke bodemverontreiniging en moet aangevraagd worden door de overdrager van de grond. Met de aflevering van het attest wordt er vermeden dat een grond waar een risico aan vastzit, overgedragen wordt aan een persoon die het slachtoffer dreigt te worden van zijn eigen onwetendheid met betrekking tot de toestand van die grond. De woninginspecteur moet onderzoeken of er een bodemattest aanwezig is, kan het register van verontreinigde gronden inkijken en kan de lijst van inrichtingen en activiteiten die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken bekijken.[21, 30] In het register van verontreinigde gronden staan volgende gegevens: -

kadastrale gegevens;

-

identiteit van de eigenaar en de gebruiker;

-

een samenvattende omschrijving van de ernst van de bodemverontreiniging;

-

eventuele gebruiksbeperkingen of voorzorgsmaatregelen.

Gronden waarop een inrichting is gevestigd of waarop een activiteit wordt uitgeoefend die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken moeten een oriënterend bodemonderzoek laten uitvoeren: -

bij de overdracht van de grond;

-

bij de sluiting van de inrichting of stopzetting van de activiteit;

-

voor bepaalde categorieën binnen een zekere termijn en vervolgens periodiek.

Als uitzondering geldt dat er geen nieuw bodemonderzoek moet plaatsvinden indien een oriënterend bodemonderzoek binnen twee jaar voor de overdracht werd uitgevoerd, en indien sinds dit onderzoek geen activiteiten hebben plaatsgevonden die tot bijkomende bodemverontreiniging kunnen leiden.

36 Als blijkt dat een sanering noodzakelijk is, kan een overdracht alleen plaats vinden op voorwaarde dat de overdrager: -

een bodemsaneringsproject heeft opgesteld;

-

ten opzichte van de OVAM de verbintenis heeft aangegaan de bodemsaneringswerken uit te voeren;

-

financiële zekerheden heeft gesteld.

De overdrager deelt zijn standpunt binnen dertig dagen mee aan de OVAM. Indien de overdrager het beschrijvende bodemonderzoek niet wenst uit te voeren, kan de overdracht niet plaatsvinden voor de overdrager op verzoek van de OVAM financiële zekerheden heeft gesteld om zijn aansprakelijkheid te dekken. Als de OVAM binnen zestig dagen geen verzoek gericht heeft aan de overdrager om financiële zekerheden te stellen, dan kan de overdracht plaatsvinden. Deze maatregelen zijn niet nodig als de overdrager kan aantonen dat hij niet saneringsplichtig moeten worden beschouwd. [30]

3.1.5 Overstromingsanalyse Het Vlaamse decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemene waterbeleid voorziet onder andere een watertoets waarbij nagekeken wordt of het betreffende gebied of perceel niet gelegen is in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. De watertoets beoordeelt of een initiatief schadelijke effecten veroorzaakt als gevolg van een verandering in de toestand van het oppervlaktewater, het grondwater of de waterafhankelijke natuur. De watertoets moet uitgevoerd worden voor de goedkeuring van elk nieuw initiatief waarvoor een vergunning nodig is. De watertoets kan inhouden dat de overheid een vergunning weigert af te leveren indien er een reëel risico van overstroming bestaat, ofwel kunnen er voorzieningen opgelegd worden om schadelijke effecten te beperken of te voorkomen. De woninginspecteur moet controleren of er een watertoets is gebeurd en kan de koper zo vertellen of het te kopen goed gelegen is in een overstromingsgevoelig gebied. [21, 31] De woninginspecteur kan informatie bekomen in het Geoloket op de site van GeoVlaanderen. Op die site kan de inspecteur kaarten raadplegen waarop de recent overstroomde gebieden zijn aangeduid, of kaarten met de van nature overstroombare gebieden en risicozones voor overstromingen.

37 Van nature overstroombare gebieden zijn gebieden die waterlopen permanent of tijdelijk zouden innemen in afwezigheid van de in Vlaanderen veelvuldig gebouwde kanaliserende en beschermende infrastructuren. In Vlaanderen moet nog ongeveer 330000 ha tot de van nature overstroombare gebieden worden gerekend ( 24.3% van de oppervlakte). De kaart met gebieden die recent overstroomd zijn toont aan dat 43164 ha van Vlaanderen tot deze gebieden behoord ( 3.2% van de oppervlakte). [32]

38

3.2 Dak 3.2.1 Dakconstructie – dakopbouw Een woning kan een hellend of een plat dak hebben. Het onderscheid tussen deze daken zit in de helling. Platte daken zijn daken die worden afgedicht met soepele materialen met waterdichte overlappen. Deze daken zijn niet noodzakelijk horizontaal. Hellende daken worden regendicht gemaakt door bedekkingen bestaande uit harde materialen die schubsgewijs over elkaar liggen. 3.2.1.1 Platte Daken

a) Voorkomende opbouwen Tijdens de woninginspectie kan de dakopbouw zelden worden geïnspecteerd, daar deze is grotendeels verborgen is. De inspectie moet dus worden beperkt tot het visueel controleren van de zichtbare delen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen volgende opbouwen: -

warm dak

De isolatie wordt op de dakvloer aangebracht en er is geen met buitenlucht geventileerde spouw aanwezig tussen de verschillende lagen. Afdichting wordt met of zonder scheidingslaag op de isolatie geplaatst en eventueel geballast. Vooraf moet er op de dakvloer meestal een dampscherm worden aangebracht. Elementen die de functie van dakvloer en isolatie combineren zijn warme daken. De isolatie beschermt het dak tegen sterke temperatuurschommelingen, zodat scheuren in de dakvloer en muren beperkt worden. [33]

Figuur 3.5 Warm dak

39 -

omgekeerd dak

De afdichting wordt op de dakvloer gekleefd en de isolatie ligt los op de afdichting. De isolatie bestaat uit geëxtrudeerde polystyreenplaten (XPS) die met grind of tegels op tegeldragers worden geballast. Het gewicht van de ballast moet het afwaaien of opdrijven van de isolatieplaten voorkomen en beschermd de isolatieplaten tegen UV-straling. Losliggende afdichtingen moeten goed worden uitgevoerd omdat de windbelasting veel groter is. [34] De helling van het dak en de goot moet voldoende zijn voor een snelle waterafvoer en om warmteverlies door het aflopende water te verminderen en interne condensatie te vermijden. De onderliggende afdichting fungeert als dampscherm.

Figuur 3.6 Omgekeerd dak

-

koud dak

Bij een koud dak zit er tussen de bovenste dakvloer en de isolatie een met buitenlucht verluchte spouw. Deze soort dakopbouw zorgt voor heel wat problemen. Er ontstaat schade door inwendige condensatie die het rotten van dakvloeren veroorzaakt. [35]

Figuur 3.7 Koud dak

40 b) Afschot Tijdens de woninginspectie wordt gecontroleerd of er een normale afwatering naar de afvoerpunten mogelijk is en dus of het afschot voldoende is. Dit gebeurt door controle van de belangrijkste plasvorming op het platte dak, grote plasvorming duidt namelijk op het niet werken van het afvoersysteem. Plasvorming heeft volgende nadelen: -

bij te lichte draagconstructies veroorzaakt het bijkomende gewicht toenemende vervormingen;

-

gebeurlijke lekken kunnen leiden tot erge waterinfiltraties;

-

trekbelasting ontstaat in de afdichting bij ijsvorming;

-

lekken zijn moeilijker te herstellen op natte plaatsen;

-

vuil kan zich concentreren en de UV- bescherming aantasten;

-

versnelde veroudering van afdichtingen op basis van geblazen bitumen. [36]

c) Dakafdichting Afdichting bestaat uit bitumineuze of kunststofbanen, met geprefabriceerde kunststofdakzeilen, met vloeibaar aangebrachte producten of met metaalbladen. Bij controle van het platte dak worden de uitvoering (eenlaagse of meerlaagse afdichting) van de afdichtingen en de naadverbindingen nagekeken. Er wordt visueel gecheckt of de afdichting geen plooien vertoont, afzakt, veroudert of losgekomen is. [37]

d) Schutlaag De woninginspecteur kijkt de schutlaag na en geeft aan of de ballast moet aangevuld worden om de functies ervan te blijven waarborgen. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen lichte en zware schutlagen. Lichte schutlagen kunnen drie functies vervullen: UV- bescherming, beperken afdichtingstemperatuur bij bezonning en verbeteren van het uitzicht. Zware schutlagen vangen naast de drie functies van de lichte schutlaten ook nog eens de windkrachten op. Door een zware schutlaag kan het dak beloopbaar gemaakt worden. Schutlagen verbeteren ook het brandgedrag van het dak. [38]

41 3.2.1.2 Hellende daken

a) Dakopbouw -

traditionele opbouw

Bij een traditionele dakopbouw wordt de constructie gedragen door muurplaten. Op deze muurplaten worden kepers vastgemaakt die van de goot naar de nok lopen. Op bepaalde afstanden worden de kepers ondersteund door gordingen, waarvan de tussenafstand afhankelijk is van de helling van het dak en van de houtsoort. Gordingen moeten recht zijn, of indien nodig met de bolle kant naar boven worden geplaatst. Het onderdak wordt op de kepers bevestigd en tengellatten komen op kun beurt weer op het onderdak in dezelfde richting als de kepers. Dwars op de tengellatten worden panlatten bevestigd waarop de uiteindelijke pannen of leien komen te liggen. Als de zolder regelmatig wordt gebruikt, bevindt de isolatie zich meestal tegen het dak tussen de kepers. Als de zolder niet regelmatig wordt gebruikt dan ligt de isolatie meestal op de zoldervloer zodat de warmte niet vanuit de onderliggende kamers op zolder terechtkomt. [39] Tijdens de woninginspectie moeten de kepers en de gordingen worden gecontroleerd. Het hout wordt visueel gecontroleerd op beschadiging door houtaantastende insecten zoals de houtworm en de huisboktor of door schimmels (door binnensijpelend vocht of sneeuw). De rechtheid van de gordingen moet worden nagekeken, om de doorbuiging van het dak te in te schatten. Ook het onderdak kan geïnspecteerd worden op plaatsen waar geen isolatie aanwezig is. Het materiaal waaruit het onderdak is opgebouwd wordt gecontroleerd: -

PVC-platen: kunnen doorhangen door warmte;

-

PVC-folies: bij geperforeerde folies kunnen de gaatjes dichtslibben;

-

Vezelcementplaten;

-

houtvezelplaten: goed waterdicht en dampdoorlatend. De woninginspecteur moet nagaan of het onderdak goed weerstand biedt tegen stof, wind, poedersneeuw en binnensijpelend water, vooral in de naden. Een goed onderdak is waterdicht, maar dampdoorlatend om condensatie tegen te gaan en mondt uit in de goot. De controle van de isolatie wordt in een volgend hoofdstuk besproken.

42 -

Sporendak:

Bij een sporendak brengen zwaardere kepers de lasten over van de nok van het dak naar de muur. De kepers moeten gecontroleerd worden op aantasting door insecten of schimmels. -

Opbouw met dakelementen:

Het dak wordt opgebouwd met geprefabriceerde elementen, bestaande uit bevestiging voor de panlatten, onderdak, dragende structuur, isolatielaag en afwerking aan de binnenzijde. De elementen worden op de gordingen geplaatst. [39] Bij een opbouw met dakelementen moeten de kepers en gordingen visueel worden gecontroleerd op aantasting door insecten of schimmels. Er moet nagekeken worden of er via de naden tussen twee dakelementen geen ongewenst stof, sneeuw, wind of water binnensijpelt.

Figuur 3.8 Traditionele dakopbouw en opbouw met sandwichelementen Links: traditionele opbouw, rechts opbouw met sandwichelementen. 1. Gebinte, 2. Gordingen, 3. Nokgording, 4. Muurplaat, 5. Kepers, 6. Onderdak, 7. Tengellatten, 8. Zelfdragende sandwichpanelen, 9. Panlatten

-

Sarkingdak

Bij een Sarkingdak wordt de isolatie op de bovenkant van de draagconstructie geplaatst in plaats van tussen de kepers. [39] Bij een Sarkingdak is de houten structuur goed te controleren doordat ze volledig zichtbaar is, beschadiging van het hout is onmiddellijk te zien.

43

1. keper 2. beplanking of beschieting 3. luchtscherm en/of dampscherm 4. isolatie 5. onderdak 6. tengellat 7. lat 8. dakpan

Figuur 3.9 Sarkingdak

3.2.2 Dakbedekking De inspectie van de dakbedekking gebeurt meestal van buiten uit. Een ladder kan de woninginspecteur helpen om een beter overzicht te krijgen over het dak. Bij sommige platte daken kan de inspectie gebeuren van binnen uit wanneer een raam van een bovenliggende verdieping uitgeeft op het platte dak. 3.2.2.1 Dakbedekking bij platte daken

a) Bitumineuze afdichtingen: De uitvoering (eenlaagse of meerlaagse afdichting) van de afdichtingen en de staat van de naadverbindingen worden nagekeken. De bovenlaag mag niet bestaan uit geblazen bitumen, enkel polymeerbitumen gewapend met polyester of glasvlies zijn geschikt. Er wordt visueel gecheckt of de afdichting geen plooien vertoont, afzakt, veroudert of losgekomen is en of er geen blaasvorming ontstaat. Vooral de hoeken aan de dakopstanden moeten goed op scheuren gecontroleerd worden. b) synthetische dakafdichtingen Er kunnen verschillende soorten synthetische dakafdichtingen onderscheiden worden: -

EPDM: meestal in banen gelegd, kan ook op maat gemaakt worden en in 1 stuk naadloos geplaatst, mechanisch bevestigd met plooiplaten of gelijmd;

44 -

PVC: in banen gelegd, gelijmd, met hete lucht gelast of mechanisch bevestigd, iets minder duurzaam en niet altijd UV-bestendig;

-

CPE: te vergelijken met PVC, maar bevat geen weekmakers. Er wordt visueel gecheckt of de afdichting geen plooien vertoont of losgekomen is en of de bevestiging tussen de verschillende banen nog intact is (in het geval van PVC en CPE). Er wordt gecheckt of er geen verzakkingen of andere vormveranderingen optreden. Ook hier moeten de hoeken aan de opstanden goed gecontroleerd worden op scheuren. [37]

Figuur 3.10 EPDM dakbedekking

Figuur 3.11 Kunststof dakbedekking

45 3.2.2.2 Dakbedekking bij hellende daken

a) dakpannen en leien: Er wordt gecontroleerd of er geen pannen/leien ontbreken, gebroken zijn of loszitten. Loszittende pannen/leien moeten terug op hun plaats worden gezet, gebroken pannen/leien moeten worden vervangen. Eventuele vorming van mos en algen op het dak moet gecontroleerd worden omdat dit resulteert in schimmel die lekken veroorzaakt. Het risico op mosvorming is groter bij poreuze dakpannen/leien op een dak met lichte helling dan bij een gladde en steile dakhelling en wordt in de hand gewerkt door het gemakkelijk aanhechten van stof op de dakbedekking. Uit de inspectie kan volgen dat het dak dringend moet gereinigd worden of dat de bovenste laag hersteld moet worden met speciale producten. [40]

b) metalen dakbedekking: Zinken daken kunnen gepatineerd of gelakt zijn om de levensduur te verlengen. Koperen daken krijgen een natuurlijke beschermingslaag door oxidatie. De daken kunnen uitgevoerd worden met overlappende leien of met lange banen met felsnaden. Tijdens de inspectie van de dakbedekking wordt visueel gecontroleerd of deze beschermingslagen nog intact zijn. Beschadiging van de gepatineerde laag (zwart, grijs) valt op doordat lichtere blinkende zinklaag zichtbaar wordt, bij gelakte lagen is onmiddellijk het kleurverschil duidelijk. Bij een koperen dak is de beschermingslaag in orde als het dak een groene ( groen- bruine) kleur vertoont. De felsnaden moeten ook gecontroleerd worden, er moet vooral worden nagegaan of de dakbedekking op de zwakke plekken juist naast de felsnaden (in de hoeken) niet gescheurd is. Geprofileerde metalen daken komen slecht sporadisch voor in de woningbouw, ze bestaan meestal uit aluminium legeringen voorzien van een laklaag, die enkel is aangebracht om esthetische redenen. De aluminium legeringen vormen immers een natuurlijke beschermingslaag tengevolge van oxidatie. Ook bij deze dakbedekkingen wordt visueel gecontroleerd of er geen aantastingen door corrosie optreden aan de beschermingslaag. [41]

46 c) golfplaten uit vezelcement: Golfplaten komen weinig voor in de woningbouw, ze worden meer gebruikt in de industriële en de agrarische sector. Bij dakbedekkingen opgebouwd uit golfplaten wordt nagekeken of er geen barsten in de platen zijn, of er geen hoeken ontbreken en of er geen gaten in de platen aanwezig zijn. En wordt de vorming van mos nagekeken. [42]

d) bitumineuze dakshingles: Deze dakbedekking komt slecht zelden voor, toch moet de kwaliteit ervan visueel gecontroleerd worden omdat de levensduur ervan beperkt is. Tijdens de inspectie wordt ook nagekeken of er geen mosvorming op de shingles voorkomt. [42]

e) rieten dakbedekking Bij rieten daken moet er worden nagegaan of het dak goed onderhouden is en of er dus geen mos- of algenvorming voorkomt. Vooral algenvorming zorgt voor een afsluitende laag die het verdampende oppervlak snel terugbrengt tot een fractie van een niet- aangetast rieten dak. Onder het met algen begroeide oppervlak ontstaat een gunstig klimaat voor schimmels die in staat zijn om bij een geschikt microklimaat zeer snel door het dak te verspreiden. In tegenstelling tot algen en mossen leven zij van de afbraak van de cellulose, een van de hoofdbestanddelen van riet, het eindresultaat is een dak dat zonder onderhoud in 10 tot 15 jaar vergaat. De nok bestaat bij een rieten dak uit metselwerk, eventuele schade aan dit metselwerk wordt visueel gecontroleerd. [42]

3.2.3 Waterafvoer van daken 3.2.3.1 Waterafvoer bij hellende daken Tijdens de woninginspectie wordt de slijtage van het materiaal waaruit de goot is opgebouwd visueel gecontroleerd. Verschillende materialen gebruikt voor goten zijn: -

kunststof: goten in kunststof zijn sterk onderhevig aan temperatuurschommelingen en bij een lek moet meestal de volledige goot worden vervangen.

47 -

metaal: lekken kunnen gemakkelijk worden gerepareerd, er kan wel corrosie optreden door zure regen of door aansluiting van twee verschillende materialen: goten en afvoerpijpen moeten dus in hetzelfde materiaal.

-

gecoat staal: goten worden niet aangetast door corrosie, zijn stevig en kleurvast. [43]

Afhankelijk van de vorm van de goot moeten verschillende elementen worden gecontroleerd: -

bakgoot: vormt een geheel met de dakconstructie en is ingewerkt in een kroonlijst

-

hanggoot: tegen muurplaat of aan dakkepers vastgemaakt, verstevigd met beugels die goed moeten gecontroleerd worden, beugels moeten een tussenafstand hebben van 40 à 50 cm. [44]

De goothaken kunnen geplastificeerd of warm gegalvaniseerd zijn en uit koper, inox of geplastificeerd inox bestaan. Er moet geïnspecteerd worden of de goot voldoende breed. De breedte wordt bepaald in functie van de helling van het dak, vorm en materiaal van goot. De minimumbreedte bedraagt 10 cm bij een normaal dak. [45] De verbinding tussen twee dakgootprofielen of tussen dakgoot en afvoerbuis moet visueel gecontroleerd worden. Er mogen geen sporen optreden van wateruitsijpeling. Deze verbindingen kunnen bestaan uit speciale tussen- of eindstukken, kunnen gelast of gelijmd zijn. Van groot belang is het nakijken van de aanwezigheid van uitzettingsvoegen bij goten met grote afmetingen om uitzetting en krimp op te vangen, want lekken zijn meestal te wijten aan slechte uitzettingsvoegen of het niet aanwezig zijn ervan. [46]

Ook de afvoerpijpen moeten gecheckt worden. Ze kunnen bestaan uit zink, koper of inox. De diameter mag niet te klein zijn om de kans op verstoppingen te vermijden en moet in verhouding staan tot de gootlengte en de dakhelling. Beugels moeten niet te hard aangespannen zijn rond de afvoerpijp zodat deze nog kan uitzetten. De verticaliteit van de afvoerpijp moet nagegaan worden, zodat de kans op verstoppingen gereduceerd wordt. [47] Bijkomend kan de aanwezigheid van bladvangers en bolroosters nagekeken worden, deze zijn niet noodzakelijk maar wel zeer nuttig.

48 3.2.3.2 Waterafvoer bij platte daken Bij platte daken wordt het water afgevoerd via dakkolken die vervaardigd zijn uit zink, lood koper of geprefabriceerd kunststof, met vaste aansluitslab. Bij de dakkolk hoort ook een kiezelbak. De aansluitslab is vervaardigd uit een materiaal, dat verenigbaar is met de dakbedekking en het dampscherm.

De bijhorende tapbuis kan bestaan uit: -

een verticaal stuk dat aan de bodem van het tapgat is gelast (recht tapgat);

-

een horizontaal stuk dat aan de opstand van het tapgat is gelast, doorheen de dakrand dringt en waaraan een verticaal stuk is gelast die in de regenpijp dringt (haaks tapgat). Er moet gecontroleerd worden of de kolken zodanig geplaatst zijn dat plasvorming wordt vermeden en of de kiezelbak iets verzonken ligt in de dakbedekking zodat er geen waterophoping is aan de randen van het tapgat. De afvoerbuizen moeten op dezelfde manier worden gecontroleerd als bij hellende daken. De aanwezigheid van bladvangers en spuwers wordt nagekeken, deze zijn niet noodzakelijk maar zeer nuttig. Vooral spuwers kunnen problemen voorkomen doordat ze voor secundaire waterafvoer zorgen bij verstoppingen. [48]

3.2.4 Schoorstenen Een goed functionerende schoorsteen is van groot belang, daarom moet dit aspect ook worden gecontroleerd bij de woninginspectie. Een slecht functionerende schoorsteen kan namelijk leiden tot heel wat gevaren. Indien er hevige terugslag is van rook en er spleten in de schoorsteen aanwezig zijn is er gevaar voor koolstofmonoxidevergiftiging. Vlekken worden zichtbaar op het behang of op de stenen bij condensatie van rookgassen en door een te grote afzet van teer aan de binnenkant van de schoorsteen kan een schoorsteenbrand ontstaan. Schoorstenen kunnen opgebouwd worden in verschillende materialen: -

metselwerk;

-

roestvrij staal: weerstaat hoge temperaturen, geen aantasting door corrosie;

-

keramisch materiaal;

-

glas: temperatuurbestendig, geen aantasting door corrosie. [49]

49 De woninginspecteur moet dus nagaan of de schoorsteen regelmatig geveegd werd door attesten ervan op te vragen en nagaan wanneer dit voor het laatst is gebeurd. Ook de diameter moet gecontroleerd worden: als deze te klein is dan ontstaat er terugslag van de rookgassen en als deze te groot is koelen de rookgassen te snel af want leidt tot condensatie. De diameter is een functie van de hoogte van de schoorsteen, van de gebruikte brandstof, van het aantal en het warmtevermogen van toestellen. De schoorsteen mag geen plotse vernauwingen vertonen in stijgende lijn en moet zo verticaal mogelijk zijn.

Figuur 3.12 Uitvoering schoorsteen

De woninginspecteur controleert ook de uitmonding van de schoorsteen. Deze uitmonding kan slecht zijn door volgende omstandigheden: -

schoorsteen te laag ten opzichte van de nok van het dak;

-

schoorsteen te laag ten opzichte van hindernis in de buurt;

-

de uitmondingsdoorsnede is te klein. Bij een slechte uitmonding is er kans op terugslag van rookgassen. De schoorsteen moet dus minstens een halve meter boven het dak uitsteken. [50]

50

Figuur 3.13 Positie van de schoorsteen

Figuur 3.14 Positie van de schoorsteen

51 De norm NBN B61-001 legt de regels vast voor de zones waarin een schoorsteen mag uitmonden voor stookketels van meer dan 70 kW. Voor kachels en haarden geldt dezelfde regel als leidraad. [51]

Er worden drie zones bepaald: Zone 1: Zone 2: Zone 3

Uitmonden van de schoorsteen is zonder meer toegestaan (liefst zonder statische afvoerkap). Uitmonden van de schoorsteen is af te raden. Indien niet anders mogelijk, wordt best een statische afvoerkap geplaatst. Uitmonden van de schoorsteen is absoluut verboden. Figuur 3.15 Uitmondingzones schoorsteen

Tijdens de inspectie wordt ook nagegaan of er een dekplaat aanwezig is en of deze dekplaat de sectie niet vernauwt. Hetzelfde geldt voor een statische afvoerkap, die kan worden geplaatst als de rookgasafvoer kan worden gehinderd door de wind.

Figuur 3.16 Details van de schoorsteen

52

3.3 Exterieur 3.3.1 Funderingen Funderingsproblemen kunnen ernstige schade toebrengen aan een woning. Het is voor de koper dus van groot belang dat de woninginspecteur de funderingen controleert, dit is echter niet evident omdat funderingen volledig onder de grond zitten. Funderingsproblemen komen vaak aan het licht door zichtbare scheurvorming in muren of vloeren. De scheurvorming start op plaatsen die de minste weerstand bieden, daarna spreiden ze zich uit naar andere delen van het gebouw. De woninginspecteur controleert de gevels en vloeren dus op scheurvorming die op funderingsproblemen kunnen duiden. Als de waargenomen scheuren allemaal hetzelfde verloop hebben of als een gevel zichtbaar overhelt, kan de woninginspecteur besluiten dat er een funderingsprobleem is. [52] Of deze funderingsproblemen ernstig zijn is moeilijk te zeggen. Omdat een woninginspectie in een beperkte tijdspanne moet uitgevoerd worden is een grondig funderingsonderzoek niet inbegrepen. Is de woning echt zichtbaar verzakt of hebben de scheuren een redelijke scheurwijdte, dan kan een extra onderzoek worden aangevraagd. Dit onderzoek valt dan buiten de woninginspectie en moet apart worden betaald. Tijdens dit onderzoek kan de fundering voor een deel ontgraven worden om problemen aan het oppervlak te brengen.

3.3.2 Buitenmuren Schade aan buitenmuren komt zeer dikwijls voor. Buitenmuren in metselwerk worden als volgt gecontroleerd: De muren worden gecontroleerd op mosvorming, vooral de muren die weinig in de zon komen of die dicht bij beplating gelegen zijn. De mortelvoegen worden gecontroleerd op vorstschade: door de vorst brokkelen voegen af over een dikte van enkele centimeters. De bakstenen zelf worden gecontroleerd op scheuren, barsten of afgesprongen stukken door vorst. Er wordt nagekeken of de gevelstenen niet vervormd of gescheurd zijn door uitzetting van de voegen. [53]

53 Gevels kunnen ook bekleed worden. De gevelbekleding wordt grondig geïnspecteerd. Volgende soorten gevelbekleding kunnen voorkomen: -

sidings: er wordt nagegaan of de sidings niet los hangen. Schade aan de eventuele kleurcoating wordt gecontroleerd.

-

hout: het hout wordt gecontroleerd op barsten, schade door insecten of loskomen.

-

leien: de woninginspecteur gaat na of er geen leien ontbreken, gebroken zijn of los hangen.

-

sierpleister: er wordt nagekeken of deze gevelbekleding geen barsten of vuile vlekken vertoont. [54]

3.3.3 Deuren en ramen Ramen en deuren kunnen uit verschillende materialen vervaardigd zijn. Afhankelijk van het materiaal kunnen verschillende aspecten gecontroleerd worden. Voorkomende materialen zijn: -

hout: betere isolatiewaarde dan aluminium en PVC. Het hout wordt gecontroleerd op barsten en op schade door vocht of insecten. Er wordt gecontroleerd of de verf- of vernislaag nog intact is.

-

PVC: er wordt nagegaan of op de deuren en ramen in PVC geen krassen zichtbaar zijn.

-

aluminium: zwakkere isolatiewaarde. Er wordt nagegaan of op de deuren en ramen in aluminium geen krassen zichtbaar zijn.

-

staal: weinig gebruikt. Ramen en deuren in staal worden gecontroleerd op corrosie en krassen. Goed brand - en inbraakwerend. [55]

Verder wordt de buitendeur geopend en gedicht om vlotheid hiervan te onderzoeken. Er wordt gecontroleerd of deze buitendeur goed is afgedicht en dus geen tocht door laat. De woninginspecteur gaat na op welke manier de ramen geopend worden en of deze ramen gemakkelijk open en dicht gaan en goed afsluiten. Volgende ramen bestaan: vast raam, opendraaiend raam, kipraam, draai – kipraam, schuifraam, tuimelraam, taatsraam, valraam, uitzetraam. [56]

54 De beglazing moet gecontroleerd worden. Volgende beglazingsoorten zorgen voor thermische isolatie: -

enkel glas: zeer slecht isolerend.

-

dubbel glas: beter isolerend dan enkel glas.

-

hoogrendementsbeglazing: metaalcoating aan de binnenkant van het raam houdt warmte beter binnen.

-

glas met thermisch gas.

Als tijdens de inspectie condensatie wordt waargenomen op de ramen, kan men besluiten dat de isolatiewaarde van de ramen te zwak is en/of dat er onvoldoende geventileerd wordt. De woninginspecteur kan dan aanraden om de beglazing te vernieuwen. De akoestische isolatie van de beglazing is moeilijk te controleren. Er kan enkel worden nagegaan of kieren zo goed mogelijk zijn gedicht. De woninginspecteur mag dus geen tocht voelen langs het raam. Er kunnen ook speciale beglazingstypes worden waargenomen: -

zonwerend glas: door reflectie worden warmte en zonnestralen buitengehouden in de zomer en warmte binnengehouden in de winter.

-

halftransparante beglazing: geen inkijk mogelijk.

De meeste beglazing is gecertificeerd. De gecertificeerde beglazing is voorzien van een markering in de rand van de beglazing. Aan de hand van deze informatie kan de woninginspecteur nagaat welk merk en type beglazing aanwezig is. Als de beglazing niet gemarkeerd is, wordt de controle wat moeilijker. De woninginspecteur kan dan enkel het aantal glasbladen bepalen en nagaan of er een metaallaagje tussenzit. Dit kan door een vlam van een aansteker op 10 cm van de beglazing te houden. In het glas is de vlam evenveel keer te zien als er glasoppervlakken zijn. Als de tweede of derde vlam een andere kleur heeft, duidt dit op de aanwezigheid van een metaallaagje. [57]

Een beschrijving van de soort beglazing is van groot belang. De beglazing heeft namelijk een grote invloed op het binnenklimaat van de woning. Naast de beschrijving van de beglazingsoort, gaat de woninginspecteur ook na of de beglazing op sommige plaatsen gebroken is en dus moet vervangen worden.

55 Als er rolluiken aanwezig zijn, dan worden die ook gecontroleerd. Rolluiken zijn isolerend, zowel op thermisch als op akoestisch vlak. Rolluiken maken inkijk onmogelijk. [58] Er wordt geïnspecteerd of de rolluiken gemakkelijk kunnen neergelaten en opgetrokken worden. De bediening kan manueel of automatisch zijn, beide worden gecontroleerd. Het rolluik zelf wordt gecontroleerd op beschadiging.

3.3.4 Terras Terrassen kunnen opgebouwd worden uit tegels. Dit kunnen keramische tegels, natuursteentegels of betonnen tegels zijn. Keramische tegels en natuursteentegels worden uitgebreid besproken in Hoofdstuk Interieur, vloeren. [59] Bij een terras in betontegels wordt nagegaan of het oppervlak van de tegels niet is aangetast door kalkvorming. Verder wordt gecontroleerd of de voegen niet volledig bedekt zijn met mos of andere groen en of er geen tegels loskomen of gebarsten zijn. Naast tegels wordt een terras ook dikwijls opgebouwd uit klinkers. Klinkers zijn dikker en stabieler dan tegels en kunnen een grotere belasting aan. [60] Er wordt nagegaan of er geen klinkers los zitten en of de voegen niet volledig zijn begroeid met mos of anders groen. In het geval van betonklinkers wordt het terras gecontroleerd op opvallende kleurverschillen. Een terras kan ook opgebouwd zijn in een ander materiaal. Het soort materiaal wordt gecontroleerd en kan zijn: -

kasseien: er wordt nagegaan of er geen kasseien los komen. De zuiverheid van de voegen wordt nagekeken.

-

asfalt: wordt snel vuil.

-

dolomiet: de woninginspecteur gaat na of er nog voldoende steentjes aanwezig zijn, want ze kleven overal aan.

-

losse kiezel: er wordt nagegaan of onkruid en gras niet tussen de steentjes door schieten.

-

houten terras: het terras wordt gecontroleerd op losse planken. De vernislaag wordt gecontroleerd op slijtage.

-

gazontegels: er wordt gecontroleerd of er geen tegels los komen.

-

printbeton: het beton wordt gecontroleerd op scheuren en andere beschadiging. [61]

56

3.3.5 Garage De garagepoort wordt goed gecontroleerd. Volgende garagepoorten kunnen voorkomen: -

kantelpoort: de poort wordt geopend en gedicht om te controleren of dit vlot gaat. De woninginspecteur gaat na of de poort nog goed sluit.

-

sectionale poort: het vlot openen en sluiten van de poort wordt gecontroleerd.

-

deuren.

Wordt de poort automatisch geopend of gesloten, dan wordt de werking van de automatische bediening gecontroleerd. De garagepoort kan uit verschillende materialen zijn opgebouwd. De poorten worden telkens nagekeken op beschadiging, verf kan namelijk afbladeren of de poort kan deuken vertonen. [62] Er wordt ook nagegaan of de garage waterdicht en winddicht is. Dakbedekking wordt gecontroleerd zoals beschreven in het hoofdstuk Dak, muren worden gecontroleerd zoals beschreven in het begin van dit hoofdstuk.

57

3.4 Interieur 3.4.1 Binnendeuren Er bestaan verschillende soorten binnendeuren, elke soort heeft zijn voor- en nadelen. De woninginspecteur gaat na welke binnendeuren er in de woning aanwezig zijn. Volgende soorten deuren bestaan: -

verfdeuren: verflaag wordt geïnspecteerd op krassen of andere schade.

-

stijldeuren: o geverfd: controle van de verflaag op krassen of andere schade. o fineerlaag: nazicht van de fineerlaag op loskomen of krassen.

-

fineerdeuren: nazicht van de fineerlaag op loskomen of krassen.

-

designdeuren: de deur wordt gecontroleerd op krassen en ook de eventuele laklaag wordt geïnspecteerd op krassen of andere schade.

-

glazen deuren: o gezandstraald: controle van onverwijderbare vlekken, krassen en barsten in het glas. o gezuurd: controle van krassen en barsten in het glas, vlekken op dit glas zijn steeds te verwijderen.

-

metalen deuren: de deur wordt gecontroleerd op krassen en ook de eventuele verflaag wordt geïnspecteerd op krassen of andere schade.

-

schuifdeuren: ruimtebesparend, maar deze deuren sluiten niet zo goed af: alle geluiden, temperaturen en warmte gaan erdoor. [63]

Alle deuren worden geopend en gesloten, zo gaat men na of de deuren klemmen of niet dicht blijven. Alle deurklinken worden geïnspecteerd: ze mogen niet loshangen. De woninginspecteur gaat na of sleutels van de deursloten aanwezig zijn en of deze deursloten goed werken. Bij houten deuren wordt nagegaan of deze massief zijn door kloppen op de deur. Massieve deuren zijn sterker dan niet – massieve deuren. Er wordt gecontroleerd of de eventueel aangebrachte deurkozijn en deuromlijsting nog goed vasthangen. Als deze geschilderd zijn wordt de verflaag gecontroleerd op krassen of andere schade.

58

3.4.2 Binnenmuren Binnenmuren kunnen uit verschillende materialen opgebouwd zijn. Vaak zijn deze binnenmuren voorzien van een bekleding. Het soort materiaal waarmee de binnenmuren zijn opgebouwd wordt geïnspecteerd: -

bakstenen: afgewerkt met een pleisterlaag, deze pleisterlaag wordt gecontroleerd op barsten.

-

betonblokken: deze blokken kunnen zichtbaar zijn, in dit geval worden de voegen gecontroleerd. Is de muur voorzien van een pleisterlaag, dan wordt deze gecontroleerd op barsten.

-

cellenbeton: deze binnenmuren kunnen afgewerkt worden met een pleisterlaag of met hout. De pleisterlaag wordt gecontroleerd op barsten. Het hout wordt gecontroleerd op schade krassen, barsten of andere schade. Muren opgebouwd in cellenbeton zijn goed isolerend.

-

silicaat – of kalkzandsteen: akoestisch zeer goed, goede brandweerstand. De voegen worden gecontroleerd, voor de rest kan aan deze muren niet veel schade optreden. Indien bepleisterd wordt de pleisterlaag gecontroleerd op scheuren.

-

gipsblokken: enkel geschikt voor scheidingswanden:

-

argexbeton: de voegen van deze muren worden gecontroleerd.

-

massief hout: het hout wordt gecontroleerd op krassen, scheuren of ander schade.

-

houtskelet: de gipsplaten worden gecontroleerd op beschadiging en op aantasting door vocht.

-

staal: er wordt gekeken of het stalen skelet niet aangetast is door corrosie. Als dit stalen skelet bekleedt is met gipsplaten wordt nagekeken of deze beschadigd zijn en eventueel aangetast door vocht. [64]

In kamers waar veel dampproductie is zoals de keuken of de badkamer of in weinig verwarmde kamers zoals slaapkamer of bergruimte wordt nagegaan of de muren niet vochtig zijn. Indicaties voor vochtige muren zijn: loskomend behangpapier, afbladderende verf en schimmelvlekken in de hoeken van de kamer. Als in de badkamer of keuken muren bekleed zijn met tegels, dan worden

59 de voegen goed gecontroleerd op schimmelvorming en wordt ook bekeken of er geen tegels beschadigd zijn of loskomen.

3.4.3 Plafonds Plafonds in woningen kunnen op verschillende manieren worden afgewerkt. De verschillende soorten afwerking worden tijdens de woninginspectie gecontroleerd. -

zichtbare welfsels: veel schade kan er aan dit soort plafond niet optreden. De eventuele verflaag wordt gecontroleerd.

-

gepleisterd plafond: dit plafond wordt gecontroleerd op barsten. Barsten in een gepleisterd plafond kunnen gemakkelijk worden hersteld. Ook de verflaag wordt gecontroleerd.

-

gipskartonplaten

-

lamellen: o Massief hout: controle van schade veroorzaakt door insecten en controle van krassen. o Gelakt PVC: controle van krassen. o Aluminium: controle van krassen.

-

spanplafond: de verlichting kan niet meer van plaats veranderd worden. Er wordt geïnspecteerd of er geen verkleuringen op het plafond voorkomen. [65]

3.4.5 Vloeren Van de vloeropbouw is enkel de vloerbedekking te controleren. De druklaag, de dekvloer en de vloerisolatie liggen verscholen onder deze vloerbedekking. 3.4.5.1 Tegelvloeren Vloertegels worden het meest gebruikt als vloerbedekking. Van de te inspecteren vloerbedekking wordt omschreven om welke soort tegelvloer het gaat.

Volgende tegelvloeren bestaan: -

keramische tegels: deze tegels worden gecontroleerd op krassen, slijtage van de emaillaag en op loskomen. Er wordt gecontroleerd of er geen gebarsten tegels voorkomen of tegels met afgebrokkelde hoeken. De voegen tussen de

60 tegels worden gecontroleerd. Loskomende voegen moeten zo snel mogelijk hersteld worden. -

natuursteentegels: er wordt nagegaan of de natuursteen is aangetast door zuren of andere chemische producten en of er krassen, barsten of afgebroken hoeken zichtbaar zijn. Loskomende tegels en voegen moeten zo snel mogelijk worden hersteld. Vooral bij vloerverwarming is de kans op barsten groot. [66]

3.4.5.2 Houten vloeren Volgende houten vloeren kunnen voorkomen: -

parket: tijdens de inspectie van deze vloer wordt nagegaan of er uitzettingsvoegen aanwezig zijn, is dit niet het geval dan kan waargenomen worden dat de parketvloer op sommige plaatsen opbolt of uitholt. Het parket wordt geïnspecteerd op krassen, barsten of andere schade. Erg beschadigde stukken kunnen uitgezaagd en vernieuwd worden. Vooral als er vloerverwarming onder de parketvloer ligt kunnen heel wat problemen optreden. Bij fineerparket wordt nog extra gecontroleerd of de fineerlaag niet loskomt. Parket is over het algemeen zeer duurzaam. [67]

-

laminaat: het laminaat wordt geïnspecteerd op krassen, barsten of andere schade. Erg beschadigde panelen moeten volledig vernieuwd worden. Onderhoudsvriendelijker dan parket, wel meer lawaaihinder. [68]

3.4.5.3 Kurkvloeren De woninginspecteur gaat na of er geen kleurverschillen in het kurk optreden op plaatsen waar vroeger meubels stonden. Beschadiging van de laklaag wordt gecontroleerd. Er wordt nagegaan of de laklaag moet vernieuwd worden. [69] 3.4.5.4 Vast tapijt Het vast tapijt wordt gecontroleerd op vlekken die niet meer te verwijderen zijn. Er wordt nagegaan of het tapijt niet volledig versleten is of scheuren vertoont. Vast tapijt kan nadelig zijn voor mensen met allergie. [70] 3.4.5.5 Linoleum en vinyl - linoleum: zeer onderhoudsvriendelijk, sterk en slijtvast, wordt gecontroleerd op krassen of andere schade. [71]

61 -

vinyl: minder duurzaam, moet goed gecontroleerd worden op krassen, scheuren of andere schade. Er wordt nagegaan of het vinyl voorzien is van een extra beschermlaag ter verhoging van de kras- en slijtvastheid. [72]

3.4.5.6 Gepolierd beton Er wordt gecontroleerd of deze vloerbedekking geen barsten, krassen of afgesprongen stukken vertoont. Beschadigingen van deze vloeren is moeilijk te herstellen. [73]

3.4.6 Trappen Tijdens de inspectie van de trap wordt nagegaan of de doorloophoogte voldoende is. Het is een ongemak als die doorloophoogte minder is dan 2 m. De steilheid van de trap wordt gecontroleerd. Te steile trappen zijn onveilig. Het traptype wordt genoteerd. Volgende typen kunnen voorkomen: -

rechte steektrap;

-

kwartdraaitrap: minder veilig;

-

bordestrap;

-

wenteltrap: niet altijd praktisch;

-

ruimtebesparende trap.

Afhankelijk van het materiaal waaruit de trap is opgebouwd, worden verschillende kenmerken gecontroleerd. Volgende materialen kunnen voorkomen: -

metaal: controle op krassen, minder onderhoud wel meer lawaai.

-

natuursteen: er wordt nagegaan of het natuursteen niet te glad is. De treden worden gecontroleerd op krassen of andere beschadigingen. Steviger en duurzamer dan andere trappen.

-

hout: controle van de eventuele verf- of vernislaag op krassen of andere beschadiging. Als de trap bekleedt is, wordt gecontroleerd of deze bekleding niet loskomt of volledig is versleten.

Er wordt gekeken of er een leuning of borstwering aanwezig is. De hoogte van de leuning wordt nagegaan: streefwaarde is 90 cm. De woninginspecteur gaat na of de leuning voldoende glad is en of de hand nergens wordt belemmerd bij het bestijgen van de trap. [74]

62

3.4.7 Kelder Een kelder kan op verschillende manieren worden opgebouwd. Tijdens de inspectie wordt vooral de waterdichtheid van de kelder gecontroleerd. Waterdichtheid kan bekomen worden door: -

bekleding met cement- en teerlaag;

-

waterdichtende behandeling van de buitenmuur;

-

gegoten betonnen kelder.

Indicaties voor een niet- waterdichte kelder zijn: -

vochtige muren;

-

plassen in de kelder.

3.4.8 Badkamer- en keukeninrichting 3.4.8.1 Badkamerinrichting De woninginspecteur maakt een beschrijving van de badkamerinrichting en beoordeelt de staat ervan. a) Bad Het materiaal waaruit het bad is opgebouwd wordt gecontroleerd. Dit kan zijn: -

geëmailleerd plaatstaal;

-

acryl;

-

gietijzer.

Bij inspectie wordt nagegaan of er geen krassen of andere beschadigingen te zien zijn. Er wordt gecontroleerd of de badkraan een voldoende grote uitloop heeft en of deze kraan uitgerust is met een douche-uitloop. Er wordt ook gekeken of de kraan niet lekt. Er wordt nagegaan of de leegloop goed kan afgesloten worden. De bereikbaarheid van sifon en afvoerpijp wordt gecontroleerd. [75]

b) Douche De doucheafscherming wordt gecontroleerd. -

douche met gordijn: controle van schimmel op het gordijn.

-

douchecabine: de wand in kunststof of glas wordt gecontroleerd op barsten, krassen en andere schade.

63 -

douchedeur: er wordt nagekeken of de deur geen barsten, krassen of andere schade vertoont.

-

douchen op de badkamervloer: de woninginspecteur gaat na of het water niet in de hele badkamer terechtkomt.

-

douchepanelen: er wordt gecontroleerd of de panelen niet beschadigd zijn en goed aangesloten zijn op toevoer- en afvoerleidingen.

De sproeiers worden nagezien: gaten mogen niet verstopt zijn door kalkaanslag, de sproeier mag ook niet lekken. Er wordt gecontroleerd of de kraan voorzien is van een thermostatische douchekraan. Deze kranen zijn veiliger en zuiniger dan gewone douchekranen. [76]

c) Toilet Het soort toilet wordt nagegaan. Volgende soorten kunnen voorkomen: -

duoblok: spoelbak en closetpot vormen 1 geheel;

-

hang – WC: closetpot aan de muur.

Wanneer de spoelbak in de muur geplaatst is, moet gecontroleerd worden of deze nog goed bereikbaar is voor eventuele herstellingen. De toiletpot zelf wordt gecontroleerd op krassen, barsten of andere schade. Ook de WC – bril wordt nagekeken: deze mag niet los hangen of gebroken zijn. De woninginspecteur gaat na of de spoelwerking in goede staat is door het toilet door te spoelen. [77]

d) Lavabo Een lavabo kan uit de volgende materialen bestaan: -

sanitair keramiek met harde glazuurlaag;

-

acryl;

-

geëmailleerd plaatstaal;

-

kunststof;

-

glas;

-

inox.

Het materiaal waaruit de lavabo bestaat wordt vastgesteld. Er wordt geïnspecteerd of er krassen, barsten of afgebroken hoeken te zien zijn.

64 Het soort kraan wordt bekeken: -

eengreepsmengkraan:

Figuur 3.17 Eengreepsmengkraan

-

tweegreepsmengkraan:

Figuur 3.18 Tweegreepsmengkraan

-

driegatswastafelmengkraan:

Figuur 3.19 Driegatswastafelmengkraan

De woninginspecteur gaat na of de kraan gemakkelijk open en dicht kan gedraaid worden en of er geen kalk aan de kranen hangt (zie sanitair). Er wordt ook gecontroleerd of de kranen lekken. [78]

e) Badkamermeubel Badkamermeubelen zijn vervaardigd uit spaanderplaat of MDF-platen. Kwaliteit van badkamermeubelen is moeilijk te beoordelen. Tijdens de inspectie kan gekeken worden of de meubelen niet zijn aangetast door vocht en of de bovenste afwerkingslaag niet loskomt. De kasten worden geopend en gesloten om na te gaan of de scharnieren hun werk nog goed doen. Metalen scharnieren zijn beter dan scharnieren die uit kunststof vervaardigd zijn. [79]

65 3.4.8.2 Keukeninrichting

a) Keukenkasten Keukenkasten kunnen vervaardigd zijn uit verschillende materialen. Het soort materiaal wordt nagegaan en gecontroleerd. -

hout;

-

kunststof;

-

foliefronten: er mogen geen naden te zien zijn.

-

gelakte fronten.

Bij alle kasten of laden wordt er gecontroleerd of er krassen of andere schade te zien is. Kasten worden geopend en gesloten om de werking van de scharnieren te bekijken. Laden worden open en dicht geschoven om te controleren of de rolelementen nog intact zijn. [80]

b) Werkblad Werkbladen in de keuken kunnen uit vele verschillende materialen zijn opgebouwd. Het materiaal waaruit het werkblad bestaat wordt bekeken. -

kunststof: de verbindingen aan de hoeken worden gecontroleerd. Als deze niet waterdicht verlijmd zijn kan de spaanderplaat gaan zwellen. Het werkblad wordt gecontroleerd op krassen of beschadigingen aan de hoeken.

-

natuursteen: er wordt nagekeken of er veel krassen op het werkblad te zien zijn, deze kunnen weggewerkt worden door polijsten. Er wordt gecontroleerd of het werkblad geen vlekken vertoont die niet te verwijderen zijn.

-

granulaatsteen: ook hier wordt nagegaan of er geen krassen in het werkblad zijn. Dit werkblad is zeer slijt- en kleurvast en goed bestand tegen zuren en extreme temperaturen.

-

volkunststof: het werkblad wordt gecontroleerd op krassen. Deze krassen kunnen weggewerkt worden met staalwol. Ook schade door extreme temperaturen wordt gecontroleerd.

-

massief hout: de eventuele vernis- of laklaag wordt gecontroleerd op beschadiging. Het werkblad kan ook geolied of geïmpregneerd zijn.

-

inox: de woninginspecteur gaat na of het werkblad krassen vertoont, inox is namelijk zeer krasgevoelig.

66 -

Betonnen werkblad: er wordt nagegaan of er krassen of andere schade te zien is en of het beton vlekken vertoont die niet meer te verwijderen zijn. [81]

c) Spoelbak en kraan Bij de keuze van een spoeltafel is niet alleen het uitzicht van belang, maar ook de bestendigheid van het materiaal. Het soort materiaal waaruit de spoeltafel is opgebouwd wordt gecontroleerd. -

roestvrijstaal: bestand tegen voedingszuren.

-

keramiek: vrij krasbestendig. Er moet gecontroleerd worden of de glazuurlaag niet beschadigd is.

-

geëmailleerd plaatstaal: de glazuurlaag moet grondig gecontroleerd worden omdat dit materiaal niet goed bestand is tegen schokken en harde, zware voorwerpen.

-

kunststof: er moet nagekeken worden of er geen verkleuring optreedt door kalkafzetting.

-

acryl: er moet gecontroleerd worden of er geen vlekken op de spoelbak te zien zijn. Niet goed bestand tegen krassen.

Alle spoelbakken worden gecontroleerd op krassen of andere zichtbare beschadiging. De woninginspecteur bekijkt de vormgeving van de spoelbak: -

inbouwspoelbak;

-

vlakbouwspoelbak;

-

onderbouwbak.

Bijkomende opties ( inzetkorf, snijplank, druipblad, …) worden genoteerd. De woninginspecteur gaat na of de kraan gemakkelijk open en dicht kan gedraaid worden en of er geen kalk aan de kranen hangt (zie sanitair). Er wordt ook gecontroleerd of de kranen lekken. [82, 83]

67

3.5 Installaties 3.5.1 Elektriciteit Slechte elektrische installaties zijn vaak oorzaak van branden en ongevallen in woningen. Het is dus belangrijk dat deze installaties goed gecontroleerd worden. Vooreerst wordt de aanwezigheid van een keuringsverslag afgegeven door een erkend keuringsorganisme nagekeken. Daarna wordt de eigenlijke elektrische installatie gecontroleerd. De elektriciteitskast moet gecontroleerd worden, ze moet goed bevestigd zijn en kan opgebouwd zijn uit PVC of metaal bij recentere installaties of uit bakeliet bij oudere installaties. De woninginspecteur controleert de zekeringen in de kast, dit kunnen smeltveiligheden, penautomaten of modulaire railautomaten zijn. Er wordt gecheckt of er een algemene differentieelschakelaar van 300 mA aanwezig is en een van 30 mA voor de natte zones. En of deze differentieelschakelaar enkel werkt op wisselspanning of op wissel- en gelijkspanning. De woninginspecteur gaat na of er een aardingsonderbreker aanwezig is. Met behulp van een aardingsmeter wordt de waarde van de spreidingsweerstand gemeten, deze mag niet groter zijn dan 30 Ω. De elektrische bedrading wordt gecontroleerd, het materiaal van de bedrading kan o.a. VOB of XVB zijn. De kleurcode moet kloppen: groen-geel voor de aarding en blauw voor de nulgeleider. Als er geen nulgeleider is mogen de fasegeleiders uitgevoerd zijn met blauwe bedrading. Schakelaars worden gecontroleerd, deze kunnen oud of nieuw zijn. Bij stopcontacten wordt gecontroleerd of er aarding aanwezig is of niet. Niet alle schakelaars en stopcontacten kunnen gecontroleerd worden, de woninginspecteur beperkt zich tot een representatief aantal. Ook de verlichting wordt gecontroleerd. Bij gewone verlichting (220V) wordt de aanwezigheid van aarding gecontroleerd. Bij laagspanningsverlichting wordt gecontroleerd of de transformator in de nabijheid van de spotjes is geplaatst en geïsoleerd is of niet. De transformator kan zich ook in de elektrische kast bevinden, waarvoor de juiste secundaire zekeringen aanwezig moeten zijn.

68 Vanaf 1 juli 2007 moet bij eigendomsoverdracht van een woning van voor 1981 de elektrische installatie verplicht gekeurd worden. De installatie wordt daarbij volledig gekeurd. Ook als er uitbreidingen en vernieuwingen zijn van een installatie, wordt hiervan een keuringsattest afgeleverd. Zonder keuringsattest door een bevoegde instantie gaat de verkoop van de woning niet door. De verkoper moet dit attest aanvragen. Het proces-verbaal van de controle wordt aan de notaris bezorgd, die dit in de akte vermeld. Een negatief attest is geen bezwaar voor de verkoop. Ernstige gebreken moeten binnen het jaar worden verholpen. Zijn er na deze periode nog ernstige gebreken dan meldt de controle-instantie dit aan de Federale Overheidsdienst - Administratie voor energie via proces-verbaal. [84] De woninginspecteur zal dus bij woningen van voor 1981 enkel moeten nagaan of er een keuringsattest voor handen is.

3.5.2 Sanitair 3.5.2.1 Watertoevoer De toevoerleidingen worden gecontroleerd aan de teller. Er wordt een omschrijving gemaakt van het materiaal waaruit de leidingen zijn opgebouwd. Dat materiaal kan zijn: -

lood: alleen nog in oude woningen;

-

ijzer;

-

koper;

-

kunststof: buis-in-buissysteem, rood of blauw omhulsel met witte buis, bij dit systeem is de uitzettingsruimte van belang.

Bij recent gebouwde woningen kunnen meerlagige buizen geplaatst zijn, het gaat hier om een aluminium buis tussen twee kunststofbuizen. De leidingen die vertrekken vanuit het warmwatertoestel worden ook geïnspecteerd, deze kunnen namelijk opgebouwd zijn uit een ander materiaal dan de leidingen die toekomen in het warmwatertoestel. De diameter van de buizen wordt nagegaan rekening houdend met volgende richtwaarden: -

gewone leidingen ( toilet, lavabo,…) : diameter 16/2,2 mm en 14/2,2 mm;

-

aanvoer kleine collectoren: diameter 20/2,2 mm;

-

groot debiet ( ligbad,…): diameter 20/2,2 mm;

-

verbinding waterteller naar eerste collector: diameter 25/2,3 mm.

69 Na controle van de leidingen gaat de woninginspecteur verder met controle van de richthoogte vanaf de afgewerkte vloer tot aan het tappunt van een sanitair toestel. De richtwaarden zijn: -

WC: 20 - 30 cm;

-

lavabo badkamer: 60 – 65 cm;

-

bad: 55 cm;

-

douche: 115 cm;

-

bidet: 15 cm;

-

gootsteen keuken: 55 cm. [85]

3.5.2.2 Waterafvoer De afvoerleidingen worden gecontroleerd aan de sanitaire toestellen. Er wordt een omschrijving gemaakt van het gebruikte materiaal (meestal kunststof). PVC-buizen zijn grijs of wit, PE-buizen zijn zwart van kleur. De woninginspecteur inspecteert of er tussen de sanitaire toestellen en de afvoerleidingen een geurafsluiter of sifon is geplaatst om vervelende geurhinder te voorkomen. [86] 3.5.2.3 Onzuiverheid van het water Leidingwater bevat kalk. Als het water concentraties kalk bevat spreken we van hard water. Als dat harde water opgewarmd wordt ontstaat kalksteen dat verschillende ongewenste effecten tot gevolg kan hebben: leidingen, huishoudelijke en sanitaire toestellen geraken verstopt of defect. Door de kalkafzetting stijgt het energieverbruik en daalt de levensduur van allerlei apparaten. Tijdens de inspectie van het sanitair worden alle kranen gecontroleerd. De woninginspecteur kan kalksporen zien aan deze kranen en adviseren om een waterontharder te plaatsen om verstoppingen tegen te gaan. De hardheid van het water kan ook meteen gecontroleerd worden met strips die even onder stromend water moeten gehouden worden. Er kan ook nagegaan worden of er al een waterontharder aanwezig is in de woning.

70 Ook corrosie kan leidingen aantasten. Wanneer er in de woning gebruik wordt gemaakt van een waterverzachter is er een verhoogde kans op corrosie. Tijdens de inspectie kan gecontroleerd worden of de leidingen zijn aangetast. De kraan wordt opengedraaid en er wordt gekeken of het water niet rood (bij gegalvaniseerde leidingen) kleurt of blauw (bij koperleidingen). Is dit het geval dan moet er dringend opgetreden worden en adviseert de woninginspecteur een laag zinkfosfaatoplossing of vloeibare silicaatployfosfaatoplossing aan te brengen in de leidingen. [87] 3.5.2.4 Productie warm water Er wordt een omschrijving gemaakt van de toestellen die warm water produceren. Het warme water kan geleverd worden door een geiser. Oudere geisers zijn open modellen waarbij lucht voor de verbranding uit de ruimte wordt ontrokken. Bij open modellen zonder directe afvoer naar buiten moet er boven de geiser een luchtafvoer aanwezig zijn. De inspecteur moet nagaan of deze afvoer effectief aanwezig is en niet dichtgestopt is. Nieuwere geisermodellen zijn gesloten waarbij de luchttoevoer en rookgasuitlaat naar buiten plaatsvinden. Als de geiser werkt op aardgas, moet de woninginspecteur nagaan of de stookruimte voorzien is van een boven- en benedenverluchting en of er een beveiligingssysteem is dat de geiser uitschakelt bij terugslag in de schoorsteen. Een geiser kan ook op elektriciteit of propaan werken. [88]

Naast een geiser kan ook een boiler gebruikt worden om warm water te leveren. Het water wordt niet opgewarmd terwijl het door de boiler stroomt, zoals bij een geiser, maar er wordt een voorraad water in een thermisch geïsoleerd vat verwarmd en op temperatuur gehouden. De woninginspecteur gaat na of de boiler niet te groot of te klein is, daarbij wordt rekening gehouden met de volgende richtwaarden: -

woning met bad: 130 liter;

-

woning met douche: 100 liter;

-

woning met twee baden: 160 liter.

De temperatuurinstelling wordt nagekeken: aangeraden temperatuur is 60°. Bij een te koud ingestelde boiler wordt het water niet warm genoeg en is de boiler snel leeg.

71 Is de boiler te warm ingesteld, dan zakt het rendement met als gevolg: meer energieverbruik, kans op verbranding en een verhoogde kalkafzetting. De inspecteur maakt een omschrijving van het type boiler. Een eerste type is de elektrische boiler, hierbij wordt ook gecontroleerd op welk elektriciteitstarief de boiler werkt. Het elektriciteitstarief kan gecontroleerd worden in de elektrische kast. Die kan voorzien zijn van een voorkeursschakelaar of een schakelklok. De voorkeursschakelaar zorgt ervoor dat de boiler werkt op het gewenste tarief en kan enkel worden gebruikt bij gemengd dag- en nachttarief. Een schakelklok zorgt ervoor dat de boiler tussen bepaalde uren aanen afslaat. In de woning kan ook een gasboiler voorkomen of een boiler op de verwarmingsketel met stookolie. [89]

De woning kan ook voorzien worden van warm water met een combitoestel. Dit toestel bundelt de voordelen van een geiser en een boiler. Er wordt warm water geleverd door doorstroming en daarnaast bevat het combitoestel een klein voorraadvat om snel warm water te leveren. [90] Op de geiser of boiler (of combitoestel) wordt de productiedatum afgelezen. Afhankelijk van de installatiedatum kan de woninginspecteur de kans op vervanging of herstelling van de geiser of boiler inschatten. Warm water kan ook geproduceerd worden door een zonneboiler. Een zonneboiler zet zonnestraling om in warmte en slaat die warmte op in een voorraadvat met water. Als de zon niet voldoende warmte geeft, zorgt naverwarming dat er altijd voldoende warm water beschikbaar is. De zon levert ruim de helft van de energie nodig voor de warmwatervoorziening van een huishouden. Aan de hand van de zonnecollectoren op het dak kan de woninginspecteur ervan uitgaan dat warm water wordt geleverd door een zonneboiler. De stand van de zonnecollector wordt nagekeken: oriëntatie tussen zuidoost en zuidwest en een hellingshoek tussen 20 en 60° zorgen voor een goede opbrengst.

De afmetingen worden gecontroleerd (voor een gezin van 4 personen): -

collector: 4m²;

-

voorraadvat: 200 à 300 liter.

72 Dit in het geval dat de zonneboiler enkel wordt gebruikt voor sanitair warm water. Een warmtepomp kan ook zorgen voor sanitair warm water. In de meeste gevallen echter wordt een warmtepomp gebruikt om de woning te verwarmen. Onder punt 3. verwarming wordt hier uitgebreider op in gegaan. 3.5.2.5 Septische put Het gemeentebestuur kan een verplichte lozing van het afvalwater via een septische put opleggen op basis van een politiereglement of ingebouwd in technische verordening betreffende de aansluiting op de openbare riolering. De inspecteur probeert aan de nodige informatie i.v.m. verplichting van de septische put te geraken bij de gemeente. Tijdens de inspectie probeert de woninginspecteur te achterhalen of er een septische put aanwezig is en of dit in overeenstemming is met de verordening. Als de positie van de septische put gekend is, wordt deze geopend om de werking ervan te controleren. In een septische put worden de zware deeltjes op de bodem afgezet en stapelen de lichte deeltjes zicht op aan het oppervlak. Een anaërobe gisting (met levende bacteriën in O2omgeving) maakt de organische stoffen aan het oppervlak en op de bodem van de put vloeibaar. De woninginspecteur kan besluiten dat de septische put goed werkt als de inhoud ervan volledig vloeibaar is. Bij slechte werking, kan de woninginspecteur visueel vaststellen dat de inhoud van de put niet volledig vloeibaar is. Lagen vaste stoffen stapelen zich op. Indicaties voor een slechte werking kunnen zijn: frequente afzettingen, overloop, onaangename geuren en breuken in de leidingen. Er wordt nagegaan of de afvoer van gassen, die zich vormen in de septische put, mogelijk is. [92] 3.5.2.6 Hergebruik van regenwater Sinds 1 februari 2005 is het plaatsen van een hemelwaterput verplicht in de volgende gevallen: -

bouwen of herbouwen van gebouwen met een horizontale dakoppervlakte > 75 m²;

-

uitbreiding van een horizontale dakoppervlakte met meer dan 50 m²;

-

(her)aanleggen van een verharde grondoppervlakte > 200 m² .

73 In deze gevallen kan de woninginspecteur informatie over de hemelwaterput bekomen bij de gemeente. Een stedenbouwkundige vergunning wordt namelijk slechts afgeleverd als op de plannen de plaatsing van een hemelwaterput is aangegeven. Door het inkijken van de plannen op de gemeente kan de woninginspecteur volgende gegevens achterhalen: de exacte inplanting en inhoud van de hemelwaterput, de totale horizontale dakoppervlakte en de totale overige verharde grondoppervlakte in m². Het is namelijk verplicht deze gegevens te vermelden. Daarna kan de regenwaterput zelf gecontroleerd worden. Het soort materiaal waaruit de put is opgebouwd wordt kort omschreven: -

beton;

-

kunststof.

Er wordt gecheckt of er algenvorming voorkomt, dit wijst erop dat de put niet lichtdicht is. Als bezinksel zichtbaar is in de hemelwaterput wil dit zeggen dat de voorfilter versleten is. In dit geval worden ook geur- en kleurproblemen waargenomen. Die voorfilter kan niet-zelfreinigend zijn en bestaat dan uit een kleine, ondiepe put met daarin een grof geweven zak gevuld met grind of ander grofkorrelig materiaal. Tijdens de inspectie wordt nagegaan of deze put regelmatig schoongemaakt is. Is dit niet het geval dan kan vastgesteld worden dat de put gevuld is met rot organisch materiaal. Ook zelfreinigende filters bestaan. Het water stroomt over een fijne filter. Bladeren of zand op de filter blijven liggen en worden automatisch weggespoeld door het volgende water. Er wordt nagegaan of het vuile spoelwater samen met de overloop naar een gracht of infiltratiebekken wordt gestuurd. De woninginspecteur moet erop wijzen dat het verstoppingsgevaar zeer groot is als het vuile spoelwater wordt afgevoerd naar een ondergrondse filtervoorziening of naar de riolering via een terugslagklep.

74 Er bestaan zelfreinigende filters met een zeef die het vuil opvangt. Er wordt geïnspecteerd of de opvangzeef regelmatig werd leeggemaakt. Er wordt ook meegedeeld of de zeef in de nabije toekomst moet worden leeggemaakt. Elke regenwaterput is voorzien van een overloop. De overloop kan aangesloten worden op een infiltratieput, een infiltratiekom, een vijver of een gracht en eventueel op de riolering. Bij een gemengde riolering moet een terugslagklep worden geplaatst om te verhinderen dat gemengd afvalwater in de regenwaterput terecht komt. Tijdens de inspectie van de regenwaterput moet worden nagekeken of deze terugslagklep nog goed werkt en in het verleden goed onderhouden is. Er wordt gecontroleerd of de ingang van de overloopleiding voorzien is van een sifon. De sifon houdt geurhinder en ongedierte tegen en zorgt voor een spoeleffect waarbij het vuil op het wateroppervlak wordt weggespoeld. Er wordt gecontroleerd of de pomp niet kan droogdraaien. Hierbij wordt nagegaan of er een droogloopbeveiliging is geplaatst op de pomp. Als er geen droogloopbeveiliging aanwezig is, wordt gecontroleerd of er in de put zelf een vlotterschakelaar aanwezig is. Een vlotterschakelaar geeft aan wanneer er te weinig water in de put is om goed te werken. Hierbij wordt de pomp automatisch uitgeschakeld. [93,94]

3.5.3 Verwarming 3.5.3.1 Centrale verwarming Een centrale verwarmingsinstallatie bestaat uit verschillende elementen: een ketel met brander, een expansievat, een circulatiepomp, verwarmingselementen en – leidingen en regelapparatuur. De ketel wordt beschreven. Deze kan opgebouwd zijn uit gietijzer of uit plaatstaal. De gietijzeren ketel houdt de warmte langer bij en roest minder snel. Er bestaan 3 types ketel: -

klassieke ketel: water verwarmd tot een temperatuur tussen 70°C en 90°C op basis van klassieke verbranding.

-

lage temperatuur: water verwarmd tot een temperatuur tussen 30°C en 70°C door verbranding en warmterecuperatie uit verbrandingsgassen.

75 -

condensatieketel: water verwarmd tot een temperatuur tussen 70°C en 90°C, warmte aanwezig in de waterdamp van verbrandingsgassen wordt teruggewonnen.

De woninginspecteur gaat het type ketel na. Er wordt ook beschreven of het gaat om een vloerketel of om een wandketel. Vloerketels worden op de vloer geplaatst en wandketels worden opgehangen aan de wand. De woninginspecteur gaat de manier van afvoer en aanvoer van zuurstof en verbrandingsgassen na. Dit kan op twee manieren gebeuren: -

via een open systeem: te herkennen aan de schoorsteen voor de afvoer van de rookgassen, zuurstof wordt uit de ruimte gehaald waar de ketel geplaatst is.

-

via een gesloten systeem: te herkennen aan 1 enkele doorvoer voor de afvoer van rookgassen en de aanvoer van zuurstof. Die doorvoer bestaat uit een dubbelwandige buis. [95]

Een centrale verwarmingsinstallatie kan gevoed worden door: -

aardgas;

-

propaan of butaan;

-

stookolie;

-

houten pellets.

De gebruikte brandstof wordt nagegaan. De woninginspecteur kan nagaan of de installatie ooit gecontroleerd werd. Er wordt nagegaan of de gasketels voorzien zijn van een kwaliteitslabel. Voorkomende kwaliteitslabels zijn: -

HR+: deze ketels hebben een minimumrendement van 84% bij vollast en 80% bij deellast en zijn volledig in regel met de geldende emissienormen.

Figuur 3.20 HR+ label

76 -

HR TOP: label voor condensatieketels, het minimumrendement is 91% bij vollast en 97% bij deellast.

Als brandstof kan ook propaan of butaan gebruikt worden. Er wordt nagegaan of de opslagtank bovengronds of ondergronds geplaatst is en of deze tank gehuurd, gekocht of geleasd is.

Er kan ook gestookt worden met stookolie. In dit geval wordt nagegaan wanneer de jaarlijkse controle voor het laatst is uitgevoerd. Er wordt ook nagegaan of de mazouttank ooit gecontroleerd werd. Bij stookolieketels kan nagegaan worden of ze voorzien zijn van een kwaliteitslabel.

Voorkomende kwaliteitslabels zijn: -

Optimaz: voor hoogrendementscombinaties met lage temperatuur techniek. De ketels zijn gekeurd door een neutraal organisme. Ketels en branders met een rendement van meer dan 93% komen in aanmerking voor dit label. De CO2 uitstoot is dan tot 30% minder en de ketels en branders voldoen ook voor 100% aan de strengste normen voor NOx en CO-uitstoot.

Figuur 3.21 Optimaz-label

-

Optimaz Elite: voor hoogrendementscombinaties die de condensatietechniek aanwenden. Alleen ketels en branders met een rendement van meer dan 97.5% komen in aanraking voor dit label.

Figuur 3.22 Optimaz Elite- label

77 Bij gebruik van houten pellets is er een grote opslagruimte nodig. De woninginspecteur omschrijft de opslagwijze, dit kan zijn: -

bovengrondse zaksilo nabij de ketel;

-

ondergrondse tank;

-

voorraadruimte/

Ook het transport van de pellets naar de ketel wordt omschreven. Dit kan gebeuren via: -

een wormwiel;

-

een vacuümsysteem. [96, 97]

3.5.3.2 Energiezuinige verwarmingssystemen

a) zonneboiler Een zonneboiler wordt niet alleen gebruikt voor de productie van warm water (zoals beschreven in 2.4), maar ook voor de verwarming van huizen. Een aanvullend verwarmingssysteem is echter altijd noodzakelijk. De woninginspecteur gaat na of de zonneboiler voldoet aan volgende eisen: -

collector: minstens 10 à 15 m;

-

buffervat: 500 tot 1000 liter. [91]

b) warmtepomp Een warmtepomp haalt warmte uit de bodem, uit water of uit de lucht. De warmte wordt opgepompt tot een voldoende hoge temperatuur, daarbij gebruik makend van een speciale vloeistof die warmte kan transporteren. De warmtepomp trekt haar energie voor 70 à 80 % uit de omgeving. De CO2-uitstoot is lager dan bij een klassiek verwarmingssysteem. Tijdens de inspectie wordt de gekozen warmtebron nagekeken, waarvan in de verslaggeving een omschrijving wordt gemaakt.

Deze energiezuinige verwarmingsinstallaties zijn technisch zeer ingewikkeld. De controle van de werking en doeltreffendheid gebeurt beter door een specialist. Een grondige inspectie van deze systemen valt dus buiten de woninginspectie. [98]

78 3.5.3.3 Verwarmingslichamen en leidingen Om warmte in de woning te verspreiden zijn warmtelichamen nodig. Op figuur 3.23 is een kort overzicht gegeven van de pluspunten en de minpunten van de verschillende verwarmingslichamen. [99] Vloer

Lucht

Radiator

Convector Wand

Prijs

-

-

+

+

-

Onderhoud

++

--

0

0

++

Snelheid van opwarmen

-

++

+

++

-

Warmte-accumulatie

++

--

+

-

++

Consequenties voor interieur ++

++

-

-

+/-

Aanpassingen mogelijk

-

--

++

++

--

Mogelijk bij renovatie

-

--

++

++

-

Zuivering van lucht

0

++

0

0

+

Zuinigheid

++

0

0

+

++

Architectonische consequenties

-

--

+

+

--

Koeling mogelijk

-

++

-

-

++

++: vrij voordelig op dit vlak +: tamelijk voordelig op dit vlak 0: neutraal -: niet zo voordelig op dit vlak --: vrij nadelig op dit vlak Figuur 3.23 Eigenschappen van de verwarmingslichamen

a) Radiatoren Bij een radiator stroomt het warme water door buizen of platen. De buizen of platen geven dan vooral stralingswarmte af en in mindere mate convectiewarmte. Het materiaal waaruit de radiator is opgebouwd wordt onderzocht. Dit materiaal kan zijn: -

staal;

-

aluminium: warmt zeer snel op, er moet nagegaan worden of er geen corrosie optreedt omdat het aluminium zuurstof opneemt.

-

gietijzer: trage opwarming, maar langer warm.

Er wordt gecontroleerd welke radiatorkranen gebruikt worden. Thermostatische radiatorkranen zijn een meerwaarde.

79 Om het onderhoudsgemak te kunnen inschatten wordt de bereikbaarheid van de radiatoren gecontroleerd en wordt nagegaan of de eventueel aanwezige boven- of zijbekleding makkelijk kan verwijderd worden. Met gewone radiatorkranen wordt enkel het waterdebiet geregeld. Thermostatische kranen zorgen ervoor dat een bepaalde temperatuur niet wordt overschreden. De warmteregeling wordt bepaald door een thermostaat. De woninginspecteur gaat na of deze kamerthermostaat niet te dicht bij een radiator of kachel is geplaatst en of deze niet aan een buitenmuur is bevestigd. De radiatorkranen in de kamer waar de kamerthermostaat zich bevindt zijn best niet thermostatisch. [100]

a) Convectoren Warm water stroomt door een dun buisje onderaan het toestel. De buis is omringd door aluminium lamellen. Die lamellen zorgen samen met de bekleding voor convectiewarmte. Het nadeel van convectoren is de stofvorming door luchtverplaatsing. Bij deze convectoren kan niet veel gecontroleerd worden. De inspecteur gaat na of deze convectoren ingebouwd zijn in de vloer, in een put, in de plint of tegen de muur geplaatst zijn. Dezelfde eisen worden gesteld aan de kamerthermostaat als bij de radiatoren. [101]

b) Vloerverwarming, wandverwarming en plafondverwarming Bij vloerverwarming is een buizensysteem in lussen onder de vloer geplaatst. Door deze buizen stroomt warm water. Voor wand- en plafondverwarming wordt een gelijkaardig systeem gebruikt. Vloerverwarming kan werken op aardgas, stookolie en elektriciteit. Bij elektrische vloerverwarming worden de waterbuisjes vervangen door elektrische weerstanden. Vloerverwarming komt dikwijls voor in combinatie met een warmtepomp. Vloerverwarming wordt omwille van zijn lange opwarmingstijden vaak in combinatie gebruikt met radiatoren of convectoren. Bij inspectie van de vloerverwarming wordt bekeken op welke energiebron deze werkt. Er wordt ook nagegaan of het systeem weersafhankelijk is, hiervoor moet men controleren of het systeem voorzien is van een voeler die de buitentemperatuur registreert.

80 Lekken in de vloerverwarming kunnen achterhaald worden door drukverlies. De woninginspecteur leest de druk af op de manometer van de ketel. Als wordt vastgesteld dat de druk te laag is, kan thermografisch de plaats van de lekken worden opgespoord. Idem voor wand- en plafondverwarming. [102]

c) Luchtverwarming Bij luchtverwarming wordt de lucht via een kanalensysteem in verschillende ruimtes geblazen en op andere plaatsen weer afgezogen. De lucht uit droge ruimtes wordt gefilterd en opnieuw verwarmd. Lucht uit na natte ruimtes wordt naar buiten afgevoerd en vervangen door verse lucht. Ventilatie en verwarming gebeuren dus via een enkel systeem. De woninginspecteur gaat na of het systeem direct of indirect is. Bij een direct systeem wordt de lucht rechtstreeks opgewarmd. Een indirect systeem is herkenbaar doordat water opgewarmd in de CV-ketel de lucht verwarmd. Er wordt nagegaan of de filters recent gereinigd zijn. [103]

d) leidingen De leidingen van de verwarming lopen meestal in de vloer of in de muren en zijn dus met het blote oog niet zichtbaar. Eventuele lekken kunnen opgespoord worden door de druk te bekijken aan de ketel. Als deze sterk daalt, kan men ervan uitgaan dat er ergens een lek optreedt De exacte positie van het lek kan thermografisch worden opgespoord. e) Haarden en kachels Alle haarden of kachels worden nagekeken, de woninginspecteur maakt in het verslag een omschrijving van het gebruikte type. Volgende types kunnen voorkomen: -

open haard: hoog verbruik en laag rendement, een open haard geeft veel vuil.

-

inbouwcassette: kan uit gietijzer (minder kans op corrosie) of plaatstaal bestaan. Hout, kolen of briketten kunnen erin verbrand worden.

-

liftdeurhaard: branden zowel mogelijk met open als gesloten deur. De woninginspecteur moet nagaan of er een ventilator aanwezig is. Een liftdeurhaard kan binnenin uit vuurvaste steen of plaatstaal bestaan. Alleen hout kan erin verbrand worden.

81 -

voorzethaard: nemen redelijk wat plaats in, binnenkant opgebouwd uit vuurvaste steen of gietijzer.

-

speksteenkachel: bekleed met speksteen, deze neemt warmte op en geeft die geleidelijk af aan de omgeving. Dit systeem heeft een hoog rendement.

-

tegelkachel: opgebouwd uit vuurvaste stenen bekleed met keramische tegels. Te vergelijken met de speksteenkachel.

De brandstofsoort wordt nagegaan: -

hout;

-

houtpellets: aangepaste kachel voor nodig en een gepaste opslagplaats.

-

gas: gaskachels beter te onderhouden en te gebruiken dan houtkachels. Bij gaskachels kunnen twee verschillende systemen voorkomen: o open systeem: ter herkennen aan het klassieke rookkanaal; o gesloten systeem: te herkennen aan buis-in-buissysteem, geen schoorsteen nodig.

Het nakijken of de capaciteit van de kachel voldoende is valt buiten deze woninginspectie. Een grondigere controle van de kachel kan worden aangevraagd. [104]

3.5.4 Ventilatie Ventileren is noodzakelijk voor de gezondheid, het comfort en het vermijden van vocht in een woning. Als dat vocht niet zou worden afgevoerd, zou er condensatie optreden. Ten gevolge van condensatie ontstaat schimmelvorming. In Vlaanderen moeten alle woningen waarvoor vanaf 1 januari 2006 een aanvraag om te bouwen of verbouwen werd ingediend, een bepaald niveau van thermische isolatie en energieprestatie behalen. In een nieuwbouwwoning is een minimale en gecontroleerde ventilatie nodig. In Vlaanderen is ventilatie in gebouwen dus vanaf januari 2006 verplicht. [105]

Bij woningen ongewijzigd na januari 2006 gaat de woninginspecteur na welke ventilatievoorzieningen aanwezig zijn. Bij oudere woningen gebeurt de ventilatie meestal door openzetten van ramen en deuren: dit is een slechte manier van ventileren doordat o.a. het energieverbruik toeneemt.

82 Stelt de woninginspecteur schimmelvorming vast, kan besloten worden dat er onvoldoende geventileerd wordt in de woning. Bij woningen die wel gewijzigd zijn na januari 2006 wordt nagegaan of er voldaan is aan de norm NBN50-001: -

toevoer van verse lucht via droge ruimtes ( slaapkamer, woonkamer, …);

-

doorstroming van lucht via tussenruimtes ( gang, trappenhal, …);

-

afvoer van vervuilde lucht via natte ruimtes (keuken, badkamer, toilet, …).

Figuur 3.24 Ventilatie

Er volgt een controle van het gebruikte ventilatiesysteem. Wettelijk zijn volgende systemen toegelaten: -

systeem A: zowel luchtaanvoer als – afvoer zijn natuurlijk. Dit systeem is te herkennen aan de regelbare ventilatieroosters aan ramen of deuren. Er wordt gecontroleerd of deze roosters volledig open of dicht kunnen. Aluminium roosters zijn steviger en slijtvaster dan roosters in PVC. De roosters kunnen voorzien zijn van thermische of akoestische onderbreking en sommige kunnen zelfregelend zijn.

-

systeem B: luchtaanvoer gebeurt mechanisch, de afvoer natuurlijk. Afvoer dus ook via roosters (zie systeem A). Aanvoer is gecontroleerd en is dus beter dan bij systeem A.

-

systeem C: luchtaanvoer gebeurt natuurlijk, afvoer gebeurt mechanisch en is dus gecontroleerd.

83 -

systeem D: luchtaanvoer en – afvoer gebeuren mechanisch. Beste systeem: volledige gecontroleerde ventilatie, warmterecuperatie mogelijk uit de afgezogen lucht.

Bij mechanische ventilatie moet worden nagegaan of het kanalensysteem nog in orde is en of de filters niet zijn verstopt of nodig moeten gereinigd worden. [106]

3.5.5 Airconditioning Bij airconditioning wordt de lucht in de kamer afgezogen, daarna door een koelbatterij gestuurd en vervolgens weer de kamer ingeblazen. Zo ontstaat een constante temperatuur in de kamer en verlaagt de vochtigheidsgraad. Airconditioning is een apart systeem dat technisch enkel te controleren is door professionals. Bij de woninginspectie wordt de controle van de airconditioning beperkt tot een omschrijving van het gebruikte systeem. De woninginspecteur maakt een omschrijving van het type airconditioning. Twee verschillende types zijn mogelijk: -

monoblok: airconditioning uit 1 stuk. De woning kan in dit geval voorzien zijn van een raamkoeler boven een raam of deur ofwel van een mobiel model. Nadeel van dit mobiele model is de geluidshinder.

-

splitsysteem: compressor en condensor buiten de woning. Voordeel is de geringe geluidshinder. Er kan nog een onderscheid gemaakt worden tussen drie verschillende soorten: o verplaatsbare split-airconditioner: condensor buiten, beter rendement en minder geluidshinder; o vast splitsysteem: condensor en compressor buiten; o multisplitsysteem: meerdere binnenapparaten aangesloten op 1 buitengroep.

Vervolgens wordt nagegaan volgens welk principe de airconditioning werkt. Er zijn drie mogelijke werkingsprincipes: -

luchtcondensatie: vloeibaar koelmedium in koelbatterij verdampt en onttrekt warmte uit de aangezogen lucht.

-

watercondensatie: koelmiddel = ijswater.

-

omkeerbare airconditioners: kunnen tijdens koude tijden de lucht ook opwarmen, verbruik lager dan een klassieke verwarming. De omkeerbare airconditioner werkt volgens het principe van een warmtepomp. [107]

84

3.6 Isolatie Een goed geïsoleerde woning heeft tal van voordelen: -

minder warmteverlies via muren, daken en vloeren;

-

hoger comfort in de woning;

-

besparing van energiekosten;

-

vermijden van oppervlaktecondensatie;

-

verminderen van CO2-uitstoot.

Elk isolatiemateriaal heeft een bepaalde λ-waarde. De λ-waarde is de isolerende waarde van dat materiaal. Hoe lager de λ-waarde hoe minder het materiaal warmte geleidt en hoe beter het isoleert. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de meeste courante isolatiematerialen en hun λ-waarden.

Figuur 3.25 Belangrijkste isolatie materialen

Materialen met een lage λ-waarde zijn niet altijd beter voor de isolatie dan materialen met een hogere λ-waarde. Door een dikkere isolatielaag kan de hogere λ-waarde gecompenseerd worden.

85 Onderstaande figuur toont hoe dik de materialen moeten uitgevoerd worden om dezelfde isolatiewaarde te hebben.

Figuur 3.26 Nodige isolatiedikten om dezelfde isolatiewaarde te bekomen

Tijdens de woninginspectie moet de isolatie gecontroleerd worden. De vloerisolatie is niet te controleren zonder uitbreken van vloerbedekking. Dit wordt dus achterwege gelaten. De muurisolatie wordt wel gecontroleerd. Bij een spouwmuur wordt endoscopisch onderzocht of de spouw voorzien is van een isolatielaag. De endoscopische camera wordt via een geboord gat of via de stootvoegen in de spouw gebracht. De spouw kan gedeeltelijk of volledig met isolatie zijn gevuld. Bij woningen met massieve muren wordt gecontroleerd of er isolatie aanwezig is. Indien er isolatie aanwezig is wordt er nagegaan of deze aan de buitenkant of de binnenkant van de muur is bevestigd. Buitenisolatie is beter dan binnenisolatie omdat condensatieproblemen dan worden vermeden.

86 Tijdens de woninginspectie wordt ook de dakisolatie gecontroleerd indien mogelijk. Bij een hellend dak kan de isolatie zich in het dakschild bevinden. Bij een traditionele dakopbouw wordt gecontroleerd of de isolatie luchtdicht is aangebracht tussen de kepers en de gordingen. Is het dak opgebouwd uit dakelementen dan is de isolatie van het dak in orde. Bij een sarkingdak bestaat de isolatie meestal uit een harde isolatieplaat die ook dienst doet als onderdak, deze isolatie is dus goed te controleren. Een hellend dak kan ook voorzien zijn van isolerende binnenafwerking, de afwerking is goed te controleren. Als de zolder enkel als bergruimte wordt gebruikt dan wordt de zoldervloer goed geïsoleerd. Bij een houten roostering kan gecontroleerd worden of de ruimtes tussen de balken goed met isolatie zijn opgebouwd. Bij een warm plat dak is de isolatie meestal niet te zien, tenzij de dakafdichting ernstig is beschadigd. Controle van de isolatie is dus moeilijk. Bij een omgekeerd plat dak is de isolatie te controleren wanneer een deel van de ballast tijdelijk wordt verwijderd. De isolatie bevindt zicht namelijk boven de dakafdichting en onder een ballastlaag. Bij een koud plat dak is de isolatie niet te controleren, dit is een slechte dakopbouw aangezien er condensatiegevaar bestaat. Ook de beglazing draagt bij tot het isoleren van een woning, maar dit werd reeds besproken in het deel ‘Exterieur’. [108]

Sinds 1 januari 2006 is in het kader van de EnergiePrestatie en Binnenklimaatregelgeving (EPB) een strengere isolatienorm van toepassing. De energieprestatie van een gebouw geeft aan hoe goed een gebouw presteert op vlak van energiegebruik. De energieprestatie is afhankelijk van de geleidingsverliezen, de ventilatieverliezen, de interne warmtewinsten, de zonnewinsten, het rendement van de verwarmingsinstallatie, het rendement van de koelinstallatie, de verlichtinginstallatie en de eventuele zonne-energiesystemen. De gestelde eisen zijn afhankelijk van de bestemming van het gebouw en van de aard van de werken.

87 Voor nieuwbouw geldt: Woongebouwen

Kantoren en

Industriële

scholen

gebouwen

Thermische isolatie

K45 en Umax

K45 en Umax

K55 of Umax

Binnenklimaat

Residentiële

Niet-residentiële

Niet-residentiële

ventilatie +

ventilatie

Ventilatie

E100

/

oververhitting Energieprestatie

E100

Voor bestaande gebouwen geldt: -

voor herbouw, een uitbreiding met een beschermd volume groter dan 800 m³ of een uitbreiding die minstens één wooneenheid bevat en voor een zeer grondige renovatie van een groot gebouw gelden de eisen van nieuwbouw met dezelfde bestemming.

-

bij een verbouwing worden eisen gesteld aan de U-waarden van de verbouwde en nieuwe delen en moeten toevoeropeningen voor ventilatie voorzien worden in de ruimten waar ramen vervangen worden.

-

voor een uitbreiding met een beschermd volume kleiner dan 800 m³ die geen wooneenheden bevat, worden eisen gesteld aan de U-waarden van de verbouwde en nieuwe delen en moet het minimale ventilatiedebiet gerespecteerd worden.

-

voor een functiewijziging van onverwarmd gebruik naar verwarmd gebruik en voor een functiewijziging van industrie naar wonen, kantoren of scholen, moet voldaan worden aan een maximaal K-peil 65. [109]

In deze gevallen moet de woninginspecteur nagaan of er een EPB-verslag beschikbaar is en of de woning nu aan de juiste eisen voldoet.

88

3.7 Extra’s 3.7.1 Brandbeveiliging Ieder jaar vallen er slachtoffers bij brand die uitbreekt in gebouwen. Meer dan 1/3 van die branden komt voor in woningen. Tijdens de woninginspectie kan de brandbeveiliging van de woning dan ook gecontroleerd worden. Tijdens de woninginspectie wordt nagegaan of er een detectiesysteem aanwezig is. Volgende detectiesystemen kunnen voorkomen: -

-

-

branddetectoren: •

branddetector met bimetaal;

•

aërometrische branddetector;

•

branddetector met thermokoppel;

•

branddetector met elektrisch weerstandsverandering.

vlamdetectoren: •

infraroodstralen;

•

UV-stralen.

rookdetectoren: •

optische rookdetector;

•

ionische rookdetector.

Er wordt gecontroleerd of er een brandhaspel of een brandblusapparaat aanwezig is. Volgende brandblusapparaten kunnen voorkomen: -

poederblussers;

-

schuimblussers;

-

CO2 – blussers.

De aanwezigheid van brandwerende deuren wordt nagegaan. Brandwerende deuren zijn aan te raden op volgende plaatsen: - tussen de garage en de woning; - aan de binnentoegang van de keuken; - tussen het slaap- en woongedeelte van de woning; - aan de binnentoegang van het verwarmingslokaal. [110]

89

3.7.2 Inbraakbeveiliging Onderstaande figuur toont aan dat de inbrekers zich, in 70% van de gevallen, een toegang tot de woning eigen maken via de achterzijde, die vanaf dan fungeert als vluchtweg. Veel hangt natuurlijk af van de zichtbaarheid van de woning. Een vrijstaande woning biedt een groter potentieel dan een woning in een rij, door het groter aanvalbaar oppervlak. Vrijstaande woningen en hoekwoningen lopen dus een groter risico op inbraak. De kans dat er zich zwakke schakels bevinden in het schrijnwerk van deze woningen is immers groter dan een woning in een rij, omdat er simpelweg meer schakels zijn. [111]

Figuur 3.27 Procentuele benadering van inbraken

Het inbraakvertragend vermogen van een gebouw bepalen tijdens een inspectie is zeker nuttig. 3.7.2.1 Deuren Controle van buitendeuren wordt besproken in het hoofdstuk Exterieur. De woninginspecteur gaat na of de buitendeur massief of hol is, holle deuren zijn nadelig voor inbraakbeveiliging. De woninginspecteur doet de buitendeur dicht en bekijkt de grootte van de kier tussen de deur en het deurkozijn, deze mag niet groter zijn dan 2 mm anders kan de deur niet goed meer afgesloten worden. Is de kier groter dan kan de woninginspecteur aanraden om deze te dichten met een inbraakwerende strip. Ook de sloten worden gecontroleerd. Is de deur minder dan 4.5 cm dik dan is een insteekslot nadelig voor de sterkte van de deur, een oplegslot is veel beter in dit geval.

90 Zijn de deuren voorzien van een bontebaardslot dan zijn de deuren niet goed beveiligd tegen inbraak. De deuren kunnen ook voorzien zijn van een klavierslot, deze zijn iets veiliger dan een bontebaardslot. Bontebaardsloten en klaviersloten kunnen geopend worden met een loper. Cilindersloten zijn het best om inbrekers tegen te houden. Tijdens de inspectie wordt dus nagegaan van welk van deze drie sluitsystemen de deuren voorzien zijn. Bij cilindersloten wordt nagegaan of het slot meer dan 2 mm uit het deurmateriaal steek of meer dan 1 mm zijwaarts kan bewogen worden. Is dit het geval dan kan de cilinder zo worden afgebroken. Er wordt gecontroleerd of de deuren voorzien zijn van een extra insteekslot, een kruispinslot, een opzetslot of een meerpuntsluiting. Als een van de buitendeuren naar buiten draait, wordt nagegaan of de deur is voorzien van dievenklauwen. De woninginspecteur controleert of de voordeur voorzien is van een deurspion, video-parlefonie of een deurketting. 3.7.2.2 Ramen Er wordt geïnspecteerd of de ramen voorzien zijn van een raamkruk met een slot of van een opzetslot met of zonder sleutel. De ramenkrukken kunnen ook voorzien zijn van een hevelslot. Er wordt ook gecontroleerd of de ramen zijn voorzien van een valbeugel die uitbuigen voorkomt, of van een inwendige meerpuntsluiting. Ook bij ramen wordt nagegaan of ze voorzien zijn van dievenklauwen. De rolluiken kunnen ook beveiligd zijn met slotjes, pinnen of een automatisch vergrendelingssysteem. 3.7.2.3 Elektronische beveiliging Er wordt nagegaan of de woning voorzien is van een alarmsysteem. Er wordt nagegaan of de woning voorzien is van een lokaal alarm of een stil alarm. Het detectiesysteem wordt nagegaan. Volgende detectiesystemen kunnen voorkomen: -

glasbreukdetector;

-

magneetdetector;

-

infrarooddetector: registreren beweging en temperatuurschommelingen die optreden bij doorbreken van detectiestraal.

91 -

ultrasone detectoren: zenden trillingen uit op lage frequentie en vangen deze terug op. Ze geven een signaal wanneer ontvangen signaal verschilt van uitgezonden signaal.

-

hoogfrequentiedetectoren: sturen radiogolven uit die teruggekaatst worden.

-

dubbele detectoren: combinatie van twee verschillende technieken. [112]

3.7.3Asbest Asbest is zeer schadelijk voor de gezondheid en is inmiddels verboden. Toch kan asbest nog tegengekomen worden in vele woningen, daar het in het verleden veel werd gebruikt. Asbest kan gebruikt zijn voor volgende toepassingen:

Figuur 3.28 Asbest in en rond de woning

De woninginspecteur moet een onderscheid maken tussen hechtgebonden asbest en ongebonden asbest. Hechtgebonden asbesttoepassingen kunnen zijn:golfplaten, dak- en gevelleien, bloempakken, onderdakplaten, afvoerbuizen en goten, schouwpijpen en luchtkanalen, imitatiemarmer, vensterdorpels en muurkappen, vloertegels. Deze hechtgebonden toepassingen moeten gecontroleerd worden op beschadiging. Enkel bij beschadiging komen asbestvezels vrij die nadelig zijn voor de

92 gezondheid. Zijn de toepassingen in goede staat dan moet het asbest niet verwijderd worden. Worden in of rond de woning ongebonden asbesttoepassingen gevonden, dan moeten maatregelen worden getroffen. Die ongebonden asbesttoepassingen kunnen zijn: plaasterisolatie rond verwarmingsleidingen, afdichtingskoord bij kachels of verwarmingsketels, ‘lagedensiteit’-asbestcementplaat, asbestvilt of asbestkarton. Als het gaat om ongebonden asbest, sterk verweerd asbestcement of moeilijk te verwijderen toepassingen moet de woninginspecteur adviseren om beroep te doen op een professionele asbestverwijderaar. [113]

93

Hoofdstuk 4 Werkwijze en verslaggeving De hierna beschreven werkwijzen en manier van rapporteren zijn slechts een voorstel. Het systeem van rapportage bevat nog heel wat tekorten. Pas na uittesten en ondervinden van verschillende moeilijkheden kan het verslaggevingssysteem volledig op punt worden gesteld.

4.1 Werkwijze ter plaatse Om een woninginspectie zo snel en zo vlot mogelijk te laten verlopen is de werkwijze waarop de woninginspectie wordt uitgevoerd van groot belang. De inspectie is een beoordeling van de woning op basis van een visueel onderzoek op alle essentiële punten voor zover deze bereikbaar zijn onder normale omstandigheden. De inspecteur gebruikt zijn ervaring, kennis en technisch inzicht. Het is nuttig dat de woninginspecteur telkens dezelfde inspectievolgorde aanneemt. Bijvoorbeeld eerst binnen in de woning van boven naar onder, daarna de buitenkant van de woning van boven naar onder en vervolgens alleenstaande garages en terrassen.

Tijdens de inspectie loopt de woninginspecteur rond met een PDA of een mini-laptop om zo systematisch de gebruikte materialen en de vastgestelde gebreken in te geven in een vooraf geprogrammeerde Excel-applicatie. Door het aanvinken van selectievakjes of keuzerondjes wordt de eigenschappen van het gecontroleerde onderdeel duidelijk. Daarna vult de woninginspecteur alle opmerkingen in, in het daarvoor geschikte tekstvak. Een mini-laptop is over het algemeen handiger om tekst in te geven, maar minder gemakkelijk om constant bij te houden. De woninginspecteur neemt ook foto’s die achteraf aan het verslag worden toegevoegd.

4.2 Werkwijze administratief gedeelte Bij de woninginspectie kan ook aangevraagd worden om de stedenbouwkundige toestand van het onroerend goed te onderzoeken. De woninginspecteur kan de meeste informatie bekomen op de dienst ‘Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening’ in de gemeente waar het te inspecteren object gelegen is. Daarnaast kan de woninginspecteur het bodemattest controleren. Via het geoloket op de website http://www.gisvlaanderen.be kan de woninginspecteur een overstromingsanalyse maken van de woning.

94 Ook hier worden alle bemerkingen ingegeven in een Excelblad en worden de selectievakjes en keuzerondjes aangevinkt die van toepassing zijn.

4.3 Verslaggeving Op basis van de woninginspectie wordt een keuringsverslag opgemaakt. Dit verslag geeft de bouwkundige staat van de woning weer en is eventueel ook voorzien van de administratieve staat van de woning en een overzicht van de geconstateerde gebreken. Belangrijk is dat het keuringsverslag duidelijk is voor de lezer die over het algemeen niets afweet van de onderzochte delen. Een aantal dagen na de keuring wordt het keuringsverslag via e-mail opgestuurd. Indien gewenst kan het keuringsverslag ook per post worden opgestuurd. Het keuringsverslag wordt deels opgemaakt in het Microsoft Office programma Excel, deels in het Microsoft Office programma Word. De verschillende onderdelen van het verslag worden daarna samengevoegd en opgeslaan als pdf-bestand. Een pdf-bestand is makkelijker leesbaar dan een Word of Excelbestand. Voor het voorblad en de algemene voorwaarden wordt een sjabloon gemaakt in Word. Na de inspectie moet de woninginspecteur de verschillende gegevens ingeven in dit sjabloon. Bij het openen van de sjabloon moeten op het voorblad enkel nog de straatnaam en nummer en de postcode en gemeente worden ingegeven in de juiste tekstvakken. Daarna moet een foto van de woning worden ingevoegd onder het adres. Het logo van het bedrijf kan in het sjabloon geïntegreerd worden zodat het niet telkens moet ingevoegd worden.

95 Figuur 4.1 toont duidelijk aan hoe het voorblad eruit ziet.

Figuur 4.1 Voorblad

Vervolgens bevat het verslag de algemene voorwaarden. Deze voorwaarden moeten duidelijk aangeven wat de woninginspecteur wel en niet onderzoekt en moeten vermijden dat er achteraf verwarringen ontstaan. Hierna worden slechts enkele voorwaarden opgesomd. Deze lijst moet nog aangevuld worden met andere voorwaarden die ervoor zorgen dat de woninginspectie volledig juridisch in orde is. Het aanvullen van deze voorwaarden vergt nog een heel onderzoek, die in deze thesis niet aan bod komt. 1. Tijdens de woninginspectie werd de woning visueel geïnspecteerd. Naast de visuele inspectie kan de woninginspecteur ook bepaalde metingen, een onderzoek met thermografische en endoscopische camera, een onderzoek van de stedenbouwkundige toestand van de woning, een onderzoek van het bodemattest en een overstromingsanalyse uitgevoerd hebben. De inspectie is een momentopname waarbij de vastgestelde gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd.

96 2. Tijdens de woninginspectie werden geen specialistische onderzoeken uitgevoerd en werden geen berekeningen gemaakt. Geen enkel onderdeel werd verwijderd, verschoven of opgetild om de achterliggende constructie of installatie te kunnen beoordelen. 3. De bevindingen van de inspectie werden vastgelegd in een keuringsverslag. 4. Volgende taken moet de woninginspecteur niet uitvoeren: -

Inspecteren van niet-geïnstalleerde systemen;

-

Inspecteren van moeilijk toegankelijke systemen of onderdelen;

-

Controleren van de efficiëntie van gelijk wel systeem of onderdeel;

-

Ontmantelen van systemen of onderdelen;

-

Beoordelen van de toekomstige toestand van systemen of onderdelen;

-

Inspecteren van decoratieve elementen;

-

Inspecteren van vrijstaande structuren, behalve garages en carports;

-

Bepalen van de kosten voor herstellingen of vervanging van materialen;

-

Uitvoeren van handelingen die volgens de mening van de woninginspecteur gevaarlijk kunnen zijn voor zowel hem als voor andere personen. Uitvoeren van handelingen die schade kunnen opleveren aan de eigendom of zijn systemen of onderdelen;

-

Betreden van ruimtes die gevaarlijk of ontoegankelijk zijn en een gevaar kunnen zijn voor andere personen, of schade kan opleveren aan de eigendom of systemen of onderdelen;

-

Bepalen van de waarde van de eigendom;

-

Bepalen van de akoestische eigenschappen van systemen of onderdelen;

-

Uitvoeren of aanbieden van handelingen in strijd met de wet;

-

Aanbieden of uitvoeren van technische diensten;

-

Inspecteren van gemeenschappelijke elementen of ruimtes in appartementsgebouwen;

-

Controle van grondoppervlakte of perceelsgrootte;

-

Inspecteren van omheiningen of tuinen;

-

Geven van de reden van gelijk welk gebrek;

-

Aanbieden van andere handelsdiensten of professionele diensten dan de woninginspectie.

5. Als tijdens de inspectie bepaalde onderdelen niet geïnspecteerd konden worden, wordt dit in het keuringsverslag vermeld.

97

6. Als tijdens de inspectie bleek dat bepaalde onderdelen door een specialist moeten gecontroleerd worden, wordt dit in het keuringsverslag vermeld. 7. De opdrachtgever kan binnen de 14 dagen na ontvangst van het keuringsverslag opmerkingen door geven aan de woninginspecteur. Ontvangt de woninginspecteur geen opmerkingen binnen de 14 dagen dan wordt gesteld dat de opdrachtgever onvoorwaardelijk akkoord is met de uitgevoerde werkzaamheden, het keuringsverslag en de verstrekte adviezen. Na het voorblad en de algemene voorwaarden komt in de sjabloon een blad waarop alle belangrijke gegevens over de opdrachtgever en het gecontroleerde goed moeten ingevuld worden. Van de opdrachtgever zijn volgende gegevens van belang: -

naam;

-

adres;

-

telefoonnummer.

De gegevens die verband houden met het gecontroleerde goed zijn: -

adres;

-

bouwjaar (indien mogelijk);

-

soort woning;

-

ligging: stedelijk, landelijk,…;

-

inspectiedatum;

-

inspecteur;

-

weersomstandigheden tijdens de inspectie.

Het blad met de gegevens van de opdrachtgever en object ziet eruit zoals op figuur 4.2. Bij het klikken in het tekstvak wordt de tekst volledig geselecteerd, zodat de juiste gegevens meteen kunnen ingegeven worden.

98

Figuur 4.2 Belangrijke gegevens in het verslag

Na het voorblad, de algemene voorwaarden en de algemene gegevens over de opdrachtgever en de woning volgt de eigenlijke beoordeling van de woning. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een Excel-applicatie geprogrammeerd in Visual Basics for Applications. Indien gewenst is het verslag voorzien van een administratief gedeelte. Hierin komen alle vaststellingen die te maken hebben met de stedenbouwkundige toestand van de woning. Ook de uitslag van het bodemattest en het resultaat de overstromingsanalyse worden vermeld. Dit administratief gedeelte wordt enkel geïnspecteerd bij aanvraag. Meer hierover in ‘hoofdstuk 5: soorten inspecties’.

Er volgt een overzicht van alle onderdelen die geïnspecteerd kunnen worden. Elk onderdeel krijgt een kleurcode. Die kleurcode geeft de conditie van het onderdeel weer.

99 De kleurcodering ziet er uit als volgt: 1 = Nieuwbouwkwaliteit 2 = Goed 3 = Redelijk goed 4 = Matig 5 = Slecht 6 = Zeer slecht 7 = Niet te inspecteren 8 = Nader onderzoek aangeraden 9 = Niet aanwezig

Het kleurcoderingssysteem geeft meteen een duidelijk beeld van de kwaliteit van de verschillende onderdelen. De woninginspecteur moet in het Excelblad enkel een getal ingeven van 1 t.e.m. 9 in overeenstemming met de conditie van het bouwonderdeel. Na een druk op de knop ‘kleuren’ krijgen de ingevulde cellen de kleur die bij het getal hoort. Figuur 4.3 toont een voorbeeld.

Figuur 4.3 Kleurcoderingssysteem

100 Opdrachtgevers die enkel willen weten welke onderdelen goed of slecht zijn en niet geïnteresseerd zijn in de exacte gebreken kunnen een beperkte woninginspectie aanvragen waarbij het verslag beperkt wordt tot gebruikt van dit kleurcoderingssysteem.

Is er echter interesse naar de exacte gebreken dan volgt na dit kleurcoderingssysteem een uitgebreide beschrijving per onderdeel van de gebreken die aan het licht zijn gekomen tijdens de inspectie. Ook de gebruikte materialen worden in dit deel weergegeven. Aangezien dit deel grotendeel ingevuld wordt tijdens de inspectie ter plaatse valt het opmaken van het keuringsverslag goed mee. Hier en daar moeten wat kleine aanpassingen gebeuren en enkele foto’s worden toegevoegd. Aan de hand van selectievakjes en keuzerondjes worden de eigenschappen van de geïnspecteerde onderdelen duidelijk gemaakt. De gebreken die de woninginspecteur heeft geconstateerd worden in het tekstvak ingegeven. Dit gebeurt ter plaatse, achteraf kan de tekst eventueel nog worden aangepast. Figuur 4.4 toont een voorbeeld van het beschrijvend deel van het verslag.

Figuur 4.4 Uitgebreide verslaggeving

101

Hoofdstuk 5 Soorten inspecties Hierna volgt een voorstel van de mogelijke soorten inspecties. Afhankelijk van de marktvraag kunnen de soorten inspecties al dan niet worden gewijzigd. Ook uit ondervinding kan blijken dat wijziging van de inspectiesoorten nodig is.

5.1 Beperkte inspectie De beperkte woninginspectie omvat enkel een inspectie ter plaatse van de woning. De stedenbouwkundige toestand van de woning wordt niet onderzocht. Het bodemattest wordt niet opgevraagd en de woninginspecteur voert geen overstromingsanalyse uit. De woninginspecteur beoordeelt de onderdelen van het onroerend goed volgens een schaal die gaat van slecht tot goed. De specifieke gebreken worden niet genoteerd tijdens de inspectie. Het keuringsverslag bevat alleen een opsomming van de onderdelen van het onroerend goed die geïnspecteerd werden. De onderdelen krijgen een beoordeling volgens het kleurcoderingssysteem. De inspectie ter plaatse duurt ongeveer twee uur bij een gewone woning. Het opmaken van het keuringsverslag duurt ongeveer een uur.

5.2 Uitgebreide inspectie Bij een uitgebreide inspectie wordt het onroerend goed enkel ter plaatse gecontroleerd. De stedenbouwkundige toestand van het onroerend goed wordt niet gecontroleerd. Het bodemattest wordt niet opgevraagd en er wordt geen overstromingsanalyse uitgevoerd. De woninginspecteur inspecteert alle onderdelen van het onroerend goed en noteert alle vastgestelde gebreken. Het keuringsverslag bevat naast een beoordeling van de onderdelen volgens het kleurcoderingssysteem ook een uitgebreide beschrijving van de vastgestelde gebreken en de materialen waaruit de verschillende onderdelen zijn opgebouwd. De inspectie ter plaatse duurt ongeveer vier uur bij een gewone woning. Het opmaken van het keuringsverslag duurt ongeveer twee uur. In bijlage 1 is een voorbeeldverslag te vinden van een uitgebreide inspectie

102

5.3 Uitgebreide inspectie met onderzoek van de stedenbouwkundige toestand van het onroerend goed De uitgebreide inspectie kan ook aangevuld worden met een onderzoek naar de stedenbouwkundige toestand van het onroerend goed. De woninginspecteur vraagt ook het bodemattest op en maakt een overstromingsanalyse. De verslaggeving van de uitgebreide woninginspectie wordt dus aangevuld met stedenbouwkundige informatie over het onroerend goed en andere documenten. De duur van dit onderzoek is moeilijk te bepalen. Naast de inspectie ter plaatse moet de woninginspecteur informatie winnen op de gemeentedienst of bepaalde documenten aanvragen. Het kan dus even duren voor de woninginspecteur deze documenten ontvangt. Deze inspectie is dus niet geschikt wanneer snel moet beslist worden om de woning al dan niet te kopen.

5.4 Overzicht van de verschillende inspecties In onderstaande tabel worden de verschillende woninginspecties met elkaar vergeleken. De waarden in de tabel zijn slechts een inschatting van de mogelijke duur en kostprijs van een woninginspectie van een gewone eengezinswoning. Een gewone eengezinswoning heeft een oppervlakte van ongeveer 200-250 m². Er wordt gerekend à rato van 50 euro per uur. Als de uitgebreide inspectie wordt aangevuld met een onderzoek naar de stedenbouwkundige toestand dan wordt een toeslag van 200 euro ingerekend. De woninginspecteur moet immers een extra onderzoek doen waarvan de duur moeilijk te bepalen is en moet voor sommige aangevraagde documenten een kleine som betalen ( dit is afhankelijk van gemeente tot gemeente). Is de woning, die geïnspecteerd moet worden, veel groter dan een gewone eengezinswoning dan duurt de inspectie veel langer en bijgevolg neemt de prijs toe. De prijs van een woninginspectie bedraagt dus 0,1 à 0,2 % van de aankoopprijs van de woning.

103

Bruto inhoud woning m³

Beperkte inspectie

Uitgebreide inspectie

Uitgebreide inspectie + onderzoek stedenbouwkundige toestand

Inspectieduur

2u

4u

Moeilijk in te schatten

Duur verslaggeving

1u

2u

2u

150€

300€

500€

prijs

Figuur 5.1 Overzicht verschillende woninginspecties

104

Hoofdstuk 6 Woninginspectie versus vastgoedmakelaardij In dit hoofdstuk komt de mening van de vastgoedmakelaar over woninginspecties aan bod, daarvoor werd beroep gedaan op vastgoedmakelaar Frederik Depraetere van Immo Bauwens te Tielt.

Er is een duidelijke overlap tussen de taken van de vastgoedmakelaar en de taken van de woninginspecteur. Volgende taken kunnen door beiden worden uitgevoerd: -

opzoeking van de zone waarin het pand is gelegen;

-

nagaan of de woning al dan niet in een vervallen verkaveling gelegen is;

-

controle van rooilijnplannen;

-

onderzoek naar voorkooprechten;

-

onderzoeken of bouwvergunningen en/of stedenbouwkundige vergunningen werden afgeleverd;

-

onderzoek naar stedenbouwkundige misdrijven vastgesteld;

-

aanvraag bodemattest;

-

nagaan of er geen risico-activiteit werd uitgeoefend in het verleden;

-

eigendomstitel onderzoeken;

-

nagaan of het niet opgenomen werd op de lijst van leegstaande en/of verwaarloosde gebouwen en/of woningen;

-

eventuele erfdienstbaarheden nagaan.

Er kan dus worden besloten dat vooral de stedenbouwkundige toestand van het onroerend goed door zowel de vastgoedmakelaar als de woninginspecteur wordt gecontroleerd. Ook de aanvraag van het bodemattest kan door beiden gebeuren. Toch laten heel wat vastgoedmakelaars het na om deze zaken te controleren.

Het technisch onderzoek van de woning gebeurt alleen door de woninginspecteur. De opmerkingen van Frederik Bauwens over deze technische inspectie waren de volgende:

“Wat het technische luik betreft, worden er op heden inderdaad weinig zaken onderzocht. Vanaf 01 juli is het wel verplicht om een keuring van de elektriciteit te laten plaatsvinden voor woningen die gebouwd werden vóór 1981.

105 Dit is alvast een eerste stap in de goede richting. Toch heb ik hierbij nog enkele bedenkingen: 1) Keuring elektriciteit dient aanwezig te zijn bij ondertekening authentieke akte en niet bij ondertekening compromis (wat ben je met dit rapport als je al een compromis getekend hebt die hoedanook bindend is). 2) De gemaakte kosten zullen onrechtstreeks voor rekening van de kopers zijn gezien de verkopers de gemaakte kosten wel zullen doorrekenen in hun verkoopprijs (dus verhoging van de woningprijzen). 3) Het staat de kandidaten toch steeds vrij om zich te laten bijstaan door een vakman bij het bezichtigen van de panden (dit wordt in de meeste gevallen reeds gedaan).”

Uit bovenstaande bemerkingen kan besloten worden dat de vastgoedmakelaar niet al te optimistisch is over de woninginspecties. Dit is logisch aangezien de prijs van het goed sterk zal dalen wanneer verborgen gebreken aan het licht komen. Als de prijs van het onroerend goed daalt, daalt ook de opbrengst voor de vastgoedmakelaar.

Toch een korte reactie op de verschillende bemerkingen van de vastgoedmakelaar: 1) De woninginspectie wordt uitgevoerd voor de ondertekening van de compromis of authentieke akte. Onderdeel van de woninginspectie is de aanvraag van het elektrisch keuringsattest. De koper is dus reeds voor de ondertekening op de hoogte van de staat van de elektrische installatie. 2) Als de verkoper na de woninginspectie de geadviseerde herstellingen of vervangingen uitvoert, kunnen de gemaakte kosten doorgerekend worden aan de koper. Een potentiële koper is over het algemeen bereid om meer te betalen voor een woning die in orde is, dan voor een woning die veel gebreken vertoont. De verkoper kan aan de hand van het keuringsverslag aantonen dat de gebreken, vastgesteld tijdens de woninginspectie, zijn verholpen. 3) De potentiële kopers zullen in de meeste gevallen een bevriende vakman of architect vragen om de woning snel te bekijken. In de meeste gevallen kunnen die personen niet elk onderdeel van de woning correct beoordelen omdat hun kennis beperkt is. Een woninginspectie daarentegen geeft een correct beeld van de staat van elk onderdeel van de woning.

106

Besluit Wanneer een potentiële koper een woninginspectie laat uitvoeren, is hij meteen zeker van de kwaliteit van de woning. De koper krijgt een duidelijk beeld van de noodzakelijke herstellings- of onderhoudswerken. Eventueel is de koper ook op de hoogte gesteld van de stedenbouwkundige toestand van de woning. De koper komt dus na de aankoop van de woning niet voor onaangename verrassingen te staan. De prijs van een woninginspectie bedraagt ongeveer 0,1 à 0,2 % van de aankoopprijs van de woning. Dit is een kleine investering die in sommige gevallen heel grote onverwachte kosten kan vermijden.

Ook de verkoper kan een woninginspectie aanvragen. Blijkt uit de woninginspectie dat de woning volledig in orde is, dan kan de vraagprijs daaraan aangepast worden. Als blijkt dat de woning heel wat gebreken heeft, dan kan de verkoper eventueel de nodige herstellings- en/of onderhoudswerken laten uitvoeren en de gemaakte kosten in de vraagprijs verrekenen.

Over het algemeen zal een woninginspectie aangevraagd worden door de potentiële koper. Voor de verkoper is het namelijk nadelig wanneer blijkt dat de woning niet in orde is. De verkoper wordt ook altijd bijgestaan door een vastgoedmakelaar, terwijl een potentiële koper er meestal alleen voor staat. Door de woninginspectie heeft de potentiële koper zekerheid over de staat van het onroerend goed.

145

Literatuurlijst [1] Home Inspectors UK. http://homeinspectors.co.uk/

[2] Home Information Pack. Home Condition Report. http://en.wikipedia.org/wiki/Home_Information_Pack [3] Home Information Pack. http://www.homeinformationpacks.gov.uk/home.aspx

[4] Bouwtechnische keuring. http://www.keurhuisnederland.nl/pages/6_1-fr.html

[5] Bouwtechnische keuring. http://www.perfectbouw.nl/Diensten/bouwtechnische-keuring.html

[6] Bouwtechnische keuring http://bouw-keuring.nl/

[7] Nationale Hypotheek Garantie. http://www.nhg.nl/content/content.aspx?id=22&cid=11&tg=1&vw=9

[8] Home Inspector USA. http://en.wikipedia.org/wiki/Home_inspector#United_States

[9] ASHI http://www.ashi.org/

[10] NAHI http://www.nahi.org/

[11] NACHI http://www.nachi.org/

146 [12] Infrarood onderzoek. http://www.bda.nl/pages/bda_info/Infobladen/PDF/Infrarood.pdf

[13] Endoscoop http://www.bda.nl/pages/bda_info/Infobladen/PDF/Endoscopie.pdf

[14] Vochtigheidsmeter http://nl.wikipedia.org/wiki/Vochtigheidsmeter

[15] Waterhardheid. Teststaafjes. http://www.dewiltfang.nl/_clientFiles/PDF/handleiding_72020.pdf

[16] Isolatiemeter. Isolatieweerstand van huishoudelijke installaties. http://users.skynet.be/btv.info/pdf/ISOLATIE.PDF

[17] Multimeter. http://en.wikipedia.org/wiki/Multimeter

[18] Gewestplan. Bijzonder Plan van Aanleg. Algemeen Plan van Aanleg. Decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, gewijzigd bij de decreten van 28 september 1999, 22 december 1999, 26 april 2000, 8 december 2000, 13 juli 2001, 1 maart 2002, 8 maart 2002, 19 juli 2002, 28 februari 2003, 4 juni 2003, 21 november 2003, 7 mei 2004, 22 april 2005 en 10 maart 2006.

Decreet betreffende de ruimtelijke ordening gecoördineerd op 22 oktober 1996, gewijzigd bij decreet van 19 december 1998 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1999, bij decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en bij de decreten van 26 april 2000, 13 juli 2001, 8 maart 2002, 19 juli 2002, 21 november 2003 en 22 april 205.

[19] Gewestplan. Bestemmingen. Ruimtelijke Structuurplan http://aps.vlaanderen.be/sgml/largereeksen/362.htm

147 [20] Zonevreemde woningen. http://www.cdenv-vlaamsparlement.be/dossiers_detail.php?id=8

[21] Rooilijnplan. Verkavelingsplan. http://www.brugge.be/internet/nl/openbaar_bouwen_wonen/ruimtelijke_ordening/Di_ tips_kan.htm

[22] Recht van voorkoop http://www.rechtvanvoorkoop.be/

[23] Stedenbouwkundig attest http://www.arohm.be/front.cgi?s_id=247&actie=zoek&zoektermen=watertoets&bron= &thema=&topic=

[24] Bouwmisdrijven. Stedenbouwkundige vergunning. http://www.bouwenenwonen.be/bouwenenwonenwegwijs_in_bouwen_en_wonen_voor-particulieren-woning_kopenwat_u_moet_weten_wanneer_u_een_woning_koopt-is_deze_woning_vergund.html

[25] Verjaring. http://www.dirkvanmechelen.be/verjaring.php

[26] Bouwmisdrijven. Instandhouding. http://www.law.kuleuven.ac.be/imer/Fet1.doc

[27] Bouwmisdrijven. Instandhouding http://ewbl-publicatie.vlaanderen.be/Uploads/handhavingsbrochure.pdf

[28] Bouwmisdrijven. Herstelmaatregelen. Decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, gewijzigd bij de decreten van 28/9/1999, 22/12/1999, 26/4/2000, 8/12/2000, 13/7/2001, 1/3/2002, 8/3/2002, 19/7/2002, 28/2/2003, 4/6/2003, 21/11/2003, 7/5/2004, 22/4/2005, 10/3/2006, 7/7/2006 en 22/12/2006: Titel 5 Handhavingsmaatregelen

148 [29] Beschermd monument. http://www.bouwenenwonen.be/bouwenenwonen-particulieren-woning_kopenwat_u_moet_weten_wanneer_u_een_woning_kooptis_deze_woning_een_beschermd_monument_of_ligt_het_in_een_beschermd_dorps_of_stadsgezicht.html

[30] Bodemattest. http://www.ovam.be/jahia/do/pid/13

[31] Watertoets. http://www.ciwvlaanderen.be/watertoets.cgi

[32] Van nature overstroombare gebieden. Recent overstroomde gebieden. http://geo-vlaanderen.gisvlaanderen.be/GeoVlaanderen/overstromingskaarten/help/nog_en_rog_in_vlaanderen.pdf

[33] Plat dak. Warm dak. Technisch Comité Dichtingswerken (2000). Het platte dak. Opbouw, materialen, uitvoering en onderhoud. Technische voorlichting 215 WTCB, (maart 2000), 17.

[34] Plat dak. Omgekeerd dak. Technisch Comité Dichtingswerken (2000). Het platte dak. Opbouw, materialen, uitvoering en onderhoud. Technische voorlichting 215 WTCB, (maart 2000), 18.

[35] Plat dak. Koud dak. Technisch Comité Dichtingswerken (2000). Het platte dak. Opbouw, materialen, uitvoering en onderhoud. Technische voorlichting 215 WTCB, (maart 2000), 19.

[36] Plat dak. Plasvorming. http://info.benoratg.org/media/docs/local/IPM133_Mah.pdf

[37] Plat dak. Dakafdichting http://info.benoratg.org/media/docs/local/IPM133_Mah.pdf

149 [38] Plat dak. Schutlaag. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_roov/_plat/319.asp?content=De%20schutlaag

[39] Hellend dak. Dakopbouw. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_roov/_zade/4383.asp?content=De%20constructi e%20van%20een%20zadeldak

[40] Hellend dak. Dakbedekking. Pannen en leien. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_roov/_zade/314.asp?content=Pannen%20en%20 leien

[41] Hellend dak. Dakbedekking. Metalen dakbedekking. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_roov/_zade/2668.asp?content=Metalen%20daken

[42] Hellend dak. Dakbedekking. Rieten dak. Golfplaten. Bitumineuze dakshingles. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_roov/_zade/2669.asp?content=Andere%20dakb edekkingen

[43] Dakgoten. Materialen van dakgoten. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_roov/_goot/322.asp?content=Materiaal%20van %20de%20goten

[44] Dakgoten. Vorm dakgoot. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_roov/_goot/323.asp?content=Vorm%20van%20 de%20goten

[45] Dakgoten. Afmetingen http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_roov/_goot/325.asp?content=Afmetingen%20va n%20de%20goten

[46] Dakgoten. Plaatsing. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_roov/_goot/326.asp?content=Plaatsing%20van %20de%20hanggoten

150 [47] Dakgoten. Afvoerbuizen. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_roov/_goot/327.asp?content=De%20afvoerbuizen

[48] Waterafvoer. Plat dak. http://www.dakweb.nl/rh/97-1/97-1-6.htm

[49] Schoorsteen. Materialen. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_roov/_chem/335.asp?content=Materialen

[50] Schoorsteen. Eisen. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_roov/_chem/334.asp?content=Waaraan%20moe t%20een%20goede%20schoorsteen%20beantwoorden?

[51] Schoorsteen. Norm NBN B61-001. http://www.civ.be/nl/schoorsteen02.shtml

[52] Fundering. Scheurvorming. http://www.perfectbouw.nl/Kennisbank/scheurvorming-fundering.html

[53] Metselwerk. Scheurvorming. http://www.perfectbouw.nl/Kennisbank/Oorzaken_van_scheurvorming_in_metselwer k_en_muren.htm

[54] Buitenmuren. Gevelbekleding. http://www.meestervakman.be/category/info/45/

[55] Ramen en deuren. Materiaal. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_exte/_exte/index.asp?content=Buitenschrijnwerk

[56] Ramen. Venstersystemen. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_exte/_exte/452.asp?content=Venstersystemen

[57] Ramen. Beglazing. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_exte/_exte/453.asp?content=De%20beglazing

151 [58] Ramen en deuren. Rolluiken http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_exte/_vole/699.asp?content=Rolluiken

[59] Terras. Materiaal. Tegels. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_outs/_terr/3068.asp?content=Terrastegels

[60] Terras. Materiaal. Klinkers. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_outs/_terr/732.asp?content=Betonnen%20en%2 0keramische%20klinkers

[61] Terras. Materiaal. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_outs/_terr/3069.asp?content=Andere%20mogeli jkheden:%20kasseien,%20dolomiet,%20hout,%20kiezel,....

[62] Garage. Poorten. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_exte/_port/704.asp

[63] Binnendeuren. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_inte/_inte/index.asp?content=Binnendeuren

[64] Binnenmuren. Materiaal. http://www.bouwsite.be/Bghome/2rbm.htm

[65] Plafond. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_inte/_plaf/index.asp?content=Plafond

[66] Vloeren. Tegels. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_vloe/_carr/index.asp?content=Tegelvloeren [67] Vloeren. Hout. Parket. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_vloe/_park/index.asp?content=Parketvloeren

[68] Vloeren. Hout. Laminaat. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_vloe/_lami/index.asp?content=Laminaatvloeren

152 [69] Vloeren. Kurk. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_vloe/_lami/index.asp?content=Laminaatvloeren

[70] Vloeren. Tapijt. Vast tapijt. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_vloe/_plei/index.asp?content=Vast%20tapijt

[71] Vloeren. Linoleum. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_vloe/_lino/540.asp?content=Linoleum

[72] Vloeren. Vinyl. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_vloe/_lino/541.asp?content=Vinyl

[73] Vloeren. Gepolierd beton. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_vloe/_beto/index.asp?content=Gepolierde%20b eton

[74] Trap. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_inte/_trap/index.asp?content=Trap

[75] Badkamer. Bad. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_bath/_bain/index.asp?content=Bad

[76] Badkamer. Douche. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_bath/_douc/index.asp?content=Douche

[77] Badkamer. Toilet. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_bath/_toil/index.asp?content=Toilet

[78] Badkamer. Lavabo. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_bath/_lava/index.asp?content=Lavabo

[79] Badkamer. Badkamermeubel. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_bath/_furn/index.asp?content=Badkamermeubel

153 [80] Keuken. Keukenkast. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_cook/_kast/index.asp?content=Kasten%20en%2 0laden

[81] Keuken. Werkblad. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_cook/_trav/index.asp?content=Het%20werkblad

[82] Keuken. Spoelbak. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_cook/_spoo/index.asp?content=De%20spoelbak

[83] Keuken. Kraan. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_cook/_robi/index.asp?content=De%20keukenkr aan

[84] (2007).Verplichte keuring van elektrische installaties bij eigendomsoverdracht. Cebeo, 46 (248), 63.

[85] Sanitair. Toevoerleidingen. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_sani/_sani/index.asp?content=Toevoer

[86] Sanitair. Afvoerleidingen. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_sani/_evac/index.asp?content=Afvoer

[87] Sanitair. Waterkwaliteit. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_sani/_epur/index.asp?content=Huishoud.%20wa terbehandeling

[88] Sanitair. Warm water. Geiser. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_sani/_hotw/389.asp?content=Doorstroomtoestellen

[89] Sanitair. Warm water. Boiler. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_sani/_hotw/391.asp?content=Boilers

154 [90] Sanitair. Warm water. Combitoestel. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_sani/_hotw/392.asp?content=Combinatie%20C V-ketel%20en%20warmwaterbereiding

[91] Sanitair. Warm water. Zonneboiler. Janssen, Eddy en leden van Belsolar (2006). Warmte uit zonlicht. Brochure, Kessel-lo, Organisatie voor Duurzame Energie Vlaanderen.

[92] Sanitair. Septische put. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_sani/_sept/index.asp?content=Septische%20put, %20zuivering

[93] Sanitair. Regenwater. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_sani/_plui/index.asp?content=Regenwaterput

[94] Sanitair. Regenwaterput. http://www.knapen.be/sections/pagecatalog/data/documents/regenwaterput.pdf

[95] Verwarming. Centrale verwarming. Ketels. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_chau/_prin/1798.asp?content=Welke%20verwar mingsketel%20kiezen?

[96] Verwarming. Centrale verwarming. Brandstoffen. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_chau/_prin/1798.asp?content=Welke%20verwar mingsketel%20kiezen?

[97] Verwarming. Centrale verwarming. Brandstoffen. http://www.habitos.be/item.asp?item_id=306 [98] Verwarming. Warmtepomp. Van Passel, Willy; Sourbon, Maarten; Verplaetsen, Filip; Leroy, Luc; Verheyden, Johan; Coupé, Koen; Draeck, Mark, Somers Yvan (2006). Warmtepompen voor woningverwarming. Brochure, Kessel-lo, Organisatie voor Duurzame Energie Vlaanderen.

155 [99] Verwarming. Verwarmingslichamen. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_chau/_corp/index.asp?content=Warmtelichamen

[100] Verwarming. Verwarmingslichamen. Radiator. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_chau/_radi/417.asp?content=Radiatoren

[101] Verwarming. Verwarmingslichamen. Convector. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_chau/_radi/418.asp?content=Convectoren

[102] Verwarming. Verwarmingslichamen. Vloerverwarming. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_chau/_vloe/index.asp?content=Vloerverwarming

[103] Verwarming. Verwarmingslichamen. Luchtverwarming. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_chau/_luch/index.asp?content=Luchtverwarming

[104] Verwarming. Kachels. Haarden. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_kach/_kach/index.asp?content=Kachels%20en% 20open%20haarden

[105] Ventilatie. Energieprestatieregelgeving. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_vent/_vent/3193.asp?content=Energieprestatiere gelgeving

[106] Ventilatie. Ventilatiesystemen. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_vent/_vent/445.asp?content=Ventilatiesystemen

[107] Airconditioning. http://www.livios.be/nl/_build/_guid/_vent/_airc/index.asp?content=Airconditioning

[108] Isolatie. 2006. Praktische gids voor als u binnenkort gaat bouwen en verbouwen. Brochure, Brussel, Vlaamse Energieagenschap.

156 [109] Isolatie. EPB. http://www.energiesparen.be/energieprestatie/particulier/eisen.php

[110] Brand. Brandbeveiliging. Vanthienen, Marc. Gezondmakingswerken, brandbeveiliging. Niet gepubliceerde cursus, Oostende, KHBO.

[111] Inbraakbeveiliging. http://www.tis-inbraak.be/content/Risicoanalyse/Risico-analyse_augustus2005.pdf

[112] Inbraakbeveiliging. Politie Brugge. Inbraakpreventie, wat kunt u doen om ongewenst bezoek buiten te houden? Brochure, Brugge, Stedelijke Preventiedienst, afdeling inbraakpreventie.

[113] Asbest. http://lucht.milieuinfo.be/uploads/brochure_voor_op_website.pdf

[114] Standaarden en normen. Woninginspectie. http://www.easysite.be/content/immochecker/uploads/docs/Immochecker%20Standaar den%20en%20Normen%20Ndl1.pdf