De leden van de Raadscommissie Ruimte en Vastgoed
Van S.M. Beekman Kamer Telefoon (040) 238 62 92 6 maart 2015
Memo Betreft: Antwoorden op technische vragen bestemmingsplan de Hurk - Croy
Geachte leden van de raadscommissie Ruimte en Vastgoed, In de vergadering van 10 februari heeft de commissie Ruimte & Vastgoed in tweede termijn beraadslaagd over het bestemmingsplan De Hurk-Croy 2013. Vervolgens is op 4 maart in de A-vergadering een extra technische toelichting gegeven. Deze memo gaat kort in op enkele vragen die nog open staan. Vooraf Het bestemmingsplan De Hurk-Croy 2013 is een actualiseringsplan. Dat wil zeggen dat er geen toekomstige ontwikkelingen worden meegenomen. Het plan beoogt het vastgestelde beleid van de afgelopen jaren zo goed mogelijk te vertalen naar de huidige situatie op De Hurk en te verwerken in een bestemmingsplan. Dat is niet eenvoudig. Er spelen immers veel tegenstrijdige (ruimtelijke) belangen. Het opstellen van bestemmingsplannen waarin veel beleidsaspecten samen komen vraagt specifieke juridische deskundigheid. Belangen moeten afzonderlijk en ten opzichte van elkaar worden gewogen. Dit plan beschouwt ons college als het beste bestemmingsplan op dit moment, gegeven bovengenoemde feiten. In vergelijking tot het oude bestemmingsplan van 1988 biedt dit plan rechtszekerheid aan alle partijen in het gebied: ondernemers, de bewoners van omliggende wijken, woonbootbewoners en de winkeliers. Ik zou uw raad in overweging willen geven, zonder in uw bevoegdheid te willen treden, dit bestemmingsplan vooral te beoordelen op de beleidsmatige aspecten. Daarnaast heeft uw raad de mogelijkheid om het voorstel tot het vaststellen van het bestemmingsplan te amenderen. Bestemmingsplan in relatie tot de detailhandelsnota en de nota bedrijventerreinen Een jaar geleden is hetzelfde plan in procedure gebracht. Dezelfde punten die toen speelden, spelen nog steeds. Dat klopt. Het plan is een jaar opgeschoven (febr. 2014) o.a. omdat het college nog enkele vragen had: 1. Wat is de uitkomst van de beroepsprocedure rond bestemmingsplan De Kade? Sommige uitgangspunten gelden zowel voor de Kade als voor De Hurk. Het bezwaar had betrekking op de vraag of de gemeente de milieucontouren van bedrijven goed had toegepast en of de dagelijkse boodschappen (food) van het
bedrijventerrein mochten worden geweerd. Raad van State oordeelde dat de gemeente de regels goed heeft toegepast (juni 2014); 2. Zijn er alternatieven voor de woonbootbewoners in de stad of de regio? In overleg met de regio, de provincie en het Waterschap zijn alternatieven onderzocht. De regiogemeenten hebben geen ligplaatsen (over). Het Waterschap wilde wel meedenken over een alternatieve ligplaats stroomopwaarts in het Afwateringskanaal. Voor de provincie kan er echter geen sprake zijn van wonen in deze Ecologische Hoofd Structuur (EHS) (april 2014). Dat het plan niet structureel is gewijzigd heeft ook te maken met het feit dat er in het afgelopen jaar geen grote beleidswijzigingen zijn geweest en dat de situatie op De Hurk niet wezenlijk is veranderd. Vergunningen die passen binnen het oude plan uit 1988 worden dan ook gewoon verleend. Hoe worden dingen mogelijk gemaakt in dit plan? Het voorliggende plan is een actualiseringsplan. In het plan worden nieuwe ontwikkelingen niet direct mogelijk gemaakt, tenzij er besluitvorming over nieuw beleid heeft plaatsgevonden. Een actueel juridisch kader ondersteunt het mogelijk maken van nieuwe initiatieven. Nu in één plan alle beleidsuitgangspunten en belangen zijn samengebracht en ten opzichte van elkaar zijn gewogen kan een initiatief veel sneller worden beoordeeld en vergund. Om dingen mogelijk te maken, eventueel in afwijking van het bestemmingsplan, worden in veel gevallen andere instrumenten gebruikt dan het bestemmingsplan: projectbesluit Wabo of tijdelijke ontheffing. Waarom wordt er niet gewacht op de detailhandelsnota? In het ideale geval gaan we uit van een ‘maagdelijke’ situatie, wordt er eerst beleid gemaakt en volgt direct daarna de juridische vertaling. Nu het detailhandelsbeleid binnenkort en de nota bedrijventerreinen begin volgend jaar naar de commissie gaat, lijkt het logisch om daar op te wachten. De Hurk is echter een bestaande (deels organisch gegroeide) situatie. Er zijn twee redenen om het plan voor De Hurk toch nu in procedure te brengen: 1. In het gebied spelen verschillende belangen die recht hebben op een uitspraak van de raad over hun plek op het bedrijventerrein. Wachten betekent voor hen uitstel van zekerheid (o.a. voor de vergunde maar nog niet bestemde ondernemers en woonbootbewoners); 2. Een beleidswijziging leidt er toe dat er nieuwe onderzoeken moeten worden gedaan en wellicht het hele plan moet worden herzien. Het duurt vervolgens enkele jaren voordat er een nieuw plan kan worden aangeboden aan de raad. Het is eenvoudiger om op basis van een actueel juridisch kader een beleidswijziging via een gedeeltelijke herziening door te voeren. Wat is de visie op het bedrijventerrein De Hurk-Croy? In de beleidsdocumenten van de gemeente en de provincie is de Hurk- Croy een gezoneerd bedrijventerrein voor gemengde en zwaardere bedrijvigheid in de hogere milieucategorieën met een (boven) regionale functie gezien de aard en omvang van de gevestigde bedrijven. Voor het bestemmingplan zijn de door raad vastgestelde visies gebruikt zoals de ruimtelijk economische visie De Hurk-Cory van 2005, de bedrijventerreinennota "samenwerking en profilering" van december 2009 en de Visie externe veiligheid van 2008.
Horeca op het bedrijventerrein Wat zijn de mogelijkheden voor horeca op het bedrijventerrein. Op het bedrijventerrein is behoefte aan een faciliteit, een accommodatie waar ondernemers hun gasten representatief kunnen ontvangen, zo nodig vergaderingen kunnen organiseren en waarvoor de bedrijven zelf geen geschikte ruimte hebben. De behoefte wordt in het bestemmingsplan onderkend en mogelijk gemaakt. Voor ‘tijdelijke horeca’, zoals vermeld in het horecabeleidsplan 2014, is het bestemmingsplan niet het juiste kader. ‘Tijdelijke horeca’ kan met een tijdelijke omgevingsvergunning worden gereguleerd. Het college is daarvoor bevoegd. Voor een permanente horecafunctie die een toevoegde waarde heeft voor het bedrijventerreinen De Hurk wordt in het bestemmingsplan een bevoegdheid opgenomen om onder voorwaarden (geen hinder voor bedrijven) aan dergelijke initiatieven medewerking te kunnen verlenen (binnenplanse afwijkingsbevoegdheid). Waarom kan niet meegewerkt worden aan het initiatief Rijstenweg terwijl het aan de rand van het bedrijventerrein ligt? De Rijstenweg is onderdeel van het bedrijventerrein. Omzetting van de bestemming naar horeca is volgens gemeentelijk en provinciaal beleid oneigenlijk gebruik van (bedrijfs)gronden. Horeca op De Hurk is goed denkbaar op locaties die verder van (zware) bedrijven afliggen en al een andere functie hebben: koopcentrum De Hurk of kantorenlocaties aan de Limburglaan/ Beemdstraat. Wij gaan uit van het principe dat moet worden voorkomen dat het bedrijventerreinen ‘verrommelt’ door functies toe te staan die uit planologisch oogpunt niet op een bedrijfsterrein thuishoren (Verordening Ruimte, 2014). Blijkt uit de omgevingsvergunning dat de bedoelde horecafunctie ondersteunend is aan bedrijfsactiviteiten (dus geen feestzaal), dan kan op grond van de Wabo een andere afweging worden gemaakt. Woonbootbewoners Hoe zit het met de positie/rechtszekerheid voor de woonbootbewoners. Geldt voor hen het ‘overgangsrecht’? In het geldende bestemmingsplan van 1988 zijn de woonboten niet meegenomen. In het bestemmingsplan De Hurk 1988 geldt ter plaatse van de ligplaatsen de bestemming 'overwegend industrie'. Het gebruik als ligplaats voor woonschepen is strijdig met deze bestemming. In het bestemmingsplan 1988 zijn overgangsregels opgenomen. Deze regels bepalen dat het gebruik van de gronden, dat bestaat ten tijde van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan ('De Hurk 1988') en dat van het bestemmingsplan afwijkt mag worden voortgezet, mits dit gebruik niet strijdig was op grond van het (voorgaande) bestemmingsplan. Het bestemmingsplan dat van toepassing was voorafgaand aan het bestemmingsplan 'De Hurk 1988' was het bestemmingsplan ‘Herziening II Uitbreidingsplan De Hurk’ (1964). Op basis van dat bestemmingsplan was de grond ter plaatse van de ligplaatsen bestemd voor 'water', er was geen bebouwing toegestaan. Onder voorwaarden waren burgemeester en wethouders volgens dat bestemmingsplan bevoegd ontheffing te verlenen voor het oprichten van gebouwen voor de scheepvaart. Omdat het gebruik als ligplaats ook al op grond van dat bestemmingsplan (‘Herziening II Uitbreidingsplan De Hurk’) niet was toegestaan heeft dit tot gevolg dat de overgangsregels van het bestemmingsplan 'De Hurk 1988' niet van toepassing zijn. Anders gezegd: op basis van de regels in het oude bestemmingsplan (1964) was het gebruik als ligplaats voor woonboten al niet toegestaan en daarom valt
het gebruik van de gronden/water voor een ligplaats niet onder het overgangsrecht van het nu nog geldende bestemmingsplan ‘De Hurk 1988’. Woonbootbewoners kunnen aan het geldende bestemmingsplan dan ook geen rechten ontlenen. In het nieuwe bestemmingsplan zijn de woonboten ook niet bestemd maar is voor de eigenaren een persoonsgebonden overgangsrecht opgenomen. Deze regeling geeft de woonbootbewoners zekerheid dat ze mogen blijven liggen, terwijl ze deze zekerheid nu (nog) niet hebben. Wat zijn de consequenties van de in ontwikkeling zijnde landelijke regelgeving voor de woonbootbewoners? Eindhoven beschikt niet over ligplaatsen voor woonboten die ook juridisch als zodanig zijn bestemd. Eindhoven heeft ook geen verordening voor woonboten, zoals in veel ‘woonbootgemeenten’ wel het geval is. De Amsterdamse situatie, zoals door woonbootbewoners wordt aangehaald, is dan ook niet van toepassing op de Eindhovense situatie. Ook het feit dat woonboten vergunningplichtig worden staat los van het bestemmingsplan. In het nieuwe bestemmingsplan worden de woonboten juridisch niet positief bestemd. Zekerheid voor de woonbootbewoners en hun kinderen bieden we via het persoonsgebonden overgangsrecht. Het is de maximale ruimte die wij de woonbootbewoners juridisch op dit bedrijventerrein kunnen bieden. Wat zijn de mogelijkheden voor onderverhuur voor de woonbootbewoners? Is een woonbootbewoner, zoals in de commissievergadering werd gevraagd, zijn rechten kwijt wanneer deze bijvoorbeeld een jaar lang een wereldreis maakt en de boot gedurende die periode onderverhuurt? In de huidige huurovereenkomst wordt onderverhuur van de ligplaats uitgesloten. Formeel moet deze vraag dan ook bevestigend worden beantwoord. Ons college heeft echter de bevoegdheid om in dit soort gevallen te besluiten dat rechten niet te niet worden gedaan. In dergelijke gevallen kunnen wij gebruik maken van deze bevoegdheid. Handhaving Hoeveel handhavingsverzoeken zijn er de afgelopen drie jaar ingediend en hoeveel hebben er geresulteerd in een procedure? In de afgelopen jaren is, zoals we nu kunnen overzien, één handhavingsverzoek ingediend (2013). Het betreft het verzoek van Houben & Van Dijk advocaten namens een viertal slijterijen om handhavend op te treden tegen de Sligro. Het verzoek is gebaseerd op strijdigheid met het bestemmingsplan en de Drank en Horecawet. De strijdigheid met het bestemmingsplan betreft de verkoop aan particulieren als eindgebruikers c.q. detailhandel. De strijdigheid met de Drank en Horecawet betreft de verkoop van (sterk) alcoholische dranken zonder de benodigde vergunning. Bij overtreding van regels hoort het bevoegde orgaan in beginsel handhavend op te treden. In dit geval is het verzoek afgewezen omdat bij inspectie geen overtredingen zijn geconstateerd en omdat een eventuele overtreding (privégebruik van gekochte goederen kan moeilijk worden uitgesloten) incidenteel van karakter is en beperkt en ondergeschikt aan de hoofdfunctie, zijnde groothandel. Handhavend optreden is na afweging van alle belangen als ‘onevenredig’ beoordeeld.
Wat gebeurt er met de handhaving van niet vergunde bedrijven? Het geldende bestemmingsplan uit 1988 biedt al kaders om handhavend op te treden tegen niet vergunde bedrijven. In het jaarlijks op te stellen handhavingsbeleid wordt aangegeven op welke beleidsterreinen de handhaving prioriteit heeft. De gemeente geeft prioriteit aan risico’s op het gebied van veiligheid en gezondheid. Het ligt om die reden dan ook niet voor de hand om de handhaving op het bestemmingsplan De Hurk te gaan prioriteren. Dat laat onverlet dat wij bij elk verzoek tot handhaving gemotiveerd een belangenafweging maken wat ten grondslag wordt gelegd aan de besluitvorming. Dat is niet anders dan nu het geval is. De omgang met vergunde, maar ongewenste bedrijven? Alle vergunde bedrijven krijgen een positieve aanduiding in het bestemmingsplan. In 1988 waren de beleidsambities voor De Hurk anders. In veel gevallen paste de vergunning van de ‘ongewenst’ gekwalificeerde bedrijven in het destijds geldende beleid. Het gaat o.a. om (bedrijfs)woningen, detailhandel, bedrijven cat. 1 en recreatieve voorzieningen. Het predicaat ‘ongewenst’ verwijst naar ambities die de gemeente (en provincie) nu met het bedrijventerrein heeft. De uitgeefbare ruimte op dit (middel)zware bedrijventerreinen moet volgens het actuele beleid beschikbaar zijn en blijven voor bedrijfsactiviteiten die vanwege hun milieuhinder, hun omvang en/of hun verkeersaantrekkende werking niet in een (gemengde) woonomgeving passen. Consequenties uitstel en rol provincie Wat zijn de consequenties/ risico’s van het niet vaststellen van het bestemmingsplan op dit moment? (1) Het plan uit 1988 is verouderd. Beleidsuitgangspunten op het gebied van o.a. externe veiligheid en wonen zijn niet verwerkt, terwijl er wel enkele risicovolle bedrijven op de Hurk zijn gevestigd. (2) Het verlenen van een vergunning wordt, op grond van het plan uit 1988, steeds lastiger omdat de (beleids)argumenten voor of tegen steeds minder transparant en actueel zijn. Door de jaren heen zijn er veel (kleine) aanpassingen gedaan (pleisters geplakt) of vergunningen verleend op grond van incidenten die niet altijd eenduidig zijn uit te leggen (want niet opgehangen aan het grote verhaal). (3) De provincie voert geleidelijk de druk op om de actualisering op orde te brengen. Vooralsnog blijft het bij een aanmaning tot spoed. In uiterst geval kan de provincie zelf een inpassingsplan maken op onze kosten. Dat is een zwaarwegend middel dat de provincie alleen inzet wanneer er zich feiten en/of omstandigheden voordoen die in strijd zijn met het provinciale beleid. Een dergelijke situatie doet zich hier niet voor. Wanneer de provincie zou overgaan tot een inpassingsplan dan gebeurt dit nadat hierover bestuurlijk overleg is geweest. Dit overleg heeft tot heden niet plaatsgevonden. (4) Het oude plan uit 1988 blijft geldig zolang we geen nieuw bestemmingsplan hebben. En daarmee de oude beleidsuitgangspunten zoals het toevoegen van bedrijfswoningen en een lichte categorie van bedrijvigheid (categorie I) maar ook het niet reguleren van de woonboten en externe veiligheid. (5) De drempel om een nieuw plan vast te stellen wordt steeds hoger. Steeds meer (kleine) onderwerpen kunnen als gevolg van veranderende inzichten een beleidsafweging en/of -wijziging vragen met als gevolg dat de vaststelling van het grote geheel verder opschuift.
(6) Wachten op de vaststelling van nieuw beleid (detailhandel, bedrijven, wonen, kantoren) betekent al snel een vertraging van enkele jaren. Verschillende onderzoeken zullen geactualiseerd moeten worden afhankelijk van de beleidswijzigingen. En pas daarna kan er een nieuw plan in procedure worden gebracht. (7) Zonder een actueel bestemmingsplan ontbreekt het ondernemers, detaillisten en ook woonbootbewoners aan rechtszekerheid. (8) De gemeente mag geen leges vragen voor de bestemmingsplantoets als het bestemmingsplan ouder dan tien jaar is. De ruimte die er is voor de raad om na vaststelling het bestemmingsplan te wijzigen. Indien nieuw beleid mogelijkheden biedt die het nieuwe bestemmingsplan niet biedt, zijn er voldoende juridische mogelijkheden om medewerking te verlenen. De Wabo en het Besluit omgevingsrecht (Bor) bieden hiervoor ruimschoots gelegenheid. Wij zullen zo nodig maximaal gebruik maken van deze buitenplanse mogelijkheden om omgevingsvergunningen te kunnen verlenen. Overigens is de (gedeeltelijke) herziening van het bestemmingsplan ook altijd een optie. De bevoegdheid voor een herziening ligt bij de raad. De eventuele belemmeringen van de provinciale visie en verordening bij (latere) wijzigingen van het bestemmingsplan. Bij het herzien van bestemmingsplannen moet steeds worden voldaan aan de op dat moment geldende landelijke wetgeving en de provinciale verordening. Dat is nu ook het geval. Overige vragen Duurzaamheid en vergroening van het bedrijventerrein. Het bestemmingsplan is geen kader voor de verduurzaming en vergroening van het bedrijventerrein. Daarvoor zijn andere instrumenten meer geschikt (Parkmanagement, uitvoeringsprogramma Openbare Ruimte en/of Groen en/of Duurzaamheid). De maximale toegelaten/beoogde categorie bedrijven. Op het bedrijventerrein De Hurk zijn nieuwe bedrijven toegestaan met maximaal milieucategorie 5.1. Er zit echter in de kern al een vergund bedrijf met milieucategorie 5.2. Kan het Praxair terrein worden afgewaardeerd om aan de randen meer mogelijk te maken? Het bedrijf Praxair is verhuisd, maar de (milieu)vergunning is niet ingetrokken. Er is dus sprake van een vergunde situatie waarvan de rechten moeten worden overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan. Deze rechten vertegenwoordigen ook een economische waarde die niet genegeerd kunnen worden. Praxair probeert de gronden in combinatie met de vergunning te verkopen. Mocht uw raad van mening zijn dat de rechten moeten worden ‘wegbestemd’, dan is dit alleen juridisch mogelijk indien uw raad hiervoor de financiën beschikbaar stelt om dit bedrijf uit te kopen, zo nodig op onteigeningsbasis.
Wat is de relatie tussen het maximaal toegestane te produceren geluid door bedrijven en de bescherming van woningen net buiten het bestemmingsplangebied? De Hurk is een geluidsgezoneerd bedrijventerrein. Bedrijven die lawaai produceren moeten zich houden aan de contouren die in het bestemmingsplan zijn opgenomen (en door de provincie zijn vergund). Woningen buiten het bedrijventerrein die in de uitlopers van de contouren liggen, zijn al in een eerdere fase gesaneerd.
Met vriendelijke groet,
M.C.M. van Dorst Wethouder van ruimtelijke ordening en financiën
