Bestemmingsplan. Ginneken, Viandenlaan 10

Bestemmingsplan

Ginneken, Viandenlaan 10

Gemeente Breda

december 2014


Toelichting Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Vigerend bestemmingsplan 1.3 Ligging en begrenzing plangebied HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse 2.1 Ruimtelijke structuur 2.2 Functionele structuur 2.3 Beleid HOOFDSTUK 3 Doelstellingen van het bestemmingsplan 3.1 Planbeschrijving 3.2 Doel van dit bestemmingsplan HOOFDSTUK 4 Milieu 4.1 Inleiding 4.2 Bodem 4.3 Water 4.4 Duurzaamheid HOOFDSTUK 5 Juridische planbeschrijving 5.1 Inleiding 5.2 Hoofdopzet 5.3 Indeling planregels 5.4 Bestemmingen HOOFDSTUK 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Inleiding 6.2 Toepassing afdeling 6.4 Wro (Grondexploitatie) 6.3 Financiële haalbaarheid HOOFDSTUK 7 Communicatie 7.1 Inleiding 7.2 Procedure

2 2 2 3 4 4 4 4 6 6 6 7 7 7 8 8 10 10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12

1


HOOFDSTUK 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Het schoolgebouw aan de Viandenlaan 10 is eigendom van de gemeente Breda en zal binnenkort verkocht gaan worden. Het huidige bestemmingsplan biedt veel mogelijkheden voor het vestigen van een nieuwe functie in het pand. Binnen het bestemmingsplan is voor de locatie ook de woonfunctie toegestaan. Het vestigen van een woonfunctie in het gebouw is echter niet gewenst. Dit bestemmingsplan is daarom bedoeld voor het verwijderen van de mogelijkheid tot het vestigen van een woonfunctie in het pand.

1.2 Vigerend bestemmingsplan Voor dit plangebied geldt thans het bestemmingsplan 'Breda-Zuid', vastgesteld door de gemeenteraad van Breda op 22 oktober 1998, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 8 juni 1999 en onherroepelijk geworden bij besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 14 november 2000.

Figuur 1: uitsnede plankaart bestemmingsplan 'Breda-Zuid' met globaal hierop het plangebied

In dit bestemmingsplan heeft de locatie de bestemming 'Bijzondere Doeleinden' met de aanduidingen 'differentiatievlak I' en 'ontwikkelingslokatie 4'. Binnen deze bestemming zijn de gronden bestemd voor maatschappelijke-, religieuze, (para)medische-, sociale-, onderwijs-, culturele- en nutsdoeleinden en sportdoeleinden zoals sport- en dansscholen en fitnesscentra. De aanduiding 'differentiatievlak I' betekent dat tevens een woonbestemming is toegestaan. Met betrekking tot de aanduiding 'ontwikkelingslocatie 4' is bepaald hoe bebouwing in afwijking van de algemene bouwregels mag worden gesitueerd. Binnen de ontwikkelingslocatie zijn geen andere functies toegestaan. Voor de direct omgeving van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Ginneken'. Het plangebied samen met de naastgelegen nieuwbouwlocatie is niet in dit bestemmingsplan opgenomen, omdat bij het opstellen van dit bestemmingsplan nog onvoldoende bekend was hoe de locatie herontwikkeld zou worden.

2


1.3 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied ligt in de woonwijk Ginneken in het zuiden van Breda en wordt aan de westkant begrensd door de woonbebouwing van de Postlaan, aan de zuidzijde door een groenstrook, aan de oostzijde door het Schoolakkerplein en de Viandenlaan en aan de noordzijde door de nieuwbouw van een schoolgebouw aan de Viandenlaan.

Figuur 2: luchtfoto 2013 plangebied en directe omgeving

3


HOOFDSTUK 2 Gebiedsanalyse 2.1 Ruimtelijke structuur Binnen het plangebied staat een voormalig schoolgebouw van ongeveer 720 m2. Het schoolgebouw heeft een hoge begane grond laag met een lage kap op drie locaties op het gebouw. Achter het gebouw is een buitenruimte gesitueerd dat in gebruik was als buitenspeelruimte. Het schoolgebouw is gebouwd in 1953 en is aangemeld voor de gemeentelijke monumentenstatus.

Figuur 2: pand Viandenlaan 10 in vogelvlucht

De directe omgeving van het plangebied wordt voornamelijk gekenmerkt door woonbebouwing in de vorm van grondgebonden woningen in de vorm van één bouwlaag met kap of twee bouwlagen met kap. De aan de noordzijde aangrenzende nieuwbouw is een schoolgebouw dat voor een deel bestaat uit twee bouwlagen met een plat dak en voor een deel uit drie bouwlagen met een plat dak.

2.2 Functionele structuur Het gebouw Viandenlaan 10 is gebouwd als schoolgebouw voor een lagere school en heeft behalve een schoolfunctie ook de functie kinderdagverblijf gehad. Momenteel wordt het pand nog tijdelijk gebruikt voor een paar basisschoolgroepen en kinderopvang. Dit gebruik wordt beëindigd. Direct ten noorden van het plangebied staat de nieuwbouw van de basisscholen: Laurentius en Dr. De Visser. Aan de overzijde van de Viandenlaan tegenover de nieuwbouw is gemeenschapshuis De Vianden gevestigd. Het Schoolakkerplein aan de westzijde van het plangebied wordt voornamelijk gebruikt als parkeerterrein. Voor het overige overheerst de woonfunctie in de omgeving van het plangebied.

2.3 Beleid Onderhavig bestemmingsplan heeft uitsluitend betrekking op het verwijderen van de woonfunctie als één van de mogelijke functies in het vigerende bestemmingsplan. Het nationaal- en provinciaal beleid heeft om deze reden geen invloed op dit bestemmingsplan. De motivering tot opstellen van het bestemmingsplan heeft zijn grondslag in het gemeentelijk beleid van de structuurvisie: Breda 2030.

4


Structuurvisie Breda 2030 In september 2013 is de 'Structuurvisie Breda 2030, Koers in beeld' vastgesteld. De structuurvisie geeft de gewenste ruimtelijke ontwikkeling tot 2030 weer en biedt een afwegingskader voor de stedelijke programmering. De Structuurvisie beoogt een stip op de horizon te zetten waar het gaat om de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Breda tot 2030. Daarnaast is de visie richtinggevend voor de keuzen die aan de orde zijn voor de korte en middellange termijn. De structuurvisie dient als integrale basis voor bestemmingsplannen, ontwikkelingsvisies en beleidsdocumenten. Deze structuurvisie:  geeft nadrukkelijk inhoud aan het economisch profiel van de stad in de regio (internationaal, nationaal, provinciaal, regionaal);  belicht de sociale dimensie van de ontwikkeling van de stad in relatie tot een reeks van opgaven als de vergrijzing, de betaalbaarheid van de zorg, het groeiend aantal arbeidsmigranten, een groeiende studentenpopulatie, de decentralisatie van een aantal rijkstaken, etc.;  zet inbreiding/ hergebruik van de stad, met de nodige implicaties voor functie en gebruik van het publieke domein en maatschappelijk vastgoed centraal;  presenteert stad, dorpen en buitengebied als een samenhangende kwaliteit, elk met een eigen identiteit en dynamiek;  zet de kwaliteit van de bestaande stad centraal;  geeft aan dat de bestaande infrastructuur op korte termijn niet meer afdoende is om de stad bereikbaar te houden en verdere (her)ontwikkeling mogelijk te maken;  legt de nadruk op de vraaggerichte benadering in plaats van de aanbodgerichte benadering;  onderstreept het belang van een geleidelijke energietransitie en de gevolgen van de verandering van het klimaat;  maakt de programmering structureel onderdeel van de ordening van de stad;  geeft een uitvoeringsperspectief dat inzicht biedt in de financiële opgave op de langere termijn, wat vertaald wordt in een meerjaren investeringsplan voor de middellange termijn. Het fundament voor de ontwikkeling van Breda naar 2030 is het ontwikkelen van een compacte, duurzame stad, waarin ruimte is voor initiatief. De compacte stad koestert haar historie en beseft de verbondenheid van stedelijk en landelijk gebied. Verstedelijkingsopgaven in het bestaande stedelijk gebied hebben de voorkeur boven de ontwikkeling van nieuwe buitenstedelijke terreinen. De kracht van het initiatief staat centraal, burgers, bedrijfsleven en overheid hebben hier allemaal een rol in. De verschillen in functie en karakter van delen van de stad maken Breda aantrekkelijk voor de diversiteit aan gebruikers. Plangebied Onderdeel van het beleid in de structuurvisie is ook het uitsluitend toestaan van woningvermeerdering, middels nieuwbouw of functiewijziging, indien deze woningvermeerdering een ruimtelijke en/of functionele kwaliteitsverbetering inhoudt. Het vigerende bestemmingsplan 'Breda Zuid' staat nog een woningvermeerdering toe op deze locatie.

5


HOOFDSTUK 3 Doelstellingen van het bestemmingsplan

3.1 Planbeschrijving In vergelijking met het vigerende bestemmingsplan 'Breda-Zuid is in onderhavig bestemmingsplan de mogelijkheid voor een woonfunctie in het pand Viandenlaan 10 verwijderd. Voor het overige zijn alle functies vanuit het vigerende bestemmingsplan overgenomen, maar wel vertaald naar de huidige bestemmingsplanmethodiek. Dit betekent dat nu de volgende functies in het pand worden toegelaten:  cultuur en ontspanning in de vorm van een atelier, dansschool, galerie en/of yogastudio;  maatschappelijke voorzieningen;  sport;  nutsvoorzieningen. Omdat het pand cultuurhistorische waarde heeft en is aangemeld voor een gemeentelijke monumentenstatus is daarnaast besloten om de bouwregels meer aan te laten sluiten bij het bestaande gebouw. Dit heeft de volgende wijzigingen tot gevolg:  het bouwvlak is op de verbeelding om het bestaande gebouw gelegd;  een uitzondering hierop is de zuidwest zijde van het pand waar nog de mogelijkheid wordt geboden voor een kleine uitbreiding van het pand;  de goot- en bouwhoogte van het gebouw zijn vastgelegd op respectievelijk 4 en 8 meter;  een uitzondering hierop zijn de bestaande luifel boven de entree van het gebouw met een maximale bouwhoogte van 3,5 meter, de locatie van de gewenste uitbouw met een maximale bouwhoogte van 4 meter en de locatie van een het te plaatsen torentje op het gebouw waarvoor een maximale bouwhoogte van 12 meter is opgenomen.

3.2 Doel van dit bestemmingsplan Het doel van dit bestemmingsplan is het verwijderen van de mogelijkheid tot het realiseren van woningen binnen het plangebied. De aanleiding hiertoe is dat op basis van het huidige beleid woningvermeerdering uitsluitend aanvaardbaar is als deze een ruimtelijke en/of functionele kwaliteitsverbetering inhoudt. Het realiseren van woningen/appartementen in het huidige schoolgebouw levert geen ruimtelijke kwaliteitsverbetering op. Daarnaast is in de wijk Ginneken ook geen specifieke behoefte aanwezig voor het realiseren van extra woningen.

6


HOOFDSTUK 4 Milieu 4.1 Inleiding Voor het ontwikkelen en in stand houden van een leefbaar en duurzamer Breda dient bij ruimtelijke planvorming rekening gehouden te worden met de milieuhygiënische aspecten die door het plangebied en of de omgeving hiervan worden opgelegd. Door rekening te houden met deze aspecten kan een goed leefklimaat worden ontwikkeld. In de structuurvisie Breda 2030 is aangegeven dat Breda een duurzame ruimtelijke ontwikkeling nastreeft. Door voortdurende, samenhangende aandacht voor duurzaamheid en milieu is Breda al jaren één van de meest duurzame gemeenten van Nederland. De ontwikkeling van het juiste programma met de juiste kwaliteit op de juiste locatie vormt de basis voor het versterken van het vestigingsklimaat van Breda. Duurzame ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een hoge kwaliteit van ruimte en gebouwen, een gezond leefmilieu met een goede infrastructuur en het verantwoord omgaan met natuurlijke hulpbronnen. De aandacht voor duurzame ontwikkeling vertaalt zich onder meer in het inzetten op duurzaam en schoner vervoer, aandacht voor energie, ondergrond en klimaat en groen en water. Hiernaast blijft onverminderd aandacht voor de ‘klassieke’ milieuthema’s zoals waterkwaliteit, geluid en luchtkwaliteit. Aangezien het bestemmingsplan uitsluitend betrekking heeft op het verwijderen van de mogelijkheid tot het creëren van een woonfunctie in een bestaand pand zijn milieuhygiënische aspecten zoals: geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, ecologie en bedrijfsmilieuzonering niet van belang voor dit bestemmingsplan. In dit hoofdstuk worden slechts de milieuhygiënische aspecten benoemd die eventueel bij aanpassingen aan het gebouw van belang zijn nader toegelicht.

4.2 Bodem Een bodemverontreiniging is over het algemeen niet zichtbaar aanwezig. Daarom speelt de bodemkwaliteit in de beleving van de gebruikers van de ruimte een relatief kleine rol. Toch kan een eventuele bodemverontreiniging nieuwe ontwikkelingen frustreren omdat de kosten van een sanering te hoog zijn. Daarnaast kan een (vermoeden van) bodemverontreiniging leiden tot ontrust bij de omwonenden. In de Wet bodembescherming en de bijbehorende protocollen en circulaires zijn normen opgenomen waaraan de kwaliteit van de bodem kan worden getoetst. Hierbij wordt zowel gekeken naar de humane, ecologische als naar de verspreidingsrisico's. Op basis van deze toetsing wordt bepaald of de bodem gesaneerd moet worden. De eisen die aan een eventuele sanering worden gesteld zijn mede afhankelijk van het toekomstige gebruik van de locatie. Voor een woningbouwlocatie zijn de eisen strenger dan voor een industrieterrein. De algemene doelstelling van het Rijk is dat in 2030 alle ernstige verontreinigingen van de (water)bodem zijn gesaneerd en/of onder controle zijn. In de Bouwverordening is opgenomen dat de gemeente bij het verlenen van een omgevingsvergunning moet toetsen of de bodemkwaliteit geschikt is voor het toekomstige gebruik van de locatie. Hierbij wordt getoetst of er geen gezondheidsrisico's zijn voor de toekomstige gebruikers. Plangebied Het plangebied is sinds de bouw van de school in 1953 altijd in gebruik geweest als school. Voor deze tijd is het waarschijnlijk een pastorietuin geweest. Naar verwachting zullen er binnen het plangebied dan ook geen verontreinigingen aanwezig zijn die eventuele nieuwe ontwikkelingen frustreren. Aangezien het om een bestaand pand gaat dat waarschijnlijk binnenkort een monument wordt, worden geen ontwikkelingen in de vorm van sloop en herbouw verwacht. Indien toch herontwikkeling plaatsvindt dient in de vergunningsaanvraag een verkennend bodemonderzoek plaats te vinden conform NEN 5740.

7


4.3 Water Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente. Het gaat dan om het waterkwantiteits- en kwaliteitsbeheer, de waterkeringszorg, waterzuivering, het grondwaterbeheer, het waterbodembeheer en vaak ook het scheepvaartbeheer. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het waterbeheersplan 2010-2015, wat is afgestemd op Europees, nationaal en provinciaal beleid. Speerpunten uit het waterbeheerplan zijn veiligheid, droge voeten, voldoende water, gezonde natuur, schoon water, genieten van water en het waterschap als calamiteitenorganisatie. Het waterschap heeft in een toetsingskader RO "De ruimte blauw geordend" aangegeven wat de ruimtelijke consequenties zijn van het waterbeleid. Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/ speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; de Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een Watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta. Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de ‘natuurlijke’ waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de "beleidsregel hydraulische randvoorwaarden 2009". De zorgplichten hemel- en grondwater zijn in het door de gemeenteraad vastgestelde Hemel- en grondwaterbeleidsplan uitgewerkt. Plangebied Het plangebied van ongeveer 1400 m2 is voor slechts ongeveer 125 m2 onverhard in de vorm van een grasveld. Het overige deel is verhard of bebouwd. In het bestemmingsplan worden zeer beperkte uitbreidingsmogelijkheden van de aanwezige bebouwing geboden, waardoor de invloed van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zeer beperkt is.

Bij eventuele nieuwbouw of uitbreiding dient gebruik te worden gemaakt van milieuvriendelijke bouwmaterialen en dient het gebruik van uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC achterwege te worden gelaten. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water (bodem)kwaliteit en ecologie.

4.4 Duurzaamheid Duurzaam bouwen Er bestaan verschillende definities van duurzamer bouwen. Alle definities bouwen voort op de definitie van een duurzamere ontwikkeling: "onder duurzamere ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien." Duurzaam bouwen is meer dan het toepassen of vermijden van bepaalde materialen. Ook de locatiekeuze, verkaveling, inrichting van de waterhuishouding, flexibel en levensloopbestendig bouwen, energievoorziening, veiligheid en gezondheid zijn aandachtspunten die onder deze noemer thuis horen. In de nota "Kwaliteit wonen" zijn de eisen die gemeente Breda aan al deze aspecten stelt opgenomen. Als leidraad voor duurzamer bouwen maakt de Gemeente Breda gebruik van het Nationaal pakket Duurzaam Bouwen. Uitgangspunt is dat gebouwen en omgevingen gerealiseerd worden, die zowel nu als in de toekomst voldoen aan de wensen en eisen van de gebruikers. In het vervolg van deze paragraaf wordt een aantal duurzaamheidaspecten beschreven waarvan de ruimtelijke werking beperkt is, maar die wel van belang zijn voor een duurzamere ontwikkeling, namelijk materiaalgebruik, energie en afval.

8


Materiaalgebruik Bij het (ver)bouwen van gebouwen wordt het milieu op verschillende wijzen belast. Hierbij dient zowel naar de bouwfase als naar het gebruik en het onderhoud van de woning gekeken te worden. De milieubelasting kan worden verminderd door bijvoorbeeld verantwoord materiaalgebruik, energie- en waterbesparing en afvalpreventie. Uitgangspunt bij nieuwbouw (of renovatie) is dat er zoveel mogelijk gebruik gemaakt wordt van duurzamere bouwmaterialen. Duurzame bouwmaterialen zijn in principe bouwmaterialen die het milieu niet belasten en geen aanslag doen op uitputbare bronnen. Het uitgangspunt dient de volgende drie-stappen-strategie te zijn: 1. Voorkom onnodig gebruik van grondstoffen; 2. gebruik eindeloze bronnen zoals hout, vlas, cellulose, leem, e.d.; 3. gebruik eindige bronnen effectief. Omdat het afkoppelen van regenwater een doelstelling van het beleid is moeten enkel niet uitloogbare materialen worden toegepast. Toepassing van groene daken (en gevels) is voor vele doelen goed. Waterretentie is een voorbeeld, maar ook een effectievere energiebalans (vermindering energieverbruik) , een comfortabeler gebouw, schakels in groen verbindingen en een vriendelijker uitstraling. Koude- en warmteopslag in de bodem is een milieuvriendelijke én een comfortabele manier om de vraag naar warmte in een gebouw te regelen. Deze vorm van duurzamer bouwen wordt steeds meer toegepast, zoveel dat het nodig wordt om de exploitatie van de bodem aan regels te gaan binden. Energie Een duurzamere ontwikkeling stelt eisen aan het energiegebruik en de energiebronnen van de locatie. Er kunnen maatregelen genomen worden om de energiehuishouding zo duurzamer mogelijk te maken. De voorkeurvolgorde voor maatregelen is: 1. Beperken energieverbruik; 2. toepassen duurzamere energiebronnen; 3. efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen. Het streven is om nieuwe ontwikkelingen energie-neutraal uit te voeren.

9


HOOFDSTUK 5 Juridische planbeschrijving 5.1 Inleiding In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de aanwezige en toekomstige waarden en karakteristieken van het plangebied. De voorgenomen ontwikkelingen, dienen - voor zover ruimtelijk relevant en mogelijk - juridisch vertaald te worden. Het aangewezen planologisch instrument hiervoor is het bestemmingsplan. In navolgende paragrafen komt de juridische planbeschrijving aan bod, waarbij allereerst de hoofdopzet van het bestemmingsplan wordt beschreven en daarna de inleidende regels en de bestemmingsregels aan bod komen.

5.2 Hoofdopzet Een bestemmingsplan bestaat uit planregels (voorheen voorschriften) en de verbeelding (voorheen plankaart), vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindend deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De planregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het plangebied en de omliggende gebieden.

5.3 Indeling planregels De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken, te weten: Inleidende regels;  Bestemmingsregels;  Algemene regels;  Overgangs- en slotregels. Deze volgorde is gebaseerd op de indeling zoals deze is voorgeschreven in de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012). In het eerste hoofdstuk ('Inleidende regels') worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven, die voor de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Daarnaast staat in dit hoofdstuk de wijze van meten, die aangeeft hoe oppervlakte, hoogte en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden. In het daaropvolgende hoofdstuk ('Bestemmingsregels') wordt ingegaan op de bestemming en het gebruik (zie paragraaf 6.3). Daarna volgt het hoofdstuk ('Algemene regels') waar wordt ingegaan op de algemene regels, zoals algemene ontheffingsregels, algemene wijzigingsregels en procedureregels die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. Hoofdstuk 4 ('Overgangs- en slotregels') gaat in op het overgangsrecht voor bestaand gebruik en bouwwerken en de citeertitel van het plan, zoals die overgenomen moeten worden uit het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

5.4 Bestemmingen In de planregels zijn de bestemmingen opgenomen. In deze paragraaf volgt een toelichting op de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen. Gemengd Het gehele plangebied heeft de bestemming 'Gemengd'. Binnen deze bestemming zijn verschillende functies toegestaan: Cultuur en ontspanning in de vorm van een atelier, dansschool, galerie en/of yogastudio, maatschappelijke voorzieningen, sport en nutsvoorzieningen. Voor het uitbreiden en/of verbouwen van het hoofdgebouw zijn bouwregels opgenomen. Deze regels zijn er op gericht de bestaande stedenbouwkundige karakteristiek van het gebouw te handhaven. Waarde - Archeologie Het gehele plangebied heeft daarnaast de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', waarbinnen de gebieden met hoge en middelhoge verwachtingswaarde: archeologie zijn beschermd tegen ingrepen die mogelijk aanwezige archeologische waarden kunnen verstoren. 10


HOOFDSTUK 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Inleiding Dit hoofdstuk beschrijft de onderdelen die zijn doorlopen voor het zeker stellen van de economische uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

6.2 Toepassing afdeling 6.4 Wro (Grondexploitatie) In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is in afdeling 6.4 de regelgeving rondom grondexploitatie (Grexwet) opgenomen. Centrale doelstelling van de Grexwet is om in de situatie van particuliere grondexploitatie te komen tot een verbetering van het gemeentelijke kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling. In artikel 6.12 van de Wro is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vast moet stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij drie ruimtelijke besluiten kan het nodig zijn om een exploitatieplan vast te stellen, namelijk bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of een omgevingsvergunning met afwijking. Om daadwerkelijk na te kunnen gaan of een exploitatieplan noodzakelijk is, dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In dit artikel is omschreven om welke bouwplannen het gaat, namelijk:  de bouw van een of meer woningen;  de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;  de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bvo of met een of meer woningen;  de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;  de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies tenminste 1.500 m² bvo bedraagt;  de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bvo. Aangezien het verwijderen van de woonfunctie uit de toegestane functies in het bestemmingsplan niet valt onder één van bovenstaande categorieën is geen exploitatieplan nodig.

6.3 Financiële haalbaarheid Het plangebied is in eigendom van de gemeente Breda. Er is geen sprake van particuliere grondexploitatie. Het plangebied wordt door de gemeente aangewend voor de verkoop. Uit de opbrengsten van deze verkoop zullen de plankosten van het bestemmingsplan worden bekostigd, waardoor het voor de gemeente een financieel haalbaar plan is.

11


HOOFDSTUK 7 Communicatie 7.1 Inleiding In het bestemmingsplanproces bestaan diverse mogelijkheden tot communicatie. De voor dit voorliggende bestemmingsplan relevante communicatie wordt in dit hoofdstuk belicht.

7.2 Procedure 7.2.1 Vooroverleg In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het onderhavige ontwerpbestemmingsplan vooroverleg gevoerd. Het vooroverleg heeft plaatsgevonden met: 1. Provincie Noord-Brabant 2. Waterschap Brabantse Delta 3. Brandweer Midden- en West-Brabant 4. Wijkraad Ginneken=Ginneken De instanties genoemd onder de nummers 1 t/m 3 hebben schriftelijk laten weten dat zij geen op- en aanmerkingen hebben met betrekking tot het ontwerpbestemmingsplan. Van de wijkraad Ginneken = Ginneken is geen vooroverlegreactie ontvangen.

7.2.2 Zienswijzen Met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan (voor de duur van zes weken) is de formele vaststellingsprocedure gestart. Gedurende de periode van de terinzagelegging kan iedereen schriftelijk of mondeling zienswijzen tegen het plan inbrengen. De zienswijzen worden samengevat en van commentaar voorzien. Deze zienswijzen zullen worden beoordeeld op het feit of, en zo ja, in hoeverre het ontwerp aanpassing behoeft. Vervolgens zal het college de raad voorstellen het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast te stellen.

7.2.3 Beroep Na vaststelling wordt het plan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze onherroepelijk.

12


Planregels Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten HOOFDSTUK 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Gemengd Artikel 4 Waarde - Archeologie HOOFDSTUK 3 Algemene regels Artikel 5 Anti-dubbeltelregel Artikel 6 Algemene bouwregels Artikel 7 Algemene gebruiksregels Artikel 8 Algemene afwijkingsregels Artikel 9 Overige regels HOOFDSTUK 4 Overgangs- en slotregels Artikel 10 Overgangsrecht Artikel 11 Slotregel

2 2 6 8 8 8 10 10 10 10 10 10 12 12 12

1


HOOFDSTUK 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen In deze regels wordt verstaan onder: 1.1 Plan Het bestemmingsplan 'Ginneken, Viandenlaan 10' met identificatienummer NL.IMRO.0758.BP2014029003-0401 van de gemeente Breda. 1.2 Bestemmingsplan De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels. 1.3 Aanduiding Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.4 Aanduidingsgrens De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.5 Archeologische waarden Waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning of grondgebruik daarin, en die als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen. 1.6 Atelier Werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen worden. 1.7 Bebouwing Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.8 Begane grond De bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau. 1.9 Belwinkel Elke ruimte voor het bedrijfsmatig aan het publiek gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, al dan niet in daarvoor bestemde belcabines, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen en het toegang bieden tot het internet al dan niet in combinatie met de verkoop van telefoons of accessoires voor telefoons. 1.10 Bestaande situatie (bebouwing en gebruik)  Legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip verleende vergunning.  Het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan. 1.11 Bestemmingsgrens De grens van een bestemmingsvlak. 1.12 Bestemmingsvlak Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.13 Bevoegd gezag Bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

2


1.14 Bijgebouw Een al dan niet vrijstaand gebouw, dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. 1.15 Bouwen Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.16 Bouwgrens De grens van een bouwvlak. 1.17 Bouwlaag Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en zolder. 1.18 Bouwperceel Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.19 Bouwperceelgrens De grens van een bouwperceel. 1.20 Bouwvlak Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.21 Bouwwerk Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.22 Buitenschoolse opvang Een bedrijf of stichting gericht op de opvang van kinderen buiten de schooltijden. 1.23 Cultuur en ontspanning Voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals theaters, bioscopen, muziekcentra, musea, ateliers, sauna's, galeries en yogastudio's. Hieronder worden niet verstaan casino's, speelautomatenhallen en seksinrichtingen. 1.24 Dak Iedere bovenbeëindiging van een gebouw. 1.25 Gebouw Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.26 Groen Bermen, bomen, beplanting, parken en plantsoenen en ander daarmee vergelijkbaar groen. 1.27 Groothandel in smart-, grow- en/of headproducten Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, of kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, of benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van eigen beroepsof bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en levering van deze stoffen.

3


1.28 Growshop Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen etc.) ten behoeve van het kweken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroepsof bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze kweekbenodigdheden. 1.29 Headshop Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van benodigdheden ten behoeve van het gebruiken van psychotrope stoffen, of voor het gebruiken of bewerken van planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroepsof bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze benodigdheden. 1.30 Horeca  Horeca 1: een zelfstandig winkelondersteunend daghorecabedrijf, overwegend gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel conform de Winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden, dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden, drank, consumptie-ijs aan winkelend publiek voor consumptie ter plaatse (lunchroom, koffie-/theehuis, ijssalon). Bij deze vorm van horeca dient de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit te passen binnen een winkelgebied (centrumgebied), en is zij gebonden aan en/of ondersteunend voor de (winkel)functie van dat gebied, daarbij lettend op de aard en de ligging van de andere gebruiksvormen in en het karakter van het gebied;  Horeca 2: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse (restaurant), met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholhoudende en alcoholvrije dranken;  Horeca 3: een combinatie van horeca 2 (restaurant) en horeca 4 (café);  Horeca 4: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het ter plaatse verstrekken en consumeren van dranken, met uitzondering van een seksinrichting (café, bar);  Horeca 5: elke voor het publiek, al dan niet tegen betaling toegankelijke lokaliteit, die in belangrijke mate is ingericht of wordt gebruikt voor het dansen en waarin al dan niet dranken voor gebruik ter plaatse worden verstrekt (discotheek, bar-dancing, partycentrum), met uitzondering van een seksinrichting;  Horeca 6: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bereiden en verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet voor consumptie ter plaatse, die snel bereid worden en relatief goedkoop zijn (zoals cafetaria, snackbar, automatiek, fastfoodrestaurant, fastfoodbezorging, fastfoodafhaal, grillroom, shoarma, kebab, pizza-afhaal/-bezorging);  Horeca 7: een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies (per nacht) met de daarbij behorende voorzieningen zoals een restaurant en vergader- en congresfaciliteiten (hotel). 1.31 Hoofdgebouw Gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkste is. 1.32 Kap De volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw met een dakhelling van minimaal 15° en maximaal 75°. 1.33 Kinderdagverblijf Een bedrijf of stichting gericht op de opvang van kinderen, niet zijnde buitenschoolse opvang. 1.34 Kinderopvang Een bedrijf of stichting gericht op de opvang van kinderen. 1.35 Maatschappelijke voorzieningen Voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid (medisch en paramedisch), verenigingsleven, onderwijs, openbare orde en veiligheid, kinderdagverblijven, buitenschoolse opvang en peuterspeelzalen en daarmee gelijk te stellen bedrijven of instellingen.

4


1.36 Nok Het snijpunt van twee hellende vlakken. 1.37 Nutsvoorzieningen Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, openbare sanitaire voorzieningen, collectieve energievoorzieningen (o.a. warmtepompen) en apparatuur voor telecommunicatie. 1.38 Ondergeschikte horeca Het bedrijfsmatig verstrekken van met name niet-alcoholische dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de ondergeschikte horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie. 1.39 Prostitutie Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding. 1.40 Ruimtelijke kwaliteit Kwaliteit van een gebied die bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. 1.41 Seksinrichting Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch/ pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar. 1.42 Selectiebesluit Een door het bevoegd gezag genomen besluit op basis van het in het archeologische onderzoeksrapport opgestelde selectieadvies. 1.43 Smartshop Elke ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van synthetische of organische psychotrope stoffen of planten die psychotrope stoffen bevatten, aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroepsof bedrijfsactiviteit, met inbegrip van het uitstallen ten behoeve van verkoop en/of levering van deze stoffen. 1.44 Voorgevel De naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt. 1.45 Voorgevelrooilijn a. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft; b. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a. bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg. 1.46 Woning

5


Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden. 1.47 Zolder Een gedeelte van een gebouw waarvan de vrije hoogte tussen de bovenkant van de vloer en het laagste punt van de onderkant van het dak minder dan 1,20 meter bedraagt.

Artikel 2 Wijze van meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 Afstand tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens De kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) bouwperceelgrens van het bouwperceel. 2.2 Bebouwd oppervlak van een bouwperceel De oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen. 2.3 Bebouwingspercentage Het deel van het bouwperceel uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden. 2.4 Bouwhoogte van een bouwwerk Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, en met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.5 Dakhelling Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.6 Diepte van een gebouw De lengte van een gebouw gemeten loodrecht vanaf de voorgevel, dan wel vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd. 2.7 Goothoogte van een bouwwerk Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.8 Hoogte van een dakopbouw Vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw. 2.9 Hoogte van een kap Vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap. 2.10 Inhoud van een bouwwerk Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.11 Ondergeschikte bouwdelen Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt. 2.12 Oppervlakte van een bouwwerk Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.13 Peil 6


   

Voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang. Indien het perceel niet direct grenst aan de hoofdtoegang: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld. Indien in of op het water wordt gebouwd: het ter plaatse geldende peil ten opzichte van Normaal Amsterdams Peil (NAP). Indien op of langs een spoorlijn wordt gebouwd de bovenkant van de spoorstaaf.

7


HOOFDSTUK 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Gemengd 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. cultuur en ontspanning, uitsluitend voor zover het betreft een atelier, dansschool, galerie en/of yogastudio; b. maatschappelijke voorzieniengen; c. speelvoorzieningen; d. sport; e. nutsvoorzieningen; met daarbij behorend(e): f. ondergeschikte horeca; g. groen; h. parkeren; i. water. 3.2 Bouwregels 3.2.1 Gebouwen a. Het bestaand aantal bouwpercelen mag niet worden vermeerderd. b. Per bouwperceel is maximaal één hoofdgebouw toegestaan. c. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘bouwvlak’ mogen gebouwen worden gebouwd. d. Het bouwvlak mag vollledig worden bebouwd. e. De goot- en/of bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan dat ter plaatse van de aanduiding ‘maximale bouwhoogte (m)' of 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' is aangegeven. 3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde a. De hoogte van licht- en vlaggenmasten mag niet meer bedragen dan 8 meter. b. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 meter. c. De hoogte van speelvoorzieningen mag niet meer bedragen dan 5 meter. d. De hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan 3 meter.

Artikel 4 Waarde - Archeologie 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden. 4.2 Bouwregels a. In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming ‘Waarde Archeologie’. b. In afwijking van lid a mogen, met inachtneming van het bepaalde in de andere bestemmingen: 1. gebouwen worden gebouwd ter vervanging van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw niet wordt vergroot of veranderd en ook de situering gelijk blijft en waarbij bijbehorende grondwerkzaamheden niet dieper gaan dan 0,30 meter ten opzichte van het bestaand maaiveld; 2. bouwwerken worden gebouwd of uitgebreid tot een oppervlakte van maximaal 100 m². c. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing voor gebieden die zijn vrijgegeven middels een door het bevoegd gezag afgegeven selectiebesluit. 4.3 Afwijken van de bouwregels Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.2 indien: a. op basis van een ingesteld archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat ter plaatse waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden als zodanig aanwezig zijn, of 8


b. passende maatregelen zijn genomen om de aanwezige archeologische waarden veilig te stellen, zoals het aanbrengen van een beschermingslaag, het opgraven van de archeologische artefacten, het documenteren van de archeologische waarde of andere met het bevoegd gezag overeengekomen maatregelen. 4.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de navolgende werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren als deze een oppervlakte betreffen van meer dan 100 m²: 1. het ontgronden, vergraven, afgraven, egaliseren, diepploegen, woelen en mengen en ophogen van gronden; 2. het aanbrengen of verwijderen van diepwortelende beplantingen, het bebossen en aanplanten van gronden en het rooien en/of kappen van bos of andere houtgewassen waarbij de stobben worden verwijderd; 3. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en andere oppervlaktever ardingen als dieper dan 0,30 meter wordt ontgraven; 4. het aanleggen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur; 5. het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen; 6. het aanleggen, verdiepen, verbreden en dempen van sloten, watergangen en overige waterpartijen; 7. andere werken die een verandering van de waterhuishouding of het grondwaterpeil tot gevolg hebben, zoals drainage en (onder)bemaling; 8. alle overige werkzaamheden die de archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein. b. Aan een vergunning als bedoeld in lid a, kunnen voorwaarden worden verbonden indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden is vastgesteld en het om zwaarwichtige redenen niet mogelijk is de archeologische waarden geheel te behouden. c. In afwijking van het bepaalde in lid a is geen omgevingsvergunning vereist, indien uit voorafgaand archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden aanwezig zijn en geen archeologische waarden worden aangetast.

9


HOOFDSTUK 3 Algemene regels Artikel 5 Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 6 Algemene bouwregels a. Indien het gebruik van gronden en bebouwing of de maatvoering van de bestaande bebouwing dat bestaat ten tijde van het in ontwerp ter inzage leggen van dit plan afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald mag deze afwijkende maatvoering en/of gebruik te allen tijde worden gehandhaafd en vernieuwd, met dien verstande dat de afwijking niet mag worden vergroot. b. Voor het bouwen van geheel of gedeeltelijk beneden het maaiveld gelegen gebouwen gelden de volgende bepalingen: 1. het bouwen van bedoelde ruimten is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak onder het gehele gebouw of een gedeelte van het gebouw dat geheel boven het peil is gelegen; 2. het bouwen van bedoelde ruimten is uitsluitend toegestaan tot 1 bouwlaag met een bouwdiepte van maximaal 4 meter onder peil.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels a. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming. b. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan: 1. het gebruik van de gronden en opstallen voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede een groothandel in smart-, grow- en/of headproducten, een belwinkel of een combinatie hiervan, als ook het gebruik van de opstallen voor een seksinrichting; 2. het gebruik van bijgebouwen als bed and breakfast; c. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a en b, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, met een omgevingsvergunning afwijken van: a. de bij recht in de planregels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages indien dit om technische redenen noodzakelijk is; b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven; c. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft; d. het bepaalde ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits: 1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 20 m² bedraagt; 2. de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw bedraagt.

Artikel 9 Overige regels 9.1 Parkeren

10


a. Bij het bouwen op grond van deze planregels dient te allen tijde te worden voldaan aan hetgeen ten aanzien van de normering inzake parkeren is vastgelegd in de Nota Parkeer- en Stallingsbeleid Breda zoals vastgesteld op 10 september 2004 en is gewijzigd op 20 juni 2013. b. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om indien er met betrekking tot parkeren door de gemeenteraad gewijzigd beleid wordt vastgesteld, dit overeenkomstig van toepassing te verklaren op onderhavig bestemmingsplan. 9.2 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van: a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; b. een goede woonsituatie; c. de verkeersveiligheid; d. de sociale veiligheid; e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

11


HOOFDSTUK 4 Overgangs- en slotregels Artikel 10 Overgangsrecht 10.1 Overgangsrecht bouwwerken a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder lid a met maximaal 10%. c. Het bepaalde in lid a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 10.2 Overgangsrecht gebruik a. Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld onder lid a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 11 Slotregel Deze regels worden aangehaald als: “Regels van het bestemmingsplan 'Ginneken, Viandenlaan 10'.

12

18 16

Plangebied

12 14

Plangebiedgrens

Bestemmingen Gemengd

10

GD

8

Dubbelbestemmingen

6

WR-A

Waarde - Archeologie

4

3,5

Bouwvlak WR-A

GD bouwvlak

2

10

12

4

Maatvoeringaanduidingen

8

maatvoeringsvlak

B

Vi an de nl aa n

A

maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)

15

13

B

maximum bouwhoogte (m)

21

20

19

17

Vi and enl aan

4

Afdeling Ruimte Schaal

1:500

Getekend

20-10-2014

Gewijzigd

1

3A 35

4

Verbeelding

hdam

Bestemmingsplan

hdam


Vervangt

NL.IMRO.0758.BP2014029003-0401

7

9

1 1

bureau Juridische Plannen

Ra a d h u i s s t r a a t 2

A3

File: RO-BES-GIN-0021

Directie Ontwikkeling

Aanmaken

Teknr. 292422

Bestemmingsplan. Ginneken, Viandenlaan 10

Recommend Documents