Bestemmingsplan “Buitengebied Zuidoost – Allemansveldweg 75” Nota Samenvatting en beantwoording zienswijzen (niet geanonimiseerde versie en derhalve niet geschikt voor digitale verspreiding)
Gemeente Enschede Programma Stedelijke Ontwikkeling Afdeling Bestemmingsplannen
Dhr. E.S.A. Klatte, Allemansveldweg 65, 7534 PW Enschede Telefoon: 053 - 4322708 E-mail: N.v.t. Zienswijze: Betreft het aanplanten van 2 hectare bos en het bouwen van een huis tegen de blinde muur van zijn kapschuur. Appellant is 20 jaar geleden begonnen van zijn akker een natuur/rustgebied te maken. Hij heeft een drie meter brede houtwal geplant en een vijver aangelegd. Ook heeft hij een kikkerpoel aangelegd om de habitat van de boomkikker te verbeteren. Grond is volgens de richtlijn van de Stichting Agrarisch Natuurbeheer gesubsidieerd omgevormd. Er groeien verschillende soorten grassen en kruiden, er leven reeën op zijn gronden en op zijn terrein mag niet worden gejaagd. Bezwaar richt zich tegen zijn verwachting dat er te veel onrust in zijn naaste omgeving ontstaat door bouwwerkzaamheden en spelende kinderen, waardoor de continuïteit van de natuur en het rustgebied in het geding komt. Sinds veertig jaar is hij de enige bewoner van een pand tussen de Roodmolenweg en de Boermarkeweg. Nu er plannen zijn om zo dichtbij te gaan bouwen is hij bang dat het landelijke aspect van de Allemansveldweg zal verdwijnen, hetgeen juist zo karakteristiek is voor deze plek. Enige waardevermindering van zijn erf en bebouwing aan de Allemansveldweg zal hij dan ook trachten te verhalen op de gemeente Enschede. Dit zijn voor hem de belangrijkste problemen en hij zal zich hiertegen verweren tot aan de Raad van State. Suggestie van de appellant: Het plan van de familie Kromhof is een boeiend plan mits de bouw 50 meter meer zuidwaarts plaatsvindt en niet tegen hun gemeenschappelijke sloot. De aanleg van een bosje ter hoogte van zijn vijver, hetgeen de beschutting voor de fauna zal vergroten zal hij toejuichen. Antwoord: Wij hebben kennis genomen van uw zienswijze en gelezen dat ook u aan natuurontwikkeling heeft gedaan door de aanleg van een forse houtwal, een vijver, een kikkerpoel ter verbetering van de habitat van de boomkikker en andere zaken. Het ontwikkelingsplan van dhr. Kromhof voorziet ook in de aanleg van 2,5 ha natuur. De gronden die daartoe worden ingericht zullen ook als zodanig worden bestemd. De gronden worden gerekend tot een ontginningslandschap, waar openheid een belangrijke kwaliteit is. De aanplant aan de oostzijde van het perceel zal dan ook een open, transparant karakter krijgen. Een deel van het perceel wordt ingericht en omgevormd naar het natuurdoeltype kruiden- en faunarijk grasland. Binnen dit type wordt aan de oostzijde, gekoppeld aan de beplanting, een basisbiotoop voor de boomkikker aangelegd, waarbij de combinatie water en struikgewas gewaarborgd is. Hiermee is aansluiting gezocht bij de biotoop voor de boomkikkers zoals dat voor een groot deel van de omgeving (o.a. Aamsveen) geldt. Samen met de door u ontwikkelde natuur, dienen de percelen van u en dat van de familie Kromhof een waardevol gezamenlijk doel. Met betrekking tot de door u aangegeven te verwachten onrust in uw naaste omgeving als gevolg van bouwwerkzaamheden zijn wij van mening dat deze werkzaamheden plaatsvinden zolang de realisatie van de woning duurt. Deze zijn derhalve tijdelijk van aard. “Normale leefgeluiden” van een gezin en spelende kinderen zullen voorkomen. Gezien de afstand tussen uw woning en de nieuw te bouwen woning, met tussen beide woningen op uw perceel enkele gebouwen met blinde zijden, is te verwachten dat het geluid aanzienlijk wordt gedempt. Uw suggestie om de bouw van de woning 50 meter zuidwaarts te verplaatsen kunnen wij niet overnemen. Bij het aanwijzen van de nieuwbouwlocatie en de daar nieuw aan te leggen natuur is nadrukkelijk rekening gehouden met de openheid van het ontginningslandschap ter plaatse.
De locatie voor de nieuw te bouwen woning ligt niet tegen de gemeenschappelijke sloot. Het bestemmingsvlak is wel zo gekozen maar het bouwvlak ligt ongeveer 7 meter vanaf de sloot.
Het bestemmingsvlak is gesitueerd nabij twee reeds aanwezige woningen, twee bestaande erven. Hierbij is rekening gehouden met zichtlijnen van deze panden en daarom is de locatie gekozen aan de “blinde zijde” van de naastgelegen bebouwing en niet in het zicht van de woning van de familie Nolte op nummer 70. Zou de woning meer in zuidelijke richting verschoven worden, dan komt die wel teveel in haar zichtlijn. Derhalve houden we vast aan de voorgestelde locatie en zetten wij deze bestemmingsplanprocedure voort. Mocht u van mening zijn dat u hierdoor planschade ondervindt, dan kunt u te zijner tijd een verzoek indienen om planschadevergoeding. Zo’n verzoek wordt door een onafhankelijke commissie behandeld.
ARAG, t.a.v. mevr. mr. Drs. I.F.M. Kwint, Postbus230, 3830 AE Leusden, namens dhr. en mevr. Nolte, Allemansveldweg 70, 7534 PW Enschede. Kenmerk: 2012044415-01 Telefoon: 033 – 4342398 E-mail:
[email protected] Zienswijze: 1. Landschapontsierende nieuwbouw op een landschappelijk, prachtige locatie als wisselgeld voor het slopen van landschapontsierende stallen, waarvan enkele vanaf de openbare weg niet eens zichtbaar zijn. Dit bestemmingsplan heeft tot doel de bouw van een woning mogelijk te maken in een uniek, wijds ontginningslandschap met ruim uitzicht en een prachtige zichtlijn richting het Aamsveen en Duitsland. In ruil daarvoor worden o.a. op de Holterhofweg 280 diverse landschapontsierende stallen gesloopt, die niet zichtbaar zijn vanaf de openbare weg. De mogelijke bouw van de woning wordt als zeer landschapontsierend ervaren op een locatie die de gemeente zelf als een aantrekkelijke zichtlocatie beschouwt. Vanaf de openbare weg kan men nu dit vrije uitzicht beleven. Dit blijkt volgens hen ook uit de fietsroutes die over de Allemansveldweg gaan (Fietsroutenetwerk van de provincie Overijssel en Rondje Enschede van de gemeente Enschede). (ZIE BIJGEVOEGDE FOTO’S vanaf de openbare weg). Het lijkt een mooi plan dat suggereert de kwaliteit van het gebied te verbeteren. In dit geval heeft de initiatiefnemer het benodigde aantal vierkante meters ontsierende stallen bij elkaar gezocht op zijn eigen gronden en gronden van zijn familie. Sommige van deze stallen zijn zelfs niet zichtbaar vanaf de openbare weg, dus na sloop is de beleving van het landschap niet anders dan nu. Antwoord: De Rood voor Rood regeling is een vastgestelde beleidsregel die het mogelijk maakt een bouwlocatie te verkrijgen in ruil voor het saneren van een bepaalde hoeveelheid landschapontsierende bebouwing. Deze bebouwing heeft de initiatiefnemer inderdaad gezocht op zijn eigen gronden en gronden van zijn familie. Dit is in overeenstemming met het beleid. De landschapsontsierende bebouwing hoeft niet altijd zichtbaar te zijn vanaf de openbare weg. Dit is ook geen vereiste. Belangrijk in het kader van de Rood voor Rood is dat de sloop en de nieuwe ontwikkeling bijdraagt aan versterking en verbetering van de ruimtelijke en/of natuurlijke kwaliteit. Zowel op de saneringslocaties als op de nieuwe locatie aan de Allemansveldweg wordt geïnvesteerd in versterking van natuur en de ruimtelijke kwaliteit door de aanleg en ontwikkeling van 2,5 ha nieuwe natuur. Het plan van de initiatiefnemer wordt onderbouwd door een inrichtingsplan dat tevens dient als voorwaardelijke verplichting. De verplichting zit hierin dat de gronden en bouwwerken binnen het vlak met de bestemming Wonen niet voor woondoeleinden mogen worden gebruikt zonder de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen conform het inrichtingsplan. Binnen een half jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan dient hieraan uitvoering te worden gegeven.
Zienswijze: 2. De argumenten om de bestemmingsplanwijziging mogelijk te maken, zijn niet reëel en de samenhang met de reeds veranderde situatie op de Holterhofweg 295 ontbreekt. De nodige 850 m2 te slopen ontsierende bebouwing wordt in dit plan niet gehaald. Er wordt 750 m2 gesloopt. Als argument wordt aangevoerd dat ter compensatie van de ontbrekende 100 m2 te slopen landschapontsierende stal 2,5 ha nieuwe natuur wordt aangelegd. Hiervoor is een theoretisch inrichtingsplan gemaakt, met de bekende maatregelen om nieuwe natuur te bevorderen.
Onder andere: a. Er wordt een kikkerpoel aangelegd als argument om nieuwe natuur te realiseren. Dit terwijl er al een kikkerpoel ligt, op ongeveer 80 meter afstand op de Allemansveldweg 65, zo’n 20 jaar geleden door de fam. Klatte aangelegd. De aan te leggen tweede kikkerpoel voegt geen nieuwe natuur toe. De biotoop is er al. Bouwactiviteiten verstoren dit eerder. b. Twee van de beoogde te slopen stallen (in ruil voor de kavel) zorgen niet voor meer landschappelijke kwaliteit na sloop, omdat deze niet vanaf de openbare weg gezien en beleefd worden. c. De huidige situatie op de Holterhofweg 295 wijkt inmiddels af van de presentatie in het rapport van Eelerwoude uit 2012, dat nu wordt aangeboden. Hier is in 2013, naast de bestaande woning een nieuwe woning verschenen. De te slopen berging van 35 m2 op de Holterhofweg 295 die wordt meegerekend in het totaal van de 750 m2 te slopen bebouwing is inmiddels verdwenen. Het is onduidelijk hoe de gewijzigde situatie op de Holterhofweg 295 bijdraagt aan de beoogde verbetering van de ruimtelijke kwaliteit volgens Rood voor Rood. Kortom, diverse argumenten zijn niet reëel en uit niets blijkt of in het ontwerpplan rekening is gehouden met de veranderde situatie sinds 2012 op de Holterhofweg 295. Er komt een woning midden in het weiland. Dit is een verslechtering i.pl.v. een verbetering. Antwoord: U heeft juist geconstateerd dat er 750 m2 wordt gesloopt in plaats van 850 m2. Het gros van de benodigde 850 m2 aan te slopen gebouwen bevindt zich aan de Broeierdweg en niet bij de familie aan de Holterhofweg. Er ontbreekt inderdaad nog een oppervlakte van 10 bij 10 meter. Dit wijkt in geringe mate af van het beleid van de Gids Buitenkans, waarbij het recht op een Rood voor Rood bouwkavel is gekoppeld aan de sloop van 850 m2. Hieraan had voldaan kunnen worden als ook de niet-landschapontsierende schuren aan de Broeierdweg waren afgebroken. Hier is echter niet voor gekozen, omdat hierdoor het risico zou bestaan dat bij herbouw van bijgebouwen op dat adres door afwijkend materiaalgebruik de huidige ruimtelijke kwaliteit teniet zou worden gedaan. Omdat dit in strijd zou zijn met het doel van de regeling (versterking van kwaliteit) is in dit specifieke geval maatwerk geleverd. Hier staat tegenover dat bij wijze van compensatie 2,5 ha landbouwgrond omgezet wordt in nieuwe natuur. Verder dient niet onvermeld te blijven dat de sloop van de schuren aan de Broeierdweg 101 een positieve invloed heeft op het naastgelegen project het Kristalbad. Dit majeure project verbindt belangrijke natuurgebieden met elkaar en genereert veel ruimtelijke en maatschappelijke winst. Naar ons oordeel zorgt de gekozen maatwerkoplossing voor een goede balans tussen ontwikkelruimte enerzijds en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied van Enschede anderzijds. Gegeven de omstandigheden is deze geringe afwijking van het beleid dan ook verantwoord en wenselijk. In aanvulling hierop wordt opgemerkt dat de provincie om dezelfde reden heeft ingestemd met het project en heeft aangegeven dat dit project past binnen het provinciaal beleid (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving: KGO). Kortom, deze ontwikkeling levert een belangrijke bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit en natuur in Enschede. Hierdoor sluit dit project aan op de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente. U heeft verder juist geconstateerd dat de buren, de familie Klatte, al een kikkerpoel hebben. De bestemming van hun gronden zijn volgens het bestemmingsplan Buitengebied Zuidoost “Agrarisch gebied”.
Dit betekent dat de gronden gebruikt mogen worden voor agrarische doeleinden. De gronden die op grond van dit initiatief als natuur worden ingericht krijgen in dit bestemmingsplan ook de bestemming “Natuur”. Dit betekent dat deze gronden overeenkomstig de bestemming zijn beschermd. Deze zijn derhalve onttrokken aan de landbouwgronden. De nu nieuw aan te leggen kikkerpoel voegt in dit verband zeker nieuwe natuur toe en versterkt de biotoop. Dit is een positieve ontwikkeling nu onlangs via de media is bekend gemaakt dat de boomkikker in onze omgeving dreigt te verdwijnen vanwege acheruitgang van zijn leefmilieu. Bouwactiviteiten vinden plaats aan de voorkant van de gronden langs de Allemansveldweg en zijn tijdelijk van aard. De poel is ver van deze activiteiten geprojecteerd. Met betrekking tot uw opmerking over de twee beoogde te slopen stallen kunnen wij aangeven dat de verdwijning hiervan een ruimtelijke verbetering betekent. De landschapsontsierende bebouwing is inderdaad niet altijd zichtbaar vanaf de openbare weg. Dit is ook geen vereiste. De aanvrager heeft een hoeveelheid gebouwen ingebracht. Dit zijn gebouwen aan de Broeierdweg en aan de Holterhofweg. Ook de berging, van oorsprong een varkensschuur, bij het huis aan de Holterhofweg 295 behoort daartoe. Het is inderdaad juist dat deze al is gesloopt. Deze sloop is een vereiste geweest. Aan de Holterhofweg 295 is een nieuwe woning gebouwd ter vervanging van de oude bestaande woning waar momenteel nog een hoogbejaarde bewoonster woont. De bouwprocedure van die woning aan de Holterhofweg 295 staat los van de Rood voor Rood ontwikkeling. Echter binnen deze procedure is wel als één van de voorwaarden bepaald, dat deze berging, die deel uitmaakt van de Rood voor Rood regeling, binnen drie maanden na oplevering van de nieuwe woning gesloopt zal worden. Dit is dus gebeurd. De oude woning zelf zal gesloopt moeten zijn binnen drie maanden nadat de hoogbejaarde huidige bewoonster er niet meer woont. Zienswijze: 3. Aantasting van de unieke ligging van woning Allemansveldweg 70. Toen cliënten de woning Allemansveldweg 70 in 2004 kochten hebben ze gekeken naar het geldende bestemmingsplan. De uitleglocaties van de gemeente waren toen duidelijk aangegeven in het bestemmingsplan, te weten Groot Brunink en De Eschmarke. Deze gebieden liggen op geruime afstand van hun woning. Direct aangrenzende percelen hebben de bestemmingen Agrarisch, bos Agrarisch met landschappelijke waarden. Het beleid van de gemeente was hiermee duidelijk. Zij hebben met veel plezier de woning gekocht juist vanwege de compleet vrije ligging tussen de bos- en landbouwpercelen, vrije uitzicht voor als
achter, aanwezige reeën, enz. Hierop is de aankoopwaarde van hun woning ook gebaseerd. Door realisatie van de beoogde plannen zal de woning in waarde dalen. Cliënten behouden zich het recht voor om een aanvraag voor planschadevergoeding in te dienen bij het College. Zowel ARAG als de cliënten verzoeken op de hoogte gehouden te worden van verdere ontwikkelingen in deze zaak. Antwoord: De bouwmogelijkheid die hier geboden wordt in het kader van Rood voor Rood betreft een bouwkavel voor één woning met bijgebouw van maximaal 100 m2. Bij de plaatsbepaling is rekening gehouden met de zichtlijnen van de bestaande woningen op nummer 65 en 70 en speelt het landschapstype, in dit geval een ontginningslandschap, een belangrijke rol. De openheid van het landschap is hierbij een belangrijke bepalende factor voor de verdere inrichting van de gronden.
Mochten uw cliënten van mening zijn dat zij door deze ontwikkeling planschade ondervinden, dan hebben zij het recht om een aanvraag voor planschadevergoeding in te dienen bij het College. De aanvraag zal door een onafhankelijke commissie worden beoordeeld. Uw aanvulling van de zienswijze: De in de zienswijze genoemde berging van 35 m2 op de Holterhofweg 295 wordt ook meegerekend in de 750 m2 te slopen stallen. Het betreft hier echter een woonbestemming, dus is de berging geen voormalig bedrijfsgebouw, zoals bedoeld in de rood-voor-rood. Dan zou het een berging moeten zijn in de bestemming Agrarisch. Hieronder de tekst, afkomstig van de website van de Provincie Overijssel (Rood-voor-Roodregeling: De komende jaren neemt het aantal vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen (VAB) sterk toe. Dit kan leiden tot leegstand, verval en verpaupering in het landelijk gebied. Het stimuleren van passend hergebruik van deze gebouwen is daarom belangrijk. Daarnaast moet landschapontsierende agrarische bebouwing afgebroken worden. Eén van de instrumenten voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit is Rood voor Rood. Rood voor Rood helpt om het aanzien van Overijssel te verbeteren en biedt aantrekkelijke mogelijkheden voor oplossingen op maat. Het hoofddoel van Rood voor Rood is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. De realisatie van dit doel vindt plaats door de sloop van landschapsontsierende bedrijfsgebouwen en door overige verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit. Namens cliënten verzoekt ARAG ook deze aanvulling bij verdere besluitvorming te betrekken en hen en cliënten op de hoogte te houden van de verdere ontwikkelingen. Antwoord: Wij hebben kennis genomen van uw zienswijze en van uw aanvulling. De berging van 35 m2 maakt inderdaad deel uit van het volume van de ingebrachte hoeveelheid af te breken bebouwing. De woning aan de Holterhofweg 295 was van oorsprong een boerderij. Bij deze boerderij behoorde toentertijd ook bedrijfsbebouwing en / of erfbebouwing. De berging was van oorsprong een varkensschuur.
De boerenactiviteit is op een gegeven moment gestopt. Zo is de boerderij in het bestemmingsplan Buitengebied 1996 verworden tot een woning met bijbehorende gastbestemming Woning in de bestemming “Agrarisch gebied”.
Het hoofddoel van Rood voor Rood is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. Soms wordt er inderdaad gekozen voor oplossingen op maat, waarbij bijvoorbeeld een extra kwaliteitsimpuls er tegenover wordt gesteld. Uw zienswijze heeft ons geen aanleiding gegeven voor het nemen van een ander standpunt. De bestemmingsplanprocedure wordt hierbij voortgezet.
