Bespreeknotitie Regionale Huisvestingsverordening September 2014
1
Aanleiding
Per 1 januari 2015 wordt de (nieuwe) Huisvestingswet 2014 van kracht. Na een overgangsperiode van een half jaar vervallen alle convenanten en verordeningen op basis van de huidige Huisvestingswet. Als gemeenten in de Stadsregio Amsterdam dan regels willen stellen over woonruimteverdeling, of wijzigingen in de woonruimtevoorraad (bijv. vergunningen voor splitsen en onttrekken) moet voor 1 juli 2015 een nieuwe verordening vastgesteld zijn. In de Stuurgroep Wonen is afgesproken een nieuwe regionale verordening te maken. Uitgangspunt daarbij is zo veel mogelijk de huidige afspraken en goede samenwerking tussen gemeenten en corporaties voort te zetten. Als gevolg van de nieuwe Huisvestingswet zijn er echter een aantal belangrijke wijzigingen: Het werken met woonduur als volgordecriterium is niet langer houdbaar en de mogelijkheden voor het met voorrang toewijzen van woningen aan eigen inwoners worden beperkt. Bovendien kunnen de afspraken niet meer worden vastgelegd in een convenant, maar moeten ze worden opgenomen in een (publiekrechtelijke) verordening. Om de nieuwe regels tijdig vast te leggen in een verordening, maar vooral ook tijdig te verwerken op WoningNet is nu al een aantal richtinggevende uitspraken nodig. Op basis hiervan zal een beleidsvoorstel worden uitgewerkt dat eind dit jaar vastgesteld moet worden. De eerste helft van 2015 zal gebruikt worden voor inspraak en het verwerken van het beleid in een verordening en in WoningNet. De bespreekpunten komen achtereenvolgens aan bod in deze notitie en zijn ook te vinden in het meegezonden schema, bijlage...
2
Urgentie voor een regionale huisvestingsverordening
Al sinds 1997 maken woningcorporaties en gemeenten in de Stadsregio Amsterdam gezamenlijk afspraken over de woonruimteverdeling in de regio. De samenwerking heeft als doel om woningzoekenden meer keuzevrijheid te bieden. Niet in elke gemeente komt op elk gewenst moment een woning beschikbaar die past bij de huishoudensituatie. Bovendien blijkt uit onderzoek dat veel jongeren graag naar de stad verhuizen. Dit kan Amsterdam zijn, maar bijvoorbeeld ook Zaanstad of Purmerend. Vanuit de stad is er juist een verhuisstroom van jonge gezinnen naar omliggende gemeenten. Kortom: voor veel mensen speelt de woon carrière zich niet af binnen één gemeente. Het regionaal zoeken wordt makkelijker doordat in de hele regio maar één inschrijving nodig is en de spelregels om in aanmerking te komen voor een woning gelijk zijn. De druk op de sociale huurvoorraad is groot in de Stadsregio Amsterdam. Gemiddeld reageren per aangeboden woning 158 woningzoekenden. De gemiddelde inschrijfduur die nodig is om aan een woning te komen is 8,1 jaar. Zowel corporaties als gemeenten willen daarom zorgen voor een rechtvaardige en transparante woonruimteverdeling. Streven is de voorraad sociale huurwoningen zo doelmatig mogelijk te benutten. Juist omdat de druk op de regio zo groot is, niet alleen van woningzoekenden uit de regio zelf, maar ook van woningzoekenden van buiten, is er behoefte aan maatwerk bij woonruimteverdeling. Er is zorg over verdringing van bepaalde groepen (kwetsbare) woningzoekenden. Dan kan het 1
gaan om woningzoekenden met een specifieke zorgvraag, die bijvoorbeeld dicht in de buurt voorzieningen nodig hebben, of grote gezinnen, die graag in een ruimere woning willen wonen. Het kan ook gaan om de wens van gemeenten om woningzoekenden uit de eigen gemeente kans te bieden op de lokale woningmarkt. Het beschermen van kwetsbare groepen woningzoekenden en het bieden van kansen aan eigen inwoners in de gemeente zijn argumenten om een huisvestingsverordening te maken, op basis van de Huisvestingswet 2014. Voordeel is ook dat de transparantie voor woningzoekenden optimaal is, door de gezamenlijk gedeelde uitgangspunten van corporaties en gemeenten vast te leggen in een verordening.
3
Regionale huisvestingsverordening
Uitgangspunt bij een nieuwe verordening is dat de huidige afspraken over woonruimteverdeling, die naar tevredenheid werken, zoveel mogelijk gehandhaafd blijven. Toch is het niet mogelijk alle afspraken uit het huidige convenant en de huidige verordening 1 op 1 over te zetten naar een nieuwe verordening. Als gevolg van de nieuwe huisvestingswet zal er e.e.a. moeten veranderen. Een ambtelijke werkgroep van gemeenten en corporaties heeft advies uitgebracht over de wijzigingen die nodig zijn naar aanleiding van de Huisvestingswet 2014. Dit ambtelijke advies is opgenomen bij de bespreekpunten. 3.1 Volgordecriteria: afschaffen woonduur Nu worden woningen toegewezen op basis van woonduur en inschrijfduur. Daarnaast wordt 15% van het vrijkomend aanbod verloot. Dit laatste staat niet ter discussie. Bij het ingaan van het nieuwe convenant is afgesproken dat het loten begin 2015 wordt geëvalueerd en dan wordt besloten over het voortzetten van het loten. Toewijzen op basis van woonduur is na invoering van de huisvestingswet praktisch niet meer mogelijk. Woonduur als volgordecriterium is dan alleen nog toegestaan als alle huishoudens in Nederland (en eigenlijk ook daarbuiten, in een EU-land) woonduur op kunnen bouwen en inzetten om een woning te verkrijgen in de stadsregio Amsterdam. Woonduur bouw je op in een zelfstandige woning, die leeg komt na de verhuizing. Voor de corporaties is buiten de stadsregio niet te controleren of iemand daadwerkelijk in die woning gewoond heeft en de woning leeg wordt achtergelaten bij vertrek. Daarom wordt na invoering van de huisvestingswet voortaan toegewezen op basis van inschrijfduur. De Stuurgroep Wonen heeft hiertoe besloten op 26 juni 2014, na consultatie van PWNR en portefeuillehoudersoverleg. In deze notitie beschouwen we dit als gegeven. Er resten nu nog enkele bespreekpunten: Inhoud overgangsregeling Bij de omzetting van woonduur naar inschrijfduur zijn er verschillende mogelijkheden: een omzetting van 1-op-1: de nieuwe inschrijfduur gaat in op het moment waarop de vroegere woonduur inging. Of er wordt gebruik gemaakt van een omzettingssleutel: de nieuwe inschrijfduur is een bepaald percentage van de vroegere woonduur of er wordt gemaximeerd op een bepaald aantal jaren. In andere regio’s is al enkele jaren geleden overgegaan tot omzetting (zoals Haaglanden, regio Utrecht, West-Friesland). Waar gebruik werd gemaakt van een sleutel, was dit vooral omdat men een bepaalde groep (m.n. de starters) een betere positie wilde geven. Maar in de praktijk bleek dat juist de doorstroming daarmee werd belemmerd en dat op termijn alle groepen daardoor nadeel ondervonden. Wij hebben hier geen ander doel dan om te voldoen aan de nieuwe huisvestingswet en het voorstel van de werkgroep volgordecriteria (een gezamenlijke werkgroep van stadsregio, 2
gemeenten, corporaties en huurdersvertegenwoordigers) is dan ook om voor onze regio te kiezen voor een omzetting van 1-op1: inschrijfduur wordt gelijk gesteld aan de woonduur. In onze regio zijn de starters op dit moment zeker niet in het nadeel bij de doorstromers (integendeel: de verhouding starters / doorstromers bij de toewijzingen is de afgelopen jaren licht verschoven ten gunste van de starters). Iedereen in de stadsregio krijgt de kans om zich in te schrijven, dus in feite verandert er op deze manier niet veel aan de ‘opgebouwde rechten’ waar men nu over beschikt. Bovendien zal daarmee het draagvlak voor de omzetting bij het publiek worden vergroot (de klachten bij andere regio’s hadden vaak betrekking op juist het verlies van de opgebouwde rechten, ongeacht of men er nu gebruik van ging maken of niet). Uitvoering overgangsregeling Bij het afschaffen van woonduur zijn er twee mogelijkheden: de woonduur wordt, met overgangstermijn, in één keer afgeschaft. De woonduur van iedereen die nu is ingeschreven of die zich gedurende de overgangstermijn bij WoningNet aanmeldt, wordt dan in het systeem omgezet in inschrijfduur. Het nadeel van deze optie is dat het een heel arbeidsintensieve operatie vergt om al die (geclaimde) woonduren in een korte periode te controleren. Dit terwijl waarschijnlijk een heel groot deel van de inschrijvers dat alleen doet uit voorzorg en de inschrijfduur nooit zal verzilveren. Een ander nadeel is dat bij latere toewijzing bijna niet meer kan worden gecontroleerd of de vorige woning leeg wordt achtergelaten (en of de woonduur die toen klopte, op dat moment nog steeds van kracht is). Het voordeel van deze optie is wel dat na de omzetting het begrip woonduur uit de annalen kan verdwijnen. De andere mogelijkheid is iedereen met woonduur de mogelijkheid te geven zich in te schrijven bij WoningNet en pas bij het reageren op en accepteren van een woning te controleren of dat huishouden nog daadwerkelijk recht heeft op de woonduur die hij/ zij claimt. Het nadeel van deze optie is dat je tot in lengte van jaren mogelijk nog met het begrip woonduur moet werken (terwijl het formeel dan al niet meer bestaat: degenen die zich na de overgangstermijn inschrijven, hebben er geen recht meer op). Het voordeel is uiteraard dat de controle niet voor duizenden mensen tegelijk en vaak voor niets hoeft te gebeuren, maat pas plaatsvindt als het ook echt nodig is: de werklast wordt in de tijd gespreid. De werkgroep adviseert om redenen van praktische uitvoerbaarheid (zie de nadelen bij de eerste optie) om voor onze regio voor de tweede optie te kiezen: de geclaimde woonduur wordt gecontroleerd bij toewijzing van een nieuwe huurwoning. Overigens wordt in de drie hierboven genoemde regio’s de omzetting ook op deze wijze uitgevoerd. Regelingen die gekoppeld zijn aan woonduur en inschrijfduur We kennen op dit moment enkele bijzondere regelingen (ingevoerd bij het convenant van 2008) die waren bedoeld om de doorstroming te bevorderen: Samenvoegen woonduur voor partners die willen gaan samenwonen terwijl ze nu beiden beschikken over een zelfstandige sociale huurwoning. Deze regeling is heel weinig gebruikt: in 5 jaar tijd 117 keer. Na de Europese richtlijn is dit bijna helemaal gestopt: mensen die beiden genoeg verdienen voor een zelfstandige woning, verdienen bijna altijd te veel voor een gezamenlijke sociale huurwoning. Er zijn nu nog 209 mensen (stellen) die zich hiervoor hebben ingeschreven. Tijdelijk behoud woonduur van vijf jaar om het voor doorstromers met een (vaak lange) woonduur gemakkelijker te maken om de stap naar een andere woning te zetten: zij kregen vijf jaar na de verhuizing de gelegenheid om die ‘oude’ woonduur opnieuw voor een verhuizing in te zetten. Verhuringen in de afgelopen 5 jaar met gebruik van deze regeling: 540. Mensen die zich eind januari 2014 hebben ingeschreven met het oog op gebruik van de regeling: 1106. 3
Tijdelijk behoud inschrijfduur. Deze regeling is bij het convenant in 2008 ingesteld om ook de starters iets te bieden. Hij geldt na een verhuizing met gebruik van inschrijfduur gedurende 2 jaar. Verhuringen in de afgelopen 5 jaar met deze regeling: 511. Inschrijvingen van geïnteresseerden: 962.
Deze regelingen zijn nooit formeel geëvalueerd, maar ze hebben bij lange na niet het resultaat gebracht dat bij de invoering voor ogen stond. Bij de afschaffing van woonduur en de omzetting in inschrijfduur adviseert de werkgroep om deze regelingen ook af te schaffen. Het is van belang om hierbij een goede, zorgvuldige communicatie in acht te nemen (net als overigens voor de andere zaken die de woningzoekenden betreffen) vooral naar degenen die nu voor deze regelingen staan ingeschreven. Zij moeten zeker de gelegenheid krijgen om nog gedurende de overgangstermijn de regeling in te zetten en daarvan tijdig op de hoogte worden gebracht. Een onderdeel van de woonruimteverdeling dat ook is gekoppeld aan woonduur, is de loting voor doorstromers. In de inleiding van deze notitie is opgemerkt dat het concept loting voor dit moment niet ter discussie staat (pas na de evaluatie vanaf 2015), maar loting voor doorstromers moet vervallen als woonduur (en dus het begrip doorstromer) vervalt. Verlengingskosten Het thema verlengingskosten is op dit moment geen beslispunt, maar het is wel van belang het hier aan te stippen. Degene die zich bij WoningNet inschrijft als woningzoekende betaalt een bedrag aan inschrijfkosten (€ 50). Om ingeschreven te blijven, moet hij jaarlijks € 10 verlengingskosten betalen. Deze inkomsten worden ingezet om het systeem kostendekkend te kunnen handhaven; het is uitdrukkelijk niet de bedoeling om hier ‘winst’ mee te maken. Wanneer de omzetting van woonduur naar inschrijfduur in werking treedt, zullen naar verwachting veel mensen zich inschrijven die dat nu nog niet hebben gedaan, al was het maar uit voorzorg. Wanneer na verloop van tijd blijkt dat daardoor de inkomsten uit inschrijfen verlengingsgelden hoger zijn dan de kosten, zal dat mogelijk aanleiding zijn tot aanpassing van deze kosten. Nu, op voorhand, kunnen hier nog geen aanpassingen worden toegezegd of gedaan. 3.2 Voorrang Er zijn drie soorten voorrang: 1. Voorrang voor woningzoekenden met regionale of lokale binding; en, 2. voorrang voor woningzoekenden met een urgent huisvestingsprobleem (urgenten). 3. Voorrang voor doelgroepen, via labels 3.2.1. Voorrang voor woningzoekenden met regionale of lokale binding Op dit moment hebben de gemeenten in de Stadsregio Amsterdam lokale beleidsruimte. Deze ruimte is afhankelijk van de omvang van een gemeente en varieert tussen de 20% en 70%1. Deze lokale beleidsruimte wordt gebruikt voor het verlenen van lokale voorrang, maar ook voor bijvoorbeeld specifiek beleid gericht op doelgroepen. Daarnaast telt een aantal groepen urgenten mee binnen de lokale beleidsruimte2.
1
De lokale beleidsruimte is 20% in Amsterdam, 30% in Zaanstad, Haarlemmermeer, Purmerend en Amstelveen, 50% in Edam-Volendam, Diemen, Uithoorn en Aalsmeer en 70% in Ouder-Amstel, Oostzaan, Landsmeer, Beemster, Waterland, Wormerland en Zeevang. 2 Het gaat om huishoudens in noodsituaties, sociaal-medisch urgenten, uitstroom uit opvanginstellingen.
4
De ruimte voor lokale binding wordt met de komst van de Huisvestingswet 2014 beperkt. Maximaal 50% van de woningen mag worden toegewezen aan woningzoekenden met binding aan de woningmarktregio. De helft daarvan, 25%, mag worden toegewezen met binding aan de gemeente of kern. Hierbij moeten ook de groepen urgenten meegeteld worden, waarbij urgentie verleend wordt op basis van lokale binding. De ruimte voor lokale binding wordt beperkt. Een aantal groepen urgenten, waaronder ook stadsvernieuwingsurgenten en sociaal medisch urgenten, tellen mee in de lokale binding. In een aantal gemeenten wordt jaarlijks gemiddeld meer dan 25% van het woningaanbod met voorrang toegewezen aan urgenten. In andere gemeenten is er juist behoefte om de mogelijkheid voor lokale voorrang maximaal te kunnen gebruiken. Om hier ruimte voor te bieden, kan het een optie zijn om de ruimte voor regionale binding te benutten voor een aantal groepen urgenten. De urgentiecriteria voor deze groepen moeten dan wel in alle gemeenten in de regio hetzelfde zijn. Het gaat mogelijk om de volgende groepen urgenten: 1) Urgenten in een noodsituatie/ calamiteiten, 2) sociaal medisch urgenten, 3) stadsvernieuwingsurgenten en 4) uitstroom uit opvanginstellingen. De overige categorieën urgenten, vergunninghouders en uitstroom uit blijf-van-mijn-lijfhuizen tellen niet mee voor de lokale binding. Door B&W aangewezen groepen zijn nadrukkelijk lokale urgenten en vallen dus onder de lokale voorrang. De effecten van een regionale urgentieregeling op de verhuisstromen tussen gemeenten zijn in bijlage 1 in beeld gebracht. Effect is dat het aantal urgenten naar verwachting in Amsterdam en Amstelveen licht zal afnemen, terwijl het in andere gemeenten in de regio licht zal toenemen. Bespreekpunt: Geadviseerd wordt urgenten zo veel mogelijk een regionaal zoekprofiel mee te geven. Een ambtelijke werkgroep werkt uit voor welke groepen urgenten een regionale urgentieregeling op korte termijn mogelijk is. Uitgangspunt daarbij is het streven om in de regio tot één gezamenlijke urgentieregeling te komen Gevraagd wordt hierover te adviseren. 3.2.2 Mantelzorg als extra categorie urgenten Ook de nieuwe Huisvestingswet biedt de mogelijkheid voor een urgentieregeling. Als een urgentieregeling gemaakt wordt moeten in elk geval de vergunninghouders, mantelzorgers en uitstroom uit blijf-van-mijn lijf huizen daarin opgenomen worden. Mantelzorgers en mantelzorgontvangers vormen dus een nieuwe categorie urgenten. Bij de uitwerking van een regionale urgentieregeling wordt ook een regeling voor mantelzorg opgenomen. Overigens tellen mantelzorgers en ontvangers niet mee in de lokale/ regionale binding. 3.2.3. Labels voor doelgroepen Op dit moment zijn er labels voor een aantal specifieke doelgroepen: Jongeren t/m 25 jaar Studenten Ouderen (55+) Aangepaste woningen Gezinslabel met voorrang voor grote gezinnen. Op dit moment is het aan de corporaties in overleg met de gemeenten welke woningen gelabeld worden voor welke doelgroep. De Huisvestingswet 2014 bepaalt dat gemeenten alleen via een verordening kunnen sturen op labels. Aanvullend daarop moet in de verordening dan afgebakend worden op welke categorie woonruimte de genoemde labels van toepassing zijn. 5
Bespreekpunt Labeling blijft mogelijk, er zijn verschillende opties: 1. De corporaties kunnen woningen labelen obv de aard van de woning. Gemeenten zijn hier dan verder niet bij betrokken en kunnen hier niet op sturen. 2. In de onderbouwing van onrechtvaardige verdringing als gevolg van schaarste kunnen diverse doelgroepen opgenomen worden. Hier kan vervolgens op gestuurd worden door de verordening. Een optie is de aanwijzing van de categorie woonruimte breed te definiëren, dus jongerenwoning, woonruimte die in het bijzonder geschikt is voor bewoning door jongeren. 3. Net als bij 2 worden de doelgroepen opgenomen in de verordening. Labeling wordt voorgeschreven op basis van objectieve kenmerken die in de verordening worden vastgelegd. Bijvoorbeeld een passendheidsnorm aantal personen-aantal kamers. Nadeel is dat dit niet flexibel is. Voorstel van de werkgroep is de labels uit het huidige convenant over te nemen in de verordening en aan de corporaties de mogelijkheid en beoordeling te laten of het nodig is om deze labels toe te passen en voor welke woningen. Dit sluit aan bij optie 2. U wordt gevraagd hierover te adviseren. 3.3 Overige afspraken Het convenant woonruimteverdeling kent nog een aantal regelingen die, met uitzondering van de ophoging lokale beleidsruimte, bedoeld zijn om de doorstroming te bevorderen. Het gaat om de volgende regelingen: Experimentregeling Maatwerkregeling corporaties 5% Regeling tijdelijk behoud woonduur Regeling samenvoegen woonduur Regeling tijdelijk behoud inschrijfduur Loten voor doorstromers Ophoging lokale beleidsruimte Experimentregeling: In de huisvestingsverordening kan, voor wat betreft woonruimteverdeling, een experimentregeling worden opgenomen voor experimenten die zich beperken tot de bij woningtoewijzing gehanteerde volgordecriteria. Dat betekent dat een experiment als de Woonswitch niet meer mogelijk is na inwerking treding van de nieuwe wet. Besluitvorming loopt via de Regioraad. Maatwerkregeling corporaties 5% In het huidige convenant hebben de corporaties een vrije ruimte van 5% bij het toewijzen van woningen. Deze ruimte kunnen ze inzetten bij bijvoorbeeld ernstige overlastsituaties. Het uitzonderen van een bepaald percentage toe te wijzen woningen is op basis van de Huisvestingswet 2014 niet goed meer mogelijk. Wel kan een hardheidsclausule opgenomen worden, die in bijzondere situaties directe bemiddeling door corporaties mogelijk maakt.
Regeling tijdelijk behoud woonduur, samenvoegen woonduur en tijdelijk behoud inschrijfduur Als woonduur als volgordecriterium komt te vervallen, heeft het geen zin de regelingen die gebaseerd zijn op woonduur in stand te houden. Bovendien is bij evaluatie gebleken dat de regelingen zeer spaarzaam gebruikt worden. De evaluatie is op te vragen. De regeling tijdelijk behoud inschrijfduur is wel mogelijk. Deze regeling is echter een verlengstuk van de 6
regeling tijdelijk behoud woonduur. Daarom wordt voorgesteld deze ook af te schaffen, maar eventueel wel te kijken naar de mogelijkheden voor een nieuwe regeling die verhuizing en dus doorstroming stimuleert. Loten voor doorstromers Om in aanmerking te komen voor loten voor doorstromers moet een huishouden woonduur hebben opgebouwd. Omdat woonduur komt te vervallen wordt loten voor doorstromers geschrapt. Ophoging lokale beleidsruimte De Huisvestingswet 2014 maximeert de ruimte voor lokale binding op 25% en biedt geen ruimte voor ophoging. Daarom komt de maatregel tijdelijke ophoging lokale beleidsruimte te vervallen. Bespreekpunt Gevraagd wordt te adviseren over bovenstaande voorstellen. 3.5 PM
Studentenwoningen
4
Randvoorwaarden voor een regionale huisvestingsverordening
Een regionale huisvestingsverordening kan op basis van de nieuwe Huisvestingswet alleen vastgesteld worden voor het deel van de woningvoorraad, waarvan aangetoond is dat er sprake is van onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste. 4.1 Onderbouwing onrechtvaardige en onevenwichtige effecten schaarste. Sociale huurwoningen zijn schaars in de Stadsregio Amsterdam. Er zijn lange wachttijden en een hoog gemiddeld aantal reacties per woning. Om te onderbouwen dat er sprake is van onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van deze schaarste moet aangetoond worden welke groepen woningzoekenden (ongewenst) verdrongen worden. Uitgangspunt is dat voor de hele sociale huurvoorraad onderbouwd wordt dat er sprake is van onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste, waarbij dan voor de hele voorraad een vergunningplicht gaat gelden. Volgens de Huisvestingswet kunnen er alleen regionale of lokale bindingseisen gesteld worden voor de vergunningplichtige woningen, waarbij minimaal de helft van deze woningen vrij toewijsbaar moet zijn (zonder binding). Onderzocht is wat de mogelijkheden zijn voor zo’n onderbouwing. Gebleken is dat daarbij in elk geval de volgende groepen benoemd moeten worden: Lage inkomens (€34.000) Lokale en regionale woningzoekenden De genoemde groepen kunnen aangevuld worden met de groepen waar nu ook al regionaal voor wordt gelabeld. Dit zijn: Jongeren tot en met 25 jaar Studenten Ouderen (55+) Aangepast wonen (Grote) gezinnen. Op basis van bovenstaande uitgangspunten is door Rigo een onderbouwing van de schaarste opgesteld. Deze is ter informatie meegezonden.
7
4.2 Vergunningplicht In een verordening kunnen regels vastgelegd worden om de onrechtvaardige effecten van schaarste tegen te gaan. De overheid stuurt hier vervolgens op via het afgeven van huisvestingsvergunningen. De huisvestingswet biedt echter niet alleen de mogelijkheid te sturen op woonruimteverdeling, maar ook de mogelijkheid om te sturen op wijzigingen in de woonruimtevoorraad, via de vergunningstelsels voor splitsen en onttrekken. Van splitsen is bijvoorbeeld sprake als 1 woning wordt gesplitst in meerdere appartementsrechten. Van onttrekken is sprake als een woning aan de functie van wonen wordt onttrokken, door bijvoorbeeld kamergewijze verhuur, toeristisch verblijf of kantoorruimte (tenzij voor eigen gebruik). Voor het deel van de woningvoorraad waarover regels worden opgenomen in een huisvestingsverordening geldt een vergunningplicht. Daarnaast wordt ervan uitgegaan dat het huidige beleid ten aanzien van de huisvestingsvergunning, en de vergunningstelsels voor splitsen en onttrekken gehandhaafd blijft. Voor een deel van de particuliere huur en in het geval van splitsen en onttrekken ook koopwoningen, geldt dus ook een vergunningplicht. Het afgeven van vergunningen kost extra werk. In een aantal gemeenten is de vergunningplicht voor de huisvestingsvergunning voor sociale huurwoningen voor corporaties gemandateerd aan de corporaties. Uit de praktijk in bijvoorbeeld de gemeente Purmerend blijkt dat bij mandatering er nauwelijks sprake is van extra werk, voor zowel de gemeente als de corporatie. Amsterdam heeft ter voorbereiding op mandatering in beeld gebracht wat de effecten zijn op inzet van capaciteit van de gemeenten. Ook hieruit bleek dat geen grote inzet nodig was. Overigens is er uiteindelijk geen sprake geweest van mandatering, maar is de vergunningplicht voor corporaties geheel afgeschaft. Bespreekpunt Bespreekpunt is of alle gemeenten het huidige beleid ten aanzien van wijzigingen in de woningvoorraad willen voortzetten.
5
Regels die komen te vervallen op basis van de Huisvestingswet 2014
De Huisvestingswet 2014 brengt een aantal wijzigingen met zich mee. De belangrijkste worden hier genoemd: De huisvestingsvergunning kan geen betrekking hebben op koopwoningen. Dit betekent dat er geen huisvestingsvergunning kan worden gevraagd voor bijvoorbeeld goedkope koopwoningen. Ook betekent dit dat er geen regels meer gesteld kunnen worden over de verdeling van standplaatsen voor woonwagens. In de huisvestingsvergunning kunnen geen regels worden opgenomen met betrekking tot leefbaarheid. Leefbaarheid kan niet meer worden toegepast als criterium bij woonruimteverdeling, maar ook niet als basis voor het instellen van een vergunningplicht voor splitsen en onttrekken. Tot slot kan bij het aanvragen van een vergunning voor onttrekking geen bijdrage meer gevraagd worden ten behoeve van het Volkshuisvestingsfonds. Deze wijzigingen zullen worden verwerkt in een nieuw op te stellen verordening. Gevraagd wordt kennis te nemen van deze wijzigingen.
6
Vervolg
Op basis van de besluitvorming in september wordt een aantal punten verder uitgewerkt. In november 2014 wordt het definitieve beleidsvoorstel voor aanpassing van de regionale huisvestingsverordening voorgelegd aan de Stuurgroep Wonen, waarna deze in de Regioraad van december 2014 vastgesteld moet worden. Op basis van dit beleidsvoorstel 8
wordt de verordening opgesteld, die begin 2015 gereed moet zijn. Streven is de nieuwe verordening per 1 april 2015 in werking te laten treden, zodat de nieuwe regelgeving van kracht is voordat de huidige verordening en het huidige convenant geen rechtskracht meer hebben (per 1 juli 2015). 6.1 Afschaffen WGR+ Voor het zomerreces heeft de Tweede Kamer ingestemd met het wetsvoorstel afschaffen WGR+. Streefdatum voor afschaffing is 1 januari 2015. Of dit gehaald wordt is afhankelijk van bespreking in de Eerste Kamer. Onderzocht wordt of het mogelijk is in het overgangsjaar, dat mogelijk al per 1 januari 2015 ingaat, toch een nieuwe regionale verordening vast te laten stellen door de Regioraad. Andere opties worden ook uitgewerkt.
9
BIJLAGE 1 Memo urgentie en binding In deze memo wordt achtereenvolgens ingegaan op: 1) Combineren urgentie en binding; 2) Effecten regionale urgentieregeling; 3) Uitwerking regionale urgentieregeling
1. Combineren urgentie en binding Op basis van de Huisvestingswet 2014 is voorrang bij urgentie en voorrang in het kader van binding aan de woningmarktregio of gemeente/ kern mogelijk3. Ook aan urgenten kunnen bindingseisen gesteld worden. Uitzondering hierop zijn de volgende categorieën urgenten: vergunninghouders, mantelzorgers en uitstroom uit de zogenaamde blijf-van-mijn-lijf huizen. Als urgentie verleend wordt op basis van binding telt dit echter wel mee in het maximale percentage van binding aan de woningmarktregio, gemeente of kern.
2. Effecten regionale urgentie op verhuisstromen Vrijwel alle categorieën urgenten kennen een element van lokale of regionale binding en tellen mee voor de lokale/ regionale binding. Tegelijkertijd worden de mogelijkheden voor lokaal maatwerk voor de meeste gemeente beperkt, tot 25% van het jaarlijks aanbod aan woningen. Een mogelijkheid om de lokale ruimte voor gemeenten zo groot mogelijk te houden is het benutten van de ruimte voor regionale binding. Tot dusver waren urgenties in de regio lokaal, met uitzondering van een regeling uitwisseling stadsvernieuwingsurgenten tussen de gemeenten Amsterdam, Amstelveen, Haarlemmermeer, Purmerend, Uithoorn en Zaanstad. In deze paragraaf worden de mogelijke effecten van een regionale regeling voor urgenten in beeld gebracht, op basis van de verhuisstromen in de sociale huurwoningen van corporaties in 20134. Hierbij zijn alleen urgenten meegenomen die in aanmerking komen voor een regionale urgentie. Regionale urgentie betekent niet dat urgenties ook verleend moeten worden door regionale instanties. Urgenties kunnen net als voorheen bij de gemeente aangevraagd worden. De urgent krijgt dan in plaats van een lokaal zoekprofiel een regionaal zoekprofiel mee. De urgent kan daarmee behalve in de eigen gemeente ook in de hele regio zoeken. In totaal zijn in 2013 1846 woningen verhuurd aan voorrangskandidaten met binding, dit is 18% van het totaal aantal verhuringen in de regio. In principe is de ruimte voor regionale binding, 25% dus voldoende om alle urgenten die met binding gehuisvest moeten worden, ook daadwerkelijk voorrang te geven in de regio. In tabel 1 is het aantal urgenten per categorie per gemeente weergegeven. Tabel 1: Aantal en categorie urgenten naar gemeente
Aalsmeer Amstelveen
SVkandidaten 7 22
Sociaal medisch 16 42
Uitstroom instellingen 3 12
overig 2 5
3
Dit naast voorrang van specifieke categorieën woningzoekenden voor bepaalde typen woonruimte die als gevolg van aard, grootte of prijs in het bijzonder voor die categorieën woningzoekenden geschikt zijn (labels). 4 Op basis van de Rapportage Woonruimteverdeling 2013.
10
Amsterdam Beemster Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Zaanstad Zeevang Totaal Stadsregio
608 3 16 2 18 16 1 5 80 778
464 3 8 23 33 2 1 78 19 7 7 65 768
99 2 19 6 1 34 176
93 3 1 20 124
Bron: Rapportage woonruimtebemiddeling 2013
Verhuisstromen urgenten Door urgenten een regionaal zoekprofiel mee te geven zal er vaker regionaal gezocht en toegewezen worden aan urgenten. Op basis van de verhuisstromen van reguliere woningzoekenden uit 2013 zijn de effecten in beeld gebracht. Hierbij is vooral gekeken naar de effecten van een regionale urgentieregeling voor stadsvernieuwingsurgenten. Verwacht wordt dat zij hetzelfde verhuisgedrag laten zien als reguliere woningzoekenden. Uit de jaarlijkse rapportage over uitwisseling van stadsvernieuwingsurgenten blijkt dat 20% van de stadsvernieuwingsurgenten interesse heeft om regionaal te verhuizen. In de praktijk slaagt hier slechts een klein deel van, doordat regionale stadsvernieuwingsurgenten een lagere rangorde hebben dan andere urgenten. Ter vergelijking: van de reguliere woningzoekenden verhuist 24% regionaal. Het lijkt aannemelijk dat het verhuisgedrag van sociaal-medisch urgenten afwijkt van regulier woningzoekenden. Naar verwachting zullen zij minder vaak regionaal verhuizen, omdat deze groep vaker afhankelijk is van een sociaal netwerk. Bovendien gelden in verschillende gemeenten andere urgentiecriteria en wordt er op een andere manier getoetst. Als voor deze groep een regionaal zoekprofiel afgegeven wordt, zullen de urgentiecriteria gelijkgeschakeld worden en zullen de aantallen per gemeente ook veranderen. In tabel 2 is in beeld gebracht hoe de verhuisstromen van de urgenten eruit zien, ervan uitgaande dat zij exact hetzelfde verhuisgedrag laten zien als regulier woningzoekenden in 2013. Zoals eerder betoogd is dit niet aannemelijk en zullen urgenten vaker lokaal verhuizen. Tabel 2: Verhuisstromen urgenten, gebaseerd op verhuisstromen reguliere woningzoekenden 2013 Beemster Edam-V’dam Landsmeer Oostzaan Purmerend Waterland Wormerland Zaanstad Zeevang Aalsmeer Amstelveen
Uitstroom
Instroom
Saldo
Verhuringen
% van verhuringen
1 0 1 0 20 1 3 26 0 8 36
2 4 2 2 35 5 7 73 2 9 24
1 4 1 2 15 4 4 47 2 1 -12
44 226 44 73 685 122 147 1482 39 123 308
2% 2% 2% 3% 2% 3% 5% 3% 5% 1% -4%
11
Diemen Haarlemmermeer Ouder-Amstel Uithoorn Amsterdam
5 15 2 10 172
12 27 6 21 65
7 12 4 11 -107
128 472 125 196 5864
5% 3% 3% 6% -2%
Per saldo en gerelateerd aan het aantal verhuringen per jaar zijn de effecten van een regionale urgentieregeling evenwichtig verdeeld. In een aantal kleinere gemeenten, Diemen, Uithoorn, Wormerland en Zeevang, zijn de effecten relatief wat groter. Opvallend is dat in Amsterdam en Amstelveen per saldo meer urgenten zullen vertrekken, dan dat zich urgenten vestigen. De stadsvernieuwingsurgenten vormen een grote groep, waarvan al eerder is gebleken dat een aanzienlijk deel (20%) interesse heeft om regionaal te verhuizen. Daarom is apart het effect van een regionale urgentieregeling voor stadsvernieuwingsurgenten in beeld gebracht, zie tabel 3. Hierbij is vooral gekeken naar de gemeenten die traditioneel een grotere stadsvernieuwingsopgave hebben. Tabel 3: Verwachtte verhuisstromen van stadsvernieuwingsurgenten, obv verhuisstromen 2013 Van Naar A’veen H’meer Uithoorn A’dam Overig Purmerend Zaanstad Purmerend Zaanstad Amstelveen Haarlemmermeer Uithoorn Amsterdam
13 1
2 14
1 68 1
1 31
1 12
5 10
1 13
3
3 11
56 4
7 6 2 16 516
1 4
Totaal
1
16 80 22 16
8** 22***
90* 608
* In 2013 waren er veel minder dan 90 stadsvernieuwingsurgenten in Uithoorn. Voor de komende jaren wordt echter een tempo van 80-100 stadsvernieuwingsurgenten per jaar verwacht. ** 7 stadsvernieuwingsurgenten zullen naar verwachting een woning betrekken in Aalsmeer. *** waarvan 6 naar Diemen. Gemiddeld 1-2 SV-kandidaten naar overige niet genoemde gemeenten in de regio.
De aantallen van 2013 zijn als uitgangspunt genomen. Hoe de verhuisstromen van urgenten met een regionaal zoekprofiel zich zullen ontwikkelen is ook afhankelijk van het aantal urgenten. In 2013 was het aantal stadsvernieuwingsurgenten, vooral uit Amsterdam, laag in vergelijking met 2011. Het aantal stadsvernieuwingsurgenten was toen ruim het dubbele. Als de stadsvernieuwing weer op gang komt zal het aantal urgenten toenemen. Bovendien is er in Amsterdam een achterstand met huisvesting van huishoudens die uitstromen uit opvanginstellingen. Verwacht wordt dat het aantal urgenten daardoor het komende jaar zal stijgen. Door samenwerking op het gebied van urgenten neemt de totale beleidsruimte van alle gemeenten toe. De gemeenten hebben ruimte om 50% van het woningaanbod toe te wijzen aan woningzoekenden met binding aan de regio, waarvan maximaal de helft met gemeenteof kernbinding. Door urgenten een regionaal zoekprofiel te geven kunnen de gemeenten maximaal gebruik maken van de 25% lokale of kernbinding. In de 25% die vervolgens met binding aan de regio toegewezen kan worden zal een aantal urgenten uit andere gemeenten instromen. Een aanzienlijk deel van de urgenten met een regionaal zoekprofiel zal echter ook in de eigen gemeente een woning betrekken.
3. Uitwerking regionale urgentieregeling Als gekozen wordt voor een regionale urgentieregeling kan onderscheid gemaakt worden tussen de verschillende categorieën urgenten. De groepen die in aanmerking 12
komen voor een regionale urgentie zijn 1) stadsvernieuwingsurgenten, 2) sociaal medisch urgenten en huishoudens die in een acute noodsituatie verkeren en 3) uitstroom uit opvanginstellingen. De overige groepen urgenten kunnen geen binding tegengeworpen krijgen. Voor de groep urgenten die door B&W aangewezen wordt ligt het niet voor de hand een regionaal profiel af te geven. Stadsvernieuwingsurgenten: Voordeel van een regionaal zoekprofiel voor stadsvernieuwingsurgenten is dat het de slaagkans en de keuzemogelijkheden van deze groep woningzoekenden vergroot, waardoor de herhuisvestingsopgave makkelijker wordt. Nadeel is dat stadsvernieuwingsurgenten in eerste instantie vaak geneigd zijn juist terug te willen keren naar de oude buurt. In de praktijk zullen veel stadsvernieuwingsurgenten de garantie willen dat ze daar kunnen terugkeren. Dat verhoudt zich niet goed tot een regionaal profiel, alhoewel hun regionale zoekprofiel ook in de eigen gemeente geldig is. Als afgesproken wordt 25% van de vrijkomende woningen in een gemeente met regionale binding toe te wijzen is dat gelijk het maximum aan woningen dat betrokken kan worden door stadsvernieuwingsurgenten uit de regio. Naar verwachting zullen de meeste stadsvernieuwingsurgenten in de praktijk uit de eigen gemeente komen. Sociaal-medisch urgenten en huishoudens in een acute noodsituatie: Bijna de helft van de urgenten die in aanmerking komt voor een regionaal zoekprofiel is een sociaal-medisch urgent. Er kunnen redenen zijn om deze urgenten lokaal te huisvesten. In zo’n geval gaat het automatisch om een huishouden met lokale binding, dat voorrang krijgt. Als dit niet nodig is kan een sociaal medisch urgent een regionaal zoekprofiel meekrijgen, waarmee in de hele regio gezocht kan worden. Hetzelfde geldt voor urgenten in een acute noodsituatie. Voor deze categorie urgenten geldt in tegenstelling tot bij stadsvernieuwingsurgenten en uitstroom uit instellingen, dat de urgentiecriteria en beoordeling verschillen per gemeente. Voorwaarde voor een regionaal zoekprofiel is dat in de hele regio de urgentiecriteria gelijk gesteld worden. Om een gelijke beoordeling te bewerkstelligen zou er één regionale toetsingscommissie moeten komen. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de lokale beleidsregels die er op dit moment over urgentie zijn. Uitstroom uit instellingen: In principe kunnen urgenten uit opvanginstellingen een regionaal zoekprofiel krijgen. Hiermee wordt ook de spreiding over de regio evenwichtiger en komt de opgave niet alleen bij gemeenten die opvangvoorzieningen bieden. Het gaat hierbij niet over de uitstroom uit de zogenaamde blijf -van-mijn-lijf huizen. Deze huishoudens kunnen geen binding tegengeworpen krijgen en tellen dus ook niet mee voor de lokale of regionale binding. Bespreekpunt is welke categorieën urgenten een regionaal zoekprofiel kunnen krijgen, om daarmee de mogelijkheden voor lokale binding optimaal te kunnen benutten.
13
BIJLAGE 1: overzicht gemeentelijke urgentieregels Alle gemeenten hebben nadere uitwerkingsregels. Bij de nadere uitwerking en toetsing is een aantal groepen van gemeenten te onderscheiden, die min of meer dezelfde regels en vaak ook dezelfde toetsingscommissie hebben. Dit zijn: Aalsmeer, Amstelveen Amsterdam Beemster, Purmerend Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer, Waterland, Wormerland, Zaanstad, Zeevang, Oostzaan Ouder-Amstel, Uithoorn Basisvoorwaarden Zoals uit de tabel blijkt zijn er flink wat verschillen tussen de beleidsregels die gemeenten gesteld hebben over urgentie. Een aantal basisvoorwaarden is gelijk. Overal geldt dat de aanvrager minimaal 18 jaar is, inwoner van de gemeente is en een inkomen heeft dat past bij een sociale huurwoning. Ook wordt als voorwaarde gesteld dat de urgentie buiten eigen schuld is ontstaan en niet zelf voorzien kan worden in een andere woning. Afhankelijk van de gemeente is dit verder uitgewerkt. Verschillen zitten vooral in de inkomenseisen en vermogenseisen. Recht op urgentie In alle gemeenten zijn calamiteiten en sociale of medische noodsituaties urgentiegronden. Uitstroom uit instellingen wordt daarentegen door veel gemeenten niet genoemd, of het wordt juist heel specifiek benoemd. Amsterdam, Aalsmeer en Amstelveen kennen hier de breedste urgentieregeling voor. Gronden voor medische urgentie zijn in veel gemeenten gelijk. De criteria voor sociale urgentie verschillen. Huiselijk geweld of de dreiging dakloos te worden na scheiding, met de (volledige) zorg voor minderjarige kinderen geldt in alle gemeenten als een urgentiegrond. In een aantal gemeenten vormt ook een geweldsdreiging of zeer ernstige overlast vanuit de omgeving reden voor urgentie. De urgentieregels voor huishoudens met kinderen zijn in Amsterdam het verst uitgewerkt, met urgentie voor huishoudens met schoolgaande kinderen bij inwoningsituaties. Tot slot is ook de woonkostentoeslag in combinatie met verhuisplicht in een aantal gemeenten reden voor urgentie. Bijzonder zijn de urgentiegronden in Aalsmeer en Amstelveen voor mantelzorgers, beroepsgroepen in Amstelveen en voor 65plussers met een terugval in inkomen in Diemen. Zoekprofielen Een aantal gemeenten heeft regels over zoekprofielen opgenomen, vaak gaat het om passendheidseisen of het afschermen van de meeste gewilde woningvoorraad voor urgenten.
14
Basisvoorwaarden Minimale leeftijd 18 jaar Rechtmatig verblijf in Nederland Maximaal inkomen
Maximaal vermogen conform wet inkomensbelasting 2001 Inwoner gemeente
Economische binding Inwoner regio, als gebleken is in eigen regio geen woning Geen verleden met overlast, fraude, betalingsproblemen etc. Financieel zelfstandig Instemmen met financiële of maatschappelijke begeleiding indien nodig voor goed huurderschap Urgent buiten eigen schuld, woningzoekende heeft alles gedaan om situatie op te lossen, geen alternatieven. Ingeschreven op WoningNet
Aantoonbaar gereageerd op passend aanbod/ niet geweigerd Niet in staat zelf in woonruimte te voorzien (in regio) Problematiek wordt opgelost met zelfstandige woning/ verhuizing, soms gekoppeld aan termijn half jaar In staat zelfstandig te wonen
Alle gemeenten Ouder-Amstel, Uithoorn, Aalsmeer, Amstelveen, Oostzaan, Diemen, Amsterdam €34.678: Ouder-Amstel, Uithoorn, Aalsmeer, Amstelveen, Oostzaan, Amsterdam (uitgezonderd stadsvernieuwingsurgenten en acute noodsituatie) €43.000: Zeevang, Landsmeer, Waterland, Wormerland. 130% maximuminkomen meerpersoonshuishoudens obv art. 14, wet op de huurtoeslag: Purmerend, Beemster Aangewezen op sociale huurwoning: Diemen Huishoudinkomen hoger dan het bedrag zoals genoemd in artikel 10, tweede lid onder b. van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte: Zaanstad Zeevang, Zaanstad, Landsmeer, Waterland, Wormerland, Oostzaan, Purmerend, Beemster Alle gemeenten, meestal moet men twee jaar inwoner zijn, soms afwijkende eisen. In sommige gemeenten ook als men de afgelopen 10 jaar zes jaar onafgebroken in de gemeente gewoond heeft. Waterland, Amstelveen Uithoorn, Zaanstad, Purmerend, Beemster Zeevang, Zaanstad, Landsmeer, Waterland, Wormerland, Oostzaan Amsterdam Zeevang, Zaanstad, Landsmeer, Waterland, Wormerland, Oostzaan
Ouder-Amstel, Uithoorn, Edam-Volendam, Zeevang, Zaanstad, Landsmeer, Waterland, Wormerland, Oostzaan, Diemen, Amsterdam, Haarlemmermeer. Aalsmeer, Amstelveen, Zeevang, Zaanstad, Landsmeer, Waterland, Wormerland. Oostzaan: aanvullende voorwaarde ingeschreven bij WOV Edam-Volendam, Aalsmeer, Amstelveen, Zeevang, Zaanstad, Landsmeer, Waterland, Wormerland, Oostzaan, Diemen, Amsterdam Ouder-Amstel, Uithoorn, Edam-Volendam, Aalsmeer, Amstelveen, Diemen, Purmerend, Beemster, Amsterdam, Amsterdam, Haarlemmermeer Ouder-Amstel, Uithoorn, Zeevang, Zaanstad, Landsmeer, Waterland, Wormerland, Oostzaan, Amsterdam, Haarlemmermeer Ouder-Amstel, Uithoorn, Amsterdam 15
Recht op urgentie bij: Alleen basisvoorwaarden, per geval beoordeeld Calamiteiten, zoals brand, overstroming, milieu-incident, explosie Sociale urgentie Huiselijk geweld Scheiding en volledige zorg kind (na aangetoond te hebben dat o.a. recht op vorige woning is geclaimd) Alleenstaande ouder (huishouden met kinderen) in bedreigende en onhoudbare woonsituatie Dakloosheid met zorg voor kinderen door te hoge woonlasten of overlast Inwonend gezin met (schoolgaande) kinderen, als aantoonbaar schadelijk is voor kinderen Dakloosheid buiten eigen schuld door bijv. inkomensachteruitgang of als woonkostentoeslag is toegekend icm verhuisplicht Bedreigende situatie in omgeving/ geweld/ relationele problemen buurt 65 jaar en ouder en aangewezen op goedkopere huisvesting Mantelverzorger Beroepsgroepen Medische urgentie Lichamelijke aandoening of storing, irt woonruimte Als ikv WMO verhuizing wordt aanbevolen Uitstroom instellingen Na verblijf in een psychiatrische instelling, opvanghuis of erkende hulp of dienstverleningsinstelling. Ex-gedetineerden Ex-verslaafden Zorg voor verstandelijk gehandicapten Doorstroom naar begeleid wonen
Haarlemmermeer
Alle gemeenten, soms tenzij risico is verzekerd of verzekerd had moeten worden.
Alle gemeenten Alle gemeenten. In Purmerend/ Beemster kan ook urgentie verkregen worden als de zorg v.d. kinderen grotendeels bij de aanvrager ligt. Diemen, Zaanstad, Zeevang, Waterland, Wormerland, Landsmeer, Oostzaan.
Amsterdam
Diemen, Amsterdam
Ouder-Amstel, Uithoorn, Aalsmeer, Amstelveen, Purmerend, Beemster Met zorg voor kinderen (aanvullende voorwaarde): Amsterdam Edam-Volendam, Diemen, Purmerend, Beemster, Amsterdam Diemen Aalsmeer, Amstelveen Amstelveen
Alle gemeenten muv Edam-Volendam en Haarlemmermeer Uithoorn, Ouder-Amstel, Aalsmeer, Amstelveen
Aalsmeer, Amstelveen
Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam 16
Jongvolwassenen uit intramurale Uithoorn, Ouder-Amstel instelling of regionale residentiele instelling of gesloten jeugdzorginstelling Zoekprofiel
Uitsluitingsgronden urgentie Echtscheiding of verbreking samenwonen zonder zorg kinderen Startend gezin zonder eigen woning Tijdelijke huurcontracten of problematische inwoonsituaties Een te kleine, grote of slechte kwaliteit woning Problemen met de woonomgeving/ overlast Verhuizing vanwege familiehulp Voorrang ivm zwangerschap Onzelfstandige woning Verhuizing vanwege werk Vrijlating uit detentie Flatneurose Niet meer in staat tuin te onderhouden Nabijheid voorzieningen Terugkeer uit buitenland/ gezinshereniging Vanwege financiële redenen aangewezen op vervangende woonruimte
Nader in te vullen door adviescie: Waterland Alleen urgentie voor appartement: Amstelveen, OuderAmstel, Oostzaan Passendheidsnorm huur-inkomen, grootte huishoudenoppervlak, aard woning- medische situatie: Diemen Minst schaarse woningen: Purmerend
Ouder-Amstel, Uithoorn, Zeevang, Zaanstad, Landsmeer, Waterland, Wormerland, Amsterdam Ouder-Amstel, Uithoorn Ouder-Amstel, Uithoorn, Zeevang, Zaanstad, Landsmeer, Waterland, Wormerland, Oostzaan, Diemen, Amsterdam Ouder-Amstel, Uithoorn, Zeevang, Zaanstad, Landsmeer, Waterland, Wormerland, Oostzaan, Amsterdam Ouder-Amstel, Uithoorn, Zeevang, Zaanstad, Landsmeer, Waterland, Wormerland, Oostzaan, Diemen Diemen Zeevang, Zaanstad, Landsmeer, Waterland, Wormerland, Oostzaan Zeevang, Zaanstad, Landsmeer, Waterland, Wormerland, Oostzaan, Diemen Zeevang, Zaanstad, Landsmeer, Waterland, Wormerland, Oostzaan Zeevang, Zaanstad, Landsmeer, Waterland, Wormerland, Oostzaan Zeevang, Zaanstad, Landsmeer, Waterland, Wormerland, Oostzaan, Diemen Zeevang, Zaanstad, Landsmeer, Waterland, Wormerland, Oostzaan, Diemen Diemen Diemen Diemen
17
