gemeente Eindhoven
Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer
Raadsnummer og.R6gg.ooz Inboeknummer o3Cloos4Ss Beslisdatum Baw 3x oktober 2003 Dossiernummer 345.541
Raadsvoorstel inzake de ro’/o-regeling kamergewijze verhuur op basis van Huisvestingsverordening zgg8 1 Inleiding In Eindhoven studeren ruim 20.000 studenten. De afgelopen jaren is dit aantal gestegen. De verwachting is dat het aantal (buitenlandse) studenten tot 2010 nog zal toenemen. Ongeveer 50ro van de studenten woont in Eindhoven. De meeste kamers
worden aangeboden door particuliere verhuurders (809o), maar ook woningcorporaties beschikken over wooneenheden voor studenten. Circa 20’ro van de studenten blijft na hun studie in Eindhoven wonen. Studenten zijn belangrijk, omdat zij de stad letterlijk en figuurlijk levendig houden en een omvangrijke deelnemersgroep zijn van culturele, recreatieve en horecavoorzieningen. Daarnaast vormen zij een belangrijk potentieel voor de regionale arbeidsmarkt. Een goede huisvesting tijdens en na de studie draagt er toe bij dat studenten graag naar Eindhoven komen maar ook blijven "hangen".
2 Probleemstelling De druk op de kamermarkt is de afgelopen jaren toegenomen. De gemiddelde wachttijd in de sociale sector voor studentenkamers wordt geschat op 8 tot 14 maanden. Het gaat niet alleen om een kwantitatief tekort, maar ook om een kwalitatief tekort (een goede prijs-kwaliteitverhouding en locaties binnen de Ring). Het is vanuit de wetgeving een gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente en woningcorporaties om ook voor deze doelgroep voldoende en goede huisvesting te bieden. Hiertoe zijn meerdere maatregelen noodzakelijk. In dit voorstel staat de vraag centraal of het laten vervallen van de 109o-regeling een bijdrage kan leveren aan een verruiming van het aanbod van studentenhuisvesting. Daarnaast zijn de mogelijkheden verkend om eventuele overlast te beperken.
3 Maatschappelijke effecten en het meetpunt voor succes De handhaving van de 109o-regeling kan preventief werken om meer overlast in met name kwetsbare gebieden te voorkomen. Aan de andere kant kan het aanbod van
panden voor studenten vergroot worden door de afschaffing van de 109o-regeling. Hiermee wordt het nijpend tekort aan studentenhuisvesting verkleind.
Raadsnummer 03.R64/.OOI
3a Milieutoets Er treden geen milieueffecten op.
4 Wijze van aanpak/oplossingsrichting Qm het aanbod van kwalitatief goede studentenhuisvesting te vergroten zijn meerdere maatregelen noodzakelijk. Hierbij denken wij aan tijdelijke huisvesting van studenten in wijkvernieuwingsgebieden, functieverandering van bestaande gebouwen (bijvoorbeeld kantoren), wonen boven winkels maar ook nieuwbouw. Hiertoe worden op dit moment reeds diverse initiatieven c.q. studies bij corporaties in gang gezet. In het concept Beleidsplan Wonen wordt nader op deze maatregelen ingegaan. Het voorstel voor de afschaffing van de bestaande 109o-regeling is een onderdeel in dit geheel van maatregelen.
Kamerverhuur is binnen de gemeente Eindhoven als een aparte woonvorm beschreven, omdat bij deze woonvorm eerder dan bij anderen een inbreuk op de openbare orde en veiligheid, het geordend woon- en leefklimaat, de Bouwverordening en het Bouwbesluit wordt geconstateerd. Het doel van hoofdstuk 4 van de verordening is om deze inbreuk te voorkomen, beperken of er een einde aan te maken en kamerverhuur te verspreiden over de stad. De ontoelaatbare inbreuk wordt in ieder geval aanwezig geacht indien meer dan 109b van de tot bewoning bestemde gebouwen in de betreffende straat wordt gebruikt voor kamerverhuur. Wanneer dus meer dan 10%o van de woningen in een straat wordt gebruikt voor kamerverhuur is de overlast een gegeven. In gerechtelijke procedures is deze 109o-regeling getoetst en akkoord bevonden. Ter illustratie: van mei 2000 tot juli 2002 zijn 66 vergunningen verleend en zijn 4 vergunningen geweigerd. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat de meeste eigenaren eerst informeren of het zinvol is om een vergunning aan te vragen. In 1995 is de Huisvestingsverordening dusdanig aanpast dat het college van burgemeester en wethouders van de 109o-regeling kan afwijken indien er sprake is van nieuwbouw of functieverandering van gebouwen in combinatie met voldoende aangebrachte voorzieningen ter voorkoming van overlast, en tot slot bij de aanwezigheid van beheermaatregelen waardoor een geordend woon- en leefmilieu verwacht mag worden. Wij stellen u voor om de 109o-regeling te laten vervallen, omdat de spreiding van de kamerbewoners in de stad niet meer gewenst is. Deze spreiding is niet meer gewenst, omdat kamerverhuur niet meer als een bijzondere vorm van wonen wordt beschouwd en kamerverhuur het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad niet schaadt. De student wordt niet als tijdelijke bewoner of als gast van onze stad gezien, maar als een belangrijke permanente bevolkingsgroep met dezelfde rechten (keuzevrijheid van woning en woonlocatie) en plichten (geen overlast bezorgen aan overige bewoners c.q. buren) als iedere burger.
Raadsnummer 03.R6y4.OOI
Zijn er dan nog redenen om kamerverhuur afzonderlijk te regelen in deze verordening? Het antwoord is nee, omdat deze vergunning dan niet het belang van de verordening (het regelen van behoud en samenstelling van de woonruimtevoorraad) beoogt te dienen. Op grond van deze redenering dient geheel hoofdstuk 4 van de verordening te worden geschrapt en dient artikel 2.1 van de verordening te worden aangepast, omdat kamerverhuur niet meer in de verordening dient te worden geregeld, noch middels een kamerverhuurvergunning, noch middels een onttrekkingsvergunning. Het gevolg hiervan is dat de overlast als gevolg van kamerverhuur niet via de verordening kan worden voorkomen of aangepakt. Hoe ernstig is dit? Ter illustratie: in een studentenstad als Maastricht is drie jaar geleden de 15%o-norm kamergewijze verhuur afgeschaft. Als gevolg daarvan is er nauwelijks een toename geweest van het aantal studentenhuizen van zogenaamde "huisjesmelkers". Wel hebben de corporaties de extra mogelijkheden benut (zij hebben vaak een duidelijk beheerregime ten aanzien van overlast) om studentenkamers te realiseren. Daarmee is geen extra overlast ontstaan. De huidige gespannen woningmarkt maakt het voor particulieren vaak aantrekkelijker om een woning te verkopen dan om te verhuren aan studenten. Cor-
poraties nemen hun verlies wel vanwege hun maatschappelijke doelstellingen. Maastricht is uiteraard geen Eindhoven of andersom, maar het relativeert wel enigszins de angst voor een toename van de overlast als gevolg van het loslaten van de
10’-norm. Bij afschaffing van de 10’-regeling zijn er diverse mogelijkheden om de eventuele overlast te verminderen, Naast het handhaven middels de Algemene Plaatselijke Verordening kan ook aan de zogenaamde "voorkant" het nodige worden gedaan. VROM heeft hiertoe in juni 2003 een Handreiking Burenlawaai ontwikkeld. Hierin worden 10 maatregelen tegen burenlawaai genoemd. Via een advies op maat kan men nagaan welke maatregelen in de betreffende situatie het meest geschikt zijn voor een individueel probleem of een straat c.q. buurtprobleem. Is dit een toverdoos? Nee. Het laat wel zien dat de beperking van overlast maatwerk is en een integrale aanpak vereist. Binnen de gemeente lopen er momenteel een tweetal trajecten waarbinnen een integrale aanpak van overlastproblemen plaatsvindt. Binnen deze trajecten zou dit instrument een rol kunnen gaan spelen. Vanuit de dienst Maatschappelijke Ontwikkeling is onlangs een project gestart waarbinnen bewoners van de Tempel, ’t Ven, de Bennekel, Genderdal en Doornakkers gebruik kunnen maken van buurtbemiddeling. Buurtbemiddeling vindt in principe plaats in gevallen waar er van een strafbaar feit
nog geen sprake is. Onder leiding van bemiddelaars worden bijvoorbeeld afspraken tussen partijen gemaakt om overlastgevend gedrag na te laten en om te voorkomen dat ergernissen escaleren en uitmonden in een (ernstiger) strafbaar feit. Vanuit dienst Algemene en Publiekszaken bestaan er via de Stadsdeelkantoren zogenaamde leefbaarheidteams die de overlast in een buurt willen voorkomen en de
leefbaarheid vergroten. Hierbij werken gemeente, welzijnsorganisaties, corporaties
Raadsnummer 03.R6zj.4.00I
en politie nauwgezet samen. Ook hierbij staat "voorkomen is beter dan genezen" voorop.
Bovengenoemde trajecten zijn niet exclusief voor studenten en bieden ook niet het
panacee voor alle overlastproblemen, maar vormen wel een welkome aanvulling op het handhavingstraject via de Algemene Plaatselijke Verordening. De bouw- en brandveiligheid wordt middels de Bouwverordening en het Bouwbesluit gewaarborgd.
Kamerbewoning is immers qua bouw- en brandveiligheid een onzelfstandige vorm van wonen in de stad die nog steeds afzonderlijk behoeft te worden geregeld, omdat sprake is van diverse zelfstandige wooneenheden in een pand. Daarom is de Bouwverordening reeds aangepast (maart 2003) en dient voor kamerverhuur een gebruiksvergunning te worden verleend. Zo kunnen ten behoeve van de veiligheid van de bewoners (en daardoor) ook de directe omgeving toch nadere eisen worden gesteld aan de kwaliteit van het pand, de verhuurder en de kamerbewoners, zoals nu op grond van hoofdstuk 4 van de verordening mogelijk is. Een en ander in overleg met de verhuurder en met de buurt met ondersteuning van het Stadsdeelkantoor.
Conclusies. 1 Met de afschaffing van de 109b-regeling wordt de bouw- en brandveiligheid niet geschaad. 2 Overlast kan ook via de Algemene Plaatselijke Verordening en via lopende preventieve overlasttrajecten worden aangepakt. 3 Middels de afschaffing van de 109o-regeling komen er meer panden in aanmerking voor kamergewijzeverhuur waardoor het probleem van de jongeren-lstudentenhuisvesting kan verminderen.
5 Financiele gevolgen en risico’ s Niet van toepassing.
5a Bestuurlijke kaders Toets aan politieke-bestuurlijke kaders De voorstellen sporen met Samen Stad 2002-2006, Stadsvisie 2010 en SOP 19992004.
5b Fiscale gevolgen Het voorstel heeft geen fiscale gevolgen.
6 Overige gevolgen van de aanpak De personele inzet voor handhaving op het gebied van (brand)veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en overlast dient gecontinueerd te worden.
Raadsnummer 03.R644.OOI
7 Resultaten van overleg / inspraak Navraag bij de Stadsdeelkantoren en politie leert dat met name in de gebieden binnen de Ring en net daarbuiten waar de concentratie van kamerbewoonde panden het grootst is dit instrument zijn (preventieve) werking bewijst. Het gaat hier overigens niet alleen om studenten, maar ook om illegale kamerbewoning. Daarnaast dringen TU/e en Fontys Hogeschool en verschillende corporaties er sterk op aan om de 109o-regeling te laten vervallen om zodoende het aanbod van studentenpanden te kunnen vergroten.
8 Communicatie Het raadsbesluit wordt gepubliceerd in Eindhoven Actueel, zodat alle belanghebbenden hiervan kennis kunnen nemen. Daarnaast worden direct belanghebbenden (o.a. Fontys, TU/e, woningbouwcorporaties en studentenorganisaties) en organisaties die met de uitvoering van de 109o-regeling te maken hadden (brandweer, politie en diverse gemeentelijke diensten) via een brief op de hoogte gesteld van het besluit en de consequenties daarvan.
9 Ter inzage gelegde stukken Handreiking Burenlawaai, VROM, d.d. 05-09-2003.
10 Referendabiliteit Het voorstel is niet referendabel in het kader van de Tijdelijke Referendumwet.
Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.
Burgemeester en wethouders van Eindhoven,
A. Sakkers, burgemeester.
A. Cuijpers, loco-secretaris.
Raadsnummer 03.R644.OOI
Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven;
gezien het voorstel en nadere toelichting van burgemeester en wethouders van 31 oktober 2003 en 13 januari 2004; gelet op het aangenomen amendement A9 besluit:
1 geheel hoofdstuk 4 van de Huisvestingsverordening Eindhoven 1998 te laten vervallen; 2 artikel 2.1, de zinsnede " .....met uitzondering van de gevallen waarin hoofdstuk 4 van deze verordening van toepassing is" te laten vervallen;
3 rapportages in het kader van Buurtbemiddeling (dienst Maatschappelijke Ontwikkeling), Leefbaarheidteams (dienst Algemene en Publiekszaken/Stadsdeelkantoor en Algemene Plaatselijke Verordening(dienst Algemene en Publiekszaken) te voorzien van een onderdeel "overlast studenten";
4 het college van burgemeester en wethouders opdracht te geven om, uitgaande van de reguliere wet- en regelgeving voor kamerverhuur, ten spoedigste een vergunningenbeleid (met name gebruiksvergunningen) en handhavingsbeleid (brandveiligheid, bouwverordening, APV) te ontwikkelen en vervolgens uit te voeren; 5 het college van burgemeester en wethouders opdracht te geven in het kader van de woonoverlast /leefbaarheid, ter voorkoming van cq. tegengaan van geluid- en parkeeroverlast en verwaarloosd uitziende panden en erven, een adequate aanpak te ontwikkelen; 6 dat de besluiten genoemd onderpunt 1. en 2. in werking treden 6 maanden na het moment dat het vergunningen- en handhavingsbeleid genoemd onder punt 4. en de aanpak genoemd onder punt 5. in werking zijn getreden; 7 het college van burgemeester en wethouders opdracht te geven 2 jaar na de inwerkingtreding (genoemd in punt 6.) het beleid te evalueren; 8 de aldus gewijzigde verordening in zijn geheel te publiceren in het Gemeenteblad; Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 26 januari 2004.
A. Sakkers, voorzitter.
J. Verheugt, griffier.
Raadsnummer 03.R644..OOI
BE03024054a
gemeente Eindhoven
Griffie gemeenteraad Commissiesecretariaat
Retouradres Postbus porso, s6oo RB Eindhoven
Raadsnummer .R644.PP2
Aan de leden van de raad van de gemeente Eindhoven.
Behandeld door br Honing >elefoon (oeo) s38 se 88
Ons kenmerk griffi Versenddatum r8 december soo3
Cpmmissieadvies Betreft cie Rp: Raadsvoorstel inzake de 10%-regeling kamergewijze verhuur op basis van Huisvestingsverordening 1998. De commissie Ruimtelijke pijler heeft in haar vergadering van 17 december 2003 beraadslaagd over het bovengenoemde onderwerp.
De commissie heeft als volgt geadviseerd: ’leefbaar eindhoven’: Akkoord, met kanttekening: inzet van Bestuurlijke Interventieteams en de invoering van de bestuurlijke boete; Stemvoorbehoud
kanttekening: wenst garanties ten aanzien van beslispunt 5; PvdA:
Niet
met kanttekening: afschaffing eerst bespreekbaar als er duidelijkheid is over de resultaten van handhaving; Akkoord;
WV: SP:
Akkoord, met kanttekening: eerst beslispunt 5 uitwerken; Akkoord, met kanttekening: eerst beslispunt 5 uitwerken;
G roenLinks: D66:
OuderenApphl: Niet De Stadspartij;
Akkoord,
Akkoord; Akkoord;
Akkoord, met kanttekening: eerst beslispunt 5 uitwerken.
Toezeg g ing en wethouder hh. Schreurs:
Voor de raadsvergadering zal een opsomming van instrumenten worden aangereikt die ingezet kunnen worden ten behoeve van de bestrijding van overlast door kamerverhuur. In een nadere toelichting zal duidelijker gemaakt worden wat er precies wordt bedoeld met beslispunt 5. De secretaris va M. Honin
Besoekadres Stadhuisplein to Eindhoven Openingstijden ma t/m vr B.oo-xgsro uur
Bereikbaar per openbaar vervoer
Postadres Postbus yorso s6oo RB Eindhoven
Telefonisch bereikbaar y.oo-rs,go en ra.ao-x6.oo uur
gemeente Eind hoven
Dienet Stede Hj ire Ontwildceling en Scheer
Raadenummer OQ.R64$.00$ inboeknummer oeQooooSr aeeiiedatum a%W tS januari eooe
Doeaiernummer
Nadere toelichting bij raadsvoorstel Betreft xo Y<-regeling karnergewijse verhuur op basis van de Huisvestingsverordening 1998.
In de raadscommissie ruimtelijke pijler van 17 december 2003 is het raadsvoorstel tot het afschaffen van de 10%-regeling kamergewijze verhuur besproken. Wethouder M. Schreurs heeft tijdens de vergadering de volgende toezeggingen gedaan.
1 In een nadere toelichting zal duidelijker gemaakt worden wat er precies wordt bedoeld met beslispunt 5: "het college opdracht te verstrekken om, uitgaande van de reguliere wet- en regelgeving voor kamerverhuur een vergunnlngenbeleid (met name gebruiksvergunningen) en handhavingsbeleid (brandveiligheid, Bouwverordening, APV) te ontwikkelen en vervolgens uit te voeren", 2 Voor de raadsvergadering zal een opsomming van instrumenten worden aangereikt die ingezet kunnen worden ten behoeve van de bestrijding van overlast door karnerverhuur. Ad 1.
De brandveiligheid van panden wordt gewaarborgd in een landelijk Bouwbesluit. De bouwveiligheid wordt geregeld in de gemeentelijk Bouwverordening die voortkomt uit de Woningwet. Deze bouw- en brandveiligheid komen samen aan de orde in de gebruiksvergunning die nodig is voor kamerverhuur. Om er nu voor te zorgen dat kamerbewoners nog extra worden beschermd, omdat bij kamerverhuur toch gemiddeld meer mensen in een pand wonen, kan door het college van burgemeester en wethouders beleid met betrekking tot de vergunningverlening en tevens met betrekking tot de handhaving worden vastgesteld. In dit beleid kunnen extra maatregelen worden opgenomen die moeten worden getroffen aan een pand om kamerbewoners veiliger te laten wonen. Hierbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld het maken van nooduitgangen, het ophangen van noodverlichting, bekijken of mensen wel voldoende leefruimte hebben, etc. Met betrekking tot de beperking van de overlast, kan in overleg met de politie ook beleid worden vastgesteld, waarbij gedacht kan worden aan het maken van een stappenplan bij geconstateerde overlast.
aaadsnummer .R644 O(g
ACI 2.
Sinds een paar maanden vinden er pro-actief controles plaats voor handhaving kamerverhuur in het kader van het Handhavingsprogramrna 2003, De controles worden per buurt uitgevoerd. Momenteel is men bezig in de Rochusbuurt. Het Algemene Handhavingsprogramma 2004 zal op 27 januari 2004 aan het college ter besluitvorming worden voorgelegd. Hierin heeft de brandveiligheid in zijn algemeenheid, waaronder dus ook zeker de brandvelligheid van kamerverhuur-panden valt, een van de hoogste prioriteiten. Handhavinginstrumenten die op dit moment voor handen zijn, zijn het toepassen van bestuursdwang of het opleggen van een dwangsom. Bij het opleggen van bestuursdwang krijgt de overtreder eerst zelf nog de gelegenheid (tenzij de situatie te ernstig Is om uitstel te dulden) om een einde te maken aan de strijdige situatie. Doet een overtreder dat niet dan onderneemt de gemeente deze actie op kosten van de overtreder. Er kan ook gekozen worden voor het opleggen van een last onder dwangsom. Elke dag dat de overtreder geen einde heeft gemaakt aan de strijdige situatie kost de overtreder dan geld.
De bestuurlijke boete is een handhavinginstrument dat nog niet kan worden gebruikt. In de loop van dit jaar zal naar alle waarschijnlijkheid de bestuurlijke boete in de Algemene wet bestuursrecht worden opgenomen en eerst dan kan dit instrument worden gebruikt. Onlangs is het BITE (Bestuurlijk Interventie Team Eindhoven) opgericht, Het team is
bedoeld om multidisciplinair (brandweer, gemeente, politie, milieudienst, e.a.) situaties op het gebied van handhaving aan te pakken. De insteek is om op projectbasis een grootschalige aanpak op het gebied van handhaving te realiseren. Zo zal er als het bijvoorbeeld gaat over kamerverhuur eerder een hele straat gecontroleerd worden dan een enkel pand.
Burgemeester en wethouders van Eindhoven,
secretaris
BE04000342
