Nota voor burgemeester en wethouders Onderwerp vaststelling kaderstellende stukken Steenbrugge 1- Notagegevens Notanummer 2015-001939 Datum 07-10-2015 Programma: 06 Herstructurering en vastgoed Portefeuillehouder Weth. Rorink
Besluitenlijst [ ]Akkoordstukken Routing programmamanager ambtelijk opdrachtgever portefeuillehouder
d.d. --
Team ORB 2- Bestuursorgaan [X]B & W [ ]Raad [ ]Burgemeester College van B & W - Burgemeester - Weth. Hartogh Heys - Weth. Grijsen d.d. 20-10-2015
[X]Openbaar
d.d. 09-10-2015 12-10-2015 14-10-2015
[ ]adj.secr. [X]gem.secr. BIS Openbaar Status
20-10-2015 --- Weth. Kolkman - Weth. Rorink
[ ]Besloten
d.d. --
par. -14-10-2015
Bijlagen Stedenbouwkundig voorlopig ontwerp eerste fase Steenbrugge Beeldkwaliteitsplan eerste fase Steenbrugge Duurzaamheidsvise eerste fase Steenbrugge Flyer Ieder1 inzake sociale woningbouw Steenbrugge + concept reactie namens B&W B & W d.d.: 20-10-2015 Besloten wordt: 1 De raad voor te stellen: - Het stedenbouwkundig VO voor de 1ste fase van Steenbrugge vast te stellen; Het beeldkwaliteitsplan voor de 1ste fase van Steenbrugge vast te stellen als onderdeel van de welstandsnota; - De duurzaamheidsvisie voor de 1ste fase van Steenbrugge vast te stellen; 2 het raadsvoorstel en ontwerp raadsbesluit vast te stellen; 3 kennis te nemen van de flyer van Woonbedrijf Ieder1 en deze middels bijgevoegde concept brief te beantwoorden; 4 de stukken aan te bieden aan de raad; 5 de nota en het besluit openbaar te maken. Financiële aspecten: Financiële gevolgen voor de gemeente? Begrotingswijziging Voorstel openbaarmaking conform Wet Openbaarheid Bestuur (Wob) [X] De nota en het besluit openbaar te maken [ ] De nota en het besluit openbaar te maken vergezeld van bijgaand persbericht [ ] De nota en het besluit openbaar te maken nadat [ ] De nota en het besluit openbaar te maken, behalve… [ ] Het besluit openbaar te maken, maar niet de nota, gelet op artikel:
Nee Nee
[ ] De nota en het besluit niet openbaar te maken, gelet op artikel:
Kennisgeving/ Bekendmaking Awb Kennisgeving (publicatie) conform Awb Bekendmaking conform Awb ADVIESRADEN: Moet een van de adviesraden gehoord worden of op de hoogte gesteld?
Nee Nee
Nee
Toelichting Inleiding Algemeen Een wijk die voorop loopt op het gebied van duurzaamheid in Nederland, dat is Steenbrugge. Al in 2010 is Steenbrugge aangewezen als Excellent gebied, een voorbeeldgebied voor energieneutrale woningbouw en nieuwe energieconcepten. Door de crisis op de vastgoedmarkt heeft de realisatie wat langer op zich laten wachten. Maar nu kan dan eindelijk 'de schop in de grond' en kan er een majeure stap gezet worden richting Deventer Klimaatneutraal in 2013. Hierbij ontvangt u het stedenbouwkundig voorlopig ontwerp (VO), het beeldkwaliteitsplan en de duurzaamheidsvisie voor de eerste fase van Steenbrugge. Deze eerste fase omvat ca. 400 woningen (130 sociale huurwoningen, 70 vrije sector huurwoningen en 200 koopwoningen). De koopwoningen komen in verschillende fasen op de markt, vanaf het najaar van 2015/ voorjaar 2016 tot en met 2020. Deze documenten vormen na vaststelling de kaders voor de verdere planuitwerking en realisatie van deze eerste fase van Steenbrugge. De plannen zijn opgesteld in opdracht van (of door) BPD Ontwikkeling b.v. (voorheen Bouwfonds). Eind 2014 zijn de contracten voor de eerste fase van Steenbrugge gesloten. BPD voert de grondexploitatie voor deze eerste fase. De gemeente heeft hierbij slechts nog een facilitaire rol. Stedenbouwkundig VO Het stedenbouwkundig VO voor deze eerste fase is een herijking van het reeds in 2009 vastgestelde stedenbouwkundig plan voor geheel Steenbrugge. Het concept van het Sallands Dorp, een nieuw dorpje aan de noordzijde van Deventer in het groen, is hierbij intact gehouden. Aanvankelijk waren er nog appartementen in het programma opgenomen. In het voorliggende stedenbouwkundig plan zijn geen appartementen meer opgenomen. Dit heeft met name geleid tot andere hoekoplossingen van de bouwblokken. Deze eerste fase is een eerste stap in de ontwikkeling van Steenbrugge. Ruimtelijk is er rekening mee gehouden dat Steenbrugge verder kan groeien tot ca. 1.150 woningen. Echter, in het geval er geen markt meer is voor nieuwbouwwoningen, vormt deze eerste fase ook een ruimtelijke afronding. Kortom, elke stap in de ontwikkeling van Steenbrugge moet af kunnen zijn. Beeldkwaliteitsplan Ook het beeldkwaliteitsplan voor de eerste fase van Steenbrugge is aangepast. De basis van het reeds in 2009 vastgestelde beeldkwaliteitsplan is het ‘narratieve verhaal’ en de ‘stabilizers’. Ook dit is intact gehouden. De concepten refereren aan een organisch gegroeid dorp. De bebouwing is als het ware in verschillende tijdsperioden gerealiseerd. Dit komt terug in de kleurstelling en detaillering van de bebouwing. De stabilizers zijn beeldbepalende bouwwerken (weliswaar met een woonfunctie) welke refereren aan ‘belangrijke’ gebouwen in de ontstaansgeschiedenis van het dorp. Denk hierbij aan de kerk, de eerste sociale huurwoningen, de notariswoning, etc.. Duurzaamheidsvisie Tevens treft u hierbij de duurzaamheidsvisie voor Steenbrugge. Deze duurzaamheidsvisie geeft concreet aan welke duurzaamheidsmaatregelen gerealiseerd gaan worden in deze eerste fase van Steenbrugge. De eerder geformuleerde duurzaamheidsambities zijn hierbij het vertrekpunt geweest. Uitgangspunt is dat deze eerste fase
van Steenbrugge een gasloze wijk wordt. De woningen krijgen een zeer goed geïsoleerde en luchtdichte schil. Daarmee wordt de warmtevraag maximaal gereduceerd. Dat betekent hoge isolatiewaarden voor dak, muren, vloeren, beglazing, vrijwel luchtdicht bouwen, etc.. Uitgangspunt is een gasloze wijk waardoor er voor opwekking van energie/ warmte per (deel)project gekozen kan worden uit de beschikbare en werkbare technieken als o.a. PV-panelen, warmteterugwinning uit ventilatie, bodem- of luchtwarmtepomp. Per project kan met een projectgerichte invulling vervolgens gekozen worden voor de oplossing welke het beste aansluit bij het woningontwerp, locatie en de doelgroep/ gebruiker. Voordeel van projectgerichte keuze is dat hiermee gebruik kan worden gemaakt van de meest recente ontwikkelingen in de techniek (zowel nu als ook in de toekomst). Stappen richting eerste fase van Steenbrugge In 2010 is door de gemeente geconcludeerd dat gezien de voortdurende crisis op de vastgoedmarkt gezocht moest worden naar een 'slim startmoment' en 'juiste omvang' van Steenbrugge. In 2013 heeft de gemeenteraad ingestemd met de Overeenkomst op Hoofdlijnen tussen de gemeente en Woonbedrijf Ieder1. In deze overeenkomst zijn onder meer uitgangspunten voor de verdere ontwikkeling van Steenbrugge vastgelegd. Tevens is toen door de raad ingestemd met het voorstel tot herprogrammering van de gemeentelijke woningbouwlocaties. In dat kader heeft de raad het college opdracht gegeven om een verkenning uit te voeren om de locatie Steenbrugge te starten door middel van een private ontwikkeling van een 1ste fase (ca. 400 woningen) welke in ruimtelijke, juridische en financiele zin af kan zijn. Deze verkenning is vervolgens door de samenwerkende (markt)partijen betrokken bij Steenbrugge uitgevoerd en aangeboden aan de gemeente. De betrokken (markt)partijen zijn: BPD, Van Wijnen, Bemog, Le Clercq Planontwikkeling, AM en Woonbedrijf Ieder1. In deze 'aanbieding' is onder meer als uitgangspunt opgenomen dat de koopwoningen energieneutraal worden en dat het uitgangspunt is een gasloze wijk. Op 18 december 2013 heeft de raad geconcludeerd dat voldaan wordt aan de uitgangspunten van de Overeenkomst op Hoofdlijnen en in principe gekomen kan worden tot een haalbare businesscase voor een 1ste fase van Steenbrugge op basis van een private ontwikkeling. Tevens heeft de raad het college de opdracht gegeven om samen met de betrokken (markt)partijen deze verkenning af te ronden en te komen tot contractvorming tussen partijen. Deze contractvorming heeft in 2014 plaatsgevonden. Beoogd resultaat Realisatie van de 1ste fase van Steenbrugge met ca. 400 woningen. Kader
Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan Steenbrugge (2009) Bestemmingsplan Steenbrugge (2009) Visie Duurzaam Deventer (2009) Nota Grondbeleid (2013) Overeenkomst op Hoofdlijnen en besluitvorming herprogrammering (2013) Besluitvorming over uitkomsten verkenning eerste fase Steenbrugge (2013) Contractering Steenbrugge (2014)
Argumenten voor en tegen Argumenten voor:
Invulling geven aan de maatschappelijke behoefte van nieuwe duurzame en toekomstbestendige woningbouw in Deventer. De eerste fase van Steenbrugge loopt voorop op het gebied van duurzaamheid met all electric woningbouw, een gasloze wijk en energieneutrale woningbouw. Bij de ontwikkeling van de eerste fase van Steenbrugge ontstaat meer draagvlak voor de reeds gerealiseerde voorziening KEI 13 en het nog te vernieuwen winkelcentrum. Het vaststellen van het stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan en duurzaamheidsvisie voor deze eerste fase van Steenbrugge zijn een stap verder in de planontwikkeling van de eerste fase van Steenbrugge. Een deel van de grondpositie van de gemeente wordt ontwikkeld. De realisatie van een onderscheidend woonprogramma geeft meer keuze aan de Deventer woonconsument. Conform het nieuwe gemeentelijike grondbeleid wordt de eerste fase van Steenbrugge een private ontwikkeling waarbij de risico’s van de grondexploitatie volledig bij de markt liggen door de
samenwerking tussen BPD en de betrokken opstalontwikkelaars. Argumenten tegen:
Doordat sprake is van een private ontwikkeling heeft de gemeente slechts een kaderstellende en toetsende rol. Eventuele voortschrijdende inzichten/beleidswijzigingen kunnen niet zondermeer doorgevoerd worden. Het risico bestaat dat Ieder1 de realisatie van de 130 sociale huurwoningen tot nader order 'on hold' laat staan.
Extern draagvlak (partners) Draagvlak omgeving De gebiedsbrede plannen voor Steenbrugge zijn in 2009/ 2010 opgesteld en afgestemd met de omgeving. De herijking van de plannen voor de eerste fase passen hierbinnen. Na vaststelling van deze kaderstellende stukken voor de eerste fase zal een uitwerkingsplan (van de huidige uit te werken bestemming) in procedure gebracht worden. Draagvlak BPD en opstalontwikkelaars Deze kaderstellende stukken zijn in nauwe afstemming tussen BPD en de gemeente opgesteld (door of in opdracht van BPD). De overige opstalontwikkelaars (BEMOG, Le Clercq, AM en Van Wijnen) zijn door BPD intensief bij dit proces betrokken. De markpartijen hebben 'geloof' in deze eerste fase van Steenbrugge en gaan vanaf eind 2015/ begin 2016 met woningen in de verkoop. Draagvlak Ieder1 Als bijlage bij de stukken treft u tevens een flyer van Woonbedrijf Ieder1 inzake de realisatie van sociale woningbouw in de eerste fase van Steenbrugge. Door Ieder1 wordt hierin aangegeven dat ze energieneutrale sociale huurwoningen willen realiseren, maar wel met een energiesysteem op basis van bijverwarmen met gas. Het uitgangspunt van een gasloze wijk vormt daarbij voor Ieder1 een struikelblok. Door onder meer de kosten van installaties voor een gasloze sociale huurwoning neemt volgens Ieder1 de onrendabele top per woning fors toe. Daarbij wordt aangegeven dat, in tegenstelling bij koopwoningen, een aanvullende investering voor gasloos bouwen niet via de huurprijs verdisconteerd kan worden. Het is goed om te melden dat de gemeente in dit dilemma formeel geen partij is. De gemeente heeft voor de eerste fase van Steenbrugge slechts een facilitaire rol. De gemeente verkoopt de 'ruwe' bouwgrond (het weiland) aan BPD. De betreffende inbrengwaarde is getaxeerd en gebaseerd op zeer hoge duurzaamheidsambities. BPD maakt vervolgens de gronden bouw- en woonrijp en verkoopt bouwrijpe kavels aan de opstalontwikkelaars. Tussen de gemeente en BPD bestaat geen discussie ten aanzien van het uitgangspunt van een gasloze wijk. Voor Ieder1 is de contractpartner BPD. Ieder1 heeft met BPD afspraken gemaakt over de afname van bouwrijpe kavels (en de staat van deze bouwrijpe kavels) uit de grondexploitatie. Verder is Ieder1 al geruime tijd betrokken bij de planontwikkeling van Steenbrugge. In de gehele planontwikkeling was en is duurzaamheid een leidend thema geweest. In het geldende bestemmingsplan van Steenbrugge is opgenomen dat er geen gasvoorziening in de wijk komt. Dit is zo vertaald in de aanbieding van de gezamenlijke (markt)partijen in 2013 en de contractering in 2014. Een collectief verwarmingssysteem wat door de gemeente aangelegd zou worden (biogas), waar Ieder1 aan refereert in haar flyer, was toen al niet meer aan de orde. In de aanbieding van de gezamenlijke (markt)partijen is aangegeven dat de invulling van het energieconcept op individueel niveau plaatsvindt, omdat dit beter aansluit bij de keuzemogelijkheden van de consument. De extra investeringen welke samenhangen met een gasloze woning kunnen in dit kader voor Ieder1 geen verrassing zijn. De ontwikkeling en realisatie van all electric woningen zijn inmiddels de experimenten status voorbij. Het feit dat
de marktpartijen in Steenbrugge deze all electric woningen gaan realiseren zegt in dit kader al voldoende. In Nederland zijn diverse projecten waar all electric woningen zijn gerealiseerd. Verder staat het de (markt)partijen vrij om andere (semi)collectieve energieconcepten toe te passen in Steenbrugge. De wijze van invulling van het gasloze energieconcept heeft de gemeente volledig aan de (markt)partijen overgelaten. Met Ieder1 zijn enkele alternatieve scenario's verkend. Bijvoorbeeld, om een deel van het sociale programma 'later' of op een andere locatie in Deventer te realiseren. Ook subsidiemogelijkheden, financieringsmogelijkheden en de toepassing van het woningabonnement zijn verkend. Dit alles biedt volgens Ieder1 echter geen oplossing. Het uitgangspunt van een gasloze wijk blijft voor Ieder1 een struikelblok. Uit recente navraag bij het betreffende Ministerie blijkt dat de wetgeving op dit moment concreet in beweging is om duurzaamheidsinvesteringen door de verhuurder te kunnen verrekenen met de huurder. Het kunnen hanteren van een energieprestatievergoeding (EPV) ligt nu bij de Tweede Kamer en de verwachting is dat deze binnen afzienbare tijd in werking treedt. Dan mag er buiten de huur om een EPV afgesproken worden met de bewoner. Overigens is het goed om te melden dat ook nu al, vooruitlopend op deze veranderende wetgeving, duurzaamheidsinvesteringen door een woningcorporatie (via bijvoorbeeld een apart op te richten BV) doorberekend kunnen worden aan de huurder (reeds in praktijk toegepast elders in Nederland). Het in Deventer ontwikkelde woningabonnement maakt hier in feite ook gebruik van.
Ieder1 verzoekt de gemeente voor de 130 sociale huurwoningen gas toe te staan. Wanneer daar in meegegaan wordt betekent dit dat voor slechts 130 woningen van de 400 woningen in de eerste fase (en 1.150 woningen voor geheel Steenbrugge) een gasleiding aangelegd wordt voor woningen die maar beperkt gas verbruiken. Dit betekent in feite een desinvestering die financieel/ maatschappelijk niet haalbaar is voor het betreffende nutsbedrijf (nutsbedrijven hebben overigens wel een aansluitplicht). Daarnaast kan het nu aanleggen van een gasleiding er op termijn ook toe leiden dat particulieren van een koopwoning alsnog een aansluiting op het gasnet aanvragen. Het concept van een gasloze wijk kan dan op termijn verder onder druk komen te staan. De vraag die in dit kader voorligt is:
of vastgehouden wordt aan het uitgangspunt van een gasloze wijk of dat er de bereidheid is een gasvoorziening toe te staan voor de sociale huurwoningen
Gezien de totstandkoming van de plannen rondom Steenbrugge en de daarmee samenhangende duurzaamheidsambities, de gesloten contracten voor de eerste fase van Steenbrugge en de aanstaande veranderende wetgeving (en de mogelijkheden die er nu ook al zijn), is de portefeuillehouder van mening dat vastgehouden moet worden aan het uitgangspunt van een gasloze wijk. Er zijn nu, en in de nabije toekomst, mogelijkheden om te komen tot de realisatie van sociale huurwoningen binnen het uitgangspunt van een gasloze wijk. Desalniettemin is de visie van Ieder1 als bijlage bij dit college voorstel gevoegd. Dit om voor het college inzicht te verschaffen in dit dilemma. De vraag die hierbij voorligt is of het college van B&W de lijn van de portefeuillehouder deelt, danwel dat er zwaarwegende argumenten zijn om tegemoet te komen aan het voorstel van Ieder1. Financiële consequenties De voorliggende plannen sluiten aan bij de huidige financiële inzichten voor Steenbrugge zoals die verwerkt zijn in de begroting 2016. In deze begroting wordt voor Steenbrugge uitgegaan van de start van een 1ste fase op basis van een private ontwikkeling, waarbij de ‘ruwe bouwgrond’ door BPD overgenomen wordt tegen een vaste inbrengwaarde. De grondlevering (na een onherroepelijk uitwerkingsplan) zal in 2016 plaatsvinden. Aanpak/uitvoering Op basis van het stedenbouwkundig VO, het beeldkwaliteitsplan en de duurzaamheidsvisie voor de eerste fase van Steenbrugge zal een uitwerkingsplan van het huidige bestemmingsplan worden opgesteld en in procedure worden gebracht. Na een onherroepelijk uitwerkingsplan zal door de grondexploitant van de 1ste fase gestart worden met het
bouwrijp maken. Tevens zullen de verschillende opstalontwikkelaars starten met de realisatie van de woningbouw. De woningbouw staat gepland voor de periode 2016-2020. Voor de algehele ruimtelijke kwaliteitsbewaking wordt voor de 1ste fase een supervisie team ingesteld, bestaande uit een stedenbouwkundig adviseur namens de marktpartijen en de gemeentelijk stedenbouwkundige. Voor Steenbrugge als geheel houdt de gemeente haar huidige rol. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het blijven stimuleren van de duurzaamheidsambities, het bewaken van de totale gemeentelijke grondexploitatie van Steenbrugge, interne verantwoording binnen de gemeente (voortgangsrapportages, MJB’s, etc..). Ook het periodiek monitoren van de marktsituatie (in nauwe afstemming met de mede grondeigenaar) en daarmee de eventuele start van vervolgfasen blijft een belangrijke taak van de gemeente.
