Beoordeling Supermarkt-initiatief Euromarkt Alphen aan den Rijn

Beoordeling Supermarkt-initiatief Euromarkt – Alphen aan den Rijn

Juli 2011

Beoordeling Supermarkt-initiatief NSI

Project:

Beoordeling Supermarkt-initiatief

Opdrachtgever:

NSI

Namens opdrachtgever:

De heer E. Wessels

Referentienummer:

PO/JG

Datum:

Juli 2011

WPM Research & Consultancy

drs. Jasper Gosselt

tel. 06-51404457

[email protected]

INHOUD 1

INLEIDING ...................................................................... 1

1.1

ACHTERGROND ......................................................................................................................... 1

1.2

AFWEGING INITIATIEF ................................................................................................................ 1

1.3

ONDERDELEN RAPPORTAGE .......................................................................................................... 1

2

STRUCTUUR EN POSITIONERING ............................................. 2

2.1

RUIMTELIJKE STRUCTUUR EN ONTWIKKELING .................................................................................... 2

2.2

MARKTGEBIEDEN EN WINKELLOCATIES ............................................................................................ 2

2.3

CONVENIENCE EN SUPERMARKTEN ................................................................................................. 4

2.4

NIEUWE ONTWIKKELINGEN .......................................................................................................... 5

3

BELEID .......................................................................... 6

4

MARKTRUIMTE EN EFFECTEN ................................................. 7

4.1

KERK EN ZANEN ........................................................................................................................ 7

4.2

ALPHEN AAN DEN RIJN ............................................................................................................... 8

5

RUIMTELIJKE TOETS .......................................................... 10

6

BIJLAGE: MARKTANALYSE ................................................... 11

WPM R E SEAR CH & C O NSULTA NC Y • B E OO RD ELIN G S UPE RMARK T - IN ITIA TIE F - E UR OMARK T A L PHE N AA N DEN R IJ N

1 INLEIDING 1.1 ACHTERGROND Aldi heeft belangstelling om zich te vestigen op de Euromarkt in Alphen aan den Rijn. Op de Euromarkt is na het faillissement van It‟s een ruimte vrijgekomen van 1.150 m². De huidige PDV-bestemming van de Euromarkt staat supermarkten niet toe. WPM is gevraagd een beoordeling te geven van het initiatief. In deze rapportage doen wij verslag van onze bevindingen.

1.2 AFWEGING INITIATIEF Bij de beoordeling van planinitiatieven speelt het begrip “ontwrichting” een belangrijke rol. De definities van ontwrichting of aantasting zijn echter zelden helder. Wel is duidelijk dat het moet gaan om ruimtelijke relevante overwegingen. Het gaat dus níet om concurrentiële of (omzet)effecten. Of de komst van een nieuwe supermarkt leidt tot omzetdaling bij bestaande winkels is dus niet relevant. De locatie van een nieuwe supermarkt binnen een verzorgingsstructuur uiteraard wel. De gemeente dient de regie te voeren en moet het kwaliteitsbeeld verwoorden in bijvoorbeeld een detailhandelsnota. De Nota Ruimte gaf drie “pijlers” aan voor inrichting van de verzorgingsstructuur, namelijk economie, leefbaarheid en mobiliteit & milieu. Dan gaat het om zaken als: 





De wenselijke hoofdstructuur (ambities hoofdwinkelgebied, verzorging wijken etc.) en de kwalitatieve doelstellingen die de gemeente heeft om deze te versterken; Aanwijzing van de overloopgebieden voor grootschalige detailhandel en de (ruimtelijke) toetsingskaders voor toelating van nieuwkomers; Doelstellingen die de gemeente hanteert op het punt van economie, leefbaarheid, mobiliteit en ruimte. Dit leidt tot keuzes en uit-



spraken zoals het tegengaan van versnippering, versterking van klantwaarde en stimuleren van economische dynamiek; Stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden die de gemeente stelt bij het toetsen van planinitiatieven, evenals zaken als bereikbaarheid, parkeren, expeditie, milieu etc.

Ontwrichting heeft betrekking op aantasting van de (beoogde) verzorgingsstructuur. Men zou kunnen zeggen: dat is het geval als essentieel geachte onderdelen van de bestaande structuur dreigen weg te vallen. Het is dus belangrijk te bepalen en vast te leggen waar de prioriteiten in de verzorgingsstructuur liggen in een lokale situatie. Een initiatief dat structurele schade berokkent aan de gewenste structuur dient in deze filosofie niet te worden gehonoreerd.

1.3 ONDERDELEN RAPPORTAGE Een belangrijk element in de toetsing van het initiatief is de kwaliteit en dynamiek binnen de bestaande structuur. De hoofdwinkelstructuur, plannen en ontwikkeling hebben wij kort onder elkaar gezet (2). Vervolgens speelt het beleid een belangrijke rol – wat heeft de gemeente voor met de detailhandelstructuur en hoe probeert zij deze te versterken (3). Aansluitend hebben we het initiatief getoetst op basis van relevante criteria (4 en 5).

1

2

WPM R E SEAR CH & C O NS ULTA NC Y • B E OO RD ELIN G S UPE RMARK T - IN ITIA TIE F - E URO MARKT A L PHEN A AN D EN R I JN

2 STRUCTUUR

EN POSITIONERING

Ruimtelijke structuur en ontwikkeling Alphen aan den Rijn is sinds de jaren ‟50 hard gegroeid. Eerst noordwaarts en later ook zuidwaarts. De wijk Kerk en Zanen is de laatste grote uitbreidingswijk aan de zuidzijde. Alphen aan den Rijn is de afgelopen tien jaar met enkele honderden inwoners per jaar gegroeid, tot de 72.500 anno 2011. De verwachting is dat het inwonertal niet veel meer zal toenemen en op de langere termijn zal dalen. De plaats Alphen aan den Rijn wordt doorsneden door de Oude Rijn. De Oude Rijn doorsnijdt het centrum en zorgt in het middengedeelte van de kern voor tweede delen: De Lage en de Hoge Zijde. Ook het noorden wordt begrensd door de Oude Rijn. Een andere belangrijke barrière is de spoorlijn – deze scheidt het zuiden (Kerk en Zanen) af van de rest van Alphen aan den Rijn. Na een verleden van sterke groei speelt thans de afronding van de wijk Kerk en Zanen. Hier zijn nog enkele honderden woningen op te leveren. Op de lange termijn wordt geen grootschalige uitbreiding meer voorzien zoals in het verleden. Qua woningbouwlocaties wordt gedacht aan gebieden als de Gnephoek, Rijnhaven Oost en de Heimanswetering.

2.1 MARKTGEBIEDEN EN WINKELLOCATIES Lage, Hoge Zijde en De Hoorn Het middengebied van Alphen aan den Rijn bestaat uit een Hoge Zijde en een Lage Zijde, waar tussen de Oude Rijn loopt. Beide zijn maar op een beperkt aantal punten met elkaar verbonden. Aan de westzijde van de Oude Rijn tellen Hoorn en de Hoge Zijde samen 12.100 inwoners. De Lage Zijde telt 8.200 inwoners. Binnen de structuur vervult het Stadshart een combinatie van winkelfuncties en onderscheidt zich daarin van de rest van de voorzieningen. Het Stadshart heeft zich zowel aan de Lage Zijde als aan de Hoge Zijde uitgebreid. Het zwaartepunt aan de Lage Zijde is de Aarhof (met AH), aan de Hoge Zijde is dit het Rijnplein (MediaMarkt, H&M). De supermarkten en convenience hebben een belangrijke functie voor het middengebied van Alphen aan de Rijn waar verder maar beperkt en slechts kleinschalige dagelijkse voorzieningen aanwezig zijn. De convenience in het Stadshart laat zich kenmerken door: Drie supermarkten, waarvan maar één echt grote, namelijk de Hoogvliet aan de Julianastraat. De overige twee (AH en Hoogvliet) zijn beperkt qua schaal. De Hoogvliet aan de Raadhuisstraat is te klein en ongunstig gelegen qua ontsluiting en routing en vervult meer een buurtfunctie voor de omliggende woonwijk. Een divers aanbod aan versbranches, overige branches en een warenmarkt op zaterdag. De overkoepelende boodschappenfunctie ligt vooral besloten in combinatie met de andere winkelfuncties (recreatief) van het centrum. Bereikbaarheid, parkeren en schaalgrootte van de supermarkten zijn niet optimaal en hebben op het niveau van de stad geen echte onderscheidende kwaliteit. Alleen de Hoogvliet aan de Julianastraat is redelijk sterk gepositioneerd. In de planvorming voor versterking van de Lage Zijde ligt een schaalvergroting van AH in de Aarhof. Het aantal supermarkten zal niet worden uitgebreid. Sanering van de kleine Hoogvliet supermarkt ligt op den duur voor de hand. Noord Het noorden van Alphen aan den Rijn is een vrij afgebakend marktgebied. Het gebied telt in totaal bijna 34.000 inwoners. In het noorden van Alphen aan den Rijn hebben de beide winkelcentra een sterke uitgangspositie, alhoewel zij zich niet onderscheiden qua supermarkt-


combinatie. Beide zijn door hun ligging evenwichtig gepositioneerd binnen het marktgebied. Het draagvlak biedt voor beide winkelcentra een goed perspectief als volwaardig wijkwinkelcentrum. Boodschappenaanbod en verzorgingsgebieden Alphen aan den Rijn

De Herenhof moet ook een versterking ondergaan. De planvorming is gericht op schaalvergroting (supermarktaanbod), toevoeging van de Hema en enig modisch aanbod. Zuid – Kerk en Zanen Het zuiden van Alphen aan den Rijn is net als het noorden een vrij op zichzelf staand marktgebied. Door de spoorlijn zijn er slechts enkele verbindingen richting Hoge Zijde (Laan der Continenten, Goudse Schouw) en het Stadshart van Alphen aan den Rijn. De wijk is inmiddels op weg naar 15.000 inwoners (2011). Het inwonertal neemt nog toe door de verdere afronding aan de zuidzijde. Winkelcentrum Atlas ligt aan de noordkant van de wijk, langs een van de hoofdontsluitingswegen van de wijk (Noorderkeerkring). Volgens de gebruikelijke kwalificaties kunnen we Atlas typeren als een „klein wijkwinkelcentrum‟ (Locatus). Naast een (grote) supermarkt zijn er typische (primaire) conveniencevoorzieningen, waaronder de speciaalzaken, een Marskramer, Bruna, diervoeding en Etos. En er is een modezaak.

Bron: WPM Research & Consultancy

De volgende ontwikkelingen zijn actueel: Winkelcentrum de Ridderhof ondergaat momenteel een herontwikkeling. Aldi wordt toegevoegd en er is een verplaatsing van de tijdelijke vestiging op de Schans. Bovenop de Aldi komt een nieuwe Hoogvliet. Vier supermarkten lijkt te veel voor één wijkwinkelcentrum. Ervaringen leren dat er maximaal twee tot drie duurzaam kunnen functioneren: vier supermarkten kom je alleen tegen in stadsdeelcentra als Eindhoven Woensel of Alkmaar De Mare.

Euromarkt en Da Vinci – Grootschalig cluster De Euromarkt is gelegen in de „kop‟ van de wijk Kerk en Zanen, aan de voornaamste verbindingsweg tussen de wijk en het Stadshart. De Euromarkt is een zogenaamde PDV-locatie. Het aanbod vormt een combinatie van doelgericht grootschalig aanbod (bouwmarkt) en woninginrichting. Het cluster heeft een functie voor geheel Alphen aan den Rijn en heeft ten dele een bovenlokale functie (met name de woninginrichting). In 2007 is Da Vinci gerealiseerd en naast Euromarkt toegevoegd, het concept is vooral gericht op het hoogwaardige woninginrichtingssegment. Da Vinci kampt met enige leegstand, mogelijk door het introverte karakter en de beperkte kritische massa. De Euromarkt heeft een vrij beperkt winkelaanbod en is geen sterke regionale woonboulevard. Dit heeft mede te maken met een behoorlijk aandeel verspreid gelegen PDV-aanbod in de Rijnhaven. Daarnaast heeft Alphen aan den Rijn op dit vlak van oudsher geen sterke regionale positie zoals een Zoeterwoude Rijneke Boulevard en Leiderdorp (Wooon), en verder is er concurrentie van Zoetermeer (Woonhart) en Leiderdorp Baanderij.

3

4

WPM R E SEAR CH & C O NS ULTA NC Y • B E OO RD ELIN G S UPE RMARK T - IN ITIA TIE F - E URO MARKT A L PHEN A AN D EN R I JN Langs de ontsluitingswegen naar de Euromarkt is commerciële dienstverlening gevestigd. In de straat zijn meerdere op de wijken buurtgerichte voorzieningen aanwezig, zoals praktijkruimten, makelaars en een kapper.

Diversiteit supermarkten Alphen aan den Rijn telt momenteel 5 verschillende supermarktformules. Hoogvliet en Albert Heijn zijn beide vertegenwoordigd met 3 vestigingen, C1000 met twee. Er is nog een Spar. De variatie is in vergelijkbare woonplaatsen doorgaans beduidend hoger.

2.2 CONVENIENCE EN SUPERMARKTEN Boodschappenaanbod Alphen aan den Rijn heeft een vrij helder opgebouwde detailhandelsstructuur. Ondanks een opgave tot vernieuwing en versterking op verschillende plekken, heeft de bestaande structuur in basis een toekomstgerichte uitgangspositie. De centrale ligging van het Stadshart en de spreiding van geconcentreerde wijkwinkelvoorzieningen dragen hier sterk aan bij. Supermarktformules willen graag uitbreiden in Alphen aan den Rijn en zijn actief op zoek naar nieuwe locaties. Op basis van het draagvlak is er marktruimte voor enkele toevoegingen en uitbreidingen.

Het aanbod aan hard-discount zit landelijk in de lift. De groei van het aanbod in Alphen aan den Rijn blijft nochtans achter. Tijdelijk is er een Aldi gevestigd op De Schans, deze gaat over naar de Ridderhof. Plannen voorzien wel in uitbreiding van dit aanbod (Lidl-Baronie).

Planvorming voorziet in uitbreiding van convenience en supermarktaanbod: Ridderhof – twee nieuwe supermarkten; Baronie - twee nieuwe supermarkten; Herenhof - schaalvergroting van bestaande supermarkten; Lage Zijde (Stadshart) – schaalvergroting van Albert Heijn.


2.3 NIEUWE ONTWIKKELINGEN Naast de plannen in het Stadshart, de Ridderhof en de Herenhof speelt er nog een aantal ontwikkelingen: De Baronie Herontwikkeling van de voormalige chocoladefabriek tot een multifunctioneel concept met wonen, kantoren en retail. Het winkelprogramma beslaat 7.700 m² bvo. De winkelinvulling is gericht op „Value for Money‟. Gesproken wordt over een invulling met twee supermarkten (Lidl en Hoogvliet – totaal 3.500 m² supermarkt) en een aanvullend metrage van circa 2.000 m² aan dagelijks aanbod. Het resterende deel bestaat uit 4.000 à 5.000 m² niet-dagelijks. Als potentiële huurders worden Action en Xenos genoemd. Overige initiatieven Kluwer Pand – Planvorming ging uit van 3.000 m² bvo detailhandel. Plan lijkt niet meer actueel. Dutch Oval – Detailhandel bij nieuw ijssportcentrum is afgeketst. Er was sprake van een eventuele grootschalige supermarkt. FOC – Er is een initiatief voor een Factory Outlet Center (FOC) van 20.000 m² dichtbij de N11. Een van de initiatiefnemers heeft echter in het voorjaar van 2011 aangegeven de investering niet rendabel te vinden. Daarmee lijkt het plan (voorlopig) niet meer aan de orde. Er spelen meerdere FOC-initiatieven in de Randstad waarvan Bleizo het meest concreet is.

5

6


3 BELEID De vestiging van Aldi betreft een lokale ontwikkeling. Relevant in dat kader is de detailhandelsvisie van de gemeente Alphen aan den Rijn. Hoofdstructuur In de detailhandelsnota staat aangegeven dat Alphen aan den Rijn een heldere detailhandelsstructuur heeft. Het is zaak deze als uitgangspunt te nemen en bestendig te houden. Het hoofdwinkelcentrum en de drie wijkwinkelcentra in Alphen aan den Rijn hebben een belangrijke functie als het gaat om de vitaliteit van de stad. De evenredige spreiding over de stad biedt de inwoners een compleet pakket aan dagelijkse voorzieningen op aanvaardbare afstand. Faciliteren uitbreiding hoofdstructuur Om deze structuur toekomstbestendig te houden moeten de wijkwinkelcentra en het stadscentrum in de gelegenheid worden gesteld te moderniseren. Hiervoor is marktruimte gereserveerd. In het detailhandelsbeleid is een winkelcentrum voorzien voor de Gnephoek, als wijkvoorziening voor een nieuwe woonwijk in het noordwesten van Alphen aan den Rijn. Een dergelijke grootschalige ontwikkeling is voorlopig niet meer voorzien. De Baronie zou op termijn een deel van die Diversificatie supermarktaanbod De supermarktstructuur in Alphen aan den Rijn is te eenzijdig en te zeer gericht op het midden en hoge segment. Discount ontbrak (in 2005; nu tijdelijke voorziening voor Aldi op De Schans) en heeft de hoogste prioriteit om toegevoegd te worden aan het bestaande supermarktaanbod. Aangewezen locatie daarvoor was de Baronie Renovatie van winkelcentrum Ridderhof is een van de speerpunten in het detailhandelsbeleid. De Herenhof zou op termijn moeten volgen. De buurtwinkelstrips, met name gelegen in het middengebied, hebben een matig perspectief. Op termijn zal met de ontwikkeling van de Baronie het voorzieningenniveau in dit gedeelte vergroot moeten worden. Bestemmingsplan Kerk en Zanen 2008 In het bestemmingsplan wordt verwezen naar de lokale detailhandelsvisie. Uit de toelichting bij het bestemmingsplan valt op te maken dat in

het ruimtelijk beleid wordt geanticipeerd op een groeiende behoefte aan winkelruimte in Kerk en Zanen.


4 MARKTRUIMTE

EN EFFECTEN

4.1 KERK EN ZANEN Een belangrijk gegeven om de potentie en positie van winkelfuncties en winkelgebieden te bepalen is het verzorgingsgebied. Op basis van primair draagvlak valt naar de huidige maatstaven een aantal niveaus in de structuur te onderscheiden. Typering winkelstructuur op stadsdeel-, wijken buurtniveau Stadsdeelcentra

Wijkwinkelcentra

Buurtwinkelcentra

• 25.000 tot 40.000 m² bvo • 40.000 tot 80.000 inwoners

zeer belangrijke functie heeft voor Kerk en Zanen en een deel van het centrale gedeelte van Alphen aan den Rijn. In de aantrekkingskracht van Atlas speelt ook het gebrek aan alternatieven mee. Door de barrière van het spoor en de beperkte verbindingen met de rest van de kern, is Atlas de meest logische boodschappenlocatie voor Kerk en Zanen. Op korte afstand kunnen de inwoners van Kerk en Zanen alleen in het Stadshart terecht. Het Stadshart biedt een diverser winkelaanbod, maar in de beloopbaarheid en bereikbaarheid is het minder ingesteld op de efficiënte boodschappen. Bovendien moet in het Stadshart betaald worden voor het parkeren en is de dichtst bijzijnde supermarkt ook een Hoogvliet. Daarentegen is Atlas gericht op convenience: het is compact van opzet, is gericht op de primaire behoeften, heeft een ruime supermarkt en er is gratis parkeren direct aangesloten op de supermarkt.



Bron: WPM Research & Consultancy

Vanwege de barrières van spoor en water telt Alphen aan den Rijn in feite vier verzorgingsgebieden, bestaande uit Noord, Zuid en Midden, waarbij de laatste wordt gescheiden in de Hoge Zijde (samen met Hoorn) en de Lage Zijde. De gemeente stelt in haar detailhandelsvisie dat binnen deze delen de afzonderlijke winkelgebieden een belangrijke functie hebben. Voor het zuiden van Alphen aan den Rijn is winkelcentrum Atlas dé boodschappenlocatie. Peiling in de koopstromen van de Alphenaren onderstrepen dit beeld. Winkelcentrum Atlas heeft binnen Alphen aan den Rijn een marktaandeel van zo‟n 23% in de dagelijkse aankopen (Koopstromenonderzoek Randstad). Daarnaast wordt enige toevloeiing behaald vanuit de dorpen Nieuwkoop, Jacobswoude en Rijnwoude. Omgerekend zijn dit ruim 16.000 standaardconsumenten vanuit Alphen aan den Rijn, waaruit kan worden afgeleid dat het winkelcentrum een

Kerk en Zanen groeit door naar ruim 15.000 inwoners. Een wijk van een dergelijke omvang is in de regel voldoende voor een compleet wijkwinkelcentrum. Vergelijking met de Ridderhof en Herenhof toont het verschil met ruimer opgezette wijkwinkelcentra, die bovendien beide zullen worden uitgebreid. In de grotere wijkwinkelcentra treffen we naast een uitgebreid convenience aanbod, doorgaans twee ruime (en bij voorkeur complementaire) supermarkten aan.

7

8

WPM R E SEAR CH & C O NS ULTA NC Y • B E OO RD ELIN G S UPE RMARK T - IN ITIA TIE F - E URO MARKT A L PHEN A AN D EN R I JN De vestiging van een tweede supermarkt in Kerk en Zanen is voor een dergelijk verzorgingsgebied een logische aanvulling. Op grond van het primaire draagvlak in de wijk, maar ook het zeer goede functioneren van Hoogvliet en Atlas nu, is de aanvulling van Aldi op het winkelcentrum een verantwoorde ontwikkeling. Daarnaast zullen de beide supermarkten en het winkelcentrum (blijven) profiteren van de uitwisseling met de andere gedeelten van Alphen aan den Rijn, zoals dit nu ook al gebeurt (zie ook marktanalyse in de bijlage). Ook in termen van klantwaarde is de toevoeging van Aldi een positieve ontwikkeling. Een tweede supermarkt versterkt het verzorgingsniveau voor de inwoners van het zuiden van Alphen aan den Rijn en de keuzemogelijkheden nemen toe. Aldi is qua segment aanvullend ten opzichte van het bestaande.

-> Ridderhof), tegen 16% gemiddeld in dit type kernen. Bovendien zal het discountaanbod evenredig over de stad worden verdeeld: Aldi in Ridderhof (Noord), Lidl in Baronie (Midden) en Aldi Euromarkt (Zuid). Als gevolg van de totale planvorming, het initiatief op Euromarkt meegerekend, zal het supermarktmetrage in de komende periode toenemen met ruim 70%. De uitbreiding van het aanbod is vooral het gevolg van een behoorlijke achterstand in aanbod, maar de afgelopen jaren zijn de supermarktbestedingen sterk gegroeid, en is het marktaandeel van de food-speciaalzaken gedaald:

4.2 ALPHEN AAN DEN RIJN Het supermarktinitiatief op de Euromarkt is een van de plannen voor uitbreiding van het supermarktaanbod in Alphen aan den Rijn. Vrijwel overal binnen de structuur zijn uitbreidingsplannen aan de orde. Binnen het totale planareaal is discount een wat specifiek segment. Op dit moment is discount in Alphen aan den Rijn zeer matig vertegenwoordigd, met 9% van het metrage. Met de vestiging van de Lidl in de Baronie en de Aldi op de Euromarkt zou dat 17% worden (tijdelijke Aldi De aanbodgroei bij de supermarkten is achtergebleven bij de bestedingen en omzetontwikkeling, waardoor de omzetten per m² wvo sterk zijn gestegen. Met de uitvoering van de beoogde plannen komt het aantal supermarkten op het niveau te liggen van soortgelijke plaatsen. Het supermarktmetrage stijgt uit boven het gemiddelde. Ook de marktanalyse laat zien dat op het niveau van de gemeente de totale groei van het supermarktaanbod boven het vermoedelijke omzetpotentieel uitstijgt. Die overschrijding is op zichzelf niet maatgevend; het is aan de markt om al dan niet te investeren. We zullen nader ingaan op de eventuele effecten.


van het marktpotentieel (circa 2.500, ofwel 10% van het aanbod) in de dagelijkse sector. Onze inschatting is dat de markt al redelijk op de eventuele dynamiek anticipeert en versterkt waar dat het beste kan. De geschetste mogelijke effecten leiden niet tot een verzwakking van de verzorgingsstructuur. Inwoners van de Lage Zijde beschikken op termijn over een nieuwe uitgebreide AH Aarhof. De inwoners in het centrale gedeelte van Alphen aan den Rijn krijgen de beschikking over een nieuwe boodschappenvoorziening met twee supermarkten (De Baronie), aangevuld met de bestaande Hoogvliet aan de Julianastraat. Deze ingezette koers sluit overigens aan bij de beleidsintenties van de gemeente Alphen aan den Rijn. In de laatste detailhandelsnota geeft zij aan het voorzieningenniveau in het middengedeelte van Alphen aan den Rijn te verbeteren, vooral met het oog op het geringe toekomstperspectief van de buurtstrips in dit deel van de kern. Effecten Relevant is alleen of er ontwrichtende effecten zullen zijn – met andere woorden of er verstoring van de duurzame en waardevol geachte verzorgingsstructuur zal optreden. In basis is de planvoorraad voor nieuwe supermarktmeters in Alphen aan den Rijn vooral een inhaalslag. Niettemin zal door de forse groei de concurrentie in de foodsector toenemen. De verwachting is dat ontwikkelingen, zoals deze landelijk ook zichtbaar zijn, ook in Alphen aan den Rijn (eventueel versneld) zullen plaatsvinden en de effecten op de zwakste plekken binnen de structuur zichtbaar zijn. Kleinschalige buurtwinkelvoorzieningen komen verder onder druk te staan. Vooral in het centrale gedeelte van Alphen aan den Rijn is relatief veel kleinschalig en solitair aanbod te vinden, zoals in de detailhandelsnota wordt beschreven. Kleinere supermarkten met een matige concurrentiekracht verliezen terrein. In Alphen aan den Rijn zal naar verwachting de Hoogvliet aan de Raadhuisstraat worden gesaneerd ten faveure van de Baronie, Albert Heijn Aarhof kan de buurtfunctie van deze supermarkt dan overnemen. Daarnaast is het zeer de vraag of de vier supermarkten in de Ridderhof het op termijn redden. Het is waarschijnlijk dat er op termijn één uitvalt. Tellen we het totaal aantal „kwetsbare meters‟ (verspreide en kleinschalige buurtbewinkeling) samen met de Hoogvliet aan de Raadhuisstraat bij elkaar op, dan is dit aanbod even groot als de overschrijding

Het is overigens niet zo dat de geschetste ontwikkelingen in belangrijke mate kunnen worden toegeschreven aan de nieuwe vestiging van de Aldi aan de Euromarkt. Sterker nog, het nieuwe winkelcentrum op de Baronie zal hierin een veel grotere rol spelen.

9

10


5 RUIMTELIJKE

TO E T S

Van belang is dat de economische dynamiek ruimtelijk op een goede manier wordt gefaciliteerd. Naast de beoordeling van het initiatief binnen de structuur gaat het ook om de specifieke locatie. Geen fysieke mogelijkheden Atlas Binnen Kerk en Zanen vormt winkelcentrum Atlas de primaire plek voor de boodschappen. In feite zou dit de aangewezen plek zijn om het boodschappenaanbod, waartoe ook Aldi behoort, verder te versterken. Het bezoekmotief van Aldi sluit het best aan bij de wijkwinkelvoorzieningen van Atlas. Een supermarkt stelt specifieke eisen aan maatvoering en omvang van de winkel, net als parkeren en bereikbaarheid. De ruimtelijk condities in winkelcentrum Atlas bieden geen mogelijkheden om de Aldi op een adequate wijze te accommoderen. Het winkelcentrum is feitelijk uitontwikkeld en direct aansluitend aan het winkelcentrum is geen ruimte om een supermarkt op te nemen. Dat geldt ook voor de „dienstenstrip‟ aan de Utrechtstraat, dat als verlengstuk van het winkelcentrum kan worden gezien. Euromarkt goed alternatief Het voormalige pand van It‟s op de Euromarkt biedt Aldi de mogelijkheid een marktconforme winkelunit te betrekken (circa 1.150 m² bvo). De unit is goed ingepast in de winkelomgeving, vormt een logisch onderdeel van de ruimtelijk functionele structuur van de Euromarkt en leidt niet tot versnippering van de winkelfunctie. Hoewel in winkelcentrum Atlas de meeste mogelijkheden liggen voor synergie en uitwisseling, moet de toegevoegde waarde van Aldi voor een wijkwinkelcentrum niet worden overschat. Discount-formules als Aldi en Lidl worden vrij doelgericht bezocht en de uitwisseling met de omgeving (speciaalzaken, overige winkels, diensten) is in de regel niet zo groot als die van service-supermarkten. De Euromarkt heeft het profiel van een grootschalig en doelgericht cluster met een duidelijk accent op woninginrichting. Aldi heeft geen toegevoegde waarde binnen het woonthema en vormt in die zin geen functionele versterking. Aldi past wel bij het doelgerichte bezoekmotief van andere aanbieders, zoals de Gamma, die in feite ook vrij sterk op

zichzelf functioneren. Door herinvulling van de leegstand behoudt het gebied een herkenbare winkelbestemming. Bovendien sluit de wijkfunctie van Aldi langs de zijde van de Europalaan aan bij verschillende commerciële publieksvoorzieningen die zich richten op de wijk en de directe omgeving (kapper, hypotheekadviseur, makelaar). Bestemmingsplan Uit de toelichting bij het bestemmingsplan valt op te maken dat in het ruimtelijk beleid wordt geanticipeerd op een groeiende behoefte aan winkelruimte in Kerk en Zanen. De meest geëigende locatie om die groei te accommoderen is volgens het beleid de strook centrumdoeleinden langs de Europalaan en de Australiëlaan. “Het wijkwinkelcentrum is niet zo groot gezien de wijk die bediend wordt, als blijkt dat onvoldoende ruimte in het winkelcentrum voor uitbreiding van gewenste detailhandel is, zal (zoveel mogelijk geclusterd bij het winkelcentrum) via binnenplanse vrijstelling binnen de bestemming centrumdoeleinden „gecontroleerd‟ mogelijkheden geboden worden voor extra detailhandel”. Bereikbaarheid, parkeren en expeditie Discount supermarkten, zeker Aldi, kenmerken zich door een relatief hoge bezoekersintensiteit en veel autobezoekers. Dit stelt voorwaarden aan de locatie. De locatie is via de Europalaan goed bereikbaar en ontsloten voor autobezoekers. De extra verkeersdruk lijkt op deze plek voldoende en goed geaccommodeerd te kunnen worden. De Euromarkt is per fiets redelijk goed bereikbaar, waardoor het ook vanuit de wijk Kerk en Zanen een functie heeft voor fietsklanten. Aldi wordt bevoorraad door gemiddeld een vrachtwagen per dag. Aan de zijde van de Europalaan zijn opstelmogelijkheden voor laden en lossen ten behoeve van de supermarkt. Vanwege het hoge aandeel autobezoekers is voldoende parkeercapaciteit een belangrijke voorwaarde. De „parkeervraag‟ van een Aldi ligt hoger dan die van een PDV-cluster. Voor een PDV-cluster ligt het parkeerkencijfer (aantal parkeerplaatsen per m²) gemiddeld op zo‟n 2,0. Voor supermarkten kunnen we uitgaan van zo‟n 4 à 6, maar dit zal in de praktijk moeten worden getoetst. Of de parkeerbalans voor de Euromarkt voldoende restcapaciteit biedt om de parkeervraag van een Aldi op te vangen is onderwerp van studie.


6 B I J L A G E : M A R K TA N A LY S E Marktanalyse Alphen aan den Rijn Dagelijks Inwonertal 2010 Bestedingen per inwoner excl BTW Bestedingspotentieel (in mln.) Koopkrachtbinding Lokaal gebonden koopkracht (in mln) Toevloeiing Koopkracht van buiten gebied (in mln.) Totaal omzetpotentieel gebied (in mln.) Aanbod (in m² wvo) Vloerproductiviteit (per m² wvo) normvloerproductiviteit excl BTW haalbaar aanbod Uitbreidingsruimte vvo Uitbreidingsruimte bvo

Gemeente Gemeente Kerk en Zanen 2011 2015 2015 72.534 72.534 15.000 2.243 2.243 2.243 162.704.642 162.704.642 33.647.250 95% 95% 70% 154.569.410 154.569.410 23.553.075 10% 10% 20% 17.174.379 17.174.379 5.888.269 171.743.789 171.743.789 29.441.344 19.617 27.303 2.735 8.755 6.290 10.765 7.000 7.000 7.000 24.535 24.535 4.206 4.918 -2.768 1.471 5.786 -3.257 1.730

11

Beoordeling Supermarkt-initiatief Euromarkt Alphen aan den Rijn

Recommend Documents