BENTUK-BENTUK OPTIMALISASI PEMANFAATAN Bentuk-bentuk optimalisasi pemanfaatan barang/aset milik daerah tersebut dapat berupa: 1. Sewa 2. Pinjam pakai 3. Kerjasama pemanfaatan (KSP) 4. Bangun Serah Guna (BGS) dan Bangun Guna Serah (BGS). Yang dimaksud dengan optimalisasi pemanfaatan aset disini (Lampiran Permendagri No.17 Tahun 2007) adalah usaha yang dapat dilakukan dengan pertimbangan untuk: 1. Mengoptimalkan daya guna dan hasil guna barang milik daerah (Penyewaan Aset), 2. Dalam rangka optimalisasi dayaguna dan hasil guna barang milik daerah (KSP), 3. Mengoptimalisasikan barang milik daerah (BGS dan BSG). Pemanfaatan barang milik daerah yang optimal akan membuka lapangan meningkatkanpendapatan masyarakat dan menambah/meningkatkan pendapatan daerah.
kerja,
Optimalisasi pemanfaatan aset daerah dalam bentuk 1) sampai 4) diatas merupakan optimalisasi terhadap penggunaan aset disamping meningkatkan pelayanan terhadap masyarakat juga menghasilkan pendapatan (return) dalam bentuk uang. Semua pendapatan dalam bentuk uang ini merupakan hasil Pendapatan Asli Daerah (PAD) yang harus disetorkan langsung kepada Kas Daerah dan selanjutnya akan dapat digunakan untuk kegiatan belanja daerah secara berkelanjutan (sustainable) melalui RAPBD yang disusun selanjutnya.
1. Penyewaan Aset/BMD a. Pengertian Tentang Penyewaan Aset/BMD Penyewaan aset/BMD adalah penyerahan hak penggunaan/ pemakaian atas aset daerah kepada Pihak Ketiga dalam hubungan sewa menyewa dengan ketentuan Pihak Ketiga tersebut harus memberikan imbalan/sewa berupa uang sewa bulanan atau tahunan untuk masa jangka waktu tertentu, baik secara berkala maupun sekaligus, disamping itu Pemeritah Daerah dapat pula memungut restribusi sesuai dengan peraturan daerah (Pasal 34 Permendagri No.17 Tahun 2007). Pemeliharaan/perawatan aset/BMD yang disewa adalah tanggungjawab dari penyewa atau disepakati lain. Penyewaan barang/aset daerah ini dapat dilaksanakan dengan pertimbangan sebagai berikut: 1). Untuk tujuan mengoptimalkan daya guna dan hasil guna barang daerah. 2). Untuk sementara waktu barang/aset tersebut belum dimanfaatkan oleh SKPD yang bersangkutan/memiliki. 3). Barang Daerah dapat disewakan kepada pihak lain/Pihak Ketiga sepanjang menguntungkan daerah. 4) Jenis barang yang dapat disewakan ditetapkan oleh Kepala Daerah yang bersangkutan. 5). Harga sewa ditetapkan dengan Keputusan Kepala Daerah berdasarkan hasil perhitungan Tim Penaksir. 6). Hasil penyewaan merupakan penerimaan daerah dan seluruhnya disetor ke Kas Daerah. 7). Dalam Surat Perjanjian sewa menyewa harus ditetapkan : a). Jenis, jumlah, biaya dan jangka waktu penyewaan. b). Biaya operasi dan pemeliharaan selama penyewaan menjadi tanggung jawab penyewa. c). Syarat-syarat lainnya yang dianggap perlu. Jenis barang-barang milik daerah yang dapat disewakan antara lain adalah: 1) Mess/Wisma/Bioskop dan sejenisnya. 2) Gudang/gedung. 3) Toko/Kios. 4) Tanah. 5) Kendaraan dan alat-alat besar/berat. Penyewaan atas barang/aset milik daerah berupa tanah dan atau bangunan yang telah diserahkan oleh pengguna barang kepada Gubernur/Bupati/Walikota dilaksanakan oleh Pengelola Barang setelah mendapat persetujuan dari Gubernur/Bupati/ Walikota. Penyewaan atas barang/aset milik daerah atas tanah dan atau bangunan yang sebagian masih digunakan oleh pengguna barang, serta penyewaan atas barang/aset lainnya selain tanah dan atau bangunan dilaksanakan oleh Pengguna Barang setelah mendapat persetujuan dari Pengelola Barang.
b. Persyaratan/Ketentuan Penyewaan Aset/BMD Selanjutnya ketentuan lainnya dalam sewa menyewa barang/aset milik daerah ini Pasal 22 dalam Peraturan Pemerintah No. 6 Tahun 2006 menjelaskan sebagai berikut : 1). Barang milik daerah dapat disewakan kepada pihak lain sepanjang menguntungkan daerah. 2). Jangka waktu penyewaan barang milik daerah paling lama 5 (lima) tahun dan dapat diperpanjang. 3). Penetapan formula besarnya tarif sewa barang milik daerah dilakukan oleh Gubernur/Bupati/ Walikota. 4). Penyewaan dilaksanakan dan ditetapkan dengan Keputusan Kepala Daerah dan berdasarkan Surat Perjanjian Sewa-Menyewa yang sekurang-kurangnya memuat : a) Pihak-pihak yang terikat dalam perjanjian. b) Jenis, luas atau jumlah barang, besaran sewa, dan jangka waktu. c) Tanggungjawab penyewa atas biaya operasional dan pemeliharaan selama jangka waktu penyewaan. d) Persyaratan lainnya yang dianggap perlu. 5). Hasil penyewaan merupakan penerimaan daerah dan seluruhnya wajib disetorkan ke rekening Kas Umum Daerah. c. Prosedur Penyewaan 1) Pengusulan Penyewaan Kepala Unit/Satuan Kerja mengusulkan kepada Kepala Daerah melalui Kepala Biro/Bagian Perlengkapan Barang-barang Daerah yang akan disewakan, dalam pengususlan tersebut perlu diberikan data rincian keadaan barang, apabila dipandang perlu dapat dibentuk Panitia Penyewaan Barang Daerah. 2) Keputusan Kepala Daerah Kepala Daerah menetapkan penyewaan Barang-barang Daerah. Dalam Keputusan tentang Penyewaan Barang-barang Daerah harus secara tegas memuat antara lain:
a) Data mengenai barang-barang yang akan disewakan sesuai dengan peraturan yang berlaku. b) Ketentuan pelaksanaan akan diatur lebih lanjut dalam Surat Perjanjian Sewa-Menyewa. c) Surat Perjanjian Sewa-Menyewa, Perjanjian dimaksud harus memuat antara lain; (1) (2) (3) (4) (5) (6)
Data barang-barang Daerah yang disewakan Hak dan kewajiban dari pada kedua belah pihak Jumlah/besarnya uang sewa yang harus dibayar oleh Pihak Ketiga Jangka waktu Sewa-Menyewa Sanksi-sanksi Ketentuan lain yang dipandang perlu terutama mengenai batasan-batasan penggunaan barang-barang yang disewakan kepada Pihak Penyewa (7) Surat Perjanjian Sewa-Menyewa tersebut ditanda tangani oleh Penglola Barang atas nama Kepala Daerah bersama Pihak Penyewa (8) Semua hasil penyewaan barang-barang Daerah adalah penerimaan Daerah yang harus disetorkan sepenuhnya kepada Kas Daerah. (9) Segala biaya yang diperlukan dalam rangka persiapan pelaksanaan penyewaan barangbarang milik Daerah ditanggung oleh Pihak Penyewa. Tidak jarang diketemukan kenyataan, bahwa barang/aset Pemerintah Daerah atau Unit Usaha Daerah yang dikelola oleh Pemerintah Daerah sendiri atau oleh suatu Perusahaan Daerah (PERUSDA) ternyata sangat tidak menguntungkan bagi Pemerintah Daerah sendiri maupun bagi masyarakat dan pembangunan pada umumnya. Bertitik tolak dari kenyataan tersebut, apabila Pemerintah Daerah yang bersangkutan memandang serta menilai ada kemungkinan yang lebih baik jika menyewakan barang/aset dimaksud akan lebih bermanfaat bagi Pemerintah Daerah, masyarakat dan kepentingan pembangunan pada umumnya maka pada prinsipnya dimungkinkan bagi Pemerintah Daerah untuk melaksanakan penyewaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22 Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006.
2. Pinjam Pakai a. Pengertian Pinjam Pakai Pinjam pakai adalah penyerahan penggunaan barang/aset milik daerah dari instansi/satuan unit kerja kepada instansi pemerintah lainnya yang ditetapkan peraturan perundangundangan untuk jangka waktu tertentu tanpa menerima imbalan/sewa dan setelah jangka waktunya berakhir, barang/aset tersebut diserahkan kembali kepada instansi pemiliknya dalam keadaan baik. Pinjam pakai barang milik daerah dilaksanakan dengan jangka waktu pinjam pakai barang paling lama 2 (dua) tahun dan dapat diperpanjang. Pinjam pakai dilaksanakan dan ditetapkan dengan Keputusan Kepala Daerah dan berdasarkan Surat Perjanjian yang sekurang-kurangnya memuat; 1) Pihak-pihak yang terkait dalam perjanjian; 2) Jenis, luas atau jumlah barang yang dipinjamkan,dan jangka waktu; 3) Tanggung jawab peminjam atas biaya operasional dan pemeliharaan selama jangka waktu peminjaman; 4) Persyaratan lain yang dianggap perlu. b. Persyaratan Pelaksanaan Pinjam Pakai Peminjaman barang/aset daerah dapat dilaksanakan apabila : 1) Barang/aset tersebut sementara waktu belum dimanfaatkan oleh instansi/satuan unit kerja yang memiliki. 2) Hanya boleh digunakan peminjam sesuai dengan peruntukannya. 3) Tidak mengganggu kelancaran tugas pokok dan fungsi instansi/satuan unit kerja yang bersangkutan. 4) Harus merupakan barang yang tidak habis dipakai. 5) Peminjam wajib memelihara dengan baik barang/aset yang dipinjamnya termasuk menanggung biaya-biaya yang diperlukan selama peminjaman. 6) Jangka waktu peminjaman maksimal selama 2 (dua) tahun dan apabila diperlukan dapat diperpanjang kembali. 7) Untuk keperluan tertentu jangka waktu ini dapat diberikan lebih dari dua tahun, khususnya tempat ibadah disesuaikan dengan peruntukan rencana kota. 8) Khusus pinjam pakai tanah yang dipergunakan oleh instansi Pemerintah. 9) Jangka waktu peminjamannya ditetapkan lebih lanjut oleh Kepala Daerah. 10) Pengembalian barang/aset yang dipinjam pakaikan harus dalam keadaan baik. c. Ketentuan Dalam Pelaksanaan Pinjam Pakai 1) Pinjam pakai barang/aset daerah hanya dapat dilakukan dengan petimbagan: a). Agar barang/aset Daerah tersebut dapat dimanfaatkan secara ekonomis oleh Instansi Daerah. b). Untuk kepentingan sosial, keagamaan. 2) Pinjam pakai/peminjaman barang/aset milik Daerah hanya dapat di laksanakan antar instansi Pemerintah, kecuali tersebut pada point 1) bagian b. di atas. 3) Penyerahan pinjam pakai/peminjaman barang/aset milik atau dikuasai Pemerintah Daerah ditetapkan dengan Keputusan Kepala Daerah dan pelaksanaannya dituangkan dalam Berita Acara. 4) Untuk keperluan tersebut Instansi maupun pihak lain sesuai angka 1) huruf a. dan b. di atas mengajukan permohonan kepada Kepala Daerah melalui Kepal Biro/Bagian Perlengkapan dan penyelesaiannya apabila dipandang perlu dapat dibentuk Panitia oleh Kepala Daerah.
5) Surat Perjanjian Pinjam Pakai ditandatangani oleh Sekretaris Daerah atas nama Kepala Daerah dan dapat dilimpahkan kepada Kepala Biro/Bagian Perlengkapan d. Proses Pinjam Pakai
Adapun proses pinjam pakai adalah sebagai berikut: 1) Unit kerja ybs. menyerahkan aset tersebut kepada Kepala Daerah melalui Ka.Biro Perlengkapan (Pengelola Barang Daerah) 2) Pengelola Barang menunjuk pemakai barang yang baru(peminjam) dan mengajukannya kepada Kepala Daerah, atau kalau perlu dibentuk Panitia untuk menyeleksi daftar peminjam yang masuk. 3) Kemudian dibuatkan berita acaranya dan Surat Perjanjian Pinjam pakai. 3. Kerjasama Pemanfaatan (KSP) a. Pengertian Tentang KSP Kerjasama Pemanfaatan atas barang milik daerah (KSP) dalam PP.No.6 Tahun 2006 adalah sama dengan sebagaimana yang dimaksud dengan Kerjasama Pemanfaatan (KSP) dalam Permendagri No. 17 Tahun 2007 yaitu perikatan antara Pemerintah Daerah dengan Pihak Ketiga dalam kerja sama pemanfaatan/pendayagunaan barang milik daerah oleh pihak lain atas tanah dan/atau bangunan atau atas barang milik daerah selain tanah dan/atau bangunan, dimana Pihak Ketiga menanamkan modal yang dimilikinya. Selanjutnya kedua pihak secara bersama-sama atau sendiri-sendiri ataupun bergantian mengelola manajemen dan proses operasinya untuk jangka waktu tertentu dan keuntungan dibagi sesuai dengan besarnya sharing masing-masing atau berdasarkan yang telah disepakati kedua belah pihak sebelumnya. Disamping itu Pihak Ketiga diharuskan membayar kontribusi tetap setiap tahunnya. Kerjasama pemanfaatan barang milik daerah dengan pihak lain ini dilaksanakan dalam rangka: 1) Mengoptimalkan daya guna dan hasil guna barang milik daerah. 2) Meningkatkan penerimaan/pendapatan daerah.
Kerjasama pemanfaatan barang milik daerah atas tanah dan atau bangunan yang sudah diserahkan oleh pengguna barang kepada Gubernur/Bupati/ Walikota dilaksanakan oleh Pengelola Barang, setelah mendapat persetujuan Gubernur/Bupati/Walikota. Kerjasama pemanfaatan barang milik daerah atas sebagian tanah dan atau sebagian bangunan yang masih digunakan oleh pengguna barang serta kerjasama pemanfaatan barang milik daerah selain tanah dan atau bangunan, dilaksanakan oleh Pengguna Barang setelah mendapat persetujuan Pengelola barang. 1) Kerjasama pemanfaatan atas barang milik daerah dilaksanakan dengan ketentuan sebagai berikut (Peraturan Pemerintah No.6 Tahun 2006 Pasal 26); a) Tidak tersedia atau tidak cukup tersedia dana dalam APBN/APBD untuk memenuhi biaya operasonal/ pemeliharaan/ perbaikan yang diperlukan terhadap barang milik daerah dimaksud. b) Mitra kerjasama pemanfaatan ditetapkan melalui tender dengan mengikut sertakan sekurang-kurangnya 5 (lima) peserta/ peminat, kecuali untuk barang milik daerah yang bersifat khusus (antara lain barang yang mempunyai spesifikasi tertentu sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku) dapat dilakukan penunjukan langsung. Dalam hal ini Permendagri No.17 Tahun 2007 menambahkan sebagai berikut : (1)
Apabila setelah 2 kali berturut-turut diumumkan, peminatnyakurang dari 5, dapat dilakukan proses pemilihan langsung atau penunjukan langsung melalui negosiasi baik teknis maupun harga. (2) Pengecualian pada angka 2) diatas dapat dilakukan penunujukan langsung terhadap kegiatan yang bersifat khusus seperti penggunaan tanah milik Pemerintah Daerah untuk keperluan kebun bnatang (pengembang biakan/ pelestarian satwa langka), pelabuhan laut, pelabuhan udara, pengelolaan limbah, pendidikan dan sarana olah raga dan dilakukan negosiasi baik teknis maupun harga. c) Mitra kerjasama pemanfaatan harus membayar kontribusi tetap kerekening Kas Umum daerah setiap tahun selama jangka waktu pengoperasian yang telah ditetapkan dan pembagian keuntungan hasil kerjasama pemanfaatan. d) Besaran kontribusi tetap dan pembagian keuntungan hasil kerjasama pemanfaatan ditetapkan dari hasil perhitungan Tim yang dibentuk oleh pejabat yang berwewenang. e) Besarnya pembayaran kontribusi tetap dan pembagian keuntungan hasil kerjasama pemanfaatan harus mendapat persetujuan Pengelola Barang dan penetapannya oleh Kepala Daerah. Dalam hal ini Permendagri No.17 Tahun 2007 menambahkan sebagai berikut: Besarnya kontribusi tetap dan pembagian keuntungan hasil kerjasama pemanfaatan ditetapkan berdasarkan hasil perhitungan Tim yang dibentuk dengan Keputusan Kepala Daerah dengan memperhatikan antara lain : (1) Nilai tanah dan/atau bangunan sebagai objek kerjasama ditetapkan sesuai NJOP dan/atau harga pasaran umum, apabila dalam satu lokasi terdapat nilai NJOP dan/ataupasaran umum yang berbeda dilakukan penjumlahan dan dibagi sesuai jumlah yang ada. (2) Kegiatan kerjasama pemanfaatan untuk kepentingan umum dan/atau kegiatan perdagangan. (3) Besaran investasi dari mitra kerja. (4) Penyerapan tenaga kerja dan peningkatan PAD. f) Selama jangka waktu pengoperasian, mitra kerjasama pemanfaatan dilarang menjaminkan atau menggadaikan barang milik daerah yang menjadi objek kerjasama pemanfaatan. g) Jangka waktu kerjasama pemanfaatan paling lama 30 (tiga puluh) tahun sejak perjanjian ditandatangani dan dapat diperpanjang.
2) Semua biaya berkenaan dengan persiapan dan pelaksanaan kerjasama pemanfaatan tidak dapat dibebankan pada APBN/APBD. Selanjutnya Permendagri No.17 Tahun 2007 menambahkan penjelasannya dalam Pasal 38 sebagai berikut: a) Biaya pengkajian, penelitian, penaksir dan pengumuman tender/lelang dibebankan pada Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah. b) Biaya yang berkenaan dengan persiapan dan pelaksanaan penyusunan Surat Perjanjian, konsultan pengawas, dibebankan pada Pihak Ketiga. Karena yang dimaksud dengan kerjasama pemanfaatan atau disingkat dengan KSP disini adalah kerjasama dimana kepada mitra kerja diserahi wewenang untuk melaksanakan pelayanan, fungsi manajemen (pengelolaan), produksi untuk lahan atau industri, atau dan sebagainya, maka kepada mitra kerja ini juga dibebani membayar pajak, biaya pemeliharaan dan sebagainya. sesuai dengan perjanjian antara Pemerintah Daerah dengan mitra kerja sebelumnya. b. Pelaksanaan KSP Pelaksanaan kerjasama pemanfaatan atas barang milik daerah ini ditetapkan dalam Surat Perjanjian yang memuat antara lain : 1) pihak-pihak yang terikat dalam perjanjian; 2) obyek kerjasama pemanfaatan; 3) jangka waktu kerjasama pemanfaatan; 4) pokok- pokok mengenai kerjasama pemanfaatan; 5) data barang milik daerah yang menjadi objek kerjasama pemanfaatan; 6) hak dan kewajiban para pihak yang terikat dalam perjanjian; 7) besarnya kontribusi tetap dan pembagian hasl keuntungan ditetapkan dengan keputusan Kepala Daerah dan dicantumkan dalam Surat Perjanjian Kerjasama Pemanfaatan; 8) Sanksi. c. Bentuk - Bentuk KSP Sesungguhnya sangat banyak bentuk kerjasama pemanfaatan aset/ BMD ini, sangat tergantung bentuk kerjasama apa yang diperlukan terhadap suatu aset/BMD yang akan dioptimalkan antara lain: 1) Kerjasama Pelayanan Kerjasama pelayanan dimana mitra kerja swasta diberikan tanggung jawab dalam melaksanakan pelayanan jasa untuk suatu jenis pelayanan tertentu untuk suatu jangka waktu tertentu misalnya : perawatan jaringan, pencatatan meteran, penagihan rekening, pemungutan uang parkir kendaraan dan sebagainya. Untuk menjaga clean government dan pelayanan yang bersih maka untuk memilih mitra kerja swasta ini harus dilaksanakan secara tender terbuka, dan kerjasama pelayanan ini diikat dengan Kontrak Pelayanan (Service contract) atau perjanjian lainnya yang berkekuatan hukum. 2) Kerjasama Manajemen (Pengelolaan) Kerjasama pengelolaan ini merupakan bentuk kerjasama dimana kepada mitra kerja diberikan wewenang dalam pengelolaan suatu aset/BMD secara keseluruhan atau sebagian misalnya: pengelolaan sampah (mulai dari pengumpulan, pengangkutan, pengolahan akhir), PAM (penyediaan air minum; pengolahannya, jaringannya, pencatatan meterannya) dan sebagainya.
3) Kerjasama Produksi Kerjasama produksi ini merupakan bentuk kerjasama dimana kepada mitra kerja diberikan wewenang untuk memproduksi sesuatu product yang disetujui bersama berdasarkan jumlah dan kwalitas tertentu dengan menggunakan aset/BMD yang ada sesuai dengan perjanjian yang telah disetujui kedua belah pihak, misalnya : kerjasama industri aset daerah (seperti industri genteng dan bata press, dan sebagainya.); sawah/tanah kering aset Daerah (berupa Balai Benih/Taman Induk Ternak untuk menghasilkan produksi benih/bibit tertentu, dan sebagainya). 4) Kerjasama bagi keuntungan Kerjasama bagi keuntungan ini merupakan bentuk kerjasama dimana kepada mitra diberikan wewenang untuk mengelola, mengusahakan, meningkatkan (up grade) suatu usaha/ perusahaan/ industri/ pusat perbengkelan yang merupakan aset daerah sesuai dengan perjanjian sebelumnya dimana keuntungan dibagi berdasarkan perjanjian yang sudah dinegosiasi sebelumnya. 4. Bangun Guna Serah (BGS) dan Bangun Serah Guna (BSG) a. Pengertian tentang BGS dan BSG Bangun Guna Serah (BGS) atau Built–Operate-Transfer (BOT) di Indonesiakan dengan Bangun, Kelola, dan Alih Milik (BKAM) adalah pemanfaatan tanah dan/atau bangunan milik/dikuasai Pemerintah Daerah oleh Pihak Ketiga dengan cara Pihak Ketiga membangun siap pakai dan/atau menyediakan dan menambah sarana lainnya berikut fasilitas diatas tanah dan/atau bangunan tersebut dan kemudiannya mendaya gunakannya selama dalam waktu tertentu untuk kemudian setelah jangka waktu berakhir menyerahkan kembali tanah berikut bangunan beserta semua sarana dan fasilitasnya tersebut beserta pendayagunaannya kepada Pemerintah Daerah, serta membayar kontribusi sejumlah uang atas pemanfaatannya yang besarnya ditetapkan sesuai dengan kesepakatan. BGS/BKAM/BOT merupakan bentuk kerjasama dimana mitra swasta bertanggungjawab membangun, termasuk membiayainya, yang kemudian dilanjutkan dengan pengoperasian dan pemeliharaannya, untuk suatu angka waktu tertentu. Untuk pengembalian modal investasi, biaya pengoperasian dan pemeliharaan serta keuntungan yang wajar, mitra swasta menerima pembayaran dari Pemerintah selaku pemakai dan atau penerima jasa layanan yang pada umumnya menggunakan sistem pembayaran “take or pay” dimana pihak Pemerintah akan membayar/membeli kapasitas yang dihasilkan oleh mitra swata sesuai dengan kesepakatan perjanjian kerjasama. Selama masa kerjasama, aset dikelola penuh oleh mitra swasta dan pada akhir masa perjanjian kerjasama, seluruh aset beserta bangunan berikut fasilitasnya diserahkan kepada Pemerintah, tanpa penggantian biaya apapun. BGS biasanya digunakan untuk proyek kerjasama yang memerlukan investasi yang besar dengan pengembalian waktu yang lama. Karena itu, jangka waktu kerjasamanya biasanya juga panjang atau puluhan tahun (misalnya 30 tahun), misalnya pembangunan PDAM, Mall, jalan toll dan sebagainya. Jadi Bangun Guna Serah (BGS) adalah pemanfaatan barang milik daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, kemudian digunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati, untuk selanjutnya diserahkan kembali tanah serta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu.
Bangun Serah Guna (BSG) atau Built-Transfer-Operate (BTO) di Indonesiakan dengan Bangun, Alih Milik dan Kelola (BAMK ) hamper sama dengan BGS, perbedaannya setelah Pihak Ketiga selesai membangunnya dan/atau menyediakan dan menambah sarana lainnya berikut fasilitasnya kemudian menyerahkannya kepada Pemerintah Daerah, kemudian Pemerintah Daerah menyerahkan kembali kepada Pihak Ketiga untuk didayagunakan selama jangka waktu tertentu, dan atas pemanfaatannya tersebut Pihak Ketiga dikenakan kontribusi sejumlah uang tertentu yangbesarnya ditetapkan sesuai dengan kesepakatan. BSG/BAMK/BTO merupakan bentuk kerjasama dimana mitra sawsta bertanggung jawab membangun bangunan beserta fasilitasnya, termasuk membiayainya. Setelah selesai membangunnya, proyek yang bersangkutan diserahkan penguasaannya dan kepemilikannya kepada Pemerintah Daerah. Pengoperasian dan pemeliharaan proyek tersebut selanjutnya dilakukan oleh mitra swasta tersebut untuk suatu masa tertentu sesuai perjanjian kerjasama. Pengembalian biaya pembangunan, pengoperasian dan pemeliharaan proyek tersebut serta keuntungan yang wajar bagi mitra swasta diperoleh dari tariff yang dikenakan kepada masyarakat pemakai fasilitas dan layanan dari proyek dimaksud. Pilihan kerjasama BSG ini umumnya digunakan untuk proyek-proyek yang membutuhkan investasi yang besar dengan masa pengembalian investasi yang panjang, seperti pembangunan fasilitas penyediaan air bersih, pembangkit lestrik dan jaringannya, pembuangan dan pengolahan limbah/sampah. Perlu dipahami bahwa pada BSG inftra struktur yang selesai dibangun dan siap dioperasikan diserahkan dulu kepada Pemerintah Daerah dan masa pengoperasian ini maksimal adalah 30(tiga puluh) tahun sejak dimulai masa pengoperasian (Permendagri No.17 Tahun 2007). Jadi Bangun Serah Guna (BSG) adalah pemanfaatan barang milik daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, dan setelah selesai pembangunannya diserahkan kepada Pemerintah Daerah kemudian Pemerintah Daerah menyerahkan kembali untuk didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang disepakati. b. Dasar Pertimbangan BGS atau BSG Atas Barang Milik Daerah Dasar pertimbangan pelaksanaan BGS atau BSG atas barang milik daerah yaitu : 1) barang milik daerah belum dimanfaatkan; 2) mengoptimalisasikan barang milik daerah; 3) dalam rangka efisiensi dan efektifitas; 4) menambah/meningkatkan Pendapatan Daerah; dan 5) menunjang program pembangunan dan kemasyarakatan Pemerintah Daerah. c. Syarat dan Ketentuan BGS atau BSG Bangun Guna Serah (BGS) atau Bangun Serah Guna (BSG) atas barang milik daerah dapat dilaksanakan dengan persyaratan sebagai berikut: 1) gedung yang dibangun berikut fasilitasnya harus sesuai dengan kebutuhan Pemerintah Daerah sesuai dengan tugas dan fungsi. 2) Pemerintah Daerah memiliki tanah yang belum dimanfaatkan. 3) dana untuk pembangunan berikut penyelesaian fasilitasnya tidak membebani APBD.
4) bangunan hasil bangun guna serah harus dapat dimanfaatkan secara langsung oleh Pihak Ketiga. 5) Mitra bangun guna serah harus mempunyai kemampuan keuangan dan keahlian. 6) Obyek Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna berupa sertifikat tanah hak pengelolaan (HPL) milik Pemerintah Daerah tidak boleh dijaminkan, digadaikan dan dipindahtangankan. 7) Pihak Ketiga akan memperoleh Hak Guna Bangunan diatas HPL milik Pemerintah Daerah. 8) Hak Guna Bangunan diatas HPL milik Pemerintah Daerah dapat dijadikan jaminan, diagunkan dengan dibebani hak tanggungan dan hak tanggungan dimaksud akan hapus dengan habisnya hak guna bangunan. 9) izin mendirikan bangunan atas nama Pemerintah Daerah. 10) obyek pemeliharaan meliputi tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya. 11) mitra kerja BGS atau BSG membayar kontribusi ke kas Daerah setiap tahun selama jangka waktu pengoperasian. 12) Besaran konstribusi ditetapkan berdasarkan hasil perhitungan Tim yang dibentuk dengan Keputusan Kepala Daerah dengan memperhatikan antara lain: a) Nilai aset berupa tanah milik pemerintah daerah sebagai obyek bangun guna serah ditetapkan sesuai NJOP dan harga pasaran umum setempat dibagi dua, dan apabila dalam satu lokasi terdapat nilai NJOP dan harga pasaran umum setempat yang berbeda, dilakukan penjumlahan dan dibagi sesuai jumlah yang ada. b) Apabila pemanfaatan tanah tidak merubah status penggunaan/ pemanfaatan (fungsi), dimana pola bangun guna serah dilakukan pembangunannya dibawah permukaan tanah, maka nilai tanahnya diperhitungkan separuh (50 %) dari nilai sebagaimana dimaksud huruf a). c) Peruntukan BGS atau BSG untuk kepentingan umum dan atau kepentingan perekonomian/ perdagangan. d) Besaran nilai investasi yang diperlukan/disediakan pihak ketiga. e) Dampak terhadap penyerapan tenaga kerja dan peningkatan PAD. 13) Selama masa pengoperasian, tanah dan/atau bangunan tetap milik Pemerintah Daerah. 14) penggunaan tanah yang dibangun harus sesuai dengan Rencana Umum Tata Ruang Wilayah /Kota (RUTRWK). 15) jangka waktu pengguna-usahaan paling lama 30 (tiga puluh) tahun sejak dimulai masa pengoperasian. 16) biaya penelitian, pengkajian, penaksir dan pengumuman lelang, dibebankan pada Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah. 17) pelaksanaan penelitian, pengkajian dilaksanakan oleh tim yang ditetapkan dengan SK Kepala Daerah dan dapat bekerjasama dengan Pihak Ketiga. 18) biaya yang berkenaan dengan persiapan dan pelaksanaan penyusunan surat perjanjian, konsultan pelaksana/pengawas, dibebankan pada Pihak Ketiga. Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna atas barang milik daerah dilaksanakan oleh Pengelola Barang setelah mendapat persetujuan Gubernur/Bupati/Walikota. Tanah yang status penggunaannya ada pada pengguna barang dan telah direncanakan untuk penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi pengguna barang yang bersangkutan, dapat dilakukan Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna setelah tanah itu terlebih dahulu diserahkan kepada Gubernur/ Bupati/Walikota. Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna dilaksanakan oleh Pengelola Barang dengan mengikut sertakan Pengguna Barang dan atau Kuasa Pengguna Barang sesuai dengan tugas pokok dan fungsinya.
Penetapan status penggunaan barang milik daerah sebagai hasil dari pelaksanaan Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna dilaksanakan oleh Gubernur/Bupati/Walikota dalam rangka penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi Satuan Kerja daerah terkait. Mitra Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna yang telah ditetapkan, selama jangka waktu pengoperasian harus memenuhi kewajibannya sebagai berikut: 1) Membayar kontribusi ke rekening Kas Umum daerah setiap tahun, yang besarnya ditetapkan berdasarkan hasil penghitungan Tim yang dibentuk oleh pejabat yang berwewenang. 2) Tidak menjaminkan, menggadaikan atau memindah tangankan objek Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna. 3) Memelihara objek Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna. Dalam jangka waktu pengoperasian, sebagian barang milik daerah hasil Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna harus dapat digunakan langsung untuk penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi pemerintah. Sebagaimana yang dimaksud dengan kerjasama ini adalah mitra swasta akan menyediakan layanan dengan membangun dan membiayai suatu fasilitas baru (meningkatkan/merehabilitasi fasilitas yang ada), kemudian mengelola fasilitas tersebut selama jangka waktu yang disepakati yang biasa dikenal dengan periode konsesi dan diakhir periode tersebut, bangunan beserta fasilitas tersebut diserahkan kepada pemiliknya dalam hal ini Pemerintah Daerah. Untuk itu guna pelaksanaannya harus mengikuti ketentuan sebagai berikut: 1) Ketentuan Umum a) Kerjasama pemanfaatan dilaksanakan dengan ketentuan tidak cukup/ tdak tersedianya dana dalam APBN/APBD untuk memenuhi biaya operasional/pemeliharaan/perbaikan yang diperlkan terhadap barang milik daerah tersebut. b) Mitra kerjasama pemanfaatan ditetapkan melalui tender dengan mengikut sertakan sekurang-kurangnya 5 (lima) peserta/ peminat, apabila setelah 2 kali berturut-turut diumumkan, peminatnya kurang dari 5, dapat dilakukan proses pemilihan langsung atau penunjukan langsung melalui negosiasi baik teknis maupun harga. c) Mitra kerjasama pemanfaatan harus membayar kontribusi tetap kerekening Kas Umum Daerah setiap tahun selama jangka waktu pengoperasian yang telah ditetapkan. d) Besarnya pembayaran kontrbusi tetap dan pembagian keuntungan hasil kerjasama pemanfaatan ditetapkan dari hasil penghitungan Tim yang dibentuk oleh Kepala Daerah. e) Selama jangka waktu pengoperasian, mitra kerjasama pemanfaatan dilarang menjaminkan atau menggadaikan barangmilik daerah yang menjadi obyek kerjasama pemanfaatan. f) Jangka waktu kerjasama pemanfaatan paling lama 30 (tigapuluh) tahun sejak perjanjian ditandatangani dan dapat diperpanjang.(PP. No.6 Tahun 2006 Pasal 29 ayat 1) dan 30 (tiga puluh) tahun sejak dimulai masa pengoperasian (Permendagri No.17 Tahun 2007).
2) Ketentuan Khusus dan Persyaratan a) Mitra BGS atau BSG barang milik daerah harus menyerahkan objek BGS atau BSG kepada Gubernur/Bupati/Walikota melalui Pengelola Barang pada akhir jangka waktu pengoperasian, setelah dilakukan audit oleh aparat pengwasan fungsional pemerintah. b) Mitra BGS atau BSG yang telah ditetapkan, selama jangka waktu pengoperasian harus memenuhi kewajiban sebagai berikut: b.1. Membayar kontribusi k erekening Kas Umum Daerah setiap tahun, yang besarnya ditetapkan berdasarkan hasil perhitungan Tim yang dibentuk oleh Kepala Daerah. b.2 Tidak menjaminkan, menggadaikan atau memindah tangankan objek BGS atau BSG b.3 Memelihara objek BGS atau BSG . c) BGS dilaksanakan berdasarkan Surat Perjanjian yang sekurang-kurangnya memuat : c.1 Pihak-pihak yang terkait dalamperjanjian. c.2 Objek BGS atau BSG c.3 Jangka waktu BGS atau BSG c.4 Hak dan kewajiban para pihak yang terikat dalam perjanjian. c.5 Persyaratan lain yang dianggap perlu. d) Izin mendirikan bangunan hasil BGS atau BSG harus diatas namakan Pemerintah Daerah yang bersangkutan. e) Semua biaya berkenaan dengan persiapan dan pelaksanaan BGS tidak dapat dibebankan pada APBN/APBD. d.
Prosedur/Tatacara Pelaksanaan BGS dan BSG 1) Tahap Persiapan Permohonan persetujuan dari Pengelola Barang kepada Kepala Daerah yang dilengkapi dengan data-data sebagai berikut : 1) Tanah : lokasi/alamat, luas, status, penggunaan saat ini 2) Bangunan : lokasi/alamat, luas, status/IMB, kondisi 3) Rencana Pembangunan (gedung dan sebagainya.) dengan memperhatikan: a) KDB (Koefisien Dasar Bangunan) b) KLB (Koefisien Luas Bangunan) c) Perkiraan luas bangunan yang diperlukan dan rencanapembangunan d) Perkiraan masa pembangunan e) Perkiraan masa Pengelolaan/pengoperasian f) Perkiraan keuntungan yang akan diperoleh Pemerintah Daerah g) Perkiraan Investasi Swasta. Untuk itu disusun kerangka acuan (TOR) yang berisi antara lain: 1) Rencana Umum Bangunan termasuk anggarannya. 2) Kewajiban pembayaran kepada Pemerintah Daerah pertahun 3) Jangka waktu penyerahan bangunan serta fasilitas yang kongkrit 4) Bagian dari bangunan beserta fasilitas lainnya yang dapat dimanfaatkan oleh Pemda setelah bangunan siap pakai 5) Persyaratan lainnya yang berkaitan dengan tanah dan bangunan. Untuk itu kalau diperlukan dapat dibentuk Panitia/Tim Optimalisasi Pemanfaatan Aset/BMD dengan Keputusan Kepala Daerah yang anggotanya dapat terdiri dari: Ketua Wakil Ketua Sekretaris
: Asisten Sekretaris Daerah yang membidangi. : Kepala Biro/Bagian Perlengkapan. : Kepala Bagian pada Biro/Subag.pada Bag. Perlengkapan.
Anggota :
1. Unsur Biro/Bagian Perlengkapan. 2. Unsur Biro Bina Penyusunan Program/ Bag.Perencanaan. 3. Unsur Biro Hukum/Bag.Hukum. 4. Unsur Biro Keuangan/Bag.Keuangan. 5. Unsur Dinas Pendapatan Daerah. 6. Unsur Biro Bina Perekonomian/ Bag.Perekonomian. 7. Dinas Teknis yang diperlukan. 8. Badan Pertanahan Nasional. 9. Inspektorat Wilayah Propinsi /Kabupaten/ Kota. 10. Unsur Unit terkait. 11. Tenaga ahli/konsultan apabila diperlukan.
Panitia/Tim ini mempunyai tugas sebagai berikut: 1) Melaksanakan penelitian tentang pemanfaatan Aset/BMD. 2) Melaksanakan pengkajian tentang peluang pemanfatanAset/BMD. 3) Menghitung besarnya kontribusi yang akan dibayarkan olehmitra kerja. 4) Menyusun Rencana Program Optimalisasi Pemanfaatan Aset/BMD untuk bahan kajian/pertimbangan Pengelola Barang untuk diajukan kepada Kepala Daerah sebagai Pemegang Kekuasaan Barang Daerah. 2) Prosedur/Tatacara Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna Permohonan Bangun Guna Serah (BGS) atau Bangun Serah Guna (BSG) ditujukan kepada Panitia Tender/Lelang dengan dilengkapi data-data sebagai berikut: a) akte pendirian. b) memiliki SIUP sesuai bidangnya. c) telah melakukan kegiatan usaha sesuai bidangnya. 4) mengajukan proposal. 5) memiliki keahlian dibidangnya 6) memiliki modal kerja yang cukup. 7) Data teknis : Tanah : Lokasi/alamat, luas, status, penggunaan saat ini. Bangunan : Lokasi/alamat, luas,status kepemilikan. Rencana Pembangunan gedung dengan memperhatikan : KDB (Koefisien Dasar Bangunan) KLB (Koefisien Luas Bangunan). Rencana Pembangunan dan sebagainya. Tugas Panitia Tender/Lelang adalah menyeleksi calon mitra kerja sampai menyiapkan Surat Pejanjian dan Berita Acara Serah Terima, sebagai berikut: a) Mempersiapkan TOR dan dokumen tender yang berisi persyaratan yang harus dipenuhi peserta tender meliputi perlengkapan administrasi sebagai berikut: (1) Akta Pendirian Perusahaan. (2) Memiliki SIUP sesuai bidangnya. (3) Telah melakukan kegiatan usaha sesuai bidangnya (pengalaman pekerjaan developer). (4) Memiliki keahlian dibidangnya. (5) Menandatangani Fakta Integritas. (6) Memiliki modal kerja yang cukup dan Neraca Perusahaan terakhir. (7) Surat Keterangan NPWP. (8) Referensi Bank (asli). (9) Surat Jaminan Tender (asli).
b) Melakukan Penilaian terhadap penawaran yang diterima daripeserta calon mitra sehubungan persyaratan administrasi, teknis, ekonomis dan pembiayaannya yang akan digunakan sebagai bahan dalam menetapkan pemenangnya meliputi: (1) Menerima dan meneliti secara administratif permohonan yang diajukan oleh pemohon. (2) Meneliti, membahas dan menilai proposal yang diajukan berkaitan dengan jenis usaha, masa pengelolaan, besarnya kontribusi dan hal-hal lain yang dianggap perlu sesuai bentuk pemanfaatannya bersama-sama dengan pihak pemohon (3) Melakukan penelitian lapangan (4) Membuat Berita Acara hasil penelitian (5) Memberikan dan menyampaikan saran pertimbangan kepada Kepala Daerah (6) Menyiapkan Surat Jawaban penolakan atau persetujuan pemanfaatan dari Kepala Daerah tentang persetujuan pemanfaatan (7) Menyiapkan Keputusan Kepala Daerah tentang persetujuan pemanfaatan BGS atau BSG. c) Menyiapkan Surat Perjanjian, dan Berita Acara Serah Terima. 3) Tahap pelaksanaan a) Mitra/developer pemenang akan melaksanakan BGS atau BSG sesuai dengan Surat Perjanjian, yang memuat antara lain: (1) Pihak-pihak yang terikat dalam perjanjian; (2) Obyek Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna; (3) Jangka waktu Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna; (4) Pokok- pokok mengenai Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna; (5) Data barang milik daerah yang menjadi objek Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna; (6) Hak dan kewajiban para pihak yang terikat dalam perjanjian; (7) Jumlah/besarnya kontribusi yang harus dibayar oleh Pihak Ketiga; (8) Sanksi; (9) Surat Perjanjian ditandatangani oleh pengelola atas nama Kepala Daerah dan mira kerjasama; (10)Persyaratan lain yang dianggap perlu. b) Selama pelaksanaan pembangunan Pemda dapat menunjuk konsultan pengawas. c) Setelah pelaksanaan pembangunan selesai maka developer langsung dapat mengoperasikannya sesuai kontrak BGS pada BSG. harus diserah terimakan dulu kepada Pemerintah Daerah. 4) Tahap penyerahan a) Penyerahan kembali bangunan beserta fasilitasnya kepada Pemeritah Daerah yang bersangkutan dilaksanakan setelah masa pengoperasian berdasarkan Surat Perjanjian berakhir. b) Sebelum penyerahan dilaksanakan terlebih dahulu diaudit oleh Aparat Pengawasan Fungsional Pemerintah Daerah. c) Penyerahan dilakukan dan dituangkan dalam Berita Acara. 5) Tambahan prosedur/tatacara pelaksanaan BSG a) BSG begitu infrastruktur berupa bangunan dan/atau penambahan fasilitas lainnya sesuai dengan perjanjian sudah selesai maka mitra menyerahkannya kepada Pemerintah Daerah. Kemudian Pemerintah Daerah memberikan wewenang kepada mitra kerja untuk mengoperasikannya/menggunakan nya. b) Jadinya jangka waktu kerjasama pada BGS dari awal kerja penanda tangan perjanjian sampai serah terima kembali aset Daerah kepada Pemerintah Daerah, sedangkan
pada BSG jangka waktu terpecah jadi 2 (dua) yaitu pertama;jangka waktu pengerjaan fisik (dari perjanjian ditanda tangani sampai siap/ selesainya pekerjaan fisik dan penyempurnaan/penambahan fasilitas) dan kedua; jangka waktu pengoperasian. c) Penghitungan nilai aset pada juga 2 (dua) kali, pertama; saat penyerahan selesai pekerjaan fisik, dan kedua; saat serah terima saat berakhirnya masa perjanjian.
Rangkuman 1.
2. 3.
Pemanfaatan barang/aset milik daerah adalah pendayagunaan barang milik daerah yang tidak lagi digunakan sesuai dengan tugas pokok dan fungsi Satuan Kerja perangkat daerah yang bersangkutan, akan dimanfaatkan secara optimal oleh pihak ketiga atau oleh instansi lain dalam bentuk sewa, pinjam pakai, kejasama pemanfaatan, dan bangun serah guna/bangun guna serah dengan tidak mengubah status kepemilikan. Barang/aset milik daerah yang dimaksud disini adalah barang yang berdasarkan pada Peraturan Pemerintah No. 6 Tahun 2006 Pasal 1 ayat Optimalisasi pemanfaatan dapat dilakukan dengan penyewaan, pinjam pakai, Kerjasama pemanfaatan (KSO), Bangun Guna Serah (BGS) dan BangunSerah Guna (BSG).
