Beleidsplan

Beleidsplan 2009 - 2013

December 2008

Beleidsplan 2009 - 2013

Voorwoord Hierbij presenteren wij het beleidsplan van Woningbouwvereniging Lopik 2009 - 2013. In dit beleidsplan vindt u onze missie en onze strategische doelstellingen voor de komende jaren. Om meer inzicht te geven in de manier waarop wij onze strategische doelstellingen willen vormgeven, hebben wij de onderwerpen nader toegelicht. U kunt hierover tot in detail lezen over onze beleidsvoornemens, de uitdagingen waar wij voor staan en de ontwikkelingen voor woningbouwvereniging Lopik voor de nabije toekomst. De te behandelen onderwerpen zijn: wonen, participatie en belanghebbenden, strategisch voorraadbeleid, duurzaamheid en milieu, financieel beleid en organisatie.

Inhoudsopgave Voorwoord

5

Wij hopen met dit beleidsplan de eerste stappen te hebben gezet voor een verdere professionalisering van onze woningbouwvereniging in de komende jaren. Uiteraard houden wij hierbij altijd de belangen van onze bewoners in het oog.

Missie en strategische doelstellingen Wonen Interview Jan Willem Carton

6 8 12

Participatie en belanghebbenden

14

Interview Judith Oskam

16

Strategisch voorraadbeleid

18

Interview Gerrit Spelt

20

Duurzaamheid en milieu

22

Martin Schrijver Directeur-bestuurder Woningbouwvereniging Lopik

Interview Ilse Nederend-Bergstra

24

Financieel beleid

26

Interview Jan Spier

30

Organisatie

32

Samenvatting

34



5

Missie Missie Woningbouwvereniging Lopik wil met een financieel gezonde en slagvaardige organisatie huishoudens huisvesten die niet in staat zijn in hun eigen huisvesting te voorzien, de zogenaamde sociale sector. Het gaat hierbij om mensen met lage inkomens, starters, senioren en mensen met beperkingen. Hierbij worden vanuit een grote maatschappelijke betrokkenheid, met aandacht voor woonomgevingsfactoren, goede kwalitatieve woningen en dienstverlening geboden. Visie Vanuit een grote maatschappelijke betrokkenheid het huisvesten van doelgroepen die aangewezen zijn op het huursegment (vrije keuze), rekeninghoudend met een leefbaar woonmilieu.

Strategische doelstellingen Woningbouwvereniging Lopik heeft de volgende strategische doelstellingen vastgesteld: 1. Op de hoogte blijven van lokale ontwikkelingen op de woningmarkt. Hiervoor onderzoeken wij wat de woonwensen zijn van in de gemeente Lopik wonende doelgroepen. Het nieuwbouwbeleid wordt hier vervolgens op afgestemd en de bestaande woningen waarnodig aangepast. Alleen dan kan de woningbouwvereniging inspelen op de veranderende omgeving en de wijzigende wensen van klanten. 2. Het realiseren van deze strategische doelstellingen in samenspraak met bewoners van de gemeente Lopik. 3. Het volgen van maatschappelijke ontwikkelingen op de woningmarkt en waar wenselijk het ontwikkelen van nieuwe woonconcepten.

4. De gemeente Lopik heeft, op basis van een actueel woningmarktonderzoek, een beleidsplan Wonen opgesteld. De gemeente wil minimaal 30 procent van de nieuwbouwplannen reserveren voor de sociale huursector. Wij willen minimaal 30 procent van de nieuwbouwplannen in alle kernen van de gemeente Lopik (Uitweg, Jaarsveld, Lopikerkapel en Cabauw), ten uitvoer brengen. 5. Het realiseren van bijzondere woon vormen voor derden, zoals het door ons gerealiseerde begeleid wonen van Stichting Philadelphia, en het deelnemen in door derden ontwikkelde bijzondere woonvormen. Ook willen wij in de gemeente Lopik maatschappelijk gebonden voorzieningen ontwikkelen en realiseren. Een goed voorbeeld van maatschappelijk gebonden voorzieningen is het plan om een medisch centrum voor de eerstelijnszorgaanbieders te realiseren. 6. Flexibel woningbezit tot stand brengen door het in gang zetten van strategische beleidskeuzen (oude woningen verkopen of slopen en nieuwe woningen bouwen).

7. Voor zover mogelijk en wenselijk, het formuleren van prestatieafspraken met lokale belanghebbenden, waaronder de gemeente Lopik. 8. Het vasthouden aan het duurzaamheidprincipe bij de uitvoering van huur projecten. 9. Het voeren van een gezond financieel beleid om de maatschappelijke doelstellingen te waarborgen. 10. Het aanvullen en of concretiseren van het beleidsplan in november van ieder jaar en het uitwerken ervan in een operationeel jaarplan voor het volgende jaar. 11. Fiscalisering: sinds 1 januari 2006 zijn woningbouwverenigingen vennootschapsbelastingplichtig. Per 1 januari 2008 is de Wet Integrale Vennootschapsbelasting voor woningbouwverenigingen ingevoerd. Hierdoor moet onze organisatie over diverse activiteiten belasting betalen. Wij moeten met de consequenties van de belastingplicht voor onze exploitatie rekening houden en voor de toekomst duidelijke keuzes in activiteiten maken.

7

Woningbouwvereniging Lopik heeft de geformuleerde strategische doelstellingen uitgewerkt in verschillende onderwerpen. Deze worden hieronder nader toegelicht.

Wonen Woningbouwverenigingen zijn per definitie aanbieders van woonvormen voor mensen die zich niet zelfstandig kunnen redden op de woningmarkt. Deze doelgroep verandert continue, waardoor nieuwe vragen ontstaan. Woningbouwvereniging Lopik zet zich in om aan deze mensen passende woonruimte te bieden. Ontwikkelingen in wonen en zorg De vraag naar wonen en zorg neemt toe. Het aantal mensen dat behoefte heeft aan een gecombineerde woonzorgvoorziening stijgt de komende jaren fors. Dit heeft een aantal oorzaken: • Vergrijzing en langere levensverwachting. Vanaf 2011 neemt het aantal ouderen toe en ook het aantal hoogbejaarden stijgt fors. • Mensen willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen en zorg aan huis krijgen. Woningbouwvereniging Lopik realiseert samen met zorgleveranciers woonzorgvoorzieningen waardoor het mogelijk is aan zorgdragers, mensen die zorg nodig hebben, een passende woning te bieden. Leefbaarheid Voor Woningbouwvereniging Lopik is de leefbaarheid belangrijk om de woon- en

leefkwaliteit van onze klanten te verhogen. Wij streven naar wijken die schoon, leefbaar en veilig zijn. Dankzij informatie van de bewoners en onze belanghebbenden weten wij wat er speelt in de wijk. Wij stimuleren bewoners om mee te denken over een betere leefbaarheid in de woonomgeving. Onze (buiten)medewerkers, zoals de onderhoudsmedewerker, de opzichter en de huurconsulent, zijn hiervoor vaak het aanspreekpunt. Zij krijgen meestal als eerste signalen als er problemen zijn, zoals bijvoorbeeld hennepkwekerijen, onrechtmatige bewoning, vernieling en vervuiling enzovoort. De Akker en Het Veld De wijken De Akker en Het Veld zijn wat betreft de leefbaarheid een punt van zorg. Dit heeft onze hoogste prioriteit. Om te onderzoeken wat er leeft in de wijken, zal een klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd worden. Bovendien zal een persoonlijke benadering, waarbij wij bewoners betrekken bij toekomstige plannen, er voor zorgen dat wij weten wat er leeft en speelt. Wellicht kan in de toekomst het benoemen van een wijkbeheerder de leefbaarheid in de wijk bevorderen en de toenemende individualisering in een wijk tegengegaan. 9

Wonen Het imago van de wijken moet beter worden. Vooral inwoners van de gemeente Lopik hebben momenteel weinig belangstelling voor een woning in De Akker en Het Veld. Door het imago van de wijken te verbeteren, hopen wij deze de belangstelling voor de woningen in deze wijken te verhogen. Wij willen de bewoners betrekken bij de oplossingen van de problemen, bijvoorbeeld door het instellen van een permanent overlegorgaan. Kleine kernen Werken aan leefbaarheid in de kleine kernen is voor ons een belangrijk onderwerp. Het wegvallen van voorzieningen, zoals bijvoorbeeld winkels, komt de leefbaarheid in de kleine kernen niet ten goede. Om ervoor te zorgen dat bijvoorbeeld ouderen in deze kernen kunnen blijven wonen, heeft het ontwikkelen van de juiste woningtypes onze prioriteit. Twee voorbeelden: • In 2000 hebben wij in de kern Uitweg een bedrijfsterrein gekocht met als doel om woningen op dit terrein te bouwen. Wij werkten samen met de gemeente aan een totaalplan. Onze doelstelling, het realiseren van sociale huurwoningen voor senioren,

gecombineerd met het verbeteren van de infrastructuur en het vernieuwen van de speeltuin, maken dit tot een bijzonder plan. • Een ander project voor het verbeteren van de leefbaarheid in de kleine kernen is de nieuwbouwontwikkeling in Cabauw. Samen met de initiatiefgroep Vocus, de gemeente Lopik, het schoolbestuur en particuliere ontwikkelaars is een haalbaarheidsonderzoek gestart, voor het realiseren van seniorenhuurwoningen, een brede school, koopwoningen en een jeugdgebouw. Woonruimteverdeling Voor de woonruimteverdeling werkt Woningbouwvereniging Lopik samen met gemeentes uit de regio Utrecht. De woonruimteverdeling is ondergebracht in WoningNet. WoningNet bemiddelt woningen voor woningbouwverenigingen in verschillende regio’s in Nederland. Zij verzorgt de inschrijving van woningzoekenden, publiceert het actuele woningaanbod en regelt de verdeling van de woningen volgens de regelgeving. De samenwerking met WoningNet wordt de komende jaren voortgezet. Per 1 juli 2009 wordt een nieuw en gebruikersvriendelijk programma (Fleximatch) voor woningzoekenden en woningbouwverenigingen in gebruik genomen.

Locaal maatwerk Dertig procent van de vrijgekomen woonruimtes wordt aangeboden aan de eigen inwoners. Dit systeem is in de plaats gekomen van kernbinding. De voorrangsregeling voor deze gemeente, die beperkte uitbreidingsmogelijkheden heeft, zal de komende jaren voortgezet worden. De woningen worden gedurende veertien dagen bij voorrang aangeboden aan woningzoekenden met een binding aan de betreffende kern. Sociaal Beheer • Wij reageren actief op overlastklachten die binnenkomen via onze huurders. Waar mogelijk verwijzen wij door naar Buurtbemiddeling in Lopik. • Wij hanteren zoveel mogelijk een ‘laatste kansbeleid’ bij sociale problemen in de woonomgeving. • Wij blijven controleren op onrechtmatige bewoning (onderverhuur) en zullen dit blijven aanpakken. • Indien een huurder woonbegeleiding nodig heeft, blijven wij daar een positieve en actieve rol in spelen. Wij onderhouden contacten met diverse instanties, zoals Case Management, GG en GD, politie, Vitras enzovoort.

Woningbouwvereniging Lopik gaat in de periode 2009-2013: • Een actief sociaal beheer voeren in de wijken De Akker en Het Veld. In 2009 zal een klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd worden. Aan de hand van de uitkomst van dit onderzoek zal een plan van aanpak opgesteld worden. Samenwerking met de bewoners en de Gemeente Lopik is hierbij belangrijk. • De intentieovereenkomst (2009) met de gemeente omzetten in een samenwerkingsovereenkomst voor de ontwikkeling van woningen in de kern Uitweg. De start van de werkzaamheden staat gepland in 2010. • Met de diverse deelnemers komen tot een samenwerkingsovereenkomst en een definitief contract voor de ontwikkeling van nieuwbouw in Cabauw. Start van de bouw staat gepland in 2010.

11

Inspelen op de markt De missie van de Raad van Toezicht voor de komende vijf jaar blijft onveranderd. Woningbouwvereniging Lopik wil betaalbare huurwoningen aanbieden aan mensen die afhankelijk zijn van de huurmarkt. “Toch zijn er ontwikkelingen in de markt die om veranderingen vragen”.

Voorzitter van de Raad van Toezicht, Jan Willem Carton, vindt dat Woningbouwvereniging Lopik een maatschappelijke functie verricht in het dorp Lopik. Vanuit dat oogpunt handelt de woningbouwvereniging dan ook. “Waar wij kunnen, proberen wij woningen te realiseren waarmee wij inwoners van Lopik breder kunnen ondersteunen. Denk bijvoorbeeld aan aanleunwoningen voor senioren en betaalbare woningen voor starters, evenals bijzondere woonvormen voor specifieke doelgroepen.” Veranderingen “Wij spelen in op de vraag uit de markt. Zo is de Woningbouwvereniging Lopik nauw betrokken bij de huisvesting van een gezondheidscentrum in Lopik. Op deze wijze dragen wij ons steentje bij aan het beschikbaar houden van directe eerstelijns gezondheidszorg in Lopik.” Andere initiatieven worden ook onderzocht, zoals het ontwikkelen van woonvormen geschikt voor groepswonen door ouderen. In meerdere kernen worden initiatieven ontplooid om te komen tot kleinschalige woningbouw. “Je ziet in de markt allerlei veranderingen, waaruit weer vragen komen aan woningbouwverenigingen. Zo verkopen veel ouderen hun huis en willen daarna in een huurappartement wonen. Dan gaat het soms om appartementen met een huur van boven de € 1.000. Daar is blijkbaar markt voor en daar willen wij op inspelen.” Carton benadrukt echter meteen dat hoewel de doelgroep verbreedt, Woningbouwvereniging Lopik primair het huidige woningbezit in stand wil blijven houden. “Dat betekent bijvoorbeeld dat wij onze bestaande wijken aan moeten passen aan deze tijd. De wensen van huurders veranderen namelijk ook. Zorgelijk zijn de economische ontwikkelingen die het steeds moeilijker maken woningen in de sociale sector te realiseren. Een belangrijke rol is hierin weggelegd voor de locale overheid die door middel van gerichte grondpolitiek en projectsubsidies op deze manier sociale woningbouw mede mogelijk kan maken.”

“Toch zijn er ontwikkelingen in de markt die om veranderingen vragen”

Professionalisering Om slagvaardig in te kunnen spelen op alle uitdagingen uit de markt, besloot Woningbouwvereniging Lopik twee jaar geleden haar bestuursvorm te veranderen. “Het was essentieel een professionele organisatie neer te zetten”, aldus Carton. Het toenmalige verenigingsbestuur werd vervangen door een directeurbestuurder en een Raad van Toezicht. Martin Schrijver, die de woningbouwvereniging van binnenuit kende, werd klaargestoomd en halverwege 2008 als directeur-bestuurder benoemd. “De professionaliseringsslag houdt in dat er in het vervolg veel meer gewerkt wordt met financiële rapportages, kwartaalrapportages, operationele jaarplannen en een beleidsplan. Dit boekje is een voorbeeld van hoe alles nu goed begint te lopen. Het geeft precies aan waar wij voor staan en waar wij samen met onze huurders en andere belanghebbenden de komende vijf jaar naar toe willen met Woningbouwvereniging Lopik.” 13

Participatie en belanghebbenden Als woningbouwvereniging willen wij onze rol als maatschappelijke ondernemer goed invullen en daarom is het belangrijk in contact te treden met onze (potentiële) huurders. Wij willen onze huurders ruimte geven, een open dialoog met hen aangaan en luisteren naar hun problemen, wensen en behoeften. Dit alles heeft als doel onze dienstverlening te optimaliseren. Daarom zoeken wij manieren om de relatie met onze huurders te versterken en te verbeteren. Wij willen met behulp van klantenpanels en enquêtes erachter komen welke vorm van participatie het beste past bij onze bewoners, onze organisatie en de lokale situatie in de gemeente Lopik. Het overleg met bewoners op wijkniveau bij nieuwbouw-, renovatie- en herstructureringsprojecten is essentieel om draagvlak te creëren, zodat projecten tijdig en probleemloos gerealiseerd kunnen worden. Partners Samenwerking met diverse instanties, belangengroepen, overheid en instellingen is de basis om breed in de maatschappij te staan.

14

Wij werken momenteel samen met onderstaande partners: • Gemeente Lopik • RWUW • Provincie Utrecht • Aedes koepel van woningcorporaties • Woningbouwvereniging Goed Wonen. • Stichting Philadelphia Zorg • Stichting Thuis • Stichting Vocus • Groepswonen voor Ouderen • Groep eerstelijnsgezondheidszorg Maatschappelijke betrokkenheid Wij staan niet langs de zijlijn om toe te kijken hoe de maatschappij zich ontwikkelt. In onze kernen willen wij een actieve en constructieve bijdrage leveren aan de maatschappij. Samenwerking met andere partijen is voor ons noodzakelijk om deze doelstellingen te realiseren. Samenwerken krijgt kracht als je samen doelen deelt: duidelijk aangeeft wat je wilt, wat je zelf niet kunt en wat je van elkaar verwacht. Dit moet, ook op financieel gebied, de komende jaren verder uitgewerkt worden in heldere samenwerkingsovereenkomsten/ prestatieafspraken.

Helderheid over rollen, taken, prestaties en verantwoordelijkheden van gemeente en andere belanghebbenden begint bij duidelijkheid van onszelf over onze positie en onze rol in de samenleving. Wij moeten beter communiceren en verwoorden welke maatschappelijke prestaties van ons verwacht mogen worden. Het moet zowel intern als bij de belanghebbenden duidelijk zijn welke missie wij hebben. Tevens is het belangrijk dat duidelijk is welke concrete doelen hierbij horen met betrekking tot goede huisvesting, een aantrekkelijke woonomgeving en het huisvesten van groepen die moeite hebben daar zelfstandig in te voorzien. Ook moet duidelijk zijn wat wij doen om de betaalbaarheid van het wonen te waarborgen. Wij willen helder maken welke middelen wij hebben voor het realiseren van onze doelen en welke effecten wij willen bereiken met ons handelen. Wij betrekken zoveel mogelijk belanghebbenden bij het meedenken over onze (maatschappelijke) doelen.

Versterken van onze positie om in de maatschappij te staan Wij werken actief samen met zorginstellingen en andere maatschappelijk betrokken organisaties en versterken hierdoor onze maatschappelijke positie. Daarom overleggen we minimaal één keer per jaar met belanghebbenden. Woningbouwvereniging Lopik wil in de periode 2009-2013: • Via klantenpanels en enquêtes erachter komen welke vorm van participatie op wijkniveau het meest geschikt is voor de bewoners en Woningbouwvereniging Lopik; • Participatie met bewoners (groepen) opzetten en realiseren; • Onze missie, concrete doelen en de middelen voor het bereiken hiervan, duidelijk communiceren.

15

Verbeteren leefbaarheid heeft prioriteit Woonconsulente Judith Oskam is als een spin in het web van Woningbouwvereniging Lopik bezig met de sociale kant van het verhuurproces. Dagelijks staat zij in contact met heel veel partijen. “Ik heb een geweldig vak. Dit werk geeft mij enorme voldoening.”

Het zijn niet altijd leuke gesprekken die Judith Oskam moet voeren. “Een overlastgesprek is soms heel vervelend”, legt ze uit. “Je bent dan bezig met het opstellen van allerlei regels waar partijen zich aan moeten houden, maar tegelijkertijd is het wel een kans voor een nieuwe start. Dat vind ik dan weer het mooie van wat ik doe.” Bloemetje Vanochtend nog bracht Judith Oskam een kwestie die onoplosbaar leek tot een mooi einde. Bewoners hadden overlast van elkaar, maar de zaak was niet op te lossen. “Iedereen was aan rust toe en daarom hebben wij bij hoge uitzondering besloten één bewoner een andere woning in een andere buurt aan te bieden. Op zo’n moment ben ik zo tevreden”, vertelt Judith Oskam trots. Volgens haar zijn veel bewoners blij met de woningbouwvereniging. “Af en toe krijg ik een kaart of zelfs een bloemetje van een tevreden bewoner.” Leefbaarheid Voor de komende jaren zal Judith Oskam zich nog meer gaan richten op een goede woonen leefkwaliteit. “Dankzij het goede netwerk dat ik in de loop van de tijd om mij heen heb opgebouwd, is het voor mij mogelijk snel de juiste instanties te pakken te krijgen. Dat is handig en nodig om de leefbaarheid in bepaalde wijken in Lopik te verhogen, want je moet snel kunnen handelen.” De wijken de Akker en het Veld kampen met een imagoprobleem. “Het is niet goed als je hoort dat mensen niet in deze wijken willen wonen. Daarom gaan wij als woningbouwvereniging hiermee aan de slag. Het uiterlijk van de wijken wordt aangepakt en het toewijzingsbeleid heeft onze aandacht, want de leefbaarheid moet hier echt verbeteren.”

“Ik heb een geweldig vak. Dit werk geeft mij enorme voldoening.” 16

Verder merkt Judith Oskam dat Lopik nog altijd zeer gewild is als woonlocatie. “Veel stedelingen kiezen voor Lopik vanwege de rust, het dorpse karakter en de sociale controle. Ik ben blij met de regeling ‘lokaal maatwerk’. Hierdoor mogen wij 30 procent van de vrijgekomen woningen in Lopik-dorp en de kleine kernen aan eigen inwoners toewijzen.” Want volgens Judith Oskam is het nog altijd heerlijk wonen in het landelijke Lopik.

17

Strategisch voorraadbeleid Onze bestaande woningvoorraad is niet divers en bestaat voornamelijk uit eengezinswoningen. De afgelopen tien jaar richtten wij ons voornamelijk op de ontwikkeling en realisatie van woningen voor starters, alleenstaanden, senioren en bijzondere doelgroepen. Woonconsumenten hebben steeds meer eisen en wensen op het gebied van kwaliteit, milieu, ruimte en nieuwe producten en diensten. Hierdoor worden hogere eisen gesteld aan onze woningbouwvereniging. Regionale ontwikkelingen, economische gevolgen, en maatschappelijke tendensen: Deze ontwikkelingen hebben invloed op de manier waarop wij met ons vastgoed om dienen te gaan. Een helder voorraadbeleid is hiervoor essentieel. Gaan we bouwen of verbouwen? Wordt het slopen of renoveren? En voor wie bouwen wij?

Voor ons als woningbouwvereniging is het belangrijk om ontwikkelingen op de voet te volgen waardoor wij bij de tijd blijven. Het ontwikkelen van een strategisch voorraadbeleid is noodzakelijk om goede beslissingen te kunnen nemen in de toekomst. Woningbouwvereniging Lopik gaat in de periode 2009-2013: • Beginnen met het inventariseren van onze woningvoorraad (2009). Hiermee brengen wij in kaart: de exploitatie van onze woningen, de verhuurbaarheid, de technische staat en de woonkwaliteit. • Beleid ontwikkelen waarin we bepalen hoe wij om zullen gaan met ons bestaande bezit en de toekomstige nieuwbouw.

19

Goede samenwerking essentieel Woningbouwvereniging Lopik en wethouder Volkshuisvesting Gerrit Spelt (CDA), werken frequent met elkaar. Spelt noemt de samenwerking prima en roemt de maatschappelijke betrokkenheid van de woningbouwvereniging. “Maar, het baart mij zorgen dat door de Vogelaar-tax de mogelijkheden om te investeren in de leefbaarheid van Lopik wellicht onder druk komen te staan. “

“Wat vooral prettig is bij onze samenwerking, is dat wij als gemeente niet van bovenaf met allerlei eisen komen en Woningbouwvereniging Lopik ook niet met mooie, maar onuitvoerbare plannen komt”, aldus Spelt. “De gemeente heeft onderzoek gedaan naar de woonbehoeften in Lopik. Aan de hand daarvan zijn we met de woningbouwvereniging om de tafel gaan zitten en hebben we gezamenlijke aanbevelingen voor de toekomst gemaakt.” Volgens Spelt is het belangrijk dat beide partijen niet alleen naar economische belangen kijken bij hun besluitvorming, maar veel meer naar de behoeften in de markt.

“Wij moeten dan nog meer zoeken waar we elkaar kunnen vinden.”

Zorgelijk Toch is Spelt niet alleen optimistisch, want vooral het huidige ruimtelijke ordening beleid van de overheid, noemt hij zorgelijk. “Eén van de uitgangspunten is altijd geweest dat de leefbaarheid in de kleine kernen zoveel mogelijk behouden moet blijven. De huidige ontwikkelingen lijken dit uitgangspunt in de weg te staan. De bouwcapaciteit is op dit moment zeer beperkt.” Hij wijst erop dat een goede samenwerking met de woningbouwvereniging nog belangrijker is als er minder gebouwd mag worden. “Wij moeten dan nog meer zoeken waar we elkaar kunnen vinden. Denk bijvoorbeeld aan het realiseren van woningen voor mensen met een beperking en seniorenwoningen. Door de vergrijzing is hier de komende jaren veel behoefte aan. Het liefst willen we dit type woningen nieuw bouwen, om daarmee de bestaande woningen beschikbaar te houden voor bijvoorbeeld starters. Maar als wij niet meer mogen bouwen, dan zullen we samen moeten kijken hoe bestaande woningen aangepast kunnen worden door bijvoorbeeld een traplift te installeren, of drempels weg te halen. Gevolg is wel dat daarmee het aantal beschikbare woningen voor jongeren verder afneemt.” Het woningtoewijzingsbeleid zal de komende jaren steeds nadrukkelijker op de agenda komen te staan. “Hoe zorgen we er samen met de vereniging voor dat de woningen die beschikbaar komen, passend bewoond worden? Met andere woorden: hoe kunnen we het zogenaamde ‘scheefwonen’ de komende jaren zoveel mogelijk beperken dan wel terugdringen?” Spelt hoopt van harte dat de woningbouwvereniging ondanks allerlei wettelijke regels in staat blijft haar maatschappelijke betrokkenheid te continueren. “Tot nu toe gaat het in Lopik juist zo goed. Het zou jammer zijn als die vrijheid verdwijnt.” 21

Duurzaamheid en milieu Als nieuwbouwontwikkelaar en beheerder bij onderhoud, gebruiken wij bewust duurzame materialen. Wij gebruiken bij het ontwerp van nieuwbouwprojecten en de renovatie van bestaande projecten onderhoudsarme onderdelen. Zo is bijvoorbeeld alleen tropisch hardhout, voorzien van een keurmerk, toegestaan.

en nemen we andere energiebesparende maatregelen. In de afgelopen jaren deden wij ervaring op met zonnecollectoren. Wij geven bewoners de mogelijkheid energiebesparende maatregelen aan te brengen. Bij een verhuizing of bij gepland onderhoud, wordt gekeken of een beter/hoger energielabel haalbaar is.

Met het ontwikkelen van nieuwe woonruimtes is het voor ons belangrijk om voor de toekomstige bewoners een gezond en energiezuinig leefklimaat te realiseren. Een voorbeeld hiervan is het onlangs toepassen van lage temperatuur vloerverwarming in onze seniorenwoningen. De vloerverwarming zorgt voor comfort en warmte, daar waar nodig. Mensen met allergieproblemen of astma-aandoeningen voelen zich aanmerkelijk beter in een ruimte die verwarmd wordt door vloerverwarming.

Het nog te ontwikkelen strategisch voorraadbeleid zal de leidraad zijn voor hoe wij energietechnisch met onze woningen om zullen gaan. Er wordt per woning een streefenergielabel bepaald en de bijbehorende maatregelen worden berekend. De maatregelen worden zoveel mogelijk op natuurlijke momenten uitgevoerd. Bijvoorbeeld in combinatie met uit te voeren onderhoud.

Wij hebben al onze woningen energietechnisch laten inventariseren, waarbij elke woning een energielabel kreeg. De sterke stijging van energiekosten en de bewustwording dat we zuinig met onze energiebronnen moeten omgaan, heeft ons gestimuleerd om waar mogelijk, energiebesparende maatregelen toe te passen. Vanaf begin jaren negentig plaatsen we hoogrendement CV ketels, isolatieglas

Woningbouwvereniging Lopik zal in de periode 2009-2013: • Aan de hand van het nog te ontwikkelen strategisch voorraadbeleid, een plan van aanpak maken om het energieverbruik van onze woningen structureel terug te dringen; • Een voorkeurslijst voor het gebruik van toe te passen materialen samenstellen. Vanaf 2010 zal (aan de hand van onze ervaringen in 2009) een definitieve lijst worden samengesteld waar wij met derden bindende afspraken over gaan maken. 23

Kleinschalige verpleegzorg in Lopik Ilse Nederend-Bergstra (raadslid PvdA) probeerde samen met Stichting Thuis, waarvan zij bestuurslid is, kleinschalige verpleeghuiszorg in de gemeente Lopik van de grond te krijgen. “Het is belangrijk dat mensen die verpleegzorg nodig hebben in hun eigen, vertrouwde omgeving kunnen blijven”.

“Hoewel er een paar verpleeghuisplekken bij zijn gekomen in Lopik, moeten we meer plekken zien te krijgen, gezien de verwachte groei van het aantal dementerenden”, legt Nederend uit. “Nu moeten mensen uitwijken naar andere plaatsen, zoals IJsselstein of Houten. Met Stichting Thuis, een initiatief van een groep burgers, willen we de zorg zo dicht mogelijk bij huis houden. Dat is niet alleen prettig voor de patiënt, maar ook voor bijvoorbeeld familie en de mantelzorgers.” Steun Helaas is het project in Lopik onlangs gestrand, aangezien de exploitatie niet rond te krijgen is. Omdat het maar om zes verpleegzorgplekken gaat, bleek het niet mogelijk de financiering voor de nachtdiensten voor elkaar te krijgen. Aangezien het om dementerenden gaat, moet er ‘s nachts permanent iemand zijn. Toch benadrukt Nederend dat het project voorlopig gestrand is en niet definitief. “In het hele proces is de Woningbouwvereniging ons enorm tot steun geweest. Zij hadden dezelfde insteek als wij en gingen ervoor. Zij waren vanaf het begin enthousiast en waren meteen bereid voor een deel eigen geld in het project te steken, zodat verpleeghuiszorg voor iedereen toegankelijk zou zijn. En als zich problemen aandienden, dan zochten ze naar oplossingen.” Nederend hoopt daarom van harte dat het project, net als in Benschop waar zes plekken worden gerealiseerd, toch nog van de grond komt.

“Zij hadden dezelfde insteek als wij en gingen ervoor.” 24

Leefbaarheid Behalve haar enthousiasme over de samenwerking bij dit project, juicht Nederend het als raadslid toe dat de woningbouwvereniging zich zeer actief bezighoudt met de leefbaarheid in de wijken van Lopik. “De woningen van de vereniging bevinden zich in veel wijken in Lopik. Het is een goede ontwikkeling dat de woningbouwvereniging zoveel contact heeft met haar leden. De bewoners worden zo veel meer betrokken bij hun woonomgeving.” Tot slot heeft Nederend nog een compliment voor de woningbouwvereniging. “Wat je tegenwoordig steeds meer ziet, is dat wonen, welzijn en zorg elkaar veel meer overlappen dan vroeger. Mensen willen langer in hun eigen huis blijven wonen. Daarom moeten woningen zo gebouwd worden dat dit mogelijk is. Woningbouwvereniging is zich zeer bewust van dit feit. Dat juich ik van harte toe.” 25

Financieel beleid Financiële rapportages Het waarborgen van de continuïteit is voor een woningbouwvereniging van het hoogste belang. Onze klanten hebben er belang bij dat we ook in de toekomst onze doelstellingen kunnen realiseren. Zeker in een tijd dat de overheid het volkshuisvestingsbeleid aan lokale partijen delegeert en de verzorgingsstaat afbouwt. Daarnaast moeten woningbouwverenigingen laten zien dat zij verantwoord met hun vermogen omgaan. Wat betreft de verantwoording zijn er aanvullende vereisten met betrekking tot de code corporate governance. Deze code bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij woningbouwverenigingen. Een goed begrotingsstelsel en periodieke financiële rapportages zijn essentieel bij de uitvoering en bewaking van de strategische doelstellingen binnen het financiële kader. Voor de toezichthouder neemt de transparantie van het gevoerde beleid hierdoor enorm toe. Voor de organisatie is het prettiger om op deze manier te werken en de voortgang te bewaken. Er komen kwartaalrapportages met een voortgangsrapportage van het ondernemingsplan en het jaarplan.

De administratieve procedures worden geactualiseerd en opgepakt door onze medewerkers. Fiscalisering en Vogelaarheffing Per 1 januari 2008 is de Wet Integrale Vennootschapsbelasting voor woningbouwverenigingen ingevoerd. Hierdoor moeten wij over diverse activiteiten belasting betalen. Tevens worden wij vanaf dit jaar geconfronteerd met de Vogelaarheffing. Onlangs is de hoogte van de heffing definitief vastgesteld. Hierdoor is de financiële speelruimte voor onze woningbouwvereniging krapper geworden. De vennootschapsbelasting en het door de overheid vastgestelde inflatievolgend huurbeleid maken het ons moeilijker om taken en investeringen in de toekomst uit te voeren. Wij zullen hier niet in berusten en blijven hierop anticiperen met goed maatschappelijk ondernemerschap. Jaarplan Woningbouwvereniging Lopik wil aan de hand van het meerjaren beleidsplan voor elk jaar een operationeel jaarplan opstellen. Hierin staan de acties die in dat jaar uitgevoerd moeten worden. In het jaarplan staan de activiteiten benoemd met de daarbij behorende financiële begroting. 27

Financieel beleid Huurbetaling en incasso Een zorgvuldig en consequent incassobeleid is voor Woningbouwvereniging Lopik en voor haar klanten (huurders) belangrijk. Voor Woningbouwvereniging Lopik, omdat een huurachterstand omzet- en renteverlies kan betekenen. Voor de klant, omdat hij genoodzaakt is snel tot een oplossing te komen om huisuitzetting te voorkomen. Huurbetaling De huur van de lopende maand is voor de eerste van de maand verschuldigd. De afschrijfdatum van de automatische incasso is op de eerste van de maand. Voor mensen met een uitkering is de incassodatum de tiende van de maand. Dit moet jaarlijks aangetoond kunnen worden met een uitkeringsspecificatie. Wordt de huur achteraf gestorneerd, dan ontvangt de klant een herinneringsacceptgiro. Wordt de huur echter drie keer achter elkaar gestorneerd, dan behoudt Woningbouwvereniging Lopik het recht om de incasso om te zetten in een andere betaalwijze. Bij niet tijdige betaling volgt een betalingsherinnering met daarin het dringende verzoek om het openstaande bedrag binnen veertien dagen te voldoen. 28

Als dit niet mogelijk is, wordt verzocht direct contact op te nemen voor het maken van een betaalafspraak. Betalingsregeling In tijden dat het financieel wat minder gaat, kan Woningbouwvereniging Lopik door een adequaat en consequent incassobeleid de klant enigszins tegemoet komen. Een betalingsregeling behoort tot de mogelijkheden. De maximale looptijd van een regeling is zes maanden. Na afloop van de regeling moet er minimaal zes maanden correct worden betaald voordat er weer een nieuwe betalingsregeling kan worden afgesproken Overigens: bij het niet nakomen van de regeling komt deze acuut te vervallen en wordt het totaal openstaande bedrag ineens opgeëist. Is er na de verstreken datum nog geen huur ontvangen dan ontvangt de huurder een brief met de melding dat de vordering na zeven dagen wordt doorgestuurd naar de deurwaarder. Ons streven is wel dat er persoonlijk contact met de huurder is geweest voordat er aan de deurwaarder daadwerkelijk een opdracht verstrekt wordt om de vordering over te nemen.

Deurwaarder Krijgt de deurwaarder de incasso-opdracht dan volgt er een sommatie om het bedrag inclusief sommatiekosten binnen vijf dagen te voldoen. Wordt er niet betaald dan zal de deurwaarder contact opnemen met Woningbouwvereniging Lopik en worden verdere stappen besproken. Meestal wordt dan overgegaan tot dagvaarding met het verzoek aan de rechter de huurovereenkomst te ontbinden en tot ontruiming van de woning over te gaan. Als de datum van huisuitzetting bekend is, is het niet meer mogelijk een uitstel van betaling/betalingsregeling af te spreken. Het openstaande bedrag (inclusief incassokosten) dient echter volledig voor de genoemde datum betaald te worden om uitzetting te voorkomen

Indien de huurder binnen een jaar wederom een achterstand laat ontstaan dan kan een ontruiming niet meer worden voorkomen door algehele betaling. Er zal dan tot ontruiming worden overgegaan. Woningbouwvereniging Lopik gaat in de periode 2009-2013: • De systematiek van kwartaalrapportages instellen en vervolgens uitbreiden met een voortgangsrapportage van het ondernemingsplan en het jaarplan; • Administratieve procedures invoeren en hanteren; • Een onderzoek uitvoeren naar de effecten van de fiscalisering voor de financiële positie van de woningbouwvereniging; • Het huidige huur- en incassobeleid voortzetten.

Woningbouwvereniging Lopik behoudt het recht om na zes geplande huisuitzettingen, de ontruiming te allen tijde door te laten gaan, ongeacht betaling. Een gerechtelijke ontruiming door de deurwaarder kan theoretisch meerdere keren per jaar aangezegd worden, mits er geen algehele betaling heeft plaatsgevonden. 29

Wachten op de eerste klacht Jan Spier en zijn vrouw wonen al zestien jaar naar alle tevredenheid in hun huurwoning in de wijk de Gaarden. Ook andere huurders van Woningbouwvereniging Lopik zijn blijkbaar tevreden want: “Als lid van de klachtencommissie van de vereniging, heb ik in de afgelopen jaren nog nooit een klacht van een bewoner ontvangen”.

Vijf jaar geleden werd Spier benaderd om lid te worden van de klachtencommissie. “Ik heb 40 jaar bij de Utrechtse politie gewerkt en werd vanwege die ervaring voor deze functie gevraagd”, legt Spier uit. “De leden van de klachtencommissie komen één keer per jaar bijeen, maar daar zijn wij zo uitgepraat, omdat er geen klachten bij de woningbouwvereniging zijn binnengekomen.” Eén telefoontje Spier begrijpt wel waarom er niets te klagen valt als huurder. “De woningbouwvereniging is een goede en fijne verhuurder. Onze woning wordt regelmatig onderhouden. Het buitenschilderwerk wordt om de zoveel jaar gedaan, we hebben onlangs een HR ketel gekregen en als er iets aan de hand is, is één telefoontje genoeg en de onderhoudsman staat de volgende dag al op de stoep.” De vrouw van Spier heeft behoorlijk veel rugklachten en loopt moeilijk. “Wij wilden graag een verhoogd toilet voor haar hebben. Ik heb gebeld met de woningbouwvereniging en de loodgieter kwam een paar dagen later al. Dat is allemaal geen probleem.” Spier vervolgt: “Zelfs als de tegels van de brandgang achter ons huis scheef liggen en ik bel hierover, wordt alles opgelost en dat terwijl de brandgang eigenlijk voor de helft van eigenaren van de koopwoningen is. Daar doet de woningbouwvereniging dan niet moeilijk over.”

“De woningbouwvereniging is een goede en fijne

De wijk waar Spier woont, is rustig en daar is hij wat blij om. “Hiervoor woonden we in een onrustige wijk in Utrecht. Vlak voordat wij vertrokken waren er 40 inbraken in die wijk. Ook wij werden vijftien keer slachtoffer van vernieling en diefstal. Onze zoon woonde al in Lopik en raadde ons aan ook hier te komen wonen. Daar hebben we nog geen dag spijt van gehad.” Als Spier dan toch iets negatiefs moet verzinnen dan is het dat er geen winkels in de buurt van zijn huis zijn. De dichtstbijzijnde winkels zijn voor hem per fiets bereikbaar, maar voor zijn vrouw, die niet kan fietsen, alleen per auto. “Parkeren bij de winkels is lastig. Voor mijn vrouw is dat vervelend, want zo raakt zij toch geïsoleerd.” Daarom hebben Spier en zijn vrouw zich ingeschreven voor een gelijkvloers appartement in Lopik. Ondertussen wacht Spier geduldig op zijn eerste klacht.

verhuurder.” 31

Organisatie Organisatieontwikkeling In de afgelopen periode is de bestuurlijke opzet van onze organisatie veranderd. Door de nieuw ingevoerde tweelagen structuur is er een andere verdeling van verantwoordelijkheden, bevoegdheden en taken ontstaan. Deze veranderingen zijn nodig om door te groeien naar een maatschappelijk ondernemende en klantgerichte organisatie. Hiervoor willen wij als organisatie het volgende ondernemen: • De gewijzigde verantwoordelijkheden en taken van medewerkers vastleggen in nieuwe functieprofielen; • Functiecompetenties per medewerker ontwikkelen en passende opleidings trajecten realiseren; • Zichtbaarder maken waar we nu staan en waar we in de toekomst naar toe willen; • Onze aandacht meer richten op de vragen en wensen van onze klanten; • Actief inspelen op de wensen en behoeften van onze klanten door adequaat onze producten en diensten te wijzigen;

Dienstverlening Woningbouwvereniging Lopik is oorspronkelijk vooral een beherende woningbouwvereniging. Hoewel wij in die rol de klant niet uit het oog verloren, willen wij ons nog meer als klantgerichte en marktgerichte organisatie profileren. De klant bepaalt of onze woningbouwvereniging goed functioneert. Het goed bedienen van onze klant is voor onze organisatie het sleutelwoord van (maatschappelijk) ondernemen. Wij willen hier in deze beleidsperiode verdere invulling aan geven. Wij gaan onze dienstverlening benoemen en normeren. Door een onderzoek volgens de normen van het KWH-traject1 voor kleine woningbouwverenigingen willen wij onderzoeken of onze dienstverlening en klantgerichtheid voldoen. Ook willen wij onderzoeken of het uitvoeren van het KWH-traject voor ons als kleine woningbouwvereniging haalbaar is. Bij de kwaliteit van dienstverlening denken wij aan het niveau van de dienstverlening aan huurders, woningzoekenden en aan het proces van bouwen en onderhouden van onze woningvoorraad.

Door in 2009 een klanttevredenheidsonderzoek bij onze huurders af te nemen, willen wij in kaart brengen hoe de kwaliteit van de dienstverlening voor verhuur, onderhoud, reparatieverzoeken en -afwikkeling is. De uitkomsten van het klanttevredenheidsonderzoek laten zien wat de wensen van onze klanten zijn. Dit zal zonodig leiden tot aanpassing van onze werkwijze en diensten. Met bovengenoemde maatregelen wil Woningbouwvereniging Lopik in deze beleidsperiode de klantgerichtheid versterken, zodat wij kunnen groeien naar een persoonlijkere benadering van de klant. Woningbouwvereniging Lopik gaat in de periode 2009-2013: • De functieprofielen aanpassen aan de gewijzigde organisatie; • Functiecompetenties en opleidingstrajecten opstellen; • Het KWH-traject voor kleine woningbouwverenigingen onderzoeken;

• Een klanttevredenheidsonderzoek uitvoeren in 2009; • De organisatie ontwikkelen naar een meer klantgerichte organisatie; • Adequaat inspelen op wensen en behoeften van onze klanten. Toelichting KWH KWH is het kwaliteitscentrum voor woningbouwverenigingen in de huursector. KWH staat sinds haar oprichting midden tussen de woningbouwverenigingen. De producten van KWH geven inzicht in onze maatschappelijke prestaties. Dit inzicht wordt versterkt door er een belangrijk aspect aan toe te voegen: vergelijken, leren en verbeteren. Met de KWH-Prestatie-Index worden wij in staat gesteld om onze resultaten op maat te vergelijken met andere woningbouwverenigingen. Het KWH-Label wordt gezien als een belangrijke toets voor het meten van de klanttevredenheid en de kwaliteit van de dienstverlening. De eisen van het KWH-Label zijn gekozen als uitgangspunt van de na te streven kwaliteit van de dienstverlening aan de klant. 1

33

Colofon

Samenvatting Beleidsplan Woningbouwvereniging Lopik

Uitgave van Woningbouwvereniging Lopik: Martin Schrijver, Directeur-bestuurder Raad van Toezicht: J.W. Carton R. Pasman R. Van den Berg

In het Beleidsplan van Woningbouwvereniging Lopik staan de doelen en de plannen van onze vereniging voor de komende vijf jaar. Die plannen hebben allemaal als basis de missie van de woningbouwvereniging: woningen aanbieden aan mensen in de sociale sector (mensen met lage inkomens, starters, senioren en mensen met een beperking). Om ons werk goed te kunnen doen, onderzoeken wij aan welk soort woningen er behoefte is in Lopik en luisteren we naar de behoeften van de inwoners van Lopik. Ook onderzoeken we nieuwe ontwikkelingen in de markt. In het verleden bouwden we vooral eengezinswoningen. Maar de doelgroep van onze woningbouwvereniging verandert voortdurend. Zo zorgt de vergrijzing ervoor dat er meer behoefte is aan bijvoorbeeld gecombineerde woonzorgvoorzieningen voor senioren. Mensen hebben tegenwoordig ook meer eisen en wensen én wij moeten aan het milieu denken. Daarom gebruiken wij duurzame materialen en nemen wij energiebesparende maatregelen, zoals het plaatsen van hoogrendement CV ketels en isolatieglas. Schone, veilige en leefbare wijken zijn voor ons en onze huurders heel belangrijk. We moeten weten wat er in de wijken leeft en luisteren daarom naar onze bewoners. Zo gaan we samen met onze bewoners werken aan de verbetering van de wijken De Akker en Het Veld. Maar ook

de leefbaarheid in de kleine kernen is belangrijk. Het verdwijnen van bijvoorbeeld winkels is niet goed voor de wijk. We willen ervoor zorgen dat ouderen er kunnen blijven wonen. Daarom moeten we de juiste soort woningen ontwikkelen. Woningbouwvereniging Lopik wil 30 procent van alle nieuwbouwplannen in de kernen van de gemeente Lopik (Uitweg, Jaarsveld, Lopikerkapel en Cabauw) gaan uitvoeren. Kortom, overleg met onze bewoners en samenwerking met andere partners (zoals onder andere de gemeente Lopik, Stichting Thuis, Groepswonen voor Ouderen, Groep eerstelijnsgezondheidszorg enzovoort) is heel belangrijk voor onze woningbouwvereniging om de juiste beslissingen te nemen en woningen/ gebouwen te realiseren waar behoefte aan is.

A. Buitenhuis Coördinatie: Dijkstra&Do, Haastrecht Tekst: Barbara Warnar Ontwerp & realisatie: AzimDezign, Haastrecht Foto’s interviews: Esther van Berk, Gouderak Met dank aan: Judith Oskam Jan Willem Carton

Woningbouwvereniging Lopik zal ervoor zorgen dat het een financieel gezonde vereniging blijft, zodat wij onze toekomstige doelen kunnen blijven realiseren. Er zal elk jaar een jaarplan gemaakt worden, met een financiële begroting. Ons huur- en incassobeleid blijft hetzelfde. Wij willen een maatschappelijk betrokken klantgerichte organisatie zijn die goed meedraait in de markt. De klant bepaalt of onze woningbouwvereniging goed functioneert. Wij gaan onderzoeken of wij klant- en marktgericht werken. In 2009 zullen onze huurders daarom een klanttevredenheidsonderzoek krijgen. Aan de hand van de uitkomsten zullen wij, indien nodig, onze manier van werken en onze diensten aanpassen.

Gerrit Spelt Ilse Nederend-Bergstra Jan Spier Peggy Meijboom

35

Woningbouwvereniging Lopik Dorpsstraat 50 3411 AG Lopik Tel: 0348 - 553 232 www.wbv-lopik.nl [email protected]