NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN Behorend bij het besluit om een omgevingsvergunning te verlenen voor de activiteiten ‘bouwen’, ‘gebruik van gronden in strijd met het bestemmingsplan’ en ‘handelingen met gevolgen voor het beschermde monument’ ten behoeve van het realiseren van vier kavels aan de ’s-Gravenweg 141 te Capelle aan den IJssel en behorend bij het besluit om een verklaring van geen bedenkingen te verlenen voor de realisatie van vier woonkavels aan de ’s-Gravenweg 141. Het ontwerpbesluit inzake bovengenoemde omgevingsvergunning en de verklaring van geen bedenkingen hebben ter inzage gelegen van 8 oktober tot en met 18 november 2015. Gedurende de terinzagelegging zijn er in totaal achttien zienswijzen ingediend. Hiervan zijn 15 zienswijzen zowel gericht aan het College van Burgemeester en Wethouders (hierna: ‘het College’) als aan de gemeenteraad (hierna ook: ‘de raad’): nrs. 1 tot en met 15. Eén zienswijze is (enkel) gericht aan het College: nr. 16. Twee zienswijzen zijn (enkel) gericht aan de raad: 17 en 18. Alle zienswijzen zijn in deze Nota beantwoord. Op de zienswijzen wordt hieronder inhoudelijk ingegaan. De zienswijzen zijn in samengevatte vorm weergegeven in deze Nota en zijn volledigheidshalve – geanonimiseerd - als bijlagen bij deze Nota opgenomen. Alle zienswijzen, met uitzondering van zienswijzen nr. 2, zijn binnen de gestelde termijn ontvangen en daarmee ontvankelijk. Zienswijze 2 is verstuurd op 19 november 2015 en derhalve buiten de termijn verzonden. Deze zienswijze wordt niet-ontvankelijk verklaard. De inhoud van deze zienswijze is echter gelijk, als de zienswijzen genoemd onder A. Voor een inhoudelijke beantwoording van de zienswijze, wordt – ten overvloede – verwezen naar deze beantwoording. A. 1. 2.
3.
Zienswijzen nrs. 1, 3, 4, 5 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 De sloop van het gemeentelijk monument is onnodig, ongewenst en onrechtmatig. Het belang van de monumentenzorg verzet zich, op grond van artikel 14 van de Erfgoedverordening, tegen het ontnemen van de monumentenstatus en daarmee ook de sloop van het gemeentelijk monument. De Commissie voor Welstand & Monumenten heeft het College d.d. 16 juli 2013 als volgt geadviseerd: positief t.a.v. planontwikkeling en negatief t.a.v. sloop gemeentelijk monument. De Commissie is van mening dat de cultuurhistorische waarde de monumentenstatus rechtvaardigt. Dit advies van de Commissie voor Welstand & Monumenten t.a.v. sloop is genegeerd.
4.
5.
6.
De projectontwikkelaar heeft geen deskundig en onafhankelijk onderzoeksbureau in de hand genomen. Tussen de rapporten die in opdracht van de ontwikkelaar en van de gemeente zijn opgesteld zitten grote tegenstellingen in de kwalitatieve beoordeling. Het College en de raad volgen de bevindingen van de projectontwikkelaar zonder meer en zonder deze onafhankelijk te hebben laten toetsen. De vraag of het monument behouden had kunnen blijven is niet onderzocht. De projectontwikkelaar heeft in de afgelopen jaren sinds zijn aankoop geen onderhoud gepleegd, waardoor het monument/de boerderij (nog meer) in verval is geraakt. De gemeente heeft nagelaten te handhaven en het verval op die manier een halt toe te roepen, hetgeen zij wel had moeten doen. In zienswijze nr. 1 wordt verwezen naar de jurisprudentie hierover van de rechtbank en de Raad van State. Doordat de gemeente heeft verzaakt te handhaven heeft de ontwikkelaar de boerderij in verval kunnen laten raken, waarvoor hij nu wordt ‘beloond’ met een vergunning om het monument te kunnen slopen. Het College en de raad wordt verzocht niet mee te werken aan de sloop, te handhaven en in contact te treden met de projectontwikkelaar om hem te wijzen op alternatieven met betrekking tot renovatie en hergebruik van het monument.
Beantwoording 1. Na afweging van alle belangen is het College tot de conclusie en daarmee tot het besluit gekomen dat de sloop van het gemeentelijk monument aan de ’s-Gravenweg 141 (hierna: ‘Verkade-boerderij’) nodig is, op dit moment gewenst is en daarmee niet onrechtmatig is. In de volgende punten van deze Nota wordt dit besluit nader uitgewerkt en gemotiveerd. Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot wijziging van het besluit. 2.
Op grond van artikel 14 van de Erfgoedverordening kan een (omgevings)vergunning (voor de activiteit ‘handelingen met gevolg voor het beschermde monument’) slechts worden verleend indien het belang van de monumentenzorg zich daartegen niet verzet. Het College is van oordeel dat het belang van de monumentenzorg zich in dit geval niet verzet tegen het verlenen van de aangevraagde omgevingsvergunning voor het bouwplan. Aanwijzingsbesluit De reden van de aanwijzing van de Verkade-boerderij als gemeentelijk monument is geweest: ‘Van groot lokaal belang vanwege hoge ouderdom en relatieve zeldzaamheid als voorbeeld van een in hoofdvorm vrij gave 17e eeuwse boerderij.’ Rapporten In het voortraject richting de vergunningaanvraag zijn door twee onafhankelijke deskundige bureaus rapportages opgesteld met betrekking tot de monumentale en de huidige bouwkundige staat van de Verkade-boerderij: de Bouwhistorische verkenning door GVB Architecten d.d. 29
2
mei 2013 en de Rapportage waardestelling door Program Vastgoedmanagement d.d. 14 februari 2013. In de aanloop naar het definitieve besluit tot vergunningverlening is door Bouwburo Vitruvius nog een derde rapport (Bouwkundige inspectie en Beschrijving technische staat) opgesteld dat met name ziet op de bouwtechnische staat van de Verkade-boerderij (d.d. 18 januari 2016). Monumentale waarde(n) In de Bouwhistorische verkenning, waarin de bouwhistorische en monumentale waarden van de boerderij in beeld zijn gebracht, wordt als volgt geconcludeerd: ‘Naar aanleiding van het onderhavige rapport kan gesteld worden dat de boerderij inderdaad een 17e eeuwse oorsprong kent maar dat er uit die bouwperiode weinig tot zeer weinig restanten meer zijn aan te treffen. (..) Daarbij zal de 17e eeuwse boerderij zowel in verschijningsvorm, bouwmassa en als ensemble met de bijgebouwen er belangrijk anders hebben uitgezien dan de huidige toestand.(..) Gesteld kan worden dat er in elke eeuw sprake is geweest van ingrijpende bouwfase met als resultante een lappendeken van samengestelde bouwdelen uit verschillende tijden zonder eenduidige samenhang. Uitzondering daar op vormt het 19e eeuwse stalgebouw dat zich weliswaar in technisch slechte maar wel redelijk oorspronkelijke staat bevindt. (..) Nog resterende monumentwaarden van het casco zijn verbrokkeld en in ernstige mate historisch gewijzigd cq aangetast. Naar aanleiding van de bevindingen tot nu toe kan geconcludeerd worden dat er behoudens de bewaard gebleven bakoven en de houtconstructie van het karnhuis in hoofdlijnen geen sprake is van hoge monumentwaarden binnen of buiten met betrekking tot de gebouwen of bouwdelen afzonderlijk. De monumentale waarde van het adres ligt vooral in het cultuurhistorische gegeven als ensemble van boerderij met erf, bijgebouwen en bijbehorend land aan de ’s-Gravenweg.’ In de Rapportage waardestelling is vastgesteld in hoeverre er nog authentieke elementen bestaan en zo ja: welke, en of gedeeltelijke restauratie van het object in technische, esthetische en economische zin realistisch zijn. Hierin wordt geconcludeerd dat ‘de monumentale waarde in relatie tot de vastgestelde bouwkundige staat nihil te noemen is’ en ‘dat er zeer beperkt authentieke elementen zijn te benoemen.’ Ook de Commissie voor Welstand en Monumenten adviseert positief op het bouwplan en concludeert aldus dat het belang van de monumentenzorg zich niet verzet tegen het verlenen van de aangevraagde omgevingsvergunning: (d.d. 1 september 2015) ‘De beoordeling van de stukken van het bouwplan voor deel A en B alswel het kavelpaspoort duidt erop dat het resultaat dat is behaald ten aanzien van het nieuwe (boeren)ensemble waar sprake is van een gedeeltelijke reconstructie van de monumentale bebouwing (waarbij indien mogelijk oorspronkelijke materialen worden hergebruikt) optimaal genoemd kan worden.’
3
De Commissie voor Welstand & Monumenten komt tot deze eindconclusie nadat zij in eerdere adviezen de volgende overwegingen naar voren heeft gebracht: (Uit het advies d.d. 16 juli 2013) ‘Het karakter van een erf met bijna direct aangrenzende bebouwing moet bij nieuwbouwplannen vanuit historisch perspectief behouden blijven, waarbij ook de typologie en het agrarische karakter (als onderdeel van het ensemble) van dergelijke gebouwen in vorm en materiaal uitgangspunt moet zijn bij de planvorming.’ ‘Bij het realiseren van nieuwe woningen, als onderdeel van het ensemble, is het dan ook van groot belang deze in typologie en architectuur logisch onderdeel te laten zijn van het boerderijcomplex als geheel.’ (Uit het advies d.d. 30 juni 2015) ‘Vetrekpunt van deze beoordeling is het planvoorstel dat op 28 mei 2014 door deze commissie is behandeld en met een positief advies ten aanzien van de planvorming is beoordeeld.’ ‘De Commissie kan instemmen met de opzet van de erfinrichting.’ Hoofdvorm Zoals uit de Aanwijzing (‘de hoofdvorm’), de twee rapportages en de adviezen van de Commissie voor Welstand en Monumenten naar voren komt, vormen met name de situering van de verschillende opstallen en de situering ten opzichte van de ’s-Gravenweg de monumentale waarde voor de Verkade-boerderij. Ook uit het Beeldkwaliteitsplan volgt dit: ‘Kenmerkend voor de situering van de boerderijen is de ruimte voor de woning. Deze ruimte werd vroeger gebruikt als tuin, meestal gecombineerd met fruitbomen.’ ‘Kenmerkend is dat de bebouwing met de voorgevel naar de weg staat gekeerd.’ In het bouwplan van de onderhavige vergunningaanvraag blijft deze voor het monument zo belangrijke (boeren)ensemblewaarde behouden, in combinatie met de typologie en het agrarische karakter van deze gebouwen in vorm en materiaal. Bouwtechnische staat Uit de Bouwhistorische verkenning en de Rapportage waardestelling volgt reeds dat de boerderij en de wagenschuur in het algemeen en daarmee dus ook de overige onderdelen met monumentale waarden (voor het merendeel) in (zeer) slechte bouwtechnische staat zijn. Dit wordt bevestigd in het rapport ‘Bouwkundige inspectie en Beschrijving technische staat’. ‘Slecht’ houdt hier in – zo volgt uit het rapport (p. 7) - dat ‘de functievervulling van de boerderij niet meer gewaarborgd is. Het einde van de technische levensduur is vrijwel bereikt.’ ‘De Hoeve Verkade is in zijn bestaansgeschiedenis veelvuldig verbouwd. Hierbij is niet gekeken naar waarde van bouwonderdelen maar met name naar functionaliteit.’
4
Hiernaast volgt ook uit dit rapport dat vanwege de huidige zeer slechte bouwkundige staat van de boerderij in zijn geheel, niet zomaar van ieder apart onderdeel gezegd kan worden dat herstel daarvan tot de mogelijkheden behoort. Conclusie Uit het Aanwijzingsbesluit en de drie rapporten samen genomen, kan geconcludeerd worden dat de belangrijkste monumentale waarde van de Verkadeboerderij gelegen is in de situering van de gebouwen op het terrein. De overige onderdelen met monumentale waarden zijn voor het merendeel in zeer slechte staat. Indien behoud van deze onderdelen mogelijk, bruikbaar en haalbaar is, worden deze onderdelen, waar mogelijk, bewaard en hergebruikt. Dit geldt voor de dakpannen van de wagenschuur (natuurrood Tuile du Nord), de dakpannen van het voorhuis van de boerderij (OH blauw gesmoord) en de stalen stalramen van de wagenschuur. Omdat bij de onderhavige bouwaanvraag het belangrijkste resterende monumentale aspect van de boerderij terugkomt en daarmee gehandhaafd blijft en de (enkele) goed bewaard gebleven monumentale onderdelen mogelijk hergebruikt zullen worden, is het College tot de conclusie gekomen, dat het monumentenbelang en daarmee artikel 14 van de Erfgoedverordening zich voor dit project niet tegen vergunningverlening verzet. De motivering bij de omgevingsvergunning voor de activiteit ‘handelingen met gevolgen voor het monument’ is bij het besluit tot verlenen van de omgevingsvergunning aangevuld. Deze zienswijze geeft echter geen aanleiding tot wijziging van het besluit tot verlening van de aangevraagde omgevingsvergunning. 3.
Het advies van de Commissie voor Welstand & Monumenten waar naar in deze zienswijze wordt verwezen, is een advies geweest naar aanleiding van een eerste en oriënterend vooroverleg met de ontwikkelaar waarin - een eerste versie van - het bouwplan heeft voorgelegen. Het advies dateert dan ook van ruim tweeëneenhalf jaar geleden (16 juli 2013) en is niet het laatste advies geweest dat de Commissie voor Welstand & Monumenten met betrekking tot het bouwplan heeft uitgebracht. In de laatste twee adviezen van de Commissie voor Welstand & Monumenten van 30 juni 2015 en 1 september 2015, waarin de aanvraag voor de omgevingsvergunning ‘aantasting monument’ centraal heeft gestaan, heeft zij akkoord gegeven op de bouwaanvraag. In de ontwerp-omgevingsvergunning is door het College in de motivering voor de activiteit ‘handelingen met gevolgen voor het monument’ aangesloten bij de adviezen van de Commissie. Met betrekking tot de boerderij zelf, komt de Commissie voor Welstand & Monumenten al in het eerste advies d.d. 16 juli 2013, tot de conclusie dat eventueel behoud van de kelder als basis voor een nieuwe opbouw het uitgangspunt kan vormen. Met name ten aanzien van (sloop van) de wagenschuur (stalgebouw) is de Commissie kritisch. Ook noemt zij in het bijzonder de zwaar
5
verwaarloosde roskarnmolen, waarvan slechts een zeer klein gedeelte van de oorspronkelijke molen behouden is gebleven. In de Bouwhistorische verkenning zijn de monumentale waarden van de verschillende opstallen van de Verkade-boerderij in beeld gebracht en geanalyseerd, waarin ook de technische staat van deze opstallen aan de orde komt. In de Waardestelling en ook in de ‘Bouwkundige inspectie en Beschrijving technische staat’ is de bouwtechnische staat van de boerderij en wagenschuur onderzocht. Hoeve algemeen Uit de samenvatting van de bouwkundige staat (p. 7) van de Bouwkundige inspectie en Beschrijving technische staat volgt: ‘Hoeve Verkade is in zijn bestaansgeschiedenis veelvuldig verbouwd. Hierbij is niet gekeken naar waarde van bouwonderdelen maar met name naar functionaliteit. Dit is waar het in een boerenbedrijf meestal om ging. Delen werden opgehoogd t.b.v. verbeteren van toegankelijkheid (mechanisatie), vlakke vloeren werden vervangen door vloeren met mestgroepen etc. Ook in het onderhoud heeft men niet gekozen voor materialen die overeenkomen met de die uit de oorspronkelijke bouw. Men heeft in het verleden alleen het noodzakelijkste onderhoud uitgevoerd met de meest goedkope middelen. O.a. dakgoten van multiplex, kunststof goten en afvoeren, standaard bouwhout voor balklagen en vloeren. Het huidige verval vind zijn oorsprong in boven omschreven methodes van mutaties en onderhoud. Al in 2006 toen de laatste familiebewoner is gestorven moet de bouwkundige staat onder de maat geweest zijn. De sporen van verre gaande aantastingen zijn hiervan duidelijk aanwezig.’ De vele mutaties (soms onjuist uitgevoerd en met goedkope materialen) hebben de hoeve ook constructief aangetast: ‘Andere belastingen zoals vervangen van vloeren en kappen hebben zich gewraakt in de gevels. Tevens zijn er vele aanpassingen van en nieuwe sparingen gemaakt in het gevelbeeld. Hierbij is dan weer niet gekeken naar het effect op de constructie. Het huidige verval vind zijn oorsprong in boven omschreven methodes van mutaties en onderhoud.’ Aan de hand van deze constateringen is geconcludeerd dat de boerderij door zijn staat van onderhoud en de vele mutaties niet geschikt is voor een fatsoenlijke herontwikkeling waarbij duurzaamheid en monumentwaarden in één hand gaan. ‘De keuze om alle delen in de huidige staat te herstellen (kopiëren) moet men afwegen tegen een deel reconstructie (imiteren) en tegen opnieuw opbouwen (imiteren en verbeteren). Deze keuzes (..) zijn altijd lastig. In relatie tot de monumentwaarde, waarbij de boerderij als object belangrijk gevonden wordt in de omgeving en duurzaamheid lijkt mij de keuze voor imiteren en verbeteren een legitieme keuze die wij ook zouden adviseren.’
6
Boerderij en kelder Zoals reeds is vermeld onder punt 2 van deze Nota van beantwoording zienswijzen, is de conclusie uit het rapport de Bouwkundige inspectie en Beschrijving technische staat dat de algemene bouwkundige staat van de Verkade-boerderij (zeer) slecht is. Uit het rapport volgt (onder andere) het volgende met betrekking tot de bouwtechnische staat. De gevels zijn ontzet, verzakt, gebold en vertonen ernstige scheurvorming. Het voegwerk en metselwerk zijn besmet, vervuild en verkeren in matige staat. Kozijnen, ramen en beglazing van het woondeel van de boerderij zijn niet bijzonder of authentiek, en voldoen niet meer aan de huidige normen. Kozijnen, ramen en beglazing van het schuurdeel van de boerderij zijn verouderd en rot. Het schilderwerk is verouderd; houtwerk is aangetast. Dakkapellen zijn niet bijzonder of authentiek, zwaar aangetast en voldoen niet meer aan de huidige normen. Dakramen en kozijnen zijn verouderd. Dakconstructie van het schuurdeel is verouderd en aangetast door lekkages. De vloerdelen van dit deel zijn verrot. Met betrekking tot de kelder van de boerderij blijkt uit de Bouwhistorische Verkenning dat zowel de keldervloer, de opkamertrap als ook de balklaag/vloer van de opkamervloer modern zijn en geen historische waarde hebben. Uit Bouwkundige inspectie en Beschrijving technische staat blijkt dat het stucwerk van de kelder slecht is, door vocht is belast en geheel vervangen moet worden. Ook hieruit volgt dat aannemelijk is dat de kelderbak uit de tweede helft van de vorige eeuw is en daarmee niet monumentaal is. Ook met betrekking tot de kelder moet aldus worden geconcludeerd dat de vorm ervan de monumentale waarde weergeeft. Wagenschuur (stalgebouw) In de drie rapporten is de technische staat van de wagenschuur (stalgebouw) onderzocht en in beeld gebracht. Hierover is in de Bouwhistorische verkenning opgemerkt: ‘Het 19e eeuwse stalgebouw verkeert in een oorspronkelijke maar technisch slechte staat.’ De Waardestelling en de foto’s daaruit onderschrijven deze conclusie uit de Bouwhistorische verkenning: ‘Gevelmetselwerk vertoont ernstige constructieve scheurvormingen. Houten balklaag van de schuur bevat diverse verzakkingen, e.e.a. als gevolg van slechte fundatie en houtrot. Op diverse plaatsen is het metselwerk voorzien van trekstangen t.b.v. stabilisatie.’ ‘De overige gevels vertonen ernstige constructieve scheurvormingen die duiden op gebreken aan de fundering.’ ‘De regenwaterafvoeren zijn vervaardigd van kunststof, welke voorzien zijn van scheurvorming en dienen te worden vervangen.’ ‘De hoofddraagconstructie zal vanaf de fundering opnieuw opgebouwd dienen te worden. De huidige stalvloer, welke veel scheurvorming bevat door verzakkingen dient compleet vervangen te worden.’ ‘De balklagen van de verdiepingsvloer zijn op enkele plaatsen door houtrot en de verzakking van de slechte fundatie van het gebouw verzakt. De constructieve en bouwkundige staat van de vrijstaande schuur is van zeer matige staat en geconcludeerd kan worden dat vanuit economisch oogpunt de vrijstaande schuur het beste afgebroken kan worden.’
7
Dezelfde gebreken blijken uit de Bouwkundige inspectie en Beschrijving technische staat: scheurvorming in gevels; voegwerk vervuild en besmet en in matige staat; houtwerk verouderd, aangetast en/of verrot; schilderwerk verouderd; balklagen van het dak aangetast door houtrot en verzakkingen; hetzelfde geldt voor de voerdelen. Gevels dienen opnieuw opgemetseld te worden, de fundering moet worden verbeterd en balklagen en vloerdelen vervangen. Hierbij geldt ten slotte nog dat er aan de wagenschuur geen zelfstandige functie is toe te kennen met een toegevoegde gebruikswaarde, vanwege onder meer de vorm, het volume en ook de huidige bouwtechnische staat. Roskarnmolen/karnhuis Met betrekking tot de roskarnmolen merkte de Commissie voor Welstand & Monumenten zelf al op dat deze zwaar verwaarloosd is. Het advies uit de Bouwkundige inspectie en Beschrijving technische staat luidt om deze geheel te slopen aangezien deze voor het grootste gedeelte is ingestort. De Commissie zou het op prijs stellen, aldus haar advies, deze (desalniettemin) te handhaven of er anders op een goede manier de herinnering aan te behouden, bijvoorbeeld door middel van een museale architectonische oplossing. Tijdens locatiebezoek is door de Historische Vereniging Capelle en de ontwikkelaar samen (ook) geconstateerd dat er nog maar een zeer klein gedeelte van de oorspronkelijke karnmolen behouden is gebleven. Omdat er teveel grote onderdelen van de karnmolen zijn verdwenen zag de Historische Vereniging Capelle geen museale functie meer voor de restanten. Conclusie Uit de ruimtelijke onderbouwing, die onderdeel uitmaakt van de vergunningaanvraag, en de drie deskundigerapporten, volgt (onder andere) dat door de ontwikkelaar ten behoeve van herontwikkeling is gekeken naar de bouwtechniek die nodig is voor de restauratie, het toekomstperspectief van de bebouwing in gerestaureerde toestand, het gebruikscomfort van de opstal na restauratie, de benodigde aanpassingen ten gevolge van huidige bouwregelgeving en gewenste gebruikskwaliteit. Op grond van de Bouwhistorische verkenning en de Waardestelling is de ontwikkelaar, gezien de hoeveelheid en ernst van de daarin geconstateerde gebreken, tot de conclusie gekomen dat restauratie – zowel technisch/bouwkundig als financieel - niet haalbaar is. Dat deze conclusie de juiste is, wordt onderschreven door de resultaten en conclusies uit de Bouwkundige inspectie en Beschrijving technische staat. De - enkele monumentale onderdelen, die - nog wèl - in goede staat verkeren, worden in het bouwplan zo veel als mogelijk behouden en hergebruikt. Het College acht met de ruimtelijke onderbouwing en de drie onafhankelijk opgestelde rapportages, voldoende onderbouwd dat de staat van het monument zodanig slecht is dat het
8
technisch/bouwkundig en financieel niet realistisch en haalbaar is om de Verkade-boerderij te renoveren op een zodanige manier dat de (beperkt) overgebleven monumentale delen zoveel als mogelijk behouden blijven, maar dat tevens de boerderij ook voldoet aan de eisen van de huidige tijd, zowel in regelgeving, als in gebruiksgemak/comfort. Derhalve is het nodig en geoorloofd tot sloop over te gaan, onder de voorwaarde dat de monumentale onderdelen die behouden kunnen blijven, zoveel als mogelijk hergebruikt worden. De motivering bij de omgevingsvergunning voor de activiteit ‘handelingen met gevolgen voor het monument’ is bij het besluit tot verlenen van de omgevingsvergunning aangevuld. Deze zienswijze geeft echter geen aanleiding tot wijziging van het besluit. 4.
Op grond van artikel 5.4 van de Regeling Omgevingsrecht (Mor) is een aanvrager voor een vergunning voor het wijzigen van een beschermd monument gehouden om een cultuurhistorisch en een technisch rapport in te dienen bij zijn aanvraag. De ontwikkelaar heeft hieraan voldaan door twee onafhankelijke rapportages te laten opstellen m.b.t. de cultuurhistorie en de technische/bouwkundige staat van de Verkade-boerderij: de Bouwhistorische verkenning en de Waardestelling. De ontwikkelaar heeft hiervoor opdracht gegeven aan gerenommeerde en deskundige bureaus. Nu deze rapportages niet door de ontwikkelaar zelf zijn opgesteld, deze zorgvuldig tot stand zijn gekomen, inhoudelijk voldoende zijn gemotiveerd en daaraan geen gebreken kleven, mocht het College hierop afgaan. Voor de gemeente geldt geen plicht om hier naar ook nog zelf onderzoek te laten uitvoeren. De Commissie voor Welstand & Monumenten betreurt het dat er niet een technisch rapport is opgesteld ten aanzien van de gebreken/staat. In voorbereiding op het definitieve besluit is er inmiddels een (extra) rapport opgesteld door een deskundig bureau met betrekking tot de technische staat van de boerderij: de Bouwkundige inspectie & Beschrijving technische staat. Het College is van oordeel dat alle verschillende aspecten voldoende zijn onderzocht en in kaart zijn gebracht in de drie rapporten. In de drie rapportages is de vraag aan de orde gekomen of restauratie tot de mogelijkheden behoort. Voor de inhoud van deze rapportages en de conclusies van dat onderzoek wordt verwezen naar punt 3 van deze beantwoording. Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot wijziging van het besluit tot verlening van de aangevraagde omgevingsvergunning. Als bijlage bij het besluit is het rapport de Bouwkundige inspectie & Beschrijving technische staat toegevoegd.
5.
De vraag of door de gemeente (het College) gehandhaafd had kunnen worden, is een vraag die buiten de kaders van onderhavige procedure tot het verlenen van een omgevingsvergunning valt. Een verzoek tot handhaving had hiervoor gedaan kunnen worden, maar is nimmer gedaan.
9
Deze zienswijze geeft dan ook geen aanleiding tot wijziging van het besluit tot verlening van de aangevraagde omgevingsvergunning. Ten overvloede wordt hierbij vermeld dat het College van oordeel is dat in casu niet tot handhaving kon worden overgegaan. In de eerste plaats omdat deze situatie verschilt van de situaties waarover in de jurisprudentie is geoordeeld dat er in zo’n geval gehandhaafd dient te worden. In zienswijze nr. 1 (en nr. 17) wordt naar deze jurisprudentie verwezen. Uit de wetsgeschiedenis1 bij de Monumentenwet 1988 volgt dat van geval tot geval moet worden bezien of ten gevolge van een bepaalde handelwijze een monument in gevaar wordt gebracht. Hiervan kan sprake zijn, zo volgt uit de jurisprudentie, wanneer door nalaten het voortbestaan van het monument in gevaar komt. Blijkens de Memorie van Antwoord kan het langdurig openlaten van daken, dakramen, ramen en deuren, waardoor hemelwater ongehinderd naar binnen gaat, strafbare verwaarlozing van het monument opleveren. Dit geldt daarnaast ook voor het niet goed laten functioneren van goten en afvoeren. In de jurisprudentie2 gaat het om gebreken als: gebroken beglazing, ramen en deuren die niet sluiten, gaten in de met keramische dakpannen gedekte daken alsmede gaten in dakgoten en hemelwaterafvoeren. Wanneer er van zulke omstandigheden sprake is en onvoldoende maatregelen worden getroffen om het monument in stand te houden, kan (of moet) een bevoegd gezag over gaan tot handhaving. Op het moment dat de ontwikkelaar de Verkade-boerderij in eigendom verkreeg, was deze al in verval (geraakt). De gebreken sluimeren dan ook al zeer lange tijd, deze zijn structureel van aard en hebben de Verkade-boerderij en de wagenschuur constructief aangetast. Van actieve verwaarlozing van het monument door de ontwikkelaar, is dan ook geen sprake. Herstel van deze gebreken is (zeer) ingrijpend en betreft, in tegenstelling tot in de gevallen waar de jurisprudentie op ziet, geen (relatief) eenvoudige maatregelen (zoals het herstellen van een goot of kapot raam) die getroffen konden worden om verder verval van het monument tegen te gaan. In de tweede plaats geldt dat een bestuursorgaan niet hoeft (en mag) overgaan tot handhaving wanneer concreet zicht op legalisering bestaat. Het traject/gesprek met de ontwikkelaar voor/over renovatie dan wel herbouw van de Verkade-boerderij kent een lange weg. Al die tijd was er concreet zicht op legalisatie, waardoor ook hierdoor het College niet gehouden/bevoegd was om tot handhaving over te gaan. 6.
1 2
Het College dient op de aanvraag te beslissen zoals deze is ingediend door de projectontwikkelaar. Het College heeft gelimiteerde gronden om de aanvraag te weigeren.
Memorie van Antwoord (Tweede Kamer, vergaderjaar 1987-1988, 19 881, nr. 6, p. 33) Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, 1 februari 2012, AB 2012/36
10
Binnen deze kaders en in de onderhavige procedure kan het College, noch de raad, niet verplicht worden tot het in onderhandeling treden met de projectontwikkelaar. Ten overvloede geldt er uitvoerig overleg met de projectontwikkelaar heeft plaatsgevonden en dat uit de rapporten afdoende is gebleken dat de bouwtechnische staat zodanig slecht is dat alternatieven m.b.t. renovatie en hergebruik niet realistisch zijn. Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot wijziging van het besluit. B. 1.
2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Zienswijze nr. 15 De ontwikkelaar was bij aankoop van de Verkadeboerderij op de hoogte van de monumentenstatus en de staat van onderhoud. Hij heeft in de afgelopen jaren geen onderhoud gepleegd, waardoor hij nu van mening is dat restauratie niet haalbaar meer is. Het is de taak van de gemeente deze monumenten te beschermen. Dat gebeurt nu niet. Het ontwerpbesluit is tegen het advies van de Commissie voor Welstand & Monumenten en de VHC. Op grond van het bestemmingsplan is verdichting van de ’s-Gravenweg niet toegestaan. De Roode Leeuw is – knap - nagebouwd, maar blijft toch nep. Het woongedeelte van de boerderij stamt uit 1682 en is niet voor niets een monument. Daarvan mag niet worden afgeweken. Het woongedeelte had ook op een andere plek kunnen worden nagebouwd. Dit alternatief is niet onderzocht. De fundamenten kunnen dan op de huidige locatie zichtbaar gemaakt worden. Het ontwerpbesluit schept een precedent voor alle andere gemeentelijke monumenten. Het is een schande dat de gemeenteraad tot sloop heeft besloten omdat in 2013 een toezegging is gedaan aan de ontwikkelaar.
Beantwoording 1. Hiervoor wordt verwezen naar de beantwoording onder punt A5. 2.
In de laatste twee adviezen van de Commissie voor Welstand & Monumenten van 30 juni 2015 en 1 september 2015, waarin de aanvraag voor de omgevingsvergunning ‘aantasting monument’ centraal heeft gestaan, heeft zij akkoord gegeven op de bouwaanvraag, zij adviseert positief en concludeert aldus dat het belang van de monumentenzorg zich niet verzet tegen het verlenen van de aangevraagde omgevingsvergunning: ‘De beoordeling van de stukken van het bouwplan voor deel A en B alswel het kavelpaspoort duidt erop dat het resultaat dat is behaald ten aanzien van het nieuwe (boeren)ensemble waar sprake is van een gedeeltelijke reconstructie van de monumentale bebouwing (waarbij indien mogelijk oorspronkelijke materialen worden hergebruikt) optimaal genoemd kan worden.’. In de ontwerp-omgevingsvergunning is door het College in de motivering voor de activiteit ‘handelingen met gevolgen voor het monument’ aangesloten bij de adviezen van de Commissie.
11
Met VHC is waarschijnlijk bedoeld: de HVC – Historische Vereniging Capelle aan den IJssel. Een advies van de HVC is het College onbekend en geen onderdeel van onderhavige vergunningprocedure. De HVC heeft een zienswijze ingediend. Voor de beantwoording hiervan wordt verwezen naar hetgeen vermeld onder A van deze Nota. Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot wijziging van het besluit. 3.
Op grond van het bestemmingsplan is het in principe toegestaan dat het hele bouwvlak van circa 2100 m2 wordt volgebouwd. De oppervlakte van de bestaande bebouwing bedraagt ongeveer 883 m2. De oppervlakte van de toekomstige bebouwing bedraagt ongeveer 750 m 2. Het bebouwde oppervlak neemt niet toe ten opzichte van de bestaande bebouwing, van verdere verdichting of strijd met de goede ruimtelijke ordening is geen sprake. Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot wijziging van het besluit.
4.
Deze vergunningaanvraag is op zichzelf beoordeeld. Andere projecten spelen daarbij geen rol van betekenis. Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot wijziging van het besluit.
5.
Hiervoor wordt verwezen naar de beantwoording onder punt A2.
6.
Het fundament van de boerderij is niet van een museale/historische waarde zodat het behoud hiervan niet een verrijking van de cultuurhistorie van en voor Capelle aan den IJssel zal zijn. Met betrekking tot de kelder van de boerderij is opgenomen in de Bouwhistorische Verkenning dat zowel de keldervloer, de opkamertrap als ook de balklaag/vloer van de opkamervloer modern zijn en geen historische waarde hebben. Uit Bouwkundige inspectie en Beschrijving technische staat blijkt dat het stucwerk van de kelder slecht is en geheel vervangen moet worden. Ook hieruit volgt dat aannemelijk is dat de kelderbak uit de tweede helft van de vorige eeuw is en daarmee niet monumentaal is. Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot wijziging van het besluit tot verlening van de aangevraagde omgevingsvergunning. De motivering bij het besluit is aangevuld.
7.
Iedere aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een monument zal op zichzelf beoordeeld moeten worden en zal aan alle geldende wettelijke eisen moeten voldoen. Tevens zal voor iedere aanvraag m.b.t. een monument advies gevraagd moeten worden aan de onafhankelijke Commissie voor Welstand & Monumenten. Een eventueel daarop volgend besluit tot vergunningverlening zal nooit gemotiveerd kunnen worden met – enkel - de referentie aan een eerder project.
12
Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot wijziging van het besluit. 8.
Er zijn in 2013 door het College kaders gesteld waaraan door de ontwikkelaar voldaan moest worden voordat een omgevingsvergunning verleend zou kunnen worden. De commissie Stadsontwikkeling en –Beheer van de gemeenteraad heeft destijds ingestemd met deze kaders. Nu aan deze kaders is voldaan, kan de aangevraagde vergunning worden verleend. Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot wijziging van het besluit.
C. 1.
2. 3.
4.
5. 6.
Zienswijze nr. 16 De in de ontwerpvergunning toegestane bouwhoogte is ten onrechte vastgesteld op 10 meter. Op grond van het bestemmingsplan is de maximaal toegestane bouwhoogte slechts 8 meter, met een afwijkingsmogelijkheid van 10%. Een hogere bouwhoogte is ook ongewenst vanwege de plaats van de woningen achter in het landschap en de omliggende bebouwing, die ook niet zo hoog is. Onduidelijk is voor wiens rekening het onderhoud van de boomgaard en de siertuin komt en hoe de beplanting wordt gecontroleerd en op dat punt – eventueel – wordt gehandhaafd. De kavelpaspoorten voor kavel C en D zijn te modern en passen niet bij het karakter van de bebouwing op kavel A en B. Deze kavelpaspoorten dienen aangepast te worden naar de stijl van A en B. Onduidelijk is hoe de maaiers van het gras het kavel goed kunnen blijven bereiken via de toegangsweg en de erf van kavel A. Hetzelfde geldt voor het grasland bij de kavels C en D. Aangeboden wordt om de tuin te onderhouden of om paarden aldaar te laten grazen. De brug bij kavel A zou moeten worden aangepast naar een brug zonder hekken aan de zijkant, zodat deze zo min mogelijk opvalt in het landschap. De woningen op de kavels C en D passen niet in het landschap. Hiervoor zou dan ook geen vergunning verleend moeten worden.
Beantwoording 1. Met een omgevingsvergunning voor de activiteit ‘gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan’ kan een verdere afwijking worden toegestaan dan op grond van de regels uit het bestemmingsplan is toegelaten, mits dit in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Uit het advies van de Commissie voor Welstand & Monumenten d.d. 30 juni 2015 blijkt dat de commissie dit niet als een probleem ziet: ‘De commissie vraagt waarom er afwijkingen op hoogtes van 10 tot 8 meter worden voorgesteld. (..) De commissie vindt dat dit bij de vormgeving van een schuur past omdat deze doorgaans groter zijn.’ Het College volgt dit advies van de Monumentcommissie. Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot wijziging van het besluit.
13
2.
Dit is een privaatrechtelijk aspect en valt buiten onderhavige vergunningprocedure. In paragraaf 3.6 van de ruimtelijke onderbouwing staat vermeld dat de privaatrechtelijke aspecten die bij dit plan spelen, worden geregeld via mandeligheid. Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot wijziging van het besluit.
3.
De Commissie voor Welstand & Monumenten onderschrijft de referentiebeelden voor de bouwdelen C en D. ‘De footprint van bouwdeel C en D zijn nu nog niet ingetekend. Dit is wel als zodanig in het kavelpaspoort omschreven. Hiermee kan de commissie genoegen nemen.’ Het College volgt dit advies van de Commissie voor Welstand & Monumenten. Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot wijziging van het besluit.
4.
Verwezen wordt naar punt 2 van deze beantwoording. Aan de ontwikkelaar is uw aanbod voor onderhoud dan wel het laten grazen van paarden, meegegeven. Hij kan op dit moment nog niet aangeven of dit verhuurd zal worden voor het houden van paarden.
5.
Uit de ruimtelijke onderbouwing volgt dat er een stenen brug zal komen die in relatie zal staan tot het boerenerf. In het Beeldkwaliteitsplan is hierover opgenomen (p. 15) dat de brug in samenhang met de bebouwing moet zijn vormgegeven. Ook volgt hieruit dat de voorkeur uitgaat naar een gekromd brugdek in combinatie met een open leuning of brughek. Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot wijziging van het besluit.
6.
Zie hiervoor punt 3 van deze beantwoording.
D. 1.
Zienswijze nr. 17 De ontwikkelaar wist bij aankoop van de Verkade-boerderij van de monumentenstatus en van het achterstallig onderhoud. De ontwikkelaar heeft dit niet weggewerkt, waardoor de boerderij nu in nog slechtere staat verkeert. De gemeente is in gebreke gebleven door hiertegen niet handhavend op te treden. Hierbij wordt verwezen naar uitspraken van de Rechtbank Roermond en van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State inzake het klooster Sankt Ludwig in Vlodrop. De gemeenteraad wordt verzocht er op aan te dringen dat het College de eigenaar van de Verkade-boerderij dwingt om maatregelen te nemen en restauraties te verrichten om verder verval tegen te gaan.
2.
Beantwoording
14
1.
De vraag of door de gemeente (het College) gehandhaafd had kunnen worden, is een vraag die buiten de kaders van onderhavige procedure tot het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen valt. Een verzoek tot handhaving had hiervoor gedaan kunnen worden, maar is nimmer gedaan. Deze zienswijze geeft dan ook geen aanleiding tot wijziging van het besluit. Ten overvloede wordt hierbij verwezen naar de beantwoording onder punt A5 van deze Nota.
2.
Om dit te bewerkstelligen kan een verzoek tot handhaving worden ingediend bij het College. Ten overvloede wordt hierbij opgemerkt dat het College van oordeel is dat het College niet bevoegd/verplicht was handhavend op te treden tegen de eigenaar van het monument. Deze zienswijze geeft geen aanleiding tot wijziging van het besluit.
E. 1.
Zienswijze nr. 18 Onder verwijzing naar een artikel uit het Algemeen Dagblad d.d. 9 oktober 2015 wordt bezwaar gemaakt tegen de sloop van de Verkadeboerderij.
Beantwoording 1. Er worden in de zienswijze geen specifieke gronden naar voren gebracht. In het krantenartikel wordt betoogd dat de Raad niet had mogen instemmen met de sloop en dat de gemeente eerder had moeten handhaven teneinde verwaarlozing van het pand te voorkomen. Voor beantwoording van dit eerste punt wordt verwezen naar punt A5 van deze Nota. Voor de beantwoording van het tweede punt wordt verwezen naar punt A1.
15
