Befektetési ismeretek FÜTI Omega Ingatlanvagyon-értékelı és közvetítı képzés Dr. Berdár Béla
Az ingatlanpiac szereplıi I. Kínálati oldal: -
Ingatlantulajdonos magánszemélyek Társaságok Egyesületek Befektetési alapok Ingatlan fejlesztık Állam Önkormányzatok
A ingatlanpiac szereplıi II Keresleti oldal:
Végsı felhasználók Befektetık
A z ingatlanpiac szereplıi III Egyéb aktív piaci szereplık (Katalizátorok): -
Ingatlan fejlesztık Ingatlan-tanácsadók Ingatlan kezelık Ügynökségek Ingatlan szakértık Pénzintézetek Ügyvédek Ingatlan média
Befektetıi szempontok A befektetı érdekelt: -
-
Az ingatlanból származó jövedelem realizálásában Az ingatlan tıkeértékének emelkedésében
Befektetıi szempontok 2. A befektetı jövıbeni hasznokat vásárol ezért: -
Döntése becsléseken, feltételezéseken alapszik Kockázatokkal jár
A tıke oda áramlik, ahol a legmagasabb hozamot érheti, még elfogadható kockázati szint mellett
A régió kiválasztása 1.
Földrajzi elhelyezkedés A befektetı elsısorban a gazdasági centrumokat és az azokat összekötı útvonalakat keresi
2.
Stabilitás, biztonság Az ingatlanbefektetés hosszú távra szóló döntés A befektetı szereti a kiszámítható, stabil, biztonságos környezetet: politikai gazdasági jogi
pénzügyi
A régió kiválasztása 2. 3. A piac érettsége, strukturáltsága A piac minden fontos eleme jelen van , az egyes elemek rendeltetésszerően mőködnek
A régió kiválasztása 3. 4. A piac átláthatósága (transparency) A piaci tranzakciókról, azok szereplıirıl megbízható, hiteles információk állnak rendelkezésre. Az információk nyilvánosak, mindenki számára hozzáférhetıek Magyarország a középmezınyben (JLL 50 országra szóló felmérése szerint.)
A régió kiválasztása 4. 5. Infrastruktúra -
Általános infrastruktúra (közlekedés, telekom.) Sajátos infrastruktúra: minısítı indexek, benchmarkok piaci elemzések vélemény-klima indexek Korpacz-Index: a döntéshozókat kérdezik, negyedévente korrigálnak (USA), a hozamindex a piac áltanos trendjét fejezi ki (KYI)
A régió kiválsztása 5. 6. Költségszintek - mőködési költségek (közmődíjak) - építési költségek (anyagárak) - bérek
A régió kiválasztása 6. 7. Kockázatok, hozamok Ha a régió vagy az adott befektetés kockázatos, a befektetı kockázati prémiumot vár el. Hozamráta: a befektetés éves nettó jövedelmének és a befektetett tıkének az aránya Risk in your business is your business!
Konkrét ingatlan kiválasztása
Az ingatlan adottságai milyen feltételeket biztosítanak az értékelkotó elemek (bevétel és értékemelkedés) folyamatos és biztonságos mőködéséhez
A kockáázatok milyen mértékben veszélyeztetik az értékalkotás folyamatának biztonságát.
Konkrét ingatlan kiválasztása 2. 1.Értékállóság, mőszaki színvonal, hatékonyság A mőszaki színvonal meghatározza (egyebek mellett): - az értéknövekedés szintjét - fenntartási költségeket, - üzemelési költségeket - bérleti díjak mértékét A befektetı a hosszú távú értékállóságban érdekelt Garanciák,biztosítások
Konkrét ingatlan kiválasztása 2. 2. Bérleti szerzıdések -
Lekötött pénzfolyam garanciák, indexálás, effektív bérleti díj
-
Opcionális pénzfolyam hosszabbítási lehetıségek
-
Piaci alapon várható pénzfolyam - mérlegelni kell a piaci viszonyokat, üzemelési költségek változását stb.
Konkrét ingatlan kiválasztása 3. 3. Bérlıstruktúra, bérlık minısítése - Értékcsökkentı és értéknövelı is lehet
4. Üzemelési feltételek - A költségek milyen hányada terheli a tulajdonost - Közös területi szorzó - Üzemeltetıi szerzıdés
Konkrét ingatlan kiválasztása 4. 5.Hozamok, befektetési érték Befektetési érték: - az a legmagasabb ár amit az ingatlanért hajlandó megadni. - adott befektetıhöz kötött. Többlépcsıs értékmeghatározás az egyszerőtıl az összetettebb felé haladva a benchmarkok felhasználásával - Elsı lépcsı a NOI (net operating income) direkt tıkésítése. É = NOI/ d - Második lépcsı: figyelembe veszi a várható értékemelkedést: É= NOI/d-k
Az ingatlanbefektetési piac fontosabb szereplıi Ki a befektetı? -
-
-
Aki valamely befektetési eszköz megvásárlását közvetlenül finanszírozza A tıkepiaci Törvény szerint: „… aki saját vagy más pénzét,egyéb vagyontárgyát részben vagy egészben a tıkepiac, illetve a tızsde hatásától teszi függıvé, kockáztatja:” Aki saját vagy mások pénzét fekteti be, de minden esetben úgy lép fel, mintha az adott tıke az övé volna és ezt a tıkepiac kockázatának teszi ki.
A befektetési piac szereplıi 2 Befektetıi csoportok: -
Intézményi befektetık Magánbefektetık
Intézményi befektetık
Olyan speciális pénzügyi intézmények, melyek:
-
kollektív módon kezelik a megtakarításokat a magánbefektetık nevében, a befektetık által elfogadott kockázatok mellett, hozammaximálás céljából, megfelelı lejáratú eszközökbe befektetve
-
Intézményi befektetık 2 Elınyei: -
-
Nagyobb mérető vagyon, nagyobb szakértelem Nagyobb portfólió, nagyobb diverzifikáció, kisebb kockázat, Nagyobb portfólió, aktívabb portfólió kezelés A nagyobb méret miatt több, a magánbefektetık számára nem hozzáférhetı lehetıségek( zártkörő kibocsátások stb.)
Intézményi befektetık
3.
Piaci tökéletlenségek, veszélyek: -Információs aszimetria ( a kisbefektetınél kevés -
-
-
információ, de a kockázatot ı viseli), kimazsolázás Externália: fertızés, egy pénzügyi intézmény bukása további intézmények bukásához vezet Monopolizáció:nyugdíjalapoknál alakulhat ki, ha a munkáltató által alapított vagy kijelölt pénztárhoz kell csatlakozni Fiskális motivációk: a hosszú távú megtakarításokat adókedvezményekkel ösztönzik.
Intézményi befektetık 4 Az intézményi befektetık csoportjai: -
Befektetési alapok Nyugdíjpénztárak Életbiztosítók
Eltérıek a kötelezettségek és a kockázatviselés (ki viseli a befektetés kockázatát)
Intézményi befektetık 5 A nagyfokú autónómia ellentételezésére kötelezettséggel arányos szigorú jogszabályi kötöttségek Legtöbb kötöttség a nyugdíj alapoknál (különösen a defined benefit nyugdíjalapoknál) a legkevesebb kötelezettség a befektetési alapoknál.
Befektetési alapok 1. -
A befektetési alap olyan szervezet (jogi személy, de nem társaság) amely összegyőjti a befektetık pénzét az alap által meghatározott befektetési cél megvalósítása érdekében
-
Az alap befektetései során részvényeket, vállalati és államkötvényeket és egyéb értékpapírokat vásárolhat, ingatlant vehet,határidıs ügyleteket köthet.
-
Az alap értéke a benne lévı eszközök értékével változik
-
Az alap arányos részét a befektetési jegyek testesítik meg
-
A befektetık a befektetési jegy vásárlásával lehetnek tulajdonosai az alapnak
Befektetési alapok 2. -
A befektetési kockázatot teljes egészében a befektetési jegyek tulajdonosai viselik
-
A mőködési garanciák a szervezeti felépítésbe be vannak építve
Befektetési alapok 3. Befektetési alap létrehozása: -
Alapkezelı cégek hozzák létre Kibocsátási tájékoztató és kezelési szabályzat Befektetési politika és kockázatok meghatározása PSZÁF jóváhagyás Jegyzési eljárás meghirdetése Induláshoz szükséges tıke összegyőjtése Nyilvántartásba vétel a PSZÁF-nál Befektetési jegyek megkeletkeztetése a KELER –nél Forgalmazás
Befektetési alapok 4. Az alap mőködése:
A jegyek forgalmazásához forgalmazót kell igénybevenni Értékpapírszámla az ügyfeleknek Ügynököket vehet igénybe Letétkezelıt kell megbízni a papírok nyilvántartásával, kamatok, osztalékok , törlesztések beszedésével, az alap számlájának vezetésével Független könyvvizsgáló
Befektetési alapok 5
A befektetési alapok fajtái:
1.A kibocsátáskori tıke változása alapján: - Nyiltvégő alapok: - a tıke nagyságrendje elıre nem meghatározott, folyamatos kibocsátás és visszaváltás - likvid - visszaváltás az egy jegyre jutó nettó eszközértéken
Befektetési alapok 6 Zártvégő alapok: - a kibocsátáskor a befektetési jegyek száma
meghatározott - a jegyeket nem váltják vissza a futamidı lejártáig - a likviditás biztosítására be kell vezetni a tızsdére
Befektetési alapok 7. 2. Befektetési célpont alapján: - Értékpapír alapok: -kizárólag értékpapírba fektetnek - Ingatlan alapok: - elsısorban ingatlanokba fektetnek - Speciális alapok
- nemesfémbe, feldolgozó cégekbe stb. fektetnek
Befektetési alapok 8. 3. A lehetséges vásárlók alapján: -
-
Nyilvános alapok
- korlátlanul forgalomképes, bárki vásárolhatja
-
Zártkörő alapok:
- csak a tájékoztatóban meghatározott vevıi kör vásárolhatja, egymást között forgalmazhatják
Befektetési alapok 9. 4. Hozamfizetés módja alapján: - Hozamfizetı alapok - a hozamot kifizetik, általában évente - Újrabefektetı alapok - nem fizetnek hozamot - a befektetı nyeresége a befektetési jegy értékének növekedése
Ingatlan alapok 1 Sajátos célú befektetési alapok, elsısorban ingatlanba fektetnek Két alapvetı stratégia: - a megvásárolt ingatlanból származó jövedelemre számítanak, - tıkeérték növekedést realizálnak (esetleg fejlesztéssel)
Ingatlan alapok 2. Sajátos szabályok: - Nyilvános alapnál legalább egymilliárd, zártkörőnél 500 millió jegyzett tıke szükséges - Portfólió az ingatlanon kívül csak: - látraszóló és lekötött bankbetétet, - OECD tagállam által kibocsátott állampapírt - határidıs ügyleteket (árfolyamkockázat fedezésére) tartalmazhat -
Egyetlen ingatlan értéke sem haladhatja meg a saját tıke 20%-t (ingatlanfejlesztı alapnál 30%) Építés alatt álló ingatlanok értéke nem haladhatja meg a saját tıke 15%-5( fejlesztı alapoknál 60%)
Sajátos szabályok 2.
-
Adásvételi szerzıdéshez letétkezelı ellenjegyzése kell
-
Ingatlanértékbecslıt kell alkalmazni (minimális eladási, maximális vételi ár, éves értékelés)
A legnagyobb nyíltvégő ingatlanalapok Magyarországon: OTP Ingatlan Alap Erste Ingatlan Alap Europa Ingatlan Alap Raiffeisen Ingatlan Alap
Magánbefektetık Döntési mechanizmusuk egyszerőbb, gyorsabb. Ide tartoznak: - gazdasági társaságok - önkormányzatok - alapítványok - magánszemélyek
Ingatlanbefektetési formák 1.
Ingatlan vásárlással (Asset deal) Elınyök:
- könnyen átlátható - átvilágítás egyszerőbb, - nem terhelik a múltban rejlı kockázatok (kivéve környezetvédelem) Hátrányok: - ÁFA megfinanszírozás (20%) - átírási illeték (10%) - ingatlan tulajdonjog bejegyzés kockázata
Befektetési formák 2 2. Cégvásárlás A befektetı gazdasági társaságot vásárol meg, amely kizárólagos tulajdonosa az ingatlannak. Elınyök: - Nincs ÁFA - Nincs átírási illeték - A befektetı azonnal tulajdonba lép Hátrányok: - Hosszabb átvilágítás - Múltban rejlı veszélyek
Ingatlanbefektetési formák 3. 3. Befektetési jegy -
-
Közvetett befektetési forma A befektetı a jegy megvásárlásával teljeskörő felhatalmazást ad az alapkezelınek, hogy döntései alapján végezze az alapkezelést. Ezt követıen a döntésekre nincs befolyása Befektetési jegy névértéke: az alap vagyonából való részesedés arányát fejezi ki Nettó eszközértéke: Nettó tıke osztva a jegyek számával
A befektetés elıkészítése 1. Kiajánlási dokumentáció - tartalmi és formai követelmények - két változat - helyszíni bejárás - végleges döntés
2. Átvilágítás - igény-lista - adat szoba
Fajlagos állományérték átmérı szerint (Ft/bruttó m3) Fafaj/átmérı (cm)
15
20
30
40
50
Kocsányos tölgy
-
1 450
3 500
5 250
6 200
Kocsánytalan tölgy
-
1 350
4 050
6 000
7 200
Cser, gyertyán
350
700
1 150
1 150
1 150
Bükk
-
2 050
4 500
6 500
7 200
Akác
350
700
1 500
1 500
1 500
Egyéb keméyn lomb
350
800
1 650
2 150
2 500
Fajlagos állományérték átmérı szerint (Ft/bruttó m3) Fafaj/ átmérı (cm)
15
20
30
40
50
Nemes nyár
-
800
2 000
2 650
2 650
Hazai nyár
-
800
1 850
2 300
2 300
Egyéb lágy lomb
-
700
1 600
1 600
1 600
Erdei feynı
-
1 650
2 650
3 300
3 800
Fekete feynı
-
1 400
2 100
2 700
3 100
Luc fenyı
-
1 850
2 950
3 600
4 200
Információ források és segédletek az erdıértékeléshez
A termıhelyre és az erdıállományra vonatkozó naturális adatokat az erdıtervekbıl kell átvenni és az értékelés idıpontjára aktualizálni. Az erdıtervi adatok az Állami Erdészeti Szolgálattól (ÁÉSZ) szerezhetık be térítés ellenében. A faállomány térfogata, fatermése a fatermési táblákból és az erdınevelési modelekbıl állapítható meg, illetve a helyszínen felmért adatokból a fatérfogat táblák segítségével számítható ki.
A fatermési táblákban alkalmazott fontosabb rövidítések
h d13 V Vm
Vö G
N
famagasság (m) átlagos mellmadassági átmérı (cm) fıállomány fatérfogata (m³/ha) mellékállomány fatérfogata (m³/ha) összfatermés (m³/ha) mellmagassági körlapösszeg (m²/ha) törzsszám (db/ha)
A termıföld hitelbiztosítéki értéke A hitelbiztosítéki érték : valamely ingatlannak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke. Megállapítása során a jelzálog hitelintézet az általa folyósított kölcsönök hosszú lejáratából származó sajátos kockázatait veszi figyelembe. A hitelbiztosítéki érték megállapításának az alapja a forgalmi érték. Hbé = Fé – Ké Ahol: Hbé : az ingatlan hitelbiztosítéki értéke (Ft) Fé : az ingatlan ÁFA nélküli értéke (Ft) Ké: a felmért kockázatok pénzben kifejezett értéke (Ft)
Forgalmi érték hitelbiztosítéki értékhez A forgalmi érték meghatározására két módszer alkalmazását írja elı a rendelet: a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés, a hozamszámításon alapuló értékelés Az értékelést lehetıleg mindkét módszerrel el kell készíteni . A piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés módszere megegyezik az ingatlanértékelés gyakorlatában alkalmazott módszerrel
A termıföld forgalmi értékehitelbiztosítéki értékhez Hozamszámítás alapján
F
( + B ) xP P = x(i + k ) j
té
2 xi
A termıföld forgalmi értékehitelbiztosítéki értékhez Hozamszámítás alapján
Ahol: Fté : a termıföld forgalmi értéke (Ft) Pj : a termıföld járadék jellegő jövedelme étkezési búza kg/AK-ban B : haszonbérlrti díj étkezési búza kg/AK-ban, P : az étkezési búzának tızsdei átlagára (Ft/kg) i : tıkésítési kamatláb (a jelzálog hitelintézet határozza meg) k: korrekciós tényezı (százalékban)
A telepítmények forgalmi értéke hitelbiztosítéki értékhez Hozamszámítás alapján
k
d = + 1 − x T éi J i 100 J (i +k )
A telepítmények forgalmi értéke hitelbiztosítéki értékhez Hozamszámítás alapján Ahol:
Téi: a telepítmény értéke az i – edik évben (Ft) Ji : az ültetvény i–edik évhez tartozó adózás elıtti jövedelme (Ft) J(i+k): az ültetvény (i+k) adik évhez tartozó adózás elıtti jövedelme n : az ültetvény élettartama a telepítéstıl a kivágásig (n-edik év), k: az éveknek az értékbecslés évétıl számított sorszáma (az értékbecslés évében ennek értéke 1, legnagyobbértéke n-i), d: diszkont kamatláb A telepítés évében a telepítmény értéke 0. k
T
éi
=J
i
d + 1− xJ 100
( j+ k )
Az erdı forgalmi értéke – Hitelbiztosítéki értékhez Várható hozam alapján
d = 1 − T éi 100
n −i
x F én
Az erdı forgalmi értéke – Hitelbiztosítéki értékhez Várható hozam alapján
Ahol: Téi : a faállomány értéke az i-edik évben (Ft) n: az erdı élettartama telepítéstıl a kivágásig (vágásforduló), d: diszkont kamatláb Fén : a faállomány becsült nettó kitermelési jövedelme az n-edik évben (Ft)
Kockázatok elemzése I A hitelbiztosítéki érték megállapítása során a szokásosan elemzett kockázatok közül elsısorban a következıket kell figyelembe venni: az ingatlan hosszú távú értékállóságának kockázata, a piaci adatok megbízhatatlanságának kockázata, egyéb adatok megbízhatatlanságának kockázata, a követelés jogi úton történı érvényesítéséhez kapcsolódó hatások (védelem, állagmegırzés, értékesítési költségek stb.)
Kockázatok elemzése II A kockázatok csökkentése érdekében : hosszú távú elırejelzést kell készíteni az ingatlan piaci környezetére, használatára és állapotára. Minden piaci számadatra legalább három összehasonlító adatot kell megjelölni és igazolni. Az adatok forrását meg kell jelölni és értékelni kell azok valósághőségét. A hitelbiztosítéki értékben a hitelügylet kockázatait (a hitelezett tevékenység kockázatait és a hitelfelvevı személyében rejlı kockázatokat) nem szabad figyelembe venni.
KÖSZÖNÖM A FIGYELMET !!!
Dr. Berdár Béla
