Bankovní institut vysoká škola a.s

Bankovní institut vysoká škola a.s. Katedra oceňování majetku

Ocenění obchodní hodnoty Bakalářská práce

Autor:

Inka Kovaříková

Oceňování majetku 1

Prohlášení

Prohlašuji, ţe jsem svou bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

2

Poděkování

Ráda bych poděkovala mé rodině za pomoc při shánění informací a panu doc. Ing. Janu Heřmanovi, CSc. za vedení mé bakalářské práce.

3

Anotace Má bakalářská práce je rozdělena na tři části. První část je teoretická a zabývá se oceněním Bytového druţstva Mírová. Druhá část je praktická. Zde oceňuji chatu k trvalému uţívání a bytový dům. Třetí část je analytická. Zde analyzuji realitní trh Městské části Praha 15 a Městské části Praha – Kolovraty.

Annotation My thesis is divided into three parts. The first part is theoretical and deals with the valuation of housing cooperatives Peace. The second part is practical. Here, I appreciate the chat for permanent use and residential building. The third part is analytical. Here we analyze the real estate market town of Prague 15 and City of Prague - Kolovraty.

4

Obsah Prohlášení ...................................................................................................................

-2-

Poděkování..................................................................................................................

-3-

Anotace.......................................................................................................................

-4-

Obsah .........................................................................................................................

-5-

Úvod...........................................................................................................................

-7-

A. Teoretická část 1. Pojmy z účetnictví.............................................................................................. -81.1.

Účetní informace.................................................................................... -8-

1.2.

Účetní zásady.........................................................................................

-8-

2. Základní pojmy z oceňování podniku...............................................................

-9-

2.1.

Pojmy dle obchodního zákoníku...........................................................

-9-

2.2.

Druhy cen............................................................................................. -10-

3. Podnik jako zboţí............................................................................................ –113.1.

Hodnoty podniku.................................................................................

-11-

3.2.

Důvody ocenění podniku..................................................................... -13-

3.3.

Právní úprava ocenění podniku dle obchodního zákoníku..................

-13-

4. Základní metody oceňování obchodní hodnoty..............................................

-16-

4.1.

Výnosová metoda...............................................................................

-16-

4.2.

Trţní metody.......................................................................................

-16-

4.3.

Majetkové metody..............................................................................

-16-

4.4.

Metoda EVA.......................................................................................

-17-

5. Bytové druţstvo Mírová.................................................................................. -185.1.

Charakteristika druţstva dle obchodního zákoníku............................

-18-

5.2.

Základní údaje o druţstvu...................................................................

-19-

5.3.

Horizontální a vertikální analýza........................................................

-22-

5.4.

Rozbor poměrových ukazatelů...........................................................

-25-

5.5.

Ocenění druţstva metodou EVA.......................................................

-26-

5.6.

Ocenění druţstva metodou kapitalizovaných čistých výnosů...........

- 29-

5

B. Praktická část 6.1.

Ocenění chaty k trvalému uţívání...................................................... -36-

6.2.

Ocenění bytového domu.................................................................... -61-

C. Analýza realitního trhu 7.1.

Městská část Praha 15....................................................................... -85-

7.2.

Městská část Praha – Kolovraty........................................................ -87-

7.3.

Trh s nemovitostmi na Městské části Praha 15.................................. -88-

7.4.

Trh s nemovitostmi na Městské části Praha – Kolovraty................... -89-

Závěr.................................................................................................................... -91Seznam pouţité literatury ................................................................................... -92-

6

Úvod Bakalářská práce se zabývá třemi tématy. Oceňováním společnosti, jeho obchodní hodnoty, dále oceňováním dvou nemovitostí a analýzou realitního trhu ve dvou lokalitách. U oceňování obchodní hodnoty je práce zaměřená na úvodní základní pojmy, jak z oblasti účetnictví, tak z oblasti práva. Na konkrétním příkladu ocenění bylo vybráno ocenění obchodní hodnoty bytového druţstva metodou EVA. Metoda EVA byla vybrána z toho důvodu, ţe je jedna z nejpouţívanějších výnosových metod v praxi. Ocenění je napojeno na účetní výsledek hospodaření a propojuje tento výsledek s riziky, která vedou k jeho dosaţení. Pro další srovnání bylo pouţito ocenění druţstva metodou kapitalizovaných čistých výnosů. Tato metoda byla vybrána jako příklad další výnosové metody. Další část práce se zabývá oceněním chaty k trvalému uţívání a oceněním bytového domu třemi metodami – porovnávací, výnosovou a nákladovou. V současné době má realitní trh většinou vyšší nabídku neţ poptávku, neboť většina obyvatelstva nerealizuje nákupy nemovitostí, pokud pro ně nejsou nezbytně nutné. Dalším ovlivňujícím faktorem jsou banky, které jsou opatrné v poskytování hypotečních úvěrů. Tím se stává oceňování nemovitostí trţní hodnotou velice důleţité. Třetí a poslední část bakalářské práce se zabývá analýzou realitní trhu na dvou městských částech v Praze. Jedná se o Městskou část Praha 15 a Městskou část Praha – Kolovraty. Městská část Praha 15 je vnitřní částí Prahy se sídlišti a rodinnou zástavbou. Městská část Praha - Kolovraty je bývalá vesnice bez sídlištní zástavby, kde vznikají bytové domy s niţším počtem bytových jednotek. V této části je srovnáván větší a menší územní celek a v závislosti na faktoru rozlohy i ceny.

7

I. Teoretická část 1. Pojmy z účetnictví 1.1.

Účetní informace

Účetní informace jsou základem pro oceňování majetku. Zdrojem těchto informací je účetnictví, poskytující informace pomocí účetních výkazů. Hlavní normou upravující účetnictví pro podnikatele je Zákon o účetnictví. Jedná se o zákon č. 563/1991 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Dalšími předpisy jsou účtová osnova a české účetní standardy. Základním cílem účetnictví je poskytování informací o finanční situaci podniku a výsledku jeho hospodaření. K tomu, aby řídící orgány podniku měly informace z účetnictví takové, aby mohly správně rozhodovat, musí být tyto informace průkazné, správné, úplné, srozumitelné a dle účetních zásad.

1.2.

Účetní zásady1

Předpoklad trvání podniku Tuto zásadu nalezneme v Zákoně o účetnictví. Účetní jednotka je povinna pouţívat účetní metody způsobem, který vychází z předpokladu, ţe bude nepřetrţitě pokračovat ve své činnosti. V případě, ţe účetní jednotka má informaci o tom, ţe by nastala skutečnost, která jí bude bránit v pokračování této činnosti, je povinna pouţít účetní metody odpovídajícím způsobem. Tuto informaci o pouţitém způsobu je povinna uvést v příloze účetní závěrce.

1

Zákon 563/1991Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů 8

Zásada opatrnosti Podnik se pohybuje v určité nejistotě, kterou v některých případech nemůţe ovlivnit. Jedná se například o změny úrokových sazeb, změny cen, změny kurzů zahraničních měn. Riziko nejistoty by podnik měl zobrazit v účetnictví – uplatnit zásadu opatrnosti. U aktiv, tedy majetku je tato zásada uplatňována sniţováním hodnoty prostřednictvím opravných poloţek. U závazků, tedy na straně pasiv, bychom měli vytvářet rezervy. Akruální báze V Zákoně o účetnictví se říká, ţe účetní jednotky účtují o skutečnostech, které jsou předmětem účetnictví, do období s nímţ tyto skutečnosti časově a věcně souvisí. Kaţdé účetnictví se vede v účetních obdobích. Účetnictví, které dodrţuje výše uvedenou zásadu se nazývá akruální účetnictví. To jest účtujeme náklady a výnosy do období s nímţ souvisí bez ohledu na peněţní toky. Pokud bychom neúčtovali výše uvedeným způsobem, účtovali bychom o nákladech a výnosech v době, kdy dojde k pohybu peněţních prostředků. To jest zaplacení. Věrný a poctivý obraz Podniky musí vţdy zajistit, aby pouţití účetních metod vedlo k zobrazení skutečného stavu. To znamená, ţe účetní závěrka by měla odpovídat věrnému zobrazení skutečnosti a poctivý obraz spočívá v pouţití účetních metod vedoucích k věrnému zobrazení skutečnosti.

2. Základní pojmy oceňování podniku 2.1.

Pojmy dle obchodního zákoníku2

Pro začátek se bakalářská práce zaměřuje na definici základních pojmů. Tyto pojmy vychází z obchodního zákoníku (zákon č. 513/1991 Sb. v platném znění). Tyto definice jsou právního charakteru. Podnik – je soubor hmotných, osobních a nehmotných sloţek podnikání. K podniku náleţí věci, práva a jiné majetkové hodnoty, které patří podnikateli a slouţí k provozování podniku nebo vzhledem ke své povaze mají tomuto účelu slouţit. 2

Zákon č.513/1991Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů 9

Obchodní majetek – je souhrn majetkových hodnot (věcí, pohledávek a jiných práv a penězi ocenitelných jiných hodnot), které patří podnikateli a slouţí nebo jsou určeny k jeho podnikání. Obchodní jmění – je soubor obchodního majetku a závazků vzniklých podnikateli v souvislosti s podnikáním. Čistý obchodní majetek – je obchodní majetek po odečtení závazků vzniklých podnikateli v souvislosti s podnikáním. Vlastní kapitál – je zbytkový podíl na aktivech podniku po odečtení všech jeho závazků. Vlastní kapitál je však pojem, který nevymezuje výše uvedený zákon, ale je pojem z účetnictví. Proč je však zařazen do základních pojmů? Je to z toho důvodu, ţe ocenění vlastního kapitálu podniku je povaţováno za důleţité.

2.2.

Druhy cen

Dalšími důleţitými pojmy při oceňování podniku jsou ceny: pořizovací cena – cena, za kterou byl majetek pořízen, to jest cena historická. trţní cena – cena, za níţ jiţ proběhla směna. světová cena – cena, která vyjadřuje hodnotu určitého zboţí v peněţním ekvivalentu. zjištěná cena – jedná se o cenu stanovenou podle určitého předpisu. reprodukční pořizovací cena – někdy reprodukční hodnota. Jedná se o vyjádření úrovně nákladů spojených s pořízením srovnatelného aktiva v daný okamţik pořízení bez odpočtu opotřebení. obvyklá cena – cena, za kterou lze stejnou nebo podobnou majetkovou část v daný okamţik a v daném místě pořídit. administrativní cena – cena zjištěná podle cenového předpisu. výchozí cena – cena nové věci bez odpočtu opotřebení. V těchto pojmech jsme vyjádřili podnik z pohledu právního. Podnik však má i další aspekty. Je ekonomickým celkem se sociálními, technickými a dalšími aspekty. Je tedy určitý celek, který má schopnost přinášet uţitek v současnosti i budoucnosti. Charakteristika podniku, která se opírá o stávající a zejména budoucí uţitek má hlavní vliv na jeho hodnotu a tvoří

10

východisko pro výnosové ocenění podniku. Základem podnikání je tedy zajištění růstu trţní hodnoty podniku, proto je nyní charakterizován podnik jako zboţí.

3. Podnik jako zboží 3 3.1.

Hodnoty podniku

Uţitná hodnota podniku vyplývá ze skutečnosti výše uvedené, ţe podnik by měl být fungující celek schopný přinášet uţitek zejména v budoucnosti. Uţitná hodnota je subjektivní, individuální hodnota pro konkrétního vlastníka podniku. Dále také pracovníci mají subjektivní názory, které vychází z vnitropodnikových informací. Další, kdo má subjektivní názory jsou zákazníci podniku, dodavatelé a konkurenti. Tito lidé oceňují podnik individuálně. Hodnota podniku se však můţe značně lišit od jejich názoru. Tuto hodnotu také můţeme nazývat dle Mezinárodních účetních standardů pod názvem investiční hodnota (investment value). Jedná se o pohled konkrétního kupujícího či prodávajícího. To jest například pro specifikované investory nebo skupinu investorů, které mají investiční záměry a poţadavky. Toto ocenění je moţné vyuţít při koupi a prodeji podniku, kdy investor musí zjistit, zda tato koupě bude výhodná. Směnná hodnota podniku by měla být výsledkem nabídky a poptávky. Tudíţ by měla být objektivní hodnotou. Kupujícímu a prodávajícímu musí však pomoci uplatnění nejrůznějších modelů ocenění, které jsou základem pro cenové jednání. Toto jednání by mělo být odvozováno od současných a budoucích výsledků podniku a to vţdy, kdyţ se jedná o změnu vlastnictví, to jest o koupi. Jde o úhradu kupní ceny. V kupní ceně by tedy měl být vyjádřen zisk podniku do budoucna. To jest uţitek, který majitelům přinese. Je tedy jasné, ţe hodnota je relativní pojem, který se můţe měnit v závislosti na času. Proto hodnotu podniku můţeme vyjádřit pouze k určitému časovému okamţiku a na základě účelu, pro které je ocenění prováděno. Tyto dva základní aspekty – vlastnictví a důvod odhadu jsou pro oceňování podniku klíčové. Tato hodnota se taktéţ nazývá hodnota trţní. V Mezinárodních účetních standardech trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodejechtivým prodávajícím při transakci mezi 3

Eva Kislingerová – Oceňování podniku

11

samostatnými a nezávislými partnery po náleţitém marketingu, ve kterém by obě strany jednali rozumě a bez nátlaku. Příkladem pouţití této hodnoty, která vyjadřuje očekávání trhu, je například prodej podniku, kdy ještě neznáme kupujícího a majitel chce pouze odhadnout částku, za kterou by podnik mohl prodat. „Hodnota podniku, proto není totožná s cenou ,jak je tomu obvykle u jiného zboží, hodnota a cena se rovnají jen výjimečně. Výsledná cena, za kterou je podnik prodán, je výsledkem celé řady dalších faktorů, které na ní mají podstatný vliv; jedná se např. o faktory psychologické, časovou tíseň, osobní vztahy mezi kupujícím a prodávajícím nebo o obratnost při cenovém jednání“4. Proto můţeme říci, ţe pokud by se jednalo o objektivní hodnotu podniku jako zboţí, je tato objektivní hodnota relativní pojem, protoţe v podstatě neexistuje. Proto se můţeme často setkávat s pojmem objektivizovaná hodnota podniku. Její uţití je spojeno s výše uvedenými aspekty. Tedy zejména s účelem, pro který je ocenění podniku zpracováno a časem, ve kterém byl odhad proveden. Tato hodnota by měla vycházet ze všeobecně uznávaných dat a algoritmu výpočtu, které zajišťují, co největší reprodukovatelnost ocenění. Toto ocenění provádí pouze znalec, který vychází z objektivního odhadu budoucího vývoje. Při výpočtu této hodnoty musí být dodrţeny tyto zásady: a) udrţení substance- z podniku mohou být odčerpány finanční prostředky, tak aby nebyla ohroţena majetková podstata podniku b) volný zisk – ocenění je zaloţeno na volném zisku (té části zisku, kterou můţeme z podniku odebrat, aniţ by nebyla ohroţena majetková podstata podniku) c) nepotřebný majetek – majetek podniku je rozdělen na provozně zbytný a provozně nezbytný majetek. Ocenění se týká zejména nezbytného majetku. d) Moţnosti změn v podniku – vychází se ze stavu podniku ke dni ocenění. Změny jsou jiţ zapracovány v podniku. Vyuţití tohoto ocenění je zejména při poskytování úvěru.

4

Eva Kislingerová – Ocenění podniku

12

3.2.

Důvody ocenění podniku

koupě a prodej podniku zvýšení nebo sníţení základního kapitálu sloučení nebo rozdělení podniku vklad podniku nebo jeho části do jiné společnosti změna právní formy podniku změna právní formy podniku likvidace podniku uvedení podniku na kapitálový trh poskytování a přijetí úvěru pojištění podniku privatizace podniku nebo jeho části placení různých daní

3.3.

Právní úprava oceňování podniku dle obchodního zákoníku5

Oceňování podniku je v České republice upraveno Zákonem č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen Obchodní zákoník). V této souvislosti jsou důleţité zvláště poslední novely Obchodního zákoníku č. 30/2000 Sb., č.367/2000Sb. a č.370/2000 Sb., které vstoupily v účinnost dnem 1.1.2001 a poměrně značně novelizovaly především oblast obchodních společností, jak bylo upozorněno na některé skutečnosti výše, včetně včetně oceňování podniku. Obchodní zákoník pojednává nepřímo o oceňování podniků ve své druhé části, v hlavě první – Obchodní společnosti, a to v následujících paragrafech: § 69a odst. 6 – Přeměna společnosti na základě fúze v případě sloučení akciové společnosti, popřípadě společnosti s.r.o. (dále jen společnosti). Při splynutí je kaţdá zúčastněná společnost povinna nechat ocenit své jmění posudkem znalce. §69c odst. 5 – Rozdělení společnosti. V posudku ocenění, provedeném ke dni zpracování konečné účetní závěrky, musí být odděleně oceněno i jmění, jeţ má přejít na jednotlivé nástupnické společnosti. § 69d odst. 8 – Změna právní formy. V případě změny právní formy společnosti znalec uvede v posudku, zda výše čistého obchodního majetku odpovídá alespoň výši 13

základního kapitálu společnosti podle návrhu rozhodnutí o změně právní formy. Výše základního kapitálu společnosti nemůţe být v takovém případě vyšší, neţ je částka čistého obchodního majetku vyplývajícího z posudku znalce. § 59 odst. 3 a 4 – Oceňování nepeněţitého vkladu společníka. Tato úprava v případě jmenování, odměňování a obsah posudku znalce platí obdobně i pro výše zmíněné ustanovení s tím, ţe v případě fúze dle § 69a můţe být znalcem i osoba, která je pro tuto společnost jmenována znalcem fúze (ocenění můţe být i součástí znalecké zprávy o fúzi), v případě rozdělení dle § 69c můţe být znalcem osoba jmenovaná jako znalec pro rozdělení. V odstavci třetím je upraveno jmenování znalců a úhrada jejich odměny, v odstavci čtvrtém je potom výčet náleţitostí, které musí posudek znalce obsahovat. Návrh na jmenování znalců podává zakladatel, respektive společnost, v případě jmenování znalce pro fúzi či pro rozdělení podává návrh dle §220c odst. 2 představenstvo zúčastněné společnosti se souhlasem dozorčí rady. Návrh na jmenování společných znalců pro fúzi podávají společně představenstva společností, pro která mají být znalci jmenováni, se souhlasem dozorčích rad. Znalce jmenuje soud, který je obecným soudem navrhovatele, není však vázán jeho návrhem. Jmenovaného znalce můţe soud na návrh společnosti odvolat, pokud porušuje závaţným způsobem své povinnosti (zákon neuvádí výklad toho, co se rozumí „závaţným způsobem“). Odměnu znalce hradí společnost a stanoví se dohodou, v případě, ţe k dohodě nedojde, ji určí soud, který znalce jmenoval. Ocenění majetku a závazků zúčastněných společností mají být dle § 59 odst. 3 doloţené společným posudkem alespoň dvou znalců nezávislých na společnosti. Jejich cílem je tedy zajistit správné ocenění majetku a závazků zejména z hlediska jejich výše (kvantitativní hledisko) a z hlediska metodické správnosti (kvalitativní hledisko). Zde není zcela jasný výklad zákona, zda posudek musí vycházet vţdy ze dvou posudků oceňujících stejné sloţky majetku nebo zda např. polovina majetku můţe být oceněna jedním znalcem a druhá polovina znalcem druhým.

5

Obchodní zákoník 513/1991 Sb. ve znění pozdějších předpisů 14

Posudek znalce musí obsahovat alespoň popis nepeněţitého vkladu, resp. oceňovaného majetku, dále pouţité způsoby jeho ocenění a částku, kterou se nepeněţitý vklad oceňuje. V případě přezkoumání sloučení znalci zpracují o výsledku přezkoumání návrhu smlouvy o fúzi písemnou zprávu, která musí obsahovat téţ stanovisko znalců k tomu, zda výměnný poměr akcií s případnými doplatky je vhodný a odůvodněný, dále údaj, podle jaké metody nebo dle jakých metod byl stanoven výměnný poměr akcií a vyjádření, zda tato metoda či metody jsou pro daný případ přiměřené. Musí být uveden rovněţ údaj, jakých výměnných poměrů by se dosáhlo při pouţití kaţdé z těchto metod, jestliţe bylo pouţito více metod, zároveň se uvede, jaká váha byla přiznána jednotlivým metodám při stanovení výměnného poměru a jaké se vyskytly při oceňování problémy. Znalci jsou oprávněni vyţadovat od zúčastněných společností všechny informace a písemnosti, jeţ jsou potřebné ke pracování znalecké zprávy o fúzi. Znaleckou zprávu o fúzi znalci předají představenstvům a dozorčím radám zúčastněných společností. Tyto znalecké zprávy musí být poté k nahlédnutí účastníkům valné hromady, jeţ bude rozhodovat o sloučení. Obdobná úprava platí také pro rozdělení společnosti. V obou případech jsou pak posudky znalců přikládány k návrhu na zápis sloučení či rozdělení do obchodního rejstříku.

15

4. Základní metody ocenění obchodní hodnoty6 4.1.

Výnosová metoda

Ocenění na základě analýzy výnosů (výnosové metody) 

Metoda diskontovaných peněţních toků



Metoda kapitalizovaných čistých výnosů



Kombinované výnosové metody



Metoda ekonomické přidané hodnoty

4.2.

Tržní metody

Ocenění na základě analýzy trhu (trţní metody) 

Ocenění na základě trţní kapitalizace



Ocenění na základě srovnatelných podniků



Ocenění na základě srovnatelných transakcí

4.3.

Majetkové metody

Ocenění na základě analýzy majetku (majetkové ocenění)

6



Účetní hodnota (vlastní kapitál)



Substanční hodnota



Likvidační hodnota

Eva Kislingerová – Oceňování podniku

16

Bakalářská práce bude zaměřena na základní definice jednotlivých druhů. Ke zhodnocení společnosti byly vybrány metody - EVA – metoda ekonomické přidané hodnoty a metoda kapitalizovaných čistých výnosů. Metoda ocenění podniku na základě analýzy majetku. Tyto metody jsou zaloţeny zejména na ocenění majetku, který kaţdý získá z účetnictví podniku respektive z jeho účetní závěrky. Metoda analýzy majetku, jak jiţ vyplývá z názvu, je postavena, zejména na majetkové bázi. Účetnictví nám poskytuje v aktivech hodnotu podniku celkem a v pasivech hodnotu vlastního kapitálu. Výnosové metody jsou metody, jak stanovit trţní hodnotu podniku. V tomto případě jde o investování kapitálu dnešního v budoucí prospěch, jehoţ výše není jistá a je nutné ho odhadnout. Trţní metody, jedná se o metody srovnávací. Podniky se srovnávají z hlediska oboru, velikosti, trţby, předmětu podnikání a kapitálové struktury. Vzhledem k tomu, ţe se v praxi oceňování podniků nejvíce vyuţívá výnosových metod, bude se tato bakalářská práce věnovat výše uvedeným metodám.

4.4.

Metoda EVA

Metoda přidané ekonomické hodnoty (economic value added) EVA je registrovaná ochranná známka firmy Stern and Steward. Jedná se o objasnění podstaty měření finanční výkonnosti podniku. Ukazatel EVA je odrazem snahy investorů odkrýt ty podniky, které by byly zárukou, že investice akcionářů povedou k růstu jejich bohatství. 7Ocenění taktéţ umoţňuje vyuţít účetní výsledek hospodaření a propojit tento výsledek s rizikem, které vede k jeho dosaţení. Nejdříve bychom měli změřit ukazatel EVA tímto vzorcem:

7

Eva Kislingerová – Oceňování podniku 17

EVA = NOPAT – WACC x C, kde NOPAT je provozní hospodářský výsledek po zdanění (net operating profit after tax) WACC – váţené kapitálové náklady C

– investovaný kapitál

Interpretace Základní kriteria pro hodnocení jsou následující: EVA < 0

=> objekt není schopný přinést investorům vyšší uţitek, neţ je alternativní

investice EVA = 0 => objekt přináším investorům stejný výnos jako alternativní investice EVA > 0 => object je schopen generovat vyšší výnos investorům, neţ alternativní investice Výsledky jsou zpravidla uváděny ve dvou podobách. Za prvé jako absolutní hodnota v tisících a za druhé jako procentní poměr = EVA/VK. Ten vyjadřuje, kolik procent přidané hodnoty přinesl pouţitý kapitál. Pokud budeme hodnotit výsledek uváděný v procentech a to je vhodnější metoda, protoţe lze snadněji určit srovnávací parametry, můţeme například zvolit za měřítko, stejně jako u výnosnosti vlastního kapitálu, průměrnou úrokovou sazbu z termínovaného vkladu K ocenění obchodní hodnoty bylo vybráno bytové druţstvo Mírová. Nejdříve bude definován pojem druţstvo.

5. Bytové družstvo Mírová 5.1.

Charakteristika družstva dle obchodního zákoníku

Jako právnická forma je definována v Zákoně č. 513/1999Sb. Obchodní zákoník ve znění pozdějších předpisů. Druţstvo je společenstvím neuzavřeného počtu osob. Zaloţeným za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních nebo jiných potřeb svých členů. Druţstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů, je druţstvem bytovým. Firma

18

druţstva musí obsahovat označení „druţstvo“. Druţstvo musí mít nejméně pět členů, to neplatí, jsou-li jeho členy, alespoň dvě právnické osoby. Druţstvo Mírová, které je oceňováno, je tedy druţstvem bytovým.

5.2.

Základní údaje o družstvu

Název: Druţstvo Mírová Sídlo: Ke Zvoničce, Praha 10 - Kolovraty IČO: 26128845 Základním zdrojem informací pro ocenění bylo účetnictví za roky 2006-2009 a dva výkazy: rozvaha (viz.tabulka č. 1 a 2) a výsledovka (viz. tabulka č. 3). Druţstvo Mírová má ve vlastnictví pozemky a stavby a během těchto let druţstvo Mírová nezhodnocovalo stavby ţádnými nástavbami ani technickým zhodnocením. Tudíţ tento majetek vykazuje stále stejnou hodnotu. Pokud se týká oběţných aktiv (viz. tabulka č. 1), druţstvo Mírová sníţilo finanční hotovost o cca 700 000 Kč v průběhu čtyř let. Pokud se týká výsledovky (viz. tabulka č. 3), výkony druţstva znamenají jeho trţby, zejména příjem z nájmů. Během let 2006 – 2008 jsou tyto příjmy mírně se zvyšující. V roce 2009 byl tento příjem zvýšen o cca 1 milion Kč. Tento příjem byl kryt zejména zaplacenou směnkou. Tomu ovšem odpovídaly náklady, které byly pouţity na opravy domů. Zejména na opravy izolací. Proto celkový výsledek hospodaření v prvních dvou letech je kladný v roce 2008 a 2009 je záporný. Celkově však hospodaření druţstva při započtení kladných a záporných výsledků nevykazuje ztrátu, vykazuje minimální zisk. Při zhodnocení ekonomiky je moţno konstatovat, ţe druţstvo hospodaří s vyrovnaným rozpočtem a je platebně schopné. Druţstvo má vysoký podíl cizích zdrojů kapitálu, neboť má hypoteční úvěr od České spořitelny. Tento hypoteční úvěr splácejí měsíčně jednotliví členové druţstva, pokud jej nezaplatili předem v pětileté lhůtě pro splacení úvěru bez sankcí. Kdyţ se zhodnotí pasiva druţstva (viz. tabulka 2), zjistí se, ţe v průběhu let bude podíl cizích zdrojů k aktivům stále niţší, pokud druţstvo nebude chtít zvýšit vlastní kapitál, to jest např. 19

výstavba dalších bytů, financovaných úvěrem. Proto s ohledem na budoucnost je moţno konstatovat, ţe při stávající výši nájemného a výši inflace je druţstvo schopno zajišťovat údrţbu svého vlastnictví, platbyschopnost a je vhodnou investicí pro případné další členy druţstva. Tabulka č. 1 - ROZVAHA Bytového druţstva Mírová (tis. Kč) - údaje k 31. 12. AKTIVA AKTIVA CELKEM B. DLOUHODOBÝ MAJETEK B.II Dlouhodobý hmotný majetek 1. Pozemky 2. Stavby 3. Samostatné movité věci B.III Dlouhodobý finanční majetek 3. Ostatní dl. cenné papíry a podíly C. OBĚŢNÁ AKTIVA C.I Zásoby 1. Materiál 2. Nedokončená výroba 3. Výrobky C.III Krátkodobé pohledávky 1. Pohledávky z obchodních vztahů Ostatní krátkodobé pohledávky C.IV Krátkodobý finanční majetek 1,2. Peníze a účty v bankách 3. Časové rozlišení

2006 2007 2008 45 45 45 728 642 734 42 42 42 613 613 613 42 42 42 613 613 613 4 160 4 160 4 160 38 38 38 453 453 453 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 115 3 029 3 121 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 453 609 858 292 0 0 161 609 858 2 662 2 420 2 263 2 647 2 412 2 255 15 8 8

2009 45 285 42 613 42 613 4 160 38 453 0 0 0 2 672 0 0 0 0 699 0 699 1 973 1 965 8

Tabulka č. 2 - ROZVAHA Bytového druţstva Mírová. (tis. Kč) - údaje k 31. 12. PASIVA PASIVA CELKEM A. VLASTNÍ KAPITÁL A.I Základní kapitál A.II Kapitálové fondy (áţio)

2006 45 728 30 522 975 29 332

2007 45 642 31 206 975 29 893

2008 45 734 31 749 975 30 534

2009 45 285 32 296 975 31 209 20

A.III.1 Zákonný rezervní fond A.IV.1 Nerozdělený zisk minulých let A.V VH běţného roku B. CIZÍ ZDROJE B.I Rezervy (dlouhodobé) B.II.6 Vydané dluhopisy B.III Závazky 1. Z obchodních vztahů a státu 5. K zaměstnancům B.IV.1 Bankovní úvěry dlouhodobé

6 25 25 15 189 313 194 124 -98 15 206 14 436 13 985 405 0 0 0 0 0 1 479 1 776 1 967 1 445 1 770 1 937 34 6 30 13 322 12 660 12 018

25 216 -129 12 989 0 0 1 647 1 641 6 11 342

Tabulka č. 3 - VÝSLEDOVKA SPOLEČNOSTI Bytové druţstvo Mírová (tis. Kč) POLOŢKA Daň ze zisku: Výkony Výkonová spotřeba Osobní náklady Ostatní náklady Odpisy Provozní výsledek hospodaření Výnosové úroky Nákladové úroky Výsledek hospodaření VH za běţnou činnost před daní Daň VH za účetní období Dividendy (návrh) Příděl do nerozděleného zisku

2006 2007 2008 0% 0% 0% 516 614 669 206 371 664 81 75 78 48 55 47 0 0 0 181 113 -120 25 32 41 12 13 11 13 19 30 194 132 -90 0 8 8 194 124 -98 0 0 194 124 -98

2009 0% 1 698 1 463 85 280 0 -130 20 14 6 -124 5 -129 0 -129

Tabulka č. 4 - VÝKAZ CASH FLOW SPOLEČNOSTI Bytové druţstvo Mírová (tis. Kč) POLOŢKA Peněţní prostředky k začátku roku Výsledek hospodaření za úč. období Změna rezerv Odpisy Změna zásob Změna pohledávek

2007 2008 2009 2 647 2 312 1 561 124 -98 -129 55 47 280 0 0 0 0 0 0 -156 -249 159 21

Změna krátkodobých cenných papírů Změna krátkodobých závazků Provozní cash flow Investice do dlouhodobého majetku Trţby z prodeje investičního majetku Investiční cash flow Výplaty dividend Změna bankovních úvěrů a dluhopisů Finanční cash flow Celkové cash flow Peněţní prostředky ke konci roku

5.3.

7 0 297 191 327 -109 0 0 0 0 0 0 0 0 -662 -642 -662 -642 -335 -751 2 312 1 561

0 -320 -10 0 0 0 0 -676 -676 -686 875

Horizontální a vertikální analýza

V následujících tabulkách je zpracováváno horizontální a vertikální analýza aktiv a pasiv. To znamená, ţe v čase jsou porovnávány jednotlivé poloţky, zjišťuje se, o kolik se změní konkrétní poloţka a dále kolik tato změna činila v procentech. Na horizontální analýzu navazuje vertikální analýza, nebo-li rozbor struktury vyjádřené v procentech. Vertikální analýza se na rozdíl od analýzy horizontální zabývá vţdy jen jedním obdobím, ve kterém zkoumá, jak se na určité globální veličině podíleli veličiny dílčí. Zde představují aktiva 100% a bylo zkoumáno, jak se na celkové poloţce podílely jednotlivé poloţky. Tabulka č. 5 - Tabulka aktiv Celkově se dá říci, ţe aktiva jsou přibliţně stejné hodnoty. Nejvýznamněji se na nich podílí dlouhodobý hmotný majetek. Tento majetek, jak jiţ bylo v úvodu řečeno, nebyl zhodnocen a vykazuje stále stejnou úroveň. Oběţná aktiva to jest krátkodobé pohledávky a krátkodobý finanční majetek se na aktivech podílí pouze cca 11% v průměru. Významnější podíl na tomto procentu mají peníze a účty v bankách, které mají však od roku 2006 klesající tendenci. Tabulka č. 5 Aktiva

Aktiva

Vertikální analýza (% podíl z aktiv) Účetní stav netto na konci roku (tis.Kč) 2006 2007 2008 2009 45728 45642 45734 45285

Horizontální analýza (+/-) 07/06 08/07 09/08 tis.Kč -86

tis.Kč 92

tis.Kč -449 22

celkem Dlouhodobý majetek Oběţná aktiva

100% 42613 93,19% 3115 6,81%

100% 42613 93,36% 3029 6,64%

100% 42613 93,17% 3121 6,82%

100% 42613 0 94,10% 2672 -86 5,90%

Krátkodobé pohledávky

453 0,99%

609 1,33%

858 1,87%

699 1,54%

Krátkodobý fin. majetek

2662 5,82%

2420 5,30

2263 4,95%

1973 4,36%

0

0

92

-449

153

249

-159

-242

-157

-290

Tabulka č. 6 - Tabulka pasiv Celková výše pasiv ve sledovaném období je stabilní. Z níţe uvedeného porovnání vyplývá, ţe cizí zdroje mají klesající tendenci a vlastní zdroje mají zvyšující se tendenci. Jedná se o postupující splátky úvěrových smluv, které nájemníci platí měsíčně, a tudíţ klesá celkové úvěrové zadluţení druţstva. V průběhu let se sníţilo cca o 4%. Tabulka č. 6 Pasiva

Pasiva celkem Vlastní kapitál Základní kapitál Kapitálové fondy Rezervní fond Výsledek hosp min. let Výsledek hosp. úč. období Cizí zdroje

Vertikální analýza (% podíl z aktiv) Účetní stav netto na konci roku (tis.Kč) 2006 2007 2008 2009 45 728 45 642 45 734 45 285 100% 100% 100% 100% 30 522 31 206 31 749 32 296 66,75% 68,37% 69,42% 71,32% 975 975 975 975 2,13% 2,14% 2,13% 2,15% 29 332 29 893 30 534 31 209 64,14% 65,49% 66,76% 68,92% 6 25 25 25 0,01% 0,05% 0,05% 0,05% 15 189 313 216 0,03 0,41% 0,68% 0,48%

Horizontální analýza (+/-) 07/06 08/07 09/08

194 0,42%

124 0, 27%

-98 0%

15 206 33,25%

14 436 31,63%

13 985 30,58%

tis.Kč -86

tis.Kč 92

tis.Kč -449

684

543

547

0

0

0

561

641

675

19

0

0

174

124

-97

-129 0%

-70

-222

31

12 989 28,68%

-770

-451

-996 23

Rezervy Krátkodobé závazky Bankovní úvěry

405 0,89% 1 479 3,23% 13 322 29,13%

0 0% 1 776 3,89% 12 660 27,74%

0 0% 1 967 4,30% 12 018 26,27%

0 0% 1 647 3,64% 11 342 25,04%

-405

0

0

297

191

-320

-662

-642

-676

Tabulka č. 7 - Tabulka výsledovka Výkony měly ve sledovaném období v letech 2006-2008 mírně se zvyšující tendenci. Skokem byl rok 2009, kdy výkony vzrostly více neţ o 100%. Jednalo se o zvýšení nájmu a příjmu z vyplacené směnky pro druţstvo. Zvýšení výkonů provázelo zvýšení výkonové spotřeby, kde se promítly opravy bytových domů. Proto zisk měl zápornou hodnotu. Znamená to tedy, ţe druţstvo prozatím není schopno vytvářet ze zisku vyšší rezervní fond, neţ doposud vlastní viz. rozvaha - zákonný rezervní fond. Tabulka č. 7 Výsledovka

Výkony Výkonová spotřeba Osobní náklady Ostatní náklady Provozní výsledek hospodaření Výnosové úroky Nákladové úroky Výsledek hospodaření VH za běţnou činnost před daní

Vertikální analýza (% podíl z aktiv) Účetní stav netto na konci roku (tis.Kč) 2006 2007 2008 2009 516 614 669 1698 206 371 664 1463 39,92% 60,42% 99,25% 86,16% 81 75 78 85 15,69% 12,21% 11,66% 5% 48 55 47 280 9,3% 8,96% 7,02% 16,48%

Horizontální analýza (+/-) 07/06 08/07 09/08

181 35,08%

113 18,40%

-120 0%

25 4,84% 12 2,32% 13 2,52% 194 37,60%

32 5,21% 13 2,12% 19 3,09% 132 21,50%

41 6,13% 11 1,64% 30 4,48% -90 0%

tis.Kč 98 165

tis.Kč 55 293

tis.Kč 1029 799

-6

3

-7

7

-8

233

-130 0%

-68

-233

-10

20 1,17% 14 0,82% 6 0,35% -124 0%

7

9

-21

1

-2

3

7

11

-24

-62

-222

-34

24

Daň

0 0% 194 37,60%

VH za běţnou činnost

5.4.

8 1,30% 124 20,20%

8 1,19% -98 0%

5 0,29% -129 0%

8

0

-3

-60

-222

-31

Rozbor poměrových ukazatelů

Ukazatele rentability (výnosnosti) Ukazatelé rentability poměřují zisk k vlastnímu kapitálu. Vzhledem k tomu, ţe druţstvo v průběhu roku nevytvořilo dostatečný zisk, mají ukazatele rentability nulovou hodnotu. Z tohoto důvodu nebyla zpracována tabulka na rentabilitu vloţeného kapitálu, vloţených prostředků ani vlastního jmění a trţeb. Ukazatele zadluženosti (viz.tabulka č.8) Ukazatel charakterizuje proporci cizích zdrojů a vlastního kapitálu. Pouţívá se jako podstatná míra finančního rizika. Většinou se doporučuje proporce cizích a vlastních zdrojů v poměru 1:1. Z pohledu finančního rizika se za základní takzvanou bezpečnou míru zadluţení počítá 40% cizího kapitálu v poměru k vlastnímu kapitálu. Tento ukazatel ukazuje, jaká majetková základna kryje cizí zdroje. Z tabulky vyplývá, ţe v roce 2006 byla vyšší míra zadluţení a tudíţ nebezpečnosti. V roce 2009 vzhledem k výše zmiňovaným splátkám toto zadluţení pokleslo na úroveň bezpečného zadluţení. Tabulka č. 8 Ukazatele zadluţenosti 2006

2007

2008

2009

Zadluţenost I.

50%

46%

44%

40%

Zadluţenost II.

33%

31%

31%

29%

25

5.5.

Ocenění družstva metodou EVA

NOA – Net Operating Assets = operativní aktiva, která jsou zapotřebí k dosaţení NOPAT NOA (tis. Kč, k 31. 12.) Tabulka č. 9 - Rozvaha upravená o poloţky účetně nevykazované AKTIVA 2006 2007 2008 2009 PASiVA Dlouh.maj. Vlastní kapitál 42 613 42 613 42613 42613 Účetní účetní Rezervy Aktivovaný 0 0 0 0 Ekvivalenty VK marketing Leasing HV z leasingu 0 0 0 0 auta kumul Pracovní Leasingový 1 636 1 253 1 154 1 025 kapitál závazek Úročený cizí Z toho 2 647 2 412 2 255 1 965 kapitál z účetní peníze: rozvahy 43 Celkem 44 249 43 866 43 638 Celkem 767

2006

2007

2008

30522

31206

31749 32296

405

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

13 322 12 660 12 018

11 342

44 249 43 866 43 767

43 638

Tabulka č. 10 - Výpočet kapitálu investovaného do provozně nenutného majetku (neoperační aktiva)

Provozně potřebná výše peněţních prostředků Nadbytečná výše peněţních prostředků Ostatní majetek, který není nutný k provozu Provozně nenutný majetek celkem

2006 2007 2008 2009 444 533 590 494 2203 1879 1665 1471 15 8 8 8 2218 1887 1673 1479

Tabulka č. 11 – Čistá operační aktiva NOA (čistá operační aktiva)

2006 42 031

2007 41 979

2008 2009 42 094 42 159

NOPAT – Net Operating Profit After Taxes = zisk z operativní činnosti podniku po dani z příjmu 26

2009

Tabulka č. 12 - NOPAT (tis. Kč) Propočet zisku pro ekonomickou přidanou hodnotu (NOPAT - net operating profit after tax) 2006 2007 2008 2009 Provozní výsledek hospodaření z výsledovky 181 113 -120 -130 Marketing - výdaje vrátit 0 0 0 0 Marketing - odpisy započítat 0 0 0 0 Odpisy z leasingu 0 0 0 0 Eliminace změny nákl. rezerv (přičteme náklad zpět) 48 55 47 280 NOPBT (čistý operační zisk před daní) 229 168 -73 150 Daň 0% 0 8 8 5 NOPAT (čistý operační zisk po dani) 229 160 -81 145 WACC – Weighted Average Cost of Capital = průměrné váţené náklady kapitálu Tabulka č. 13 - WACC - PRŮMĚRNÉ VÁŢENÉ NÁKLADY KAPITÁLU Předpoklady: - účetní hodnota cizího kapitálu odpovídá trţní hodnotě (včetně dluhopisů) - sazba daně z příjmů pro plán: 0% - odhad nákladů vlastního kapitálu: 8% 200 200 6 7 2008 2009 VLASTNÍ KAPITÁL Očekávaná cena 1 akcie na kapitálovém trhu (Kč) 0 0 0 0 Počet akcií (tis. ks) 0 0 0 0 Trţní hodnota vlast. kapitálu (k počátku roku) 0 0 0 0 Náklady vlastního kapitálu 7,8% 7,8% 7,8% 7,8%

CIZÍ KAPITÁL Dluhopisy Bankovní úvěry Závazky z leasingu Cizí kapitál celkem Podíl sloţek cizího kapitálu

(k počátku roku) (k počátku roku) (k počátku roku) (k počátku roku) - dluhopisy - bankovní úvěry - leasing

0 0 0 0 13 322 12 660 12 018 12 018 0 0 0 0 13 322 12 660 12 018 12 018 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 27

Nominální výše úroků

- dluhopisy 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - bankovní úvěry 13,0% 13,0% 13,0% 13,0% - leasing 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Úroky po dani - dluhopisy 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - bankovní úvěry 13,0% 13,0% 13,0% 13,0% - leasing 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Průměrné náklady cizího kapitálu po dani 13,0% 13,0% 13,0% 13,0% STRUKTURA KAPITÁLU Trţní hodnota kapitálu celkem 13 322 12 660 12 018 12 018 Podíl cizího kapitálu 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Podíl vlastního kapitálu 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% WACC WACC 13,00% 13,00% 13,00% 13,00% Tyto tabulky znázorňují rozdělení operativních a neoperativních aktiv. Na tomto základě je dále upraven zisk, náklady a výnosy by se měli vztahovat pouze k operativním aktivům. Průměrné náklady kapitálu jsou počítány z hodnot kapitálu v počátečním období. Je-li EVA kladná byla vytvořená nová hodnota. Při záporné hodnotě dochází k úbytku. Vzhledem k záporné hodnotě Bytové druţstvo Mírová není schopno vygenerovat vyšší zisk neţ alternativní investice. Vyšší zisk je moţné dosáhnout při zvýšení nájemného a splacení veškerých úvěrů. Tabulka č. 14 - EKONOMICKÁ PŘIDANÁ HODNOTA a) Roční ekonomická přidaná hodnota (entity) 2006 NOPATt Náklady investovaného kapitálu (WACCt*NOAt1) EVA (tis. Kč)

1. fáze 2007

2008

2. fáze 2009

229

160

-81

145

5 464 -5 235

5 457 -5 297

5 472 -5 553

5 481 -5 336

b) Ocenění podniku na základě ekonomické přidané hodnoty (entity) 1. fáze 2006 2007

2008

2. fáze 2009

EVA WACC Odúročitel (pro každý rok platí jiná disk. míra!) Současná hodnota ročních EVA

-5 553 13,00% 0,6931 -3 849

-5 235 -5 297 13,00% 13,00% 0,8850 0,7831 -4 633 -4 149

-5 336 13,00%

28

Pokračující hodnota Současná hodnota pokračující hodnoty Současná hodnota 1 fáze MVA NOA k datu ocenění Výnosová hodnota brutto Úročený cizí kapitál celkem k datu ocenění Výnosová hodnota netto Neoperační majetek k datu ocenění Výsledná výnosová hodnota vlastního kapitálu

5.6.

-41 044 -28 445 -12 630 -41 075 42 031 955 13 322 -12 367 2 218 -10 148

Ocenění družstva metodou kapitalizovaných čistých výnosů

V následující části bylo provedeno výnosové ocenění zaloţené na metodice kapitalizovaných čistých výnosů ve variantě „equity“, tj. výnosovou hodnotu je počítáno striktně z výnosů pro vlastníky (drţitele kapitálu) a výsledkem ocenění je výnosová hodnota vlastního kapitálu společnosti. Ocenění bylo provedeno k 31. 12. 2009.

Technika kalkulace Při pouţití paušální metody kapitalizovaných čistých výnosů probíhá výpočet v následujících krocích: Analýza a úprava minulých výsledků hospodaření na základě analýzy dosavadního vývoje. Cílem je určit čisté výnosy, které by bylo moţno rozdělit, aniţ by se sniţovala majetková podstata (substance) podniku. Úprava hospodářských výsledků se týká především následujících korekcí:  vyčlenění nákladů a výnosů, které plynou z majetku provozně nepotřebného,  eliminace nákladů a výnosů jednorázové povahy,  ve výkazu zisku a ztráty je třeba nahradit odpisy počítané z historických pořizovacích cen odpisy z aktuálních cen reprodukčních,

29

 všechny upravené výsledky hospodaření za minulost je třeba přepočítat na cenovou hladinu k datu ocenění, neboť tato metoda je zaloţena na předpokladu stálých cen. Z časové řady upravených minulých výsledků hospodaření je vypočítáván trvalý čistý výnos k rozdělení, neboli trvale odnímatelný čistý výnos (TOČV), a to jako váţený průměr těchto minulých upravených čistých výnosů: K

TOČV

q t * ČV t t 1

kde: ČVt

= minulé upravené čisté výnosy,

gt

= váhy, které určují význam čistého výnosu za určitý minulý rok pro odhad budoucího trvale odnímatelného čistého výnosu,

K

= počet minulých let zahrnutých do výpočtu.

Je určena diskontní míra, kterou je nutno očistit o dlouhodobě prognózovanou inflaci, neboť metoda počítá se stálými cenami, zatímco dílčí sloţky pro výpočet diskontní míry jsou uváděny v nominální výši, tedy včetně inflace. Je vypočtena výnosová provozní hodnota podniku netto (hodnotu vlastního kapitálu), jako věčnou rentu trvale odnímatelného čistého výnosu: Hn

TČV ik

kde: TČV = trvale odnímatelný čistý výnos ve stálých cenách k datu ocenění ik

= diskontní míra

30

V závěrečném kroku se výsledek koriguje připočtením hodnoty neprovozního majetku, který je předmětem samostatného ocenění.

Kalkulovaná úroková míra Kalkulovaná úroková míra pro účely kapitalizace čistých výnosů resp. převodu na současnou hodnotu byla stanovena na úrovni nákladů na vlastní kapitál. Pro stanovení nákladů vlastního kapitálu byl pouţit model CAPM (Capital Asset Pricing Model). Z tohoto pohledu lze povaţovat model CAPM za teoreticky správný a ve světové praxi uznávaný způsob, jak kalkulovat diskontní míru (zejména pro trţní ocenění). Vzhledem k nerozvinutému kapitálovému trhu v České republice (malá vyuţitelnost a spolehlivost dat z tuzemského kapitálového trhu) byly pouţity informace z rozvinutějších trhů (zejména pak z amerického kapitálového trhu) a získané výsledky byly upraveny o rizikovou prémii země a případně ostatní rizikové přiráţky. Jako výpočtový základ byl pouţit následující vzorec: nVK = rf(USA) + β • RPT(USA) + RPZ + ostatní rizikové přiráţky kde: nVK...............náklady na vlastní kapitál rf....................bezriziková úroková míra β....................odvětvová β přenesená z vyspělého kapitálového trhu a upravená na zadluţení dle kapitálové struktury společností v daném odvětví v trţních cenách RPT...............riziková prémie kapitálového trhu USA RPZ...............riziková prémie země V případě β koeficientu byly promítnuty informace o nezadluţené hodnotě β koeficientu pro podniky působící ve stejném odvětví a informace o odvětvové kapitálové struktuře v trţních cenách. βzadluţené = βnezadluţené * (1 + (1 - daňová sazba) * Cizí úročený kapitál / Vlastní kapitál) 31

Stanovení výnosové hodnoty V následující části byla provedena kalkulace hodnoty čistého obchodního majetku dle předem naznačeného postupu.

Analýza a úprava minulých výsledků hospodaření (viz.tabulka č.15) V první fázi výpočtu byla vytvořena řada minulých hospodářských výsledků. Vybrané období zahrnuje roky 2006 aţ 2009 a časová řada vychází z účetně evidovaných historických záznamů. Minulé výsledky hospodaření byly korigovány o následující poloţky, které nejsou spojeny s hlavní činností podniku nebo reprezentují mimořádné výkyvy a nepřisuzuje se jim dlouhodobý charakter. V následujících krocích jsou upraveny výsledky, přepočteny na stálé ceny roku 2009, eliminovány mimořádné výsledky v letech 2006 a 2008, vynásobeny výsledky vahami zohledňujícími vyšší význam dat bliţších k datu ocenění 31. 12. 2009. Tabulka č. 15 Rok

(tis.Kč)

2006

Účetní výsledek hospodaření před zdaněním

2007

2008

2009

194

132

-90

-124

(-) Finanční výnosy

25

32

41

20

(+)Eliminace změny nákl. rezerv

48

55

47

280

217

155

-84

136

Cenový index řetězový

1,025

1,028

1,063

1,01

Cenový index bazický vztaţený k roku 2009

0,906

0,931

0,99

1,000

240

166

-85

136

Upravený výsledek hospodaření (UVH)

UVH upravený o inflaci Váhy

-

1,0

-

2,0

UVH upravený o inflaci x váhy

-

166

-

272

Historické údaje za roky 2005-2009 vycházejí z indexu spotřebitelských cen ČNB

32

Trvale odnímatelný čistý výnos Trvale odnímatelný výnos (viz. tabulka č.16) se počítá jako váţený průměr z minulých upravených výsledků hospodaření. Daň je kalkulována s ohledem na platné právní předpisy o sazbě daně z příjmů právnických osob ve výši 19,0 %. Tabulka č. 16 v tis. Kč Trvale odnímatelný čistý výnos před daní

146

Daň

28

Trvale odnímatelný čistý výnos po dani

118

Kalkulovaná úroková míra Náklady na vlastní kapitál Bezriziková úroková míra je kalkulována na úrovni výnosnosti 10-letých U.S. Treasury, která za prosinec 2009 činila 3,59 % (zdroj: Federal Reserve Statistical Release ). Jako východisko pro výpočet β koeficientu pro Bytové druţstvo je pouţita průměrná hodnota koeficientu nezadluţené β za dané odvětví „Real Estate“ v rámci amerického kapitálového trhu ve výši 0,19. Údaje prof. Damodarana zjištěné na základě statistických šetření jsou uvedeny v následující tabulce č. 17: Tabulka č. 17 USA Odvětví

Nezadluţená ß

Počet subjektů

Real Estate

0,19

48

Dále je proveden přepočet nezadluţeného koeficientu β na koeficient při daném zadluţení dle výše uvedeného vzorce.

33

Kapitálová struktura Poměr cizího a vlastního kapitálu

294,44 %

www.damodaran.com, „Real Estate“ Riziková prémie kapitálového trhu USA je stanovena ve výši 4,29 % na základě geometrického průměru Stocks – T.Bonds za období 1928 – 2009 dle prof. Damodarana. Riziková prémie země upravující parametry výpočtu nákladů vlastního kapitálu zjištěné pro americký kapitálový trh na podmínky českého trhu je určena ve výši 1,35 % (zdroj: Damodaran, January 2010). Dále je tato riziková prémie upravena o odhad rozdílu mezi dlouhodobou inflací v ČR a USA ve výši 0,5 %. Dlouhodobá míra inflace v České republice je odhadována dle predikcí dlouhodobého inflačního cíle ČNB ve výši 2,0 %.

Souhrnné výsledky jsou uvedeny v následující tabulce č. 18: Tabulka č. 18 Bezriziková úroková míra

3,59%

Nezadluţené beta

0,19

Zadluţené beta

0,64

Riziková prémie trhu

4,29%

Riziková prémie země

1,85%

Náklady vlastního kapitálu zadluţené

8,2%

Předpokládaná dlouhodobá míra inflace

2,0%

Diskontní míra (nVK bez inflace)

6,2%

Diskontní míra pouţitá pro výpočet hodnoty Bytového druţstva Mírová činí 6,2 %. Provozní hodnotu vlastního kapitálu je vypočtena dle vzorce pro věčnou rentu, tedy jako podíl TOČV a diskontní míry.

34

Výstupní hodnota Bytového družstva Mírová Tabulka č. 19 v tis. Kč Výnosová hodnota provozní Neprovozní majetek k datu ocenění Hodnota vlastního kapitálu podle KČV

1.910 0 1.910

Hodnota vlastního kapitálu (ČOM) Bytového druţstva Mírová stanovená na základě výnosové metody kapitalizovaných čistých výnosů k datu ocenění 31. 12. 2009 činí 1.910 tis. Kč. S ohledem na charakter fungování druţstva a pouţité vstupy je však nutné současně konstatovat, ţe tato hodnota má velmi omezenou vypovídací schopnost ve vztahu k trţní hodnotě, neboť není předpokládáno, ţe příjmy druţstva vykázané za historické období jsou na úrovni obvyklého nájemného, ale jedná se pouze příjmy sloţené z poplatků členů druţstva určené na dílčí opravy a na úhradu dalších provozních nákladů. Výnosová hodnota vlastního kapitálu slouţí tedy jen pro účely demonstrace výpočtu, přičemţ pro účely trţní hodnoty by bylo nutné zakalkulovat do výnosů příjmy z obvyklého nájemného namísto poplatků členů druţstva. Výše neprovozního majetku byla kalkulována v nulové výši, neboť do budoucna je předpokládáno, ţe rozdíl mezi vybranými poplatky a provozními náklady druţstva bude z dlouhodobého hlediska nulový, tj. ţe vybrané příjmy od členů druţstva budou pouţity na udrţení nemovitostí v provozuschopném stavu.

35

B. Praktická část

6.2. Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku

Chata k trvalému uţívání K Obecním hájovnám 98E Praha 10 - Hostivař

Ocenění provedla: Inka Kovaříková Datum ocenění: 10.5.2010

Vlastník (vlastníci): Mgr. Zuzana Herčíková

36

OBSAH Úvod Popis lokality Oceňovaný majetek Historie Pozemek Vedlejší stavby a venkovní úpravy Rodinný dům Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Úvod Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Závěr

PŘÍLOHY: Výpisy z katastru nemovitostí

37

Tento odhad je odborným názorem na trţní hodnotu majetku v soukromém vlastnictví. Odhad byl zpracován k nynějšímu technickému stavu majetku a dle právních norem platných k 10.5.2010. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Praze na listu vlastnictví pro katastrální území Praha- Hostivař. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek je ke dni ocenění to jest 10.5.2010 uţíván výhradně k trvalému bydlení majitelů objektu. Objekt ani jeho části nejsou pronajaty. Na majetku jsou zapsány v katastru tři věcná břemena. Oceňovaný majetek byl osobně prohlédnut a byly vzaty v úvahu tyto skutečnosti: Poloha, velikost, vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost budovy a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití pozemku Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Toto opotřebení ukazuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění chata k trvalému uţívání a pozemek.

38

Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek – chata k trvalému uţívání č.p.98E.Objekt se nachází v katastrálním území Hostivaře. Toto území je součástí Městské části Praha 15, která je okrajovou městskou částí Prahy. Katastrální území Hostivaře se skládá ze staré zástavby, která je památkovou zónou, dále ze starší sídlištní zástavby a nemalou část Hostivaře zabírá Hostivařský lesopark. Tento objekt se nachází na okraji Hostivařského lesoparku. Část tohoto území v územním plánu je charakterizováno jako les. Část území je charakterizováno jako zahrady. Jedná se o pět zahrad, v kterých se nachází buď dřevostavby k trvalému bydlení nebo chaty.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v chatě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech.

Historie Oceňovaná chata byla postavena v roce 2004 k trvalému uţívání a od svého vzniku obývána rodinou vlastníka. Jelikoţ je to novostavba, tak zde zatím neproběhly ţádné renovace.

Pozemek Předmětem ocenění je pozemek. Má obdélníkový půdorys. Pozemek je svaţitý. Poloha pozemku je vůči sousedům řadová. Pozemek se nachází v těsné blízkosti lesoparku. Pozemek p.č. 1910/3 o rozloze je z části zastavěn chatou č.p.98e. Část pozemku tvoří zpevněná plocha 39

příjezdu a část pozemku tvoří okrasná zahrada. Zahrada obsahuje venkovní schody a chodníky. V lokalitě jsou vybudovány základní veřejné inţenýrské sítě (elektro, kanalizace), z nichţ na pozemek vedou podzemní přípojky. Na pozemku je vrt, který přečerpává vodu do domu pomocí čerpadla napojeným na vodárnu.

Venkovní úpravy Na oceňovaném pozemku jsou situovány následující úpravy: 1. vrt na vodu 2. přípojka kanalizace 3. přípojka elektro 4. zpevněné plochy – provedeny ze zámkové dlaţby 5. venkovní schodiště ze zámkové dlaţby 6. plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích 7. vrata svařovaná z ocelových profilů 8. vrátka svařovaná z ocelových profilů Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě.

Trvalé porosty Na zahradě byla zachována větší část původních starých ovocných stromů, které byly prořezány a odborně ošetřeny a dále byly na nově upravených zelených plochách v roce 2005 vysázeny ovocné stromy a okrasné konifery. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty.

Chata k trvalému užívání Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu obdélníkového půdorysu s delší stranou umístěnou rovnoběţně se sousedními pozemky. Stavba má jedno nadzemní podlaţí a podkroví. 40

Nadzemní podlaţí má obdélníkový tvar. Podkroví je osvětleno balkónovými dveřmi ve štítové zdi a je přístupné vnitřním schodištěm. V prvním nadzemním podlaţí je vstupní hala s kotli ústředního vytápění a zásobníkovými ohřívači vody, WC s koupelnou, chodba, schodiště do druhého nadzemního podlaţí a jedna obytná místnost s kuchyňským koutem. V druhém nadzemním podlaţí je chodba, 3 obytné místnosti, které slouţí jako loţnice a WC. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory.

Konstrukční řešení a vybavenost Stavba je postavena na betonovou základovou desku. Nosné zdivo je z dřevěné konstrukce. Stropy jsou převáţně rovné, trámové. Střecha je sedlová z betonových tašek Bramac classic s doplňky pro úţlabí, nároţí, hřebene. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu opatřené nátěrem. Vnitřní omítky vápenné, štukované, opatřené nátěrem. Fasádní omítka vápenná, štukovaná, opatřená nátěrem. Vnější obklady nejsou provedeny, podezdívka je z kamenných haklíků. Vnitřní obklady jsou provedeny na WC s koupelnou z keramických obkladaček. Schody jsou smíšenočaré provedeny z dřeva. Dveře jsou dřevěné. Okna jsou plastová. Podlahy obytných místností jsou pokryty dřevěnými parketami a plovoucí podlahou. Podlahy ostatních místností jsou pokryty keramickou dlaţbou. Vytápění je elektrické - přímotopy. Zdrojem tepla jsou také krbová kamna. Zdrojem teplé vody je boiler – elektrický. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem a troubou, zabudovanou myčkou nádobí a ledničkou. Vnitřní vybavení obsahuje plastovou obezděnou vanu, umývadlo a záchod – standardní, splachovací. Ostatní vybavení obsahuje televizní satelit a alarm napojený na bezpečnostní agenturu.

41

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako stavba pro rodinnou rekreaci. Jeho vyuţití neodpovídá územně plánovací dokumentaci. Je vyuţíván k trvalému vyuţívání. Na základě těchto skutečností bylo dospěno k závěru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné, protoţe v současné době je moţné ze zákona trvale uţívat i objekt, který není zkoulaudován k trvalému bydlení. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je splněna.

Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. 42

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny byla pouţita kombinace všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků byla pouţita metoda porovnávací, pro ocenění majetku jako celku bylo pouţito všech tří metod ocenění.

Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku V případě stanovení trţní hodnoty pozemku souvisejících s oceněním chaty k trvalému uţívání byly porovnány tři pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách (viz tabulkač.20). Jako srovnávací jednotka byla pouţita cena za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, tato skutečnost byla zohledněna koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako je datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemku atd. Na základě výše uvedených skutečností se dospělo k názoru, ţe aktuální trţní hodnoty pozemku souvisejícího s chatou k trvalému uţívání indikovaná porovnávací metodou je: 1 037 000 Kč a je kalkulována následně 1358 * 764 = 1 037 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

43

Tabulka č. 20 Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

Praha 10Hostivař, K obecním Hájovnám

1

2

3

4

louky, pastviny

louky, pastviny

louky, pastviny

louky, pastviny

NL

NL

NL

NL

1910/3

1910/2

1910/5

1910/4

1901/1

Adresa pozemku

Hostivař

Hostivař

Hostivař

Hostivař

Hostivař

Katastrální území

Praha 10Hostivař

Praha 10Hostivař

Praha 10Hostivař

Praha 10Hostivař

Praha 10Hostivař

Obec

Praha 10Hostivař

Praha 10Hostivař

Praha 10Hostivař

Praha 10Hostivař

Praha 10Hostivař

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

Název pozemku Parcelní číslo

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

1 100 000

900 000

1 000 000

1 050 000

Rozloha pozemku v m2

1358 m2

1401 m2

994 m2

1031 m2

1541 m2

Cena za 1 m2

X

785

905

970

681

30.1.2010

10.12.2010

1.3.2010

27.10.2009

1

1

1

1

785

905

970

681

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

44

C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

1

1

1

1

785

905

970

681

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

1

785

905

970

681

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

0,9

0,9

0,9

0,9

706

814

873

613

Chata

Chata

Chata

Chata

1

1

1

1

706

814

873

613

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

706

814

873

613

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

706

814

873

613

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Věcné břemeno

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Chata

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Nejsou

D. Technické parametry 45

Lokalita

Dobrá

Stejná

Stejná

Stejná

Stejná

1

1

1

1

706

814

873

613

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

706

814

873

613

Strmý

Strmý

Strmý

Šikmý

1

1

1

0,95

706

814

873

582

Elektřina, Kanalizace

Elektřina, Kanalizace

Elektřina, Kanalizace

Elektřina, Kanalizace

1

1

1

1

706

814

873

582

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

706

814

873

582

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

1

706

814

873

582

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

Korekce

1

1

1

1

Upravená

706

814

873

582

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Strmý

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí

Elektřina, Kanalizace

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborné

46

hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Ne

ANO

Ne

Ne

1

1,1

1

1

Upravená hodnota

706

895

873

582

Jiná technická korekce

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

1

706

895

873

582

Korekce

Upravená hodnota

Neaplikováno Neaplikováno

Neaplikováno

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

1

Upravená hodnota

706

895

873

582

Moţná zastavitelnost

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Korekce

1

1

1

1

706

895

873

582

Korekce

Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

764

706

895

873

582

0

0

0

0

1358 m2

47

Výpis oceňovaných parcel poř. Číslo

1

číslo parcely

Výměra v m2

jednotková hodnota v Kč/m2

trţní hodnota

1910/3

1358

764

1 037 512

Celkem

1358

1 037 512

zaokrouhleno

1 037 000

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku byly vzaty do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Praha v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách (viz tabulka č. 21). V případě, ţe se jednalo o nabídky, je tato skutečnost zohledněna koeficientem, odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem je pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolena za srovnávací jednotku celková zastavěná plocha. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako je datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů se dospělo k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

1 900 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č. 21. Tabulka č. 21 Příloha č. 2 – TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

48

Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

4

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo

Chata 1910/3

1910/2

Chata 1910/5

Chata 1910/4

Chata 1910/1

Adresa nemovitosti

K Obecním Hájovnám 98E

Katastrální území

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem

1358 m2

1401 m2

994 m2

1031 m2

1541 m2

764

764

764

764

764

1 037 512

1 070 364

759 416

787 684

1 177 324

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek

58

80

86

102

130

Prodejní cena celkem

X

3 000 000

1 800 000

1 100 000

4 900 000

1 929 636

1 040 584

312 316

3 722 676

Prodejní cena bez ceny pozemku

49

Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

24120

12100

3062

28636

10.12.2010

1.3.2010

27.10.2009

30.1.2010

1

1

1

1

24120

12100

3062

28636

D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

24120

12100

3062

28636

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

24120

12100

3062

28636

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

0,9

0,9

0,9

0,9

21708

10890

2756

25772

Louky, pastviny

Louky, pastviny

Louky, pastviny

Louky, pastviny

1

1

1

1

21708

10890

2756

25772

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Věcné břemeno

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Louky, pastviny

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce

Ano

50

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota

21708

10890

2756

25772

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

21708

10890

2756

25772

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Ţádný

Stejná

Stejná

Stejná

Stejná

1

1

1

1

21708

10890

2756

25772

Dobrý

Horší

Dobrý

Lepší

1

1,1

1

0,9

21708

11979

2756

23195

Horší

Horší

Horší

Lepší

1,1

1,1

1,1

0,9

23879

13177

3031

20875

Dobrá

Horší

Dobrá

Lepší

1

1,1

1

0,9

23879

14495

3031

18787

Ţádný

Ţádný

Ţádný

Ţádný

1

1

1

1 51

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

NL

23879

14495

3031

18787

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

1

23879

14495

3031

18787

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

23879

14495

3031

18787

Horší

Horší

Horší

Lepší

1,1

1,1

1,1

0,9

26267

15944

3334

16908

NL

NL

NL

NL

1

1

1

1

26267

15944

3334

16908

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Větší

Větší

Větší

Větší

0,97

0,96

0,93

0,9

Upravená hodnota

25479

15306

3100

15217

Jiná korekce

NL

NL

NL

NL

Korekce

1

1

1

1

Upravená

25479

15306

3100

15217

Korekce

52

hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

14775

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

856950

Hodnota pozemku

1037512

Celková porovnávací hodnota

1894462

25479

15306

3100

15217

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku (tabulka č. 22). Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace.

53

Výše potencionálního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. Ve výpočtech se v souladu s běţnou praxí vycházelo z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností se dospělo k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

170 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č. 22. Tabulka č. 22

Příjmová metoda – přímá kapitalizace Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem Míra kapitalizace

180 000 15% 153 000 20 000 5 000 600 0 0 7 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

170 800 170 000

120 400 35 000 85 400 5%

54

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových (viz. tabulka č.23).Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně:

Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a 55

nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Byly porovnány i zahrnuty náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti na výstavbu. Při kvalifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku se vycházelo z průběţně aktualizované databáze, vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitosti stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů se dospělo k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

1 648 012 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce č. 23. Tabulka č. 23 NÁKLADOVÁ METODA Název

chata k trvalému uţívání

Číslo pozemku

1910/3

K Obecním Hájovnám98E,Praha 10Hostivař

Nosná konstrukce

dřevěná

Skutečné stáří

6 let

Efektivní stáří

6 let

Zastavěná plocha

29 m2

Počet podlaţí

2 nadzemní podlaţí

Celková zastavěná plocha

29 m2 56

Koeficient vyuţitelnosti

0,90

Celková podlahová plocha

25 m2

Celkový obestavěný prostor

233 m3 2 329,6 Kč/m3

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

542 797

Funkční nedostatky

-1%

510 500

Fyzické opotřebení

5%

515 657

Ekonomické nedostatky

0%

510 500

Stavby a venkovní úpravy

100 000

Pozemek

1 037 512

Indikovaná hodnota

1 648 012

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje názor na trţní hodnotu majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 10. květnu 2010. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace (viz tabulkač.24). Tabulka č. 24 Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová cena Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 1 894 462 170 000 1 648 012

Váha (%) 70 10 20

Váţený průměr (Kč) 1 326 123 153 000 1 153 608 2 632 731 2 633 000

Oceňovaný majetek je často nabízen na realitním trhu. Nachází se na předměstí Prahy a u Hostivařské přehrady. Z těchto důvodů lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je 57

indikace trţní hodnoty trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70%. Tento majetek není příliš pořizován k pronájmu. Majetek slouţí k uspokojování potřeb vlastníka nemovitosti. Z tohoto důvodu byla sice indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 10%. Majetek byl kolaudován před šesti lety, proto byla zvolena indikace 20%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů se dospělo k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 10. květnu 2010 reprezentována částkou:

2 633 000 Kč Neprovádělo se ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru není převzata ţádná odpovědnost. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena, celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v této zprávě.

Přílohy: Informace o parcele Parcelní číslo:

1910/3

Výměra [m2]:

1358

Katastrální území:

Hostivař 732052

Číslo LV:

204

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

PRAHA,4-4/14 58

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Druh pozemku:

zahrada

Zobrazení v mapě Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

Mgr. Zuzana Herčíková Ke Zvoničce 647/7, Praha, Kolovraty, 103 00 Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond ochranné pásmo vodního díla Seznam BPEJ BPEJ Výměra 22654 1358 Omezení vlastnického práva Název Věcné břemeno uţívání Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Informace o budově č.e.:

98

Část obce:

Hostivař 59

Číslo LV:

204

Typ budovy:

budova s číslem evidenčním

Způsob vyuţití:

stavba pro rodinnou rekreaci

Katastrální území: Hostivař 732052 Na parcele:

1910/8

Zobrazení v mapě Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

Mgr. Zuzana Herčíková Ke Zvoničce 647/7, Praha, Kolovraty, 103 00 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany Omezení vlastnického práva Název Věcné břemeno uţívání Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy

Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha 60

6.2. Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku

Bytový dům Ke Zvoničce 647 Praha 10 - Kolovraty

Ocenění provedla: Inka Kovaříková Datum ocenění: 20.5.2010

Vlastník (vlastníci): Bytové druţstvo Mírová - Kolovraty

61

OBSAH Úvod Popis lokality Oceňovaný majetek Historie Pozemek Vedlejší stavby a venkovní úpravy Bytový dům Aktuální vyuţití majetku Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Úvod Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Závěr

PŘÍLOHY: Výpis z katastru nemovitostí

62

Tato zpráva vyjadřuje odborný názor na cenu obvyklou výše uvedeného majetku ve vlastnictví Bytového druţstva Mírová s nájemními smlouvami. Odhad byl zpracován vzhledem k technickému stavu majetku a právním normám platným k 20.5.2010. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Praze na listu vlastnictví. Katastrální území Kolovraty. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek je ke dni ocenění uţíván jako bytový dům s 23 druţstevními byty a 1 nebytovým prostorem. Veškeré byty mají nájem stanovený valnou hromadou druţstva. Oceňovaný majetek byl prohlédnut a při zpracování byly vzaty v úvahu tyto skutečnosti: Poloha, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou budovy a pozemek.

63

Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 647/7 se nachází na okraji Prahy, ve čtvrti Kolovraty. V Kolovratech je veškeré občanské vybavení. Jedná se o atraktivní lokalitu. V poslední době se Kolovraty rozšiřují o nové bytové domy a rodinné domy. Bytový dům se nachází v centru Kolovrat. V dosahu bytového domu je autobus, vlakové nádraţí, základní škola apod. Lze říci, ţe se jedná o komerčně atraktivní lokalitu s vysokým rozvojovým potenciálem a vysokým koeficientem zhodnocení investice. Parkování je moţné v přilehlých veřejných prostranstvích. Parkování v prostorách objektu není moţné.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – bytů a jednoho nebytového prostoru. Dům je tedy určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech.

Historie Oceňovaný bytový dům byl dokončen v roce 2002. Od doby svého vzniku, aţ dodnes byl vyuţíván pouze k nájemnímu bydlení.

64

Pozemek Předmětem ocenění je jeden pozemek. Pozemek parcelní číslo 500/5 o rozloze 31 m2 je zastavěn objektem bytového domu. Malá nezastavěná část pozemku tvoří okrasnou předzahrádku mezi bytovým domem a chodníkem. Pozemek je rovinný, má obdélníkový tvar. Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami médii – voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojkou. Trţní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.

Bytový dům Bytový dům je členěn na tři sekce, kaţdá má samostatný vstup. Sekce A 1 je budova obdélníkového půdorysu, nepodsklepená se dvěma nadzemními podlaţími a vyuţitým podkrovím a sedlovou střechou. Sekce A 2 je budova obdélníkového půdorysu, nepodsklepená se dvěma nadzemními podlaţími a vyuţitým podkrovím a sedlovou střechou. Sekce A 3 je budova obdélníkového půdorysu, nepodsklepená se dvěma nadzemními podlaţími a vyuţitým podkrovím a sedlovou střechou. Základní konstrukční systém oceňovaného bytového domu – svislé nosné konstrukce z Porothermu. Základy jsou ţelezobetonové, krátké piloty na základových pasech. Venkovní schodiště je ocelové a vnitřní schodiště je betonové monolitické. Krov je dřevěný sedlový s tepelnou izolací. Střešní krytinu tvoří pálené tašky. Úprava vnějších povrchů je hladká vápenná. Úprava vnitřních povrchů jsou vápenné štukové omítky. Okna jsou plastová. Vytápění v kaţdé jednotce vlastní plynový kotel, radiátory Radik. Ohřev vody v kaţdé jednotce kombinovaný plynový kotel. Rozvody elektro 220/380 V a rozvody vody jsou rozvedeny do všech podlaţí. 65

Většinu konstrukčních prvků, dílů a celků lze hodnotit jako prvky standardní.

Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: Sekce A 1: 1. NP 3 x 2+KK 2. NP 3 x 2+KK podkroví – 1 x 3+KK a 1 x 1+KK Sekce A 2: 1. NP 3 x 2+KK 2. NP 3 x 2+KK podkroví – 1 x 3+KK a 1 x 1+KK Sekce A 3 1. NP 1 x nebytový prostor - dle dohody zakladatelů sdruţení nájemné převedeno po dobu 12 let ve prospěch Městské části Praha – Kolovraty 2 x 2+KK 2. NP 3 x 2+KK podkroví – 1 x 3+KK a 1 x 1+KK Tyto uvedené byty mají v pronájmu členové druţstva.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku.

66

Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe všechny byty jsou pronajaty za nájemné, určené druţstvem, není tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností se dospělo k názoru, ţe současné vyuţití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. K jeho nejlepšímu a nejvyššímu vyuţití dojde v okamţiku, kdy bude odstraněn reţim nájemného stanoveného druţstvem a celý objekt bude moţné pronajmout za trţní nájemné.

Ocenění Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.

67

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty bylo předpokládáno, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu byly porovnány tři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotka byla pouţita cena za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, se tato skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami (viz.tabulka č.25). Při porovnání pozemku byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností se dospělo k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je:

3 859 592 Kč a je kalkulována následně: 671 x 5752 = 3 859 592 Kč

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

68

Tabulka č. 25 Příloha č. 1 – TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1

2

3

Název pozemku

Ke Zvoničce 647

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

Parcelní číslo

500/2

N/A

N/A

N/A

Katastrální území

Kolovraty

Řevnice

Vršovice

Nusle

Obec

Praha 10

Praha 10

Praha 4

Okres

Praha

Praha

Praha

Adresa pozemku

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

498000

40960000

3220000

Rozloha pozemku v m2

671

332

512

460

Cena za 1 m2

X

1500

8000

7000

Datum transakce

12.05.2010

07.05.2010

14.4.2010

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1500

8000

7000

C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1500

8000

7000

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1500

8000

7000

Existence věcných břemen

Bez věcných

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

69

břemen Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1500

8000

7000

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1500

8000

7000

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1500

8000

7000

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1500

8000

7000

Horší

Lepší

Lepší

Korekce

1,05

0,9

0,95

Upravená hodnota

1575

7200

6650

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1575

7200

6650

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1575

7200

6650

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1575

7200

6650

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Vyuţití podle územního plánu

Územní rozhodnutí

Jiná právní omezení a závazky

zastavěná plocha a nádvoří

Ano

Nejsou

D. Technické parametry Lokalita

Tvar pozemku

Svaţitost

Dostupnost inţenýrských sítí

Kontaminace půdy

Dobrá

Pravidelný

Rovinný

Kompletní

Nezjištěna

70

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1575

7200

6650

Horší

Kompletní

Kompletní

Korekce

1,2

1

1

Upravená hodnota

1890

7200

6650

Dobré

Dobrá

Dobrá

Korekce

1,05

1

1

Upravená hodnota

1984,5

7200

6650

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1984,5

7200

6650

Jiná technická korekce

Neapliková no

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1984,5

7200

6650

Dopravní obsluţnost

Dopravní dostupnost a parkování

Nutnost demolice stávajících objektů

Kompletní

Dobré

Ne

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

Menší

Menší

Menší

Korekce

1,2

1,05

1,1

Upravená hodnota

2381,4

7560

7315

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

2381,4

7560

7315

Moţná zastavitelnost

Dobrá

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

5752

Rozloha pozemku

671

Celková porovnávací hodnota

3 859 592

2381,4

7560

7315

71

Výpis oceňovaných parcel poř. číslo

číslo parcely

výměra v m2

jed.hodn. v Kč/m2

trţní hodnota

1

500/2

671

5752

3 859 592

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku byly vzaty do úvahy bytové domy, které byly v Praze v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, se tato skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem se pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku je zvolena za srovnávací jednotku celková zastavěná plocha (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako je datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů se dospělo k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

60 348 647 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce 26.

72

Tabulka č. 26 Příloha č. 2 – TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Bytový dům

1

2

3

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Ke Zvoničce 647

Katastrální území

Kolovraty

Ŕevnice

Vršovice

Nusle

Obec

Praha 10

Praha-východ

Praha 10

Praha 4

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

671

332

512

460

Hodnota za 1 m2 pozemku

5752

5752

5752

5752

Hodnota pozemku celkem

3 859 592

1 909 664

2 945 024

2 645 920

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek

1721 m2

539 m2

1236 m2

666 m2

Prodejní cena celkem

X

22 516 000

59 000 000

21 780 000

20 606 336

56 054 976

19 134 080

38230,679

45351,922

28729,85

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací

X

73

jednotku Datum transakce

12.05.2010

07.05.2010

14.4.2010

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

38230,679

45351,922

28729,85

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

38230,679

45351,922

28729,85

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Břemeno nájemních smluv

Korekce

1

1

0,9

Upravená hodnota

38230,679

45351,922

25856,865

Ne

Ne

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

38230,679

45351,922

25856,865

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

38230,679

45351,922

25856,865

Ne

Ano

Ano

Korekce

0,9

1

1

Upravená hodnota

34407,611

45351,922

25856,865

Ne

Ne

Ne

D. Právní údaje

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Vyuţití podle územního plánu

Kolaudační rozhodnutí

Jiná právní omezení a

Absolutní vlastnictví

Ne

Bytový dům

Ano

Ano

74

závazky Korekce

1,1

1,1

1,1

Upravená hodnota

37848,372

49887,114

28442,552

Horší

Lepší

Lepší

Korekce

1,05

0,95

0,9

Upravená hodnota

39740,791

47392,758

25598,296

Dobrý

Dobrý

Horší

Korekce

0,95

0,95

0,9

Upravená hodnota

37753,751

45023,12

23038,466

Dobrá

Průměrná

Průměrná

Korekce

0,95

0,9

0,9

Upravená hodnota

35866,063

40520,808

20734,62

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

35866,063

40520,808

20734,62

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

35866,063

40520,808

20734,62

Horší

Kompletní

Kompletní

0,9

1,02

1,02

E. Technické parametry Lokalita

Technický stav objektu

Technická vybavenost budovy

Funkční vyuţitelnost budovy

Další moţný rozvoj nemovitosti

Dopravní obsluţnost Korekce

Dobrá

Dobrý

Průměrná

Dobrá

Dobrý

Kompletní

75

Upravená hodnota

32279,457

41331,224

21149,312

Horší

Dobrá

Dobrá

Korekce

0,95

1,02

1,02

Upravená hodnota

30665,484

42157,848

21572,298

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

30665,484

42157,848

21572,298

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

30665,484

42157,848

21572,298

Korekce pro velikost nemovitosti

Menší

Obdobný

Menší

Korekce

1,2

0,9

1,1

Upravená hodnota

36798,581

37942,063

23729,528

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

36798,581

37942,063

23729,528

36798,581

37942,063

23729,528

Dopravní dostupnost a parkování

Atraktivita objektu

Jiná technická korekce

Dobrá

Dobrá

N/A

F. Ostatní parametry

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

32823,391

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

56 489 055

76

Hodnota pozemku

3 859 592

Celková porovnávací hodnota

60 348 647

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů. Ve výpočtech se v souladu s běţnou praxí vycházelo z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.

77

Na základě výše uvedených skutečností se dospělo k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

9 723 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce (viz.tabulkač.27). Tabulka č. 27 PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu

828 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

3% 803 160 -

Efektivní hrubý příjem

803 160

Náklady na údrţbu

40 000

Pojistné Daň z nemovitosti

0 15 000

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

12 000

Provozní náklady celkem Provozní příjem

736 160

Rezervy na renovace

250 000

Čistý provozní příjem

486 160

Míra kapitalizace

5%

Indikovaná hodnota

9 723 200

Zaokrouhleno

9 723 000

78

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítaná částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů se dospělo k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

24 582 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce 28.

79

Tabulka č. 28 NÁKLADOVÁ METODA Název

Bytový dům

Číslo pozemku

Kolovraty

Praha 10

500/2

Nosná konstrukce

zděná

Skutečné stáří

8

Efektivní stáří

80

Předpokládaná další ţivotnost

70

Zastavěná plocha Počet podlaţí

1721 3. NP

Koeficient vyuţitelnosti

0,90

Celková podlahová plocha

1425

Celkový obestavěný prostor

11400 2 239 Kč/m3

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

25 524 600

Fyzické opotřebení

10%

22 972 140

Funkční nedostatky

7%

21 364 090

Ekonomické nedostatky

3%

20 723 167

Pozemek

3 859 592

Indikovaná hodnota

24 582 759

Zaokrouhleno

24 582 000

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje názor na trţní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví absolutním, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke 20. květnu 2010. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.

80

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace (viz. tabulka 29): Tabulka č. 29 Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 60 348 647 9 723 000 24 582 000

Váha (%) 60% 30% 10%

Váţený průměr (Kč) 36 209 188 2 916 900 2 458 200 41 584 288 41 584 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je povaţována indikace trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a byla jí přisouzena váha 60%. Oceňovaný majetek – bytový dům s nájemními byty je z hlediska produkování příjmu velmi omezen z hlediska toho, ţe nájem určuje druţstvo. Proto jí byla přisouzena indikace příjmovou metodou 30%. U tohoto objektu nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jeho výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí byla přisouzena váha 10% Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů se dospělo k závěru, ţe trţní hodnoty oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 20. května 2010 reprezentován částkou

41 584 000 Kč Neprovádělo se ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru se nepřebírá ţádná odpovědnost.

81

Nebyly zkoumány ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo mohl být vyuţíván. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Údaje o rozměru pozemku, budov a staveb byly získány šetřením, z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány.

Přílohy: Informace o budově č.p.:

647

Část obce:

Kolovraty

Číslo LV:

1140

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob vyuţití:

bytový dům

Katastrální území: Kolovraty 668591 Na parcele:

500/2

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno Bytové druţstvo MírováKolovraty Hlavní město Praha

Adresa Mírová 106, Praha, Kolovraty, 103 00 Mariánské nám. 2/2, Praha, Staré Město, 110 01

Podíl 41397449/56716299

15318850/56716299

Svěřená správa nemovitostí ve vlastnictví obce 82

Jméno

Adresa

Městská část Praha-

Mírová 364/34, Praha, Kolovraty, 103

Kolovraty

00

Podíl 15318850/56716299

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy

Informace o parcele Parcelní číslo:

500/2

Výměra [m2]:

671

Katastrální území:

Kolovraty 668591

Číslo LV:

1094

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

PRAHA,1-6/31

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Budova na parcele:

č.p. 647

Zobrazení v mapě Vlastník, jiný oprávněný 83

Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

Bytové druţstvo Mírová-Kolovraty Mírová 106, Praha, Kolovraty, 103 00 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha

84

C. Analýza trhu na Praze 15 a MČ Praha - Kolovraty 7.1. Městská část Praha 15 Se rozkládá na území 1024 ha a leţí na jihovýchodě Prahy. Je tvořena katastrálním územím Horní Měcholupy a Hostivař. Vznikla dne 18.11.1994. Počet obyvatel v roce 2006 činil 28 659. Hostivař - historie Název získala podle jakéhosi Hostivara (přezdívka vlivného muţe spojená s činností) pravděpodobně sídlícího na ostroţně nad Botičem. Hostivař je poprvé písemně zmíněna v Kosmově kronice r. 1068. V r. 1871 byla dána do provozu ţeleznice a od r. 1882 funguje v Hostivaři i nádraţí. Na přelomu století začaly v Hostivaři vznikat první továrny a mnoho z nich existuje dodnes, i kdyţ pod jinými názvy. V r. 1922 byla Hostivař připojena k Praze. 3. ledna 1954 přijela do Hostivaře první tramvaj č. 24, která navazovala na tramvajovou linku č. 4, končící v Zahradním Městě. K rekreačním účelům slouţí od r. 1962 Hostivařská přehrada s přilehlým lesoparkem a od počátku 80. let i nově vybudovaný sportovní areál s krytým bazénem a víceúčelovou halou. Od 70. let vzniklo několik nových panelových sídlišť. V r. 1996 začal v Hostivaři fungovat Centrální depozitář Národní knihovny ČR s kapacitou 4 miliony svazků. V blízkém okolí přehrady se nacházejí Meandry Botiče, které byly vyhlášeny za chráněné přírodní území a oblast Staré Hostivaře za památkovou zónu. Památky Hradiště Hostivař - archeologická památka I. kategorie, která se rozkládá nad Hostivařskou přehradou. Toulcův dvůr - Kubatova čp. 32. Původně gotická tvrz ze 14. stol. přestavěna pozdně goticky a renesančně v první polovině 16. stol. V roce 1964 byl areál vyhlášen nemovitou kulturní památkou selského typu. 85

Kostel Stětí sv. Jana Křtitele - v Domkářské ulici. Nejvýznamnější nemovitá kulturní památka Hostivaře, patří mezi nejstarší praţské svatyně. Chrám je raně gotického původu s románským jádrem, jehoţ vznik je datován v rozmezí od 11. do 13. století. Nádraží Hostivař - U Hostivařského nádraţí čp. 165 - ţelezniční stanice Praha - Hostivař patří k nejvýznamnějším praţským nádraţím. Postavena před rokem 1905. Koncese na výstavbu ţeleznice z Prahy do Vídně vydána v listopadu 1866. Horní Měcholupy - historie Výklad vzniku jména naznačuje, ţe Horní Měcholupy byly zaloţeny na trase dávné obchodní cesty, v místě hlubokých lesů, kde se zdrţovali "lupiči měchů" - zavazadel. Historie Dolních a Horních Měcholup se prolíná v hospodářském dvoře a obytné tvrzi z r. 1364, které náleţely přednímu praţskému patriciji Jakeši Rechcerovi. V roce 1382 byl majitelem tvrze Prokop Bohuslavův ze staroměstského patricijského rodu Olbramoviců a od něj pochází i spodní pole pravé poloviny štítu současného znaku. Horním Měcholupům dominoval dvůr, (stál na místě dnešního kulturního domu Varta) jehoţ novogotický vzhled připomínal zámeček. V r. 1862 byl majitelem dvora Josef Lustig. V r. 1845 bylo v Horních Měcholupech 16 domů se 79 obyvateli. Roku 1899 byl zaloţen Sbor dobrovolných hasičů. V r. 1920 byly Horní Měcholupy uznány za samostatnou obec a proběhly první volby do zastupitelstva. V r. 1968 byly připojeny k Praze. Postupem doby změnily Horní Měcholupy tvář vesnice ve velké sídliště s počtem obyvatel přes 12 tisíc. Na místě původní usedlosti dnes stojí kulturní dům Varta a od ledna 1999 funguje nově postavený Dům s pečovatelskou sluţbou a 89 malometráţními byty pro seniory a zdravotně postiţené. Památky Kulturní centrum Varta - Boloňská čp. 310 - Horním Měcholupům dominoval dvůr, který stál na místě dnešního Kulturního centra Varta. Jeho novogotický vzhled připomínal zámeček. Časem se přeměnil na velkostatek, kam aţ do roku 1848 chodili místní lidé na robotu.

86

Pomník padlých - v parčíku u Ravennské ulice. Pomník je vytvořen z pískovcového kamene a ztvárňuje figurální kompozici ţeny s dítětem v náručí, vyhlíţející návrat muţe z války. Na soklu je nápis „Hrobům v dáli“. Slavnostní odhalení se konalo dne 3. června 1923 a původně stál na rohu dnešních ulic Lochotínská a Milánská. 5. května 1946 byla odhalena deska obětí II. světové války.

7.2. Městská část Praha – Kolovraty Kolovraty jsou katastrálním územím Prahy v blízkosti Říčan u Prahy v jihovýchodním cípu hlavního města Prahy. Mají rozlohu 5,903 km2. Ţije zde 2992 obyvatel. Je zde evidováno 50 ulic a 818 adres. Patří do městské části Praha-Kolovraty. Praha-Kolovraty je městská část, jejíţ území tvoří katastrální území Kolovraty a Lipany. Historie Tvrz byla původním sídlem slavného a rozvětveného rodu pánů z Kolowrat. Mniši zaloţili vinice a počátkem 14. století u tvrze vystavěli gotický jednolodní kostel sv. Ondřeje s farou. Jméno obce i slavného rodu nepochází od pozdějšího spřádacího kolovratu ani od bájí o vyvrácených kolech vozů, ale od staročeského významu slova kolovrat. Vedle starobylého lisu to byly další mechanismy s kolovratným pohybem (napínač tětivy kuše, vratidlo tkalcovského stavu, strunná kolovrátková niněra, aj.). Památky Kostel sv. Ondřeje - Kostel sv. Ondřeje patří nepochybně k nejvýznamější pamětihodnosti Kolovrat. Kostel se nachází u hlavní silnice Mírová v jihovýchodní části Kolovrat. Socha sv. Donáta - se nachází ve východní části obce u nového kolovratského hřbitova. Sochu nechala v barokním stylu na svém panství vybudovat Marie Terezie Savojská v roce 1765. Křížek - na konci obce při silnici do Uhříněvsi stojí u pole rodiny Lehovcovy (dnes Hofmanovy ze statku čp. 107) „kříţek“. Nechal ho postavit pan Josef Lehovec v roce 1861.

87

Zvonička - charakteristickým znakem bývalé osady, nazývané do 18. stol. Tehovice a poté Tehovičky, byla zvonička na původní návsi. Pochází z období kolem roku 1650. Tvoří ji mohutný pískovcový toskánský sloup, osazený na ploché hranolové patce. Příroda Okolí Kolovrat a Lipan, na rozhraní níţin a pahorkatin, v minulých letech silně poznamenala urbanizace a přeměna krajiny v zemědělskou půdu. Stav ţivotního prostředí se však výrazně zlepšil především díky investicím po roce 1989. K obnově krajiny v okolí obce přispěla i výsadba 3 tisíců vzrostlých stromů lemujících více neţ třicetikilometrový systém vycházkových okruhů. Vyhledávaným místem k procházkám je také lesopark Prknovka na západní straně Kolovrat, který před sto lety vysadil se svými ţáky osvícený uhříněveský učitel František Prkno. Dnes je součástí Prknovky mezinárodní skautský areál.

7.3. Trh s nemovitostmi na Městské části Praha 15 Pozemky Na katastrálním území Prahy 15 se nacházejí stále volné stavební pozemky, ale je jich velice málo, jelikoţ Praha 15 se nachází ve velmi ţádané lokalitě a většina je jiţ zastavěná. Pozemky se pohybují v průměru kolem 9 000 Kč/m2. Domy a byty V dnešní době prodat dům či byt je velmi obtíţné. Sice nemovitosti klesají s cenami, ale doposud je mnoho vlastníků nemovitostí, kteří stále nechtějí sníţit cenu bytů a domů. Tím velmi obtíţně hledají kupce. Někdy se nemovitost prodá okamţitě, ale někdy to trvá třeba i několik měsíců, nebo se neprodá vůbec. Domy se prodávají v hodnotě od 6 000 000Kč do 13 000 000 Kč.

88

Od 6 000 000Kč do 8 000 000 Kč se pohybují domy starší či novější, ale malé a menší bez zahrady. Od 8 000 000 Kč do 13 000 000 Kč se pohybují luxusnější vilové domy. Většinou se prodávají velmi dlouhou dobu. Orientační ceny prodeje bytů jsou v následující tabulce č. 30 Tabulka č. 30 Velikost byt 1+1 byt 2+1 byt 3+1 byt 4+1

Cena 1 500 000 Kč (nejniţší cena) 1 700 000 Kč – 2 500 000 Kč 2 500 000 Kč – 3 500 000 Kč 3 000 000 Kč ( nejniţší cena)

Orientační ceny pronájmů bytových jednotek jsou v následující tabulce č. 31 Tabulka č. 31 Velikost byt 1+1 byt 2+1 byt 3+1

Cena/měsíc 6 000 Kč (nejniţší cena) 8 000Kč – 13 000 Kč 10 000 Kč – 15 000 Kč

byt 4+1 13 000 Kč ( nejniţší cena) Trh s nemovitostmi na MČ Praha Kolovraty

7.4. Trh s nemovitostmi na Městské části Praha - Kolovraty Pozemky Pozemky jsou zde stále v nabídce, ale jsou velmi drahé, i kdyţ jsou Kolovraty velmi ţádanou lokalitou pro svůj vesnický charakter s tím faktem, ţe Kolovraty náleţí ještě Praze. Proto jsou tu pozemky draţší. Poslední dobou se více rozvíjejí části kolem Kolovrat „za Prahou“, protoţe pozemky a nemovitosti jsou levnější mimo praţské území. Pozemky se pohybují v průměru kolem 5 000 Kč/m2.

89

Domy a byty V Kolovratech se nyní nejvíce staví developerské projekty bytových domů a řadových rodinných domů. Kupci dávají přednost koupit byt neţ rodinný dům. Nejvíce ţádané jsou byty s malými zahrádkami. Domy se pohybují od 6 000 000 Kč do 14 000 000. Ceny prodeje bytů jsou v následující tabulce, která je obdobná předcházející tabulce č.32 Tabulka č. 32 Velikost byt 1+1 byt 2+1 byt 3+1 byt 4+1

Cena 1 400 000 Kč (nejniţší cena) 1 700 000 Kč – 2 600 000 Kč 2 600 000 Kč – 3 500 000 Kč 3 000 000 Kč (nejniţší cena)

Orientační ceny pronájmů bytových jednotek jsou v následující tabulce č.33, která je obdobná jako u Prahy 15, protoţe jsou si obě části velmi podobné. Tabulka č. 33 Velikost byt 1+1 byt 2+1 byt 3+1

Cena/měsíc 7 000 Kč (nejniţší cena) 8 000Kč – 11 000 Kč 10 000 Kč – 13 000 Kč

byt 4+1

13 000 Kč (nejniţší cena)

90

Závěr Cílem bakalářské práce bylo ocenit obchodní hodnotu společnosti a nemovitosti trţním oceněním. V teoretické části byly vysvětleny základní pojmy jak z ekonomického, účetního, tak i právního hlediska. V bakalářské práci byly pouţity reálné údaje z účetnictví Bytového druţstva Mírová. Tyto údaje byly pouţity pro ocenění obchodní hodnoty a také zpracování vertikální a horizontální analýzy. Při odhadech nemovitostí byly pouţity tři metody – porovnávací, výnosová a nákladová. V ocenění nemovitosti nejvyšší cenu dosáhla porovnávací metoda. Nejniţší cenu dosáhla příjmová metoda. Reálné ocenění vyšlo kombinací všech tří metod.

91

Seznam pouţité literatury 1. Eva Kislingerová: Oceňování podniku 2. Hana Scholleová: Ekonomické a finanční řízení pro neekonomy 3. Tomáš Krabec: Oceňování podniku a standardy hodnoty 4. Ing. Petr Ort, Ph.D.: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech 5. Ing. Petr Ort, Ph.D.: Oceňování nemovitostí na trţních principech

92