1
2
3
370
24157
210
3745
100
2297
100
370
5204
5153
100
100
330
387
hwa
hwa
hwa
hwa
2297
100
100
3745 370
110
2297 370
5203 100
100
387
balkon 7m2
hwa
hwa
hwa
D
1-08 slaapkamer 13,2m†
E
0-xx
peil=0
[CVZ]
container L = 1650 B = 1150 H = 1400 V = 1600 Liter
container L = 1650 B = 1150 H = 1400 V = 1600 Liter
C
200
264 214
1-28 slaapkamer 8,4m†
0-xx techn.ruimte
B 2-23 toilet 2-25 c.v
2-24 hal 6,0m†
2-29 woonkamer 41,7m†
1-16 woonkamer 42,1m†
1-17 slaapkamer 8,4m†
2-19 badkamer 6,6m†
2-26 badkamer 6,6m†
8156
1-21 hal 6,0m†
1-18 slaapkamer 13,6m†
2-22 toilet 2-20 c.v 2-21 hal 6,0m†
6775
1-19 badkamer 6,6m†
1-27 slaapkamer 13,6m†
keuken
B
6775
8156
1-24 hal 6,0m†
1-29 woonkamer 41,7m†
0-24 entree
B
6870
6775
8156 6870
[25 fietsplaatsen]
[tel/ICT]
D
9415+
1-22 toilet
1-20 c.v 1-26 badkamer 6,6m†
[hydrofoorruimte]
0-16 collectieve fietsenberging 34,2m†
C
2-15 trappenhuis
lift
2-30 trappenhuis
D
keuken
1-25 c.v
0-xx techn.ruimte
E
6870
0-18 pantry 10,7m†
2-11 toilet
keuken
B
0-xx techn.ruimte
2900+
2-13 c.v
11165+
D
5655+
1-23 toilet
0-22 tussenverdieping 31,6m†
2-12 hal 6,0m†
2-14 badkamer 6,6m†
2-31 gemeenschappelijke verkeersruimte
keuken
B
2-04 badkamer 6,6m†
keuken
2600
lift
1-30 trappenhuis
6130
1-15 trappenhuis
19780
2600
19780
6130
7595+
D
0-17 containerruimte 12,5m†
B
2-10 woonkamer 42,3m†
2-09 slaapkamer 8,2m†
keuken
1-31 gemeenschappelijke verkeersruimte
7595+
D
2-08 slaapkamer 13,2m†
keuken
214
214
0-20 toilet
0-19 c.v
D
330
hwa
2-07 toilet
E C
1100
2-03 slaapkamer 13,2m†
2-06 hal 6,0m†
E
200
0-15 trappenhuis
lift
19780
0-23 trappenhuis
2925+
5860
2100
2600
2925+
100
balkon 7m2
2-05 c.v
C
0-25 binnenplaats
100
hwa
2-02 slaapkamer 8,2m†
1-13 c.v 1-11 toilet
264
264
keuken
5203
D
1-12 hal 6,2m†
1-14 badkamer 6,0m†
1-07 toilet
E C
keuken
370
hwa
8016
1-04 badkamer 6,6m†
keuken
C
110
2297
B
2-01 woonkamer 41,9m†
5860
0-13 toilet
0-07 toilet
110
balkon 7m2
A
1-10 woonkamer 42,3m†
1-09 slaapkamer 8,2m†
6415 1-06 hal 6,0m†
1-05 c.v
0-12 tussenverdieping 22,5m†
370
3746
6415
1-03 slaapkamer 13,2m†
2900+ 0-15 c.v
0-05 c.v
0-08 tussenverdieping 22,3m†
E
0-14 hal 6,2m†
0-16 badkamer 6,6m†
1-02 slaapkamer 8,2m†
8016
8016
6415 0-04 badkamer 6,6m†
100
210
6780
1-01 woonkamer 41,9m†
0-11 woonkamer 42,3m†
6780
0-06 hal 6,2m†
100
3745
D
19780
0-10 slaapkamer 8,2m†
2297
hwa
430 0-09 slaapkamer 13,2m†
0-03 slaapkamer 13,2m†
2900+
6130
330
6780
0-02 slaapkamer 8,2m†
0-01 woonkamer 41,9m†
19780
5153
D
430
D
4
24157 3746
B
hwa
D
210 110
balkon 7m2
A
1500
B 430
A
3
19780
100
3745
2
430
100
2100
387
2296
1
1500
24157 5154
4
430
4
200
3
5860
2
430
1
2-28 slaapkamer 8,4m†
2-27 slaapkamer 13,6m†
2-16 woonkamer 42,1m†
2-17 slaapkamer 8,4m†
2-18 slaapkamer 13,6m†
[moducenterkast]
0-21 bedrijfsruimte 46,9m† (=b.g.g.)
C
C
0-xx techn.ruimte hwa
hwa
C
C
hwa
[stadsverwarming]
hwa
hwa
hwa
C
C
hwa
hwa
hwa
hwa
hwa
hwa
B
150
370
1223
A
150
6207
150
2003
370
3158
150
2040
330
6327
387
100 5152
370
begane grond nieuwe situatie
370
A
210
2297
3745
24157 8029
A
B
100
1223
A 430
430
A 430
330
A 387
A
430
A 430
A
370
100
3745
100
2297
330
387
B
100
100
5203
5153
370
210
2297
3745
24157
8070
8058
8029
1
2
3
4
1
2
3
4
1e verdieping nieuwe situatie
370
100
3745
100
2297
330
5203
24157
8070
8058
8029
1
2
3
4
1
2
3
4
2e verdieping nieuwe situatie
1
8070
8058
2
3
4
24157 3745
100
370
1500
A
210
3746
110
balkon 7m2 balkon
110
7600 370
100
balkon 7m2
B
hwa
330
hwa
A
hwa
430
7550 387
hwa
hwa
3-07 slaapkamer 13,2m†
hwa
hwa
hwa
D
D
1500+ vl oer
2600+ vl oer 2400+ vl oer
3-02 slaapkamer 13,2m†
3-05 hal 7,4m† 3-04 c.v 3-06 toilet
E C
3-08 woonkamer 50,9m†
3-10 hal 7,4m† 3-03 badkamer 5,3m†
3-11 c.v
3-12 badkamer 5,3m†
3-09 toilet
E
keuken
E C
keuken
f r ede r i k s pl ei n
E
C
C
264
3-27 gemeenschappelijke verkeersruimte
D
D
12940+
h en dr i k d e k eys er s t r aat
68
l i nk er
2600
lift
3-26 trappenhuis 214
6130
19780
3-13 trappenhuis
5860
dakluik 900x900mm
ventilatierooster
19780
de r ot t e
ro tt ek ad e
3-01 woonkamer 50,5m†
200
8016
6415
6780
2600+ vl oer 2400+ vl oer
1500+ vl oer
D 430
D
B
D
NOORD 64
60
D
keuken keuken
B
B 3-20 toilet
3-17 c.v
3-18 hal 7,9m†
i s aac h u ber t s t r aat
3-14 woonkamer 50,9m† 6775
8156
3-25 woonkamer 50,5m†
6870
3-22 c.v
3-21 hal 7,9m†
B
3-19 toilet
3-16 badkamer 5,3m†
3-23 badkamer 5,3m†
B
3-15 slaapkamer 13,6m†
1500+ vl oer
3-24 slaapkamer 13,6m†
2600+ vl oer 2400+ vl oer
1500+ vl oer
2600+ vl oer 2400+ vl oer
spant handhaven
C
C hwa
hwa
hwa
C
C
hwa
A
A
A 387
B
100
370
hwa
A
210
7550
hwa
hwa
430
A 430
A
3745
370
100
3745
hwa
situatie 1:1000
B
330
7600
24157 8029
3e verdieping nieuwe situatie
1
8070
2
8058
3
4
dak nieuwe situatie
1
2
3
4
project
projectnummer
bladnummer
Herbestemming gebouw Schut
010-03
021
Hendrik de Keyserstraat 60-68 te Rotterdam fase / omschrijving
datum
wijziging
Bestektekening
datum
A:04-05-2009
Nieuwe plattegronden
schaal
B:08-06-09 C:3-7-2009
1:100
D:17-8-2009
opdrachtgever
formaat
getekend
PWS Vastgoedontwikkeling
A0
F.K.
VAN NELLEWEG 1104 3044 BC ROTTERDAM
t.010 7503420
[email protected]
D
C
A
B
18300+
18300+
18300+
17180+
17180+
17180+
16043+
16043+
14830+
14830+
13065+
13065+
9415+
9415+
5655+
5655+
5655+
2900+
2900+
2900+
peil=0
peil=0
peil=0
D e
12940+
9415+
K e y s e r
voorgevel
D
1 4
3 2
2 3
4 1
doorsnede A-A nieuwe situatie
D 18600+
1
2
3
4
18300+
B
C
C
A
A
B
18600+ 18300+
18300+
17180+ 225
15950+
16043+
14830+
14830+
225
14830+
2700
2380
2700
3800
1480
12940+
12940+
12940+
2380
3277
2380
3042
1630
9415+
9415+
9415+
5655+
5655+
5655+
rooster
2900+
1700 m axi m aal
2380
5172
2900+
peil=0
peil=0
700 m i ni m aal
peil=0
1 4
doorsnede D-D nieuwe situatie
3 2
2 3
4 1 1
1
2
3
doorsnede C-C nieuwe situatie
D 2
3
4
doorsnede B-B nieuwe situatie
B
C
A
4 18300+
16043+
2700
14830+
12940+
9415+
5655+
peil=0
1
doorsnede E-E nieuwe situatie
project
projectnummer
bladnummer
Herbestemming gebouw Schut
010-03
051
Hendrik de Keyserstraat 60-68 te Rotterdam
2
3
4 fase / omschrijving
datum
wijziging
Bestektekening
datum
A:04-05-2009
Nieuwe gevels en doorsneden
schaal
B:08-06-09 C:17-8-2009
1:100
D:-
opdrachtgever
formaat
getekend
PWS Vastgoedontwikkeling
A0
F.K.
VAN NELLEWEG 1104 3044 BC ROTTERDAM
t.010 7503420
[email protected]
Maasboulevard 123 Postbus 4059 3006 AB Rotterdam T. 010 45 37 200 F. 010 41 30 694
Hoogheemraadschap van
Schieland en de Krimpenerwaard
Gemeente Rotterdam Afdeling RO/Bestemmingsplannen Postbus 6699 3002 AR ROTTERDAM
Ons kenmerk 2009.07361 Contactpersoon J.A. Bals Doorkiesnummer 010 45 37 303 E-mail
[email protected]
Uw kenmerk Bijlagen Onderwerp
09/4567
Datum
6 juli 2009
Vooroverleg projectbesluiten woningbouw
Geachte heer/mevrouw, Per brief van 12 juni 2009 heeft u ons op de hoogte gesteld dat voor 7 projecten het voorontwerp projectbesluit ter inzage ligt. Drie projecten liggen in ons beheergebied. Het betreft de projecten "Mamixstraat fase 1", "Schut de Keijser" en "Johannes de Dichter". Wij geven een positief wateradvies voor de genoemde drie projecten. De verharding neemt niet toe en er wordt tot de perceelsgrens een gescheiden rioolstelsel aangelegd. Om het risico op wateroverlast te beperken adviseren wij u een drooglegging van 1,3 m (ten opzichte van vloerpeil) te hanteren. Om emissies van verontreinigingen te voorkomen dienen voor dakbedekking en hemelwaterafvoer milieuvriendelijke materialen te worden gebruikt. Tot slot verzoeken we u ons op de hoogte te houden van de voortgang van het plan. Indien u vragen heeft over deze brief of meer informatie wenst te ontvangen, kunt u contact opnemen met de heer Bals van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. Zijn contactgegevens vindt u bovenaan het eerste blad van deze brief. Hoogachtend,
Beleidsadviseur water en ruimte Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard
www.schielandendekrimpenerwaard.nl
VROM-Inspectie
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer > Retouradres Postbus 29036 3001 GA Rotterdam
Het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam Postbus 6699 3002 AR Rotterdam
VROM-Inspectle Directie Uitvoering Regioafdeling Zuid-West Groothandelsgebouww Weena 723 Postbus 29036 3001 GA Rotterdam www.vrom.nl Contactpersoon drs. J.P. Jansen T 010-224 44 47 F 010-224 44 99
Datum
13 juli 2009
Betreft
Vooroverleg artikel 5.1.1 Besluit ruimtelijke ordening projectbesluit "Schut de Keijser"
\ k JULI *
Kenmerk 20090035386-PJA-ZW
Geacht college, Op uw verzoek om advies ex artikel 5.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) over het voorontwerpprojectbesluit "Schut de Keijser", ontvangen op 22 juni 2009, bericht ik u het volgende. Het Kabinet heeft op basis van de sturingsfilosofie van de Nota Ruimte en de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangegeven het wenselijk te vinden dat de regionale rijksdiensten zoveel mogelijk samenwerken. Besloten is dat de inspecteur van de VROM-Inspectie Zuid-West de reactie op voorontwerpbestemmingsplannen en voorontwerpprojectbesluiten van alle belanghebbende regionale rijksdiensten zal coördineren en zoveel mogelijk in één rijksreactie zal verwoorden. o
A
Het bovengenoemd voorontwerpprojectbesluit geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Een afschrift van deze brief heb ik gezonden aan het College van Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland.
Hoogachtend, de directeur-inspecteur,
P/o
dr. J. Blenkers
Pagina 1 van 1
41
HE
Wg.5 101-11 1
N D R I K H endD rikE de K K e E y s erY straS at ER S T R AAT
68
B II H = 1 2
64
90
113-11 9
21 1
R
82-11 0
20 7
20 5
72
492
Mv H = 12
T S TR AA
2-12
38-40
26-36
175
Wg.4
Wg.5 IS
1-3
20 9
2-8
92
494
20 3
42-58
Wg.5 Wg.5 1
eysers traat ik de K Hendr
99 191-1
21 5
490
20 1
96
121-13 3 112-1 48
21 9
98
21 7
21 3
A A C H U BE
5-9
10-16
87 177-1 88
rtstraa t
22 1
10 0
17 223-3
10 2
94
60
Wk
Mv
B
ON Vk Vg
BOUWGEBIED
B
BESTAANDE BEBOUWING
VOORBEREIDINGSBESLUIT
50m
PLANGRENS
v.g. 00-00-0000
BESTEMMINGSGRENS
GRENS BOUWHOOGTEN
inw. 00-00-0000
SCHEIDING BEBOUWINGSPERCENTAGE
STRAALPAD
AANTAL BOUWLAGEN
MAX. HOOGTE GEBOUWEN IN METERS
.2
BELHUIS TOEGESTAAN
xx-xx-xxxx
GEBOUWDE PARKEERVOORZIENINGEN
RIOOLWATERPERSLEIDING
PLAT AFGEDEKT
MAX.BEBOUWINGSPERCENTAGE
MILIEUCATEGORIE BEDRIJVEN
P
R
80 %
II
H=6
50m
ONHERROEPELIJK 2-3-2007.
G.G.K. 04-01-2007
V.G. 28-09-2006
BESTEMMINGSPLAN CROOSWIJK ZUID - JAFFA
werkingsduur 0 jaar
ONTWORPEN BEBOUWING
WINKELS WINKELS WAARBOVEN WONINGEN GEMENGDE BEBOUWING I, II,...., VII EN VIII
BEDRIJVEN ERF
VERKEERSWEG VERBLIJFSGEBIED METRO ( ONDERGRONDS )
GEBOUWDE PARKEERVOORZIENINGEN GROEN
LEIDING WATERKERING ARCHEOLOGISCH WAARDEVOL GEBIED HOOFDWATERGANG
B
BBC_09-1867-31-01
s
17-06-2009
H-37-10-14
A.Goudswaard
1 : 500 A.Fazli A3
zone
(ooo)
(563)
Goede Ruimtelijke Onderbouwing Herbestemming gebouw “De Keyser” Hendrik de Keyserstraat 60-68
Goede Ruimtelijke Onderbouwing ‘de Keyser’
Opdrachtgever: Te:
PWS Vastgoedontwikkeling Rotterdam
Opgesteld door: Cardo Architecten Postbus 13104 3004 HC Rotterdam 010-750 34 20 www.cardoarchitecten.nl
[email protected]
Datum:
30 juli 2009
G oede R uimtelijke O nderbouwing ‘de Keyser’ Hendrik de Keyserstraat 60, 64 en 68 1. Inleiding 1.1 B eknopte eknop te projectomschrijving en doelstelling Voor de panden H. de Keyserstraat 60 t/m 68 is een herbestemmingplan in ontwikkeling. De oorspronkelijke meubelfabriek met directiewoning dateert uit 1877. De gevel van het gebouw heeft nog een redelijk authentieke uitstraling. De binnenzijde van het gebouw zal geschikt gemaakt worden voor wonen. Het gewenste programma bestaat uit: 14 appartementen, één bedrijfsruimte en een collectieve fietsenberging. 1.2 Bestaande situatie De panden aan de Hendrik de Keyserstraat 60 t/m 72 vormden in het bouwjaar 1877 een vrijstaande meubelfabriek, waarbij no. 72, het huidige Hotel De Zon, oorspronkelijk als directiewoning dienst deed. Aan de oostzijde van het complex werd in 1987 een beuk gesloopt en vervangen door een appartementgebouw. De jaren ’30 etagewoningen aan de rechterzijde van Hotel de Zon zijn gerenoveerd (1981). Het binnenterrein is heringericht. Dit semi-openbare gebied heeft een verblijfsfunctie gekregen en er liggen bergingen van omliggende panden. PWS voert momenteel een haalbaarheidsonderzoek uit naar de toekomstmogelijkheden van de renovatiepanden. De panden hebben elk een beukmaat van 7.20 meter en zijn ruim 20 meter diep. De eerste 3 lagen kennen ieder een verdiepingshoogte van bijna 4 meter. De voorgevel is door jarenlang achterstallig onderhoud zwaar verwaarloosd. Aan de achtergevel is op begane grondniveau een uitbouw gerealiseerd. Vroeger was hier de entree voor het personeel. De originele kozijnen zijn aan deze zijde vervangen door platte kunststof kozijnen of zijn dichtgezet.
Bijlage 1: Tekeningenset (bestaande situatie) Bijlage 2: Kadastertekening 1.3 Plangebied Het plan valt onder het vigerende bestemmingsplan “Crooswijk Zuid-Jaffa”, dat onherroepelijk is geworden op 2 maart 2007. De bestemming van H. de Keyserstraat 60 t/m 68 is Bedrijven (B) cat. II en art 18 t.b.v. het verblijfsgebied (zie bijlage 2 en bijlage 3: Plankaart bestemmingplan) Voor de beoogde nieuwe functies is een bestemmingswijziging dus noodzakelijk. In ieder geval dient de woonfunctie geregeld te worden. Daarnaast is er sprake van een aan wonen gerelateerde functie (fietsenberging) en de bedrijfsfunctie (begane grond). Het onbebouwde deel van het kavel is te klein om privé-bergingen (op het binnenterrein) te realiseren. Het art. 18 (Verblijfsgebied) biedt voldoende waarborgen om de gronden te gebruiken voor tuin en eventuele fietsenberging/containeropslag. De huidige uitbouw valt binnen de bestemming B II. 2. Beleidskader 2.1 2. 1 Regionale woonvisie Centrale doelstelling van het beleidsveld Wonen is het stimuleren van woningbouw in aantallen en prijsklassen, zodat een goed en kwalitatief aantrekkelijk woonklimaat in de regio wordt bevorderd. Daarmee worden voorwaarden gecreëerd voor een gedifferentieerde bevolkingsopbouw en wordt een ruimtelijke tweedeling tussen arm en rijk tegengegaan (woonvisie stadsregio Rotterdam, vastgesteld maart 2003). Het plan ‘de Keyser’ is een binnenstedelijk woonproject, dat ernaar streeft om middeldure woningen in het huursegment aan te bieden. Op deze wijze wordt aan de differentiatie in dit deel van Crooswijk een bijdrage geleverd. Het plan past dus binnen de woonvisie van de regio.
1
2.2 Gemeentelijk beleid Het gemeentelijk beleid is vastgelegd in het bestemmingsplan “Crooswijk Zuid-Jaffa” d.d. 2 maart 2007. 2.3 Wijkvisie
Het plangebied valt onder de bevoegdheid van Deelgemeente Kralingen-Crooswijk. De Deelgemeente heeft in 2007 een zgn. wijkactieplan opgesteld (Wijkactieplan Kralingen-Crooswijk, Rotterdam Noord, 2007). Het wijkactieplan komt voort uit drie eerdere plannen/visies te weten: Wijkvisie Oud CrooswijkRubroek (maart 2006), het Masterplan Nieuw Crooswijk (februari 2005) en het leefbaarheidsprogramma Nieuw Crooswijk (2006). Belangrijke, voor dit project relevante ambities van het ingezette beleid zijn: differentiëren van woonaanbod door onder andere meer koop- en huurwoningen in het middenen duurdere segment creëren van aantrekkelijke woonmilieus met goede voorzieningen verbeteren van de uitstraling van de wijken zonder grootschalige (sloop/nieuwbouw) ingrepen aanpak gericht op duurzame verbeteringen Door het aanbieden van huurwoningen in het middensegment (woonlasten tot € 1.000) met een goede plattegrond en ‘loft-achtige’ uitstraling zal het project bijdragen aan de geformuleerde ambities. 2.4 PWS In 2005 werd het complex door woningcorporatie PWS Rotterdam aangekocht om aan de herontwikkeling van de wijk, waar zij het merendeel van de woningen bezit, bij te dragen. Vanuit het besef dat men hier met weliswaar zwaar gehavende doch bijzondere oude panden te maken had, werd naast de sloop-nieuwbouw optie ook opdracht gegeven om te onderzoeken of er woningen in deze panden konden worden gemaakt. De deelgemeente en PWS hebben nadrukkelijk gekozen voor een strategie van geleidelijke transformatie met respect voor de huidige bewoners. De huidige bewoners in Oud Crooswijk verkeren in een “achterstandspositie”. Bewoners die de kans grijpen om hun eigen positie te verbeteren maken vaak ook een stap in hun wooncarrière. Dit betekent dikwijls, dat zij de wijk verlaten, op zoek naar een ander type woning en voorzieningen, die bij hun nieuwe status passen en die in Oud Crooswijk niet te vinden zijn. De deelgemeente en PWS zetten zich in om Oud Crooswijk en Rubroek aantrekkelijker te maken voor deze groepen, die nu niet voor deze wijk kiezen ondanks haar goede ligging. Dit betekent dat geleidelijk het woningaanbod en de voorzieningen aangepast moeten worden aan de zich veranderende bevolkingssamenstelling. Door PWS Wonen en PWS Vastgoedontwikkeling zijn onderstaande doelgroepen vastgesteld voor de nieuwe projecten in Crooswijk. Het project Schut Hendrik de Keyser richt zich binnen deze doelgroepen op de bovenkant van de markt. Sociale stijgers: Wanneer sociale stijgers een volgende stap in hun wooncarrière willen zetten, gaat hun voorkeur uit naar het kopen van een eengezinswoning of ruim appartement. Ze zoeken tevens graag enige aansluiting bij familie, bekenden en herkenbare voorzieningen. Wanneer zij al in Crooswijk wonen zullen zij bijvoorbeeld kiezen om gebruik te maken van de voorzieningen in Crooswijk of in aangrenzende wijken zoals het Oude Noorden en het Centrum (de markt op de Binnenrotte). Terugkerende oud-stadbewoners: Terugkerende oud-stadsbewoners zijn opgegroeid in Rotterdam, rond de jaren ‘80 de stad ontvlucht en willen nu weer terug naar de stad. Ze hebben tijd genoeg om rustig te kijken naar het woningaanbod en de voor hen perfecte woning af te wachten. Deze groep hecht niet veel waarde aan het imago van de wijk, maar bestaat wel uit kritische consumenten. Belangrijk is dat ze een aantrekkelijk appartement kunnen vinden waarbij ze hun ‘Rotterdam-gevoel’ terugkrijgen (bijvoorbeeld aan de Rotte).
2
3 Gebiedstypering 3.1 Cultuurhistorie
Oorspronkelijk zag het complex het daglicht als meubelfabriek van de firma C.H. Eckhart. Eckhart ontwierp als meubelmaker o.a. interieurs voor het koninklijk huis en de firma maakte later ook interieurs voor bekende schepen zoals de SS. Rotterdam. Hofleverancier Eckhart bestaat nog steeds en heeft nu een vestiging aan het Weena in Rotterdam. In het begin van de 20 e eeuw verdwenen de grote fabrieken uit dit deel van Crooswijk om plaats te maken voor – overwegend - woningbouw. Het complex werd vanaf de jaren ’30 weliswaar behouden, maar stilaan ingekapseld in het huidige woningbouwblok. Na de tweede wereldoorlog fungeerden de panden als kantoor en opslagruimte voor het verhuisbedrijf J. Schut. De directiewoning werd als” Hotel de Zon” een opvangtehuis voor dakloze alcoholverslaafden. In de jaren ’80 werd het meest oostelijk gelegen pand van het vierbeukige fabrieksdeel gesloopt om plaats te maken voor een appartementengebouw. De voorgevel is opgebouwd uit 3 afzonderlijke beuken c.q. panden en vertoont een sobere klassieke indeling. Ieder pand had centraal op begane grondniveau twee verdiepingshoge houten schuifdeuren. De heldere ritmiek van hoge schuifkozijnen met glasroeden wordt steeds afgesloten door een geprononceerde latei/waterlijst. Er is voor die tijd is in een opvallend groot percentage van de gevel glas aangebracht waardoor de lichttoetreding groot is. De overgang naar het dak wordt gemarkeerd door een hoge geprofileerde kroonlijst waarin ook ramen zijn aangebracht. Van de drie dakkapellen die het geheel afsluiten is de meest oostelijke nog voorzien van een origineel timpaan. Tegen de achtergrond van de drie schilddaken met keramische pannen lijken de dakkapellen iets te fors. De achtergevel, die een nagenoeg zelfde indeling kent als de voorzijde, is op begane grondniveau door mogelijk clandestiene uitbouwen aan het zicht ontrokken. De originele kozijnen zijn overal vervangen door platte, kunststof kozijnen of dichtgezet met witte volkernplaten. Fraai en nog zichtbaar zijn de oorspronkelijk grote getoogde gevelopeningen in de drie topgevels, die deze achtergevel beëindigen. 3.2 3. 2 Commissie voor Welstand en Monumenten Op 29 augustus 2007 is door opdrachtgever PWS een informatieplan ingediend met het oog op de herstemming van het gebouw Hendrik de Keyserstraat 60 t/m 68. Op 24 oktober 2007 is het resultaat van de toetsing op het bestemmingsplan en de ‘redelijke eisen van welstand’ aan de opdrachtgever kenbaar gemaakt. De Commissie voor Welstand en Monumenten heeft het plan getoetst aan de koepelnota Welstand Rotterdam. In het advies van 11 oktober 2007 wordt een negatief advies uitgebracht. In de koepelnota wordt gesteld dat bij functieverandering in het ontwerp het oorspronkelijke bouwtype herkenbaar dient te blijven. Op dit punt acht de commissie het voorgestelde (informatieplan) ontwerp strijdig. Het bestaande pand is met de karakteristieke pakhuisgevel een beeldbepalend element. De wijzigingen in het dak worden als te ingrijpend gezien ( bijlage 4 : Welstandsadvies). In het aangepaste ontwerp is de opbouw van het dak zodanig gewijzigd dat de beeldbepalende elementen, zoals de grote dakkapellen en het meerbeukige gebouwtype, zichtbaar blijven (aan voorzijde afzonderlijke zadelkappen). 4 Planbeschrijving Planbesch rijving 4.1 Ruimtelijke structuur Het nieuwe programma wordt gerealiseerd binnen de bestaande bouwkundige structuur ( bijlage 5: Stedenbouwkundige situatie). De ingreep zal daardoor in de ruimtelijke opbouw van de buurt geen wijzigingen teweegbrengen. In het middelste pand, aan de straatzijde, zal de hoofdentree komen. Aan de rechterzijde is een bedrijfsruimte voorzien en aan de linkerzijde een algemene inpandige fietsenberging voor de bewoners.
3
4.2 Bouwplan Het complex wordt opnieuw gefundeerd en de gevels worden, waar mogelijk, in oude luister hersteld.. De gevelkozijnen worden vervangen door nieuwe kozijnen met aan de straatzijde de originele verdeling van kalven en glasroeden. Het dak verkeert in zeer slechte staat en wordt geheel vernieuwd. Halverwege het dakvlak, niet waarneembaar vanaf straatniveau, worden de kappen met elkaar verbonden door een recht volume. Zo is het mogelijk om woningen op de zolderlaag te realiseren. De achtergevel wordt op begane grondniveau ontdaan van de uitbouwen en krijgt zijn oorspronkelijke indeling weer terug. De woningen krijgen aan deze (zuid)zijde een doorlopend balkon als buitenruimte. Op de begane grond komen zo een collectieve fietsenberging en één bedrijfsruimte aan de voorzijde. Aan de achterzijde, grenzend aan het binnenterrein, komen twee appartementen. Op de eerste en tweede verdieping worden respectievelijk 4 appartementen gebouwd rond een centraal atrium. Op de kapverdieping worden vanuit dit atrium 4 appartementen ontsloten.
Bijlage 1: Tekeningenset (nieuwe situatie) 4.3 Kabels en Leidingen Alle kabels en leiding liggen buiten de grenzen van het perceel. Er zijn geen problemen te verwachten ten aanzien van de kabels en leidingen omdat er geen werkzaamheden buiten de kavelgrenzen zullen plaatsvinden. Voor de renovatie en herbestemming van het gebouw zullen er geen of beperkte graafwerkzaamheden plaatsvinden. 4.4 Verkeer en parkeren In de bovengenoemde wijk realiseert de woningcorporatie PWS meerdere projecten die invloed hebben op het parkeren in de wijk. In dezelfde wijk wordt 2 straten verder door PWS het nieuwbouwproject “Marnixstraat” uitgevoerd, waarbij meer parkeerplaatsen worden gerealiseerd dan geëist. PWS zal voor het gehele gebied een verzoek indienen om de onderhanden zijnde projecten niet individueel maar wijkgebonden te beoordelen met als mogelijk resultaat een positief (parkeer)saldo voor de gehele wijk. 5 Milieu 5.1 Geluidshinder Uit de gegevens van DCMR (d.d. 1-10-2008) (bron internet, DCMR) blijkt dat de locatie binnen de klasse <50 dB ligt ( bijlage 6 : DCMR geluidsklassen). Daarom valt te verwachten dat de geluidsbelasting op de gevel geen aanleiding zal zijn tot verzwaring van het programma. In februari 2007 is in opdracht van Sterner Projectmanagement voor deze locatie een akoestisch rapport opgesteld (bij DCRMR geregistreerd onder nummer 20340512) Alhoewel het peiljaar en de bijbehorende verkeersintensiteiten zouden moeten worden aangepast voor 2019 zijn de resultaten van dit onderzoek nog goed bruikbaar. De berekende geluidwaarden liggen ruimschoots onder de hoogst toelaatbare waarde van 50 dB(A). ( bijlage 7 ) In het verdere bouwproces zal, in samenspraak met de bouwfysisch adviseur (DWA te Bodegraven), nader onderzoek gedaan worden naar te nemen geluidsmaatregelen. 5.2 Bodem Op 24 juni is door Gemeentewerken Rotterdam DCMR een rectificatie verzonden van de beschikking van 17 juni 2004 in het kader van de wet bodembescherming. De volgende rapporten worden in deze beschikking als onderliggende stukken aangehaald: brief d.d. 21 juli 2003 (TC nummer 02-03-02) inzake de beoordeling van het bodemonderzoek op de locatie Hendrik de Keyserstraat 82-148 (code RT/496/4606/100) en het Rapport Nader bodemonderzoek Hendrik de Keyserstraat 82-148 (definitief rapport versie 3 d.d. 23 februari 2004 nummer B02A0838). Uit de rapportage blijkt dat bij het onbebouwde gedeelte van de Hendrik de Keyserstraat 82-148 in de grond o.a. benzeen en minerale olie zijn aangetoond in concentraties boven de bijbehorende interventiewaarden en in het grondwater minerale olie en Polycyclische Aromatische Koolstoffen.
4
De bouwlocatie valt buiten de verontreinigingsvlekken (zie afbeelding verontreinigingssituatie). Alleen voor de sloop van de achteruitbouw en voor het funderingsherstel zullen beperkte grondverzetwerkzaamheden plaatsvinden. Indien noodzakelijk zal nog een nader bodemonderzoek plaatsvinden.
5.3 Waterhuishouding Het plan voorziet in een gescheiden rioleringssysteem tot aan buitengevel, waardoor ingespeeld kan worden op mogelijke toekomstige ontwikkelingen in gescheiden afvalstromen en waterberging. 5.4 Duurzaam bouwen Voor het project Hendrik de Keyser is de keus gemaakt voor renoveren en herbestemming van het gebouw in plaats van amoveren en nieuwbouw. Hierdoor worden nog bruikbare (onder)delen van het gebouw hergebruikt, zodat minder nieuw materiaal behoeft te worden aangevoerd. Het beleid van PWS is erop gebaseerd dat bij alle projecten FSC goedgekeurd hout wordt toegepast. Dit wordt aangetoond met een certificaat van oorsprong door de aannemer. Bij de sloopwerkzaamheden worden de vrijgekomen bouwstoffen waar mogelijk gescheiden afgevoerd voor hergebruik. 5.5 Klimaat en Energie In het project zal een aantal installatietechnische maatregelen genomen worden, waarbij rekening is gehouden met een laag energieverbruik en gebruik van restwarmte. Voor de verwarming en warmwatervoorziening worden de woningen en de bedrijfsruimte aangesloten op het stadsverwarmingnet van Rotterdam. Het principe van Stadsverwarming is gebaseerd op het gebruik van restwarmte en levert een bijdrage aan de CO2-reductie. Bovendien zullen de woningen worden uitgevoerd met een gebalanceerd ventilatiesysteem met warmteterugwinning. Hierdoor wordt verse, aan te voeren lucht voorverwarmd door de afgezogen, warme lucht. 5.6 Luchtkwaliteit Op grond van de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit vastgesteld waaraan moet worden voldaan. Het is niet toegestaan om met een plan een verdere verslechtering te veroorzaken van de luchtkwaliteit als in het plangebied de norm wordt overschreden of wanneer dit bijna het geval is. Voor kleinere bouwprojecten is in het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) een uitzondering gemaakt. De daarbij behorende Regeling stelt dat bouwplannen tot 500 woningen met een enkele ontsluiting niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit
5
bouwplan hoeft om die reden niet meer getoetst te worden aan de grenswaarden uit de Wet Milieubeheer. Daarnaast mogen gevoelige bestemmingen niet worden gebouwd op plaatsen waar niet aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit wordt voldaan. Volgens het Rotterdams beleid zijn dat plaatsen waar in 2010 niet aan de jaargemiddelden voor PM10 en NO2 worden voldaan. Volgens de rapportage luchtkwaliteit Rotterdam wordt in het plangebied aan de normen voor luchtkwaliteit voldaan. 5.6 Externe veiligheid Het bouwplan valt buiten de 10 -6 letaliteitcontouren van het plaatsgebonden risico (PR). Ten aanzien van het groepsrisico (GR) kan worden gesteld dat het plan niet binnen het invloedsgebied groepsrisico van risicovolle bedrijven en/of vervoersstromen valt, zodat ook geen verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk is. Het aspect externe veiligheid levert daarom voor dit bouwplan geen belemmeringen op. 5.7 Bedrijven en milieuzonering Volgens het vigerende bestemmingsplan zijn in de omgeving van het plangebied allen bedrijven in de milieucategorie 2 toegestaan. Op basis van de VNG publicatie “Bedrijven en milieuzonering” hoort bij deze milieucategorie tussen woonfuncties en bedrijfsmatige functie een richtafstand te worden aangehouden van 10 meter. Binnen deze afstand zijn geen bedrijven gelegen, daarom is het niet te verwachten dat de rechten van omliggende bedrijven worden aangetast. Binnen het bouwplan wordt een bedrijfsbestemming mogelijk gemaakt. In het investeringsplan van PWS wordt uitgegaan dat deze bedrijfsbestemming met een atelierruimte zonder bedrijfsmatige processen zal worden ingevuld. Gezien deze functie levert deze bestemming op het gebied van geluid, geur en externe veiligheid geen belemmeringen op voor de omgeving of voor de woningen in het bouwplan. 6 Financiële uitvoerbaarheid Om de in 5.2 genoemde verontreinigde grond te kunnen saneren is binnen het investeringsbudget een post van € 70.000,- gereserveerd voor het uitvoeren van nader grondonderzoek en de sanering van de bij de aanleg van de nieuwe fundering vrijkomende grond. Voor het uitvoeren van beschermende maatregelen aan belendende percelen en de eventueel in de grond aanwezige kabels en leidingen is budget gereserveerd binnen het totale bedrag voor bouwkosten van € 1.900.000,- . De projectfinanciering geschiedt door PWS uit eigen middelen en valt onder de borging van het SFW. In het kader van projectsteun heeft het SFW onder voorwaarden toegezegd het rendabele deel te borgen. 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Het project draagt bij aan een belangrijke upgrading van een slecht deel van de wijk Oud Crooswijk. Met het behouden en hergebruiken van spaarzaam aanwezige, beeldbepalende panden zal de uitstraling en identiteit van de wijk worden verbeterd. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan een duurzame leefbaarheid. Met deze herbestemming ontstaat een gedifferentieerder woningaanbod voor een grotere groep bewoners in een door hen gewenste woonomgeving, conform de wijkvisie. De grotere differentiatie in aanbod maakt onderdeel uit van een grotere herstructurering van Crooswijk West. Het plan past dan ook in de visie van de deelgemeente.
Bijlagen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Tekeningenset Kadastertekening Plankaart bestemmingsplan Welstandsadvies Stedenbouwkundige situatie DCMR geluidsklassen Akoestisch rapport DCMR d.d. 13 februari 2007
6
Bijlage 6: DCMR geluidsklassen
