Univerzita Karlova v Praze Fakulta sociálních věd Institut ekonomických studií
BAKALÁŘSKÁ PRÁCE Zásahy státní moci do ekonomických práv jednotlivce – Regulované nájemné
Vypracoval: Dominik Vojta Vedoucí bakalářské práce: JUDr. Tomáš Richter LL.M., Ph.D. Akademický rok: 2009/2010
Prohlášení Prohlašuji, že jsem svou bakalářskou práci vypracoval samostatně a výhradně s použitím citovaných pramenů a literatury. Souhlasím se zapůjčováním práce a jejím zveřejňováním. V Praze dne 28. července 2010
Dominik Vojta
2
Obsah Seznam použitých zkratek .................................................................................................. 6 1.
Úvod .............................................................................................................................. 7
2.
Vznik a vývoj institutu regulovaného nájemného .................................................... 9 2.1. Zavedení regulovaného nájemného v období Rakouska-Uherska...................... 9 2.2. Snaha o deregulaci za 1. republiky ...................................................................... 10 2.3. Období protektorátu ............................................................................................. 13 2.4. Bytová politika po roce 1948 do roku 1992 ......................................................... 13 2.4.1. Občanský zákoník z roku 1951................................................................................................. 13 2.4.2. Nový Občanský zákoník ........................................................................................................... 14
2.5. Vývoj v ČSFR ........................................................................................................ 14 2.6. Vývoj právní úpravy nájemného v samostatné ČR............................................ 15 2.6.1. Vstup Ústavního soudu do problematiky regulace nájemného ................................................. 19 2.6.2. Současný stav .......................................................................................................................... 25
3.
Analýzy dopadů regulace nájemného na jednotlivé subjekty na trhu s nájemním
bydlením i mimo něj .......................................................................................................... 29 Regulace zvyšuje nájemné na deregulovaném a černém segmentu trhu s nájemním bydlením ............ 29 Regulace omezuje investice do nových staveb (bytových domů) i tím i dostupnost bydlení ................ 31 Regulace zmenšuje trh s nájemním bydlením a naopak zvětšuje trh s bydlením vlastnickým .............. 32 Regulace vede k vylidňování městských center..................................................................................... 34 Regulace omezuje mobilitu pracovní síly a zvyšuje nezaměstnanost; zpomaluje i sociální mobilitu ... 35 Regulace zhoršuje pozici nově příchozích nízkopříjmových skupin na trh s bydlením (mladé rodiny) 36 Regulace omezuje investice do údržby bytů a domů a tím zhoršuje stav bytového fondu .................... 36 S regulací „hrubnou“ mravy v nájemních vztazích................................................................................ 37 Regulace nájemného vyvolává jiné regulace ......................................................................................... 38 Regulace nájemného je dlouhodobá ...................................................................................................... 39 Regulace má vliv na alokaci kapitálu .................................................................................................... 39
4.
Zhodnocení současného stavu a náhled možného řešení – deregulace ................. 42 4.1. Deregulace ............................................................................................................... 44
5.
Model vývoje cen po roce 1995................................................................................. 48
6.
Odhad tržní rovnovážné ceny (výše ekonomického nájemného) po deregulaci .. 51 6.1. Výpočet ekonomického nájemného......................................................................... 53 3
6.1.1. Daň z nemovitosti ..................................................................................................................... 54 6.1.2. Cena pronájmu cizího pozemku................................................................................................ 55 6.1.3. Pojištění stavby......................................................................................................................... 56 6.1.4. Náklady na opravu a správu nemovitosti .................................................................................. 56 6.1.5. Amortizace................................................................................................................................ 56 6.1.6. Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu ....................................................................... 57 6.1.7. Určení ceny stavby.................................................................................................................... 58 6.1.8. Výpočet celkových nákladů (z dosavadních zamýšlených faktorů).......................................... 59 6.1.9. Provize za pronajmutí ............................................................................................................... 61 6.1.10. Neúplné pronajmutí ................................................................................................................ 61 6.1.11. Použitá míra kapitalizace (míra výnosnosti) ........................................................................... 61 6.1.12. Finální výpočet ekonomického nájemného............................................................................. 62
7.
Odhad škody pronajímatelů způsobené regulací ................................................... 66
8.
Závěr ........................................................................................................................... 68
Seznam použité literatury ................................................................................................. 69 Příloha…………………………………………………………………………………….72
4
Název práce: Zásahy státní moci do ekonomických práv jednotlivce – Regulované nájemné Katedra (ústav): Institut ekonomických studií Vedoucí bakalářské práce: JUDr. Tomáš Richter LL.M., Ph.D. E-mail vedoucího:
[email protected] Abstrakt: V této práci se věnuji zásahům státní moci do ekonomických práv jednotlivce, konkrétně institutu regulovaného nájemného, který představím po všech stránkách. Zaměřím se na jeho vývoj, dopady na jednotlivé subjekty, zhodnocení platné právní úpravy, finanční vyjádření těchto dopadů a nástin možného řešení. Hlavním záměrem práce pak je vypočtení hladiny ekonomického nájemného u vybraného bytového objektu z dodaných dat při neexistenci regulačních omezení. JEL Klasifikace: K12, L51, R31 Klíčová slova: nájemné, regulace nájemného, vlastnictví, dopady státního omezení, deregulace
Title: Intervention of Government to Economic Rights of Individuals – The Case of Rent Control Author: Dominik Vojta Department: Institute of economic studies Supervisor: JUDr. Tomáš Richter LL.M., Ph.D. Supervisor‘s email address:
[email protected] Abstract: In this paper I focus on intervention of government to economic rights of individuals, particularly on the case of rent control. I present its development and impacts on each of its subjects, evaluate its current legal regulations, calculate the size of its negative economical impacts and submit the possible solution to the problem. The main focus is on determination of the level of so called economical rent by using the data provided for my selected object of interest. JEL Classification: K12, L51, R31 Keywords: rent, rent control, ownership, impacts of state restrictions, deregulation
5
Seznam použitých zkratek ČR – Česká republika USA – Spojené státy americké (United States of America) SSSR – Svaz sovětských socialistických republik (Сою́з Сове́тских Социалисти́ческих Респу́блик (СССР)) ABGB – Všeobecný zákoník občanský (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch für die gesammten Deutschen Erbländer der Österreichischen Monarchie) KSČ – Komunistická strana Československa MNV – místní národní výbor
ČSFR – Česká a Slovenská Federativní Republika ÚS – Ústavní soud MF – Ministerstvo financí OSMD – Občanské sdružení majitelů domů bytů a dalších nemovitostí v ČR MON – místně obvyklé nájemné ESLP – Evropský Soud pro Lidská práva ve Štrasburku (European Court of Human Rights)
6
1.
Úvod
Regulované nájemné 1 je patrně jedním z posledních odkazů socialistické éry, který zásadním způsobem omezuje (a místy i porušuje) principy nutné pro fungování dnešní tržní ekonomiky v posttransformační ČR. Ve své podstatě představuje pro určitý objem statků na trhu s nájemním bydlením pokřivení chápání směny, která je hnacím motorem ekonomiky a při níž se člověk dočasně vzdává či poskytuje vlastní věc druhému k užívání za určitou finanční náhradu, která reprezentuje jeho újmu, tím, že uměle stanovuje maximální možnou cenu za m2 plochy, nad kterou nelze bez vůle nájemníka jednostranně jít a která je (či ještě v nedávné minulosti byla) na úrovni, která nepokrývá ani základní náklady spjaté s údržbou a nutnou modernizací bytu či bytového domu. Tato nemožnost vlastníků nájemních domů nakládat se svým vlastním majetkem (byty), tak jak by oni chtěli a jak by pro ně bylo z ekonomického hlediska žádoucí, je zapříčiněna zásahem státní moci do ekonomických práv jednotlivců, který ač má původ v minulosti a za dobu jeho aplikace se více než dostatečnou měrou prokázala jeho neúčinnost, přežívá do dnešní doby a způsobuje v zásadě popření onoho jednoho z klíčových atributů institutu vlastnictví. Protože každý ekonomicky smýšlející subjekt vlastník chce užívat svého vlastnického oprávnění v plné míře tohoto Listinou základních práv a svobod zaručeného práva k dosažení největšího možného užitku pro sebe, tedy k vytváření co největšího zisku. A to právě regulované nájemné neumožňuje. V této práci institut regulovaného nájemného povšechně představím; předně se budu zabývat jeho vznikem a vývojem v českých (resp. československých) podmínkách – v této kapitole se, krom podrobného rozboru současné legislativní situace, dále více zaměřím na prvorepublikovou úpravu a tehdejší vyrovnání se s regulací, neboť tento dějinný postup pozvolnými kroky se ukazuje jako správný a je cenným zdrojem inspirace pro přístup k deregulaci v dnešní doposud regulované době; pokusím se o náhled (negativních) dopadů 1
Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 101 – Definice nájemného: „peněžní částka, kterou nájemce hradí pronajímateli nemovitosti za přenechání práva užívat byt s příhlédnutím k jeho hodnotě a za údržbu a všechny náklady související s vlastnictvím a provozem nemovitosti. Do nájemného se nezapočítávají plnění poskytovaná pronajímatelem nájemci spolu s pronájmem (např. dodávka teplé vody, užívání výtahu, kontrola a čištění komínů atd.).“
7
regulace na všechny myslitelné subjekty trhu s bydlením i mimo něj i na další jevy, které jí doprovázejí, rovněž se zaměřím i na některé argumenty jejích zastánců, a na možnosti řešení a odstranění současné neúnosné situace, především ve formě celkové deregulace. Na vybraném modelovém bytě představím vývoj cen nájemného za trvání samostatné ČR a pokusím se o výpočet budoucího rovnovážného tržního nájemného pro tento bytu. Rovněž se zaměřím na odhad škody, kterou pronajímatelé utrpěli (a stále trpí) nezákonným postupem státu při udržování regulace (a která dále narůstá, aby se v budoucnu stala citelným zásahem do státního rozpočtu České republiky, až bude majiteli domů vymáhána) a zmíním jejich počínání v této věci v dosud nerozřešené stížnosti před Evropským soudem pro lidská práva ve Štrasburku z roku 2005.
8
2. 2.1.
Vznik a vývoj institutu regulovaného nájemného Zavedení regulovaného nájemného v období Rakouska-Uherska
Vznik určité formy regulace na trhu s byty na území dnešní ČR spadá na začátek 20. stol. ještě do existence Rakouska-Uherska, kdy v rozmezí let 1914 – 1918 došlo kvůli největšímu válečnému konfliktu v tehdejších dějinách ke zhroucení trhu s nájemním bydlením. Z důvodu válečných operací došlo ke zvýšení zbrojní produkce, což vyvolalo velký přesun pracovní síly do průmyslových měst, který způsobil výrazné zvýšení cen nájmů v bytech nově poptávaných touto příchozí masou lidí. Spolu s růstem inflace, která při nedostatku financí ve státní pokladně byla řešena další a další emisí nekrytých peněz v řádech miliard rakousko-uherských korun a následně přerostla do hyperinflace, se ekonomická situace rychle zhoršovala a stávala nekontrolovatelnou. Stát zareagoval ustavením válečných opatření k ochraně slabší strany, tedy nájemníků, ve formě vládního nařízení č. 34/1917 Ř. z. Tímto vládním nařízením byl s účinností k 27. 1. 1917 (na Slovensku již k 12. 11. 1916) bytový fond rozdělen na tzv. staré domy, na něž byla uvalena regulace, a tzv. nové domy s neregulovanými byty. Díky tomuto nařízení byli nájemníci chráněni před nepovoleným jednostranným zvyšováním nájemného a před výpovědí nájemní smlouvy ze strany majitelů domů. Nařízení dále upravovalo míru možného zvýšení nájemného dohodou. Na druhou stranu bylo výhodné i pro pronajímatele, neboť je chránilo před zvyšováním úrokových sazeb hypotečních úvěrů poskytnutých na výstavbu činžovních domů ze strany bank. Jistou zajímavostí se může jevit fakt, že mezi obce, kterých se toto nařízení týkalo, nespadala ještě tehdy Praha. To se však záhy změnilo poté, co bylo vydáno další nařízení pod č. 21/1918 Ř. z. z 20. 1. 1918, které už rozdělení domů zavedlo pro všechny obce v tehdejším Rakousku-Uhersku. Na tomto místě je nutné si uvědomit, že obdobně postupovala naprostá většina států Západní Evropy 2 (z tehdy moderních států s výjimkou USA, kterých se 1. sv. válka tolik
2
Arnott R.: Rent Control; Boston College, Department of Economics, 1997
9
nedotkla; USA nicméně regulaci rovněž zavedly a to později v souvislosti s 2. sv. válkou 3 ), a že tedy uplatnění regulovaného nájemného jakožto formy zásahu státu do trhu s bydlením bylo z důvodu války a tedy řešení abnormální situace viděno jako správná cesta. Postupem doby, po vyhodnocení skutečných dopadů, státy západní Evropy i USA zjistily, že regulace nájemného nepřináší to, co si od ní jeho tvůrci a zákonodárci slibovali, tedy pomoc sektoru s nájemním bydlením, a bylo od ní, na rozdíl od zemí východního bloku (kam spadalo i Československo), tj. pod vlivem SSSR, kde bylo plošně uplatňováno v rámci centrálně plánované ekonomiky a systematické snahy o likvidaci soukromého vlastnictví a možnosti jakéhokoliv benefitu z něj, v podstatě všude časem upuštěno 4 .
2.2.
Snaha o deregulaci za 1. republiky
Se vznikem Československé republiky na konci října 1918 byl tzv. recepční normou, což byl zákon č. 11/1918 Sb. z. a n., převzat dosavadní právní řád monarchie za platný právní řád nově vzniklé republiky a tedy spolu s ostatními zákony byl převzat a nadále platil rakouský všeobecný zákoník (ABGB), v jehož rámci docházelo k regulaci v oblasti nájemního bydlení samostatnými právními akty, z nichž první bylo nařízení č. 83/1918 Sb. z. a n. Toto nařízení neplatilo pro nájmy sjednané s cizími státními příslušníky, nicméně potvrzovalo předrepublikové rozdělení bytového fondu na domy zkolaudované před datem 27. 1. 1917 včetně a po něm. Pod dojmem nutnosti ochrany nájemníků, jakožto slabší strany v nájemních kontraktech, toto nařízení dále neumožňovalo majitelům domů neoprávněně jednostranně zvyšovat výši nájemného či zakazovalo vzdát se možnosti obývat byt s regulovaným nájmem za úplatu (prodej dekretu) pod sankcí pokuty či dokonce trestu odnětí svobody. Rovněž možnost dání výpovědi z bytu byla značně omezena; pronajímatel k ni mohl přistoupit pouze z důvodů uvedených v nařízení a posléze bylo nařízením č. 62/1919 Sb. 3
Např. v New Yorku byla regulace zavedena v listopadu 1943. Gyourko J., Linneman P.: Equity and efficiency aspects of rent control: An empirical study of New York City; The Journal of Urban Economics 26, (1989), str. 55 4 Arnott R.: Time for Revisionism of Rent Control?; The Journal of Economic Perspectives, Vol. 9, No. 1, (Winter, 1995) – str. 101, dále v Mora J.S.: The institutions of house tenancy markets in post-war Western Europe: An economic analysis; Universidad Carlos III De Madrid, Departamento De Historia Economia e Instituciones, June 2008
10
navíc doplněno, že k výpovědi musel přivolit okresní soud, v jehož obvodu daná nemovitost stála. V průběhu roku 1920 byla dosavadní nařízení nahrazena samostatným zákonem č. 275/1920 Sb. z. a n., o ochraně nájemníků, který z nich převzal rozhodující roli soudu při výpovědi z nájmu a dále zavedl některé nové důvody pro ukončení nájemní smlouvy za podmínky opatření náhradního bytu, který soud uzná za přiměřený bytu původnímu. Jen úzce byla zavedena i možnost zrušení smlouvy bez soudního souhlasu. Zákon ale především stanovil, že výše nájemného zůstává na předválečné úrovni, což vzhledem k hyperinflaci způsobené válečným obdobím znamenalo citelný zásah do ekonomické situace majitelů domů. Mírným zmírněním tohoto zásahu byla možnost zvýšit nájemné o 20 % nad stanovenou úroveň smluvenou k 1. 8. 1914 nebo později při prvním pronájmu (pokud by případně usiloval o další zvyšování, opět měl rozhodující slovo soud a ten mohl přivolit jen z opravdu závažných důvodů). Další zákon přijatý v průběhu první poloviny 20. let rovněž za účelem ochrany nájemníků byl zákon č. 130/1922 Sb. z. a n., který zakotvil výlučnou pravomoc soudu v rozhodování přípustnosti zvýšení nájemného a úpravě jeho výše. (Rozuměj nad rámec zákonem povoleného zvýšení.) Tento zákon byl však již poslední, který petrifikoval regulaci nájemného pro všechny byty bez rozdílu (s ohledem na zákonem stanovené dělení – viz výše). Zákon č. 85/1924 Sb. z. a n. totiž již vyňal z ochrany čtyř a více pokojové byty bez ohledu na jejich lokaci. A dále byly touto úpravou vyňaty byty v obcích do 2000 obyvatel. V obou případech toto nařízení platilo pro takové byty, kde byla smlouva s nájemníkem uzavřena po 1. 5. 1924. Šlo o první jasný pokus o postupnou deregulaci a v tomto započatém trendu se pokračovalo hned v následujícím roce, kdy se okruh bytů vyňatých z regulace rozšířil o byty v domech ve vlastnictví nebo správě státu či územní samosprávy a o byty v domech sociálně-pojišťovacích ústavů. 5 Následoval právní akt 6 , který můžeme označit za reformní, neboť nejen že nadále zmenšil okruh bytů spadající mezi byty s regulovaným nájemným, ale mezi kritéria pro
5 6
Zákon č. 48/1925 Sb. z. a n. Zákon č. 44/1928 Sb. z. a n.
11
vyčlenění z ochrany regulace zavedl druhý rozlišující faktor, a to příjem samotných nájemníků. Zákonem č. 44/1928 Sb. z. a n. bylo s účinností od 1. 10. 1928 rozhodnuto, že regulované nájemné nebudou moci užívat lidé s příjmy přesahující 100 000 Kčs, ovšem pod podmínkou, že tento byt nebyl využíván k výkonu jejich povolání. Tento stav setrval po dobu téměř 5-ti let, aby konečně s počátkem roku 1933 přišla nová vlna zákonů jednoznačně směřující k postupné deregulaci celého trhu, které mělo být dosaženo někdy okolo roku 1940. Zákonem č. 210/1931 Sb. z. a n., který prodloužil trvání dosavadní platné úpravy do konce roku 1932 (v určitých případech do 30. 6. 1942), byly s účinností od 1. 1. 1933 z regulace vyňaty všechny byty bez rozdílu o pěti a více obytných místnostech a dále byty obývané nájemníky s ročním příjmem přesahující 75 000 Kčs. Od ledna 1934 tato hranice klesla na hodnotu 50 000 Kčs a ještě téhož roku následoval zákon č. 32/1934 Sb. z. a n., který pro třípokojové byty, kterých se neužívalo pro výkon povolání, stanovil konec regulace na datum 31. 12. 1934. A rovněž i tento zákon snížil hranici příjmu pro nárok na regulované nájemné na 36 000 Kčs, popř. 24 000, pokud neměl nájemník zákonnou povinnost péče o výživu jiné osoby. Zbytek třípokojových bytů pak přišel o ochranu 31. 3. 1935 a zákonem č. 66/1936 Sb. z. a n. byly vyňaty byty dvoupokojové, a to k 30. 6. 1937. V tomto zákoně se stanovilo, že posledními kroky bude úprava ochrany, která se od 1. 7. 1938 měla vztahovat již pouze na jednopokojové byty a menší, kde nájemník neměl roční příjem větší než 30 000 Kč; opět pokud neměl povinnost vyživovat jiné osoby, tak hranice byla nižší – 18 000 Kčs, a následně bylo konečně stanoveno, že k 30. 6. 1940 bude hranice příjmů snížena na 24 000 Kčs, resp. 15 000 Kčs, a zároveň bude zrušeno dělení na tzv. staré a nové domy (poslední dělící datum bylo k 1.4.1928). Uplynutím tohoto data měla dle dikce zákona č. 66/1936 Sb. z. a n. skončit veškerá regulace v oblasti trhu s nájemním bydlením. Současně jej považujeme za datum ukončení celého deregulačního procesu. Od té chvíle již žádný další krok k liberalizaci nájemních vztahů neproběhl.
12
2.3.
Období protektorátu
Po Mnichovské dohodě ze září roku 1938 a po jepičím životě tzv. Druhé republiky, byl v březnu roku 1939 Hitlerovým výnosem zřízen Protektorát Čechy a Morava. Za doby okupace se nájemní vztahy ustavené v letech 1938, 1939 příliš nezměnily. Mnohem zásadnější vývoj přinesl až tzv. Vítězný únor a uchopení moci Komunistickou stranou Československa.
2.4.
Bytová politika po roce 1948 do roku 1992
Po převratu 25. 2. 1948 byla veškerá moc soustředěna do rukou úzkého vedení KSČ. V socialistickém vnímání byl vztah pronajímatel-nájemník nahlížen z pohledu vykořisťujícího vlastníka a bylo nutné zavést ochranu slabší strany a potřít jakoukoliv snahu přílišně „vydělávat“ na druhých osobách. A v duchu centrálně plánované ekonomiky byla i otázka bydlení v nájemních prostorech palčivým tématem, které bylo třeba státně řídit. Prvním projevem tohoto smýšlení byl zákon č. 138/1948 Sb., o hospodaření s byty, kde majitelé bytových domů s byty v obcích nad 2 000 obyvatel měli povinnost nahlásit své vlastnictví místnímu národnímu výboru a průběžně jej informovat o volných, nedostatečně využívaných či uvolněných místnostech a bytech, tak aby MNV mohl dle seznamu uchazečů o byt přidělovat do těchto prostor nájemníky. K nájemnímu vztahu tedy došlo z rozhodnutí státní moci a nikoli, jak by bylo běžné v tržní ekonomice, při souběhu poptávané a nabízené ceny za daný byt. Vůle stran byla zcela ignorována.
2.4.1. Občanský zákoník z roku 1951 Z tzv. právnické dvouletky na konci 40. let vzešel mimo jiné i nový Občanský zákoník pod č. 41/1950 Sb. Dle dělení vlastnictví bylo jasně patrné, že soukromé vlastnictví jako takové je značně nežádoucí a společensky nevhodné, a proto by mělo být odstraněno a převedeno na jediné správné vlastnictví, socialistické. Platilo, že výše nájemného mohla být určena pouze v rozsahu speciální vyhlášky Ministerstva práce a
13
sociální péče č. 411/1950 Ú.1.I. Hlavní kritéria pro určení nájmu představovala velikost bytu a obec, v níž daná nemovitost stála. V poměru k velikosti obce se zvyšovalo nájemné, tedy šlo o tzv. polohovou rentu. Regulované nájemné se pohybovalo od 10 do 20 Kč/m2 a představovalo pevnou cenu, bez možnosti pohybu nahoru či dolů.
2.4.2. Nový Občanský zákoník Od přijetí zákona č. 40/1964 Sb. až do 31.12.1991 byla nadále výrazně deformována svoboda vlastníků i smluvní svoboda a do svých ustanovení promítl zákoník i tehdejší dominantní roli státu jako dohlížitele a regulátora všech vztahů v každodenním životě občanů. V důsledku toho byl institut „nájmu bytu“ nejen terminologicky, ale i obsahově nahrazen institutem „osobního užívání věci“ neboli tzv. „užívacím právem“. Šlo o vyjádření vztahu, ve kterém socialistický stát poskytoval občanovi byt k časově neomezenému užívání, a to za určitou úplatu. Tento vztah vznikal na základě přidělení bytu MNV a akceptací ze strany nájemníka. Pokud se stalo, že nájemník z nějakých důvodů byt, který doposud užíval, měl vyklidit, a to buď na základě rozhodnutí soudu nebo rozhodnutí MNV, zásadně platilo, že má právo na náhradní byt či náhradní ubytování, které mu opět přidělilo MNV. Úprava nájemních vztahů, práva osobního užívání bytu na tzv. dekret, v této podobě přečkala politický převrat v roce 1989 a bez podstatnějších změn se dochovala v nově se formující tržní ekonomice až do roku 1992.
2.5.
Vývoj v ČSFR
Existence regulovaného nájemného i po skončení socialistické éry byla většinou dotčených vlastníků nemovitostí po roce 1989 respektována jako dočasný stav, který měl být postupně nahrazen standardními tržními vztahy. S tím, jak se nově se tvořící republika zbavovala socialistických návyků ve všech ohledech života a státního uspořádání, tak i v otázce přechodu z centrálně plánované ekonomiky na ekonomiku tržní bylo nutné novelizovat stávající zákonné úpravy, které byly jako platné právo po revoluci dočasně přejaty do té doby, než budou nahrazeny odpovídající novou legislativou. To se
14
samozřejmě týkalo i Občanského zákoníku a jeho částí, které se vztahovaly na nájemní bydlení. Právní úprava nájmů bytů tedy byla změněna tzv. velkou novelou Občanského zákoníku - zákonem č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje Občanský zákoník. Tato novela zrušila pasáže o institutu „osobního užívání bytu“ a zároveň stanovila podmínky pro zákonnou transformaci tohoto práva na „nájem bytu“. Jedinou podmínkou k aplikaci transformačního ustanovení bylo, aby ono právo osobního užívání v daný moment existovalo. Problémem nicméně zůstal fakt, že, zřejmě pod dojmem nutnosti určité právní ochrany dosavadních nájemníků (a vyhnutí se všeobecně předpokládaného efektu vyhozených lidí bez domova, kteří nebudou schopni najednou platit tržní nájem), i takto nově vzniklý nájem bytu platil stejně jako právo osobního užívání bytu po dobu neurčitou a se stejně zachovanou možností přechodu na další osoby. Jinými slovy do nového institutu „nájmu bytu“ byly vloženy stejné prvky ochrany, které zavedlo socialistické zákonodárství a prezentovalo je pod jiným termínem. Dál platilo regulované nájemné, dále bylo možné vypovědět nájemníka z bytu pouze se souhlasem soudu a jen z pevně stanovených důvodů, i nadále měl pronajímatel v případě, že se mu povedlo nájemní vztah ukončit, povinnost sehnat mu zcela odpovídající bytovou náhradu, a rovněž přežilo i výše zmíněné předávání bytu osobám blízkým, čili tzv. přechod nájmu.
2.6.
Vývoj právní úpravy nájemného v samostatné ČR
Pokud se zaměříme čistě na vývoj úpravy regulovaného nájemného, jakožto na klíčový faktor problematiky nájemného, tak výše zmiňovaná novela Občanského zákoníku z roku 1964 pro jeho určení obsahovala ustanovení, konkrétně § 696, který ve svém odstavci 1 říkal, že „Způsob výpočtu nájemného, úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob jejich placení, jakož i případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit
15
nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu a změnit další podmínky nájemní smlouvy stanoví zvláštní právní předpis.“ 7 V souladu se zákonem č. 526/1990 Sb., zákonem o cenách, který vyloučil právo svobodně stanovit či sjednávat výši nájemného, a v souladu s jeho tehdy platným zněním bylo pověřeno Ministerstvo financí, aby svou vyhláškou stanovilo způsob určení maximální výše nájemného z bytu a úhrady za plnění poskytovaná s jeho užíváním, stejně jako způsob sjednávání a placení nájmu a cen služeb mezi nájemcem a pronajímatelem. Tato vyhláškou stanovená cena byla pro pronajímatele nepřekročitelná. V souladu s výše uvedeným byla tedy dne 17. 6. 1993 ministerstvem přijata vyhláška č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu s účinností od 1. 1. 1994. Tato vyhláška nahradila do té doby platnou vyhlášku č. 60/1964 Sb. a oproti ní zavedla některé významné změny, „mimo jiné nárůst cen nájemného v průměru o 40 %, zrušení sociálních slev z nájemného, oprávnění obcí rozhodnout o zvýšení či snížení nájemného dle polohy domu a velikosti obce - tzv. polohová renta a především došlo k liberalizaci v podobě zúžení okruhu regulovaných bytů.“ 8 Ve svém § 2(1) vyhláška vyňala z působnosti regulace 3 kategorie bytů, a to byty a)
„bytových družstev zřízených po roce 1958, jde-li o byty postavené
s finanční, úvěrovou a jinou pomocí poskytnutou podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě, u nichž je nájemné určováno podle zvláštního předpisu, b)
se kterými hospodaří Diplomatický servis,
c)
je-li jejich nájemcem právnická osoba, která nemá sídlo na území
České republiky, nebo fyzická osoba, která nemá trvalý pobyt na území České republiky, nebo zahraniční zastupitelský úřad nebo diplomatická mise.“ 9
7
Zákon 509/1991 Sb., § 696 (1) Darebný, J., Hádl, T.: Nové nájemné v bytech; nakl. Sagit, Praha, 1993, str. 7, 8 9 Vyhláška MF 176/1993 Sb., § 2(1) 8
16
V §2(2) vyhláška dále stanovila, že regulace se dále nevztahuje na „byty a domy postavené bez účasti veřejných prostředků, pro které bude vydáno kolaudační rozhodnutí po 30. červnu 1993.“ Toto ustanovení, které zaručovalo novostavbám financovaným z prostředků soukromého kapitálu neregulované nájemné, patrně mělo za cíl přitáhnout do sektoru bydlení nové soukromé investory. A dále se v odstavci 2 pravilo, že nájemné je možné volně sjednávat pro byty v rodinných domech, „v nichž se sjednává nájemní smlouva s novým nájemcem.“ Vzápětí je ale jedním dechem dodáno, že toto platí „kromě případů zákonného přechodu nájmu, výměny bytu, bytové náhrady.“ 10 Ke stanovení výše nájemného bylo možně užít dvou způsobů: 1)
Dle § 5 vyhlášky se „výše tzv. maximálního základního nájemného
určí násobkem podlahové plochy bytu a maximální ceny základního měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy uvedené pro příslušnou kategorii bytu.“ Takto vypočtené nájemné se uplatňovalo pro v podstatě všechny byty spadající do působnosti vyhlášky. 2)
A tzv. „věcně usměrňované základní nájemné z bytu bylo určeno pro
byty, jejichž výstavba nebo dostavba byla povolena po 30. červnu 1993 a na jejímž financování se podílejí veřejné prostředky a dále pro byty, jejichž rekonstrukce nebo modernizace byla povolena po 30. červnu 1993 a na jejichž financování byly rovněž použity veřejné prostředky.“ U těchto 2 kategorií bytů se pořizovací cena bytu resp. reprodukční pořizovací cena bytu pro stanovení výše nájemného násobila měsíčním koeficientem k ve výši 0,00375. Maximální výše takto zvýšeného nájmu byla omezena dvojnásobkem maximálního základního nájemného určeného podle § 5. 11 Tato vyhláška při své aplikaci umožňovala pronajímatelům dosahovat takových finančních prostředků od nájemců, které v podstatě stačily na provoz a obnovu bytových domů, ale nedosáhly hodnoty, která by, po odečtení nákladů, přinášela pronajímatelům 10 11
Vyhláška MF 176/1993 Sb., § 2(2) Viz bod 2 a) b) přílohy vyhlášky MF 176/1993 Sb.
17
zisk. Pro takto stanovené nájemné se vžil pojem nákladové nájemné nebo někdy také náklady prosté reprodukce 12 . Vedle nájemného nákladového rozlišujeme ještě nájemné ekonomické, které odpovídá nákladovému (pokryje náklady spojené s vlastnictvím a pronájmem) a k tomu přinese přiměřený výnos z kapitálu, který byl do bytu vložen 13 . Do budoucna se ale se zvyšováním ceny nájemného počítalo, a proto byl roku 1995, kdy došlo k přijetí vyhlášky č. 30/1995 Sb., která novelizovala předchozí vyhlášku MF č. 176/1993 Sb., započat postupný, pravidelný deregulační proces, který trval do roku 2001. První snahou o změkčení rigidní úpravy bylo ustanovení, že výše regulovaného nájemného se bude nově každoročně určovat v závislosti na růstu cenové hladiny v předchozím roce, a to vždy k 1. červenci daného roku. To znamenalo, že pronajímatel mohl každý rok zvýšit nájemné tím, že ho přenásobil koeficientem (větším než 1), který fixně z růstu cen stanovilo ministerstvo financí. To způsobovalo nárůst nájemného o desítky procent oproti předchozímu roku. A dále byly z regulace nově vyňaty teď už veškeré byty, ve kterých byla sjednána smlouva s novým nájemcem po 1. březnu 1995. 14 Tím došlo k rozšíření neregulované části trhu s byty. Následovala vyhláška č. 274/1995 Sb. ze dne 13. listopadu 1995, s účinností ke dni 1. ledna 1996 obsahující nový odstavec, kterým byly uvolněny byty postavené pomocí hypotečního úvěru se státní podporou – tím se umožnilo investorům do bytové výstavby sjednat takové nájemné, které pokrylo jejich úvěr.
12
Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 107: „Náklady prostě reprodukce: platby, které pokryjí vlastníkovi pouze jeho náklady spojené s vlastnictví nemovitosti a jejím pronájmem, nepřinesou však žádný další výnos z kapitálu, který byl do pořízení bytu s příslušenstvím vložen. Též: nákladové nájemné.“ 13 Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 101 14 Z do té doby platného znění vyhlášky č. 176/1993 Sb. byla v nové vyhlášce vypuštěna slova „v rodinných domech“.
18
Další vývoj cen na regulované a neregulované části trhu, konkrétně neustále se zvětšující propast mezi nimi, byla nucena vláda řešit v roce 1997 a to přijetím rozhodnutí o jednorázovém urychlení růstu maximálního nájemného k 1. červenci 1997 v průměru o 50%, z toho v Praze o 100% a ve městech nad 100 tis. obyvatel o 62%. 15 Vývoj pokračoval v únoru 1999, kdy byl Ministerstvem financí představen nový vzorec pro výpočet nájemného. Nadále už se neužívalo koeficientu určeného z růstu cen (inflace), ale byl zaveden nový, k jehož výpočtu se užilo průměrné měsíční tempo růstu úhrnného indexu cen stavebních prací v předchozím roce. 16 Ministerstvo financí jej pak v maximální výši mělo vždy nejpozději k 1. březnu uveřejnit. Pro jednotlivé obce zde existovala možnost jeho úpravy - vyhláška stanovovala, že „konkrétní výši koeficientu pro celé území obce stanoví obec obecně závaznou vyhláškou vydanou na základě zmocnění v zákoně.“ 17 Reálně však možnost takové úpravy znamenala pouze jeho snížení - neboť ministerstvo určilo maximální výši koeficientu (viz výše) - a to snížení až na hodnotu 1,00, při které by však evidentně nedocházelo k žádné valorizaci nájemného.
2.6.1. Vstup Ústavního soudu do problematiky regulace nájemného Dne 19. 1. 2000 podala skupina 14 senátorů Senátu Parlamentu ČR s poukazem na čl. 87 (1) písm. b) Ústavy ČR ve spojení s ustanovením § 64 (2) písm. b) zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, návrh Ústavnímu soudu ČR na zrušení vyhlášky Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů. 18 Ve svém návrhu se senátoři opírali o znění Listiny základních práv a svobod (dále jen „Listina“), s kterým byla podle jejich názoru citovaná vyhláška v rozporu. Dne 21. 6. 2000 jim Ústavní soud svým nálezem Pl. ÚS 3/2000 (uveřejněným posléze ve sbírce zákonů pod č. 231/2000 Sb.) dal za pravdu a vyhlášku k 31. 12. 2001 15
Zpráva pro Poslaneckou sněmovnu Parlamentu ČR o změnách v regulaci cen platných pro domácnosti v roce 1997 a o navazujících sociálních opatřeních 16 Vyhláška MF 41/1999 Sb., §5a (3) 17 Vyhláška MF 41/1999 Sb., §5a (4) 18 Nález ÚS, spis. zn. Pl. ÚS 3/2000, část Odůvodnění
19
zrušil podle ustanovení § 70 (1) zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu. K tomuto datu z toho důvodu, aby poskytl legislativním orgánům dostatek času na vytvoření nové kvalitní právní úpravy v otázce regulovaného nájmu, neboť soud mimo jiné konstatoval, že právní úprava nájemného jako taková protiústavní není, naopak je poměrně běžná v demokratických státech, tedy že není pochyb o tom, že takto diskriminované kategorie vlastníků jsou povinny, pokud jde o otázku zvyšování nájemného, se podřídit určitým omezením; může se tak však stát jen při splnění podmínek vyplývajících z čl. 4 (3), (4) Listiny. 19,20 Ústavní soud spatřoval primární problém v tom, že „určité kategorie vlastníků (pronajímatelé „regulovaných bytů“) jsou nuceny se podrobit podstatným omezením jejich vlastnického práva, zatímco jiné nikoli, a k tomuto nerovnému omezení dochází napadenou vyhláškou způsobem, jenž má sotva co společného se šetřením podstaty vlastnického práva, které Listina umožňuje“ 21 , a tedy „je citovanou vyhláškou porušováno vlastnické právo ústavně zaručované v čl. 1 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě , jakož i v čl. 11 (1) Listiny.“ 22 V důsledku toho existovaly dle soudu ve společnosti sociální skupiny či subjekty, které hradily ze svého (ve skutečnosti "dotovali" nájemce) to, co v zájmu naplnění čl. 11 Mezinárodního paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech má zajišťovat stát. 23 19
Nález ÚS, spis. zn. Pl. ÚS 3/2000 Znění čl. 4 (3) Listiny: „ Zákonná omezení základních práv a svobod musí platit stejně pro všechny případy, které splňují stanovené podmínky.“ Znění čl. 4 (4) Listiny: „ Při používání ustanovení o mezích základních práv a svobod musí být šetřeno jejich podstaty a smyslu. Taková omezení nesmějí být zneužívána k jiným účelům, než pro které byla stanovena.“ 21 Nález ÚS, spis. zn. Pl. ÚS 3/2000 22 Nález ÚS, spis. zn. Pl. ÚS 3/2000 23 Ministerstvo práce a sociálních věcí k návrhu na zamítnutí vyhlášky zaujalo opačný názor, že: „je nutno zkoumat, zda se právo na vlastnictví nedostává do kolize s jiným základním právem, a to nejen v rozsahu ochrany lidských práv daným Listinou, ale i v rozsahu, v němž je Česká republika vázána mezinárodními smlouvami o lidských právech a základních svobodách podle článku 10 Ústavy ČR. Jestliže na jedné straně má každý právo vlastnit majetek (čl. 11 (1) Listiny), zakazuje se zneužívání vlastnických práv (čl. 11 (2) Listiny) a připouští se nucené omezení vlastnického práva (čl. 11 (4) Listiny) ve veřejném zájmu, na straně druhé existuje ochrana poskytovaná právu obvykle označovaném jako „právo na přiměřenou životní úroveň“. Ochrana poskytovaná tomuto právu v mezinárodních smlouvách podle čl. 10 Ústavy ČR (kterými je Česká republika vázána) se jeví širší než ochrana zaručená Listinou. Ústavní soud již několikrát aplikoval úmluvy o ochraně sociálních práv, zejména pokud jde o Mezinárodní pakt o hospodářských, sociálních a kulturních právech č. 120/1976 Sb. (dále jen „Pakt“), a když vymezoval mezinárodní dokumenty obsahující základní práva v sociální oblasti (nález Ústavního soudu z 23. 11. 1994, sp. zn. Pl. ÚS 13/94), uvedl, že jimi jsou (mimo jiné) Všeobecná deklarace lidských práv a Evropská sociální charta. Všeobecná deklarace lidských práv v čl. 25 vyhlašuje právo každého „na takovou životní úroveň, která zajistí jeho zdraví a blaho i zdraví a blaho jeho rodiny, včetně potravy, ošacení, bydlení, lékařské péče a nezbytných sociálních služeb....“ I při vědomí, že Deklarace má pouze doporučující povahu, má nesporně značný právně interpretační význam i 20
20
Soud dále rovněž stanovil, že „cenová regulace, nemá-li přesáhnout meze ústavnosti, nesmí evidentně snížit cenu tak, aby tato vzhledem ke všem prokázaným a nutně vynaloženým nákladům eliminovala možnost alespoň jejich návratnosti, neboť v takovém případě by vlastně implikovala popření účelu a všech funkcí vlastnictví.“ 24 Jinými slovy tedy dle rozhodnutí soudu není institut regulovaného nájemného sám o sobě protiústavní, musí však rovně přistupovat ke všem vlastníkům nájemních bytových domů či bytů a musí být v souladu se zásadou návratnosti vynaložených nákladů. Ve lhůtě jasně stanovené Ústavním soudem do konce roku 2001 nedošlo ze strany vlády a Parlamentu k přijetí žádné nové úpravy. Proto na zrušení vyhlášky a vzhledem k blížícímu se vypršení stanovené doby a obav z toho, co by se dělo při vzniku stavu bez jakékoliv právní úpravy, Ministerstvo financí zareagovalo dne 28. 11. 2001 vydáním výměru č. 1/2002 (seznam zboží, u něhož se uplatňují úředně stanovené ceny), s účinností k 1. 1. 2002, který v podstatě znamenal pouhé okopírování dosavadně platné a nyní již zrušené vyhlášky č. 176/1993 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Tento výměr byl vydán na základě zákonného zmocnění § 10 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách. Proti tomuto opatření se okamžitě zvedla vlna odporu a 4. 3. 2002 byla Veřejným ochráncem práv a 3. 4. 2002 skupinou 18 senátorů Senátu Parlamentu ČR podána obsahově takřka shodná ústavní stížnost. Vytýkáno bylo ministerstvu všelicos - některé výtky se vztahovaly na překročení zákonného zmocnění ministerstva k vydání takového předpisu, na možnost vůbec upravovat podobně zásadní záležitosti formou výměru, jiné se týkaly i základního zákona o regulaci cen (stížnost senátorů) a zpochybňovaly ústavnost regulace nájmu jako takové. Především ale stěžovatelům šlo o účelovost, nezákonnost a protiústavnost daného výměru. Soud rozhodl o spojení obou věcí do společného řízení.
význam pro formulaci univerzálních standardů lidských práv. Zjevně inspirován Deklarací Pakt v čl. 11 zakládá právo „každého jednotlivce na přiměřenou životní úroveň pro něj a jeho rodinu, zahrnuje v to dostatečnou výživu, šatstvo a byt, a na neustálé zlepšování životních podmínek.“ Smluvní stát Paktu se zavazuje podniknout odpovídající kroky, aby zajistil uskutečnění tohoto práva. Česká republika je Paktem vázána a v judikatuře Ústavního soudu lze nalézt oporu pro jeho jednoznačnou klasifikaci jako mezinárodní smlouvy o lidských právech ve smyslu čl. 10 Ústavy ČR, která je bezprostředně závazná a má přednost před zákonem.“ - Pl. ÚS 3/2000, část Odůvodnění 24 Nález ÚS, spis. zn. Pl. ÚS 3/2000
21
Projednání stížnosti bylo stanoveno na 20. 11. 2002 a všeobecně se předpokládalo, že plénum Ústavního soudu, i vzhledem k předešlým rozhodnutím soudu, si podrží konstantní rozhodovací linii a výměr stejně jako předtím vyhlášku pro její diskriminační a protiústavní obsah zruší, neboť jejím uplatněním dochází v podstatě k prolongaci právní úpravy v podobě vyhlášky o nájemném, zrušené Ústavním soudem nálezem č. 231/2000 Sb. Ministerstvo financí pod hrozbou porážky rychle zareagovalo a v podstatě se pokusilo obejít budoucí (pro něj nežádoucí) rozhodnutí Ústavního soudu tím, že v tichosti zrušilo napadené části výměru č. 1/2002 a vydalo výměr nový pod č. 6/2002 Sb. s účinností k 15. listopadu 2002, tedy 5 dní před plánovaným zasedáním pléna Ústavního soudu, který byl obsahově v podstatě zcela totožný s výměrem původním, ale nebyl předmětem ústavní stížnosti, což by dle zákona o Ústavním soudu způsobilo zastavení řízení. Právní zástupce navrhovatele (skupiny senátorů) v průběhu řízení kontroval, dle ustanovení § 63 zákona č. 182/1993 Sb. a § 95 (1) Občanského soudního řádu, rozšířením původního návrhu o návrh na zrušení výměru č. 06/2002. Rozšíření stížnosti o požadované zrušení výměru č. 06/2002 bylo, v souladu s dosavadní judikaturou Ústavního soudu, po přerušení ústního jednání usnesením připuštěno s ohledem na skutečnost, že obsah obou výměrů je prakticky obsahově totožný. Především bylo podstatné, že tento „nový výměr byl totožný se zrušeným výměrem č. 01/2002 především z hlediska vytýkaných vad neústavnosti, popř. nezákonnosti, o nichž se mělo v řízení rozhodnout.“ 25 K tomuto počinu ministerstva se soud vyjádřil tak, že jej „považuje za pokus o zřejmé obcházení účelu § 67 (1) zákona o Ústavním soudu a za pokus zabránit průchodu výkonu ústavního soudnictví.“ 26 Ústavní soud v odůvodnění svého rozhodnutí konstatoval, že „neshledal potřebu odchýlit se od právních názorů, které vyjádřil v nálezu č. 231/2000 Sb. a výměr č. 06/2002 zrušil pro jeho rozpor s ústavním pořádkem, mezinárodními závazky České republiky a zákony jak z hlediska svého obsahu, tak i jemu odpovídající právní formy. Konkrétně došlo k porušení čl. 2 (2) Listiny a čl. 2 (3) Ústavy ve spojení s čl. 1, čl. 4 (3) a 4 a čl. 11 (1) Listiny a čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě ve spojení s čl. 14 Úmluvy, když 25 26
Nález ÚS, publikovaný pod č. 528/2002 Sb. Nález ÚS, publikovaný pod č. 528/2002 Sb.
22
Ministerstvo financí nerespektovalo svou zákonem vymezenou působnost v oblasti regulace cen a zasáhlo do oblasti regulace vyhrazené zákonům. Současně svým postupem diskriminovalo zvláštní skupinu vlastníků, aniž zde pro to byl zjištěn „rozumný poměr“ mezi použitými prostředky a sledovaným cílem s ohledem na dobu, která uplynula od roku 1989. Rovněž tak došlo při jeho vydání k překročení kompetence Ministerstva financí, které cenovým rozhodnutím upravilo i vztahy a definovalo pojmy, které by měly být vyhrazeny zákonům a prováděcím právním předpisům vydaným na jejich základě, a dále že tedy ministerstvo již potřetí (poprvé formou vyhlášky, podruhé a potřetí cestou cenového výměru) uplatňuje regulaci nájemného prakticky se stejným obsahem, který již byl Ústavním soudem označen za neústavní. Nebyl tak v rozporu čl. 89 (2) Ústavy respektován právní názor Ústavního soudu vyjádřený v nálezu č. 231/2000 Sb.“ 27 Ve věci § 10 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, rovněž senátory navrhovaném na zrušení, soud dospěl k názoru, že toto ustanovení není v rozporu s ústavním pořádkem, a proto návrh v této části zamítl. Ústavní soud tedy znovu, stejně jako v roce 2000, konstatoval, že cenová regulace sama o sobě problém nepředstavuje a uznal ji za ústavní formu realizace politiky státu; vzápětí však vyslovil svou představu o tom, v jakých mezích a jakými způsoby by mělo být nájemné v budoucnu upraveno. Regulační předpis podle Ústavního soudu musí obsahovat určení toho, jaké náklady by mělo nájemné pokrývat - zejména náklady užívání a oprav či návratnost vydaného kapitálu. V ceně se dále musí promítnout poloha a atraktivita bytu (nemovitosti) a přiměřený zisk pronajímatele a musí setrvat v takové výši, že zachová spravedlivou rovnováhu mezi zájmem chránícím nájemce a právem na ochranu vlastnictví – tedy s ohledem na sociální vázanost vlastnictví, která se projevuje zejména zde, u nájemních bytů, není vyloučeno, že zákonodárce bude regulovat nájemní vztahy takovým způsobem, aby byly chráněny v rozumném poměru jak zájmy vlastníka (pronajímatele), tak nájemníků, přičemž v určitém časovém úseku lze dát přednost zájmům jedné strany (zpravidla nájemcům), ne však trvale, a již vůbec ne jednostranně. Dále u otázky přeměny „práva osobního užívání bytu“ v nájemní vztah založený nájemní smlouvou soud poukázal zejména na to, že doposud k reálnému uskutečnění
27
Nález ÚS, publikovaný pod č. 528/2002 Sb.
23
přeměny nedošlo, a že řešení, ke kterému se vláda uchýlila, je jakýsi hybrid, do kterého byly omezeně promítnuty prvky právních úprav nájemních poměrů dle běžných evropských standardů. Rozdíly v úpravách mezi jednotlivými evropskými státy a námi spočívaly především v době trvání nájemního vztahu (u nás na dobu neurčitou), rozsahu přechodu užívacích práv, ve výpovědních důvodech a konečně v regulovaném nájemném. Tento nález ÚS tedy můžeme chápat jako poměrně jasnou a důraznou výtku k protiústavnímu obsahu (způsobu) doposud platné regulace a jako výzvu k urychlenému přijetí nové odpovídající radikální změny zákonné úpravy namísto dosavadního trendu jemných změn stávajících předpisů. Soud, v souladu se zněním stížnosti skupiny senátorů, výměr č. 06/2002 zrušil bez odkladu a tím vytvořil právní vakuum v dané problematice, neboť najednou neexistoval žádný předpis regulující nájemní vztahy. Na straně pronajímatelů se ihned iniciovala snaha tohoto stavu využít a donutit nájemníky i bez zákonné úpravy ke změně nájemních smluv, pochopitelně především v ustanoveních o výši nájemného. K rozřešení tohoto chaotického stavu a k předejití oslabení právní jistoty v nájemních vztazích proto vláda přijala dne 19. 12. 2002 nařízení č. 567/2002 Sb., kterým se stanoví cenové moratorium 28 nájemného z bytů. Publikováno bylo o den později. Moratorium stanovilo, že „u bytů, kde nájemné bylo ke dni 17. 12. 2002 regulováno maximální cenou, a u bytů, jejichž výstavba, dostavba nebo rekonstrukce byla povolena po 30. červnu 1993 a na jehož financování se podílely veřejné prostředky, nelze po dobu 3 měsíců ode dne nabytí účinnosti tohoto nařízení výši nájemného zvýšit.“ 29 V praxi to pro nájemní vztahy znamenalo nemožnost jakékoliv změny (včetně situace, kdy by se na tom majitel domu a nájemník bytu vzájemné dohodli) ve výši nájemného v regulovaném bytě do 20. 3. 2003, neboť moratorium jakákoliv ujednání tohoto druhu označilo za absolutně neplatná. Možnost zavedení takovéhoto moratoria vycházelo z § 9 zákona 526/1990 Sb., o cenách, v tehdejším znění, který říká, že jej lze stanovit nejdéle po dobu šesti měsíců, avšak představuje prostředek cenové regulace, který je zcela výjimečný, a jehož jediným 28
http://slovnik-cizich-slov.abz.cz/web.php/slovo/moratorium moratorium = pozastavení, zákaz, zmrazení, odklad 29 Nařízení vlády č. 567/2002 Sb. § 1
24
smyslem je odstranění krizového stavu na trhu s určitým statkem. Asi nepřekvapí, že otázka legality tohoto opatření byla vzápětí opět předložena k posouzení Ústavnímu soudu. Dne 27. ledna 2003 obdržel Ústavní soud návrh skupiny 25 senátorů Senátu Parlamentu ČR na zrušení moratoria a ten jej svým nálezem ze dne 19. 3. 2003 publikovaným pod č. 84/2003 Sb. rovněž zrušil. Soud argumentoval tím, že „nezbytným zákonným předpokladem pro přijetí cenového moratoria je vznik nepředvídané výjimečné situace na daném trhu, jež byla vyvolána skutkovými okolnostmi. Za takovou mimořádnou tržní situaci lze obecně považovat případ, kdy dojde nebo by mohlo dojít ve velmi krátké době k několikanásobnému růstu ceny u položky, jež se zásadním způsobem podílí na nezbytných výdajích jedince, příp. rodiny, což může být i případ nájemného. Nicméně u velké části bytů, zejména ve velkých městech, patrně vůbec o trhu jako o místě dobrovolné směny hovořit nelze (spíše jde o trh, na němž se protiprávně "prodávají" nájemní práva). Pokud by však vůbec existence trhu byla soudem připuštěna, v posuzovaném případě nedošlo k situaci, jež by umožňovala nárazový růst nájemného, která by moratorium ospravedlnila. Příčiny eventuální krize netkví bezprostředně v trhu jako takovém, ale v předchozích regulačních opatřeních státu a vydání předmětného nařízení není reakcí na neočekávanou tržní situaci - ta je vládě nepochybně známa již několik let - ale na právní stav vzniklý po vyhlášení nálezu Ústavního soudu č. 528/2002 Sb., přičemž se zjevně jedná o účelové „řešení“.“ 30 Spolu s návrhem na zrušení moratoria se ještě senátoři pokusili napříště zamezit vládě, aby podobnými kroky pokračovala v zásazích do oblasti cen nájemného z bytů vydáváním vlastních právních předpisů. Toto podání ale soud odmítl pro nepříslušnost k projednání.
2.6.2. Současný stav Po výše popsaných rozhodnutích Ústavního soudu tedy situace v právním řádu vypadala tak, že soud zrušil veškeré ústavně nekonformní přepisy – tedy všechny předpisy, 30
Nález ÚS, publikovaný pod č. 84/2003 Sb., odůvodnění část III/2.
25
které nějakým způsobem předtím regulaci nájemného upravovaly. I nadále tedy čeká na své naplnění
§ 696 (1) Občanského zákoníku, který přijetí prováděcího předpisu
předpokládá, nicméně v platné právní úpravě k jeho naplnění nedošlo a výše nájemného tak bylo a je možné měnit v zásadě jen dvěma způsoby. Buď konsenzem zainteresovaných stran, tedy tím, že se na ní strany smluvně dohodnou, což se dá však vzhledem k předpokládané (a pochopitelné z jejich pohledu – proč dobrovolně platit víc) neochotě nájemníků jen těžko očekávat, anebo tím, že se pronajímatel obrátí na soud a domůže se zvýšení nájemného žalobou. Tento stav je pak zřejmě mnohem výhodnější pro nájemníky, neboť v podstatě petrifikuje jejich nájmy bez možnosti zvýšení a tyto platby jsou výrazně nižší než na menší, deregulované části trhu. 31 Naopak pro majitele domů a bytů se situace ještě více zhoršila, neboť nadále už ani nemohli každoročně navyšovat nájemné alespoň o tu částku, kterou umožňovaly zrušené vyhlášky a výměry. Tento neuspokojivý stav právního vakua trval do roku 2006. Mnoho pronajímatelů se ve snaze navýšit nájemné alespoň tak, aby bylo zdrojem pro přiměřenou údržbu pronajaté nemovitosti, chopilo jediné možnosti a obrátilo se na obecný soud. Se svými žalobami na zvýšení nájemného, případně na náhradu škody vzniklou disproporcí mezi nájemným obvyklým a tím, kterého se jim dostávalo, tedy regulovaným, v naprosté většině případů neuspěli. Soudy je zamítaly jako nedůvodné a argumentovaly chybějící právní úpravou, která by umožňovala zvýšení nájemného rozhodnutím soudu, a tedy nemožností o nich rozhodnout. Proti této „neochotě“ soudů a konkrétně zamítavému rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové se postavila jedna stěžovatelka a dne 13. 9. 2005 napadla toto rozhodnutí u Ústavního soudu. Ten pro projednání věci nálezem IV.ÚS 611/05 ze dne 8. 2. 2006 zasáhl do rozhodovací praxe obecných soudů, když rozhodnutí Krajského soudu zrušil a především zformuloval povinnost obecných soudů, „jejichž úkolem je zajišťovat ochranu práv, aby za situaci nečinnosti zákonodárce v otázce přijetí prováděcího předpisu, vyplnily mezeru v právním řádu svou judikaturou, tj. aby vytvořily právo, které by bylo možno
31
Po nálezu ÚS č. 84/2003 Sb. již terminologicky nemá smysl dělit na regulované a deregulované byty, protože tímto nálezem byla regulace v podstatě zrušena. Nadále je však nájemné v bytech, v případě „běžících nájmů“ – tj. u uzavřených nájemních smluv - mylně vnímáno jako nájemné „regulované“ zejména z důvodu neochoty nájemníků přistoupit na dohodu.
26
považovat za zákon v materiálním smyslu“ 32 , neboť „soudy nemohou odepřít ochranu základnímu právu poukazem na mezeru v právním řádu, ale naopak jsou povinny ochranu důsledně poskytnout. Přitom je třeba vzít v úvahu předchozí judikaturu Ústavního soudu a respektovat její účel a cíl, resp. smysl.“ 33 Ústavní soud nicméně neposkytl žádný návod či radu, jak v otázce určování nové výše nájemného postupovat. Teprve pod hrozbou stížnosti 5 000 poškozených pronajímatelů, skupiny senátorů Senátu ČR a Občanského sdružení majitelů domů bytů a dalších nemovitostí v ČR (OSMD) k Evropskému soudu pro lidská práva ve Štrasburku (nakonec podané v roce 2005) byl 14. března 2006 přijat deregulační zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, který je dosud platný. Tento zákon jednak vyňal určité skupiny bytů z regulace a dále v § 3 (2) umožnil pronajímatelům „jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně počínaje 1. lednem 2007 a následně vždy k 1. lednu, popřípadě později, avšak nikoliv zpětně za období, které uplynulo od 1. ledna daného roku, pokud se s nájemcem na změně nájemného nedohodl jinak.“ 34 Maximální možná výše zvýšení byla ovšem i nadále každoročně stanovována (Ministerstvem pro místní rozvoj) a to tak, aby „cílové hodnoty měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bylo dosaženo nejdříve k 1. lednu 2010.“ 35 V roce 2009 byla nicméně přijata novela zákona pod č. 150/2009 Sb., která, alespoň v některých obcích (těch největších a nejdůležitějších), zpomalila postup, kterým mělo být dosaženo hladiny nájemného pro rok 2010, a tedy opět prodloužila deregulační proces v těchto vybraných obcích až do konce roku 2012.
32
Zde ÚS argumentoval tím, že judikatura Evropského soudu pro lidská práva považuje za zákon v materiálním smyslu také judikaturu soudů (srov. například rozhodnutí Kruslin proti Francii ze dne 24. 4. 1990, Müller a další proti Švýcarsku ze dne 24. 5. 1988, Markt Intern Verlag GmbH a Klaus Beermann proti SRN ze dne 20. 11. 1989 a další). – viz IV. ÚS 611/05 33 Nález ÚS, spis. zn. IV. ÚS 611/05 34 Zákon č. 107/2006 Sb. § 3 (2) 35 Zákon č. 107/2006 Sb. § 2 c)
27
31. 12. 2012, po více než 23 letech od revoluce, by tedy měl být v oblasti nájmů bytů konečně odstraněn poslední odkaz socialistické doby. Zda-li tomu tak opravdu bude, ukáže až politická korektnost nové vlády z roku 2010.
28
3.
Analýzy dopadů regulace nájemného na jednotlivé subjekty na trhu s nájemním bydlením i mimo něj
V této kapitole se zaměřím na dopady regulace nájemného na subjekty, jichž se týká a jež ovlivňuje a to jak na nabídkové, tak na poptávkové straně trhu.
Regulace zvyšuje nájemné na deregulovaném a černém segmentu trhu s nájemním bydlením
Jde o základní problém, již mnohokrát ekonomy naznačovaný a popsaný, který je logickým vyústěním regulace. Pronajímatelé bytů, bez opory v zákoně nemohouce oficiálně zvednout cenu nad zákonem stanovenou hranici, řeší situaci tak, že oficiálně přihlásí k užívání bytu např. někoho ze svých příbuzných či známého, kamaráda, který posléze byt ve skutečnosti neobývá, a ubytují tam někoho, kdo je ochoten platit majitelem nastavenou subjektivní (tržní) cenu – v tomto případě hovoříme o tzv. černém trhu. Tento de facto podnájemník je v bytě většinou na ústní příslib, často ani nemá uzavřenu podnájemní smlouvu a jedinou jeho jistotu představuje skutečnost, že majitel je jeho známý, který mu slíbí, že byt v dohledné době nebude potřebovat pro své potřeby, a tedy se nemusí bát, že by byl znenadání nucen ho opustit. Na deregulované části trhu odpadá nutnost obývat byt „načerno“ – nájemce má zákonnou cestou uzavřenou nájemní smlouvu a platí za užívání bytu tržní cenu – ta je však několikanásobně vyšší než cena bytů na regulované části trhu, což je způsobeno nedostatečnou nabídkou bytů a převyšující poptávkou po nich, neboť byty s regulovaným nájmem, kde by si každý pro jejich výhodnost přál žít, nikdo nenabízí, protože se nechce těchto velmi výhodných podmínek pro bydlení vzdát, a určitou formu vlastního bydlení hledá každý jedinec. Efekt regulace, který zvyšuje nájmy na černém trhu a deregulované část trhu, byl zpracován do modelu pány Smithem a Fallisem, kteří jej popsali v článku Uncontroled
29
Prices in a Controlled Market: The Case od Rent Control, který byl uveřejněn v časopise Američan Economic Review. 36 Model lze zakreslit do tohoto grafu
, kde na vodorovné ose x máme vynesenu velikost bytového fondu (Quantity of Housing Services), na vertikální ose y výši nájmů (Rent) a Rnc* představuje rovnovážnou výši nájmu při neexistenci regulace, při které se celková rovnovážná poptávka trhu, označená jako D nc 37 , protne s nabídkou S , v bodě znázorňujícím optimální množství bytů na trhu (myšleno graficky). Tato poptávka je však při zavedení regulace rozdělena na dvě části – na poptávku na regulovaném ( D ) a deregulovaném, resp. „černém“ ( Duc' ) segmentu trhu s bydlením. Z grafu je patrné, že poptávka na regulované části trhu je uspokojena jen z části (každý by zde chtěl bydlet, ale nemůže) a tak musí být zbývající část uspokojena na deregulovaném trhu. Proto je poptávková křivka na této části trhu mnohem strmější a méně elastická, což odpovídá vyšším cenám na deregulovaném trhu. Nabídka je 36
Smith L.B, Fallis G.: Uncontroled Prices in a Controlled Market: The Case od Rent Control; The Američan Economic Review, Vol. 74, No. 1 (Mar, 1984), pp. 193 – 200 37 D = demand (poptávka), S = supply (nabídka), R = rent (nájem), Q = quantity (množství), c = controlled (regulovaný), u = uncontrolled (deregulovaný), nc = non-controlled (bez zavedení regulace)
30
na obou trzích stejná – představuje velikost bytového fondu, jež je k mání na každé z částí trhu. Bod Qc představuje velikost trhu, která je uspokojena byty s regulovaným nájmem Rc . Úsečka AB pak označuje volný trh s byty, ať už deregulovanými nebo „černými“.
Z grafu je rovněž vidět, že velikost trhu s byty je z důvodů dvou oddělených poptávek při zavedení regulace větší, než bez ní (viz nabídková křivka S ). To, že lze rozdělit statek mezi různě poptávající skupiny lidí, je označováno jako cenová diskriminace – dochází při ní k nastavení různých cen pro různé skupiny spotřebitelů podle jejich poptávkové elasticity. Paradoxem však je, že zde funguje zcela obráceně – pronajímatelé totiž reálně dosahují menších zisků, než jak by tomu bylo při neexistenci regulace, přičemž normální cenová diskriminace slouží naopak ke generování zisků vyšších.
Regulace omezuje investice do nových staveb (bytových domů) i tím i dostupnost bydlení
Obecně dalším ze základních dopadů regulace nájemného je omezení investic na trhu s nájemním bydlením. Je logické, že ekonomicky smýšlející subjekt – investor bude chtít svůj volný kapitál vložit do takového projektu, který mu přinese jeho co největší zhodnocení. Ve chvíli, kdy je regulací stanovena určitá maximální hranice výnosnosti 38 , je schopen si zisk poměrně dobře odhadnout - a dojít k poznání, že v tomto segmentu trhu maximálních příjmů nedosáhne. Nabídková křivka má rostoucí tvar, tedy čím větší nájmy (rozuměj příjmy pro investora), tím více nových staveb bytových domů bude započato. Do úvah vstupují i další faktory – náklady jednotlivých investičních projektů se budou lišit např. cenou pozemků, na kterých má případný dům stát. Pro investory nejvýhodnější místa s největší poptávkou po bydlení jsou vlastně regulací postižena nejvíce. Neboť maximální cena je stanovena plošně (s určitými výjimkami), takže na pozemcích, kde by byl příjem teoreticky nejvyšší, ve finále žádný investor nic nepostaví, neboť kupní cena těchto pozemků (např. výhodné lokace v centrech měst) je natolik vysoká, že výhled příjmů, které v blízké budoucnosti nemají šanci pokrýt náklady do stavby vložené, všechny investory odradí. Nabízí se tedy možnost zaměřit se na méně lukrativní pozemky - zde však už zas
38
Zde je třeba poznamenat, že konkrétně v ČR toto neplatí, neboť zde nově vystavěné byty (postavené bez dotací z veřejných prostředků) regulaci nepodléhají.
31
není odpovídající poptávka po bydlení ze strany nájemníků.Ve svém důsledku tak regulace nakonec způsobuje zpomalení až zastavení výstavby nových bytů a množství nabízených bytů přinejlepším zůstává konstantní, reálně se však spíše zmenšuje. Zde tedy snaha o tvrzení, že politika regulace má za cíl umožnit dostupné bydlení každému tím, že umožňuje vznik většího počtu bytů, poněkud selhává a naopak je přesně tím, co je zcela nežádoucí a co brání rozrůstání nabídky na trhu. V realitě České republiky sice není v případě novostaveb regulace uplatňována, což se projevuje tím, že v posledních šesti, sedmi letech obecně počet veškerých zahajovaných i dokončených bytů poměrně stabilně roste, nicméně podíl výstavby nových nájemních domů na tomto objemu celkového nárůstu v posledních letech spíše skomírá 39 ; může to být způsobeno různými jinými formami regulace, především necenovými omezeními např. ve formě nemožnosti dát výpověď (při smlouvě na dobu neurčitou), či zákonné povinnosti při vypovězení nájemníka obstarat srovnatelný byt (výměrou i cenou).
Regulace zmenšuje trh s nájemním bydlením a naopak zvětšuje trh s bydlením vlastnickým
Stav na trhu s nájemním bydlení vedl řadu pronajímatelů především v 1. polovině 90. letech minulého století k realizaci myšlenky na předělání bytových prostor na nebytové. 40 Samozřejmě za předpokladu, že nebytové prostory nebyly rovněž regulované, což ale většinou nebyly, neboť myšlenka regulace je sociálního charakteru a prostory pronajímané např. k obchodním účelům toto hledisko nesplňují. To, že se z bytů staly kanceláře, sice na jedné straně pomohlo jejich majitelům k větší ziskům, ale neodvratně to způsobilo zmenšení nabídky bydlení a tím pádem i růst cen na trhu s bydlením při stejné poptávce ze stran potenciálních nájemníků. 39
Z nejnovějších dostupných údajů MMR z roku 2009 např. vyplývá, že v roce 2008 klesl počet dokončených bytů v bytových domech na 12 091 bytů, což představuje oproti předchozímu roku pokles o 17 % (oproti 14 577 dokončených bytů v bytových domech v roce 2007). Čísla jsou vypočtena z údajů na adresách: http://www.mmr.cz/Bydleni/bydleni2009/cz/komentar-k-bytove-vystavbe-rok-2008.html a http://www.mmr.cz/Bydleni/bydleni2008/cz/komentar-k-bytove-vystavbe.html 40 MMR - Základní východiska koncepce bytové politiky na adrese http://www.mmr.cz/Bytovapolitika/Koncepce-Strategie/Koncepce-bytove-politiky-(1)/Zakladni-vychodiska-koncepce-bytove-politiky
32
Druhým způsobem, jak ze svého vlastnického práva získat více, ale který má na tento úsek trhu s bydlením stejný negativní dopad, je cesta postupného prodávání bytů do osobního vlastnictví. Majitel při rozhodování o nakládání se svým majetkem stojí před volbou, zda provozovat bytový dům (v současnosti se zřejmou ztrátou) či se pokusit o rozprodání jeho částí – bytů. Motivace k uskutečnění druhého postupu je více než velká zejména v takových dobách, kdy není jasné jak dlouho a v jaké výši bude regulační omezení v blízké budoucnosti zachováno, neboť „ceny bytů, které lze na trhu realizovat, jsou v případě regulovaného nájemného mnohem vyšší, než je suma současné hodnoty všech peněžních toků z budoucího nájemného.“ 41 Vzhledem k faktu, že největšími vlastníky bytových domů byly a stále jsou obce a města, pak je převod vlastnického práva na jednotlivé fyzické osoby formou privatizace rozumnou volbou už z toho hlediska, že obce zkrátka při zachování regulace nezískávají z těchto svých aktiv dostatek finančních prostředků na jejich správu a údržbu a rády se jich tedy zbavují (viz údaje níže). Vyjdu-li z hrubých čísel použitých ve studii (citovaných v poznámce 38), pak se počet užívaných nájemních bytů od roku 1991 zmenšil o cca 57 procent oproti dnešku (z 1,5 mil. na 850 000 tisíc, z toho obce privatizovaly asi 600 000), což v roce 1991 představovalo způsob bydlení pro 33 procent domácností, kdežto dnes takto bydlí již jen asi 17 procent domácností. Obce si při těchto transakcích přišly asi na 60-100 miliard korun, což se ve srovnání se skutečnou tržní cenou těchto bytů ve výši 500-750 miliard korun jeví jako poněkud neuvážený krok z ekonomického hlediska. Vzhledem k neudržitelné situaci způsobené trvající regulací však obce neměly lepší volby. 42 Z výše uvedeného vyplývá, že tedy postupné zmenšování trhu s nájemním bydlením naopak způsobuje růst trhu s bydlením vlastnickým, neboť jak část nabídky (v podobě zbavování se, rozprodávání, nájemních bytů) tak především část poptávky (tj. lidé, kteří si v danou chvíli nemohou dovolit neregulované nájmy v takových bytech, které by potřebovali pro svou momentální potřebu (např. z hlediska plochy bytu – s rozrůstajícím se počtem členů rodiny je třeba větší počet místností apod.) a na byty s regulovaným nájemným nemají šanci dosáhnout) se přesouvá sem na tento trh, ačkoli se musí spokojit s 41
Zajíček M., Ševčík M., Zeman K.: Regulace nájemného – Politicky motivovaná nespravedlnost; Národohospodářská fakulta VŠE v Praze, nakl. Oeconomica, 2009, str. 39 42 Zajíček M., Ševčík M., Zeman K.: Regulace nájemného – Politicky motivovaná nespravedlnost; Národohospodářská fakulta VŠE v Praze, nakl. Oeconomica, 2009, str. 40
33
mnohdy spíše nevyhovujícím, menším, ale vlastním bytem. Platí, že čím větší poptávka, tím vyšší cena statku – tj. bytů a domů. To znamená, že např. příjmově slabší skupiny lidí, které jsou regulací donuceny hledat si bydlení zde místo na trhu s nájemním bydlením, budou pro momentální nedostatek dostatečného kapitálu donuceny (trvale či alespoň relativně dlouhodobě) se spokojit s tímto menším a méně kvalitním bytem/domem, než jak by tomu mohlo být dočasně na nájemním trhu při neexistenci regulace. A rovněž tento značný jednorázový výdaj neumožní promyšlené hospodaření s dosavadními nižšími příjmy, které např. mladé rodiny na svém počátku mají. Navíc jistě jsou i takové rodiny, které vůbec nějaký obnos na zakoupení nemovitosti nedají dohromady a tak zkrátka nebudou schopni nájemní trh opustit, i když by sebevíce chtěly a potřebovaly. Na tomto je tedy jasně ukázáno, že ač vznik regulace je ospravedlňován právě snahou o ochranu slabších skupin, tak ve svém důsledku poškozuje nejvíce právě je.
Regulace vede k vylidňování městských center
Trend, který nastolili jednotliví majitelé bytových domů především v 90. letech minulého století tím, že se pod tlakem regulace rozhodli přeměňovat byty na nebytové prostory – zejména kanceláře, za jejichž nájem mohli a do určité míry i dnes mohou nárokovat plnou cenu, vedl ke zrychlování vylidňování center větších měst a stěhování lidí na okraje či případně do menších obcí při okrajích aglomerací (především Praha), neboť právě v centrech je poptávka po kancelářích díky výhodné poloze vyšší a vyšší je tedy i cena. I výstavba nových bytů se soustřeďuje do míst po obvodech měst, jednoduše z toho důvodu, že v centrech není místo a pokud ano, tak vysoká cena takovýchto pozemků se promítne do příliš drahých bytů, které si nebude moci takřka nikdo dovolit. Z této úvahy tedy spíše vyplývá, že tvrzení zastánců regulace o tom, že regulace naopak slouží k zachovávání života v centrech, je nesprávné.
34
Regulace omezuje mobilitu pracovní síly a zvyšuje nezaměstnanost; zpomaluje i sociální mobilitu
Regulace vytváří neochotu k tzv. stěhování za prací. V případě, kdy člověk dostane práci, která je po všech stránkách lepší než jeho dočasná, ať už ve finančním ohodnocení či kariérním růstu, a má tu jedinou drobnou vadu, že k jejímu dostání je třeba se přestěhovat, např. do jiného města v rámci ČR, tak rodina tohoto jedince (neplatí jen pro rodiny, i jednotlivec bude toto dilema řešit) obývající byt s regulovaným nájmem stojí před problémem najít si v místě nového pracoviště i nové bydliště. Je patrné, že šance na to, že by se v novém sídle dostali k bytu, ve kterém by platili takové nájemné, které platili dosud ve svém regulovaném bytě, je prakticky nulová, neb takového bytu se nikdo ochotně nevzdá a na trhu prakticky nejsou k dispozici. Jedinou možností pak zbývá obývat byt na deregulované či černé části trhu a tedy se smířit s placením výrazně vyššího nájmu, než na jaký byli doposud zvyklí. Rozdíl mezi náklady na nový nájem a současný regulovaný je pak mnohdy tak výrazný, že převýší vlastní (nejen finanční) pozitivní efekt nové práce a člověk se odmítne přestěhovat. I pokud by se rozhodl pro např. každodenní dojíždění, které by jistě bylo na nějaké rozumné vzdálenosti od současného bydliště možné, tak jednak tratí čas a jednak mu opět vzrostou náklady; zde budou vyšší výdaje na cestovné. Ve svém důsledku to pak tedy znamená, že člověk je buď v podstatě uzamčen na své stávající (horší) pozici bez možnosti jakékoliv postupného kariérního růstu nebo jsem si jist, že se dokonce najdou i případy, kdy se mu dokonce vyplatí zůstat doma a pobírat dávky v nezaměstnanosti, jen aby se nemusel zbavit svého regulovaného bytu. Tato dobrovolná nezaměstnanost pak vede ke snížení kvality pracovní síly, možností budoucího zaměstnání apod. a ovlivňuje sociální systém státu, který je nucen tyto „nájemníky“ vlastně dotovat dvakrát. Pokud bychom dopady rozvíjeli dále, tak regulace vlastně přeneseně vyvolává zvýšení poptávky po prostředcích veřejné (i soukromé – např. taxi) dopravy (při dojíždění), což vyvolá tlak na dopravní infrastrukturu, zvyšuje objem vozidel na silnicích a tím tedy i negativně ovlivňuje životní prostředí. Atd atd.
35
Pokud se ještě zaměříme na problém setrvávání na jedné řekněme podřadnější pozici, tak shledáme jeho velmi negativní působení i na sociální postavení jednotlivých členů rodiny a tedy i rodiny jako takové. Jedinec roste v očích svých i společnosti postupnými kroky, začíná jako řadový zaměstnanec a po určité době přichází nabídky na lepší postavení. Občas je jejich nedílnou součástí i nutnost změny sídla, či dokonce země. A ve chvíli, kdy takováto nabídka přijde a člověk ji nepřijme z důvodů toho, že v tuto danou chvíli by pro něj bylo finančně nevýhodné opustit regulovaný byt, je člověk „petrifikován“, neboť společenský růst obvykle sestává z menších ze sebe vycházejících postupných kroků, ne z jednorázových velkých skoků. V případě chudších vrstev pak regulací nedojde v lepším případě pouze k dočasnému pozastavení růstu, ale v podstatě k jeho zastavení.
Regulace zhoršuje pozici nově příchozích nízkopříjmových skupin na trh s bydlením (mladé rodiny)
V případě, že nevzniká dostatek nových nájemních bytů (v důsledku efektů regulace, jak je naznačeno výše), bude pro každého nově příchozího poptávajícího na trh s bydlením problém byt získat. Uživatelé v existujících bytech s regulovaným nájmem se jich nevzdají, i když jej pro sebe již sami nepotřebují a kdyby byli nuceni platit tržní nájemné, tak by jej uvolnili, a nízký počet nově vystavěných bytů nemůže korespondovat s nově přišedším objemem poptávky na trh. Jedinou možností pak pro mladé rodiny zůstává doufat v nějakou známost, či si najít byt na černém trhu (podnájemníci). Další možností, byť poněkud extrémní a nezákonnou, je pokusit se o korupci některého z úředníků obce, který o přidělení bytů rozhoduje, a tak byt do svého užívání získat.
Regulace omezuje investice do údržby bytů a domů a tím zhoršuje stav bytového fondu
Majitelé bytů tím, že jim ještě donedávna nízce nastavenou cenou nájemného nejen že nebylo umožněno získávat výnos ze svého vlastnictví, ale příjem nedosahoval ani takové výše, která by pokryla náklady na nutnou údržbu svého majetku, neboť cena byla
36
pod úrovní nákladového nájemného 43 , se nachází v situaci, kdy jsou v podstatě legislativou nuceni dotovat ze svých prostředků provoz a opravy, vzniklé užíváním nájemníků žijících v jejich bytových domech. Logickým vyústěním tohoto je neochota pronajímatelů takto investovat do druhých a způsobuje zhoršení vzhledu a kvality bytového fondu, vede ke zhoršování technického stavu budov a ve svém důsledku může vést např. až k ohrožení bezpečnosti osob pohybujících se v bytech nebo na společných prostorách domu. Navíc to, že jsou přehlíženy drobné nedostatky, které v danou chvíli nejsou zas až tak akutní a tedy není vynaloženo dostatečných prostředků na jejich opravu, ve finále způsobí zvýšení nákladů oprav. To proto, že toto odkládání způsobí soustředění kapitálu, kterého pak bude v budoucnu (po deregulaci) třeba užít, do jednoho okamžiku, místo toho, aby pravidelně každoročně byla tato suma rozmělněna, a tedy cena opravy bude z důvodů najednou vyšší poptávky po stavebních pracích, způsobených snahou majitelů uchytit se v tržním prostředí a dosáhnout na odpovídající cenu, mnohem vyšší, protože nabídka prací stavebních firem je omezeného množství.
S regulací „hrubnou“ mravy v nájemních vztazích
Vzhledem k tomu, že právní poměr mezi současnými nájemníky a pronajímateli byl ve většině případů vytvořen uměle – v dnešní době jde jen o donekonečna prodlužované rozhodnutí minulé státní moci, jež prostřednictvím Národních výborů rozhodovala o dosazování nájemníků do volných bytů (získané ať už nuceným vyvlastněním či výstavbou nových, nejčastěji panelových domů s byty) – a ve svém důsledku dnes nejen že omezuje restituované vlastníky ve svobodném nakládání s vlastní věcí, ale ještě je nutí přispívat na ony obyvatele užívající jejich vlastnictví (viz výše), nedá se pronajímatelům příliš divit, že při vycházení s nájemníky vznikají třecí plochy. Zde neplatí princip dobrovolné směny, zde nájemce zneužívá situace oproti vůli majitele. Neplatí z toho důvodu, že majitel nedostává odpovídající protihodnotu za poskytnutí svého majetku k užívání. Naopak navíc v podstatě nemožnost vyvázat se z takového nedobrovolného vztahu vede leckdy 43
Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 128. Dle studie je hodnota takovéhoto nájemného (k roku 2004) na úrovni okolo 49 Kč/m2. Definici nákladového nájemného (nákladů prosté reprodukce) viz výše v poznámce 10.
37
pronajímatele k použití jakýchkoli prostředků, které povedou ke kýženému cíli, tj. zbavit se omezení v podobě obyvatel svého bytu. Z pohledu nájemníka není příliš překvapivé, že se mu nechce dobrovolně platit víc, než musí, on není za regulaci zodpovědný, ale stejně tak nemůžeme mít majitelům za zlé, že se oprávněně cítí poškozeni a využíváni. Při neexistenci regulace by přílišné antipatie nevznikaly – nájemníkům by bylo jasné, že pokud se nebudou chovat podle pravidel, tak zkrátka budou z bytu vypovězeni a na druhou stranu o nepříjemné majitele nikdo nestojí, takže ti by, pokud by chtěli mít vůbec nějaké nájemníky, museli své chování rovněž přizpůsobit svým ekonomickým aktivitám.
Regulace nájemného vyvolává jiné regulace
Tento efekt patrně vyvolává obecně jakýkoliv státní zásah ve formě regulace v jakéhokoliv ekonomické oblasti, není to charakteristické čistě pro regulaci nájemného. Jde o to, že z hodnocení cílů, ke kterým měla regulace dospět a těch, kterých skutečně dosáhla, je získáván dojem, že očekávaný dopad opatření je nedostatečný, a proto se musí přijmout další a další nová opatření, která vylepší původní omezení tak, aby se dosáhlo lepších výsledků, než těch dosavadních, které zpravidla nebývají tak dobré a mylně jsou vykládány jako potřeba pro rozšíření stávající úpravy a zavedení dalších omezení. Místo toho, aby se tedy od regulace upustilo, pro její zřejmou nevhodnost a dosahování opačných než zamýšlených cílů, je situace uměle prohlubována a zhoršována, neboť tato nová zlepšení mají stejné negativní důsledky jako regulace původní. Mezi zastánci regulace je nejoblíbenější přesvědčení, že pokud by regulace nebyla zavedena a uplatňována, tak by si sociálně slabší občané nemohli dovolit platit tržní nájemné a byli by bez bydlení. Argumentují nehoráznou výší nájmů na černém trhu a nedostatkem bytů obecně. Vzhledem k tomu, že jsme si ukázali, že nejen nedostatek bytů, ale především existenci černého trhu (umělým snížením ceny pod tržní hodnotu) způsobuje právě regulace nájmů, pak snaha o zlepšení situace v podobě různých dalších dotací na výstavbu sociálního bydlení a dávek namísto kompletní a úplné deregulace, se jeví poněkud směšně.
38
Regulace nájemného je dlouhodobá
Obecně jakákoliv cenová regulace bývá zaváděna s úmyslem vyřešit nějaký momentální problém, který jinak než zásahem státu vyřešit nelze a je proto ospravedlnitelný. Stejně tak byla regulace nájemného poprvé zavedena po 1. světové válce v reakci na příliv lidí do měst a rychlému růstu cen nájmů pod dojmem, že je třeba nájemníky chránit. Klíčovým atributem ospravedlnitelných zásahů je pak jejich krátkodobost, jde tedy o taková opatření, která vedou k rychlému vyřešení momentálního krizového stavu, po jehož odpadnutí je trh ponechán opět svému samostatnému vývoji. O regulaci nájemného se však rozhodně nedá říci, že by šlo o toto krátkodobé využití legálního státního zásahu do práv jedinců. Ve všech zemích, kde byla regulace zavedena, se nikdy nejednalo o krátkodobou záležitost, např. ve městě nejvíce „proslaveném“ svou regulační politikou, v New Yorku, je v současnosti stále regulováno na milion bytů, a to již od roku 1943. 44 I na příkladu Československé republiky jsme si ukázali, že ji na vypořádání se s ní nestačilo ani celé období vlastní existence (viz kapitolu 2). Proto slib zastánců regulace, že je a bude využita „jen pro řešení okamžitého problému a pak se od ní zase upustí“ 45 , se po 20 letech tržní ekonomiky v ČR zdá, že není a ještě chvíli nebude dodržen.
Regulace má vliv na alokaci kapitálu
Tento jeden z nejjemnějších dopadů regulačních opatření vysvětlím využitím grafu ze studie Regulace nájemného – politicky motivovaná nespravedlnost
44
Gyourko J., Linneman P.: Equity and efficiency aspects of rent control: An empirical study of New York City; The Journal of Urban Economics 26, (1989), pp. 54 – 74 45 Zajíček M., Ševčík M., Zeman K.: Regulace nájemného – Politicky motivovaná nespravedlnost; Národohospodářská fakulta VŠE v Praze, nakl. Oeconomica, 2009, str. 43
39
IR Nabídka úspor
Nabídka úspor
Iostatní
Ibyt
, kde na vodorovné ose x máme vyneseny hodnoty úspor a investic, na svislé ose y úrokovou sazbu IR , I byt značí poptávku po zápůjčních zdrojích na trhu nájemního bydlení a I ostatní přestavuje poptávku po zápůjčních zdrojích na ostatních trzích. Pravá strana grafu zobrazuje trh s investicemi do nájemního bydlení a levá (která je zrcadlově obrácená pro účel názornosti grafu – proto ta pozitivně skloněná poptávková křivka, která je samozřejmě ve skutečnosti negativní) zobrazuje trh ostatních investičních příležitostí. Sklony křivek odpovídají faktu, že s růstem úrokové míry bude stoupat ochota investovat, neboť užitek budoucí návratnosti z nyní odloženého kapitálu převýší ten z momentální spotřeby a naopak. Jistěže oba trhy jsou co do velikosti rozdílné, ale to na obecnost vyvozovaných závěrů nebude mít vliv. Zavedení regulace bude mít na trhu s investicemi do nájemního bydlení zcela stejný efekt jako zvýšení úrokové míry – tj. negativní. S poklesem možných realizovaných výnosů z bytů poklesne i ochota investorů vkládat svůj kapitál do nových staveb a radši se poohlédnou po jiných investičních příležitostech na ostatních trzích. Tedy dojde k přesunu úspor do „levé půlky grafu“. Skokově zvýšený objem úspor se promítne ve změně nabídkové křivky, ustálí se na nové rovnovážné hodnotě a sníží úrokovou míru, čímž
40
umožní vzrůst množství provedených investic na tomto trhu (viz graf). Ovšem rozsah tohoto nárůstu neodpovídá rozsahu poklesu na trhu investic do nájemního bydlení. Tyto investice jsou způsobeny zavedením regulace, což odpovídá skutečnosti, že v budoucnu deregulací dojde k jejich likvidaci. A likvidaci těchto investic na ostatních trzích můžeme také přičíst na vrub regulace, resp. jejích nákladů. 46
46
Tento jev platí obecně při zavedení regulace nájemného.
41
4.
Zhodnocení současného stavu a náhled možného řešení – deregulace
Říká se, že v rámci každého problému najdete jak ekonoma, který bude zastávat váš názor, tak ekonoma, který k dané věci zaujme zcela opačný postoj. Není však mnoho oblastí hospodářství, kde je konsenzus ohledně postupu tak sjednocený jako v případě regulace nájemného. Zde stejně smýšlí jak liberální tak pro státní intervenci kladně orientovaní (socialističtí) ekonomové, tj. platí jednotný názor, který vystihuje výrok Assara Lindbecka:
„Regulace
nájemného
je
v mnoha
případech
spolu
s kobercovým
bombardováním tou nejefektivnější cestou, jak zničit město.“ 47 V dnešní době tedy regulaci prosazují už jen politici, kteří se před svou skupinou voličů ohánějí nutností ochrany „slabších“ skupin, anebo lidé, kteří v regulovaných bytech žijí a tedy nemají nejmenší zájem na jejím zrušení. Některé z jejich argumentů jsem se pokusil představit výše a logickou úvahou podepřenou vypozorovanými ekonomickými následky naznačil jejich mylnost, zdaleka jsem však neobsáhl veškerá přesvědčení, na nichž myšlenka regulace stojí. Vezměme např. v úvahu tvrzení, že každý má právo na přiměřené bydlení. S tímto z hlediska základních lidských práv a potřeb můžeme souhlasit, navíc mnoho moderních států vyjádřilo souhlas s obdobně významnými zásadami ratifikací nejrůznějších mezinárodních smluv týkajících se sociálních práv 48 , ale problém tkví v definici pojmu přiměřeného bydlení. Obecně pojem bydlení nikde definován není. Zřejmě nejčastěji si při jeho vyřčení představíme místo, kam se jedinec může uchýlit, a které mu tedy poskytuje určité nedotknutelné soukromí a ochranu před vlivy vnějšího světa. V otázce přiměřenosti již každý bude mít představy rozdílné. Nicméně vyjdeme-li z toho, že bydlení má poskytovat tyto dvě základní výše zmíněné funkce, naplněním požadavku přiměřenosti bude prostý holobyt, který bude mít 47
Lindbeck A.: The Repercussions of Rent Restrictions; Rent Kontrol: Myth&Realities; Fraser Institute, 1981 48 Namátkou např. Evropská úmluva o lidských právech, Evropská sociální charta, Mezinárodní pakt o hospodářských, sociálních a kulturních právech,…
42
zamykatelné dveře. Cokoliv navíc je již něčím, co bydlení zpříjemňuje a ulehčuje, ale tyto „rozšíření“, extra služby, už by asi neměly být nárokovány tvrzením o právu na bydlení pro každého a tedy (téměř) bezplatné, ale naopak za odpovídající úplatu. Neboť právě tyto služby a další faktory jako velikost bytu, jeho poloha atd. tvoří to, co vytváří rozdílnou cenu a poptávku. Tedy v rámci tvrzení, že bydlení má být pro každého, by měly být zohledněny především základním lidské potřeby a ne vycházet z pojetí, že každý má nárok na bydlení s extra službami za nízkou cenu. Dalším argumentem zastánců regulace je tvrzení či obava o to, že bez regulace by se lidé s nižšími příjmy zákonitě octli na dlažbě. Je asi důvodné očekávat, že plošně nastolená celková deregulace by v daný moment znamenala určité obtíže pro řadu osob, především pro starší občany, důchodce, žijící dlouhodobě v regulovaných bytech a navyklé platit určitou, nižší, sumu za nájem. Ovšem, jak je naznačeno výše, regulované byty jsou především v centrech měst, tzn. že jde o staré byty často plošně velmi rozsáhlé, které jsou mnohdy obývány minimem osob 49 , neboť nízce nastavená výše nájmu jim umožňuje tyto byty v podstatě blokovat. S deregulací by bezpochyby došlo k přesunu lidí – důchodci (dosavadní nájemníci) obývající tyto velké bytů by již nebyli schopni platit tržní nájem a z bytů by se odstěhovali, což však neznamená, že by se u nich bezpodmínečně stali bezdomovci. Mnohem spíše by si na trhu našli garsonku či menší byt, kde by bylo nájemné odpovídající jejich důchodu a prostorové potřebě (neboť starý manželský pár nevyužije a ani ve skutečnosti nepotřebuje byt o velikosti 4+1). Názor, že majitelé domů a bytů by při odstranění regulačních opatření dosahovali neoprávněných zisků na úkor chudých, vychází z marxisticko-leninského uvažování lidí v minulosti žijících v zemi, kde bylo propagováno rovnostářství a vyvíjena neustálá snaha o zahlazování rozdílů mezi nimi, a navíc vypovídá o určité lidské závisti a nepřejícnosti. Je asi logické, že některé osoby, tedy pronajímatelé, vlastníci nemovitostí, by bez regulace dosáhli zisku. Zisku, který nízká úroveň regulované ceny dosáhnout neumožňuje. Vždyť ten, kdo vycítí příležitost a investuje jako první do projektu, který je 49
Protože od doby socialistického plánování, kdy byly do bytů dosazovány rodiny tak, aby byla jejich kapacita využita, uplynula dlouhá doba a potomci se mezitím odstěhovali od rodičů, kteří v bytě žijí i nadále, i když nyní už sami.
43
nejistý, ale posléze se ukáže být lukrativním, tak na tom vydělá. Ani nutně nemusí jít přímo o zásluhy samotných lidí, je to zkrátka dáno funkcí trhu (viz např. boom na trhu s mobilními telefony na přelomu 90. let a nového milénia) – o byty jako statky je neustále vysoký zájem, tedy vysoká poptávka určuje vyšší cenu a tak umožňuje subjektům na nabídkové straně dosahovat vyšších zisků. Což platí na všech trzích s vysokou poptávkou po daném statku, tak proč omezovat zrovna ten s nájemním bydlením. Jistě by se daly najít další a další argumenty té či oné strany sporu, ale po zhodnocení faktických dopadů se regulace jeví tak, že dnes už neslouží tomu, pročež byla ustavena, a její ideová náplň je vyčerpána. Neprospívá v podstatě žádné ze stran na trhu s bydlením – poptávajícím (potenciálním) nájemníkům zmenšuje počet dostupných bytů či omezuje jejich finanční a společenské postavení, nabízející pronajímatele poškozuje ještě více – nejen, že jim neumožňuje disponovat se svým majetkem dle jejich představ, ale navíc jim určitým způsobem působí obtíže v podobě jakýchsi nutných dotací nájemníkům, a to takřka bez efektivní možnosti jejich vypovězení z bytu. Proto si nyní zaměřím na možný postup při řešení současné situace a na dopady takových přijatých rozhodnutí.
4.1.
Deregulace
Jednoznačnou prioritou musí být konečné a trvalé odstranění regulačních omezení. Ze všeho výše napsaného je patrné, že tím, co problémy vytváří, je v první řadě právě regulace samotná. Proto celková deregulace musí být řešením. A to jak cenová (umělé stanovení max. možné ceny za m2 obytné plochy), tak právní (možnosti výpovědi z bytu, trvání nájemní smlouvy apod.). Obavy z ní, které prezentují regulační zastánci (viz výše bez regulace by se lidé s nižšími příjmy octili na dlažbě), již byly naznačeny, nyní se zaměřím na její skutečné efekty a dopady. Spolu s hlavními efekty na trh s bydlením, které si podrobně ukážeme vzápětí, tedy dojde k nápravě i těch efektů, které regulace nájemného vyvolává a které jsem naznačil v předchozí kapitole. Tzn., že se zvýší pohyb pracovní síly (jak sociální tak prostorový), 44
odpadne nutnost administrativního zásahu, čímž dojde k odstranění korupčního prostředí, které svádělo k uplácení těch úředníků, kteří o přidělení bytů rozhodují, a dojde k navýšení příjmu státu, neboť finanční příjmy z bytů ze současného černého trhu (jež většinou nejsou daněny) se přesunou mezi ostatní transparentní a zdanitelné příjmy pronajímatelů. V rámci těchto přesunů rovněž dojde k novému rozmístění nájemníků do teď už odpovídajících bytů (finančně a plošně), neboť na volném trhu je vždy dostatek nabízených bytů všech kategorií. K tomuto lze dodat, že v ČR je míra počtu bytů na 1000 obyvatel dlouhodobě nad evropským průměrem 50 , tedy bytů každopádně málo není. V dlouhodobějším horizontu dojde také k obnově investic do výstavby nových nájemních domů, jehož délka bude podmíněna rychlostí přijetí nové úpravy, která musí především odstranit omezující necenová omezení, např. v podobě možnosti dání výpovědi ze strany pronajímatele, vyřešení institutu přechodu nájmu bytu apod. Vyjdeme-li z grafu modelu, použitém v kapitole 3 (autoři Smith a Fallis), pak deregulací dojde na trhu s bydlením k několika efektům. Nejrychleji dojde ke sjednocení nyní oddělených částí trhu, tedy regulovaného, deregulovaného a černého, a ke srovnání poptávaného a nabízeného množství bytů. Z grafu můžeme vypozorovat, že celkový objem nového jednotného trhu s byty poklesne – odpadne totiž možnost cenové diskriminace (k tomuto viz kap. 3). Zde je však třeba dodat, že v delším období bude trh zvětšen jednak o nové byty (po opětovném zahájení výstavby) a jednak dojde o rozšíření o ty byty, které byly z důvodů regulace přeměněny na kanceláře a teď se přemění zpět, a o ty, které jsou v současnosti drženy mimo něj (např. obyvatelné chaty, nebo byty, které jsou prázdné a díky nízkému nájmu drženy pro budoucí potomky). V případě cenového efektu deregulace je jasné, že zpočátku budou lidé žijící v bytech s regulovaným nájmem nejvíce zasaženou skupinou. Dá se předpokládat, že k nevyhnutelnému nárůstu nájemného dojde, neboť na zbývajících částech trhu je (z výše představených důvodů) nájemné vyšší. Z toho na druhou stranu vyplývá, že na deregulované a černé části trhu dojde naopak k poklesu cen, tedy skupiny lidí mající byt v jednom z těchto segmentů trhu si polepší. A rovněž by se dalo odvodit, že si polepší i ti, 50
Z dat MMR vyplývá, že v roce 2004 připadalo na 1000 obyvatel 438 bytů, což v porovnání s průměrem EU, vypočteným na základě dat z tabulky na stránce http://www.mmr.cz/Bydleni/bydleni2009/cz/8-9-bytyna-1-000-obyvatel-a-celkovy-bytovy-fond-1-000.html znamená o cca 20 bytů na 1000 obyvatel více.
45
kdo byli regulací donuceni přejít na trh s bydlením vlastnickým. Na to však nikdo z politických kruhů nepoukazuje; pokud se argumentuje cenovým dopadem případné deregulace, tak vždy je poukazováno pouze na ty, jichž se dotkne negativně a opomíjí se ti, jimž prospěje. Otázkou je, jak velký bude tento negativní dopad. Je jisté, že i pokud by došlo na nejhorší možnou variantu, tak nájemné v odregulovaných bytech nestoupne na úroveň vyšší, než je v současnosti na deregulovaném trhu. Obecně se dá říci, že dopad případné deregulace závisí na faktorech, jako je délka trvání regulační úpravy, její tvrdost v omezení apod. Těžko lze z empirických zkušeností jiných států usuzovat nakolik se situace vyvine v českých poměrech, podmínky jsou v každém městě jiné, ale pravděpodobně bude platit, že k největšímu cenovému nárůstu dojde v největších městech (tj. krajská a Praha), na pro nájemníky atraktivních lokalitách a u plošně velkých bytů, zatímco nejvyšší procentuální nárůst bude v menších městech, kde regulace vycházela z historických, tj. nízkých cen. Těm, na nichž se tento růst podepíše zásadně negativním dopadem na jejich životní úroveň, může být pomoci systémem přímo zacílených sociálních dávek na bydlení. Anebo, a to je mnohem pravděpodobnější a žádoucí efekt, dojde k avizovaným přesunům nájemníků mezi jednotlivými byty tak, aby odpovídaly jejich finančním
možnostem
a
skutečným
plošným
potřebám,
čímž
bude
docíleno
rovnoměrnějšího využití bytového fondu v ČR, neboť v současnosti by se určitě dala najít řada bytů, jejichž skutečných obyvatel je méně než počtu obytných místností, což činí fond ne zcela dostatečně využitým. K deregulačnímu programu se dá v podstatě přistoupit ze dvou směrů – buď jednorázovými opatřeními nebo cestou postupných kroků. Obě metody mají své pro i proti. Příliš rychlé změny věcí vyvolávají nestabilitu a chaos a především nikdo z politického zastoupení k nim pravděpodobně nenajde odvahu; na druhou stranu přijaté změny budou účelné, rychle dojde k zastavení všech nežádoucích doprovodných efektů a především budou nevratné. Také se zastaví nárůst škod, které neustále státu vznikají a které vůči němu budou posléze jednotliví pronajímatelé vymáhat. Už z logiky věci při postupném uvolňování naopak dojde k dalšímu prodlužování všech negativních dopadů (viz Novelu zákona č. 107/2006 Sb. z roku 2009 o prodloužení regulace o 2 roky do roku 2012), dále rostoucích nákladů, a obav o jeho možné prodloužení do nekonečna (při změně orientace vlády). Tento postup zvolila první
46
republika, která v jednotlivých krocích uvolňovala regulaci pro stále větší okruh bytů 51 , ale na to, aby jej zcela dokončila, ji nestačila ani doba její vlastní existence. Od vzniku samostatné ČR již samozřejmě došlo k určitým cenovým deregulačním krokům a vývoji; nyní jsme na mnoha místech celé ČR ve stadiu, že úroveň nájemného alespoň dosáhla a někde již dokonce překonala výši, která pokrývá nákladové nájemné. Konkrétní cenový vývoj v Praze si ukážeme v následující kapitole.
51
Viz podkapitolu 2.2.
47
5.
Model vývoje cen po roce 1995
Ke konkrétní ukázce vývoje cen a procentuálních změn růstu nájemného jsem si modelově vybral byt na Praze 1, na Malé Straně, který z hlediska lokace patří mezi nejatraktivnější v Praze (dle dělení Ministerstva pro místní rozvoj jde o třetí nejdražší oblast v Praze, hned po Praze 3 a 6 52 ). Získaná data 53 vývoje nájemného od roku 1995, kdy došlo k přijetí vyhlášky č. 30/1995 Sb., která poprvé stanovila možnost a způsob růstu cen nájemného, jsou v následující tabulce. Tab. 1 Vývoj cen měsíčního nájemného za m2 pro byt v lokalitě Praha 1 – Malá Strana, č. katastrálního území 727091 od roku 1995 do 2010 včetně zamýšlené cílové hodnoty pro rok 2012
Rok 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Cílová hodnota v roce 2012
Procentuální změna oproti předchozímu roku
Cena za m2 7,8 10,6 21,2 29,9 32,6 34,2 35,6 37 37 37 37 37 48,25 63,5 88,46 101 143,6
+ 36 % + 100 % + 41 % +9% +5% +4% +4% 0% 0% 0% 0% + 30,4 % + 31,6 % + 39,3 % + 14 % + 42 %
Z tabulky je patrné, že počáteční absurdně nízká hodnota na úrovni 8 Kč za měsíc za 2
m bytu v naprostém centru Prahy, musela být nutně rychle navýšena, proto v prvních 52 53
Viz Příloha - Základní ceny a cílové nájemné v Kč/m2 podlahové plochy bytu v období 2010 - 2012 Hodnoty získány výpočtem z měsíčních plateb provedených nájemníkem bytu v jednotlivých letech.
48
letech vidíme nárůst o desítky procent až dokonce o stoprocentní navýšení mezi lety 1996 a 1997. Posléze se tento „raketový“ (alespoň co do procentuálního vyjádření) růst zpomalil, až se definitivně zastavil v roce 2002, kdy došlo Ústavním soudem ke zrušení výměru Ministerstva financí č. 1/2002 (resp. 6/2002) a následného cenového moratoria 54 , čímž vznikla ona situace právního vakua a tudíž nebyla možnost, jak legálně navyšovat výši nájemného, která zůstalo zakonzervována na hodnotě 37 za m2 z roku 2002, a to až do roku 2006, kdy přijatá úprava č. 107/2006 Sb. umožnila vždy k Novému roku nájemné jednostranně navyšovat a tím tedy konečně překonat hranici nákladového nájemného, která se v Praze pohybuje okolo 50 Kč měsíčně za m2 55 . Tento zákon umožnil markantní růsty znovu v řádech desítek procent (v prvních 3 letech téměř až o třetinu ceny roku předešlého) v následujících letech. Tedy u regulovaného bytu 4+1 v této katastrální oblasti, s plošnou výměrou 128 m2 došlo za 15 let ke změně ceny z 1024 Kč na 12 928 Kč za měsíc, což představuje nárůst o 1262,5 %. Ovšem momentální měsíční nájem 13 000 Kč za takovýto byt je zcela nedosažitelný na deregulované části trhu, kde se cena za m2 pohybuje zhruba na úrovni 240 Kč 56 (ale častěji více, a to i výrazně 57 ), což by v mém modelovém bytě odpovídalo povinnosti platit nájem ve výši přesahující 30 000 Kč. I při dosažení cílové hodnoty 58 , která byla Ministerstvem pro místní rozvoj stanovena na 143,6 Kč za měsíc a m2, by nájemné nepřesáhlo hranici 20 000 Kč za měsíc. Otázkou zůstává, jak bude tento výrazný cenový rozpor vyřešen na konci roku 2012 po skončení platnosti té části zákona č. 107/2006 Sb., která zvyšování nájemného umožňuje. Protože pokud nedojde k celkovým legislativním změnám či opětovné novelizaci tohoto zákona, tak nájemné u bytů získaných na dekret před rokem 1989 nebude možné měnit a tedy dále
54
Viz podkapitolu 2.6.1. Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 128 56 Z aktuálních nabídek různých realitních kanceláří v Praze k 14. 7. 2010: byt v Olivové ulici, 32 m2 za 8 000 Kč, což odpovídá ceně 250 Kč/m2 - http://www.bydlite.cz/byt-1+1__praha_1_plocha_32m2_nabidka544989, byt U Lužického semináře, 45 m2 za12 000 Kč, což odpovídá ceně 266 Kč/m2 http://www.realcity.cz/realcity-pronajem-252FB951-DD56-BBBD-4F06-E6408D1A858B.htm, byt v Řeznické ulici, 51 m2 za 12 000 Kč, což odpovídá ceně 235 Kč/m2 http://www.maxima.cz/flatsLetDetail.aspx?cislo=50554 57 Např. aktuální nabídka realitní kanceláře RealCity k 14. 7. 2010 - byt na Loretánském nám., 75 m2 za 29 900 Kč, což odpovídá ceně skoro 400 Kč/m2 - http://www.realcity.cz/realcity-pronajem-CB803ADF4A88-E529-773B-A118ECF7FA51.htm 58 Viz apendix – cíl 55
49
budou na trhu existovat dvě ceny dle toho, jak kdo, resp. kdy, daný byt získal. Jediným správným řešením je, znovu, úplná a bezvýhradná deregulace.
50
6.
Odhad tržní rovnovážné ceny (výše ekonomického
nájemného) po deregulaci K odhadu vývoje budoucí rovnovážně ceny nájmu mého modelového bytu na celkově deregulovaném trhu nejprve vyjdu z dat z analýzy společnosti Patria Finance z března roku 2005 59 . Ekonom Marek ve své práci obdobně vyšel z modelu Smithe a Fallise, rovněž konstatoval segmentaci trhu s nájemním bydlením a následně se pokusil o výpočet rovnovážné ceny při neexistenci regulace. K tomuto je nejprve nutno spočítat dlouhodobě rovnovážné ceny bytů na úrovni průměru ČR i pro jednotlivé regiony a z ceny bytů je následně vypočteno tzv. rovnovážné místně obvyklé nájemné (MON) a odchylka regulovaného a tržního nájemného od této úrovně. Veškeré výsledky jsou zaneseny do následující tabulky. 60 Třeba dodat, že data jsou nastavena pro standardní byt I. kategorie, o rozloze 68 m2 a 40-ti procentním opotřebení.
59
Marek D.: Analýza Deregulace nájemného; Patria Finance, 2005 Postup k nalezení hypotetických tržních nájmů mi přijde zbytečné zde rozvádět, neboť již byl přede mnou proveden a pro účely mého cenového odhadu stačí vyjít z dat v tabulce. Detailní postup je k nalezení ve zmiňované analýze. 60
51
Tab. 2 Ceny bytů, tržní, regulované a rovnovážné nájemné v 67 městech ČR Ceny bytů skutečnost
ceny bytů / příjmy skutečnost
ceny bytů / příjmy rovnovážné
Ceny bytů rovnovážné
Nájmy tržní
Nájmy regulované
Hypotetické nájemné odhad
Praha Mladá Boleslav Mělník Kladno Rakovník Beroun Příbram Benešov Kutná Hora Kolín Nymburk Brno Blansko Břeclav Hodonín Liberec Česká Lípa Jablonec Semily Ústí nad Labem Chomutov Louny Most Litoměřice Děčín Karlovy Vary Cheb Sokolov Plzeň Domažlice Klatovy Rokycany Tachov České Budějovice Písek Strakonice Prachatice Český Krumlov Jindřichův Hradec Tábor Jihlava Pelhřimov Havlíčkův Brod Třebíč Pardubice Chrudim Svitavy Ústí nad Orlicí Hradec Králové Jičín Náchod Rychnov nad Kněžnou Trutnov Olomouc Jeseník Šumperk Prostějov Přerov Ostrava Bruntál Opava Nový Jičín Frýdek Místek Karviná Zlín Uherské Hradiště Kroměříž
1 790 000 1 033 751 1 039 039 1 238 731 896 184 1 023 192 897 818 777 747 853 075 1 087 918 879 932 1 203 993 818 150 644 015 716 000 873 631 399 041 816 217 620 051 319 000 291 885 506 171 224 472 649 266 344 496 1 384 819 770 000 505 028 985 000 655 498 883 120 848 334 596 284 1 140 663 822 829 773 768 597 861 641 144 817 022 861 996 1 135 698 739 227 810 000 668 470 923 000 940 400 685 540 641 772 1 271 000 916 711 720 326 647 964 718 902 935 000 593 323 650 046 775 575 746 812 406 000 356 552 803 177 684 625 572 000 427 337 974 000 809 878 788 849
5,7 3,7 4,2 5,1 3,9 4,0 4,2 3,6 3,6 4,5 4,0 4,9 3,9 3,1 3,6 3,7 1,7 3,7 2,9 1,3 1,3 2,5 0,9 3,0 1,6 6,5 3,6 2,3 3,8 3,0 4,2 3,7 2,8 4,7 4,1 3,6 2,9 2,9 4,1 4,0 4,6 3,5 3,9 3,3 3,9 4,5 3,3 3,0 5,3 4,3 3,5 3,0 3,3 4,2 3,1 3,1 3,6 3,4 1,6 1,7 3,8 3,0 2,5 2,0 4,3 3,9 3,8
5,4 3,5 4,0 4,8 3,7 3,7 3,9 3,4 3,4 4,3 3,8 4,6 3,7 3,0 3,4 3,5 1,6 3,5 2,7 1,3 1,2 2,3 0,9 2,9 1,5 6,1 3,4 2,2 3,6 2,9 3,9 3,5 2,6 4,5 3,9 3,4 2,7 2,8 3,9 3,8 4,4 3,3 3,7 3,1 3,7 4,3 3,2 2,9 5,0 4,0 3,3 2,8 3,2 4,0 2,9 3,0 3,4 3,2 1,5 1,6 3,6 2,8 2,4 1,8 4,0 3,7 3,6
1 693 268 977 887 982 889 1 171 790 847 754 967 898 849 300 735 717 806 975 1 029 127 832 380 1 138 929 773 937 609 212 677 307 826 420 377 477 772 108 586 543 301 761 276 111 478 817 212 341 614 179 325 879 1 309 983 728 389 477 736 931 770 620 075 835 396 802 490 564 061 1 079 021 778 363 731 953 565 552 606 496 772 870 815 413 1 074 324 699 279 766 227 632 346 873 121 889 580 648 493 607 090 1 202 315 867 172 681 399 612 948 680 052 884 472 561 260 614 917 733 663 706 454 384 060 337 284 759 773 647 628 541 089 404 244 921 365 766 112 746 219
9 588 6 324 5 984 7 140 5 644 6 256 5 644 5 100 5 032 6 460 5 644 7 208 5 304 4 284 4 828 5 848 3 196 5 304 4 284 2 924 2 788 3 536 2 448 4 216 2 924 7 752 5 236 3 808 5 848 4 420 5 576 5 372 4 352 6 732 5 304 5 100 4 284 4 284 5 236 5 100 6 664 4 896 5 236 4 624 5 916 5 984 4 692 4 556 7 004 5 712 4 896 4 352 4 964 5 984 4 284 4 556 5 100 4 896 3 332 3 060 5 304 4 692 4 216 3 468 6 256 5 304 5 100
2 521 1 117 1 168 1 244 1 117 1 117 1 034 1 111 1 062 1 114 1 212 1 865 1 117 1 117 1 117 1 665 883 1 125 1 036 1 245 1 028 1 102 963 1 146 1 172 1 245 1 075 1 117 1 743 1 145 1 157 1 146 1 102 1 384 1 117 1 148 1 117 1 117 1 179 1 212 1 245 1 117 1 117 1 085 1 387 1 117 1 117 1 117 1 384 1 117 1 136 1 178 1 179 1 744 1 179 1 117 1 166 1 212 1 684 901 1 384 1 117 1 336 1 192 1 337 1 212 1 178
7 356 4 248 4 270 5 091 3 683 4 205 3 690 3 196 3 506 4 471 3 616 4 948 3 362 2 647 2 942 3 590 1 640 3 354 2 548 1 311 1 200 2 080 922 2 668 1 416 5 691 3 164 2 075 4 048 2 694 3 629 3 486 2 451 4 688 3 382 3 180 2 457 2 635 3 358 3 542 4 667 3 038 3 329 2 747 3 793 3 865 2 817 2 637 5 223 3 767 2 960 2 663 2 954 3 842 2 438 2 671 3 187 3 069 1 669 1 465 3 301 2 814 2 351 1 756 4 003 3 328 3 242
rozdíl od trhu -2 232 -2 076 -1 714 -2 049 -1 961 -2 051 -1 954 -1 904 -1 526 -1 989 -2 028 -2 260 -1 942 -1 637 -1 886 -2 258 -1 556 -1 950 -1 736 -1 613 -1 588 -1 456 -1 526 -1 548 -1 508 -2 061 -2 072 -1 733 -1 800 -1 726 -1 947 -1 886 -1 901 -2 044 -1 922 -1 920 -1 827 -1 649 -1 878 -1 558 -1 997 -1 858 -1 907 -1 877 -2 123 -2 119 -1 875 -1 919 -1 781 -1 945 -1 936 -1 689 -2 010 -2 142 -1 846 -1 885 -1 913 -1 827 -1 663 -1 595 -2 003 -1 878 -1 865 -1 712 -2 253 -1 976 -1 858
vážený průměr ČR
908 735
3,7
3,5
859 627
5 665
1 422
3 735
-1 930
nutná deregulace
pokles tržního nájemného
rozdíl od regulace 4 835 3 131 3 102 3 847 2 566 3 088 2 656 2 085 2 444 3 357 2 404 3 083 2 245 1 530 1 825 1 925 757 2 229 1 512 66 172 978 -41 1 522 244 4 446 2 089 958 2 305 1 549 2 472 2 340 1 349 3 304 2 265 2 032 1 340 1 518 2 179 2 330 3 422 1 921 2 212 1 662 2 406 2 748 1 700 1 520 3 839 2 650 1 824 1 485 1 775 2 098 1 259 1 554 2 021 1 857 -15 564 1 917 1 697 1 015 564 2 666 2 116 2 064
192% 280% 266% 309% 230% 276% 257% 188% 230% 301% 198% 165% 201% 137% 163% 116% 86% 198% 146% 5% 17% 89% -4% 133% 21% 357% 194% 86% 132% 135% 214% 204% 122% 239% 203% 177% 120% 136% 185% 192% 275% 172% 198% 153% 173% 246% 152% 136% 277% 237% 161% 126% 151% 120% 107% 139% 173% 153% -1% 63% 138% 152% 76% 47% 199% 175% 175%
23% 33% 29% 29% 35% 33% 35% 37% 30% 31% 36% 31% 37% 38% 39% 39% 49% 37% 41% 55% 57% 41% 62% 37% 52% 27% 40% 45% 31% 39% 35% 35% 44% 30% 36% 38% 43% 38% 36% 31% 30% 38% 36% 41% 36% 35% 40% 42% 25% 34% 40% 39% 40% 36% 43% 41% 38% 37% 50% 52% 38% 40% 44% 49% 36% 37% 36%
2 313
163%
34%
Z tabulky vidíme, že v podstatě ve všech městech byla v roce 2005 výše regulovaných nájmů pod úrovní hypotetického rovnovážného. Konkrétně v pro mě 52
nejzajímavější Praze byla tato hodnota menší o téměř 200 %, přičemž absolutní rozdíl v ceně zde byl nejvyšší a to přes 4 800 Kč za měsíc. Pokud pro kontrolu vydělíme hodnotu zjištěného regulovaného průměrného nájmu bytů v Praze, tj. 2 521 Kč, rozlohou modelového bytu použitým ve studii pana Marka, tj. 68 m2, získáme cenu 37 Kč/m2, která přesně odpovídá ceně skutečně tehdy placené v mém modelovém bytě na Praze 1 (viz výše). Odhad rovnovážné tržní ceny pro můj modelový byt by tedy z dat roku 2005 představovala hodnota 13 835 Kč měsíčně. Tomu by odpovídal pokles ceny na deregulované části trhu zhruba o čtvrtinu (viz tabulka). Tato hodnota už je v současnosti v podstatě hodnotou regulovanou, neboť měsíční nájemné v mém modelovém bytě v roce 2010 při trvající regulaci činí 12 928 Kč. Po dosažení stanovené cílené úrovně, která bude v roce 2012 odpovídat hodnotě 18 381 Kč za měsíc (143,6 Kč/m2 * 128 plošné výměry), ale pravděpodobně ještě zdaleka nebude dosaženo úrovně, která by platila bez jakýchkoli omezení a dá se, v případě přijetí nové legislativy a cenového uvolnění, očekávat další cenový nárůst. Tomu odpovídá odhad některých majitelů domů sdružených v Občanském sdružení majitelů domů 61 , že cílová hodnota bude stále pod cenou místně obvyklého nájemného. Na prokázání pravdivosti tohoto odhadu se nyní zaměřím a pokusím se v mém modelovém bytě určit výši ekonomického nájemného.
6.1.
Výpočet ekonomického nájemného
Nákladů, které je potřeba pro řádné určení ekonomického nájemného 62 vzít v potaz a jež by uvědomělý pronajímatel musel do výpočtu zanést, je celá řada. Při podrobném rozboru stanovení ceny je třeba vzít v úvahu mnoho faktorů. Např. je nutné si uvědomit, že pronajímatel odvádí státu daň z nemovitosti, tedy za pozemek a vlastní stavbu, ve které byt stojí; někdy i platí za pronájem pozemku, pokud bytový dům stojí na pozemku cizím. Že 61
Vyjádření předsedy Občanského sdružení majitelů domů (OSMD) RNDr. Tomislava Šimečka, místopředsedy Libora Dellina a právničky JUDr. Kláry Veselé-Samkové, Ph.D. ze dne 2. 7. 2009: „Nájemné bude po roce 2010 nebo 2012 stále 20 až 60 procent pod cenou obvyklého neregulovaného nájemného.“ 62 Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 108: „Ekonomickým nájemným rozumíme takové nájemné, které pokryje veškeré oprávněné náklady spojené s vlastnictvím a pronájmem nemovitosti a k tomu přinese přiměřený výnos z kapitálu, který představuje současná hodnota pronajímaného domu resp. bytu s příslušenstvím.“
53
platí za stavbu pojištění, hradí náklady na opravy a správu nemovitosti, či prvotní náklady na uvedení do pronajímatelného stavu po předchozím pronajímateli. Dále je někdy mezi položky, které ovlivňují výnosy z nájemného, třeba započítat provizi realitní kanceláře za pronajmutí, či dokonce ztrátu při neúplném pronajmutí bytového domu (protože ten, ač třeba nenaplněn, jistě plynule stárne a potřebuje udržovat)… O podrobný výpočet ekonomického nájemného a rozbor jednotlivých složek, které vytváří výslednou cenu, se nyní pokusím za použití postupů ze Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu, která vznikla pro účely znaleckých posudků při soudních sporech o výši nájemného.
6.1.1. Daň z nemovitosti Daň z nemovitosti odvádí majitel za veškeré pozemky a svatby na území ČR v jeho vlastnictví, na něž bylo vydáno kolaudační rozhodnutí. Dle § 11 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitosti, činí „základní sazba u obytných domů 2 Kč za 1 m2 zastavěné plochy“, a tato „sazba se zvyšuje o 0,75 Kč za každé další nadzemní podlaží, jestliže zastavěná plocha nadzemního podlaží přesahuje dvě třetiny zastavěné plochy“ 63 . Základní, případně zvýšená, sazba se posléze přezásobí koeficientem, přiděleným jednotlivým obcím. U Prahy se jedná o hodnotu 4,5. V případě bytového domu, kde se nachází můj modelový byt, jde o parcelu velikosti 940 m2, kde vlastním domem zastavěná plocha činí 680 m2 a nádvoří 260 m2; dům má 4 podlaží, čemuž při rozložení 3 byty na patro a 2 v přízemí odpovídá 11 plošně obdobných bytů o celkové pronajímané ploše 1430 m2.
63
Zákon č. 338/1992 Sb. §11
54
Tab. 3 Výpočet výše daně z nemovitosti připadající ročně na 1 m2 podlahové plochy bytu Základní sazba za zastavěnou plochu stavby Zvýšení za každé podlaží Počet nadzemních podlaží Počet „dalších“ podlaží Zvýšení celkem Sazba celkem Koeficient Prahy Sazba po úpravě koeficientem – celá stavba za zastavěnou plochu Na jedno podlaží připadá Přepočet zastavěné plochy podlaží na podlahovou plochu bytu Daň ze stavby ročně na podlahovou plochu bytu Výměra nutného pozemku navíc (= základ daně) Sazba daně Daň z nutného pozemku navíc Podlahová plocha bytů celkem v domě Daň z nutného pozemku navíc, připadající na 1 m2 podlahové plochy bytu Daň z nemovitosti, připadající na 1 m2 podlahové plochy bytu
Kč/m2 Kč/m2 ks ks Kč/m2 Kč/m2 Praha
2,00 0,75 4 3 2,25 4,25 4,5
Kč/m2
19,13
Kč/m2
4,78
koef.
1,30
(zaokrouhleno na 2 des. místa)
Kč/m2
6,21
§ 2 (1); § 5 (3)
m2
260
§ 6 (2) písm. a)
Kč/m2 Kč m2
0,20 52 1430
Kč/m2
0,04
Kč/m2
6,25
§ 11 (1) písm. a) § 11 (2) =4–1 3 * 0,75 Zákl. + zvýšená § 11 (3) písm. a)
Výše daně z nemovitosti připadající ročně na 1 m2 podlahové plochy bytu Koeficient Daň za 1 m2 Obec
Praha
4,5
6,21 + 0,04 = 6,25
6.1.2. Cena pronájmu cizího pozemku U položky pronájmu cizího pozemku v mém případě platí, že pozemek paří stejnému vlastníkovi, jako bytový dům. Tento náklad je tedy nulový.
55
6.1.3. Pojištění stavby Jedná se o pojištění živelní a o pojištění odpovědnosti za případné škody, jež by z tohoto titulu mohly vzniknout jiným osobám. Dle studie se „seriózní výše pojistného pohybuje v rozmezí 1,3 ‰ až 2,3 ‰ z reprodukční ceny stavby“ 64 . Pro svůj výpočet tedy budu uvažovat pojištění ve výši 2 ‰ z ceny nové stavby.
6.1.4. Náklady na opravu a správu nemovitosti V prvním případě jde o náklady, které vznikají např. stárnutím nemovitosti, působením povětrnostních vlivů nebo při odstraňování stavebních závad. Jde o výdaje, které nevznikají rovnoměrně v čase, záleží na věku a životnosti stavby. Dle autorů studie je „za přiměřené roční náklady na běžné opravy možno při stanovení ekonomického nájemného počítat 1,5 % z ceny stavby“ 65 . V druhém případě „činí roční náklady na správu nemovitosti od 15 do 30 Kč za m2 užitkové plochy bytu“ 66 . Pro účely mého výpočtu vzhledem k určitému cenovému vývoji od doby zveřejnění studie použiji horní hranici rozmezí, tedy 30 Kč/m2.
6.1.5. Amortizace Do nájemného by, vzhledem k tomu, že každá budova od chvíle svého postavení stárne a její počáteční hodnota se tím snižuje, měla být zahrnuta částka, pomocí níž by vlastník za dobu životnosti stavby nastřádal takový obnos, který by mu po dožití stavby umožnil dům znovu postavit, případně provést kompletní rekonstrukci, modernizaci. K tomu slouží položka amortizace, neboli odpisy, jejíž délka je v současnosti u nemovitostí stanovena na 30 let. 64
Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 110 65 Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 110 66 Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 110
56
Pro výpočet částky, která musí být každoročně uložena se užije vztah pro střadatele
X =
kde
C *i , qn −1
X – značí částku kterou je nutno každoročně uložit na složené úrokování
s úrokovou mírou i tak, aby po dožití stavby byla k dispozici částka na její opětovné pořízení,
C – značí cenu stavby, kterou je třeba nastřádat, i – značí reálnou úrokovou míru, q – úročitele ( q = 1 + i )
n – dobu dalšího trvání stavby do zchátrání/modernizace Ve studii je počítáno s průměrnou dobou životností stavby (neboť každá stavba se skládá z mnoha částí, u nichž se životnost liší) n = 55 . Při mírách kapitalizace v rozmezí 13 % se výsledky pohybují od 0,7 do 1,4 %; z toho je možno usoudit, že průměrně se za přiměřené roční odpisy dá považovat přibližně 1 % z ceny nových staveb 67 .
6.1.6. Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Po předchozím nájemníkovi je v naprosté většině případu třeba investic do některých drobnějších oprav (např. vymalování), neboť končící nájemník nepřipraví byt k předání v řádném stavu. Jde tedy o přídavek k nájemnému v podobě průměrné hodnoty vypočtené z výše nákladů jednotlivých drobných rekonstrukcí. Rovněž nebude uvažováno.
67
Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 111 – 115
57
6.1.7. Určení ceny stavby K výpočtu nájemného potřebujeme znát cenu daného objektu, tedy domu. Zjištění se dá provést na základě výpočtu z vyhlášky Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., konkrétně jejího § 13. Základní cena se vypočte dle vzorce ZCU = ZC * K 1 * K 4 * K 5 * K i * K p
kde
ZCU – značí základní cenu upravenou ZC – značí základní cenu K1 – koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 2
K 4 – koeficient vybavení stavby a oceňovaného bytu K 5 – koeficient polohový podle přílohy č. 14 K i – koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00) K p – koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39
Základní cenu stanovím dle přílohy č. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., na 8 825 Kč/m2 68 . Dále pro mé potřeby výpočtu výše nájemného nebudu koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce nikterak využívat, neboť „nájemné by nemělo záviset na druhu obvodového pláště“ 69 . Čili hodnota tohoto koeficientu bude K1 = 1,00 . Koeficient vybavení bytu stanovím, vzhledem k lehce nadstandardnímu vybavení, dle přílohy 2 vyhlášky na úroveň K 4 = 1,02 70 .
68
Příloha č. 2 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. – Základní ceny za m3 obestavěného prostoru budovy a její standardní vybavení a základní ceny za m2 podlahové plochy bytu a nebytového prostoru. 69 Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 119
58
Hodnota polohového koeficientu dle přílohy 14 pro Prahu se pohybuje v rozpětí 1,20 až 1,25. Vzhledem k lukrativnímu umístění bytu v centru Prahy na Malé Straně zvolím K 5 = 1,25 71 . K i , koeficient změny cen staveb zvaný těž „koeficient inflace“ 72 , je stanoven přílohou 38 vyhlášky na hodnotu 2,029 u budov tří a více bytových 73 . Koeficient prodejnosti při výpočtu stavebních nákladů není potřeba; slouží v vyjádření prodejnosti nemovitosti na trhu. Tab. 4 Algoritmus výpočtu ceny stavby za 1 m2 podlahové plochy bytu Základní cena Koeficient druhu konstrukce K1 Koeficient vybavení K 4 Koeficient polohový K 5
průměr nezáleží lehký nadstandard Praha
Kč/m2 – –
8 825,00 1,00 1,02
–
1,25
–
Koeficient změny cen staveb K i
2,029 2
Cena za podlahovou plochu bytu
Kč/m
22830,05
6.1.8. Výpočet celkových nákladů (z dosavadních zamýšlených faktorů) Tab. 5 Náklady celkem - rekapitulace Náklady Daň z nemovitosti ročně Pojištění ročně Údržba a běžné opravy průměrné roční Amortizace
Způsob zjištění Dle tab. 3 2 % z ceny nové stavby 1,5 % z ceny nové stavby 1 % z ceny nové stavby
70
Příloha č. 2 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. – Základní ceny za m3 obestavěného prostoru budovy a její standardní vybavení a základní ceny za m2 podlahové plochy bytu a nebytového prostoru. 71 Příloha č. 14 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. – Koeficient polohový – K5 72 Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 120 73 Příloha č. 38 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. – Koeficienty změn cen staveb – Ki
59
30 Kč/m2 Procenta z ceny nutného pozemku, rozpočítaného na plochu všech pronajímatelných prostor v domě; počet procent podle uvažované míry výnosnosti vloženého kapitálu.
Správa nemovitosti průměrně ročně Nájemné z pozemků
Tab. 6 Náklady celkem – algoritmus a výpočet Náklady
Způsob zjištění Kč za 1 m2 podlahové plochy bytu
Jednotková cena bytu – stavební náklady Cena staveb příslušenství celkem (přípojky aj.) Podlahová plocha všech pronajímaných prostor v domě Cena staveb příslušenství připadající na jednotku plochy Cena staveb připadající na jednotku plochy – celkem Daň z nemovitosti ročně Pojištění ročně Údržba a běžné opravy průměrné roční Amortizace Správa nemovitosti průměrně ročně Náklady bez nájemného z pozemků celkem Plocha zastavěná stavbou Další nutná plocha Celkem nutné pozemky Cena pozemků jednotková Cena nutných pozemků Nájemné z pozemků dané stavby Nájemné z pozemků dané stavby připadající na jednotku podlahové plochy Náklady včetně nájemného z pozemků celkem (zaokrouhleno)
74
Výpočet 22830,05
Kč
70 000,00
m2
1430
Kč/m2
48,95
Kč/m2
22879,00
Dle tab. 2 ‰ z ceny nové stavby 1,5 % z ceny nové stavby 1 % z ceny nové stavby 30 Kč/m2 Kč/m2 m2 m2 m2 Kč Kč 5 % z ceny zastavěného pozemku
6,25 45,76 343,19 228,79 30 653,99 680 260 940 24500,00 74 23030000,00 1151500,00
Kč/m2
805,24
Kč/m2
1459,23
Určeno dle Cenové mapy stavebních pozemků na území hlavního města Prahy, která je přílohou k vyhlášce č. 21/2009 Sb. hl. m. Prahy, Obecně závazná vyhláška, kterou se mění vyhláška č. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy, o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění pozdějších předpisů. Vzhledem k faktu, že můj modelový pozemek nebyl v této mapě oceněn, byla vybrána parcela, která leží těsné blízkosti a jejíž cena byla stanovena na 24 500 Kč/m2. Tato cena bude tedy pokud ne identická, tak velmi blízká ceně mé parcely.
60
6.1.9. Provize za pronajmutí Obvykle platí, že pokud realitní kancelář obstará pronajímateli nájemníka, tak za tuto službu inkasuje určitou provizi. Běžnou sazbou je jedno hrubé měsíční nájemné 75 . Ve výpočtu nájemného se tato provize „projeví při době pronájmu 3-5 let ve zvýšení nutného hrubého výnosu z nájemného o 3 %” 76 – tedy ve výpočtu bude použit koeficient 1,03.
6.1.10. Neúplné pronajmutí U bytových domů s vícero byty může nastat stav, kdy z různých důvodů nebude dosaženo plné obsazenosti. Pro tyto případy se dle literatury započítává tzv. „rizikové prémie“ 77 , která u bytů „kolísá mezi 1-2 % z ceny investice” 78 . Tedy dále ve výpočtu se použije koeficientu 1,02.
6.1.11. Použitá míra kapitalizace (míra výnosnosti) „Míra kapitalizace určuje výnos, který zůstává vlastníkovi nemovitosti po úhradě všech nákladů, spojených s vlastnictvím a pronajímáním nemovitosti.“ 79 Přiměřená míra by se měla pohybovat „v rozmezí 3 až 5 % per annum z ceny stavby a pozemků“ 80 , neboť její výše rozhoduje o investorově ochotě vložit svůj kapitál sem do bytové výstavby místo do jiné investiční příležitosti s obdobným rizikem. Pokud totiž „kapitalizace umrtveného 75
Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 120 – 121 76 Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 121 77 Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 121 78 Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 121 79 Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 121 80 Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 121
61
kapitálu klesne pod úroveň úroků z hypotéčních úvěrů, ztrácejí investoři zájem o alokaci kapitálu tímto způsobem a přecházejí na investování jiných podnikatelských aktivit se srovnatelným rizikem.“ 81 Pro svůj výpočet budu dále pracovat s co nejvyšší mírou kapitalizace, tedy 5 %. Pří výpočtu nájemného můžeme uvažovat kapitalizaci buď „z ceny nákladové, tedy ceny, za kterou je možno byt postavit (tj. stavební náklady v době, kdy je výpočet prováděn, včetně příslušného pozemku) anebo z obvyklé ceny bytu v dané době na trhu“ 82 . Výpočet proto posléze provedu pro obě modifikace.
6.1.12. Finální výpočet ekonomického nájemného Jak již bylo řečeno, „ekonomickým nájemným rozumíme takové nájemné, které pokryje veškeré oprávněné náklady spojené s vlastnictvím a pronájmem nemovitosti a k tomu přinese přiměřený výnos z kapitálu, který představuje současná hodnota pronajímaného domu resp. bytu s příslušenstvím“ 83 . Platí vztah:
EN = N + V , kde
EN – značí ekonomické nájemné podle výše uvedené definice, N – jsou náklady spojené s vlastnictvím a pronájmem nemovitosti, V – je přiměřený výnos z kapitálu, který představuje současná hodnota pronajímané nemovitosti. K výpočtu
ekonomického
nájemného
můžeme
přistoupit
také
tak,
že
„předpokládáme výnosovou hodnotu rovnu ceně, za kterou by bylo možno v době 81
Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 122 82 Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 122 83 Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 108
62
pronajímání pořídit pronajímanou stavbu a z ní vypočteme potřebný roční výnos, který by takovou výnosovou hodnotu vytvořil“ 84 . Zpravidla se použije vztah pro věčnou rentu:
C=
kde
V i
C – značí cenu (v Kč) V – značí roční čistý výnos z nájemného (v Kč) i – značí míru kapitalizace setinnou
a z tohoto vztahu můžeme upravit na vztah
V = C *i . Tento roční čistý výnos z nájemného je roven hrubému ročnímu výnosu z nájemného ( P ) sníženého o roční náklady pronajímatele ( N ):
V = P−N . A odtud pro nutný celkový hrubý roční výnos z nájemného platí: P = V + N = (C * i ) + N .
Číselný výpočet: Proveden ve dvou variantách podle toho, zda uvažovaná cena C ve vztahu představuje vložený kapitál ve výši stavebních nákladů a ceny pozemku (varianta A) nebo kupní cenu bytu na trhu (varianta B). 84
Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 108
63
Tab. 7 Závěrečný výpočet ekonomického nájemného při čistém výnosu vlastníka 5 % z vloženého kapitálu ročně Varianta A - vložený kapitál ve výši stavebních nákladů a ceny pozemku Cena bytu jednotková včetně podílu C Kč/m2 22879,00 nutného příslušenství Míra kapitalizace (čistý výnos vlastníka vloženého kapitálu, před %/r 5,00 zdaněním) i – 0,05 Míra kapitalizace setinná 2 Náklady ročně celkem Kč/m 1459,23 N 2 Z ceny vypočtené roční čisté nájemné Kč/m 1143,95 V = C *i Hrubý výnos z nájemného musí N Kč/m2 1459,23 zahrnout i náklady – viz výše Nájemné roční celkem – před Kč/m2 2603,18 V+N úpravami Úprava za neúplné pronajmutí – – 1,02 koeficient Provize za pronajmutí – koeficient – 1,03 2 Ekonomické nájemné ročně celkem Kč/m 2734,90 Ekonomické nájemné měsíčně Kč/m2 227,91 celkem Tab. 8 Závěrečný výpočet ekonomického nájemného při čistém výnosu vlastníka 5 % z vloženého kapitálu ročně Varianta B - vložený kapitál ve výši tržní ceny bytu Cena bytu kupní, resp. odvozená z trhu (včetně podílu nutného Kč příslušenství) Výměra bytu – podlahová plocha m2 Cena bytu jednotková C Kč/m2 Míra kapitalizace (čistý výnos vlastníka vloženého kapitálu, před %/r zdaněním) 85
12500000,00 85 128 97625,25 5,00
Z aktuálních nabídek různých realitních kanceláří vyplývá, že v oblasti Malé Strany se cena obytné plochy pohybuje v rozmezí 90 000 až 110 000 Kč/m2. Namátkou vybrané byty: http://www.digireality.cz/-2-1/mesto-5006--praha-1/-x394819--prodej-bytu-2-1-b-praha-1-mala-strana-ulujezd/prodej-byty.aspx http://www.bytyvpraze.cz/zobrazit.php?tab=byt&sid=3&sel=0&ppp=prodej&n=nabidka&bid_is=913695 http://www.bytyvpraze.cz/zobrazit.php?tab=byt&n=nabidka&ppp=prodej&sid=3&sel=1&bid_is=913150 http://www.svoboda-williams.com/nemovitosti/prodej/byty/detail/6436-letenska-praha-1/ http://www.byt.cz/puvodni-2-kk-75m2-ov-k-rekonstrukci-p1-mala-strana/detailid-25421536/
64
Míra kapitalizace setinná Náklady ročně celkem (v daném případě bez fiktivního nájemného z pozemku) Z ceny vypočtený čistý roční výnos z bytu Hrubý výnos z nájemného musí zahrnout i náklady – viz výše Nájemné roční celkem – před úpravami Úprava za neúplné pronajmutí – koeficient Provize za pronajmutí – koeficient Ekonomické nájemné ročně celkem Ekonomické nájemné měsíčně celkem
i
–
N
Kč/m2
653,99
V = C *i
Kč/m2
4882,81
N
Kč/m2
653,99
V+N
Kč/m2
5536,80
–
0,05
1,02
– Kč/m2
1,03 5816,96
Kč/m2
487,75
Tedy odhad o tom, že i po dosažení cílové hodnoty nebude dosaženo žádoucí úrovně nájemného (alespoň v mnou zkoumané oblasti) se zdá býti více než správný – ačkoli je výsledná hodnota ekonomického nájemného v jednotlivých variantách velmi rozdílná, oběma způsoby výpočtu vyšla vyšší, než je hodnota cílová, stanovená Ministerstvem pro místní rozvoj, a to 227,91 Kč/m2 ve variantě A a 487,75 Kč/m2 ve variantě B. Cena vypočtená ve variantě A bude pravděpodobně mnohem blíže hodnotě, které by v budoucnu nájemného mohlo reálně dosáhnout. Ustálená úroveň nájemného okolo 220 Kč za m2 také odpovídá představě ekonomů, že ceny na regulované části trhu dále porostou a na deregulované naopak poklesnou. Ve variantě B je velmi vysoký výsledek dán lokalitou v centru Prahy, které odpovídá vysoká cena za m2 obytné plochy, a také použitou mírou výnosnosti. Pokud bych totiž počítal s 1 případně 3% mírou kapitalizace, vyšly by hodnoty 142,73 resp. 313,67 Kč/m2. Pokud změním míru kapitalizace i ve variantě A, tak při výpočtu s 1% mírou kapitalizace se dopočítám hodnoty 147,78 Kč/m2. Tedy při nejmenší míře zhodnocení se obě varianty výpočtu v podstatě shodují s představou Ministerstva pro místní rozvoj 86 . Jeho úmyslem je tedy zřejmě umožnit pronajímatelům určité zisky, ale pouze co nejmenší.
86
Cílová hodnota 143,6 Kč/m2.
65
7.
Odhad škody pronajímatelů způsobené regulací
Nespravedlivost rozporu mezi výší regulovaného nájmu a nájmu, na který by měli mít bez regulace nárok, si uvědomují již v současnosti postižení majitelé bytů, kteří se v nedávné době jakožto jednotlivci marně snažili využít jediné cesty, která jim zbyla – tedy pokusit se u obecných soudů vymoci dosažení spravedlnosti soudním rozhodnutím o přiznání nároku na vyšší nájemné, a kteří se v současnosti sdružují do skupin, ve kterých se pak hromadně domáhají náhrady škody, kterou dle svého názoru nezákonným postupem státu utrpěli, vůči České republice u Evropského soudu pro lidská práva (viz dále). K určení výše škody (alespoň řádově, přesné údaje o počtu jednotlivých skupin bytů nejsou dostupné), kterou pronajímatelé takto každoročně utrpí, se dá využít různých metod. Jako nejsnazší se jeví porovnání s úrovní místně obvyklého nájemného (MON), tedy metoda, v níž vezmeme průměr z určitého počtu skutečně uzavřených nájmů v deregulovaných bytech v dané oblasti a rozdíl mezi touto částkou a regulovaným nájmem pak tvoří ušlý měsíční zisk. Takto získaná výše MON ale neodpovídá cenové hladině, která by platila bez uvalení regulace – ta by totiž byla nižší než současná cena na deregulovaném (příp. černém) trhu, nicméně úroveň ceny na deregulovaném trhu k ní bude pravděpodobně blížeji než hodnota nájmů regulovaných. Jinou možností je pohlížet na byt jako na dlouhodobou investici a tedy k zjištění ztrátovosti porovnat její výnos s jinými investičními možnostmi 87 . Vhodně se k tomuto srovnání jeví investice do dlouhodobých státních dluhopisů. Ta je nicméně od investice do bytu nižší o časem průběžně vznikající náklady, které se sebou přináší nutnost byt udržovat, opravovat a modernizovat. Proto, aby „investice do bytu byla ekvivalentní investici do dluhopisů, musel by se její výnos rovnat výnosu referenčního dluhopisu navýšeného o tyto náklady.“ 88
87
Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004, str. 109 – Jinými slovy jako „kdybychom cenu nemovitosti považovali za jistinu, kterou při stanovené úrokové sazbě vložíme do přiměřených podnikatelských aktivit a zjišťujeme výši výnosů (úroků), které z dané jistiny získáme“. 88 Marek D.: Analýza Deregulace nájemného; Patria Finance, 2005
66
Vyjdeme-li opět z dat analýzy pana Marka, pak pokud vezmeme údaj o průměrném rozdílu mezi regulovaným a odhadovaným hypotetickým tržním nájemným v ČR, tedy 2 313 Kč a vynásobíme ho počtem regulovaných bytů, získáme velmi dobrou představu o sumě, kterou každý měsíc musí pronajímatelé „přispívat“ na své nájemníky. 89 Dle odhadů Ministerstva pro místní rozvoj je v současnosti v ČR zhruba 740 000 bytů s regulovaným nájmem 90 , z čehož nám pak vychází ztráta ve výši okolo 1,7 mld. Kč měsíčně, což představuje každoroční ztrátu zhruba 20 mld. Kč. Toto je tedy hodnota škody majitelů domů s od státu vnucenými regulovanými nájmy. Ke stanovení celkové škody je nutno tuto snížit o zvýšené „dotace“ opačným směrem, tedy od nájemníků k majitelům, a to na deregulovaném či černém trhu. Neboť jak jsem ukázal výše, regulace je i důvodem vyšších než rovnovážných cen na těchto segmentech trhu a tedy přináší pronajímatelům na těchto částech trhu vyšší zisky, než kterých by dosáhli, pakliže by regulace nikdy nebyla uvalena. Tím rozdílem v cenách byla v roce 2005 průměrná měsíční výše 1 930 Kč (Tab. 2). Při odhadovaném počtu cca 350 000 bytů na těchto dvou trzích šlo o sumu okolo 8 mld. Kč. Tedy celková škoda, kterou stát bude nucen v budoucnu hradit, se pohybuje, řekněme i s následným vývojem po roce 2005, někde okolo 10 mld. Kč ročně. Přesné číslo to není, ale řádově jde o miliardy Kč, které regulace každý rok stojí, a řád tohoto odhadu se více než pravděpodobně dodnes nezměnil.
89
Suma 2 313 Kč již zcela jistě dnes neplatí, ale způsob jejího výpočtu je natolik důmyslný, že alespoň řádově nám umožní si udělat poměrně přesnou představu i v současnosti. 90 Z Odvětvové klasifikace ekonomických činností ČSÚ (OKEČ), konkrétně OKEČ 70 str. 23-25, vyplývá, že v roce 2003 bylo v ČR asi 760 000 bytů podléhající regulaci. Tato hodnota do současné chvíle klesla na odhadovaných 747 000 bytů (dle MMR).
67
8.
Závěr
V roce 2002, kdy došlo ke zrušení všech zbývajících do té doby platných právních aktů, vznikla situace, která z hlediska nelegálnosti postupu státu byla ještě horší než předchozí stav, který ač Ústavním soudem deklarován za protiústavní, měl alespoň oporu v zákoně. Tehdejší petrifikace růstu nájemného spolu s nemožností jakéhokoliv růstu vyvolaly nejsilnější protesty ze stran pronajímatelů, které nakonec vyvrcholily podáním skupinové stížnosti k Evropskému soudu pro lidská práva ve Štrasburku. Stížnost se opírá o tvrzené opakované nedodržování rozhodnutí Ústavního soudu a nerespektování Listiny základních práv a svobod ze strany státu a dožaduje se, aby jednotlivým stěžovatelům bylo jednak vyhrazeno právo vyčíslit skutečné škody a jednak vyplacena náhradu nemajetkové újmy ve výši 10 000 Eur. 91 Vzhledem k předchozímu rozhodnutí soudu ve věci HuttenCzapská versus Polsko 92 , kde soud dal v otázce nemožnosti příjmu z vlastního majetku způsobenou analogickým postupem Polského státu jako u nás za pravdu stěžovatelce, se dá předpokládat, že tato žaloba z roku 2005 (k současnému datu dosud nebylo rozhodnutí známo) má velkou šanci na podobný úspěch a bude mít zásadní dopad na dění v ČR. Závěrem lze říci, že regulační omezení v případě nájemného z bytu není dnes již podloženo žádnými relevantními důvody – ty politicky motivované jimi rozhodně nejsou – pro jeho zachování a správnou cestou, kterou se stát i z hlediska svého finančního hlediska, musí vydat, je přijetí nové legislativní úpravy, kterou bude regulace odstraněna a dojde k narovnání postavení stran v nájemních vztazích mezi pronajímateli a nájemníky. Minimálně v otázce cenové deregulace byly již uskutečněny některé kroky, ale požadovaného cíle dosaženo nebylo; v přípravách novely občanského zákoníku, která by odstranila prvky necenové regulace, např. možnost rozvázání nájemního vztahu, se dosavadní pokusy dají označit za nicotné a nápravy se snad dočkáme nejpozději přijetím nového občanského zákoníku.
91 92
Stížnost k ESLP, část V.2 Rozsudek stížnosti č. 35014/97 ze dne 22. 2. 2005 ve věci Hutten-Czapská versus Polsko
68
Seznam použité literatury [1] Posner R. A.: Economic Analysis of Law; Aspen Law & Business; 5th edition (January 1998) [2] Lee R. G.: The Economic Impact of Social Legislation; Oxford Journal of Legal Studies, vol.12, 1992 [3] Turner B., Malpezzi S.: A Review of Empirical Evidence on the Costs and Benefits of Rent Controls; based on a presentation to the Economics and Politics of Rent Regulation, Stockholm, November 2002 [4] Smith L.B, Fallis G.: Uncontroled Prices in a Controlled Market: The Case od Rent Control; The American Economic Review, Vol. 74, No. 1 (Mar, 1984), pp. 193 – 200 [5] Lindbeck A.: The Repercussions of Rent Restrictions; Rent Kontrol: Myth&Realities; Fraser Institute, 1981 [6] Arnott R.: Rent Control; Boston College, Department of Economics, 1997 [7] Arnott R.: Time for Revisionism of Rent Control?; The Journal of Economic Perspectives, Vol. 9, No. 1, (Winter, 1995), pp. 99 – 120 [8] Gyourko J., Linneman P.: Equity and efficiency aspects of rent control: An empirical study of New York City; The Journal of Urban Economics 26, (1989), pp. 54 – 74 [9] Mora J.S.: The institutions of house tenancy markets in post-war Western Europe: An economic analysis; Universidad Carlos III De Madrid, Departamento De Historia Economia e Instituciones, June 2008 [10] Bradáč A., Kledus M., Weigel L., Bradáčová L., Roušar J., Roušarová V., Dokládalová B., Neckář I.: Studie metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu; Soudní inženýrství, 2004 [11] Zajíček M., Ševčík M., Zeman K.: Regulace nájemného – Politicky motivovaná nespravedlnost; Národohospodářská fakulta VŠE v Praze, nakl. Oeconomica, 2009 [12] Darebný, J., Hádl, T.: Nové nájemné v bytech; nakl. Sagit, Praha, 1993
69
[13] Marek D.: Analýza Deregulace nájemného; Patria Finance, 2005 [14] Rajsiglová, E.: Problematika nájemního bydlení v ČR (se zaměřením na historický vývoj právní úpravy nájmu bytu); Masarykova univerzita v Brně. Právnická Fakulta. Katedra právní teorie. Brno, 2003 [15] Právní dokumenty: Nařízení č. 34/1917 Ř.z. Nařízení č. 21/1918 Ř.z. Zákon č. 11/1918 Sb.z. a n. Nařízení ministra sociální péče a ministra spravedlnosti č. 83/1918 Sb.z. a n. Nařízení č. 62/1919 Sb.z. a n. Zákon č. 275/1920 Sb.z. a n. Zákon č. 130/1922 Sb.z. a n. Zákon č. 85/1924 Sb.z. a n. Zákon č. 48/1925 Sb.z. a n. Zákon č. 44/1928 Sb. z. a n. Zákon č. 210/1931 Sb. z. a n. Zákon č. 32/1934 Sb. z. a n. Zákon č. 66/1936 Sb. z. a n. Zákon č. 138/1948 Sb. Zákon č. 41/1950 Sb. Vyhláška č. 411/1950 Ú.1.I. Zákon č. 40/1964 Sb. Vyhláška Ústřední správy pro rozvoj místního hospodářství č. 60/1964 Sb. Zákon č. 509/1991 Sb. Zákon č. 526/1990 Sb. Vyhláška MF č. 176/1993 Sb. Vyhlášky MF č. 30/1995 Sb. Vyhláška MF č. 274/1995 Sb. Vyhláška MF č. 41/1999 Sb. Zákon č. 182/1993 Sb. Nález ÚS, spis. zn. Pl. ÚS 3/2000 – uveřejněno ve Sbírce zákonů pod č. 231/2000 Sb. Ústavní zákon č. 2/1993 Sb., Listina základních práv a svobod Mezinárodní smlouva č. 209/1992 Sb., Úmluva o ochraně lidských práv a základních svobod Výměr MF č. 1/2002 Výměr MF č. 6/2002 Nález ÚS, spis. zn. Pl.ÚS 8/02 – uveřejněno ve Sbírce zákonů pod č. 528/2002 Sb.
70
Nařízení vlády č. 567/2002 Sb. Nález ÚS, spis. zn. Pl.ÚS 2/03 – uveřejněno ve Sbírce zákonů pod č. 84/2003 Sb. Nález ÚS, spis. zn. IV.ÚS 611/05 Zákon č. 107/2006 Sb. Zákon č. 150/2009 Sb. Zákon č. 338/1992 Sb. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. Vyhláška č. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy Vyhláška č. 21/2009 Sb. hl. m. Prahy Stížnost k ESLP, ze dne 25. 5. 2005 Rozsudek stížnosti č. 35014/97 – Hutten-Czapská versus Polsko
71
Příloha •
Základní ceny a cílové nájemné v Kč/m2 podlahové plochy bytu
72
HL.M.PRAHA Praha 1 Praha 2 Praha 3 Praha 4 Praha 5 Praha 6 Praha 7 Praha 8 Praha 9 Praha 10 Praha 11 Praha 12 Praha 13 Praha 14 Praha 15 Praha 16 Praha 17 Praha 18 Praha 19 Praha 20 Praha 21 Praha 22 Praha 23 Praha 24 Praha 25 Praha 26 Praha 27 Praha 28 STŘEDOČESKÝ 50 000 a více obyvatel 10 000-49 999 obyvatel 2 000-9 999 obyvatel do 1 999 obyvatel JIHOČESKÝ 50 000 a více obyvatel 10 000-49 999 obyvatel 2 000-9 999 obyvatel do 1 999 obyvatel PLZEŇSKÝ 50 000 a více obyvatel 10 000-49 999 obyvatel 2 000-9 999 obyvatel do 1 999 obyvatel KARLOVARSKÝ 50 000 a více obyvatel 10 000-49 999 obyvatel 2 000-9 999 obyvatel do 1 999 obyvatel ÚSTECKÝ 50 000 a více obyvatel 10 000-49 999 obyvatel 2 000-9 999 obyvatel do 1 999 obyvatel
59423 41215 35354 30612 33845 38584 32335 29822 33984 30521 31723 28175 21496 31808 31808 21496 21496 28175 28175 35991 28175 21496 21496 21496 21496 21015 21496 21496
143,61 125,36 147,31 127,55 141,02 147,91 134,73 124,26 141,60 127,17 132,18 117,40 89,57 132,53 132,53 89,57 89,57 117,40 117,40 149,96 117,40 89,57 89,57 89,57 89,57 87,56 89,57 89,57
128,75 111,62 132,58 114,80 126,92 131,83 121,26 111,83 127,44 114,45 118,96 105,66 80,61 119,28 119,28 80,61 80,61 105,66 105,66 134,97 105,66 80,61 80,61 80,61 80,61 78,81 80,61 80,61
22025 16418 15280 8098
91,77 68,41 63,67 33,74
82,59 61,57 57,30 30,37
15882 12837 8473 5441
66,18 53,49 35,30 22,67
59,56 48,14 31,77 20,40
19703 10778 9592 6107
82,10 44,91 39,97 25,45
73,89 40,42 35,97 22,90
19010 10113 6709 5048
79,21 42,14 27,95 21,03
71,29 37,92 25,16 18,93
7072 6043 6773 5045
29,47 25,18 28,22 21,02
26,52 22,66 25,40 18,92
LIBERECKÝ 50 000 a více obyvatel 15158 10 000-49 999 obyvatel 11095 2 000-9 999 obyvatel 7931 do 1 999 obyvatel 7092 KRÁLOVÉHRADECKÝ 50 000 a více obyvatel 21745 10 000-49 999 obyvatel 12381 2 000-9 999 obyvatel 10373 do 1 999 obyvatel 6169 PARDUBICKÝ 50 000 a více obyvatel 17445 10 000-49 999 obyvatel 12468 2 000-9 999 obyvatel 10576 do 1 999 obyvatel 7451 VYSOČINA 50 000 a více obyvatel 17621 10 000-49 999 obyvatel 11871 2 000-9 999 obyvatel 8779 do 1 999 obyvatel 5089 BRNO Brno 1 24687 Brno 2 26873 Brno 3 26708 Brno 4 24687 Brno 5 24019 Brno 6 18219 Brno 7 22203 Brno 8 22203 Brno 9 22203 Brno 10 22203 Brno 11 22203 Brno 12 26873 JIHOMORAVSKÝ bez BRNA 10 000-49 999 obyvatel 13440 2 000-9 999 obyvatel 11300 do 1 999 obyvatel 7159 OLOMOUCKÝ 50 000 a více obyvatel 20158 10 000-49 999 obyvatel 11280 2 000-9 999 obyvatel 7976 do 1 999 obyvatel 5717 ZLÍNSKÝ 50 000 a více obyvatel 20288 10 000-49 999 obyvatel 13779 2 000-9 999 obyvatel 12384 do 1 999 obyvatel 8088 MORAVSKOSLEZSKÝ 50 000 a více obyvatel 12005 10 000-49 999 obyvatel 9131 2 000-9 999 obyvatel 6861 do 1 999 obyvatel 4768
Cílová hodnota měs. náj. v Kč/m2 pro byty se sníženou kvalitou
Cílová hodnota měsíčního nájemného v Kč/m2
Kraj; velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel, oblasti Prahy a Brna
Základní cena bytu v Kč/m2
Cílová hodnota měs. náj. v Kč/m2 pro byty se sníženou kvalitou
Cílová hodnota měsíčního nájemného v Kč/m2
Kraj; velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel, oblasti Prahy a Brna
Základní cena bytu v Kč/m2
Příloha č. 3: Základní ceny a cílové nájemné v Kč/m2 podlahové plochy bytu pro období od 1.1.2010 do 31.12.2012
63,16 46,23 33,05 29,55
56,84 41,61 29,74 26,60
90,60 51,59 43,22 25,70
81,54 46,43 38,90 23,13
72,69 51,95 44,07 31,05
65,42 46,76 39,66 27,94
73,42 49,46 36,58 21,20
66,08 44,52 32,92 19,08
102,86 111,97 111,28 102,86 100,08 75,91 92,51 92,51 92,51 92,51 92,51 111,97
92,58 100,77 100,16 92,58 90,07 68,32 83,26 83,26 83,26 83,26 83,26 100,77
56,00 47,08 29,83
50,40 42,38 26,85
83,99 47,00 33,23 23,82
75,59 42,30 29,91 21,44
84,53 57,41 51,60 33,70
76,08 51,67 46,44 30,33
50,02 38,05 28,59 19,87
45,02 34,24 25,73 17,88
UNIVERSITAS CAROLINA PRAGENSIS založena 1348
Univerzita Karlova v Praze Fakulta sociálních věd Institut ekonomických studií
Opletalova 26 110 00 Praha 1 TEL: 222 112 330,305 TEL/FAX: 222 112 304 E-mail:
[email protected] http://ies.fsv.cuni.cz
Akademický rok 2008/2009 TEZE BAKALÁŘSKÉ PRÁCE Student: Obor: Konzultant:
Dominik Vojta Ekonomické teorie JUDr. Tomáš Richter LL.M., Ph.D.
Garant studijního programu Vám dle zákona č. 111/1998 Sb. o vysokých školách a Studijního a zkušebního řádu UK v Praze určuje následující bakalářskou práci Předpokládaný název BP:
Zásahy státní moci do ekonomických práv jednotlivce Regulované nájemné Charakteristika tématu, současný stav poznání, případné zvláštní metody zpracování tématu: Zásahy státní moci do ekonomických práv jednotlivce – konkrétně problém regulovaného nájemného, zpracováno metodou ekonomické analýzy práva. Založeno na tuzemské právní úpravě (zákonné omezení a judikatuře ÚS) a jejím vývoji, půjde o analýzu ekonomických dopadů na jednotlivé subjekty regulace, srovnání cen na regulovaném a neregulovaném trhu a odhad ustálení cenové hladiny při neexistujícím omezení ze strany státu. Struktura BP: 1. Úvod 2. Vývoj zákonné úpravy a judikatury 3. Analýzy dopadů regulace na jednotlivé subjekty 4. Interpretace výsledků 5. Závěr Seznam základních pramenů a odborné literatury: Richard A. Posner: Economic Analysis of Law, Aspen Law & Business; 5th edition (January 1998) Robert G. Lee: The Economic Impact of Social Legislation, Oxford Journal of Legal Studies, vol.12, 1992
George Fallis & Lawrence B. Smith: Uncontrolled Prices in a Controlled Market: The Case of Rent Control, The American Economic Revue, March 1984 Bengt Turner, Stephen Malpezzi: A Review of Empirical Evidence on the Costs and Benefits of Rent Controls, based on a presentation to the Economics and Politics of Rent Regulation, Stockholm, November 2002 Judikatura Ústavního soudu ČR
Datum zadání: Termín odevzdání:
červen 2009 červen 2010
Podpisy konzultanta a studenta: V Praze dne
