BAB IV KESIMPULAN DAN SARAN
4.1 Kesimpulan 1.
Berdasarkan hasil identifikasi terhadap aset tetap non operasional milik Pemerintah Kabupaten Tanah Bumbu diperoleh informasi bahwa pada saat ini Pemerintah Kabupaten Tanah Bumbu memiliki tujuh aset idle yang lokasinya tersebar di berbagai wilayah di Kabupaten Tanah Bumbu. Aset tanah milik Dinas Kehutanan dan Perkebunan dengan luas ±20.000 meter persegi yang berada di Jalan Raya Batulicin, Kelurahan Kampung Baru, Kecamatan Simpang Empat merupakan aset yang sangat memungkinkan untuk dioptimalkan kegunaannya, karena lokasi tapakberada tepat di pusat Kota Batulicin.
2.
Analisis HBU merupakan alat untuk menemukan penggunaan tertinggi dan terbaik atas suatu tapak baik tapak yang belum terbangun ataupun tapak yang telah terbangun. Analisis HBU dilakukan dengan menguji empat aspek utama, yaitu dimungkinkan secara fisik, diizinkan secara hukum, layak secara finansial, dan produktivitas maksimal. Berdasarkan perhitungan pada analisis produktivitas properti, analisis pasar properti, dan analisis kelayakan finansial, diperoleh hasil sebagai berikut. a. Analisis produktivitas properti dan analisis pasar, menyimpulkan bahwa properti yang layak untuk dikembangkan di atas objek penelitian seluas ±20.000 meter persegi tersebut adalah sebagai komplek perkantoran dan pertokoan dan sebagai pusat perbelanjaan modern.
71
72
b. Nilai investasi properti (market value) untuk masing-masing alternatif penggunaan dinilai dengan pendekatan data pasar tanah dan pendekatan biaya untuk bangunan. Nilai properti untuk penggunaan komplek perkantoran dan pertokoan adalah Rp140.716.181.100,- ( seratus empat puluh miliar tujuh ratus enam belas juta seratus delapan puluh satu ribu seratus rupiah), sedangkan nilai properti untuk penggunaan pusat perbelanjaan modern adalah sebesar Rp334.175.564.800,- (tiga ratus tiga puluh empat miliar seratus tujuh puluh lima juta lima ratus enam puluh empat ribu delapan ratus rupiah). c. Analisis kelayakan finansial dilakukan dengan menggunakan metoda DCF (Discounted Cash Flow) atau aliran kas terdiskonto dengan masa proyeksi selama sepuluh tahun. Tabel 4.1 berikut menyajikan hasil uji kelayakan berdasarkan analisis kelayakan finansial. Tabel 4.1 Perbandingan Kelayakan Finansial Komplek Perkantoran dan Pertokoan
Pusat Perbelanjaan Modern
Keputusan
Positif
Rp 218,143,181,000.00
Rp 345,704,060,000.00
Layak
> WACC (11,64%)
18.58%
12.16%
Layak
≥1
1.55
1.03
Layak
Tahun
4.39
8.78
Layak
Indikator Net Presen Value (NPV) Modified Internal Rate of Return (MIRR) Profitability Index (PI) Payback Period (PP) Nilai Tanah
m²
Rp
10,910,000.00
Sumber: Lampiran 19 dan Lampiran 24 (diolah)
Rp
17,290,000.00
73
d. Langkah terakhir dalam tahap analisis HBU adalah melakukan analisis produktivitas maksimum, yang dapat dilihat dari dua teori yang berbeda, yakni teori penilaian properti dan teori penilaian bisnis. Teori penilaian properti menyatakan bahwa HBU atas tapak adalah sebagai pusat perbelanjaan
modern,
dengan
mempertimbangkan
produktivitas
maksimal sebagai indikasi nilai tanah tertinggi yang dihasilkan oleh properti yakni sebesar Rp17.290.000,- (tujuh belas juta dua ratus sembilan puluh ribu rupiah) per meter persegi. Teori penilaian bisnis menyatakan bahwa simpulan HBU adalah sebagai komplek perkantoran dan pertokoan, dengan alasan bahwa produktivitas maksimum didasarkan pada hasil uji komponen kelayakan finansial yang terbaik dan tertinggi di antara pilihan properti yang ada, yaitu NPV, MIRR, PI dan PP. Mempertimbangkan
adanya
perbedaan
simpulan
tersebut,
maka
penelitian ini akan menggunakan dasar penilaian bisnis untuk menghasilkan simpulan penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) atas tapak objek penelitian. Kesimpulan yang diperoleh dari penelitian ini adalah usulan penggunaan tertinggi dan terbaik atas tapak seluas ±20.000 meter persegi milik Pemerintah Kabupaten Tanah Bumbu yang terletak di Jalan Raya Batulicin, Kelurahan Kampung Baru, Kecamatan Simpang Empat, Kabupaten Tanah Bumbu adalah usulan penggunaan komplek perkantoran dan pertokoan.
74
4.2 Saran Inti dari penelitian ini adalah mengoptimalkan aset non operasional milik Pemerintah Kabupaten Tanah Bumbu untuk kemudian dilakukan analisis dengan metoda HBU. Aset non operasional yang dimaksud di sini adalah sebuah lahan dengan luas ± 20.000 meter persegi yang berlokasi di pusat Kota Batulicin yakni di Jalan Raya Batulicin, Kelurahan Kampung Baru, Kecamatan Simpang Empat yang telah menghasilkan kesimpulan penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai komplek perkantoran dan pertokoan. Jika dikaitkan dengan trend pengelolaan aset daerah, di mana seluruh kabupaten/kota di Indonesia sedang gencar melakukan optimalisasi dari aset-aset potensial yang dimiliki guna meningkatkan Pendapatan Asli Daerah, maka Pemerintah Kabupaten Tanah Bumbu dapat merencanakan untuk mempromosikan aset yang potensial ini kepada para investor dalam rangka pembangunan daerah serta optimalisasi Pendapatan Asli Daerah (PAD), dengan memperhatikan beberapa hal. 1. Pemerintah Kabupaten Tanah Bumbu dapat mempergunakan hasil dari penelitian ini untuk menawarkan peluang investasi kepada pihak swasta dengan mekanisme kerjasama seperti Bangun Guna Serah (BGS), kerjasama operasi, penyertaan modal dan lain-lain. 2. Indikasi nilai pasar tanah yang terdapat dalam penelitian ini, dapat dijadikan sebagai dasar penentuan porsi penyertaan modal bagi Pemerintah Kabupaten Tanah Bumbu dan dapat digunakan sebagai pedoman dalam menghitung pembagian keuntungan berdasarkan persentase modal masing-masing pihak. Pembagian keuntungan tersebut tidak termasuk apa yang menjadi kewajiban pihak swasta, seperti retribusi dan pajak daerah.
75
3. Proyeksi aliran kas menunjukkan bahwa bagian keuntungan pemerintah kabupaten sebagaimana yang akan dituangkan dalam kontrak kerjasama nantinya, baru dapat diambil pada tahun ke empat, yaitu pada saat terjadinya BEP (Break Event Point) investor. Sebaliknya, sangat disarankan bahwa bagian keuntungan pemerintah kabupaten tidak ditarik hingga akhir masa proyeksi, tetapi diinvestasikan kembali dalam bentuk usaha lainnya. 4. Rencana penataan ruang untuk Kabupaten Tanah Bumbu hendaknya dibuat konsisten dan lebih detail lagi guna mempertimbangkan perkembangan Kabupaten Tanah Bumbu ke depannya, sehingga bisa dijadikan panduan bagi investor yang akan berinvestasi di Kabupaten Tanah Bumbu. 5. Penelitian ini hanya dilakukan terhadap aset idle milik Pemerintah Kabupaten Tanah Bumbu yang berlokasi di Jalan Raya Batulicin, Kelurahan Kampung Baru, Kecamatan Simpang Empat. Apabila pihak Pemerintah Kabupaten Tanah Bumbu akan melakukan optimalisasi untuk mengetahui penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap keenam aset idle yang lain dengan lokasi yang berbeda, maka harus dilakukan penyesuaian-penyesuaian khususnya dari sisi peraturan zoning dan land use serta analisis pasar.
