BAB II TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI
II.1
Tinjauan Umum Pengertian Gedung Multi Fungsi: ge·dung n 1 bangunan tembok dsb yg berukuran besar sbg tempat kegiatan, spt perkantoran, pertemuan, perniagaan, pertunjukan, olahraga, dsb; 2 rumah tembok yg berukuran besar; mul·ti- bentuk terikat 1 banyak; lebih dr satu; lebih dr dua: multivalen; multipora; multilateral; 2 berlipat ganda: multimilioner fung·si n 1 jabatan (pekerjaan) yang dilakukan: jika ketua tidak ada, wakil ketua melakukan – ketua; 2 faal (kerja suatu bagian tubuh): -- jantung ialah memompa dan mengalirkan darah; 3 Mat besaran yang berhubungan, jika besaran yang satu berubah, besaran yang lain juga berubah; 4 kegunaan suatu hal; 5 Ling peran sebuah unsure bahasa di satuan sintaksis yang lebih luas (seperti nomina berfungsi sebagai subyek) (http://pusatbahasa.diknas.go.id/kbbi/index.php) Jadi, pengertian gedung multi fungsi adalah bangunan berukuran besar sebagai tempat melakukan bermacam-macam fungsi (kegiatan) di dalamnya. Pengertian Mixed Use adalah: •
Mixed Use merupakan penggunaan campuran berbagai tata guna lahan atau fungsi dalam bangunan. (Dimitri Procos, Mixed Land Use from Revival Too Innovation, Stroud’s burg, Pennsylvania: Dowdin Hutchinson & Ross. Inc, 1976, pIX)
•
Mixed Use Center adalah suatu kompleks dimana terdapat berbagai fungsi kegiatan termasuk hotel, pusat konveksi, apartemen & perumahan, perkantoran, pusat perbelanjaan dan pusat kebudayaan lainnya.
7
(Dudley H. William, Encyclopedia of American Architecture, USA: Mc. Graw Hill) •
Mixed Use Building adalah salah satu upaya pendekatan perancangan yang berusaha menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu kota (luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, nilai ekonomi tinggi) sehingga terjadi satu struktur yang kompleks dimana semua kegunaan dan
fasilitas
saling
berkaitan
dalam
kerangka
integrasi
yang
kuat
(dikembangkan oleh Meyer, 1983). (Endy Marlina, Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Yogyakarta: Penerbit Andi, 2008, p280). Dapat disimpulkan bahwa pengertian definisi Mixed Use Building adalah sebuah bangunan yang didalamnya terdapat beberapa fungsi yang berbeda jenisnya sehingga perlu adanya organisasi ruang yang baik dan berpengaruh pada struktur bangunan tersebut. Perkembangan Mixed Use diawali di Amerika, yang lebih dikenal dengan istilah ‘superblok’, yaitu ketika proyek-proek berskala besar di tengah kota mulai dibangun setelah berakhirnya Perang Dunia II. Kota-kota di Amerika Seriakat umumnya ditata oleh jaringan jalan berbentuk grid. Petak-petak lahan itu kemudian disebut blok. Bangunan besar yang dibangun meliputi beberapa blok untuk mewadahi berbagai fungsi dan aktivitas itu kemudian disebut sebagai superblok. Rangkaian bangunan antar blok yang dirancang secara integrasi ini (tanpa menghilangkan batas masing-masing blok) menimbulkan citra suatu blok imajiner yang besar dan oleh karenanya disebut superblok. Besarnya skala proyek seperti ini
8
selalu mengandung berbagai fungsi yang saling terkait atau saling melengkapi satu dengan lainnya. Rangkaian multifungsi ini erat kaitannya dengan tingkat persaingan bisnis properti yang terjadi di kota. Setiap pengembang berusaha menawarkan sarana yang lebih lengkap agar lebih menarik, misalnya gabungan gedung kantor, pertokoan dan apartemen, atau gabungan hotel, pertokoan dan kantor. Kesemuanya pada dasarnya menawarkan “kepraktisan dan kenyamanan”. Berdasarkan latar belakang tersebut, maka ciri Mixed Use Development Project sebagai berikut: 1. Mewadahi 3 fungsi urban atau lebih, misalnya terdiri dari retail, perkantoran, hunian hotel, dan entertainment/cultural/ recreation. 2. Terjadi integrasi dan sinergi fungsional. 3. Terdapat ketergantungan kebutuhan antara masing-masing fungsi bangunan yang memperkuat sinergi dan integrasi antar fungsi tersebut. Manfaat dari pembangunan Mixed Use bagi negara-negara maju yang terus dilakukan hingga saat ini yaitu: 1. Kelengkapan
fasilitas
yang
tinggi,
memberikan
kemudahan
bagi
pengunjungnya. 2. Peningkatan kualitas fisik lingkungan. Kelengkapan fasilitas yang dirancang dengan matang dapat memperbaiki kualitas lingkungan. 3. Efisiensi pergerakan karena adanya pengelompokkan berbagai fungsi dan aktivitas dalam satu wadah.
9
4. Vitalitas dan generator pertumbuhan. Kehadirannya berpotensi meningkatkan pertumbuhan kawasan sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan akan layanan bagi para pengguna bangunan. 5. Penghematan pendanaan pembangunan. Pembangunan berbagai fasilitas salam satu kompleks atau kawasan dapat mengefisiensikan dana pembangunan misalnya dengan efisiensi dana pembangunan infrastuktur. 6. Menghambat perluasan kota karena perkembangannya yang ke arah vertikal sehingga meminimalkan perluasan kota secara horizontal. 7. Integrasi sistem-sistem merupakan salah satu syarat pembangunan Mixed Use Building dimana pembangunan fungsi-fungsinya harus dirancang secara terintegrsi, saling menguntungkan antar fungsi. Di sisi lain, ada pula dampak negatifnya, yang harusnya diantisipasi, yaitu: 1.
Terjadinya skala usaha, dominasi kegiatan. Pemusatan berbagai fungsi dalam satu kawasan berpotensi menimbulkan dominasi kegiatan dalam bangunan skala besar bagi investor yang mempunyai dana yang besar.
2.
Pembangunan Mixed Use berpotensi untuk meumbuhkan bangunan dengan skala yang sangat besar sehingga dapat menimbulkan ketidakseimbangan dengan skala bangunan yang lainnya di dalam kota.
3.
Terjadinya ruang-ruang mati. Berkembangnya bangunan Mixed Use dapat mengakibatkan matinya ruang-ruang di bagian kota yang lain karena kelengkapan bebagai fungsi, aktivitas, dan fasilitas.
4.
Penggusuran beberapa pemukiman secara paksa untuk mendapatkan luasan lahan yang luas agar culup untuk membangun Mixed Use.
10
5.
Menghilangkan sense of identity karena hilangnya ruang-ruang kota yang merupakan pentas dari aktivitas dan budaya masyarakat kota tersebut.
6.
Masalah pembebanan kota terutama infrastukturnya karena pemusatan berbagai fungsi mengakibatkan ketidakseimbangan beban bagi infrastuktur kota. Penggabungan berbagai fungsi ini memerlukan wadah atau ruang-ruang
transisi yang akan mengakomodasikan berbagai aktivitas dari fungsi-fungsi yang berbeda tersebut. Salah satu langkah penting dalam proses perancangan Mixed Use adalah mengidentifikasi keinginan dan kebutuhan setiap jenis konsumen. Salah satu cara identifikasi ini adalah dengan melakukan analisa pengguna – aktivitas – dan ruang yang dibutuhkan dari masing-masing pengguna. Dalam proyek ini, Mixed Use yang ingin dibangun untuk mewadahi 3 fungsi urban, yaitu: 1. Apartemen 2. Pusat Perbelanjaan 3. Fasilitas Seni dan Budaya
II.1.1 Apartemen Pengertian Apartemen: apar·te·men /apartemén/ n 1 tempat tinggal (terdiri atas kamar duduk, kamar tidur, kamar mandi, dapur, dsb) yg berada pd satu lantai bangunan bertingkat yg besar dan mewah, dilengkapi dng berbagai fasilitas (kolam renang, pusat kebugaran, toko, dsb); (http://pusatbahasa.diknas.go.id/kbbi/index.php)
11
Apartemen adalah satu ruangan atau lebih, biasanya merupakan bagian dari sebuah struktur hunian yang dirancang untuk ditempati oleh lebih dari satu keluarga. Normalnya, berfungsi sebagai perumahan sewa dan tidak pernah dimiliki oleh penghuninya yang dikelola oleh pemilik atau pengelola properti. (Dictionary of real estate, Wiley, 1996) An apartment is a self-contained housing unit that occupies only part of a building. Apartments may be owned (by an owner/occupier) or rented (by tenants). Terjemahan: Sebuah apartemen adalah sebuah unit rumah yang hanya satu bagian dari sebuah bangunan. Apartemen dapat dimiliki (oleh pemilik/pengelola) atau disewa (oleh tenant). (http://en.wikipedia.org/wiki/Apartment , 11 Maret 2009) Dari beberapa pengertian apartemen tersebut dapat disimpulkan bahwa bangunan hunian yang terdiri dari beberapa tipe unit hunian yang dapar disewa / dibeli oleh personal (single person) atau oleh 1 keluarga dengan fasilitas pendukung hunian seperti laundry, kolam renang, tempat olahraga, dll. Dalam
buku
‘Panduan
Perancangan
Bangunan
Komersial’,
pengertian apartemen adalah bangunan yang memuat beberapa grup hunian yang berupa rumah flat atau rumah bertingkat yang diwujudkan untuk mengatasi masalah perumahan akibat kepadatan tingkat hunian dan keterbatasan lahan dengan harga yang terjangkau di perkotaan. Pengertian ‘terjangkau’ ini disesuaikan dengan sasaran konsumen bagi setiap apartemen. Berbeda dengan hotel, jenis hunian ini dapat dikomersialkan dengan system sewa maupun beli. Sistem sewa dalam apartemen berlangsung dalam
12
jangka panjang, serupa dengan sistem sewa rumah dalam lingkungan perumahan. Apabila diperjualbelikan, secara umum serupa dengan jual beli perumahan atau real estate dalam suatu lingkungan perunahan di mana pengelolaan lingkungan tersebut masih dilakukan dengan terstruktur. Bedanya, apartemen merupakan kumpulan hunian yang disusun secara vertikal, umumnya sebagai respon terhadap tingginya harga tanah. Apalagi apartemen umumnya dibangun di tempat-tempat yang strategis sebagai solusi terhadap masalah jarak hunian dan tempat kerja. Pertimbangan pemilihan lokasi merupakan yang utama dalam pembangunan apartemen dan bangunan komersial yang lain. Secara umum terdapat beberapa hal yang perlu dipertimbangkan dalam pemilihan lokasi sebuah apartemen menurut Ditjen Cipta Karya, DPU (1980, p11), yaitu: 1. Waktu tempuh paling lama 30 menit untuk mencapai tempat kerja dan pusat-pusat pelayanan di perkotaan. 2. Sudah terdapat jaringan infrastruktur yang lengkap. Kelengkapan jaringan infrastruktur dapat meminimalkan biaya pengadaan jaringan baru pada pengembangan sebuah apartemen. 3. Aksesibilitas
baik,
meliputi
ketersediaan
sarana
dan
prasarana
transportasi dengan kualitas baik. Perkembangan Apartemen di Jakarta Kehadiran hunian vertikal (apartemen) di Jakarta berawal pada 3 dasawarsa yang lalu. Sekitar tahun 1974 berdiri sebuah apartemen Ratu Plaza di Jalan Jenderal Sudirman Jakarta Selatan dengan jumlah unit
13
apartemen 54 unit. Ratu Plaza adalah mixed use building antara hunian dan pusat perbelanjaan, Pusat perbelanjaan Ratu Plaza sendiri sampai tahun 1980-an adalah pusat perbelanjaan tempat kaum the haves Jakarta berbelanja. Pada tahun 1980-an berdiri sebuah apartemen di kawasan Kuningan Jakarta Selatan, tepatnya di Jalan Rasuna Said, yaitu Apartemen Taman Rasuna. Apartemen ini banyak dihuni oleh kaum ekspartriat karena kawasan Kuningan dikelilingi oleh gedung-gedung perkantoran yang kebanyakan berskala internasional dan kantor-kantor kedutaan dari berbagai negara. Apartemen Taman Rasuna inilah yang menjadi pelopor perkembangan pembangunan apartemen lainnya di Jakarta. Klasifikasi Apartemen Menurut Kepemilikan Secara umum, berdasarkan kepemilikannya apartemen dibedakan menjadi: 1. Apartemen Sewa Merupakan apartemen yang dimiliki oleh perorangan atau suatu badan usaha bersama dengan unit-unit apartemen yang disewakan kepada masyarakat dengan harga dan jangka waktu tertentu.Persewaan semacam itu mendatangkan keuntungan bagi pemilik apartemen. Di sini ketertarikan antara pengelola dan penghuni sangat erat. Pengelola bertanggung jawab penuh pada pemeliharaan dan layanan apartemen, sementara penyewa berkewajiban membayar biaya pengelolaan maupun
14
layanan tersebut, yang dapat dibayarkan secara terpisah maupun bersamaan dengan uang sewa apartemen. 2. Apartemen Beli Merupakan apartemen yang dimiliki oleh perorangan atau suatu badan usaha bersama dengan unit-unit apartemen yang dijual kepada masyarakat dengan harga tertentu. Meskipun unit huniannya dapat dibeli, pengelolaan apartemen tetap diselenggarakan oleh manajemen tertentu. Alasannya, unit-unit hunian tersebut berada dalam satu bangunan (keberadaannya sangat terkait antara satu unit hunian dengan lainnya) dan masalah layanan keamanan penghuni sangat ditekankan. Apartemen seperti ini dapat dimiliki oleh masyarakat secara menetap. Kepemilikannya dapat dibedakan lagi sebagai berikut: a. Apartemen milik bersama (cooperative) Merupakan apartemen yang dimiliki bersama oleh penghuni yang ada. Pembiayaan perawatan dan pelayanan dalam apartemen dilakukan bersama oleh semua penghuni sehingga tanggung jawab pengembangan gedung menjadi tanggung jawab semua penghuni. b. Apartemen milik perseorangan (condominium) Merupakan apartemen yang unit-unit huniannya dapat dibeli dan dimiliki oleh penghuni. Penghuni tetap berkewajiban membayar pelayanan apartemen yang mereka gunakan kepada pihak pengelola.
15
Klasifikasi Apartemen Menurut Jumlah Kamarnya Berdasarkan jumlah anggota keluarganya, penghuni apartemen memiliki kapasitas apartemen yang berbeda-beda. Sebagai respons terhadap variasi kebutuhan penghuni ini, apartemen dapat dirancang dengan berbagai tipe berdasarkan jumlah kamar dalam setiap unit apartemennya, sebagai berikut: 1. Tipe efisien Tipe ini memiliki ukuran: 18 m2 – 45 m2. adapun susunan ruang yang biasanya terdapat dalam tipe ini adalah: a. Terdapat sebuah ruang besar yang merupakan kombinasi dari aktivitas hidup sehari-hari di tempat tinggal, makan dan tidur. Oleh karena ruang besar ini difungsikan sekaligus untuk mewadahi berbagai aktivitas yang berbeda, fleksibilitas ruangan menjadi pertimbangan penting. Hal ini dapat ditempuh dengan penyediaan sebuah convertible sofa bed dan entry foyer sebagai dining area, permasalahan yang sering dilupakan pada rancangan ruang seperti ini adalah kurangnya tempat penyimpanan pakaian dan area ganti baju. b. Terdapat sebuah ruang kecil (alcove) untuk dapur kecil (kitchenette) dengan fasilitas minimum dan kamar mandi. Tipe ini biasanya dimiliki oleh single person atau pasangan yang baru menikah tanpa anak sehingga jumlah maksimum penghuni adalah dua orang.
16
2. Tipe satu ruang tidur Tipe ini memiliki satu ruang tidur dalam setiap unitnya. Ukurannya berkisar antara 36 m2 – 54 m2 atau menyesuaikan dengan kebutuhan., dengan kapasitas 2-3 orang. Secara umum kelengkapan ruang pada tipe ini adalah sebagai berikut: a. Ruang duduk dan ruang makan dibuat menyatu tanpa penyekat. b. Area dapur c. Sebuah ruang tidur d. Kamar mandi e. Teras 3. Tipe dua ruang tidur Tipe ini memiliki dua ruang tidur, dengan ukuran berkisar 45 m2 – 90 m2 dan kapasitas 3-4 orang. Kebutuhan ruang pada tipe ini adalah sebagai berikut: a. Ruang duduk b. Ruang makan c. Dua ruang tidur d. Dapur e. Kamar mandi (pada apartemen mewah, disediakan sebuah half bath tambahan, yang terdiri dari water closet dan wastafel). f. Teras
17
4. Tipe tiga ruang tidur Tipe ini memiliki tiga ruang tidur, dengan luasan berkisar 54 m2 – 108 m2 untuk 4-5 orang. Kebutuhan ruang pada unit jenis ini adalah sebagai berikut: a. Ruang duduk b. Ruang makan c. Tiga ruang tidur d. Dapur e. 1-2 kamar mandi f. teras 5. Tipe 4 ruang tidur Tipe unit ini memiliki luasan berkisar 100 m2 – 135 m2 dengan kapasitas 5-8 orang. Kebutuhan ruang pada tipe ini adalah sebagai berikut: a. Ruang duduk b. Ruang makan c. 4 ruang tidur d. Dapur e. 2 kamar mandi f. 2 teras g. Gudang Klasifikasi Apertemen Menurut Jumlah Lantainya Besar kecilnya luasan tiap unit apartemen akan mempengaruhi pengaturan ruang-ruang pada setiap unit apartemen tersebut, yang dapat saja
18
dirancang dalam 1 lantai yang sama ataupun meliputi beberapa lantai yang berbeda, berdasarkan hal ini, apartemen dapat diklasifikasikan menjadi beberapa tipe, yaitu: 1. Apartemen simplex, merupakan apartemen dengan 1 unit hunian terdiri dari 1 lantai. 2. Apartemen duplex, merupakan apartemen dengan 1 unit hunian terdiri dari 2 lantai. 3. Apartemen triplex, merupakan apartemen dengan 1 unit hunian terdiri dari 3 lantai.
II.1.2 Pusat Perbelanjaan Dalam buku ‘Panduan Perancangan Bangunan Komersial’, istilah pusat perbelanjaan memiliki beberapa pengertian, di antaranya adalah: 1. Bentuk usaha perdagangan individual yang dilakukan secara bersama melalui penyatuan
modal dengan
tujuan efektivitas komersial.
(Beddington, Design for Shopping Centre) 2. Suatu tempat kegiatan pertukaran dan distribusi barang/jasa yang bercirikan komersial, melibatkan perencanaan dan peancangan yang matang karena bertujuan memperoleh keuntungan (profit) sebanyakbanyaknya. (Gruen, Centers for Urban Environment: Survival of the Cities). 3. Kompleks perbelanjaan terencana, dengan pengelolaan yang bersifat terpusat, dengan sistem menyewakan unit-unit kepada pedagang
19
individu, sedangkan pengawasannya dilakukan oleh pengelola yang bertanggung jawab secara menyeluruh. (Beddington, Design for Shopping Centre) 4. Sekelompok kesatuan pusat perdagangan yang dibangun dan didirikan pada sebuah lokasi yang direncanakan, dikembangkan, dimulai, dan diatur menjadi sebuah kesatuan operasi (operation unit), berhubungan dengan lokasi, ukuran, tipe toko, dan area perbelanjaan dari unit tersebut. Unit ini juga menyediakan parkir yang dibuat berhubungan dengan tipe dan ukuran total toko-toko. (Urban Land Institute, Shopping Centre Development Handbook) 5. Suatu wadah dalam masyarakat yang menghidupkan kota atau lingkungan setempat. Selain berfungsi sebagai tempat untuk kegiatan berbelanja atau transaksi jual beli, juga berfungsi sebagai tempat untuk berkumpul atau berekreasi. (Beddington, Design for Shopping Centre) Dari berbagai pengertian di atas, terdapat beberapa kata kunci terait dengan pusat perbelanjaan, yaitu: 1. Adanya kegiatan jual beli atau pertukaran barang dan jasa, dan 2. Dapat berfungsi juga sebagai tempat berkumpul dan berekreasi. Perkembangan Pusat Perbelanjaan Konsep dibangunnya pusat perbelanjaan, shopping center, shopping mall, atau mal bukan merupakan suatu inovasi baru. Mal, merupakan satu bentuk evolusi dari pasar tradisional yang pada intinya adalah satu lokasi pusat perdagangan yang dikunjungi oleh banyak orang (konsumen) untuk
20
membeli segala sesuatu yang dibutuhkan. Konsep mal ternyata sudah ada sejak abad pertengahan. Di Timur Tengah, Grand Bazaar Isfahan adalah suatu lokasi pusat perdagangan yang terdiri dari kumpulan beberapa toko independent yang bernaung di bawah satu struktuur, berdiri sejak abad ke 10. Begitu juga dengan Grand Bazaari Tehran, pasar tertutup sepanjang 10 km. The Burlington Arcade di London dibuka tahun 1819. Konsep pembangunan mal ini diperkenalkan di Amerika Seriat pada tahun 1828 dengan dibangunnya The Arcade di daerah Providence, Rhode Island. Pembangunan shopping center atau mal ini pun diikuti oleh kota-kota besar lainnya di berbagai negara pada akhir abad ke 19 dan awal abad 20. Dasar pemikiran terbentuknya jenis-jenis shopping center seperti : suburb mall, super mall, giant mall, dan mega mall adalah adanya permasalahan yang ditimbulkan oleh shopping center atau mal di dalam kota yang menyebabkan kota menjadi penuh sesak dan kotor. Permasalahan ini dirasakan sekitar abad 20 di Amerika Serikat dan beberapa negara di Eropa, sehingga pemerintah Amerika Serikat dan Eropa bersama masyarakatnya memperbaiki kualitas hidup mereka dengan pembangunan shopping center atau mal di luar kota dan daerah suburb. Perkembangan shopping center di Indonesia berawal pada era 1970an di Jakarta, muncul pusat perbelanjaan seperti aldiron plaza, pusat pertokoan senen dan pasar-pasar yang dikelola oleh PD Pasar Jaya. Pada pertengahan 1980-an, ternyata muncul gagasan baru dengan arsitek asing yang mulai masuk bersama modal dari luar negeri. Akhir 1980-an dan
21
pemulaan 1990-an mulai bermunculan mal perbelanjaan dengan konsep atrium yang lebih besar yang memungkinkan pengunjung memperluas jangkauan pandangan ke seluruh lantai bangunan. Dalam perkembangannya, Pusat Perbelanjaan memiliki beberapa konsep dalam rancangannya, seperti: • Mal
Konsep perancangan shopping center dimana ada jalan yang mengaitkan sejumlah toko-toko. Arti asal kata halaman yang dapat mengumpulkan • Atrium udara sebagaimana lazimnya terdapat di rumah halaman orang Yunani dan Romawi, sehingga konsep perancangan atrium adalah dengan menyisakan sebagian ruang untuk berjalan dan membuka lobang lantai hingga ke atap tembus cahaya alam, melapangkan pandangan pengunjung. Ruang publik terbuka, biasanya minimal ada satu • Plaza bangunan yang menyertainya atau dikelilingi bangunan lain. Dilihat dari terminology budaya Indonesia, plaza adalah sebuah ruang terbuka besar (alun-alun) yang dikelilingi oleh bangunan pemerintahan, rumah ibadah atau pasar. • Town Square Pusat perbelanjaan yang terdapat ruang terbuka di dalamnya sebagai pengganti ruang terbuka alami. Tabel 2.1 Konsep Pusat Perbelanjaan
Klasifikasi Pusat Perbelanjaan Berdasarkan Skala Pelayanan Berdasarkan skala pelayanannya, pusat perbelanjaan dapat dibedakan menjadi 3 jenis, yaitu: 1. Pusat perbelanjaan lokal (neighborhood centers) Pusat perbelanjaan kelas ini mempunyai jangkauan pelayanan yang eliputi 5,000 sampai 40,000 penduduk, dengan luas bangunan berkisar
22
antara 2,787 - 9,290 m2. Unit penjualan terbesar pada pusat perbelanjaan golongan ini adalah supermarket. 2. Pusat perbelanjaan distrik (community center) Pusat perbelanjaan kelas ini mempunyai jangkauan pelayanan 40,000 sampai 150,000 penduduk dengan luas bangunan antara 9,290 – 27,870 m2. Unit-unit penjualannya terdiri dari junior department store, supermarket dan toko-toko. 3. Pusat perbelanjaan regional (main center) Pusat perbelanjaan kelas ini mempunyai jangkauan pelayanan seluas 150,000 sampai 400,000 penduduk dengan luasan bangunan 27,870 – 92,990 m2. Pusat perbelanjaan golongan ini terdiri dari 1-4 department store, 50 -100 toko retail, yang tersusun mengitari pedestrian, dan dikelilingi oleh area parkir. (the Community Builders Council of ULIthe Urban Land Institute, 1977, p23) Klasifikasi Pusat Perbelanjaan Berdasarkan Sistem Transaksi Berdasarkan system transaksinya, sebuah pusat perbelanjaan dapat dibedakan sebagai berikut: 1. Toko Grosir adalah toko yang menjual barang dalam partai besar. Barang-barang tersebut biasanya disimpan di gudang atau di tempat lain, sedangkan yang ada di toko grosir hanya contohnya. Oleh karena penjualan dilakukan dalam partai besar, biasanya etalase pada toko grosir hanya memerlukan tempat yang relatif kecil, sedangkan bagian terbesarnya adalah gudang tempat menyimpan persediaan. Aktivitas lain
23
yang juga tidak kalah penting pada toko seperti ini adalah pengepakan, yang memerlukan ruang tersendiri yang juga relatif besar, yaitu ruang dropping
barang. Area ini sebaiknya berdimensi cukup besar yang
memungkinkan kendaraan pengangkut barang berhenti pada proses pembongkaran atau pemuatan barang belanjaan. 2. Toko Eceran, menjual barang dalam partai kecil atau per satuan barang. Toko eceran lbanyak menarik pembeli karena tingkat variasi barangnya yang tinggi. Pada toko semacam ini, area display barang dagangan memerlukan ruang dengan dimensi yang relative besar untuk mewadahi variasi barang dagangan yang tinggi. Sebaliknya, gudang mungkin hanya memerlukan area dengan dimensi yang lebih kecil. Area dropping barang bukan merupakan area vital pada toko jenis ini. Pertimbangan Perancangan Pusat Perbelanjaan Pusat perbelanjaan yang berfungsi untuk mewadahi kegiatan perdagangan, dalam perancangannya, modul ruang sewa merupakan salah satu aspek yang perlu diperhatikan. Dimensi modul ruang sewa ditentukan berdasarkan 3 pertimbangan, yaitu: 1. Kemampuan sewa calon tenant (penyewa). 2. Modul struktur bangunan disesuaikan dengan sistem struktur yang digunakan. 3. Pertimbangan yang terkait dengan jenis barang yang didagangkan. Keberhasilan rancangan sebuah pusat perbelanjaan juga dipengaruhi oleh faktor-faktor pertimbangan yang lain, yaitu:
24
1. Pemilihan Site Site merupakan salah satu faktor yang menntukan keberhasilan rancangan
sebuah
pusat
perbelanjaan.
Site
yang
baik
dapat
meningkatkan peluang sebuah pusat perbelanjaan untuk menghasilkan keuntungan.
Pertimbangan
pemilihan
site
untuk
sebuah
pusat
perbelanjaan dapat dilakukan berdasarkan criteria sebagai berikut: a. Site dipilih memungkinkan untuk dibangun dan terletak di dalam kawasan perdagangan yang direkomendasikan dalam analisis pasar. b. Site yang dipilih mempunyai ukuran yang cukup luas dan bentuk yang sesuai dengan rancangan area perdagangan dengan segala kelengkapannya, termasuk ruang parkir yang cukup. Apabila tanah yang ada mempunyai luasan yang terbatas atau harga tanah yang relatif tinggi, bangunan seyogyanya direncanakan neka lantai (diperluas secara vertikal), sehingga tercapai maksimalisasi ruang efektif dalam suatu lahan terbatas. c. Aturan-aturan pemanfaatan ruang pada lahan yang dipilih tidak menghambat pembangunan yang dilakukan. d. Lokasi mudah dicapai dan minimum satu jalan tol atau gate kawasan (terminal, stasiun atau bandara). Selain itu, perlu dipertimbangkan ketersediaan moda transportasi yang melewati lokasi tersebut sehingga meningkatkan nilai aksesibilitas lokasi. e. Harga tanah harus disesuaikan dengan jumlah modal dan uang sewa yang mungkin diperoleh. Tingginya nilai lahan di area pusat kota
25
maupun tempat-tempat strategis lainnya menuntut rancangan yang efisien dan optimal pada sebuah bangunan komersial. f. Ketersediaan jaringan utilitas di lokasi. Minimnya jaringan utilitas memerlukan pengadaan jaringan utilitas sebagai pelengkap layanan bangunan dengan jumlah banyak yang akan meningkatkan pembiayaan pengadaan bangunan. g. Kondisi
topografi
lahan yang berkontur atau
tidak. Perlu
perancangan yang tepat untuk dapat menciptakan bangunan yang efektif dan juga menarik pada lahan yang berkontur. 2. Perilaku penguna pusat perbelanjaan Perilaku pengunjung pada suatu usat perbelanjaan berbeda-beda, tergantung pada kelas sosio-ekonomi, latar budaya, usia, dan tujuan kunjungannya. Secara umum tujuan pengunjung mendatangi sebuah pusat perbelanjaan dapat dibedakan menjadi 2, yaitu ; berbelanja dan berekreasi. Rata-rata waktu yang digunakan oleh seseorang atau sekelompok orang untuk berbelanja adalah dua jam. Apabila waktu berbelanja lebih lama, pengunjung akan mulai merasakan kelelahan dan memerlukan fasilitas istirahat. Untuk mengurangi kelelahan, perlu strategi-strategi berikut: a. Penyediaan tempat duduk yang memungkinkan untuk melepas lelah, tetapi jangan terlalu nyaman agar para pengunjung tidak berhenti di suatu tempat.
26
b. Bahan lantai yang digunakan tidak terlalu licin sehingga nyaman dan tidak membahayakan bagi pejalan. c. Membuat variasi fasilitas dengan dekorasi pada eksterior dan interior yang menghindari kemonotonan. Sebelum dilakukan perancangan sebuah pusat perbelanjaan, perlu dilakukan kajian perilaku calon pengunjung sebagai sasaran proyek untuk dapat menentukan jenis dan kelas fasilitas yang sesuai. Kajian tersebut yang terkait dengan hal-hal sebagai berikut: a. Variasi besarnya penghasilan masyarakat b. Variasi mata pencaharian c. Kondisi sosial budaya masyarakat d. Latar belakang pendidikan e. Jumlah anggota keluarga f. Tingkat kepuasan masyarakat. Sudut pendekatan pada studi perilaku ini memandang pusat perbelanjaan sebagai sistem perilaku yang terdiri atas bentuk kegiatan, pelaku kegiatan, dan sifat kegiatan. a. Bentuk Kegiatan Bentuk kegiatan pada pusat perbelanjaan dapat dikategorikan menjadi kegiatan transaksi jual beli dan kegiatn pengelolaan. Kegiatan transaksi jual beli meliputi kegiatan jual beli, penyimpanan, dan penyediaan barang. Kegiatan pengelolaan meliputi kegiatn manajemen (cash flow) dan operasional serta pemeliharaan.
27
b. Pelaku Kegiatan Pelaku kegiatan pada pusat perbelanjaan adalah tenant, konsumen, pengelola, dan supplier. Tenant adalah penyewa unit retail atau pedagang, merupakan individu maupun kelompok yang menyewa dan menggunakan ruang serta fasilitas yang disediakan untuk usaha komersial. Oleh karena itu, sangatlah logis kalau pihak menuntut suatu rancangan yang menjamin setiap unit ruang yang disewakan memiliki nilai jual yang sama. Retailretail ini mempunyai pengelola tersendiri yang bertanggung jawab langsung kepada penyewa-penyewa retail. Kegiatan utama adalah mempersiapkan dan menjaga barang yang dijual. Tenant bertujuan memperoleh keuntungan maksimal dari aktivitas jual beli yang dilakukan
di
pusat
perbelanjaan.
Oleh
karena
itu,
terdapat
kecenderungan permintaan sebagai berikut: - Harga sewa ruang disesuaikan dengan kondisi bangunan dan standar pemasaran. - Ungkapan fisik ruang/bangunan yang menarik calon pembeli. - Efektivitas ruang untuk melakukan aktivitas. - Tenant mix (pencampuran penyewa) yang tepat sehingga mengurangi persaingan. Konsumen adalah masyarakat atau obyek pelaku kegiatan yang membutuhkan pelayanan barang, jasa dan rekreasi. Kondisi social konsumen sangat mempengaruhi jumlah dan jenis kebutuhannya.
28
Pengunjung sebagai calon konsumen menginginkan banyak pilihan barang, pelayanan dalam transaksi maupun parkir, dan menikmati ruang yang rekreatif. Tujuan utama konsumen mendatangi pusat perbelanjaan adalah berbelanja dan menikmati suasana. Pengelola bangunan bertugas memberikan pelayanan dan menyediakan fasilitas yang mewadahi agar pedagang mau menyewa retail yang ditawarkan. Pengelola bangunan dapat terdiri dari building manager, divisi keuangan, divisi operasional, divisi marketing dan promosi. Tujuan utama pengelola adalah mengusahakan semua ruang usaha tersewa sehingga memperoleh keuntungan. Untuk itu, pengelola berusaha menyediakan fasilitas yang memadai, ruang yang efektif , dan pelayanan yang baik. Pemasok barang (supplier) yaitu pengisi atau penghantar barang yang diperlukan pedagang. Kegiatan utamanya adalah bongkar muat barang dan jam kerjanya dilakukan di luar jam operasional. Kecenderungan permintaan supplier adalah kemudahan bongkar muat dan sirkulasi bagi kendaraan pengangkut barang. c. Sifat Kegiatan Kegiatan
konsumen
bersifat
rutin,
insidentil,
dan
melakukan
perpindahan. Demikian pula kegiatan tenant dan tenaga pendukung, yaitu rutin dan melakukan perpindahan. Adapun kegiatan pengelola bersifat rutin tanpa berpindah dan insidentil dengan perpindahan.
29
Selain itu, pertimbangan façade bangunan pusat perbelanjaan juga merupakan aspek yang penting untuk diperhatikan. Tampilan bangunan komersial harus dirancang semenarik mungkin sesuai dengan image bangunan yang direncanakan. Pada proses pembentukan tampilan/façade bangunan, setidaknya terdapat 8 elemen yang dapat digunakan untuk membentuk façade bangunan, yaitu: 1. Struktur bangunan dapat dijadikan salah satu elemen pembentuk façade, tetapi dapat juga diabaikan. Jika dipertimbangkan sebagai pembentuk façade, maka jarak antar kolom dan balok maupun elemen structural lainnya juga perlu diperhatikan dalam kaitannya dengan façade bangunan keseluruhan. 2. Etalase merupakan fasilitas promosi pada bangunan pusat perbelanjaaan. Etalase ini biasanya diletakkan di tempat yang mudah dilihat konsumen sehingga dapat sekaligus dimanfaatkan sebagai pembentuk façade bangunan. 3. Pintu masuk bangunan pada sebuah pusat perbelanjaan perlu dirancang cukup menonjol sehingga mudah dikenali oleh calon pengunjung. Penonjolan rancangan pintu masuk ini dapat dilakukan dengan berbagai cara, misalnya dengan memberikan aksen bentuk khusus atau menggunakan warna yang berbeda atau mencolok. Elemen ini tentunya akan mempengaruhi tampilan bangunan. 4. Material bangunan selain dapat membentuk image bangunan juga berpengaruh pada nilai ekonomi bangunan. Penggunaan material yang
30
mahal dengan rancangan yang tepat dapat meningkatkan eksklusivias bangunan pusat perbelanjaan, sangat cocok digunakan pada rancangan pusat perbelanjaan yang mewah dengan sasaran konsumen masyarakat golongan ekonomi menengah ke atas. 5. Permainan warna pada kulit bangunan dapat membentuk image dan menambah daya tarik bangunan. 6. Bukaan (fungsional maupun nonfungsional) dapat digunakan secara terpadu dengan elemem façade yang lain, yaitu ornament, struktur dan material bangunan sehingga secara keseluruhan dapat membentuk tampilan bangunan pusat perbelanjaan yang menarik. Elemen Penting dalam Pusat Perbelanjaan Dalam perancangan pusat perbelanjaan, ada beberapa hal yang memerlukan pertimbangan mendalam sehingga dapat menciptakan pusat perbelanjaan yang baik dan menarik: 1. Entrance merupakan bagian paling mencolok mata karena harus menarik minat para pengunjung. Seluruh isi pusat perbelanjaan tercermin dalam entrance-nya yang bukan saja mempresentasikan kualitas bangunannya melainkan juga barang-barang yang dijual di situ serta sebagai identitas pusat perbelanjaan , sebagai tanda pengenal bagi para pengunjungnya. Fasilitas yang harus ada di daerah entrance yaitu: tempat menurunkan penumpang (drop-off), lobi, dan foyer yang nyaman bagi pengunjung pengendara ataupun pengunjung pejalan kaki.
31
2. Sirkulasi
Horizontal
yang
biasanya
diterapkan
dalam
pusat
perbelanjaan yaitu: selasar, jembatan dan atrium. Fungsinya adalah menampung dan menyebarkan para pengunjung ke berbagai bagian pusat perelanjaan, menuju berbagai toko yang terdapat di sana. Jenis selasar yang biasanya diterapkan dalam pusat perbelanjaan adalah selasar tunggal (single corridor) selebar 3 m atau lebih, dengan tujuan supaya melegakan sirkulasi para pengunjung dan memungkinkan untuk dapat memasukkan cahaya melalui skylight yang diletakkan di antara selasar tunggal. Jembatan digunakan untuk memperpendek jarak capai dari toko ke toko. Biasanya ditempatkan melintang di atrium pada jarak antara 5 m sampai 10 m satu sama lainnya, jempatan umumnya menjadi salah satu atraksi dalam pusat perbelanjaan karena di desain menarik, variatif dan dengan teknologi mutakhir. Atrium, seperti telah dijelaskan dalam salah satu konsep pusat perbelanjaan, yang saat ini sudah menjadi salah satu elemen penting dalam perancangan pusat perbelanjaan, yaitu rongga besar di dalam bangunan biasanya terletak di tengah bangunan dan dimanfaatkan untuk tempt berkumpulnya para pengunjung, promosi produk baru atau menyelenggarakan acara-acara khusus untuk menarik pengunjung. 3. Sirkulasi Vertikal yang pada umumnya digunakan yaitu eskalator an elevator. Eskalator digunakan sebagai alat transportasi vertikal pada bangunan yang terdiri dari 2 – 5 lantai. Lebih dari 6 lantai, pencapaian
32
lebih efektif menggunakan elevator. Secara umum, elevator dapat dibagi menurut spesifikasi bangunan yaitu elevator untuk low rise building, high rise building, service building sepert rumah sakit, rumah tinggal, lift barang atau lift tanpa rumah. Tiap-tiap jenisnya harus memenuhi persyaratan utama elevator yang baik dan aman yaitu: •
Fleksibel
•
Space-saving configuration
•
Rapid Installation
•
Environment friendly
•
Smooth, quite performance
•
Proven reliability (lolos uji ketahanan)
Ada beberapa hal yang harus diperhatikan dalam pemakaian kedua jenis sarana sirkulasi vertikal ini khususnya digunakan untuk bangunan komesial, yaitu harus: •
Robust (tegap, kuat, kokoh) dan Reliable (tahan uji), bisa dilihat dari kualitas bangunan san teknik desainnya.
•
Impressive Performance, desainnya memiliki aspek ekonomis, tidak bising dan jalannya harus “halus”.
•
High Profile Aesthetics / Accents on Aesthetics, terlihat dari pemilihan bahan pembungkus khusunya pada handrail dan balustrade yaitu stainless stell atau glass panel.
33
•
Satisfaction Through Partnership, kerjasama yang baik antara konsumen dan produsen terutama pada saat instalasi.
4. Anchor Tenant merupakan penyewa utama pada sebuah pusat perbelanjaan dan menjadi kunci sebuah pusat perbelanjaan yang berfungsi sebagai magnet para pengunjung. Biasanya direncanakan di lokasi yang strategis pada layout bangunan sehingga memberikan keuntungan maksimal, yaitu di ujung bangunan yang secara tidak langsung memaksa pengunjung untuk mengelilingi seluruh bagian bangunan terlebih dahulu sebelum mencapai si anchor tenant dan juga karena membutuhkan luasan yang besar. Sistem pengelolaan anchor tenant adalah sistem sewa penuh dengan jangka waktu lebih dari 10 tahun, dimana tanggung jawab atas segala aktivitas yang terjadi di anchor tenant ditanggung penuh oleh pengelola anchor tenant. Jenis anchor tenant pada sebuah pusat perbelanjaan biasanya department store dan atau supermarket. 5. Tenant Mix diatur melalui pengelompokan berdasarkan jenis toko menjadi 6 kelompok besar: •
Fashion adalah tenant utama yang menawarkan pakaian anak, wanita dan pria berbentuk butik atau ready to wear, termasuk toko asesoris dan kosmetika.
•
Entertainment adalah area hiburan, biasanya berada di sekitar bioskop yang berhubungan langsung dengan food court. Seringkali
34
dilengkapi dengan arena bermain anak dan bowling center, termasuk toko buku dan toko kaset. •
Lifestyle adalah toko yang menyediakan perabotan / perlengkapan rumah tangga, toko hadiah, dan toko dekorasi rumah.
•
Home Appliance adalah toko yang menyediakan perabotan elektronik rumah dan dapur.
•
Food adalah toko yang menyediakan bahan makanan, roti dan kue, dan toko makanan siap saji.
•
Restaurant berupa bermacam-macam jenis rumah makan yang menawarkan kualitas makanan, penyajian dan pelayanan yang baik.
Hal yang paling penting adalah pengelompokkan retail tenant dengan tujuan untuk memberikan kemudahan dan kenyamanan bagi pengunjung yang datang sehingga diperlukan pencipataan komposisi retail tenant yang ideal dan seimbang agar semua retail tenant yang ada bernilai positif. 6. Street Picture adalah sebuah bidang berukuran kecil, sedang maupun besar yang dipenuhi oleh gambar yang terbentuk dari tampak luar deretan ruang dan bangunan yang ditunjang oleh elemen-elemen arsitektur dan interior sehingga menghasilkan penampilan yang cantik. Ada 3 hal utama yang sangat berpengaruh dalam menciptakan street picture khusunya pada bangunan pusat perbelanjaan, yaitu:
35
•
Graphic Environment adalah salah satu elemen arsitektual yang memegang
peranan
penting
pada
sebuah
bangunan
pusat
perbelanjaan. Bentuknya dapat berupa papn petunjuk arah, peta interior bangunan, papan nama retail tenant, permainan lampu, dll. Perencanaan graphic environment yang baik harus informative dan fungsional. •
Lighting Environment penting untuk menciptakan suatu pusat perbelanjaan menjadi lebih hidup sehingga akan tercipta suasana. Pencahayaan ini dapat dibedakan menjadi 2 yaitu: pencahayaan eksterior dan interior. Pencahayaan eksterior memberikan dampak yang dramatis pada bangunan saat malam hari, juga berperan sebagai alat keamanan dan pengarah jalan karena secara psikologis membuat para pengunjung merasa aman dan nyaman. Pencahayaan interior berfungsi untuk mempercantik dan memperkaya suasana interior.
•
Public Amenities merupakan elemen-elemen yang mendukung kenyamanan pengunjung seperti kolam air mancur, bangku dll.
7. Decorative Lighting adalah penerang buatan tambahan yang lebih berperan dalam segi estetika karena pada perkembangannya cahaya buatan tidak hanya berfungsi sebagai penerang saja tetapi juga sebagai elemen dekorasi baik untuk eksterior ataupun interior sebuah bangunan. Pada perencanaannya, decorative lighting harus didesain menarik, biasanya melalui desain lampu yang beraneka ragam.
36
8. Skylight dapat diartikan dalam bahasa Indonesia sebagai kaca tembus pandang. Skylight dapat dibagi menjadi beberapa tipe berdasarkan fungsinya yaitu: Ventilating Skylight, dapat dibuka agar udara dapat masuk, biasanya dipasang pencahayaan alami. Rubular Skylight, ukurannya kecil, biasanya dipasang pada koridor rumah dan ruang yang kecil sebagai pencahayaan alami. Berdasarkan bentuknya, skylight dapat dibagi menjadu 9 tipe, yaitu Flat Skylight, Round Skylight, Polygon Skylight, Piramid Skylight dan Dome Skylight. 4 tipe lainnya sering dipasang pada bangunan berukuran besar, yaitu: Hip Ridge Skylight, Ridge Skylight, Lean-To Skylight, dan Barrel Vault Skylight. Material utama yang sering digunakan sebagai bahan konstruksi skylight adalah kaca dan acrylic. Keduanya mempunyai perbedaan dalam hal kekuatan, kelemahan, pancaran cahaya faktor penyekat dan penampilan visual. 9. Toilet merupakan bagian yang penting dalam bangunan public sehingga perlu diperhatikan kelengkapan sebuah toilet. Pada bangunan pusat belanja,
kelengkapan
ini
dibedakan
berdasarkan
jenis kelamin
pemakainya, yaitu toilet pria dan wanita. Untuk toilet pria, terdiri dari kloset duduk / kloset jongkok, urinal / urinoir dan lavatory / wastafel. Ada juga yang dilengkapi bidet – bentuknya hamper mirip dengan kloset duduk tapi tanpa tutup dan hanya untuk tempat buang air kecil. Wastafel pun ada beberapa jenisnya yaitu: pedestal lavatory – wastafel dengan kaki sampai lantai, half pedestal lavatory – wastafel dengan kaki sampai setengah lantai, counter lavatory – wastafel yang menempel pada meja,
37
dan wall hung lavatory – wastafel yang menggantung menempel di dinding.
II.1.3 Fasilitas Seni dan Budaya Pengertian Pusat Seni dan Budaya fa·si·li·tas n 1 kemudahan 2 sarana yang memudahkan dalam melakukan tugas atau pekerjaan 2
se·ni n 1 keahlian membuat karya yg bermutu (dilihat dr segi kehalusannya, keindahannya, dsb); 2 karya yg diciptakan dng keahlian yg luar biasa, spt tari, lukisan, ukiran; seniman tari sering juga menciptakan -susastra yg indah; bu·da·ya n 1 pikiran; akal budi: hasil --; 2 adat istiadat: menyelidiki bahasa dan --; 3 sesuatu mengenai kebudayaan yg sudah berkembang (beradab, maju): jiwa yg --; 4 cak sesuatu yg sudah menjadi kebiasaan yg sudah sukar diubah; (http://pusatbahasa.diknas.go.id/kbbi/index.php)
Jadi pengertian fasilitas seni dan budaya adalah sarana yang memudahkan dalam membuat karya yang bermutu. Dari pengertian tersebut ada banyak wadah yang dapat disediakan karena juga ada banyak jenis karya seni yang dapat diwadahi. Jenis-jenis karya seni yaitu seni lukis, seni peran, seni musik, seni pahat, dll serta pengembangannya. Pada proyek ini, fasilias seni dan budaya yang ingin ditampilkan adalah berupa wadah bagi karya-karya dan juga kebudayaankebudayaan yang berkembang dari kreativitas-kreativitas masyarakat urban kota Jakarta.
38
Diamati dari kehidupan masyarakat urban yang begitu cepat dan sibuk, masyarakat urban membutuhkan penyaluran emosi yang sering tidak tersampaikan dengan baik. Seni dapat menjadi salah satu penyaluran selain olahraga, apalagi melihat budaya bangsa Indonesia yang sangat kaya dan beragam yang perlu dilestarikan. Dan kebutuhan akan fasilitas seni kiranya dapat tersedia mulai dari skla pelayanan mikro sampai skala pelayanan makro. Untuk skala pelayanan mikro, yaitu tingkat kelurahan dan kecamatan, Data BPS Jakarta Barat, pada tahun 2006 jumlah organisasi kesenian dan jumlah anggota se-kecamatan Tanah Abang (kelurahan Bandungan Hilir termasuk dalam kecamatan Tanah Abang) yaitu 72 organisasi kesenian (15 % dari total terdapat 472 organisasi kesenian di Jakarta Pusat) dengan total anggota sebanyak 1,087 orang (453 laki-laki dan 634 perempuan). Masyarakat ini pun seharusnya memiliki wadah yang dapat menjadi tempat apresiasi karya-karya mereka. Sedangkan jumlah kebutuhan tersebut belum terwadahi dengan baik karena dari Data BPS tahun 2007 diketahui bahwa jumlah fasilitas kesenian berupa pentas seni di 7 kelurahan di kecamatan Tanah Abang tidak ada. Dari data ini dapat diketahui bahwa kebutuhan aktivitas dari 72 organisasi seni, belum termasuk apresiasi seni dari warga Jakarta yang tidak bergabung dengan organisasi seni apapun, yang seharusnya dapat ditampung tidak memiliki wadah. Melihat kebutuhan masyarakat yang cukup besar akan wadah apresiasi seni dan juga untuk menghargai dan melestarikan seni budaya
39
Indonesia, maka dalam proyek ini Fasilitas Seni & Budaya yang akan dihadirkan berupa: 1. Ruang Pertunjukan 2. Galeri Pameran
Ruang Pertunjukan Ruang pertunjukan ini berfungsi untuk pertunjukan teater, musik dan juga pertunjukan seni tampil lainnya dan termasuk dalam macam-macam jenis auditorium. Macam-macam jenis auditorium yaitu teater, ruang kuliah, gereja, ruang konser, rumah opera dan gedung bioskop. Rancangan auditorium haruslah memenuhi persyaratan penting untuk dapat memberikan kenyamanan, kemananan, lingkungan yang menyenangkan, penerangan yang cukup, pemandangan yang memadai dan bunyi yang baik kepada para pengunjung. Kondisi mendengar salam tiap auditorium sangat dipengaruhi oleh pertimbangan-pertimbangan arsitektur murni, seperti bentuk ruang, dimensi,dan volume, letak batas-batas permukaan, pengaturan tempat duduk, kapasitas penonton,lapisan permukaan, dan bahan-bahan dekorasi interior. Persyaratan kondisi mendengar yang baik dalam suatu auditorium, yaitu: 1. Harus ada kekerasan (loudness) yang cukup baik dalam tiap bagian auditorium terutama tempat-tempat duduk yang jauh. 2. Energi bunyi harus didistribusikan secara merasa (terdifusi) dalam ruang
40
3. Karakteristik dengung optimum harus disediakan dalam auditorium untuk memungkinkan penerimaan bahan acara yang paling disukai oleh penonton dan penampilan acara paling efisien oleh pemain. 4. Ruang harus bebas dari cacat-cacat akustik seperti: gema, pemantulan yang berkepanjangan (long-delayed reflection), gaung, emusatan bunyi, distorsi, bayangan bunyi dan resonansi ruang. 5. Bising dan getaran yang akan mengganggu pendengaran atau pementasan harus dihindari atau dikurangi degan cukup banyak dalam tiap bagian ruang.
II.2
Tinjauan Khusus II.2.1 Tinjauan Terhadap Tapak Tinjauan Terhadap Kota Jakarta Kota Jakarta berada di utara pulau Jawa yang berbatasan dengan Jawa Barat. Secara wilayah, Jakarta dibagi menjadi 5 wilayah, yaitu: Jakarta Utara, Jakarta Barat, Jakarta Pusat, Jakarta Selatan, dan Jakarta Timur. Jakarta Pusat sebagai sentral aktivitas masyarakat Jakarta, dimana di daerah tersebut terdapat pusat perniagaan (Sudirman-Thamrin, Kuningan), Istana Merdeka dan Negara, Kedutaan-kedutaan Besar Negara Asing di Indonesia. Sebagai kawasan sentra bisnis, strategis dan juga syarat kemudahan untuk menjangkau kawasan ini sedah dipastikan. Kawasan ini sangat strategis karena transportasi sangat mudah, dekat dengat beberapa terminal besar di Jakarta (seperti terminal blok M), dan juga dekat dengan pintu tol.
41
Tinjauan Terhadap Tapak Yang Dipilih Dalam proyek Mixed Use Building ini, lokasi yang dipilih terletak di kawasan CBD (Central Business District), tepatnya di Bendungan Hilir, Jakarta Pusat. Data Tapak: Luas Tapak
: 7700 m2
KDB : 60% KLB : 4.5 Jumlah lantai maksimal : 12 lantai Jumlah lantai pusat perbelanjaan maksimal : 4 lantai Peruntukan : pertokoan GSB (timur laut) : 3 m GSB (tenggara) : 10 m GSB (barat daya) : 8 m GSB (barat laut) : 3 m. Tapak proyek ini berada di hook antara Jl. Jend. Sudirman dan Jl. Bendungan Hilir. Selain berbatasan dengan jalan-jalan tersebut, tapak juga berbatasan dengan ruko pada bagian barat laut dan kali krukut (timur laut).
42
Foto 1. Bangunan Sekitar Tapak
View belakang – bangunan tinggi, ruko-ruko dan kali krukut View samping – bangunan tinggi (salah satunya Wisma Dharmala dan kali krukut View depan – Jl. Bendungan Hilir dan Pasar Benhil
View depan – Jl. Sudirman dan bangunan tinggi (Gedung Sampoena Strategic) Jarak antara tapak dengan ruko sebelah hanya berjarak 5 m dan keadaan existing: lebar jalan berkurang menjadi ± 3 m karena ± 2 m digunakan oleh tendatenda makan (seperti warteg dan kios-kios kecil.
Sumber : Dok. Pribadi
43
II.2.2 Tinjauan Terhadap Topik / Tema It is my feeling that living things and non-living things are dichotomous… But I feel that if all living plants and creatures were to disappear, the sun would still shine and the rain still fall. We need Nature, but Nature doesn’t need us. (LOUIS I. KAHN) Quote yang disampaikan oleh Louis I. Kahn mengingatkan kita kembali bahwa manusia sangat bergantung dengan alam. Alam tercipta tanpa kehadiran manusia pun tetap dapat hidup, sedangkan manusia diciptakan setelah alam tersedia. Hal ini bukan berarti bahwa manusia berhak mengeksploitasi alam karena dampak yang diakibatkan akan dirasakan oleh manusia itu sendiri. Hidup saling berdampingan dan menjaga sebaiknya menjadi gaya hidup manusia saat ini. Usaha perbaikan kehidupan dengan perbaikan kualitas bumi yang sudah terlanjur rusak merupakan usaha yang tidak mudah tetapi harus dilakukan. Salah satu problematika bumi dan dunia saat ini yang berkaitan dengan bangunan adalah permasalahan energi, yaitu penipisan cadangan minyak yang selama ini menjadi sumber energi utama yang berkaitan dengan kelangsungan hidup manusia dan juga adanya penggunaan energi besar-besaran pada bangunan yang menyebabkan efek rumah kaca menyebabkan peningkatan emisi CO2 yang menghancurkan atmosfer bumi. Dengan pertimbangan itu maka topik / tema proyek ini adalah Arsitektur Hemat Energi.
44
Pengertian Hemat Energi: Hemat energi dalam arsitektur adalah meminimalkan penggunaan energi tanpa membatasi atau merubah fungsi bangunan, kenyamanan, maupun produktivias penghuninya. (Gelar Seminar Bangunan Hemat Energi, Teknologi Pengolahan Limbah Pada Gedung, 1997, p17). Dari pengertian hemat energi tersebut, dalam penerapan yang ideal pada bangunan seharusnya dapat diciptakan bangunan yang menyesuaikan kondisi iklim dan lingkungan sekitar tanpa adanya pemaksaan terhadap alam dalam
membangun,
kehadiran
bangunan
dapat
bersinergi
dengan
lingkungan. Indonesia sebagai negara beriklim tropis lembab, memiliki 4 sumber pengaruh alam yang perlu diperhatikan: 1. sinar matahari 2. hujan dan kelembaban 3. angin 4. gempa bumi Pengaruh yang dirasakan pada daerah beriklim tropis lembab adalah curah hujan dan tingkat kelembaban yang tinggi, angin sedikit bertiup, radiasi matahari sedang sehingga pertukaran panas kecil. Dalam perancangan bangunan, faktor kenyamanan manusia menjadi pertimbangan utama, tetapi hingga saat ini kenyamanan yang disediakan oleh bangunan untuk manusia bergantung pada teknologi air conditioning yang mengakibatkan banyak dampak bagi bumi saat ini.
45
Dr. Ing. Ir. Eka Setiadi R., dosen tetap Jurusan Arsitektur FTSP Universitas Trisakti mengatakan dalam tulisannya “Arsitektur Indonesia dan Sumber Tenaga Alternatif Matahari dan Angin” bahwa persentase penggunaan listrik pada sektor properti atau bangunan dapat mencapat 40 % tenaga yang dihasilkan oleh pembangkit listrik yang ada.
Gambar 2.1. Profil penggunaan energi pada bangunan umum
Sumber : Energy consumption in general buildings (ITB, 1990)
Untuk bangunan hunian, persentase penggunaan energi pada bangunan tersebut , yaitu: Residential buildings in Indonesia (1994) ¾ Air conditioning : 11% ¾ Lighting
: 33%
¾ Utilities
: 19%
¾ Entertainment : 12% ¾ Kitchen
: 16%
46
¾ Others
: 9%
Pada dasarnya, ada 3 sasaran arsitektur yaitu: sebagai hasil karya seni, nyaman secara psikis dan fisik dan hemat energi. Melihat permasalahan konsumsi energi yang sangat besar pada bangunan, perancangan yang hemat energi semakin dibutuhkan (bahkan suatu keharusan karena merupakan sasaran arsitektur). Perancangan bangunan hemat energi tentunya harus memberikan kenyamanan bagi penggunanya. Kenyamanan ada 2 yaitu: kenyamanan psikis (yang tidak terukur karena berkaitan dengan perasaan pengguna) dan kenyamanan fisik (yang kuantitatif). Kenyamanan fisik pun dibagi 4, yaitu: •
Kenyamanan ruang (spatial comfort)
•
Kenyamanan penglihatan (visual comfort)
•
Kenyamanan pendengaran ( audio comfort)
•
Kenyamanan suhu (thermal cmfort)
Dari 4 kenyamanan fisik, kenyamanan suhu-lah yang paling dominant berpengaruh pada penggunaan energi pada bangunan. Kenyamanan suhu yang dirasakan oleh manusia, masing-masing individu berbeda karena tubuh manusia berbeda. Manusia merasa tidak nyaman saat secara fisik menunjukkan gejala berkeringat (saat suhu > dari suhu nyaman) atau menggigil (saat suhu < dari suhu nyaman). Adanya perbedaan kenyamanan suhu tiap manusia menimbulkan pertanyaan bagaimana suatu ruang dikatakan nyaman secara kenyamanan
47
suhu. Suatu ruang dikatakan nyaman saat 95 % manusia dalam ruang tersebut dengan suhu ruangan tertentu itu merasa nyaman berada dalam ruangan.
Standar Kenyamanan Suhu Menurut
Humphreys
dan
Nicol,
kenyamanan
suhu
sangat
dipengaruhi oleh adaptasi dari masing-masing individu terhadap suhu di sekitarnya. Mereka pun mengatakan bahwa standar kenyamanan suhu yang dikeluarkan oleh ASHRAE dan ISO keliru karena standar suhu nyaman terlalu tinggi bagi orang-orang yang tinggal di iklim sedang / dingin dan terlalu rendah bagi mereka yang tinggal di iklim panas / tropis. Dalam standar ASHRAE, suhu nyaman kota Jakarta adalah 240 C To (suhu operasi yaitu suhu gabungan rata-rata antara suhu udara dan suhu akibat radiasi), sedangkan ISO mengeluarkan angka 25.50 C To. Formula Humphreys adalah suhu nyaman Jakarta antara 24.50 C dan 270 C To. Menurut Penelitian Tri Harso Karyono, 95 % karyawan/wati di Jakarta merasa nyaman pada suhu 26.70 C To. Tri Harso Karyono pun mengatakan bahwa ada penelitian dan perhitungan teoritis yang mengatakan bahwa kenaikan suhu akan menurunkan 10% konsumsi energi dan sebaliknya penurunan suhu akan mengakibatkan kenaikan 10% konsumsi energi. Adanya perbedaan antara standar ASHRAE dan ISO dengan penelitian Tri Harso Karyono dapat menurunkan konsumsi energi.
48
Perbedaan 2.50 C To dengan standar ASHRAE dapat hemat energi sebesar 25%, sedangkan beda 1.10 C To dengan ISO dapat menghemat 11% energi.
Pertimbangan Perancangan Tropis Faktor iklim yang dipertimbangkan oleh arsitek dalam perancangan adalah presipitasi (hujan , salju), radiasi matahari, suhu udara, kelembaban, dan kecepatan udara (angin). Secara global, manusia dapat melakukan kegiatan secara nyaman bila: suhu udara berkisar 150 C – 300 C, kecepatan angin tidak > 1.5 m/s dan kelembaban antara 50 % - 70%. Pada kenyataannya iklim luar tidak membuat manusia merasa nyaman, sehingga peran bangunan untuk dapat melindungi manusia dari iklim yang tidak nyaman. Ada bermacam cara untuk memodifikasi iklim luar yang tidak nyaman menjadi nyaman, yang disederhanakan menjadi 2 kelompok besar, yaitu: teknik mekanisasi dan teknik pemanfaatan energi matahari. Teknik mekanisasi adalah dengan menggunakan teknologi pengkondisian udara (AC dan pemanas). Teknik pemanfaatan matahari adalah teknik yang dilakukan dengan memanfaatkan energi matahari. Pemanfaatan energi matahari untuk mencapai kenyamanan dalam bangunan sehingga dapat mengoptimalkan konsumsi energi oleh bangunan, dapat dibagi dalam 2 kelompok, yaitu: perancangan pasif dan aktif.
49
Perancangan Pasif Perancangan
pasif
dapat
dilakukan
dengan
mengantisipasi
permasalahan iklim dan mencoba sebaik mungkin memanfaatkan alam dengan bijaksana. Untuk Indonesia yang beriklim tropis lembab dengan kondisi curah hujan yang tinggi, radiasi matahari sepanjang tahun, dan kelembaban tinggi perlu adanya pertimbangan khusus dalam perancangan bangunan supaya hemat energi. Pertimbangan tersebut yaitu: •
Memanfaatkan cahaya matahari tanpa mengikutkan panasnya. Salah satu alternatif terbaik adalah pemanfaatan cahaya matahari tidak langsung, seperti perletakkan bukaan / kaca pada dinding bangunan bagian utaraselatan. Ataupun jika harus meletakkan bukaan / kaca pada dinding sebelah timur-barat, pemakaian penghalang perlu untuk melindungi kaca dari sengatan matahari langsung sehingga mencegah efek rumah kaca.
•
Pemilihan jenis dan warna material juga berpengaruh pada kenyamanan dalam bangunan. Semakin berat material (per-satuan luas), semakin banyak panas yang mampu diserap (ditahan), sehingga semakin lambat panas dari luar ditransmisikan ke dalam bangunan. Material dengan koefisien transmisi tinggi akan cepat mentransmisikan panas dari luar ke dalam bangunan dan sebaliknya. Warna-warna gelap cenderung akan menyerap lebih banyak panas dibanding warna terang yang cenderung memantulkan radiasi matahari lebih banyak.
50
•
Modifikasi kelembaban udara secara alami. Kelembaban udara yang sangat tinggi di Indonesia memerlukan teknik pengeringan udara untuk menciptakan kenyamanan dalam bangunan. Pernah ada sebuah penelitian yang dilakukan oleh seorang Eropa untuk menurunkan kelembaban udara yaitu dengan penggunaan kisi-kisi penyerap air (bahannya tidak disebutkan dalam penelitian tersebut, kemungkinan besar Silika). Dalam penelitian tersebut dibuat model bangunan ukuran kotak 3m x 3m x 3m, dimana pada sisi timur dan barat diberi bukaan lalu dipasangkan kisi-kisi penyerap air tersebut. Sistem kerja kisi-kisi ini adalah mengundang pergerakan udara. Saat matahari menyinari sisi timur, maka pada sisi barat memiliki suhu yang lebih rendah, sehingga udara mengalir dari barat menerobos sisi timur. Udara yang masuk melalui sisi barat melewati kisi-kisi penyerap air, sehingga udara tersebut lebih kering (kelembabannya turun). Kandungan pada kisi-kisi penyerap air di sisi barat akan semakin banyak. Paa saat sore, matahari berada pada sisi barat, sehingga kisi-kisi penyerap air akan kering kembali, dan berlaku proses yang sama dengan sebelumnya dengan arah sebaliknya.
Dari
percobaan
ini
dilaporkan
adanya
penurunan
kelembaban sebesar 40%.
Perancangan Aktif Saat ini bermunculan teknologi baru untuk mengatasi permaslahan energi, melalui perancangan aktif, yaitu rancangan bangunan yang
51
menggunakan teknologi untuk dapat menghasilkan energi baru untuk dikonsumsi oleh bangunan tersebut, seperti: 1. Solar Cell Solar cell yang juga dikenal dengan nama photovoltaic berupa sel surya yang berguna untuk mengkonversi energi mataharimenjadi energi listrik. Ukuran solar cell berkisar antara 10 – 15 cm, yang terbuat dari bahan semikonduktor. Sejarah Solar Cell Sejak abad ke 18 telah dilakukan usaha untuk memanfaatkan cahaya matahari dengan cara konsentrasi. Instalasi pertama dibangun di padang pasir Chili utara untuk mendapatkan air bersih dan air asin, instalasi ini bekerja selama 40 tahun dengan produksi 25.000 liter per hari. Pada tahun 1878 dibangun mesin energi matahari pertama menurut prinsip sebuah cermin matahari yang memanaskan ketel uap. Pada tahun 1913 di Kairo didirikan sebuah mesin energi matahari sebesar 37 kW, yang terdiri dari sebuah bak dengan penampang berbentuk parabola dan pada fokusnya ditempatkan sebuah saluran uap. Teknologi terus berkembang hingga teknologi photovoltaic ditemukan dan terus ditingkatkan kualitasnya. Teknologi photovoltaic dapat menghemat biaya operasional bangunan karena 1 kWp per m2 dapat menghasilkan potensi energi sekitar 11,000 MWp atau setara dengan 20 % efisiensi energi dari kebutuhan energi.
52
2. Biogas Biogas adalah teknologi yang memanfaatkan sampah organik (feses, sisa sayuran dan makanan) untuk dimanfaatkan gasnya. Gas yang dimaksud adalah metana. Gas metana merupakan salah satu gas efek rumah kaca, sehingga apabila gas ini dapat dimanfaatkan dan tidak dibuang ke atmosfer bumi akan ikut serta menyelamatkan bumi. Kandungan
gas
metana
dalam
sampah
organik
sangat
besar
(persentasenya terbesar dibanding gas lainnya). Selain itu, siasa pengolahan sampah organic menjadi biogas pun aman yaitu berupa pupuk kompos, yang dapat dimanfaatkan kembali.
II.3
Studi Banding II.3.1 Survey Literature The Canaryside The Canaryside merupakan gedung multi fungsi yang ada di You Tong, Kowloon, Hongkong, dengan 3 lantai podium yang terdiri dari ruko dan restoran di lantai dasar, daerah komersial di lantai atasnya lalu di lantai paling atas podim terdapat taman, kolam renang dan gymnasium dengan apartemen diatasnya. The Canaryside dibangun di atas lahan seluas 2,462 Gambar 2.2. The Canaryside 53
m2 dengan 39 lantai dan 210 unit.
Gambar 2.3. Layout Denah Apartemen
Gambar 2.4. Denah tipe 3 bedroom + 1 maid bedroom
Gambar 2.5. Denah tipe 2 bedroom
Gambar 2.6. Denah tipe 3 bedroom
54
Idaman Residence
Gambar 2.7. Idaman Residence Idaman Residence, sebuah hunian di Malaysia yang dibangun diatas lahan seluas 0.60 ha setara dengan 6,000 m2 dengan 34 lantai dan terdiri dari 241 unit.
Gambar 2.8. Site Plan Idaman Residence
55
Idaman Residence dirancang oleh Dr. Kenneth Yeang dengan konsep ekologi hijau (Ecologically green). Perhatian utama dalam rancangan ini adalah rancangan pasif dimana mengusahakan pencahayaan dan sirkulasi alami. Sirkulasi alami diusahakan dengan menggunakan sistem stack effect dengan menciptakan lobby untuk tetap dalam keadaan sejuk. Lobby dijaga suhu ruangannya dengan merancang sebuah jalur air terbuka dari air daur ulang hujan, dibantu oleh fan, sehingga udara dapat mengalir dari bawah ke atas karena adanya perbedaan suhu dan tekanan udara.
Gambar 2.9. Potongan Sirkulasi Udara (stack effect) Harmony Point Harmony Point merupakan Mixed Use Building di Ho Chi Minh, Vietnam yang dibangun di tapak seluas 8,740 m2. Ada 3 fungsi dalam bangunan ini yaitu 168 unit apartemen yang terdiri dari 23 lantai dengan luas
56
29,279 m2, 36 lantai kantor dengan luas 36,563 m2, dan 6 lantai komersial (shopping center) seluas 48,823 m2.
Gambar 2.10. Harmony Point
Gambar 2.11. Potongan Harmoby Point
Gambar 2.12. Site Plan
Gambar 2.13. Layout Apartemen
II.3.2 Survey Lapangan FX Plaza FX merupakan gedung multi fungsi yang terletak di kawasan sentra bisnis, tepatnya di Jl. Jend Sudirman, Pintu Satu Senayan, Jakarta Pusat terdiri dari FX Plaza dan FX Residence.
57
Pada awalnya, perancangan bangunan ini memiliki konsep Shopping Center dengan nama Sudirman Place, tetapi dalam pembangunannya ada perpindahan management dan diganti dengan FX serta berganti konsep menjadi Life Style Center. FX Plaza memiliki slider terpanjang di dunia dan menjadi daya tarik tersendiri bagi mall ini.
Gambar 2.14. FX Plaza dan FX Residence FX Plaza terdiri dari 7 lantai, yaitu lower ground floor, ground floor, upper ground floor, mezzanine, 1st floor, 3rd floor, dan 4th floor. Sasaran mall dan apatemen ini yaitu masyarakat urban Jakarta kalangan menengah ke atas
58
yang kental dengan urban life style, sesuai dengan konsep mallnya dan juga lokasinya yang berada di jantung kota Jakarta.
Gambar 2.15. Denah Lower Ground
Gambar 2.16. Denah Ground Floor
59
Gambar 2.17. Denah Upper Ground
Gambar 2.18. Denah Mezzanine
60
Gambar 2.19. Denah 1st Floor
Gambar 2.20. Denah 3rd Floor
61
Gambar 2.21. Denah 4rd Floor
18th Residences, Rasuna Epicentrum
Gambar 2.22. 18th Residences, Rasuna Epicenntrum
62
Terletak di kawasan Rasuna Epicentrum, Rasuna Said, Kuningan, Jakarta Pusat, The 18th Residences memiliki 2 tower, masing-masing terdiri dari 32 lantai, setiap lantai terdiri dari 12 unit. The 18th Residences ini merupakan pembaharuan dari Taman Rasuna sebelumnya dengan perbedaan pada koridornya menggunakan pengudaraan alami sehingga lebih hemat energi. Disediakan 2 lt basement untuk parkir dengan kapasitas 103 parkir mobil/ lantai dan ada 50 parkir motor.
Gambar 2.23. Layout dan Denah Tipikal Lantai
Gambar 2.24. Denah 2 - Kamar Tidur
63
Gambar 2.25. Denah Unit – 1 Kamar Tidur Dari data dia atas dapat diketahui bahwa ratio perbandingan unit kamar berdasarkan klasifikasi 3 BR : 2 BR : 1 BR = 0 : 4 : 8 = 0 : 1 : 2.
The Groove Suites, Rasuna Epicentrum
The Groove Suites
Gambar 2.26. The Groove
64
The Groove Suites adalah salah satu apartemen yang ditawarkan oleh The Groove, Rasuna Epicentrum, merupakan luxurios service apartment 1 low-rise tower dengan 12 lantai terdiri dari 151 unit. Apartemen dimulai dari lantai 2 yang terdiri dari 5 unit, lantai 3 -4 terdiri dari 13 unit/ lantai, dan lantai 5-12 terdiri dari 15 unit/ lantai. Status kepemilikan adalah strata title. Lantai 2 terdiri dari 5 unit 1 BR. Lantai 3-4 terdiri dari 11 unit 1 BR dan 2 unit 2 BR. Lantai 5-12 terdiri dari 13 unit 1 BR dan 2 unit 2 BR. Jadi rasio perbandingan unit 3 BR : 2 BR : 1 BR = 0 : 20 : 131 = 0 : 1 : 6.6 = 0 : 1 : 7. Parkir untuk unit untuk 1-2 BR dapat 1 slot parkir.
Gambar2.27. Layout lt. 2, lt. 3-4, dan lt. 5-12
65
Gambar 2.28. Denah Unit 1 BR (Luas Net: 60.40 m2)
Gambar 2.29. Denah Unit 2 BR (Luas Net: 74.48 m2 dan 80.89 m2)
66
