BAB II TINJAUAN DAN LANDAS AN TEORI
II.1.
Tinjauan Umum
II.1.1. Pengertian Rusun Adapun definisi rumah susun menurut pasal 1 ayat (1) Undang-Undang No.16 Tahun 1985 adalah “Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan dipergunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama”. Pengertian rumah susun manurut Pasal 1, BAB I, Permen.P.U 60 / PRI / 1992 adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bangunan-bangunan yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Jadi, pengadaan Rumah Susun, adalah didasarkan alasan penghematan lahan dan kemampuan daya tampung / kapasitas yang tinggi dari bangunannya yang peruntukannya bagi warga masyarakat tergusur dan kalangan berpenghasilan rendah yang belum memiliki rumah pribadi.
8
Rusun adalah kepanjangan dari rumah susun. Kerap dikonotasikan sebagai apartemen versi sederhana , walaupun sebenarnya apartemen bertingkat sendiri bisa dikategorikan sebagai rumah susun. Rusun menjadi jawaban atas terbatasnya lahan untuk pemukiman di daerah perkotaan. Karena mahalnya harga tanah di kota besar maka masyarakat terpaksa membeli rumah di luar kota. Hal ini adalah pemborosan. Pemborosan terjadi pada : •
pemborosan waktu
•
pemborosan biaya
•
pemborosan lingkungan (karena pencemaran)
•
pemborosan sosial (karena tersitanya waktu untuk bersosialisasi) Adapun tujuan pemerintah menempatkan warga masyarakat golongan
berpenghasilan rendah / tergusur di dalam Rumah Susun adalah agar mereka, dapat hidup secara layak-dalam rumah yang sehat, manusiawi serta sekaligus menuntun kehidupannya. (Data UU RI No.16,Tahun 1985, Tentang “Rumah Susun”). Sebagai studi banding, ditentukan rumah susun yang penghuninya cukup lama dan berasal dari kalangan berpenghasilan rendah, sehinggga ini dapat mewakili keberadaan rumah susun yang sejenis ditempat lainnya.
Persyaratan teknis Rusun: 1. M emenuhi persyaratan penghawaan pencahayaan suara dan bau. 2. Rusun hunian mempunyai fungsi utama sebagai tempat tinggal & tempat pelayanan
9
3. Struktur bangunan mempunyai keawetan sekurangnya 50 Th dan bahan non struktur sekurangnya 20 Th 4. Railing lantai 2 ke atas sekurangnya setinggi 120 Cm. 5. Salah satu dinding kaca dapat di pecah untuk penyelamatan kebakaran. 6. Beban bergerak yang dapat ditahan struktur sekurangnya 200 Kg/Cm2 7. Rusun harus dilengkapi alat transportasi bangunan, pintu dan tangga darurat kebakaran, alat dan sistem alarm kebakaran, alat pemadam kebakaran, penangkal petir dan jaringan-jaringan air bersih, saluran pembuangan air kotor, tempat sampah, jaringan listrik, generator listrik, tempat jaringan telepon & alat komunikasi 8. Alat transportasi bangunan, tangga, lift atau eskalator. 9. Lift & ekskalator untuk Rusun 5 lantai keatas.
Persyaratan Umum Rusun berdasarkan pusat litbang permukiman: a. Untuk kenyamanan dan keselamatan penyewa, kebutuhan ruang untuk 1 orang adalah 9 m. Daya tampung rusun dapat dilihat pada tabel berikut No T ipe 1 F-18 2
F-21 dan F-24
3
F-27
4
F-36
Daya T ampung maksimum Hanya untuk 2 orang (dewasa pasangan muda atau pasangan manula) Hanya mampu menampung 2 orang dewasa dan 2 anak hingga usia 10 tahun Hanya mampu menampung 2 orang dewasa dan 2 anak hingga usia 10 tahun, atau 3 orang dewasa Hanya mampu menampung 4 orang dewasa (orang tua dan 2 anak dewasa)
Tabel 1. Daya tampung rusun berdasarkan luas unit
10
b. Ruang yang tersedia berfungsi untuk kegiatan yang paling pokok, seperti pada tabel berikut No Wadah 1 Ruang multifungsi 2 Ruang dapur 3 4 5
Aktivitas T idur, ibadah, makan, belajar, bekerja, bercengkrama, setrika, istirahat, terima tamu keluarga, dan lain-lain Menyiapkan bahan masakan, mencuci bahan masakan mentah, memasak, menyiapkan masakan matang, mencuci alat makan Ruang tidur Beristirahat dan tidur Ruang jemur Menjemur pakaian dan alat tidur Ruang mandi Mandi, mencuci pakaian, mencuci alat masak dan kakus cuci kakus
Tabel 2. Jenis ruang rusun pokok berdasarkan aktivitas
II.1.2. Pengertian Pasar Pada intinya pengertian pasar tradisional lebih difokuskan terhadap fungsi dan keberadaanya pasar secara kronologis. Kegiatan pasar merupakan salah satu kegiatan paling tua, diawali dengan pasar barter kemudian berkembang, diawali dengan pasar barter kemudian berkembang karena digunakan alat pembayaran berupa uang. Perbedaan dan perubahan tampak jelas pada sistem perdagangan yang berpengaruh pada cara beli, yaitu adanya kegiatan saling tawar menawar ketika berbelanja. Apabila dalam pasar barter, unsur berdagang dalam pengertian mencari keuntungan belum tampak nyata, maka selanjutnya pasar menjadi kegiatan ekonomi. (majalah femina, No 17 April 1989) Definisi lain mengenai pasar adalah menurut Endy M arlina dala bukunya “Paduan Perancangan Bangunan Komersial” Pasar merupakan kelompok fasilitas perbelanjaan sederhana (los, toko, kios, dan sebagainya) yang berada dalam suatu area tertentu pada suatu wilayah. Fasilitas perbelanjaan ini dapat bersifat terbuka
11
ataupun berada dalam bangunan, biasanya berada dekat kawasan permukiman karena merupakan fasilitas perbelanjaan untuk memenuhi kebutuhan (biasanya sehari-hari) masyarakat sekitarnya. Pasar tradisional merupakan tempat bertemunya penjual dan pembeli serta ditandai dengan adanya transaksi penjual pembeli secara langsung dan biasanya ada proses tawar-menawar, bangunan biasanya terdiri dari kios-kios atau gerai, los dan dasaran terbuka yang dibuka oleh penjual maupun suatu pengelola pasar. Kebanyakan menjual kebutuhan sehari-hari seperti bahan-bahan makanan berupa ikan, buah, sayur-sayuran, telur, daging, kain, pakaian barang elektronik, jasa dan lain-lain. Selain itu, ada pula yang menjual kue-kue dan barang-barang lainnya. Pasar mempunyai dua fungsi pokok dan fungsi pada skala kecil sebagai berikut : 1. Fungsi pokok Pasar sebagai sarana pelayanan dan penyedia kebutuhan sehari-hari bagi masyarakat, juga sebagai sumber pendapatan daerah yang diperoleh dari jasa pelayanan dan perpasaran serta merupakan sarana distribusi perekonomian yang dapat menciptakan tambahan tempat usaha bidang jasa dan pencipta kesempatan. 2. Fungsi pada skala kecil Pasar sebagai tempat bertemunya penjual dan pembeli untuk saling memenuhi kebutuhannya masing-masing baik untuk kebutuhan yang bersifat konsumtif maupun untuk bidang jasa.
12
Jenis-jenis pasar berdasarkan klasifikasinya : 1. Pasar Menurut Jenisnya •
Pasar Konsumsi Pasar Konsumsi menjual barang-barang untuk keperluan konsumsi. M isalnya menjual beras, sandal, lukisan, dll. Contohnya adalah Pasar M ergan di M alang, Pasar Kramat Jati, dll.
•
Pasar Faktor Produksi Pasar Faktor Produksi menjual barang-barang untuk keperluan produksi. M isalnya menjual mesin-mesin untuk memproduksi, lahan untuk pabrik, dll.
2. Pasar Menurut Luas Jangkauan •
Pasar Lokal Pusat perbelajaan yang mempunya jangkauan pelayanan meliputi 5000 sampai 40.000 penduduk (skala lingkungan), dengan luas bangunan berkisar antara 2.787-9.290 m². Unit penjualan terbesar pada pusat perdagangan golongan ini adalah supermarket.
13
•
Pasar Distrik Pusat perbelanjaan kelas ini mempunyai jangkauan pelayanan 40.000 sampai 150.000 penduduk (skala wilayah), dengan luas bangunan berkisar antara 9.290 – 27.870 m². Unit penjualannya terdiri atas junior department store, supermarket, dan toko-toko.
•
Pasar regional Pusat perbelanjaan kelas ini mempunyai jangkauan pelayanan seluas daerah dengan 150.000 sampai 400.000 penduduk, dengan luas bangunan 27.870 – 92.990 m². Pusat perbelanjaan golongan ini terdiri dari 1-4 department store dan 50-100 toko retail, yang tersusun mengitari pedestrian, dan dikelilingi oleh area parkir. (the Community Builders Council of ULI- the Urban Land Institute)
3. Pasar Menurut Wujud •
Pasar Konkret Pasar Konkret adalah pasar yang lokasinya dapat dilihat dengan kasat mata. M isalnya ada los-los, toko-toko, dll. Di pasar konkret, produk yang dijual dan dibeli juga dapat dilihat dengan kasat mata. Konsumen dan produsen juga dapat dengan mudah dibedakan.
14
•
Pasar Abstrak Pasar Abstrak adalah pasar yang lokasinya tidak dapat dilihat dengan kasat mata.konsumen dan produsen tidak bertemu secara langsung.Biasanya dapat melalui internet, pemesanan telepon, dll. Barang yang diperjual belikan tidak dapat dilihat dengan kasat mata, tapi pada umumnya melalui brosur, rekomendasi, dll. Kita juga tidak dapat melihat konsumen dan produsen bersamaan, atau bisa dikatakan sulit membedakan produsen dan konsumen sekaligus.
4. Pasar Menurut Sistem Transaksi •
Toko Grosir Adalah toko yang menjual barang dalam partai besar. Barang-barang tersebut biasanya disimpan digudang atau di tempat lain, sedangkan yang ada di toko grosir hanya contohnya saja.
•
Toko Eceran M enjual barang dalam partai kecil atau per satuan barang. Pada toko semacam ini, area display barang dagangan memerlukan ruang dengan dimensi yang cukup relatif besar untuk mewadahi variasi barang dagangan yang tinggi. (Sumber : Panduan Perancangan Bangunan Komersial)
15
Pusat perbelanjaan sebagai sistem perilaku yang terdiri atas bentuk kegiatan, pelaku kegiatan dan sifat kegiatan. Berikut ini adalah contoh identifikasi fungsi dan aktivitas pada proses menentukan kebutuhan ruang bangunan pada pasar : No Bentuk kegiatan 1 Transaksi dan distribusi
2
Pengelolaan
Lingkup kegiatan Jual / beli Promosi Penyediaan barang Penyimpanan barang Pengepakan Pembayaran Manajemen
Operasional Pemeliharaan
Kebutuhan ruang Ruang penjualan Etalase Ruang display Gudang Ruang pengepakan Kasir Ruang-ruang kantor Ruang rapat Ruang administrasi Keuangan Ruang istirahat karyawan Ruang-ruang administrasi Ruang kenyamanan Ruang karyawan Ruang ME Ruang-ruang utilitas Ruang kontrol Gudang Ruang karyawan
Tabel 3. Ruang pasar berdasarkan aktivitas
M aka kesimpulan yang dapat ditarik oleh penulis mengenai proyek pasar modern adalah pasar yang mengusung prinsip dan nilai-nilai tradisi dalam kehidupan masyarakat yang masih dilakukan saat ini. M isalnya, tradisi tawar menawar yang masih sangat lekat, masih ada interaksi yang kental antara penjual dan pembeli. Namun yang dijadikan pembeda antara pasar tradisional dan pasar modern adalah sistem pengelolaannya, mulai dari pengorganisasian jenis barang yang dijual, sistem management pasar, fasilitas yang tersedia bagi
16
pengunjung pasar, sistem kebersihan, perawatan bangunan, dll yang dikelola secara baik dan modern.
II.1.3. Pengertian Mixed used Building M ixed use Building adalah salah satu upaya pendekatan perancangan yang berusaha menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu kota (luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, nilai ekonomi tinggi) sehingga terjadi satu struktur yang kompleks dimana semua kegunaan dan fasilitas saling berkaitan dalam kerangka integrasi yang kuat (sumber : Panduan Perancangan Bangunan Komersial). Upaya tersebut dimaksudkan untuk mengeliminasi ruang-ruang mati, sehingga penggunaan lahan lebih efektif dan efisien, pelayanan kebutuhan lebih mudah, dan lingkungan menjadi lebih nyaman dihuni. Berdasarkan latar belakang ini, dapat dirumuskan ciri-ciri Mixed Use Development Project sebagai berikut : 1. M ewadahi tiga fungsi urban atau lebih misalnya terdiri dari retail, perkantoran, hunian, hotel, dan entertainment/cultural/recreation 2. Terjadi integrasi dan sinergi fungsional, dan 3. Terdapat ketergantungan kebutuhan antara masing-masing fungsi bangunan yang memperkuat sinergi dan integrasi antar fungsi tersebut (sumber : M ixed Use Development Hand-book)
17
II.1.4. Jenis fasilitas yang direncanakan Fasilitas – fasilitas yang direncanakan : -
Pasar
-
Rusun
-
Kids playground
-
ATM
-
Kantin
-
Gedung parkir
-
Lapangan olahraga (futsal)
-
Ruang serba guna
-
Taman
Jenis kios-kios perdagangan yang direncanakan untuk pasar : -
Sayur-sayuran
-
Buah-buahan
-
Daging, ikan, dll
-
Tekstil, pakaian jadi
-
Alat-alat kebutuhan rumah tangga
-
Sepatu, tas, sendal, dll
-
Barang-barang elektronik
-
Pecah belah
-
Emas/perak
-
Buku-buku
18
II.2.
Tinjauan Khusus
II.2.1. Lokasi proyek •
Lokasi
: Jl.Tanjung Duren Raya
•
Pemilik proyek
: PD. Pasar Jaya
•
Klasifikasi pasar : Wilayah
•
Luas lahan
: ± 9.072 m²
•
Batas-batas
:
- Barat
: Jl. Tanjung Duren Raya ( kantor kecamatan , M asjid )
- Timur
: Perumahan penduduk
- Utara
: Jl.Tanjung Duren barat 6, Ruko-ruko, restaurant
- Selatan
: Jl.Tanjung Duren barat 5, Ruko-ruko, restaurant
•
KDB
: 60%
•
KLB
:4
•
GSB
: Depan (barat) → 11,5 m Samping kanan (utara) → 7,7 m Samping kiri (selatan) → 9,68 m Belakang (timur) → 7,5 m
19
Foto 1. Tampak atas lokasi
Gambar 1. Peta lokasi proyek
20
Gambar 2. Site plan
II.2.2. S tudi Banding Studi banding bangunan dilakukan dengan dua cara yang pertama yaitu dengan survey secara langsung kebeberapa tempat di jakarta mengenai bangunan rumah susun dan pasar. Kedua dengan cara survey literatur dari beberapa kepustakaan maupun browsing melalui internet. Dari survey yang telah dilakukan dibeberapa tempat menyangkut rumah susun antara lain Rumah Susun Tanah Abang, didapatkan data-data sebagai berikut: A. S tudi Banding Lapangan Rusun 1. Rumah Susun Tanah Abang Luas lahan
: 3,96 Ha
KDB
: 28,61 %
21
Tipe unit
: F-36
Jumlah lantai
: 4 lantai
Jumlah unit
: 960
Peruntukkan
: pedagang pasar tanah abang dan umum
Foto 2. Fasad rusun
Foto 3. Fasilitas masjid
Foto 4. Jarak antar bangunan
Foto 5. Fasilitas lapangan olahraga
22
R.tidur
R.tidur
Dapur + R.makan + R.keluar ga
Dapur + R.makan + R.keluar ga
R.tidur
Dapur + R.makan + R.keluar ga
R.tidur
R.tidur
T A N G G A
3m
R.tidur 3m R.tidur
Dapur + R.makan + R.keluar ga
R.tidur
3m 3m
3m
2,5 m
3m
3m
Gambar 3. Denah unit-unit rusun tipe 36
2.
Rumah Susun Kebon kacang II Alamat
: Kelurahan Kebon Kacang, Kecamatan Tanah Abang DKI Jakarta
Luas lahan
: 18.208 m²
Jumlah unit
: - Tipe → F21 = 368 unit = - Tipe → F42 = 166 unit - Tipe → F51 = 66 unit - Tipe → kios = 32 unit ( 21 m² )
23
- Tipe → warunr = 32 unit ( 9 m² ) Jumlah lantai
: 8 lantai
Peruntukkan
: Umum
Kepadatan rumah
: 440 unit/Ha
Fasilitas
: - Ruang pertemuan serba guna seluas 300 m² - Kios luar untuk pedagang makanan kecil - Gardu listrik melayani tiap unit sebesar 45 KVA - Air bersih dari PAM DKI Jakarta - Instalasi gas dengan kompor dan meteran - Palataran parkir untuk 51 mobil dan 50 motor - Bak penampungan sampah satu buah, dan 10 buah ukuran kecil - Lapangan olahraga basket dan futsal - Jalan setapak dibuat dari coble stone - Ruang terbuka taman - Sekolah dasar
Proporsi penggunaan tanah :
- Kavling perumahan = 54,9 % - Jalan di dalam lingkungan = 20,7 % - Kavling fasilitas lingkungan = 13,5 % - Taman / jalur hijau = 10,9 %
24
Berikut ini adalah denah tipe-tipe unit : Tipe unit 32 kios
Denah
Ke te rangan 32 unit Persentase unit = 4,8 % 32 unit Persentase unit = 4,8 % Jumlah unit 66 unit Persentase unit = 9,93 %
32 warung T ipe 51 Km.tidur
R.tamu
2m Km.tidur 2m
R.makan Km.tidur Km. mandi
dapur
3m
Teras 3m
T ipe 42
1,5 m
R.tamu
1,5 m
Km.tidur
166 unit Persentase unit = 25 %
3m Km.tidur R.makan 1,5 1m
Km.m andi
Da pur
Teras 3m
T ipe 21
3m R.serba guna
3m
1,5 m
1,5 m
R.makan
Da pur
Km. mandi Teras 3m
Tabel 4. Tipe- tipe unit rusun
25
368 unit Persentase unit = 55,42 %
Foto 7. Tempat pembuangan sampah
Foto 6. Fasad bangunan
Foto 8. Koridor
Foto 9. Jarak antar bangunan
Foto 10. Sirkulasi dalam bangunan
Foto 11. Tangga darurat
26
Dari survey yang dilakukan, penulis melakukan wawancara dengan penghuni rumah susun mengenai jenis kegiatan-kegiatan yang sering dilakukan. Hasil wawancara yang bisa didapat antara lain : Pelaku
Jenis kegiatan
Ibu-ibu
Kegiatan PKK
Bapak-bapak dan Pengajian ibu-ibu Penghuni rusun Usaha kecil
Penghuni rusun
Kegiatan keagamaan
pihak Penyuluhan pemerintah/pengurus kampung Penghuni rusun (umumnya remaja)
Kegiatan Karang T aruna
Penghuni yang bertugas menjaga keamanan
Siskamling untuk keamanan lingkungan Rumah Susun Hajat Perkawinan / Khitanan/ Lamaran Perayaan hari-hari besar
Penghuni rusun
Penghuni rusun
T empat yang biasa keterangan digunakan Koridor per lantai PKK, Pengajian, rusun Penyuluhan tingkat Rukun T etangga, Koridor per lantai rusun Ruang Luar/Ruang warung, rombong T erbuka antar blok makanan/minuman, Rumah Susun parkir kendaraan, olah raga, bermain anak anak, dan sebagainya. Musholla perlantai (pendalaman dan tafsir AlQur’an, pengajian, tahlil dan sebagainya Ruang Serba Guna penyuluhan oleh dalam kompleks aparat Pemerintah, dan sebagainya. melaksanakan kebersihan lingkungan, perbaikan bangunan dan sarana/prasarananya Pos keamanan
Ruang Serba Guna dalam kompleks Ruang Serba Guna dalam kompleks, lapangan olah raga
Tabel 5. Wadah yang perlu ditunjang dalam rusun
27
Perlombaan 17-an, TPS pemilu, pemotongan hewanhewan kurban
Dari tabel diatas dapat dilihat bahwa ada kegiatan-kegiatan yang tidak ditunjang dengan fasilitas yang baik. Oleh karena itu, maka dapat dipertimbangkan ketersediaan ruang-ruang tertentu yang mendukung aktivitas tersebut.
B. S tudi Banding Literatur Rusun Berdasarkan sumber Kementrian Negara Perumahan Rakyat, data lokasi pembangunan rusunami di wilayah JABODETABEK adalah sebagai berikut :
Gambar 4. Proyek pembangunan rusunami di Jabodetabek
No 1 2
Lokasi Pulo Gebang, Jakarta Timur Cawang, Jakarta T imur
Luas lahan (Ha) 0,40 0,50
Realisasi menara 1 1
3
Penggilingan, Jakarta T imur
1,10
3
28
4
Cengkareng, Jakarta Barat
3,70
10
5
Cibubur, Jakarta T imur
0,46
4
6
Perumahan Modernland, T anggerang
1,70
3
7
Pasar Sumber Artha, Bekasi
2,70
7
8
Kamayoran Jakarta Pusat
1,90
5
9
Pulo Gebang, Jakarta Timur
6,00
6
10
Kebon Jeruk, Jakarta Barat
0,47
1
11
Kelapa Gading Jakarta Utara
4,00
14
12
Ciledug Raya, Jakarta Selatan
0,74
1
13
Kalibata Jakarta Selatan
5,28
6
14
Daan Mogot, Jakarta Barat
3,80
9
15
Pegadungan, Kalideres, Jakarta Barat
1,00
4
Tabel 6. Proyek pembangunan rusunami di Jabodetabek
Gambar 5. Proyek pembangunan rusunami di Jabodetabek
No 1 2
Lokasi Kebagusan, Jakarta Utara BPLIP Pulo Gadung, Jakarta T imur
Luas lahan (Ha) 10,00 7,10
29
Realisasi menara 5 2
3
Pulo Jahe, Cakung, Jakarta Timur
3,50
3
4
Cibubur, Jakarta T imur
1,15
5
5
Kalibata, Jakarta Selatan
4,50
3
6
Bintaro Jaya, Jakarta Selatan
12,00
3
7
Daan Mogot, Jakarta Barat
3,02
3
8
Karang T engah, Jakarta Barat
1,00
3
9
Matraman, Jakarta Pusat
1,40
4
10
Latumenten, Jakarta Barat
1,10
2
11
Duri Kepa, Jakarta Barat
2,20
4
12
Pekayon, Pasar Rebo Jakarta T imur
2,80
9
13
Pesanggerahan, Jakarta Selatan
2,00
4
14
Pulo Gadung, jakarta T imur
3,00
6
15
Cengkareng, Jakarta Barat
21,80
36
16
Jombang, T anggerang
0,40
2
17
Pondok Lestari, Ciledug T anggerang
1,00
3
18
Ahmad Yani, Kota Bekasi
1,40
3
19
Kemanggisan, Jakarta Barat
0,80
2
20
Kedaung Kota depok
1,94
6
21
Lebak Bulus, Jakarta Selatan
2,40
3
22
Bintara, Bekasi Barat
0,50
2
23
Bangbarung Raya, Bogor
0,60
2
Tabel 7. Proyek pembangunan rusunami di Jabodetabek
1. Menara kebon jeruk - Lokasi : Jl. Arjuna Utara, Kebon Jeruk Jakarta Utara - Luas lahan : 4.800 m² - Fasilitas : Ruko, kolam renang, childern playground, parkir, keamanan, empat buah lift, klinik, ruang serba guna, tempat ibadah, TV cable. - Jumlah tower : 1 tower
30
Gambar 6. Menara kebon jeruk
Gambar 7. Tipe unit rusun
2. Kemanggisan Residence - Lokasi : Jl. Kemanggisan No 17, Kebon Jeruk, Jakarta Barat - Luas lahan : 8.000 m² - Fasilitas : Foodcourt, fitness center, kolam renang, ruang serba guna, ATM center, pertokoan, masjid - Jumlah tower : 1 tower
31
Gambar 8. Kemanggisan Residence
Gambar 9. Tipe-tipe unit rusun
3. Greenpark View - Lokasi : Jl. Daan M ogot Km 14, Jakarta Barat - Luas lahan : 4,7 Ha - Fasilitas : mini market, fitness center, mini golf, kolam renang, jogging track, parkir, lapangan tenis, rumah makan, tempat ibadah, dll - Jumlah tower : 3 tower
Gambar 10. Green Parkview
32
Gambar 11. Tipe-tipe unit rusun
4. Kalibata Residence - Lokasi : Jl. Kalibata Raya No 1, Jakarta Selatan 12750 - Luas lahan : 2,2 Ha - Fasilitas : Lapangan olah raga, Balai warga, puskesmas, sekolah, pasar tradisional modern, tempat ibadah, dll - Jumlah tower : 3 tower
Gambar 12. Kalibata Residence
33
Gambar 13. Tipe-tipe unit rusun
5. Crown Executive Apartement - Lokasi : Jl. Daan M ogot Km 14, Jakarta Barat - Luas lahan : 3,1 Ha - Fasilitas : Supermarket, pertokoan, lapangan tenis, lapangan fitsal, tempat bermain anak, kolam renang, keamanan, dll - Jumlah Tower : 6 tower
Gambar 14. Grown Executive Apartment
34
Gambar 15. Tipe-tipe unit rusun
Berikut ini adalah perbandingan studi literatur rusun di Jakarta : Nama Rusun
Tipe unit
Jumlah
Harga
kamar Menara Kebon Jeruk Kemanggisan Residence Green Parkview
Kalibata Residence
Crown Executive Apartement
- luas 24 m² - luas 30 m² - luas 30 m² - luas 25 m² - luas 50 m² - luas 20,25 m² - luas 23,75 m² - luas 21,50 m² - luas 24,75 m² - luas 33,75 m² - luas 35,00 m² - luas 20,30 m² - luas 33,80 m² - unit komersil 612 m² - luas 25 m² - luas 28 m² - luas 36 m² - luas 45 m²
Tabel 8. Perbandingan studi banding literatur rusun
35
1 1 2 1 3 1 1 1 1 2 2 1 2 Studio 2 2 2
125 juta 144 juta 144 juta 114 juta 288 juta 89 – 144 juta
88-144 juta 96,5-158 juta 130-300 juta 112,5 -270 juta
Hasil dari survey rumah susun M asalah teknis yang masih ada yaitu : 1. Sistem perparkiran yang tidak didisain sejak awal sesuai dengan jumlah penghuni rumahnya. sehingga setelah Rusun operasional lebih 10 tahun terjadi permasalahan perparkiran. 2. Fasilitas sosial dan umum, serta fasilitas perniagaan yang tidak asessible, dalam arti tidak memberikan cukup pelayanan dan maknanya sebagai sebuah prasarana kurang mendapat perhatian warga rusun. 3. M engenai besaran ruang yang dirasa masih kurang memenuhi kenyamanan penghuni seperti halnya di dapur tempat memasak dan kamar mandi. 4. Adanya keinginan untuk menambah jumlah ruang tidur yang selama ini dirasa tidak sesuai dengan perkembangan jumlah jiwa penghuninya. 5. Terdapat sejumlah penghuni yang ingin mempunyai ruang makan sendiri sebagai sebuah private zone dalam rumahnya.
Aspek - aspek yang berpengaruh Aspek - aspek yang berpengaruh terhadap gaya hidup masyarakat berpenghasilan rendah, antara lain : *
Aspek Sosial: guyub, kekerabatannya sangat kuat / komunal, masih kampungan.
*
Aspek
Etika:
kecenderungan
mementingkan
kelompoknya,
namun
tetap
menghormati kepentingan orang luar. Hanya saja, secara tidak langsung tindakannya terkadang merugi kan pihak lain; dan kondisi ini sering kali tidak terpikirkan sebelumnya.
36
*
Aspek Ekonomi: Kecenderungan bergotong royong dan hidup sederhana, untuk meringankan beban ekonomi keluarga.
A. S tudi Banding Lapangan Pasar 1. Pasar modern BS D Luas tanah
: 3 Ha
Luas bangunan
: 64 m x 143 m
Jumlah unit
: - Lapak
: 137 unit
- kios
: 320 unit
- Ruko
: 100 unit
Harga sewa
: - lapak
: Rp.475.000 – Rp.600.000 / bulan
- kios
: Rp.20.000.000 / tahun
- Ruko
: (jual)
Foto 16. Sistem pen-zoning-an
Foto 13. Suasana belanja
37
Foto 14. Zoning produk yang dijual
Foto 15. Sistem irigasi limbah
Foto 16. Sistem pencahayaan dan pengahawaan
Foto 17. Ruko-ruko di fasad bangunan
2. Fresh Market Pantai Indah Kapuk
Gambar 16. Fasad fresh Market
38
Gambar 17. Hall pasar
Gambar 18. Lapak basah
Gambar 19. Penzoningan pasar lantai 1
39
Gambar 20. Penzoningan pasar lantai 2
Gambar 21. Luasan toko
Gambar 22. Parkiran pasar
40
B. S tudi Banding Literatur Pasar 1. S tuttgart Market Hall, Germany Perbandingan yang diambil dalam sebuah perancangan tidak hanya berupa bangunan yang ada di Indonesia saja, namun diambil contoh jenis pasar yang berada di luar negeri untuk sekedar sebagai pengetahuan yang mungkin dapat
membantu membandingkan kondisi pasar yang ada. Studi banding
literatur yang diambil adalah sebuah pusat perbelanjaan tradisional yang berada di Studgartt, Jerman.
Foto 18. Hall Judgenstill
Foto 19. Sistem pencahayaan dan pengudaraan
Pasar yang didirikan di Jerman pada tahun 1914 ini menggunakan banguna tua dan digunakan oleh para pedagang yang berasal dari beberapa negara seperti Itali, Yunani, Hongaria, Asia, dll. Kios-kios yang tertata secara modern tampak dari kesamarataan bentuk dan ukuran, pemberian banner yang teratur di setiap masing-masing kios. Jenis barang yang diperdagangkanpun umumnya hampir sama dengan pasar-pasar yang berada di Jakarta. Dilantai dasar terdapat 38 kios yang khusus menjual bahan-bahan makanan, produk-
41
produk yang dijualpun masih segar karena terlebih dahulu mengalami uji makanan lalu diatur di atas bak-bak yang disediakan. Sedangkan dilantai dua khusus menjual makanan kering dan barang-barang keperluan rumah tangga.
Foto 20. Suasana berbel anja
Bangunan ini juga menggunakan konsep hemat energi terlihat dari sistem pengahawaan dan pencahayaan sebagian berasal dari void yang berada tepat diatas hall bangunan ini.
II.3.
Kesimpulan studi banding Kesimpulan dari rusun *
Adanya ruang bersama, tetap diperlukan dalam rumah susun golongan berpenghasilan rendah karena keberadaanya untuk menampung kegiatan warga yang tidak memiliki ruang keluarga didalam unit huniannya
42
*
Keberadaan ruang bersama, sebaiknya yang penempatannya relatif dekat dengan lokasi hunian warga, namun penempatannya sedemikian rupa sehingga tidak mengganggu privasi keluarga (terhindar dari suasana bising dan tidak tertib), direalisasikan perencanaan ruang bersama yang berdekatan dengan tangga dan cukup luas, untuk menampung kegiatan-kegiatan yang bersifat rutin (berjualan, lesehan dan sebagainya), selanjutnya selasar sebaiknya hanya menampung luapan warga dari ruang bersama yaitu pada pelaksanaan kegiatan formal yang tidak menerus (seperti; pengajian, Pkk, dan sebagainya). Dengan cara ini maka suasana selasar menjadi lebih tenang, sehingga hunian yang langsung berdekatan letaknya tidak terganngu privasinya.
*
Keberadaan Ruang Bersama, untuk kegiatan “ keagamaan”, dapat diterima apa adanya, sesuai dengan perencanaan yang telah ditetapkan, (yang penting sudah benar-benar sesuai dengan persyaratan agama Islam; yang dianut oleh mayoritas warga Rumah Susun kalangan berpenghasilan rendah).
*
Keberadaan ruang bersama, untuk menunjang kehidupan warga (seperti; Cuci KM /WC) masih tetap diinginkan,
diperlukan warga, sedangkan fasilitas jemuran
agar masing-masing unit memilikinya untuk memudahkan
pengawasan. Sebaiknya letak kelompok ruang bersama ini berdekatan dengan ruang tangga, sehingga ketenangan hunian tetap terjamin, mengingat area cuci juga berfungsi sebagai tempat mengobrol warga (bising). *
Keberadaan dapur bersama, masih tetap diperlukan warga, namun kondisinya dibuat lebih private (mungkin dibuat lebih tertutup), sehingga masing-masing keluarga tidak saling mengontrol satu sama lain. Sebaiknya letak dapur
43
bersama, juga berdekatan dengan kelompok KM /WC/Cuci untuk menjaga kemungkinan penanganan yang langsung bila terjadi kebakaran, selain untuk menjaga ketenangan hunian, karena area dapur juga berfungsi sebagai tempat mengobrol warga (bising)
Kesimpulan dari pasar
II.4.
*
Diperlukan adanya penzoningan yang baik
*
Pengaturan pasar sesuai dengan jenis produk yang dijual
*
Pengelolaan limbah yang baik
*
Sirkulasi jalan yang jelas
*
Sistem manajemen pasar yang baik
*
Disediakan tempat khusus untuk penjual makanan tenda
*
Adanya batasan yang jelas pada setiap masing-masing unit
Tinjauan Terhadap Topik Tema
II.4.1 Pengertian hemat energi Penghematan energi atau konservasi energi adalah tindakan mengurangi jumlah penggunaan energi. Penghematan energi dapat dicapai dengan penggunaan energi secara efisien dimana manfaat yang sama diperoleh dengan menggunakan energi lebih sedikit, ataupun dengan mengurangi konsumsi dan kegiatan yang menggunakan energi. Penghematan energi dapat menyebabkan berkurangnya biaya, serta meningkatnya nilai lingkungan, keamanan negara, keamanan pribadi, serta kenyamanan. Organisasi-organisasi serta perseorangan dapat menghemat biaya
44
dengan melakukan penghematan energi, sedangkan pengguna komersial dan industri dapat meningkatkan efisiensi dan keuntungan dengan melakukan penghemaan energi. (Sumber : Jurnal.bl.ac.id/wp-content/hemat energi) Desain bangunan hemat energi, membatasi lahan terbangun, layout sederhana, ruang mengalir, kualitas bangunan bermutu, efisiensi bahan, dan material ramah lingkungan. Atap-atap bangunan dikembangkan menjadi taman atap (roof garden, green roof) yang memiliki nilai ekologis tinggi (suhu udara turun, pencemaran berkurang, ruang hijau bertambah). (sumber: Seri Rumah Ide Hemat Energi 2009)
II.4.2 Aspek-aspek hemat energi Adapun prinsip-prinsip arsitektur yang memiliki keterkaitan dengan topik tema berdasarkan Ken Yeang dalam bukunya ”Skycrapper Building” adalah sebagai berikut : Paramete r disain arsitektur
Konfigurasi bangunan Orientasi bangunan Fasad bangunan Sumbe r ene rgi
Ene rgy lost
Prinsip-prinsip pe rancangan arsitektur Bioklimatik He mat Surya Hijau ene rgi Bioclimatic Ene rgySolar Green archite cture e fficiency archite cture archite cture archite cture Dipengaruhi Dipengaruhi Dipengaruhi Dipengaruhi iklim iklim matahari lingkungan Krusial Krusial Sangat Krusial krusial Responsif Responsif Responsif Responsif iklim iklim matahari lingkungan Natural non- Pembangkit Natural & Pembangkit pembangkit renewable nonrenewable renewable & renewable nonrenewable Krusial Krusial Krusial Krusial
45
Lain-lain Architecture Pengaruh lingkungan Relatif tidak penting Pengaruh lainnya Pembangkit nonrenewable
Sistem operasional
Passive mixed
Tingkat kenyamanan Konsumsi ene rgi Sumbe r mate rial
Variabel
Konsisten
Konsisten
Rendah
Rendah
Rendah
Mate rial output Ekologi tapak
+ Active mixed
+ Productive
Passive active mixed productive Variabel konsisiten Rendah
+ Passive + active + +
T idak penting T idak penting T idak penting Minimum dampak lingkungan T idak penting T idak penting T idak penting Pauserecyclereconfigure Penting Penting Krusial Penting
+
Konsisten T inggi / medium T idak penting T idak penting T idak penting
Tabel 9. Prinsip-prinsip arsitektur hemat energi
Ada beberapa aspek penting yang perlu diperhatikan dalam konsep arsitektur hijau, antara lain : 1. Skala ruangan 2. Jumlah ruangan yang berlebihan 3. Semakin banyak pepohonan dan aliran udara jendela yang benar 4. M emakai konsep penyinaran hijau M enurut Fred Smith dalam bukunya ” Ecological Design Handbook” Tujuan Hemat Energi : 1. Nilai ekonomi bangunan 2. M enurunkan jumlah konsumsi terhadap sumber daya alam 3. M eningkatkan produktivitas penghuni 4. meningkatkan kesehatan penghuni
46
II.4.3 Teori Aplikasi hemat energi Pada dasarnya prinsip arsitektur hemat energi adalah arsitektur yang berlandaskan pada pemikiran “meminimalkan penggunaan energi tanpa membatasi atau merubah fungsi bangunan, kenyamanan maupun produktivitas penghuninya “ dengan memanfaatkan sains dan teknologi mutakhir secara aktif. Fakta akibat pemanasan global mendorong lahirnya berbagai inovasi produk industri terus berkembang dalam arsitektur dan bahan bangunan. Konsep pembangunan arsitektur hemat energi menekankan peningkatan efisiensi dalam penggunaan air, energi, dan material bangunan, mulai dari disain, pembangunan, hingga pemeliharaan bangunan itu kedepan. Desain arsitektur bangunan yang respek terhadap kondisi iklim setempat, sinar matahari dan gerakan udara untuk kenyamanan penghuni dalam beraktifitas merupakan satu langkah maju. Bangunan tropis hemat energi juga bentuk atas konteks sosial yang terjadi, yaitu krisis listrik, gerakan hemat energi, dan pemanasan global. Dr. Ir. Eddy Priyanto, CES, penerima Award PII 2007 untuk Konsep Rumah Hemat Energi, mencatat rata-rata bangunan (rumah dan gedung) menghabiskan 35-40% energy untuk AC. Belum lagi penggunaan lampu pada siang hari (karena desain bangunannya kurang memaksimalkan pemanfaatan cahaya alami). Beliau juga dengan tegas menyatakan bahwa bangunan yang tidak hemat energy adalah 80% kesalahan desain arsitekturnya. Sebuah fakta dan justifikasi yang menyakitkan namun merupakan tantangan bagi para arsitek pada masa kini. Tantangan Utama bagi Indonesia, dengan iklim tropis, perlu diterapkan pendekatan enam strategi rumah hijau, yaitu mencakup pelapis bangunan,
47
penerangan, pemanasan, pendinginan, konsumsi energi, dan pengelolaan limbah. bangunan dengan sistem pencahayaan hijau dapat mengurangi konsumsi energi. Karena semakin banyak pepohonan tumbuh di sekitar bangunan, semakin berkurang intensitas panas. Selain kenyamanan dari sisi thermal, tersedia juga kenyamanan dari sisi visual Dalam mengatasi masalah terkait dengan bangunan konsep hemat energi terdapat dua cara, yaitu dengan menggunakan rancangan pasif atau rancangan aktif. Namun dalam hal ini lebih ditekankan untuk menerapkan rancangan pasif terlebih dahulu. Perancangan
pasif
merupakan
cara penghematan
energi
melalui
pemanfaatan energi matahari secara pasif, yaitu tanpa mengonversikan energi matahari menjadi energi listrik. Rancangan pasif lebih mengandalkan kemampuan arsitek
bagaimana
rancangan
bangunan
dengan
sendirinya
mampu
“mengantisipasi” permasalahan iklim luar. Perancangan pasif di wilayah tropis basah seperti Indonesia umumnya dilakukan untuk mengupayakan bagaimana pemanasan bangunan karena radiasi matahari dapat dicegah, tanpa harus mengorbankan kebutuhan penerangan alami. Sinar matahari yang terdiri atas cahaya dan panas hanya akan dimanfaatkan komponen cahayanya dan menepis panasnya.
48
Gambar 23. Sistem Cross Ventilation
Perancangan aktif, yaitu energi matahari dikonversi menjadi energi listrik sel solar, kemudian energi listrik inilah yang digunakan memenuhi kebutuhan bangunan. Dalam perancangan secara aktif, secara simultan arsitek juga harus menerapkan strategi perancangan secara pasif. Tanpa penerapan strategi perancangan pasif, penggunaan energi dalam bangunan akan tetap tinggi apabila tingkat kenyamanan termal dan visual harus dicapai. (Tri Harso Karyono, Harian Kompas, 21 Febuari 2008)
Gambar 24. Photovoltaic
49
Desain rancang bangunan untuk memecahkan fakta terhadap pemborosan energi yaitu dengan: •
M emperhatikan banyak bukaan untuk memaksimalkan sirkulasi udara dan cahaya alami.
•
Sedikit mungkin menggunakan penerangan lampu dan pengondisi udara pada siang hari.
•
Desain bangunan hemat energi membatasi lahan terbangun, layout sederhana, ruang mengalir, kualitas bangunan bermutu, efisiensi bahan, dan material ramah lingkungan.
•
Penggunaan material bahan bangunan yang tepat juga turut berperan besar dalam menghasilkan bangunan berkualitas yang ramah lingkungan. Beberapa jenis bahan bangunan ada yang memiliki tingkat kualitas yang memengaruhi harga.
•
Penetapan anggaran biaya sebaiknya sesuai dengan anggaran biaya yang tersedia dan dilakukan sejak awal perencanaan sebelum konstruksi untuk mengatur pengeluaran sehingga bangunan tetap berkualitas.
50
