BAB II LANDASAN TEORI

Evaluasi Strategi Pemeliharaan dan Perawatan Gelanggang Renang Universitas Pendidikan Indonesia

BAB II

LANDASAN TEORI

2.1

Dasar Teori

2.1.1

Kegiatan Pemeliharaan Bangunan

2.1.1.1 Definisi Pemeliharaan Bangunan

Dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 45∕PRT∕M∕2007 yang dimaksud dengan pemeliharaan bangunan adalah kegiatan mempertahankan kondisi bangunan agar tetap memenuhi persyaratan laik fungsi atau dalam usaha meningkatkan wujud bangunan, serta menjaga terhadap pengaruh yang merusak. Sedangkan menurut Hestin Mulyandari dalam bukunya Pemeliharaan Bangunan: Basic Skill Facility Management, pemeliharaan bangunan adalah suatu cara atau teknik yang tepat untuk menjaga kondisi atau komponen bangunan agar selalu dalam keadaan prima sesuai fungsinya. Pemeliharaan bangunan juga merupakan upaya untuk menghindari kerusakan komponen∕elemen bangunan akibat kerusakan bangunan∕ kelusuhan sebelum umurnya berakhir. Terdapat empat sifat dari kegiatan pemeliharaan bangunan diantaranya: a. Inspeksi (Inspection) Kegiatan pengecekan atau pemeriksaan berkala dan usulan penggantian pada beberapa bagian. b. Kegiatan Teknik (Engineering) Kegiatan percobaan atas alat yang baru dibeli dan kegiatan pengembangan atau komponen peralatan yang perlu diganti serta penelitian kemungkinan pengembangannya. c. Kegiatan Produksi (Production) Kegiatan pemeliharaan yang sebenarnya, yaitu teknik pemeliharaan dan kegiatan yang disarankan inspeksi.

TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 1

I


d. Kegiatan Administrasi (Clerical Work)

Kegiatan pencatatan mengenai biaya kegiatan pemeliharaan, biaya komponen (spare part) yang dibutuhkan, serta penyiapan jadwal pemeliharaan.

2.1.1.2 Latar Belakang Pemeliharaan Bangunan

Suatu bangunan didirikan sebagai prasarana bagi pemilik bangunan atau

pengguna bangunan dengan tujuan untuk menunjang segala kegiatan yang akan dilakukan pihak pengguna bangunan nantinya di dalam bangunan tersebut. Bangunan diharapkan dapat bersifat fleksibel mengikuti arus perubahan yang terjadi dalam kegiatan pemilik atau pengguna bangunan nantinya. Untuk dapat selalu menunjang segala kegiatan di dalamnya dan untuk dapat bersifat fleksibel mengikuti arus perubahan yang terjadi dalam kegiatan pemilik atau pengguna bangunan, maka bangunan harus selalu dalam kondisi prima siap membantu operasional kegiatan dan untuk mewujudkannya maka perlu suatu kegiatan pemeliharaan bangunan. Bangunan yang baik tentu saja tidak hanya mempertimbangkan kekuatan konstruksi dan arsitekturalnya saja tetapi juga mempertimbangkan kenyamanan pengguna bangunan. Kenyamanan ini salah satunya dipengaruhi oleh berfungsi atau tidaknya seluruh komponen∕elemen bangunan tersebut. Untuk menjamin berfungsinya seluruh komponen∕elemen bangunan maka lagi-lagi diperlukan suatu kegiatan pemeliharaan terhadap komponen∕elemen bangunan tersebut. Kurangnya perhatian atau tidak sesuainya kegiatan pemeliharaan yang dilakukan akan menyebabkan suatu kondisi atau dampak negatif, yaitu menurunnya tingkat produktifitas kegiatan-kegiatan yang dilaksanakan oleh pemilik atau pengguna bangunan sebagai akibat dari kurang terpeliharanya kondisi bangunan. Sedangkan kegiatan pemeliharaan bangunan yang memadai akan menghasilkan umur bangunan yang panjang sesuai dengan perencanaan, nilai ekonomis, serta kegunaan ekonomis dari bangunan dan komponenTEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 2

I


komponen didalamnya. Tanpa adanya kegiatan pemeliharaan bangunan, fungsi suatu bangunan akan mengalami degradasi seiring berjalannya waktu.

Faktor-faktor penyebab degradasi fungsi bangunan dikelompokan sebagai

berikut:

1.

Kondisi Lingkungan Tingkat degradasi bergantung pada kondisi lingkungan daerah bangunan

berada dan orientasi dari bangunan tersebut.

2.

Aktifitas Pengguna

Tingkat

degradasi

bergantung

pada

faktor

manusia

maupun

mekanikal/elektrikal (M/E) baik untuk penggunaan resmi atau tidak resmi. 3.

Perubahan Standar Tingkat degradasi bergantung pada perubahan—perubahan konstruksi rencana berdasarkan kebutuhan dan selera yang berkembang pada pemilik atau pengguna. Setelah beberapa periode, perbedaan antara kondisi standar dan kondisi

yang terjadi pada bangunan semakin melebar seperti yang ditunjukkan pada gambar 2.1. Pada diagram tersebut digambarkan, seiring dengan waktu yang terjadi deviasi terhadap keadaan standar yang diakibatkan oleh kerusakan yang digambarkan dengan penyimpangan kebawah dan deviasi yang terjadi karena perubahan-perubahan

untuk

memenuhi

permintaan

pengguna

yang

menggambarkan dengan garis keatas. Harus ada usaha-usaha pemeliharaan dan perawatan supaya sedapat mungkin mendekati keadaan standar. Diagram ini adalah presentasi dari kondisi bangunan keseluruhan jadi tidak dapat diaplikasikan untuk masing-masing elemen.


II - 3

I


Sumber : Building Maintenance Management Gambar 2.1. Hubungan antara Kondisi Standar Bangunan dengan Waktu Rencana

2.1.1.3 Tujuan Pemeliharaan Bangunan Tujuan dari aktifitas pemeliharaan bangunan yang utama adalah sebagai berikut: 1. Memperpanjang umur layan bangunan. 2. Menjaga bangunan tetap dalam kondisi sesuai dengan standar/pedoman yang telah ditetapkan. 3. Menjamin

ketersedian

perlengkapan

(komponen

bangunan)

yang

diperlukan untuk kegiatan operasional bangunan. 4. Menjamin kesiapan operasional bangunan. 5. Menjamin keselamatan dan kesehatan pengguna bangunan tersebut.

2.1.1.4 Sasaran Pemeliharaan Bangunan Sasaran dari kegiatan pemeliharaan adalah sebagai berikut: 1.

Melaksanakan pekerjaan tata graha agar dapat memelihara fasilitas dengan baik. TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 4

I


2.

Melakukan pekerjaan perbaikan utama berdasar pada biaya life cycle –

cost terendah.

3.

Mengembangkan dan melaksanakan suatu sistem secara teratur dengan

membuat penjadwalan pemeliharaan terhadap fasilitas bangunan.

4.

Segera melakukan perbaikan jika terdapat kerusakan-kerusakan kecil.

5.

Mengidentifikasi desain dan membuat peningkatan proyek untuk

mengurangi dan memperkecil jumlah keseluruhan biaya pemeliharaan.

6.

Menggunakan fasilitas bangunan dengan hemat sesuai dengan kegunaan

7.

dan kebutuhan. Menyediakan laporan yang lengkap dan mudah dipahami serta mengidentifikasi pekerjaan pemeliharaan.

8.

Melakukan estimasi biaya pemeliharaan yang akurat untuk memastikan mendapatkan biaya pemeliharaan yang paling rendah. Melakukan breakdown detail biaya pemeliharaan yang teliti. Menjadwalkan semua pekerjaan yang telah direncanakan dan melakukan antisipasi terhadap pekerjaan yang tidak terencana.

2.1.1.5 Pemeliharaan Kolam Renang Kegiatan pemeliharaan kolam

renang diantaranya adalah kegiatan

menjaga kebersihan area kolam renang dan area di sekitar kolam renang, serta kegiatan memelihara kondisi air kolam agar tetap bersih dan higienis. Berikut akan dijelaskan metode-metode baik itu menjaga kebersihan area kolam renang maupun menjaga kebersihan air kolam renang: A.

Menjaga Kebersihan Area Kolam Renang dan Area Di Sekitar Kolam Renang Yang dimaksud dengan area kolam renang adalah dinding dan lantai

kolam renang, sedangkan yang dimaksud dengan area disekitar kolam renang adalah lantai di sekitar kolam renang beserta seluruh landscaping kolam renang. TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 5

I


1.

Menjaga kebersihan lantai dan dinding kolam renang

Karena dinding serta lantai kolam renang terendam air maka hal ini sering

kali menyebabkan tumbuhnya alga dan lumut. Alga dan lumut yang tumbuh dapat

dihilangkan dengan melakukan kegiatan pemeliharaan rutin yaitu dengan penyikatan ubin-ubin lantai dan dinding kolam renang. Penyikatan ini sebaiknya dilakukan seminggu sekali dengan bantuan sikat lantai (vacuum head), sikat dinding (wall brush), selang (vacuum hose), tongkat pegangan (telescopic handle), saringan daun ( leaf cather). Meskipun kegiatan pemeliharaan rutin

seperti penyikatan dinding dan lantai kolam renang telah dilakukan, lumut dan tumbuhan sejenisnya akan tetap terbentuk, untuk mengatasinya dapat dilakukan penggunaan bahan kimia. Salah satu yang terbaik adalah sulfat tembaga karena keduanya sangat aman digunakan dan efektif. Dosis yang diperlukan tergantung pada derajat kekerasan air dan temperatur air. Untuk air hangat sekitar 0-30 mg ∕ liter (0-30 ppm) dari tembaga yang diperlukan. Ini setara dengan 1-2 mg ∕ liter kristal tembaga sulfat (copper sulphate crystals) (𝐶𝑢𝑆𝑂4 . 5𝐻2 𝑂) Untuk air dingin membutuhkan sekitar 2-5 mg ∕ liter tembaga ( 10 mg ∕ liter dari kristal tembaga sulfat). 2.

Menjaga kebersihan area di sekitar kolam renang Lantai di sekitar area kolam renang biasanya selalu dalam kondisi basah

karena sering dilalui oleh kaki-kaki yang basah. Keadaan ini menjadikan lantai di sekitar kolam renang menjadi licin dan dapat membahayakan keselamatan. Pembersihan lantai disekitar kolam renang yang basah dilakukan dengan cara menyikat lantai dan kemudian disemprot menggunakan air berkecepatan tinggi agar semua kotoran bisa hilang. Kegiatan pembersihan lantai ini sebaiknya dilakukan setiap hari. Selain pembersihan bisa juga diambil langkah maintenance prevention yaitu dengan desain serta pemilihan material penutup lantai yang lebih bersifat non-slip. Untuk material beton dan keramik metode pengetsaan asam dapat dilakukan. Asam hydrochloric cair dapat digunakan, satu bagian asam dicampur TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 6

I


8-10 bagian air. Sarung tangan karet dan kacamata sebaiknya digunakan dan dalam pengerjaannya haruslah berhati-hati. Asam cair sebaiknya dituangkan dalam area kecil dalam satu waktu dan diratakan serta dibiarkan selama sekitar 10

menit sebelum dicuci bersih dengan air yang cukup banyak. Pengetsaan asam ini

akan memberikan derajat non-slip yang diperlukan.

B.

Memelihara Kondisi Air Kolam Tetap Bersih dan Higienis

No.

Parameter

Tabel 2.1 Daftar Persyaratan Air Kolam Renang Kadar yang diperbolehkan Satuan Keterangan Minimum Maksimum

A.

Fisika

1.

Bau

-

-

-

2.

Benda terapung

-

-

-

3.

Kejernihan

-

-

-

B. 1. 2. 3. 4. 5. 6. C.

Kimia Aluminium Kesadahan Oksigen terabsorbsi pH Sisa Chlor Tembaga sebagai Cu Mikro Biologi

mg∕L mg∕L mg∕L mg∕L mg∕L

50 6,5 0,2 -

0,2 500 1,0 8,5 0,5 1,5

1.

Koliform total

-

0

2.

Jumlah kuman Mangan

-

200

per 100 ml Per 100 ml

Bebas dari bau yang mengganggu, bebas dari benda terapung. Piringan sechi yang diletakkan pada dasar kolam yang terdalam, dapat dilihat dari tepi kolam pada jarak lurus 9 meter

Dalam waktu 4 Jam pada suhu udara

Sumber: Peraturan Menteri Kesehatan Republik Indonesia Nomor: 416∕MENKES∕PER∕IX∕1990

Beberapa alasan mengapa perlu dilakukan penjagaan kebersihan air kolam renang adalah sebagai berikut: 1.

Air merupakan tempat berkembang biak patogen berbahaya seperti bakteri dan mikroorganisme dimana air kolam menjadi tempat yang sempurna untuk membawa penyakit dan dapat berpindah dari satu orang terhadap orang lain.


II - 7

I


2.

Air yang kadar parameter-parameter fisika, kimia, dan mikro boiloginya

tidak sesuai persyaratan air kolam renang dapat mengganggu kulit dan mata.

3.

Air yang mempunyai kadar parameter kimiawi tidak sesuai persyaratan air

kolam renang dapat merusak bagian-bagian dari kolam. 4.

Air yang kadar parameter-parameter fisika, kimia, dan mikro boiloginya

tidak sesuai persyaratan air kolam renang akan kelihatan kotor sehingga mengurangi keindahan kolam.

Karena alasan-alasan di atas maka perlu dilakukan langkah-langkah pemeliharaan air kolam renang sebagai berikut: 1.

Penyaringan kotoran dalam air Penyaringan kotoran dalam air dilakukan dengan alat bantu berupa

saringan pasir. Air kolam perlu disirkulasikan melewati proses penyaringan ini. Pada lantai kolam renang terdapat floor drain yang merupakan jalan keluar air untuk kemudian air yang keluar ini akan dipompakan masuk ke saringan pasir, setelah melewati saringan pasir air akan dikirim masuk lagi ke dalam kolam renang melalui lubang-lubang pengeluaran yang terdapat di sisi-sisi dinding kolam renang. Proses sirkulasi air kolam sekaligus penyaringan kotoran ini harus dilakukan sepanjang waktu, maka dari itu perlu dipertimbangkan mengenai peralatan-peralatan cadangan baik itu dari filternya itu sendiri ataupun pompa airnya. 2.

Penyediaan feeder klorin otomatis Sanitasi kolam renang sama dengan mensterilkan kolam renang, dimana

bentuk bakteri dan alga dapat dihancurkan. Kolam renang yang tidak sering dibersihkan dapat menjadi tempat berkembang biaknya bakteri. Bakteri dan bentuk ganggang dapat dihilangkan dengan menggunakan klorin. Bahkan bromin dapat digunakan untuk mensterilkan kolam renang. Tingkat klorin yang harus ditetapkan di kolam renang adalah 1,0-3,0 ppm. Klorin biasanya disusun TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 8

I


dalam bentuk cair, bentuk bubuk atau tablet (meskipun beberapa profesional menggunakan gas klorin), dan dapat ditambahkan ke air pada bagian manapun dalam perputaran siklus air. Ahli pemeliharaan kolam renang umumnya

merekomendasikan

menambahkan

hanya

setelah

proses

penyaringan,

menggunakan feeder kimia. Jika ditambahkan langsung ke kolam renang,

dengan menggunakan tablet dalam kotak skimmer, misalnya, klorin juga cenderung terkonsentrasi di daerah tersebut.

3.

Pengecekan tingkat pH kolam renang Mempertahankan keseimbangan air yang tepat sangat penting. Tingkat pH

adalah ukuran keasaman atau alkalinitas dan perlu diuji dua kali seminggu. Tingkat pH dalam air kolam harus sedikit basa, menurut Peraturan Menteri Kesehatan Republik Indonesia Nomor: 416∕MENKES∕PER∕IX∕1990 yaitu pH sekitar 6,5-8,5. Pada tingkat pH ini di mana klorin bekerja paling efektif. Hal ini dapat dikendalikan dengan menambahkan baik asam, seperti asam muriatic, atau alkali seperti baking soda. Penambahan asam alkali akan tergantung pada apakah air terlalu asam atau terlalu basa. Tingkat pH yang salah dapat menyebabkan kerusakan dari kolam dan peralatan kolam renang.

2.1.2

Kegiatan Perawatan Bangunan Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 45 ∕ PRT ∕ M ∕

2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara yang dimaksud

dengan

pekerjaan

perawatan

bangunan

adalah

usaha

untuk

memperbaiki kerusakan yang terjadi agar bangunan dapat berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya. Sedangkan menurut Hestin Mulyandari dalam bukunya Pemeliharaan Bangunan: Basic Skill Facility Management, perawatan bangunan adalah kegiatan memperbaiki dan atau mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan dan atau sarana dan prasarananya agar bangunan tetap laik fungsi dan kuratif setelah ada kerusakan atau masalah baik pada tingkat TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 9

I


ringan, sedang atau berat. Yang dimaksud dengan laik fungsi adalah kondisi bangunan memenuhi persyaratan administratif dan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung yang ditetapkan. Tujuan kegiatan perbaikan adalah memelihara

penampilan bangunan agar selalu dalam keadaan terbebas dari kerusakan akibat

pemakaian, cuaca dan pudar karena kondisi waktu. Berikut beberapa jenis

perbaikan bangunan: A. Rehabilitasi

Memperbaiki bangunan yang telah rusak sebagian dengan maksud

menggunakan sesuai dengan fungsi tertentu yang tetap, baik arsitektur maupun struktur bangunan gedung tetap dipertahankan seperti semula, sedang utilitas dapat berubah. B. Renovasi Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan maksud menggunakan sesuai fungsi tertentu yang dapat tetap atau berubah, baik arsitektur, struktur maupun utilitas bangunannya. C. Restorasi Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan maksud menggunakan untuk fungsi tertentu yang dapat tetap atau berubah dengan tetap mempertahankan arsitektur bangunannya sedangkan struktur dan utilitas bangunannya dapat berubah.

2.1.2.1 Tingkat Kerusakan Perbaikan dan/atau penggantian dalam kegiatan perawatan bangunan dengan tingkat kerusakan sedang dan berat dilakukan setelah dokumen rencana teknis perawatan bangunan disetujui oleh pemerintah daerah. Kerusakan bangunan adalah tidak berfungsinya bangunan atau komponen bangunan akibat penyusutan∕berakhirnya umur bangunan, atau akibat ulah manusia atau perilaku TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 10

I


alam seperti beban fungsi yang berlebihan, kebakaran, gempa bumi, atau sebab lainnya yang sejenis.

Intensitas kerusakan bangunan dapat digolongkan atas tiga tingkat

kerusakan, yaitu:

a.

Kerusakan ringan 1) Kerusakan ringan adalah kerusakan terutama pada komponen

non-struktural, seperti penutup atap, langit-langit, penutup lantai,

dandinding pengisi.

2) Perawatan untuk tingkat kerusakan ringan, biayanya maksimum

adalah sebesar 35% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama. b.

Kerusakan sedang 1) Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian komponen non-struktural, dan atau komponen struktural seperti struktur atap, lantai, dan lain-lain. 2) Perawatan untuk tingkat kerusakan sedang, biayanya maksimum adalah sebesar 45% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.

c.

Kerusakan berat 1) Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar komponen bangunan, baik struktural maupun non-struktural yang apabila setelah

diperbaiki

masih

dapat

berfungsi

dengan

baik

sebagaimana mestinya 2) Biayanya maksimum adalah sebesar 65% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan

baru yang berlaku, untuk

tipe/klas dan lokasi yang sama.


II - 11

I


d.

Untuk perawatan yang memerlukan penanganan khusus atau dalam

usaha meningkatkan wujud bangunan, seperti kegiatan renovasi atau restorasi (misal yang berkaitan dengan perawatan bangunan gedung

bersejarah), besarnya biaya perawatan dihitung sesuai dengan

kebutuhan nyata dan dikonsultasikan terlebih dahulu kepada Instansi

Perawatan khusus

Teknis setempat. Penentuan tingkat kerusakan dan perawatan khusus setelah berkonsultasi

dengan Instansi Teknis setempat. Persetujuan rencana teknis perawatan bangunan tertentu dan yang memiliki kompleksitas teknis tinggi dilakukan setelah mendapat pertimbangan tim ahli bangunan. Pekerjaan perawatan ditentukan berdasarkan bagian mana yang mengalami perubahan atau perbaikan.

2.1.2.2 Perawatan Kolam Renang Kerusakan yang biasa terjadi pada kolam renang biasanya berupa kebocoran; keretakan non-struktural; kerusakan pada finishing kolam renang yang dapat berupa keramik, ubin, maupun mozaik; cacat pada sambungan selubung kolam renang; dan beton yang keropos pada struktur pembentuk kolam renang. Berikut akan dijelaskan bagaimana metode perawatan untuk berbagai kerusakan pada kolam renang yang diambil dari Swimming Pools A Treatise On The Planning, Layout, Design and Construction, Water Treatment and Other Services, Maintenance and Repair: A.

Kebocoran Pada Kolam Renang Kebocoran biasanya dikarenakan adanya retakan pada lantai atau dinding

dimana tingkat ketebalan struktur penuh, mungkin juga terjadi kebocoran lewat area poros atau beton yang keropos. Ini adalah beberapa penyebab terjadinya kebocoran yang digambarkan secara umum sebagai berikut: TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 12

I


1.

Kesalahan dalam desain struktural baik lantai ataupun dinding kolam

renang, jadi ketika struktur lantai atau dinding kolam tidak cukup kuat

untuk menahan beban masing-masing. Beban-beban ini menglingkupi beban tekanan tanah, dan tekanan air tanah disekeliling kolam saat kolam

dalam keadaan kosong dan tekanan air di dalam kolam ketika kolam dalam

keadalan terisi penuh air. Ini adalah tipe permasalahan yang paling serius

2.

dari kerusakan dan kerusakan ini sangat mahal dalam pembiayaan perbaikannya (baik kolam renang baru ataupun kolam renang eksisting). Penurunan struktur kolam renang akibat adanya pergerakan tanah, hasilnya adalah retakan lantai atau dinding atau keduanya, ini juga memerlukan biaya perbaikan yang mahal, penyusutan tanah berbutir halus (clay) selama musim panas dapat menyebabkan keretakan.

3.

Suhu dan atau penyusutan di dalam beton yang diakibatkan oleh panas melebihi kekuatan dari tegangan beton, menghasilkan suatu retakan. Perbaikannya secara umum dapat dikatakan mudah dan tidak mahal, kecuali apabila rembesan air tanah telah masuk ke dalam kolam renang.

4.

Kualitas beton yang jelek atau kesalahan dalam proses pengerjaan menyebabkan beberapa kasus berikut ini: a) Kekeroposan beton b) Tidak cukupnya kesiapan atau penutupan dari kontruksi sambungan dalam dinding dan lantai. Kebocoran pada area tumpangan pada dinding adalah salah satu kesalahan umum yang sering terjadi. Dan pada area yang cacat sangat mudah terancam pada saat level air sedang hinggi. Tantangan selanjutnya masalah kebocoran kolam renang ini adalah

berkaitan dengan bagaimana mencari lokasi kebocoran dan mendiagnosa kebocoran. Sayangnya tidak ada metode praktek yang sederhana untuk mencari kebocoran pada kolam renang, pada kasus dimana air merembes ke dalam tanah sedangkan sama sekali tidak telihat kerusakan pada bagian dalam kolam renang. TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 13

I


Dari waktu ke waktu para penemu mengemukakan untuk menggunakan bahan pencelup, konsentrat garam, perunut radioaktif. Cara-cara itu mungkin akan berguna pada kasus dimana muka air tanah di bawah lantai kolam renang dan

kebocoran benar-benar besar dan jika kebocoran ini terjadi di sumpit atau pada

pipa bertekanan. Jika kolam renang adalah bangunan kolam renang baru dan

bagian belakang sekitar dinding belum diisi tanah maka apabila terjadi kebocoran dapat di deteksi dengan mudah, namun apabila kebocoran itu terjadi pada lantai maka akan terjadi kesulitan dalam pencarian jejak kebocorannya.

Kesulitan dalam mencari jejak kebocoran adalah alasan utama yang sangat

mendasar mengapa selubung kolam renang harus diuji terlebih dahulu sebelum ubin atau berbagai dekorasi lainnya dipasang dan sebelum pengisian bahan pengisi (tanah) disekitar dinding luar kolam renang. Terkadang pada masingmasing kasus harus diperlakukan

sesuai dengan masalahnya masing-masing,

kecuali jika masalah itu telah jelas dimana letak kebocoran terjadi, dan hal ini secara umum sebaiknya mengikuti beberapa prosedur mendasar, dan ini biasanya akan menghemat waktu. Di rekomendasikan untuk melakukan langkah-langkah berikut ini: 1.

Kolam renang sebaiknya diiisi hingga level air teratas dan semua pipa masuk dan pipa keluar ditutup.

2.

Dan jika kolam renang mengalami kekosongan akibat gravitasi, maka lubang pemeriksaan pertama pada pada saluran pengeluaran harus di periksa apakah terdapat tanda-tanda rembesan.

3.

Penurunan pada level air harus diukur dengan jangka periode tidak lebih dari 24 jam. Periode pengujian aktual tergantung pada tingkat kepelikan kebocoran dan mempertimbangkan periode dalam jangka waktu beberapa hari, bahkan hingga dua minggu barulah informasi yang berguna dapat diperoleh. Penurunan level air harus diukur tidak lebih dari interval 24 jam.

4.

Pengecekan harus dilakukan pada bagian jalur pemipaan keluar.


II - 14

I


Sebagai contoh, apabila level air tanah berada dibawah level lantai kolam

renang dan dalam periode satu minggu dan level air di dalam kolam renang turun sebanyak 1 feet (30 sentimeter), dengan rata-rata penurunan mendekati pada

setiap akhir minggu, ini dapat menjadi indikasi bahwa kebocoran tejadi sekitar 1

feet (30 sentimeter) dibawah level air kolam tertinggi. Inspeksi tertutup pada

daerah sekitar dinding pada level ini (sekitar 1 feet dari level air teratas) akan mengungkapkan dimana lokasi kerusakan. Sebagaimana telah disebutkan sebelumnya, bahwa lokasi kebocoran paling sering terjadi pada daerah konstruksi

sambungan, dan ini harus selalu diuji dengan sangat hati-hati, salah satu diantaranya terutama pada bagian dinding dan lantai karena pada daerah-daerah inilah tekanan maksimum terjadi. Setelah lokasi kebocoran ditemukan tantangan selanjutnya adalah bagaimana mendiagnosa tipe kebocoran dan memilih metode perbaikannya. Pada kebocoran yang disebabkan oleh kesalahan dalam pendisainan mempunyai karakteristik keretakan pada bagian horizontal dan diagonal pada dinding, atau pergeseran vertikal dari satu atau lebih bagian dinding yang disertai dengan keretakan yang serius. Kerusakan struktural pada lantai slab jarang terjadi, tetapi mungkin juga terjadi apabila tidak adanya cadangan yang dibuat untuk pengangkatan pada bagian tengah slab dalam kasus kolam renang yang dalam dengan muka air tanah yang tinggi disekitarnya. Tipe kerusakan yang dikarenakan penurunan atau pengembangan tanah. Pada tanah lempung, pengembangan tanah dapat menyebabkan tekanan luar yang intens. Tanah lempung mengembang ketika dalam keadaan basah terkena pemanasan dan menjadi kering. Pada tanah lempung tertentu tekanan yang disebabkan oleh pengembangan tanah kepada dinding dan pondasi mungkin dapat melebihi 430 KN ∕ 𝑚2 (4 ton ∕ 𝑓𝑡 2 ). Pada kasus ini tidak ada posisi serta petunjuk arah yang tipikal untuk mencari lokasi keretakan karena hal ini tergantung pada pergerakan tanah. Tipe keretakan yang disebabkan tekanan suhu dan penyusutan yang diakibatkan pengeringan (pemanasan), secara umum dapat dikatakan tidak lebih TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 15

I


serius apabila dibandingkan dengan dua tipe kerusakan sebelumnya, karena keretakan yang terjadi biasanya sangatlah halus dengan lebar sekitar 0,125 mm 0,50 mm. Biasanya retak ini terjadi pada dinding dimulai dari sekitar dasar hingga

dua pertiga dari tinggi dinding. Pada lantai retak halus ini umumnya memanjang

sepanjang garis melintang, keretakan yang disebabkan tekanan suhu terjadi pada

beberapa hari pertama setelah penyetakan beton dan sering kali terjadi ketika perancah dilepas, dan mungkin penyusutannya akan terlihat setelah beberapa minggu.

Tipe kerusakan dimana terdapat area-area beton yang keropos biasanya

dengan jelas terlihat pada permukaan, terkadang beton-beton keropos ini tertutup oleh lapisan tipis kulit beton sehingga menjadi sulit untuk ditemukan. Kebocoran pada konstruksi sambungan bagian horizontal pada bagian dinding biasanya cukup mudah untuk ditemukan karena level air turun hingga batas tertentu. Tetapi apabila kebocoran terjadi pada bagian sambungan vertikal ini akan lebih sulit ditemukan dan pengujian yang sangat teliti sangat diandalkan dan diperlukan untuk mengetahuinya. Pengujian menggunakan Palu Schmdt dapat membantu. Setelah menyebabkan

dilakukan terjadinya

diagnosa kebocoran

tipe maka

kebocoran

apa

selanjutnya

yang mungkin

dilakukan

proses

memperbaiki kebocoran yang ada. Poin utama yang berkenaan dengan setiap kegiatan perbaikan adalah apakah air tanah telah merembes masuk ke dalam kolam renang, perpindahan aliran air ini harus ditutup dengan pengisian atau dengan cara yang lain sebelum perbaikan permukaan dan salut perekat dipasang. Jika perbaikan yang meluas diperlukan maka mungkin perlu untuk menurunkan level muka air tanah di saat proses perbaikan dilakukan. Perkara lain yang juga penting bahwa pengaplikasian semua metode perbaikan adalah bahwa permukaan beton yang lama tidaklah sama dengan beton baru, adukan semen, atau berbagai macam bahan perekat pada tempat menyambungan harus benar-benar dibersihkan dari semua kotoran.


II - 16

I


Ini adalah tiga metode dasar yang berhubungan dengan perembesan air

tanah: 1.

2.

hardening cement) atau damar (resin). Pemberikan lapisan semen bertekanan (pressure grout) pada lapisan tanah sebelah bawah.

3.

Pengisian celah-celah yang bocor dengan semen cepat kering (ultra rapid

B.

Penurunkan level muka air tanah dengan cara dewatering atau air dipompa keluar melalui lubang sumpit. Keretakan Non-Struktural Keretakan tipe ini biasanya cukup kecil dan sering kali tertutup dengan

sendirinya setelah beberapa periode sekitar beberapa minggu jika kolam renang diawasi dengan baik. Disini terdapat empat metode dasar perbaikan keretakan tipe ini: 1.

Memperbesar ukuran retakan dan mengisinya kembali menggunakan mortar kualitas tinggi. Poin utama yang menjadi bahan pertimbangan adalah apakah terjadi

keretakan dengan dengan arah menyilang, keretakan ini hanya akan terjadi apabila retak telah menembus hingga seluruh ketebalan dari dinding dan lantai. Kedalaman, panjang serta lebar retakan juga menjadi pertimbangan penting. Metode memperbesar ukuran retakan dan mengisinya kembali menggunakan mortar kualitas tinggi, metode ini cocok ketika tidak ada pergerakan keretakan silang yang lebih lanjut, ketika keretakan mempunyai lebar setidaknya 1 mm (1∕25 inchi) dan ketika metode injeksi keretakan dipertimbangkan tidak dapat dipraktekan (kemungkinan karena besarnya biaya pekerjaan tanah). Beton sebaiknya dalam kualitas yang baik dan sebaliknya pembobokan bagian yang retak justru dipertimbangkan dapat dilakukan. Keretakan dengan lebar sekitar 12mm (1∕2 inchi) dari permukaan beton, dan kedalaman retak berada di kedalaman antara 25-30 mm (1 - 1 1∕4 inchi), TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 17

I


pembobokan dapat dilakukan dengan bentuk V. Semua pasir dan debu haruslah dihilangkan dan dibersihkan dan pada permukaannya dibasahi. Bagian yang telah dibobok kemudian dengan hati-hati diisi dengan mortar yang telah dicampur

dengan styrene butadiene latex emulsion. Mortal ini haruslah dalam keadaan

kental dalam pengerjaannya dan harus mengisi setiap celah dengan baik. Proporsi

campuran mortar ini adalah 1 bagian portland cement untuk setiap 3 bagian pasir yang bersih dengan sekitar 9 liter (2 galon) latek untuk setiap 50 kg semen. Untuk membantu pengikatan antara mortar dengan beton asal maka pada permukaan

beton dapat diberi lapisan yang terbuat dari 2 bagian portland cement dengan 1 bagian latex (25 liter (5.5 galon emulsi untuk setiap 50 kg semen). Pengisian celah retakan yang telah dibobok dengan mortar sebaiknya dilakukan sekitar 15 menit setelah memberian bahan pengikat beton lama dan mortar. Mortar yang telah diapalikasikan sebaiknya ditutup menggunakan lembaran polyethylene untuk sekitar 4 hari, perawatan ini dilakukan untuk mencegah terkenanya tiupan angin yang dapat merusak. Sepanjang hal ini mungkin untuk dilakukan, maka setelah pengerjaan pengisian bagian yang retak dengan mortar maka lakukanlah pelapisan dengan campuran semen dan latex minimal 2 kali. 2.

Menginjeksi retakan menggunakan polymer resin. Metode menginjeksi keretakan menggunakan polymer resin terutama

berguna ketika menginginkan adanya perkuatan untuk bagian dinding dan lantai, resin akan mengikat dengan kuat antara beton dan kedua sisi dari retakan. Resin dapat diformulasikan dengan fleksibilitas yang baik dengan viskositas yang rendah. Dengan adanya penambahan epoxide coating pada kedua bagian sisi dari dinding untuk untuk menutup keretakan beton pada masing-masing sisi. Pelapisan mengunakan epoxide coating seharusnya diaplikasikan setelah beton disikat mengunakan sikat kawat dan sebaiknya ini diperpanjang sekitar 300 mm pada setiap bagian keretakan.


II - 18

I


3.

Perbaikan dimana fleksibilitas dibutuhkan.

Dilakukan dalam keadaan dimana metode ini dilakukan sebagai antisipasi

akan terjadinya pergerakan persilangan keretakan selama pengoperasian kolam

renang. Sebagai contoh pengangkatan kolam dimana sisi-sisi selubung kolam dan bagian bawah selubung kolam dimanfaatkan sebagian ruang instalasi. Oleh karena itu sangatlah bijaksana untuk memperbaiki keretakan dengan pemeliharaan yang fleksibel, metode ini sangat penting dilakukan apabila kolam dalam keadaan difinishing menggunakan ubin atau mozaik. Perbaikan dilakukan dengan

mempatenkan alur Neoprene tertentu dalam galur-galur dengan epoxide adhesive. 4.

Pengaplikasian polymer resin (epoxide or polyurethane) menggunakan sikat atau spray. Dalam metode ini permukaan beton haruslah disiapkan secara seksama

dengan penyikatan menggunakan sikat kawat untuk menghilangkan semua debu. Permukaan retakan haruslah sedikit dibuka dengan bantuan pahat. Kemudian dilanjutkan dengan pelapisan dengan resin yang bervikositas rendah yang mana akan menembus kedalam celah-celah retakan dan daerah sekitar beton. Setelah pelapisan pertama, dua lapisan penyikatan resin yang baik dapat diaplikasikan dengan lapisan kedua pada sudut kanan terlebih dahulu. Kasa fiber glass seperti „ Tyglas‟ dapat ditempelkan pada lapisan pertama resin setelah pelapisan primer. Kasa fiber glass tidak diperlukan pada retak rambut yang halus. Material baru telah masuk ke pasaran dengan merek dagang „ROK-RAP‟ dikembangkan oleh Evode Ltd. Material ini terdiri dari kapas tenunan atau alkali-resistant glass fabric yang diimpregnasikan dengan semen hidup yang mengandung admixture. Dibuat seperti layaknya perban dalam bentuk roll dengan lebar mulai dari 75 mm sampai 200 mm. Permukaan beton disiapkan dengan cara dibersihkan dan dihilangkan dari semua beton yang buruk, debu, pasir, kerikil dan lain sebagainya. Lapisan pertama kemudian dapat diaplikasikan dan dilakukan penempelan „ROK-RAP‟ yang ditekankan kebawah pada bagian atas beton. Secara keseluruhan TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 19

I


pengaplikasiannya sangat mudah dan cepat, dan juga mempunyai hasil yang jauh lebih baik. C.

Perbaikan pada Finishing Ubin dan Mozaik Perbaikan pada bagian finishing baik itu ubin, keramik ataupun mozaik

yang terlepas dapat dilakukan dengan pemasangan material finising yang baru pada posisi tetap dengan bantuan resin yang waktu pengikatannya sangat cepat dan dapat diaplikasikan di bawah air. Pelaksanaan pekerjaan perbaikan ini dapat dilaksanakan dengan menggunakan perlengkapan topeng tabung penyelam

dengan pekerja spesialis yang telah terlatih. D.

Perbaikan Sambungan yang Tidak Sempurna Pada Selubung Kolam Renang Seringkali

selama

menempatkan

dan

memadatkan

beton

bagian

sambungan selubung kolam menjadi tergeser atau terpindahkan dan hal ini dapat menghasilkan kebocoran yang serius di sekitar sambungan. Jika kebocoran itu berada pada titik dimana air melewati sambungan yang mana berisikan water bar kemudian hal ini benar-benar merupakan sesuatu yang buruk bagi water bar itu sendiri. Water bar itu dapat dipindahkan atau beton di sekitar water bar kemungkinan mengalami keropos. Sebaiknya hal ini dilakukan untuk bagian sambungan (kecuali sambungan diantara kaki dan dinding) kemudian dilengkapi dengan sealing groove dan properti sealing yang lainnya. Secara teori sealent dapat menjamin bagian sabungan menjadi kedap air tanpa tergantung dengan water bar. Tetapi dalam prakteknya ini adalah kasus yang jarang terjadi, sebagaimana halnya menjamin penyatuan yang baik antara sealent yang biasa digunakan dengan betonnya itu sendiri. Ketika seluruh atau sebagian sambungan bocor, berikut adalah metode perbaikan yang diusulkan sebagai salah satu solusi. (a) Sealant yang terpasang harus dipindahkan.


II - 20

I


(b) Alur yang ada harus diperlebar dan diperdalam, dan kedua sisi dari alur

diperbaiki menggunakan epoxide mortar sehingga dapat memberikan garis perkuatan dan permukaan yang rata.

(c) Setelah alur diperbaiki, bersihkan dengan hati-hati potongan sambungan

selular Neoprene yang akan dimasukan ke dalam galur. Alternatif yan

lain, galur harus diisi dengan flexible resin compound. (d) Dari jarak 600 mm setiap sisi dari sambungan dan untuk jarak sepanjang

bentangan, permukaan beton harus disiapkan dengan penyikatan menggunakan sikat kawat atau lakukan peniupan pada kerikil-kerikil halus untuk menghilangkan semua agregat kasar yang terekspos.

(e) Dalam mempersiapkan permukaan beton untuk pelapisan pertama dengan resin yang berviskositas rendah sehingga mudah diaplikasikan, dan kemudian dapat dilanjutkan dengan dua lapisan resin yang lebih kental. E.

Perbaikan Beton yang Keropos Langkah pertama adalah untuk mengetahui kedalaman dan luasan dari

kekeroposan beton itu sendiri. Jika bagian yang keropos itu lebih kecil dari permukaan yang ada, maka lakukan penyikatan menggunakan sikat kawat kemudian lanjutkan dengan pemberian dua lapisan tebal dari spesisemen yang terdiri dari dua bagian OPC dan satu bagian latekx emulsion (styrene butadiene), tindakan perbaikan ini sudah dapat dikatakan cukup. Untuk kekeroposan yang lebih serius dimana kedalaman penetrasi sampai pada tulangan atau lebih dalam lagi, maka bagian beton yang cacat haruslah dibongkar. Jika kerusakan ini ditemukan pada bagian inti dinding, maka lakukanlah grouting bertekanan dengan formula spesisemen yang spesial dirasakan dapat menjadi perbaikan yang efektiv. Pada bagian beton yang cacat atau keropos haruslah dibongkar dan diganti dengan material beton yang baru, prosedur yang benar, dan apakah menggunakan mortar atau beton untuk pengerjaan yang baru akan bergantung pada keadaan. Untuk pekerjaan perbaikan yang relatif kecil penggunaan semen dan pasir mortar dirasa cukup praktis untuk dilakukan, tetapi untuk area yang lebih besar dan lebih TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 21

I


dalam maka material beton barulah yang harus digunakan. Bagian beton yang keropos dapat dibongkar dengan menggunakan alat angin bertekanan tinggi atau dapat pula disemprot dengan jet air berkecepatan tinggi. Area beton yan

diperbaiki harus dirawat seperti perawatan beton pada umumnya, tetapi jika

digunakan latex emultion maka perawatan beton akan tertunda sekitar 12-24 jam.

2.1.3

Tinjauan Kegiatan Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Dalam kegiatan pemeliharaan dan perawatan bangunan terdapat beberapa

proses yang menentukan berhasil atau tidaknya suatu kegiatan pemeliharan dan perbaikan bangunan. Beberapa proses tersebut dimulai dari tahapan perencanaan kegiatan, pengorganisasian dari pihak pengelola bangunan, pengkoordinasian hubungan kerja antara seluruh personil, pengarahan perintah kerja dari pimpinan manajemen kepada seluruh staf personil pemeliharaan dan perbaikan bangunan serta pengawasan secara menyeluruh atas keseluruhan kegiatan pemeliharaan dan perbaikan bangunan.

2.1.3.1 Perencanaan Keberhasilan suatu organisasi dalam melakukan kegiatan pemeliharaan dan perawatan bangunan sangat tergantung pada saat proses perencanaan awal dalam menerjemahkan tujuan-tujuan pemeliharaan dan perawatan yang hendak dicapai. Tujuan dari aktifitas pemeliharaan bangunan yang utama adalah sebagai berikut: 1. Memperpanjang umur layan bangunan. 2. Menjaga bangunan tetap dalam kondisi sesuai dengan standar/pedoman yang telah ditetapkan. 3. Menjamin

ketersedian

perlengkapan

(komponen

bangunan)

yang

diperlukan untuk kegiatan operasional bangunan. 4. Menjamin kesiapan operasional bangunan. TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 22

I


5. Menjamin keselamatan dan kesehatan pengguna bangunan tersebut.

Dari tujuan-tujuan yang ingin dicapai di atas dapat menghasilkan suatu

konsep perencanaan kegiatan pemeliharaan dan perawatan yang disesuaikan

dengan kebutuhan. Kesalahan dalam menentukan proses suatu perencanaan dapat

berakibat pada ketidak-efektifan kegiatan, oleh karena itu diperlukan suatu proses perencanaan yang matang dan menyeluruh.

Untuk memudahkan keperluan perencanaan, kegiatan pemeliharaan dapat

dilakukan dengan mengelompokan elemen-elemen bangunan sebelumnya: 1.

Elemen-elemen yang didesain secara tepat masa layannya sesuai usia rencana dari bangunan tanpa memerlukan perhatian dan pemeliharaan khusus.

Contoh: Pondasi, beberapa bagian seperti tiang penyokong, dimana habisnya masa layan yang tidak sesuai bangunan diakibatkan kesalahan desain atau adanya perubahan kondisi tanah yang tidak dapat diramalkan. 2.

Elemen-elemen yang kekuatan atau masa layannya dapat diperpanjang dengan penggantian sebagian kecil elemen-elemennya pada jangka waktu tertentu.

Contoh: Elemen seperti genteng. 3.

Elemen-elemen yang dipakai atau ditentukan oleh manusia dan peralatan mesin.

Contoh: Elemen lantai, dimana usia layannya tergantung pada kepadatan dan jenis lalu lintas diatasnya. 4.

Elemen-elemen yang mudah kuno karena adanya teknologi baru atau perubahn mode. Elemen seperti ini dimanfaatkan semaksimal mungkin selama masih berfungsi dengan baik.

5.

Elemen-elemen yang banyak bersentuhan langsung dengan cuaca yang menyebabkan kerusakan atau perubahan bentuk dari semula. Dalam hal ini kegiatan pemeliharaan dan pembersihan yang teratur sangat diperlukan.

Contoh: Pemeliharaan dengan pelapis pada genting dan dinding luar. TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 23

I


6.

Elemen-elemen yang memerlukan lapisan pelindung. Untuk elemen

pengguna lapisan pelindung memerlukan perhatian khusus. Walaupun

lapisan ini mungkin memiliki nilai eksentrik, tetapi tujuan utama dari pemeliharaan adalah untuk memperpanjang usai layan elemen yang

dipelihara

pengeluaran yang sangat besar.

tersebut.

Pastinya

kegiatan

ini

memerlukan

proporsi

2.1.3.2 Pengorganisasian Pengorganisasian meliputi pemanfaatan dan penyusunan secara optimal dari seluruh aset yang dimiliki. Agar seluruh aset dapat termanfaatkan secara efektif dan efisien maka perlu dibentuk suatu organisasi (manajemen) yang melakukan tindakan tertentu (kegiatan pemeliharaan dan perbaikan bangunan) secara bersama-sama demi mencapai tujuan bersama. Tidak ada standart baku organisasi pemeliharaan terbaik yang cocok diterapkan di semua kasus (bangunan), maka dari itu organisasi yang dibentuk harus disesuaikan dengan kondisi teknik, geografis dan orang-orang yang terlibat. Dalam menentukan organisasi pemeliharaan, hal yang perlu dicamkan adalah kebutuhan mendasar pembentukan organisasi adalah untuk memelihara bangunan dalam kondisi yang tetap baik dengan biaya minimum dan produktifitas tinggi. Ukuran dan struktur dari organisasi inti akan bergantung pada hal-hal dibawah ini: a.

Volume kerja yang akan menentukan waktu yang dibutuhkan staff untuk inspeksi, memperkirakan kebutuhan, persiapan gambar dan dokumen teknik, serta fungsi kontrol.

b.

Sifat kompleksitas kerja akan menentukan kualifikasi staf pengawas yang diinginkan.

c.

Lokasi dan penyebaran kerja akan berpengaruh pada waktu perjalanan dan juga jumlah supervisor yang dibutuhkan untuk sebuah kontrol yang efektif.

d.

Waktu kerja. TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 24

I


e.

Skil dan keandalan pekerja yang mengoperasikan akan menentukan jumlah

informasi yang dibutuhkan dan frekuensi kunjungan untuk melihat

f.

kemajuan dan menjaga kualitas kerja. Kebijakan pemilik bangunan atau pengguna untuk bangunan dengan jenis yang berbeda.

2.1.3.3 Pengkoordinasian

Untuk menjamin kegiatan pemeliharaan dan perawatan bangunan berjalan

dengan lancar tanpa adanya kesalah-pahaman dalam penafsiran tujuan kegiatan ataupun hambatan-hambatan lainnya seperti misscomunication maka perlu adanya suatu koordinasi yang baik antara semua pihak yang terlibat. Pimpinan organisasi dapat mengembangkan pola usaha kelompok secara teratur diantara staf-staf bawahannya dan menjamin kesatuan tindakan di dalam mencapai tujuan bersama. Asas koordinasi adalah asas skala (hirarki) artinya koordinasi itu dilakukan menurut jenjang-jenjang kekuasaan dan tanggung-jawab yang disesuaikan dengan jenjang-jenjang yang berbeda-beda satu sama lainnya. Berikut adalah pendekatanpendekatan untuk mencapai koordinasi yang efektif: 1.

Pendakatan Potensi Koordinasi a.

Sistem Informasi Vertikal Adalah suatu sistem dimana informasi dapat dikirimkan ke atas dan ke bawah jenjang organisasi.

b.

Sistem Informasi Lateral Sistem ini mengabaikan rantai komando. Hubungan lateral (hubungan ke samping atau sejajar) ini memungkinkan adanya pertukaran informasi yang dibutuhkan dapat dipertanggung-jawabkan.

c.

Sistem Informasi Manajer Penghubung Manager penghubung mempunyai wewenang formal atas semua unit yang terlibat. Manager penghubung perlu dilaksanakan apabila diperkirakan koordinasi secara efektif tidak dapat dilaksanakan.


II - 25

I


2.

Pendekatan Struktur

Pendekatan ini dilakukan apabila pihak manajemen merasakan adanya

iklim yang tidak sehat pada unit-unit karena adanya penumpukan kegiatan pada satu unit. Pendekatan ini dikenal dengan organisasi matrik yang

mencirikan adanya satuan tugas yang mana satuan tugas ini dapat

dibubarkan apabila tujuan telah tercapai.

2.1.3.4 Pengarahan Setiap unit bagian pekerjaan pemeliharaan dan perawatan bangunan memerlukan suatu arahan yang jelas dan tegas dari pihak pimpinan baik disampaikan secara langsung maupun tidak langsung mengenai tugas-tugas dan perintah kerja yang diberikan. Pengarahan ini dapat dilakukan dalam program pembekalan yang diberikan pada saat pekerja memulai bekerja di bagian pemeliharaan dan perawatan bangunan yang mencangkup materi-materi di bawah ini: 1.

Kebijakan perusahaan ∕ lembaga∕ institusi dan manual prosedur.

2.

Deskripsi pekerjaan

3.

Peraturan kerja

4.

Kontrak kerja

5.

Panduan keselamatan

6.

Program pemberian bonus da intensif

7.

Panduan kesejahteraan pekerja

8.

Struktur Organisasi

9.

Tata letak bangunan


II - 26

I


2.1.3.5 Pengawasan

Tahap yang sangat memegang peranan pada bagian akhir adalah

pengawasan secara menyeluruh atas keseluruhan aktifitas pemeliharaan dan

perawatan serta menyelesaikan setiap permasalahan atau kendala yang ada dan

untuk selanjutnya memberikan masukan (input) sebagai feedback atas kebijakankebijakan yang ada dalam suatu organisasi pengelola bangunan untuk selanjutnya

bisa dilakukan penyempurnaan-penyempurnaan.

2.1.4

Strategi Pemeliharaan Bangunan Dalam

perkembangannya

strategi

pemeliharaan

terus

mengalami

perkembangan melalui banyak tahapan dan selama bertahun-tahun strategi pemeliharaan berevolusi berdasarkan konsep manajemen peralatan menjadi bentuk-bentuk strategi pemeliharaan sebagai berikut : 1.

Breakdown Maintenance

2.

Preventive Maintenance

3.

Predictive Maintenance

4.

Corrective Maintenance

5.

Maintenance Prevention

6.

Reliability Centered Maintenance

7.

Productive Maintenance

8.

Computerized Maintenance Management System

9.

Total Productive Maintenance Di bawah ini akan dijelaskan secara lebih mendalam mengenai pengertian

dan maksud dari masing-masing jenis strategi pemeliharaan dan perawatan yang ada:


II - 27

I


2.1.4.1 Breakdown Maintenance

Breakdown maintenance atau yang sering disebut dengan pemeliharaan

darurat adalah pemeliharaan yang dilakukan apabila bangunan beserta berbagai

fasilitas dan utilitas serta berbagi peralatan yang ada di dalamnya mengalami kerusakan. Dengan kata lain tidak ada kegiatan pemeliharaan yang dilakukan sampai fasilitas, utilitas dan peralatan tersebut rusak. Prioritas utama dalam kegiatan pemeliharaan darurat adalah mengembalikan kondisi fasilitas, utilitas

dan peralatan kedalam keadaan normal secepat mungkin, karena dengan rusaknya

fasilitas, utilitas dan peralatan mengakibatkan berhentinya kegiatan operasional pelayanan dari komponen-komponen bangunan tersebut. Pemeliharaan

darurat

umumnya

memerlukan

biaya

yang

tinggi

dikarenakan banyaknya proses penggantian pada elemen-elemen dari komponenkomponen bangunan tersebut. Dalam pemeliharaan darurat terdapat dua faktor utama yang dapat memberikan konstribusi kuat yang menyebabkan tingginya biaya perawatan, antara lain: 1.

Belum adanya perencanaan pemeliharaan ataupun belum baiknya perencanaan pemeliharaan.

2.

Perbaikan yang kurang menyeluruh. Pada faktor pertama disebutkan bahwa pada pemeliharaan darurat ini

terdapat keterbatasan yang menyangkut ketiadaan perencanaan pemeliharaan, hal ini menjadikan penggunaan tenaga kerja (staff manajemen pemeliharaan dan perbaikan bangunan) dan efektifitas sumber daya pemeliharaan yang minim manfaat. Oleh karena itu menyebabkan biaya pemeliharaan berkisar antara tiga hingga empat kali lebih besar dibandingkan dengan perbaikan yang sama apabila dilakukan berdasarkan perencanaan yang matang sebelumnya. Pada faktor kedua disebutkan bahwa pada pemeliharaan darurat ini terdapat keterbatasan yaitu pemusatan perbaikan bukan pada akar penyebab terjadinya kegagalan fungsi dari suatu komponen bangunan namun lebih kepada penggantian elemen yang rusak, hal ini menjadi suatu permasalahan yang akan terus berulang ketika penyebabkan


II - 28

I


kerusakan tidak diupayakan untuk diketahui lebih lanjut. Permasalahan yang berulang kali terjadi akan membuat pembengkakan biaya pemeliharaan.

Walaupun sebenarnya strategi pemeliharaan seperti ini tidak disarankan,

tetapi strategi ini mungkin menjadi penting untuk elemen-elemen dari suatu

bangunan yang berharga tidak terlalu mahal. Hal ini juga berlaku untuk peralatan

yang tidak terlalu penting dalam menunjang operasi pelayanan dari suatu bangunan. Strategi pemeliharaan ini dapat diterapkan dengan berbagai pertimbangan berikut ini:

1.

Komponen bangunan dan peralatan hanya bersifat optional (tambahan) sehingga jika terjadi kerusakan tidak mengganggu operasional pelayanan bangunan tersebut.

2.

Biaya penggantian komponen dan perbaikannya murah.

3.

Perbaikannya mudah dan cepat.

2.1.4.2 Preventive Maintenance Konsep ini diperkenalkan dalam tahun 1951, yang menerapkan pemeriksaan fisik atas kondisi bangunan untuk mencegah kerusakan dan memperpanjang usia layanan dari komponen-komponen bangunan. Preventive maintenance dilaksanakan berdasarkan perkiraan probabilitas bahwa suatu komponen bangunan akan mengalami kerusakan atau penurunan kinerja pada interval yang ditentukan. Preventive maintenance sering disebut sebagai perawatan pencegahan dimana perawatan dilakukan sebelum sebuah komponen atau sistem mengalami kerusakan dan bertujuan untuk mencegah terjadinya kegagalan fungsi. Tujuan preventive maintenance adalah sebagai berikut: a.

Mencegah atau meminimalisasi akibat terjadinya kegagalan

b.

Mendeteksi kegagalan

c.

Menemukan kegagalan tersembunyi

d.

Meningkatkan Reliability dan Availability komponen atau system tersebut.


II - 29

I


Strategi pemeliharaan ini termasuk kedalam kategori pemeliharaan yang

direncanakan sebelumnya, biasanya dilakukan mengikuti jadwal pemeliharaan yang telah dibuat dan adakalanya dilakukan pemeliharaan terhadap komponen

bangunan berdasarkan kondisi komponen tersebut. Terdapat beberapa keuntungan

dari penerapan strategi pemeliharaan pencegahan ini, di antaranya: 1.

Mengurangi downtime produksi (pada bangunan produksi) sehingga hanya

menghasilkan sedikit sekali peralatan yang mengalami breakdown.

2.

Perlindungan yang lebih baik dengan harapan dapat memperpanjang umur

bangunan sehingga dapat menghilangkan biaya penggantian komponen bangunan yang terlalu dini.

3.

Mengurangi biaya overtime dan ekonomi yang digunakan oleh pekerja pemeliharaan akibat perbaikan breakdown di luar jadwal.

4.

Tepat waktu, menghindarkan rutinitas perbaikan skala besar (overhaul)

5.

Mengurai biaya perbaikan akibat kerusakan yang berulang. Menurut

Dhillon

B.S,

(2006)

dalam

bukunya

“maintainability,

maintenance, and reliability for engineers” ada 7 elemen dari pemeliharaan pencegahan (preventive maintenance) yaitu: 1. Inspeksi: memeriksa secara berkala (periodic) bagian-bagian tertentu untuk dapat dipakai dengan membandingkan fisiknya, mesin, listrik, dan karakteristik lain untuk standar yang pasti, 2. Kalibrasi: mendeteksi dan menyesuaikan setiap perbedaan dalam akurasi untuk material atau parameter perbandingan untuk standar yang pasti, 3. Pengujian: pengujian secara berkala (periodic) untuk dapat menentukan pemakaian dan mendeteksi kerusakan mesin dan listrik, 4. Penyesuaian: membuat penyesuaian secara periodik untuk unsur variabel tertentu untuk mencapai kinerja yang optimal, 5. Servicing: pelumasan secara periodik, pengisian, pembersihan, dan seterusnya, bahan atau barang untuk mencegah terjadinya dari kegagalan baru jadi,


II - 30

I


6. Instalasi: mengganti secara berkala batas pemakaian barang atau siklus

7.

waktu pemakaian atau memakai untuk mempertahankan tingkat toleransi yang ditentukan, Alignment: membuat perubahan salah satu barang yang ditentukan elemen variabel untuk mencapai kinerja yang optimal.

2.1.4.3 Predictive Maintenance

Pemeliharaan prediktif sering juga disebut sebagai pemeliharaan berdasarkan kondisi (Condition Based Maintenance - CBM). Dalam strategi ini, tindakan perawatan diambil sebagai tanggapan terhadap kondisi komponen bangunan tertentu atau ketika komponen bangunan atau peralatan mengalami penurunan kinerja. Bila satu atau lebih dari indikator ini mencapai ambang batas yang telah ditentukan, inisiatif pemeliharaan dilakukan untuk mengembalikan komponen

bangunan

atau

peralatan

kepada

kondisi

yang

diinginkan.

Pemeliharaan prediktif didasarkan pada prinsip yang sama dengan pemeliharaan preventif meskipun menggunakan kriteria yang berbeda untuk menentukan kebutuhan pemeliharaan tertentu. Kelebihan lainnya adalah bahwa kebutuhan untuk melakukan pemeliharaan hanya terjadi ketika kebutuhan itu nyata, dan bukannya setelah berlalunya jangka waktu tertentu.

2.1.4.4 Corrective Maintenance Diperkenalkan pada tahun 1957, di mana konsep untuk menghindari kegagalan fungsi dari komponen bangunan serta berbagai peralatan diperluas menjadi peningkatan keandalan komponen bangunan dan peralatan sehingga kegagalan fungsi dapat dihilangkan (peningkatan keandalan), dan komponen bangunan∕peralatan dapat dengan mudah dipelihara (peningkatan kemampuan pemeliharaan). Menurut Jay Heizer dan Barry Reder, 2001 pemeliharaan korektif adalah: “Remedial maintenance that occurs when equipment fails and must be TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 31

I


repaired on an emergency or priority basis”. Pemeliharaan ulang yang terjadi akibat peralatan yang rusak dan harus segera diperbaiki karena keadaan darurat atau karena merupakan sebuah prioritas utama. Menurut Dhillon B.S, (2006)

Biasanya, pemeliharaan korektif (Corrective Maintenance) adalah pemeliharaan

yang tidak direncanakan, tindakan yang memerlukan perhatian lebih yang harus

ditambahkan, terintegrasi, atau menggantikan pekerjaan telah dijadwalkan sebelumnya

Perbedaan utama antara pemeliharaan korektif dan preventif adalah bahwa

masalah harus ada sebelum tindakan korektif diambil . Tujuan dari perawatan korektif adalah meningkatkan kehandalan komponen

bangunan∕peralatan,

kemampuan pemeliharaan, keamanan, kelemahan desain (bahan, bentuk); komponen bangunan∕peralatan yang mengalami reformasi struktural, mengurangi kerusakan dan kegagalan, dan bertujuan dicapainya kondisi alat yang bebas pemeliharaan.

2.1.4.5 Maintenance Prevention Diperkenalkan pada tahun 1960-an, maintenance prevention adalah kegiatan dimana komponen bangunan dan peralatan dirancang sedemikian rupa sehingga menjadikannya bebas perawatan dan dicapainya kondisi ideal akhir dari "bagaimana semestinya suatu peralatan dan jalur produksi" (Steinbacher dan Steinbacher, 1993). Dalam perkembangan peralatan baru, inisiatif maintenance prevention harus dimulai dari tahap desain dan secara strategis harus bertujuan untuk memastikan komponen bangunan dan peralatan yang handal, mudah untuk dirawat dan digunakan (user friendly), sehingga operator dapat dengan mudah melakukan “retooling”, penyetelan (adjustment), dan menjalankannya (Shirose, 1992).


II - 32

I


2.1.4.6 Reliability Centered Maintenance

Reliability adalah peluang suatu komponen, sub-sistem atau sistem

melakukan fungsinya dengan baik seperti yang dipersyaratkan dalam kurun waktu

tertentu dan dalam kondisi operasi tertentu pula. Reliability mengandung komponen-komponen yang tidak terpisahkan diantaranya: 1.

peluang dan ketidakpastian

2.

melakukan fungsi dengan baik

3.

pada waktu tertentu

4.

kehandalan setiap komponen Reliability centered maintenance dapat didefinisikan sebagai proses,

struktur

logis

untuk

mengembangkan

atau

mengoptimalkan

kebutuhan

pemeliharaan dari suatu sumber daya fisik dalam konteks operasi untuk mewujudkan “keandalan yang melekat”, dimana tingkat kehandalan ini dapat dicapai melalui program pemeliharaan yang efektif. Dalam pendapat yang lain reliability centered maintenance didefinisikan sebagai suatu proses yang dilakukan untuk menentukan apa saja yang harus dilakukan agar dapat mencegah terjadinya kegagalan dan untuk memastikan bahwa komponen bangunan atau peralatan dapat bekerja optimal saat dibutuhkan (handal). Reliability centered maintenance merupakan suatu proses yang digunakan untuk menentukan kebutuhan pemeliharaan dari aset fisik apapun (komponen bangunan dan peralatan) dalam konteks operasional dengan mengidentifikasi fungsi aset, penyebab kegagalan dan dampak dari kegagalan. Tujuan dari reliability centered maintenance adalah: 1.

Untuk mengembangkan komponen yang dipelihara menjadi bersifat mampu dipelihara dengan baik (maintainability).

2.

Untuk memperoleh informasi yang penting untuk melakukan improvement pada desain awal dari tiap-tiap komponen yang dipelihara yang dirasakan kurang baik.

3.

Untuk mengembangkan sistem pemeliharaan yang dapat mengembalikan kepada kehandalan dan keamanan seperti awal mula komponen bangunan TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 33

I


atau peralatan dari deteriorasi yang terjadi setelah sekian lama

dioperasikan.

4.

Untuk mewujudkan semua tujuan di atas dengan biaya yang minimum.

Langkah-langkah penerapan reliability centered maintenance: 1.

Identifikasi komponen bangunan dan peralatan yang penting untuk

dipelihara, biasanya digunakan metode failure, mode, effect, critacality

2.

analysis (FMECA) dan fault tree analysis (FTA) Menentukan penyebab terjadinya kegagalan dengan tujuan untuk memperoleh probabilitas dan menetukan komponen krisis yang rawan terhadap kegagalan. Untuk melakukan kegiatan ini maka diperlukan data sejarah komponen bangunan dan peralatan yang lengkap.

3.

Mengembangkan kegiatan analisis fault tree analysis (FTA) seperti menentukan prioritas komponen bangunan atau peralatan yang perlu dipelihara.

4.

Mengklasifikasikan kebutuhan tingkatan kegiatan pemeliharaan.

5.

Mengimplementasikan

keputusan

berdasarkan

reliability

centered

maintenance. 6.

Melakukan evaluasi ketika sebuah komponen bangunan atau peralatan dioperasikan maka data secara real-life mulai dicacat, tindakan dari reliability centered maintenance perlu dievaluasi setiap saat agar terjadi proses penyempurnaan. Reliability centered maintenance dapat dikatakan proses pemeliharaan

yang efektif karena merupakan sebuah evolusi dari proses pemeliharaan yang telah dipelajari bertahun-tahun. Reliability centered maintenance mengandung komponen-komponen gabungan penunjang yang dilakukan agar operasional komponen bangunan dan peralatan dapat terus berjalan dan tujuan dari pemeliharaan itu sendiri tercapai secara optimal. Komponen-komponen penunjang realibility centered maintenance ini antara lain adalah reactive maintenance dan TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 34

I


preventive maintenance. Reactive maintenance disebut juga dengan run failure atau breakdown maintenance dimana komponen bangunan atau peralatan hanya diperbaiki jika mengalami kerusakan, Sedangkan preventive maintenance

dilakukan

tanpa

mempertimbangkan

kondisi

komponen,

dan

dilakukan

berdasarkan rentan waktu tertentu (time based maintenance) yang telah ditentukan

sebelumnya. Kegiatan

preventive maintenance

terdiri dari pemeriksaan,

penggantian komponen, kalibrasi, pelumasan dan pembersihan. Maintenance jenis ini dapat dikatakan kurang efisien dan efektif dari segi biaya (bila dibandingkan

dengan reactive maintenance) karena metode pemeliharaannya berdasarkan pola suatu perencanaan namun dalam kehandalan lebih dapat mengurangi frekuensi kegagalan dari objek yang dipelihara.

2.1.4.7 Productive Maintenance Diartikan sebagai pemeliharaan yang paling ekonomis yang meningkatkan produktivitas

peralatan.

Tujuan

pemeliharaan

produktif

adalah

untuk

meningkatkan produktivitas dari suatu peralatan dengan mengurangi biaya keseluruhan peralatan sepanjang usia pakainya dari tahapan desain, pabrikasi, operasi dan pemeliharaan, dan menekan kerugian yang disebabkan oleh menurunnya kehandalan dan kinerja peralatan. Karakteristik utama dari filosofi pemeliharaan ini adalah kehandalan peralatan dan fokus kemampuan-perawatan, disamping kesadaran atas biaya-biaya kegiatan pemeliharaan. Strategi yang melibatkan semua kegiatan untuk meningkatkan produktivitas peralatan dengan melakukan preventive maintenance, corrective maintenance dan maintenance prevention sepanjang siklus hidup peralatan ini disebut Pemeliharaan Produktif (Wakaru dan Bhadury, 1988).


II - 35

I


2.1.4.8 Computerized Maintenance Management System

Komputerisasi

sistem

manajemen

pemeliharaan membantu dalam

mengelola berbagai informasi mengenai tenaga kerja pemeliharaan, persediaan

suku cadang, jadwal perawatan & perbaikan peralatan, dan riwayat perbaikan kompenen bangunan. Sistem ini dapat digunakan untuk merencanakan dan menjadwalkan perintah-perintah kerja pemeliharaan, mempercepat pengiriman panggilan gangguan, dan untuk mengelola beban kerja perawatan secara keseluruhan. Computerized maintenence management system

juga dapat

digunakan untuk mengotomatisasi fungsi preventive maintenance, dan untuk membantu mengendalikan persediaan pemeliharaan dan pembelian bahan. Computerized

maintenence

management

system

berpotensi

memperkuat

kemampuan pelaporan dan analisa (Hannan dan Keyport, 1991; Singer, 1999). Kemampuan Computerized maintenence management system untuk mengelola informasi pemeliharaan berkontribusi meningkatkan komunikasi dan kemampuan pengambilan keputusan dalam fungsi pemeliharaan (Higgins dan kawan-kawan, 1995). Aksesibilitas informasi dan hubungan komunikasi pada Computerized maintenence management system meningkatkan komunikasi yang lebih baik mengenai kebutuhan perbaikan dan prioritas kerja, koordinasi ditingkatkan melalui hubungan kerja yang lebih erat antara pemeliharaan dan produksi, dan peningkatan responsivitas pemeliharaan (Dunn dan Johnson, 1991).

2.1.4.9 Total Productive Maintenance Total productive maintenance adalah filosofi pemeliharaan yang berasal dari Jepang yang dikembangkan berdasarkan konsep-konsep dan metodologi pemeliharaan produktif. Konsep ini pertama kali diperkenalkan oleh Nippon Denso Co Ltd dari Jepang, sebuah perusahaan pemasok Toyota Motor Company pada tahun 1971. Total productive maintenance adalah sebuah pendekatan inovatif yang mengoptimalkan keefektifan peralatan, meniadakan gangguan dan mempromosikan pemeliharaan otonom oleh para operator dalam kegiatan sehariTEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 36

I


hari yang melibatkan keseluruhan pekerja (Bhadury, 2000). Pendekatan strategis untuk meningkatkan kinerja kegiatan pemeliharaan adalah dengan cara mengadaptasi dan mengimplementasikan inisiatif-inisiatif total productive

maintenance strategis dalam organisasi manufaktur. Total productive maintenance

lebih mengfokuskan kegiatan pemeliharaan dan menjadikannya sebagai bagian

penting dari bisnis. Inisiatif total productive maintenance diarahkan kepada peningkatan daya saing perusahaan yang dijabarkan dengan pendekatan terstruktur yang kuat untuk mengubah pola pikir manajemen pemelihara sehingga

membuat perubahan terlihat nyata dalam budaya kerja manajemen. Total productive maintenance berusaha untuk melibatkan semua tingkat dan fungsi dalam organisasi untuk memaksimalkan keefektifan peralatan produksi. Lebih lanjut lagi metode ini juga memperbaiki proses dan peralatan yang ada dengan mengurangi tingkat kesalahan dan kecelakaan. Total productive maintenance adalah inisiatif manufaktur kelas dunia (World Class Manufacturing - WCM) yang bertujuan untuk mengoptimalkan keefektivitasan peralatan pabrik (Shirose, 1995). Dimana manajemen pemeliharaan secara tradisional adalah pusat dari pengelolaan program pemeliharaan preventif, disisi lain total productive maintenance merangkul pekerja dari semua departemen dan tingkatan, dari pekerja teknis di lapangan hingga eksekutif senior, dalam upaya memastikan pengoperasian peralatan yang efektif.

2.2

Dasar Normatif

2.2.1

Kaidah dan Peraturan Terkait Kolam Renang dan Segala Fasilitasnya Kaidah dan peraturan yang berkaitan dengan kolam renang dan segala

fasilitasnya ini diambil dari dewan kesehatan negara bagian Arkansas, Amerika Serikat (Arkansas State Board of Health - Rules and Regulations Pertaining to Swimming Pools and Other Related Facilities). Berikut adalah bagian XXII dari keseluruhan kaidah dan peraturan yang berkaitan dengan kolam renang dan segala


II - 37

I


fasilitasnya yang membahas mengenai kaidah dan peraturan mengenai operasional dan pemeliharaan kolam renang: 1.

Kebersihan Kolam Renang Buih sampah yang mengapung, dahak, ludah, reruntuhan tidak

diijinkan berkumpul di dalam kolam. Level air harus dipeliharaan dan

dioperasionalkan dengan baik agar dapat menghilangkan material-material

sampah seperti di atas secara berkala. Bagian dasar dan bagian sisi kolam

harus dibersihkan sesering yang kebutuhan untuk memelihara kondisi kebersihannya. Bagian sisi dan bagian dasar kolam renang, gelagak dan

permukaan lainnya harus dijaga agar terbebas dari lumut, lumpur, dan ganggang. Prosedur untuk disinfektan dan manajemen penanganan kecelakaan terdapat dalam lampiran D. 2.

Pembersihan dan Pemeliharaan Kolam Renang dan Fasilitasnya Semua bagian dari kolam renang dan segala hal yang berkenaan dengan fasilitas kolam renang dan peralatan harus dipelihara dengan tindakan perbaikan yang baik. Lantai harus dijaga agar tetap bebas dari keretakan dan kerusakan lainnya. Dinding, langit-langit, partisi, pintu, loker dan permukaan-permukaan serupa serta berbagai peralatan harus dipelitur kembali sesering yang dibutuhkan untuk menjaga tetap dalam kondisi yang baik. Segala sesuatu yang mencakup permukaan kolam renang tidak terkecuali keramik, plaster dan cat harus diperlihara dengan disertai tindakan perbaikan yang baik.

3.

Dokumen Pengoperasionalan Dokumen pengoperasionalan harus tetap sesuai dengan formulir yang disediakan oleh departemen kesehatan. Pendokumentasian harus merupakan niat baik dari pemilik atau manajer untuk peninjauan oleh departemen. Dokumentasi yang bersifat wajib mencakup berbagai hal tidak terbatas pada: Dokumentasi Pengoperasional Kolam Renang dan TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 38

I


Pendokumentasian Kecelakaan atau Tenggelam dalam kolam renang.

Dokumentasi

yang

direkomendasikan

mencangkup:

Dokumentasi

Peristiwa Kontaminasi Kolam Renang, Latihan Dasar Pekerja MSDS. (lihat lampiran untuk penyalinan formulir).

4.

Pemeriksaan

Pada setiap waktu yang memungkinkan, perwakilan dari

Departemen mempunyai akses dan kuasa untuk memasuki setiap kolam renang umum atau berbagai fasilitas yang berkaitan dengan kolam renang

dan melakukan pemeriksaan untuk memutuskan apakah berbagai ketentuan yang terdapat dalam kaidah dan peraturan departemen telah ditaati. Hasil pemeriksaan akan didokumentasikan dalam berbagai formulir pelengkapan departemen yang mana meringkas semua keperluan dari kaidah dan peraturan ini. Kelengkapan laporan pemeriksaan harus menetapkan kapan waktu-waktu yang memungkinkan untuk memperbaiki segala pelanggaran yang ditemukan. Semua pelanggaran pada item-item yang kritis harus telah dilakukan tindakan perbaikan dalam jangka waktu 10 hari setelah pemeriksaan.

Tindak

lanjut

dari

kegitan

pemeriksaan

adalah

menyelenggarakan pemenuhan asuransi. Semua item lainnya harus diperbaiki sesegera mungkin, tetapi di dalam beberapa kejadian berdasarkan waktu dari pemeriksaan rutin selanjutnya kecuali jika pelanggaran melibatkan kontruksi kolam sebagimana terdapat dalam bagian XXIV, Kolam Renang Existing. 5.

Penutupan Kolam Renang Beberapa kolam renang umum ditutup oleh pemiliknya sewaktuwaktu berikut adalah hal-hal yang menyebabkan itu terjadi: 1) Kolam renang dioperasikan tanpa seijin Departemen.


II - 39

I


2) Tercatat beberapa item yang mengalami kondisi krisis dalam

laporan pemeriksaan. 3) Terdapat perlengkapan keamanan yang sangat diperlukan tetapi tidak ada atau terjadi pelanggaran terdapat perlengkapan keamanan tersebut seperti dijelaskan dalam bagian XX 4) Parameter wajib dalam pengoperasian bahan kimia tidak terpenuhi

seperti diindikasikan dalam lampiran B 5) Rentan akan bahaya kesehatan seperti yang ditentukan oleh Departemen 6) Dicurugai terjangkit water-borne seperti yang dilaporkan pada Departemen 7) Ketika batas waktu yang ditentukan untuk tidak perbaikan, atau penggantian komponen yang cacat, hilang atau atau perlengkapan yang tidak disetujui telah melampaui batas. Dalam kasus penutupan kolam renang secara sukarela, satunatau lebih pertanda harus diinformasikan secara jelas dengan pernyataan “Kolam Renang Di Tutup” atau “Tidak Ada Kegiatan Berenang” atau bahasa yang menyerupai. Ketika pemilik kolam renang tidak berkenan menutup fasilitasnya, pihak Departemen akan menutup fasilitas dan menginformasikannya dengan tanda “Tutup”. Ketika penutupan dilakukan oleh pihak Departemen, fasilitas tidak akan dibuka kembali sampai berbagai pelanggaran yang ditemukan saat pemeriksaan yang dilakukan pihak wakil Departement telah dipenuhi tindak perbaikannya.

6.

Penutupan dan Penundaan Pembukaan Fasilitas Kolam renang atau berbagai fasilitas yang berkenaan dengannya yang tidak memiliki ijin beroperasi untuk jangka waktu dua minggu atau lebih harus ditutup menggunakan cover yang benar, drainase mengalir dan pemeliharaan oleh pihak memilik kolam renang dalam kondisi ini sebagai upaya mencegah timbulnya bahaya bagi kesehatan atau keselamatan. Jika TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 40

I


saluran air mengalir, hal ini akan menjamin fasilitas tidak mengalami

kerusakan tekanan hidrostatik bawah tanah dan juga membatasi akses masuk hewan ataupun manusia. Jika kolam renang umum ditutup secara permanen, kolam renang harus ditimbun atau dipindahkan dan air serta

saluran penghubungnya harus dipindahkan. Catatan pemberitahuan harus

dibuat untuk diberikan kepada pihak Departemen.

2.2.2

Persyaratan Kuantitas dan Kualitas Air Kolam Renang

2.2.2.1 Persyaratan Kuantitas Air Kolam Renang Sebuah kolam renang harus mempunyai kapasitas yang cukup untuk menerima kunjungan maksimum yang datang pada hari-hari tertentu. Menurut penyelidikan para ahli, maka kedatangan para pengunjung pada sebuah kolam renang dapat diperhitungkan sebagai berikut: a.

Kedatangan rata-rata sehari adalah sebesar kedatangan minimal dibagi dua.

b.

Kedatangan maksimal sehari diperhitungkan dua atau tiga kali jumlah kedatangan rata-rata sehari.

c.

Kedatangan minimal sehari siperhitungkan satu per tiga dari jumlah kedatangan rata-rata sehari. Kapasitas kolam untuk dapat menampung sejumlah pemakai kolam dalam

batas-batas yang masih memenuhi syarat dapat diperhitungkan dengan cara : a.

Untuk kota pelajar 75% dari kedatangan rata-rata sehari.

b.

Untuk kota biasa dari 50% kedatangan rata-rata sehari. Hasil dari perhitungan tersebut jika dikalikan 50 akan mendapatkan hasil

yaitu kolam yang dibutuhkan. Dengan perhitungan tersebut diharapkan suatu kolam renang dapat menerima semua pengunjung yang datang.


II - 41

I


2.2.2.2 Persyaratan Kualitas Air Kolam Renang

Untuk menjaga agar kolam renang tidak menjadi tempat penularan

penyakit, maka kualitas airnya harus benar-benar dijaga dan diawasi agar

senantiasa memenuhi persyaratan dan standar yang telah diterapkan oleh Menteri Kesehatan. Adapun persyaratan air kolam renang yang harus dipenuhi adalah sebagai

berikut:

A.

Syarat Fisik Yang dimaksud dengan syarat fisik air adalah dipandang daris egi fisiknya.

Jadi air kolam renang harus memenuhi persyaratan seperti, jernih atau tidak berwarna, tidak keruh, tidak berbau, tidak berasa dan suhu di bawah suhu udara biasa. B.

Syarat Kimia Syarat kimia air pada kolam renang yang harus diperhatikan secara terus

menerus adalah: 1.

Oksigen terabsorbsi Batas maksimum yang diperoleh di dalam air kolam renang adalah 0,1 mg ∕l.

2.

Sisa Khlor Pada suatu kolam renang pembubuhan zat khlor harus benar-benar diperhatikan secara seksama dan terus-menerus. Khlor merupakan senyawa kimia yang bersifat bakteriosid dan digunakan sebagai bahan desinfektan dan digunakan sebagai bahan desinfektan air kolam renang. Batas maksimum diperoleh adalah 0,2 - 0,5 mg∕l, ini yang lazim tidak boleh melebihi batas yang telah ditentukan, karena bisa menyebabkan iritasi mata perenang.


II - 42

I


3.

Kalsium (Ca) dan Magnesium (Mg)

Zat ini bersifat sadah dalam air, batas kesadahan adalah antara 5-10 Dº

4.

(derjat jerman). Tembaga (Cu)

Zat ini bersifat kadar Cu yang diperbolehkan untuk air kolam renang

adalah 1,5 mg∕l dan digunakan untuk menghambat perkembangbiakan atau

pertumbuhan alga atau lumut.

5.

Aluminium (Al)

Batas maksimum yang diperbolehkan adalah 0,1 mg∕l. Unsur ini biasanya terkandung pada senyawa-senyawa bahan koagulan dalam proses pengolahan air kolam, misalnya tawas (𝐴𝑙 (𝑆𝑂4 )3 ).

6.

pH Batas pH air kolam renang yang diperbolehkan yaitu antara 6,5 - 8,5. Jika pH tidak sesuai dengan persyaratan yang telah ditentukan dapat menghambat proses pengumpulan dan menyebabkan iritasi pada mata perenang.

C.

Syarat Bakteriologi Syarat bakteriologi kolam renang adalah syarat kualitas air ditinjau dari segi ada tidaknya atau banyak sedikitnya jumlah kehidupan mikroba air. Penentuan jumlah kuman hanya ditunjukan pada kuman yang dapat tumbuh di laboratorium dan bukan menghitung semua kuman yang terdapat di dalam kolam renang. Penerapan jumlah kuman digunakan sebagai indikator pengawasan kualitas air pada sistem pengolahannya. Jumlah maksimum bakteri yang diperbolehkan adalah 200 per 1 ml contoh air. Sedangkan perkiraan jumlah kuman golongan coli merupakan indikator bahwa air kolam tersebut sudah tercemar. Batas maksimum kuman coli dalam kolam renang yang diperbolehkan adalah 0,0∕100 ml contoh air.


II - 43

I


2.2.3 Manajemen dan Persyaratan Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan

Gedung Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 24 ∕ PRT ∕ M ∕

2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung dijelaskan

mengenai persyaratan manajemen pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung dalam point-point sebagai berikut:

2.2.3.1 Batasan Organisasi Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung Organisasi pengoperasian dan pemeliharaan bangunan gedung dipengaruhi oleh tingkat kompleksitas bangunan yang meliputi luas dan dimensi bangunan, sistem bangunan yang digunakan, teknologi yang diterapkan, serta aspek teknis dan non teknis lainnya, seperti: 1.

Ukuran fisik bangunan gedung.

2.

Jumlah bangunan.

3.

Jarak antar bangunan.

4.

Moda transportasi yang digunakan oleh pekerja dan penyelia.

5.

Kinerja produksi atau opersional dari tiap lokasi.

6.

Jenis peralatan dan perlengkapan.

7.

Jenis dan fungsi bangunan gedung. Organisasi ini yang bertanggung jawab atas kelancaran operasional

bangunan, pelaksanaan pengoperasian dan perawatan sesuai dengan prosedur yang sudah ditetapkan secara efisien dan efektif. Untuk itu, dibutuhkan organisasi dengan ketentuan: 1.

Seluruh personil mempunyai tugas, tanggung jawab, dan wewenang yang jelas dan terukur.

2.

Seluruh personil merupakan tenaga trampil dan handal, sudah terlatih dan siap pakai.

3.

Manajemen menerapkan pemberian imbalan dan sanksi yang adil. TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN BANGUNAN GEDUNG POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

II - 44

I


2.2.3.2 Nisbah Sumber Daya Manusia 1.

Satu orang pengawas/pelaksana untuk setiap 15 orang pekerja.

2.

Satu

3.

orang

penyelia

(supervisor)

untuk

setiap

lima

orang

pengawas/pelaksana. Satu orang manajer pemeliharaan/perawatan untuk setiap tiga sampai lima orang penyelia.

4.

Satu orang maintenance engineer untuk setiap 30 sampai 70 orang pekerja.

5.

Satu orang tenaga administrasi untuk setiap 100 orang pekerja.

2.2.3.3 Program Pembekalan, Pelatihan dan Pemagangan 1.

Program pembekalan diberikan pada saat pekerja memulai bekerja di bagian pemeliharaan dan perawatan, yang mencakup materi:

2.

a.

Kebijakan perusahaan/lembaga/institusi dan manual prosedur.

b.

Deskripsi pekerjaan.

b.

Peraturan kerja.

c.

Kontrak kerja.

d.

Panduan keselamatan.

e.

Program pemberian bonus dan insentif.

f.

Panduan kesejahteraan pekerja.

g.

Struktur organisasi.

h.

Tata letak bangunan gedung.

Program pelatihan di dalam (untuk meningkatkan pengetahuan dan ketrampilan) dan atau di luar tempat kerja (untuk menambah pengetahuan dan ketrampilan) dilakukan secara berkala, mencakup materi: a.

Untuk bidang keahlian.

b.

Untuk bidang ketrampilan.


II - 45

I


3.

Program pemagangan merupakan gabungan antara pelatihan di dalam

institusi (in-house training) dan pelatihan di tempat kerja (on-the-job

training), dengan jumlah jam latih minimum 100 jam per mata pelajaran/latihan, dengan total lama pemagangan 8.000 jam kerja, serta

persyaratan peserta, sebagi berikut:

a.

Usia peserta sesuai ketentuan perundangan.

b.

Menandatangani perjanjian pemagangan.

c.

Lama program minimum satu tahun.

d.

Instruksi diberikan juga di dalam kelas.

e.

Setelah selesai program pemagangan, atas rekomendasi instruktur dan

manajemen, peserta diberikan sertifikat.

2.2.4 Persyaratan Penyedia Jasa dan Tenaga Ahli ∕ Terampil Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung 2.2.4.1 Persyaratan Penyedia Jasa Penyedia jasa bidang pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung adalah badan usaha yang dapat melakukan pekerjaan dan mempunyai kompetensi bidang pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung sesuai ketentuan peraturan perundangan-undangan. 2.2.4.2 Persyaratan Tenaga Ahli ∕Terampil Tenaga ahli/terampil bidang pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung adalah orang perorangan yang memliki kompetensi keahlian/kompetensi keterampilan bidang pemeliharan dan perawatan bangunan gedung sesuai ketentuan peraturan perundangan-undangan.


II - 46

I

BAB II LANDASAN TEORI

Recommend Documents