BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Kota Kupang merupakan bagian dari wilayah Negara Indonesia dan merupakan ibukota dari Provinsi Nusa Tenggara Timur yang teletak di pulau Timor, tepatnya 10°36’14”-10°39’58” LS dan 123°32’23”–123°37’01”BT; Luas wilayah 180,27 Km², dengan peruntukan Kawasan Industri 735,57 Ha, pemukiman 10.127,40 Ha, Jalur Hijau 5.090,05 Ha, perdagangan 219,70 Ha, pergudangan 112,50 Ha, pertambangan 480 Ha, pelabuhan laut/udara 670,1 Ha, pendidikan 275,67 Ha, pemerintahan/perkantoran 209,47 Ha, lain-lain 106,54 Ha. Luas wilayah Kota Kupang adalah 180,27 km², daerah ini terbagi menjadi 6 kecamatan dan 50 kelurahan dengan jumlah penduduknya menurut Badan Pusat Statistik (BPS) Kota Kupang memprediksi jumlah penduduk Kota Kupang mengalami peningkatan pada tahun ini. Jumlah penduduk di Kota Kupang berdasarkan hasil proyeksi penduduk pada tahun 2014 mencapai 378.425 jiwa. Selama periode 2013-2014, laju pertumbuhan penduduk per tahun mengalami peningkatan, dari 3,58 persen pada tahun 2013 menjadi 4,58 persen pada tahun 2014. Dengan luas wilayah sebesar 180,27 km2, setiap km2 ditempati penduduk sebanyak 2.099 orang pada tahun 2014. Dengan adanya pertambahan penduduk yang begitu cepat pada tahun ke tahun maka akan sangat berpengaruh terhadap pertumbuhan ekonomi dan pembangunan di segala bidang. Karena itu, Kota Kupang sangat memerlukan pengembangan dari beberapa sektor seperti, pemerintahan, perdagangan, maupun industri, di mana akan sangat memengaruhi
1
pertumbuhan ekonomi atau PAD pada Kota Kupang. Di mana salah satu yang dapat dimanfaatkan adalah sumber daya (aset) seperti, lahan-lahan kosong milik Pemerintah daerah Kota Kupang. Menurut Siregar (2004: 372) ada dua cara dalam peningkatan PAD, yaitu dengan intensifikasi dan ekstensifikasi dengan menggali sumber daya pada suatu daerah secara optimal. Kota Kupang merupakan wilayah yang cukup luas dengan kepadatan penduduk yang relatif sedang, masih banyak ditemui sumber daya (aset) milik pemerintah berupa lahan-lahan kosong baik yang dapat dioperasionalkan atau tidak. Beberapa dari lahan kosong di Kota Kupang biasanya digunakan untuk kegiatan perkebunan, pertanian atau di komersialisasikan. Lahan-lahan kosong tersebut harus dioptimalkan oleh pemerintah Kota Kupang dengan cara melakukan penilaian agar mengetahui nilai-nilai aset berupa lahan kosong tersebut sehingga dapat di jadikan sebagai dasar proyeksi yang berguna untuk mempengaruhi pertumbuhan ekonomi dan peningkatan PAD pada Kota Kupang. Melihat banyak dari sumber daya aset milik pemerintah daerah berupa lahan-lahan kosong yang masih banyak di Kota Kupang dan belum dimanfaatkan maka dilakukan usulan penilaian lahan kosong dengan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) sebagai langkah untuk memperloeh nilai tambah ekonomi dan meningkatkan pendapatan asli daerah di Kota Kupang. Hargreaves (1990: 27—29) membedakan definisi penggunaan tertinggi dan terbaik menurut konsep klasik dan konsep modern. Konsep klasik didasarkan pada pendekatan pasar bebas yang dikemukakan oleh ahli ekonomi Adam Smith bahwa penggunaan tertinggi dan terbaik adalah suatu penggunaan yang digunakan
2
dan direncanakan untuk penggunaan yang akan datang dari suatu tanah yang menghasilkan nilai paling tinggi, sedangkan menurut konsep modern yang didasarkan dari definisi The Appraisal of Real Estate, penggunaan tertinggi dan terbaik adalah penggunaan yang rasional dan mungkin, yang mendukung nilai sekarang paling tinggi pada saat tanggal penilaian, atau penggunaan dari beberapa alternatif penggunaan yang rasional dan legal, dimungkinkan secara fisik, didukung oleh kelayakan keuangan dan menghasilkan nilai tanah paling tinggi. Berikut ini peta titik lokasi objek penelitian.
Gambar 1.1: Peta Global Kota Kupang Sumber: Google Earth, 2014
Pemerintah Kota Kupang memiliki aset berupa lahan kosong yang terletak di kawasan Kelapa Lima, kondisi lahan ini belum di manfaatkan sebagai sarana oleh pemerintah guna meningkatkan pendapatan daerah, meskipun lahan tersebut terletak pada lokasi strategis. Posisi strategis tanah kosong tersebut sangat
3
potensial untuk dikembangkan dalam berbagai alternatif penggunaan properti melalui analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use). Penggunaan konsep tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong didasarkan atas kontribusi yang diberikan oleh tanah itu sendiri, yaitu tanah akan mempunyai nilai tinggi jika sesuai dengan properti yang berdiri di atasnya. Dengan demikian, konsep penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong tidak ditentukan berdasarkan analisis subyektif oleh pemilik, developer atau penilai, tetapi lebih ditentukan dan dibentuk oleh kekuatan kompetitif pasar di mana properti tersebut berada, karena itu analisis dan interpretasi dari penggunaan tertinggi dan terbaik adalah dengan melakukan studi ekonomi dan analisis finansial yang berdasar pada subyek properti (AIREA 1987: 304—305). Hal yang menjadi perhatian adalah bagaimana pemanfaatan lahan kosong yang berada di kawasan Kelapa Lima Kota Kupang sebagai salah satu usulan properti yang mempunyai manfaat tertinggi dan terbaik bagi pemerintah Provinsi Nusa Tenggara Timur agar dapat memperoleh nilai tambah ekonomi dan meningkatkan pendapatan daerah. 1.2 Keaslian Penelitian Penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) sudah banyak dilakukan di bidang bisnis/investasi pada lahan kosong. Namun pada kawasan Kelapa Lima kota Kupang hingga saat ini belum pernah dilakukan penelitian lahan kosong menggunakan penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) maka sangat penting dilakukan karena lahan tersebut cukup strategis dan dapat menghasilkan pemasukan dan mengangkat ekonomi pada sekitar kawasan tersebut.
4
Beberapa penelitian yang bisa dijadikan referensi dengan penilaian lahan kosong yaitu: Reed dan Kleynhans (2010) melakukan penelitian tentang penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan pertanian di Provinsi Western Cape, South Africa. Penelitian ini menggunakan strategi penelitian dengan metoda campuran karena memiliki dua tujuan yaitu untuk mengungkapkan dominasi nilai atribut yang berlaku dalam lahan pertanian sebagai penggunaan tertinggi dan terbaik ketika menilai dan untuk mengidentifikasi karakteristik pembeli tanah Dappah dan Toh (2011) meneliti tentang bagaimana cara menentukan utilitas maksimal terhadap nilai aset dan besaran nilai terkini dari suatu proyek penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use). Alat analisis yang digunakan dalam penilitian ini adalah metoda penilitian lahan kosong dan metoda penyisaan tanah, metoda linear. Variabel yang digunakan adalah arus kas, penerimaan marjinal dan biaya kesempatan yang timbul dari penggunaan ekonomi. Lepikhina dan Sannikova (2014) meneliti tentang penilaian paling efektif dari penggunaan sebidang tanah yang mengambil contoh pada objek tanah kosong yang terletak di bagian tengah Kota Yanau di Republik Bashkortostan. Di mana dalam penelitiannya, metoda yang digunakan adalah Analisa Permintaan Pasar (APP) dan metoda Analytic Hiararchy Proses (AHP), untuk menentukan tingkat prefrensi empat faktor kunci yaitu keuntungan lokasi, kualitas sumber daya, permintaan pasar dan kelayakan teknologi, agar menjadi prioritas pada factorfaktor ini.
5
Luce (2012) melakukan penelitan terhadap lahan 3701 N di RosslynBallston Corridor of Arlington, Virginia dengan menggunakan metoda penggunaan tertinggi dan terbaik. Di mana berdasarkan hasil analisis finansial yang meliputi Capital Markets, Highest and Best Use, Sale of asset dan Risk, maka penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan 3701 N adalah dengan dijual, karena pilihan pembangunan hotel dan pengembangan rumah meskipun menarik dan memiliki prospek jangka panjang, tetapi tidak menawarkan pengembalian yang di harapkan dari proyek yang sebanding. Maka dari itu penggunaan yang terbaik adalah dengan dijual. Black dan Donaldson (2011) menilai potensi dalam pengembangan plaza ritel yang terletak di 561 Wedgewood Drive, Burlington, Ontario. Di mana penulis dalam penelitian ini mengevaluasi pasar dan kelayakan finansial dari penggunaan perumahan baru di lokasi ini, untuk menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik. Maka didapat 6 skenario pembangunan townhouse di mana dalam setiap skenarionya menunjukkan potensi besar. Beberapa penelitian di atas merupakan penilitian yang sudah pernah dilakukan oleh peneliti terdahulu tentang penilaian lahan kosong dengan berbagai metoda yang akan dijadikan sebagai bahan pertimbangan dalam penelitian ini, ada kesamaan dan perbedaan dengan penelitian ini. Persamaan penelitian terdahulu tersebut dengan penelitian ini yaitu sama-sama menilai lahan kosong. Selain persamaan adapula perbedaan penelitian ini dengan penilitian terdahulu yaitu objek penelitian, di mana objek yang diteliti merupakan aset milik pemerintah Provinsi NTT.
6
1.3 Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang di mana Kota Kupang adalah kota yang sedang berkembang dan harus dapat menyediakan sarana dan prasarana agar dapat memenuhi kebutuhan permintaan. Rumusan masalah bagi penelitian ini adalah aset-aset non-operasional berupa lahan kosong milik pemerintah kota yang terletak pada kawasan Kelapa Lima seharusnya dapat di manfaatkan sehingga dapat memberikan manfaat di masa akan datang serta mengahasilkan nilai yang optimum. 1.4 Pertanyaan Penelitian Berdasarkan rumusan masalah di atas maka timbul pertanyaan dalam penelitian sebagai berikut. 1. Properti apa yang dapat menghasilkan penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap lahan kosong di kawasan Kelapa Lima Kota Kupang? 2. Berapakah nilai dan keuntungan optimal pada lahan kosong di kawasan Kelapa Lima Kota Kupang? 1.5 Tujuan Penelitian Berdasarkan pertanyaan penelitian diatas maka penilitian yang dilakukan pada lahan kosong di kawasan Kelapa Lima ini bertujuan untuk: 1. menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan kosong di kawasan Kelapa Lima Kota Kupang berdasarkan item-item fisik, peraturan, keuangan dan penggunaan yang mampu memberikan nilai dan keuntungan yang optimal;
7
2. mengestimasi penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap lahan kosong di kawasan Kelapa Lima Kota Kupang. 1.6 Manfaat Penelitian 1. Manfaat praktis Penilitian ini diharapkan dapat menjadi masukan bagi pemerintah Provinsi NTT dalam mengoptimalkan aset-aset non operasionalnya terutama pada lahan kosong yang terletak pada Kecamatan Kelapa Lima dan memberikan alternatif pemanfaatan aset yang sesuai sehingga dapat memberikan manfaat terhadap pendapatan asli daerah pemerintah Provinsi NTT. 2. Manfaat akademis Hasil penelitian ini bisa dijadikan manfaat informasi dan bisa sebagai pembanding studi yang berkaitan dengan penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) terhadap lahan kosong. 1.7 Sistematika Penulisan Penulisan tesis ini mengacu sistematika sebagai berikut. Bab I merupakan Pendahuluan, mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Lebih lanjut di bahas di dalam Bab II diuraikan mengenai Landasan Teori dan Alat Analisis. Bab III merupakan Metoda Penelitian yang digunakan, Bab IV merupakan Analisis Data dan Pembahasan, yang menjelaskan tentang cara penelitian, analisis produktivitas, analisis keuangan, analisis pasar. BAB V membahas tentang Kesimpulan, Keterbatasan dan Saran.
8
