BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah Tanah merupakan tempat berpijak manusia dimana diatasnya dapat dibangun sebuah rumah sebagai tempat berteduh ataupun dibangun sebuah kantor atau pabrik sebagai upaya untuk mendapatkan kesejahteraan hidup dari sisi ekonomi. Dalam hal ini tanah pun dapat dibiarkan begitu saja atau dikelola dengan baik dijadikan sebagai lahan peternakan, pertanian ataupun perkebunan. Ilmu hukum sendiri mempunyai pandangan bahwa jika tanah akan dijadikan apapun harus jelas terlebih dahulu status kepemilikannya, apakah milik negara, pemerintah daerah, pemerintah desa, perusahaan ataukah milik pribadi atau individu dari tiap tiap warga negara. Sesuai dengan ketentuan yang tercantum pada pasal 21 ayat (1) dan ayat 2 Undang Undang Pokok Agraria (UUPA) disebutkan bahwa yang berhak mempunyai hak milik adalah: Warga Negara Indonesia dan Badan-badan Hukum yang ditunjuk Pemerintah melalui Peraturan Pemerintah nomor 38 tahun 1963. Sedangkan dalam pasal 35 Undang-undang Pokok Agraria yang dapat memiliki HGB adalah Warga Negara Indonesia maupun badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia . Dengan demikian Perseroan Terbatas (PT) dalam menjalankan usahanya tidak diperkenankan mempunyai hak milik atas tanah yang ada di bumi Indonesia. 1
Pabrik Gula Karang Suwung dalam menjalankan operasional usahanya adalah dalam bentuk Perseroan Terbatas (PT), untuk itu dalam melanjutkan operasional usahanya ia menggandeng masyarakat setempat yang memiliki lahan untuk melakukan transaksi sewa-menyewa tanah di wilayah sekitarnya. Perbuatan sewa-menyewa ini mengakibatkan telah terjadinya suatu perbuatan hukum. „„Betapa hukum itu ada dalam masyarakat untuk keperluan melayani masyarakatnya, karena ia melayani masyarakatnya, maka ia sedikit banyak juga didikte dan dibatasi oleh kemungkinan-kemungkinan yang bisa disediakan oleh masyarakatnya. Dalam keadaan yang sedemikian ini maka apa yang bisa dilakukan hukum turut ditentukan oleh sumbersumber daya yang ada dan tersedia dalam masyarakatnya‟‟. 1
Komunikasi yang terjalin antara warga masyarakat dengan PG. Karang Suwung yang selalu baik, menumbuhkan rasa saling percaya baik antara manajemen PG. Karang Suwung dengan masyarakat setempat pemilik lahan, perjanjian sewa-menyewa ini dilakukan hanya dengan membubuhkan tanda tangan dalam bentuk perjanjian sewa-menyewa dibawah tangan, walaupun perjanjian sewa-menyewa ini dilakukan oleh perorangan dengan Pabrik Gula. Sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat : 1) sepakat mereka yang mengikatkan dirinya; 2) kecakapan untuk membuat suatu perikatan; 3) suatu hal tertentu; 4) suatu sebab yang halal2 Melihat dari Pasal 1320 KUHPerdata diatas, bahwa perjanjian sewamenyewa antara individu masyarakat setempat dengan PG. Karang Suwung di atas meskipun dilakukan dibawah tangan, tetapi perjanjian sewa-menyewa ini 1 2
Satjipto Rahardjo, ilmu hukum (Bandung : Penerbit Citra Aditya Bakti, 2000), hlm. 24. KUHPerdata, 1320 syarat-syarat sahnya suatu perjanjian
2
sah karena telah memiliki keempat unsur dari yang dipersyaratkan dalam pasal 1320 KUHPerdata, namun dalam perjalanan sewa-menyewa tersebut terjadi wan prestasi dari pemilik lahan, dimana tanah yang sedang disewakan dan masih belum
habis masa sewanya tersebut dijual kepada pihak ketiga,
sedangkan dalam perjanjian dibawah tangan yang telah disepakati kedua pihak tidak terdapat klausul yang menyebutkan atau menyatakan pengalihan hak atas tanah yang disewakan kepada pihak ketiga baik sewa-menyewa ataupun jual beli, walaupun di dalam pasal 1576 KUHPerdata telah diatur bahwa : „‟Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya, tidaklah diputuskan kecuali apabila ini telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang‟‟.3
Undang Undang bermaksud melindungi penyewa terhadap pemilik baru, apabila barang yang sedang disewa itu dipindahtangankan4. Dari rangkaian uraian diatas bahwa terdapat ketidak puasan dari pihak penyewa sehingga masalah ini dapat diperselisihkan dengan penyelesaian melalui kesepakatan antara kedua belah pihak atau dibawa ke pengadilan. Untuk itu penulis tertarik untuk meneliti dari kajian yuridisnya, penyelesaian diantara kedua belah pihak diatas, dan mengambil judul skripsi TINJAUAN YURIDIS PENYELESAIAN SENGKETA SEWA-MENYEWA TANAH ANTARA PEMILIK LAHAN DENGAN PG. KARANG SUWUNG KABUPATEN CIREBON.
3 4
Pasal 1576 KUHPerdata, Barang yang disewakan... Dedi Ismatullah; Hukum Perikatan, (Bandung : penerbit Pustaka Setia, 2011), hlm.48
3
B. Identifikasi Masalah Sesuai dengan latar belakang penelitian diatas, maka terdapat masalahmasalah sebagai berikut : 1. Bagaimanakah pelaksanaan perjanjian sewa-menyewa tanah antara pemilik lahan dengan PG, Karang Suwung ? 2. Bagaimana penyelesaian sengketa dalam hal satu pihak melakukan cedera janji (wanprestasi) dalam perjanjian sewa-menyewa tanah antara pemilik lahan dengan PG. Karang Suwung?
C. Maksud dan Tujuan Penelitian Melalui penelitian ini, dapat diharapkan adanya manfaat bagi para pihak dalam melakukan perjanjian sewa-menyewa barang baik bergerak maupun tidak bergerak, yaitu : 1. Untuk mengetahui pelaksanaan perjanjian sewa-menyewa tanah antara pemilik lahan dengan PG. Karang Suwung. 2. Untuk mengetahui penyelesaian sengketa dalam hal satu pihak melakukan cedera janji (wanprestasi) dalam perjanjian sewa-menyewa tanah antara pemilik lahan dengan PG. Karang Suwung.
4
D. Kegunaan Penelitian Kegunaan penelitian yang disajikan dalam penulisan penelitian ini adalah sebagai berikut : 1. Secara Teoritis : Diharapkan dapat bermanfaat sebagai bahan masukan dalam pelaksanaan perjanjian sewa-menyewa tanah serta dapat dijadikan sebagai bahan tambahan literatur dibidang hukum mengenai prosedur dan tata cara dalam melakukan perjanjian sewa-menyewa, khususnya menyangkut hukum perdata pada sub kajian aspek perjanjiannya. 2. Secara Praktis Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat bagi para pihak dalam melakukan perjanjian sewa-menyewa tanah, guna menyikapi suatu fenomena yang terjadi di masyarakat, dan disisi lain akan bermanfaat bagi masyarakat umum guna mengetahui pentingnya perjanjian formal dan klausul-klausul yang ada didalamnya.
E. Kerangka Pemikiran Sewa-menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya dan pihak lain menyetujui untuk penyerahan barangnya. Dari sinilah muncul peristiwa hukum dan hukum memegang peranan penting untuk
5
mengatur sendi-sendi kehidupan masyarakat termasuk didalamnya peristiwa sewa-menyewa, karena hukum sebagai institusi yang menjungjung tinggi dan melindungi nilai-nilai hingga mampu memberikan perwujudan nyata. Perjanjian sewa-menyewa telah diatur didalam kitab Undang Undang Hukum Perdata (KUHPer), yang mendefinisikan sebagai berikut :5 “Sewa-menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya.” Sedangkan masih dalam ranah Kitab Undang Undang Hukum Perdata (KUHPer) diatur syarat sahnya suatu perjanjian, adalah sebagai berikut : 6 1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya; 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan; 3. Suatu hal tertentu; 4. Suatu sebab yang halal. Kaitannya dengan hal ini seharusnyalah para pihak pada waktu membuat suatu perikatan melihat ketentuan-ketentuan diatas, apalagi ini sudah menyangkut pabrik industri. Adapun definisi tanah menurut Pendekatan Geologi (Akhir Abad XIX) adalah lapisan permukaan bumi yang berasal dari bebatuan yang telah mengalami serangkaian pelapukan oleh gaya-gaya alam, sehingga membentuk regolit (lapisan partikel halus).
5 6
Kitab Undang Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), Buku III Bab VII, Pasal 1548 Kitab Undang Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), Buku III Bab VII, Pasal 1320
6
Tanah-tanah tersebut selayaknya dikuasai oleh perseorangan dengan memegang hak yang dalam hukumnya diatur Ketentuan dalam pasal 23 dan 24 PP No. 24 tahun 1997, menunjukan konstruksi hukum yang mensyaratkan adanya alat bukti tertentu yang dapat dijadikan alas hak (title) yang dapat dipergunakan bagi seseorang atau badan hukum dapat menuntut kepada Negara adanya keberadaan hak atas tanah yang dipegang atau dimiliki. Secara hukum dengan berpegang pada alat bukti ini maka merupakan landasan yuridis guna dapat dipergunakan untuk melegalisasi asetnya untuk dapat diterbitkan sertipikat tanda bukti sekaligus alat bukti kepemilikan hak atas tanah dan dalam hal ini pemilik tanah/lahan telah membuat perjanjian sewamenyewa dengan PG. Karang Suwung. Sewa-menyewa sendiri adalah suatu perjanjian atau kesepakatan dimana penyewa harus membayarkan atau memberikan imbalan atau manfaat dari benda atau barang yang dimiliki oleh pemilik barang yang dipinjamkan. Hukum dari sewa-menyewa adalah mubah atau diperbolehkan. Dalam sewa-menyewa ini harus ada barang yang disewakan, penyewa, pemberi sewa, imbalan dan kesepakatan antara pemilik barang dan yang menyewa barang. Penyewa dalam mengembalikan barang atau aset yang disewa harus mengembalikan barang secara utuh seperti pertama kali dipinjam tanpa berkurang maupun bertambah, kecuali ada kesepatan lain yang disepakati saat sebelum barang berpindah tangan. Dengan demikian manfaat sewa adalah sebagai berikut : 1) Membantu orang lain yang tidak sanggup membeli barang; 2) Yang menyewakan mendapatkan manfaat dari sang penyewa.
7
Adapun hal yang dapat membatalkan sewa adalah : 1) Barang yang disewakan rusak. 2) Periode / masa perjanjian / kontrak sewa-menyewa telah habis. 3) Barang yang disewakan cacat setelah berada di tangan penyewa.7
F. Metode Penelitian 1. Metode Pendekatan Pendekatan yang dilakukan dalam penelitian ini adalah
menggunakan
pendekatan yang bertujuan untuk membahas permasalahan yang ada yaitu yuridis normatif atau penelitian hukum normatif, yaitu penelitian hukum yang mengacu kepada norma-norma dan asas-asas hukum yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan dan putusan pengadilan. Dimana yang dijadikan sebagai bahan hukum primer yaitu Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Penyelesaian Sengketa, KUHPerdata, KUHD, HIR, Rbg, dan berbagai konvensi jual beli. Aspek ketentuan normatif tersebut selanjutnya dihadapkan pada suatu situasi yang berkaitan dengan perjanjian sewa-menyewa tanah. 2. Spesifikasi Penelitian Spesifikasi penelitian yang digunakan adalah dengan doktrinal, sehingga strategi penelitian hukum normatifnya akan menyangkut tipe-tipe penelitian normatif yaitu penelitian inventarisasi hukum positif sebagai kegiatan
7
Elly Erawati, Hukum Kontrak Dalam Dunia Bisnis Modern, (Bandung : Penerbit Cipta Adi Karya, 2001), hlm.120.
8
pendahuluan yang bersifat mendasar untuk melakukan penelitian hukum dari tipe-tipe yang lain. 3. Obyek Penelitian Untuk mendapatkan data yang lengkap dan akurat mengenai pokok permasalahan dalam penelitian ini, peneliti mengambil obyek penelitian Perrjanjian sewa-menyewa tanah antara pemilik tanah di Desa Karang Malang Kecamatan Karang Sembung Kabupaten Cirebon, dengan PG. Karang Suwung. 4. Jenis dan Sumber Data 1. Data Primer Data primer adalah data yang diperoleh dari sumber pertama. 2. Data Sekunder Data Sekunder adalah data yang diperoleh dari sumber kepustakaan yang mencakup dokumen, buku, laporan penelitian dan lain-lainnya. 5. Teknik Pengumpulan Data Pengumpulan data penelitian dilakukan melalui teknik wawancara mendalam, sebagai berikut : a. Kepustakaan/Studi Dokumen Studi Kepustakaan, peneliti melakukan studi kepustakaan terhadap dokumen, hasil penelitian, buku-buku, artikel dan bahan-bahan pustaka yang berkaitan dengan penelitian. b. Wawancara Terdiri dari :
9
1. Wawancara terstruktur, dalam
melakukan bentuk wawancara ini
peneliti telah mempersiapkan permasalahan dan beberapa pertanyaan yang akan diajukan kepada informan; 2. Wawancara tak berstruktur, yaitu jenis wawancara dimana peneliti mengajukan pertanyaan-pertanyaan kepada informan secara lebih bebas dan leluasa, tanpa terikat oleh susunan pertanyaan yang telah dipersiapkan sebelumnya. c. Observasi Teknik observasi partisipasi, peneliti tidak memberitahukan maksudnya kepada
kelompok
yang
ditelitinya.
Peneliti
dengan
sengaja
menyembunyikan bahwa kehadirannya ditengah-tengah kelompok yang diteliti itu adalah untuk meneliti. Pengumpulan data melalui teknikteknik tersebut oleh beberapa ahli dipahami sebagai penciptaan raport untuk meminimalisir keterasingan peneliti dengan para responden, sekaligus menjajagi fisibilitas untuk dapat bekerja. Hal ini dipandang penting karena responden pada tiap strata dipastikan dapat memberikan informasi yang lugas dan apa adanya, karena diduga dapat membedah hal-hal yang sifatnya sensitif untuk diinformasikan keluar. Melalui teknik observasi partisipasi maka hal ini dilakukan untuk mengumpulkan data yang dapat terkumpul lewat wawancara seperti ekspresi, sikap ataupun aktivitas-aktivitas dalam struktur sosial komunitas masyarakat.
10
6. Metode Analisis Data Metode analisis yang digunakan adalah metode deskriptif yaitu suatu metode yang digunakan dalam meneliti komunitas masyarakat, objek, dan suatu kondisi. Tujuan dari penelitian desktiptif adalah untuk membuat gambaran secara sistematis, faktual dan akurat mengenai fakta-fakta, sifatsifat serta hubungan antar fenomena yang diselidiki.
G. Lokasi Penelitian Untuk mendapatkan data yang lengkap dan akurat mengenai pokok permasalahan dalam penelitian ini, peneliti mengambil obyek penelitian di Desa Karang Malang Kecamatan Karang Sembung Kabupaten Cirebon, dengan pertimbangan bahwa perjanjian sewa-menyewa tanah yang menjadi objek dalam penelitian ini adalah terletak di Desa Karang Malang antara pemilik lahan dengan PG. Karang Suwung.
H. Sistematika Penelitian Untuk dapat memberikan uraian yang teratur dan sistematis, maka diperlukan suatu sistematika untuk mengelompokan masalah-masalah yang timbul dalam penulisan skripsi ini. Dalam hal ini, penulisan akan menguraikan secara terperinci dari setiap bab-babnya, yaitu sebagai berikut : Bab I Merupakan pendahuluan, pada bab ini mengemukakan antara lain mengenai latar belakang masalah; identifikasi masalah; tujuan penelitian;
11
kegunaan penelitian; kerangka pemikiran; metode penelitian; lokasi penelitian; dan sistematika penulisan. Bab II Tinjauan Pustaka yang memuat tentang ; Perjanjian Pada Umumnya yang berisi tentang Pengertian Perjanjian, Asas-asas Perjanjian, Syarat Sahnya Perjanjian, Batalnya Suatu Perjanjian, Akibat Hukum Perjanjian, Berakhirnya Perjanjian Wanprestasi dan Resiko dan Perjanjian Sewa-menyewa yang berisi tentang Pengertian Sewa-menyewa, Kewajiban Pihak Penyewa dan Pihak Yang Menyewakan, Risiko Dalam Sewa-Menyewa, Perihal Mengulang Sewakan dalam Sewa-Menyewa. Bab III Tinjauan Lapangan yang menguraikan tentang
Perjanjian
dibawah tangan, Pada bab ini membahas Profil Desa Karangmalang, Profil PG. Karang Suwung. Bab IV Hasil Penelitian dan Pembahasan yang menguraikan tentang Bagaimanakah pelaksanaan perjanjian sewa-menyewa tanah antara pemilik lahan dengan PG. Karang Suwung dan Bagaimana penyelesaian sengketa dalam hal satu pihak melakukan cedera janji (wanprestasi) dalam perjanjian sewa-menyewa tanah antara pemilik lahan dengan PG Karang Suwung. Bab V Penutup, pada bagian ini merupakan kesimpulan terhadap permasalahan yang telah dikemukakan sebelumnya dan berisi mengenai dan saran-saran untuk perbaikan dan hal-hal yang perlu untuk diperhatikan pada masa mendatang. Daftar Pustaka. Lampiran-lampiran.
12
