BAB I PENDAHULUAN 1.1
Latar Belakang Potensi industri pariwisata di Indonesia memiliki jenis yang bervariatif,
berbagai macam bentuk potensi wisata seperti wisata alam, sejarah, budaya dan religi dimiliki oleh hampir semua wilayah di Indonesia. Kondisi ini turut mendorong berbagai macam sektor usaha yang mendukung industri pariwisata semakin berkembang di hampir semua wilayah di Indonesia. Sektor-sektor usaha seperti: jasa perhotelan, jasa perjalanan wisata, usaha penyediaan makanan dan minuman dan jasa pendukung pariwisata lainnya semakin marak bermunculan dan terus berkembang di Indonesia. Potensi industri pariwisata terhadap perekonomian juga cukup signifikan dalam kurun waktu 5 tahun terakhir, yang ditunjukkan oleh tren positif realisasi investasi sektor pariwisata sejak tahun 2010-2014. Tabel 1.1 Realisasi Investasi Sektor Pariwisata ke Indonesia, 2010-2014 USD (dalam jutaan) FDI DDI Total
2010 346.613
2011 242.242
2012 768.159
2013 462.522
2014 511.811
39.034
39.444
101.503
140.178
173.076
385.647
281.686
869.662
602.700
684.887
*) FDI : Foreign Direct Investment *) DDI : Domestic Direct Investment Sumber: Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM), 2015
Sektor perhotelan sebagai salah satu pilar utama yang berkontribusi pada perkembangan industri pariwisata, memiliki peran dan posisi yang unik. Hal ini nampak dari ciri spesifik (nature) usahanya yaitu sebagai berikut. 1. Berinteraksi langsung secara personal dengan para pemakai jasa dalam penyediaan jasa sarana akomodasi (lodging service) sehingga kualitas layanan
1
dari sektor perhotelan ini akan sangat mempengaruhi persepsi dari pengguna jasa sektor perhotelan. 2. Pengembangan sektor perhotelan relatif membutuhkan investasi dalam jumlah yang sangat besar, serta memiliki jangka waktu pengembalian yang cukup panjang. Dengan demikian setiap keputusan yang dilakukan terkait investasi pada sektor perhotelan membutuhkan kajian dan analisis yang komprehensif. Perkembangan sektor perhotelan termasuk sektor industri yang cukup berkembang pesat di Indonesia. Data perkembangan jumlah usaha jasa akomodasi (hotel) pada kurun waktu 2009-2014 menunjukkan tren positif seiring dengan makin meningkatnya investasi dari sektor pariwisata. Tabel 1.2 Perkembangan Jumlah Jasa Akomodasi (Hotel), 2009-2014
Kriteria Hotel Jumlah Hotel Berbintang (unit) Jumlah Hotel non-Bintang (unit)
2009 1.237 12.695
2010 1.306 13.281
2011 1.489 13.794
2012 1.623 14.375
2013 1.778 14.907
2014 1.996 15.488
Sumber: BPS, 2015
Berdasarkan Tabel 1.2 dalam kurun waktu 6 tahun terakhir perkembangan jumlah penyedia jasa akomodasi untuk kriteria hotel berbintang tumbuh rata-rata sebesar 8,15 persen per tahun, sedangkan untuk penyedia jasa akomodasi untuk kriteria hotel non-bintang tumbuh rata-rata sebesar 4,07 persen per tahun. Operasional sebuah hotel secara umum dapat dibedakan menjadi 2 kategori. Pertama, sebuah hotel dimiliki oleh seorang investor, namun kegiatan usahanya dilakukan oleh jaringan operator hotel yang dikelola oleh grup manajemen seperti, Accor, Hilton, Intercontinental, Starwood, Tauzia, dan berbagai grup manajemen internasional lainnya. Beberapa nama yang merupakan pengelola jaringan hotel nasional seperti: Santika Group, Sahid Group, Dafam Group, dan Kagum Group. Kedua, sebuah hotel dimiliki oleh investor sekaligus dikelola operasionalnya 2
oleh investor yang bersangkutan. Di Indonesia, untuk hotel-hotel bintang tiga sampai dengan kelas melati lebih banyak dimiliki oleh investor perorangan yang mengelola operasional hotelnya sendiri tanpa menggunakan jasa operator hotel. Kecuali untuk hotel-hotel kelas budget yang justru banyak dikelola oleh operator jaringan hotel. Investasi di sektor perhotelan sebagaimana telah dikemukakan sebelumnya, relatif membutuhkan investasi dalam jumlah yang besar untuk pengembangannya. Rata-rata para pelaku usaha dalam bidang ini mempergunakan kombinasi struktur permodalan dengan cara mencari sumber pendanaan dari pihak eksternal dan mengkombinasikannya dengan modal sendiri. Di Indonesia, sumber pendanaan eksternal yang paling lazim dan banyak dimanfaatkan adalah melalui mekanisme hutang (kredit) ke pihak perbankan. Tahun 2014, sekitar 36,73 persen dari total penyaluran kredit investasi dan modal kerja seluruh perbankan nasional di Indonesia, diserap oleh sektor perdagangan, hotel dan restoran (Bank Indonesia, 2014). Kondisi ini memperlihatkan bahwa sektor perhotelan merupakan sektor yang sarat akan kebutuhan pendanaan dari pihak eksternal dalam pengembangannya. Berdasarkan pengalaman Penulis, rata-rata perbandingan struktur permodalan yang ideal dalam sebuah investasi hotel adalah 30 persen modal sendiri dan 70 persen sisanya berasal dari pinjaman kreditur (hutang). Hal ini mengisyaratkan pengambilan keputusan untuk melakukan investasi pada sektor perhotelan, diperlukan adanya kajian atau analisis yang cukup komprehensif, guna melihat potensi ekonomi dari proyek investasi tersebut.
3
Bagi kreditur, dalam hal ini perbankan yang menjadi pihak yang telah maupun akan menginvestasikan dana yang dimilikinya dalam bentuk pinjaman, memiliki kepentingan yang sangat besar untuk dapat mengetahui nilai pasar dari investasi dalam bentuk properti perhotelan yang dibiayainya tersebut. Informasi mengenai nilai pasar ini, nantinya dapat dimanfaatkan guna mengambil keputusan mengenai penyaluran kredit yang telah maupun akan dilakukannya (biasanya terkait dengan aspek collateral). Proses penentuan nilai pasar dari sebuah hotel di Indonesia, dapat dilakukan dengan mengikuti kaidah-kaidah penilaian yang berlaku umum di Indonesia, sebagaimana telah diatur dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2013. Penentuan opini mengenai besarnya nilai pasar suatu properti dikenal dengan proses penilaian. Penelitian ini mengambil objek penelitian pada sebuah budget hotel di Kota Semarang, yang berlokasi di Jl. KH. Ahmad Dahlan, Semarang (selanjutnya disebut Hotel X). Hotel tersebut telah beroperasi sejak awal tahun 2014, dan berada di lokasi yang cukup strategis di Kota Semarang yakni berada kurang lebih 300 meter dari kawasan Simpang Lima Semarang yang merupakan landmark Kota Semarang. Hal ini memberikan nilai positif bagi Hotel X di Kota Semarang, sebagai sebuah kota yang memiliki karakteristik kegiatan ekonomi sebagai kota jasa dan perdagangan. Segmentasi Hotel X yang masuk dalam klasifikasi hotel budget memberikan keunggulan kompetitif untuk bersaing di industri pendukung sektor pariwisata. Hal ini terkait dengan kegiatan yang mendominasi ekonomi Kota Semarang yakni perdagangan dan jasa. Sebagian besar konsumen hotel dengan klasifikasi budget merupakan jenis konsumen yang sensitif terhadap harga (room price), jenis 4
konsumen ini lebih mementingkan fungsi utama hotel sebagai penyedia jasa penginapan serta fungsi pendukung standarnya saja (bed and breakfast).
Sumber: Data primer, 2015 (diolah) Gambar 1.1 Peta Lokasi Hotel X di Semarang
Selain itu, dapat dijelaskan pula bahwa struktur permodalan Hotel X merupakan kombinasi dari modal internal dan eksternal (kredit pihak perbankan). Oleh karena itu, kebutuhan akan informasi nilai pasar properti diperlukan oleh pihak manajemen hotel maupun pihak bank dalam penentuan dan evaluasi penyaluran kredit yang diberikan.
5
1.2
Keaslian Penelitian Penelitian ini mencoba mengembangkan penelitian-penelitian yang pernah
dilakukan peneliti lain, dengan pembeda pada objek penelitian yang dipergunakan. Beberapa penelitian sebelumnya yang pernah dilakukan terkait penentuan nilai pasar properti tersaji pada Tabel 1.3. Tabel 1.3 Penelitian Terdahulu No 1.
Nama/ Tahun Simpan (2013)
Topik Penelitian Penilaian Hotel Mercuri Regency Makassar untuk tujuan penjaminan hutang.
2.
Dharana (2013)
3.
De Marco dkk. (2012)
Perjanjian kerjasama pengelolaan aset keraton yaitu Hotel Royal Ambarukmo Penentuan faktor yang mempengaruhi besar modal dalam kerjasama BOT.
4.
Damanik (2011)
Estimasi nilai Hotel Grand Aston Medan terkait kerjasama BOT/BGS.
5.
Bintoro (2011)
6.
Chen dan Kim (2010)
Perhitungan selisih nilai royalti pada besaran nilai investasi pemda pada pengembangan Alun-alun Mall di Kota Malang. Penentuan nilai hotel di China.
7.
Dulatif (2010)
Faktor- faktor yang mempengaruhi pendapatan kotor efektif kamar hotel sebagai indikasi nilai properti di Kota dan Kabupaten Tegal
Hasil Penelitian Rekonsiliasi 3 pendekatan (pasar, biaya, dan pendapatan) untuk menentukan nilai pasar hotel. Pendekatan pendapatan dalam penilaian bisnis hotel secara kuantitatif dengan menggunakan DCF. Metoda regresi linier digunakan untuk mengetahui hubungan antara risiko proyek BOT dengan struktur modal. Penilaian dengan pendekatan pendapatan dan metode hotel valuation formula – ten year DCF sebagai alternatif penggunaan pende-katan biaya. Perbandingan beberapa besaran royalti kemudian dibandingkan dengan nilai investasi Pemerintah Daerah Kota Malang. Menggunakan 7 (tujuh) metoda penilaian. Hasil penelitian menunjukkan bahwa penggunaan metode DCF 10 tahun paling valid Faktor-faktor seperti jumlah kamar, lokasi, jaringan, dan umur yang berpengaruh secara signifikan terhadap pendapatan kotor efektif hotel.
Sumber: Data primer, 2015 (diolah)
6
1.3
Rumusan Masalah Dalam hubungan antara pihak kreditur (bank) dan pemilik properti (hotel)
selaku debitur, diperlukan adanya perhitungan nilai pasar hotel yang diagunkan pada pihak kreditur. Dengan demikian informasi tentang nilai pasar properti hotel yang diperlukan dalam rangka evaluasi penyaluran kredit dapat diketahui. Selain itu, bagi pihak pemilik hotel, informasi tentang nilai pasar properti hotel diperlukan pula sebagai salah satu komponen informasi yang dibutuhkan dalam menentukan langkah strategi di masa mendatang. Berdasarkan paparan di atas maka rumusan masalah penelitian yang diajukan dalam penelitian ini adalah penentuan opini nilai pasar Hotel X di Semarang menggunakan pendekatan pendapatan dan biaya yang selama ini belum dilakukan dalam konteks penilaian jaminan untuk bank.
1.4
Pertanyaan Penelitian Berdasarkan latar belakang penelitian yang telah dikemukakan sebelumnya,
maka pertanyaan penelitian dapat dirumuskan sebagai berikut. 1.
Berapakah nilai pasar dari Hotel X di Semarang berdasarkan penilaian menggunakan pendekatan pendapatan (income approach)?
2.
Berapakah nilai pasar dari Hotel X di Semarang berdasarkan penilaian menggunakan pendekatan biaya (cost approach)?
3.
Berapakah nilai pasar dari Hotel X di Semarang, berdasarkan hasil rekonsiliasi pendekatan pendapatan dan pendekatan biaya?
1.5
Tujuan Penelitian Tujuan dari penelitian ini adalah untuk menganalisis dan menentukan opini
nilai pasar dari Hotel X di Semarang. Dalam penelitian ini, akan dipergunakan dua 7
pendekatan yang lazim dipergunakan dalam praktik penilaian properti di Indonesia, yakni pendekatan pendapatan dan pendekatan biaya.
1.6
Manfaat Penelitian Hasil dari penelitian ini nantinya diharapkan memiliki beberapa manfaat
praktis, antara lain sebagai berikut. 1. Bagi pihak pemilik properti (hotel) Bagi pemilik hotel, hasil penelitian ini akan dapat memberikan informasi tentang nilai pasar properti hotel yang dimilikinya, sehingga pemilik hotel akan dapat dengan mudah mengetahui potensi ekonomi salah satu aset yang dimilikinya. Dengan demikian pemilik hotel dapat memanfaatkan informasi ini untuk kebutuhan perencanaan strategis, pengembangan maupun evaluasi terkait properti yang dimilikinya tersebut. 2. Bagi pihak kreditur Kreditur membutuhkan informasi nilai pasar dari aset yang diagunkan padanya (collateral), sebagai salah satu dasar dalam penyaluran kredit. Hasil dari penelitian ini berupa opini tentang nilai pasar hotel, sehingga diharapkan hasil penelitian ini akan dapat membantu pihak kreditur dalam menyediakan informasi perihal nilai pasar Hotel X di Semarang. 3. Bagi perkembangan ilmu penilaian Penelitian ini diharapkan juga akan menambah khasanah ilmu penilaian, terkait dengan estimasi nilai pasar pada properti komersial, khususnya hotel.
1.7
Sistematika Penulisan Sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut. Bab I 8
Pendahuluan, memuat tentang latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian serta sistematika penulisan. Bab II Landasan Teori, menguraikan tentang tinjauan pustaka dan landasan teori dari berbagai konsep serta pendekatan yang dipergunakan dalam penelitian ini. Bab III Metode Penelitian, menjelaskan tentang sumber data yang dipergunakan, metode pengumpulan data serta mekanisme analisis data penelitian. Selanjutnya Bab IV Analisis, menjelaskan analisis kondisi perekonomian secara makro dan analisis sektor properti pada saat proses penilaian dilakukan, gambaran umum obyek penelitian, analisis penggunaan tertinggi dan terbaik, analisis pendekatan pendapatan, analisis pendekatan biaya pada penilaian obyek penelitian serta rekonsiliasi nilai dari dua pendekatan yang dipergunakan dalam penelitian ini. Terakhir Bab V Simpulan dan Saran, menjabarkan berbagai simpulan, implikasi, keterbatasan dan saran dari penelitian ini.
9
