BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Pertumbuhan perkotaan yang terjadi dari akibat adanya perubahan pada suatu kawasan tertentu, akan berdampak pada semakin tingginya kebutuhan lahan berupa tanah dalam mengisi pembangunan pada suatu kawasan perkotaan. Perubahan yang dapat dikatakan ideal sebagai suatu perkotaan, di mana perubahan tersebut memberikan pengaruh sangat besar terhadap kawasan yang difungsikan secara tepat dalam penggunaannya. Perubahan pola sistem perkotaan yang tidak dibarengi dengan pertumbuhan tata guna lahan yang optimal dan sistem jaringan transportasi yang memadai, akan mengakibatkan sistem pergerakan pertumbuhan perkotaan tidak efisien dan bahkan berdampak pada bertambahnya tingkat penggunaan lahan yang mendekati batas maksimal daya tampung kemampuan lahan di suatu wilayah atau perkotaan. Perkembangan suatu kawasan perkotaan sangat memungkinkan menimbulkan dampak positif dan negatif terhadap lingkungan sekitarnya. Dampak positif dapat memberikan nilai manfaat tetapi sebaliknya dampak negatif adalah penurunan kualitas lingkungan dan bahkan menimbulkan kerugian bagi manusia. Pembangunan dapat dikatakan baik, apabila sesuai dengan konsep pembangunan yang keberkelanjutan yaitu pembangunan yang berdasarkan pada wawasan lingkungan. Pengembangan perkotaan dari beberapa alternatif solusi dapat mengatasi permasalahan perkotaan, yaitu dengan mengoptimalkan lahan (tanah)
yang tersedia untuk dipergunakan secara tepat dan sesuai dengan peraturan dalam mengoptimalkan kebutuhan lahan dari keputusan investasi. Pemanfaatan tanah yang sesuai dengan fungsi dan penggunaannya, diharapkan mampu mendorong kawasan yang responsif terhadap kebutuhan masyarakat, menambah nilai manfaat dan meningkatkan nilai ekonomi dari tanah tersebut. Nilai tanah akan menjadi tinggi apabila pemanfaatannya digunakan secara maksimal, sesuai dengan fungsinya, serta properti yang seharusnya dikembangkan diatasnya. Sebaliknya tanah yang pemanfaatannya tidak sesuai dengan tingkat produktivitas optimalnya, maka akan mengurangi tingkat produktivitas potensi nilai manfaat dan nilai ekonomi dari tanah untuk mencapai titik maksimum. Hidayati dan Harjanto (2015: 82) menyatakan bahwa karakteristik fisik yang memengaruhi
nilai
tanah
meliputi
ukuran,
bentuk,
tofografi,
utilitas,
pengembangan tapak, lingkungan, dan lokasi. Lokasi tanah merupakan salah satu karakateristik fisik tanah yang harus menjadi pertimbangan utama, karena lokasi yang strategis akan memberikan kontribusi yang tinggi terhadap nilai tanah. Meskipun demikian, lokasi tanah yang strategis, bila pengembangan diatasnya tidak sesuai atau tidak diberdayakan (ditelantarkan), maka akan berdampak pada tidak tercapainya/hilangnya potensi nilai manfaat dan nila ekonomi (opportunity lost) dari tanah tersebut. Oleh karena itu, untuk mendapatkan nilai yang optimal tanah dan mengetahui jenis pemanfaatan yang paling sesuai dengan karakteristik fisik, maka harus dilakukan analisis yang tepat sebelum dimanfaatkan.
Prawoto (2012: 91), analisis pasar dilakukan untuk menentukan apakah ada dukungan pasar yang memadai bagi properti yang sudah ada berdasarkan penggunaan tertentu yang diusulkan pada tempat tertentu dan pada waktu yang akan datang. Analisis pasar juga merupakan dasar menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik. The Appraisal Institute (2008: 277), penggunaan tertinggi dan terbaik adalah kemungkinan penggunaan yang logis dan legal dari sebuah tanah kosong atau properti yang telah ditingkatkan menjadi yang memungkinkan secara fisik, wajar, memungkinkan secara keuangan dan memberikan nilai yang paling tinggi. Dengan melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik diharapkan pemanfaatan tanah dapat lebih efektif, memberikan keuntungan yang optimal dan dapat meningkatkan nilai manfaat dari tanah tersebut, baik kepada pemilik maupun masyarakat sekitarnya. Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014, memberikan keleluasaan kepada pemerintah daerah untuk mengembangkan bentuk kreativitas dan inisiatifnya dalam memberdayakan potensi kekayaan (resources) yang tersedia di daerah. Dengan sumber daya yang tersedia, berupa tanah yang belum dimanfaatkan secara optimal. Pemerintah daerah diharapkan mampu mengelola dan memanfaatkan potensi aset yang dimiliki, baik berupa lahan kosong yang strategis agar dikembangkan menjadi lahan yang produktif. Pemanfaatan yang dapat dikembangkan seperti pusat perkantoran, permukiman, tempat komersial, dan objek wisata sehingga memiliki potensi dalam memperoleh pendapatan (income)
daerah, berupa nilai tambah ekonomi (economic value added) serta memberikan nilai manfaat (benefit) non ekonomis bagi masyarakat. Keleluasaan dalam mengatur dan mengelola aset-aset daerah berupa aset tetap non operasional, dapat dikelola dengan baik dalam mewujudkan pembangunan di daerah. Peraturan ini memberikan tantangan tersendiri bagi pemerintah daerah untuk melakukan pengelolaan sumberdaya yang dimilikinya, untuk dimanfaatkan sebesar-besarnya
bagi
peningkatan
kesejahteraan
rakyat,
namun
tetap
mengutamakan kelestarian lingkungan hidup dengan melakukan pembangunan yang secara keberlanjutan. Pembangunan yang dilakukan oleh pemerintah daerah, seharusnya mampu memperhitungkan
biaya-biaya
yang
akan
dikeluarkan
dengan
melihat
kemungkinan yang dapat dimanfaatkan oleh masyarakat, baik secara langsung maupun tidak langsung. Pengeluaran dapat diperhitungkan sebagai nilai sebanding dengan nilai manfaat yang akan dinikmati oleh masyarakat, baik sebagai pengguna
(user)
memperhitungkan
dari
hasil
pelayanan
umum
(public
dampak
akibat
dari
kemungkinan
service),
adanya
dan
tindakan
pembangunan yang ada disekitarnya. Mardiasmo (2009: 91) berpendapat bahwa investasi di sektor publik memerlukan pengeluaran dana yang tidak sedikit jumlahnya. Pengeluaran investasi publik harus mendapat perhatian yang lebih besar dibandingkan dengan pengeluaran rutin karena pengeluaran investasi atau modal memiliki efek jangka panjang, sedangkan pengeluaran rutin lebih berdampak jangka pendek. Kesalahan untuk melakukan pengambilan keputusan investasi tidak saja akan berdampak
pada anggaran tahun berjalan, namun juga akan membebani anggaran tahun-tahun berikutya. Artinya setiap investasi publik seharusnya berdasarkan pada pengukuran dan analisis yang lengkap sebelum dana disalurkan pada investasi tertentu untuk menghindari kerugian yang besar di masa yang akan datang. Kabupaten Natuna sebelumnya di kenal sebagai daerah kecamatan, yaitu Kecamatan Bunguran Timur dibawah daerah Kewedanan Pulau Tujuh yang meliputi wilayah Kecamatan Jemaja, Siantan, Midai, Serasan, Tambelan, Bunguran Barat, dan Bunguran Timur. Kabupaten Natuna merupakan daerah terluar dari negara Kesatuan Republik Indonesia (NKRI) yang berbatasan langsung dengan negara tetangga seperti Vietnam, Kamboja, Singapura, Malaysia, Brunnei, Thailand, Philipina, Laos, dan Negara Asia seperti China.
Sumber: https//www.google.co.id, diolah (diakses pada tanggal 17 Juli 2016) Gambar 1.1 Peta Lokasi Natuna
Dari Gambar 1.1 menunjukkan bahwa Kabupaten Natuna terletak di laut Natuna berbatasan dengan kawasan laut Cina Selatan dengan posisi yang sangat strategis dari sisi bisnis perdagangan dan pariwisata, di mana terletak di jalur
pelayaran Internasional. Di lihat dari posisi pertahanan dan keamanan, tentunya sangat rawan dari ekspansi negara asing karena berada di tengah-tengah beberapa Negara Asia Tenggara seperti Singapura, Malaysia, Bandar Sribengawan (Brunei), Kamboja, Vietnam, Thailand, Fhilipina, dan Republik Rakyat China. Kabupaten Natuna terbentuk berdasarkan Undang-Undang Nomor 53 Tahun 1999 hasil pemekaran dari Kabupaten Kepulauan Riau. Kabupaten Natuna merupakan wilayah kepulauan paling utara di Selat Karimata, berbatasan langsung dengan negara tetangga seperti Vietnam dan Kamboja. Bagian Selatan berbatasan dengan Sumatera Selatan, Jambi dan Kepulauan Bintan. Bagian Barat dengan Singapura, Malaysia, Provinsi Riau dan Kabupaten Kepulauan Anambas. Bagian Timur dengan Malaysia Timur dan Kalimantan Barat. Berdasarkan luas wilayah seluas 264.198,37 km2 dengan luas lautan 262.197.07 km2 dan daratan 2.001,30 km2, tetapi dalam pengelolaan daratan masih dijumpai lahan kosong yang kondisinya belum dimanfaatkan secara optimal. Walaupun dikatakan sebagai tanah (lahan) yang terlantar (idle), tetapi memiliki potensi yang cukup strategis untuk dikembangkan sebagai kegiatan perekonomian maupun tempat aktivitas bagi masyarakat. Wujud dari tempat interaksi masyarakat merupakan bentuk upaya dalam memaksimalkan lahan yang tersedia sebagai bentuk pemanfaatan sebagai wujud dari pelayanan kepada masyarakat. Pemanfaatan lahan yang memiliki potensi strategis akan mampu memberikan nilai ekonomi dalam berbagai peluang investasi bagi pemilik lahan maupun masyarakat sekitarnya.
Lokasi Objek Luas 9.448 M2 dan telah direklamasi seluas 40.250 m2
Sumber: http://maps.google.com, diolah (diakses tanggal 17 Juli 2016) Gambar 1.2 Peta Lokasi Lahan Kosong (objek penelitian)
Perkembangan perkotaan yang ideal pemandangan kearah laut dengan berbasis pantai dari suatu tatanan perkotaan seperti ini, sangat memungkinkan untuk dilakukan, yaitu dengan memanfaatkan lahan tersebut yang seharusnya dan tidak dibiarkan terlantar (idle). Kondisi objek yang menghadap ke laut dalam kondisi kosong, akan mengurangi estetika perkotaan dan mengurangi nilai pada suatu kawasan. Lahan ini seharusnya dijadikan wadah dalam menampung aktivitas-aktivitas suatu perkotaan, apalagi lokasi lahan tersebut selama ini dekat dengan kawasan Central Building District (CBD) dan dipergunakan sebagai tempat acara seremonial sebagai ruang publik bagi pertumbuhan perekonomian Kabupaten Natuna. Terbitnya Peraturan Daerah Kabupaten Natuna Nomor 10 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah, lahan tersebut berada dalam kawasan Ruang Terbuka Hijau (RTH). Pengembangan lahan tersebut harus sesuai dengan peraturan seperti taman kota, hutan kota, dan pengembangan konservasi pantai
berupa hutan bakau (mangrove) sehingga saat ini belum dioptimalkan dalam pengembangannya. Dengan demikian, jika kawasan RTH dimanfaatkan sebagai tempat berkumpulnya masyarakat, maka interaksi tersebut akan mampu memberikan pengaruh akan keberadaan dari lahan tersebut. Keberadaan tanah yang menimbulkan
kesenjangan
tidak dimanfaatkan secara optimal akan sosial,
ekonomi,
kesejahteraan
rakyat,
dan
menurunkan kualitas lingkungan. Pemanfaatan lahan kawasan RTH perlu dilakukan
agar
pemanfaatannya
dapat
berguna
sebesar-besarnya
bagi
kemakmuran rakyat.
1.2 Keaslian Penelitian Terdapat beberapa penelitian terdahulu mengenai penilaian properti dengan menggunakan metoda Highest and Best Use (HBU) adalah sebagai berikut. Tabel 1.1 Ringkasan Penelitian Terdahulu No. (1)
Nama dan Tahun (2)
Judul Penelitian
Metode Penelitian
Alat Analisis
Hasil Penelitian
(3)
(4)
(5)
(6)
1
Pratama (2011)
Analisis Pemanfaatan Lahan Kosong Milik Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dengan Metode Highest and Best Use (Studi pada Lahan Kosong di HBU Jalan Madya Kebantenan, Kelurahan Semper Timur, Kecamatan Cilincing Jakarta Utara.
2
Kusumayadi (2011)
Analisis Mix Use Development Pada HBU dengan Area Komersial (Studi pada Kawasan konsep mix-use Terpadu Islamic Center Provinsi development NTB).
Kesimpulan dari penelitian di ketahui Lokasi, pasar properti, penggunaan yang tertinggi dan terbaik keuangan, dampak sosial dengan konsep mix use development ekonomi. (hotel dan perkantoran).
Wilantono (2013)
Analisis Highest and Best Use Terhadap Aset Tetap Non Operasional Pemerintah Kabupaten Ngawi (Studi pada Lahan Bekas Terminal Lama Tahun 2011).
Produktivitas properti, pasar, kelayakan keuangan.
3
HBU
Produktivitas, penilaian Kesimpulan dari penelitian di ketahui tanah, pendapatan, penggunaan yang paling optimal keuangan dan dampak adalah sebagai rumah susun. sosial ekonomi.
Kesimpulan dari penelitian diketahui penggunaan yang tertinggi dan terbaik adalah hotel.
Tabel 1.1 Lanjutan No.
Nama dan Tahun
(1)
(2)
4
5
Judul Penelitian
(3) Analisis Highest and Best Use terkait Built Operate Transfer (BOT) pada Lahan Kosong Milik Pemerintah Provinsi Nusa Tenggara Barat (Studi Pradhani (2013) pada Lahan Kosong di Jalan Ismail Marzuki Kelurahan Cilinaya, Kecamatan Cakranegara, Kota Mataram, Provinsi Nusa Tenggara Barat). Analisis Highest and Best Use Aset Tanah Milik Pemerintah Provinsi Sulawesi Utara (Studi Kasus di Jalan Supit (2013) Trans Manado-Bitung Kelurahan Kairagi I Kecamatan Mapanget Kota Manado).
Metode Penelitian
Alat Analisis
Hasil Penelitian
(4)
(5)
(6) Kesimpulan dari penelitian memperoleh penggunaan tertinggi dan terbaik dengan konsep mix use development terdiri dari hotel, mall, dan convention center lengkap dengan proyeksi penerimaan pemerintah daerah yang berasal dari sewa tanah, sewa bangunan, dan nilai sisa bangunan.
HBU dengan konsep mix-use development Produktivitas properti, dengan sistem pasar, kelayakan BOT antara keuangan. pemerintah dengan swasta
HBU
Produktivitas properti, pasar, kelayakan keuangan, dan dampak sosial ekonomi.
Kesimpulan dari penelitian memperoleh penggunaan tertinggi dan terbaik atas lahan adalah penggunaan hotel.
Tabel 1.1 menunjukkan ringkasan penelitian terdahulu mengenai metode Highest and Best Use (HBU) dengan menggunakan analisis Discounted Cash Flow (DCF) yang menjadi bahan rujukan penelitian.
1.3 Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang di atas, dapat disusun suatu rumusan masalah yang sedang terjadi di Kabupaten Natuna dalam mengoptimalkan lahan kawasan Ruang Terbuka Hijau (RTH), khususnya dalam pemanfaatan lahan hasil reklamasi di Jalan Soekarno-Hatta Kelurahan Ranai Kecamatan Bunguran Timur Kabupaten Natuna. Pemanfaatan sesuai dengan funsinya dan peruntukan sebagai ruang publik berupa taman kota, tetapi dalam kondisi belum dioptimalkan sementara keberadaan dari lahan tersebut dapat memberikan dampak (multiplier effect) terhadap perekonomian lingkungan sekitarnya.
1.4 Pertanyaan Penelitian Adapun pertanyaan penelitian yang dapat diajukan sebagai berikut. 1.
Bagaimana alternatif pengembangan ruang publik (taman kota) yang paling sesuai pemanfaatannya dari kawasan Ruang Terbuka Hijau (RTH)?
2.
Bagaimana aspek finansial dan non finansial dari pengembangan ruang publik (taman kota) yang paling optimal pemanfaatannya?
3.
Alternatif pengembangan ruang publik (taman kota) manakah yang paling optimal?
1.5 Tujuan Penelitian Berdasarkan latar belakang dan pertanyaan penelitian di atas, bahwa tujuan penelitian ini adalah sebagai berikut. 1.
Menganalisis dan mencari alternatif pengembangan yang paling sesuai pemanfaatannya dari kawasan Ruang Terbuka Hijau (RTH).
2.
Menganalisis dan mengestimasikan alternatif pemanfaatan aset dari pengembangan
ruang
publik
(taman
kota)
yang
paling
optimal
pemanfaatannya. 3.
Menentukan alternatif pengembangan yang paling optimal dari beberapa alternatif usulan konsep pengembangan.
1.6 Manfaat Penelitian 1. Praktisi (Pemerintah Daerah Kabupaten Natuna): sebagai informasi dan bahan pertimbangan kepada Pemerintah Daerah Kabupaten Natuna dalam
perencanaan pengembangan kawasan RTH sebagai ruang publik berupa taman kota dalam menampung aktivitas perekonomian masyarakat. 2.
Akademis (Peneliti selanjutnya): sebagai bahan menambah khasanah keilmuan dan referensi pada penelitian yang berkaitan dengan pemanfaatan lahan pada kawasan RTH.
3.
Masyarakat (pelaku bisnis dan masyarakat): sebagai bahan informasi dan acuan dalam menentukan bentuk usaha dan tindakan yang seharusnya dilakukan dalam upaya menjaga ekosistem dan melestarikan bentuk budaya lokal yang mengadung unsur positif (naturalistik dan arsitekturalistik).
1.7 Sistimatika Penulisan Sistematika penulisan dalam penelitian ini terdiri dari 5 bab. Bab I Pendahuluan dengan materi bahasan antara lain latar belakang masalah, rumusan masalah, tujuan dan manfaat penelitian serta sistimatika penulisan. Bab II Tinjauan pustaka, landasan teori yang menjadi dasar keilmuan dalam penelitian ini, kajian terhadap penelitian terdahulu, kerangka penelitian, dan model penelitian serta alat analisis yang digunakan dalam penelitian ini. Bab III Metodologi penelitian yang mencakup desian penelitian, metode pengumpulan data, jenis dan sumber data, definisi operasional dan metode analisis data. Bab IV berikaitan dengan analisis data dan pembahasan yang dilakukan untuk menghasilkan kesimpulan penelitian. Bab V sebagai penutup yang mencakup suatu kesimpulan penelitian dan saran yang relevan dengan hasil penelitian serta keterbatasannya.
