BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Perkembangan ekonomi di Riau, khususnya Pekanbaru sangat meningkat. Pekanbaru merupakan Kota dengan pertumbuhan dan perkembangan tertinggi di Indonesia. Kota yang diprediksi akan menjadi metropolitan Indonesia ini merupakan kota kaya di Indonesia. Kota Pekanbaru adalah salah satu Daerah Tingkat II dengan status kota sekaligus merupakan ibukota dari Provinsi Riau. Pekanbaru mempunyai Pelabuhan Pelita Pantai, Pelabuhan Laut Sungai Duku dan Bandara Sultan Syarif Kasim II. Kota Pekanbaru hingga saat ini masih terus berusaha mengembangkan dan meningkatkan pembangunan infrastruktur. Wilayah Kota Pekanbaru dinilai memiliki kekayaan alam yang sangat potensial yakni minyak bumi dan perkebunan sawit. Sejarah mencatat bahwa perkembangan kota Pekanbaru sangat dipengaruhi
oleh
keberadaan
sumber
daya
alam
yang
ada.
Untuk
menyeimbangkan hal ini, di kota Pekanbaru sudah ditemukan beberapa fasilitas umum yang sangat memadai seperti ketersediaan bandara, pelabuhan, jalan raya, rumah sakit, pusat perkantoran, pusat perbelanjaan, unit perumahan, dan lain sebagainya. Dengan adanya berbagai fasilitas ini, memungkinkan Kota Pekanbaru kedepannya dapat meningkatkan minat para investor. Bisnis hotel yang didukung oleh jasa dan perdagangan tampaknya menjadi pertimbangan utama bagi investor untuk menanamkan modalnya di Pekanbaru. Hal ini dapat dilihat dari semakin meningkatnya jumlah hotel maupun pusat
1
perbelanjaan di Pekanbaru akhir-akhir ini. Seringnya digelar berbagai event besar di Kota Pekanbaru, membuat para pendatang baik dalam kota maupun luar kota, hingga luar provinsi menginap di Pekanbaru. Pekanbaru sangat menjanjikan untuk bisnis perhotelan. Apalagi tingkat kunjungan pendatang daerah lain ke Pekanbaru cukup tinggi belakangan ini. Kota Pekanbaru sebagai salah satu daerah tujuan wisata membutuhkan hotel sebagai sarana penunjang wisata. Jumlah wisatawan asing pada tahun 2011 meningkat 48,53 persen dibanding tahun sebelumnya. Tahun 2011 jumlah hotel berbintang di Kota Pekanbaru sebanyak 28 unit dan hotel melati sebanyak 66 unit. Jumlah kamar hotel bintang sebanyak 2.640 kamar dengan jumlah tempat tidur sebanyak 3.741. Untuk hotel non bintang sebanyak 2.181 kamar dan 3.140 tempat tidur. Tingkat penghunian kamar hotel bintang sebesar 41,01 persen. Adapun tingkat penghunian hotel non bintang lebih besar dari hotel bintang, yakni sebesar 47,16 persen. Tabel 1.1 Jumlah Kamar dan Tempat Tidur Hotel di Pekanbaru, 2009-2011 2009
2010 Jumlah Jumlah Uraian Jumlah Jumlah Tempat Tempat Kamar Kamar Tidur Tidur Hotel Bintang 2.284 3.270 2.277 3.285 Hotel Non Bintang 2.019 3.032 2.203 3.163 Total 4.303 6.302 4.480 6.448 Sumber: Badan Pusat Statistik Kota Pekanbaru, 2011
2011 Jumlah Kamar 2.640 2.181 4.821
Jumlah Tempat Tidur 3.741 3.140 6.881
Tahun 2012 sektor pariwisata menjadi penyumbang devisa negara terbesar kelima untuk Negara Indonesia.
2
Tabel 1.2 Jumlah Wisatawan Asing, Devisa Wisman, dan Tingkat Penghunian Kamar (TPK) Hotel Bintang dan Non Bintang, 1998-2012 Tahun
Jumlah Wisman
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
5064217 5153620 5033400 4467021 5321165 5002101 4871351 5505759 6234497 6323730 7002944 7649731 8044462
Devisa Wisman (Juta US$) 5748,80 5396,27 4305,56 4037,02 4797,88 4521,90 4447,98 5345,98 7347,60 6297,99 7603,45 8554,39 9120,89
Tingkat Penghunian Kamar (TPK) Hotel Hotel Non Bintang Bintang 43,23 31,84 44,79 31,01 44,28 30,57 45,03 29,88 44,98 28,33 45,03 28,86 46,19 29,80 46,89 32,44 48,06 34,65 48,31 35,56 48,86 35,98 51,25 38,74 51,55 38,22
Sumber: Badan Pusat Statistik Indonesia, 2012
Hotel memegang peranan penting dalam industri pariwisata karena menyediakan fasilitas dan pelayanan penginapan, makanan, dan minuman serta jasa-jasa lainnya untuk umum yang tinggal sementara waktu serta dikelola secara komersial. Sejalan dengan perkembangan jaman, usaha perhotelan tidak hanya sekedar menyediakan fasilitas penginapan, makanan, dan minuman saja tetapi sudah berkembang kepemenuhan kebutuhan lainnya seperti terapi, hiburan, olahraga, dan rekreasi. Perkembangan hotel ini dipengaruhi oleh pesatnya perkembangan wisata di suatu daerah. Berdasarkan hasil Kajian Ekonomi Regional Riau Triwulan IV/2012 oleh Bank Indonesia Sektor Perdagangan Hotel dan Restoran Riau pada triwulan laporan mengalami peningkatan yaitu dari 17,32 persen (yoy) pada triwulan III2012 menjadi 18,18 persen (yoy) pada triwulan IV-2012, dan merupakan yang tertinggi dalam kurun waktu 5 tahun terakhir. Adanya kondisi tersebut juga turut mendorong kenaikan tingkat hunian hotel (occupancy rate) hotel di Provinsi
3
Riau. Dalam triwulan laporan, rata-rata tingkat pemenuhan kamar hotel mencapai 61,39 persen atau lebih tinggi dibandingkan dengan triwulan sebelumnya dan periode yang sama tahun sebelumnya yakni masing masing tercatat sebesar 51,71 persen dan 52,42 persen. Secara sektoral, kredit yang disalurkan bank umum utamanya masih terkonsentrasi pada sektor perdagangan, hotel dan restoran dengan nilai kredit mencapai Rp9,51 triliun atau porsinya sekitar 21,89 persen terhadap total kredit. Dalam triwulan laporan, penyaluran kredit ke sektor ini mencatat kenaikan sebesar 5,96 persen. Dilihat dari jenis komponennya, Kredit Modal Kerja (KMK) yang disalurkan pada triwulan IV-2012 tercatat sebesar Rp15,20 triliun atau tumbuh sebesar 19,42 persen (yoy). Kredit Investasi (KI) mencapai Rp12,25 triliun atau tumbuh sebesar 20,03 persen (yoy). Relatif tingginya pertumbuhan KI di Riau diperkirakan tidak terlepas karena masih kuatnya daya tahan perekonomian Riau di tengah arus krisis ekonomi global sehingga mampu mendorong peningkatan investasi yang dibiayai dari kredit. Perbankan dalam pemberian kredit investasi
mewajibkan kepada para
nasabah debitur menyiapkan jaminan (agunan) sebagaimana yang disyaratkan dalam Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 dan Peraturan Bank Indonesia Nomor 10/15/PBI/2008 tanggal 24 September 2008 tentang Kewajiban Penyediaan Modal Minimum Bank Umum (KPMM), serta Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 13/6/DPNP tanggal 18 Februari 2011 perihal Perhitungan Aset
4
Tertimbang Menurut Risiko untuk Risiko Kredit dengan Menggunakan Pendekatan Standar atau disebut ATMR Resiko Kredit – Pendekatan Standar. Peraturan Bank Indonesia tersebut di atas mensyaratkan setiap pemberian kredit dengan nominal Rp5.000.000.000,00 ke atas, nilai agunan ditetapkan berdasarkan nilai pasar dan dilakukan oleh penilai independen.
1.2 Keaslian Penelitian Penelitian mengenai estimasi nilai properti berupa hotel belum banyak dilakukan. Penelitian yang banyak dilakukan pada umumnya berfokus kepada menganalisis mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi nilai hotel secara umum dan bukan mengenai bagaimana menentukan nilai properti berupa hotel. Rushmore (1992), investor hotel dan penilai menggunakan berbagai teknik penilaian. Hal ini tergantung kepada tujuan penilaian, motivasi penjual dan pembeli, kualitas data yang tersedia. Beberapa teknik bisa saja menghasilkan yang lebih baik jika dibandingkan teknik yang lainnya. Band of investment one stabilized year, band of investment three year build up, ten year DCF, ten year DCF with overall discount rate, sales comparison approach, market derived capitalization rate, room rate multiplier. Menorca (1993), meneliti tentang penilaian hotel berdasarkan forecast pendapatan dan biaya selama 10 tahun menggunakan metode Discounted Cash Flow. Praktisi kebanyakan menyetujui bahwa yang paling cocok untuk nilai pasar dari hotel berasal dari potensi keuntungan subjek properti tersebut. Kesimpulan bahwa pendekatan ini yang paling penting terdapat pada forecast pendapatan dan expenditure dalam jangka waktu yang lama.
5
Nilsson dan Russel (2001), membahas mengenai metode yang paling sesuai untuk melakukan penilaian properti hotel. Penelitian dilakukan dengan melakukan evaluasi teoritis dan praktis antara 3 pendekatan yang dikenal dalam penelitian hotel yaitu, pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan biaya dan pendekatan pendapatan. Hasilnya pendekatan pendapatan merupakan metode yang paling efektif untuk menilai hotel sebagai perusahaan yang berorientasi bisnis. O’Neill dan Mattila (2006), menemukan bahwa persentase pendapatan bersih operasi hotel (Net Operating Income/NOI) dipengaruhi hampir sebagian besar oleh tingkat hunian hotel (Occupancy Rate), meskipun rata-rata tarif kamar per hari mempunyai pengaruh kuat, termasuk segmen pasar hotel yang bersangkutan, umur properti dan jaringan hotel, termasuk ukuran hotel (jumlah kamar) dan lokasi juga mempengaruhi pendapatan operasi bersih. Leonard (2008), menjelaskan penilaian hotel dapat menggunakan 3 metode, yaitu sales comparison approach, cost approach, dan income capitalization approach. Penelitian ini menggunakan data hipotesis untuk mengilustrasikan aplikasi pendekatan pendapatan dan pendekatan perbandingan langsung. Persamaan penelitian ini dibandingkan dengan penelitian sebelumnya adalah sama-sama meneliti properti yang menghasilkan pendapatan. Metode penelitian yang dianggap paling efektif adalah metode penilaian dengan pendekatan pendapatan. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya terletak pada objek yang dinilai, waktu dan metode yang digunakan dalam
6
penelitian ini. Metode yang digunakan untuk mengestimasi nilai pasar properti dilakukan dengan pendekatan pendapatan dan pendekatan biaya.
1.3 Rumusan Masalah Setiap pengajuan pinjaman membutuhkan agunan.
1.4 Pertanyaan Penelitian Berdasarkan rumusan masalah, maka pertanyaan penelitian adalah sebagai berikut. 1.
Berapakah nilai pasar Hotel Aziza?
2.
Berapakah nilai jual paksa Hotel Aziza?
1.5 Tujuan Penelitian Penelitian dilakukan dengan tujuan: 1.
a. untuk mengestimasi nilai pasar Hotel Aziza dengan pendekatan pendapatan (income approach), melalui metode discounted cash flow; b. untuk mengestimasi nilai pasar Hotel Aziza dengan pendekatan biaya (cost approach), melalui metode depreciated replacement cost;
2.
untuk mengestimasi nilai jual paksa Hotel Aziza.
1.6 Manfaat Penelitian 1.
Bagi pemilik maupun calon nasabah debitur lainnya (investor perhotelan), penelitian ini diharapkan dapat memberikan informasi sehubungan dengan investasi pada properti hotel di Pekanbaru.
7
2.
Bagi perbankan, hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan informasi tentang proses penilaian untuk menetapkan nilai pasar properti hotel sebagai agunan yang dilakukan oleh penilai independen.
3.
Bagi akademisi, sebagai salah satu referensi di bidang penilaian khususnya yang berhubungan dengan penentuan nilai hotel.
1.7 Sistematika Penulisan Penelitian ini terdiri dari lima bab. Bab I adalah Pendahuluan yang akan disampaikan uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian dan sistematika penulisan. Dalam Bab II adalah Landasan Teori yang akan dipaparkan tentang tinjauan pustaka yang berkaitan dengan judul penelitian. Bab III adalah Metode Penelitian yang berisi tentang pengumpulan data dan metode analisis yang digunakan. Bab IV adalah Analisis Data yang berisi gambaran umum hotel, analisis makroekonomi dan industri hotel serta pembahasan dari data yang sudah diolah menggunakan metode analisis. Bab V merupakan bab terakhir yang berisi Simpulan dan Saran atas hasil penelitian. Bab ini berisi simpulan hasil analisis yang didapatkan dari penelitian sebagai jawaban atas tujuan penelitian, saran yang disampaikan sebagai sumbangan pemikiran dari penelitian yang dilakukan.
8
