BAB I PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang Pembangunan yang berhubungan dengan rumah tinggal beserta sarana dan
prasana mendapatkan prioritas mengingat rumah tinggal merupakan salah satu kebutuhan dasar di samping sandang dan pangan. Secara umum perumahan mencakup lahan (tanah) dan bangunan yang merupakan aset yang saling mendonimasi penilaian suatu properti, dalam menilai suatu properti ada beberapa variabel yang perlu dipertimbangkan sehingga perlu dikaji lebih jauh tentang variabel apa saja yang mempengaruhi penilaian properti. Kondisi perumahan atau pemukiman merupakan cerminan perilaku masyarakat, baik secara ekonomi maupun budaya. Hal ini juga merefleksikan peran dan perhatian pemerintah terhadap kebutuhan dasar masyarakatnya. Pemenuhan kebutuhan dasar ini, rumah dapat dijadikan salah satu tolok ukur tingkat kesejahteraan masyarakat Penilaian atau appraisal merupakan salah satu sektor jasa yang dapat berperan penting dalam menentukan nilai ekonomis aset dan potensi harta kekayaan. Proses penilaian adalah tahapan-tahapan yang dilakukan oleh penilai sebelum sampai pada suatu kesimpulan nilai didasarkan pada data yang diperoleh dari sumber yang otentik dan dapat dipercaya dilengkapi dengan opini penilai. Secara umum barang yang dijadikan agunan adalah real property atau properti yang berupa tanah dengan segala sesuatu yang melekat padanya. Konsep hukum yang meliputi seluruh kepentingan, hak dan manfaat yang berkaitan 1
dengan suatu kepemilikan. Pengertian tersebut perlu dibedakan antara penguasaan secara fisik atas tanah dan atau bangunan yang disebut real estate dan kepemilikan sebagai konsep hukum (penguasaan yuridis yang dilandasi hak atas tanah) yang disebut real property atau suatu konsep non fisik. Properti sering juga dikenal sebagai real property atau aset. Masyarakat tidak lagi memandang permintaan rumah tinggal hanya sebagai pemenuhan kebutuhan pokok saja tetapi telah menganggap sebagai sarana investasi yang menarik. Keunggulan investasi tersebut dapat dibedakan menjadi 2, yaitu finansial dan non finansial. Keunggulan finansial antara lain: 1. nilai tanah cenderung meningkat sehingga dapat dijadikan capital gain; 2. dapat dijadikan sebagai pendapatan dari operasinya dalam bentuk sewa; 3. sebagai agunan/jaminan yang baik dalam pengambilan kredit; 4. merupakan investasi jangka panjang yang aman. Keunggulan dari segi non finansial yaitu adanya nilai prestis atau kebanggaan bagi pemiliknya. Meski demikian ada pula kelemahannya adalah: 1. tingkat likuiditasnya rendah; 2. sewaktu-waktu dapat terjadi depresiasi; 3. rusak atau hancur bila terjadi bencana. Salah satu contoh agunan yang menjadi objek penelitian adalah properti berupa rumah tinggal di Komplek Garden House Pantai Indah Kapuk Jalan Garden Marbel I No. 58, Kel. Kamal Muara, Kec Penjaringan, Jakarta Utara dengan luas tanah 250 m2, luas bangunan 600 m2, surat hak kepemilikan Hak Guna Bangunan No. 5090/ Jakarta Utara. Rumah tinggal tersebut milik seorang
2
nasabah yang mengajukan permohonan kredit pada PT Bank OCBC NISP, Tbk. Penilai melakukan penilaian rumah tinggal tersebut berdasarkan dari Surat Perintah Kerja PT Bank OCBC NISP, Tbk No. 102/M. Jakarta/STP/V/2014 tertanggal 5 Mei 2014. Komplek Garden House Pantai Indah Kapuk merupakan salah satu komplek perumahan tipe atas yang ada di Kota Jakarta Utara. Pengembang Perumahan Pantai Indah Kapuk (PIK) menawarkan sesuatu yang unik bagi konsumen, di samping eksklusivitas yang disandang oleh perumahan mewah ini, sejak awal Pantai Indah Kapuk hadir dengan konsep yang berbeda. Sistem tata lingkungan yang ada di Pantai Indah Kapuk memang memiliki ciri khas tersendiri sehingga dengan mudah bisa dibedakan dengan kawasan Pondok Indah, Cibubur atau yang lain. Dari aspek topografis wilayah Jakarta Utara berada satu meter di bawah permukaan air laut pasang. Jelas menyulitkan pengembangan kawasan ini sebagai tempat hunian karena sewaktu-waktu dapat dilanda banjir atau pasang, apalagi air di kawasan ini sama sekali tidak bisa dijadikan air minum. Dengan segala kesulitan di atas, Perumahan Pantai Indah Kapuk justru hadir sebagai solusi hunian eksklusif di wilayah tersebut. Namun kesulitan yang ada sebaliknya merupakan keunikan atau nilai plus dari Pantai Indah Kapuk yang terus dicari oleh konsumen atau masyarakat. Pengalaman selama ini menunjukkan bahwa dalam industri pengembang perumahan, kepuasan dan keputusan akan pembelian rumah merupakan hal yang sangat penting. Agar konsumen merasa puas maka pengembang harus memberikan kualitas rumah yang bermutu tinggi.
3
Untuk memberikan sesuatu yang beda terhadap perumahan yang akan dibangun maka perlu meningkatkan kualitas perumahan yang berbeda dari perumahan yang lain (Widiana, 2009). Dalam rencana induk (masterplan) perumahan, Pantai Indah Kapuk memiliki luas areal cukup besar mencapai 831 hektar. Dari luasan areal tersebut hampir semua sudah dikembangkan. Kini pengembangan yang baru adalah 200 hektar yang berada di sektor Utara Barat. Pantai Indah Kapuk terdiri dari sektor utara dan sektor selatan. Sektor Utara terdiri dari kluster BGM, Mediterania, Layar, Katamaran, dan Trimaran sedangkan sektor selatan terdiri dari kluster Camar, Grisenda, Elang Laut, Manyar dan Walet. PT Mandara Permai selaku pengembang perumahan ini meluncurkan produk baru yakni Bukit Golf Mediterania. Pengembangan dari 200 hektar telah sebagian dikembangkan menjadi lapangan golf. Sekarang yang dipasarkan adalah kluster khusus dengan unit rumah sebanyak kurang lebih 1.800 unit. Hingga saat ini unit yang terjual mencapai sekitar 700-an unit rumah. Konsepnya adalah Mediterania, di mana masing-masing kluster punya akses cuma satu sehingga eksklusivitas. Di kawasan yang sedang dikembangkan ini PT Mandara Permai mengusung konsep Pantai Indah Kapuk sebagai mix use area atau areal multi fungsi yakni sebagai pusat komersial dan hunian eksklusif. Di tengah hunian ada shopping arcade dengan konsep city walk, di belakang shopping arcade ada townhouse atau rumah tinggal eksklusif. Ada pula diamond circle yang di dalamnya bakal dibangun pusat belanja, apartemen, perkantoran, dan lain-lain.
4
Pada pengembangan kawasan yang 831 hektar sebelumnya, rumah hunian lebih banyak dibandingkan komersial. Ini terlihat dari total 1.600-an unit rumah mewah, sebanyak 90 persen sudah dihuni. PT Mandara Permai dalam pengembangan kawasan Pantai Indah Kapuk bersinergi dengan pengembang ternama lain yaitu Agung Podomoro dan Agung Sedayu Group. Keunikan Pantai Indah Kapuk, pertama adalah sistem tata air (hidrologi) di sini mengacu pada polder system karena Pantai Indah Kapuk berada di Jakarta Utara yang 40 persen wilayah pesisir Jakarta berada di bawah permukaan air pasang maka selayaknya sistem hidrologi yang bisa dipakai sebenarnya sistem polder. Sebenarnya bisa juga dengan menguruk tanah sehingga menjadi lebih tinggi, namun tetap saja apabila terjadi pasang kemungkinan banjir bisa terjadi. Pada sistem polder ini, satu area tertentu akan dibatasi oleh tanggul, air akan disalurkan dengan saluran kolektor masuk ke suatu waduk. Sampai ketinggian tertentu, air dari waduk akan dipompa ke laut. Demikian pula air buangan rumah tangga dengan tricking filter akan dibuang ke waduk dan dipompa ke laut, dengan demikian Pantai Indah Kapuk tidak merusak lingkungan atau penyebab banjir di Jakarta Utara. Karena sebenarnya, dengan kecenderungan kawasan ini yang landai, seharusnya seluruh Jakarta Utara menggunakan sistem polder. Praktis katanya, tidak ada perubahan lingkungan yang diakibatkan oleh sistem tersebut. Sebagai kawasan perumahan elit, Pantai Indah Kapuk
memiliki akses
tersendiri ke jalan tol dalam kota. Dari Grogol jika ingin menuju Pantai Indah Kapuk sudah tidak perlu ke Pluit atau Muara Karang, tetapi langsung keluar di
5
pintu tol Kapuk Muara. Demikian sebaliknya dari Pantai Indah Kapuk dapat langsung masuk ke tol dalam kota. Pantai Indah Kapuk mempunyai dua akses tol, satu dari tol dalam kota yang turun langsung di Perumahan Camar dan Taman Grisenda, serta satu lagi dari Bandara Soekarno-Hatta yang turun langsung di Perumahan Gold Coast, sedangkan akses ke luar ada dua yaitu dari Taman Grisenda langsung ke Daan Mogot dan Puri Indah serta dari Mediterania lewat Pluit Karang. Dengan demikian akan mempercepat yang berbisnis di Mangga Dua, Grogol, Tanjung Priok, Jakarta Barat dan sebagainya. Kesulitan alam yang ada oleh PT Mandara Permai diatasi dengan sejumlah langkah.
Sebagai
hunian
eksklusif
dan
pusat
komersial,
pengembang
mempersiapkan lahan hijau. Sejak perumahan ini dibangun tahun 1992, sekitar 70.000 pohon berbagai jenis telah ditanam. Tak heran bila memasuki Pantai Indah Kapuk, sejak di pintu gerbang dan sepanjang jalan/koridor utama, di sisi kirikanan jalan terdapat pohon-pohon dan tanaman bunga-bungaan. Dalam hal pengelolaan kawasan, manajemen PT Mandara Permai tetap memegang kendali soal keamanan, begitu pun dengan perawatan kavling, perawatan jalan dan sistem polder. Pantai Indah Kapuk mempunyai satu divisi oprasional yakni Divisi Operation and Maintenance (MO) yang menjadi semacam badan pengelola. Pantai Indah Kapuk tetap merupakan pilihan teratas bagi konsumen yang mencari tempat hunian dan bisnis yang tepat di wilayah Jakarta Utara. Menurut peruntungan Cina bahwa kawasan ini bersama-sama dengan kawasan Kelapa
6
Gading disebut sebagai Kepala Naga yang akan membawa hoki (rejeki) atau berkah bagi yang tinggal di sana sehingga Pantai Indah Kapuk terus dicari oleh masyarakat. Komplek termewah di Pantai Indah Kapuk diantara sebagai berikut. 1. Garden House Pantai Indah Kapuk merupakan komplek perumahan yang paling strategis di daerah Pantai Indah Kapuk. Harga tanah di komplek Garden House merupakan yang paling mahal di Pantai Indah Kapuk. Kawasan ini terletak dibibir Interchange Pantai Indah Kapuk. Ketika kendaraan keluar dari Interchange langsung menangkap kawasan Garden House Pantai Indah Kapuk. Garden House Pantai Indah Kapuk merupakan komplek hunian yang sangat eksklusif dan strategis karena terletak langsung di sisi Jalan Boulevard 85 yang merupakan jalan raya terbesar di Indonesia dengan disain terbaik dan konsep satu-satunya di Indonesia. Di lokasi ini akan dibangun Mall Pantai Indah Kapuk dan Tzu Chi Center yang merangkap rumah sakit dan sekolah bertaraf international serta restoran dan fresh market Pantai Indah Kapuk. Komplek Garden House Pantai Indah Kapuk berlokasi di Kel. Kamal Muara, Kec. Penjaringan, Jakarta Utara – Provinsi DKI Jakarta. 2. Goldcoast Pantai Indah Kapuk, untuk menikmati udara laut yang bersih dan sehat, tepat setelah International School Tzu Chi hadir sebuah komplek komersial dan hunian eksklusif dengan kavling dan rumah siap huni premium dengan luas mulai dari 250 m2 yang dikelilingi oleh danau dan di depannya yang berada langsung di sisi Jalan Boulevard 85 akan dibangun Rukan
7
Goldcoast yang sangat strategis karena berhadapan langsung dengan Pasar Modern dan Pom Bensin, sehingga tidak diragukan lagi keramaiannya. Ditambah konsep kedepan Jalan Boulevard 85 akan menjadi penghubung dengan jembatan menuju pulau seluas 800 hektar yang akan direalisasikan segera oleh pengembang Bukit Golf Mediterania Pantai Indah Kapuk yang mana akan menjadi perluasan dari Pantai Indah Kapuk dan akan ada sekitar 2.000 rumah yang akan dibangun di pulau tersebut. 3. Crown Golf Pantai Indah Kapuk, keistimewaan lingkungannya dan dari tata ruangnya, yaitu memadukan danau dan lapangan golf. Hal ini dapat dilihat pada saat memasuki Pantai Indak Kapuk dari arah Tol Sedyatmo akan segera terlihat sebuah gerbang besar yang sangat menawan dengan deretan ruko dan hijaunya danau. Gerbang tersebut merupakan gerbang utama dari Jalan Raya Pantai Indah Kapuk, sehingga menjadikan komplek ini sangat istimewa dan eksklusif dan menjadi incaran utama bagi keluarga-keluarga yang ingin tinggal di Pantai Indah Kapuk. Selain itu, ini merupakan lingkungan yang sudah banyak dihuni dan hijau karena bersebelahan langsung dengan lapangan golf Pantai Indah Kapuk sehingga kebersihan udaranya sangat baik. Daftar beberapa kawasan yang bisa dipertimbangkan sebagai tempat tinggal di Jabodetabek sebagai berikut. 1. Menteng merupakan lokasi yang berada di pusat Jakarta, menjadikan Menteng mempunyai lokasi strategis ke beberapa pusat perekonomian dan bisnis serta pemerintahan di ibukota. Sejarahnya yang panjang juga menjadikan area ini bergengsi dan harga properti yang berada di sana sangat tinggi.
8
2. Kuningan merupakan lokasinya yang dekat dengan pusat bisnis atau CBD, Kuningan menjadi lokasi yang diminati oleh banyak pekerja muda serta para ekspatriat. Apartemen dan kos-kosan menjadi jenis hunian yang mendominasi daerah ini. Banyaknya shopping mall di daerah ini seperti Kota Kasablanka, Lotte Avenue dan Mall Ambassador juga menjadi salah satu alasan banyak orang yang memilih hunian di daerah ini. 3. Cipete adalah daerah penghubung dari banyaknya jalan arteri di Jakarta Selatan. Daerah ini mempunyai akses mudah ke mana saja baik menuju pusat kota maupun keluar kota seperti Bandung dan Puncak. Lokasi nya juga dekat dengan Kemang yang mempunyai banyak tempat berkumpul dan restoran ternama. 4. Permata Hijau, meski wilayahnya tidak terlalu dekat dengan CBD, namun perumahan di kawasan Permata Hijau masih banyak yang tertutup oleh pepohonan dan perumahan dengan teras dan kebun yang luas. Hal ini bisa menjadi pergantian suasana bagi Anda yang bosan melihat gedung-gedung pencakar langit setiap harinya. 5. Pantai Indah Kapuk merupakan kawasan perumahan yang direncanakan dengan baik. Area ini mempunyai semua yang dibutuhkan mulai dari pertokoan, mall, bangunan kantor, waterpark, pusat jajanan serta hal lainnya yang sekiranya bisa dibutuhkan. Daerah ini juga bukan daerah rawan banjir meski berada di dekat Laut Jawa. Perumahan ini sekarang menjadi salah satu pilihan utama konsumen saat konsumen mencari rumah sebagai tempat tinggal karena
9
Garden House sangat cocok bagi para pekerja kantor, pengusaha, dan para profesional yang memilih tinggal di daerah Jakarta Utara (Hidayat , 2015). Dalam perekonomian yang sangat maju saat ini penilaian properti dikatakan mempunyai berbagai fungsi antara lain. 1 Digunakan dalam menentukan nilai ganti rugi akibat pembebasan tanah rakyat untuk kepentingan pemerintah atau umum. 2 Nilai ganti rugi untuk kepentingan asuransi. 3 Nilai jual objek pajak dalam kaitannya dengan penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). 4 Kekayaan atau aset negara. 5 Kemampuan untuk membayar utang. 6 Nilai aset yang merupakan jaminan atau agunan bagi perbankan dan lembaga keuangan lainnya. 7 Penyusunan neraca negara maupun daerah. Dalam manajemen aset baik negara, daerah maupun swasta, penilaian properti adalah tahapan yang memegang peran penting karena tanpa adanya penilaian properti maka properti tersebut kurang dapat dioptimalkan. Alur manajemen aset tersebut terbagi menjadi: 1. inventarisasi yang berfungsi untuk mengetahui dengan jelas kondisi dan nilai aset/ properti/ harta kekayaan; 2. legal audit yang berfungsi untuk memberikan kepastian hukum sehubungan dengan penguasaan aset; 3. penilaian yang bertujuan untuk menetapkan potensi ekonomi dari aset tersebut;
10
4. optimalisasi aset yang bertujuan untuk mengoptimalkan potensi fisik, lokasi, nilai jumlah legal dan ekonomi yang dimiliki aset tersebut; 5. pengawasan dan pengendalian yang bertujuan untuk mencapai transparansi dan akuntabilitas pemanfaatan atau pengelolaan nilai aset tersebut (Siregar, 2004: 178). Umumnya jasa appraisal atau penilaian digunakan institusi keuangan dalam menilai suatu properti. Salah satu institusi keuangan tersebut adalah Bank. Menurut UU No. 7 tahun 1992 tentang perbankan sebagaimana telah diubah dengan UU No. 10 tahun 1998 tentang Perbankan. Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. Dengan adanya bank, himpunan dana tersebut dapat digunakan masyarakat yang memerlukan dana dan memberi manfaat pada masyarakat maupun bank. Pentingnya penilaian bagi pemerintah maupun swasta khususnya dalam rangka penilaian aset dapat dilihat pada Tabel 1.1
11
Tabel 1.1 Daftar Pemakai Jasa Penilai No
Instansi
Keperluan
1
BPPN
2
BUMN dan BUMD
3
Perusahaan Swasta
4
Direktorat Jendral Pajak
5
Bank Milik Negara
6
Kantor Negara
7
Perum Pegadaian
8
Badan Pertanahan Nasional
9
Bapepam
10
Bank Milik Swasta
11
Balai lelang Swasta
12
Lembaga Peradilan Umum/ Niaga
13
Masyarakat Umum
Piutang
dan
Lelang
Penjualan aset menentukan nilai pasar dan likuidasi dari aset yang akan dijual baik melalui lelang maupun ternder terbuka. Privatisasi dan divestasi yaitu menentukan nilai aset atau nilai perusahaan (saham) baik melalui Initial Public Offering (IPO) maupun Strategic pathner serta menentukan nilai pasar idle assets yang akan dilepas. Penilaian saham atau aset dalam berbagai keperluan antara lain: agunan bank, rencana investasi, keperluan manajemen, asuransi, dan lain lain. Menentukan Nilai Jual Objek Pajak yang digunakan untuk menentukan besarnya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Menentukan nilai pasar dan likuidasi dari tanah hak dan bangunan yang akan dijadikan jaminan perluasan kredit. Menentukan nilai pasar dan likuidasi dari aset aset sitaan atas jaminan pelunasan utang yang akan dilelang/ dieksekusi. Menentukan nilai harta bergerak (personal property) yang akan dilelang. Penilaian untuk penetapan ganti rugi tanah tanah yang dinyatakan sebagai tanah terlantar menurut PP No. 36 Tahun 1998. Menentukan nilai pasar dari aset perusahaan sebagai salah satu syarat untuk go public Menentukan nilai pasar dan likuidasi dari tanah hak dan bangunan yang akan dijadikan jaminan perluasan kredit. Menentukan nilai pasar dan likuidasi dari aset aset sitaan atas jaminan pelunasan utang yang akan dilelang bukan karena lelang eksekusi berdasarkan undang-undang Menentukan nilai aset perusahaan yang dinyatakan pailit. Menentukan nilai tanah hak dan bangunan serta barang bergerak untuk berbagai keperluan, antara lain pembagian harta warisan, gono gini, utang piutang dan lain lain.
Sumber: Managemen Aset (Siregar, 2004) Masyarakat yang memerlukan tambahan dana dapat menggunakan produk bank berupa kredit. Sesuai UU No.10 Tahun 1998 tentang Perbankan, kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu
12
berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain, yang mewajibkan pihak pinjam meminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan sejumlah pemberian bunga. Bantuan kredit yang diberikan oleh bank diharapkan dapat mengatasi permasalahan pelaku usaha dibidang permodalan. Selanjutnya untuk menjamin bahwa nilai jaminan tersebut pada saat dilakukan eksekusi dapat mencukupi untuk pelunasan kewajiban debitur, maka perlu dilakukan penilaian atas jaminan yang akan diserahkan kepada bank. Di perbankan secara umum dikenal 2 (dua) kategori penilai, yaitu penilai intern dan independen (Supomo, 2002) UU No. 10 tahun 1998, menyatakan bahwa kredit yang diberikan oleh bank mengandung risiko, sehingga dalam
pelaksanaannya
harus
memperhatikan
asas-asas pemberian kredit yang sehat. Untuk dapat melaksanakan kegiatan secara sehat dan terjaminnya penyaluran kredit maka pihak bank di dalam menyalurkan kredit harus memenuhi prinsip 5C, 5P, 3R. Prinsip 5 C adalah sebagai berikut. 1. Character (watak), watak dari calon debitur merupakan salah satu faktor yang harus dipertimbangkan dan merupakan unsur yang penting, dalam hal ini bank meyakini benar calon debiturnya memiliki reputasi baik artinya selalu menepati janji dan tidak terlibat hal hal yang berkaitan dengan kriminalitas. 2. Capacity (kemampuan), bank harus mengetahui secara pasti atas kemampuan calon debitur dengan menganalisis usaha calon debitur dari waktu ke waktu. 3. Capital (modal), bank harus meneliti modal calon debitur. Hal ini diperlukan untuk mengukur tingkat rasio likuiditas dan solvabilitas.
13
4. Colateral (jaminan) jaminan yang akan diberikan calon debitur akan diikat dengan ha katas jaminan sesuai dengan jenis jaminan yang diserahkan. 5. Condition of economy (kondisi ekonomi), kondisi ekonomi ini perlu menjadi pertimbangan bagi bank karena akan berdampak baik secara positif maupun negatif terhadap usaha calon debitur. Prinsip 5P adalah sebagai berikut. 1. Party tentang penggolongan peminjam calon debitur berdasarkan watak, kemampuan dan modal. 2. Purpose (tentang tujuan), pemberian kredit bank terhadap calon debitur patut untuk dipertimbangkan dari dampak positifnya dari sisi ekonomi dan social. 3. Payment (tentang sumber pembayaran), bank harus bisa memprediksi pendapatan yang akan diperoleh calon debitur dari hasil penggunaan kredit. Pendapatan calon debitur harus cukup untuk mengembalikan pokok kredit dan bunga serta biaya biayanya. 4. Profitability (tentang kemampuan memperoleh laba) merupakan kemampuan calon debitur untuk memperoleh keuntungan dari usahanya. 5. Protection (tentang perlindungan) bank harus memperhatikan jaminan yang diberikan oleh calon debitur, yang dinilai bukan hanya nilai pasar dari agunan yang diserahkan tetapi dipertimbangkan pula pengaman yang telah dilakukan terhadap agunan, misalnya telah diikat dengan hak tanggungan. Prinsip 3R, terdiri dari: 1. return and returning (tentang hasil yang dicapai), analisis yang dilakukan sejauh mana calon debitur dapat diperkirakan (estimasikan) memperoleh
14
pendapatan yang cukup untuk mengembalikan kredit beserta kewajibannya (bunga dan biaya biaya). 2. repayment (tentang pembayaran kembali), kemampuan calon debitur untuk mengembalikan kredit harus diperkirakan. 3. risk bearing ability (tentang kemampuan untuk menanggung risiko), kemampuan calon debitur untuk menanggung risiko, dikaitkan dengan terjadinya kegagalan atas usaha debitur. Prinsip prinsip tersebut di atas merupakan indikator bagi pihak bank dalam menilai calon debiturnya sebelum dibuatkan perjanjian kredit. Penerapan prinsip ini berlaku umum dalam dunia perbankan dan diterapkan untuk menjamin penyaluran kredit sesuai fungsi dan tujuannya, serta menghindari kerugian pihak bank ataupun munculnya kredit bermasalah. Salah satu faktor penting yang harus diperhatikan oleh bank adalah jaminan pemberian kredit, dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan nasabah untuk melunasi kewajibannya sesuai dengan yang diperjanjikan. Sehubungan
dengan
hal
tersebut,
pemerintah
berupaya
meningkatkan
pertumbuhan usaha dengan cara menunjuk bank sebagai lembaga keuangan untuk memberikan modal usaha dalam bentuk pinjaman. Dalam perkreditan, agunan merupakan hal yang paling diutamakan untuk mendapatkan keyakinan bagi bank atas dana yang disalurkan dalam bentuk kredit dengan tujuan apabila terjadi kemacetan maka jaminan atau agunan tersebut dapat dijadikan penyelamatan untuk kelancaran usaha bank. UU No. 23 Tahun 1999 tentang Bank Indonesia pasal 11 ayat 2 yang dimaksud dengan agunan berkualitas
15
dan mudah dicairkan meliputi surat berharga atau tagihan yang diterbitkan oleh pemerintah atau badan hukum lain yang mempunyai peringkat tinggi berdasarkan hasil penilaian yang kompeten dan sewaktu-waktu dengan mudah dapat dijual ke pasar untuk dijadikan uang tunai. Pada dasarnya dalam proses penilaian digunakan beberapa metode antara lain metode perbandingan data pasar, metode kalkulasi biaya dan metode pendekatan
pendapatan.
Menurut
Peraturan
Menteri
Keuangan
No
101/PMK.01/2014 bahwa penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas nilai ekonomi suatu objek penilaian sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia, adalah pedoman dasar yang wajib dipatuhi oleh penilai dalam melakukan penilaian, sedangkan Kode Etik Penilai Indonesia yang selanjutnya disebut KEPI adalah pedoman etik yang wajib dipatuhi oleh penilai. Penilaian properti adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art), dalam mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu termasuk metode yang akan dipergunakan untuk melakukan proses penilaian. Pada penelitian ini, untuk penilaian agunan rumah tinggal tidak menggunakan metode pendekatan pendapatan karena properti ini bukan tempat usaha dan tidak menghasilkan pendapatan.
1.2
Keaslian Penelitian Penelitian ini berbeda dengan penelitian sebelumnya dalam hal waktu
penelitian, variabel, indikator dan daerah penelitian. Hasil penelitian empiris
16
sebelumnya dan jurnal yang berkaitan dengan penelitian ini dapat disajikan pada Tabel 1.2 Tabel 1.2 Penelitian Terdahulu Penulis/Tahun
Variabel
1 Hafel (2014)
2 Nilai Tanah.
Ramisda (2012)
Nilai Tanah, Nilai Bangunan, penyusutan dan rekonsiliasi.
Kristanti (2012)
Metode/Lokasi
Hasil
3 Pendekatan Perbandingan Data Pasar/ Morotai. Pendekatan Biaya dan Pendekatan Pendapatan/ Surabaya.
4 Nilai pasar jalan.
Nilai tanah, biaya pengganti baru, biaya baru mesin, biaya operasional dan pendapatan kotor.
Pendekatan biaya/ Probolinggo.
Nilai pasar batching plant dengan pendapatan biaya.
Rachmawati (2005)
Harga rumah tipe 36, PDRB dan suku bunga KPR.
Harga rumah dan suku bunga KPR berpengaruh negatif. PDRB berpengaruh positif
Harter dan Dreiman (2003)
Pendapatan perkapita harga rumah.
Regresi linier berganda (Multiple Linier Regression)/ Provinsi Jawa Barat Panel data Washinton DC USA.
Supramono (1999)
Harga bangunan rata-rata per m2 , PDRB per kapita, jumlah penduduk bekerja, panjang jalan, dan kapasitas listrik.
Analisa regresi linier berganda dengan Metode Two-Stage Least Square (TSLS)/ Provinsi Jawa Tengah.
Nilai pasar properti hotel.
Jika permintaan meningkat maka akan menaikkan harga rumah tahun berikutnya. Berpengaruh positif PDRB, jumlah penduduk bekerja. Berpengaruh negatif harga bangunan, panjang jalan, kapasitas listrik.
Perbedaan tesis yang pertama fokus pada penilaian tanah saja untuk kepentingan umum berdasarkan metode perbandingan data pasar dan hanya dipakai untuk kepentingan fasilitas umum. Sementara tesis yang kedua lebih berfokus untuk penilaian metode pendapatan untuk kepentingan investasi. 17
Penelitian Rasmida tahun 2012 yang meneliti sebuah hotel di daerah Surabaya Jawa Timur menggunakan metode pendekatan biaya dan pendekatan pendapatan sedangkan kesamaan yang menjadi objek penelitian berupa properti bangunan. Perbedaan dari penelitian yang telah dilakukan oleh Rasmida dengan penelitian tesis ini adalah lokasi dan metode yang dipergunakan. Penelitian tesis ini dilakukan di Komplek Garden House Jalan Garden Marbel I No. 58, Kel. Kamal Muara, Kec. Penjaringan, Jakarta Utara, dan menggunakan pendekatan perbandingan data pasar dan pendekatan biaya untuk mendapatkan nilai pasar properti. Oleh karena itu, keaslian tesis ini dapat dipertanggungjawabkan dan sesuai dengan asas-asas keilmuan yang harus dijunjung tinggi yaitu kejujuran, rasional, objektif serta terbuka. Hal ini merupakan implikasi etis dari proses menemukan kebenaran ilmiah sehingga dengan demikian penelitian ini dapat dipertanggung-jawabkan kebenarannya secara ilmiah, keilmuan dan terbuka yang sifatnya membangun.
1.3
Rumusan Masalah Masalah utama dalam penelitian ini dibatasi pada aspek nilai dari agunan
rumah tinggal dalam pemberian kredit. Faktor metode yang dilakukan sangat penting untuk di ketahui terutama oleh pihak bank maupun penilai untuk mendapatkan nilai dari apa yang akan disajikan yang berupa nilai pasar sebagai dasar penilaian (SPI- 2013, 101). Penelitian ini mengambil objek di Komplek Garden House Pantai Indah Kapuk Jalan Garden Marbel I No. 58, Kel. Kamal Muara, Kec Penjaringan, Jakarta Utara merupakan komplek hunian mewah yang terletak di Jakarta Utara 18
dan menjadi salah satu perumahan di ujung Utara Jakarta yang masih menjadi favorit adalah Pantai Indah Kapuk. Dari latar belakang di atas didapatkan rumusan masalah yaitu berapa nilai agunan rumah tinggal tersebut dengan menerapkan metode perbandingan data pasar dan metode pendekatan biaya serta nilai agunan rumah tinggal tersebut.
1.4
Pertanyaan Penelitian Untuk memunculkan masalah dan pertanyaan penelitian, terlebih dahulu
perlu dilakukan perumusan masalah untuk membatasi masalah penelitian yang akan dilakukan. Perumusan masalah juga merupakan inti dari suatu penelitian, berdasarkan uraian latar belakang dari penelitian ini, maka perlu dilakukan deskripsi dan signifikansi masalah penelitian yang akan dilakukan, sehingga akan mendapatkan suatu rumusan masalah yang akan dijawab dari penelitian ini. Penilaian atau appraisal merupakan proses pekerjaan atau kegiatan seorang penilai dalam memberikan suatu estimasi atau opini atas nilai ekonomis suatu properti, baik berwujud ataupun tidak berwujud yang berdasarkan hasil analisis terhadap fakta-fakta objektif dan relevan dengan menggunakan metode, parameter, dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. Usaha jasa penilai merupakan usaha jasa profesional untuk memberikan penilaian yang objektif dan independen terhadap aset atau properti. Usaha jasa penilai ini digunakan oleh bank dalam melakukan penilaian suatu properti. Penilaian yang dilakukan bertujuan untuk: 1. transaksi; 2. pelaporan keuangan sektor privat dan sektor publik; 19
3. penjaminan utang; 4. penerimaan negara dan tujuan penilaian lainnya sesuai SPI. Bank yaitu lembaga keuangan yang usaha pokoknya adalah menghimpun dan menyalurkan dana ke masyarakat. Dana yang dihimpun disalurkan dalam bentuk kredit. Jasa lain dari bank adalah memberikan jasa dalam lalu-lintas pembayaran dan peredaran uang guna meningkatkan taraf hidup rakyat banyak sehingga masyarakat yang memerlukan dana dalam waktu yang mendesak dapat terbantu. Bentuk permasalahan ekonomi yang melatarbelakangi tesis ini adalah penentuan nilai agunan rumah tinggal milik nasabah tersebut. Ketika nasabah suatu bank membutuhkan tambahan dana (kredit) dan hartanya menjadi agunan bank maka perlu dilakukan penilaian terhadap agunan. Untuk memperoleh keyakinan dari bank atas dana yang diberikan berupa kredit, agunan merupakan salah satu hal paling diutamakan. Apabila terjadi kemacetan dalam pembayaran kredit, bank dapat mengambil agunan sebagai alternatif pembayaran. Barang yang dapat dijadikan agunan adalah real property yaitu hak perseorangan atau badan untuk memiliki dan menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya hak milik atau hak guna bangunan berikut pengembangan yang melekat padanya. Objek penelitian dalam tesis ini adalah suatu agunan yaitu properti berupa rumah tinggal yang terletak di Komplek Garden House Pantai Indah Kapuk Jalan Garden Marbel I No. 58, Kel. Kamal Muara, Kec Penjaringan, Jakarta Utara dengan luas tanah 250 m2, luas bangunan 600 m2, surat hak kepemilikan Hak Guna Bangunan No. 5090/ Jakarta Utara. Kurang lebih sekitar 20 kilometer barat
20
laut pusat Kota Jakarta, berbatasan langsung di arah utara dengan Laut Jawa. Secara detail lokasi penelitian dapat dilihat pada Gambar 1.1
Lokasi Penelitian
Sumber: www.maps.google.co.id/ maps?hl=id&tab=wl Gambar 1.1 Peta Lokasi Garden House
1.5
Tujuan Penelitian Penelitian ini bertujuan untuk menghitung nilai pasar rumah tinggal di
Komplek Garden House Pantai Indah Kapuk di Jalan Garden Marbel I No. 58 Jakarta Utara, dengan menggunakan dua metode pendekatan. 1. Menghitung indikasi nilai pasar tanah dengan metode perbandingan data pasar. 2. Menghitung indikasi nilai pasar bangunan dengan metode pendekatan biaya.
21
3. Menghitung indikasi nilai agunan rumah tinggal di Komplek Garden House Pantai Indah Kapuk di Jalan Garden Marbel I No. 58 Jakarta Utara Per 19 Mei 2014.
1.6
Manfaat Penelitian Berangkat dari dua tujuan yang ingin dicapai tersebut, maka manfaat yang
bisa diberikan dari hasil penelitian ini sebagai berikut. 1. Bagi bank bahwa hasil analisis terhadap nilai agunan rumah tinggal, bisa mengestimasi plafon kredit yang akan mereka berikan ke nasabah dengan menganalisis hasil nilai pasar dari rumah tinggal tersebut dengan efektif. 2. Bagi dunia ilmu pengetahuan bermanfaat yaitu: a. menyajikan bukti empiris berlakunya metode metode penilaian terhadap aset yang dijadikan agunan; b. merangsang tumbuhnya penelitian-penelitian berikutnya dengan topik yang berkaitan. 3. Bagi Nasabah bahwa hasil analisis terhadap nilai rumah tersebut memberikan gambaran nilai properti yang dimilikinya.
1.7
Sistematika Penulisan Penulisan terdiri dari lima bab dengan sistematika sebagai berikut: Bab I
merupakan Pendahuluan, pada bab ini memuat mengenai latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II merupakan Tinjauan Pustaka, pada bab ini memuat tentang landasan teori, kajian terhadap penelitian terdahulu dan
22
model penelitian. Bab III merupakan Metode Penulisan, pada bab ini berisi mengenai desain penelitian, metode pengumpulan data, metode penyampelan, definisi operasional, instrumen penelitian dan metode analisis data. Bab IV merupakan Analisis, pada bab ini memuat dekripsi data, uji akurasi instrument dan pembahasan. Bab V merupakan Kesimpulan dan Saran adalah kesimpulan dari hasil analisis dan saran yang dapat dijadikan masukan bagi pihak-pihak yang berkepentingan.
23
