BAB I PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang Pembangunan yang berhubungan dengan rumah tinggal beserta sarana dan
prasana mendapatkan prioritas, mengingat rumah tinggal merupakan salah satu kebutuhan dasar di samping sandang dan pangan. Secara umum perumahan mencakup lahan (tanah) dan bangunan yang merupakan aset yang saling mendonimasi penilaian suatu properti, dalam menilai suatu properti ada beberapa variabel yang perlu dipertimbangkan sehingga perlu dikaji lebih jauh tentang variabel apa saja yang mempengaruhi penilaian properti. Kondisi perumahan atau pemukiman merupakan cerminan perilaku masyarakat, baik secara ekonomi maupun budaya. Hal ini juga merefleksikan peran dan perhatian pemerintah terhadap kebutuhan dasar masyarakatnya. Pemenuhan kebutuhan dasar ini, rumah dapat dijadikan salah satu tolok ukur tingkat kesejahteraan masyarakat. Penilaian atau appraisal merupakan salah satu sektor jasa yang dapat berperan penting dalam menentukan nilai ekonomis aset dan potensi harta kekayaan. Proses penilaian adalah tahapan-tahapan yang dilakukan oleh penilai sebelum sampai pada suatu kesimpulan nilai didasarkan pada data yang diperoleh dari sumber yang otentik dan dapat dipercaya dilengkapi dengan opini penilai. Secara umum barang yang dijadikan agunan adalah real property atau properti yang berupa tanah dengan segala sesuatu yang melekat padanya. Konsep hukum yang meliputi seluruh kepentingan, hak dan manfaat yang berkaitan
1
dengan suatu kepemilikan. Pengertian tersebut perlu dibedakan antara penguasaan secara fisik atas tanah dan atau bangunan yang disebut real estate dan kepemilikan sebagai konsep hukum (penguasaan yuridis yang dilandasi hak atas tanah) yang disebut real property atau suatu konsep non fisik. Properti sering juga dikenal sebagai real property atau aset. Masyarakat tidak lagi memandang permintaan rumah tinggal hanya sebagai pemenuhan kebutuhan pokok saja tetapi telah menganggap sebagai sarana investasi yang menarik. Keunggulan investasi tersebut dapat dibedakan menjadi 2, yaitu finansial dan nonfinansial. Keunggulan finansial antara lain: 1. nilai tanah cenderung meningkat sehingga dapat dijadikan capital gain; 2. dapat dijadikan sebagai pendapatan dari operasinya dalam bentuk sewa; 3. sebagai agunan/jaminan yang baik dalam pengambilan kredit; 4. merupakan investasi jangka panjang yang aman. Keunggulan dari segi nonfinansial yaitu adanya nilai prestis atau kebanggaan bagi pemiliknya. Meski demikian ada pula kelemahannya adalah: 1. tingkat likuiditasnya rendah; 2. sewaktu-waktu dapat terjadi depresiasi; 3. rusak atau hancur bila terjadi bencana. Salah satu contoh agunan yang menjadi objek penelitian adalah properti berupa rumah tinggal di Komplek Batununggal Jalan Batununggal Indah I No. 19, Kel. Batununggal, Kecamatan Bandung Kidul, Bandung dengan luas tanah 375 m2, luas bangunan 523 m2, surat hak kepemilikan Hak Milik No. 716/Bandung dan Hak Milik No. 717/Bandung. Rumah tinggal tersebut milik seorang nasabah
2
yang mengajukan permohonan kredit pada PT. Nusantara Parahyangan, Tbk. Peneliti melakukan penilaian rumah tinggal tersebut berdasarkan dari Surat Perintah Kerja PT. Bank Nusantara Parahyangan, Tbk No.0157/KJPP/APPPST/XII/2014 tertanggal 9 Desember 2014. Komplek Batununggal merupakan salah satu komplek perumahan tipe atas yang ada di Kota Bandung. Pengembang Perumahan Batununggal menawarkan sesuatu yang unik bagi konsumen, di samping eksklusivitas yang disandang oleh perumahan mewah ini, sejak awal Batununggal hadir dengan konsep yang berbeda. Sistem tata lingkungan yang ada di Batununggal memang memiliki ciri khas tersendiri sehingga dengan mudah bisa dibedakan dengan Komplek Setraduta, Komplek Buah Batu, Komplek Setiabudi, Komplek Dago atau yang lain. Dari aspek geografis wilayah Bandung terletak di wilayah Jawa Barat dan merupakan Ibukota Provinsi Jawa Barat dengan luas 16.795 hektar. Kota Bandung merupakan dataran tinggi yang terletak pada ketinggian 675 – 1.050 meter di atas permukaan laut, yang berada pada koordinat 60 5’ 38” – 6 58’ 50” LS dan 107 33’ 34”–107 54’ 50” BT. Bentuk bentangan alam Kota Bandung merupakan cekungan dengan morfologi perbukitan di bagian Utara dan dataran di bagian Selatan. Kota Bandung termasuk dalam wilayah daerah pengaliran Sungai Citarum bagian hulu. Secara nasional ini sangat penting karena merupakan pemasok utama Waduk Saguling, Waduk Cirata yang digunakan sebagai pembangkit tenaga listrik, pertanian, dan lainnya. Secara geografis jarak kota Bandung yang relatif dekat dengan Kota Jakarta sebagai Ibukota Negara dan pusat perdagangan, menjadikan
3
Kota Bandung berkembang pesat di berbagai bidang kegiatan pembangunan. Secara morfologi regional, Kota Bandung terletak di bagian tengah “Cekungan Bandung” yang mempunya luas 233.000 hektar. Secara administratif, cekungan ini terletak di lima daerah administrasi Kabupaten dan Kotamadya, yaitu Kota Bandung, Kabupaten Bandung, Kabupaten Bandung Barat, Kota Cimahi dan Kabupaten Sumedang. Kawasan cekungan Bandung dikelilingi oleh Gunung Tangkuban Perahu dan Gunung Manglayang di sebelah Utara, Gunung Bukit Jarian, Gunung Mandalawangi, Gunung Kasur di sebelah Timur, Gunung Puntang, Gunung Malabar, Gunung Rakutak, Gunung Bubut di sebelah Selatan, Gunung Kidang Pananjung, Gunung Lagadar dan Gunung Bohong di sebelah Barat. Dari aspek topografis wilayah Bandung berada di bagian tengah Cekungan Bandung. Kota Bandung secara administratif berbatasan dengan kabupaten, kotamadya, kota lainnya, di sebelah Utara berbatasan dengan Kabupaten Bandung dan Kabupaten Bandung Barat, di sebelah Barat berbatasan dengan Kabupaten Bandung Barat dan Kota Cimahi, di sebelah Timur berbatasan dengan Kabupaten Bandung dan di sebelah Selatan berbatasan dengan Kabupaten Bandung. Berdasarkan posisi tersebut, maka Kota Bandung berada pada lokasi yang cukup strategis, dilihat dari segi komunikasi dan potensi perekonomian. Hal tersebut disebabkan Kota Bandung terletak pada poros jalan utama di Pulau Jawa, di posisi Barat dan Timur. Posisi Kota Bandung menjadi poros tengah yang menghubungkan antara Ibukota Provinsi Banten dan Jawa Tengah dan di sisi Utara Selatan selain menjadi penghubung utama Ibukota Negara dengan wilayah
4
Selatan, juga menjadi lokasi titik temu antara daerah penghasil perkebunan, peternakan dan perikanan. Kota Bandung terdiri dari 30 Kecamatan dan 151 Kelurahan, mempunyai luas wilayah 16.729,65 hektar. Kota Bandung secara topografis terletak pada ketinggian 791 meter di atas permukaan laut (dpl), titik tertinggi berada di daerah Utara dengan ketinggian 1.050 meter dpl dan titik terendah berada di sebelah Selatan dengan ketinggian 675 meter di atas permukaan laut (dpl). Di wilayah Kota Bandung bagian Selatan sampai jalur lintasan kereta api, permukaan tanah relatif datar, sedangkan di wilayah kota bagian Utara konturnya berbukit-bukit. Kota Bandung selain menjadi kota bisnis selain Kota Jakarta, Kota Bandung juga merupakan salah satu pusat kota pendidikan di Indonesia selain kota Yogyakarta. Hal ini dapat dilihat dari banyaknya kampus seperti Institut Teknologi Bandung ITB, Universitas Pendidikan Indonesia UPI, Universitas Pajajaran UNPAD, Universitas Islam Negeri Sunan Gunung Djati, Institut Teknologi Nasional UNAS, Universitas Pasundan UNPAS, Universitas Khatolik Parahyangan UNPAR, ini membuka peluang kebutuhan pembangunan perumahan di pusat Kota Bandung dan lokasi yang tidak berjauhan dengan pusat kegiatan perekonomian di Kota Bandung. Dengan melihat peluang mengenai kebutuhan akan perumahan di Kota Bandung, Perumahan Batununggal justru hadir sebagai solusi hunian eksklusif di wilayah tersebut. Namun lokasinya yang berada di pusat Kota Bandung tidak kemudian komplek Batununggal tidak mempunyai masalah, salah satu masalah yang dihadapi di Kota Bandung adalah kemacetan yang hampir menyerupai
5
kemacetan di kota lainnya seperti Kota Jakarta. Akan tetapi, kesulitan yang ada sebaliknya merupakan keunikan atau nilai plus dari Batununggal yang terus dicari oleh konsumen atau masyarakat. Pengalaman selama ini menunjukkan bahwa dalam industri pengembang perumahan, kepuasan dan keputusan akan pembelian rumah merupakan hal yang sangat penting. Agar konsumen merasa puas maka pengembang harus memberikan kualitas rumah yang bermutu tinggi. Untuk memberikan sesuatu yang beda terhadap perumahan yang akan dibangun maka perlu meningkatkan kualitas perumahan yang berbeda dari perumahan yang lain (Widiana, 2009). Dalam rencana induk (masterplan) perumahan, Batununggal memiliki luas areal cukup besar mencapai 351 hektar. Dari luas areal tersebut hampir semua sudah dikembangkan. Kini pengembangan yang baru adalah Batununggal Indah Timur seluas 156 hektar dan Batununggal Indah Barat seluas 69 hektar. PT Batununggal Perkasa selaku pengembang perumahan ini meluncurkan produk baru yakni Batununggal Indah Timur. Pengembangan dari 156 hektar telah sebagian dikembangkan menjadi perumahan. Sekarang yang dipasarkan adalah kluster khusus sebanyak lima kluster dengan rumah tipe 50/84, 92/144, 100/145, 103/160, 116/152, 142/180, 151/242, 202/264. PT.Batununggal Perkasa selaku pengembang juga mengembangkan ruko dua dan tiga lantai, dengan luas bangunan 132 sampai 365 m2. Hingga saat ini unit yang tersisa mencapai sekitar 400-an unit rumah. Konsepnya adalah Mediterania, di mana masing-masing kluster punya akses cuma satu sehingga eksklusivitas.
6
Di kawasan yang sedang dikembangkan ini Batununggal Perkasa mengusung konsep Batununggal sebagai mix use area atau areal multi fungsi yakni sebagai pusat komersial dan hunian eksklusif. Di tengah hunian ada shopping arcade dengan konsep city walk, di belakang shopping arcade ada townhouse atau rumah tinggal eksklusif. Ada pula diamond circle yang di dalamnya bakal dibangun pusat belanja, apartemen, perkantoran, dan lain-lain. Sebagai kawasan perumahan elit, Batununggal memiliki akses tersendiri ke jalan tol Padaleunyi. Dari arah Kota Jakarta jika ingin menuju kompleks Batununggal sudah tidak perlu ke Jalan Mohamad Toha, tetapi langsung keluar di pintu tol Buah Batu. Demikian sebaliknya dari Batununggal dapat langsung masuk ke jalan tol Padaleunyi. Batununggal mempunyai dua akses jalan, yaitu melalui jalan tol Padaleunyi dan keluar langsung melalui pintu tol Buah Batu, serta satu lagi dari jalan tol Padaleunyi dan keluar langsung melalui pintu tol Mohammad Toha ke Jalan Soekarno - Hatta dan masuk ke kompleks Batununggal. Dengan demikian akan mempercepat yang berbisnis di pusat kota Bandung atau ke arah Barat ke kota Jakarta dan sebaliknya jika akan berbisnis ke arah Timur, yaitu Sumedang, Garut, Tasikmalaya, Ciamis, dan lain sebagainya. Daftar beberapa kawasan yang bisa dipertimbangkan sebagai tempat tinggal di Bandung sebagai berikut. 1. Setraduta merupakan lokasi yang berada di Barat dari Kota Bandung, menjadikan Setraduta mempunyai lokasi strategis ke beberapa pusat perekonomian dan bisnis serta pemerintahan di Kota Bandung.
7
2. Buah Batu merupakan lokasinya yang dekat dengan pusat Kota Bandung menjadi lokasi yang diminati oleh banyak pekerja muda. Toko Distro, rumah makan menjadi jenis hunian yang mendominasi daerah ini dan menjadi salah satu alasan banyak orang yang memilih hunian di daerah ini. 3. Setiabudi adalah daerah penghubung dari banyaknya jalan arteri di kota Bandung. Daerah ini mempunyai akses mudah ke mana saja baik menuju pusat kota maupun keluar kota seperti Lembang. Lokasinya juga dekat dengan Kampus UPI Universitas Pendidikan Indonesia yang mempunyai banyak tempat berkumpul dan restoran ternama. 4. Dago, meski wilayahnya tidak terlalu dekat dengan pusat Kota Bandung, namun perumahan di kawasan Dago masih banyak yang tertutup oleh pepohonan dan perumahan dengan teras serta kebun yang luas. Hal ini bisa menjadi pergantian suasana bagi yang bosan melihat gedung-gedung pencakar langit setiap harinya. 5. Batununggal merupakan kawasan perumahan yang direncanakan dengan baik. Area ini mempunyai semua yang dibutuhkan mulai dari pertokoan, mall, bangunan kantor, waterpark, pusat jajanan serta hal lainnya yang sekiranya bisa dibutuhkan. Daerah ini juga bukan daerah rawan banjir meski terdapat Sungai Citarum yang jaraknya masih jauh dari lokasi perumahan ini. Perumahan ini sekarang menjadi salah satu pilihan utama konsumen saat konsumen mencari rumah sebagai tempat tinggal karena Batununggal sangat cocok bagi para pekerja kantor, pengusaha, dan para profesional yang memilih tinggal di daerah Bandung.
8
Dalam perekonomian yang sangat maju saat ini penilaian properti dikatakan mempunyai berbagai fungsi antara lain, sebagai berikut. 1 Digunakan dalam menentukan nilai ganti rugi akibat pembebasan tanah rakyat untuk kepentingan pemerintah atau umum. 2 Nilai ganti rugi untuk kepentingan asuransi. 3 Nilai jual objek pajak dalam kaitannya dengan penghitungan Pajak Bumi Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah serta Bangunan (BPHTB). 4 Kekayaan atau aset negara. 5 Kemampuan untuk membayar utang. 6 Nilai aset yang merupakan jaminan atau agunan bagi perbankan dan lembaga keuangan lainnya. 7 Penyusunan neraca negara maupun daerah. Dalam manajemen aset baik negara, daerah maupun swasta, penilaian properti adalah tahapan yang memegang peran penting karena tanpa adanya penilaian properti maka properti tersebut kurang dapat dioptimalkan. Alur manajemen aset tersebut terbagi menjadi: 1. inventarisasi yang berfungsi untuk mengetahui dengan jelas kondisi dan nilai aset/properti/harta kekayaan; 2. legal audit yang berfungsi untuk memberikan kepastian hukum sehubungan dengan penguasaan aset; 3. penilaian yang bertujuan untuk menetapkan potensi ekonomi dari aset tersebut;
9
4. optimalisasi aset yang bertujuan untuk mengoptimalkan potensi fisik, lokasi, nilai jumlah legal dan ekonomi yang dimiliki aset tersebut; 5. pengawasan dan pengendalian yang bertujuan untuk mencapai transparansi dan akuntabilitas pemanfaatan atau pengelolaan nilai aset tersebut (Siregar, 2004: 178). Umumnya jasa appraisal atau penilaian digunakan institusi keuangan dalam menilai suatu properti. Salah satu institusi keuangan tersebut adalah bank. Menurut UU No. 7 tahun 1992 tentang perbankan sebagaimana telah diubah dengan UU No. 10 tahun 1998 tentang Perbankan. Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. Dengan adanya bank, himpunan dana tersebut dapat digunakan masyarakat yang memerlukan dana dan memberi manfaat pada masyarakat maupun bank. Pentingnya penilaian bagi pemerintah maupun swasta khususnya dalam rangka penilaian aset dapat dilihat pada Tabel 1.1 Tabel 1.1 Daftar Pemakai Jasa Penilai No
Instansi
1
BPPN
2
BUMN dan BUMD
3
Perusahaan Swasta
Keperluan Penjualan aset menentukan nilai pasar dan likuidasi dari aset yang akan dijual baik melalui lelang maupun ternder terbuka. Privatisasi dan divestasi yaitu menentukan nilai aset atau nilai perusahaan (saham) baik melalui Initial Public Offering (IPO) maupun Strategic pathner serta menentukan nilai pasar idle assets yang akan dilepas. Penilaian saham atau aset dalam berbagai keperluan antara lain: agunan bank, rencana investasi, keperluan manajemen, asuransi, dan lain lain.
10
Tabel 1.1 Daftar Pemakai Jasa Penilai No
Instansi
Keperluan
4
Direktorat Jendral Pajak
5
Bank Milik Negara
6
Kantor Negara
7
Perum Pegadaian
8
Badan Pertanahan Nasional
9
Bapepam
10
Bank Milik Swasta
11
Balai lelang Swasta
12
Lembaga Peradilan Umum/ Niaga
13
Masyarakat Umum
Piutang
dan
Lelang
Menentukan Nilai Jual Objek Pajak yang digunakan untuk menentukan besarnya Pajak Bumi Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah serta Bangunan. Menentukan nilai pasar dan likuidasi dari tanah hak dan bangunan yang akan dijadikan jaminan perluasan kredit. Menentukan nilai pasar dan likuidasi dari aset aset sitaan atas jaminan pelunasan utang yang akan dilelang/ dieksekusi. Menentukan nilai harta bergerak (personal property) yang akan dilelang. Penilaian untuk penetapan ganti rugi tanah tanah yang dinyatakan sebagai tanah terlantar menurut PP No. 36 Tahun 1998. Menentukan nilai pasar dari aset perusahaan sebagai salah satu syarat untuk go public Menentukan nilai pasar dan likuidasi dari tanah hak dan bangunan yang akan dijadikan jaminan perluasan kredit. Menentukan nilai pasar dan likuidasi dari aset aset sitaan atas jaminan pelunasan utang yang akan dilelang bukan karena lelang eksekusi berdasarkan undang-undang Menentukan nilai aset perusahaan yang dinyatakan pailit. Menentukan nilai tanah hak dan bangunan serta barang bergerak untuk berbagai keperluan, antara lain pembagian harta warisan, gono gini, utang piutang dan lain lain.
Sumber: (Siregar, 2004)
Masyarakat yang memerlukan tambahan dana dapat menggunakan produk bank berupa kredit. Sesuai UU No.10 Tahun 1998 tentang Perbankan, kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain, yang mewajibkan pihak pinjam meminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan sejumlah pemberian bunga. Bantuan kredit yang diberikan oleh bank diharapkan dapat mengatasi permasalahan pelaku usaha dibidang permodalan. Selanjutnya untuk menjamin bahwa nilai jaminan tersebut
11
pada saat dilakukan eksekusi dapat mencukupi untuk pelunasan kewajiban debitur, maka perlu dilakukan penilaian atas jaminan yang akan diserahkan kepada bank. Di perbankan secara umum dikenal 2 (dua) kategori penilai, yaitu penilai intern dan independen (Supomo, 2002). UU No. 10 tahun 1998, menyatakan bahwa kredit yang diberikan oleh bank mengandung risiko sehingga dalam pelaksanaannya harus memperhatikan asasasas pemberian kredit yang sehat. Untuk dapat melaksanakan kegiatan secara sehat dan terjaminnya penyaluran kredit maka pihak bank di dalam menyalurkan kredit harus memenuhi prinsip 5C, 5P, 3R. Prinsip 5 C adalah sebagai berikut. 1. Character (watak), watak dari calon debitur merupakan salah satu faktor yang harus dipertimbangkan dan merupakan unsur yang penting, dalam hal ini bank meyakini benar calon debiturnya memiliki reputasi baik artinya selalu menepati janji dan tidak terlibat hal hal yang berkaitan dengan kriminalitas. 2. Capacity (kemampuan), bank harus mengetahui secara pasti atas kemampuan calon debitur dengan menganalisis usaha calon debitur dari waktu ke waktu. 3. Capital (modal), bank harus meneliti modal calon debitur. Hal ini diperlukan untuk mengukur tingkat rasio likuiditas dan solvabilitas. 4. Colateral (jaminan) jaminan yang akan diberikan calon debitur akan diikat dengan ha katas jaminan sesuai dengan jenis jaminan yang diserahkan. 5. Condition of economy (kondisi ekonomi), kondisi ekonomi ini perlu menjadi pertimbangan bagi bank karena akan berdampak baik secara positif maupun negatif terhadap usaha calon debitur.
12
Prinsip 5P adalah sebagai berikut. 1. Party tentang penggolongan peminjam calon debitur berdasarkan watak, kemampuan dan modal. 2. Purpose (tentang tujuan), pemberian kredit bank terhadap calon debitur patut untuk dipertimbangkan dari dampak positifnya dari sisi ekonomi dan sosial. 3. Payment (tentang sumber pembayaran), bank harus bisa memprediksi pendapatan yang akan diperoleh calon debitur dari hasil penggunaan kredit. Pendapatan calon debitur harus cukup untuk mengembalikan pokok kredit dan bunga serta biaya biayanya. 4. Profitability (tentang kemampuan memperoleh laba) merupakan kemampuan calon debitur untuk memperoleh keuntungan dari usahanya. 5. Protection (tentang perlindungan) bank harus memperhatikan jaminan yang diberikan oleh calon debitur, yang dinilai bukan hanya nilai pasar dari agunan yang diserahkan tetapi dipertimbangkan pula pengaman yang telah dilakukan terhadap agunan, misalnya telah diikat dengan hak tanggungan. Prinsip 3R, terdiri dari: 1. return and returning (tentang hasil yang dicapai), analisis yang dilakukan sejauh mana calon debitur dapat diperkirakan (estimasikan) memperoleh pendapatan yang cukup untuk mengembalikan kredit beserta kewajibannya (bunga dan biaya biaya); 2. repayment (tentang pembayaran kembali), kemampuan calon debitur untuk mengembalikan kredit harus diperkirakan;
13
3. risk bearing ability (tentang kemampuan untuk menanggung risiko), kemampuan calon debitur untuk menanggung risiko, dikaitkan dengan terjadinya kegagalan atas usaha debitur. Prinsip - prinsip tersebut di atas merupakan indikator bagi pihak bank dalam menilai calon debiturnya sebelum dibuatkan perjanjian kredit. Penerapan prinsip ini berlaku umum dalam dunia perbankan dan diterapkan untuk menjamin penyaluran kredit sesuai fungsi dan tujuannya, serta menghindari kerugian pihak bank ataupun munculnya kredit bermasalah. Salah satu faktor penting yang harus diperhatikan oleh bank adalah jaminan pemberian kredit, dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan nasabah untuk melunasi kewajibannya sesuai dengan yang diperjanjikan. Sehubungan
dengan
hal
tersebut,
pemerintah
berupaya
meningkatkan
pertumbuhan usaha dengan cara menunjuk bank sebagai lembaga keuangan untuk memberikan modal usaha dalam bentuk pinjaman. Dalam perkreditan, agunan merupakan hal yang paling diutamakan untuk mendapatkan keyakinan bagi bank atas dana yang disalurkan dalam bentuk kredit dengan tujuan apabila terjadi kemacetan maka jaminan atau agunan tersebut dapat dijadikan penyelamatan untuk kelancaran usaha bank. UU No. 23 Tahun 1999 tentang Bank Indonesia pasal 11 ayat 2 yang dimaksud dengan agunan berkualitas dan mudah dicairkan meliputi surat berharga atau tagihan yang diterbitkan oleh pemerintah atau badan hukum lain yang mempunyai peringkat tinggi berdasarkan hasil penilaian yang kompeten dan sewaktu - waktu dengan mudah dapat dijual ke pasar untuk dijadikan uang tunai.
14
Pada dasarnya dalam proses penilaian digunakan beberapa metode antara lain metode perbandingan data pasar, metode kalkulasi, biaya dan metode pendapatan. Menurut Peraturan Menteri Keuangan No 101/PMK.01/2014 bahwa penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas nilai ekonomi suatu objek penilaian sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia, adalah pedoman dasar yang wajib dipatuhi oleh penilai dalam melakukan penilaian, sedangkan Kode Etik Penilai Indonesia yang selanjutnya disebut KEPI adalah pedoman etik yang wajib dipatuhi oleh penilai. Penilaian properti adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art), dalam mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu termasuk metode yang akan dipergunakan untuk melakukan proses penilaian. Penelitian ini, untuk penilaian agunan rumah tinggal menggunakan metode pendapatan karena menurut Standar Penilaian Indonesia SPI 2013 properti ini adalah rumah yang disewakan dan menghasilkan pendapatan.
1.2
Keaslian Penelitian Penelitian ini berbeda dengan penelitian sebelumnya dalam hal waktu
penelitian, variabel, indikator, dan daerah penelitian. Hasil penelitian empiris sebelumnya dan jurnal yang berkaitan dengan penelitian ini dapat disajikan pada Tabel 1.2.
15
Tabel 1.2 Penelitian Terdahulu Penulis/Tahun
Variabel
1 Hafel (2014)
2 Nilai Tanah.
Ramisda (2012)
Nilai Tanah, Nilai Bangunan, penyusutan dan rekonsiliasi.
Kristanti (2012)
Metode/Lokasi
Hasil
3 Pendekatan Perbandingan Data Pasar/ Morotai. Pendekatan Biaya dan Pendekatan Pendapatan/ Surabaya.
4 Nilai pasar jalan.
Nilai tanah, biaya pengganti baru, biaya baru mesin, biaya operasional dan pendapatan kotor.
Pendekatan biaya/ Probolinggo.
Nilai pasar batching plant dengan pendapatan biaya.
Rachmawati (2005)
Harga rumah tipe 36, PDRB dan suku bunga KPR.
Harga rumah dan suku bunga KPR berpengaruh negatif. PDRB berpengaruh positif
Harter dan Dreiman (2003)
Pendapatan perkapita harga rumah.
Regresi linier berganda (Multiple Linier Regression)/ Provinsi Jawa Barat Panel data Washinton DC USA.
Supramono (1999)
Harga bangunan rata-rata per m2 , PDRB per kapita, jumlah penduduk bekerja, panjang jalan, dan kapasitas listrik.
Analisa regresi linier berganda dengan Metode Two-Stage Least Square (TSLS)/ Provinsi Jawa Tengah.
Nilai pasar properti hotel.
Jika permintaan meningkat maka akan menaikkan harga rumah tahun berikutnya. Berpengaruh positif PDRB, jumlah penduduk bekerja. Berpengaruh negatif harga bangunan, panjang jalan, kapasitas listrik.
Perbedaan tesis Hafel (2014), fokus pada penilaian tanah saja untuk kepentingan umum berdasarkan metode perbandingan data pasar dan hanya dipakai untuk kepentingan fasilitas umum. Sementara tesis yang kedua lebih berfokus untuk penilaian metode pendapatan untuk kepentingan investasi. Penelitian Rasmida tahun 2012 yang meneliti sebuah hotel di daerah Surabaya Jawa Timur menggunakan metode pendekatan biaya dan pendekatan pendapatan
16
sedangkan kesamaan yang menjadi objek penelitian berupa properti bangunan. Perbedaan dari penelitian yang telah dilakukan oleh Rasmida dengan penelitian tesis ini adalah lokasi dan metode yang dipergunakan. Penelitian ini dilakukan di Komplek Batununggal Jalan Batununggal Indah I No. 19, Kel. Batununggal, Kec. Bandung Kidul, Bandung dan menggunakan pendekatan perbandingan data pasar dan pendekatan biaya untuk mendapatkan nilai pasar properti serta dilakukan kombinasi dengan melakukan pendekatan pendapatan rasio sederhana Pengali Pendapatan Kotor GIM (Gross Income Multiplier). Oleh karena itu, keaslian tesis ini dapat dipertanggungjawabkan dan sesuai dengan asas-asas keilmuan yang harus dijunjung tinggi yaitu kejujuran, rasional, objektif serta terbuka. Hal ini merupakan implikasi etis dari proses menemukan kebenaran ilmiah sehingga dengan demikian penelitian ini dapat dipertanggung-jawabkan kebenarannya secara ilmiah, keilmuan, dan terbuka yang sifatnya membangun.
1.3
Rumusan Masalah Masalah utama dalam penelitian ini dibatasi pada aspek nilai dari agunan
rumah tinggal dalam pemberian kredit. Faktor metode yang dilakukan sangat penting untuk di ketahui terutama oleh pihak bank maupun penilai untuk mendapatkan nilai dari apa yang akan disajikan yang berupa nilai pasar sebagai dasar penilaian (SPI-2013, 101). Penelitian ini mengambil objek di Komplek Batununggal Jalan Batununggal I No. 19, Kel. Batununggal, Kec. Bandung Kidul, Bandung merupakan komplek hunian mewah yang terletak di Bandung dan menjadi salah satu perumahan di
17
Bandung yang masih menjadi favorit adalah Batununggal. Dari latar belakang di atas didapatkan rumusan masalah yaitu berapa nilai agunan rumah tinggal tersebut dengan menerapkan metode biaya dan metode pendapatan serta nilai agunan rumah tinggal tersebut ?
1.4
Pertanyaan Penelitian Untuk memunculkan masalah dan pertanyaan penelitian, terlebih dahulu
perlu dilakukan perumusan masalah untuk membatasi masalah penelitian yang akan dilakukan. Perumusan masalah juga merupakan inti dari suatu penelitian, berdasarkan uraian latar belakang dari penelitian ini, maka perlu dilakukan deskripsi dan signifikansi masalah penelitian yang akan dilakukan, sehingga akan mendapatkan suatu rumusan masalah yang akan dijawab dari penelitian ini. Penilaian atau appraisal merupakan proses pekerjaan atau kegiatan seorang penilai dalam memberikan suatu estimasi atau opini atas nilai ekonomis suatu properti, baik berwujud ataupun tidak berwujud yang berdasarkan hasil analisis terhadap fakta-fakta objektif dan relevan dengan menggunakan metode, parameter, dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. Usaha jasa penilai merupakan usaha jasa profesional untuk memberikan penilaian yang objektif dan independen terhadap aset atau properti. Usaha jasa penilai ini digunakan oleh bank dalam melakukan penilaian suatu properti. Penilaian yang dilakukan bertujuan untuk: 1. transaksi; 2. pelaporan keuangan sektor privat dan sektor publik; 3. penjaminan utang;
18
4. penerimaan negara dan tujuan penilaian lainnya sesuai SPI. Bentuk permasalahan ekonomi yang melatarbelakangi tesis ini adalah penentuan nilai agunan rumah tinggal milik nasabah tersebut. Ketika nasabah suatu bank membutuhkan tambahan dana (kredit) dan hartanya menjadi agunan bank maka perlu dilakukan penilaian terhadap agunan. Untuk memperoleh keyakinan dari bank atas dana yang diberikan berupa kredit, agunan merupakan salah satu hal paling diutamakan. Apabila terjadi kemacetan dalam pembayaran kredit, bank dapat mengambil agunan sebagai alternatif pembayaran. Barang yang dapat dijadikan agunan adalah real property yaitu hak perseorangan atau badan untuk memiliki dan menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya hak milik atau hak guna bangunan berikut pengembangan yang melekat padanya. Pertanyaan penelitian ini adalah. 1. Berapa indikasi nilai pasar rumah tinggal dengan metode biaya ? 2. Berapa indikasi nilai pasar rumah tinggal dengan metode pendapatan ? 3. Berapa indikasi nilai pasar rumah tinggal dengan rekonsiliasi pembobotan dari metode biaya dan metode pendapatan ? Objek penelitian dalam tesis ini adalah suatu agunan yaitu properti berupa rumah tinggal yang terletak di Komplek Batununggal Jalan Batununggal Indah I No. 19, Kel. Batununggal, Kec. Bandung Kidul, Bandung dengan luas tanah 375 m2, luas bangunan 523 m2, surat hak kepemilikan Hak Milik No.716/Bandung dan Hak Milik No.717/Bandung. Kurang lebih sekitar 20 kilometer Tenggara pusat Kota Bandung, berbatasan langsung di arah Selatan dengan Jalan Tol Padaleunyi dan di sebelah Utara berbatasan langsung dengan Jalan Soekarno - Hatta.
19
Secara detail lokasi penelitian dapat dilihat pada Gambar 1.1.
Lokasi Penelitian
Sumber: www.maps.google.co.id/ maps?hl=id&tab=wl Gambar 1.1 Peta Lokasi Batununggal
1.5
Tujuan Penelitian Penelitian ini bertujuan untuk menghitung nilai pasar rumah tinggal di
Komplek Batununggal di Jalan Batununggal Indah I No. 19 Bandung, dengan menggunakan dua metode pendekatan. 1. Menghitung indikasi nilai rumah tinggal dengan metode biaya. 2. Menghitung indikasi nilai pasar rumah tinggal dengan metode pendapatan. 3. Menghitung indikasi nilai agunan rumah tinggal di Komplek Batununggal di Jalan Batununggal Indah I No. 19 Bandung, Per 17 Desember 2014.
20
1.6
Manfaat Penelitian Berangkat dari dua tujuan yang ingin dicapai tersebut, maka manfaat yang
bisa diberikan dari hasil penelitian ini sebagai berikut. 1. Bagi bank hasil analisis terhadap nilai agunan rumah tinggal, bisa mengestimasi plafon kredit yang akan diberikan ke nasabah dengan menganalisis hasil nilai pasar dari rumah tinggal tersebut dengan efektif. 2. Bagi dunia ilmu pengetahuan bermanfaat yaitu: a. menyajikan bukti empiris berlakunya metode metode penilaian terhadap aset yang dijadikan agunan; b. merangsang tumbuhnya penelitian-penelitian berikutnya dengan topik yang berkaitan. 3. Bagi nasabah bahwa hasil analisis terhadap nilai rumah tersebut memberikan gambaran nilai properti yang dimilikinya.
1.7
Sistematika Penulisan Penulisan terdiri dari lima bab dengan sistematika sebagai berikut: Bab I
merupakan Pendahuluan, pada bab ini memuat mengenai latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II merupakan Tinjauan Pustaka, pada bab ini memuat tentang landasan teori, kajian terhadap penelitian terdahulu dan model penelitian. Bab III merupakan Metode Penulisan, pada bab ini berisi mengenai desain penelitian, metode pengumpulan data, metode penyampelan, definisi operasional, instrumen penelitian dan metode analisis data. Bab IV merupakan Analisis, pada bab ini memuat dekripsi data, uji akurasi instrument
21
dan pembahasan. Bab V merupakan Kesimpulan dan Saran adalah kesimpulan dari hasil analisis dan saran yang dapat dijadikan masukan bagi pihak-pihak yang berkepentingan.
22
