1
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah Perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar manusia sebagai salah satu kebutuhan primer dan mempunyai fungsi yang strategis dalam peranannya sebagai pusat pendidikan keluarga, persemian budaya dan peningkatan
kualitas
generasi
yang
akan
datang
serta
merupakan
pengejawantahan jati diri, terwujudnya kesetaraan rakyat. Yang dalam kehidupan pembangunan nasional juga merupakan kehendak bangsa Indonesia yaitu memajukan kesejahteraan umum, maka pembangunan nasional diarahkan pada pembangunan manusia seutuhnya dan pembangunan masyarakat Indonesia seluruhnya. Salah satu segi dari pembangunan nasional yaitu pembangunan perumahan yang ditujukan agar seluruh rakyat Indonesia menempati rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur.1 Perumahan yang merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia, bukanlah merupakan kebutuhan individual namun merupakan kebutuhan masyarakat secara menyeluruh, akan tetapi tidak semua masyarakat dapat menikmati atau memiliki rumah yang layak dan sehat serta aman, sehingga upaya untuk menambah pembangunan perumahan dan pemukiman harus terus
1
Urip Santoso, S.H., M.H. Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah. Penerbit : Prenada Media Group, Jakarta. 2010. hal. 75
1
2
ditingkatkan dengan harga yang terjangkau terutama dari golongan masyarakat yang penghasilan rendah. Salah satu penyebab masalah-masalah yang dihadapi oleh kota-kota besar di Indonesia adalah jumlah penduduk yang besar yang ditimbulkan oleh pertumbuhan alamiah (kelahiran) maupun urbanisasi. Seiring dengan pesatnya pembangunan2 serta tumbuhnya rumah-rumah disetren kali dan setren kereta api, tumbuhnya pemukiman yang padat penghuninya dan/atau kumuh, baik yang berdiri sendiri diatas tanah haknya maupun yang berdiri diatas tanah hak pihak lain. Wilayah kota tidak dapat secara terus menerus bertambah luas, wilayah kota akan terasa menjadi semakin sempit dan terbatas penyediaan lahan, sedangkan dilain pihak kebutuhan masyarakat akan perumahan dirasakan sangat perlu diperhatikan. Ada banyak faktor pertimbangan yang umumnya melandasi pilihan mereka yang berniat untuk tetap tinggal ditengah kota maskipun harga tanah demikian mahal adalah : a. Sarana dan ongkos transportasi dari rumah ke tempat kerja. b. Sarana dan ongkos transportasi dari anak-anak mereka dari rumah ke sekolah. Sedangkan bagi mereka yang merasa masih mampu mengatasi kedua faktor masalah tersebut diatas, memang banyak yang memilih untuk bermukim di pinggiran kota atau diluar kota, berhubung disana mereka masih
2
Ibid, hal. 76
3
mudah untuk mendapatkan tanah yang luas dengan harga yang jauh lebih murah, disamping itu faktor kesegaran dan kenyamanan udara yang hampir sama sekali bebas dari polusi udara kota akan jauh memberikan kesejukan yang lebih menyehatkan bagi mereka. Namun konsekuensi lain memang harus mereka hadapi juga, yakni bahwa mereka harus menempuh perjalanan puluhan kilometer pulang-pergi setiap hari antara rumah dan tempat kerja dengan menghabiskan waktu sampai mungkin tiga jam atau bahkan lebih dalam sehari. Namun semua ini mereka lakukan demi adanya rumah tunggal yang dapat mereka miliki sendiri walau dimanapun letaknya rumah tinggal tersebut. Guna mengatasi permasalahan tersebut diatas pemerintah perlu merumuskan langkah-langkah konkret dari semua pihak yang terkait untuk mewujudkan hal-hal tersebut. Dalam rangka pembangunan menyeluruh dan merata yang dituangkan dalam program pemerintah. Sasaran dari programprogram pembangunan perumahan dan pemukiman yang tertuang dalam Peraturan Menteri No. 27 Tahun 2012 tentang Pengadaan dan Pemukiman dengan dukungan fasilitas Perumahan melalui KPR bersubsidi. Dengan demikian semakin maraknya pembangunan perumahan dewasa ini, mendorong minat masyarakat untuk membeli rumah baik untuk tempat tinggal ataupun untuk maksud investasi. Hal ini didukung pula dengan berbagai upaya pengembang perumahan untuk memikat pembeli rumah mulai dengan memberikan bunga yang rendah, keringanan cara membayar uang muka dengan mencicil hingga melengkapi berbagai fasilitas penunjang
4
kelengkapan lainnya, seperti jalan yang lebar, jaringan air minum, taman bermain, fasilitas pendidikan. Tetapi tidak semua masyarakat khususnya masyarakat berpenghasilan menengah kebawah dapat memenuhi kebutuhan akan rumah yang baik dan sehat. Oleh karena itu pemerintah perlu merumuskan langkah-langkah konkret dari semua pihak yang terkait untuk mewujudkan hal-hal tersebut. Sasaran dari program pembangunan perumahan diwujudkan dan dilaksanakan oleh Kementerian Perumahan Rakyat diberbagai program pembangunan nasional 2004-2009 yang dijabarkan dalam rencana strategis Kemenpera 2005-20093. Dengan
memperhatikan
amanat
peraturan
perundangan
hasil
pencapaian pembangunan perumahan pada periode sebelumnya. Potensi dan permasalahan yang dihadapi serta aspirasi berbagai pemangku kepentingan, maka ditetapkan visi kementerian perumahan rakyat tahun 2010-2014 bahwa setiap keluarga Indonesia menempati rumah yang layak huni. Pencapaian visi tersebut memerlukan komitmen dari seluruh pemangku kepentingan dibidang perumahan
dan
pemukiman
mengingat
intensitas
dan
kompleksitas
permasalahan yang harus ditangani kementerian perumahan rakyat sebagai salah satu pemangku kepentingan dalam pencapaian visi tersebut memiliki kewenangan sebagai regulator, fasilitator maupun pelaksana pembangunan perumahan yang layak huni bagi setiap keluarga Indonesia.
3
Diakses dari www.perpustakaan kemenpera.htm. Rencana Strategis Kementerian Perumahan Rakyat Tahun 2010-2014, 14 November 2011
5
Maka dituangkan dalam Peraturan Menteri No. 27 Tahun 2012 tentang Pengadaan Perumahan melalui kredit/pembiayaan kepemilikan rumah sejahtera dengan dukungan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (bersubsidi). KPR bersubsidi FLPP adalah program subsidi pemerintah untuk menyediakan pembiayaan pemilikan rumah tinggal dengan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan bagi seluruh masy rakat Indonesia dengan suku bunga rendah dan cicilan ringan dan tetap sepanjang jangka waktu kredit dan juga merupakan dukungan pembiayaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) untuk mendapatkan KPR SH (Kredit Pemilikan Rumah Sederhana Sehat) yang diterbitkan oleh Bank Pelaksana yang sudah bekerjasama dengan Kemenpera dalam rangka memfasilitasi pemilikan atau pemberian
rumah
sederhana
(RS
Sehat/RSH)
yang dibangun
oleh
pengembang kepada masyarakat berpenghasilan Rendah4. Kelompok sasarannya adalah keluarga atau rumah tangga termasuk perorangan baik yang berpenghasilan tetap maupun tidak tetap, belum pernah memiliki rumah, belum pernah menerima subsidi perumahan dan termasuk kelompok masyarakat berpenghasilan rendah yang berpenghasilan perbulan sampai sebesar Rp. 3.500.000,- termasuk diantaranya adalah peningkatan pelayanan prasarana dan sarana pemukiman melalui peningkatan kapasitas kelembagaan dalam penyelenggaraannya, penyediaan perumahan yang layak
4
Diakses dari www.propertimedia.com. Jenis KPR berbasis FLPPBbersubsidi, 15 Mei 2013
6
huni, disamping mampu meningkatkan kualitas sumber daya manusia juga mempunyai peranan penting sebagai lokomotif perekonomian nasional. Bidang investasi perumahan dan property masih menjadi pilihan utama bagi kebanyakan orang untuk meninvestasikan, banyak menganggap investasi dibidang property sebagai salah satu cara terbaik untuk mengembangkan uangnya. Secara umum investasi property dan perumahan memang bisa dibilang lebih aman ketimbang jenis investasi lainnya5. Bagi Negara berkembang seperti Indonesia, investasi di perumahan biasanya hanya memberi tambahan 2-8 persen dari Gros Domestic Product (GDP). Kombinasi dari investasi perumahan dan property memberi tambahan 5-20 persen, lebih lanjut lagi kontribusi investasi dalam sektor perumahan dan propeti terus meningkatkan jumlah GDP. Sejalan dengan perkembangan ekonomi, peningkatan jumlah investasi dalam sektor property dan perumahan memberikan manfaat berlipat ganda di Indonesia. Karena sifatnya yang tidak begitu berpengaruh terhadap inflasi. Sehingga sektor ini bisa memainkan peranan yang lebih besar dalam roses recorvery perekonomian Indonesia. Bukan rahasia lagi kalau sektor ini sangat sensitive terhadap isu ekonomi, politik dan keamanan. Melihat kondisi saat ini perubahan sekecil apapun bisa menyebabkan berpalingnya investor. Hal tersebut harus ditanggapi secara cermat agar bisa mengubah tantangan yang ada menjadi peluang bisnis. Indonesia memang luar biasa, bagaimana tidak, akibat akumulasi target pembangunan rumah yang tidak terpengaruhi di masa lampau, kini 5
Wirahadi Prasetyono, S.H, Cara Mudah Mengurus Surat Tanah dan Rumah. Penerbit : Flash Tooks, Jakarta, 2013. hal 144
7
Negara Indonesai harus menutupi kurang lebih 6 juta unit rumah. Sembari memenuhi backlog-istilah dari kekurangan 6 juta rumah itu, pemerintah juga harus membangun sekitar 800.000 unit rumah yang timbul akibat pertumbuhan penduduk setiap tahunnya. Persoalannya, apakah semua kekurangan itu bisa diselesaikan dan bagaimana caranya ? Pemerintah Megawati Soekarnoputri sebelum berobsesi mengatasi masalah itu dengan meluncurkan Gerakan Nasional Sejuta Rumah (GNSR). Dari jumlah sejuta rumah itu, yang merupakan bagian dari pengembang termasuk REI (Real Estat Indonesia) sebanyak 200.000 unit. Namun agaknya, sampai estafet roda pemerintahan diberikan kepada Susilo Bambang Yudhoyono masalah kekurangan rumah terus menggelinding. Dewan Pengurus Pusat (DPP) REI jauh-jauh hari sudah mengatakan, target sebanyak 200.000 unit itu tidak mungkin tercapai tahun ini. Paling banter yang terealisir sekitar 70.000 hingga 80.000 unit terwujud6. Menunjuk pada hal-hal diatas, maka penulis tertarik untuk mengkaji dan mengembangkan lebih dalam lagi. Permasalahan pemberian KPR bersubsidi dan mengetahui bagaimana kebijakan-kebijakan yang diambil pemerintah dalam mendukung program tersebut, maka penulis memilih judul “Pelaksanaan Pemberian Kredit Pemilikan Rumah Yang Menggunakan Fasilitas Program KPR Bersubsidi” (Studi Kasus Kriteria Pemberian KPR bersubsidi di Perum Graha Gandasari Indah Cibitung).
6
Direktorat Jenderal Perumahan dan Pemukiman Departemen Pemukiman dan Prasarana Wilayah, Rencana Aksi Gerakan Nasional. Pengembangan Sejuta Rumah, Jakarta, 2004. hal 12.
8
B. Perumusan Masalah Dari uraian-uraian yang telah dikemukakan diatas penulis menarik beberapa perumusan masalah yang timbul dalam rangka pelaksanaan pemberian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di Perumahan Graha Gandasari Indah Cibitung, yang dibahas adalah : 1. Bagaimanakah pelaksanaan pemberian Kredit Pemilikan Rumah di Perumahan Graha Gandasari Indah Cibitung melalui fasilitas KPR bersubsidi (sesuai dengan undang-undang) ? 2. Kriteria dan permasalahan apa saja yang timbul dari program KPR bersubsidi ini sehubungan dengan pemberian kredit ?
C. Keaslian Penelitian Penelitian tesis ini sebagaimana yang tertuang dalam rumusan permasalahan-permasalahan diatas dari penelusuran yang dilakukan di perpustakaan program Pascasarjana Universitas Gadjah Mada. Perpustakaan Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada dan database pada secretariat program Pascasarjana Universitas Gadjah Mada kelas Jakarta belum ada penelitian yang berjudul “Pelaksanaan Pemberian Kredit Pemilikan Rumah Yang Menggunakan Fasilitas Program KPR Bersubsidi” (Studi Kasus Kriteria Pemberian KPR bersubsidi di Perum Graha Gandasari Indah Cibitung). Dari penelusuran di kedua perpustakaan, menurut pengetahuan penulis belum pernah ada dan belum dipublikasikan, sehingga penulis yakin kalau
9
permasalahan diatas belum pernah diteliti sesuai ketentuan undang-undang tersebut, apabila ternyata ada penelitian serupa, penulis berharap penelitian ini dapat dipakai sebagai pelengkap.
D. Kegunaan Penelitian Melalui penelitian ini diharapkan dapat memberikan beberapa kegunaan yang berarti, antara lain : 1. Kegunaan secara teoritis Penulisan ini diharapkan untuk dapat memberikan sumbangan pemikiran secara teoritis dan praktis bagi para mahasiswa maupun bagi masyarakat dan juga dapat untuk digunakan sebagai bahan wawancara untuk menambah pengetahuan mengenai pengadaan perumahan dan permukiman dengan dukungan fasilitas subsidi perumahan melalui KPR bersubsidi FLPP. 2. Kegunaan secara praktis Penulisan ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran yang positif berarti dalam bidang ilmu pengetahuan hukum bisnis dalam rangka turut menguak dan memberi pandangan perspektif mengenai pengadaan perumahan dan permukiman dengan dukungan fasilitas subsidi perumahan melalui KPR bersubsidi.
10
E. Tujuan Penelitian Salah satu tujuan penulisan tesis ini adalah : 1. Untuk mengetahui masalah pengembang perumahan sangat sederhana dengan kaitannya program KPR bersubsidi 2. Untuk mengetahui factor-faktor yang menyebabkan terjadinya program pemberian fasilitas KPR bersubsidi (program FLPP) 3. Untuk mengetahui dukungan pemerintah sebagai salah satu lembaga terkait untuk mensukseskan program tersebut Melalui penelitian ini diharapkan dapat berguna baik dari segi teori maupun praktis.
