BAB I PENDAHULUAN. dalam lingkup administrasi Kabupaten Magetan, Wilayah Kecamatan Maospati

BAB I PENDAHULUAN

1.1

Latar Belakang Kecamatan Maospati merupakan salah salah satu Kecamatan yang berada

dalam lingkup administrasi Kabupaten Magetan, Wilayah Kecamatan Maospati terbagi dalam 3 kelurahan dan 12 desa dengan batas-batasnya sebelah utara berbatasan dengan Kecamatan Barat dan Karangrejo, sebelah barat dengan Kecamatan Sukomoro dan Karas, sebelah selatan dengan Kecamatan Bendo, dan sebelah timur berbatasan dengan Kabupaten Madiun. Topografi wilayah sebagian besar berada di dataran rendah dan sedikit berbukit dibagian barat laut. Transportasi antar desa/kelurahan cukup mudah, dapat ditempuh dengan kendaraan bermotor maupun kendaraan umum berupa bus dan angkutan kota. Jarak antar desa/kelurahan terjauh yaitu antara Desa Pesu dengan Desa Tanjung Sepreh sejauh 10 kilometer. Sementara jarak dengan ibukota Kabupaten sejauh 12 Km kearah barat dan jarak dengan Kota Madiun sejauh 9 Km kearah timur (Maospati dalam angka 2014:1). Berdasarkan Peraturan Daerah No 15 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang dan Wilayah Kabupaten Magetan. Kecamatan Maospati diklasifikasikan sebagai sebagai hinterland wilayah sekitarnya yang meliputi Wilayah Inti yaitu Kecamatan Maospati dan Wilayah Penyangga yaitu Kecamatan Barat, Karangrejo, Karas, Kartoharjo, serta sebagian Kecamatan Bendo dan Sukomoro. Sehingga banyak fasilitas yang didirikan di Maospati baik bidang telekomunikasi,

3

perhubungan, maupun pelayanan kesehatan untuk kepentingan regional wilayah sekitarnya antara lain: 1. PLN Regional Maospati dan Telkom Maospati yang melayani Listrik dan Telepon Magetan Timur 2. Terminal Maospati yang merupakan Terminal terbesar di Kabupaten Magetan yang melayani perhubungan darat dari dan menuju Kabupaten Magetan. 3. Pasar Produk Unggulan Kabupaten Magetan yang memasarkan Kerajinan dan Potensi khas Kabupaten Magetan terletak tepat di depan Terminal Maospati. 4. Rumah Sakit Dr. Efram Harsana yang merupakana Rumah Sakit Angkatan Udara berlokasi di depan Kantor Kecamatan Maospati memberikan kemudahan jangkauan kesehatan untuk wilayah sekitar dikarenakan jarak menuju RSUD Magetan cukup jauh sekitar 11 Km. Selain fasilitas untuk kepentingan regional di wilayah Kecamatan Maospati juga berdiri fasilitas Pertahanan dan Keamanan Udara untuk kepentingan skala nasional yaitu Lanud Iswahjudi yang merupakan Pangkalan Udara Militer, Lebih lanjut untuk mengetahui posisi Kecamatan Maospati dalam administrasi Kabupaten Magetan digambarkan sebagai berikut:

4

(Sumber: Peta Infrastruktur Indonesia Kabupaten Magetan, 2013) Gambar 1: Peta Infrastruktur Kabupaten Magetan Berdasarkan Gambar 1 terlihat bahwa Wilayah Kecamatan Maospati merupakan lokasi pertemuan jalur (pertigaan) strategis dengan tujuan ibukota Kabupaten Magetan kearah barat, ibukota Kabupaten Ngawi kearah utara, dan Kota Madiun kearah timur. Kondisi wilayah yang strategis dari segi Perhubungan dan fungsinya sebagai inti hinterland wilayah sekelilingnya telah menimbulkan pengaruh pada jumlah penduduk di Kecamatan ini, dengan konsentrasi penduduk sebagian besar memadati wilayah sekitar Pasar Tradisional Maospati, Pasar Produk Unggulan, Terminal Maospati, dan sepanjang jalur Jalan Raya Madiun, Magetan, maupun Ngawi. Sebagai perbandingan jumlah maupun kepadatan penduduk berikut data

5

jumlah penduduk Kecamatan Maospati dan 17 Kecamatan lainnya dalam administrasi Kabupaten Magetan. Tabel 1: Luas, Jumlah, dan Kepadatan Penduduk Kabupaten Magetan Kepadatan Jumlah Penduduk No Kecamatan Penduduk (Jiwa) (Jiwa/𝐾𝑚2 ) 1 Poncol 51,310 30279 590 2 Parang 71,640 45965 642 3 Lembeyan 54,850 41251 752 4 Takeran 25,460 39230 1541 5 Nguntoronadi 16,720 23890 1430 6 Kawedanan 39,450 46210 1172 7 Magetan 21,410 47682 2227 8 Ngariboyo 39,130 40363 1032 9 Plaosan 66,090 53621 811 10 Sidorejo 39,160 28497 728 11 Panekan 64,230 56086 873 12 Sukomoro 33,050 34642 1048 13 Bendo 42,900 40974 955 14 Maospati 25,260 46733 1850 15 Karangrejo 15,150 26379 1741 16 Karas 35,290 32669 926 17 Barat 22,720 33183 1460 18 Kartoharjo 25,030 26376 1054 688,850 694038 1008 (Sumber: Kabupaten Magetan dalam angka, 2012;42) Luas (𝐾𝑚2 )

Berdasarkan tabel didapatkan Informasi bahwa Kecamatan Maospati dengan luas 25,26 𝐾𝑚2 memiliki penduduk sebanyak 46.733 jiwa. Meskipun dalam hal jumlah penduduk terdapat beberapa kecamatan yang memiliki jumlah penduduk lebih banyak. Namun berdasarkan perbandingan dengan luas wilayah Kecamatan Maospati termasuk kategori Kecamatan berpenduduk padat dengan 1.850 jiwa/𝐾𝑚2 . Lebih lanjut berdasarkan kepadatan penduduk tersebut menimbulkan

6

klasifikasi Desa/Kelurahan. Klasifikasi tersebut membagi Desa/Kelurahan menjadi Urban/ bercirikan perkotaan dan Rural/ bercirikan pedesaan. Berikut Klasifikasi Desa/Kelurahan Kecamatan Maospati beserta 17 Kecamatan lainnya dalam administrasi Kabupaten Magetan: Tabel 2: Klasifikasi Urban Kabupaten Magetan Klasifikasi No Kecamatan Perkotaan/ Pedesaan/ Total Urban Rural 1 Poncol 8 8 2 Parang 13 13 3 Lembeyan 10 10 4 Takeran 6 6 12 5 Nguntoronadi 1 8 9 6 Kawedanan 5 15 20 7 Magetan 13 1 14 8 Ngariboyo 6 6 12 9 Plaosan 1 14 15 10 Sidorejo 2 8 10 11 Panekan 4 13 17 12 Sukomoro 7 7 14 13 Bendo 2 14 16 14 Maospati 12 3 15 15 Karangrejo 10 3 13 16 Karas 9 2 11 17 Barat 9 5 14 18 Kartoharjo 1 11 12 88 147 235 (Sumber: Kabupaten Magetan dalam angka, 2012;25) Berdasarkan Tabel 2 tentang Klasifikasi Urban Kabupaten Magetan menunjukkan bahwa dari 15 Desa/Kelurahan di Kecamatan Maospati 12 diantaranya berklasifikasi sebagai Urban/Perkotaan dan 3 lainnya berupa Rural/Pedesaan. Jumlah Desa berklasifikasi Urban Kecamatan Maospati berada pada nomor 2 setelah Kecamatan Magetan yang notabene merangkap ibukota Kabupaten

7

Magetan. Kondisi ini membuat wilayah Kecamatan Maospati terbilang strategis karena tersedia berbagai fasilitas untuk wilayah regional, Jalur perhubungan yang mudah, dan Desa dalam wilayahnya kebanyakan berklasifikasi Urban/ bercirikan perkotaan. Berbagai wilayah yang termasuk dalam lokasi strategis, memiliki tingkat harga properti sederhana jenis tanah dan bangunan yang terbilang sangat tinggi. Tingginya harga ini didasarkan pada aspek yang telah disinggung yaitu Lokasi. Namun demikian, penentuan harga tanah terkadang masih kurang tepat dilakukan oleh sebagian masyarakat yang berniat menjual tanah atau bangunan rumah tinggal. Harga yang ditawarkan dapat terlalu rendah atau bahkan terlalu tinggi. Hal ini disebabkan kurangnya pengetahuan sebagian masyarakat akan penentuan harga pasar dari properti tersebut. Oleh karenanya, disinilah dibutuhkan penilaian akan properti. Penilaian ini penting guna menentukan Harga jual wajar di pasaran sehingga menguntungkan kedua belah pihak baik penjual maupun pembeli. Dalam hal ini, tujuan penilaian yaitu untuk jual beli. Dalam penilaian properti dikenal tiga jenis pendekatan untuk menentukan nilai suatu properti antara lain pendekatan

perbandingan

penjualan,

pendekatan

biaya

dan

pendekatan

pendapatan. Menimbang kecocokkan dalam menentukan nilai wajar terbaik dari ketiga jenis pendekatan tersebut dipilih Pendekatan biaya untuk penilaian rumah tinggal

ini.

Hal

ini

dikarenakan

penilaian

dengan

pendekatan

biaya

memungkinkan untuk memisahkan penilaian tanah dengan penilaian bangunan yang efeknya baik tanah maupun bangunan dapat menghasilkan nilai wajar

8

terbaik berdasarkan metodenya masing-masing yaitu penyesuaian perbandingan data pasar untuk menilai tanah dan metode survei kuantitas untuk penilaian bangunan. Data terkini transaksi tanah kosong yang tersedia pada daerah sekitar objek dan cukup untuk mengindikasikan nilai wajar tanah merupakan sebab digunakannya penyesuaian perbandingan data pasar pada penilaian tanah. Sementara untuk penilaian bangunan digunakannya metode survei kuantitas dikarenakan metode ini merupakan metode yang paling komprehensif dan akurat dalam mengestimasi biaya bangunan dengan prosesnya penilai menghitung semua biaya material bangunan dalam hal kuantitas dan kualitas serta semua tenaga kerja yang diperlukan (Harjanto dan Hidayati, 2012, 148). Sistem perolehan nilai pasar dalam pendekatan biaya dapat digambarkan sebagai berikut: 𝑁𝑃 = 𝑁𝑇 + (𝑅𝐶𝑁 − 𝐷)

NP

= Nilai Pasar

NT

= Nilai Tanah

(1.1)

RCN = Replacement Cost New (Biaya Pengganti Baru) D

= Depresiasi

Pemisahan penilaian tanah dan bangunan ini tidak dapat dilakukan pada pendekatan penilaian yang lain baik pendekatan perbandingan penjualan maupun pendekatan pendapatan. Oleh karena itu pendekatan biaya merupakan pendekatan yang paling memungkinkan untuk menentukan nilai pasar properti tersebut. Oleh karena itu, untuk mengetahui nilai pasar yang akan digunakan dengan tujuan jual beli dari rumah milik Ibu Atmotiah yang berlokasi di Jalan Puter No 820 RT 2

9

RW 1 Kelurahan Maospati, Kecamatan Maospati, Kabupaten Magetan maka akan dilakukan penilaian dengan menggunakan pendekatan biaya.

1.1.

Rumusan Masalah Harga penjualan Properti sederhana dalam hal ini yaitu Rumah Tinggal

seringkali berada pada level terlalu mahal ataupun terlalu murah. Penilaian sangat diperlukan guna mengestimasi nilai properti sehingga nilai yang dihasilkan sesuai dengan kondisi pasar.

1.2.

Tujuan Penulisan Berdasarkan pemaparan latar belakang dan rumusan masalah, tujuan dari

penulisan ini yaitu guna menentukan Nilai Pasar tanah dan bangunan rumah tinggal yang beralamat di Jalan Puter No 820 Kelurahan Maospati, Kecamatan Maospati, Kabupaten Magetan untuk tujuan jual beli.

1.3.

Manfaat Penelitian Penelitian ini diharapkan mampu memberi manfaat untuk berbagai pihak

diantaranya sebagai berikut. 1. Dari segi akademi agar pembaca dapat lebih memahami pendekatan biaya yang dilakukan dalam penilaian tanah dan bangunan rumah tinggal untuk tujuan jual beli.

10

2. Bagi pemilik rumah tinggal yaitu Ibu Atmotiah diharapkan dapat dimanfaatkan sebagai referensi estimasi nilai aset tanah dan bangunan yang dimiliki. 1.4.

Kerangka Penulisan Latar Belakang 1. Ketidaksesuaian penentuan harga jual rumah tinggal dengan harga pasar terutama pada wilayah strategis 2. Pentingnya peran penilai dalam penilaian properti untuk tujuan jual beli

Rumusan Masalah Ketidaksesuaian penetapan harga jual rumah tinggal dengan harga pasar

Pengumpulan data 1. Inspeksi Lapangan 2. Wawancara 3. Studi Kepustakaan

Data Umum 1. Lokasional 2. Ekonomi

Data Khusus 1. Data Properti Subyek 2. Data Pembanding

Alat Analisis Analisis HBU dan Pendekatan Biaya

Kesimpulan Nilai Pasar

Gambar 2: Kerangka Penulisan Tugas Akhir

11