B

Znalecký posudek č. 6792/141-2013-B O ceně rodinného domu č.p. 3, Rakousy, včetně příslušenství a pozemků, stp.č. 34/1, pp.č. 233/4, 236, 247, 248/1, 248/2, 248/3, 252, 253, katastrální území Rakousy, obec Rakousy, okres Semily, kraj Liberecký - dle LV č. 60

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Trutnov JUDr. Jan Bohutínský Ječná 479 541 03 Trutnov 3

Účel posudku:

zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 14.8.2013 pod č.j. 158 EX 562/12-73

Dle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni 18. 9. 2013 posudek vypracoval:

Jiří Danielis Pražská č.p. 88 541 01 Trutnov znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky

Posudek obsahuje 16 stran a 19 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.

V Trutnově, 15.10. 2013

– strana č. 2 –

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně rodinného domu, včetně pozemků a příslušenství pro účely exekutorského úřadu.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18. 9. 2013 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti, Další místní šetření bylo mnou vyvoláno na 11.10.2013, opětovně se nikdo nedostavil, povinná se písemně omluvila přes svého advokáta. Posudek byl vypracován podle stavební dokumentace ze stavebního úřadu v Turnově. Povinná a spoluvlastník byli řádně obesláni, nezpřístupnili nemovitost, ale z dostupných informací (stavební dokumentace – vyžádáno na stavební úřadu, sdělení vlastníků sousedních pozemků), je možno s jistotou a bez obtíží určit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky nemovitosti. Po dohodě s exekutorem je proto tato nemovitost oceněna.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu v Semilech - dálkový přístup, ze dne 14.8.2013, výpis z listu vlastnictví č. 60, pozemek č. 34/1 - zastavěná plocha, rodinný dům čp. 3 - 133 m2, pozemek č. 233/4 - trvalý travní porost - 441 m2, pozemek č. 236 - trvalý travní porost - 1009 m2, pozemek č. 247 - zahrada - 997 m2, pozemek č. 248/1 - trvalý travní porost - 3896 m2, pozemek č. 248/2 zahrada - 182 m2, pozemek č. 248/3 - zahrada - 1265 m2, pozemek č. 252 - lesní pozemek - 296 m2, pozemek č. 253 - lesní pozemek - 5868 m2, - snímek mapy katastru nemovitostí předmětných pozemků, zdroj: nahlizenidokn.cuzk.cz, - stavební povolení na stavbu: Zahradní domek, spis. zn.: SÚ/7453/10/HDR, č.j. SU/10/7937/HAI, ze dne 8.12.2010,nedokončen, posuzován za příslušenství, není zapsán a zakreslen v evidenci nemoitostí - usnesení o vyhotovení znaleckého posudku o ceně nemovitostí povinného, č.j. 158 EX 562/12-73 ze dne 14.8.2013 - projektová dokumentace na stavbu zahradního domku, vypracoval Ing. Jan Korda, listopad 2010 - prodeje nemovitostí na internetových realitních serverech, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne 18. 9. 2013 a 11.10.2013 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 18.9.2013 a 11.10.2013 - dále nebyly na mé požádání předloženy žádné další doklady, které by měly vliv na ocenění.

4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: List vlastnictví číslo: Vlastník:

Liberecký Semily Rakousy Rakousy (739049) 60 Hanušová Dana Mgr. Nouzov 910, 51401 Jilemnice

Znalecký posudek č. 6792/141-2013-B o ceně rodinného domu čp. 3, Rakousy Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


5. Dokumentace a skutečnost byla předložena výše uvedená dokumentace nemovitosti, objekt je v průměrném stavebně technickém stavu, dle mého odhadu byl rodinný dům postaven okolo roku 1900.

6. Celkový popis nemovitosti je postavený jako samostatně stojící, roubený v části klasicky zděný s jedním nadzemním podlažím, podkrovím, nepodsklepený, na svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obdobných domů, na okraji okrajové části zastavěného území obce. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, má vlastní žumpu.

7. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům 2) Příslušenství – zahradí domek nedokončený – ostatní součásti a příslušenství včetně venkovních úprav b) Pozemky c) Věcné břemeno

B. Posudek Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.

Výpočet věcné hodnoty Ocenění nemovitosti je provedeno analogicky podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Semily Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel

Znalecký posudek č. 6792/141-2013-B o ceně rodinného domu čp. 3, Rakousy


a) Hlavní stavby a.1) Rodinný dům – § 26a je postavený jako samostatně stojící, roubený v části klasicky zděný s jedním nadzemním podlažím, podkrovím, nepodsklepený, na svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obdobných domů, v zastavěné části obce. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, má vlastní žumpu. Příslušenství nemovitosti tvoří zahradní domek, altán, přípojky, oplocení, venkovní schody, opěrné zdi, zpevněné plochy. Rodinný dům je postavený jako roubený, v části a přístavba klasicky zděný, vnější povrchy spárované roubení v části fasáda hrubá vápenná, střecha sedlová, krytá falcovaným plechem na bednění. Okna dřevěná jednoduchá (původní). Je zde zřízeno standardní sociální zařízení, topení údajně lokální na tuhá paliva, komín venkovní samostatně stojící, neodpovídající předpisům začínající trhliny většího rozsahu. Podkroví uvažuji obytné s terasou. Stavebně technický stav objektu je průměrný, údržba špatná. Na prvcích dlouhodobé životnosti se neprojevují žádné znaky statického narušení - trhliny na komínovém tělese. Objekt byl postaven a zkolaudován, dle mého odhadu, okolo roku 1900 - stáří stavby cca 113 let. Použité konstrukce a materiály tomuto údaji odpovídají. Dle údajů souseda pana Ing. Jiřího Lebedy byly v budově realizovány postupně menší práce charakteru modernizace, které nelze více specifikovat. Objekt není pronajímán, vzhledem k okolnostem je nejspíše užíván rodinou majitelky nemovitosti. Podlaží: Název 1.N.P. Podkroví Součet:

Výška 2,20 m 2,40 m 4,60 m

Podlažnost:

275,68 / 137,84

Zastavěná plocha 14,8×8,3+5,0×3,0 14,8×8,3+5,0×3,0

= =

137,84 m2 137,84 m2 275,68 m2

= 2,00

Obestavěný prostor (OP): 1.N.P. 2,20 × (14,8×8,3+5,0×3,0) = Podkroví 4,40 × (14,8×8,3) + 1,0 × (5,0×3,0) + 3,0×4,0×2,2/2 = Obestavěný prostor – celkem: =

303,25 m3 568,70 m3 871,95 m3

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Rakousy Počet obyvatel: 74 Indexovaná prům. cena (IPC): 4 477,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Poptávka obdobných nemovitostí v daném stavu a místě je výrazně nižší než nabídka, rodinný dům je na vlastním pozemku. Exekuce – srážka v bodě 3. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí

Hodnocení znaku I. Poptávka výrazně nižší než nabídka II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)

Ti –0,10 0,00


– strana č. 5 – 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

I. Negativní

–0,05

3

Index trhu (IT = 1 +  Ti):

0,850

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Obec Rakousy má evidováno 74 obyvatel. Předmětná nemovitost se nachází v okrajové, stavebně oddělené, obytné části obce. Jedná se o rodinný dům s jedním bytem, v lokalitě, která je vhodná pro klidné rodinné bydlení i rekreaci s velkou vzdáleností k infrastruktuře a do správního centra - města Turnova - cca 6 km. Dostupnost - prodejna potravin cca 4,5 km (Malá Skála), zastávka autobusu 20 m (před domem), vlaková zastávka 2,5 km (Malá Skála). Obec Rakousy nemá schválený územní plán obce, stavba není v rozporu s okolní zástavbou. Přístup k nemovitosti je bez závad - přímo z veřejné komunikace p.č. 349/1 - vlastník Liberecký kraj. Popis znaku Hodnocení znaku Význam obce I. Bez většího významu Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce Okolní zástavba a živ. prostředí II. Objekty pro bydlení Obchod, služby, kultura v obci I. Žádný obchod Školství a sport I. Žádná základní škola Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Pi 0,00 0,00 0,00 –0,03 –0,03 –0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy (IP = 1 +  Pi):

0,910

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 viz. popis výše Popis znaku 0 Typ stavby

1 Druh stavby 2 Provedení obvodových stěn 3 Tloušťka obvod. stěn 4 Podlažnost 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD 8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící

Hodnocení znaku I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou III. Samostatný rodinný dům I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné I. méně jak 45 cm II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku I. Lokální na tuhá paliva III. Úplné - standardní provedení I. Bez dalšího vybavení III. Standardního rozsahu a provedení II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové

Vi L

0,00 –0,08 –0,02 0,01 0,00 –0,08 0,00 0,00 0,00 0,00


– strana č. 6 – příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav

zastavěné ploše nad 25 m2 III. Nad 800 m2 celkem

III. Bez vlivu na cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6

*

0,01 Kate gori 0,00 e 0,85* stav by:

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

0,428

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):

0,850 × 0,910 × 0,428 = 4 477,– × 0,331 = 871,95 × 1 481,89 =

Rodinný dům – zjištěná cena:

0,331 1 481,89 Kč/m3 1 292 133,99 Kč 1 292 133,99 Kč

a.2) Příslušenství - zahradní domek – § 5 je postavený jako samostatně stojící, dřevostavba s jedním nadzemním podlažím, podkrovím, nepodsklepený, na svažitém terénu, v zástavbě obdobných domů, v zastavěné části obce. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, má vlastní septik. První nadzemní podlaží je přístupné z úrovně terénu a sestává z obytné kuchyně, spíže, koupelny, technické místnosti a zádveří. Nosné zdivo o tl. 0,22 m, isolace proti zemní vlhkosti vodorovná, stropy s viditelnými trámy. Okna dřevěné zdvojené, dveře dřevěné. Ohřev TUV v elektrickém bojleru. Vytápění je lokální, s elektrickými přímotopnými konvektory, případně krbovými kamny. Elektroinstalace třífázová s pojistkovými automaty. Ostatní vybavenost - krbová kamna, odvětrání malými ventilátory. Podkroví je přístupné po schodišti z úrovně 1.N.P. a sestává ze dvou obytných místností a WC. Nosné zdivo o tl. 0,22 m, stropy s viditelnými krokvemi. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné. WC splachovací, s umyvadlem. Rozvod vody studené i teplé. Ohřev TUV v elektrickém bojleru. Vytápění je lokální, s elektrickými přímotopnými konvektory. Elektroinstalace třífázová s pojistkovými automaty. Ostatní vybavenost - odvětrání malými ventilátory. Objekt má sedlový krov, krytý poplastovanými plechovými šablonami na latích, s úplnými klempířskými konstrukcemi, včetně parapetů. Bleskosvod na objektu není. Vnější povrchy obloženy dřevem. Stavebně technický stav objektu je dobrý (novostavba). Na prvcích dlouhodobé životnosti se neprojevují žádné znaky statického narušení. Objekt byl povolen, dle dochovaných dokladů, v roce 2010, stavba není ještě zkolaudována, je stále rozestavěna. Objekt není zapsán v katastru nemovitostí. Použité konstrukce a materiály tomuto údaji odpovídají. Celkovou předpokládanou životnost stavby uvažuji 100 let. Vzhledem ke stavu objektu použiji lineární metodu výpočtu opotřebení. Objekt není pronajímán, vzhledem k okolnostem není dosud užíván. Vzhledem k nedostatku informací od majitele nemovitosti uvažuji, že vnitřní konstrukce a zařízení zahradního domku ještě nejsou dokončeny. Rozestavěnost uvažuji 70%.

Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační domek: typ L Konstrukce: dřevěná Podsklepení: nepodsklepená


– strana č. 7 – Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.3 chalupy pro rekreaci Koeficient změny ceny stavby: 2,146 Podlaží: Název 1.N.P. Podkroví Součet:

Výška 2,54 m 2,24 m 4,78 m

Zastavěná plocha 7,7×6,7 6,1×6,7

Obestavěný prostor (OP): 1.N.P. 2,54 × 7,7×6,7 Podkroví (1,075+2,565/2) × 6,1×6,7 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – základové pásy 2. Zdivo – dřevěný izolovaný skelet 3. Stropy – s viditelnými trámy 4. Střecha – sedlová 5. Krytina – poplastované plechové šablony 6. Klempířské konstrukce – poplastovaný plech 7. Vnitřní omítky – hladké vápenné 8. Fasádní omítky – obklad dřevem 9. Vnější obklady – nejsou 10. Vnitřní obklady – keramický obklad 11. Schody – se standardním povrchem 12. Dveře – dřevěné plné a prosklené 13. Okna – dřevěná zdvojená 14. Podlahy obytných místností – standardní povrchy 15. Podlahy ostatních místností – standardní povrchy 16. Vytápění – lokální 17. Elektroinstalace – třífázová a světelná, poj. automaty 18. Bleskosvod – není 19. Rozvod vody – studená a teplá 20. Zdroj teplé vody – bojler 21. Instalace plynu – není 22. Kanalizace – plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně – standardní 24. Vnitřní vybavení – standard 25. Záchod – splachovací 26. Ostatní – standard Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4:

= =

51,59 m2 40,87 m2 92,46 m2

= = =

131,04 m3 96,35 m3 227,39 m3

Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

1,0000


– strana č. 8 – 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % 16. Vytápění –0,54 × 5,20 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

– – – – =

0,0050 0,0281 0,0060 0,0050 0,9559

Ocenění: Základní jednotková cena: 2 080,– Kč/m3 Koeficient využití podkroví: × 1,1200 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9559 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1460 4 062,02 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 227,39 m3 × 4 062,02 Kč/m3

=

923 663,59 Kč

Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby: = 30,000 % Úprava ceny: 923 663,59 Kč × 30,000 % – Cena stavby: =

277 099,08 Kč 646 564,51 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roky Předpokládaná další životnost: 97 roků Opotřebení: 100 × 3 / (3 + 97) = 3,000 % Odpočet opotřebení: 646 564,51 Kč × 3,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

19 396,94 Kč 627 167,57 Kč

– =

Zahradní domek – zjištěná cena:

627 167,57 Kč

b) Pozemky – § 28, 29 jsou na svažitém terénu, volně přístupné ze zpevněné komunikace, v zástavbě obdobných domů v zastavěné části obce. Obec je vyhledávanou rekreační lokalitou. Je možné napojení na veřejné rozvody elektřiny a vody. Pozemek č. 248/3 - zahrada tvoří jeden funkční celek se stavebním pozemkem č. 34/1 stejného vlastníka. Pozemky č. 248/2 - zahrada, 247 - zahrada, 248/1 - trvalý travní porost, 233/4 - trvalý travní porost, 236 - trvalý travní porost jsou oceněny jako zemědělské pozemky. Na pozemku č. 248/1 se nalézají náletové porosty listnaté (stromy i keře), bez hodnota vytěžené dřevní hmoty, vhodné jako nekvalitní palivo. Na pozemku č. 248/2 se nachází několik ovocných stromů. Na pozemku č. 247 se nachází několik ovocných stromů a při severní hranici pozemku je situována telefonní budka, sloup vysokého napětí a zpevněné rozšíření komunikace. Pozemky č. 252 - lesní pozemek, 253 - lesní pozemek jsou oceněny jako lesní pozemky. Obec má evidováno 74 obyvatel. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč.


– strana č. 9 – Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 74 obyvatel v obci.

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 80 % Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních pozemků + 400 % Úprava celkem: + 480 % × Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% × Koeficient změny cen staveb Ki: × 2 Jednotková cena [Kč/m ] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená zastavěná plocha 34/1 133 35,– 405,1433

Cena [Kč] 53 884,06

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 80 % Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních pozemků + 400 % Úprava celkem: + 480 % ×

5,800

5,800 0,930 2,146

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × 2 Jednotková cena [Kč/m ] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená zahrada 248/3 1 265 35,– 162,0573

Cena [Kč] 205 002,53

§ 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 10–25 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 60 % Úprava celkem: + 60 % ×

1,600

Jedn. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená 55500 441 6,28 10,0480

Cena [Kč] 4 431,17

Název Parc. č. trvalý travní porost 233/4

2

0,930 2,146 0,400



Název trvalý travní porost zahrada trvalý travní porost zahrada Součet:

Parc. č. 236 247 248/1 248/2

Jedn. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená 55500 1 009 6,28 10,0480 55500 997 6,28 10,0480 54077 3 896 1,06 1,6960 55500 182 6,28 10,0480 6 525 2

Součet cen všech typů pozemků:

=

Cena [Kč] 10 138,43 10 017,86 6 607,62 1 828,74 33 023,82 291 910,41 Kč

Předmětem ocenění je parcela na západním svahu pod troskami středověkého hradu Zbirohy, parcela byla identifikována dle staveb v osadě na severním okraji zástavby obce Rakousy. Přesná identifikace parcel není bez geodetického vytýčení možná, neboť neexistuje hranice mezi zemědělskou půdou a lesním komplexem. Zemědělské parcely navazující na komplex lesa nejsou zemědělsky využívané, pro svažitost obtížně obdělávatelné současnou technikou, z důvodu malého podílu jílovitých částí v půdě jsou lehké, výsušné a málo úrodné. Parcely nejsou nejméně 15- 20 let zemědělsky využívané a postupně zarůstají náletem lesních dřevin v uvedeném stáří. Oceňované lesní parcely 252 a 253 k.ú. Rakousy jsou součástí Přírodní rezervace Bučiny u Rakous. Svahy lesního komplexu západního svahu jsou zarostlé polopřirozenými lesy rostoucí na slinitém pískovci s převažující květnatou bučinou a výskytem řady ohrožených druhů rostlin a živočichů. Lokalita patří k nejzachovalejším květnatým bučinám v chráněné krajinné oblasti Český ráj a přírodní rezervace Bučiny u Rakous je funkční biocentrum regionálního významu v trase nadregionálního biokoridoru v údolí Jizery. Lesní pozemky: ocenění dle § 30, odstavec 1- 3. Cena lesního pozemku je snížena o 20 % na příslušnost k CHKO a ÚSES a o 10 % na malou výměru pozemků. Cena 1 m2 = 5,62 Kč x 0,7 = 3,93 Kč/m2 Parcela č. 252 253 Celkem

SLT 3 A6 3 A6

Výměra 296 5 868 6 164 m2

Cena 1 m2 3,93 3,93

Cena pozemku 1 163,28 23 061,24 24 224,52 Kč

Lesní porosty: ocenění dle § 35 odstavec 1- 10. Parcela 252 + 253 výměra 6 164 m2, zastoupení dřevin na ploše: buk 5 856 m2, habr 308 m2, stáří 130 let, zakmenění 0,8, obmýtí 150 let. HBK= {(67,41-23,39) x 0,920+ 23,39} x 0,8 x 1- (0,005 x 20)= 46,00 Kč x 6 164 = 283 541,83 úprava ceny dle přílohy 31 položka 8 les nízký - 25 % - 25% položka 10.1 habr 5 % - 3 % - 3% položka 13.2- svažitost 34-50 % - 10 % - 10% - 38% -107 745,90 Kč Cena porostu 175 795,93 Kč

Pozemky – zjištěná cena:

491 930,86 Kč



c) Věcné břemeno – § 18 zákona č. 151/97 Sb. Sl. spoluužívání vodovodu v domě čp. 3 a služebnost mít postaveny altány pro čp. 28. Dle sdělení souseda pana Jiřího Lebedy bylo toto břemeno zřízeno pro plánovanou restauraci v domě čp. 28, z důvodu nevybudování restaurace není služebnost mít postaveny altány využívána. Věcné břemeno oceňuji dle §18 odstavec 5 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Podle § 18, odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou:

10 000,–

Kč

Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného

×

–1

Hodnota věcného břemene:

=

–10 000,– Kč

Věcná hodnota – rekapitulace

Výsledné ceny (bez koeficientu Kp): a) Hlavní stavby 1)Rodinný dům 2)Příslušenství a součásti včetně zahradního nedokončeného domku b) Pozemky c) Věcné břemeno Výsledná cena (bez Kp) činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:

1 292 133,99 Kč 627 167,57 Kč 491 930,86 Kč –10 000,– Kč 2 401 232,42 Kč 2 400 000,– Kč

Zjištěná cena:

2 400 000,– Kč

Cena slovy: dvamilionyčtyřistatisíc Kč

Výpočet porovnávací hodnoty A. Lokalita

Porovnávací hodnota Užitná plocha

Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2

Kč

Rakousy

790 000

74,00

272

Kč/m2

KC

10 676

0,78

Upravená cena Foto Kč/m2 8 371

Chata na samotě u lesa v obci Rakousy. Samostatně stojící chata dřevěné konstrukce s podezdívkou z pískovce. Chata se skládá z přízemí, obytného podkroví, terasy a sklepa. V přízemí je vstupní terasa, předsíň, kuchyně, obývací pokoj, ložnice a veranda. V podkroví jsou tři pokoje a balkon. Slep slouží jako dílna. Vytápění je kamny. Voda obecní. Elektřina je přivedena. WC suché. K1 Zdroj ceny - realitní server - prazskereality.cz K2 Velikosti objektu - menšího rozsahu

0,90 0,90

K3 Poloha - stejná lokalita K4 Provedení a vybavení - horšího vybavení

1,00 1,10


– strana č. 12 – K5 Celkový stav - obdobného stavu

1,00

K6 Vliv pozemku - menšího rozsahu K7 Úvaha zpracovatele ocenění -

1,10 0,80

Modřišice

86,00

812

1 320 000

15 349

0,58

8 862

Venkovská chalupa s roubenou částí v Českém ráji v obci Modřišice - část Podháj, okr. Semily. Objekt se nachází na vlastním pozemku v klidné části obce. Pozemek: 812 m2. Dispozice: 1. nadzemní podlaží - vstup do domu, předsíň, WC, chodba, hlavní obytná místnost s kuchyňským koutem, pokoj, koupelna, 2. nadzemní podlaží - chodba, dva pokoje, dvě komory. K domu náleží větší zděná garáž s dílnou a bývalým seníkem v patře. El. 230/400 V, voda - veřejný vodovodní řad, teplá voda - el. bojler, vytápění lokální na tuhá paliva a elektrické ( akumulační kamna ), kanalizace - jímka, zemní plyn na hranici pozemku. Třída energetické náročnosti budovy: G, hodnota energetické náročnosti budovy: více než 286 kWh/m2/rok. Chalupa je celkově udržovaná, stojí ve velmi klidné části obce, blízko les, skály, rybník. Na pozemek je přístup ze zpevněné obecní komunikace. Z místa dobrá dopravní dostupnost do města Turnov - cca 4 km a na rychlostní komunikaci Praha - Ml. Boleslav - Turnov - Liberec - cca 5 minut. Pozemek celková plocha: 812 m2. K1 Zdroj ceny - realitní server - sreality.cz

0,90

K2 Velikosti objektu - menšího rozsahu K3 Poloha - horší lokalita K4 Provedení a vybavení - obdobného vybavení

0,90 0,90 1,00

K5 Celkový stav - lepšího stavu K6 Vliv pozemku - menšího rozsahu

0,90 1,10

K7 Úvaha zpracovatele ocenění -

0,80

Rakousy

105,00

4 021

2 121 000

20 200

0,45

9 012

Nabízíme k prodeji rodinný dům v Rakousích, mezi Malou Skálou a Turnovem. Dům se nachází poblíž silnice z Malé Skály do Rakous. Je tvořen dvěma bytovými jednotkami 3+1 v každém patře. Kuchyň, koupelna, samostatné WC a 3 pokoje. V suterénu je prostorná kotelna, garáž, dílna a 2 další samostatné místnosti. Vytápění je ústřední na tuhá paliva. Roční náklady na otop cca 16 tis. Kč. Ohřev TUV na noční proud. Občanská vybavenost je v cca 1 km vzdálené Malé Skále. U domu je okrasná zahrada, před domem louka. Součástí nabízených nemovitostí je ovocný sad na svahu pod domem, o výměře 2785 m2. Převažují jabloně, ořešáky, broskvoně, višeň, švestka, drobné ovoce. Zajímavá poloha - horní Pojizeří a Maloskalsko /Suché skály, Pantheon, Zbirohy, Betlémské skály. Dobrý stav domu vhodný k účinnému a finančně nenáročnému zateplení za pomoci dotací, z opětovně otevíraného programu "Zelená úsporám". Nabídka č. 44079. K1 Zdroj ceny - realitní server - sreality.cz

0,90

K2 Velikosti objektu - menšího rozsahu K3 Poloha - stejná lokalita

0,90 1,00

K4 Provedení a vybavení - lepšího vybavení K5 Celkový stav - lepšího stavu K6 Vliv pozemku - většího rozsahu

0,90 0,85 0,90


0,80

Rakousy

120,00

603

1 200 000

10 000

0,80

8 041

Citlivě zrekonstruovaný, bývalý drážní domek, stojící na vlastním pozemku v příjemném prostředí okrajové části obce Rakousy, v regionu Českého ráje. Domek - chalupa o velikosti 3+1 se sklípkem a velkým klenutým přízemím s možností vestavby. Pozemek s letním posezením, bazénem, grilem a garáží. Chalupa je vhodná nejen pro trvalé bydlení ale i pro rekreaci.Trochu obtížnějíší přístup v zimních měsících. Dispozice: vstupní chodba se vstupy do obýváku s krbem, kuchyně, pokoje, vstup do patra s jednotlivými pokoji. Pozemek: cca 603m2 Zastavěná plocha: cca 90m2 Stávající porosty – stromy a keře Orientace pozemku – jihozápadní, rovinatý pozemek přecházející ve svažitý Energie: 220 V Voda – VVŘ Kanalizace – septik s přepadem Plyn – v lokalitě není zaveden Telefonní přípojka – není Způsob vytápění: el. akumulační kamna, krbová kamna na pevná paliva Charakter obce: vesnice Situování v obci: polosamota Oplocení pozemku: bez oplocení Nejbližší sousedé: cca 300 m Rušivé vlivy: místní komunikace, vlak Dopravní dostupnost: autobus cca 1km, auto, vlak Přístup: z místní komunikace, parkování u domu, garáž Technický stav: odpovídající stáří objektu. K1 Zdroj ceny - realitní server - sreality.cz

0,90

K2 Velikosti objektu - menšího rozsahu K3 Poloha - stejná lokalita

0,90 1,00


– strana č. 13 – K4 Provedení a vybavení - lepšího vybavení

0,95

K5 Celkový stav - lepšího stavu K6 Vliv pozemku - menšího rozsahu

0,95 1,10


Variační koeficient před úpravami: 29,18 % Průměrná cena Stanovená jednotková cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti

1,00

Variační koeficient po úpravách:

Porovnávací hodnota

4,52 % 2 8 572 Kč/m 2 8 500 Kč/m 2 200 m

1 700 000 Kč

Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Porovnávací hodnotou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jehož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřenými koeficienty prodejnosti na inzerované, nabízené obdobné nemovitosti v oblasti, včetně přiměřených pozemků. Tyto ceny obsahují i pozemky, součásti a příslušenství.

B. Rekapitulace Stanovení tržní hodnoty – Obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, negativně ovlivněnou současnou realitní a ekonomickou krizí, jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří a mých zkušenosti jako majitele První Krkonošské realitní kanceláře v Trutnově, stanovuji obvyklou cenu ve výši porovnávací hodnoty. V porovnávací hodnotě není zahrnuta hodnota zahradního domku a lesních a zemědělských pozemků včetně porostů z důvodu neexistence porovnatelných nemovitostí tohoto charakteru. Proto je nutné k porovnávací hodnotě vypočtené výše přičíst cenu zahradního domku, zemědělských pozemků, lesních pozemků s porosty a odečíst hodnotu věcného břemene. Tato hodnota snížená o 25 % vzhledem k nízké poptávce v této lokalitě je výslednou obvyklou cenou nemovitosti. Tomuto závěru odpovídá i situace na trhu, kdy nabídka vysoce překračuje poptávku a dále i odpovídající zjištěná hodnota.

U lesních pozemků a porostů cena obvyklá vychází z cen, dosažených při prodeji podobných lesních pozemků s lesními porosty obdobné druhové skladby dřevin a stáří porostu. Horní hranice ve výši 65- 70 % ceny, dosažené dle cenových předpisů je dosahována u jehličnatých porostů (smrk) v mýtním nebo předmětním stáří, dolní hranici ve výší 45- 50 % dosahují mladé porosty jehličnanů a listnatých dřevin. Okamžitou cenu lesních porostů ovlivňuje i současná poptávka po surovině pro dřevozpracující průmysl. V současném období je malý zájem o surovinu (kmeny buků) i když porost je v předmětní zralosti a je předpoklad pro povolení těžby po etapách dle pokynů lesního hospodáře, cena v místě a čase obvyklá je v obdobných porostech mimo CHKO 57 % ceny porostů a 100 % ceny lesních pozemků. V lesním hospodářském plánu pro pěstování a těžbu je preferován požadavek funkčnosti biocentra. Možnou těžbu v rámci obnovní doby 50 let je nutno korigovat v rámci lesního oddělení-


– strana č. 14 – dílce a zásady ,,skupinovým výběrem dosáhnout prostorového rozrůznění porostu a uměle doplňovat chybějící dřeviny CDS“. Tato zásada omezuje možnost provedení těžby porostu a snižuje možnost výhodné realizace pozemku a porostu, pro parcely 252 a 253 je stanoven podíl ceny porostu ve výši 53 % ceny, vypočtené dle cenových předpisů. Lesní pozemky Lesní porosty Celkem

6 164 m2 x 3,93 Kč/m2 175 795,93 Kč x 53%

24 224,52 Kč 93 171,84 Kč 117 396,36 Kč



Výpočet obvyklé ceny nemovitosti Hodnota RD čp. 3 a pozemků ve funkčním celku stp.č. 34/1, pp.č. 248/3 Hodnota zahradního domku - příslušenství Hodnota zemědělských pozemků

1 700 000 Kč 627 200 Kč 33 000 Kč

Hodnota lesních pozemků s porosty

117 400 Kč

Hodnota věcného břemene

- 10 000 Kč

Nízká poptávka – 25 % z ceny nemovitosti

Návrh obvyklé ceny

- 616 900 Kč

1 850 700 Kč

Obvyklá cena nemovitosti zapsané na LV č. 1528 v k.ú. Jilemnice činí zaokrouhleně 1 850 000,- Kč Slovy: Jedenmiliónosmsetpadesáttisíc Kč

pozn.: Nebyly mnou zjištěny žádná práva a závazky váznoucí na nemovitosti mimo Omezení vlastnického práva ve Výpisu z katastru nemovitostí.

C. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.1.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6792/141-2013-B znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu.



D. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 60 ze dne 14.8.2013 Snímek katastrální mapy ze dne 20.9.2013 Mapa oblasti Fotodokumentace Lesní hospodářské osnovy Stavební povolení – zahradní domek

V Trutnově dne 15.10.2013















Snímek katastrální mapy –



Poloha nemovitosti na mapě -

šipka označuje polohu nemovitosti



Fotodokumentace -





Fotodokumentace ze dne 11.10.2013




B

Recommend Documents