Az ülésen jelen vannak

Feljegyzés és kérdőív Az Intéző Bizottság 2011.12.08-án tartott üléséről. Készítette: Mészáros Béla, Ladányi Richárd

Tisztelt Tulajdonostársak! Tisztelt Lakótársak! A 2011-es év elején létrehozott Intéző Bizottság eddigi munkájáról készítettünk feljegyzést azzal a céllal, hogy az eddig elért eredményről tájékoztassunk a tulajdonos- és lakótársakat, illetve a továbblépés lehetőségéről személyes véleményt kérjünk mindenkitől. A jelen feljegyzés nem hivatalos beszámoló. Formáját tekintve egyszerű feljegyzés, de a lényegét tekintve mérvadó információkat tartalmaz. Az ülésen jelen vannak -

A bizottság tagjai: Ladányi Richárd, Dr. Fafula Miklós, Mészáros Béla. (Némedi Varga Zoltán elfoglaltságai miatt távolmaradt.) A közös képviselő – Szolink Bt. – munkatársa: Porteleki Tamás.

Szakértői munkák, hibajegyzék benyújtása Az Intéző Bizottság azzal a céllal jött létre, hogy a 2011.05.30-ig érvényes garanciális időszak végére szakértők bevonásával elkészíttessenek egy listát az egyes lakásokban és a közös helységekben fellelhető hibákról. A bizottság és a közös képviselő – a beérkezett pályázatok alapján - kiválasztotta és megbízta a szakértőket a feladattal, akik a szakértői munkájukat a megadott határidőig elkészítették. Első lépésként a bizottság és a közös képviselő 2011.01.06-án az OTP Ingatlan Zrt. és az FK Raszter képviselőivel áttekintették az épületben az addig eltelt 3 évben bejelentett és a kivitelező által elvégzett garanciális hibákat. Itt megtettük az akkor helytállónak tűnő kifogásainkat, és arra kértük a tulajdonos és a kivitelező képviselőit, hogy a kifogásolható javítási munkákat újra – de elfogadható minőségben – végezzék el. Ezek voltak – a felsorolás teljessége nélkül -: - a függőfolyosók burkolása, színezése, korlátjának festése - a lakások balkonjain korlátfa cseréje - egyes lakásokban tapasztalhat nagyfokú penészesedés megszüntetése - az épület egyes területein a burkolatok megerősítése (mélygarázs lejáró, az Andor úti épületnek a játszótér felőli oldalának külső burkolata) - a mélygarázsban található repedések Az épületbejárásról készült jegyzőkönyvet a társasház blogján - illetve az alábbi linkeken lehet megtekinteni: 1. Az OTP Ingatlan Zrt. jegyzőkönyve az épületbejárásról: http://otphazmiskolc.blog.hu/2011/02/15/jegyzokonyv_9 A bizottság ezt követően kiválasztotta és megbízta azokat a szakértőket, akit az ár/vállalt feladat/szakmai hozzáértés tekintetében a legjobbaknak ítéltünk meg. A két felkért szakértő a szakvéleményét a helyszíni bejárások és felmérések után időre a kárigény bejelentéséhez szükséges módon és formában elkészítette. A szakértői véleményeket a társasház blogján - illetve az alábbi linkeken - lehet megtekinteni: 2. hőkamerás vizsgálat eredményei: http://otphazmiskolc.blog.hu/2011/03/11/hokameras_vizsgalati_eredmenyek 3. szakértői vélemény: http://otphazmiskolc.blog.hu/2011/04/19/szakertoi_velemeny_1 A 2. és 3.-as számú linkeken a hőkamerás vizsgálat eredményei, és a szakértő által minden lakásban elvégzett szemle után elkészített szakértői vélemény olvasható. 1

A fenti dokumentumok alapján a társasház nevében a közös képviselő – Restás József – a megadott ideig benyújtotta a feltárt hibák listáját, amit az OTP Ingatlan Zrt, és az FK Raszter – ha nem is elsőre és teljes mértékben – elfogadta a társasház által benyújtott hibalistát.

Garanciális hibák javítása A bizottsági tagok véleménye szerint mind az OTP Zrt, mind az FK Raszter egyféleképpen egységesen viselkedik a kialakult helyzetben: időt húz, és a lehető legteljesebb mértékig megtesz mindent annak érdekében, hogy minél kevesebb pénzből javítsák ki a jogosnak tűnő kifogást, és minél inkább a lakókra hárítsanak olyan hibákat, amelyeknél lehet nem életvitelszerű lakáshasználatra hivatkozással megtámadni a bejelentett igényt. (Ilyen a sok lakást érintő penészesedés, ahol az FK Raszter szerint a mosás, és a konyha használata miatt alakul ki a penészesedés.) Az FK Raszter szintén felkért független szakértőt saját elképzelésének bizonyítására, amit azóta sem adott át közös képviselőnknek annak ellenére, hogy azt többször kértük. (Háttér információink szerint az a szakértői vélemény is a mi igazunkat támasztotta alá.) Talán épp ezért újabb független szakértőt találtak, aki úgy készítette el szakértői véleményét, hogy még a társasház környékére sem jutott el. A tervek és a kivitelezés dokumentumai alapján is sikerült neki független és szakszerű szakvélemény készítenie! Ezzel a szakértői véleménnyel a kezükben hívtak össze olyan megbeszélést, ahova főként a penészesedési problémákkal küzdő tulajdonosokat hívták meg azzal a céllal, hogy tájékoztassák őket arról, miként képzelik ők el a penészesedési probléma megoldását. Ennek érdekessége az, hogy ők csak a külső és belső nyílászárók szinte tökéletes szigetelésében és a szellőztetés hiányosságában látják a problémát. Ezért a szellőző beállításán/cseréjén és a belső nyílászárók szellőzőrácsokkal való ellátásán, valamint a konyhai szellőző külső kivezetésén túl más javítást nem terveznek. A mi szakértőink egyértelmű megállapítása szerint egyes falfelületeken a külső szigetelés hiányosságai miatt kialakult hőhíd az, ami a páralecsapódást és az ezzel járó penészesedést okozza. (Igaz, a pára kialakulásának lehetőségét ha megszüntetjük, akkor ez a probléma nem áll fenn, csak az a baj, hogy akkor ezekben a lakásokban el kell dönteni: emberileg elfogadható melegben, vagy párában és penészben él szívesebben, mert a lakásban ily módon megszüntetett pára együtt jár az utca fűtésével. Így egy kicsit költséges télen az élet!) Lehetőségként felajánlották még azt is, hogy aki úgy gondolja, ez a terv nem hozza meg a várt eredményt, akkor a tulajdonos terhére elvégezhető egy un. monitoring vizsgálat, amely egy maghatározott ideig rögzíti a páratartalmat, feltérképezi az életvitelszerű lakáshasználatot, és amennyiben azt állapítják meg, hogy a tulajdonos nem életvitel szerűen használja a lakást, akkor a monitoring vizsgálat összegét a tulajdonosnak kell kifizetnie. (Vajon hányan fogják ezt bevállalni?)

2

Időközben a nyár vége felé elkezdődtek munkálatok. Minden erre vonatkozó kérdés/kérés ellenére nem tudtuk meg a kivitelezőtől, hogy milyen munkát, miért, mikor terveznek elvégezni. Felállványozták a sarki lakásokat és az ablakpárkányok utólagos alászigetelésével próbálták csökkenteni a nyílászárók körül kialakult hőhidat. (Vajon a többi lakás ablakai, erkélyajtói körül nem maradt el a szigetelés, csak az északi oldal sarki lakásainál?) Még egy helyen maszatoltak a munkások, ez pedig a mélygarázs külső szigetelésének a javítása. A felvételen jól látható, hogy milyen szakszerű munkát rejt a föld!

Az, hogy a javítás helyein sem a felület nem találkozik, sem a festék színe nem passzol? Örüljünk, hogy legalább belül jobb! …mert belül valóban jobb lett! Vajon miért csak a sarki lakásokban végeztek ilyen munkát?

Bizottsági, közös képviselői tapasztalatok, megállapítások A beszédes felvételek és a javítási munkálatok során szerzett saját tapasztalataink alapján az Intéző Bizottság és a Közös Képviselő által az alábbi megállapítások, tények mondhatók el: Dr. Fafula Miklós elmondása szerint a lakásukban olyan mértékű volt a párásodás, hogy az a lakás használhatósága miatt ipari párátlanító rendszerbe állítása is szükséges volt. Épp ezért a tulajdonos jól felfogott saját érdeke és ezzel együtt a társasház érdekében többször és kemény hangnemben levelezett mind az OTP, mind az FK Raszter képviselőivel. A válasz és a javítás előbb utóbb megtörtént. Persze sokszor nem elsőre lett a legjobb, de a tulajdonos kemény kiállásának köszönhetően végül is többé-kevésbé megszűntek a problémák. Nála – és lehet, hogy csak nála – beterveztek olyan munkálatokat is, ami talán a többi penészesedéssel érintett lakásban is célszerű lenne. Kérdés, mi kell ahhoz, hogy azok a változtatások mindenhol megtörténjenek? Erős kiállás? Én – Mészáros Béla – más utat választottam. Lehet, hogy nem a legjobbat. Én egyszerűen kizavartam azokat a munkásokat, akik az erkély burkolását akarták elvégezni azért, mert elsőre arról akartak meggyőzni, nincs is felhagyva. Inkább aztán egy nem túl tekintélyes összeggel megváltottam az erkély burkolását. 3

A Szolink Bt. képviseletében a mi társasházunk közös képviselői feladatát ellátó Porteleki Tamás elmondta, hogy ő minden javítási munka befejezésekor eljött és a hibalista alapján ellenőrizte és műszakilag átvette azokat, és aláírta a javítás elvégzéséről szóló dokumentumot. Jog szerint a lakásokban elvégzett munka szakszerűségéről szóló igazolás aláírására a tulajdonos, a közös területen elvégzett munka kapcsán az igazolás aláírására a közös képviselő jogosult. (Bár emlékeim szerint arról döntöttünk annak idején a lakógyűlésen, hogy a munkák átvételét majd egy általunk felkért műszaki ellenőr végzi el, ez nem történt meg. Részben az azóta megváltozott közös képviselővel való kommunikációs nehézség, részben a bizottsági tagokat egyes lakosok által ért támadásból eredő sérelem miatt is.) Porteleki Tamás azt is elmondta, hogy ő jelezte a kivitelezőnek, hogy a javítandó hibák közt van még a társasház külső homlokzatán található repedések megoldása, de erre azt a választ kapta, hogy ezzel a kivitelező nem kíván foglalkozni. Inkább a tulajdonosokkal akar megalkudni a javítás költségének kifizetéséről. Még ezen kívül is van sok olyan hiba, ami listán található, de a kivitelező nem javította még ki. Inkább azt szeretnék, hogy így vegye át a házat a képviselő, és inkább fizet valamit a ki nem javított hibákért.

További tapasztalatok, elképzelések begyűjtése kérdőív segítségével Az eddig leírtak az ülésen elhangzott megjegyzések, megállapítások összessége. A szám szerint 4 ember véleménye elképzelhető, hogy nem találkozik a többség véleményével, ezért tartjuk fontosnak a tulajdonostársak/lakótársak véleményének kikérését, összesítését. Ennek fényében lehet a további lépésekről dönteni. Azt elmondhatjuk, hogy a bizottság elvégezte a rábízott feladatot, a szakértő által feltár hibalistát a kivitelező és a tulajdonos elfogadta, és mint az a fentiekből kiderült, többkevesebb energia és pénz befektetésével bizonyos hibákat jól/rosszul kijavított, más hibák esetében a tulajdonosokkal pénzmegváltásra törekszik. A nagy kérdés: ezt elfogadja-e a társasház tulajdonosi közösségének többsége, vagy a kezünkben lévő szakértői vélemények alapján bírósági pert indítva egy ránk nézve pozitív döntés után az általunk kért módon kényszerítjük ki a kivitelezőtől a társasházi hibák kijavítását. A penészesedési probléma megoldására ugyanis a kivitelező által felsoroltakon kívül – véleményünk szerint - szükséges a lakások, a társasház teljes külső hőszigetelése is, benne a nyílászárók körüli nyílások, illetve a párkányok szigetelésével.

Kérjük, hogy a kitöltött kérdőíveket a lépcsőházba elhelyezett ládákba legkésőbb 2012.01.20-ig dobja be!

4

Kérdőív az FK Raszter Zrt. által végzett, garanciális hibabejelentésekkel kapcsolatos munkálatokra vonatkozó lakói elégedettség mértékének meghatározására Név (nem kötelező kitölteni) Lakásszám (nem kötelező kitölteni)

A lakásokkal kapcsolatos kérdések igen

nem

igen

nem

igen

nem

Élt–e Ön a hibabejelentés lehetőségével? (Azaz készített–e hibalistát, és azt a kötelezettség fennállásának időtartamán belül eljuttatta–e az FK Raszter Zrt.-hez?)

igen

nem

Az Ön lakására vonatkozó (megfelelően elkészített és eljuttatott) hibalistán szereplő problémákat orvosolta–e az FK Raszter Zrt.?

igen

nem

igen

nem

Vannak–e olyan hibák, problémák az Ön lakásában, amelyek bejelentése megfelelően megtörtént, de nem orvosolták azt?

igen

nem

Kapott–e tájékoztatást arról, hogy a problémáival kapcsolatban az FK Raszter Zrt. miért mit és mikor kíván tenni?

igen

nem

Kért–e tájékoztatást problémáival kapcsolatban - szóban vagy írásban - az FK Raszter Zrt.–től?

igen

nem

Vannak–e olyan problémák az Ön lakásában, amelyek kötelezettségvállalás hatáskörébe való tartozásáról vita folyik Ön- és az FK Raszter Zrt. között?

igen

nem

Megfelelő minőségűnek ítéli-e az FK Raszter Zrt. részéről az Ön hibabejelentésének értelmében elvégzett munkálatait?

igen

nem

igen

nem

igen

nem

igen

nem

igen

nem

Az Ön lakásával kapcsolatban van-e garanciális (jótállási) kötelezettségvállalása (továbbiakban kötelezettség) az OTP Zrt –nek? (FK Raszter Zrt. –nek) Meddig érvényes ez a kötelezettség az Ön lakására vonatkozóan? Tudatában van–e annak, hogy a kötelezettség fennállási időtartama alatt van lehetősége lakásával kapcsolatos azon hibák, problémák FK Raszter Zrt. felé történő bejelentésére, melyek az Ön megítélése szerint a kötelezettség értelmében az FK Raszter Zrt. részéről orvosolandóak? Az Ön megítélése szerint vannak–e lakásában ilyen jellegű problémák?

Jelenleg folyamatban vannak-e az Ön lakásában ezzel kapcsolatos munkálatok?

Adott–e erről megfelelőséget igazoló nyilatkozatot az FK Raszter Zrt–nek?

Kért–e Öntől ilyen nyilatkozatot az FK Raszter Zrt?

Az Ön által adott ilyen nyilatkozat tartalmazza–e az elhárított hiba konkrét leírását? Adott-e nem megfelelően elvégzett hibajavítási munkáról szóló nyilatkozott az FK Raszter Zrt –nek?

5

Végeztetett–e (az Ön megítélése szerint a kötelezettségi körbe tartozó hiba javításával kapcsolatos) hibajavítási munkálatokat a lakásában más kivitelezővel, és nem az FK Raszter Zrt-vel?

igen

nem

igen

nem

igen

nem

igen

nem

igen

nem

Mi volt az oka annak, hogy ezt az eljárást választotta?

Szándékozik–e az ilyen hibajavítások költségeit megtéríttetni az FK Raszter Zrt –vel?

Ön szerint erre van lehetősége? Amennyiben vannak vitatott kérdések a tárgybani hibajavítások elvégzésével kapcsolatosan Ön és az FK Raszter Zrt. között, megoldásnak tartja–e ezen kérdések polgári peres útra történő terelését? Tervezi-e ilyen megoldás igénybevételét? Egyéb közlendők:

6

A Társasház közös használatú helységeire vonatkozó kérdések Tudja –e Ön, hogy a garanciális/jótállási kötelezettség a Társasház közös használatú helységeire (és egyéb ilyen jellegű területeire) vonatkozóan 2011. május 31 –ig volt érvényben?

igen

nem

Az Ön megítélése szerint a Társasház előbbiek szerint jellemezhető helységeiben/területein vannak–e a garanciális/jótállási kötelezettség hatáskörébe tartozó hibák/problémák?

igen

nem

Tudja–e Ön, hogy ezekre a helységekre/területekre vonatkozóan a Társasház 2011. március. 20–án megtartott közgyűlése értelmében elkészült egy szakértők által kidolgozott hibajegyzék, mely a megfelelő határidőn belül továbbításra került az FK Raszter Zrt felé?

igen

nem

Tudja–e Ön, hogy ezzel a hibajegyzékkel kapcsolatosan mi az álláspontja az FK Raszter Zrt–nek?

igen

nem

Tudja–e Ön, hogy a Társasház közös használatú helységeire vonatkozóan milyen hibajavítási munkálatok kerültek elvégzésre?

igen

nem

igen

nem

Az Ön megítélése szerint teljeskörű volt a hibajavítás?

Ha esetleg nem, akkor Ön szerint melyik a legfontosabb, de el nem hárított (és a garanciális/ jótállási kötelezettség hatáskörébe tartozó) probléma?

Meg tudja–e ítélni az FK Raszter Zrt. által végzett hibajavítás minőségét (elsősorban műszaki szempontból)?

igen

nem

Amennyiben igen, megfelelő minőségűnek ítéli-e az FK Raszter Zrt. részéről elvégzett hibajavítási munkálatokat a Társasház közös használatú helységeiben?

igen

nem

Amennyiben nem, tudja–e Ön, hogy kinek kell megítélnie a hibajavítás elvégzésének minőségét (azaz kinek van erre felhatalmazása)?

igen

nem

Van–e Ön szerint a Társasház közös képviseletét ellátó Szolink Bt–nek szerepe a garanciális/ jótállási kötelezettséggel kapcsolatos ügyintézésben is?

igen

nem

Amennyiben igen, akkor Ön elvár-e tájékoztatást a Társasház közös képviseletét ellátó Szolink Bt–től a hibajavításokkal (illetve az ehhez kapcsolódó ügymenettel) kapcsolatosan?

igen

nem

Adott–e Ön a Társasház közös használatú helységeiben végzett hibajavítás munkálataira vonatkozóan megfelelőséget igazoló nyilatkozatot az FK Raszter Zrt– nek?

igen

nem

igen

nem

Amennyiben megítélése szerint vannak vitatott kérdések a tárgybani hibajavítások elvégzésével kapcsolatosan a Társasház és az FK Raszter Zrt. között, megoldásnak tartja–e ezen kérdések polgári peres útra történő terelését?

igen

nem

Támogatná–e egy ilyen esetleges megoldás kezdeményezésébe a Társasház közgyűlésén?

igen

nem

Kért–e Öntől ilyen tartalmú nyilatkozatot az FK Raszter Zrt?

Kérjük, hogy a kitöltött kérdőíveket a lépcsőházba elhelyezett ládákba legkésőbb 2012.01.20-ig dobja be!

7