Önkormányzati Minisztérium Lakásügyi Főosztály
Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok Az üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerűen végzett ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység folytatásának feltételei, és az eljárás részletes szabályai Az üzletszerűen végzett társasház-kezelői, és az üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység folytatásának feltételei, és az eljárás részletes szabályai
2009. október
1
Tartalom Bevezetés ................................................................................................................................................. 4 Letelepedett szolgáltatókra vonatkozó szabályok .................................................................................. 6 Ingatlanközvetítés, ingatlanvagyon-értékelés közvetítés ................................................................... 6 Irányadó ágazati jogszabályok ......................................................................................................... 6 Engedélyezés ....................................................................................................................................... 6 Szakmai képesítés................................................................................................................................ 7 Hatóság................................................................................................................................................ 7 Az engedélyezés feltételei ................................................................................................................... 8 Természetes személyek ................................................................................................................... 8 A szolgáltatási tevékenység bejelentése ............................................................................................. 9 Gazdálkodó szervezetek .................................................................................................................. 9 Nyilvántartás vezetés ........................................................................................................................ 10 Törlés a nyilvántartásból, engedély visszavonása ............................................................................. 11 Gazdálkodó szervezet törlése........................................................................................................ 12 Gazdálkodó szervezet tevékenységének megtiltása ..................................................................... 12 Gazdálkodó szervezetekre vonatkozó átmeneti szabályok............................................................... 12 Ellenőrzés .......................................................................................................................................... 13 Társasházkezelés, ingatlankezelés ........................................................................................................ 14 Irányadó ágazati jogszabályok ........................................................................................................... 14 Bejelentés .......................................................................................................................................... 14 Hatóság.............................................................................................................................................. 15 Szakmai képesítés.............................................................................................................................. 15 A szolgáltatási tevékenység bejelentésének feltételei...................................................................... 15 Természetes személyek ..................................................................................................................... 15 2
Gazdálkodó szervezetek .................................................................................................................... 17 Nyilvántartás vezetés ........................................................................................................................ 18 Szolgáltatási tevékenység folytatásának megtiltása, törlés a nyilvántartásból ................................ 19 Törlés ............................................................................................................................................. 19 Tiltás .............................................................................................................................................. 20 Gazdálkodó szervezetek esetében .................................................................................................... 20 Törlés ............................................................................................................................................. 20 Tiltás .............................................................................................................................................. 21 Gazdálkodó szervezetekre vonatkozó átmeneti szabályok............................................................... 21 Ellenőrzés ...................................................................................................................................... 21 Határon átnyúló szolgáltatásnyújtás szabadsága ................................................................................ 22
3
Bevezetés A belső piaci szolgáltatásokról szóló, 2006. december 6-i 2006/123/EK európai parlamenti és tanácsi irányelv (a továbbiakban: Irányelv) alapján a tagállamoknak, így hazánknak is a hatályos engedélyezési rendszereket felül kell vizsgálni, és a szükséges jogszabálymódosításokat 2009. december 28-áig kell elvégezni. A szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló 2009. évi LXXVI. törvény (a továbbiakban: Szolgtv.), a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.), illetve a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tt.) módosítása alapján, annak felhatalmazó rendelkezéseivel összhangban került rögzítésre a kialakított engedélyezési-bejelentési rendszer. A Magyarországon letelepedett szolgáltatók esetében az üzletszerű ingatlanközvetítői és üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és -közvetítő tevékenység előzetes engedélyhez kötött marad – a rendszer fennmaradása az Európai Bizottság felé a közrendi klauzula alapján került indokolásra – míg az üzletszerűen végzett társasházkezelő és ingatlankezelő tevékenység végzése bejelentéshez kötött lesz. Az engedélyezés-bejelentés, nyilvántartás vezetés részletes szabályait a jövőben, a Szolgtv., az Lt., valamint a Tt. rendelkezései mellett miniszteri rendelet szabályozza. Az engedélyezési rendszer fenntartásaként az egyeztetések folyamán az alábbi indokaink kerültek figyelembe vételre: A 71/2004. (VI. 22.) OGY határozat III/6. pontja előírta az ingatlanközvetítési és forgalmazási tevékenység megkezdéséhez és gyakorlásához szükséges szigorúbb, az ügyfelek számára nagyobb biztonságot nyújtó feltételrendszerének kidolgozását. Az 53/2005. (VI. 4.) OGY határozat 18. pontja pedig feladatként meghatározta a Kormány számára, hogy gondoskodjon arról, hogy a 2006. évben – a középfokú ingatlanközvetítő tevékenység szakképzési követelményrendszerének megtartása mellett – az emelt szintű ingatlanvagyonértékelő és közvetítő szakképesítés szakmai és vizsgáztatási követelményrendszerének meghatározása megtörténjék, s azt az Országos Képzési Jegyzékbe felvegyék. Az új ingatlanszakma – emelt szintű Ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő – felvétele az Országos Képzési Jegyzékbe 2005. májusában az OKJ módosításáról szóló 14/2005. (V. 26.) OM rendelettel megtörtént. Ennek megfelelően 2005. augusztusában kiadásra került a regionális fejlesztésért és felzárkóztatásért felelős tárca nélküli miniszter hatáskörébe tartozó építésügyi és lakásügyi – iskolarendszeren kívüli – szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeiről szóló 26/2005. (VIII. 5.) TNM rendelet, mely az új ingatlanszakma szakmai és vizsgakövetelményeit is tartalmazza. Az új szakképesítés a középfokú ingatlanközvetítő szakképesítésre épül és 5 éves – a műszaki, a közgazdasági és a jogi 4
felsőfokú diploma esetén legalább 2 éves – ingatlanközvetítői szakmai gyakorlat megszerzése után végezhető el. Ezzel válik teljes körűvé az ingatlanszakmák tekintetében a szakképzettségi rendszer. Az új követelményrendszer tartalmazza azokat az alapvető etikai normákat is, amelyeket a képzés során oktatni kell, és amelyek a vizsga során számon kérhetők. A fent hivatkozott OGY határozatoknak megfelelően megtörtént a Lakástörvény módosítása a középfokú képesítést adó ingatlanközvetítésre, továbbá az emelt szintű képesítést nyújtó ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő tevékenységre vonatkozóan az üzletszerű tevékenység esetén a szakképesítés kötelező megszerzését, valamint a szakemberek kötelező nyilvántartásba vételét tartalmazza; ezek a rendelkezések – kellő időt hagyva a felkészüléshez – 2006. szeptember 1. napján léptek hatályba. A Lakástörvény 2006. évben történt módosítása a Magyarországon megjelenő lakásmaffia tevékenység megakadályozását szolgálta és szolgálja. A lakásmaffia tevékenység ellen tett intézkedéseket az OGY évente vizsgálja, arról beszámolót kér az érintett tárcáktól. Az EK irányelv alapján a szolgáltatásnyújtás szabadsága korlátozható, a letelepedés keretében nyújtott szolgáltatások esetén, közérdeken alapuló kényszerítő indok fennállásakor. Az Európai Közösségek létrehozásáról szóló szerződés 46. cikkében meghatározott célok, valamint az Európai Közösségének Bíróságának ítélkezési gyakorlatában az EK- szerződés 43., illetve 49. cikkének alkalmazásában, ilyen közérdek pl.: • • •
a csalások megakadályozása hitelezők védelme az igazságszolgáltatási rendszer működése.
A fent említettek lehetőséget adnak arra, hogy az Lt. jelenleg alkalmazott szabályai ne módosuljanak. Így a hatóság a kérelmezőnek az ingatlanközvetítői, illetve ingatlanvagyonértékelő és közvetítői névjegyzékbe kerülését megelőzően, a szolgáltatási tevékenység megkezdésének feltételeként a hatóság előzetes döntést hoz, vagyis engedélyezi a szolgáltatási tevékenység folytatását amennyiben a kérelmező a jogszabályi feltételeket teljesítette. Letelepedés esetében a tagállamok a szolgáltatási tevékenység nyújtására való jogosultságot, illetve annak gyakorlását – főszabály szerint – nem köthetik engedélyezési rendszerhez. A tagállami engedélyezési rendszerek csak kivételes esetekben tarthatók fenn, ha azokat közérdeken alapuló kényszerítő indok támasztja alá, és a kitűzött cél kevésbé korlátozó intézkedés útján nem valósítható meg.
5
Letelepedett szolgáltatókra vonatkozó szabályok Ingatlanközvetítés, ingatlanvagyon-értékelés közvetítés Irányadó ágazati jogszabályok -
A szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló 2009. évi LXXVI. törvény (a továbbiakban: Szolgtv.)
-
A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.)
-
Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X. 2.) Korm. rendelet
-
Az önkormányzati és területfejlesztési miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeinek kiadásáról szóló 25/2008. (IV. 29.) ÖTM rendelet
-
Az üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerűen végzett ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység folytatásának feltételeiről, az eljárás részletes szabályairól szóló 31/2009. (XI.18.) ÖM rendelet
Engedélyezés Az üzletszerű ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység folytatásához az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság engedélye szükséges. Az üzletszerű ingatlanközvetítői, illetőleg üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység folytatását az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság annak engedélyezi, aki rendelkezik a jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel és megfelel az Lt. és a felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban – miniszteri rendeletben – meghatározott egyéb feltételeknek. Engedélyezésnek minősül bármely olyan közigazgatási hatósági eljárás, amelynek lefolytatása a szolgáltatásnyújtás megkezdésének, illetve gyakorlásának vagy igénybevételének jogszabályban előírt feltétele. A tevékenység - a hatóság kérelemnek helyt adó határozatának végrehajthatóvá válásáig, - illetve ha jogszabály a tevékenység megkezdését, folytatását vagy igénybevételét ahhoz a feltételhez köti, hogy meghatározott határidőn belül a hatóság vagy bíróság nem hoz a kérelmet elutasító határozatot, - a határidő lejárta előtt a hatóság vagy 6
bíróság elutasító határozatának hiányában - jogszerűen nem kezdhető meg, illetve nem folytatható, a szolgáltatás jogszerűen nem vehető igénybe.
Szakmai képesítés Üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlanvagyonértékelő és közvetítői tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik az önkormányzati és területfejlesztési miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeinek kiadásáról szóló 25/2008. (IV. 29.) ÖTM rendeletben meghatározott ingatlanközvetítői, valamint ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői szakmai képesítéssel.
Hatóság Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X. 2.) Korm. rendelet rendelkezésének megfelelően az üzletszerű ingatlanközvetítői, illetőleg az üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység esetében az engedélyező, valamint a szolgáltatás nyilvántartást vezető hatóság, a megyeszékhely szerinti városi önkormányzat jegyzője, Pest megyében a megyei önkormányzat főjegyzője, Budapesten a Fővárosi Önkormányzat főjegyzője. A jegyző illetve a főjegyző eljárásában a megye, illetve a főváros területére kiterjedő illetékességgel rendelkezik. Az eljárásra egyebekben az illetékességi okokat a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény 21. §-a határozza meg. A kormányrendelet hatályba lépését megelőzően hatályban lévő jogszabályi rendelkezések alapján a fent említett hatóságok rendelkeznek hatáskörrel és illetékességgel – a 2009. október 1-ig hatályban lévő: Lt. 64/C. §-a (4) bekezdésének, valamint a Tt. 54. §-a (2) bekezdésének rendelkezései alapján. A rendszer (engedélyezés – bejelentés – nyilvántartás) több évtizede megbízható és működőképes, az említett hatóságok rendelkeznek a feladat anyagi, személyi, technikai, és szakmai hátterével. A szakképesítéssel rendelkező szolgáltatók és a piaci résztvevők, valamint a nyilvántartást igénybe vevő állampolgárok a jelenlegi rendszert ismerték meg és használják ezért indokolt és szükséges volt, hogy a feladatra kijelölt szerv változatlan maradjon. (Az ingatlanközvetítői névjegyzéket már az ingatlanközvetítésről szóló, 49/1982. (X. 7) MT rendelet, illetve az annak végrehajtására kiadott 13/1988. (XII. 29.) ÉVM. rendelet 4. §-a is hasonlóan szabályozta.)
7
Az engedélyezés feltételei Természetes személyek Az engedély iránti kérelem tartalmazza a kérelmező: -
természetes személyazonosító adatait, lakcímét, értesítési címét, a szakképzettségét tanúsító bizonyítvány (oklevél) számát
A miniszteri rendelet szerint a szolgáltatási tevékenység folytatásához szükséges engedély iránti kérelem az Lt. 64/C. §-ának (3) bekezdésében foglaltakon túl tartalmazza - a szolgáltatást nyújtó szakképesítését tanúsító bizonyítványát (oklevelét) kiállító intézmény megjelölését, a kiadás helyét és időpontját, - a szolgáltatást nyújtó munkáltatójának nevét és székhelyét, amennyiben a gazdálkodó szervezet a szolgáltatási tevékenység nyújtására az engedéllyel rendelkező, személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja, illetve foglalkoztatott által jogosult, - szolgáltatás nyújtása során használni kívánt nyelv (nyelvek) megjelölését, - hatósággal való kapcsolattartás módját. A kérelemhez csatolni kell: -
a szakképesítést tanúsító bizonyítványt
-
erkölcsi bizonyítványt
A miniszteri rendelet szerint a szolgáltatási tevékenység folytatásához szükséges engedély iránti kérelemhez az Lt. 64/C. §-ának (3) bekezdésében foglaltakon túl csatolni szükséges: -
harminc napnál nem régebben kiállított közokiratot, amely szerint a bejelentő köztartozásmentes adózó, kivéve, ha a bejelentő szerepel a köztartozásmentes adózói adatbázisban,
-
az eljárási illeték megfizetésének igazolását,
-
ha a szolgáltatásnyújtásra egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja, egyéni vállalkozó esetén egy foglalkoztatottja által jogosult, - egyéni vállalkozó esetén az egyéni vállalkozók hatósági nyilvántartásba vételéről szóló igazolás hiteles másolatát, egyéb gazdálkodó szervezet esetén három hónapnál nem régebbi cégkivonatát. 8
Mivel a Ket. 36. § (2) bekezdése alapján ügyféltől nem kérhető olyan adat igazolása, amely nyilvános, vagy amelyet valamely hatóság, bíróság, vagy a Magyar Országos Közjegyzői Kamara jogszabállyal rendszeresített nyilvántartásának tartalmaznia kell, amennyiben a szolgáltatást nyújtó nem csatolja eljárásában a nevezett iratokat, a hatóság az engedélyezés feltételeinek megállapítása érdekében adatszolgáltatási kérelemmel fordul a nyilvántartást vezető hatósághoz. Nem adható ingatlanközvetítői vagy ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői engedély annak, -
akit a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítvány tanúsága szerint gazdasági vagy vagyon elleni bűncselekmény miatt jogerősen szabadságvesztés-büntetésre ítéltek, és a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült,
-
aki az ilyen tevékenységtől eltiltó jogerős bírói ítélet hatálya alatt áll,
-
aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet,
-
aki nem köztartozásmentes adózó. (ÖM rendelet 1.§ (2) a.))
A szolgáltatási tevékenység bejelentése Gazdálkodó szervezetek A gazdálkodó szervezet köteles az üzletszerű ingatlanközvetítői vagy üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység folytatására irányuló szándékát az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni. Az üzletszerű ingatlanközvetítői, illetőleg az üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenységet olyan gazdálkodó szervezet folytathatja, amelynek legalább egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja - egyéni vállalkozó esetén, ha a tevékenységet nem maga látja el, legalább egy foglalkoztatottja - rendelkezik az előírt engedéllyel, valamint -
az ilyen tevékenységével összefüggésben keletkezett, jogerősen megállapított köztartozásának eleget tett,
-
továbbá megfelel az Lt. felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott egyéb feltételeknek, így a miniszteri rendelet szerinti bejelentéshez szükséges feltételeket teljesítette a megfelelő okiratokat csatolta.
9
Nyilvántartás vezetés Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság a tevékenység folytatására engedéllyel rendelkező személyekről és a bejelentést tevő gazdálkodó szervezetekről nyilvántartást vezet. A nyilvántartást szolgáltatásonként elkülönítve kell vezetni a) az engedéllyel rendelkező ingatlanközvetítőkről és ingatlanvagyon-értékelő és közvetítőkről, b) üzletszerű ingatlanközvetítői, illetőleg az üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység folytatására jogosult gazdálkodó szervezetekről. A nyilvántartás tartalmazza Lt. 64/D. §-ának (1) bekezdésében foglaltak szerint: -
az engedéllyel rendelkező természetes személy vagy az egyéni vállalkozó természetes személyazonosító adatait,
-
a lakcímét, az értesítési címét,
-
a szakképzettséget tanúsító bizonyítvány (oklevél) számát.
A nyilvántartás a Szolgtv. 26.§ (2) bekezdésében foglaltak szerint a további adatokat tartalmazza: - az engedélyezett szolgáltatási tevékenység megjelölését, - az engedély számát és a tevékenység megkezdésének vagy folytatásának az engedélyben foglalt területi és időbeli korlátait, valamint - az adott szolgáltatási tevékenység megkezdésére és folytatására való jogosultságot szabályozó külön jogszabályban meghatározott adatokat. A Szogtv. 26.§ (2) és az Lt. 64/D. §-ának (1) bekezdésében foglaltakon túl a következő adatokat és a tevékenységgel összefüggő egyes tényeket tartalmazza: -
(amennyiben a gazdálkodó szervezet a szolgáltatási tevékenység nyújtására a nyilvántartásba vett személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja, illetve foglalkoztatott által jogosult,) a gazdálkodó szervezet megnevezése, székhelye,
-
a szolgáltatás nyújtása során használni kívánt nyelv,
-
a tevékenység gyakorlására jogosító szakképesítésnek az Országos Képzési Jegyzékben szereplő azonosító száma,
10
-
a szakképesítést tanúsító bizonyítványt (oklevelet) kiállító intézmény megjelölése, a kiadás helye és időpontja,
-
a nyilvántartásba vétel időpontja
-
nyilvántartási szám,
-
igazgatási ügyirat ügyszáma.
A nyilvántartás az üzletszerű ingatlanközvetítői, valamint üzletszerű ingatlanvagyonértékelő és közvetítői tevékenységet folytató gazdálkodó szervezet alábbi adatait tartalmazza: - cégjegyzékszám, egyéni vállalkozó esetén nyilvántartási szám, - a képviseletre jogosult személy, egyéni vállalkozó neve, lakóhelye, - a szolgáltatási tevékenység nyújtásának végzésére engedéllyel rendelkező személyesen közreműködő tag vagy alkalmazott neve, a részére kiállított engedély nyilvántartási száma, - nyelvhasználat.
Törlés a nyilvántartásból, engedély visszavonása A nyilvántartásból törölni kell azt a természetes személyt, egyéni vállalkozót: - aki meghalt vagy a törlését kéri, - akit gazdasági vagy vagyon elleni bűncselekmény miatt jogerősen szabadságvesztés büntetésre ítéltek és a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól még nem mentesült, - aki az ilyen tevékenységtől eltiltó jogerős bírói ítélet hatálya alatt áll. A miniszteri rendelet alapján a hatóság – az Lt. 64/D. §-ának (3) bekezdésében foglaltakon túl – visszavonja az engedélyét annak a szolgáltatást nyújtónak, aki - a hatóság számára olyan valótlan tartalmú bejelentést tett, melynek érdemi befolyása volt az engedély iránti kérelem elbírálására, illetve a szolgáltatási tevékenység jogszerű végzésének az ellenőrzésére, - a hatósági ellenőrzést akadályozza.
11
Gazdálkodó szervezet törlése A miniszteri rendelet alapján a hatóság törli a nyilvántartásból azt a gazdálkodó szervezetet: - akinek az adott szolgáltatási tevékenységre vonatkozó jogszabályi előírások megsértése miatt az adott szolgáltatásnyújtás megkezdésére és folytatására való jogosultságot szabályozó jogszabályban meghatározottak szerint jogerősen megtiltották az adott szolgáltatási tevékenység folytatását ( Szolg. tv.28.§), - aki a szolgáltatási tevékenység megszüntetését bejelentette, ( Szolg. tv.28.§), - amelyet az adott tevékenységre vonatkozó jogszabályi előírások megsértése miatt a bíróság jogerősen eltiltott a tevékenység folytatásától, - amely ellen a bíróság felszámolási eljárást rendelt el, - amelyet a cégbíróság hivatalból törölt a cégnyilvántartásból, illetve egyéni vállalkozó esetén a hatósági nyilvántartásból.
Gazdálkodó szervezet tevékenységének megtiltása A hatóság – e feltétel biztosításáig – megtiltja a szolgáltatási tevékenység végzését annak a gazdálkodó szervezetnek, amelynek személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja, illetve foglalkoztatottja a tevékenység folytatásának feltételével már nem rendelkezik. A hatóság a tiltásra okot adó körülmény megszüntetésétől számított 1 éves időtartamra megtiltja a szolgáltatási tevékenység végzését annak a gazdálkodó szervezetnek, - amely a hatóság számára olyan valótlan tartalmú bejelentést tett, melynek érdemi befolyása volt a bejelentés elbírálására, illetve a szolgáltatási tevékenység jogszerű végzésének az ellenőrzésére - amely a hatósági ellenőrzést akadályozta
Gazdálkodó szervezetekre vonatkozó átmeneti szabályok Azon gazdálkodó szervezeteknek, amelyek a szolgáltatási tevékenység folytatásának feltételeivel rendelkeznek, és e rendelet hatályba lépését megelőzően szolgáltatási tevékenységet folytattak, a rendelet hatályba lépését követő 6 hónapon belül meg kell tenniük bejelentésüket a hatóság felé. (A cégnyilvántartás hatálya alá tartozó jogalanyok esetén 2009. október 1-ig cégbíróságnak kellett bemutatni a tevékenység végzéséhez szükséges feltételek meglétét.) 12
Ellenőrzés A szolgáltatást nyújtónál a tevékenység folytatásához szükséges adatokban bekövetkezett változást a hatóság évente legalább egy alkalommal ellenőrzi. A jövőre nézve az Lt. módosításával megoldható, hogy a hatóság adatot igényelhet bűnügyi nyilvántartási rendszerből. A bejelentés vagy az engedély benyújtásával egyidejűleg a kérelmező vagy igazolja, hogy megfelel a bűnügyi nyilvántartásban kezelt adatokkal igazolható feltételeknek, vagy a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény 36. § (2) és (3) bekezdése, valamint a Bnytv. 69. §-a alapján kérheti, hogy a hatóság a szükséges adatokat a bűnügyi nyilvántartó szervtől adatigényléssel szerezze be. A bejelentéshez, engedélyhez kötött tevékenység időtartama alatt a hatóság – a hatósági ellenőrzés keretében – a bűnügyi nyilvántartásból történő adatigényléssel ellenőrizheti, hogy az adott személy a tevékenység gyakorlása során is megfelel-e a bűnügyi nyilvántartásban kezelt adatokkal igazolható feltételeknek.
13
Társasházkezelés, ingatlankezelés Irányadó ágazati jogszabályok -
A szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló 2009. évi LXXVI. törvény (a továbbiakban: Szolgtv.)
-
a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény
-
Az önkormányzati és területfejlesztési miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeinek kiadásáról szóló 25/2008. (IV. 29.) ÖTM rendelet
-
Az üzletszerűen végzett társasházkezelői, valamint az üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység folytatásának feltételeiről, az eljárás részletes szabályairól szóló 30/2009.(XI.3.) ÖM rendelet
Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X. 2.) Korm. rendelet
Bejelentés Aki üzletszerűen kíván társasház-kezelői illetve ingatlankezelői tevékenységet folytatni, köteles az erre irányuló szándékát az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni. A bejelentési kötelezettség megfelel a szükségesség és arányosság irányelvi követelményeinek. Az engedélyezés nem lenne arányos, ugyanis a kitűzött cél kevésbé korlátozó intézkedéssel (engedély helyett bejelentéssel) is elérhető. A legfőbb különbség a két eljárás között az, hogy míg engedélyezés esetében csak a határozat közlését követően, addig bejelentés esetében – ha a szolgáltató ténylegesen megfelel a jogszabályban meghatározott jogosultsági feltételeknek – lényegében azonnal megkezdheti az adott szolgáltatási tevékenységet, köteles erről azonban a hatóságot értesíteni (bejelentés), amelynek elmaradása szankcionálható.
14
A bejelentés közvetlenül nem feltétele tevékenység megkezdésének, elmulasztása ugyanakkor külön szankcionálható. A bejelentés alapján a hatóság nyomban ellenőrizni tudja, hogy a szolgáltató megfelel-e a jogszabályi követelményeknek, és ha ellenőrzése során a megfelelés hiányát állapítja meg a szolgáltatási tevékenység jogszerűtlen folytatást szankcionálhatja, végső esetben megtilthatja a szolgáltatási tevékenység folytatását.
Hatóság Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X. 2.) Korm. rendelet rendelkezésének megfelelően. Az üzletszerű társasházkezelői, és ingatlankezelői tevékenység tekintetében ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságként körzetközponti feladatokat ellátó települési önkormányzat jegyzőjét jelöli ki. A jegyző az ingatlanvállalkozásfelügyeleti hatósági eljárásban az okmányirodák kijelöléséről és illetékességi területéről szóló kormányrendeletben meghatározott illetékességi területen jár el. Az eljárásra egyebekben az illetékességi okokat a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény 21. §-a határozza meg. A kormányrendelet hatályba lépését megelőzően hatályban lévő jogszabályi rendelkezések alapján a fent említett hatóságok rendelkeznek hatáskörrel és illetékességgel – a 2009. október 1-ig hatályban lévő Tt. 54. §-a (2) bekezdésének rendelkezései alapján.
Szakmai képesítés Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik az önkormányzati és területfejlesztési miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeinek kiadásáról szóló 25/2008. (IV. 29.) ÖTM rendelet szerint meghatározott társasházkezelői, illetve ingatlankezelői szakmai képesítéssel.
A szolgáltatási tevékenység bejelentésének feltételei Természetes személyek Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik az e törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb feltételeknek. A miniszteri rendelet alapján, szolgáltatási tevékenységet az folytathat továbbá, - aki a szolgáltatási tevékenységével összefüggésben nem áll a tevékenységtől eltiltó bírói ítélet alatt, - aki köztartozásmentes adózó, valamint 15
- a miniszteri rendelet szerinti bejelentéshez szükséges feltételeket teljesítette. A bejelentés Szolgtv. 22.§ alapján tartalmazza: - a szolgáltató nevét, - a szolgáltató lakcímét, szervezet esetén székhelyét, - a folytatni kívánt szolgáltatási tevékenység megjelölését. A miniszteri rendelet szerint a fenn meghatározott adatokon túl a bejelentés tartalmazza: - a szolgáltatást nyújtó szakképesítését tanúsító bizonyítványának (oklevelének) számát, a kiállító intézmény megjelölését, a kiadás helyét és időpontját, - a szolgáltatást nyújtó munkáltatójának nevét és székhelyét, amennyiben a munkáltató gazdálkodó szervezet a szolgáltatási tevékenység nyújtására a nyilvántartásba vett egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja alapján jogosult, - a szolgáltatás nyújtása során használni kívánt nyelv (nyelvek) megjelölését, - a hatósággal való kapcsolattartás módját. A szolgáltatást nyújtónak bejelentésében a feltételek meglétét az alábbi okiratokkal kell igazolnia: - a szakképesítést tanúsító bizonyítvány hiteles másolata, - a harminc napnál nem régebben kiállított közokirat, amely szerint a szolgáltatást nyújtó köztartozásmentes adózó, kivéve, ha a szolgáltatást nyújtó szerepel a köztartozásmentes adózói adatbázisban, - az eljárási illeték megfizetésének igazolása, - egyéni vállalkozó munkáltató esetén – ha a szolgáltatásnyújtásra személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja által jogosult – egyéni vállalkozók hatósági nyilvántartásba vételéről szóló igazolás hiteles másolata, - ha a munkáltató egyéb gazdálkodó szervezet– ha a szolgáltatásnyújtásra egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja által jogosult – három hónapnál nem régebbi cégkivonat. Mivel a Ket. 36. § (2) bekezdése alapján ügyféltől nem kérhető olyan adat igazolása, amely nyilvános, vagy amelyet valamely hatóság, bíróság, vagy a Magyar Országos Közjegyzői Kamara jogszabállyal rendszeresített nyilvántartásának tartalmaznia kell, amennyiben a szolgáltatást nyújtó nem csatolja eljárásában a nevezett iratokat, a hatóság az engedélyezés 16
feltételeinek megállapítása érdekében adatszolgáltatási kérelemmel fordul a nyilvántartást vezető hatósághoz. A hatóság a bejelentés megérkezését követően haladéktalanul ellenőrzi, hogy a bejelentés megfelel-e a meghatározott követelményeknek, és legkésőbb a bejelentés megérkezésétől számított öt munkanapon belül, - ha a bejelentés megfelel a meghatározott követelményeknek, és az eljárási illetéket vagy igazgatási szolgáltatási díjat megfizették, a bejelentést tevőt erről a tényről igazolás megküldésével értesíti; ( Szolg t. 23.§) - ha a bejelentés nem felel meg a meghatározott követelményeknek, vagy a bejelentésre előírt eljárási illetéket vagy igazgatási szolgáltatási díjat nem fizették meg, és a szolgáltató nem részesült költségmentességben, a bejelentés hiányainak megjelölése mellett figyelmezteti a szolgáltatót a tevékenység bejelentés nélküli folytatásának jogkövetkezményeire.
Gazdálkodó szervezetek Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet olyan köztartozásmentes gazdálkodó szervezet folytathat, amelynek legalább egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja - egyéni vállalkozó esetén, ha a tevékenységet nem maga látja el, legalább egy foglalkoztatottja - rendelkezik meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel a miniszteri rendelet alapján meghatározott feltételeknek. A gazdálkodó szervezet köteles a tevékenység folytatására irányuló szándékát a hatóságnak bejelenteni. A bejelentés Szolgtv. alapján tartalmazza: - a szolgáltató nevét, - a szolgáltató lakcímét, szervezet esetén székhelyét, - a folytatni kívánt szolgáltatási tevékenység megjelölését. A miniszteri rendelet szerint a fenn meghatározott adatokon túl a bejelentés tartalmazza: - a szolgáltatást nyújtó cégjegyzékszámát, egyéni vállalkozó esetén a hatósági nyilvántartásba vétel számát, - a szolgáltatást nyújtó tevékenységi körét, - a képviseletre jogosult személy, egyéni vállalkozó nevét, lakóhelyét, - a gazdálkodó szervezet személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja, illetve foglalkoztatott nevét, a részére kiadott igazolás számát, 17
- a hatósággal való kapcsolattartás módját, - a szolgáltatás nyújtása során használni kívánt nyelv (nyelvek) megjelölését. A szolgáltatást nyújtó gazdálkodó szervezetnek a bejelentésében a feltételek meglétét az alábbi okiratokkal kell igazolnia: - a harminc napnál nem régebben kiállított közokirat, amely szerint a bejelentő köztartozásmentes adózó, kivéve, ha a bejelentő szerepel a köztartozásmentes adózói adatbázisban, - gazdálkodó szervezet esetében három hónapnál nem régebbi cégkivonat, egyéni vállalkozó esetében egyéni vállalkozók hatósági nyilvántartásba vételéről szóló igazolás hiteles másolata, - az eljárási illeték megfizetésének igazolása. Mivel a Ket. 36. § (2) bekezdése alapján ügyféltől nem kérhető olyan adat igazolása, amely nyilvános, vagy amelyet valamely hatóság, bíróság, vagy a Magyar Országos Közjegyzői Kamara jogszabállyal rendszeresített nyilvántartásának tartalmaznia kell, amennyiben a szolgáltatást nyújtó nem csatolja eljárásában a nevezett iratokat, a hatóság az engedélyezés feltételeinek megállapítása érdekében adatszolgáltatási kérelemmel fordul a nyilvántartást vezető hatósághoz.
Nyilvántartás vezetés Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság a tevékenység folytatására igazolással rendelkező személyekről és a bejelentést tevő gazdálkodó szervezetekről nyilvántartást vezet. A nyilvántartást szolgáltatásonként elkülönítve kell vezetni: - az igazolással rendelkező társasházkezelő szolgáltatást nyújtókról és társasházkezelő gazdálkodó szervezetekről, - az igazolással rendelkező ingatlankezelő szolgáltatást nyújtókról és ingatlankezelő gazdálkodó szervezetekről. A nyilvántartás a Szolgtv. 26.§ (2) bekezdésében foglaltak szerint tartalmazza: - a szolgáltató nevét, - a szolgáltató lakcímét, szervezet esetén székhelyét, - a szolgáltatási tevékenység megjelölését,
18
A miniszteri rendelet alapján az üzletszerű társasház-kezelői, valamint ingatlankezelői tevékenységet folytató szolgáltatást nyújtókról vezetett nyilvántartás a Szolgtv.-ben foglaltakon túl a következő adatokat és a tevékenységgel összefüggő egyes tényeket tartalmazza: - (amennyiben a gazdálkodó szervezet a szolgáltatási tevékenység nyújtására a nyilvántartásba vett személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja által jogosult,) a munkáltató megnevezése, székhelye, - a szolgáltatási tevékenység során használt nyelv, - a tevékenység gyakorlására jogosító szakképesítésnek az Országos Képzési Jegyzékben szereplő azonosító száma, - a bizonyítvány (oklevél) száma, a kiállító intézmény megjelölése, a kiadás helye és időpontja, - a nyilvántartásba vétel időpontja, - nyilvántartási szám, - igazgatási ügyirat ügyszáma. A nyilvántartás az üzletszerű társasház-kezelői, illetőleg az üzletszerű ingatlankezelői tevékenységet folytató gazdálkodó szervezet alábbi adatait tartalmazza: - cégjegyzékszám, egyéni vállalkozó esetén nyilvántartási szám, - a képviseletre jogosult személy, egyéni vállalkozó neve, lakóhelye, - a szolgáltatási tevékenység nyújtásának végzésére igazolással rendelkező személyesen közreműködő tag vagy alkalmazott neve - a szolgáltatási tevékenység során használt nyelv.
Szolgáltatási tevékenység folytatásának megtiltása, törlés a nyilvántartásból Törlés A hatóság törli a nyilvántartásból azt a szolgáltatást nyújtót: - akinek az adott szolgáltatási tevékenységre vonatkozó jogszabályi előírások megsértése miatt az adott szolgáltatásnyújtás megkezdésére és folytatására való jogosultságot 19
szabályozó jogszabályban meghatározottak szerint jogerősen megtiltották az adott szolgáltatási tevékenység folytatását ( Szolg. tv.28.§), - aki a szolgáltatási tevékenység megszüntetését bejelentette, ( Szolg. tv.28.§), - aki meghalt, - aki az ilyen tevékenységtől eltiltó jogerős bírói ítélet hatálya alatt áll.
Tiltás A hatóság – az a)-c) pontok esetében a tiltásra okot adó körülmény megszüntetésétől számított 1 év időtartamra – megtiltja a szolgáltatási tevékenység végzését annak a szolgáltatást nyújtónak: a) aki a hatóság számára olyan valótlan tartalmú bejelentést tett, melynek érdemi befolyása volt a bejelentés elbírálására, illetve a szolgáltatási tevékenység jogszerű végzésének az ellenőrzésére, b) aki a hatósági ellenőrzést akadályozza, c) aki a nyilvántartásban szereplő adatok változását legkésőbb a változástól számított 5 munkanapon belül a hatóság részére nem jelenti be, és e kötelezettségének a hatóság felhívása ellenére sem tesz eleget, d) akit gazdasági vagy vagyon elleni bűncselekmény miatt jogerősen szabadságvesztés büntetésre ítéltek és a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól még nem mentesült.
Gazdálkodó szervezetek esetében Törlés - az adott szolgáltatási tevékenységre vonatkozó jogszabályi előírások megsértése miatt az adott szolgáltatásnyújtás megkezdésére és folytatására való jogosultságot szabályozó jogszabályban meghatározottak szerint jogerősen megtiltották számára az adott szolgáltatási tevékenység folytatását, - a szolgáltató a szolgáltatási tevékenység megszüntetését bejelentette - amelyet az adott tevékenységre vonatkozó jogszabályi előírások megsértése miatt a bíróság jogerősen eltiltotta a tevékenység folytatásától, - amely ellen a bíróság felszámolási eljárást rendelt el, - amelyet a cégbíróság hivatalból törölt a cégnyilvántartásból, illetve egyéni vállalkozó esetén a hatósági nyilvántartásból. 20
Tiltás A hatóság – e feltétel biztosításáig – megtiltja a szolgáltatási tevékenység végzését annak a gazdálkodó szervezetnek, amelynek személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja, illetve foglalkoztatottja a tevékenység folytatásának feltételével már nem rendelkezik. A hatóság a tiltásra okot adó körülmény megszüntetésétől számított 1 év időtartamra megtiltja a szolgáltatási tevékenység végzését annak a gazdálkodó szervezetnek: a) amely a nyilvántartásban szereplő adatok változását legkésőbb a változástól számított 5 munkanapon belül a hatóság részére nem jelenti be, és e kötelezettségének hatóság általi felhívás ellenére sem tesz eleget, b) amely a hatóság számára olyan valótlan tartalmú bejelentést tett, melynek érdemi befolyása volt a bejelentés elbírálására, illetve a szolgáltatási tevékenység jogszerű végzésének az ellenőrzésére, c) amely a hatósági ellenőrzést akadályozza.
Gazdálkodó szervezetekre vonatkozó átmeneti szabályok Azon gazdálkodó szervezeteknek, amelyek a szolgáltatási tevékenység folytatásának feltételeivel rendelkeznek, és e rendelet hatályba lépését megelőzően szolgáltatási tevékenységet folytattak, a rendelet hatályba lépését követő 6 hónapon belül meg kell tenniük bejelentésüket a hatóság felé. ( A cégnyilvántartás hatálya alá tartozó jogalanyok esetén 2009. október 1-ig cégbíróságnak kellett bemutatni a tevékenység végzéséhez szükséges feltételek meglétét.)
Ellenőrzés A szolgáltatást nyújtónál a tevékenység folytatásához szükséges adatokban bekövetkezett változást a hatóság évente legalább egy alkalommal ellenőrzi. A jövőre nézve az Lt. módosításával megoldható, hogy a hatóság adatot igényelhet bűnügyi nyilvántartási rendszerből. A bejelentés vagy az engedély benyújtásával egyidejűleg a kérelmező vagy igazolja, hogy megfelel a bűnügyi nyilvántartásban kezelt adatokkal igazolható feltételeknek, vagy a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény 36. § (2) és (3) bekezdése, valamint a Bnytv. 69. §-a alapján kérheti, hogy a hatóság a szükséges adatokat a bűnügyi nyilvántartó szervtől adatigényléssel szerezze be. A bejelentéshez, engedélyhez kötött tevékenység időtartama alatt a hatóság – a hatósági ellenőrzés keretében – a bűnügyi nyilvántartásból történő adatigényléssel ellenőrizheti, hogy az adott személy a tevékenység gyakorlása során is megfelel-e a bűnügyi nyilvántartásban kezelt adatokkal igazolható feltételeknek.
21
Határon átnyúló szolgáltatásnyújtás szabadsága Tekintettel arra, hogy üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerűen végzett ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység, valamint az üzletszerűen végzett társasház-kezelői, és az üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység végzéséhez szükséges szakképesítés szabályozott szakma, ebben a vonatkozásban a határon átnyúló szolgáltatásnyújtás a külföldi bizonyítványok és oklevelek elismeréséről szóló 2001. évi C. törvény és végrehajtási rendeleteinek rendelkezései szerint valósul meg. A külföldi bizonyítványok és oklevelek elismeréséről szóló 2001. évi C. törvény hatálya alá tartozó ügyekben eljáró hatóságok kijelöléséről, valamint a nyilatkozattételi kötelezettség alá eső szolgáltatások felsorolásáról szóló 33/2008. (II. 21.) Korm. rendelet módosításáról szóló 214/2009. (IX. 30.) Korm. rendelet 1. sz. melléklete alapján előzetes bejelentési kötelezettség alá tartozó szabályozott szakmák közé tartozik a négy szakképesítés. A bejelentés megtételére kijelölt hatóság mind a négy szakma esetében a kijelölt ingatlanvállalkozás felügyeleti hatóság.
22
