Ket képzés ÁROP-2009/2.2.7. A projekt az Európai Unió támogatásával, az Európai Szociális Alap társfinanszírozásával valósul meg
Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok Az üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerűen végzett ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység folytatásának feltételeiről, és az eljárás részletes szabályai
Az üzletszerűen végzett társasház-kezelői, és az üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység folytatásának feltételeiről, és az eljárás részletes szabályai (Kézirat lezárva: 2009. október 8.) dr. Farkas Judit
Bevezetés
•
•
A belső piaci szolgáltatásokról szóló, 2006. december 6-i 2006/123/EK európai parlamenti és tanácsi irányelv (a továbbiakban: Irányelv) alapján a tagállamoknak, így hazánknak is a hatályos engedélyezési rendszereket felül kellett vizsgálni, és a szükséges jogszabálymódosításokat 2009. december 28-áig kell elvégezni. Az EK irányelv alapján a szolgáltatásnyújtás szabadsága korlátozható, a letelepedés keretében nyújtott szolgáltatások esetén, közérdeken alapuló kényszerítő indok fennállásakor. Az Európai Közösségek létrehozásáról szóló szerződés 46. cikkében meghatározott célok, valamint az Európai Közösségének Bíróságának ítélkezési gyakorlatában az EK- szerződés 43., illetve 49. cikkének alkalmazásában, ilyen közérdek pl.: - a csalások megakadályozása - hitelezők védelme - az igazságszolgáltatási rendszer működése.
Bevezetés
•
A Magyarországon letelepedett szolgáltatók esetében az üzletszerű ingatlanközvetítői és üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő tevékenység előzetes engedélyhez kötött marad, a rendszer fennmaradása az Európai Bizottság felé a közrendi klauzula alapján került indokolásra, míg az üzletszerűen végzett társasházkezelő és ingatlankezelő tevékenység végzése bejelentéshez kötött lesz. Az engedélyezés-bejelentés- nyilvántartás-vezetés részletes szabályait a jövőben, a Szolgtv., az Lt., valamint a Tt. rendelkezései mellett miniszteri rendelet szabályozza.
Ingatlanközvetítés, ingatlanvagyon-értékelés közvetítés Irányadó ágazati jogszabályok •
• • • •
A szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló 2009. évi LXXVI. törvény (a továbbiakban: Szolgtv.) A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X.2.) Korm. rendelet Az önkormányzati és területfejlesztési miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeinek kiadásáról szóló 25/2008. (IV.29.) ÖTM rendelet Az üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerűen végzett ingatlanvagyonértékelő és közvetítői tevékenység folytatásának feltételeiről, az eljárás részletes szabályairól szóló ÖM rendeletről (tervezet)
Hatóság
•
Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X.2.) Korm. rendelet rendelkezésének megfelelően az üzletszerű ingatlanközvetítői, illetőleg az üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység esetében az engedélyező, valamint a szolgáltatás nyilvántartást vezető hatóság, a megyeszékhely szerinti városi önkormányzat jegyzője, Pest megyében a megyei önkormányzat főjegyzője, Budapesten a Fővárosi Önkormányzat főjegyzője. A jegyző illetve a főjegyző eljárásában a megye, illetve a főváros területére kiterjedő illetékességgel látja el. Az eljárásra egyebekben az illetékességi okokat a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény 21.§-a határozza meg.
Szakmai képesítés
•
Üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlanvagyonértékelő és közvetítői tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik az önkormányzati és területfejlesztési miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeinek kiadásáról szóló 25/2008.(IV.29.) ÖTM rendeletben meghatározott ingatlanközvetítői, valamint ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői szakmai képesítéssel.
Engedélyezés
•
Az üzletszerű ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység folytatásához az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság engedélye szükséges. Az üzletszerű ingatlanközvetítői, illetőleg üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység folytatását az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság annak engedélyezi, aki rendelkezik a jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel és megfelel az Lt. és a felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban –miniszteri rendeletben - meghatározott egyéb feltételeknek.
A szolgáltatási tevékenység bejelentése Gazdálkodó szervezetek •
A gazdálkodó szervezet köteles az üzletszerű ingatlanközvetítői vagy üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység folytatására irányuló szándékát az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni.
- Az üzletszerű ingatlanközvetítői, illetőleg az üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenységet olyan gazdálkodó szervezet folytathatja, amelynek legalább egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja - egyéni vállalkozó esetén, ha a tevékenységet nem maga látja el, legalább egy foglalkoztatottja - rendelkezik az előírt engedéllyel, valamint - az ilyen tevékenységével összefüggésben keletkezett, jogerősen megállapított köztartozásának eleget tett, - továbbá megfelel az Lt. felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban • meghatározott egyéb feltételeknek, így a miniszteri rendelet szerinti bejelentéshez szükséges feltételeket teljesítette a megfelelő okiratokat csatolta.
Az engedélyezés feltételei
•
A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény : 64/A.§-64/D.§ rendelkezései szerint
•
Az üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerűen végzett ingatlanvagyonértékelő és közvetítői tevékenység folytatásának feltételeiről, az eljárás részletes szabályairól szóló ÖM rendelet rendelkezései alapján
A szolgáltatási tevékenység bejelentésének feltételei
•
A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény : - 64/C.§(4), (5), (7) bekezdés rendelkezései szerint
•
A szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló 2009. évi LXXVI. törvény - 21.§-25.§ rendelkezései szerint
•
Az üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerűen végzett ingatlanvagyonértékelő és közvetítői tevékenység folytatásának feltételeiről, az eljárás részletes szabályairól szóló ÖM rendelet rendelkezései alapján
Nyilvántartás vezetés •
Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság a tevékenység folytatására engedéllyel rendelkező személyekről és a bejelentést tevő gazdálkodó szervezetekről nyilvántartást vezet.
•
A nyilvántartást szolgáltatásonként elkülönítve kell vezetni a) az engedéllyel rendelkező ingatlanközvetítőkről és ingatlanvagyon-értékelő és közvetítőkről, b) üzletszerű ingatlanközvetítői, illetőleg az üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység folytatására jogosult gazdálkodó szervezetekről. A nyilvántartás tartalmára és vezetésére vonatkozóan a Szogtv. 26.§ (2), 27.§-30.§ az Lt. 64/D. §-ában foglaltakon túl a miniszteri rendelet rendelkezései az irányadók.
Gazdálkodó szervezetekre vonatkozó átmeneti szabályok •
Azon gazdálkodó szervezeteknek, amelyek a szolgáltatási tevékenység folytatásának feltételeivel rendelkeznek, és e rendelet hatályba lépését megelőzően szolgáltatási tevékenységet folytattak, a miniszteri rendelet hatályba lépését követő 6 hónapon belül meg kell tenniük bejelentésüket a hatóság felé. ( A cégnyilvántartás hatálya alá tartozó jogalanyok esetén 2009. október 01.-ig cégbíróságnak kellett bemutatni a tevékenység végzéséhez szükséges feltételek meglétét.)
Társasházkezelés, ingatlankezelés Irányadó ágazati jogszabályok
•
• • •
•
A szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló 2009. évi LXXVI. törvény (a továbbiakban: Szolgtv.) a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X.2.) Korm. rendelet Az önkormányzati és területfejlesztési miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeinek kiadásáról szóló 25/2008. (IV.29.) ÖTM rendelet Az üzletszerűen végzett társasházkezelői, valamint az üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység folytatásának feltételeiről, az eljárás részletes szabályairól szóló ÖM rendeletről (tervezet)
Bejelentés • •
•
•
Aki üzletszerűen kíván társasház-kezelői illetve ingatlankezelői tevékenységet folytatni, köteles az erre irányuló szándékát az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni. A bejelentési kötelezettség megfelel a szükségesség és arányosság irányelvi követelményeinek. Az engedélyezés nem lenne arányos, ugyanis a kitűzött cél kevésbé korlátozó intézkedéssel (engedély helyett bejelentéssel) is elérhető. A legfőbb különbség a két eljárás között az, hogy míg engedélyezés esetében csak a határozat közlését követően, addig bejelentés esetében – ha a szolgáltató ténylegesen megfelel a jogszabályban meghatározott jogosultsági feltételeknek – lényegében azonnal megkezdheti az adott szolgáltatási tevékenységet, köteles erről azonban a hatóságot értesíteni (bejelentés), amelynek elmaradása szankcionálható. A bejelentés közvetlenül nem feltétele tevékenység megkezdésének, elmulasztása ugyanakkor külön szankcionálható. A bejelentés alapján a hatóság nyomban ellenőrizni tudja, hogy a szolgáltató megfelel-e a jogszabályi követelményeknek, és ha ellenőrzése során a megfelelés hiányát állapítja meg a szolgáltatási tevékenység jogszerűtlen folytatást szankcionálhatja, végső esetben megtilthatja a szolgáltatási tevékenység folytatását.
Hatóság
•
Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X.2.) Korm. rendelet rendelkezésének megfelelően. Az üzletszerű társasházkezelői, és ingatlankezelői tevékenység tekintetében ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságként körzetközponti feladatokat ellátó települési önkormányzat jegyzőjét jelöli ki. A jegyző az ingatlanvállalkozásfelügyeleti hatósági eljárásban az okmányirodák kijelöléséről és illetékességi területéről szóló kormányrendeletben meghatározott illetékességi területen jár el. Az eljárásra egyebekben az illetékességi okokat a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény 21.§-a határozza meg.
Szakmai képesítés
•
Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik az önkormányzati és területfejlesztési miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeinek kiadásáról szóló 25/2008.(IV.29.) ÖTM rendelet szerint meghatározott társasházkezelői, illetve ingatlankezelői szakmai képesítéssel.
A szolgáltatási tevékenység bejelentésének feltételei Természetes személyek •
Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik az e törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb feltételeknek.
Gazdálkodó szervezetek •
Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet olyan köztartozásmentes gazdálkodó szervezet folytathat, amelynek legalább egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja - egyéni vállalkozó esetén, ha a tevékenységet nem maga látja el, legalább egy foglalkoztatottja - rendelkezik meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel a miniszteri rendelet alapján meghatározott feltételeknek.
A szolgáltatási tevékenység bejelentésének feltételei •
A társasházakról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény : - 52.§-54.§ rendelkezései szerint
•
A szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló 2009. évi LXXVI. törvény - 21.§-25.§ rendelkezései szerint
•
Az üzletszerűen végzett társasházkezelő, valamint az üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység folytatásának feltételeiről, az eljárás részletes szabályairól szóló ÖM rendelet rendelkezései alapján
Nyilvántartás vezetés •
Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság a tevékenység folytatására engedéllyel rendelkező személyekről és a bejelentést tevő gazdálkodó szervezetekről nyilvántartást vezet.
•
A nyilvántartást szolgáltatásonként elkülönítve kell vezetni - az igazolással rendelkező társasházkezelő szolgáltatást nyújtókról és társasházkezelő gazdálkodó szervezetekről, - az igazolással rendelkező ingatlankezelő szolgáltatást nyújtókról és ingatlankezelő gazdálkodó szervezetekről. A nyilvántartás tartalmára és vezetésére vonatkozóan a Szogtv. 26.§ (2), 27.§-30.§ az Tt. 54. §. (3) bekezdésében foglaltakon túl a miniszteri rendelet rendelkezései az irányadók.
Gazdálkodó szervezetekre vonatkozó átmeneti szabályok
•
Azon gazdálkodó szervezeteknek, amelyek a szolgáltatási tevékenység folytatásának feltételeivel rendelkeznek, és e rendelet hatályba lépését megelőzően szolgáltatási tevékenységet folytattak, a miniszteri rendelet hatályba lépését követő 6 hónapon belül meg kell tenniük bejelentésüket a hatóság felé. ( A cégnyilvántartás hatálya alá tartozó jogalanyok esetén 2009. október 01.-ig cégbíróságnak kellett bemutatni a tevékenység végzéséhez szükséges feltételek meglétét.)
Határon átnyúló szolgáltatásnyújtás szabadsága
Tekintettel arra, hogy üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerűen végzett ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység, valamint az üzletszerűen végzett társasház-kezelői, és az üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység végzéséhez szükséges szakképesítés szabályozott szakma, ebben a vonatkozásban a határon átnyúló szolgáltatásnyújtás a külföldi bizonyítványok és oklevelek elismeréséről szóló 2001. évi C. törvény és végrehajtási rendeleteinek rendelkezései szerint valósul meg. A külföldi bizonyítványok és oklevelek elismeréséről szóló 2001. évi C. törvény hatálya alá tartozó ügyekben eljáró hatóságok kijelöléséről, valamint a nyilatkozattételi kötelezettség alá eső szolgáltatások felsorolásáról szóló 33/2008.(II.21.) Korm. rendelet módosításáról szóló 214/2009. (IX.30.) Korm. rendelet 1. sz. melléklete alapján előzetes bejelentési kötelezettség alá tartozó szabályozott szakmák közé tartozik a négy szakképesítés. A bejelentés megtételére kijelölt hatóság mind a négy szakma esetében a kijelölt ingatlanvállalkozás felügyeleti hatóság.
