AZ INGATLAN-BÉRBEADÁS, ILLETVE SZÁLLÁSHELY-SZOLGÁLTATÁS ADÓZÁSA 2012 AZ INGATLAN-BÉRBEADÁS ÉS A SZÁLLÁSHELY-SZOLGÁLTATÁS ELHATÁROLÁSA l
SZÁLLÁSHELY-SZOLGÁLTATÁS l l
l l
l
Részletes feltételeit a 239/2009. (X.20.) Korm. rendelet szabályozza. Egyéb szálláshely-szolgáltatói tevékenység: üzletszerű gazdasági tevékenység keretében rendszerint nem huzamos jellegű, éjszakai ott-tartózkodást, pihenést is magában foglaló tartózkodás céljára nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás rendeltetéssel létesített önálló épületben vagy annak lehatárolt részében – ahol az e célra hasznosított szobák száma legfeljebb 8, az ágyak száma legfeljebb 16 – szálláshely és az ezzel közvetlenül összegfüggő szolgáltatások nyújtása egyéb szálláshely-szolgáltató: a fizető-vendéglátó, falusi szálláshely szolgáltató A település jegyzője adja ki az engedélyt, a tevékenység megszüntetését is nála kell bejelenteni. Adatszolgáltatás a vendégek és a vendégéjszakák számáról tárgyévet követő január 31-ig.
INGATLAN-BÉRBEADÁS: l
Egyéb ingatlanok bérbeadása, pl. albérlet kiadás, irodaház, üzlet, garázs.. stb. kiadása
BEJELENTKEZÉS 1. l
Főszabály szerint adóköteles tevékenységet csak adószámmal rendelkező magánszemély folytathat l l
l
egyéni vállalkozóként ún. adószámos magánszemélyként (‘T101)
2010. augusztus 16-ától a kizárólag ingatlan bérbeadási (haszonbérbeadási) tevékenységet folytató magánszemély adózó részére lehetővé vált, hogy mindezt adószám nélkül tegye -> elegendő egyéb számviteli bizonylatot kiállítania (amennyiben a bérbeadó számlát, vagy nyugtát kíván kibocsátani, úgy mindenképpen adószámmal kell rendelkeznie)
BEJELENTKEZÉS 2. l
Az adószám mellőzésének feltételei: l l l l
l l
ne legyen az illető egyéni vállalkozó, az általános forgalmi adó tekintetében tevékenysége kizárólag adómentes ingatlan-bérbeadás (haszon-bérbeadás), az ingatlan bérbeadásra vonatkozóan az adóalany nem él az adókötelessé tétel választásának jogával, ne létesítsen az Európai Közösség más tagállamában illetőséggel bíró adóalannyal kereskedelmi kapcsolatot.
Aki már egyébként – valamely más tevékenységére tekintettel – rendelkezik adószámmal, a bérbeadási tevékenységet be kell jelenteni az adóhatósághoz. A szálláshely szolgáltatási tevékenység kizárólag adószám birtokában folytatható
Ingatlan-bérbeadás KÖLTSÉGELSZÁMOLÁS l
l
A bérbeadás bevétele - nem egyéni vállalkozóként hasznosítók számára - önálló tevékenységből származó bevételnek minősül , tehát az összevont adóalap részeként adózik és költségelszámolásra is van lehetőség. A költségelszámolás történhet:
l l
tételes költségelszámolással (legalább bevételi-költség nyilvántartás vezetése mellett) 10 százalék költséghányad alkalmazásával (elegendő bevételi nyilvántartás)
Ingatlan-bérbeadás TÉTELES KÖLTSÉGELSZÁMOLÁS 1. l
Az ingatlan-bérbeadási tevékenységből (önálló tevékenységből) származó bevétellel szemben a jövedelem megállapítása során levonható a bevétel mértékéig az e tevékenység folytatása érdekében az adóévben l l l
ténylegesen felmerült és igazolt költség igazolás nélkül elismert költség Értékcsökkenési leírás (ÉCS).
Ingatlan-bérbeadás TÉTELES KÖLTSÉGELSZÁMOLÁS 2. l
Jellemzően előforduló költségek pl.: l l l l
Az ingatlan fenntartásával, rendeltetésszerű használatával összefüggő rezsi költség, ha a bérleti szerződés szerint a bérlőnek a bérleti díjon felül a közüzemi díjakat is meg kell téríteni, a kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök, nem anyagi javak beszerzésére előállítására fordított kiadás a felmerülés évében elszámolható, ha az 100 ezer forintot nem haladja meg, tárgyi eszközök folyamatos, zavartalan üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási, felújítási munkára fordított kiadás Nem kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök átalány értékcsökkenése elszámolható a használatbavétel évében (nyilvántartás vezetése mellett)
Ingatlan-bérbeadás TÉTELES KÖLTSÉGELSZÁMOLÁS 3. l
Elszámolható ÉCS (tárgyi eszköz nyilvántartás mellett): az Szja tv. 11. számú melléklete szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított legfeljebb három évvel korábban beszerzett tárgyi eszköz értékcsökkenési leírása, felújítási költsége, l a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület időarányos, illetve terület-arányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége, l épület és épületrész esetében – korábban bármely tevékenység bevételével szemben még el nem számolt mértékig – akkor is elszámolhatja az ingatlant bérbeadó az értékcsökkenést, ha a hasznosított épületet, épületrészt vagy a használatbavételi engedélyt három évnél régebben szerezte meg, bérbeadó a tevékenységének megkezdése előtt legfeljebb három évvel korábban beszerzett, és utóbb e tevékenység végzésének időszakában felhasználható anyag- és árukészlet beszerzésére fordított, korábban költségként még el nem számolt kiadásait, valamint a tevékenység megkezdéséhez szükséges egyéb kiadásait a tevékenységének kezdése évében költségként szintén elszámolhatja. l
l
Ingatlan-bérbeadás 10 % KÖLTSÉGHÁNYAD l l l
tételes költségelszámolás helyett választható, bérbeadónak a választást valamennyi önálló tevékenységből származó bevételére azonosan kell alkalmaznia, a bérbeadási tevékenységhez használt tárgyi eszközök, nem anyagi javak erre az időszakra jutó értékcsökkenési leírását
elszámoltnak kell tekinteni. JÖVEDELEM MEGÁLLAPÍTÁSA, AZ ADÓELŐLEG MEGFIZETÉSE KIFIZETŐ BÉRBEVEVŐ ESETÉN 1. l l l
Kifizető köteles az adóelőleget levonni, erről igazolást adni, kivéve, ha a magánszemély igazolja, hogy tevékenységét egyéni vállalkozóként folytatja Az adóelőleg alapja főszabály szerint az adóelőleg-alap számításnál figyelembe vett jövedelem 27 százalékos mértékű adóalap-kiegészítéssel növelt összege (szuperbruttósítás). Az adóelőleg-alap számításnál figyelembe vett jövedelem: l
l
Tételes költségelszámolás esetén a magánszemély nyilatkozata szerinti, az igazolható költségek levonásával megállapított bevételrész. A magánszemély legfeljebb a bevétel 50 százalékáig terjedő mértékű költség figyelembevételéről nyilatkozhat, 10 % költséghányad alkalmazása esetén, vagy ha a magánszemély a költségeiről nem nyilatkozik, a bevétel 90 százaléka.
JÖVEDELEM MEGÁLLAPÍTÁSA, AZ ADÓELŐLEG MEGFIZETÉSE KIFIZETŐ BÉRBEVEVŐ ESETÉN 2. l A magánszemély írásbeli nyilatkozatában kérheti a kifizetőt, hogy az adóalapkiegészítést csak a jövedelem nyilatkozatban megjelölt részére, vagy egyáltalán ne alkalmazza feltéve, hogy a magánszemély összevont adóalapba tartozó várható éves jövedelme az adott kifizetéssel együtt sem haladja meg a 2 millió 424 ezer forintot.
Ingatlan-bérbeadás l l l
l
Negyedévente adóelőleg-fizetési kötelezettség bérbeadó magánszemélynek a személyi jövedelemadó bevallásában kell megállapítania a bérleti díj végleges adókötelezettségét és a fizetendő eho-t. az ingatlan bérbeadásból származó jövedelemmel szemben is érvényesíthető a családi kedvezmény, súlyosan fogyatékos személy kedvezménye függetlenül attól, hogy a jövedelem kifizetőtől vagy magánszemélytől származik-e. 1 millió forintot meghaladó jövedelem esetén 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás (eho) terheli a magánszemélyt.
Ingatlan-bérbeadás EGYÉB SZÁLLÁSHELY SZOLGÁLTATÓ 1. l
önálló tevékenységből származó jövedelemként: az ingatlanbérbeadásnál a költségelszámolással és értékcsökkenési leírással kapcsolatban kifejtettek irányadóak à + 27 % eho (azért nem 14 %, mert ez nem az Szja tv. 16. § (1) bekezdés szerinti ingatlanbérbeadás)
VAGY
Ingatlan-bérbeadás EGYÉB SZÁLLÁSHELY SZOLGÁLTATÓ 2. l
l
tételes átalányadózást választhat az adóév egészére az, aki - nem egyéni vállalkozóként – az egyéb szálláshely szolgáltató tevékenységét a tulajdonában vagy haszonélvezetében lévő kizárólag egyetlen lakásában vagy üdülőjében végzi elszállásolt személyenként 90 napot meg nem haladó időtartamban (32 ezer Ft/szoba/év à nincs arányosításra lehetőség ) fizetendő százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás a tételes átalányadó 20 % (6400 Ft)
Ingatlan-bérbeadás TERMŐFÖLD 1. Ingatlan-bérbeadás TERMŐFÖLD 2. Ingatlan-bérbeadás TERMŐFÖLD 3. Ingatlan-bérbeadás TERMŐFÖLD 4. - Nyilvántartás
Ingatlan-bérbeadás TERMŐFÖLD 5. - Kifizető Ingatlan-bérbeadás TERMŐFÖLD 6. - Kifizető Ingatlan-bérbeadás TERMŐFÖLD 7. – Magánszemély
Ingatlan-bérbeadás ÖNKORMÁNYZAT RÉSZÉRE EGÉSZSÉGÜGYI HOZZÁJÁRULÁS INGATLAN-BÉRBEADÁS • • • • •
•
14 % eho, ha a bérbeadásból származó jövedelem az 1 millió forintot az adóévben meghaladja (ekkor a teljes összeg után) A bérbeadót terheli. Hozzájárulás-fizetési felső határ: 450 ezer forint Kifizető vonja le (erről igazolást ad), egyéb esetben negyedéves előleg-fizetés A magánszemély nyilatkozhat, hogy az eho-t, illetve az egészségbiztosítási járulékot a 450 ezer forintos felső határig megfizette, illetve arról is, ha egyéb jogviszonyában az egészségbiztosítási járuléka várhatóan eléri az említett határt. Termőföld: nincs 14 %, sem 27 % eho
SZÁLLÁSHELY-SZOLGÁLTATÁS l
27 % eho az összevont adóalapba tartozó jövedelemnél
l l l l
Főszabályként a kifizetőt terheli (igazolás), kifizető hiányában, vagy ha a kifizető adóelőleget nem köteles megállapítani a magánszemély fizeti negyedévente. Alapja: az adóelőleg alap számításnál figyelembe vett jövedelem. Tételes átalányadó esetén az eho a tételes átalányadó 20 %-a (6400 Ft). Magánszemély fizeti negyedévente.
ÁLTALÁNOS FORGALMI ADÓ KÖTELEZETTSÉG INGATLAN-BÉRBEADÁS l l
l l l
Főszabály: adó alól mentes szolgáltatás (nem kell áfát felszámítani, de adólevonási jog sem illeti meg) Kivétel: l közlekedési eszköz parkolásának, elhelyezésének biztosítását szolgáló bérbeadás (pl. garázs), l ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés bérbeadása. Adókötelezettség választható, de a választást követő 5. év végéig nem módosítható Általános adó mérték az adó alapjának 27 százaléka. Alanyi mentesség választható az adókötelessé tétel ellenére is.
SZÁLLÁSHELY SZOLGÁLTATÁS l l l l
Adóköteles a kereskedelmi-szálláshely szolgáltatás nyújtása. Kereskedelmi szálláshely szolgáltatásnak minősül magánszálláshelyek idegenforgalmi célú hasznosítása (fizetővendéglátás, falusi szálláshely szolgáltatás) A kereskedelmi-szálláshely szolgáltatás és az önálló értékkel nem bíró szolgáltatások (a szoba áráért vehetők igénybe) adó mértéke 18 százalék. Alanyi adómentesség választására jogosító felső értékhatár 5 millió forintnak megfelelő összeg.
Ingatlan-bérbeadás, szálláshely-szolgáltatás 2012 Falusi szálláshely szolgáltatást végző őstermelő FALUSI VENDÉGASZTAL ÜZEMELTETÉSE 1. l
A személyi jövedelemadóról szóló törvény 6. számú melléklete szerint őstermelői tevékenységnek minősül a külön jogszabályban meghatározott kistermelői élelmiszer-termelés, előállítás és –értékesítés.
l
A kistermelői élelmiszer-termelés, előállítás és –értékesítés feltételeiről szóló 52/2010. (IV. 30) FVM rendelet tartartalmazza a falusi vendégasztal üzemeltetésére vonatkozó szabályokat, tehát amennyiben e rendeletben foglaltaknak megfelelően járnak el, akkor a falusi vendégasztal üzemeltetése őstermelői tevékenységnek minősül.
l
A rendelet 2010. V.15étől hatályos Falusi vendégasztal: falusias, tanyasias vagy vidéki környezetben a házi élelmiszerekhez és gasztronómiai hagyományokhoz kapcsolódó tevékenységek bemutatása, és az elkészített élelmiszerek felkínálása helyben fogyasztásra a gazdaság helyén.
l
.
Falusi szálláshely szolgáltatást végző őstermelő FALUSI VENDÉGASZTAL ÜZEMELTETÉSE 2. Nyilvántartásba vétel: l A kistermelő az falusi vendégasztal üzemeltetési megkezdését, tevékenységének lényeges megváltozását, szüneteltetését és megszűnését a gazdaság helye szerint illetékes Mezőgazdasági Szakigazgatási Hivatal (MgSzH) kerületi hivatalának írásban be kell jelentenie. l A kerületi hivatal a kistermelőt nyilvántartásba veszi és regisztrációs számmal látja el. l A tevékenység megkezdésének bejelentését a ’T101-es nyomtatványon kell teljesíteni az adóhivatal részére.
