FÖLDMÉRÉS
Dr. Földesi Csaba
Az időszakonként végzett helyszínelés eljárási szabályai Az ingatlanforgalmat, valamint egyéb szakmai és gazdasági szempontokat is figyelembe véve az államnak, a helyi önkormányzatoknak és a földrészletek tulajdonosainak közös érdeke, hogy az állami alapadatok változása az ingatlan-nyilvántartásban átvezetésre kerüljön, s ily módon a térképművek értékét megóvják. A tulajdonosok által be nem jelentett térképi tartalmat érintő változásokkal kapcsolatos hatósági tevékenységet az ide vonatkozó jogszabályok a körzeti földhivatalok hatáskörébe utalják. A körzeti földhivatalok, mint ingatlanügyi hatóságok a be nem jelentett változások észlelésétől kezdve, a térképet és tulajdoni lapot érintő változások átvezetéséig, számos eljárási cselekményt foganatosítanak. A több egymásra épülő eljárási cselekményben a földhivatal több szakága is részt vesz.
Az időszakos helyszínelés elrendelése, célja Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.), valamint a földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 1996. évi LXXVI. törvény (Fttv.) rendelkezései szerint a térkép tartalmát érintő változásokat a földrészlet tulajdonosa köteles bejelenteni a földhivatalnak.1 A jogszabályok rendelkezései szerint a be nem jelentett változást a földhivatal hivatalból is észlelheti és az adatváltozást mind a térképen, mind a tulajdoni lapon – a szükséges eljárások lefolytatása után – hivatalból át is vezetheti. A településeket érintő időszakonként végzett helyszínelések általános szakmai előírásait az F2 Szabályzat (Szabályzat) tartalmazza. A Szabályzat szerint az időszakonként végzett helyszínelést a megyei földhivatal által összeállított és a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium Földügyi és
Térinformatikai Főosztályának vezetője által jóváhagyott ütemterv szerint, a megyei földhivatal vezetője rendeli el.2 A körzeti földhivatal, mint elsőfokú ingatlanügyi hatóság által végrehajtott helyszínelés a közigazgatási eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (Ket.) hatálya alá tartozik. Az első helyszínelés célja, hogy földrészletenként rögzítésre kerüljön az állami alapadat és a helyszíni állapot közötti eltérés,3 ezért mellőzhető a tulajdonos értesítése a helyszíni szemléről.4
Az észlelt változások alapján indult földmérési szakterületet érintő eljárás Az állami alapadatok változásának vezetése olyan társadalmi cél, amelyet az állam akár a tulajdonosokkal szemben alkalmazott szankcióval is el kíván érni. Éppen ezért az észlelt változás alapján a földhivatal földmérési ügykörben határidő és a jogkövetkezmé-
1
Inytv. 28. § (4) bekezdés, Fttv. 12. § (5) bekezdés Szabályzat 5.1.6 szakasz 3 Szabályzat 5.1.1 szakasz 4 Ket. 56. § (3) bekezdés és 90. § (4) bekezdés 2
www.resimmobiles.hu
88
2009. 3-4. szám
nyek megjelölésével felszólítja az érdekeltet, hogy tegyen eleget a változás bejelentési kötelezettségének.5 A felszólítás utolsó lehetőséget teremt a tulajdonos részére, hogy a nem önkéntes jogkövető magatartás tanúsítása után szankció alkalmazása nélkül tegyen eleget a bejelentési kötelezettségének. A földhivatal előtt folyó hatósági eljárás további cselekményei attól függően alakulnak, hogy az érintett a felszólítás kézhezvételét követően, a nyitva álló határidőn belül milyen tartalmú nyilatkozatot tesz vagy esetlegesen nem tesz.
A felszólítást követően a változást bejelentő érdekeltet érintő eljárás Amennyiben a tulajdonosnak rendelkezésére áll olyan hatósági határozat vagy igazolás, amely az ingatlan-nyilvántartásban adatváltozás átvezetése alapjául szolgálhat, nyilatkozhat úgy, hogy a szükséges változási vázrajzot elkészítteti. A változási vázrajzot a sajátos célú földmérési munkák készítésére vonatkozó jogszabályoknak és szakmai szabályzatoknak megfelelően kell elkészíteni. Amennyiben a földmérő által elkészített változási vázrajz a megadott határidőn belül záradékolás céljából benyújtásra kerül, a földhivatalhoz, a hivatalból indított eljárás megszüntetésre kerül. A további eljárások úgy alakulnak, mintha a tulajdonos a változás bekövetkeztét követő 30 napon belül eleget tett volna a bejelentési kötelezettségének. Eljárásjogilag különös helyzet alakul ki, hiszen úgy tűnik, mintha egy hivatalból indult eljárás alakulna át bejelentésre induló eljárássá. Valójában arról van szó, hogy a tulajdonos felszólításra tett nyilatkozata egyenértékű egy időben megtett ingatlan5
Inytv. 28. § (4) bekezdés, Fttv. 12. (5) bekezdés
RES IMMOBILES
nyilvántartási eljárás megindításához szükséges bejelentéssel, ezért az Fttv. szerinti hatósági bemérést nem kell elrendelni, azaz a földmérési ügykörben hivatalból indított eljárás megszüntethető. Az érintett nyilatkozhat úgy is, hogy a változás átvezetéséhez szükséges jogerős használatbavételi vagy fennmaradási engedéllyel nem rendelkezik és építéshatósági bejelentésre sem került sor. Ennek építésügyi hatósági szempontból több oka is lehet, attól függően, hogy az építkezés engedélyköteles-e és, hogy befejezettnek tekinthető-e. Amennyiben az eljárás során építésügyi hatósági szempontból az építmény a tulajdonos kezdeményezésére rendezésre kerül úgy az előzőek szerint az épület feltüntethető az ingatlan-nyilvántartásban, amennyiben a tulajdonos nem szerzi be az építésügyi hatóságtól a szükséges határozatot vagy igazolást, úgy az épület a térképre rendezetlen funkciójúként tüntethető fel. Az ilyen épületeket tartalmazó földrészletek tulajdoni lapjának I. részén „rendezetlen funkciójú épület” kerül feltüntetésre míg a III. részen megjelölésre kerül az „épület létesítésének” ténye. A feljegyzést követően a tulajdonosnak lehetősége van arra, hogy az épületet építésügyi szempontból rendezze, ekkor az épület a tényleges rendeltetésének megfelelően kerül ábrázolásra a térképen és kerül feltüntetésre a tulajdoni lap I. részén. A felszólítással érintett tulajdonos vitathatja a felszólítás jogszerűségét. Ilyenkor az eljáró földhivatalnak a tényállás tisztázása érdekében a tulajdonos jelenlétében helyszíni szemlét kell tartania, amelynek során az érintettek nyilatkozatát jegyzőkönyvbe kell foglalnia. Továbbiakban a hivatalnak vizsgálnia
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
kell, hogy ténylegesen be nem jelentett változásvezetésről van-e szó, vagy esetlegesen felmérési vagy térképezési hibával terhelt az adott földrészlet térképi ábrázolása. Amenynyiben megállapítható a felmérési vagy térképezési hiba, úgy a hiba javítására vonatkozó jogszabályok és szakmai előírások szerint határozattal kell döntenie a földhivatalnak és a helyszínelés alapján hivatalból indított eljárást végzésűsel meg kell szüntetnie.
A felszólítást követően a változást be nem jelentő érdekeltet érintő eljárás A földhivatal köteles az eljárás megindítására, amelynek során a változás bemérése mellett a döntéshozatalhoz szükséges tényállást tisztáznia kell. A helyszíni mérés végrehajtása érdekében a földhivatal végzéssel helyszíni szemle tartását rendeli el, mely végzés ellen önálló fellebbezésnek helye nincs. A végzésben tájékoztatni kell az ügyfelet, hogy a szemle megtartását vagy eredményes lefolytatását akadályozó személy eljárási bírsággal sújtható.6 A helyszíni adatok és a rendelkezésre álló építésügyi okiratok alapján az alábbi tényállások szerinti döntések születhetnek: 1. Az építmény jogerős használatbavételi/ fennmaradási engedéllyel, építéshatósági bizonyítvánnyal rendelkezik, vagy az erre vonatkozó bejelentését az építésügyi hatóság tudomásul vette, úgy a földhivatal földmérési osztálya határozatot hoz az épület beméréséről azzal, hogy az épület az engedélyben/bejelentésben foglalt rendeltetés szerint került feltüntetésre a térképen és a tulajdoni lapon. 6 7
Ket. 56. § (8) bekezdés Szabályzat 5.1.3 szakasz
2009. 3-4. szám
89
2. Az építmény engedéllyel rendelkezik, de az ügyfél nyilatkozata szerinti rendeltetése az engedélyben foglalt rendeltetéstől eltérő. Ebben az esetben a 1. pont szerint kell eljárni. Az átvezetést követően az érdekelt külön eljárás keretében kérheti a rendeltetésmód megváltoztatását. 3. Az építmény jogerős használatbavételi/fennmaradási engedéllyel nem rendelkezik, és építéshatósági bejelentésre sem került sor, úgy a földhivatal földmérési osztálya határozatot hoz az épület beméréséről. A határozat jogerőre emelkedését követően az építmény az ingatlan-nyilvántartási térképen „rendezetlenként” kerül ábrázolásra, a tulajdoni lap I. részére „rendezetlen funkciójú épület” megjelöléssel, a III. részére „épület létesítésének” tényének megjelölésével kerül feltüntetésre. A jogerős földmérési határozat megküldendő az építési hatóság részére is. 4. Építmények elbontása esetén a létesítésre vonatkozó eljárási rendet a megfelelő eltérésekkel kell alkalmazni.
Az időszakonként végzett helyszínelésekkel kapcsolatos földvédelmi eljárások A megyei földhivatal által elrendelt helyszínelés kiterjedhet a település teljes területére vagy annak egy fekvésére.7 Ezek szerint a körzeti földhivatal a természetbeni és a nyilvántartott állapotot termőföldek esetén is összeveti. A termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Tft.) fogalom meghatározása szerint termőföld: az a földrészlet, amelyet a település külterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő
www.resimmobiles.hu
90
2009. 3-4. szám
(gyep), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván. A termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény (Tfvtv.) rendelkezései szerint a termőföldnek minősülő területek vonatkozásában a földhasználót hasznosítási kötelezettség terheli. Termőföldet kizárólag az ingatlanügyi hatóság engedélyével lehet más célra hasznosítani.8 Az időszakonként végzett helyszínelések során a földhivatalnak figyelemmel kell lennie a földvédelmi szempontokra is. A tényállás tisztázás során vizsgálandó, hogy az építmény termőföld igénybevételével épült-e. Amennyiben megállapítható, hogy termőföld engedély nélküli más célú hasznosítása valósult meg, a továbbiakban szükséges annak megállapítása, hogy az mikor következett be. A Tfvtv. 16. § (5) bekezdése szerint mellőzni kell a földvédelmi eljárás lefolytatását, ha az engedély nélküli más célú hasznosítás tíz éve bekövetkezett. Ezek szerint a több, mint tíz éve épült építmények vonatkozásában nincs szükség külön földvédelmi eljárás lefolytatására.
RES IMMOBILES
Azokban az esetekben, amikor a tényállás tisztázása során az derül ki, hogy az építkezés kevesebb, mint tíz éve történt, termőföld igénybevételével járó minden esetben le kell folytatni a földvédelmi eljárást, függetlenül attól, hogy építésügyi hatósági szempontból milyen az építmény megítélése. A gyakorlati tapasztalat az, hogy számos olyan építmény található termőföldön, ami rendelkezik jogerős használatbavételi engedéllyel. Főszabály szerint termőföld engedély nélküli más célú hasznosítása esetén el kell rendelni az eredeti állapot helyreállítását.9 Az igénybevevő kérelmére – a földvédelmi szempontok mérlegelése alapján, indokolt esetben – a termőföld engedély nélküli más célú hasznosításához a földhivatal hozzájárulhat.10 Ha az igénybevevő nem terjeszt elő az engedély nélküli más célú hasznosítás folytatásához való hozzájárulás iránt kérelmet, akkor az eredeti állapotot helyre kell állítania. Az eredeti állapot helyreállításakor az építményt el kell bontani, ezért épületfeltüntetés már nem lehetséges.
Az ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz szükséges okiratok Bejelentésre induló eljárás Változási vázrajz
Változási vázrajz
Engedélyköteles épületváltozás esetén:
Engedélyköteles épületváltozás esetén:
- jogerős végleges használatbavételi engedély - jogerős fennmaradási engedély - jogerős bontási engedély
8
- jogerős végleges használatbavételi engedély - jogerős fennmaradási engedély - jogerős bontási engedély
Nem engedélyköteles épületváltozás esetén: - építésügyi hatósági bizonyítvány
Nem engedélyköteles épületváltozás esetén: - építésügyi hatósági bizonyítvány
Ingatlan- nyilvántartási eljárás megindítására irányuló kérelem
Jogerős földmérési ügykörben hozott határozat és megkeresés az ingatlan-nyilvántartási átvezetés iránt
Tftv. 9. § (1) bekezdés Tfvtv. 16. § (1) bekezdés 10 Tfvtv. 16. § (1) bekezdés 9
Hivatalból indult eljárás
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
2009. 3-4. szám
A be nem jelentett változás miatt elrendelt eljárás költsége A földhivatal által elrendelt bemérésért a tulajdonos külön jogszabályban meghatározott díjat köteles fizetni, amelyet a földhivatal határozattal állapít meg.11 A fizetendő díj a Ket. szabályai szerint eljárási költségnek minősül, melynek viseléséről és mértékéről a földmérési ügykörben hozandó határozatban rendelkezik a földhivatal. A díj mértékét a 63/1999. (VII. 21.) FVM-HM-PM együt-
91
tes rendelet 16. §-a határozza meg, ezek szerint a tulajdonos a „Mérnöki Szolgáltatások Ajánlott Díjszabása” (MÉDI) szerinti munkadíj 130%-át köteles megfizetni. Az így számított összegen felül az adatszolgáltatás és a földhivatali vizsgálat díját is meg kell téríteni. A tulajdonosnak a határozat jogerőre emelkedése után keletkezik a fizetési kötelezettsége. A meg nem fizetett költség adók módjára behajtandó köztartozásnak minősül.12
Összegzés: Az időszakonként végzett helyszínelés célja a be nem jelentett változások feltárásán túl az, hogy az ingatlannyilvántartási adatok valósághűen kerüljenek a térképen feltüntetésre, a tulajdoni lapon feljegyzésre, s ezáltal az ingatlan-nyilvántartási térkép és tulajdoni lap tartalmának egyezősége biztosított legyen. A több egymásra épülő eljárás akkor folytatható le hatékonyan, ha a tulajdonos, az építésügyi hatóság és az ingatlanügyi hatóság egymással együttműködve, egymás tevékenységét segítve járnak el. ***
11 12
Fttv. 12. § (5) bekezdés Inytv. 28. § (4) bekezdés
www.resimmobiles.hu
