INGATLAN LEÍRÁSA #7 KECSKEMÉT, KÁLVIN TÉR 12. TELEPHELY Hrsz.: 1135
#7
Kecskemét, Kálvin tér 12. Telephely
Az értékelt vagyontárgy Az ingatlan környezete Az értékelt ingatlan Kecskemét központjában, a Kálvin téren található, a sétálóutcák-terek (Kosssuth tér-Szabadság tér) külső peremén, az autóval közlekedhető Csányi körút mellett. A terület megközelítése a központi fekvés következtében tömegközlekedéssel és gépkocsival egyaránt igen egyszerű, a parkolás kérdése azonban korántsem megoldott. Parkolni csak a környező utcákban lehet. A belvárosi területen intézmények, kereskedelmi és szolgáltató funkciójú épületek, múzeumok sokasága található, a körúton túl pedig már a lakófunkció dominál. A környező épületek építészeti megjelenése vegyes képet mutat. A belvárosi sétálórészek épülethomlokzatainak felújítására, valamint parkosításra sokat áldozott az elmúlt években a város; a körúton túli területek viszont mind építészeti, mind esztétikai szempontból meglehetősen heterogének. Földterület Az ingatlan földterülete a 1135 helyrajzi számon nyilvántartott, osztatlan közös tulajdonban lévő, kivett posta művelési ág bejegyzésű, összesen 3.176 m2 nagyságú telek. A tulajdonosok az ingatlan 2008.06.04-i tulajdoni lapja szerint a Magyar Telekom Távközlési Nyrt 5494/10000 tulajdoni arányban, és a Magyar Posta Zrt. 4506/10000 tulajdoni arányban. A telek összközműves, felszíne sík, alakja szabálytalan trapéz forma. Az épületek a telek határvonalán, keretes beépítéssel helyezkednek el. Az ingatlant mind a négy oldalról aszfaltozott műút határolja. Az épületek által közrefogott kisméretű belső udvar parkolásra nem alkalmas, azt a Magyar Posta használja áruszállítás-rakodás céljára. Az építési szabályzatról szóló 19/2005 (VI.01.) számú helyi rendelet az ingatlant Vk/M 106095* kódszámú övezetbe sorolja. Ez a jelölés a központi vegyes zónát takarja, melyen belül a kódszám egyes elemei az alábbi tartalmakat hordozzák: 10 6 9 5* -
településközponti terület keretes beépítés 80% max. beépíthető alapterület 7,5-10,5 m magas épület helyezhető el 1
#7
Kecskemét, Kálvin tér 12. Telephely
Épület Az épület eredeti funkciója távbeszélő központ és azt kiszolgáló üzemterület-irodaház, azonban az egyre korszerűbb technológiák miatt az épületben jelentős terek szabadultak fel és jelenleg kihasználatlanul, üresen állnak. Az adatszolgáltatás szerint az épületben egy külsős bérlő van, erről a helyszíni szemle során nem kaptunk megerősítést. Az adatközlés szerint a Go-Max. Kft. által fizetett éves bérleti díj összege mindössze 272 eFt, így valószínűsíthetően a bérelt területük mérete elenyésző. A 3.176 m² nagyságú, osztatlan közös tulajdonban lévő földterületen lényegében három épület helyezkedik el, melyek egymásból átjárhatók: egy régi építésű fszt+emeletes postaépület – melyre vonatkozóan a tulajdoni lap műemléki védettséget ír elő –, egy ’70-es években épült fszt+emeletes postaépület és az értékelés tárgyát képező, fszt+5 emeletes, lapostetős irodaház-távbeszélő központ. Az értékelés tárgyát képező földszint + 5 emelet elrendezéssel készült épületet információink szerint 1978-ban adták át. A hosszúkás formájú épületnek két bejárata van, melyből az egyiket, az utca felől nyílót jelenleg nem használják, ráccsal le van zárva. A használatban lévő bejárat a belső udvar felől nyílik, az épületnek saját portaszolgálata nincsen, de az udvarba történő belépés a posta portáján keresztül lehetséges. A biztonsági rendszer lényegét illetően nem kaptunk felvilágosítást, annyit tapasztaltunk a helyszíni szemle során, hogy kártyával működő beléptető rendszerről van szó, a porta 24 órán át működik. Az értékelés tárgyát képező épületben kártyás rendszerrel csak néhány fontosabb helyiséget védenek. A földszintre belépve szemközt hosszú közlekedő folyosó húzódik, melyből kétoldalra nyílnak az iroda- és technológiai helyiségek. Jobb kéz felé lépcsőház található, melyben egy 4 személyes személyfelvonó és egy 2 tonnás teherlift is helyet kapott, valamint innen nyílnak a vizes helyiségek. A teherlift a helyszíni szemle során kapott információk szerint több hónapja meghibásodott, nem működik. A személylift üzemel, de gyakran kell javítani. A hosszan elnyúló épület túlsó végén található még egy hátsó lépcsőház is, melyet lényegében nem használnak. Az épület alapterületi elrendezése mindegyik szinten azonosnak tekinthető, az 5. emelet kivételével (lásd lentebb).
2
#7
Kecskemét, Kálvin tér 12. Telephely
Az egyes szintek alapterületi rajzait, továbbá egy helyiséglistát kézhez kaptunk, mely alapján az épület alapterületeit az alábbiak szerint összesítettük: Az épület hasznos alapterületei (m2) Iroda Távközlés technológia Szoc. Raktár, tároló Folyosó, közlekedő Épületgépészet Egyéb Összesen
255 1487 151 333 845 265 987 4323
Visszabérlendő területek (m2) Iroda Távközlés technológia Szoc. Raktár, tároló Folyosó, közlekedő Épületgépészet Egyéb Összesen
77 1138 17 189 14 154 89 1678
Szintek szerinti alapterület-összesítés (m2) Földszint I. emelet II. emelet III. emelet IV. emelet V. emelet Összesen:
734 881 825 820 811 252 4323
Az épület földszintjén található a 0,4 kV-os fogadóhelyiség, áramellátó helyiség, akkumulátorhelyiség, egy nagy teljesítményű dízel aggregát és helyiségei, valamint kábelistoly és raktárak. Az I.-II. emeleten technológiai helyiségek, irodák, raktárak foglalnak helyet. A III. emeleten egy több, mint 500 m²-es irattár található, valamint irodák, egy teakonyha, valamint kisebb technológiai helyiségek. A IV. emeleten – a II.-III. emelethez hasonlóan technológiai, raktár és irodahelyiségek vannak. Az V. emeleten a középen húzódó közlekedő folyosóról csak egyoldalra nyílnak helyiségek, ezért ennek az emeletnek az alapterülete a többi szint alapterületének felét éri el. Műszaki tartalom
3
#7
Kecskemét, Kálvin tér 12. Telephely
Az 1970-es évek végén épült irodaház-telefonközpontot vasbeton vázas megoldással kivitelezték. Az alapozásról pontos információnk nincsen, feltételezhetően az épület szerkezetének és mertének megfelelő vasbeton alap készült. A monolit vasbeton pillérvázas szerkezeten előregyártott BVM födémpaneleket alkalmaztak. A falazat részben TT vertikális falpanel, illetve alumínium szerelt falak. Az épület homlokzati megjelenését illetően elmondható, hogy 30 évvel korábban modern megjelenésűnek számított: előregyártott panel-elemek dominálnak, fémlemez-borítással kombinálva.
A külső nyílászárók kivétel nélkül az eredetileg beszerelt Sopron típusú
alumínium szerkezetek. Az épület lapostetős, a ragasztott bitumenes lemez-szigetelést 2 évvel ezelőtt újra borították a tető teljes felületén. (Szóbeli tájékoztatás szerint még így sem funkcionál tökéletesen.) Az épület belsejében található nyílászárók régi típusú faszerkezetek. A helyiségek burkolatai különböznek a részben felújított és az eredeti állapotban lévő részeken. A közlekedőkön műanyag (PVC) vagy kerámialap burkolatot találhatunk, az irodák és a technológiai helyiségek szintén műanyag burkolattal vannak ellátva. A vizes helyiségek csempe és mettlachi vagy kerámialap burkolatúak, attól függően, hogy felújították vagy sem. Az iroda és technológia terek egy része álmennyezettel takart, a középfolyosó szerelt álmennyezete felett húzódik a szellőző és klímacsatorna. A belmagasság 4,5 m. Az épület fűtését városi távfűtés biztosítja, a hőleadást túlnyomóan régi típusú tagos öntöttvas radiátorok biztosítják. Komfortklíma az épületben néhány irodahelyiségen (a szemle idején nem voltunk ilyen helyiségben) és a technológiai helyiségeken kívül nincsen. A kültéri egységek a tetőn találhatóak. Az épületben több klímagépház található. Az elektromos fogadóhelyiség a földszinten helyezkedik el. Áramkimaradás esetén nagy teljesítményű diesel aggregát biztosítja az elektromos energiát. Tüzivíz hálózat nincs kiépítve, a technológiai helyiségekben automata oltópalackok kerültek felszerelésre. A helyiségek világítását a neon fénycsövek biztosítják. Építmények Az ingatlanhoz tartozó építmények közműcsatlakozásokat (víz, elektromos energia, földgáz, telefon, csatorna) foglalnak magukban.
4
#7
Kecskemét, Kálvin tér 12. Telephely
Az épület műszaki tartalma és állapota alapvetően az eredeti, ’70-es évek végi állapotokat tükrözi. A belső kialakítás korszerűtlen, a burkolatok, nyílászárók avultak, legtöbb helyütt a minimális tatarozások sem lettek elvégezve. Statikai gond szemrevételezés alapján volt látható, s ez a rendkívül nagy teherbírásúra tervezett vasbeton szerkezet miatt nem is valószínűsíthető. Az épület gyakorlatilag nincsen hőszigeteléssel ellátva, ezáltal télen kifűthetetlen, nyáron meleg. Az alkalmazott külső fémburkolat napjainkban nemcsak funkcionálisan, hanem esztétikailag is avult megoldásnak számít. Szóbeli tájékoztatás alapján az ezredforduló körül részleges felújítás történt az épület bizonyos területein, ennek alkalmával a két felső szinten lévő vizes helyiségekben és közlekedőkön történt burkolatcsere, illetve ezen a két szinten az irodákat tatarozták. Egyéb tekintetben minden szerkezet, burkolat és egyéb installáció a ’79-es időből való. Az épületgépészeti rendszerek felülvizsgálata ugyancsak időszerű, a csövezések mindenütt az eredetiek. Hosszú távú hasznosítás esetén teljeskörű felújítási-átalakítási munkákat szükséges elvégezni, így a jövedelemtermelő képesség biztosítható lehet.
5
