Auteur. Opdrachtgever Amvest T.a.v. mevrouw N. van Hoeven De entree 43 8e etage 1101 BH Amsterdam Postbus AK Amsterdam

Risico-inventarisatie planschade Met betrekking tot de realisatie van 101 appartementen, een sportschool, een commerciële ruimte en parkeervoorzieningen in het gebied plaatselijk bekend Meeuwensingel 101 te Capelle aan den IJssel projectnr. 237356 Concept rapport 13 december 2010

Auteur Patricia Engel-Sotomayor V. LL.M. Ingenieursbureau Oranjewoud B.V.

Opdrachtgever Amvest T.a.v. mevrouw N. van Hoeven De entree 43 8e etage 1101 BH Amsterdam Postbus 12446 1100 AK Amsterdam

Datum vrijgave 13 december 2010

Beschrijving revisie 00 concept rapport

Goedkeuring P. Engel-Sotomayor V.

Vrijgave A.E. Hoogeveen-Terlouw

projectnr. 237356 13 december 2010 concept rapport

Risico-inventarisatie planschade fase 1, Meeuwensingel 101 te Capelle aan den IJssel

Inhoud

Blz.

1

Opdracht

2

2

Deskundigen

2

3

Overleg

2

4

Opname ter plaatse

2

5

De overgelegde documenten

2

6

Achtergrond van artikel 6.1 Wro

3

7

De locatie

5

8

Het vigerende planologische regime

7

9

De voorgenomen ontwikkelingen

9

10

Planologische vergelijking

12

11

Eindoordeel

16

blad 1 van 14

Oranjewoud



1

Opdracht Opdrachtgever, Amvest, is voornemens om aan de Meeuwensingel 101 te Capelle aan den IJssel 101 appartementen, een sportschool, een commerciële ruimte en parkeervoorzieningen, hierna te noemen fase 1, te realiseren. Deze nieuwbouw past niet binnen het ter plaatse vigerende bestemmingsplan. Daarom zal in samenhang met een omgevingsvergunning een projectbesluit moeten worden aangevraagd overeenkomstig de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de Wro. Op 15 november 2010 heeft opdrachtgever opdracht verstrekt tot het uitvoeren van enkele noodzakelijke onderzoeken, waaronder het actualiseren van de in 2007 gemaakte inventarisatie van het planschaderisico.

2

Deskundigen Als deskundige is opgetreden mevrouw Patricia Engel Sotomayor LL.M., juriste werkzaam op onder meer het gebied van planschade bij Ingenieursbureau Oranjewoud B.V.

3

Overleg Op 22 november 2010 heeft een telefonisch overleg plaatsgevonden tussen mevrouw N. van Hoeven van Amvest en mevrouw Patricia Engel Sotomayor Valenzuela LL.M. van Ingenieursbureau Oranjewoud B.V., dat voorzag in de behoefte van Ingenieursbureau Oranjewoud B.V. om geactualiseerde informatie te verkrijgen over het project en de uitgangspunten van de actualisatie te bespreken.

4

Opname ter plaatse Op 12 juli 2007 zijn de locaties van de voorgestane ontwikkelingen en de nabije omgeving daarvan bezichtigd. Een dergelijke opname is in het kader van de actualisatie niet noodzakelijk gevonden.

5

De overgelegde documenten Ten behoeve van het opstellen van de risico-inventarisatie planschade zijn namens Amvest de navolgende stukken overhandigd: • kopie van het vigerende bestemmingsplan "Middelwatering 2004" van de gemeente Capelle aan den IJssel; • kopie van de situatietekening van fase 1 d.d. 22 juli 2010; • kopie tekeningen van de gevelaanzichten d.d. 22 oktober 2010; • kopie tekening van de plattegrond van de begane grond d.d. 27 oktober 2010; • kopie tekening van de plattegrond van de doorsnede B-B d.d. 27 oktober 2010; • kopie tekening van de plattegrond van de doorsnede C-C en D-D d.d. 27 oktober 2010;

blad 2 van 14

Oranjewoud



•

kopie tekening van de plattegrond van de doorsnede E-E d.d. 27 oktober 2010;

Deze stukken dienen als basis voor de risico-inventarisatie planschade.

6

Achtergrond van Afdeling 6.1 Wro: tegemoetkoming in schade Artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening luidt als volgt: 1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. 2. Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is: a. een bepaling van een bestemmingsplan of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, of van een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.38; b. een bepaling van een planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een ontheffing of een nadere eis, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder a tot en met d; c. een krachtens een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.38 verleende ontheffing; d. een besluit als bedoeld in artikel 3.10, 3.22, 3.23, 3.27, 3.29, 3.40, 3.41 of 3.42; e. de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een bouw-, sloop- of aanlegvergunning ingevolge artikel 50, eerste lid, van de Woningwet, onderscheidenlijk artikel 3.18, tweede lid, en artikel 3.20, vijfde lid; f. een bepaling van een provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1, derde lid, of van een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 4.3, derde lid, voorzover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in de artikelen 3.16, eerste lid, onder c, of 3.20, derde lid, onder b, dan wel artikel 44, eerste lid, onder f of g van de Woningwet; g. een koninklijk besluit als bedoeld in artikel 10.4. Voor een inhoudelijke beoordeling van de aanvraag om tegemoetkoming van de schade dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de twee opeenvolgende planologische regimes, waarbij volgens bestendige jurisprudentie dient te worden uitgegaan van de maximale bouwen gebruiksmogelijkheden van het oude planologische regime, ongeacht of de realisering daarvan heeft, of zou hebben plaatsgevonden. Onder de Wet ruimtelijke ordening vormen - anders dan onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening - uitwerkingsplannen en binnenplanse vrijstellingen of ontheffingen een zelfstandige grondslag voor planschade. Vooralsnog werd er dan ook vanuit gegaan dat - ten aanzien van indirecte schade - de in het moederplan opgenomen uitwerkings-, vrijstellings- en ontheffingsmogelijkheden, voorzover daaraan nog geen toepassing was gegeven, bij de maximale invulling van het vigerende regime buiten beschouwing dienden te worden gelaten. In de praktijk is echter gebleken dat deze benadering gevolgen heeft, die contrasteren met de bedoeling van de wetgever om het aantal planschadeaanvragen en de hoogte van de planschadebedragen te beperken.

blad 3 van 14

Oranjewoud



Inmiddels is desgevraagd door het Ministerie van VROM aan ons aangegeven dat de Minister van VROM het voornemen heeft om het parlement voor te stellen de Wet ruimtelijke ordening op dit punt aan te passen, waarbij teruggaan naar de systematiek van de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening als meest voor de hand liggende optie wordt beschouwd. Dit zou betekenen dat uitwerkingsplannen, binnenplanse vrijstellingen of ontheffingen niet meer zelfstandig voor schadevergoeding in aanmerking kunnen komen en dat de mogelijkheden daartoe als onderdeel van de maximale invulling van de ruimtelijke plannen bij de planologische vergelijking betrokken dienen te worden. Aangezien wij in onze adviezen voortdurend rekening houden met de actuele stand van zaken inzake wetgeving en jurisprudentie, zullen wij in deze risicoanalyse anticiperen op deze waarschijnlijke wetswijziging. Indien een aanvrager door het nieuwe planologische regime in een planologisch nadeliger positie is gebracht, zal moeten worden bezien in hoeverre dit planologisch nadeel zich ook heeft vertaald in planschade. Daarvoor zal het desbetreffende object dienen te worden gewaardeerd onder vigeur van de beide opeenvolgende planologische regimes. Daarbij geldt als peildatum het moment waarop de planologische mutatie in werking is getreden. Omdat bij een risicoanalyse planschade de peildatum nog niet vaststaat, gaan wij uit van datum opname. Bij planschade in de vermogenssfeer dient deze geobjectiveerd te worden vastgesteld. Dit wil zeggen dat dient te worden geabstraheerd van de persoonlijke perceptie van aanvrager. Het gaat erom hoe de markt voor onroerende zaken reageert op het geconstateerde planologisch nadeel. Voor de vaststelling van de omvang van inkomensschade wordt veelal aangesloten bij berekeningsmethoden die in het onteigeningsrecht gebruikelijk zijn. Ingevolge artikel 6.3 van de Wet ruimtelijke ordening dient vervolgens te worden onderzocht in hoeverre sprake kan zijn van omstandigheden op grond waarvan de schade deels of geheel voor rekening van aanvrager dient te blijven. Daarbij dienen burgemeester en wethouders in ieder geval te betrekken de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak, maar ook de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken. Ingevolge artikel 6.1 dient daarnaast beoordeeld te worden of de schade anderszins is verzekerd (wat bijvoorbeeld kan blijken uit een grondtransactie). In het kader van een risicoanalyse planschade worden de zojuist genoemde omstandigheden niet nader onderzocht, omdat de beoordeling daarvan een afzonderlijke toetsing vergt van ieder mogelijk getroffen object en de daarvoor benodigde informatie bovendien in de regel ontbreekt. De Wet ruimtelijke ordening regelt verder dat schade, die binnen het normale maatschappelijke risico valt, voor rekening van de aanvrager blijft. Dit betekent dat eigenaren van onroerende zaken en exploitanten van bedrijven die schade lijden door ontwikkelingen die plaatsvinden op onroerende zaken die in de nabijheid van hun percelen gelegen zijn, de schade slechts vergoed krijgen als (en voor zover) de schade meer bedraagt dan 2% van de waarde van hun onroerende zaak c.q. hun inkomen voorafgaand aan de planologische wijziging. In gevallen dat het schadeveroorzakende besluit betrekking heeft op het eigen perceel, kan wel sprake zijn van volledige schadevergoeding. In deze rapportage zullen wij het 2% forfait reeds doorberekenen in onze indicatie van de tegemoetkoming planschade. Hoewel deze rapportage een duidelijke indicatie geeft van de te verwachten gevolgen van een voorgenomen ontwikkeling op de nabije omgeving en deze indicatie tot uitdrukking wordt gebracht in een specifiek bedrag, is het niet uitgesloten dat de adviseur die door burgemeester en wethouders wordt ingeschakeld om over concrete aanvragen om

blad 4 van 14

Oranjewoud



tegemoetkoming in planschade advies uit te brengen, te zijner tijd tot een ander oordeel kan komen. Op dit moment staat de peildatum (moment waarop de planologische maatregel in werking treedt) immers nog niet vast en is de situatie beoordeeld naar de ons thans bekende jurisprudentie, welke in de toekomst zal kunnen wijzigen. Voorts zijn de objecten bezichtigd vanaf de openbare weg en is niet gesproken met eventuele belanghebbenden, waardoor het kan voorkomen dat relevante informatie niet mede is betrokken bij de beoordeling. Ten slotte is het rechterlijk oordeel uiteindelijk beslissend voor de definitieve beoordeling van een aanvraag om tegemoetkoming in de planschade.

7

De locatie Fase 1: Meeuwensingel 101

Afbeelding 1: overzicht plangebied en omgeving (ontleend aan Google Maps). Amvest is voornemens om het terrein Meeuwensingel 101, fase 1 en Meeuwensingel 107, fase 2 te herontwikkelen. Het terrein waarop fase 1 van de voorgenomen ontwikkeling betrekking heeft (hierna te noemen: plangebied 1) is gelegen ten zuiden van het centrum van Capelle aan den IJssel. Het plangebied wordt in het oosten begrensd door Meeuwensingel 107. In dit pand bevindt zich momenteel een sportschool. De locatie Meeuwensingel 107, plangebied 2, zal eveneens worden herontwikkeld, maar is niet onderwerp van deze risicoanalyse. In het zuiden wordt plangebied 1 begrensd door de Meeuwensingel, een tweebaansweg met aan weerskanten een fietspad. Daarnaast grenzen een aantal woningen gelegen aan de Arica met hun achterzijden en tuinen aan het water van de singel. Deze singel grenst weer aan een groenstrook en de stoep behorende bij de straat bekend als de Meeuwensingel. In het westen wordt het gebied begrensd door de Roerdomplaan. Aan de Roerdomplaan ligt ter hoogte van het plangebied een appartementencomplex van 4 bouwlagen. Ten noorden van het plangebied liggen twee schoolgebouwen, "De Klimop" en "De Horizon".

blad 5 van 14

Oranjewoud



Afbeelding 2 en 3: plangebied I, bezien vanuit het zuiden en westen.

Afbeelding 4 en 5: en de achterzijde van het plangebied 1 en de aangrenzende scholen.

Afbeelding 6 woningen aan de Arica en afbeelding 7: woningen aan de Roerdomplaan

Afbeelding 8 woningen op de hoek Meeuwensingel/Roerdomplaan Afbeelding 9: appartementen aan de Atlanta.

blad 6 van 14

Oranjewoud



Afbeelding 10: verkavelingkaart, plangebied 1 rood omlijnd weergegeven.

8

Het vigerende planologische regime Bestemmingsplan Het bestemmingsplan "Middelwatering 2004" is door de raad van de Gemeente Capelle aan den IJssel vastgesteld op 27 juni 2005 en door Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland goedgekeurd bij besluit van 7 februari 2006, waarna het met ingang van 6 april 2006 onherroepelijk is geworden.

Afbeelding 11: uittreksel plankaart bestemmingsplan "Middelwatering 2004".

blad 7 van 14

Oranjewoud



Fase 1: Meeuwensingel 101 Blijkens de plankaart behorend bij het bestemmingsplan "Middelwatering 2004" heeft plangebied 1 de bestemming "B(2)gh5". "B(2)gh" staat voor de bestemming "bedrijfsdoeleinden met subbestemming groothandel in textielwaren". Het cijfer achter de letteraanduiding geeft de maximale goothoogte voor gebouwen in meters weer. De maximale hoogte in meters bedraagt derhalve "5". Voorts is er in plangebied 1 een bebouwingspercentage van 90% aangegeven. Daarnaast heeft plangebied 1 de overige aanduiding "spiritueel centrum". Artikel 12 "Bedrijfsdoeleinden (B)"van de planvoorschriften luidt - voor zover van belang als volgt: Doeleindenomschrijving 1. De gronden op de kaart aangewezen voor "Bedrijfsdoeleinden (B)" zijn bestemd voor: a. ter plaatse van de aanduiding "B(2)": bedrijven uit de categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, waarvan per bedrijfsvestiging het kantooroppervlak niet meer mag bedragen dan 50 % van het totale bedrijfsoppervlak met een maximum van 2.000 m², als mede voor: () 2. ter plaatse van de subbestemming "B(2)gh": een groothandel in textielwaren, voorzover voorkomend in categorie 3.1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten; 3. ter plaatse van de overige aanduiding "spiritueel centrum" een spiritueel centrum met een grondoppervlak van ten hoogste 500 m²; () e. wegen, parkeervoorzieningen, fiets- en voetpaden en groenvoorzieningen. Bouwvoorschriften 2. Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd: a. gebouwen, waaronder begrepen bedrijfswoningen; b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 3. Voor het bouwen gelden de aanduidingen op de kaart en de volgende bepalingen: () b. indien niet in de zij- of achtergrens wordt gebouwd dient de afstand van gebouwen tot de zij- of achtererfgrens tenminste 3 m te bedragen; c. het aantal bedrijfswoningen zoals aanwezig op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan mag niet worden vermeerderd. Vrijstellingsbevoegdheden 4. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in: a. lid 1 onder a en b, teneinde bedrijven toe te laten die behoren tot een categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, die één hoger is dan op grond van de doeleindenomschrijving is toegestaan, indien en voorzover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten) geacht kan worden te behoren tot de ingevolgde lid 1 onder a en b toegelaten categorieën van de Staat van Bedrijfsactiviteiten; b. lid 1 onder a, b en c, teneinde bedrijven - geen inrichtingen als bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder zijnde - toe te laten die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn genoemd, indien en voorzover het betrokken bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot de toegelaten categorieën van de Staat van Bedrijfsactiviteiten.

blad 8 van 14

Oranjewoud



Artikel 7 inhoudende de "Algemene vrijstellings- en wijzigingsbevoegdheid" van de planvoorschriften luidt- voor zover van belang - als volgt: Algemene vrijstellingsbevoegdheid ten behoeve van geringe afwijkingen 1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd - tenzij op grond van hoofdstuk II ter zake reeds vrijstelling kan worden verleend - vrijstelling te verlenen van de bepalingen van het plan voor: a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 15%; b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voorzover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voorzover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bouwvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot. 2. Vrijstelling wordt niet verleend indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken. Algemene wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van overschrijding bestemmingsgrenzen 3. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voorzover zulks van belang is voor een technische betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voorzover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

9

De voorgenomen ontwikkeling Fase 1: Meeuwensingel 101 Op de locatie Meeuwensingel 101 wordt voorzien in de bouw van 101 appartementen, een sportschool, een commerciële ruimte en een parkeervoorzieningen in een halfverdiepte garage met twee lagen. Op de noordoost hoek van plangebied 1 (Blok A in de afbeelding 16) zal een woontoren van ongeveer 51 m worden gerealiseerd. Aan de oostzijde komen, gezien van noord naar zuid, 4 stadswoningen met een hoogte van circa 11 m, vervolgens komt er op de hoek met de Meeuwensingel bebouwing van ongeveer 14 m hoog. De voorgenomen bebouwing aan de zuidzijde zal ongeveer 14 m hoog worden en lopen tot voor de hoek met de Roerdomplaan. Zowel de sportschool als de commerciële ruimte worden aan de zuidzijde van het plangebied gerealiseerd. Op de hoek van de Meeuwensingel met de Roerdomplaan komt bebouwing van ongeveer 20 m hoog. Vervolgens, van zuid naar noord bezien, volgt er dan bebouwing van ongeveer 11 m hoog. Deze bebouwing gaat na de noordwest hoek verder tot aan de woontoren van 50 m. De ingang voor de parkeergarage komt aan de westzijde aan de Roerdomplaan, ten noordoosten van de appartementen op de hoek Meeuwensingel/ Roerdomplaan.

blad 9 van 14

Oranjewoud



Afbeelding 12: gevelaangezicht bezien vanaf het zuiden.

Afbeelding 13: de nieuwe ontwikkeling van plangebied 1, gevelaangezicht vanaf het oosten.

blad 10 van 14

Oranjewoud



Afbeelding 14 de voorgenomen ontwikkeling bezien vanaf het westen.

Afbeelding 15: situatie tekeningen, ontleend aan tekening 03_000, getiteld situatie van 22 juli 2010 van Buro 5 Maastricht.

blad 11 van 14

Oranjewoud



Afbeelding 16: ingezoomde situatietekening fase 1.

10

Planologische vergelijking

Inleiding Van belang voor de beoordeling of er sprake is van een planologische verslechtering, is te bezien in hoeverre de voorgenomen ontwikkeling afwijkt van het vigerende planologische regime. Daarvoor is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op basis van het vigerende planologische regime maximaal was toegestaan. Voor het realiseren van de voorgenomen ontwikkeling zal voor fase 1 gebruik worden gemaakt van een projectbesluit in samenhang met een omgevingsvergunning overeenkomstig Artikel 3.10 Wro en Artikel 2.1, lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Hetgeen door middel van het vorenbedoelde projectbesluit mogelijk wordt gemaakt moet in beginsel worden gezien als een uitbreiding van de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. Het nieuwe planologische regime wordt gevormd door het bestemmingsplan en het

blad 12 van 14

Oranjewoud



projectbesluit tezamen. Een dergelijke procedure kan dus bouwen gebruiksmogelijkheden creëren, maar (anders dan bij een nieuw bestemmingsplan) deze niet doen opheffen. Gelet hierop is het planschaderisico beoordeeld vanuit de gedachte dat naast de nieuwe bouwen gebruiksmogelijkheden de bestaande mogelijkheden gewoon blijven bestaan, zolang deze planologische mogelijkheden naast elkaar kunnen blijven bestaan. Conform de Wro dienen burgemeester en wethouders binnen één jaar na het onherroepelijk geworden van het projectbesluit een nieuw bestemmingsplan vaststellen waarin de planologische mogelijkheden van het projectbesluit zijn opgenomen. Gebruiksmogelijkheden Ten aanzien van de gebruiksmogelijkheden van plangebied 1 wordt geconstateerd dat de voorgenomen ontwikkeling in sterke mate van het huidige vigerende planologische regime verschilt. Er worden een aantal gebruiksmogelijkheden geïntroduceerd die verschillen van hetgeen in het huidige planologische regime nu is toegestaan. Ten eerste wordt de functie "wonen" versterkt. Thans is, uitgezonderd een dienstwoning, geen gebruik voor woondoeleinden planologisch toegestaan. Daarnaast wordt de functie sportschool mogelijk gemaakt. Planologisch is op dit moment binnen plangebied 1 geen sportschool toegestaan. Ten slotte wordt de functie maatschappelijke doeleinden geïntroduceerd voor de commerciële ruimte. Ook dit is momenteel planologisch niet toegestaan. Er vindt dus een functievermeerdering plaats. Voor de omwonenden ligt in deze verandering als zodanig geen nadeel besloten. De ruimtelijke implicaties van de te introduceren functies zullen niet wezenlijk storender zijn dan de bestemming "bedrijfsdoeleinden". Bovendien hebben burgemeester en wethouders de bevoegdheid om vrijstelling te verlenen voor de vestiging van bedrijven die behoren tot een categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten die één hoger is dan op grond van de doeleindenomschrijving thans is toegestaan. Bouwmogelijkheden Naast de wijziging van de gebruiksmogelijkheden zullen ook de bouwmogelijkheden van plangebied 1 in de voorgenomen ontwikkeling sterk verschillen van het huidige vigerende planologisch regime. Dit verschil zal niet zitten in het bebouwingspercentage maar met name in de verschillende hoogten die in de voorgenomen ontwikkelingen naar voren komen. De bouwmassa zal flink toenemen. Dit kan gepaard gaan met eventuele aantasting van uitzicht, vermindering van bezonning en/of privacy voor eigenaren/bewoners van objecten in de omgeving. In het vigerende planologisch regime mag, inclusief vrijstelling, bebouwing worden gerealiseerd met maximaal 5,75 m hoog. In de voorgenomen ontwikkeling zal de bebouwing op de noordoost hoek van het plangebied ongeveer 51 m bedragen. De toename van de bouwmassa kan een intensivering van het grondgebruik tot gevolg hebben welke als afgeleide weer invloed kan hebben op de parkeer- en verkeerssituatie. Aangezien de Meeuwensingel nu al een drukke doorgaande straat is en er een extra, naast de reeds bestaande, parkeervoorziening binnen het plangebied gerealiseerd zal worden, achten we extra parkeer- en verkeersdrukte onwaarschijnlijk. In het hiernavolgende zal worden bezien of, en zo ja in hoeverre, deze afwijkingen de planologische positie van omliggende objecten kunnen beïnvloeden. Het gaat hierbij om de objecten gelegen aan onderstaande adressen: - Roerdomplaan 1-83; - Meeuwensingel 94-99;

blad 13 van 14

Oranjewoud



- Arica 111-129. 10. 1 Roerdomplaan 1-83 De huurappartementen zijn met de galerijzijde, waar vaak de keuken en de slaapkamer zich bevinden, op het oosten en daarmee op het plangebied gericht. Er bestaat voor deze woningen een geringe zichtrelatie tot het plangebied. De westzijde van het plangebied, op ongeveer 28 m van de appartementen, zal tegenover de appartementen een maximale bebouwingshoogte kennen van ongeveer 11 meter. De woontoren van circa 51 m staat op het dichts bijzijnde punt op een afstand van ongeveer 57 m van de appartementen. Van een wezenlijke aantasting van uitzicht of privacy is in verband hiermee, naar ons oordeel, geen sprake. Ook in andere opzichten zal het woongenot, naar ons oordeel, niet worden verminderd door de voorgenomen ontwikkeling. Bovendien behoeft naar ons oordeel met planschade geen rekening te worden gehouden, aangezien het om woningen gaat die hun hoogste waarde ontlenen aan de huuropbrengst en, om die reden, verhoudingsgewijs weinig gevoelig zijn voor veranderingen in de omgeving. Ten gevolge van de bouw van de nieuwe appartementen, zullen de appartementen niet minder makkelijk verhuurbaar zijn. Daarnaast zal het woongenot van de huurder niet in die mate afnemen, als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling, dat dit vertaald dient te worden in een verlaging van de huurprijs. 10.2 Meeuwensingel 94-99 Deze huurwoningen bevinden zich met de zijkant op het plangebied gericht. Deze muur bevat een klein raam dat uitkijkt op het plangebied. De woonkamer is echter niet op het plangebied gericht. Er bestaat dan ook geen sterke zichtrelatie tot het plangebied. De westzijde van het plangebied ligt op ongeveer 18 m en zal op dat punt ongeveer 20 m hoge bebouwing kennen. In het huidige vigerende planologische regime was een bebouwing van maximaal 5,75 m inclusief vrijstellingmogelijkheid. Dit kan leiden tot een aantasting van de privacy, met name door inkijk in de achtertuinen vanuit de nieuwe appartementen. Echter ook in dit geval hoeft er, in onze optiek, geen rekening gehouden te worden met planschade aangezien ook dit woningen betreffen die hun hoogste waarde ontlenen aan de huuropbrengsten en om die reden verhoudingsgewijs minder gevoelig zijn voor veranderingen in de omgeving. Ook deze zullen door de voorgenomen ontwikkeling niet minder makkelijk verhuurbaar zijn. Daarnaast zal het woongenot van de huurder niet in die mate afnemen, als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling, dat dit vertaald dient te worden in een verlaging van de huurprijs. 10.3 Arica 111-129 De eengezinswoningen bevinden zich aan de zuidkant van het plangebied. Ze zijn met hun woonkamers en tuinen op het plangebied gericht. De woningen worden van het plangebied gescheiden door een singel gevolgd door de doorgaande straat de Meeuwensingel. De kleinste afstand van de woningen, vanaf de perceelsgrens, tot het plangebied bedraagt ongeveer 57 m. Op dat punt zal in de voorgenomen ontwikkeling de bebouwing ongeveer 14 m en op de hoek met de Roerdomplaan ongeveer 20 m hoog worden. De afstand tot de woontoren van circa 51 m hoog bedraagt ongeveer 87 m, gemeten vanaf de perceelsgrens. Gelet op de situering ten opzichte van het plangebied kunnen we constateren dat de bezonningssituatie van de woningen in kwestie niet zal wijzigen. Er bestaat een duidelijke zichtrelatie tot het plangebied. Vanuit de tuinen is er uitzicht op de singel en de doorgaande straat de Meeuwensingel. Daarachter ligt het plangebied. Er doet zich, in vergelijking tot het bestaande planologisch regime, echter een achteruitgang van het uitzicht voor. Daarnaast moet rekening worden gehouden met een

blad 14 van 14

Oranjewoud



aantasting van de privacy vanwege inkijkmogelijkheid in de tuin. De planologische verandering zal dus enig nadeel met zich meebrengen voor de woningen aan de Arica 111129. Ook de bebouwing van 20 meter hoog zal enige inbreuk op de privacy maken, mede gelet op de hoogte en de afstand tot de woningen. Daar de afstand tot de woontoren (circa 80 m) te groot is, kan niet van een sterke zichtrelatie gesproken worden. Hoewel deze toren significant hoger is dan de overige bebouwing zorgt de afstand ervoor dat er geen inbreuk op de privacy zal ontstaan of dat er inkijk in de tuinen mogelijk is. Het voorgaande in overweging genomen schatten wij de waardevermindering van de woningen gelegen aan Arica 111- 129 op een totaal bedrag van: 40.000,-

blad 15 van 14

Oranjewoud



11

Eindoordeel

Wij verwachten dat de voorgenomen ontwikkelingen zullen leiden tot schade, die op basis van artikel 6.1 Wro voor vergoeding in aanmerking dient te komen. De waardevermindering van de in deze risico-inventarisatie planschade betrokken objecten schatten wij naar prijspeil datum opname op: 40.000,-

Almere, 13 december 2010 Ingenieursbureau Oranjewoud B.V.,

Patricia Engel-Sotomayor Valenzuela LL.M.

blad 16 van 14

Oranjewoud

Auteur. Opdrachtgever Amvest T.a.v. mevrouw N. van Hoeven De entree 43 8e etage 1101 BH Amsterdam Postbus AK Amsterdam

Recommend Documents