AS 201 T W

Jaarverslag 2013 Stadgenoot Postbus 700 1000 AS Amsterdam

Juni 2014

Stadgenoot Jaarverslag 2013

T 020 - 511 80 00 W stadgenoot.nl E [email protected]

Jaarverslag 2013

2

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Inhoudsopgave Kengetallen

4

De basis op orde

6

Eigen koers in een onzekere omgeving

10

1 Jaarplandoelen Stadgenoot

12

2 Stadgenoot verhuurt 2.1 Woningverhuur 2013 2.2 Sociale verhuringen 2013 2.3 Verhuur vrijesectorwoningen 2.4 Huurverhoging 2013 2.5 Huurbeheer en huurzaken 2.6 Bedrijfsruimte, maatschappelijk vastgoed en parkeren 3 Stadgenoot verkoopt 3.1 Woningverkoop 3.2 Complexmatige verkoop 3.3 Verkoop bedrijfsonroerend goed

16 16 17 20 21 22 25 28 28 29 29

4 Stadgenoot vernieuwt 4.1 Andere buurt, andere aanpak 4.2 Stedelijke vernieuwing per stadsdeel 4.3 Nieuwbouwoverzicht

30 30 31 36

5 Stadgenoot onderhoudt en verbetert 5.1 Basiskwaliteit 5.2 Service onderhoud 5.3 Mutatieonderhoud 5.4 Planmatig onderhoud 5.5 Vastgoedverbetering 5.6 Duurzaamheid

38 38 40 40 41 41 42

6 Stadgenoot ondersteunt 6.1 Samenwerking 6.2 Wonen, zorg en dienstverlening 6.3 Overlastbestrijding 6.4 Jongeren- en studentenhuisvesting 6.5 Bewonersparticipatie 6.6 Schoon, heel en veilig

44 44 44 45 46 49 50

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

3

7 Stadgenoot in bedrijf 7.1 De organisatie 7.2 Organisatieaanpassingen 7.3 Integriteit 7.4 Risicomanagement 7.5 Dochtermaatschappijen, samenwerkingsverbanden en verbindingen 7.6 De Ombudsman 7.7 Discussieplatforms en onderzoekprogramma's 7.8 De Ondernemingsraad 7.9 IT-ontwikkelingen 7.10 Sponsoring 7.11 Stadgenoot in het nieuws

52 52 53 54 56 59 64 65 65 67 68 69

8 Financiën 8.1 Financiële resultaten 2013 8.2 Jaarresultaat 8.3 Solvabiliteit 8.4 Exploitatie Rente Verhouding (ERV) 8.5 Effecten van het regeringsbeleid op de financiële continuïteit 8.6 Maatschappelijke investeringen en leefbaarheid 8.7 Enkele posten in detail 8.8 Ontwikkeling leningportefeuille en financieringsresultaten 8.9 Toezichthouders 8.10 Rating AA Stable 8.11 Financieel risicomanagement

72 72 72 72 73 73 77 78 80 81 82 82

9 Stadgenoot in de maatschappij 9.1 Governance 9.2 Maatschappelijke verankering Verslag van de Raad van Commissarrissen Verslag van Huurgenoot Verslag van de Maatschappijraad Jaarrekening

84 84 84 90 100 102 106

Bijlage I. Groepsmaatschappijen, deelnemingen en samenwerkingsverbanden

204

4

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Kengetallen 2013

Bezit 2013, exclusief dochterondernemingen Sociale huurwoningen Vrije sectorhuurwoningen Bedrijfsruimten Parkeerplaatsen Totaal

2013 2012 2011 2010 2009 30.480 30.960 28.575 28.789 29.377 1.371 1.107 741 661 530 1.920 1.908 1.754 1.626 2.449 3.113 3.116 2.581 2.486 1.579 36.884 37.091 33.651 33.562 33.935



Toename huureenheden in 2013 Nieuwbouw Aankopen Her(project)ontwikkeling Van voorraad naar in exploitatie Herverdeling (splitsing) Administratieve correcties Totaal



Afname huureenheden in 2013

bedrijfs- parkeerwoning ruimte plaats Totaal 150 0 0 150 0 1 0 1 48 2 0 50 46 0 146 192 24 1 0 25 21 90 3 114 289 94 149 532

bedrijfs- parkeerwoning ruimte plaats Totaal

Verkoop aan zittende huurder Verkoop aan overige particulieren Verkoop aan marktpartijen Sloop Her(project)ontwikkeling Herverdeling (samenvoegen) Naar voorraad onverkocht Interne overdracht Administratieve correcties Totaal

67 0 6 73 221 1 38 260 166 76 40 282 0 0 0 0 1 4 0 5 18 1 0 19 32 0 68 100 0 0 0 0 0 0 0 0 505 82 152 739

Per saldo

-216 12 -3 -207

Productie koopeenheden in 2013 Aantal Opgeleverde koopwoningen aan particulieren Opgeleverde koopparkeerplaatsen aan particulieren

59 0

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

5

Woningen Woningen Bedrijfs- ParkeerVastgoed Stadgenoot in beheer 2013 sociaal vrije sector ruimten plaatsen Totaal Stadgenoot 30.480 1.371 1.920 3.113 36.884 NV Stadsgoed 31 80 98 0 209 Stadsgoed Monumenten BV 34 17 44 0 95 Stadsgoed Fonds BV 22 3 22 0 47 Stedenfonds 0 316 17 217 550 Amsterdamse Compagnie NV 0 0 267 95 362 Vesteda 108 0 0 82 190 Bebloem exploitatiemaatschappij BV 105 0 0 0 105 BLP 1 Properties 0 0 1 79 80 Totaal 30.780 1.787 2.369 3.586 38.522

Overige kengetallen 2013(1) Verhuur 2013 Mutatiegraad in % (nieuwe verhuringen) 5,5 Aantal mutaties (woningen) 1.928 Aantal woningruilen 39 Aantal ontruimingen (2) 84 Gemiddelde huurprijs sociale huur in € 454 Huurachterstand zittende bewoners in % 1,12

2012 2011 2010 5,6 5,9 6,29 1.847 1.906 2.013 23 34 47 95 81 82 430 419 405 1,00 0,93 1,06

2009 7,05 2.261 37 109 394 0,99

Organisatie 2013 2012 2011 2010( 3) Aantal medewerkers 398 421 445 338 Fte 367,4 390,9 411 304 Ziekteverzuim in % 5,5 5,10 5,03 5,42

2009( 3) 378 344 5,9

Financiële kengetallen 2013 Solvabiliteit in % 50,3 Jaarresultaat x 1 miljoen 19,2 Maatschappelijke investeringen x 1 miljoen 12,0 Eigen vermogen x 1 miljoen 1960

2009 (4) 27,4 -14,1 56,2 678

2012 2011 2010 (4) 48,7 51,7 27,7 -68,1 26 21 34,6 18,7 40,7 1941 2009 699

Betreft huurwoningen in eigendom. Dit is vanwege huurschuld, onrechtmatige bewoning, overlast of een combinatie hiervan. 3 2009-2010 exclusief het vastgoedbedrijf. 4 O.b.v. bedrijfswaarde. 1 2

6

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

De basis op orde Stadgenoot heeft in 2013 belangrijke stappen gezet om de basis op orde te krijgen. Door de crisis en door de komende lastenverzwaring als gevolg van de verhuurdersheffing, hebben we stevig moeten bijsturen. Daarom zijn wij tevreden met het positieve financieel resultaat dat we hebben geboekt. We hebben onze schuld kunnen verminderen en tegelijkertijd zijn we blijven investeren in het bouwen en verbeteren van onze woningen. Op het eind van het jaar ontvingen we zelfs de Gouden Bouwsteen voor de grootste bouwer van Amsterdam.

Die keuzes moeten worden gemaakt tegen de achtergrond van een ongekende lastenverzwaring door het invoeren van de verhuurdersheffing. In 2013 stelde de verhuurdersheffing nog niet veel voor, maar in 2014 wel. In 2013 hebben we het financiële meerjarenplan gemaakt om de gevolgen op te vangen. Voor Stadgenoot loopt het totaal van verhuurders- en saneringsheffing op tot € 30 miljoen. in 2017. Simpel gesteld moet van iedere huurwoning in de toekomst ieder jaar twee maanden huur worden afgedragen aan de Rijksoverheid.

Maar wij zijn er nog niet. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting handhaafde het verscherpt toezicht. Er is ons echter geen opdracht meegegeven om een herstelplan op te stellen, want er is wel vertrouwen in de koers die we hebben uitgezet. Wij gaan daar dan ook op door en als de markt nog een beetje meewerkt, kan Stadgenoot de komende jaren veel betekenen in de stad. De activiteiten van het afgelopen jaar komen uitgebreid aan de orde in dit jaarverslag.

Voor een deel compenseert de regering de heffing door meer ruimte toe te staan in het huurbeleid. Na jaren van inflatievolgend huurbeleid, kan vanaf 2013 de huur worden verhoogd met 1,5% boven inflatie én kan een extra verhoging in rekening worden gebracht bij huishoudens met een inkomen boven € 33.614 en € 43.000. In 2012 haalde deze wetswijziging het net niet, maar in 2013 wel. Bovendien was er al eerder in de zogenaamde schaarstegebieden een verruiming gekomen in het woningwaarderingsstelsel, door de toekenning van de ‘Donnerpunten’. Zodoende kunnen er bij leegkomst meer woningen worden geliberaliseerd.

Novelle en verhuurdersheffing De turbulentie in onze omgeving is in 2013 niet minder geworden. De nieuwe regering heeft de herziening van de Woningwet opgehouden om in een novelle haar visie op de toekomst van corporaties neer te leggen. Uitgangspunt is de scheiding tussen sociale (DAEB) en commerciële (niet-DAEB) activiteiten, administratief of juridisch. De grote vraag is of het nieuwe bestel zo wordt ingericht dat niet-DAEB niet alleen mag, maar ook kan. Met de laatste versie van de novelle heeft Minister Blok een elfvoudig slot op de toegangsdeur tot commerciële activiteiten gezet. Als de plannen doorgaan, komt Stadgenoot voor principiële keuzes te staan. Wij hebben veel ontwikkelposities, bedrijfsonroerend goed, parkeergarages en een toenemend aantal vrijesectorhuurwoningen. Wat en hoeveel willen we in het sociale en commerciële domein onderbrengen; hoe kunnen we het bedrijf zo inrichten dat de continuïteit van de verschillende onderdelen blijft gewaarborgd.

Stadgenoot heeft in 2013 haar nieuwe streefhuur­ beleid volledig ingevoerd en bevestigd in afspraken met de gemeente en de collega-corporaties. Dit betekent dat de helft van de woningen wordt aangeboden onder € 574 (bereikbaar voor mensen die zijn aangewezen op huurtoeslag), 25% onder € 681 (voor huishoudens met een inkomen tot € 34.000) en de overige in het middensegment, voor het overgrote deel tot € 900. Met het huurbeleid hebben we het evenwicht gezocht tussen wat financieel noodzakelijk is en maatschappelijk verantwoord. We zetten wel vraagtekens bij de houdbaarheid van dit beleid. Zowel de grenzen van de betaalbaarheid als de beschikbaarheid van betaalbare woningen komen in zicht. Huurders die net buiten de normen vallen worden geconfronteerd met hoge woonlasten. Voor 2014 is met de gemeente

Stadgenoot

Amsterdam afgesproken om gezinnen met kinderen die langdurig afhankelijk zijn van de bijstand en een huur hebben van meer dan € 596, te ontzien bij de huurverhoging. Maar ook de beschikbaarheid van sociale huurwoningen wordt een knelpunt. Jarenlang was de stelling dat er in Amsterdam (te) veel sociale huurwoningen waren. Nu komen er steeds minder sociale huurwoningen vrij, door de lage mutatiegraad, de liberalisatie en verkoop van woningen. Anderzijds wordt er een steeds groter beroep op de betaalbare voorraad gedaan, onder andere vanwege de extramuralisering van de zorg.

Beweging op de woningmarkt Er moet meer beweging op de woningmarkt komen. Het inwonertal van Amsterdam groeit, ondanks de inzakkende woningbouwproductie. Voor het eerst sinds de Tweede Wereldoorlog stijgt de gemiddelde woningbezetting. De stad lijkt een spons die veel meer op kan nemen dan ooit is verwacht. Maar wie eenmaal een plek heeft gevonden, beweegt niet meer. De traditionele oplossing is meer woningen bouwen. Na 2008 is echter de vraag naar koopwoningen sterk gedaald en viel een groot deel van de productie weg. De traditionele projectontwikkelaars hebben heel snel na het begin van de crisis hun activiteiten teruggeschroefd. Daarnaast is het voor de woningbouwproductie niet bevorderlijk dat de overheid de grootste investeerders in de woningbouw (corporaties) een enorme lastenverzwaring oplegt. Er zal ruimte ontstaan voor nieuwe spelers, zoals particuliere zelfbouwers en nieuwe investeerders. Het is alleen zeer de vraag of deze nieuwe spelers in staat zijn en van plan zijn om vijfduizend nieuwe woningen per jaar te bouwen. Maar de beweging op de woningmarkt is niet alleen afhankelijk van nieuw aanbod. De afgelopen jaren loont het om te blijven zitten waar je zit. Er moeten ook prikkels zijn voor huurders en kopers om te

Jaarverslag 2013

7

bewegen. De inkomensafhankelijke huurverhoging is zo’n prikkel. In 2012 en 2013 hebben we in de projecten Piri Reis en Argentinië middeldure huurwoningen opgeleverd en toegewezen aan doorstromers vanuit onze goedkope woningvoorraad. Het blijkt mogelijk om met maatwerk bewoners te verleiden de stap naar een mooiere, maar ook aanzienlijk duurdere woning te zetten. Dat is goed, want sociale huurwoningen zijn voor huurders met een bescheiden inkomen. Veel woningzoekenden hebben op het moment van toewijzing een laag inkomen, maar zijn jong en hebben vaak uitstekende perspectieven op inkomensgroei. Dit geldt voor studenten, maar ook voor degenen die de eerste stap op de arbeidsmarkt zetten. Maar zij kunnen niet meteen een marktwoning kopen of huren. Stadgenoot vindt het belangrijk dat deze groep in de stad een plek vindt, maar dit betekent niet dat zij hun hele leven een goedkope woning kunnen blijven bezetten. Om die reden hebben wij, als vervolg op het campus- en jongerencontract (tot 23 jaar), gepleit voor een vijfjarencontract voor woningzoekenden tot 30 jaar. Een substantieel deel van de sociale voorraad zou voor deze groep kunnen worden bestemd, in de wetenschap dat veel woningen na een paar jaar weer beschikbaar komen. Zowel in de lokale als de landelijke politiek hebben we veel steun voor dit plan gekregen. We verwachten eind 2014 met een pilot te kunnen beginnen.

Investeren en desinvesteren In het beleid van Stadgenoot is een sterke samenhang tussen investeren en desinvesteren. De verkoop van bestaande sociale huurwoningen maakt de middelen vrij om nieuwe woningen te bouwen. Met de verkoopopbrengsten konden we ook bedrijfslocaties kopen in de stad en die bestemmen voor woningbouw. Maar sinds de crisis hebben wij ons beleid herzien. De plannen voor transformatie van bedrijfslocaties zijn voor een belangrijk deel gestopt. Om die reden hebben we besloten een groot aantal panden weer te

8

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

verkopen, zoals het Parool/Trouw-gebouw en de Van Gendthallen. Dit gaat natuurlijk wel ten koste van de nieuwbouw in de stad.

(bescheiden) huurverhoging in rekening worden gebracht. We gaan dus door met de verwijdering van de open verbrandingstoestellen.

Daarentegen behoudt het afmaken van de herstructurering van bestaande woonwijken (zoals de Kolenkitbuurt, Geuzenveld, Nieuwendam-Noord) de hoogste prioriteit. De woningen hebben een matige kwaliteit; de bewoners zien al vele jaren uit naar een nieuwe woning; nieuwe bewoners hebben gekocht in de verwachting dat de buurt zou worden vernieuwd. De vernieuwingsplannen voor deze buurten zijn uitgesteld, maar gaan wel door. We blijven slopen, nieuw bouwen en renoveren in Geuzenveld, de Kolenkitbuurt en Nieuwendam-Noord.

Ook op een ander front maken we goede vorderingen. Vanuit het Amsterdamse Stimuleringsfonds Volkshuisvesting worden er premies beschikbaar gesteld als de energieprestatie van woningen met tenminste twee labelstappen wordt verbeterd. Stadgenoot is een van de koplopers in het realiseren van labelstappen. De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties is met de gemeente Amsterdam overeengekomen dat de subsidies ook in 2014 beschikbaar zijn.

Op de woningmarkt is er in 2013 een licht herstel merkbaar; we hebben voor het eerst sinds vijf jaar meer bestaande huurwoningen verkocht dan in het voorafgaande jaar. Ook de gemiddelde verkoopprijzen zijn het afgelopen jaar redelijk stabiel gebleven. Door de extra verkopen kunnen we meer aflossen en tegelijkertijd doorgaan met projecten. Op die manier schudden we de ballast van het verleden af. We verminderen de schuld en maken de herstructurering af.

Slank en lenig Ons motto van de afgelopen jaren is dat de basis op orde moet zijn. De kwaliteit van onze woningen moet voldoen aan de basiseisen anno 2014. De investeringen zijn stevig teruggeschroefd. Onze rol in de samenleving is minder breed dan vijf of zes jaar geleden. De organisatie moet slank en lenig zijn. In vier jaar tijd hebben we de bezetting teruggebracht van ongeveer 445 tot 367 fte (-78). Tegelijkertijd wordt er geen gebruik meer gemaakt van externe projectontwikkelaars zoals Kristal, DeltaForte of Far West. In totaal is de reductie daarmee tenminste het dubbele.

Basiskwaliteit Het budget voor onderhoud en woningverbetering blijft de komende jaren op peil. Dat is nodig om onze doelstellingen te halen ten aanzien van de basiskwaliteit. Eind 2014 willen we dat alle woningen schoon, heel en veilig zijn; in 2020 moet de energieprestatie van onze voorraad op tenminste gemiddeld label C uitkomen. Deze verbetering van de kwaliteit van de bestaande huurwoningen vereist veel inzet en geld van de organisatie. Maar het is nodig. In 2013 kwam een huurster in OudWest door koolmonoxidevergiftiging om het leven. We willen ultimo 2014 alle open verbrandingstoestellen hebben verwijderd uit onze woningen. Helaas gebeurt dat soms tegen de zin van huurders in. Door negen huurders in Slotermeer is een proces aangespannen om geen medewerking te hoeven verlenen. De rechter heeft ons gelijk gegeven: de verwijdering van deze toestellen is spoedeisend en er mag een

Tegelijkertijd zien we dat de kwaliteit van de dienstverlening verbetert. De klanttevredenheid varieert tussen 7 en 7,5. Deze score vinden we voor een grotestadscorporatie zeer acceptabel. Ook het aantal klachten bij onze klachtencommissie, de Ombudsman, neemt af. Maar dat neemt niet weg dat de communicatie met onze bewoners nog beter kan. Onze huurders moeten ons goed kunnen bereiken en erop kunnen vertrouwen dat problemen snel en adequaat worden opgelost. Dat is nog niet altijd het geval. De basis op orde betekent ook investeren in de toekomst. We blijven de organisatie aanpassen als dat nodig is. In het najaar van 2013 hebben we besloten terug te gaan van vijf naar vier bedrijfsonderdelen. Er komt een nieuw bedrijfsonderdeel Klant & Woning dat zich richt op de belangrijkste klantprocessen, zoals verhuur, klachtenafhandeling en huurincasso. Het andere operationele bedrijfsonderdeel wordt

Stadgenoot

Vastgoed & Ontwikkeling dat zich richt op de projecten rond investeren en desinvesteren. De organisatie wordt aangestuurd vanuit Financiën & Bedrijfsvoering en Strategie & Portefeuille. De belangrijkste verandering bij de aansturing van de organisatie is de waardering op marktwaarde verhuurde staat en de invoering van het assetmanagement. Door de assetmanagers wordt per complex gestuurd op zowel het financiële als het maatschappelijke rendement. De marges in het financiële beleid zullen de eerstkomende jaren nog smal zijn: we moeten de gevolgen van de introductie van de verhuurdersheffing opvangen; we moeten onze schuld terugbrengen en ons risicoprofiel verlagen en tegelijkertijd de kosten beheersen van het beheren en het investeren. We zijn er tevreden over dat we in het afgelopen jaar op al deze fronten belangrijke stappen hebben gezet. In 2013 is het overgrote deel van de jaarplandoelen gerealiseerd en heeft Stadgenoot een positief financieel resultaat bereikt van ruim € 19,2 miljoen, ondanks de negatieve waardeverandering van het vastgoed (€ 19,6 miljoen). In 2012 hadden we ook een positief bedrijfsresultaat, maar dat was toen onvoldoende om de waardeverandering te compenseren. Dat is in 2013 wel gelukt.

Jaarverslag 2013

9

Stadgenoot blijft zich inzetten voor betaalbaar wonen, voor al die mensen die permanent of tijdelijk een steuntje in de rug nodig hebben, in een leefbare stad. Om dat te kunnen, moet de organisatie slank en lenig zijn. Dat lukt en daar zijn we trots op.

Amsterdam, 11 juni 2014 het bestuur van Stadgenoot Marien de Langen en Gerard Anderiesen

Verklaring Stadgenoot is in 2013 uitsluitend werkzaam geweest op het gebied van de volkshuisvesting, conform artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Stadgenoot heeft zich gehouden aan de Aedes Code. De jaarstukken 2013 zijn opgesteld in overeenstemming met de Governance Code. Stadgenoot hanteert eveneens de Neprom-code.

10

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Eigen koers in een onzekere omgeving In 2013 hadden we te maken met veel onzekerheden in onze omgeving. Nadat de herzieningswet van Donner van tafel is geschoven met het vallen van kabinet Rutte I, is minister Blok gaan schrijven aan zijn novelle: een aanpassing van de Woningwet die naar verwachting het primaire werkterrein van de corporatie drastisch in zal perken. Tot op de dag van vandaag is het onzeker tot welk beleid de novelle uiteindelijk zal leiden. De onzekerheid betreft niet alleen de wet- en regelgeving ten aanzien van het werkterrein van de corporatie, maar ook de organisatie en het functioneren van het interne en externe toezicht. Daarnaast liet de economische ontwikkeling weinig verbetering zien en ook de woningmarkt bleef vastzitten. Als er zoveel onzekerheden worden georganiseerd en vaak langdurig aanwezig blijven, is het behoorlijk ingewikkeld om een corporatie goed te laten werken en te laten doen waar zij voor is: het huisvesten van mensen die een steuntje in de rug nodig hebben om in Amsterdam een goede woning te vinden. Stadgenoot houdt zich, in deze onzekere omgeving met daadkrachtig bestuur, gemotiveerde medewerkers en gesteund door een betrokken interne toezichthouder, overeind. Stadgenoot maakt op tijd de vereiste keuzen. Met bijsturing van de organisatie, de daarbij horende randvoorwaarden en binnen de mogelijk­ heden die er zijn, wordt een eigen strategische koers gevaren die zich richt op de groepen in Amsterdam die zijn aangewezen op de corporatie. Over één van die groepen van Stadgenoot, de jonge stedeling, is binnen de RvC uitvoerig gesproken. De jonge stedeling is van groot belang voor de stad, maar heeft moeite om aan betaalbare woonruimte te komen. Hun inkomen is meestal beperkt, maar vaak is dat maar tijdelijk. Stadgenoot wil deze groep daarom helpen, maar niet langer dan nodig. Het credo is dan ook: ‘van een steuntje in de rug naar een liefdevolle schop onder de kont’. De RvC ondersteunt

deze keuze en volgt de ontwikkelingen omtrent de pilot van het vijfjarencontract voor de jonge stedeling met belangstelling. Het vijfjarencontract kan deze doelgroep sneller bedienen, zorgt voor meer dynamiek in de sociale sector, stimuleert de doorstroming en –last but not least- het vijfjarencontract voorkomt toekomstig scheefwonen. De financiële crisis die in 2008 begon en tot op heden ook de woningmarkt flink heeft getroffen is voor Stadgenoot in 2012 al reden geweest van koers te veranderen. Een koers die zowel financieel solide is, volkshuisvestelijk relevant en bestand tegen de turbulente omgeving. Die strategische koers is verwoord in ‘De Opstelling van Stadgenoot’. De RvC heeft vorig jaar uitvoerig met bestuur, directie, Ondernemingsraad en ook Centraal Fonds Volkshuisvesting gesproken over de voortgang van de ingezette koers en de projecten die in dat kader zijn gestart. De Raad heeft daarbij stilgestaan bij de organisatorische kant van het beleid, waaronder de inrichting van de organisatie en de consequenties daarvan voor de omvang van het personeelsbestand. De Raad is, samen met het bestuur, van mening dat Stadgenoot goed op weg is om de werkorganisatie in balans te krijgen met de omvang van het bezit. Naast de volkshuisvestelijke opgaven van de corporatie en de organisatie zelf, zijn de financiën een belangrijk onderwerp van gesprek binnen de Raad en met het bestuur. Om de financiële continuïteit van Stadgenoot te waarborgen is er, ook in 2013, flink bijgestuurd. Een onderdeel daarvan was het verkopen van vastgoed (woningen, bedrijfsruimten, parkeerplekken, posities). De mogelijkheden om vastgoed te verkopen bepalen de ruimte die Stadgenoot heeft om te investeren in sloop, nieuwbouw en renovaties, maar ook voor kapitaalstortingen om zo de leningportefeuille te verkleinen. De Raad heeft in 2013 aan een aantal besluiten van het bestuur tot grote desinves-

Stadgenoot

tering haar goedkeuring gegeven. Daarbij is uiteraard onder meer gekeken naar de betekenis van de complexen of posities voor de bestaande portefeuille en de wensportefeuille. De verkopen hebben, ondanks dat de oorspronkelijke aankoopprijs niet altijd werd goedgemaakt, geleid tot een reductie van risico’s en tot de mogelijkheid om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren en tot het verkleinen van de schuldpositie. De Raad vindt het van belang om ook actief een bijdrage te leveren aan de volkshuisvesting in brede zin. Op initiatief van de voorzitter is er, samen met zes andere voorzitters van raden van toezicht van woningcorporaties met minister Blok gesproken over de toekomst van de volkshuisvesting en de woningcorporatie. Gezamenlijk is er een positieve agenda opgesteld waarvan de thema’s uitgewerkt worden in bestuurlijke overleggen met Aedes respectievelijk De Vernieuwde Stad. Daarnaast geeft de Raad expliciet ruimte aan de bestuursvoorzitter om als voorzitter van De Vernieuwde Stad en binnen Aedes een bijdrage te leveren aan de behartiging van de belangen van de grootstedelijke corporaties. De formulering dat 2013 een jaar met een onzekere omgeving was, lijkt de verwachting uit te spreken dat die omgeving daarna weer stabiel zal zijn. Die verwachting koestert de Raad van Commissarissen steeds minder. Als de novelle -zoals deze in concept op het moment van dit schrijven voorligt- tot wet- en regelgeving leidt, kan dat grote gevolgen hebben voor iedere corporatie, maar zeker voor de grootstedelijke corporatie. Het wordt nagenoeg onmogelijk gemaakt nog in het middensegment actief te zijn en het opknappen van oude buurten stagneert. Onze huurders worden daardoor in de eerste plaats getroffen. De Raad maakt zich daarover grote zorgen en zal, evenals het bestuur van Stadgenoot, daarover in gesprek blijven gaan met de verantwoordelijke politici en bestuurders en onze stakeholders en huurders.

Jaarverslag 2013

11

Het stemt de Raad tot tevredenheid dat Stadgenoot, ondanks de onzekere omgeving in 2013, haar eigen strategische koers heeft kunnen varen, haar volkshuisvestelijke doelen heeft gerealiseerd en een goed financieel resultaat heeft kunnen behalen. Amsterdam, juni 2014 de Raad van Commissarissen van Stadgenoot, Wim Kuijken, voorzitter Hein Blocks, vicevoorzitter Kitty Roozemond Pieter Tordoir Willem van Leeuwen Ingrid Hissink

12

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

1 Jaarplandoelen Stadgenoot Elk jaar stelt Stadgenoot een jaarplan op met meetbare doelstellingen. Elke vier maanden wordt de voortgang gemeten, wordt financieel de balans opgemaakt en worden kansen en risico’s benoemd. Zo nodig sturen het bestuur en de directie bij. Hieronder wordt beschreven of de jaarplandoelen gehaald zijn. De gekleurde vlakjes hebben de volgende betekenis: is gehaald is deels gehaald is niet gehaald In 2012 zijn 21 van de 27 doelen gehaald, drie doelen zijn deels gehaald en drie doelen zijn niet gehaald. Hieronder gaan we kort in op elk van de doelen. Doel 1: Huisvesten van lage en middeninkomens Stadgenoot staat voor de huisvesting van lage en middeninkomens in Amsterdam en breidt het aanbod voor de middeninkomens uit en verhoogt de dynamiek binnen de portefeuille. Om dit zo goed mogelijk te doen worden de vrijkomende huurwoningen verhuurd conform het streefhuurbeleid: 50% sociaal tot de eerste aftoppingsgrens (tot € 574), 25% sociaal overig (tot € 681), 20% middensegment (tot € 900), maximaal 5% duur (> € 900). Dit is in 2013 goed gelukt: 55% werd tot de eerste aftoppingsgrens aangeboden, 23% in het segment tot € 681, 14% in het middensegment en 7% dure huur. Omdat we afhankelijk zijn van welke woningen vrijkomen, is het overigens lastig hier strikt op te sturen. Het hoge aandeel goedkope sociale huurwoningen wordt mede veroorzaakt door een groot aanbod nieuw opgeleverde sociale huur­ woningen in het getransformeerde GAK-kantoor. Doel 2: Jonge stedelingen De oorspronkelijke jaarplandoelstelling ten aanzien van jonge stedelingen werd halverwege 2013 vervangen door de doelstelling om op termijn 5.000 woningen aan de jonge stedeling te verhuren. Met een bijbehorende hoge dynamiek betekent dat dat er ca. 1.000 woningen per jaar vrijkomen. Ultimo 2013 verhuurden we 1.112 woningen aan jonge stedelin-

gen (inclusief nieuwbouw, exclusief tijdelijke huisvesting). In 2013 is veel nieuw toegevoegd voor jonge stedelingen, met name door de transformatie van het GAK-gebouw. Stadgenoot werkt aan een nieuwe vorm van een tijdelijk huurcontract, een vijfjarencontract. Dit vraagt om een wetswijziging. Daarom is in 2013 gewerkt aan het verwerven van draagvlak voor dit contract. Doel 3: Grote huishoudens Het doel voor 2013 was een stijging van 10% ten opzichte van 2012 van het vrijkomend aanbod van grote sociale huurwoningen (42 woningen). Dat is gelukt: in 2013 werden 52 grote sociale huurwoningen aan­ geboden aan grote gezinnen uit de doelgroep. Via de doorstroomregeling ‘Van groot naar beter’ proberen we grote woningen vrij te spelen. Kleine huishoudens die een grote woning bewonen, worden daarmee bemiddeld voor een kleinere woning. In 2013 kwamen er op deze manier twee grote woningen beschikbaar. We bemiddelen ook grote gezinnen die te klein gehuisvest zijn. In 2013 werden in totaal negen te krap wonende grote huishoudens bemiddeld naar een beter passende woning. Doel 4: Basiskwaliteit 2014 Het doel was dat 85% van onze woningen ultimo 2013 zou voldoen aan de Basiskwaliteit 2014 (BSK 2014). In 2013 bezochten we 3.000 woningen, waarmee we nu de helft van de woningvoorraad hebben bezocht en aangepast naar de BSK 2014. Uit alle inspecties blijkt dat ca. 70% van de woningen die we nog niet hebben aangepakt, al voldoet aan de basiskwaliteitseisen. Wanneer we dit projecteren op de nog uit te voeren inspecties kunnen we aannemen dat op dit moment 85% van alle woningen voldoet aan de BSK 2014. Het systematisch checken en verbeteren van woningen is in 2013 sterk vertraagd waardoor we in 2014 nog ca. 16.000 woningen moeten bezoeken. Het oponthoud heeft onder meer te maken met vertraging van een ICT-oplossing voor het inplannen van afspraken en het vastleggen van toetsresultaten.

Stadgenoot

Als gevolg van een dodelijk ongeval door een open verbrandingstoestel werd medio 2013 besloten om deze toestellen versneld te verwijderen omdat ze niet veilig genoeg zijn. Voor het eind van 2015 gaan wij 3.739 cv-installaties plaatsen en de aanwezige open verbrandingstoestellen weghalen. Doel 5: Basiskwaliteit 2020 Het doel was: ultimo 2013 voldoet 33% van onze woningen aan de Basiskwaliteit 2020. Deze doelstelling is gehaald. We hebben 731 woningen projectmatig verbeterd. Daarnaast zijn ook bij mutatie en planmatig onderhoud woningen verbeterd tot het niveau van de basiskwaliteit. Doel 6: Klanttevredenheid Voor alle interne klantprocessen aan de individuele klant die starten bij de Klantenservice en afdelingsoverstijgend zijn, streeft Stadgenoot naar een klantenoordeel van minimaal een 7,5. De klanttevredenheid ontwikkelt zich positief. De scores voor verschillende klantprocessen in 2013 waren als volgt: • Afhandelen van reparatieverzoeken: het proces werd gemiddeld beoordeeld met een 7,3. De kwaliteit van de uitgevoerde reparatie werd met een 7,6 beoordeeld. • Nieuwe verhuringen: het proces werd in het vierde kwartaal beoordeeld met een 7,5. • Planmatig onderhoud: het proces werd gemiddeld beoordeeld met een 7,2. • Vastgoedverbetering: de bewoners hebben het proces gemiddeld beoordeeld met een 7,0. • Verkoop: de gehele verkoopprocedure werd door de kopers beoordeeld met een 7,7. Doel 7: Positief bedrijfsresultaat In 2013 wilden we een resultaat normale bedrijfsuit­ oefening behalen van € 26,5 miljoen (exclusief waardeverandering). Deze doelstelling is gehaald: het resultaat uit normale bedrijfsvoering komt uit op € 45,6 miljoen, een verbetering van € 19,1 miljoen ten opzichte van begroot. Deze toename wordt vooral veroorzaakt door een hoger verkoopresultaat uit ver-

Jaarverslag 2013

13

koop van bestaand bezit (€ 17,4 miljoen ten opzichte van de begroting). Doel 8: ERV van 105% Stadgenoot streeft naar een meer dan kostendekkende exploitatie van de bestaande portefeuille. We drukken dit uit in een Exploitatie Rente Verhouding (ERV) van 110%, met een harde ondergrens van 100%. Voor de begroting 2013 is de doelstelling om een ERV te bereiken van 105%. Dit resultaat hebben we niet gehaald: de ERV kwam uit op 102%. De verklaring zit vooral in hogere kosten voor mutatie- en planmatig onderhoud (in 2014 zal dit meer aandacht krijgen), ook zijn de sanerings- en verhuurdersheffing hoger dan we in de begroting hadden opgenomen. Doel 9: Balans investeren – desinvesteren De mogelijkheden om vastgoed (woningen, bedrijfsruimten, parkeerplekken, posities) te verkopen bepalen de ruimte voor investeringen in sloop, nieuwbouw en kapitaalstortingen. Voor 2013 was de doelstelling om niet méér te investeren en af te lossen dan dat er aan verkoopopbrengsten binnenkomt, zodat de leningendruk niet toeneemt. Dat is gelukt: het saldo van de kasstromen van het investeringsbedrijf is € 80,9 miljoen positief en daarmee € 83,9 miljoen hoger dan begroot (- € 3,0 miljoen). De positieve kasstroom bij het investeringsbedrijf wordt met name veroorzaakt door de toename van de kasstroom uit verkopen als gevolg van de extra verkoop van woningen (+€ 14,1 miljoen), verkopen bedrijfsruimte en complexen (+ € 38,7 miljoen) en verkopen nieuwbouw (+ € 25,9 miljoen). Doel 10: Niet bijlenen Voor 2013 was het doel om niet bij te lenen. Dit is ruimschoots gelukt: het saldo van schulden en liquide middelen is enkelvoudig met € 82,3 miljoen afgenomen door meer te verkopen dan begroot. Doel 11: Verkoop en exploitatie van bedrijfsruimte en voorraadposities Het doel om in 2012 aan de slag te gaan met het faciliteren van particulier initiatief door kavels aan

14

Jaarverslag 2013

te bieden voor co-ontwikkeling, individueel en/of collectief opdrachtgeverschap is deels gehaald. Begin 2013 werd een werkwijze vastgesteld die de bewoners invloed geeft op het ontwerp van hun woning. In 2012 werden al enkele projecten ontwikkeld volgens deze werkwijze, o.a. op IJburg en in het CAN-gebied (Noord). Doel 12: Solvabiliteit De solvabiliteit komt uit op 50,3%, ten opzichte van de begroting een verbetering van 0,4%-punt. Deze verbetering wordt vooral veroorzaakt door de positieve kasstroom, waardoor het saldo van vreemd vermogen afneemt. Ook de toename van het resultaat draagt bij aan de hogere solvabiliteit. Doel 13: Positief oordeel CFV De doelstelling voor 2013 was dat Stadgenoot een gunstig continuïteitsoordeel (A-status) en een positief solvabiliteitsoordeel van het CFV zou verkrijgen. Het CFV heeft haar status-niveaus in 2013 echter anders gedefinieerd, de titels A-status en B-status zijn vervangen door andere termen. Het oordeel is nu kwalitatief van aard. Stadgenoot staat onder verscherpt toezicht van het CFV met een positieve verwachting. In de toezichtbrief 2013 laat het CFV blijken dat het over­ wegend positief is over de voortgang van de overeengekomen herstelmaatregelen. Doel 14: Positief oordeel Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Doel is het behalen van een positief kredietwaardigheidsoordeel van het WSW. Het WSW heeft wegens capaciteitsproblemen de kredietwaardigheids­ beoordeling van Stadgenoot uitgesteld tot 2014. Een kredietwaardigheidsverklaring heeft geen ex­ piratiedatum, zodat de in 2012 afgegeven verklaring van kracht blijft tot aan de nieuwe beoordeling. Doel 15: Rating Het doel was om in 2013 een rating van minimaal A+ te behalen. Dit doel is behaald: Standard en Poor’s gaf Stadgenoot een AA-rating. Doel 16: Informatievoorziening De doelstelling voor 2013 was dat Stadgenoot de keuze zou maken op welke wijze het de informatievoorzie-

Stadgenoot

ning van de primaire processen zou gaan inrichten en met welke (geautomatiseerde) systemen het zou gaan werken. Deze doelstelling is niet gehaald omdat de doelstelling is veranderd. De insteek is niet meer de keuze van de informatievoorziening als basis, maar andersom: informatievoorziening die ondersteunend is aan de gekozen procesinrichting van de organisatie. Doel 17: Energiebesparing In 2013 wil Stadgenoot in tenminste 300 woningen een reductie van twee of meer labelstappen realiseren met gebruik van de subsidie hiervoor (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting). We halen deze doelstelling ruimschoots: in totaal hebben we bij 493 woningen twee of meer labelstappen gemaakt. Doel 18: Verkoop woningen Stadgenoot wilde in 2013 minimaal 200 bestaande huurwoningen verkopen aan particulieren met een omzet van minimaal € 32,6 miljoen In de loop van 2013 is deze doelstelling aangescherpt en is koers gezet naar 250 verkopen. Deze doelstelling is gehaald met vier aanvullende tactieken om de verkoop op te voeren: in totaal hebben we 274 verkopen gerealiseerd. Vanaf de zomer zagen we het vertrouwen in de koopmarkt gestaag verbeteren. Vooral de verkoop aan zittende huurders verliep goed. Niet alleen het aantal transacties, maar ook de gemiddeld prijs was flink hoger dan begroot. Doel 19: Verkoopvijver Het doel voor 2013 was om - naast de verkoopvijver voor individuele woningverkoop - een nieuwe verkoopvijver vast te stellen met daarin complexen, voorraadposities en bedrijfsruimte die we willen afstoten. In de laatste maanden van 2013 is flinke voortgang geboekt met het maken van een hold-sell-analyse van het hele bezit, die leidend wordt voor complexgewijze verkoop, voor het verkopen van bedrijfsruimte en voorraadposities en voor het actualiseren van de huidige verkoopvijver. Definitieve analyses en keuzes daarover zijn verschoven naar begin 2014. Wel hebben we bij belangstelling voor koop objectgewijze analyses gemaakt om het verkooptempo vast te houden. Mede hierdoor is er veel meer verkocht dan begroot.

Stadgenoot

Doel 20: Voorraadposities Het doel voor 2013 was dat er voor elke voorraad­ positie een plan werd gemaakt dat leidt tot een keuze voor behouden of afstoten. Dit doel is behaald: door geslaagde verkopen in de loop van 2013 en de geplande transporten in 2014, zijn er nog twee locaties overgebleven: Oranjewerf en Oostenburg. Doel 21: Gebiedsgericht beheren De afdeling Wonen gaat het pakket van dienstverlening differentiëren naar gebied. In gebieden waar we ‘een goede huisbaas’ zijn leveren we onze (contract) diensten op schoonmaak, tuinen en huismeesters in principe alleen nog als deze worden gedekt vanuit de servicekosten. Deze doelstelling is door vertraging niet gehaald. Er is wel hard gewerkt aan inzicht in kosten en opbrengsten van deze diensten per complex, zodat we in 2014 tot uitvoering over kunnen gaan. Doel 22: Aanpak Geuzenveld en Confuciusbuurt Het doel is het opstellen van een plan van aanpak voor de stedelijke vernieuwing van Geuzenveld en de Confuciusbuurt dat gedeeld wordt door Stadgenoot en het stadsdeel Nieuw West. Dit is gelukt: het plan is vastgesteld door directie en bestuur. Ook is een actiekaart gemaakt waarop de gemeenschappelijke activiteiten van het stadsdeel en Stadgenoot voor Geuzenveld en de Confuciusbuurt aangegeven worden. Doel 23: Het Nieuwe Ontwikkelen Doel: de afdeling Projectontwikkeling gaat in 2013 werken volgens de principes van Het Nieuwe Ontwikkelen. Door meer aan te sluiten op de wensen van de klant, een betere prijs-kwaliteitsverhouding en flexibiliteit in het programma kunnen projecten sneller worden ontwikkeld (het streven is om de gemiddelde doorlooptijd in de voorbereiding te halveren) en worden de risico's verminderd. We streven om de gemiddelde onrendabele top voor sociale huurwoningen terug te brengen van circa € 100.000 naar € 50.000. Deels is deze verlaging een gevolg van de wijziging in waarderingsgrondslag (van bedrijfswaarde naar marktwaarde); de gemiddelde marktwaarde ligt € 34.000 hoger dan de gemiddelde bedrijfswaarde per eenheid. Het resterend deel zal moeten worden gerealiseerd door kostenverlaging. Een eerste proef

Jaarverslag 2013

15

om een dergelijke kostenverlaging door te voeren in de Kolenkit is geslaagd. Voor wat betreft onrendabels geldt dat we deze maatstaf gaandeweg vervangen door een andere maat: de IRR (Internal Rate of Return), die het gemiddeld langjarig rendement van de investering aangeeft. Doel 24: Vastgoedsturing operationeel Het doel voor eind 2013 was dat het werken volgens de nieuwe principes van vastgoedsturing uitontwikkeld en in werking is. Dat betekent onder meer dat de vastgestelde portefeuillestrategie van Stadgenoot dient als toetsingskader voor investeringsbeslissingen, dat er een portefeuilleplan is waarop complexplannen kunnen worden geënt en dat kan worden beschikt over - en gestuurd op - een rendementsbegrip op complex­ niveau. Deze doelstelling is bijna helemaal gehaald. Eén onderdeel - het portefeuilleplan - is doelbewust doorgeschoven naar begin 2014, omdat prioriteit ge­ geven werd aan het maken van een hold-sell analyse. Doel 25: Fte-reductie Het doel voor 2013 was het terugbrengen van de personele bezetting tot 370 fte. Deze doelstelling is gehaald. De reductie kwam tot stand door natuurlijk verloop, het stopzetten van tijdelijke contracten, herplaatsingen van medewerkers en een beperkt aantal gedwongen ontslagen. Doel 26: Cultuur Halverwege 2012 liet Stadgenoot een cultuurscan uitvoeren. De scan liet zien dat de medewerkers over het algemeen best tevreden zijn over Stadgenoot, maar dat er zeker nog verbeterpunten zijn. Naar aanleiding van de cultuurscan hebben de afdelingen daarom een plan van aanpak gemaakt om zaken te verbeteren. Ook zijn er vanuit bestuur en directie diverse initiatieven ontplooid. Zo hebben alle medewerkers twee interne stages gedaan bij een andere afdeling in het kader van het verbeteren van de samenwerking. Doel 27: Sturen op marktwaarde Met ingang van 2013 is Stadgenoot de sturing van haar materieel vast actief in exploitatie, in aanvulling op de bedrijfswaarde, ook gaan baseren op ‘marktwaarde in verhuurde staat’ (beleggerswaarde). Dit is met succes aangepakt.

16

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

2 Stadgenoot verhuurt 2.1

Woningverhuur 2013

Het streefhuurbeleid legt vast voor welke huurprijs een woning in de toekomst, na mutatie opnieuw verhuurd zal gaan worden. Het huidige streefhuurbeleid van Stadgenoot dateert van december 2011. In 2013 hebben zich hierin geen majeure wijzigingen voor­ gedaan, de uitkomsten voldoen nog aan de uitgangspunten. Vanwege onze taak om vooral lage inkomens te huis­vesten gaan we uit van optimalisatie van huuropbouw en huurinkomsten en niet van maximalisatie daarvan. Dat leidt tot een streefhuurbeleid met daarin een balans tussen een betaalbaar woningaanbod en voldoende huurinkomsten. Het eindbeeld van het streefhuurbeleid is dat als alle woningen gemuteerd zijn 50% van de woningen een streefhuur heeft onder de aftoppingsgrens (in 2013 € 574), 25% een huur tussen € 574 en de grens van het sociale segment (€ 681), en 25% in de vrije sector valt. Binnen de 25% vrije sector wordt gestuurd op een verdeling van 20% middensegment (€ 681 - € 900) en 5% hoger segment (boven € 900). In voorkomende gevallen betekent dat bij leegkomst met name in marktgebied 1 (het meest gewilde marktgebied: Amsterdam Centrum en omgeving) de huur afgetopt wordt om binnen het middensegment te vallen, en dat is precies de bedoeling. Ter vergelijking: op dit moment heeft 88% van de voorraad een huur onder de aftoppingsgrens, heeft 9% een huur tussen € 574 en € 681, en 3% heeft een huurprijs boven € 681.

Onderstaande tabel laat zien dat de verhuurde woningen grotendeels volgens de verhoudingen van het streefhuurbeleid zijn verhuurd1. Huursegment Sociaal: tot € 574 Sociaal: € 574 - € 681 Middensegment: € 681 - € 900 Dure segment: vanaf € 900 Totaal

Verhuurd 54% 22% 17% 6% 100%

De mutatiegraad (het percentage opnieuw verhuurde woningen) bedroeg in 2013 5,5% en is daarmee 0,1% lager dan de mutatiegraad in 2012 (5,6%). De mutaties van 2013 zijn als volgt over de verschillende categorieën verdeeld: Mutatie in aantallen 2013 2012 Woonruimteverdeling (WoningNet)

953 985

Studenten: campuscontract (297) en short stay (6)

303 177

Doorschuif bij woningverbetering

14 3

Vrije sector

382 354

Tijdelijke verhuur (waaronder studenten)

77 110

Antikraak 49 79 Woningruil 39 23 Gebruiksovereenkomsten 21 16 Verhuur begeleid wonen

56 55

Coöptatie (kiezen van huurders door medehuurders) (on)zelfstandige eenheden/woongroepen

31 33

Wisselwoningen 2 12 Atelierwoning 1 0 Totaal aantal nieuwe overeenkomsten

1.928 1.847

In 2013 heeft Stadgenoot in totaal 1.928 nieuwe huurovereenkomsten afgesloten: 1.546 in het sociale segment en 382 in de vrije sector. Dit zijn er 81 meer dan in 2012. Het ging hierbij om 243 nieuw in exploitatie genomen huurwoningen en 1.685 verhuringen in de bestaande voorraad.

Het gaat hier om de woningen die zijn toegewezen via WoningNet, studentenwoningen vrijesectorwoningen en doorschuifwoningen: totaal 1.652. Tijdelijke verhuur wordt hier o.a. niet meegerekend.

1

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

17

Verdeling verhuurde woningen 2013 97

Woningnet: Woon- of inschrijfduur 630 Woningnet: Indicatie & urgentie 156 Woningnet: Stadsvernieuwingskandidaten 90 Woningnet: Statushouders 29 Woningnet: Beroepsgroepen 6 Woningnet: Maatwerkregeling 42 Studenten 303 Doorschuif bij woningverbetering 14 Tijdelijke verhuur 77 Antikraak 49 Woningruil 39 Gebruiksovereenkomsten 21 Verhuur begeleid wonen 56 Coöptatie 31 Wisselwoningen 2 Atelierwoning 1 Vrije sector: Middensegment 285 Vrije sector: Dure segment 97

285 630 1

2 31

56 21 39 49 77 14 156 303 42

29

90

6

2.2

Toewijzingen in de afgelopen vijf jaar 3000

Sociale verhuringen 2013

Toewijzingen via WoningNet De 953 woningen die in 2013 via WoningNet zijn verdeeld, kunnen als volgt worden onderverdeeld:

2500

2000

Verdeling via WoningNet

1500

1000

630 66%

Kandidaten indicatie/urgentie DWZS

156 16%

Stadsvernieuwingskandidaten

90 9%

Statushouders

29 3%

Beroepsgroepen

500

Maatwerkregeling Totaal

0 2009

2010

2011

2012

Aantal %

Woon-/inschrijfduur

6 <1% 42 5% 953 100%

2013

Aantal verhuurde vrije sectorwoningen Aantal sociale huurwoningen verhuurd buiten Woningnet Aantal sociale huurwoningen verhuurd aan voorrangskandidaten via Woningnet Aantal sociale huurwoningen verhuurd aan "gewone woningzoekenden" via Woningnet

Verhuur nieuwbouwwoningen/nieuw in exploitatie In 2013 zijn twee complexen nieuw in verhuur genomen met in totaal 174 nieuwe sociale huurwoningen: • De Studio. Dit zijn 150 sociale huurwoningen verhuurd aan jongeren en studenten. Dit betreft herontwikkeling. • De Leeuw van Vlaanderenstraat 35-41. Dit zijn 24 onzelfstandige studenten eenheden, verhuurd aan studenten. Dit betreft herontwikkeling.

18

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Toewijzingen: relatie huur en inkomen De 953 woningen toegewezen via WoningNet, de 303 studentenwoningen (297 verdeeld via Studenten­ WoningWeb), de 382 vrijesectorwoningen2 en de 14 doorschuifwoningen (totaal 1.652) zijn aan de volgende huishoudens verhuurd: Alle bedragen in euro's Eenpersoons- inkomens- <= > 374,45 > 535,92 > 574,36 > huishoudens grens 374,44 <= 535,91 <= 574,35 <= 681,02 681,02 Totaal tot 65 t/m 21.025 288 207 74 105 674 21.026 - 34.229 14 55 18 26 113 > 34.229 3 7 5 4 111 130 65 of ouder t/m 21.100 32 18 40 90 21.101 - 34.229 15 7 7 29 > 34.229 2 1 2 6 11 Totaal 305 318 123 184 117 1047 <= > 374,45 > 535,92 > 574,36 > Meerpersoons- inkomens- huishoudens grens 374,44 <= 535,91 <= 574,35 <= 681,02 681,02 Totaal tot 65 t/m 28.550 9 38 79 129 255 28.550 - 34.229 2 7 17 26 > 34.229 2 7 17 263 289 65 of ouder t/m 28.725 6 4 19 29 28.725 - 34.229 3 3 > 34.229 1 2 3 Totaal 9 48 97 186 265 605 In totaal zijn er (inclusief vrije sector, dus niet te verwarren met de eis van de EU) 1219 woningen (74%) verhuurd aan huishoudens met een inkomen <= € 34.229 en 433 woningen (26%) aan huishoudens met een inkomen > € 34.229.

Europadossier Met ingang van 1 januari 2011 mogen corporaties van het Rijk maximaal 10% van de toegewezen sociale huurwoningen (onder € 681,02) aan huishoudens met een inkomen hoger dan de Europese inkomensnorm (2013: € 34.229) toewijzen. In 2013 heeft Stadgenoot (inclusief StudentenWoningWeb) in 4% van de gevallen gebruik gemaakt van de 10% ruimte. Stadgenoot voldoet hiermee ruimschoots aan de toewijzingsnorm. Bij deze 4% gaat het met name om urgenten (stadsvernieuwing- en sociaal medische kandidaten).

Studenten In een aantal complexen reserveert Stadgenoot de vrijkomende woningen voor studenten. Voor deze woningen - die we meestal aanbieden via StudentenWoningWeb - worden campuscontracten afgesloten. In 2013 zijn 297 campuscontracten afgesloten in voor studenten gelabelde complexen in Nieuw-West, West, Oost en Centrum. Een groot aantal woningen dat tijdelijk wordt verhuurd in het kader van de leegstandswet, wordt ook via StudentenWoningWeb aangeboden. Dit jaar zijn 50 tijdelijke huurcontracten met studenten afgesloten.

Jongeren In 2011 heeft Stadgenoot samen met Eigen Haard het jongerencontract geïntroduceerd. Kleine woningen tot 45 m2 worden via WoningNet aangeboden aan

De vrijesectorwoningen zijn allemaal in de inkomenscategorie > € 34.229 geplaatst. Door de verschillende inkomensbronnen (garantstellingen, vermogens, Friends met individuele inkomens, enz.) zou het opnemen van bedragen een vertekend beeld geven.

2

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

jongeren tot 23 jaar. Zij kunnen daar blijven wonen tot zij 26 jaar zijn. De overeenkomst eindigt een half jaar na die datum. Dit jaar zijn 73 jongerencontracten afgesloten. Daarnaast hebben we in 2013 96 woningen aan jongeren en 6 woningen aan studenten verhuurd in De Aak in Osdorp, een complex dat in fasen getransformeerd wordt. Stadgenoot beheert en verhuurt deze woningen voor Bebloem, eigenaar van het complex.

Statushouders In 2013 heeft Stadgenoot 29 woningen aan statushouders verhuurd.

Maatwerkregeling In 2013 zijn 42 woningen via maatwerk toegewezen. Dit is 2,9% van het totaal aantal sociale verhuurtoewijzingen (niet te verwarren met het aantal verhuringen via WoningNet), waarmee Stadgenoot ruim onder het toegestane maximum van 5% is gebleven. Categorieën toewijzing Maatwerkregeling Sociaal/Medisch Oplossen overlastsituaties Oplossen ongewenste situaties Huisvesten personeel Van Groot naar Beter Huisvesten te krap wonend gezin Overig Projecten Woonfraude Totaal

Aantal 11 5 4 1 2 9 8 1 1 42

Begeleid (on)zelfstandig Wonen In 2013 zijn 56 woningen verhuurd voor begeleid­ wonenprojecten, o.a. aan HVO Querido (HVO-Discusproject), het Leger des Heils, Stichting Blijf Groep, Stichting Spirit, Stichting Philadelphia Zorg, De Heeren van Zorg, Stichting A.S.K.V., Stichting Mentrum en Stichting Arkin. De meeste contracten zijn in eerste instantie afgesloten met de instellingen zelf. Voor sommige contracten geldt dat deze na een bepaalde periode worden overgeschreven op naam van de cliënt.

19

Woonbegeleiding Woonbegeleiding vindt plaats bij de herhuisvesting van huurders van renovatie-, sloop- en woningverbeteringsprojecten. Dit jaar heeft woonbegeleiding plaatsgevonden bij de volgende projecten: Renovatie/sloop Nolensstraat Kolenkit fase 2 en 4 Bosleeuw Midden Cluster Rust 1e en 2e Oosterparkstraat Bakemabuurt De Drecht Ten Kateschool Vondelstraat Woningverbetering Marathonbuurt Anders Keesmanblokken Bos en Lommer Bosleeuw Wildemanbuurt L. Couperusstraat L. Wenthuis Projecten Te krap wonende gezinnen Nieuw- West, Bosleeuw en Baarsjes Calamiteiten 8 tijdelijke uitplaatsingen

Te krap wonende gezinnen In ‘Bouwen aan de Stad II’ hebben gemeente en corporaties afspraken gemaakt over de inspanningen die corporaties zullen leveren om gezinnen die te krap wonen beter te huisvesten. Stadgenoot heeft ervoor gekozen om deze problematiek gebiedsgericht aan te pakken. In 2012 hebben we in Bosleeuw Midden gezinnen die klein gehuisvest zijn benaderd. In 2013 zijn we ook gestart met huisbezoeken in Nieuw-West en de Baarsjes. Grote woningen zijn schaars. Om het aanbod te vergroten zetten we de regeling ‘Van Groot naar Beter’ in. Resultaten worden mondjesmaat geboekt. We merken dat de verwachtingen van onze bewoners niet altijd aansluiten op het aanbod. Daarnaast ziet men vaak op tegen alles wat gepaard gaat met verhuizen en de financiële consequenties daarvan. De subsidieregeling voorziet voor een deel in een tegemoetkoming, maar dekt niet alle kosten. Verhuizen naar een betere woning betekent vaak ook een hogere huur.

20

Jaarverslag 2013

In 2013 zijn er twee grote woningen via ‘Van Groot naar Beter’ beschikbaar gekomen. In totaal hebben we negen te krap wonende gezinnen aan een passende woning kunnen helpen.

Flexibel huren We zijn eind 2013 gestart met de pilot Flexibel Huren. Dit is een experiment met de verhuur van huurwoningen aan huishoudens tegen een inkomensafhankelijke huur. De woning wordt bij aanvang met korting verhuurd, maar wanneer de huurder een inkomensgrens overschrijdt, gaat de huur in drie jaarlijkse stappen naar een meer marktconform niveau (en weer naar beneden indien het inkomen daalt). Op die manier worden huurders gestimuleerd om door te stromen als hun inkomen stijgt, of in ieder geval een eerlijkere prijs te betalen. De pilot wordt uitgevoerd in samenwerking met de gemeente Amsterdam, de AFWC, Eigen Haard en Ymere en wordt begeleid door Platform 31. In totaal willen de drie corporaties in drie jaar maximaal 1.000 woningen verhuren. In december hebben we de eerste woning met een flexibel huurcontract verhuurd.

Te koop staande woningen opnieuw verhuurd Door de economische omstandigheden zijn in 2013 niet alle voor verkoop bestemde woningen daadwerkelijk verkocht. Om leegstand te beperken heeft Stadgenoot in 2013 81 woningen die te koop stonden en waar te weinig animo voor was weer in verhuur genomen en via de reguliere kanalen aan woning­ zoekenden toegewezen.

2.3

Verhuur vrijesectorwoningen

In het streefhuurbeleid is vastgelegd dat 20% van de woningen bij mutatie in het middensegment (huurprijs tussen € 681 en € 900) worden verhuurd en 5% in het dure segment boven € 900. We doen dit vanwege de grote vraag naar woningen in het middensegment. Daarmee bieden we ook sociale huurders met een middeninkomen de mogelijkheid om door te stromen, zodat sociale huurwoningen vrijkomen voor lagere inkomens.

Stadgenoot

Het aanbieden van 20% in het middensegment gaat niet vanzelf. Het betekent dat niet alle woningen in het middensegment de maximale markthuurprijs krijgen, maar dat een aanzienlijk deel wordt afgetopt tot onder de € 900. Aftoppen is vooral nodig in de populairdere stadsdelen, terwijl buiten de ring middeldure huur vaker overeenkomt met de markthuur. Wanneer woningen worden afgetopt, dan worden deze met voorrang aan huishoudens met een middeninkomen verhuurd (tussen € 34.229 en € 43.000). Het realiseren van deze uitgangspunten gaat echter niet vanzelf. Hiervoor is in 2013 een methodiek voor toewijzing van woningen in het middensegment uitgewerkt. In 2013 heeft dit geresulteerd in het aan­ bieden van 75% van de woningen in de vrije sector met een huur in het middensegment. Dit is inclusief de opgeleverde nieuwbouwwoningen. In 2013 zijn in twee complexen nieuwbouwwoningen in het vrijesectorsegment verhuurd: • Lommerrijk Bomen (Bos en Lommer). Dit zijn 10 woningen in het midden- en hoge segment. • Argentinië. Dit zijn 64 vrijesectorwoningen verhuurd in het middensegment (verhuurprijs € 825 - € 899). Hieronder zijn de belangrijkste financiële kengetallen te zien voor de vrije sector huur.



Omzet netto huur

2013

2012

€ 13,7 mln.

€ 10,3 mln.

Huurderving

€ 1,2 mln. (8,9%) € 1,3 mln. (12,3%)

Mutatiegraad

11,8% 14,4%

Huurachterstand zittende huurders Huurachterstand vertrokken huurders

€ 84.000 (0,6%)

€ 100.000 (0,9%)

€ 223.000 (1,6%) € 200.000 (2,3%)

Stadgenoot

2.4

Jaarverslag 2013

21

Huurverhoging 2013

Voor huurwoningen geldt een maximale huurver­ hoging, behalve bij geliberaliseerde huurcontracten. Elk jaar stelt de regering vast met welk percentage de huren maximaal omhoog mogen. In afwijking van voorgaande jaren heeft de regering voor het jaar 2013 aangegeven dat de maximale huurverhogingen 1,5% boven inflatie mochten liggen, en dat ook inkomensafhankelijke huurverhogingen mogelijk zouden zijn. Dat is een breuk met het inflatievolgend huurbeleid tot dan toe. De inflatie over 2012, de basis voor de huurverhoging in 2013, was volgens het CBS 2,5%. Onderstaand schema toont de huurverhogingspercentages per 1 juli 2013. Opslag op Inflatie inflatie Inkomen onder € 33.614 2,5% 1,5% Inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 2,5% 1,5% Inkomen boven € 43.000 2,5% 1,5%

Inkomens- afhankelijke huurverhoging n.v.t. 0,5% 2,5%

Totaal huurverhoging per 1 juli 4% 4,5% 6,5%

Huurverhogingsbeleid van de afgelopen vijf jaar 7,00% 6,5%

inkomen onder 33.614 6,00% inkomen 33.614 - 43.000 5,00% inkomen > 43.000

4,5% 4,0%

4,00%

3,00% 2,5%

2,3%

2,00% 1,2%

1,3%

1,00%

0,00% 2009

2010

2011

2012

2013

22

Jaarverslag 2013

Het afgelopen jaar had ongeveer 15% van de huurders van Stadgenoot een inkomen van meer dan € 43.000 euro, en ongeveer 10% een inkomen tussen de tussen € 33.614 en € 43.000. Bij 9% van het bezit bleek geen huishoudinkomen bekend of kon de Belastingdienst de gegevens niet koppelen. Een klein aantal huurders kreeg in het geheel geen huurverhoging, o.a. vanwege aanstaande sloop. Stadgenoot heeft de huurders uitgebreid voorgelicht over de inkomensafhankelijke huurverhoging. Bij de huuraanzeggingsbrief is een apart inlegvel met toelichting op de huurverhoging en bezwaargronden meegestuurd, met daarin ook een verwijzing naar een uitgebreidere brochure op internet. Huurders konden uiteraard ook bellen, mailen of schrijven, wat - zeker de eerste weken na verzending van de huuraanzeggingsbrieven - ook door veel huurders werd gedaan. In totaal hebben een kleine 700 huurders na ontvangst van de huuraanzeggingsbrief en vóór 1 juli bezwaar gemaakt tegen een huurverhoging: een kleine 200 huurders tegen de reguliere huurverhoging van 4%, en een kleine 500 huurders tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit was aanmerkelijk meer dan het jaar ervoor, bijna uitsluitend veroorzaakt door de nieuwe bezwaargronden bij de inkomensafhankelijke huurverhoging. De dossiervorming, beoordeling en afhandeling van deze bezwaren heeft Stadgenoot veel werk gekost. Van de groep inkomensafhankelijke bezwaren heeft Stadgenoot ongeveer de helft erkend, omdat zij daadwerkelijk konden aantonen dat hun bezwaargrond terecht was. Van deze groep is de huurverhoging verlaagd. Bij de andere groep kon Stadgenoot niet goed beoordelen of het bezwaar terecht was, of was Stadgenoot het niet eens met de aangevoerde bezwaren. Deze bezwaren zijn ter beoordeling naar de Huurcommissie gestuurd. Deze bezwaren zijn daar op het moment van schrijven van dit jaarverslag nog niet allemaal behandeld, maar van de zaken waar intussen door de Huurcommissie wél uitspraak gedaan is (zo’n 60%), is Stadgenoot in alle gevallen in het gelijk gesteld. Afgezien van dit laatste plukje gegevens heeft Stadgenoot alle overige inkomensverklaringen en bestanden van de Belastingdienst intussen vernietigd.

Stadgenoot

2.5

Huurincasso en huurachterstanden sociale huurwoningen De huurachterstand bij zittende huurders bedroeg eind 2013 € 2,0 miljoen met een achterstandspercentage van 1,12%. Dat is helaas hoger dan eind 2012. Toen werd het jaar afgesloten met een huurachterstand van € 1,7 miljoen (1,00%). Tot en met oktober was het achterstandspercentage lager dan 1,00% De lichte stijging in de laatste paar maanden van 2013 wordt veroorzaakt door opstartproblemen van de wijzigingen in onze administratie voor de invoering van de nieuwe Europese SEPA-wetgeving (en de bijbehorende overgang naar IBAN) 3 per 1 februari 2014. Nog steeds zitten we echter, vergeleken met andere grote corporaties, laag met onze achterstandscijfers.

Cijfers sociale huur Omzet netto huur Huurderving Huurachterstand totaal Achterstandspercentage totaal Huurachterstand vertrokken huurders Achterstandspercentage vertrokken huurders

2013

2012

€ 154,9 mln.

€ 150,0 mln.

€ 4,0 mln. (2,6%) € 3,8 mln. (2,5%) € 2,0 mln.

€ 1,7 mln.

1,12% 1,00% € 1,1 mln.

€ 1,2 mln.

0,61% 0,73%

Daarnaast is het aantal huurders met huurachterstanden met name opgelopen bij mensen die al betaalproblemen hadden en die dieper in de problemen zijn geraakt, als gevolg van hogere huurstijgingen, hogere energielasten en de economische crisis. Zo zijn veel huurders hun baan kwijtgeraakt en moesten een uitkering aanvragen. Ook zzp’ers die geen opdrachten meer krijgen, hebben steeds vaker achterstanden. We zoeken vaker de samenwerking met externe partners (schuldhulpbureaus) om in het minnelijke traject meer hulp te kunnen bieden aan huurders die het financieel moeilijk hebben. Omdat schulden vaak samengaan met sociale problemen zoeken we ook meer samenwerking met het team van Zorg en Overlast om tot een goede oplossing te komen.

SEPA betekent ‘Single Euro Payments Area’ oftewel één Europese betaalmarkt.

3

Huurbeheer en huurzaken

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

23

De huurachterstand bij vertrokken huurders bedroeg eind 2013 € 1,1 miljoen met een achterstandspercentage van 0,61%. Dat is lager dan eind 2012. Toen werd het jaar afgesloten met een huurachterstand van € 1,2 miljoen (0,73%). Ontwikkeling huurachterstand in vijf jaar

1,20%

1,00%

0,80%

0,60% Huurders sociale huur 0,40% Huurders vrije sectorhuur 0,20%

0,00% 2009

2010

Ontruimingen In 2013 heeft Stadgenoot 84 woningen ontruimd in verband met een huurschuld. Voor 7 woningen gebeurde dat enkel in verband met overlast en voor 12 woningen in verband met woonfraude. De deurwaarders hebben in totaal 315 ontruimingsvonnissen toegewezen gekregen. Dit betekent dat ongeveer één op de vier behaalde vonnissen tot een ontruiming heeft geleid. Drie van de vier ingeplande ontruimingen gaan dus uiteindelijk niet door. De medewerkers van de afdeling Incasso en onze deurwaarders spannen zich erg in om huurschulden op een goede manier op te lossen. Zij trachten ontruimen zoveel mogelijk te voorkomen. Ook als een vonnis voor ontruiming is uitgesproken, gaan de inspanningen om een ontruiming te voorkomen door (o.a. door huisbezoeken, actief contact, samenwerking met schuldhulpverlening). Voor huurders is een vonnis van de rechter ook een confrontatie met het gegeven dat een ontruiming

2011

2012

2013

dichtbij komt en dat - wanneer ze niet meewerken aan een oplossing - ze ook echt hun woning kwijtraken. Vergeleken met het jaar 2012 heeft Stadgenoot 11 woningen minder ontruimd op grond van huurschuld. In deze cijfers zijn zowel de ontruimingen van Stadgenootbezit meegenomen als beheer voor derden.

Bijzondere incasso-acties Het Incassoteam heeft in 2013 in totaal 904 huurders bezocht. Deze huisbezoeken vonden zowel overdag als ‘s avonds en in het weekend plaats. Met 356 huurders is er persoonlijk contact geweest. We kijken steeds goed naar de oorzaak van de achterstanden en bespreken daarvoor een maatwerkoplossing. Dit kan door een betalingsregeling, maar ook door doorverwijzing of aanmelding bij een schuldhulpbureau of DWI. We proberen huurders ook duidelijk te maken dat zij zelf verantwoordelijk blijven voor de huurbetalingen.

24

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Team Incasso houdt ook inloopspreekuren. In totaal heeft het team op vijf dagen inloopspreekuur gehouden op verschillende locaties (Buurtentrees en hoofdkantoor). Op deze inloopspreekuren zijn in totaal 72 huurders verschenen. Met hen zijn betalingsregelingen en betaalafspraken gemaakt. Ook hebben huurders, door middel van pinbetaling, de huur voldaan. De actie om huurders die door middel van acceptgirokaart of overboeking betalen, over te halen om een automatische incasso machtiging af te geven, was een succes. In 2013 hebben we in totaal ruim 5.000 huurders aangeschreven. De actie resulteerde in bijna 430 nieuwe automatische incassomachtigingen.

Woonfraude Het afgelopen jaar zijn 241 gevallen van woonfraude opgespoord en afgerond. Van deze 241 gevallen heeft dit 188 keer daadwerkelijk geleid tot een huuropzegging. Aantal afgesloten dossiers Huuropzegging Huurder teruggekeerd Totaal

2013 2012 2011 188 168 175 53 61 86 241 229 261

Wat opvalt, is dat er vaker een advocaat wordt ingeschakeld door de tegenpartij. Ondanks dat de woning onrechtmatig gebruikt of doorverhuurd wordt, stapt men toch vaker naar een advocaat en komt het vaker tot een rechtszaak. In samenwerking met de afdeling Juridische Zaken worden deze zaken dan door de rechter behandeld. Op twee zaken na zijn zij allemaal gewonnen door Stadgenoot. Ook het aantal ontmantelde hennepplantages neemt sterkt toe: in 2013 waren het er 22 (2012: 18, 2011: 10). Dit komt met name door goede samenwerking met de politie. Het convenant Doorzon geeft de politie de mogelijkheid om de hulp van de corporatie in te schakelen en processen verbaal uit te wisselen. Daarnaast werkt het team Woonfraude nu ook voor de afdeling CMV (Commercieel en Maatschappelijk Vastgoed). In bedrijfspanden en vooral in parkeerboxen of opslagruimtes komen we nu ook hennepteelt tegen.

Het aantal gekraakte woningen is sinds 2011 flink afgenomen. In 2013 werden 7 woningen gekraakt, in 2012 waren dat er 4, maar in 2011 nog 33. Preventieve acties en minder leegstand in verband met renovatie en sloop hebben hieraan bijgedragen. Ook heeft aangepaste wetgeving het mogelijk gemaakt om krakers harder en eerder aan te pakken en dat heeft zeker effect. Woonfraude heeft ook in samenwerking met andere interne afdelingen projecten uitgevoerd. Zo zijn in overleg met de afdeling Verkoop woningen bedoeld voor verkoop gescreend op fraude. Uiteindelijk was het resultaat van het project 27 leeggekomen woningen, waarvan de afdeling Verkoop er inmiddels 12 heeft verkocht.

Huurtoeslag We kennen niet het aantal, maar een aanzienlijk deel van de huurders van Stadgenoot ontvangt huurtoeslag. De Belastingdienst biedt huurders al jaren de mogelijkheid om deze huurtoeslag rechtstreeks naar Stadgenoot over te laten maken. Wij werken aan deze service mee. Wij brengen het ontvangen bedrag aan huurtoeslag in mindering op de huur en zorgen dan voor een lager bedrag op de acceptgiro of het incasso. In 2013 lieten 3.830 huurders de huurtoeslag aan ons overmaken. Met nieuw regeringsbeleid wordt echter sinds december 2013 de huurtoeslag voortaan rechtstreeks aan de huurder overgemaakt. Stadgenoot vreest een toename van betalingsproblemen en schuldenproblematiek. We zien begin 2014 dat bewoners die al betalingsproblemen hebben door deze maatregel verder in de problemen komen.

Huurcommissiezaken Huurders kunnen in geval van onenigheid tussen huurder en verhuurder in een aantal gevallen hun zaak voorleggen aan de Huurcommissie. Uitgezonderd de zaken over inkomensafhankelijke huurverhoging (par. 2.2), was 88% van de uitspraken van de Huurcommissie in het voordeel van Stadgenoot (65% in 2012). In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de Huurcommissiezaken in 2013, uitgesplitst naar onderwerp:

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

25

Lopende zaken Ingebracht Afgehandeld Lopend Onderwerp begin 2013 in 2013 in 2013 eind 2013 Huurverhoging 3 269 235 37 Woningverbetering 0 1 1 0 Servicekosten 7 24 22 9 Onderhoud 27 104 96 35 WWS 0 0 0 0 Aanvangshuur zonder onderhoud 10 9 12 7 Aanvangshuur met onderhoud 3 7 7 3 Totaal 50 414 373 91 Oudere zaken * 20 Totaal bij Stadgenoot 111 Dit zijn zaken waarin de Huurcommissie al uitspraak heeft gedaan, maar Stadgenoot de gebreken nog niet heeft verholpen.

*

2.6

Bedrijfsruimte, maatschappelijk vastgoed en parkeren

In 2013 zijn 156 eenheden bedrijfsmatig onroerend goed verhuurd, negen eenheden maatschappelijk vastgoed en 507 parkeerplaatsen. De bedrijfsmatige verhuur is ondergebracht bij de afdeling Bedrijven & Parkeren. Onderstaande tabel laat de samenstelling van de portefeuille zien. Aantal Aantal 2013 2012 Soort vastgoed (CBS-tellingen) (CBS-tellingen) Bedrijfsmatig onroerend goed 1.453 1.636 Maatschappelijk vastgoed 1.871 1.811 Parkeren 2.894 2.710 Totaal 6.218 6.157

Bedrijven De portefeuille bedrijfsmatig onroerend goed bestaat voor het grootste deel uit bezit dat complementair is aan ons woningbezit. Het is veelal gelegen in de plint van de woongebouwen. Op een aantal ontwikkel­ locaties4 voor woningbouw bezitten wij bedrijfsgebouwen. Ook in 2013 was de bedrijfsmatig onroerend goed markt zwak. Dat uit zich in een hogere leegstand en huurprijzen die onder druk staan. Om de eenheden te kunnen verhuren zijn meer en langduriger inspanningen nodig, alsmede ruime incentives (zoals huurprijsvrije periodes).

De totale omzet netto huur van de portefeuille bedrijven bedroeg in 2013 € 19,6 miljoen. Dat is ruim € 2 miljoen minder dan in 2012. Deze afname wordt veroorzaakt door de verkoop van enige grote complexen en het ombouwen van de Solids op IJburg tot woningen. De huurderving in de portefeuille van het bedrijfsmatig onroerend goed bedroeg in 2013 € 2,2 miljoen (11,1%). De hoge derving wordt vooral veroorzaakt door de opgeleverde nieuwbouw die niet direct verhuurbaar was.



Omzet netto huur

2012

€ 19,6 mln.

€ 21,4 mln.

Huurderving

€ 2,2 mln. (11,1%) € 2,3 mln. (10,5%)

Mutatiegraad

13,6% 16,6%

Huurachterstand zittende huurders

€ 1,7 mln. (7,1%) € 1,9 mln. (8,4%)

Huurachterstand vertrokken huurders

€ 1,1 mln. (4,7%) € 1,5 mln. (6,4%)

De huurachterstand nam af in 2013 door het voeren van een strakker incassobeleid. De huurachterstanden zijn nog relatief hoog door de nasleep van de afrekening servicekosten over meerdere jaren en de inning hiervan.

Maatschappelijk vastgoed Het maatschappelijk vastgoed omvat eenheden met een specifieke maatschappelijke functie, zoals verzorgingshuizen. De totale omzet netto huur van de portefeuille maatschappelijk vastgoed bedroeg in 2013 € 12,4 miljoen, € 0,8 miljoen meer dan in 2012. De achterstand van zittende huurders en vertrokken huurders is nihil.

De omzet van de bedrijfsruimte op de ontwikkellocaties is niet meegerekend in de huuromzet en huurderving.

4

2013

26



Jaarverslag 2013



Omzet netto huur

Stadgenoot

2013

2012

€ 12,4 mln.

€ 11,6 mln.

Huurderving

€ 0,2 mln. (1,8%) € 0,2 mln. (1,6%)

Mutatiegraad

1% 1%

Huurachterstand zittende huurders

0 € 0,1 mln. (1,4%)

Huurachterstand vertrokken huurders

0 0

Parkeren De parkeerplaatsen die wij in bezit hebben, bevinden zich voornamelijk in woongebouwen en zijn voor de helft uitsluitend ten behoeve van privégebruik. Bij parkeren is nog steeds sprake van een aanzienlijke leegstand. Dit houdt verband met het feit dat veel parkeerplaatsen gerealiseerd zijn vanwege gemeentelijke eisen en niet zozeer vanwege een manifeste vraag. Ook beperkingen voor gebruik en goedkopere alternatieven spelen een rol: in grote delen van de stad waar wij parkeerplaatsen exploiteren kan men op straat gratis parkeren. Hierdoor is de animo voor een betaalde parkeerplaats laag.



Omzet netto huur

2013

2012

€ 2,9 mln.

€ 2,5 mln.

Huurderving

€ 1,1 mln. (36,3%) € 0,9 mln. (36,2%)

Mutatiegraad

10,4% 12,8%

Achterstand zittende huurders

€ 29.000 (1,3%)

€ 21.000. (0,9%)

Achterstand vertrokken huurders

€ 31.000 (1,7%)

€ 14.000 (0,8%)

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

27

28

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

3 Stadgenoot verkoopt 3.1 Woningverkoop 350

Stadgenoot verkoopt huurwoningen om een aantal redenen. Verkoop voorziet in de behoefte aan koop­ woningen op de Amsterdamse woningmarkt, met name in het meer betaalbare segment, en het draagt bij aan de differentiatie van het woningaanbod in de stad en in de buurten. Daarnaast is verkoop voor Stadgenoot de belangrijkste inkomstenbron voor het doen van investeringen in herstructurering en nieuwbouw.

300 250 200 150 100 50 0 2009

2010

Verkocht aan zittende huurders

Stadgenoot verkoopt bestaande huurwoningen uit de portefeuille aan particulieren (waaronder zittende huurders) en soms complexgewijs aan een andere vastgoedpartij. Daarnaast verkopen we nieuwgebouwde woningen. Hieronder wordt dit nader beschreven. De aantallen verkochte woningen zijn in onderstaande tabel te zien. Woningverkoop in 2013 Verkoop van bestaande woningen aan particulieren Verkoop van bestaande woningen complexgewijs Verkoop van bestaande woningen die verbeterd zijn (Cluster Rust) Verkoop van nieuwgebouwde woningen

Aantallen

Totaal

3.2

274 156 14 239 683 683

Woningverkoop aan particulieren

In 2013 heeft een kentering van het aantal verkopen plaatsgevonden. Na een aantal jaren met dalende verkopen, was in 2013 weer sprake van een toename van het aantal verkopen. De eerste maanden van het jaar waren nog aarzelend, maar na de zomer is het herstel goed zichtbaar. De prijzen staan nog steeds onder druk. Dat geldt voor heel Amsterdam, maar er zijn wel duidelijke verschillen zichtbaar tussen gebieden. Het accent van onze verkopen in 2013 lag in die gebieden waar de prijzen aan het herstellen zijn. Licht oplopende prijzen komen vooral voor in de stadsdelen West, Oost en Centrum. In Nieuw–West en Zuid-Oost zien we de prijzen nog wat afnemen, terwijl Noord redelijk stabiel is.

2011

2012

2013

Verkocht aan overige particulieren

In 2013 is er meer duidelijkheid gekomen over de regelgeving ten aanzien van het verkrijgen van financiering en de aftrekbaarheid van de hypotheekrente. Weliswaar is de regelgeving aangescherpt, maar de duidelijkheid lijkt vertrouwen te geven in de woningmarkt. Om onze grootste doelgroep bij verkoop - de starters - te faciliteren, bieden wij kopers de mogelijkheid om gebruik te maken van de Starters Renteregeling, waardoor hun leencapaciteit wordt vergroot. Met deze regeling krijgen de kopers een korting op de rente die zij aan hun hypotheekverstrekker betalen. Deze korting wordt omgezet in een lening die bij de verkoop van de woning afgelost moet worden uit de verwachte stijging van de marktprijzen in de toekomst. De korting wordt ook omgezet in een lening als uit een tussentijdse inkomenstoets blijkt dat de starters in staat zijn de hypotheek verder zelf te kunnen bekostigen. In 2013 hebben 66 mensen van deze regeling gebruikgemaakt.

Verkoop aan zittende huurders Eind 2012 zijn wij een succesvolle pilot gestart waarbij we zittende huurders benaderen met de mogelijkheid hun woning te kopen met een aantrekkelijke korting, gecombineerd met een anti-speculatiebeding. Dit past binnen de regelgeving van het ministerie ten aanzien van het verkopen van woningen met korting. Deze lijn hebben wij in 2013 doorgezet en nog eens 830 huurders benaderd met een aantrekkelijk aanbod. De pilot van 2012 en het vervolg in 2013 hebben in totaal tot 70 verkopen aan zittende huurders geleid.

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

Verkoopresultaat bestaand bezit In 2013 hebben we een resultaat geboekt op de verkoop van bestaande woningen van € 8,3 miljoen (kasstroom € 37,7 miljoen) tegenover een begroot resultaat van € 2,4 miljoen. Het verschil in resultaat wordt veroorzaakt door het grotere aantal verkopen en de hogere gerealiseerde prijs. In de begroting gingen wij uit van 200 verkopen. Er zijn er 274 gerealiseerd. Ook het resultaat per verkoop is positief ten opzichte van de begroting. De gemiddelde verkoopprijs bedraagt in 2013 € 175.000 tegen een begrote prijs van € 163.000. De verkoopkosten zijn lager dan begroot, omdat minder mensen gebruikmaken van de Starters Renteregeling dan in de begroting was aangenomen. In totaal zijn 274 woningen verkocht en getransporteerd. Eind 2013 hebben wij ook nog vijftig koopovereenkomsten gesloten waarbij de woningen in 2014 worden getransporteerd. De kasstroom in verband met de afkoop van erfpacht is ten opzichte van de begroting beperkt door minder complexen te splitsen waarbij de erfpacht nog afgekocht moest worden. Verkoopprijs < € 150.000 € 150.000 tot € 175.000 € 175.000 tot € 200.000 € 200.000 tot € 225.000 € 225.000 tot € 250.000 Meer dan € 250.000 Totaal

Aantal 92 57 73 14 24 14 274

Naast de bovenstaande woningen zijn 14 gerenoveerde woningen in de Nieuwe Hoogstraat (centrum) verkocht. Ook zijn er 14 parkeerplaatsen verkocht.

Verkoopresultaat nieuwbouw In 2013 is € 41,3 miljoen aan nieuwbouwwoningen verkocht. Het resultaat op deze verkoop bedroeg 0,1 miljoen positief. Door de gewijzigde marktomstandigheden moesten de oorspronkelijke VON-prijzen neerwaarts worden bijgesteld en is een marginaal resultaat behaald. De prijsaanpassingen hebben wel

29

het positieve effect gehad dat ultimo 2013 nog slechts twee onverkochte nieuwbouwwoningen in voorraad zijn. De belangrijkste verkoop was de verkoop van 108 appartementen (inclusief parkeerplaatsen) in het complex Nieuw Argentinië aan Altera Vastgoed NV. Daarnaast zijn er 131 individuele nieuwbouwwoningen verkocht. Dit zijn de projecten Hart van Elzenhagen (Noord - 45 woningen), De Raak (Geuzenveld – 9 woningen), Scheepvaartkwartier (Osdorp – 33 woningen), Nieuw-Argentinië (Oost – 34 woningen), ODE New Chinatown (Centrum – 4 woningen), Van Tijenbuurt (Geuzenveld – 3 woningen), KolenkitLommerrijk (West – 3 woningen).

3.2

Complexmatige verkoop

In mei 2013 vond de levering van 104 appartementen in het complex Dudokhaken fase 3 (Aalbersestraat/ Leenhofstraat) plaats. De verkoopopbrengst bedroeg € 3,2 miljoen. Met de koper zijn afspraken gemaakt over de renovatie van het complex. Daarnaast heeft op 30 december de verkoop plaatsgevonden van 52 vrijesectorwoningen uit het complex Osdorpplein 54 – 109. De verkoopprijs bedroeg € 7,0 miljoen.

3.3

Verkoop bedrijfsonroerend goed

In 2013 is met succes invulling gegeven aan de doelstelling om de bedrijfsruimte-portefeuille af te bouwen. In totaal is voor € 36,0 miljoen aan bedrijfsruime verkocht. De belangrijkste verkopen waren het bedrijventerrein aan de Hemweg (€ 25,2 miljoen), De Klencke (€ 4,2 miljoen), Winkelcentrum Kruidenhof (€ 3,9 miljoen), Sarah Burgerharstraat 1 – 3 (€ 1,35 miljoen) en Willem Fenengastraat (€ 0,85 miljoen) en enkele kleinere bedrijfsruimte-eenheden.

30

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

4 Stadgenoot vernieuwt 4.1

Andere buurt, andere aanpak

Wonen gaat om meer dan alleen de woning. Ook de kwaliteit van de leefomgeving bepaalt of men prettig woont: een buurt die veilig en schoon is, met voldoende voorzieningen, waar verschillende bewoners zonder grote problemen samenleven. De leefbaarheid van Amsterdamse buurten is de afgelopen tien jaar bijna overal verbeterd, soms in spectaculaire mate. In ‘Wonen in Amsterdam’, de grootschalige tweejaarlijkse enquête, krijgt sinds 2011 geen enkele buurt meer een onvoldoende als rapportcijfer van de bewoners. Die ontwikkeling heeft zich doorgezet: ook in 2013 scoorde elke buurt een 6 of hoger en is de gemiddelde tevredenheid met de buurt weer gestegen van een 7,3 in 2011 naar een 7,4 in 2013. Ondanks die prestatie van formaat blijven er gebieden waar nog werk aan de winkel is: buurten waar de woningkwaliteit onvoldoende of te eenzijdig is, of waar de leefbaarheid onder druk staat. Wij beschouwen het als onze taak om te blijven werken aan een goede woonomgeving. De inzet is echter niet in elke buurt dezelfde.

Bezit Stadgenoot Vernieuwingsgebieden Intensief-beheergebieden Ontwikkellocaties

In delen van de stad waar de leefbaarheid op orde is, beperken we ons tot de rol van ‘gewoon een goede huisbaas’. Ook in buurten waar de leefbaarheid onder druk staat, maar waar Stadgenoot nauwelijks bezit heeft, kiezen we voor die rol. Er zijn buurten waar wél een actieve inzet nodig is om de leefbaarheid op het gewenste niveau te brengen. In die buurten zullen we door intensief sociaal beheer en differentiatie aan huur- en koopwoningen moeten zorgen dat de leefbaarheid verbetert. Ook is er een aantal buurten waar de kwaliteit van de woningen matig is en waar we flink aan de slag moeten om de aantrekkelijkheid van die buurt te vergroten. Hier investeren we in de kwaliteit van woningen door renovatie en door sloop en vervangende nieuwbouw. De vernieuwing vindt weliswaar in lager tempo en met kleinere stapjes plaats, maar wordt doorgezet. Stadgenoot heeft verder een aantal ontwikkellocaties, die van belang zijn voor het vergroten en verbreden van de woningvoorraad in de stad. Verminderde financiële slagkracht en een veranderde woningmarkt maken

Stadgenoot

echter dat ook deze posities op een andere manier ontwikkeld worden: kleinschaliger, gefaseerd en meer in samenwerking met partners. Op de plekken waar we voor belangrijke doelgroepen (lage en midden­ inkomens, jonge stedelingen) kunnen bouwen en de daarvoor noodzakelijke financiering kunnen genereren, zullen wij onze posities benutten. Waar dat niet kan, zullen we – mits dit zakelijk verstandig is – partners zoeken of posities verkopen.

4.2

Stedelijke vernieuwing per stadsdeel

Hieronder staan de belangrijkste ontwikkelingen per stadsdeel beschreven. We beperken ons tot de ontwikkelingen in de belangrijkste buurten, waar Stadgenoot inzet op verbetering van de leefbaarheid en de buurten waar vernieuwing van de woningvoorraad plaatsvindt.

Ontwikkelingen in Nieuw-West Voor twee complexen in de Wildemanbuurt in Osdorp is een investeringsbesluit genomen om te komen tot een verbeteraanpak, gericht op de Basiskwaliteit 2020. Het gaat om twee complexen met tezamen 266 woningen. Inmiddels zijn we in gesprek met de bewoners voor het benodigde draagvlak om te kunnen starten met de werkzaamheden. In het voorjaar is in het Scheepvaartkwartier aansluitend op de eerste fase (A1 – A4) het gebouw Caravella (A5) opgeleverd. Caravella bestaat uit 59 koopwoningen, die allemaal verkocht zijn. Het Vernieuwingsplan 2.0 voor Geuzenveld en de Confuciusbuurt is afgerond en zal in januari 2014 in de stuurgroep aan de bestuurders van Stadgenoot en stadsdeel Nieuw-West worden aangeboden. Stadgenoot werkt momenteel aan nieuwe plannen voor de Van Tijenbuurt en Dudokbuurt. Voor de Bakemabuurt is een nieuwe stedenbouwkundige visie en ontwikkelstrategie opgesteld. Met het stadsdeel wordt bekeken hoe we in 2014 tot een start van de vernieuwing van deze buurt kunnen komen.

Jaarverslag 2013

31

Stadgenoot is gestart met de planvorming voor de renovatie van de atelierwoningen aan de van Karnebeekstraat. In januari 2014 was er een tweede overleg met de zittende huurders. Daarna kan de modelwoning worden gerealiseerd. In 2014 zal de aanpak dan worden afgerond. Op 31 mei 2013 is op feestelijke wijze het slaan van de eerste paal van nieuwbouwproject Hasselaerhof in de Eendrachtsparkbuurt gevierd. De bouw is momenteel in volle gang. Vanaf begin 2014 worden de 173 woningen (met 114 sociale huurwoningen, 44 huurwoningen in de vrije sector en 15 koopwoningen), gefaseerd opgeleverd. De renovatieaanpak van de Louis Couperusstraat in Slotermeer loopt en de oplevering zal in 2014 plaatsvinden. In complex Dorus Rijkershof op de kop van de Sloterplas zijn onderhoudswerkzaamheden gestart. Daaraan gekoppeld is een inventarisatie onder de huurders om ze de mogelijkheid te bieden om tegen kostendekkende huurverhoging alsnog een aantal isolatiemaatregelen te treffen. De instroom van studenten met campuscontracten in de boven/benedenwoningen in Slotermeer loopt gestaag door. Er is een gesprek geweest met de bewonerscommissie. Ondanks de aanvankelijke scepsis is men nu te spreken over de ontwikkeling en zijn er geen bezwaren van hun kant om dit verhuurregime door te zetten. Het Van Eesterenmuseum heeft voor de ontwikkeling van een paviljoen aan de kop van de Sloterplas samenwerking gezocht met Stadgenoot en het stadsdeel. Het gaat een haalbaarheidsonderzoek opzetten, dat begin 2014 wordt afgerond. Naast de ruimtelijke inpassing en discussie zal in dit onderzoek ook bekeken worden of het museum op eigen kracht de exploitatie van dit paviljoen ter hand kan nemen. Stadgenoot en De Alliantie werken mee aan dit onderzoek, omdat we denken dat activering van de noord-

32

Jaarverslag 2013

zijde Sloterplas een sterkere verbinding kan opleveren tussen Nieuw-West en Amsterdam binnen de ring. Het grootste deel van de investering zal voor rekening komen van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting.

Ontwikkelingen in stadsdeel West In Bosleeuw Midden werkt Stadgenoot samen met het stadsdeel en wijkpartners aan een integrale verbeteraanpak. Woningen worden vernieuwd, de openbare ruimte wordt heringericht en er wordt nauw samengewerkt aan het verbeteren van de leefbaarheid, veiligheid en de sociale omstandigheden. De huismeester en gebiedsbeheerders hebben intensief campagne gevoerd om bewoners te betrekken bij het beheer van de algemene ruimtes (drooglopen, bergingsgangen, trappenhuizen). Consequent bewoners aanspreken, lik op stuk, goederen verwijderen: veruit de meeste bewoners waren blij met deze duidelijke inzet van Stadgenoot. Hierbij is ook nadrukkelijk samengewerkt met stadsdeel en politie. In afwachting van het woningverbeteringsproject, dat doorloopt tot 2017, kregen de huurders van alle vier blokken die nog geisers en kachels hadden, het aanbod om over te stappen op centrale verwarming met mechanische ventilatie. Mede dankzij de overtuigingskracht van de bewonerscommissie maakte een zeer groot deel van de huurders hiervan gebruik (87%). Later besloot Stadgenoot in verband met de veiligheid om versneld alle open verbrandingstoestellen te verwijderen en werden de weigeraars nogmaals benaderd om over te gaan tot vervanging. Uit de tevredenheidsenquête bleek dat de bewoners hun woning na de aanpassingen veel hoger waarderen (van 6,0 naar 7,6). De huurders van blok 1 werden in nauwe samenwerking met de bewonerscommissie intensief betrokken bij de totstandkoming van het woningverbeteringsproject van hun blok. Toen 70% van de huurders akkoord was, kon in het najaar gestart worden. Doel is onderhoud en verbetering van de woning en het woongebouw - in bewoonde staat. Dat vergt veel van huurders, maar de eerste resultaten zijn goed: bewoners zijn tevreden over het verbeterde wooncomfort

Stadgenoot

en het blok zelf krijgt een frisse nieuwbouw-uitstraling door de buitengevelisolatie. Dertig te krap wonende grote gezinnen zijn bezocht door bewonersbegeleiders van Stadgenoot. Samen met deze huurders is naar een oplossing gezocht voor hun woonproblemen en – in samenwerking met het stadsdeel – ook voor andere sociale en financiële problemen. Voor 12 gezinnen is het gelukt om de woonsituatie daadwerkelijk te verbeteren: zij zijn verhuisd of er is zelfstandige huisvesting gevonden voor volwassen nog inwonende kinderen. De ‘Bookstore Homeland’ fungeert als het huis van de buurt: een projectruimte waar buurtbewoners een kopje koffie kunnen drinken en gebruik kunnen maken van de gemeenschappelijke tuin. Kunstenaars hebben beurtelings de verantwoordelijkheid om de projectruimte open te houden en de sfeer te verzorgen. In Homeland staat literatuur centraal. Er zijn een ruilbibliotheek, voorleesmiddagen en elke maand een literaire avond waar dichters en schrijvers uit het hele land samenkomen om voordrachten te doen. Voor de Kolenkitbuurt is eind 2013 definitief besloten dat de sloop-nieuwbouw van fase 2 doorgaat. Daarmee kan Stadgenoot verder met de fysieke vernieuwing van de buurt. Dit is belangrijk, omdat er van de oorspronkelijke zeshonderd gezinnen nog ongeveer zeventig huishoudens met SV-urgentie wachten op een nieuwe woning. In de Leeuw van Vlaanderenstraat is voormalig zorgpand omgezet naar 24 onzelfstandige wooneenheden voor studenten. Het stadsdeel heeft het Ernest Staesplein opgeknapt en de voetgangers/fietstunnel onder de A-10. The Novel is gevestigd in een van de winkelpanden aan het Ernest Staesplein. Het is een winkel waar mensen gratis kleding kunnen halen en tegelijkertijd koffie kunnen drinken en een krantje kunnen lezen. ‘Het Bureau’ is een multifunctionele weggeefwinkel waar men koffie kan drinken en tegelijkertijd een gratis outfit bij elkaar past. Ook organiseert Het Bureau

Stadgenoot

evenementen in en om New Society. Het samenkomen en contact maken staat bij Het Bureau centraal. De derde hotspot in de Kolenkitbuurt is een samenwerking tussen Rochdale, Stadgenoot, Stadsdeel West en ‘The Bookstore Foundation’. Het winkelpand biedt gratis werkruimte aan jonge, startende sociale ondernemers uit Bos en Lommer die hier elk één of meerdere dagdelen gebruik van kunnen maken. De ondernemers krijgen zo de financiële ruimte om hun onderneming op te starten. In ruil voor het gratis gebruik van de werkruimte verrichten zij een maandelijkse activiteit voor de buurt die in het verlengde ligt van hun werk en onderneming. De transformatie van het voormalig GAK-gebouw van kantoorlocatie naar complex De Studio, voor studenten en jongeren verloopt zeer succesvol. Samen met mede-eigenaar AM zijn in 2012/2013 320 studio’s in de noordvleugel gerealiseerd, waarvan 170 appartementen verkocht en 150 door Stadgenoot uitgenomen zijn. Voorjaar 2014 zal de commerciële ruimte in de plint en het souterrain in gebruik worden genomen. Begin 2014 wordt ook gestart met de transformatie van de zuidvleugel. Aan deze zijde worden 331 studio’s gerealiseerd, waarvan er maximaal 161 door Stadgenoot worden uitgenomen.

Ontwikkelingen in Zuid In de Diamantbuurt streeft Stadgenoot naar meer verscheidenheid in bewoning (naast sociale huur ook vrijesectorhuur en koop) om de sociale ruggengraat van de buurt te versterken en de leefbaarheid en aantrekkelijkheid te vergroten. Blok 5 is gesplitst en alle woningen worden bij mutatie verkocht of aangeboden aan de zittende huurders die daarvoor belangstelling hebben. Een deel van de sociale huurwoningen worden bij mutatie omgezet naar vrijesectorhuur. De actieve bewonersgroep organiseert geveltuin-actiedagen en heeft het initiatief genomen voor een eigen buurtruimte. Met het stadsdeel zijn afspraken gemaakt over beter beheer van de openbare ruimte (schoon, heel en veilig). Stadsdeel en politie houden controle op de buurt met camerabeveiliging en extra surveillance.

Jaarverslag 2013

33

Ontwikkelingen in Centrum In de Nieuwmarktbuurt is gestart met de splitsing en verkoop van 8 van de 40 complexen. Stadgenoot wil met deze aantrekkelijke en gewilde woningen de verkoopvijver aanvullen. Met de opbrengsten kunnen wij weer nieuwe investeringen doen in herstructureringswijken. Met een werkgroep van huurders is een pilot gestart om huurders een (beperkt) stemrecht te geven in de Algemene Ledenvergadering van de nieuw op te richten Verenigingen van Eigenaren. Het gaat dan voornamelijk om die zaken die huurders direct raken in de servicekosten (schoonmaak, beheer tuinen, huismeester e.d.). Doel is om te stimuleren dat het beheer van een woningcomplex een verantwoordelijkheid wordt van alle bewoners (huurders en kopers) en er sprake is van gelijkwaardige betrokkenheid. Voor de planontwikkeling rond Oostenburg was 2013 een belangrijk jaar. Het stadsdeel Centrum stelde het Ruimtelijk Kader Stadswerf Oostenburg vast als ‘nota van uitgangspunten’ voor het op te stellen bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan, waarmee in het najaar is begonnen, moet de transformatie mogelijk maken van het huidige industriegebied naar een gemengd woon-werkgebied, zoals beschreven in het Stadgenoot-Werkboek Stadswerf Oostenburg: de ontwikkeling op weg, van maart 2012. In het najaar heeft het stadsdeel samen met Stadgenoot een aantal participatie-avonden gehouden om een groot aantal stakeholders bij de planuitwerking te betrekken. Daarnaast heeft Stadgenoot in 2013 een complete grondexploitatie opgesteld, op basis waarvan de voorbereiding en realisatie van de transformatie kan worden gestuurd en de uiteindelijke kavelverkoop kan worden voorbereid. Eind 2013 werd een overeenkomst gesloten voor de verkoop – onder voorwaarden – van de Van Gendthallen.

Ontwikkelingen in Noord De herstructurering in de Waterlandpleinbuurt (voorheen Nieuwendam-Noord) is voortgezet. In 2013 is een sloopbesluit voor een deel van de portieketage­ woningen van het complex Hilversumstraat e.o.

34

Jaarverslag 2013

genomen. Ook is de voorbereiding gestart om in het voorjaar van 2014 in voorverkoop te gaan met de nieuwbouw eengezinswoningen onder de naam ‘Binnentuinen van Noord’. Onder voorbehoud van 70% voorverkoop volgt het investeringsbesluit in 2014. De gezamenlijke gebiedspromotiecampagne voor de Waterlandpleinbuurt, samen met stadsdeel Noord, Ymere en Rochdale, is succesvol voortgezet en concentreerde zich in 2013 op de opening van het nieuwe winkelcentrum ‘Het Waterlandplein’. In het herstructureringsgebied zijn ook tijdelijke initiatieven in de Vianneykerk voorgezet. Zo zitten daar de Stichting Duinpan, de Buurtentree en een kinderopvang. De overige woningen in de Waterlandpleinbuurt, complex Waalenburgsingel e.o. staan ingepland voor vastgoedverbetering. Een deel van het complex Hilversumstraat e.o. wordt verkocht om het woningbezit in de Waterlandpleinbuurt meer te differentiëren. De Kubus/Katrijplocatie is in tijdelijke bruikleen gegeven aan de Waterlandplein CV en stadsdeel Noord, voor de bouw van het Waterlandplein winkelcentrum. Inmiddels is het nieuwe winkelcentrum opgeleverd en kregen wij ons terrein in april 2014 terug. In de stuurgroep Waterlandpleinbuurt is een plan vastgesteld om het terrein tijdelijk als groenvoorziening voor omwonenden in te richten, grenzend aan het park De Groene Zoom. Op de Parnassialocatie heeft Stadgenoot een ontwikkelrecht (compensatie voor sloop Kubus/ Katrijp­locatie). Momenteel is hier nog een openbare school gevestigd. Na oplevering van de nieuwbouw Amstelmeerschool in 2014 wordt het schoolgebouw gesloopt. Op verzoek van de moskeevereniging heeft stadsdeel Noord een stedenbouwkundig plan opgesteld voor de bouw van een moskee op een deel van de locatie. Stadgenoot heeft hiermee ingestemd omdat in het kader van de vernieuwing tussen alle partijen is afgesproken dat deze vereniging moest kunnen terugkeren. Wij hebben als voorwaarde gesteld dat ons ontbrekend deel van het ontwikkelrecht (financieel) wordt gecompenseerd. Op de Parnassialocatie heeft Stadgenoot nog een resterend ontwikkelrecht voor 21 eengezinswoningen.

Stadgenoot

In de Centrumzone Amsterdam Noord (CAN), nabij het Buikslotermeerplein, is het project CAN Fase 5 met 57 eengezinswoningen onder de verkoopnaam ‘Hart van Elzenhagen’ in aanbouw genomen, waarvan inmiddels 53 woningen zijn verkocht. Het is een belangrijke vervolgstap in de afronding van deelgebied Elzenhagen Noord van CAN. In het CAN-gebied heeft Stadgenoot nog CAN Fase 3 (‘de Zuidkavel’) als ontwikkellocatie op de projectenlijst staan. In De Banne ligt de nadruk op inzet van maatregelen in het kader van actief beheer: schoon, heel en veilig. Zo is in Banne Zuid met inspraak van bewoners en onder begeleiding van een architect de kleurstelling en uitstraling van woongebouwen verbeterd. Daarbij is samenwerking gezocht met het broedstratenproject in Noord, dat voor De Banne als thema ‘kleurenstraat’ heeft. De kunstenaars hebben samen met bewoners kunstuitingen geplaatst op garage- en boxdeuren.

Ontwikkelingen in Oost In de Oosterparkbuurt en Transvaal streeft Stadgenoot naar een veelzijdiger woningaanbod. De herontwikkeling van de Parooldriehoek, de Eerste Oosterparkstraat (O1) en de Tweede Oosterparkstraat (O2) zouden hieraan bijdragen. Vanwege de moeilijke marktsituatie stonden alle projecten ter discussie. Inmiddels zijn de bestaande complexen van de Tweede Oosterparkstraat (O2) en de Parooltoren en het Trouwgebouw (onder voorwaarden) verkocht. Voor de Eerste Oosterparkstraat (O1) is in oktober 2013 een optimalisatieplan op basis van het projectbesluit met sloop/nieuwbouw vastgesteld. In de plint van deze detailhandelsstraat voor de buurt komen winkelunits, waaronder een AH-supermarkt, met daarboven koopen sociale huurappartementen. De bouw start op basis van 70% voorverkoop. In het kader van de wijkaanpak is er voor de verbetering en verbinding van Krugerplein en Beukenplein intensief samengewerkt met partners. Op het Krugerplein vond op 14 december een feestelijke afsluiting van deze succesvolle wijkaanpak plaats. In Oostpoort maakt Stadgenoot deel uit van de Ontwikkelcombinatie Oostpoort (OCP), samen met Ymere

Stadgenoot

en Bouwfonds). Verder is Stadgenoot hier afnemer van sociale huurappartementen (met bijbehorende parkeerplaatsen). In 2013 is de uitvoering van de ‘Grote Bouwstroom West’ (met 235 koopappartementen, 16.000 m² BVO aan BOG en 874 parkeerplaatsen) gecontinueerd. Van de 235 koopappartementen zijn er ultimo 2013 171 verkocht, waarbij geldt ‘zien doet verkopen’. De commerciële ruimte en de parkeergarage zullen door een belegger worden uitgenomen. De ‘Grote Bouwstroom West’ wordt in de eerste helft van 2014 opgeleverd. Stadgenoot neemt de 73 sociale huurappartementen in exploitatie (in Blok 12A; in Blok 12B werden in 2012 al 24 sociale huurwoningen opgeleverd), waarvan 40 wibo-woningen voor ouderen (wibo = wonen in beschermde omgeving). Hierbij worden ook 48 parkeerplaatsen geleverd (36 voor Blok 12A en 12 voor Blok 12B). Voor het project Nieuw Argentinië is in 2013 een ontwikkelstrategie geformuleerd waarmee Stadgenoot haar sociale woningbouwprogramma binnen het totale project kan realiseren en het laatste braakliggend terrein van de Oostelijke Handelskade kan worden ingevuld. De inzet is om in 2014 tot vervolgstappen te komen. Op IJburg hebben we nog twee grondposities op Blok 43A en 50. Eind 2013 is voor de positie Blok 50 een ontwikkelstrategie opgesteld en zijn in samenwerking met aannemer BAM Woningbouw een verkavelingsopzet gemaakt en woonproducten ontwikkeld. Beoogd wordt in 2014 gefaseerd in verkoop te gaan, om daarmee ook de historische kosten, grond- en rentekosten terug te verdienen. De locatie- en productkwaliteiten (eengezinswoningen in rij en 2/1 kap) sluiten goed aan op de actuele marktvraag.

Ontwikkelingen in Zuidoost Al enige jaren is Stadgenoot bezig om Holendrecht te verbeteren en daarvan beginnen de eerste positieve effecten zichtbaar te worden. Met de woningen is weinig mis: deze voldoen aan de hedendaagse woonwensen. De aanpak is meer gericht op verbetering van de (sociale) veiligheid en het veiligheidsgevoel, het beheer van de woonomgeving en de algemene ruimten, de leegstand in het seniorencomplex De Drecht, de eenzijdigheid van de bewonerssamenstel-

Jaarverslag 2013

35

ling (uitsluitend sociale huur) en de totale uitstraling van de buurt. Fasegewijs wordt een deel van de algemene toegangen ingrijpend verbeterd. Entrees worden doorzichtig, licht en veilig gemaakt. Een klein aantal bergingen wordt naar de tuin verplaatst. In overleg met stadsdeel en bewoners worden de voortuinen en openbare ruimte ook opgeknapt. Verder worden asbesthoudende gevelpanelen vervangen, de trappenhuizen geschilderd en kozijnen van de woningen tochtvrij gemaakt. Om meer verscheidenheid in bewonerssamenstelling te creëren, wordt een deel van de sociale huurwoningen bij leegkomst omgezet naar vrijesectorhuur. Dat is inmiddels gebeurd bij 24 woningen. Verder wordt de diversiteit in de buurt gestimuleerd door verhuur van woningen aan studenten van het AMC. Ook worden via het AMC logeerwoningen verhuurd aan patiënten die langdurig moeten revalideren of aan familieleden van patiënten die langdurig in het ziekenhuis verblijven. In overleg met bewoners is om te beginnen één groen openbaar hof afgesloten met een hek; zo is een veilige binnentuin gecreëerd, waartoe alleen nog de direct omwonenden toegang hebben. Als dit bevalt, worden meer openbare hoven omgezet tot binnentuinen. In seniorenflat De Drecht is een start gemaakt met de verbouw van een benedenvleugel tot gezondheidscentrum. Hier komen huisartsen, fysiotherapeuten, een apotheek en andere zorgverleners. Deze toevoeging versterkt de kwaliteit van het seniorencomplex. Het winkelcentrum krijgt een vrolijker, frissere en nettere uitstraling. Er komt een aantal nieuwe winkels en het stadsdeel pakt de bestrating, verlichting en overige openbare ruimte aan. Daarmee wordt het gehele openbare gebied rond het Abcouderpad opgeknapt.

36

Jaarverslag 2013

4.3 Nieuwbouwoverzicht De aanhoudende crisis op de woningmarkt en de financiële positie van Stadgenoot hebben ook in 2013 haar weerslag gehad op onze nieuwbouwproductie. Toch was binnen Amsterdam Stadgenoot de partij die de meeste nieuwbouwwoningen heeft opgeleverd, een prestatie waarvoor wij eind december de Nul20 Gouden Bouwsteen als prijs ontvingen. In 2013 zijn twee nieuwbouwprojecten opgeleverd: de noordvleugel van het GAK-gebouw (De Studio) en het Scheepvaartkwartier blok A5 in Osdorp. De transformatie van het voormalige GAK-gebouw van kantoorlocatie naar studiowoningen voor studenten en jongeren verloopt zeer succesvol. Samen met mede-eigenaar AM zijn in 2012/2013 320 studio’s in de noordvleugel gerealiseerd, waarvan 170 appartementen verkocht en 150 door Stadgenoot uitgenomen zijn. Voorjaar 2014 wordt de commerciële ruimte in de plint en het souterrain in gebruik genomen. Tevens is begin 2014 gestart met de transformatie van de zuidvleugel. Aan deze zijde worden 331 studio’s gerealiseerd, waarvan er maximaal 161 door Stadgenoot worden uitgenomen. Aansluitend op de eerste fase (A1 – A4) van het Scheepvaartkwartier in Osdorp is in 2013 het blok A5 opgeleverd: 59 koopappartementen die inmiddels allemaal verkocht en geleverd zijn. Na een succesvolle voorverkoop is in 2013 gestart met de bouw van 57 eengezinswoningen in Amsterdam Noord (project Hart van Elzenhagen). Inmiddels zijn 53 woningen verkocht. Eind 2013/1e kwartaal 2014 zijn de woningen in het project Oostpoort (Oost) opgeleverd. In samenwerking met Ymere en Bouwfonds worden hier 235 koopappartementen, 117 sociale huurwoningen, 16.000 m² VVO aan commerciële ruimte en 874 parkeerplaatsen gerealiseerd. De commerciële ruimte en de parkeergarage zullen door een belegger worden uitgenomen. Van de sociale woningen worden door

Stadgenoot

Stadgenoot 97 en door Ymere 20 woningen uitgenomen. Van de 235 koopappartementen zijn er ultimo 2013 171 verkocht. Begin 2014 is het project ‘Hasselaerhof’ in de Eendrachtsparkbuurt (Geuzenveld) opgeleverd: 114 sociale huurwoningen, 44 vrijesectorhuurwoningen en 15 koopwoningen. Om het risicoprofiel voor Stadgenoot te verlagen en het vermogensbeslag te beperken zijn in 2013 diverse ontwikkelposities afgestoten. Zo is de ontwikkelpositie op Houthavens teruggegeven, alsmede de positie op de Zuidas (project De Complete Stad, samenwerkingsverband met Ymere). Daarnaast is in december 2013 – onder voorwaarden - de verkoop overeen­ gekomen van de Parooltoren en het Trouwgebouw.

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

37

38

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

5 Stadgenoot onderhoudt en verbetert 5.1 Basiskwaliteit Stadgenoot werkt aan de realisatie van Basiskwaliteit. Binnen Basiskwaliteit onderscheiden we zaken die we ultimo 2014 en zaken die we ultimo 2020 bereikt willen hebben. De eisen van de Basiskwaliteit die we in 2014 bereikt willen hebben, zijn de minimumeisen op het gebied van schoon, heel en veilig, die Stadgenoot stelt aan alle woningen die we langer dan vijf jaar in exploitatie houden. De Basiskwaliteit die we ultimo 2020 bereikt willen hebben, stelt eisen op het gebied van energieprestatie, veiligheid en gezondheid. Deze eisen gelden voor woningen die we langer dan vijftien jaar in exploitatie houden. Stadgenoot wil in 2020 90% van deze woningen op het niveau van de Basiskwaliteit gebracht hebben; 100% is niet haalbaar omdat we niet alle woningen kunnen controleren en afhankelijk zijn van de medewerking van huurders. Deze Basiskwaliteit leidt veelal tot hogere huren. De eisen van Basiskwaliteit zijn generieke eisen die we stellen aan alle woningen die we verhuren. Afhankelijk van de doelgroep, de kwaliteit van het complex en de prijs (de klant-product-combinatie) kunnen specifieke kwaliteitseisen worden benoemd die hier bovenop komen. De definitieve invulling van de kwaliteit op complexniveau vindt plaats samen met het assetmanagement. De belangrijkste onderwerpen met betrekking tot schoon, heel en veilig zijn het veilig verwarmen en de warmwaterbereiding in de woning. Hiermee wordt koolmonoxidevergiftiging en legionellabesmetting voorkomen. Ook het uitbannen van vocht- en schimmelklachten door voldoende ventilatie van de woning is een aandachtspunt. Daarnaast moet een woning voorzien zijn van veilige elektrische installaties en in algehele goede staat verkeren. Goede verlichting en deugdelijk hang- en sluitwerk ter voorkoming van inbraak zijn ook onderdeel van schoon, heel en veilig. Afvoerkanalen moeten goed functioneren en de

woning moet schoon gehouden kunnen worden door goed tegelwerk in badkamer en keuken. De duurzaamheidseisen van de Basiskwaliteit die we ultimo 2020 gereed willen hebben zijn gericht op het verbeteren van de energieprestatie. Het gestelde doel is om alle F- en G-labels te elimineren en de E-labels te halveren. Stadgenoot staat ook voor een gezond en veilig binnenklimaat van zijn woningen. Dat vereist goede installaties. Ultimo 2013 zijn vocht- en schimmelklachten aangepakt, maar structurele maatregelen, die aanzienlijke investeringen in duurventilatie en/of mechanische ventilatie vereisen, moeten eind 2020 gereed zijn. Mechanische ventilatie is vaak niet haalbaar in vooroorlogse woningen. Daar moet goede duurventilatie een uitkomst bieden. Daarnaast willen we ultimo 2020 de brandwerendheid en brandoverslag bovendaks hebben aangepakt. Naast de brandveiligheid zijn andere belangrijke onderwerpen de doorvalbeveiliging en constructieve veiligheid (spouwankers en balkons) en asbest.

Werken aan Basiskwaliteit Sinds 2012 wordt er gecontroleerd op de Basiskwaliteit. In 2012 hebben we alle 13.000 woningen met een serviceabonnement bezocht. Hiermee is ca. 41% van de woningen getoetst. In 2013 bezochten we 3.000 woningen waardoor we ultimo 2013 50% van de totale hoeveelheid woningen hebben bezocht en aangepast naar de Basiskwaliteit die we ultimo 2014 gereed willen hebben. Uit alle inspecties blijkt dat ca. 70% van de woningen al voldoet aan de basiskwaliteitseisen. Wanneer we dit projecteren op de nog uit te voeren inspecties kunnen we aannemen dat op dit moment 85% van alle woningen voldoet aan de Basiskwaliteit 2014. Dit neemt niet weg dat we voor 2014 nog een opgave hebben om dit te toetsen. We zullen in 2014 16.000 woningen bezoeken. Het einddoel is dat ultimo 2014 95% van alle woningen voldoen aan de Basiskwaliteit. Een probleem is dat we niet alle woningen kunnen controleren omdat de huurders ons de toegang weigeren. Als er een vermoeden bestaat van een onveilige situatie, zetten we alles op alles om toch binnen te komen.

Stadgenoot

Sinds 2013 is voor alle verbeteringen de Basiskwaliteit randvoorwaarde voor de te realiseren kwaliteit. Dat geldt voor zowel verbeterprojecten als voor het mutatieonderhoud. Om de Basiskwaliteit in de komende jaren binnen de huidige financiële kaders te realiseren, zal een verdere efficiëntieslag gemaakt moeten worden. Hiervoor hebben we verschillende projecten opgestart, die ook al gedeeltelijk of geheel zijn afgerond: • BIM (Building Information Model): dit loopt door in 2014, evenals het project Ketensamenwerking dat wordt samengevoegd met het project Inkoopmanagement. • In 2013 zijn de projecten E-labeling en Monitoren & Efficiency afgerond. • Lean en Digitaal Mutatieproces wordt verder opgepakt door de nieuw te vormen bedrijfseenheid Klant & Woning. • De projecten outsourcing VvE Beheer (nazorgfase) en Asbest worden in het eerste kwartaal van 2014 afgerond. De outsourcing VvE Beheer heeft eind 2013 al zijn beslag gehad. Met dit project is een scheiding aangebracht in de rollen van Stadgenoot in VvE’s waarbij drie rollen (beheerder, leverancier technische diensten en contractbeheerder) zijn overgedragen aan een externe VvE beheerder. De andere vier rollen (eigenaar, verhuurder, ontwikkelaar en verkoper) blijven bij Stadgenoot.

Verwijderen open verbrandingstoestellen Open verbrandingstoestellen (geisers, gaskachels en gevelkachels die niet direct op de buitenlucht ventileren) zijn onveilig en een bedreiging voor een gezond binnenklimaat. Stadgenoot gaat alle open verbrandingstoestellen vervangen door hr-cv. Medio 2013 is naar aanleiding van een dodelijk ongeval besloten om versneld maatregelen te nemen. Besloten is om vóór 2015 alle open verbrandingstoestellen - zowel de toestellen die eigendom zijn van Stadgenoot als de eigen toestellen van huurders - te vervangen door ca. 3.500 cvinstallaties.

Jaarverslag 2013

39

Deze vervanging is onderdeel van de Basiskwaliteit. Gepland was om dit in de komende zes jaar uit te voeren. De benodigde investeringen (€ 10 miljoen) voor de toestellen die ons eigendom zijn, zijn nu naar voren getrokken. De vervanging vanopen verbrandingstoestellen die eigendom zijn van de huurder wordt in dezelfde tijdslijn opgepakt. Hiervoor is een additioneel budget van € 5,8 miljoen ter beschikking gesteld dat evenredig over 2013 en 2014 wordt aangewend. In 2013 hebben we al € 2,9 miljoen extra aan open verbrandingstoestellen uitgegeven. De opstartfase van het project medio 2013 was moeizaam omdat het voor de installateurs een te grote uitdaging leek om de geplande hoeveelheid installaties dit jaar te realiseren. Dit had vooral te maken met het moment van het ontvangen van akkoordverklaringen van de huurders. We hebben echter in 2013 toch een behoorlijke hoeveelheid akkoordverklaringen teruggekregen, mede door de inzet van veel mensen op verschillende plekken binnen onze organisatie. We zijn nu bij 131 woningen de hr-ketels (die wel warm water bieden, maar geen verwarming) aan het ombouwen tot cv-installatie en bij 1.000 woningen de open verbrandingstoestellen aan het verwijderen en nieuwe gesloten cv-toestellen met radiatoren aan het plaatsen. We zien dat veel huurders kiezen voor extra radiatoren. Standaard biedt Stadgenoot één verwarmd vertrek (woonkamer) aan, maar gemiddeld willen de bewoners drie verwarmde vertrekken. In de kostenontwikkeling zien we dat we gemiddeld voor € 500,- (€ 200,- per verwarmd vertrek) meer aan installaties kwijt zijn per woning dan we vooraf hadden begroot. Hier staat natuurlijk ook een extra huurverhoging van € 120,- (€ 5,- per maand per verwarmd vertrek) per jaar tegenover. Uiteraard blijven er ook mensen weigeren. Deze mensen benaderen we herhaaldelijk. Uiteindelijk ontvangen ze een sommatie. We zijn met een eerste groep tot een rechtszaak gekomen en hebben deze toegewezen gekregen.

40

Jaarverslag 2013

Klanttevredenheid Kwaliteit van dienstverlening is te allen tijde cruciaal voor ons werk. In 2013 zijn we erin geslaagd om op het gebied van klanttevredenheid goed te scoren. Voor 2013 hadden we ons het doel van gemiddeld een 7,5 gesteld. De periodieke procesmetingen laten het volgende beeld zien: • Het proces van afhandelen van reparatieverzoeken werd gemiddeld beoordeeld met een 7,3. De kwaliteit van de uitgevoerde reparatie werd met een 7,6 beoordeeld. • Het proces van nieuwe verhuringen werd in het vierde kwartaal beoordeeld met een 7,5. De staat van de woning bij oplevering werd beoordeeld met een 6,8. • Planmatig onderhoud: in 2013 werden in zes complexen klantmetingen uitgevoerd, waarbij ook gevraagd werd naar een beoordeling van het proces. Vier projecten scoren hoger dan de benchmark (7,1). Het gemiddelde cijfer komt uit op 7,2. • Vastgoedverbetering: de bewoners van Solebay, van de Kunbuurt en Botteskerksingel zijn bevraagd en zij hebben het proces gemiddeld beoordeeld met een 7,0. Met deze cijfers hebben we de lage klantwaardering in de eerste tijd na de fusie ver achter ons gelaten. Een aandachtspunt is de complexgewijze informatie bij verbeterprojecten en planmatig onderhoud en inspraak van huurders bij het onderhoud. De samenwerking met gebiedsbeheer is hierbij cruciaal.

5.2 Serviceonderhoud Serviceonderhoud bestaat uit het afhandelen van alle reparatiemeldingen aan het bezit van Stadgenoot en haar dochters en partners. Dit heeft geleid tot € 9,2 miljoen aan kosten in 2013. De reparatieverzoeken hebben betrekking op een individuele woning, bedrijfsruimte of op een heel gebouw en kunnen uiteenlopen van het vervangen van een kraantje tot het herstellen van een fundering. Daarnaast vinden er woningaanpassingen voor mindervaliden plaats en worden Algemene Periodieke Keuringen (APK’s) uitgevoerd in woningen waar de bewoners een

Stadgenoot

serviceabonnement hebben, en Basiskwaliteit Keuringen (BKK’s) in woningen zonder serviceabonnement. In 2013 zijn ruim 44.000 serviceverzoeken afgehandeld: Soort Reguliere reparatieverzoeken Algemene Periodieke Keuringen en Basiskwaliteitskeuringen Schadegevallen (inbraak-, water, brand- en stormschade) Kleine verbeteringen (op verzoek van de huurder) en woningaanpassingen (vooral douchezitjes en verhoogde toiletpotten) Totaal

Aantal 30.421 11.445 1.803 592 44.261

Het aantal technische klachten met betrokkenheid van de Huurcommissie is flink teruggebracht: door de afhandeling van ruim 400 orders eindigden we met 55 lopende zaken als gevolg van onderhoudsklachten. Met Huurgenoot hebben we in 2013 nieuwe afspraken gemaakt over de condities van het service- abonnement. De reden daarvoor was de noodzaak om kosten en opbrengsten met elkaar in evenwicht te brengen, omdat we op de serviceabonnementen een behoorlijk negatief resultaat boeken. De dienstverlening en dekking binnen het abonnement blijven onveranderd. Alleen het jaarlijkse woningbezoek wordt voortaan driejaarlijks ingepland.

5.3 Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud behelst het plannen, uitvoeren en zo nodig uitbesteden van bouw- en woontechnische aanpassingen in woningen bij mutaties. Het gaat zowel om woningen die na beëindiging van een huurcontract opnieuw worden verhuurd, als om bestaande woningen die worden verkocht. In 2013 zijn er 2.758 opzeggingen ontvangen. Het betrof 322 keer een bedrijfsruimte, 387 keer een parkeerplaats en 2.049 keer een woning. In 2013 hebben we kosten gemaakt op 2.779 objecten (woningen en bedrijfsruimten) als gevolg van mutaties en kosten die overliepen uit 2012. Daarnaast zijn er zo’n 274 objecten opgeknapt die verkocht zijn.

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

De afgehandelde verhuurmutaties hebben geleid tot € 5,6 miljoen aan kosten en € 0,4 miljoen aan inkomsten (rekening vertrekkende bewoners), resulterend in een post mutatieonderhoud van € 5,2 miljoen Daarnaast is van de uitgaven in het kader van mutatieonderhoud een bedrag van € 5,5 miljoen geactiveerd voor het verbeteren van de woningen bij mutatie. Dat bedrag is fors hoger dan in 2012 en hoger dan wij in de begroting voor 2013 hadden gebudgetteerd. De overschrijding heeft voor een deel te maken met het feit dat we meer in de woning doen in verband met de Basiskwaliteit. Daarnaast is inefficiency een oorzaak. Efficiënter werken is dan ook een belangrijk aandachtspunt waarvoor in 2013 al verschillende acties in gang zijn gezet. De verwachting is dat de kosten met 10% kunnen dalen door deze acties.

5.4

Planmatig onderhoud

Planmatig onderhoud houdt zich bezig met de voorbereiding en uitvoering van cyclisch onderhoud aan het casco en de algemene ruimten van gebouwen. Daarnaast worden de meerjaren-onderhoudsbegrotingen (MJOB’s) opgesteld op basis van conditiemetingen en herinspecties. De afdeling Planmatig Onderhoud heeft werkzaamheden verricht in ca. duizend bouwblokken. De top 10 van complexen waar we het meeste hebben gedaan in 2013 is als volgt: Complex Amsteldijk Blomwijckerpad Holendrecht Oost Bemissestraat eo Holendrecht West Viemasterstraat eo Bullepad/Braak en Bosch Dorus Rijkershof eo Marathonweg eo Hertingenstraat eo

Kosten 2.038.176 1.641.848 1.614.222 1.415.116 1.355.610 1.287.902 644.834 608.633 538.370 506.034

De totale kosten voor planmatig onderhoud in 2013 waren € 30,7 miljoen (2012: € 26,9 miljoen).

41

Een deel van de overschrijdingen op projecten komt voort uit werkzaamheden die in het kader van de Basiskwaliteit extra worden uitgevoerd. In sommige situaties is een planmatige maatregel van bijvoorbeeld een trappenhuis meteen effectief om alle aanliggende woningen op Basiskwaliteit te brengen. De inventarisatie en realisatie van het contractonderhoud voor mechanische ventilatie kent in 2013 een overschrijding. Dit komt omdat we als gevolg van een (groot) aantal Huurcommissiezaken betreffende schimmelklachten, bij een aantal bouwblokken mechanische ventilatie hebben aangelegd. In 2013 hebben we het risicobeleid herijkt. We hebben extra brandoverslagonderzoeken uitgevoerd in ca. 10% van ons bezit: 2.245 woningen en 731 trappenhuizen zijn geïnspecteerd. Aanleiding hiervoor was de oproep van het ministerie van VROM om het probleem van onvoldoende weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag bij woningen gebouwd tot 1980 onderhanden te nemen. De opgave die hieruit naar voren komt, is € 40 miljoen ten opzichte van de € 46 miljoen die we hadden ingeschat voor de Basiskwaliteit die we ultimo 2020 gerealiseerd willen hebben. Ook hebben we onderzoek gedaan naar gevelankers. Hier is geen acuut probleem geconstateerd. De benodigde werkzaamheden zijn in de MJOB voor de komende jaren opgenomen. Daarnaast hebben we studie gedaan naar de wet- en regelgeving rondom hijsbalken. Hier zijn we met andere corporaties in overleg of en hoe we dit willen aanpakken. Verder zijn we in het kader van het risicobeleid gestart met het plaatsen van rookmelders, koolmonoxidemelders en het vervangen/uitbreiden van meterkasten en het aanbrengen/repareren van aarding.

5.5 Vastgoedverbetering De afdeling Vastgoedverbetering levert diensten voor projectmatige verbetering (en in het verlengde daarvan ook onderhoud) van woningen, woongebouwen, woonomgeving en bedrijfsruimten. Ze vertalen de wensen in concrete plannen en zorgen voor de uitvoering hiervan. Hierbij maken ze gebruik van Building Information Modeling (BIM) en ketensamenwerking.

42

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

De focus bij verbetering ligt enerzijds op verbetering van de energieprestatie, veiligheid en gezondheid en daarmee op de realisatie van de Basiskwaliteit, anderzijds gaat het vooral om verbetering van het wooncomfort en de uitstraling om zo de klanttevredenheid en de verhuurbaarheid te verbeteren. Ook wordt gewerkt aan waardevermeerdering en waar mogelijk bijgedragen aan de portefeuillestrategie. Medio 2013 constateerden we stagnatie bij veel vastgoedverbeterprojecten. Na bijstuurmaatregelen hebben Vastgoed en Assetmanagement gezamenlijk het planaanbod beoordeeld en bijgestuurd. Wat naar voren kon (eerder) is naar voren gehaald. Voor 2013 zijn de projecten voor de complexen Bosleeuw, Louise Wenthuis, Wildeman en Karnebeek op tempo gebracht. Voor projecten die redelijk dichtbij liggen (2014-15-16) is de planning van de besluitvorming in een kritisch pad gezet: wanneer hebben we welke besluiten nodig om het project op tijd en goed te kunnen volbrengen? Met deze samenwerking is de controle over tempo en inhoud van de vastgoedverbetering verbeterd. In 2013 is de afdeling Vastgoedverbetering in ca. duizend eenheden actief geweest. Er zijn in 2013 in totaal 731 woningen gereedgekomen (zie onderstaande tabel). Complex Van der Kunstraat eo Holendrecht Bosleeuw 1 Botteskerksingel Louis Couperusstraat Louise Wenthuis Senecaflat Solebaystraat West Hoekenes Marathonbuurt Grasrijk De Clercqstraat Cluster Rust 5 Plofhoek Westerpark

Aantal woningen 134 128 90 78 68 60 54 52 20 20 10 8 7 2 731

Overige investeringen Naast de vastgoedverbeterprojecten hebben we ook andere investeringen op verzoek van de huurder uitgevoerd. Het gaat met name om dubbel glas en badkamer- en keukenaanpassingen, zoals een vaatwasmachineaansluiting. In totaal ging het om € 0,5 miljoen. Deze investeringen hebben een huurverhoging tot gevolg, waardoor dit (op lange termijn) terug te zien is in de huuropbrengsten. Ook is een behoorlijk aantal sociale huurwoningen omgebouwd tot middeldure huurwoning. Van acht portiekwoningen is de fundering of draagconstructie vernieuwd of verbeterd. Tegelijkertijd met deze aanpak is de begane grondwoning - waar mogelijk verbeterd.

5.6 Duurzaamheid De verbetering van de energieprestatie van de bestaande voorraad is voor Stadgenoot speerpunt binnen het duurzaamheidsbeleid. Hiervoor hebben we meerdere argumenten: het beperken van het gebruik van fossiele brandstoffen, het beheersbaar houden van de woonlasten van onze huurders en het behouden van de marktpositie van onze complexen. De eisen met betrekking tot het verbeteren van de energieprestatie zijn vastgelegd in de Basiskwaliteit 2020, die we voor 2020 willen realiseren in alle woningen die we langere tijd blijven verhuren. Het doel is om alle F- en G-labels te elimineren en de E-labels te halveren. Gemiddeld komt het energielabel van de portefeuille daarmee uit op C. Deze doelstelling is minder ambitieus dan het medio 2012 - mede door Aedes ondertekende - convenant om te streven naar een gemiddelde van label B. Stadgenoot heeft een relatief grote opgave gezien de ouderdom van onze woningportefeuille en het streven naar een B-label is op dit moment financieel gezien niet haalbaar. Niettemin ligt Stadgenoot zeer goed op koers, dankzij de labelstappensubsidie van de gemeente en slimme maatregelen (extra kwaliteit tegen weinig extra kosten door technische ontwikkelingen, efficiency en meer gecertificeerde producten voor een labelstap).

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

43

In de jaarplandoelen hadden we gedefinieerd dat we in 2013 tenminste 300 woningen met twee of meer labelstappen zouden realiseren. Dit doel hebben we ruimschoots gehaald. In 2013 heeft Stadgenoot met 80 woningen drie of meer labelstappen gemaakt, met 413 woningen twee labelstappen en met 189 woningen één labelstap. Aantal Aantal woningen Aantal woningen Totaal aantal Totaal aantal labelstappen bij mutatie bij renovatie woningen labelstappen 1 labelstap 106 83 189 189 2 labelstappen 67 346 413 826 3 labelstappen 10 20 30 90 4 labelstappen 7 11 18 72 5 labelstappen 3 17 20 100 6 labelstappen 0 12 12 72 Totaal 193 489 682 1.349

Onderstaande grafiek laat de opbouw van de energie­ labels van eind 2013 zien vergeleken met 2011. Zichtbaar is de afname van E-, F- en G-labels. Opvallend is de afname van B- en C-labels, waar een toename verwacht zou worden, maar dit wordt verklaard door verkopen.

12000

In de lente van 2013 startte een project voor het plaatsen van zonnepanelen bij individuele bewoners. 700 huurders - hoofdzakelijk van eengezinswoningen - werden benaderd met een aanbod om zonnepanelen op het dak te leggen tegen een vaste huurverhoging (die lager is dan de verlaging van de kosten voor het elektriciteitsverbruik). 60 huurders maakten tot nu toe gebruik van ons aanbod. Het aanbod is voortgezet in 2014. In 2013 zijn we ook gestart met plaatsen van zonnepanelen op complexen bij vastgoedverbetering. In 2014 worden twee projecten opgeleverd, de Bosleeuw en Louise Wenthuis.

10000

8000

6000

4000

2000

0 A

2011

B

C

D

E

2013

F

G

44

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

6 Stadgenoot ondersteunt 6.1 Samenwerking Stadgenoot is duidelijk in haar missie: we zetten ons in voor mensen die een steuntje in de rug nodig hebben op de woningmarkt. Dat zijn mensen met lage en middeninkomens, jonge stedelingen, grote gezinnen en mensen met een zorgbehoefte, zoals ouderen, mensen met een psychiatrische achtergrond, tienermoeders, gehandicapten en jongeren die dreigen te ontsporen. Bij het vervullen van deze taak werkt Stadgenoot gebiedsgericht aan goede woongebieden. Hier horen ook goede voorzieningen bij (zoals onderwijs, winkels, ruimte voor ontmoeting) en soms dienstverlening of zorg. Om hierin te kunnen voorzien werken we nauw samen met de gemeente en zorg- en welzijnsinstel­ lingen. Stadgenoot kiest daarbij nadrukkelijk voor de rol van huisvester.

6.2

Wonen, zorg en dienstverlening

Stadgenoot is van oorsprong een belangrijke speler op het gebied van huisvesting voor mensen met een zorgbehoefte. We zijn één van de grootste aanbieders van vastgoed voor deze groep in Amsterdam. We hebben 19 (grote) gebouwen die we aan zorginstellingen verhuren ten behoeve van zorgdoelgroepen. Hiernaast verhuren we ongeveer 330 woningen aan instellingen die deze weer verhuren aan mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke handicap of mensen met psychische problemen. Ook hebben we bijna 2.500 woningen exclusief gelabeld voor ouderen (55+). En tot slot verhuren we bedrijfsruimtes aan maatschappelijke huurders, zoals welzijnsinstellingen. Er vinden op dit moment veel veranderingen plaats in het landschap van zorg en welzijn, met name als gevolg van rijks- en gemeentelijke bezuinigingen. Er worden twee verschuivingen zichtbaar. Het aantal plekken in instellingen neemt af en de vraag naar gewone woningen neemt toe. Stadgenoot voelt zich verantwoordelijk om zijn huidige huurders goed te huisvesten. Daarnaast willen we onze bijdrage leveren in het oplossen van de stedelijke problematiek

als gevolg van alle mensen die (langer) zelfstandig thuis blijven wonen. Stadgenoot gaat zijn visie op het gebied van wonen en zorg daarom herijken. Hiermee is een start gemaakt in 2013. In 2013 is Stadgenoot begonnen met een inventarisatie van de risico’s en kansen van al zijn zorgvastgoed. Per gebouw wordt begin 2014 een strategie bepaald. De eerste uitkomsten wijzen erop dat er voor een beperkt aantal gebouwen een nieuwe doelgroep gezocht moet worden of een transformatie moet plaatsvinden. In een enkel geval zal een huidig verzorgingshuis worden omgezet naar zelfstandig wonen voor ouderen. In andere gevallen kunnen jongeren en studenten een geschikte doelgroep zijn. Voor een aantal gebouwen wordt een startbesluit voorbereid. In 2013 zijn er intensief gesprekken gevoerd met Amstelring over de Venser en er is voor vijf jaar een nieuw huurcontract afgesloten. In zorgcentrum De Boeg worden woningen intramuraal bewoond door senioren. Met Cordaan is gesproken over hoe de woningen zelfstandig aan ouderen verhuurd kunnen worden en Cordaan zorg kan blijven leveren aan deze bewoners. Ook op welzijnsgebied zijn er veel ontwikkelingen. Door subsidieverschuivingen komen verschillende buurthuizen en welzijnsvoorzieningen onder druk te staan. Afgelopen jaar speelde dit vooral in stadsdeel West, waar Stadgenoot verschillende bedrijfspanden verhuurt aan zorg- en welzijnsinstellingen. Op de valreep van 2013 werd duidelijk dat De Hudsonhof in de Baarsjes door kan gaan als belangrijke ontmoetingsplek in de wijk. Het Stadsdeel heeft de Hudsonhof opgenomen als basisvoorziening voor welzijn in de Baarsjes, waarbij stichting De Hudsonhof namens de gebruikers het pand in zelfbeheer gaat huren. Het afgelopen jaar hebben we in Amsterdam een toename gezien van het aantal aanvragen om woningen met voorrang toe te wijzen aan zorgdoelgroepen. Dit terwijl het aantal mutaties afneemt, onder meer als gevolg van Europees beleid en het feit dat er minder nieuwbouwwoningen worden opgeleverd. Van de

Stadgenoot

ca. 5.500 vrijkomende sociale huurwoningen in 2013 zouden er, volgens een gemeentelijke raming uit het najaar van 2013, 2.585 woningen naar doelgroepen gaan (dit is inclusief stadsvernieuwingsurgenten en sociaal medisch urgenten, exclusief ouderen, jongeren en studenten). Dit is bijna de helft van alle vrijkomende woningen en er zijn meer woningen voor de doelgroepen gewenst, namelijk in totaal 3.200. Hier is sprake van een stedelijk knelpunt dat aandacht en afstemming vraagt tussen gemeente, Rijksoverheid, zorgpartijen en corporaties. Het onderwerp staat al enige tijd op de agenda en Stadgenoot vraagt hier nadrukkelijk aandacht voor. Ons streven is om maximaal 30% van de sociale huurwoningen bij mutatie met voorrang toe te wijzen aan bijzondere doelgroepen. De overige woningen willen we aanbieden aan reguliere woningzoekenden. Dit zal onze inzet worden voor de stedelijke afspraken op dit punt, die in 2014 opnieuw worden afgesloten tussen corporaties en gemeente. Verzoeken derden Elk jaar worden we benaderd door verschillende partijen met verzoeken om woningen in bepaalde projecten te realiseren. In 2013 zijn we heel terughoudend geweest in het honoreren van dit soort verzoeken. Dit had alles te maken met het feit dat we al moeite hadden om invulling te geven aan de afspraken die we met de gemeente hebben om sociale huurwoningen te leveren aan doelgroepen. Vanwege het streven om woningen in de vrije sector aan te bieden aan mensen met een middeninkomen, de jonge stedeling en voor flexibel huren hebben we ook in de vrije sector weinig tot geen woningen aan andere doelgroepen toegewezen. Er is alleen een nieuwe afspraak gemaakt met de Heeren van Zorg, aan wie we al vrijesectorhuurwoningen in Geuzenveld verhuurden voor het huisvesten van mensen met autisme. Dit aantal is met twee uitgebreid en we hebben de afspraak gemaakt ons aandeel woningen met 3 sociale huurwoningen uit te breiden zodat mensen wanneer dat nodig is - kunnen doorstromen naar een zelfstandige woning.

Jaarverslag 2013

45

Seniorenwoningen Het aantal woningen in onze voorraad dat geschikt is voor senioren is groot. Dit komt omdat onze nieuwbouwwoningen levensloopbestendig gebouwd worden en bijvoorbeeld een lift hebben. We zien in een aantal gebieden dat het lastig is onze gelabelde woningen aan de doelgroep te verhuren en in sommige complexen is er zelfs leegstand. Dat laatste zien we vooral in Zuid-Oost. In De Drecht is inmiddels begonnen met de bouw van het gezondheidscentrum voor GAZO (Gezondheidscentra Amsterdam Zuidoost). Een deel van de woningen in de plint is hiervoor vrij gemaakt. De bewoners hebben een andere woning in De Drecht toegewezen gekregen. Hiernaast is er na evaluatie van de drie logeerwoningen, die we verhuren aan cliënten en familieleden van cliënten van het AMC, besloten te onderzoeken of we deze pilot met een paar woningen kunnen uitbreiden. Dit wordt verder uitgewerkt in 2014. De coördinator van de receptie in De Drecht werkt hard aan de invulling van de recreatiezaal. Dit heeft effect. Er is op dit moment een behoorlijk programma voor bewoners en ook is de zaal steeds meer in gebruik door bewoners en organisaties uit de buurt. Tot slot is er een start gemaakt met de vernieuwing van het winkelcentrum. Het is de verwachting dat al deze acties leiden tot een aantrekkelijk gebouw en een dito woonomgeving waardoor de leegstand in het gebouw zal afnemen.

6.3 Overlastbestrijding De in 2012 ingezette werkwijze, waarbij Stadgenoot kritischer beoordeelt of meldingen van overlast wel allemaal in behandeling moeten worden genomen, is in 2013 verder doorgezet. Zo worden overlastmeldingen pas in behandeling genomen als bewoners eerst zelf actie hebben ondernomen richting de overlastgever. In aansluiting op deze nieuwe werkwijze zijn ook alle openstaande dossiers – begin 2013 waren dat er 309 - opnieuw beoordeeld. Zaken waar lang geen meldingen meer over binnen waren gekomen zijn afgesloten, evenals zaken waarin Stadgenoot geen

46

Jaarverslag 2013

toegevoegde waarde meer heeft in de oplossing van het probleem. Bijvoorbeeld omdat bewoners elke bemiddeling afwijzen. Waar in het verleden dossiers soms nog jaren ‘open’ stonden, sluit Stadgenoot deze zaken nu af. Dit vraagt ook om een andere communicatie met bewoners. Het goed managen van verwachtingen bij bewoners over wat Stadgenoot kan doen om het probleem op te lossen, heeft in 2013 veel aandacht gevraagd en gekregen. Relevant in dit kader zijn ook de aanmeldingen bij de Stichting Beter Buren (burenbemiddeling). 118 huurders van Stadgenoot zijn zelfstandig op Beter Buren afgestapt met de vraag om te bemiddelen. 27 zaken zijn door Stadgenoot aangemeld bij Beter Buren. Een en ander heeft ertoe geleid dat wij in 2013 504 zaken hebben afgesloten. Dit is ongeveer evenveel als in 2012 (494 zaken). Overlastdossiers Lopende zaken Lopende zaken Stadsdeel op 31-12-2012 op 31-12-2013 Centrum 6 3 Nieuw West 89 38 Noord 30 19 Oost 43 21 West 74 42 Zuid 33 15 Zuidoost 15 12 Diemen 1 1 Onbekend 18 0 Totaal 309 151

Stadgenoot begon 2013 met 309 openstaande dossiers, maar wist dit uiteindelijk terug te dringen tot 151 dossiers aan het einde van het jaar. Zo’n ‘overzichtelijk’ aantal is bij Stadgenoot en zijn rechtsvoorgangers niet eerder voorgekomen. Minstens zo spectaculair is dat er ook grote progressie is geboekt in de doorlooptijd van de lopende zaken. Aan het einde van het jaar waren 68 zaken 0-4 maanden in behandeling, 62 zaken 4-12 maanden oud en slechts 21 zaken waren meer dan 12 maanden in behandeling. Geluidsoverlast blijft ook in 2013 de voornaamste bron van overlast bij Stadgenoot: 80 dossiers. Daarna komen vervuiling (25 dossiers) en agressie tegen

Stadgenoot

derden (20 dossiers) het meeste voor. Deze overige zaken zijn meer complexe zaken en worden vaak veroorzaakt door psychische- en of verslavingsproblemen bij de overlastgevers. Traditioneel heeft Stadgenoot in stadsdeel West de meeste overlastmeldingen lopen. In 2013 heeft Stadgenoot zeven huishoudens ontruimd op overlast (2012: zes huishoudens). Eigenlijk waren dit er tien want drie huishoudens werden ontruimd op huurschuld in combinatie met overlastzaken. Stadgenoot heeft zich daarnaast ingezet op een vrijwillig vertrek (14 dossiers) van overlastveroorzakers. Vrijwillig vertrek betekent in de meeste gevallen vertrek onder druk van Stadgenoot, met een dreigende ontruimingsprocedure op de achtergrond. Vier huishoudens kregen een laatste kans op een andere woning en in een andere buurt, maar alleen als zij verplicht begeleiding accepteren. Onder de bezielende leiding van burgemeester Van der Laan startte de gemeente Amsterdam in 2013 met de treiteraanpak. Gemeente, stadsdelen, corporaties, politie en Openbaar Ministerie werken hierbij intensief samen bij het aanpakken van huishoudens die hun buren intimideren. Uitgangspunt bij de treiteraanpak is dat de treiteraar verhuist en niet het slachtoffer. De krachtige samenwerking tussen de genoemde partijen leidde in tal van zaken tot opmerkelijke doorbraken. Met nieuwe instrumenten zoals contactverboden, camerabewaking en buurtonderzoeken werden zaken opgelost die soms al jaren speelden. Stadgenoot kreeg in 2013 bij elf zaken te maken met deze nieuwe, gecoördineerde aanpak van extreme overlast.

6.4

Jongeren- en studentenhuisvesting

De jonge stedeling is van groot belang voor Amsterdam, maar heeft grote moeite woonruimte te vinden. Voor de kracht van Amsterdam is het belangrijk dat jonge Amsterdammers hier kunnen blijven wonen en zich kunnen ontplooien en dat jonge nieuwkomers met een beperkt inkomen de stad in kunnen: als student, maar steeds vaker ook als afgestudeerde die hier wil komen werken. Dit is noodzakelijk voor de dynamiek, creativiteit en vernieuwing in de stad Amsterdam die de economische motor is voor Nederland.

Stadgenoot

Stadgenoot wil het jonge stedelingen mogelijk maken snel een betaalbare woning te vinden in Amsterdam, maar dan wel tijdelijk. Dit kan door een tijdelijk contract of een kwalitatieve prikkel om na verloop van tijd weer te verhuizen. Voor deze groep geldt de slogan: ‘van een steuntje in de rug, naar een liefdevolle schop onder de kont’. We bieden ze een kans om een start te maken op de woningmarkt, om vervolgens op eigen kracht - via inkomensstijging en anders door opgebouwde woonduur - hun weg te vinden en weer plaats te maken voor de volgende groep. Stadgenoot richt zich bij verhuur aan jonge stedelingen op huishoudinkomens tot € 43.000. Verdien je meer, dan kun je jezelf grotendeels redden op de woningmarkt en dan ben je geen doelgroep voor ons beleid. Een deel van de jonge stedelingen blijft als ze ouder worden aangewezen op goedkope huurwoningen. Voor deze groep blijft het steuntje in de rug. Een jonge stedeling is voor Stadgenoot: • tussen 18 en 30 jaar; • verdient minder dan € 43.000 en meestal minder dan € 34.000; • alleenstaand of samenwonend, geen kinderen; • zoekt snel een woning; • accepteert tijdelijkheid in ruil voor snelle beschikbaarheid. Het gaat vooral om: • laagopgeleide jongeren uit Amsterdam e.o.; • studenten; • (afgestudeerde) starters die economisch gebonden zijn aan Amsterdam e.o. Stadgenoot heeft de ambitie om op termijn 5.000 woningen te bestemmen voor jonge stedelingen. Ultimo 2013 bestaat de portefeuille uit 1.112 woningen. We kunnen dit aantal splitsen in woningen die worden verhuurd in het sociale segment en in het vrijesectorhuursegment. De woningen in het sociale segment worden aan jonge stedelingen verhuurd met een campuscontract (voor de duur van de studie) en een jongerencontract (een leeftijdgebonden contract). In het vrijesectorhuursegment hebben jonge stedelingen voorrang op het huren van 1- en 2-kamerapparte-

Jaarverslag 2013

47

menten en het huren van een 3- en 4-kamerwoningen in een Friends-constructie (met vrienden een woning delen). Portefeuille Jonge stedelingen per 31-12-2013 Verhuringen in sociale segment: −− Jongerencontracten 299 −− Campuscontracten (studenten) 717 Verhuringen in vrijesectorsegment: −− Jonge stedelingen 36 −− Friends Jonge stedelingen 60 Totaal 1.112

Tijdelijke verhuur Woningen die op termijn gesloopt of gerenoveerd gaan worden, verhuren we voor een groot deel ook aan jonge stedelingen. Deze woningen worden verhuurd met een tijdelijk huurcontract op basis van de Leegstandswet. In 2013 is beleid vastgesteld voor tijdelijke verhuur. In dit beleid is opgenomen dat we circa 70% van de woningen die in tijdelijke verhuur komen aanbieden aan jonge stedelingen via Studentenwoningweb. De overige 30% houden we beschikbaar voor bijzondere projecten en urgente situaties. Ultimo 2013 worden circa 200 woningen in tijdelijke verhuur aan jonge stedelingen verhuurd. Omdat hier sprake is van tijdelijke verhuur zijn deze aantallen niet meegenomen in de totaaltelling van de portefeuille jonge stedelingen.

Jongerencontract In 2011 is Stadgenoot samen met Eigen Haard een experiment gestart met een tijdelijk jongerencontract. Dit experiment wordt ondersteund door de gemeente Amsterdam. In 2012 is Rochdale aangehaakt. Het jongerencontract is bedoeld voor woningzoekenden tussen de 18 en 22 jaar die staan ingeschreven bij WoningNet Amsterdam. Het jongerencontract geeft corporaties de mogelijkheid de woningen te behouden voor deze doelgroep. We constateren dat de meeste jongeren die met een jongerencontract gaan huren, de leeftijd van 23 jaar (bijna) bereikt hebben op het moment van tekenen van het huurcontract. Dat betekent dat zij over een hogere huur huurtoeslag zouden kunnen aanvragen.

48

Jaarverslag 2013

De maatschappelijke investering die Stadgenoot doet om de woningen betaalbaar te houden voor de doelgroep is in veel gevallen dus niet altijd nodig. Wij hebben dit punt meegenomen in de evaluatie van het jongerencontract begin 2014. Stadgenoot zal naar mogelijkheden zoeken om het verhuren met jongerencontract financieel minder ongunstig te laten zijn zonder dat dit ten koste gaat van de betaalbaarheid van huren voor de doelgroep.

Campuscontract Stadgenoot verhuurt zijn studentenwoningen met een campuscontract. Dit is een contract voor de duur van de studie. Iedereen die een studentenwoning van Stadgenoot huurt met een campuscontract krijgt te maken met een campuscontrole, waarbij wij controleren of studenten nog steeds een voltijd studie aan een mbo, hbo of universitaire instelling volgen. Als dit niet het geval is, dan zeggen we de huurovereenkomst op, zodat de woning vrijkomt en we deze opnieuw kunnen verhuren aan een student met een campuscontract. Hiermee houden we de woningen beschikbaar voor de doelgroep. In oktober 2013 zijn we weer gestart met de campuscontrole. Omdat we zien dat het voor studenten steeds lastiger is om direct na het einde van de studie werk te vinden, bieden we in een aantal complexen en onder bepaalde voorwaarden studenten de mogelijkheid om nog tot maximaal twee jaar na het einde van de studie in de studentenwoning te blijven wonen. Wanneer zij een baan vinden kunnen zij met een hoger inkomen doorstromen naar een nieuwe passende woning. We bieden deze studenten een beëindigingsovereenkomst campuscontract aan.

Friends Wat bij veel verhuurders niet kan, kan bij Stadgenoot wel. Een woning delen met vrienden. Het is bij Stadgenoot mogelijk om 3- en 4-kamerwoningen in het vrijesectorsegment met twee of drie vrienden te huren. Dit gaat in een zogenaamde ‘Friends’-constructie, genoemd naar de populaire televisieserie. Jonge stedelingen krijgen hier voorrang. Eind 2013 is in de gemeenteraad de notitie Woningdelen vastgesteld, met als doel de Friends-constructie in de stad beter mogelijk te maken.

Stadgenoot

Vijfjarencontract Omdat lang niet alle jonge stedelingen in aanmerking komen voor een jongeren- of campuscontract is Stadgenoot in 2013 een lobby gestart om landelijk een vijfjarencontract mogelijk te maken. Hiermee willen wij de dynamiek op de woningmarkt stimuleren en de beschikbaarheid van betaalbare woonruimte voor jonge stedelingen vergroten. De invoering van een tijdelijk contract kan de boel in beweging brengen. Stadgenoot wil een dergelijk contract inzetten voor het huisvesten van jonge stedelingen in kleinere, minder luxe woningen. Hierover wil Stadgenoot afspraken maken met de gemeente. De grotere, betere woningen blijven beschikbaar voor mensen die min of meer permanent op een sociale huurwoning zijn aangewezen. In de loop van 2014 zal duidelijk worden of het vijfjarencontract mogelijk wordt.

Wonen-Leren-Werken-trajecten Naast reguliere jongerenwoningen verhuurt Stadgenoot ook woningen aan jongeren in wonen-lerenwerken-trajecten (Kamers met Kansen). Werkhotel In het Werkhotel in Bos en Lommer wonen 40 jongeren die begeleiding krijgen bij het wonen, leren en werken. De jongeren komen vanuit een moeilijke thuissituatie en leren hier zelfstandig te wonen. Door een stabiele woon-, werk- en- leersituatie te creëren, biedt het Werkhotel de jongeren een kans om een start- of arbeidskwalificatie te halen. Het Werkhotel is een samenwerkingsproject van Stadgenoot en HVO-Querido. Inmiddels zijn sinds 2007 al ongeveer tachtig jongeren met succes op weg geholpen naar een betere toekomst. 3H-WOW Het ROC van Amsterdam (ROCvA) streeft er samen met de gemeente Amsterdam naar dat iedere jongere een startkwalificatie behaalt. Het project 3H-WOW (Huiswerk, Hulp en Huisvesting - Werk, Opleiding en Wonen) voorziet in een integrale, preventieve aanpak waardoor jongeren met een complexe problematiek hulp krijgen binnen een gestabiliseerde woonsituatie en tegelijkertijd de mbo-beroepsopleiding volgen. Stadgenoot is samen met Ymere en Spirit! partner in

Stadgenoot

dit project. Stadgenoot heeft in 2013 in totaal 4 woningen beschikbaar gesteld voor dit project. In 2014 wordt de samenwerking voortgezet.

6.5 Bewonersparticipatie Het nieuwe beheren Zonder betrokken bewoners zijn wij niet in staat onze doelstellingen te verwezenlijken. Het besef dat Stadgenoot het niet alleen kan en dat het samen met bewoners en andere partijen moet, is in 2013 steeds duidelijker geworden. De economische crisis en de daarbij behorende bezuinigingen vragen een efficiëntere organisatie en samenwerking met andere partijen. Maar ook los van de economische crisis denkt Stadgenoot dat meer eigenaarschap en betrokkenheid van bewoners bij hun woonomgeving leidt tot grotere tevredenheid. Als bewoners meer verantwoordelijkheid en zeggenschap krijgen over hun woning, hun portiek en hun complex maakt dit van hen meer complete burgers en worden zij minder afhankelijk van de ‘verzorgende’ instantie die Stadgenoot nog ook vaak is. Stadgenoot moet meer loslaten en vertrouwen op de kracht van bewoners, terwijl bewoners bepaalde zaken wat meer onderling mogen gaan regelen. Deze gedachte heeft Stadgenoot in 2013 uitgewerkt in het nieuwe beheren. In het nieuwe beheren maakt Stadgenoot de keuze om haar mensen en middelen gerichter in te zetten per gebied. Zo is in de ‘goede huisbaasgebieden’ het beheerniveau in principe van voldoende kwaliteit. Hier zijn over het algemeen ook voldoende krachtige bewoners aanwezig om het beheer op dat niveau te houden. Maar in andere gebieden is dat minder of zelfs helemaal niet het geval. Daar moet Stadgenoot ‘actief inzetten op leefbaarheid’ of ‘flink aan de slag’ gaan om het beheer op het gewenste basisniveau te houden. In de regel wonen hier ook meer kwetsbare bewoners die vooral aan het overleven zijn. Met de inzet van bijvoorbeeld huismeesters kan Stadgenoot hier toch een aanvaardbaar woonklimaat realiseren.

Samenwerkingsovereenkomst Het is daarom van belang om afspraken te maken over wat bewoners van Stadgenoot kunnen verwachten en wat wij van bewoners vragen. Een van

Jaarverslag 2013

49

de manieren om dat bespreekbaar te maken is via Huurgenoot, de koepel van bewonerscommissies bij Stadgenoot. In december is met Huurgenoot een nieuwe Samenwerkingsovereenkomst afgesloten. Daarnaast is het ook belangrijk om bewoners die zich actief inzetten daarvoor te waarderen. In het voorjaar zijn daarom een dertigtal actieve bewoners door Stadgenoot in het zonnetje gezet vanwege hun bijzondere inzet voor hun complex of buurt.

Pilot huurdersparticipatie in VvE’s Steeds vaker wonen huurders in gemengde complexen waar een Vereniging van Eigenaren is. In 2013 is samen met Huurgenoot en een aantal bewonerscommissies een document opgesteld over participatie van huurders in VvE complexen. De afspraken hebben gezorgd voor een licht gewijzigd splitsingsreglement. Stadgenoot kan in nieuw op te richten complexen, op onderdelen die de huurder raken, aan huurders een mandaat geven om zelf te stemmen. Deze werkwijze wordt het komend jaar in een pilot uitgewerkt en geëvalueerd.

Bijzondere participatieprojecten In de Waterlandpleinbuurt hebben een twintigtal buurtbewoners ca. 25 kleine moestuintjes in de gemeenschappelijke tuin achter hun wooncomplex ingericht. In dezelfde buurt gaven bewoners van een portiek hun trappenhuis van top tot teen een frisse verfbeurt. Stadgenoot leverde hiervoor de verf. In Holendrecht vierde buurtkamer Casa Jepie Makandra (Huize helpt elkander) zijn derde verjaardag. Volgens het principe ‘voor bewoners, door bewoners’ organiseren bewoners hier zaken die zij zelf nodig vinden zoals een ontbijtcafé, een klussenhulp, computerlessen, huiswerkbegeleiding, avondmaaltijden en schuldhulpverlening. In het nieuwbouwcomplex het Scheepvaartkwartier in Osdorp hebben bewoners samen met twee kunstenaars een start gemaakt met kunstwerken voor in de entrees. In Getijenveld in Geuzenveld is het braakliggend terrein samen met omwonenden tijdelijk ingericht en worden er activiteiten op georganiseerd. Uit de moestuin in de naastgelegen Eendrachtsparkbuurt kon voor het tweede jaar geoogst worden. In Geuzenveld is daarnaast sinds 2012 een initiatief door ouders genomen ‘Samen

50

Jaarverslag 2013

naar het Koggeschip’. Zij proberen met onder andere activiteiten een grotere diversiteit van kinderen naar de buurtschool te laten gaan. We hebben dit initiatief ondersteund met inzet van materialen. In de Kolenkit en de Bosleeuw wordt samengewerkt met het kunstenaarscollectief van de Bookstore. Zij zijn als tijdelijke bewoners aanwezig in deze buurten. In 2013 is er een samenwerkingsdocument opgesteld waarin afspraken vastliggen over hun bijdrage aan de leefbaarheid in de wijk. Bijvoorbeeld door zelf het goede voorbeeld te geven (portieken en tuinen schoon) en verschillende activiteiten te organiseren voor jong en oud.

Stadgenoot

van een analyse zijn speerpunten benoemd om de leefbaarheid te verbeteren. De komende (drie tot vijf) jaren moet hieraan gewerkt worden. Net als in 2012 is in 2013 niet alleen aandacht besteed aan het goed begroten van plannen, maar is ook extra focus gelegd op het volgens planning en budget uitvoeren van de plannen. Omdat we verdere stappen willen maken in de doelgerichte inzet van gebiedsbeheer is een goede onderbouwing van de noodzakelijke werkzaamheden van belang in het beheerplan.

Projecten in de buurt 6.6

Schoon, heel en veilig

Planmatig en projectmatig werken De huidige tijd vraagt om keuzes maken. Niet iedere buurt heeft dezelfde inzet in beheer nodig. In plaats van generieke maatregelen en inzet op leefbaarheid (schoon, heel en veilig) beogen we meer gebiedsafhankelijke maatregelen en inzet. We noemen dit gebiedsgericht beheer; intensiever en gerichter beheren waar het noodzakelijk is, en minder beheer door Stadgenoot in wijken waar het goed gaat. Deze manier van beheren vereist soms een meer planmatige en projectmatige manier van werken. In 2012 zijn we daarom gestart met een training ‘projectmatig werken en leefbaarheid’ voor alle medewerkers van Gebiedsbeheer. In 2013 heeft de laatste groep deelnemers de basistraining afgerond. Om het projectmatig werken duurzaam te verankeren in de werkwijze van onze medewerkers is in het najaar een vervolgtraject gestart waarbij gewerkt wordt aan een project waarin zelfbeheer en eigenaarschap van bewoners een prominente plek heeft. Omdat binnen het reguliere beheer keuzes moeten worden gemaakt en we soms onze inzet willen intensiveren, kan dit alleen samen met een actieve sturing op plannen en projecten. Om die reden werken we met beheerplannen en budgetsturing.

Beheerplannen en budgetsturing Om op de lange termijn te blijven werken aan de juiste plannen zijn in 2013 voor circa tien wijken beheerplannen opgesteld of geactualiseerd (2012: eveneens 10 beheerplannen). In een beheerplan wordt de wijk met het bezit van Stadgenoot beschreven. Op basis

In 2013 vonden verschillende activiteiten en projecten plaats om de kwaliteit van wonen te verbeteren. Enkele voorbeelden zijn het sturen op instroom, de aanpak van (privé) tuinen en inbraakpreventiemaatregelen. Zo spannen we ons in voor gevarieerde buurten door het huisvesten van studenten, kunstenaars en muzikanten in kwetsbare buurten. Voorbeelden zijn de Vogelbuurt, de Kolenkitbuurt, Holendrecht en Geuzenveld. Als tegenprestatie voor de (soms tijdelijke) huisvesting organiseren de nieuwe buurtbewoners sociale of culturele activiteiten in hun nieuwe buurt. In de Kolenkitbuurt gebeurt dit onder andere met Rietveld-studenten, in de Vogelbuurt met muzikanten en in Geuzenveld met studenten van de UvA, VU en de HvA. Daarnaast hebben we op diverse plekken in de stad projectmatig gewerkt aan het verbeteren van privétuinen. In Slotermeer is samen met bewoners een vervolg gegeven aan het opknappen van verwaarloosde tuinen en erfafscheidingen. Daarmee ontstaat een mooiere en veiligere buurt en een basis om goed te kunnen handhaven. In de Diamantbuurt zijn gevel­tuinen tijdens een buurtactiedag aangepakt en vrijwilligers geworven om bewoners te helpen hun tuin op orde te houden. Tuingereedschap werd door Stadgenoot gefaciliteerd en de hapjes werden verzorgd door bewoners. In verschillende buurten hebben we tenslotte in samenwerking met stadsdelen en politie gewerkt aan inbraakpreventie. Naast het geven van voorlichting zijn daarbij pakketten aangeboden om de eigen woning beter te beveiligen.

Stadgenoot

Basiskwaliteit De in 2012 opgestelde uitgangspunten voor de Basiskwaliteit met betrekking tot het beheer, zijn in 2013 vastgesteld. Met de beschrijving van de Basiskwaliteit geven we duidelijkheid, intern en extern, over wat men op dit gebied kan verwachten van Stadgenoot. In dit document gaat het met name over de inrichting, het gebruik en het beheer van gemeenschappelijke ruimtes en privétuinen.

Jaarverslag 2013

51

52

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

7 Stadgenoot in bedrijf 7.1

De organisatie

In totaal waren er op 31 december 2013, inclusief dochteronderneming Stadsgoed, 398 medewerkers in dienst, verdeeld over 367 fte (2012: 396 fte). Met het oog op een efficiëntere bedrijfsvoering heeft in 2013 een verdere reductie van het aantal fte plaatsgevonden. De doelstelling was om het aantal fte per 1-1-2014 terug te brengen tot 370. Deze doelstelling is gehaald. De reductie kwam tot stand door natuurlijk verloop, het beëindigen van tijdelijke contracten, herplaatsingen van medewerkers en een beperkt aantal gedwongen ontslagen.

Peildatum 31-12-2013 Stadgenoot

Stadsgoed

Totaal

Aantal FTE 363,1 4,3 367,4 Aantal medewerkers 393 5 398 Mannen 58% 80% 59% Vrouwen 42% 20% 41% Fulltime 67% 20% 66% Parttime 33% 80% 34% Aantal stagiaires heel 2013 22 0 22 10 Van alle medewerkers is de meerderheid man (59%). Twee derde van de medewerkers werkt fulltime. De leeftijdsopbouw van ons personeelsbestand is in Onderstaande grafiek laat de ontwikkeling van het onderstaande figuur weergegeven. aantal fte in de afgelopen 5 jaar zien.

Aantal FTE (incl. dochters)

Leeftijdsverdeling in % 2% 19%

500

17%

450 400 350 300 250 200 2009

2010

2011

2012

2013

29%

34%

Aantal FTE (incl. dochters)

<25 jaar

35-45 jaar

25-35 jaar

45-55 jaar

>55 jaar

Stadgenoot

In 2013 had Stadgenoot 22 stagiaires in dienst (2012: 17). De doelstelling om per vijftig medewerkers twee stagiaires in dienst te hebben, werd hiermee gehaald. Stadgenoot streeft naar een ziekteverzuimpercentage van vijf procent. Het percentage is in 2013 uitgekomen op 5,5 procent (2012: 5,1). In 2013 waren er 62 langdurige ziektegevallen.

Jaarverslag 2013

•

•

53

niet past in de portefeuilledoelstellingen; Het realiseren van kortere lijnen tussen Projectontwikkeling met de afdelingen Verkoop en Bedrijven & Parkeren; De span of control en de omvang van de bedrijfseenheid ten opzichte van de andere bedrijfseenheden.

7.2 Organisatieaanpassingen

In september 2013 heeft de OR positief over deze samenvoeging geadviseerd.

Portefeuillesturing en assetmanagement

Herschikking Verhuur

In maart 2013 zijn de afdelingen Strategie & Beleid en Gebiedsmanagement samengevoegd tot de bedrijfseenheid Strategie & Portefeuille. Belangrijkste doelen van de samenvoeging zijn een heldere portefeuillesturing en het scherper sturen op de maatschappelijke en financiële doelen van elk complex. De afdeling Strategie maakt en bewaakt de kaders en de assetmanagers zijn als ‘eigenaren’ verantwoordelijk voor het realiseren daarvan.

Bij de inrichting van de afdelingen Verhuurservice en Verhuurmakelaardij in 2012 is opgenomen dat na een jaar bezien zou worden of de gekozen werkwijze verdere aanpassingen behoeft. Met name de samenwerking en resultaatsverantwoordelijkheid voor het gehele proces blijken voor verbetering vatbaar. Om die reden is besloten om de afdelingen Verhuurservice en Verhuurmakelaardij samen te voegen tot één afdeling. Dit verhoogt de flexibiliteit en de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het verhuurproces. De samenwerking met de afdeling Mutatieonderhoud wordt verder vormgegeven binnen het inrichtingsplan voor de bedrijfseenheid Klant & Woning.

VvE-beheer Stadgenoot maakt deel uit van ruim vierhonderd Verenigingen van Eigenaren (VvE’s): gemengde complexen met zowel huur- als koopwoningen. We hebben daarin verschillende rollen (zoals mede-eigenaar, verhuurder, verkoper, ontwikkelaar en beheerder). Om die complexiteit voor de klant en de organisatie terug te brengen is op 1 januari 2014 het technisch beheer van het casco van de VvE’s overgedragen aan VvE Beheer Amsterdam (VBA). Dat betekent dat Stadgenoot niet meer zelf het onderhoud aan het gebouw verzorgt, maar dat dit gebeurt door VBA.

Samenvoeging Verkoop, BOG en Project­ ontwikkeling tot BVO In februari 2013 heeft het bestuur besloten om de afdelingen Verkoop, Bedrijfsruimte en Projectontwikkeling samen te voegen tot één bedrijfseenheid: Bedrijfsmatig Vastgoed en Ontwikkeling (BVO). Deze samenvoeging heeft een aantal redenen: • Het voornemen van Stadgenoot om de komende jaren bedrijfsruimte af te stoten voor zover deze

Herinrichting organisatie In oktober 2013 is besloten tot een aanpassing van de organisatie met als doel om de samenwerking binnen Stadgenoot te verbeteren en de efficiency te vergroten. Dit heeft geleid tot een nieuw hoofdontwerp getiteld “Eén Stadgenoot, slank en lenig”. In dit nieuwe hoofdontwerp staan de uitgangspunten en inrichtingskeuzes op hoofdlijnen. Onderdeel van dit hoofdontwerp is de teruggang van vijf naar vier bedrijfsonderdelen waardoor ook de nieuwe onderdelen Klant & Woning (K&W) en Vastgoed & Ontwikkeling (V&O) ontstaan. De OR heeft eind januari 2014 een positief advies op het hoofdontwerp gegeven met aandachtspunten voor de uitwerking in inrichtingsplannen. Alleen voor Strategie & Portefeuille komt geen nieuw inrichtingsplan, voor de andere drie wel. Daarom is er expliciet

54

Jaarverslag 2013

aandacht voor de aanhaking met assetmanagement in de diverse inrichtingsplannen. Inmiddels zijn er in januari werkgroepen gestart om in een aantal werksessies de inrichtingsplannen samen te stellen. Uiteindelijk beschrijven de inrichtingsplannen hoe de onderdelen K&W en V&O eruit komen te zien en op welke manier de diverse disciplines en processen waaruit ze zijn opgebouwd samen bijdragen aan de ambitie van Stadgenoot. Ook bekijken de werkgroepen hoe de verschillende disciplines en onderdelen goed op elkaar kunnen aansluiten, hoe ze de diverse processen beter kunnen inrichten en wat hiervoor nodig is. De inrichtingsplannen werden eind maart voorgelegd aan bestuur en directie waarna de OR medio april gelegenheid had om op de plannen te reageren en een advies uit te brengen.

Stedenfonds Met ingang van 31 december 2013 zijn de vrijesectorwoningen, parkeerplaatsen en bedrijfsruimten in eigendom van het Stedenfonds uit exploitatie genomen. De nieuwe beheerder voor deze eenheden is Actys Wonen Amsterdam. Het Stedenfonds blijft eigenaar.

Amsterdamse Compagnie Per 31 december 2013 is het beheer van de eenheden van de Amsterdamse Compagnie (AC) uitbesteed aan Stone22. Stadgenoot blijft binnen de AC wel verantwoordelijk voor de directiefunctie. De volledige administratieve vastlegging wordt door Stone22 gedaan. Alle eenheden die uit exploitatie zijn genomen blijven in het bezit van de Amsterdamse Compagnie. Ook de aandeelhouders in de AC blijven ongewijzigd (Stadgenoot 67%, gemeente 33%).

7.3 Integriteit Integer handelen is voor Stadgenoot een belangrijke norm. Om het integriteitsbeleid in de praktijk te bevorderen en om er zeker van te zijn dat eventuele risico’s tijdig gemeld worden, is in 2011 een commissie Integriteit in het leven geroepen. Deze commissie bestaat uit de bestuurder (voorzitter), de manager Auditing en Verbetermanagement (secretaris), de manager Communicatie, de manager Juridische Zaken en

Stadgenoot

de manager Personeelsmanagement & Organisatie. De commissie vergadert één keer per kwartaal en bepaalt de acties en de voortgang. Verder vindt twee keer per jaar overleg plaats met een delegatie van de Raad van Commissarissen. Gesproken is over de inspanningen van Stadgenoot ten aanzien van de inbedding van integriteit in de organisatie en de wijze waarop we met integriteitschendingen omgaan.

Inbedding in de organisatie Op intranet wordt periodiek aandacht gevraagd voor onderwerpen uit de gedragscode van Stadgenoot. Medewerkers wordt aan de hand van stellingen een spiegel voorgehouden (‘wat zou jij doen?’) en vervolgens worden de betreffende bepalingen uit de gedragscode aangehaald. Zo is in 2013 aandacht besteed aan de privé-inzet van zakelijke relaties en hoe om te gaan met kerstattenties. Alle documenten over integriteit die medewerkers nodig hebben in hun werk staan op een aparte, herkenbare plek op intranet. In de Planning- & Beoordelingscyclus van Stadgenoot is integriteit als kerncompetitie opgenomen. Uit de beoordelingsronde over het afgelopen jaar komt als algeheel oordeel naar voren dat medewerkers hier voldoende tot goed op scoren. Door regelmatig met elkaar in gesprek (discussie) te gaan over dit onderwerp is het meer gaan leven. Alle medewerkers en managers hebben in 2013 deelgenomen aan de workshops Beter communiceren en Feedback. Hierin is aandacht besteed aan respectvolle communicatie, elkaar aanspreken op gedrag, samenwerking en integer handelen. De uit de workshops gebleken verbeterpunten, zoals de communicatie tussen managers en medewerkers, zijn onderwerp van gesprek geweest in het directie- en managersoverleg. In het werving- en selectiebeleid van Stadgenoot is opgenomen dat alle nieuwe medewerkers, ongeacht functie (dus ook stagiaires en vrijwilligers), worden gescreend. Van alle functies binnen Stadgenoot met een hoog financieel afbreukrisico’s is nagegaan of de inge-

Stadgenoot

stelde beheersmaatregelen (zoals functiescheiding, delegatieregeling, het vier-ogen-principe, systeem afgedwongen autorisaties, procedures t.a.v. inkoop, aanbesteding, aankoop, desinvesteren en financiering) voldoende zijn om de risico’s af te dekken, onder voorbehoud van samenspanning met in- en extern betrokkenen. In 2013 is gewerkt aan het opstellen van screeningsbeleid waarin de diverse vormen om personen (medewerkers, inleenkrachten, huurders, kopers) en contractpartijen (aannemers, financiers, beleggers, makelaars, leveranciers, adviseurs) te toetsen aan de door ons gestelde voorwaarden zijn aangegeven. Dit alles om mogelijke integriteitsrisico’s af te dekken.

Interne audits bedrijfsprocessen Omdat Stadgenoot risico’s loopt bij onvoldoende integer handelen van zijn medewerkers wordt dit aspect - waar aan de orde - meegenomen bij de interne audits op bedrijfsprocessen. Zo is in 2013 een audit uitgevoerd op het bedrijfsproces Verkopen Nieuwbouw, waaruit onder andere bleek dat het vastleggen van verleende kortingen bij verkoop van nieuwbouw en het aanhouden van de bepalingen rondom inkoop van diensten verbetering behoeft. De betreffende directeuren en managers hebben in 2013 de aanbevelingen opgepakt.

Jaarverslag 2013

55

gaties niet aangehouden, waardoor een voor Stadgenoot zeer ongunstig huurcontract moest worden afgekocht, leidend tot bijna € 200.000 schade. Verder zijn tien situaties in behandeling genomen waarin sprake was van ongewenste houding en gedrag. Het betrof onder andere: het zich niet houden aan de gedragsregels bij kerstattenties 2012, ongewenst gedrag bij een bewoner, het onvoldoende nakomen van de afspraken over personele voorzieningen en indienen van declaraties, verstrekken van onvolledige/ onjuiste informatie door een kandidaat RvC-lid en onzekerheid over de intenties en herkomst van financiële middelen van een kandidaat koper. De leiding heeft in de eerste vier gevallen intern de kwesties aan de orde gesteld en maatregelen genomen, de voordracht voor het RvC-lid is ingetrokken en in het laatste geval zijn aanvullende voorwaarden in de koopovereenkomst opgenomen. Het bestuur en de commissie Integriteit zijn geïnformeerd over de incidenten en de maatregelen die hierop volgden, dan wel zijn hierbij zelf betrokken geweest.

Ongewenste omgangsvormen In 2013 hebben de twee aangestelde vertrouwenspersonen over ongewenste omgangsvormen geen meldingen gehad.

Klokkenluidersregeling

Integriteit en derden

In de Klokkenluidersregeling staat de procedure aangegeven hoe melding van een vermoeden van een ernstige misstand gedaan kan worden. De melding wordt onderzocht door een onderzoekscommissie bestaande uit een externe vertrouwenspersoon en twee daartoe aangewezen functionarissen van Stadgenoot. Binnen de onderzoekscommissie is afgesproken dat de externe vertrouwenspersoon tevens de voorzitter van de onderzoekscommissie is. In 2013 is geen beroep gedaan op de Klokkenluidersregeling.

Stadgenoot hanteert inkoopvoorwaarden waarin ook integriteits- en gedragsregels zijn opgenomen. In het Verbindingenstatuut is opgenomen dat voor dochtermaatschappijen onverminderd hetzelfde integriteitbeleid geldt als voor Stadgenoot. Voor samenwerkingsverbanden zal dit in de praktijk niet altijd haalbaar zijn. In de afzonderlijke aandeelhoudersovereenkomsten met de partners worden nadere afspraken gemaakt over de wederzijdse verantwoordelijkheden ten aanzien van integer handelen. Een eerste aanzet voor een handleiding over screening van contractspartijen is door Juridische Zaken opgesteld. De verwachting is dat deze handleiding begin 2014 gereed is.

Incidentenmanagement In 2013 is een ernstig vermoeden van niet-integer handelen door een voormalig medewerker geconstateerd. Bij het opmaken van huurcontracten voor bedrijfsruimten zijn de bepaalde richtlijnen en dele-

56

Jaarverslag 2013

Stadgenoot is aangesloten bij Aedes, de koepelorga­ nisatie voor woningcorporaties en de Neprom, Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen. Wij onderschrijven de Governance Code Woningcorporaties en de Neprom Gedragscode voor zover van toepassing binnen de context van woningcorporaties. Stadgenoot beschikt over een deugdelijk registratiesysteem waarin de relevante gegevens van vastgoedtransacties (investeren en desinvesteren) worden gedocumenteerd en vastgelegd. Deze registratie is een belangrijk middel om transparantie van handelen te bevorderen en te bereiken. Ook kunnen we de transacties achteraf toetsen op wettelijkheid en correctheid.

7.4 Risicomanagement Stadgenoot brengt op gestructureerde wijze de risico’s in kaart die de realisatie van onze doelen bedreigen. Waar nodig treffen we maatregelen om deze risico’s te verkleinen of te beheersen. Daarnaast benoemen we nadrukkelijk de kansen die benut kunnen worden en die positief uitwerken op onze doelrealisatie. Het consequent en expliciet benoemen van kansen en bedreigingen is onderdeel van onze P&C-cyclus en besluitvormingsdocumenten. We willen niet dat risicobeheersing verwordt tot een afvinkcultuur. Monitoring vindt plaats door afgevaardigden van S&P en Control. We realiseren ons dat zich - ondanks alle maatregelen - risico’s kunnen aandienen die niet voorzien waren. In 2013 hebben wij het beleid van de Rijksoverheid, de structurele rentedaling en de stagnatie op de verkoopmarkt benoemd als strategische risico’s. Hierop anticipeerden wij door de impact van de risico’s over de jaren 2013 en verder nader uit te werken in scenario’s en na te gaan of er een set van bijstuurmaatregelen denkbaar is om schade uit die risico’s te compenseren. De resultaten hiervan zijn meegenomen in de begroting 2013 en het Meerjarenplan (MJP). Bij het MJP is rekening gehouden met een verhoging van de verhuurdersheffing voor de branche naar € 1,7 miljard. De verhoging van de verhuurdersheffing wordt gecompenseerd door verhoging van de huren, een verlaging van de organisatiekosten en een verdere verlaging van de nieuwbouwproductie.

Stadgenoot

Wat betreft het huurbeleid hebben wij de in het regeerakkoord opgenomen inkomensafhankelijke huurstijging gevolgd. De herbevestigde AA-rating die wij najaar 2013 van Standard & Poor’s ontvingen, zien wij als een kans om tegen relatief gunstige rentetarieven te kunnen lenen op de kapitaalmarkt. Hieronder gaan we in op de beheersing van de operationele risico’s. De beheersing van financiële, treasuryen projectrisico’s komt aan de orde in paragraaf 8.12. Cultuuraspect RvC, bestuur en management van Stadgenoot hebben uitdrukkelijk uitgesproken een open en aanspreekbare cultuur voor te staan. Het belang van de ‘tone at the top’ wordt onderkend. We willen leren van ons handelen door effectieve reflectie. Van medewerkers wordt verwacht dat zij eventuele risico’s, die het realiseren van de doelstellingen in de weg staan, melden zodat Stadgenoot tijdig kan bijsturen. Klantencontact Het is van belang duidelijk te communiceren wat klanten van ons kunnen verwachten. Tijdens communicatietrainingen hebben onze medewerkers handvatten gekregen hoe zij in de dialoog met klanten tot betere resultaten kunnen komen. In de primaire processen gericht op de kwaliteit van de dienstverlening aan individuele klanten zijn doel, resultaat, verantwoordelijkheden, afhankelijkheden en overdrachtsmomenten uitgewerkt en beschreven. Inrichting administratieve organisatie Ter beheersing van de risico’s en ter sturing van de primaire en secundaire processen beschikt Stadgenoot over administratief organisatorische maatregelen en interne controlemaatregelen. Zo is onder meer sprake van functiescheiding, worden processen gestandaardiseerd ingericht en is de IT-omgeving beveiligd. Al deze maatregelen leiden uiteindelijk tot een effectieve en efficiënte uitvoering van processen en effectieve risicobeheersing. Hierbij merken we op dat we spreken over optimale risicobeheersing en niet over maximale beheersing, omdat nooit voor honderd procent kan worden gegarandeerd dat materiële verliezen, fraude en misbruik van wet- en regelgeving

Stadgenoot

bij Stadgenoot niet voor zullen komen. Daarnaast is het altijd nodig om de kosten van het vermijden van risico’s af te wegen tegen mogelijke (financiële) schade. Stadgenoot heeft een functioneel ingerichte organisatiestructuur met zover mogelijk doorgevoerde functiescheiding. Bevoegdheden zijn vastgelegd in een delegatieregeling met toepassing van het ‘vier ogen principe’. De gebruikte softwarepakketten beschikken over een autorisatiematrix. Alle functies zijn beschreven en afdelingsoverschrijdende bedrijfsprocessen zijn vastgelegd. Voor het aangaan van verbindingen en samenwerkingsverbanden en het op transparante wijze afleggen van verantwoording is een Verbindingenstatuut opgesteld. Om zeker te stellen dat de beheersingsmaatregelen die zijn opgenomen in deze bedrijfsprocessen voldoende effectief zijn en worden toegepast, laat Stadgenoot door de afdeling Auditing en Verbetermanagement (AVM) hiernaar onderzoek verrichten. De afdeling is in hoofdlijnen verantwoordelijk voor het doen van interne audits en het adviseren bij het inrichten, verbeteren en beheersen van de bedrijfsprocessen. Interne audits In 2013 heeft de afdeling Auditing en Verbetermanagement de volgende audits uitgevoerd: • Afhandeling huurcommissiezaken t.a.v. huurverhoging, service- en stookkostenafrekeningen en onderhoudsachterstand • Contractafspraken • Verkopen nieuwbouw • Verhuur bedrijfsruimten • Huurprijsbepaling bij sociale verhuur • Toekenning energielabels • Declaraties bestuur- en directieleden • IT autorisatiebeheer Algemene conclusie is dat de ingestelde beheersingsmaatregelen toereikend zijn. Verbeteringen zijn nog mogelijk ten aanzien van communicatie en informatie-uitwisseling tussen de betrokken medewerkers, het systematisch vastleggen van de basisgegevens, handelingen en overwegingen, het aanhouden van het inkoopbeleid en het monitoren van wijzigingen

Jaarverslag 2013

57

van IT-autorisatieverzoeken. De verantwoordelijke directeuren en managers pakken de aanbevelingen op. De auditrapportages zijn vastgesteld door het bestuur en besproken met de leden van de auditcommissie. De accountant ontvangt ter informatie de auditrapportages. In het auditplan 2014 staan negen bedrijfsprocessen ingepland voor een audit, waaronder ketensamenwerking bij vastgoedverbeteringsprojecten, het proces in-/ uit-exploitatiename, het proces taxatie van het bezit tegen marktwaarde, treasury administratie en huurincasso. Beheersing schades en aansprakelijkstellingen t.g.v. calamiteiten De financiële risico’s ten gevolge van schade aan ons bezit en in geval van aansprakelijkstelling hebben wij met verzekeringen afgedekt. Het afgelopen jaar is een tender voor de brand/opstalverzekering en de dienstverlenende makelaar gehouden. Dit heeft geleid tot het afsluiten van een brand/opstalverzekering met een andere, financieel gunstiger verzekeringsvorm zonder in te boeten op kwaliteit van product en dienstverlening en het onderbrengen van de verzekerings-portefeuille bij een andere makelaar. Ten behoeve van het afhandelen van aansprakelijkstellingen door huurders zijn wettelijke kaders en richtlijnen opgesteld.

58

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Onderhoudsrisico’s Het bieden van veilig vastgoed aan onze klanten is een essentiële verantwoordelijkheid van Stadgenoot. In 2011 is het risicobeleid van Stadgenoot door het bestuur vastgesteld en zijn tien onderwerpen benoemd waar wij ons in eerste instantie op richten.

Dit beleid is in 2013 aangepast aan de actualiteit. In onderstaande tabel is per risico aangegeven wat de staat is van het huidige beleid en welke specifieke acties in 2013 ondernomen zijn.

Risico

Stand van zaken

2013

1.Constructieve gebreken

Geen calamiteiten in 2013.

Onderzoek naar constructieve veiligheid van spouwmuren uitgevoerd; hierbij zijn geen relevante risico’s geconstateerd.

2. Brand

Vigerend beleid is het aanbrengen van rook- Onderzoek naar brandoverslag is begin 2014 melders bij mutatie en vastgoedverbetering afgerond; de aandachtspunten worden in de onderhoudsbegroting opgenomen. Het en het controleren van de aarding. controleren van de aarding is onderdeel van de Basiskwaliteit 2014.

3. Legionella

Meerdere complexen zijn inmiddels aangesloten op een online database waarin de activiteiten worden bijgehouden.

In 2012 is overleg opgestart tussen CMV en Vastgoed om de contracten met zorgpartijen scherper te maken; dit traject wordt in 2014 afgerond.

4. Asbest

Sinds 2012 heeft Stadgenoot twee asbestmedewerkers in dienst die werkzaamheden bij mutatie coördineren en als opdrachtgever naar inventariseerders en saneerders fungeren.

In 2012 is een aanzet gemaakt voor een nieuw draaiboek waarin de gehele lijn van visie tot proces wordt beschreven. In 2013 is dit traject voortgezet.

5. Koolmonoxide­ vergiftiging

N.a.v. een calamiteit bij complex OverslagOpen toestellen worden consequent bij mutatie en vastgoedverbetering vervangen hof zijn de kanalen vervangen. N.a.v. een calamiteit in een woning met door boilers of gesloten toestellen. dodelijke afloop is in 2013 besloten om alle open toestellen vóór 2015 te vervangen.

6. Werken op hoogte Voor alle daken zijn risico-inventarisaties en arbozaken gemaakt. 7. Explosiegevaar

Het beleid is dat bij mutatie altijd gecontroleerd wordt of de woning voldoet aan de NEN 1010.

8. Vocht, schimmel en binnenmilieu

Dit is een belangrijk onderdeel bij vastgoed- In 2013 is hier in vastgoedverbeterings- proverbetering en onderdeel van de Basis­kwaliteit jecten nadrukkelijk aandacht aan besteed.

9. Ontbreken van Vigerend beleid is dat bij elke mutatie en doorvalbeveiliging bij elke schilderbeurt gekeken wordt of deze aanwezig is en zo nodig wordt deze aangebracht. 10. Gevolgen van inbraakschade

Vigerend beleid loopt goed.

Stadgenoot

In 2012 is onderzoek gedaan naar de constructieve veiligheid van spouwmuurgevels naar aanleiding van een rapport van de VROM-inspectie. Hierin werd gewaarschuwd voor de slechte kwaliteit van een bepaald type gevels. Het gaat met name om spouwmuurgevels van circa 25 jaar oud met minimaal vier bouwlagen, waarbij gevelankers gecorrodeerd kunnen zijn. Het onderzoek bij Stadgenoot vond eind 2012 plaats. Er zijn geen noemenswaardige problemen geconstateerd. Enkele kleine aanpassingen zijn opgenomen in de onderhoudsbegroting voor de komende jaren. In 2012 is gestart met de voorbereiding van een onderzoek naar brandoverslag. Er is gekeken welke complexen binnen het risicoprofiel vallen en er zijn offertes aangevraagd en vergeleken. De uitvoering van het onderzoek startte in 2013 en is in januari 2014 afgerond.

7.5

Dochtermaatschappijen, samenwerkingsverbanden en verbindingen

Om onze maatschappelijke doelstellingen te kunnen bereiken is samenwerking met andere partijen vanzelfsprekend. Dat gebeurt onder andere via verschillende dochterondernemingen en samenwerkingsverbanden, op verschillende terreinen. De redenen om voor dochterondernemingen te kiezen zijn verschillend. In het algemeen betreft het ondernemingen met een eigen doelstelling en een eigen administratie. Verder zijn het ondernemingen met een eigen klantengroep, die door de eigen positionering en herkenbaarheid goed te benaderen zijn in de markt waarin zij opereren. Voor alle verbindingen geldt dat de activiteiten vanuit volkshuisvestelijke overwegingen worden uitgevoerd. De wijze waarop de verbindingen zijn gewaardeerd op de balans, respectievelijk geconsolideerd zijn opgenomen, is in het hoofdstuk Jaarrekening 2013 van dit jaarverslag vermeld. In het schema zijn alle deelnemingen en verbindingen van Stadgenoot in 2013 opgenomen. Bijlage 1 bevat een overzicht met de bijbehorende omschrijvingen.

Jaarverslag 2013

59

60

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

In het schema zijn alle deelnemingen en verbindingen van Stadgenoot in 2013 opgenomen. Bijlage 1 bevat een overzicht met de bijbehorende omschrijvingen. Situatie per 31-12-2013

4,2%

100%

11,06%

Houdstermaatschappij Stadgenoot BV

Stedenfonds Amsterdam NV

100%

66,6%

NV Stadsgoed

Amsterdamse Compagnie NV

Stichting Brasa

50%

Woningnet NV

100%

Stadgenoot Vastgoed­bedrijf BV (leeg)

VvE Beheer Amsterdam BV

100%

100%

Stadsgoed Monumenten BV

100%

Stadsgoed Fonds BV

100%

Houthavens Ontwikkeling BV (leeg)

100%

Gershwin Ontwikkeling BV (leeg)

16,67%

100%

Waterstad Beheer BV

Nieuw Amerika Ontwikkeling BV

1%

33,3%

Waterstad IJburg CV

19,1%

Stichting Inzet (stille vennoot)

Ontwikkelings Combinatie Nieuw Amerika VOF

25%

Django BV

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

61

Stichting Stadgenoot

100%

100%

Stadgenoot Projecten BV

Stichting Inzet II (leeg)

Stadgenoot Diensten BV

Stichting Duurzaamheid­ barometer

100%

100%

Stadgenoot Participaties BV

49%

100%

Stadgenoot Maritiem BV

100%

Hempoint Beheer BV

0,01%

Hempoint BV

0%

16,67%

Polderweg Ontwikkeling BV

33,3%

Ontwikkelings Combinatie Polderweggebied VOF

33,33%

Stadgenoot Ontwikkeling BV (leeg)

36%

20%

CzanBeheer BV

2%

CAN DLG II Beheer BV

CzanOntwikkeling CV

4%

22,8%

50%

Forum Bos en Lommer Beheer BV

2%

Forum Bos en Lommer CV

100% De Weiden BV (leeg)

CAN DLG II Grondbedrijf CV

Stichting Inzet IV (stille vennoot)

BLP 1 Properties BV

43,1%

34,56%

Stadgenoot Energie BV

Vof KolenkitbuurtZuid

18,75%

Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV

30%

Glasvezelnet Amsterdam BV

62

Jaarverslag 2013

Dochtermaatschappijen NV Stadsgoed Stadsgoed is een volle dochter van Stadgenoot en heeft als missie: het aankopen, restaureren en herontwikkelen van panden die verwaarloosd zijn en/of die een ongewenste invulling hebben voor de ontwikkeling van de Amsterdamse binnenstad. In 2013 zijn geen nieuwe panden aangekocht. Wel is een aantal panden opgeknapt. Ontwikkelingen 2013 De Wallen is een gebied waar Stadsgoed sinds 2007 investeert door het aankopen van prostitutiepanden en het opknappen en herbestemmen van deze gebouwen. Door een uitruilovereenkomst op de Wallen heeft Stadsgoed ook in 2013 een positieve impuls gegeven aan een nieuw aandachtsgebied, namelijk het Sint Annenkwartier. Dit is de buurt ten zuiden van de Oude Kerk. Door een nieuw bestemmingsplan is prostitutie hier in de toekomst onmogelijk geworden. Een van de panden die Stadsgoed in 2013 kreeg geleverd, de Sint Annendwarsstraat 6, huisvestte een peepshow en sekswinkel. Na de herontwikkeling van dit pand nam de Ton Ton Club hier haar intrek. Met de komst van deze nieuwe, dynamische ondernemers, is weer een positieve impuls gegeven aan het kwetsbare Sint Annenkwartier. Verdere bouwwerkzaamheden die in dit gebied in 2013 zijn gestart, betreffen de Sint Annendwarsstraat 3 (vier woningen en een bedrijfsruimte) en de Dollebegijnensteeg 5 en 7 (twee woningen en een bedrijfsruimte).

Stadgenoot

Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO). De bedoeling van de EFRO-subsidie is om bepaalde regio’s in Europa een sociaal-economische impuls te geven. Verkopen In 2013 vonden geen verkopen plaats. Resultaat 2013 Over 2013 heeft Stadsgoed een positief resultaat behaald van € 3,4 miljoen voor waardeveranderingen en onrendabels. Inclusief waardeveranderingen en onrendabels bedraagt het resultaat € 9,0 miljoen positief. Verwachtingen 2014 De nog niet in uitvoering genomen resterende panden van de Wallen (aankoop uit 2008) kunnen in 2014 mogelijk worden geruild. Daarnaast blijft de NV Stadsgoed zich ook in 2014 inzetten voor de oprichting van de zogenoemde 1012 Inc.

De Amsterdamse Compagnie De Amsterdamse Compagnie (AC) richt zich op het kleinschalig verhuren van bedrijfsmatig onroerend goed. De AC heeft ruim 19.000 m2 in eigendom en beheert ruim 6.000 m2 voor Stadgenoot. De Amsterdamse Compagnie is een samenwerking tussen Stadgenoot (67%) en de gemeente Amsterdam (33%). De Amsterdamse Compagnie heeft een omzet van € 2,6 miljoen (2012 € 2,7 miljoen). De totale marktwaarde van de Amsterdamse Compagnie op basis van de waarderingsgrondslagen en parameters van Stadgenoot bedraagt € 22,0 miljoen (2012 € 22,5 miljoen).

VVE Beheer Amsterdam Ook in andere delen van het 1012-postcodegebied heeft Stadsgoed haar werkzaamheden voortgezet. De bouwwerkzaamheden aan de panden Trompettersteeg 5 en Damrak 53 achterhuis (woningen) zijn afgerond, evenals de herstelwerkzaamheden aan de panden Damrak 8 en Damrak 23, onderdeel van het project ‘Verbeteren economische functies Damrak- vijf historische panden’. Bij het uitvoeren van de plannen voor het Damrakproject is gebruik gemaakt van geld uit het

VvE Beheer Amsterdam BV is een zakelijke dienstverlener in de markt voor VvE Beheer en een dochterbedrijf (50/50) van Woonstichting De Key en Stadgenoot. Eind 2013 werden ca. 950 VvE’s (2012: 840) beheerd met circa 42.000 (2012: 40.000) appartementsrechten. Net als voorgaande jaren heeft het vergroten van de splitsingsvijvers voor verkoop van huurwoningen geleid tot groei van het aantal beheerde VvE’s door VvE Beheer Amsterdam. Het resultaat over 2013 bedroeg € 438.475. Hiervan is ons aandeel 50%.

Stadgenoot

Bijzondere verbindingen Stichting Brasa De belangrijkste doelstelling van Stichting Brasa is het helpen opzetten van een lokale woningcorporatie in Suriname. Hiertoe is in Paramaribo in 2000 Woningstichting Sekrepatu opgericht, naar Nederlands model. Sekrepatu en Brasa zetten zich gezamenlijk in voor de ontwikkeling van (sociale) woningbouw in Suriname, in het bijzonder voor ouderen en remigranten. Vanuit Nederland wordt specialistische kennis met betrekking tot volkshuisvesting en de ontwikkeling en het beheer van woningen ter beschikking gesteld. Woningstichting Sekrepatu heeft een lokaal bestuur en Stichting Brasa vormt de Raad van Toezicht. Samen met het Ontwikkelingsbedrijf van gemeente Amsterdam (OGA) en de Amsterdamse woningcorporaties De Key en Rochdale vormt Stadgenoot het bestuur van Brasa. Sekrepatu heeft haar eerdere ambities van 500 huurwoningen naar beneden bijgesteld en heeft totaal 257 huurwoningen opgeleverd, verdeeld over een viertal complexen, die grotendeels in exploitatie zijn. Sekrepatu heeft daarmee een omslag gemaakt van een ontwikkelende, naar een voornamelijk beherende woningstichting. Het laatste complex Buiten, bestaande uit 71 huurwoningen en 30 vrije kavels is in 2013 gereed gekomen. Deze 257 woningen en het beheer voor derden, vormen voor Sekrepatu voldoende basis om als zelfstandige woningcorporatie verder te gaan. In 2013 zijn vervolgstappen gezet om Sekrepatu financieel te verzelfstandigen. Hiervoor is een aantal maatregelen getroffen om de kosten van het werkapparaat beheersbaar te maken en in lijn te brengen met de voorraad woningen in beheer. Daarnaast is een bidbook opgemaakt, ten behoeve van de lokale herfinanciering van de leningportefeuille. Er zijn vergaande overleggen gevoerd met banken en financiers om dit mogelijk te maken. Stadgenoot heeft in 2013 € 237.500,- betaald aan de Stichting Brasa. Dit bedrag bestaat uit de afrekening van de jaarlijkse storting in het Brasafonds van € 200.000,- over het jaar 2012 en de dekking van de

Jaarverslag 2013

63

apparaatskosten (€ 37.500,-) over 2013. Stadgenoot heeft in 2013 voldaan aan de bepaling voor steunverlening aan buitenlandse corporaties.

Glasvezel Stadgenoot neemt vanaf 2006 deel in het glasvezelproject Amsterdam. Sinds 2009 is Stadgenoot aandeelhouder in Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV (GGA BV) met een aandeelpercentage van 18,75. Deze BV, waarin ook drie andere Amsterdamse woningcorporaties aandeelhouder zijn alsmede de gemeente Amsterdam, bezit voor 30% aandelen in Glasvezelnet Amsterdam BV (GNA BV), waarin ook Reggefiber ttH BV (een samenwerkingsverband tussen Reggefiber en KPN) participeert. GNA BV heeft tot doel de aanleg van een glasvezelnetwerk naar alle woningen in Amsterdam te realiseren. Binnen GGA BV hebben de aandeelhouders (corporaties en gemeente) de krachten gebundeld voor wat betreft hun inbreng in GNA BV. In 2013 is in de woonwijk De Aker in stadsdeel NieuwWest een glasvezelnetwerk aangelegd. Ook is veel aandacht besteed aan een strategische verkenning voor een verdere uitrol in Amsterdam, waarbij met name is gekeken naar efficiëntere aanlegmethodes, kostenreductie en financiering van toekomstige investeringen. Per 1 januari 2010 hebben de in GGA BV participerende woningcorporaties een gewijzigde toestemming van het ministerie voor hun deelname in de aanleg van dit open glasvezelnetwerk. Deze nieuwe toestemming is gebaseerd op het zogenaamde proportionaliteitsbeginsel (het aandeel van de investeringen van corporaties in een glasvezelnetwerk mag niet hoger zijn, dan de kosten die zouden zijn gemaakt als de corporaties zelf glasvezel hadden aangelegd van wijkcentrale tot in de meterkast van de woningen). Stadgenoot voldoet in 2013 aan de door het ministerie verbonden voorwaarden voor participatie in een glasvezelnetwerk. Over 2013 werd door GNA BV verlies geleden en daardoor behaalde GGA BV een negatief resultaat.

64

Jaarverslag 2013

Lidmaatschappen Stadgenoot is zowel lokaal als landelijk verbonden met andere woningcorporaties. Samenwerking en overleg komen tot stand door lidmaatschap van enkele overkoepelende organisaties.

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) De AFWC is een samenwerkingsverband van Amsterdamse corporaties. Stadgenoot is in verschillende commissies van de federatie vertegenwoordigd. Gerard Anderiesen is lid van het algemeen bestuur.

Aedes Stadgenoot is lid van Aedes, de landelijke koepelorganisatie van woningcorporaties.

De Vernieuwde Stad De Vernieuwde Stad is een platform van grote, maatschappelijk betrokken woningcorporaties die midden in de grootstedelijke problematiek staan. Samen vertegenwoordigen de 22 deelnemende corporaties bijna 30% van de sociale huursector. Marien de Langen werd in 2012 voorzitter van De Vernieuwde Stad.

Neprom Stadgenoot is lid van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM).

7.6

De Ombudsman

In 2013 heeft de Ombudsman in totaal negentig klachten ontvangen (2012: 99). Hiervan waren 34 klachten direct ontvankelijk. Van de overige 56 klachten waren er 32 niet ontvankelijk, bijvoorbeeld omdat een andere instantie bevoegd was om over de kwestie te oordelen. Deze indieners zijn doorverwezen naar de Huurcommissie, rechter of de Klachtencommissie Toewijzing Corporatiewoningen Amsterdam (KTCA). In 24 gevallen was de klacht nog niet voldoende bekend bij Stadgenoot. Deze klachten zijn doorgeleid naar de betreffende afdeling binnen de organisatie. In veel gevallen heeft dat alsnog tot een oplossing geleid.

Stadgenoot

In 2013 heeft de Ombudsman zesmaal een zitting gehouden, waarop in totaal veertien klachten zijn behandeld en met partijen besproken (2012: achttien klachten op zes zittingen). Eén klacht is tweemaal op zitting besproken. De Ombudsman onderzoekt ter zitting of het mogelijk is om tussen partijen tot praktische afspraken te komen, waarmee de klacht afgesloten kan worden. In zeven gevallen zijn ter zitting dergelijke afspraken gemaakt, waardoor het op dat moment niet tot een advies van de Ombudsman is gekomen. In zes gevallen is wel een advies uitgebracht (2012: vijf x afspraken, dertien x advies). Eén klacht is alsnog ingetrokken waardoor het noch tot afspraken noch tot een advies kwam. Van de zes adviezen is in vier gevallen de klacht ongegrond verklaard; 1één klacht is deels gegrond, deels ongegrond verklaard en in één geval is de klacht deels gegrond verklaard en deels niet-ontvankelijk in verband met verjaring. De overige klachten die niet op zitting zijn behandeld, zijn om diverse redenen afgesloten. In de meeste gevallen zijn klager en Stadgenoot alsnog tot een oplossing gekomen, waardoor het niet tot een zitting kwam. Conform artikel 8.8 van het klachtenreglement kunnen zowel de organisatie als de klager zich tot het bestuur van Stadgenoot wenden wanneer zij het niet eens zijn met een uitspraak van de Ombudsman. Van deze mogelijkheid is in 2013 tweemaal gebruikgemaakt, beide keren door de klager. Het bestuur van Stadgenoot heeft de betreffende adviezen van de Ombudsman overgenomen (eenmaal is de beslissing in 2013 genomen, eenmaal in 2014). Naast de behandeling van klachten heeft de Ombudsman in 2013 het jaarlijks evaluatiegesprek gevoerd met het bestuur van Stadgenoot, en wel op 17 juni 2013. Ook heeft op 14 oktober 2013 een gesprek plaatsgevonden met Huurgenoot.

Stadgenoot

7.7 Discussieplatforms en onderzoek-­ programma’s Om gebruik te kunnen maken van de meest actuele inzichten op maatschappelijk en wetenschappelijk gebied, werkt Stadgenoot samen met verschillende onderzoeksgroepen. Naast actieve participatie in onderzoek, neemt Stadgenoot regelmatig deel aan maatschappelijke discussies.

Kennisplatform Corpovenista Stadgenoot neemt deel in het kennisplatform Corpovenista. In Corpovenista werken twaalf corporaties en Aedes samen aan het ontwikkelen en delen van praktische en fundamentele kennis over effectieve en efficiënte ingrepen in de stad en de wijk. In 2013 is gestart met de derde fase van Corpovenista. De blik wordt hier verbreed van wijkvernieuwing naar het duurzaam functioneren van de stedelijke en regionale woningmarkt, en in het bijzonder de rol van de corporaties daarin.

Rooilijn Kenniskring Stadgenoot participeert in de Rooilijn Kenniskring. De Kenniskring richt zich in het bijzonder op ontmoeting en kennisuitwisseling tussen jonge professionals in de ruimtelijke sector. Actuele onderwerpen in de ruimtelijke planning worden behandeld in goedbezochte discussie- en debatbijeenkomsten, ingeleid door aansprekende sprekers. In 2013 zijn twee bijeenkomsten georganiseerd: ‘Wat te doen met de kantorenbubbel’ (25 juni) en ‘De toekomst van het stedelijke watersysteem’ (23 september).

7.8

De Ondernemingsraad

De samenstelling van de Ondernemingsraad (OR) van Stadgenoot is sinds het aantreden na de verkiezingen van 1 december 2011 nagenoeg ongewijzigd gebleven. Alleen in de kiesgroep Wonen vond een wijziging plaats. Vanwege het vertrek van Martin Hordijk ontstond hier een vacature.Deze werd ingevuld door Rico Mijsen. Per 31 december 2013 is de samenstelling: • Kiesgroep Algemeen: Jeroen van Ammers, Willy de Looper, Hans Rietdijk (vicevoorzitter) en Joke Sietses.

Jaarverslag 2013

65

•

Kiesgroep Vastgoed: Frans Labout, Robert Bleker en Hans Bouwman. • Kiesgroep Wonen: Willeke Drevijn (voorzitter), Virgil Heller, Cheryl van Coblijn en Rico Mijsen. De ondernemingsraad werd in 2013 ondersteund door ambtelijk secretaris Saskia Molendijk. De ondernemingsraad van Stadgenoot heeft zich in 2013 gebogen over een aantal adviesaanvragen en instemmingsverzoeken. De adviesaanvragen betreffen wijzigingen van de organisatie die voortvloeien uit ‘De Opstelling’ en de voorgenomen personeelsreductie van 410 naar 370 fte. Het bestuur vraagt zoals afgesproken de OR om een aanvullend advies over de verschillende inrichtingsplannen. Voor wat betreft de personele consequenties van deze organisatiewijzigingen gelden de sociale afspraken zoals bestuur en vakbonden zijn overeengekomen op basis van het advies dat de OR uitbracht in 2012 over de fte-reductie 2012-2014. Inrichtingsplan integratie Amsterdamse Compagnie (AC) in CMV De OR adviseert over te gaan tot integratie van de AC in CMV, maar geeft daarbij twee aandachtspunten mee: de gevolgen voor de uitvoer van het werk en de gevolgen voor de werkdruk. Met het bestuur wordt afgesproken deze punten in september 2013 te evalueren. Uit de mondelinge evaluatie blijkt dat de werkzaamheden zijn geïntegreerd in de reguliere werkzaamheden van Bedrijven en Parkeren. De OR blijft zorg houden over de werkdruk op de afdeling en vraagt aandacht hiervoor bij het bestuur en de directeur van de bedrijfseenheid. Inrichtingsplan Strategie & Portefeuille In december 2012 heeft de OR advies uitgebracht over de samenvoeging van de afdelingen Strategie & Beleid en Gebiedsmanagement tot een nieuwe afdeling Strategie & Portefeuille. De OR plaatste een aantal kritische kanttekeningen bij de invoering van de nieuwe sturingsmethode en adviseerde om het plan nog op een tweetal punten uit te werken alvorens tot uitvoering over te gaan: 1. de borging van het assetmanagement in de rest van de organisatie; 2. het mandaat en de zeggenschap van de assetmanager.

66

Jaarverslag 2013

Begin januari heeft het bestuur aangegeven af te wijken van het advies van de OR en door te gaan met de uitvoering van het plan. Hiernaast werd de OR in kennis gesteld over wijzigingen in het functiehuis van de nieuwe afdeling waardoor de gevolgen voor de medewerkers groter waren dan dat de OR kon voorzien op grond van het Inrichtingsplan. Het verloop van het proces rond de advisering en de totstandkoming van de nieuwe afdeling maakt dat de OR vervolgens besluit om in maart nogmaals een advies uit te brengen. Het bestuur besluit geen nieuwe adviesaanvraag te doen maar de OR mondeling te informeren over de voortgang en in het najaar 2013 ontvangt de OR een notitie over het mandaat en de zeggenschap van de assetmanager. De OR blijft alert op de bovengenoemde zorgpunten. Inrichtingsplan Vastgoed De OR is om advies gevraagd over het Inrichtingsplan Bedrijfsonderdeel Vastgoed. Het Inrichtingsplan is door de OR beoordeeld in samenhang met de ‘Toekomstvisie Vastgoed’ die is opgesteld naar aanleiding van Project 1 uit ‘De Opstelling’. De OR heeft het bestuur geadviseerd om door te gaan op de ingeslagen weg betreffende de inrichting van de nieuwe afdeling. Over de uitwerking van de outsourcing van VvE’s en de gevolgen daarvan voor het personeel ontving de OR een aparte adviesaanvraag (zie hieronder). Inrichtingsplan Bedrijfsmatig Vastgoed en Ontwikkeling (BVO) en aanvullende adviesaanvraag uitbesteden Beheertaken Amsterdamse Compagnie (AC) De OR heeft geadviseerd om tot uitvoering van het inrichtingsplan voor de nieuwe bedrijfseenheid Bedrijfsmatig Vastgoed en Ontwikkeling en het uitbesteden van de beheeractiviteiten van de AC over te gaan. Outsourcing VvE-beheer De OR ziet de voordelen van een duidelijke scheiding in de verschillende rollen die Stadgenoot heeft als het gaat om VvE’s. De OR staat dan ook positief tegenover het Projectplan Outsourcing VvE-beheer. Wel heeft de OR in het advies een aantal aandachtspunten benoemd die bij de uitwerking van het VvE-beheer een plek moeten krijgen en heeft de OR vragen gesteld

Stadgenoot

over o.a. de gevolgen voor het aantal fte’s, de eigenaarsrol en de werkprocessen. Inrichtingsplan Verhuur In het najaar van 2013 kondigde het bestuur het streven aan over te gaan van vijf naar vier bedrijfseenheden. De OR ontvangt hier nog een aparte adviesaanvraag over, maar los hiervan wordt de OR gevraagd advies uit te brengen over het Inrichtingsplan Verhuur. In zijn algemeenheid herkent de OR de uitgangspunten van het plan en de overwegingen voor de inrichting. De totstandkoming van het Inrichtingsplan maakt het bovendien tot een breed gedragen stuk en dat biedt een goede basis om het plan te laten slagen. De OR adviseert om over te gaan tot de uitvoering van het plan, maar maakt op twee punten een voorbehoud: 1. de werving voor de nieuwe functies dient plaats te vinden onder alle Stadgenoot-medewerkers; 2. de definitieve uitkomst van de inschaling van de functies en de gevolgen daarvan voor de invulling van de functies dient terug te komen naar de OR. Naast de organisatiewijzigingen is de OR advies gevraagd over de wijziging ‘Delegatie-Procuratieregeling’. De OR heeft geadviseerd over te gaan tot de voorgestelde wijzigingen. De OR ontving twee instemmingsverzoeken: • De OR stemde in met de benoeming van een tweede interne vertrouwenspersoon en het herziene ‘Protocol Vertrouwenspersoon Ongewenste Omgangsvormen’ inclusief een nieuw opgenomen Klachtenreglement. • De OR ontving in mei een voorstel van het bestuur tot herziening van de ‘Regeling Planning en Beoordeling’. De OR gaf aan de intentie om tot verbetering van de regeling te komen ten zeerste te waarderen, te meer omdat het bestuur heeft aangegeven rekening te houden met de wensen van de Ondernemingsraad zoals aangegeven in de notitie ‘Uitkomsten enquête beoordelingen’ (januari/februari 2013). Omdat de Ondernemingsraad dit een heel belangrijk onderwerp vindt, is ook extern advies ingewonnen. Een en ander resulteerde in een onderhandeling met

Stadgenoot

het bestuur. Dit leidde tenslotte in december tot de herziene regeling waarover alle medewerkers op grond van de ‘Cao Woondiensten’ tijdens een bijeenkomst in januari 2014 in de gelegenheid werden gesteld zich schriftelijk anoniem uit te spreken.

Jaarverslag 2013

•

•

Andere onderwerpen waar de OR zich in 2013 intensief mee bezig heeft gehouden zijn: Ziekteverzuimbeleid De OR stemde in 2012 in met de notitie Gezondheid en Inzetbaarheid en riep het bestuur daarbij op om het stuk niet als een eindproduct te beschouwen maar als een visiedocument dat waar nodig verder wordt uitgewerkt en aangepast. De OR heeft zich vervolgens de vraag gesteld wat er nog meer gedaan kan worden om het ziekteverzuim terug te dringen en een goed ziekteverzuimbeleid te bevorderen. De Raad maakte hiertoe in de eerste plaats gebruik van zijn informatierecht door aan het bestuur een reeks van vragen te stellen en aan de hand hiervan met het bestuur in gesprek te gaan. De reacties die zij kreeg op de oproep aan alle medewerkers om hun mening te geven over het ziekteverzuimbeleid en het protocol dat daarbij gevolgd dient te worden, werden meegenomen in het gesprek met het bestuur. Hier kwamen duidelijke verbeterpunten naar voren waarop nu concrete acties zullen worden ondernomen zoals: 1. uitgebreide voorlichting over de Wet Poortwachter; 2. plannen van aanpak voor afdelingen met meer dan gemiddeld ziekteverzuim; 3. regelmatige agendering van het onderwerp in het overleg met het bestuur. Evaluatie van de fte-reductie In de loop van 2013 evalueerden OR en bestuur uitgebreid de fte-reductie 2012-2014. Belangrijkste punten die hier aan de orde kwamen zijn: • de stapsgewijze aanpak i.p.v. een grote reorganisatie in een keer waardoor de organisatie niet stil kwam te liggen, was een voordeel van het proces; maar als nadelen werden genoemd dat het leidt tot onrust, dat het onoverzichtelijk was en niet transparant. Communicatie was een aandachtspunt.

•

67

de toegenomen werkdruk: bestuur en OR maakten een afspraak hierover door te praten en dit mee te nemen in het kader van de besprekingen over ziekteverzuimbeleid. het bestuur kondigde aan na te denken over een wijziging in de inrichting van de organisatie. Het bestuur brainstormde hierover met de OR. In december werd een keuze gemaakt op hoofdlijnen die door het bestuur aan de OR werd toegelicht. Intussen maakte het bestuur afspraken met de OR over de adviesprocedure: er kwamen twee adviesaanvragen. Het bestuur werkte eerst een hoofdconcept uit per bedrijfsonderdeel, dit werd besproken met de OR. Eind december kwam er een adviesaanvraag. Vervolgens hield het bestuur zich bezig met de inrichtingsplannen waarvoor de OR eind maart 2014 een adviesaanvraag kreeg. vakbonden en bestuur maakten afspraken over verlenging van de sociale afspraken. De OR zit hier als toehoorder bij en levert input richting de vakbonden.

De Ondernemingsraad concludeert dat met de boven beschreven onderwerpen het overgrote deel van de jaardoelen van de ondernemingsraad zijn gerealiseerd, waarvan de belangrijkste: planning en beoordeling, ziekteverzuim en de manier waarop invulling is gegeven aan de fte-reductie. Hiermee heeft de Ondernemingsraad van Stadgenoot zich het afgelopen jaar kritisch en constructief opgesteld en aanwijsbare invloed kunnen uitoefenen op het door het bestuur gevoerde beleid.

7.9 IT-ontwikkelingen Bij Stadgenoot zorgt de afdeling IT voor beschikbaarheid van de computersystemen en voorkomt het verloren gaan van gegevens die in de systemen worden vastgelegd. In 2013 zijn onder andere de systemen voor de huurdersadministratie, onderhoudsadministratie, boekhouding, personeelsadministratie en de factuurbehandeling van nieuwe programmaversies voorzien. Daarin is ook de invoering van SEPA (IBAN) verwerkt.

68

Jaarverslag 2013

Een aantal systemen is uitgebreid met functies voor rapportages, voor het bepalen van de woningwaarde en voor woninginspecties. De groei van gegevens en informatie gaat gestaag door en vraagt om steeds meer opslagruimte en om betere systemen voor onderhoud van de administraties. Daarnaast heeft de IT-afdeling flink geïnvesteerd in kennis van nieuwe technieken, in documentatie en beleid, in professioneler testen en in systeembeheer. Er is gestart met het verbeteren van werkprocessen die beter zijn afgestemd op de computersystemen. Van groot belang voor de privacy en bescherming van gegevens is het Informatie Beveiligingsbeleid dat in 2013 is ingesteld. Er zijn ook nieuwe systemen in gebruik genomen. Zo is een nieuw systeem geïmplementeerd voor interne samenwerking (intranet) en een draadloos (WiFi) netwerk geïnstalleerd waarmee we belkosten besparen. Ook is er een klantenportaal (mijnstadgenoot. nl) ontwikkeld waarmee klanten 24x7 uur inzage in hun eigen gegevens kunnen krijgen en meldingen aan Stadgenoot kunnen doorgeven. IT levert ook een grote bijdrage aan de invoering van projectmatig werken volgens een standaardmethode. Daarvoor zijn o.a. procedureafspraken gemaakt en lesmateriaal ontwikkeld. Op strategische vlak heeft IT een toekomstvisie ontwikkeld waarmee het geheel aan ICT-systemen de komende jaren kan worden vereenvoudigd en de kosten voor gebruik en onderhoud kunnen worden beperkt. Dit is nodig om ruimte te maken voor meer en snel op elkaar volgende vernieuwingen. De ontwikkelingen gaan hard en wij willen er klaar voor zijn.

7.10 Sponsoring Stadgenoot sponsorde in 2013 diverse projecten, voor een bedrag van in totaal € 74.000. Arcam kreeg een bijdrage van € 12.000. Daarmee wordt onderstreept dat Stadgenoot het belangrijk vindt om draagvlak en waardering voor architectuur bij het grote publiek te verbreden. De Open Monumentendagen kunnen rekenen op grote publieke belangstelling, die ieder jaar nog ver-

Stadgenoot

der groeit. Mensen krijgen de kans monumenten van binnen te bekijken en worden op tal van manieren geïnformeerd over gebouwen, geschiedenis en de stad. De woningcorporaties organiseerden in het kader van de Open Monumentendagen gezamenlijk een reeks rondleidingen rondom Het Schip, het monument bij uitstek van de Amsterdamse Volkshuisvesting. Stadgenoot onderschrijft het belang om mensen op deze manier te enthousiasmeren. Het project ontving een sponsorbijdrage van € 9.075. Het Forum voor Stedelijke Vernieuwing is opgericht voor alle organisaties en personen die bij stedelijke vernieuwing zijn betrokken. Doel is een bijdrage te leveren aan ‘het inzicht in de specifieke positie en de sterke en zwakke punten van de stad’. Het Forum stimuleert de ontwikkeling van een stedelijk vernieuwingsbeleid, dat is gericht op de bestrijding van sociale en materiële verpaupering. Stadgenoot sponsorde het Forum voor Stedelijke Vernieuwing met een bedrag van € 2.269. Het Nationaal Renovatie Platform stimuleert hergebruik van bestaande gebouwen en past daarmee goed in de filosofie van Stadgenoot: hergebruik als het kan, sloop/ nieuwbouw als het moet. Het NRP kreeg € 12.100. Het Stadslab van Pakhuis De Zwijger is een platform voor burgers, ondernemers, maatschappelijke organisaties en overheden die willen samenwerken aan een leefbare en vitale stad. Centrale thema's zijn: eigenaarschap en vertrouwen, menselijke maat, do it yourself, storytelling, wijkeconomie, sociaal ondernemerschap, community building, smart city en smart citizens, open data, sociale media en de veranderende rol van de overheid. Het platform presenteerde zich in 2013 op verschillende manieren: online, met bijeenkomsten en als gedrukt kwartaal magazine. Het Stadslab ontving een sponsorbijdrage van € 12.100. Stadgenoot participeert in de Rooilijn Kenniskring. De Kenniskring richt zich in het bijzonder op ontmoeting en kennisuitwisseling tussen jonge professionals in de ruimtelijke sector. Stadgenoot leverde in 2013 een bijdrage van € 3.500. Daarnaast heeft Stadgenoot in 2013 een bijdrage geleverd van € 10.890 voor een themanummer

Stadgenoot

over de Jonge Stedeling van Rooilijn, tijdschrift voor wetenschap en beleid in de ruimtelijke ordening. Stadgenoot heeft de samenwerking met en de sponsoring van Foam in West Side Stories op het Confuciusplein opgezegd omdat deze voorziening opgeheven werd. De voorziening verdwijnt niet geheel uit NieuwWest. Foam gaat workshops fotografie organiseren vanuit de Honingraat, het nieuwe multifunctionele centrum aan de Slotermeerlaan. JINC (voorheen: Campus Nieuw-West) helpt jongeren van acht tot en met zestien jaar op weg naar een goede start op de arbeidsmarkt, door beroepsoriëntatie op de werkvloer, het aanleren van (sociale) vaardigheden en workshops over ondernemerschap. Zo’n achthonderd bedrijven dragen (financieel) bij om de organisatie van de projecten mogelijk te maken. Stadgenoot was in 2013 partner en betaalde € 11.150. In Tuindorp Oostzaan werd een volksopera georganiseerd, een evenement dat helemaal door de bewoners werd opgezet en uitgevoerd en daarmee een goede impuls was voor de sociale cohesie in de buurt. De volksopera kreeg van Stadgenoot een steuntje in de rug van € 1.000. Daklozenkrant Z is een sympathiek project dat mensen zonder vast dak boven hun hoofd de gelegenheid biedt inkomsten te verwerven. Stadgenoot werd ‘Vriend van Z’ voor € 1.000 per jaar. Het hele jaar hebben we vanuit Stadgenoot meegewerkt aan de festiviteiten van 60 jaar Nieuw-West onder de werktitel: ‘Nieuw-West Open’. Naast een sponsorbijdrage via de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties is er ook een aantal rondwandelingen en excursies in onze gebieden actief begeleid.

7.11 Stadgenoot in het nieuws De vakbladen, met name Nul20, Cobouw, Aedes Magazine, Building Business en Property.nl, volgen Stadgenoot op de voet. Ook de publieksmedia schrijven geregeld over Stadgenoot. Dat doen vooral Het Parool, De Telegraaf, NRC-Handelsblad en de wijkkranten. Hieronder een overzicht hoe Stadgenoot in 2013 in het nieuws kwam.

Jaarverslag 2013

69

Crisis Het aantal berichten over de gevolgen van de crisis neemt toe. Geschreven wordt over de terugtrekkende beweging die corporaties maken. Ze stoten ontwikkelposities af en investeren minder in nieuwbouw. Stadgenoot ‘scoort’ met de Houthaven, de Parooldriehoek en de verkoop van Argentinië aan een belegger. Het Parool kopt ‘Woningcorporatie in financiële moeilijkheden’, dit naar aanleiding van de belangstelling van diverse gegadigden voor de Van Gendthallen op Oostenburg. Marien de Langen reageert in een ingezonden brief met de titel ‘ Stadgenoot heeft zaken op orde’, waarin hij betoogt dat door posities af te stoten juist voorkomen wordt dat we in de financiële problemen komen.

Nieuwbouw Het crisisgeluid wordt gedempt met de berichtgeving over het voormalige GAK-kantoor in Bos en Lommer dat Stadgenoot samen met AM in ontwikkeling neemt. Keer op keer wordt ‘De Studio’ opgevoerd als bewijs voor de mogelijkheid om kantoren te transformeren tot woningen. Het project grijpt helaas net achter het net van de Zuiderkerkprijs. Ook positieve berichten over de eerste opgeleverde woningen in Oostpoort en de opgeknapte Waterlandpleinbuurt (Amsterdam-Noord). ‘Plein is herboren, winkeliers in jubelstemming’, zegt de kop in Het Parool. Over Holendrecht (Amsterdam Zuid-Oost): ‘Nieuw leven voor winkelcentrum Holendrecht, probleemwijk heeft mooiste buurthuis van Amsterdam’. Ook De Raak (in Nieuw-West) en Oostpoort (in Oost) krijgen geregeld aandacht in de pers. Twee projecten worden genomineerd voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs: Lommerrijk (Bos en Lommer) en Piri Reis (De Baarsjes). Piri Reis krijgt de tweede prijs, net achter het project van Ymere. Dezelfde uitslag wordt genoteerd voor de strijd om de Gouden Bouwsteen 2012, voor grootste woningbouwer van Amsterdam. Stadgenoot op nummer 2, tussen Ymere en De Key in. Een jaar later wint Stadgenoot wél de Gouden Bouwsteen: in 2013 leverde Stadgenoot binnen Amsterdam de meeste nieuwe woningen op.

70

Jaarverslag 2013

Solids In het Parool een artikel over de Solid aan de Eerste Constantijn Huijgensstraat, met portretten van de bewoners. Het artikel heeft een positieve teneur (‘moderne versie van de binnenstad’), met een negatieve ondertoon vanwege de hotelkamers die erin zitten en niet bijdragen aan de leefbaarheid van het complex. Er wordt beperkt bericht over de conferentie naar aanleiding van een evaluatie van het Solids-concept, in Pakhuis De Zwijger. Cobouw vat kernachtig samen: ‘Solids voldoen niet aan de verwachtingen’.

Berichten uit de buurt Voortdurend zijn er grotere en kleinere berichten, vooral in de wijkkranten van Amsterdam, over leefbaarheidsacties in de buurten. Over mensen die vlaggen maken om de Bos en Lommerweg op te fleuren, een actie omtrent digitale deurspionnen in Oklahoma, leuke dingen die te doen zijn in de Buurtentrees. De moestuinen in Noord en Nieuw-West krijgen aandacht, de Transvaalbuurt die 110 jaar bestaat en ‘steeds beter’ wordt. Er zijn bewoners in Geuzenveld die zich inzetten voor de buurtveiligheid, verhalen rondom het Confuciusplein, de Eendrachtsparkbuurt en de culinaire, sociaal-culturele ruimte Krugerkamer in Transvaal. De Doetank in de Waterlandpleinbuurt en West Side Stories in Nieuw-West krijgen aandacht, net als De Banne Bruist en het Hart van Osdorp. PS van de Week (bijlage van Het Parool) besteedt ruim aandacht aan de huurders van het WG-terrein: ‘Dorp in de Stad’.

Sociaal De sociale kant van Stadgenoot komt aan bod in een flink artikel in Het Parool over de opvang van vijftien uitgeprocedeerde asielzoekers in vijf Stadgenootwoningen. Ook maken deze krant en dagblad Metro ruimte voor de maatschappelijke begeleiding die tienermoeders krijgen als ze in Holendrecht gaan wonen. In de Westerpost een portret van Stadgenoot: ‘Mensen moeten gewoon goed en veilig wonen’. Rattenoverlast in de Egidiusstraat is minder prettig nieuws. Geroemd wordt de treiteraanpak van Stadgenoot in een artikel over twee pagina’s in Dagblad Trouw, dat in wat kleiner formaat wordt overgenomen

Stadgenoot

door De Telegraaf. Ook een reportage in Het Parool over onze Huurincassoteams springt in het oog.

Onderhoud Bewoners in de Van Teijenstraat zijn negatief over het onderhoud aan hun kunstenaarswoningen, al meldt Het Parool erbij dat ze voor een flinke woning dan ook maar € 250 per maand betalen. In september komt het nieuws naar buiten dat Stadgenoot de hrketel verplicht gaat stellen. Als iemand zijn geiser of gaskachel niet wil laten vervangen, zal de zaak aan de rechter worden voorgelegd. Tot het eind van het jaar is er veel publicitaire aandacht voor de zaak, zeker als het eerste proefproces (in januari 2014) in aantocht is. Stadgenoot houdt zijn rug recht en oogst daarmee bewondering en hier en daar ergernis, met name bij huurdersorganisaties die het onterecht vinden dat Stadgenoot een huurverhoging in rekening brengt. Diverse vakbladen roemen de renovatie in bewoonde staat van de Solebaystraat: ‘Knap staaltje werk’.

Nieuwe contractvormen Met een ingezonden brief in De Volkskrant over tijdelijke huurcontracten lanceert Gerard Anderiesen het plan voor een vijfjarencontract. Huurdersorganisaties zijn er niet blij mee. De Woonbond reageert per ingezonden brief in Het Parool: ’De huurder schiet erbij in’. Anderiesen slaat in dezelfde krant terug met ‘Huurmarkt moet worden opengebroken’. Het is het begin van behoorlijk wat aandacht voor de ambitie van Stadgenoot om de Jonge Stedeling te faciliteren met een tijdelijk huurcontract. Ook krijgen de Friends-contracten van Stadgenoot de aandacht die ze verdienen.

Westermoskee Het hele jaar door is er aandacht voor de Westermoskee die nu eindelijk in aanbouw wordt genomen. Niet door Stadgenoot, maar in de berichtgeving wordt steevast gerefereerd aan de Stadgenoot-geschiedenis van de moskee.

NV Stadsgoed NV Stadsgoed is positief in het nieuws met wonen boven winkels, maar ook een keer heel negatief over de vermeende belabberde financiële positie van de

Stadgenoot

Stadgenoot-dochter. Het Parool haalt fel uit met een stuk op de voorpagina en twee pagina’s in het binnenwerk. Een ingezonden brief een week later zet het verhaal recht, maar het leed is al geschied. De gemeenteraad reageert ‘geschokt’, waarop het college later weer antwoordt dat Stadsgoed ‘zo gezond als een vis’ is. Daar tegenover staat een paginagroot artikel in de NRC over de succesvolle strijd van Stadsgoed tegen de verloedering op de Wallen en later, in dezelfde krant, een portret van het gebied aan de hand van een wandeling met directeur Ronald Wiggers. ‘Als we niet blijven investeren, keren de foute vastgoedeigenaren terug’. Ook Trouw brengt een groot, positief artikel over Stadsgoed, dat wordt ingeleid op de voorpagina: ‘Op de Wallen keren de kansen’.

Jaarverslag 2013

71

72

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

8 Financiën 8.1

Financiële resultaten 2013

Gezien de zeer onstabiele omgeving met betrekking tot het werkdomein, gecombineerd met een grote lastenverzwaring (verhuurdersheffing) is het verslagjaar 2013 wederom vanuit financieel perspectief een jaar waarin sprake is van een zeer prudent financieel beleid. Zoals bekend, is al meerdere jaren binnen Stadgenoot sprake van een sober en strak financieel beleid, gericht op een structurele verbetering van de operationele kasstroom en een permanente afstemming van het investeringsprogramma op de gerealiseerde verkopen. Dit beleid heeft in 2013 nadrukkelijk zijn vruchten afgeworpen. Mede door het voortzetten van het prudente financiële beleid sluit Stadgenoot het jaar 2013 af met mooie resultaten. Het bedrijfsresultaat bedraagt ruim € 103 miljoen, hetgeen ruim € 50 miljoen hoger is dan het saldo van financiële lasten en baten. Wel is sprake van een negatieve ’niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ ad € 19,6 miljoen. Dit is ten opzichte van de totale waarde van onze vastgoedportefeuille ad € 3,6 mld een zeer beperkte waardedaling, namelijk 0,5%. Hoewel het beeld aanwezig is dat de vastgoedmarkt in Amsterdam de ondergrens heeft bereikt en er langzaam sprake is van enig herstel is deze zeer beperkte daling niet marktconform. Hij blijft o.a. zo laag doordat er ook een correctie in de normering van de uitgaven voor onderhoud heeft plaatsgevonden.

grotendeels gerealiseerd door verkopen van bestaand bezit en van dat deel van onze ontwikkelposities, waarvan is besloten ze niet binnen redelijke termijn tot ontwikkeling te brengen. Al met al is, ondanks de nog steeds voortdurende recessie, vanuit financieel perspectief 2013 te duiden als een heel goed jaar.

8.2 Jaarresultaat Het resultaat over 2013 bedraagt € 19,2 miljoen winst, een verbetering van € 87,3 miljoen ten opzichte van het resultaat in 2012. Deze toename is voor een groot deel het gevolg van de waardeverandering van de materiële vaste activa van € 19,6 miljoen, terwijl we vorig jaar nog een bedrag van € 100,3 miljoen moesten afwaarderen. Het bedrijfsresultaat stijgt met € 6,9 miljoen van € 96,4 miljoen ultimo 2012 naar € 103,3 miljoen in 2013. Deze toename wordt met name verklaard door de toename van de huuropbrengsten met € 7,6 miljoen. Het financieringsresultaat in 2013 is € 57,7 miljoen negatief, ten opzichte van 2012 een verbetering van € 6,5 miljoen. Deze verbetering wordt vooral veroorzaakt door een positieve waardeverandering op de derivaten van € 4,8 miljoen, ook zijn de rentelasten lager als gevolg van een lager schuldrestant. In de volgende paragrafen lichten wij de belangrijkste posten en de verschillen in vergelijking met vorig jaar toe.

8.3 Solvabiliteit Mede als gevolg van de beperkte waardedaling is het netto bedrijfsresultaat ad € 19,2 miljoen positief. Dit heeft een positief effect op onze solvabiliteit. Naast de groei van het eigen vermogen is de solvabiliteit ook verbeterd door een grote afname van ons vreemd vermogen. Het totale vreemd vermogen is gedaald met € 94 miljoen tot € 1.917 miljoen, een daling van ruim 4,5%. Dit is veel meer dan de meerjarige doelstelling voor de schuldvermindering van 1,5% per jaar. De vermindering van het vreemd vermogen is

De solvabiliteit, oftewel de verhouding eigen vermogen t.o.v. het totale vermogen, is een belangrijke indicator voor de financiële continuïteit van Stadgenoot. Uiteraard blijft het van cruciaal belang dat wij financieel gezond zijn. Waar de solvabiliteit eind 2012 uitkwam op 48,7%, is de solvabiliteit eind 2013 uitgekomen op 50,3%. De stijging van de solvabiliteit in 2013 van 1,6 procentpunt is te verklaren door de daling van het schuld-

Stadgenoot

restant als gevolg van de opbrengsten uit verkopen bestaand bezit (1,1 procentpunt) en de het positieve jaarresultaat (0,5 procentpunt).

8.4

Exploitatie Rente Verhouding (ERV)

De beleidslijn binnen de beheeractiviteiten is dat het beheerbedrijf (Wonen, Commercieel Maatschappelijk Vastgoed en Vastgoedbedrijf) een dusdanige omvang aan operationele kasstromen uit exploitatie genereert, dat zij bij voortduring in staat is om de huidige omvang en kwaliteit in stand te houden (hun eigen broek ophouden). Het monitoren van de operationele kasstromen van het beheerbedrijf vindt plaats via de exploitatie-rente-verhouding (ERV). De ERV is gebaseerd op de ICR (Interest Coverage Ratio), waarbij echter naast de reguliere onderhoudskosten, ook de uitgaven voor vastgoedverbetering ten laste van de operationele kasstroom worden gebracht. Het saldo van de operationele kasstroom wordt in 2013 beïnvloed door een aantal negatieve ontwikkelingen: de onderhoudsuitgaven, de servicekosten en de verhuurders- en saneringsheffing. Ondanks de toename van deze uitgaven is het saldo van de operationele kasstroom hoger dan het saldo van de rentelasten. Dit komt met name door hogere huuropbrengsten, minder afkopen erfpacht en lagere organisatiekosten. Ook kan opgemerkt worden dat de rentelasten dit jaar lager zijn als gevolg van het aflossen van leningen. Uiteindelijk komt de ERV uit op 102% (2012: 101%), iets boven het break-even punt van de exploitatie.

8.5

Effecten van het regeringsbeleid op de financiële continuïteit

In het kader van de vernieuwde richtlijn RJ645 heeft Stadgenoot gekozen zich te kwalificeren als vastgoedbelegger (RJ213), met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBsh).

Jaarverslag 2013

73

Een vastgoedbelegging wordt gedefinieerd als een onroerende zaak, die wordt aangehouden om huuropbrengsten, waardestijging of beide te realiseren. Deze belegging is (binnen de primaire maatschappelijke doelstelling van Stadgenoot) gericht op het realiseren van een optimaal rendement. Uitgangspunt voor de waarde is de prijs die het vastgoed bij onderhandse verkoop (in verhuurde staat) naar schatting zal kunnen opbrengen, nadat de verkoper het - na beste voorbereiding en op de gebruikelijke wijze - op de markt heeft gebracht. Daarbij aanvaardt de koper het object onder gestandhouding van de lopende huurverplichtingen, met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Het eigen voorgenomen financieel beleid dat wordt gevoerd over de portefeuille is niet van invloed op de waarde van de portefeuille. Het gaat om het rendement dat met een dergelijk object normaal gesproken op de beleggersmarkt zou kunnen worden gerealiseerd. Er wordt bij de marktwaarde in verhuurde staat geheel geabstraheerd van het door de corporatie voorgenomen complexbeleid. De te verwachten invloed van de markt op het vastgoed wordt daarentegen geheel meegewogen. Het effect van het door de corporatie in het verleden daadwerkelijk gevoerde complexbeleid komt eveneens geheel tot uitdrukking, omdat dit als vertrekpunt van deze waardering wordt genomen.

Waarderingsmethodiek De vastgoedmarkt wordt in het algemeen niet getypeerd als een actieve markt. Dit heeft tot gevolg dat dan (conform RJ 213.509) de marktwaarde moet worden benaderd aan de hand van informatie uit verschillende bronnen, zoals: • Courante prijzen van OG-transacties van afwijkende aard met aanpassingen; • Recente prijzen op minder actieve markten; • Contante waarde van geprognosticeerde betrouwbare kasstromen.

74

Jaarverslag 2013

Omdat er géén actieve markt bestaat voor sociaal vastgoed in verhuurde staat, noch dat deze direct van een actieve markt kan worden afgeleid, geeft RJ 645.209 aan dat de waardering van sociaal vastgoed moet geschieden op basis van een modelmatige benadering om te komen tot een adequate invulling van de bepaling van de marktwaarde van de vastgoed­ objecten van Toegelaten Instellingen. Basis hiervoor is RJ 213.509 c, waarbij de gehanteerde modellering een Discounted Cashflow (DCF) benadering is uitgaande van genormeerde kasstromen: “de contante waarde van geprognosticeerde kasstromen gebaseerd op betrouwbare schattingen, ondersteund door de bepalingen in bestaande lease- en andere contracten en (waar mogelijk) door extern bewijsmateriaal zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat, en gebruik makend van een disconteringsvoet die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt”. RJ 645.209 geeft aan dat: ‘de reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH’. Daarnaast bepaalt RJ 213.507: “De reële waarde van vastgoedbeleggingen dient de actuele marktsituatie en omstandigheden weer te geven op balansdatum en niet die op enige datum in het verleden of de toekomst”. De waardering van de sociale vastgoedportefeuille, gekwalificeerd als vastgoedbelegging, is gebaseerd op een DCF (discounted cashflow) model. Voor de input van het DCF-model dient de actuele marktsituatie per balansdatum als uitgangspunt. Hierbij dient te worden uitgegaan van het huurcontract van de corporatie, met alle daaraan verbonden rechten en verplichtingen en genormeerde jaarlijkse exploitatiekasstromen die op de balansdatum zijn afgeleid van de ‘marktgegevens’ en door de corporatie worden onderbouwd. Dit betekent dat als waardebegrip ‘de marktwaarde in verhuurde staat’ wordt gehanteerd. De marktwaarde in verhuurde staat dient te worden

Stadgenoot

bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is op de balansdatum tussen ter zake goed geïnformeerde, tot transactie bereid zijnde partijen, die onafhankelijk zijn. Bij de marktwaarde in verhuurde staat worden twee verschillende scenario’s onderscheiden, het scenario doorexploiteren en het uitpondscenario. De marktwaarde in verhuurde staat dient te worden bepaald als hoogst realiseerbare waarde die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is (i.c. de meest waarschijnlijke prijs), berekend op basis van een doorexploitatie en een uitpondscenario. Indien uitponden op basis van actuele juridische en feitelijke verplichtingen binnen de beschouwde periode (vijftien jaar) niet mogelijk is, dient de marktwaarde van de vastgoedportefeuille te worden bepaald op basis van het scenario doorexploiteren. Het waarderingsproces geschiedt via een vast protocol en wordt ondersteund via het geautomatiseerde systeem Reasult TMS, waarbij de (generieke) parameters voor de waardering vooraf worden getoetst door een externe taxateur. Na het interne taxatieproces wordt een derde deel van het getaxeerde bezit getoetst en gevalideerd door twee beëdigde externe taxateurs

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

75

Ontwikkeling marktwaarde in verhuurde staat De vastgoedportefeuille van Stadgenoot is in de jaarrekening gerubriceerd onder ‘vastgoedbeleggingen’, met een totale waarde ultimo 2013 van nagenoeg € 3,6 mld. E.e.a. nader te specificeren als volgt (bedragen x € 1.000):

In exploitatie • Waarvan Commercieel € 613.962 • Waarvan Sociaal € 2.946.805 In ontwikkeling, bestemd voor eigen exploitatie Totaal marktwaarde 2013

€ 3.560.767

€ 26.572 € 3.587.339

In de jaarrekening wordt een verplicht onderscheid gemaakt tussen de commerciële vastgoedportefeuille (Niet-Daeb) en de sociale portefeuille (Daeb). In de dagelijkse sturing van de exploitatie vindt sturing plaats naar Woningen, Bedrijfsmatig onroerend goed (BOG) en separaat binnen de dochterondernemingen. Deze onderverdelingen sluiten niet precies op elkaar aan, maar laten wel een vergelijkbaar verloop zien, aangezien BOG vrijwel volledig niet-DAEB is en het aandeel van de niet-DAEB-woningen (gezien de beperkte omvang) op de totale waardering de gemiddelden niet beïnvloedt. De ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedportefeuille in exploitatie is als volgt (bedragen * € 1.000): Vastgoedbeleggingen in exploitatie Stand per 1 januari 2013: Marktwaarde Stadsgoed € 142.931 Marktwaarde woningen € 3.142.259 Marktwaarde BOG € 303.195

€ 3.588.385

Mutaties in het boekjaar: Aankopen in vastgoed in exploitatie € 1.002 Investeringen in vastgoed in exploitatie € 52.270 Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie € 16.261 Desinvesteringen € -76.468 Waardeveranderingen € -20.684 Saldo € -27.618 Stand per 31 december 2013: Marktwaarde Stadsgoed € 150.800 Marktwaarde woningen € 3.116.529 Marktwaarde BOG € 293.439 Marktwaarde in verhuurde staat per 31-12-2013

€ 3.560.767

Zoals uit bovenstaande overzicht blijkt is de totale marktwaarde van Stadgenoot in 2013 afgenomen met €27,5 miljoen, ongeveer 0,8%. De waardeverandering, zonder rekening te houden met investeringen en desinvesteringen bedroeg € 20,6 miljoen ofwel 0,5%. Hieronder wordt ingegaan op de belangrijkste factoren die de waardeverandering hebben doen ontstaan.

76

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

In 2013 is ter afronding van afspraken uit het verleden de Salvator-kerk uitgenomen. De investeringen in het Vastgoed in exploitatie van ruim € 52 miljoen omvat de uitgaande kasstromen aangaande het bezit dat in exploitatie is, die echter niet als kosten, maar als investeringen dienen te worden aangemerkt. Belangrijkste posten zijn: afkopen van erfpacht en de vastgoedverbeteringen aan het bestaande bezit. Ook het in exploitatie nemen, vooruitlopend op de verkoop van parkeergarage Argentinië en parkeergarage Scheepvaartkwartier maken hier deel van uit. Ook de nog niet verkochte woningen in project Lommerrijk staan hier opgenomen. De studio's in het voormalige GAK-gebouw en de ombouw van een aantal BOG-eenheden tot woningen zijn opgeleverd en dus overgeboekt van vastgoed in ontwikkeling naar vastgoed in exploitatie. De desinvesteringen van € 76,6 miljoen betreffen de marktwaarde van de gerealiseerde verkopen bestaand bezit. De negatieve waardeverandering van € 20,6 miljoen (-0,5%) wordt enerzijds door de daling van de Stadgenootportefeuille met € 26,3 miljoen (-0,8%) en anderzijds door de stijging van de waarde van de (BOG) portefeuille van Stadsgoed met € 5,7 miljoen.veroorzaakt. De stijging van Stadsgoed komt met name door de gestegen contracthuren, een lagere disconteringsvoet en exityield. De waardedaling van de Stadgenoot-eenheden komt met name vanwege de iets lagere leegwaardes en iets gestegen disconteringsvoeten van de woningen. De daling wordt getemperd door lagere normatieve onderhoudslasten die voor de woningen ingerekend konden worden, omdat er meer onderhoudsarme kozijnen zijn verwerkt in het bezit dan eerder voorzien. De belangrijkste kengetallen van de marktwaarde in verhuurde staat zijn in de beide navolgende tabellen samengevat.

Stadgenoot Geconsolideerd woningen 2012 2013 Gemiddelde marktwaarde per m2 1.439 1.472 2,3% Gemiddelde leegwaarde per m2 2.406 2.392 -0,6% Gemiddelde taxatie/leegwaardeverhouding 59,8% 61,5% 2,9% Gemiddelde marktwaarde per VHe 103.424 103.319 -0,1% Gemiddelde disconteringsvoet Gemiddelde exit yield uitponden Gemiddelde contracthuur per vhe Gemiddelde mutatiehuur per vhe Gemiddelde contract/mutatiehuur

7,9% 5,3%

8.0% 1,3% 5,9% 11,3%

451 617 73,1%

477 5,8% 689 11,7% 69,2% -5,3%

BAR (von) 5,1% 5,4% 5,9% Gemiddelde GBO in m2 72 70 -2,8% Leegstand 2,7% 2,3% -14,8% Gemiddelde mutatiegraad (1e jr) 7,0% 6,9% -1,4%

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

77

Stadgenoot Geconsolideerd BOG 2012 2013 Aantal contracten 2.228 2.144 -3,8% Gemiddelde marktwaarde per contract 170.319 174.358 2,4% Aantal vvo's 340.308 302.109 -11,2% Gemiddelde marktwaarde per m2 1.115 1.256 12,6% Aantal parkeercontracten Gemiddelde marktwaarde per pp

3.123 9.647

3.159 1,2% 9.884 2,5%

Gemiddelde disconteringsvoet Gemiddelde exit yield uitponden

8,5% 10,2%

8,0% -5,9% 9,4% -7,8%

123 4,2% Gemiddelde contractduur per m2 118 Gemiddelde mutatieduur per m2 114 119 4,4% Gemiddelde contract/markthuur 103,5% 103,4% -0,1% BAR (von) Leegstand % tov marktduur Restant looptijd contract

10,0% 10,7% 58

9,3% -7,0% 9,0% -15,9% 55 -5,2%

8.6. Maatschappelijke investeringen en leefbaarheid Onze maatschappelijke investeringen, enerzijds in onrendabels en anderzijds in leefbaarheidsprojecten, omvatten in totaal € 12 miljoen: • onrendabels: investeringen in aankopen, in de nieuwbouw van huurprojecten en in renovatieprojecten, waarbij op grond van de maatschappelijke doelstelling verliezen worden geleden (sociale huur). In 2013 hebben we hierin in totaal € 6,8 miljoen geïnvesteerd. • de externe kosten van leefbaarheidsprojecten vanuit het beheerbedrijf, al dan niet in de vorm van samenwerkingsverbanden (portiekmanagement, huismeesterdiensten en dergelijke). Hierin hebben we in totaal € 5,2 miljoen geïnvesteerd. De externe uitgaven in het kader van leefbaarheid in 2013 waren: • beheer openbare ruimte € 1,3 mln. • sociaal beheer € 2,7 mln. • schoonmaken € 0,6 mln. • sociale, culturele, buurten welzijnsvoorzieningen € 0,6 mln.

Onrendabels De dotatie aan de voorziening ‘Onrendabels’ bedraagt in 2013 € 6,4 miljoen. In de jaarrekening zijn deze bedragen verwerkt onder ‘afschrijvingen op bijzondere waardeverandering van vlottende activa en waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie’. Een voorziening onrendabel wordt gevormd als de verwachte marktwaarde van een nieuwbouwproject in ontwikkeling lager is dan de geprognosticeerde stichtingskosten. De componenten die de post ‘Onrendabels’ in 2013 bepalen, zijn: • grond- en ontwikkelposities: € 7,9 mln. • vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (huur): -/- € 1,1 mln. • vastgoed bestemd voor de verkoop (voorraad onverkocht) -/- € 3,2 mln. • vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop € 3,2 mln.

78

Jaarverslag 2013

Toelichting • grond/ontwikkelposities: € 7,9 miljoen. Deze ontwikkellocaties worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde. Eind 2013 zijn de ontwikkellocaties opnieuw getaxeerd door een externe makelaar. Hieruit is naar voren gekomen dat de waardering van een tweetal ontwikkelposities neerwaarts moest worden bijgesteld: • Y-Maritiem: gezien het feit dat herontwikkeling onzeker is en pas op lange termijn (na 2020) kan plaatsvinden, is bij de waardering uitsluitend rekening gehouden met de huidige exploitatie. Dit leidt tot een afwaardering van € 3,7 miljoen; • Oostenburg: vanuit taxatie-oogpunt is een voorzichtige inschatting gemaakt van de te realiseren VON-prijzen, bouwkosten en de planning van herontwikkeling. Dit alles leidt tot een afwaardering van € 3,5 miljoen; Daarnaast is een voorziening ad € 2,0 miljoen getroffen voor de rentekosten die worden toegerekend aan de grond/ontwikkelposities. Tot slot heeft de verkoop van Sarah Burgerhartstraat 2 geleid tot een vrijval van de voorziening ad € 1,3 miljoen. •

vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (huur): -/- € 1,1 miljoen. De belangrijkste toevoeging aan de voorziening ‘Onrendabels’ vloeit voort uit het investeringsbesluit van Kolenkit fase 2 (dotatie € 3,4 miljoen). Daarnaast kunnen een aantal voorzieningen (deels) vrijvallen, dit betreffen: • Argentinië blok 3: vrijval € 3,6 miljoen. Betreft in belangrijke mate (€ 2,7 miljoen) een verschuiving naar de voorziening ‘vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop; • GAK-gebouw noordvleugel: bij in exploitatie name van de noordvleugel (150 studio’s) kon € 0,5 miljoen van de getroffen voorziening vrijvallen; • Eendrachtsparkbuurt fase 2: betreft al gesloopt bezit waar op termijn de 2e fase van het project Eendrachtsparkbuurt gepland is. Omdat het lopende erfpachtcontract een waarde heeft van € 0,8 miljoen, kan dit deel van de voorziening vrijvallen.

Stadgenoot

•

vastgoed bestemd voor de verkoop (voorraad onverkocht): -/- € 3,2 miljoen. De vorig jaar getroffen voorzieningen voor de onverkochte woningen van Argentinië en parkeerplaatsen Scheepvaartkwartier kunnen als gevolg van gerealiseerde verkopen deels vrijvallen. De vrijval voor Argentinië bedraagt € 1,5 miljoen en voor Scheepvaartkwartier € 1,8 miljoen. Daarnaast is een voorziening van € 0,1 miljoen getroffen als gevolg van toerekening van rentekosten aan deze voorraadposities.

•

vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop: € 3,2 miljoen. Dit betreft met name de genoemde verschuiving van de voorziening Argentinië blok 3 van het huurnaar het koopdeel (€ 2,7 miljoen). Daarnaast hebben diverse kleine mutaties plaatsgevonden.

8.7

Enkele posten in detail

Bedrijfsopbrengsten De opbrengsten van Stadgenoot, zoals genoemd in onze geconsolideerde jaarrekening 2013, bedragen € 251 miljoen. In 2012 was dit € 245,6 miljoen. In de volgende paragrafen lichten wij de verschillende opbrengsten kort toe.

Omzet uit huur De totale huuromzet (inclusief de huuromzet uit dochterondernemingen en derving) bedroeg in 2013 € 215,8 miljoen. Dit is 3,5% hoger dan de huuropbrengst van 2012 (€ 208,2 miljoen). De stijging komt door een combinatie van factoren, waaronder harmonisatie/componentwijziging van huurprijzen van ongeveer € 1,3 miljoen, de jaarlijkse huurverhoging van € 3,4 miljoen, de in exploitatie name van enkele projecten van ongeveer € 1,4 miljoen.

Huurderving door leegstand De geconsolideerde huurderving door leegstand van woningen en bedrijfsruimte bedroeg in 2013 € 9,8 miljoen (€ 9,8 miljoen in 2012). Gemeten in een percentage van de huur was de derving in 2013 4,53%(4,71% in

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

79

2012). Voor een toelichting over de derving verwijzen wij naar het hoofdstuk ‘Stadgenoot verhuurt’.

Het resultaat uit de verkoop nieuwbouw is € 1 miljoen positief.

Huurachterstand

Verkoop bestaand bezit, 19,2 miljoen (14,8 miljoen in 2012) Ook in 2013 stond de verkoopmarkt onder druk. Het behalen van onze verkoopdoelstelling van 250 woningen hebben we desondanks ruim gehaald. In 2013 zijn 274 woningen verkocht (2012: 215). Het nettoresultaat uit ‘verkoop bestaand bezit’ bedraagt € 7,7 miljoen (€ 28.102 per woning). Vanaf de zomer zagen we het vertrouwen in de koopmarkt gestaag verbeteren. Er is relatief veel verkocht in gebieden waar de prijsontwikkeling minder ongunstig is geweest. In 2012 zijn we gestart met het aanbieden van de Starters Renteregeling, in 2013 zijn er meer woningen met deze regeling aangeboden. Hiernaast zijn er in 2013 bedrijfspanden verkocht met een nettoresultaat van € 10 miljoen. Ook hebben er complexmatige verkopen plaatsgevonden met een nettoresultaat van € 0,6 miljoen. Er zijn eveneens 14 woningen vanuit een renovatieproject verkocht met een nettoresultaat van € 0,9 miljoen.

De totale geconsolideerde huurachterstand in 2013 bedroeg € 7,0 miljoen, onder te verdelen in: • huidige huurders € 4,5 miljoen (€ 4,1 miljoen in 2012) • vertrokken huurders € 2,5 miljoen (€ 3,1 miljoen in 2012) De specificatie van de achterstanden over 2013 is als volgt: (in miljoenen euro’s) Huidige huurders Vertrokken huurders Woonruimte 2,0 1,1 Bedrijfsruimte 1,7 1,1 Dochters 0,7 0,2 Beheer derden / overige 0,1 0,1 Totaal 4,5 2,5 Om de risico’s van deze vorderingen af te dekken, hebben we in 2013 een voorziening opgenomen van € 3,3 miljoen. Per saldo resteert een vordering huurdebiteuren van € 3,7 miljoen (€ 3,8 miljoen in 2012).

Omzet en resultaat van onze verkopen De omzet over 2013 uit de verkopen bedroeg ruim € 143,1 miljoen, te verdelen in: • verkoop nieuwbouw € 44,6 miljoen (€ 24,4 miljoen in 2012) • verkoop bestaand bezit € 98,6 miljoen (€ 51,7 miljoen in 2012) Nieuwbouw De omzet van verkochte nieuwbouwwoningen wordt verantwoord op het moment van oplevering. Gedurende de jaren van bouw komt de omzet tot uitdrukking via de wijziging onderhanden werk. De omzet uit nieuwbouw is fors hoger dan in 2012. Was in dat jaar de omzet nog € 24,4 miljoen, dit jaar bedraagt deze € 44,6 miljoen. De forse stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door de verkopen vanuit de nieuwbouwprojecten Argentinië blok 2, Getijenveld, Scheepvaartkwartier, New Chinatown, De Raak en Vof Kolenkit.

Overige opbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten zijn € 7,5 miljoen, € 0,5 miljoen lager dan in 2012. In deze rubriek worden diverse opbrengsten verantwoord. Een aantal is jaarlijks terugkerend zoals, beheer derden en omzet uit huismeesterdiensten. Andere zijn incidenteel. Het belangrijkste verschil tussen de jaren 2012 en 2013 is de projectsteunbijdrage (de Vogelaargelden).

Bedrijfslasten De bedrijfslasten zijn in 2013 gedaald van € 149,2 miljoen naar € 147,7 miljoen. Hieronder volgen een aantal oorzaken. De bedrijfslasten kunnen we onderverdelen in diverse categorieën o.a., lonen en salarissen, onderhoud, lasten servicecontracten, overheidsbijdragen en bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa. •

De bijzondere waardeverandering van vlottende activa betreft het onrendabel op voorraadposities en bedraagt dit jaar € 7,8 miljoen (2012 € 26 miljoen). We verwijzen naar de paragraaf ‘Onrenda-

80

• • •

Jaarverslag 2013

bels’ voor een toelichting op dit bedrag. De lasten van het onderhoud zijn € 45,4 miljoen, € 6,7 miljoen hoger dan in 2012. De overige bedrijfslasten zijn van € 31,4 naar € 35,2 miljoen gestegen. Nieuw in 2013 is de post overheidsbijdragen. Dit betreft de verhuurdersheffing en saneringssteun van € 7,8 miljoen.

Financieringsresultaat Het financieringsresultaat bedraagt € 57,7 miljoen negatief en is daarmee € 6,5 miljoen beter dan het financieringsresultaat van 2012. Het verschil tussen 2012 en 2013 is grotendeels te wijten aan de waardering van de derivaten. In 2012 was er een positieve waardeverandering van € 0,8 miljoen. In 2013 heeft er een positieve waardeverandering plaatsgevonden van € 5,7 miljoen.

Stortingen verstrekt aan buitenlandse instellingen Stadgenoot heeft in 2013 een bedrag van € 237.500 naar Stichting Brasa overgemaakt. Dit bedrag heeft betrekking op de afrekening van de jaarlijkse storting in het Brasafonds van € 200.000 over het jaar 2012 en de dekking van de apparaatskosten van € 37.500 over 2013. Dit bedrag is verantwoord bij onder de overige bedrijfslasten. Stadgenoot heeft in 2013 voldaan aan de bepaling voor steunverlening aan buitenlandse corporaties. Stadgenoot heeft zich garant gesteld voor de jaarlijkse rente- en aflossingsverplichting van zeven annuïtaire geldleningen verstrekt aan Woningstichting Sekrepatu (restant hoofdsom van de geldleningen bedroeg ultimo 2013 € 3,6 miljoen). In 2013 bedroeg de rente en aflossing € 0,27 miljoen.

Stadgenoot

8.8 Ontwikkeling leningportefeuille en financieringsresultaten Algemeen In 2013 steeg de rente op de geld- en kapitaalmarkt. De rente voor 30-jaars renteswaps steeg, met de nodige schommelingen, gestaag van 2,3% naar 2,75%. De stijging werd veroorzaakt doordat de Europese schuldencrisis in rustiger vaarwater kwam, waardoor de kapitaalstromen de eerder opgezochte veilige havens konden verlaten. De inflatieverhogende maatregelen van de Europese en de Japanse Centrale Banken, evenals de aangekondigde afbouw van de liquiditeitssteun door het stelsel van Amerikaanse centrale banken (FED), ondersteunden deze trend. Afwaardering van de kredietboordeling van Nederland Eind november kreeg Nederland van Standard & Poor’s een afwaardering te verwerken. Hiervoor gaf S&P drie redenen: het hoge schuldentotaal van de Nederlanders, de kwetsbare huizenmarkt en een zwakke economische groei. De markt reageerde nauwelijks. Tot veler verbazing had dit invloed op de rating van WSW, Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en Nederlandse Waterschapsbank (NWB), maar niet op die van Stadgenoot, het bleef AA stable. Standard & Poor’s heeft echter altijd duidelijk gesteld dat de rating van Stadgenoot een zelfstandige (stand alone) rating is en niet afhankelijk is van overheidssteun. Sterker nog, S&P acht de kans dat de overheid financiële steun verleent aan Stadgenoot zo goed als nihil. Transacties Stadgenoot heeft slechts twee leningen in 2013 afgesloten, in totaal € 36,9 miljoen, beide leningen met een eenmalige aflossing aan het einde van de looptijd.

Er zijn vergaande overleggen gevoerd met banken en financiers om de herfinanciering van de leningportefeuille lokaal mogelijk te maken en daarmee de financiële verzelfstandiging van Woningstichting Sekrepatu.

Derivaten Stadgenoot heeft sinds 2010 geen derivatentransacties afgesloten. De omvang van de portefeuille is niet gewijzigd.

Investeringen in woningen boven € 200.000,-

Er is druk overleg geweest tussen Aedes en sectortreasurers (waaronder Stadgenoot) enerzijds en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) anderzijds over de invulling van de ‘beleidsregels

Stadgenoot heeft in 2013 geen huur- of koopwoningen opgeleverd waarvan de stichtingskosten boven de grens van € 200.000 lagen.

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

derivaten’. Er dreigde afbouwplicht voor bijna alle derivatenportefeuilles door de ruime interpretatie die werd gegeven aan de toezichtbelemmerende bepalingen. Deze afbouwplicht zou ervoor zorgen dat circa 160 corporaties miljarden op tafel zouden moeten leggen, iets dat vermoedelijk de hele sector zou doen imploderen. Het overleg met BZK verliep heel constructief en de uitleg en vereisten van aanpak van de toezichtbelemmerende bepalingen werden zodanig geformuleerd dat het acute gevaar week. Aedes kreeg ruimte tot 31 december om corporaties zoveel mogelijk bij te staan, zodat de toezichtbelemmerende bepalingen met zo min mogelijk schade uit de contracten zouden verdwijnen. Het financieringsbeleid van Stadgenoot en daaruit voortvloeiende transacties in leningen en derivaten, alsmede evaluatie van de bijbehorende risico’s, staan bij elk treasury-overleg op de agenda, en periodiek op de agenda van de auditcommissie. De RvC ontvangt de verslagen hiervan. Duration en renteontwikkeling Langlopende Derivaten

leningen

Rente

Duration

2012

€ 502,7 miljoen

€ 1.789 miljoen

3,82%

13,77

2013

€ 502,7 miljoen

€ 1.710 miljoen

4,02%

13,19

De gemiddelde rente van Stadgenoot enkelvoudig is gestegen met 0,2%. Stadgenoot bepaalt het gemiddelde rentepercentage aan de hand van het schuldrestant op 31 december. In jaren, zoals 2013, waarin de schulden afnemen, veroorzaakt deze methodiek een opwaartse druk. In jaren waarin de schulden toenemen, werkt het andersom. Als het schuldrestant als het gemiddelde van begin- en eindsaldo zou worden berekend, zou het gemiddelde 4,07% in 2012 en 3,93% 2013 zijn geweest. Voor het meerjarengemiddelde van de rentelasten is het irrelevant, maar de jaarlijkse beweging kan onlogische uitslagen vertonen. De duration is gedaald naar 13,19. Naast de autonome terugloop, hebben de nieuw aangetrokken

81

leningen een looptijd van zeven en acht jaar die het gemiddelde drukt.

8.9 Toezichthouders Algemeen De belangrijkste externe toezichthouders van Stadgenoot – het CFV, het WSW en het ministerie van BZK – geven vanuit hun verantwoordelijkheid jaarlijks een oordeel over de geleverde prestaties door Stadgenoot. De oordelen worden voor een belangrijk deel gebaseerd op de verantwoordingsinformatie (dVi), de jaarrekening, het jaarverslag en de stukken van de accountant. Het CFV en WSW maken verder gebruik van de prognose informatie (dPi) en het meerjarenplan 2014 – 2023. Tot slot maakt het WSW gebruik van aanvullende prognose informatie (dPi Plus.) CFV Bij het jaarlijks beoordelen van de financiële positie van corporaties heeft het CFV een adviserende taak (op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector, in het kader van het Rijkstoezicht). Dit advies komt tot stand via een kwalitatief oordeel. Over het verslagjaar 2013 is het oordeel nog niet beschikbaar. Over het verslagjaar 2012 is het oordeel wel beschikbaar. Aangezien het oordeel kwalitatief van aard is, waarbij op meerdere prestatie-indicatoren wordt gelet, is dit niet uit te drukken in één cijfer of letter. Het oordeel kan het beste als volgt worden geduid: CFV handhaaft het verscherpt toezicht met een positieve verwachting. WSW Het WSW beoordeelt de financiële positie en toetst (conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het WSW) of de corporatie voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid en de voorwaarden voor borging. Over het verslagjaar 2013 is het oordeel nog niet beschikbaar. Over het verslagjaar 2012 heeft het WSW vooralsnog geen oordeel gegeven. Het WSW geeft hierbij als reden dat er geen aanleiding is om bij Stadgenoot

82

Jaarverslag 2013

liquiditeitsproblemen te verwachten en dat andere corporaties in dit proces voorrang is verleend. Het WSW stelt dat zolang er geen nieuw oordeel wordt gegeven, het laatst verstrekte oordeel blijft gehandhaafd. Dit houdt in dat Stadgenoot onveranderd kredietwaardig is. BZK De minister van BZK vormt zich op grond van artikel 33 van het BBSH jaarlijks voor 1 december een oordeel over de werkzaamheden van de individuele corporaties in het voorafgaande verslagjaar. Op basis van artikel 43a BBSH wordt de Tweede Kamer geïnformeerd over de voorgenomen activiteiten in het lopende jaar; ook wordt op basis van dit artikel een samenvattende rapportage verstrekt over de werkzaamheden van de corporatie. Hierbij wordt een oordeel gevormd over de rechtmatigheid (naleven van de wet- en regelgeving) en de financiële positie. Over het verslagjaar 2013 is het oordeel nog niet beschikbaar. Over 2012 is het oordeel ontvangen onder referentie van BZK, Directoraat-Generaal Bouwen en Wonen, kenmerk 20130000496596.

8.10 Rating AA Stable In oktober 2011 heeft de internationale kredietbeoordelaar Standard & Poor’s aan Stadgenoot de rating ‘AA stable’ toegekend. Deze buitengewoon hoge rating levert inmiddels een belangrijke bijdrage aan de continuïteit van de financiering van Stadgenoot. Bij de herbeoordeling 2013 concludeerde Standard & Poor’s dat Stadgenoot wederom voor het predicaat ‘AA stable’ in aanmerking kwam, een herbevestiging van de financiële gezondheid en kredietwaardigheid van Stadgenoot. Opnieuw werd het sterke management van Stadgenoot geprezen. Er wordt bijgestuurd als dat nodig is en daarmee laat het bedrijf zien ‘in control’ te zijn. Ook onderstreepte S&P de kracht van het volkshuisvestingssysteem in Nederland. Ondanks het tumult van de afgelopen tijd is het systeem overeind gebleven.

Stadgenoot

Gezien de liquiditeitsontwikkeling in 2013 was er geen reden voor Stadgenoot om de kapitaalmarkt op te gaan om ongeborgde leningen af te sluiten. Het schuldrestant aan ongeborgde langlopende financiering bleef ongewijzigd op € 213 miljoen. In 2014 vervalt hiervan € 100 miljoen. De voorbereidingen van herfinanciering zijn al gestart.

8.11 Financieel risicomanagement In deze paragraaf wordt beschreven hoe Stadgenoot financiële, treasury en projectrisico’s beheerst. Beheersingsmaatregelen t.a.v. financiële risico’s Voorwaarde voor het realiseren van onze doelstellingen is de financiële continuïteit. Met behulp van planning en control (P&C-cyclus) kunnen we sturing geven en ons verantwoorden. Bij Stadgenoot is de P&C-cyclus, met de daarbinnen op te leveren producten, er vooral op gericht om te sturen en slechts ten dele om te verantwoorden. Hierdoor zijn de managementrapportages inhoudelijk sterk gericht op de prognoses in relatie tot de doelstellingen (begroting). De realisatie dient ‘slechts’ om deze prognose nader te analyseren en vast te stellen. De verantwoordelijkheid voor de P&C-cyclus is neergelegd bij de bedrijfseenheden Financiën en Strategie & Portefeuille. De inhoudelijke behandeling van alle output van het P&C-proces vindt plaats via het bestuur en de directie. Een belangrijke indicator voor de financiële gezondheid is de Exploitatie Rente Verhouding (ERV). Deze ratio geeft aan in hoeverre de kasstromen met betrekking tot exploitatie groot genoeg zijn om de rentelasten te kunnen dragen. Stadgenoot heeft, analoog aan de gebruikelijke normen in de vastgoed- en corporatiemarkt, de ERV-norm vastgesteld op 110% met een ondergrens van 100%. Verder is belangrijk dat investeringen in nieuwbouw worden gedekt door verkopen van bezit. Op deze wijze is er altijd sprake van een positieve kasstroomontwikkeling binnen Stadgenoot. De ontwikkeling van de solvabiliteit is een andere belangrijke indicator voor de financiële continuïteit. Op basis van de typologie van onze organisatie, de

Stadgenoot

vermogensstructuur en de externe financieringsvereisten hebben we de structurele solvabiliteitsnorm op basis van marktwaarde in verhuurde staat vooralsnog vastgesteld op 55%, die we niet onder de 50% willen laten komen (oranje) en met een strikte ondergrens van 45% (rood). Het jaar 2013 was het eerste jaar waarin Stadgenoot is overgestapt van een waarderingsgrondslag van bedrijfswaarde naar marktwaarde in verhuurde staat. Deze gewijzigde waarderingsgrondslag heeft een sterke invloed gehad op de solvabiliteit. In 2014 zal verder worden bezien welke definitieve norm voor de solvabiliteit zal worden gehanteerd. Eind 2013 hebben we het MJP 2014 - 2023 opgesteld. Evenals vorig jaar is hierbij rekening gehouden met de gevolgen van de economische crisis en het invoeren van de verhuurdersheffing. Deze heffing wordt vanaf 2013 in vijf jaar tijd gefaseerd ingevoerd en loopt op naar 1,7 mld. voor de branche. Dit MJP vormt onder meer de basis voor de oordelen over de financiële continuïteit door het CFV en de kredietwaardigheid door het WSW. Treasury Stadgenoot maakt veel gebruik van financiering met vreemd vermogen. Daarom is het cruciaal beschikbaarheid en kosten van deze financiering te optimaliseren. Stadgenoot sluit regelmatig grote leningencontracten af om deze kasstromen te beheersen, en om (her-)financieringsmomenten op een effectieve manier te laten aansluiten op aflossingen van bestaande leningen en financiering van nieuwe investeringen. In ons Treasury- en beleggingsstatuut is vastgelegd hoe de daarmee samenhangende planning, uitvoering en administratie procesmatig moeten verlopen. Daarbij wordt veel aandacht besteed aan aspecten als: • organisatorische inrichting; • controle technische functiescheiding; • mandaatregelingen/procuratiebevoegdheden; • procedures en instructies. Door de gebeurtenissen rond Vestia verschoof de afgelopen jaren de focus bij financiële afdelingen van ondernemingen, overheid en publieke sector van het beheren van renterisico naar de risico’s die gelopen

Jaarverslag 2013

83

worden bij dat beheer. Waar voorheen de desastreuze gevolgen van rentestijging voorkomen dienden te worden, ontstond nu de gewaarwording dat de tegengestelde rentebeweging een even grote bedreiging kan vormen. In 2013 zijn stresstests op corporaties uitgevoerd en werden beleidsregels voor derivaten opgesteld die tot doel hadden liquiditeitsrisico’s van derivatenportefeuilles te meten als de rente met twee procentpunten zou dalen. Gemeten werd de impact van derivaten met bijstortverplichtingen of afbreekclausules binnen een jaar. De corporaties dienen voldoende buffers te hebben om zo’n renteschok op te vangen. Stadgenoot kon in alle gevallen ruimschoots de toetsen doorstaan. Beheersingsmaatregelen t.a.v. projectrisico’s Door de sterke vermindering van het investeringsvolume voor de komende vijf jaar heeft Stadgenoot ultimo 2013 een beperkte projectontwikkelingsportefeuille. Ook een beperkte hoeveelheid project-ontwikkelingsactiviteiten rond nieuwbouw en herstructurering kent een aantal financiële risico’s. Derhalve zijn de volgende risicobeheersingsmaatregelen ingesteld: • De inrichting van het besluitvormingsproces voor projecten in vier stappen, te weten een start-, een project-, een investerings- en een opleverbesluit. De besluiten worden voorbereid door het MT. • van Projectontwikkeling in samenwerking met Assetmanagement en Concerncontrol. De besluitvorming vindt plaats in het directieoverleg. • Een heldere P&C-cyclus (o.a. tertaalrapportages) voor de projecten die in samenwerkings-verband met derden worden ontwikkeld. • In de tertaalrapportages is een paragraaf ‘kansen en risico’s’ opgenomen. • Hanteren van eenduidige mandaatregeling.

84

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

9 Stadgenoot in de maatschappij 9.1 Governance Stadgenoot hecht grote waarde aan een goed ondernemingsbestuur (Corporate Governance). De steunpilaren waarop governance rust zijn goed maatschappelijk ondernemerschap (waarbij inbegrepen integer en transparant handelen door het bestuur) en scherp toezicht hierop (waarbij inbegrepen het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht). Aedes en de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW) hebben een Governance Code ontwikkeld. Doel van deze code is het vaststellen van normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. Stadgenoot wijkt niet af van de voor de sector geldende aanbevelingen en codes en daar waar dit wel het geval is geldt: ‘Leg uit’. De reglementen en statuten van Stichting Stadgenoot zijn conform de Governance Code Woningcorporaties opgesteld en gepubliceerd op de website. De stichting wordt bestuurd door Marien de Langen en Gerard Anderiesen. De Governance Code beveelt aan dat een bestuurder voor een periode van vier jaar wordt benoemd, met de mogelijkheid van herbenoeming door de Raad van Commissarissen (RvC) na die vier jaar. Marien de Langen is sinds 2012 voorzitter van het bestuur en is destijds, om de continuïteit van het bestuur te waarborgen, tot de AOW-gerechtigde leeftijd benoemd. Omwille van die continuïteit is bewust afgeweken van de Governance Code. Gerard Anderiesen is voor onbepaalde tijd benoemd. Zijn arbeidsovereenkomst is geruime tijd voor de inwerkingtreding van de Governance Code aangegaan, en de code is om die reden hier niet van toepassing. De besluitvorming door het bestuur vindt plaats op basis van unanimiteit. De statuten stellen regels over onder meer de samenstelling van het bestuur, de taken en bevoegdheden van het bestuur en de verantwoording door het bestuur. De statuten geven ook informatie over welke voorgenomen besluiten het bestuur ter goedkeuring moet voorleggen aan de Raad van Commissarissen.

De werkwijze van het bestuur is nader beschreven in het bestuursreglement dat ook op onze website staat. De samenstelling van het bestuur met vermelding van nevenfuncties is eveneens vermeld op de website. Jaarlijks bespreekt het bestuur de missie, visie en doelstellingen met de Raad van Commissarissen. Dit is voor 2013 gebeurd aan de hand van het jaarplan en de begroting 2013 en in een vergadering van de Raad die geheel gewijd was aan de strategie van Stadgenoot. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur. Daarnaast adviseert de Raad het bestuur en beschikt zij over een aantal specifieke verantwoordelijkheden. De statuten geven regels over de samenstelling en de taken en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen. De statuten, het reglement en de samenstelling van de Raad zijn op de website geplaatst. De Raad van Commissarissen benoemt de accountant van Stadgenoot. Deze accountant controleert jaarlijks het jaarverslag en de jaarrekening van Stadgenoot.

9.2

Maatschappelijke verankering

De Maatschappijraad Stadgenoot heeft in 2011 besloten een maatschappijraad in het leven te roepen. De Maatschappijraad is een overleg- en adviesorgaan en de samenstelling moet een afspiegeling zijn van de maatschappelijke omgeving van Stadgenoot. De maatschappijraad heeft tot taak het gevraagd en ongevraagd adviseren van het bestuur bij de beleidsvorming, de uitvoering van het maatschappelijk beleid, het oplossen van maatschappelijke problemen rondom het wonen en het functioneren als maatschappelijk klankbord voor het bestuur. De Maatschappijraad heeft geen controlerende, maar een stimulerende en initiërende taak. Zowel de gang van zaken binnen de Maatschappijraad als de verhoudingen tussen Stadgenoot en de maatschappijraad zijn gereglementeerd. Daarmee is de maatschappijraad een statutair verankerd orgaan dat de maatschappelijke omgeving een formele plaats geeft in de governance-structuur van Stadgenoot. Het reglement is gepubliceerd op de website van Stadgenoot.

Stadgenoot

De samenstelling van de Maatschappijraad moet een evenwichtige afspiegeling vormen van de verschillende deskundigheden uit de maatschappelijke praktijk van de stichting. De Maatschappijraad moet representatief zijn voor de maatschappelijke praktijk van de stichting. De raad bestaat uit elf leden en een onafhankelijke voorzitter. Voor de selectie van kandidaten is een profielschets opgesteld. In deze profielschets zijn de domeinen benoemd waarbinnen de kandidaten zijn geworven (vastgoed, financiën, zorg en welzijn, stedelijke vernieuwing, onderwijs, cultuur). Vijf leden vanuit de voormalige ledenraad hebben de overstap gemaakt naar de maatschappijraad, zes leden zijn extern geworven en er is een onafhankelijk voorzitter benoemd. De samenstelling van de maatschappijraad was in 2013 als volgt: • • • • • • • • • • • •

dhr. Harry ter Braak - voorzitter dhr. Jaap van der Baan (domein: welzijn) dhr. Egbert Fransen (cultuur) mevr. Ingrid Horvath (cultuur en welzijn) dhr. Evert Krist (volkshuisvesting) dhr. Kenneth Lalji (financiën) dhr. Evert van Nass (financiën) mevr. Nazmiye Oral (cultuur) dhr. Kees van Ruyven (stedelijke vernieuwing) mevr. Marrit van der Schaar (stedelijke vernieuwing) mevr. Renée Wilke (gezondheidszorg) mevr. Hella de Zwart (gezondheidszorg)

De maatschappijraad legt over zijn werkzaamheden verantwoording af in een eigen jaarverslag, dat verderop in dit jaarverslag is opgenomen.

Huurgenoot

Jaarverslag 2013

85

overeenkomst uit 2009 was aan actualisatie toe. De belangrijkste wijzigingen gaan over: gewijzigde procesafspraken over adviesaanvragen en overleggen met bewonerscommissies, invoering van een praktijkoverleg, het vervangen van de maatwerkovereenkomst voor een - meer flexibel toepasbare - checklist en de mogelijkheid tot het inschakelen van een mediator wanneer een geschil niet opgelost kan worden door overleg. De notitie ‘Huurdersparticipatie bij oprichting en in bestaande VvE’s’ die na intensief overleg in een gemengde werkgroep tot stand is gekomen, is als bijlage bij de overeenkomst opgenomen. Het regulier overleg met het bestuur van Stadgenoot heeft vier keer plaatsgevonden. Tijdens deze overleggen zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken: huurbeleid, vijfjarencontract, verkoopbeleid, huurdersparticipatie in gemengde complexen (VvE’s), aanpak open verbrandingstoestellen, meerjarenplan 2013-2022 en begroting en jaarplan 2014. Twee van de vier bijeenkomsten zijn bijgewoond door de RvC-leden Laetitia Ederveen en Kitty Roozemond, benoemd op voordracht van Huurgenoot. De werkgroep beleid, waarin allerlei beleidsthema’s worden besproken, is negen keer bijeen geweest. Tijdens de vergaderingen is onder andere gesproken over portefeuillestrategie en assetmanagement, het verkoopbeleid, de jonge stedeling, de pilot flexibel huren, toewijzing in het middensegment, de teruggave van technisch beheer van VvE’s aan VvE Beheer Amsterdam en de wijziging in APK en serviceabonnement.

Stadgenoot en Huurgenoot overleggen over alle onderwerpen die voor de huurders van belang kunnen zijn en betrekking hebben op het beheer en beleid ten aanzien van het gehele woningbezit van Stadgenoot. Dit overleg vindt plaats in het bestuurlijk overleg en de werkgroep Beleid.

In het najaar heeft voor het eerst een praktijkoverleg plaatsgevonden. Het doel van dit overleg is strubbelingen in de uitvoering van beleid en procedures - naar aanleiding van signalen die Huurgenoot ontvangt - onder de aandacht brengen. Het is geen incidentenoverleg. De casussen worden door Huurgenoot aangeleverd.

In 2013 hebben Stadgenoot en Huurgenoot een nieuwe samenwerkingsovereenkomst ondertekend. De

Voor een aantal onderwerpen (zoals huurdersparticipatie in VvE’s en woongroepen) zijn gemengde

86

Jaarverslag 2013

werkgroepen gevormd, met een afvaardiging van Stadgenoot, Huurgenoot en bewonerscommissies. In deze werkgroepen is bestaand beleid bediscussieerd en nieuw beleid tot stand gekomen. Een afvaardiging van Huurgenoot is betrokken geweest bij de voorbereidingen van de aanpak ter vervanging van open verbrandingstoestellen en de communicatie rondom de overdracht van het technisch beheer van VvE’s aan VvE Beheer Amsterdam. In 2013 is het overleg met Huurgenoot verder geïntensiveerd. We hebben elkaar op meer onderwerpen in een eerder stadium gevonden. Zo is Huurgenoot vroeger dan voorgaande jaren betrokken bij de totstandkoming van begroting en jaarplan 2014. We hebben gemerkt dat dat gesprek veel oplevert, niet alleen om onderling de jaarplandoelen te kunnen uitleggen, maar vooral om te toetsen of de thema’s goed gekozen zijn en om te kijken hoe we de doelen beter kunnen formuleren. Dit heeft een positieve invloed op de samenwerking tussen Huurgenoot en Stadgenoot.

Overleg met de gemeente Stadgenoot voert gedurende het gehele jaar intensief overleg met zowel de gemeente als de stadsdelen. Het overleg met de centrale stad vindt plaats op bestuurlijk en ambtelijk niveau. Voor zover het over het algemene volkshuisvestingsbeleid gaat, lopen de meeste contacten via de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Stadgenoot vervult daarbinnen een actieve rol. In 2013 is veel en vaak gesproken met de wethouders voor Wonen (F. Ossel) en Ruimtelijke Ordening (M. van Poelgeest) over de gevolgen van het beleid van de nieuwe regering en over de realisatie van de prestatieafspraken die zijn vastgelegd in Bouwen aan de Stad II (2011). Door de verruiming en de druk op het huurbeleid vanwege de verhuurdersheffing, heeft de Federatie in de loop van 2013 aangekondigd dat de aanbiedingsafspraken (het aantal nieuw te verhuren woningen die bereikbaar zijn voor ontvangers van huurtoeslag) niet langer worden gehaald. Dit heeft geleid tot nieuwe afspraken, die begin 2014 zijn bekrachtigd. De nieuwe

Stadgenoot

afspraken komen volledig overeen met het streefhuurbeleid van Stadgenoot: de helft van alle vrijkomende woningen wordt aangeboden met een huur die bereikbaar is voor ontvangers van huurtoeslag; een kwart van alle woningen gaat naar het gereguleerde segment, bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot € 34.000, en tot slot kan een kwart van de woningen worden geliberaliseerd. Het overgrote deel van deze woningen zal worden aangeboden in het middensegment. Ook is overeengekomen dat huishoudens die langdurig afhankelijk zijn van bijstand en een woning hebben met een huur boven de tweede aftoppingsgrens, worden ontzien bij de jaarlijkse huurverhoging in 2014. Er is verder met de wethouder Wonen in 2013 gekeken naar manieren om meer dynamiek op de Amsterdamse woningmarkt tot stand te brengen. Stadgenoot neemt samen met Eigen Haard en Ymere deel aan de pilot Flexibel Huren. Woningzoekenden kunnen een middensegmentwoning huren, waarvan de huur is afgetopt tot beneden de bovengrens van de gereguleerde sector, maar die wordt aangepast als het inkomen stijgt. Het is bedoeld om huurders vanuit de sociale huursector een opstap te geven naar het middensegment. De pilot is goedgekeurd door de minister. Met de gemeente is ook uitgebreid van gedachten gewisseld over het voorstel van Stadgenoot om vijfjarencontracten mogelijk te maken voor woningzoekenden jonger dan 30 jaar. Met de Federatie en de gemeente hebben wij opdracht gegeven aan Rigo Research om de mogelijke effecten van de introductie van dit contract te onderzoeken. Het onderzoek laat zien dat als het instrument vooral wordt ingezet op kleinere woningen en voor vijf jaar, een substantiële verhoging van de mutatiegraad kan worden gerealiseerd. Via de G4 heeft wethouder Ossel richting het ministerie aangegeven positief te staan tegenover een experiment met de vijfjarencontracten. Behalve met de wethouder en de ambtelijke staf, heeft Stadgenoot ook met verschillende gemeenteraadsfracties over dit onderwerp gesproken en op tal van bijeenkomsten de plannen gepresenteerd.

Stadgenoot

Een andere belangrijk onderwerp is het scheiden van Wonen en Zorg. De gemeente heeft in 2013 gewerkt aan een visie op dit onderwerp. In de Commissie Stimuleringsfonds Volkshuisvesting is besloten om geld vrij te maken voor de transformatie van bestaande verzorgingshuizen naar of zelfstandige woningen voor ouderen of woonruimte voor jongeren. Bij de Amsterdamse corporaties is geïnventariseerd welke complexen hiervoor in aanmerking kunnen komen. Aanvankelijk was Stadgenoot met Amstelring in gesprek om het woonzorgcomplex De Venser hiervoor aan te melden, maar in het najaar heeft Amstelring verzocht voor een periode van tenminste vijf jaar het huidige gebruik voort te zetten. Stadgenoot heeft nu een aantal kleinere complexen voor deze transformatie aangemeld. Een bijzonder project waarover in 2013 overlegd is met burgemeester Eberhard van der Laan, is de oprichting van een bedrijf dat zich richt op het verbeteren van de leefbaarheid in het Wallengebied. Het is de bedoeling dat de NV Stadsgoed wordt ingebracht in dit nieuwe bedrijf, waaraan meer partijen moeten deelnemen (gemeente, corporaties, particuliere investeerders) om ervoor te zorgen dat er geïnvesteerd kan worden in het aankopen, opknappen en zorgen voor een goede bestemming van onroerend goed in het postcodegebied 1012. Er is veel waardering voor de prestaties en de expertise van de NV Stadsgoed, maar Stadgenoot heeft aangegeven geen nieuwe investeringen te doen in dit deel van de stad omdat onze prioriteiten elders liggen. De gemeente, met name de Dienst Ruimtelijke Ordening, heeft verschillende keren bestuur en directeuren van Stadgenoot geconsulteerd over het nieuwe strategische plan voor de stedelijke ontwikkeling ‘Amsterdam maakt mogelijk’. Tevens is daarbij uitgebreid gesproken over de ontwikkelstrategie voor de Noordelijke IJ-oevers, die van groot belang is voor de herontwikkeling van de Oranjewerf. Verder heeft Stadgenoot de casus Oostenburg ingebracht in de leergang ‘De Nieuwe Wibaut’. Deze leergang is door de gemeente opgezet om ambtenaren van de gemeente Amsterdam op een meer ondernemende wijze te laten werken.

Jaarverslag 2013

87

Tot slot zijn we in 2013 begonnen om de gemeente al in een vroeg stadium te betrekken bij het opstellen van het jaarplan (2014). Er is eerst ambtelijk overleg geweest en vervolgens een gesprek met de wethouder Wonen. Onze jaarplandoelen worden volledig onderschreven door de gemeente. Er is uitgebreid gesproken over de prioritering van de investeringsopgave. Er is van de kant van de gemeente veel waardering voor de wijze waarop Stadgenoot zich inzet voor het afmaken van de herstructurering en voor het bevorderen van de dynamiek op de woningmarkt. Met alle stadsdelen is er regelmatig bestuurlijk overleg. De inhoud van het overleg wisselt sterk, afhankelijk van de concrete projecten: • Met het stadsdeel Centrum is zeer intensief contact over de ontwikkeling van Oostenburg en het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. Het nieuwe bestemmingsplan wordt volledig geënt op de ontwikkelstrategie die in opdracht van Stadgenoot door bureau Urhahn is opgesteld; • Met stadsdeel West is overlegd over de bijstelling van de vernieuwingsplannen voor de Kolenkitbuurt en de Bosleeuw. Er bestaat volledige overeenstemming over het ‘afmaken’ van de vernieuwing in deze buurten. Verder is er regelmatig gesproken met de portefeuillehouder Welzijn, zorgaanbieder Cordaan en welzijnsorganisatie Combiwel over het realiseren van een ‘Huis van de Buurt’ in zowel de Baarsjes als Bos en Lommer; • Bij stadsdeel Nieuw-West heeft het bijstellen van de vernieuwingsplannen centraal gestaan in het overleg. Bijzondere aandacht is uitgegaan naar Geuzenveld. De nieuwe plannen van stadsdeel en Stadgenoot zijn vastgelegd in de Actiekaart Geuzenveld, Confucius- en Rousseaubuurt. Verder is regelmatig met het stadsdeel en het Van Eesterenmuseum gesproken over de bouw van een tijdelijk paviljoen aan de Noordoever van de Sloterplas. Hiervoor is ruim € 400.000 toegezegd vanuit het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting; • In stadsdeel Oost loopt een aantal plannen waarvoor afstemming is vereist tussen het bestuur van stadsdeel en Stadgenoot: de bijstelling van de plannen voor de Parooldriehoek, de realisatie van plannen voor de 1e en 2e Oosterparkstraat,

88

•

•

•

Jaarverslag 2013

de omzetting van de sociale naar middeldure huurwoningen in het complex Argentinië en de voortgang van het project Oostpoort. In stadsdeel Zuid is er een periodiek overleg tussen het stadsdeel, Eigen Haard en Stadgenoot over het verbeteren van de leefbaarheid in de Diamantbuurt; Met stadsdeel Zuid-Oost is er samen met Eigen Haard gesproken over Holendrecht. Nadat de voorgenomen ingrepen in de ruimtelijke structuur als gevolg van de crisis zijn afgeblazen, is er succesvol geïnvesteerd in het verbeteren van de leefbaarheid door de herinrichting van de openbare ruimte, verbeteren van entrees en vernieuwing van het winkelcentrum. Daarnaast is er een apart overleg over de toekomst van het zorgvastgoed in het stadsdeel. In Noord is de vernieuwing van de Waterlandpleinbuurt het belangrijkste onderwerp van overleg. Door de crisis zijn de plannen bijgesteld en vertraagd, maar de vernieuwing gaat wel door. Wij starten met de sloop aan de Volendammerweg en de bouw van koopwoningen en zullen - als Rochdale haar deel van de buurt heeft vernieuwd - de laatste fase van de vernieuwing voor onze rekening nemen.

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

89

90

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Verslag van de Raad van Commissarissen De samenstelling van de RvC, het rooster van aftreden, de functies en nevenactiviteiten zijn hieronder weergegeven; deze gegevens zijn eveneens op de website van Stadgenoot gepubliceerd. De bevoegdheden van de RvC zijn opgenomen in de statuten van Stadgenoot en in het reglement van de RvC. Ook deze documenten zijn gepubliceerd op de website van Stadgenoot.

Vacatures in de RvC Na een open sollicitatieprocedure is Ingrid Hissink 20 december 2013 benoemd tot commissaris in de Raad van Commissarissen. Zij is tevens benoemd tot voorzitter van de auditcommissie. De RvC meent met haar benoeming een uitstekende opvolger te hebben gevonden voor Jacques Noach, die na acht jaar op grond van het rooster van aftreden de Raad eind 2013 heeft verlaten. De Raad is Jacques zeer erkentelijk voor zijn grote inbreng over de afgelopen jaren en met name de wijze waarop hij als voorzitter van de auditcommissie heeft bijgedragen aan de financiële herstructurering van Stadgenoot. Commissaris Laetitia Ederveen, die op voordracht namens Huurgenoot in de Raad is benoemd, heeft eind 2013 ook na ruim negen jaar op grond van het rooster van aftreden de Raad verlaten. De Raad is Laetitia zeer erkentelijk voor haar inbreng vanuit een grote maatschappelijke betrokkenheid. Aan Huurgenoot is gevraagd een voordracht voor deze vacante zetel te doen. Naar verwachting zal in de eerste helft van 2014 de procedure hiervoor worden afgerond.

Lidmaatschap VTW De leden van de RvC zijn lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW).

Deskundigheidsbevordering De leden van de RvC woonden verschillende bijeenkomsten bij in het kader van deskundigheidsbevorde-

ring, waaronder die van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De Raad heeft bij de zelfevaluatie geconstateerd dat zij als geheel kennisneemt van de volle breedte van vakliteratuur op terreinen van volkshuisvesting, vastgoed en governance.

Onafhankelijkheid commissarissen De leden van de RvC van Stadgenoot zijn onafhankelijk, conform het bepaalde in de Governance Code deel III, 2.2. Tevens ontvangen zij geen persoonlijk financiële vergoedingen van Stadgenoot anders dan de vergoeding voor de als lid van de RvC verrichte werkzaamheden. Ook maken de leden geen deel uit van het bestuur van een vennootschap dan wel rechtspersoon, waarin een lid van het bestuur van de corporatie lid van de RvC is. Zowel in de statuten als in het reglement van de RvC zijn bepalingen opgenomen over de onafhankelijkheid van de leden van de RvC. De vergoeding van de leden van de RvC is conform de WNT (Wet Normering Topinkomens). De vergoeding van de leden van de RvC bedroeg in 2013 € 11.024 voor de leden en € 15.894 voor de voorzitter.

Diversiteit De Governance Code Woningcorporaties geeft aan dat de Raad van Commissarissen in de profielschets vermeldt welke kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen de Raad ten aanzien van diversiteit hanteert. De Raad van Commissarissen onderschrijft het belang van diversiteit binnen de Raad, maar verbindt daaraan geen aantallen. In een Raad met zeven leden is het niet mogelijk bij een enkele mutatie direct alle relevante aspecten van diversiteit (geslacht, leeftijd, beroepsgroepen, kennis en expertise, culturele achtergrond) in zich te verenigen. In geval van vacatures binnen de Raad gaat bij de invulling daarvan de voorkeur uit naar kandidaten die de diversiteit kunnen versterken.

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

91

Naam de heer drs. WJ. Kuijken Geboortejaar 1952 Functie in RvC voorzitter en voorzitter remuneratiecommissie per 27 november 2012 Expertise openbaar bestuur, bestuur en beleid, economie, ruimtelijke ordening en water Benoemd 1 juli 2012 Aftredend 1 juli 2016 (herbenoembaar) Beroep Deltacommissaris Nevenfuncties ABD Top Consultant; Lid Raad van Commissarissen De Nederlandsche Bank N.V; Lid Raad van Advies van Stichting Het Nationale Park De Hoge Veluwe; Lid bestuur Stichting Hermitage aan de Amstel; Lid Foundation- en Governing Board Unesco IHE Institute for Water Education Naam de heer drs. Hein G.M. Blocks Geboortejaar 1945 Functie in RvC vice-voorzitter, lid remuneratiecommissie per 16 oktober 2012 en lid auditcommissie Expertise financiën Benoemd 1 juli 2008 (daarvoor lid van de RvC van rechtsvoorganger Woningbouwvereniging Het Oosten van 24 mei 2007 tot 1 juli 2008) Herbenoemd 16 oktober 2012 Aftredend 24 mei 2015 Beroep adviseur, bestuurder Nevenfuncties voorzitter bestuur Stichting Geschillencommissies Consumentenzaken (SGC) en Beroep en Bedrijf (SGB); voorzitter bestuur Stichting Administratiekantoor KLM (SAK2); penningmeester Prinses Beatrix Spierfonds; lid Raad van Toezicht Spieren voor Spieren; voorzitter Stichting Vluchtelingenwerk Amstel tot Zaan; lid Raad van Advies College Bescherming Persoonsgegevens; voorzitter Raad van Commissarissen Da Vinci Groep; voorzitter Raad van Commissarissen Nationale Nederlanden Bank; lid Raad van Toezicht Elisabeth Otter Knoll Stichting; lid Commissie Toegang Notariaat

92

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Naam de heer drs. Jacques D.G. Noach RA Geboortejaar 1946 Functie in RvC lid, voorzitter auditcommissie en lid compliancecommissie (tot 31 december 2013) Expertise financiën Benoemd 1 juli 2008 (daarvoor lid van de RvC van rechtsvoorganger Woningbouwvereniging Het Oosten van 29 september 2005 tot 1 juli 2008) Herbenoemd 1 juli 2011 Aftredend 31 december 2013 Beroep financieel adviseur/bestuurder Nevenfuncties lid Raad van Toezicht Sinai Centrum te Amstelveen; voorzitter Raad van Advies Collectieve Israel Actie te Amsterdam; voorzitter Stichting ORT Nederland Naam mevrouw Laetitia M.L. Ederveen Geboortejaar 1955 Functie in RvC lid (huurderszetel), lid integriteitscommissie (tot 31 december 2013) Expertise wonen, zorg, welzijn en openbaar bestuur Benoemd 1 juli 2008 (daarvoor lid van de RvC van rechtsvoorganger Algemene Woningbouw Vereniging van 15 maart 2004 tot 1 juli 2008) Herbenoemd 27 november 2012 Aftredend 31 december 2013 Beroep eigenaar van Ederveen Advies, onderdeel van Public Affairs Groep Nevenfuncties lid Raad van Toezicht Stichting Zorggroep Amsterdam-Oost Naam mevrouw drs. Kitty C.E. Roozemond Geboortejaar 1955 Functie in RvC lid (huurderszetel), lid integriteitscommissie en lid compliancecommissie Expertise openbaar bestuur, governance, sociale economie Benoemd 1 juli 2008 (daarvoor lid van de RvC van rechtsvoorganger Woningbouwvereniging Het Oosten van 28 maart 2007 tot 1 juli 2008) Herbenoemd 27 november 2012 Aftredend 28 maart 2015 Beroep directeur Interprovinciaal Overleg Nevenfuncties bestuurslid Nederland-Duitsland forum; lid raad van toezicht Progay (tot medio 2013) Naam de heer prof. dr. Pieter Tordoir Geboortejaar 1958 Functie in RvC lid, lid auditcommissie Expertise economische en sociale ontwikkeling, ruimtelijke ordening en volkshuisvesting Benoemd 1 oktober 2011 Aftredend 1 oktober 2015 (herbenoembaar) Beroep directeur-eigenaar Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir, Hoogleraar Geografie en Planologie Universiteit van Amsterdam Nevenfuncties docent/onderzoekscoördinator ASRE, Geassocieerd lid Raad voor de Leefomgeving

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

93

Naam de heer mr. Willem van Leeuwen Geboortejaar 1953 Functie in RvC lid (op voordracht van de Maatschappijraad van Stadgenoot) Expertise governance, volkshuisvesting, bestuur Benoemd 1 december 2012 Aftredend 1 december 2016 (herbenoembaar) Beroep Directeur CS&G Consultancy bv Nevenfuncties Fellow Wetenschappelijk Instituut CDA; voorzitter Raad van Commissarissen Woningstichting Vivare; voorzitter Raad van Toezicht PO Raad; voorzitter Buurtalliantie; docent Erasmus School of Accounting & Assurance (ESAA); Programma voor Commissarissen en Toezichthouders Naam mevrouw drs. Ingrid Hissink RC Geboortejaar 1967 Functie in RvC lid, voorzitter auditcommissie (vanaf 1 januari 2014) Expertise financiën Benoemd 20 december 2013 Aftredend 20 december 2017 (herbenoembaar) Beroep Manager Financiën, Control, Inkoop & Informatievoorziening Onze Lieve Vrouwe Gasthuis (OLVG) te Amsterdam Nevenfuncties -

94

Jaarverslag 2013

De Raad van Commissarissen doet verslag Bij het maken van de jaarstukken is gebruikgemaakt van het Hulpinstrument Evaluatie Governance Code Woningcorporaties (juli 2011), een uitgave van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De werkwijze van de RvC is opgenomen in het reglement van de RvC. Dit reglement is openbaar gemaakt op de website van Stadgenoot. Het besluitvormingsproces van de RvC is in principe gericht op het bereiken van onderlinge overeenstemming. Dat gebeurt aan de hand van het reglement van de RvC, waarin verder afspraken en regels zijn opgenomen over de samenstelling en onafhankelijkheid van de RvC, de bevoegdheden en werkwijze, alsmede over de verhouding met andere organen en instanties binnen en buiten de stichting. Bij met name besluiten over financiële onderwerpen heeft de RvC zich laten adviseren door de auditcommissie. Bij de beoordeling van de bestuurders heeft de RvC zich laten adviseren door de remuneratiecommissie.

De Raad van Commissarissen vergadert De RvC van Stadgenoot is in 2013 negenmaal bijeengekomen. Bij acht bijeenkomsten waren de beide bestuurders aanwezig, de directeur Financiën en Bedrijfsvoering, de secretaris van de RvC en tevens de bestuurssecretaris. Afhankelijk van de besproken onderwerpen waren ook directieleden, managers of externen (zoals de accountant) aanwezig. De vergaderingen van de RvC worden in een voorzittersoverleg voorbereid door de voorzitter van de RvC, de voorzitter van het bestuur en de secretaris van de RvC. In dit voorzittersoverleg worden tevens al die onderwerpen besproken die op dat moment actueel en relevant zijn voor de corporatie. Het voorzittersoverleg is in 2013 viermaal gehouden. De RvC-leden Laetitia Ederveen en Kitty Roozemond, die in de RvC zijn benoemd op voordracht van huurdersorganisatie Huurgenoot, hebben in 2013 tweemaal het overleg bijgewoond dat de huurdersorganisatie Huurgenoot met het bestuur van Stadgenoot voert als bedoeld in de Wet op het overleg huurdersverhuurder.

Stadgenoot

De RvC-leden Laetitia Ederveen en Kitty Roozemond hebben in 2013 tweemaal de bijeenkomst van de werkgroep Integriteit bijgewoond. De RvC-leden Laetitia Ederveen en Jacques Noach hebben in 2013 de bijeenkomst van de werkgroep compliance bijgewoond. De RvC voert regelmatig overleg met de Ondernemingsraad en de directie van Stadgenoot. In 2013 zijn de RvC en de OR in het bijzijn van het bestuur tweemaal bijeengekomen en met de directie, tevens in het bijzijn van het bestuur, ook tweemaal. Commissaris Willem van Leeuwen, die op voordracht van de Maatschappijraad van Stadgenoot, benoemd is in de RvC, heeft tweemaal een vergadering van de Maatschappijraad bijgewoond.

De Raad van Commissarissen besluit De volgende besluiten van de RvC zijn na intensieve discussie, in consensus genomen: • MJP 2012-2022 • Verkoop 108 appartementen in Argentinië • Verkoop Hemweg • Treasury Jaarplan 2013 • Screening • Jaarstukken 2012 • Decharge bestuur • Reglement Maatschappijraad • Beëindiging samenwerking VOF Houthavens • Afstoten belang New Chinatown CV • Werkplan bestuur 2013/2014 • Remuneratierapport • WNT en Honorering RvC • Verkoop Osdorpplein • Investeringsbesluit GAK Zuidvleugel • Investeringsbesluit Kolenkitbuurt Zuidelijk Veld fase 2 • Toezichts- en toetsingskader RvC • Nevenfuncties voorzitter bestuur • Jaarplan en Begroting 2014 • MJP 2014-2023 • Benoeming Ingrid Hissink

Stadgenoot

De Raad van Commissarissen bespreekt en wordt geïnformeerd Naast alle bovengenoemde onderwerpen zijn tevens onder meer de volgende onderwerpen besproken c.q. ter informatie geagendeerd: • 3e Trimesterrapportage • 1e en 2e Tertaalrapportages • Regeerakkoord • Verkoop De Klencke • Verkoop complexen Nieuwmarkt • Verkoop Willem Fenengastraat • Jaarrekening Stadsgoed • Huurbeleid • Verkoop CAN Fase 5 Elzenhagen • Maatschappijraad • Heisessies bestuur gemeente • Inrichtingsplan Strategie en Beleid • Facturatie honorarium • Informatievoorziening RvC • Verkoop Dudokhaken • Rapport Corporaties in Perspectief • Ontwikkeling vreemd vermogen • Verbindingenstructuur • Beleid grote woningen • ANBI en overdrachtsbelasting • Verkoop Sara Burgerhart • Huurincassoproblematiek • Nominatie Nepromprijs voor locatieontwikkeling • Het Nieuwe Beheren • Regeringsstandpunt commissie Hoekstra • VoorzittersRegister • Remuneratie-aangelegenheden • Procedure hypotheek BNG • Brief Blok d.d. 28 februari 2013 • Individueel oordeel minister Wonen en Rijksdienst • Vluchtkerk • Green Deal • Gesprek en bezoek CFV • Zelfevaluatie RvC • Evaluatie Solids • Brasa/Sekrepatu • Jaarverslag Ombudsman • Organisatieontwikkelingen • Parlementaire enquête • Fte-reductie en werkdruk

Jaarverslag 2013

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

95

Werkbezoek WagenaarHoes Sterfgeval huurder Ten Katestraat Regeling aansprakelijkheid commissarissen Contacten met stakeholders Evaluatie deelnemingen Stadgenoot Reactie VTW op akkoord minister van Wonen en Aedes Voortgangsrapportage actiepunten Managementletter 2012 VTW-advies verbetering kwaliteit Canon corporaties Tender accountant Voorgenomen verkoop Van Gendthallen Berichtgeving in het Parool Stedenfonds Inzending Hedy d’Anconaprijs Beantwoording wethouder Ossel van SP-vragen CO-aanpak Benchmark Flexibilisering contracten Novelle Evaluatie jaarrekening 2012 Cultuur bij Stadgenoot Relatie tussen RvC, bestuur en accountant Toezichtsbrief CFV

De Raad van Commissarissen is werkgever De heren Marien de Langen (12 oktober 1955) en Gerard Anderiesen (22 april 1954) vormen gezamenlijk het collegiaal bestuur van Stadgenoot. Marien de Langen bekleedt de positie van voorzitter. Beide bestuurders zijn verantwoording verschuldigd aan de RvC. Beide bestuurders zijn tevens directeur of directievoorzitter of hebben zitting in een RvC van een aantal samenwerkingsverbanden die aan Stadgenoot zijn gelieerd. Gerard Anderiesen bekleedde in 2013 de volgende nevenfuncties: • lid dagelijks bestuur Nederlandse Vereniging van Bestuurders van Woningcorporaties; • voorzitter van de Raad van Advies van de Academie van de Bouwkunst;

96

• •

Jaarverslag 2013

lid algemeen bestuur Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties; lid programmaraad Platform31.

Marien de Langen bekleedde in 2013 de volgende nevenfuncties: • lid dagelijks bestuur Forum voor Stedelijke Vernieuwing; • voorzitter van de Vernieuwde Stad; • geassocieerd lid van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur. De verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn vastgelegd in het bestuursreglement dat door de RvC is vastgesteld. Hierin zijn o.a. afspraken vastgelegd omtrent het overleg, financierings- en beleggingsovereenkomsten en (des-)investeringen. Het bestuursreglement is gepubliceerd op de website van Stadgenoot. Conform de bepalingen van de Governance Code Woningcorporaties zijn er geen persoonlijke leningen, garanties, en dergelijke verstrekt aan de bestuurders. Aan de RvC zijn er door de bestuurders geen voornemens voorgelegd tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen aan de orde zijn. In 2013 zijn door Marien de Langen aan de RvC de nevenfuncties ‘lid bestuur Vastgoedstichting van de Anne Frankstichting’ en ‘geassocieerd lid van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur’ ter aanvaarding voorgelegd. De bestuurders hebben aan de RvC verklaard dat door de bestuurders geen schenkingen gevraagd of aangenomen zijn dan wel zakelijke kansen van de corporatie benut zijn voor zichzelf of hun gezinsleden.

De Raad van Commissarissen houdt toezicht De RvC heeft zich laten informeren door mondelinge en schriftelijke rapportages van de bestuurder(s) en de directie. De RvC heeft toezicht gehouden op het bestuur door de verschillende rapportages die aan de RvC zijn verstrekt (zoals de tertaalrapportages). Tevens is informatie verstrekt over de voortgang van processen. De auditcommissie heeft zich specifiek gericht op de financiële continuïteit van de stichting en de interne risicobeheersing.

Stadgenoot

In de reguliere vergaderingen van de RvC is aandacht besteed aan de dochterondernemingen en de BV’s waarin Stadgenoot participeert. Het toezicht van de RvC op de strategieontwikkeling van Stadgenoot kwam tot stand in nauw en uitvoerig overleg met het bestuur. Datzelfde gold voor het toezicht op de financiële risicobeheersing. De maatschappelijke en volkshuisvestelijke functie van Stadgenoot kreeg speciale aandacht van de RvC aan de hand van rapportages van het bestuur waarin de ontwikkelingen op maatschappelijk, economisch en volkshuisvestelijk terrein expliciet aan bod kwamen. Het belangrijkste instrument vanuit de toezichtsrol voor de financiële beheersing (control) is de managementrapportage, die eens per vier maanden aan de RvC wordt verstrekt. Deze integrale rapportage omvat sturings- en verantwoordingsinformatie van zowel de volkshuisvestelijke doelstellingen van Stadgenoot als de financiële vertaling ervan. Deze managementrapportage wordt voorzien van een begeleidend schrijven van het bestuur en de directeur Financiën, met een nadere toelichting van de belangrijkste aandachtspunten en ontwikkelingen. Naast deze gestructureerde informatievoorziening is er sprake van ‘management by exception’. Dat wil zeggen dat bij belangrijke financiële vraagstukken de mening van de RvC vooraf wordt getoetst c.q. er separate informatievoorziening richting de RvC plaatsvindt. Belangrijk zijn in dit verband omvang, impact, risico en strategisch belang. De financiële continuïteit van Stadgenoot werd vanuit de RvC bijgehouden aan de hand van de ontwikkelingen van de solvabiliteit en de kasstromen. De structurele solvabiliteitsnorm die hiervoor voorlopig is vastgesteld bedraagt 55% (EV/TV), met een bandbreedte van min 5 procentpunten (groene zone) en min 10 procentpunten (oranje zone). Eind 2013 is de solvabiliteit 50,3% en bevindt zich daarmee in de groene zone. Met betrekking tot de kasstromen vindt sturing onder meer plaats aan de hand van de Exploitatie Rente Verhouding (ERV). Deze ratio geeft de mate waarin de rentelasten worden gedekt door de exploitatie kasstromen aan. Op termijn is de norm voor de ERV

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

97

gesteld op 110%, met een ondergrens van 100%. In 2013 bedroeg de ERV 102% en bevindt zich daarmee in de oranje zone.

aspecten binnen de Planning- en Controlcyclus, de continuïteit en betrouwbaarheid van de geautomatiseerde gegevensverwerking.

Naast de sturing op solvabiliteit en kasstromen worden alle investeringsbeslissingen binnen Stadgenoot getoetst op hun rendement. De rendementseis voor investeringen verschilt per project.

De auditcommissie bestond in 2013 uit Jacques Noach (voorzitter), Hein Blocks en Pieter Tordoir. Standaard zijn tevens de bestuurders aanwezig, de secretaris van de RvC en de directeur Financiën en Bedrijfsvoering. Afhankelijk van de te behandelen onderwerpen zijn ook één of meerdere financieel specialisten aanwezig, waaronder de externe accountant. De auditcommissie van de RvC is negenmaal bijeengeweest en heeft tweemaal in een besloten vergadering (zonder bestuur of anderen) gesproken met de externe accountant. De auditcommissie heeft de volgende onderwerpen behandeld: • MJP 2013-2022 • Berichtgeving Stadsgoed in het Parool • Brief CFV over voorbehoud MJP • Treasury Jaarplan 2013 • Verkoop Argentinië • Brief Ossel over schuldsanering • Huurverhoging en Belastingdienst • Checks and balances deelnemingen en verbindingen • Waarderingsgrondslagen • Managementletter • Tender accountant • Realisatie audit jaarplan 2012 • Audit jaarplan 2013 • Overzicht besluiten bestuur • Notulen treasury • 3e Trimesterrapportage • 1e en 2e tertaalrapportages • NBA-alert • Jaarstukken 2012 • Accountantsverslag KPMG • Implementatie nieuwe waarderingsgrondslagen • Evaluatie deelnemingen • Advies aan remuneratiecommissie over presteren bestuur • Gesprek CFV • Verkoop Osdorpplein • Investeringsbesluit GAK • Investeringsbesluit Kolenkit • Pre-Audit 2013 • Positionering AVM in organisatie

De RvC zorgt er ook voor dat zelfstandig informatie wordt ingewonnen over de gang van zaken bij Stadgenoot. Zo zijn er gesprekken met de directieleden, de personeelsvertegenwoordiging, de huurdersorganisatie, de Maatschappijraad en de accountant. Eenieder is daarbij uitgenodigd zich tot de Raad te wenden als daartoe aanleiding is. De cultuur binnen Stadgenoot is open en alles kan aan de orde komen, ook in aanwezigheid van het bestuur.

Externe accountant De externe accountant KPMG is per verslagjaar 2010 benoemd voor een periode van vier jaar. Het bestuur en de auditcommissie hebben in 2013 een grondige beoordeling gemaakt van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeerde tijdens het jaarrekeningproces 2012. Deze beoordeling is besproken in de RvC. Het jaarrekeningproces 2012, bezien vanuit de relatie met de externe accountant, kan worden beoordeeld als goed, waarbij enkele verbeterpunten geconstateerd zijn.

De Raad van Commissarissen heeft commissies Auditcommissie De auditcommissie is een vaste commissie van de RvC. Zij ondersteunt en adviseert de RvC bij het uitvoeren van de verantwoordelijkheden op het terrein van toezicht op de interne controle en risicobeheersing, de naleving van richtlijnen en voorschriften van relevante externe toezichthoudende instanties en overige stakeholders en relevante gedragscodes, de controle door en de relatie met de externe accountant, de informatieverschaffing ten behoeve van financiële planning, voortgang en verantwoording van resultaten (zowel intern als extern) en andere

98

• • • • • • • • •

Jaarverslag 2013

Oplopende leegstand Overzicht bestuurskosten Standard & Poors Business case Jonge Stedeling Jaarplan en Begroting 2014 MJP 2014-2023 Beoordeling offerte accountant Evaluatie KPMG jaarrekeningtraject 2012 Voorstel aanbieding tertaalrapportages

Omdat per verslagjaar 2014 de opdracht aan KPMG Accountants N.V. voor het verrichten van accountantwerkzaamheden eindigt en uit governance overwegingen automatische voorzetting van de dienstverlening niet gewenst is, is de auditcommissie in september 2013 gestart met een tender externe accountant. De auditcommissie heeft zich hierbij laten bijstaan door het bestuur en de directeur Financiën en Bedrijfsvoering. Met een open inschrijving zijn zeven kantoren uitgenodigd deel te nemen aan een tender. De tender bestond uit intensieve bijeenkomsten waarin de verschillende kantoren presentaties hebben gegeven over o.a. hun controleaanpak en verdiepingsgesprekken met een aantal van hen. In verband met het vertrek van de voorzitter van de auditcommissie, Jacques Noach, was diens opvolger, Ingrid Hissink bij deze verdiepingsgesprekken aanwezig. De auditcommissie is unaniem tot de conclusie gekomen dat KPMG als beste uit de selectieprocedure is gekomen. De RvC heeft het advies van de auditcommissie om KPMG opdracht te verstrekken voor de accountantswerkzaamheden voor de periode 2014 t/m 2017 overgenomen. Bij de bespreking van de jaarstukken in de commissie is ook de accountant aanwezig geweest, onder meer ter toelichting van diens managementrapportage. De auditcommissie heeft een reglement auditcommissie opgesteld waarin de doelstelling, werkwijze, taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn vastgelegd. In dit reglement zijn de verantwoordelijkheden van de auditcommissie richting de externe accountant expliciet opgenomen. In het kader van de risicobeheersing is vanuit de RvC de auditcommissie het eerste aanspreekpunt als het

Stadgenoot

gaat om het toezicht. De verantwoordelijkheden van deze commissie ten aanzien van risicobeheersing zijn vervat in het reglement van de auditcommissie.

Remuneratiecommissie De RvC kent ook een remuneratiecommissie. Deze commissie bestaat uit de voorzitter en de vicevoorzitter van de RvC. De remuneratiecommissie heeft in 2013 driemaal vergaderd, waarbij de voorzitter van het bestuur aanwezig was. De remuneratiecommissie doet in haar remuneratierapport verslag van de wijze waarop het beoordelingsen bezoldigingsbeleid in het afgelopen boekjaar in de praktijk is gebracht en geeft een overzicht van het bezoldigingsbeleid dat het komende boekjaar en de daaropvolgende jaren door de RvC wordt voorzien. Het meest recente remuneratierapport is gepubliceerd op de website van Stadgenoot. De honorering van de bestuurders is opgenomen in de Jaarrekening 2013. De RvC heeft buiten aanwezigheid van het bestuur gesproken over het functioneren en de prestaties van het bestuur. De raad heeft conclusies geformuleerd over het functioneren van het bestuur en van de beide bestuursleden afzonderlijk. De remuneratiecommissie heeft die conclusies met het bestuur gedeeld.

Integriteitscommissie Stadgenoot hecht veel waarde aan het integer zijn van haar medewerkers en aan het integer handelen door de organisatie. Daarom heeft Stadgenoot integriteitsbeleid dat zij actief onderhoudt en is er een integriteitscommissie ingesteld. In 2013 bestond de integriteitscommissie uit RvC-leden Kitty Roozemond en Laetitia Ederveen. In 2013 is de integriteitscommissie tweemaal bijeengeweest in bijzijn van de voorzitter van het bestuur en de managers van de afdelingen Juridische Zaken, Personeelsmanagement en Ontwikkeling, Audit- en Verbetermanagement en Marketing en Communicatie.

Stadgenoot

Compliancecommissie

Jaarverslag 2013

99

De compliancecommissie bespreekt aangelegenheden betreffende voor de corporatie relevante interne- en externe wet- en regelgeving. In 2013 bestond de compliancecommissie uit de RvC-leden Laetitia Ederveen en Jacques Noach. De compliancecommissie is in 2013 tweemaal bijeengeweest in bijzijn van de voorzitter van het bestuur, de directeur Financiën en Bedrijfsvoering en de manager Juridische Zaken.

verscherpt toezicht staat en wat het verscherpt toezicht inhoudt. Het CFV heeft aangegeven dat de ontwikkeling van de leningportefeuille in grote mate verantwoordelijk is voor het verscherpt toezicht. De RvC heeft aangegeven dat deze onderwerpen de aandacht hebben van zowel het bestuur als de RvC. De inzet van het bestuur om de leningportefeuille te beperken en de rentelasten te verlagen, kan rekenen op de steun van de RvC.

De Raad van Commissarissen evalueert

De Raad van Commissarissen keurt goed

Tijdens een besloten vergadering van de RvC medio 2013 heeft de Raad zich gebogen over een zelfevaluatie en over het functioneren van de bestuursleden. Over het algemeen was de Raad tevreden zowel over haar eigen functioneren als over het functioneren van het bestuur en tevens over de relatie tussen Raad en bestuur. Er bleek vanuit de Raad behoefte te zijn aan het expliciteren van een toezichtskader voor de Raad. Een ander aandachtspunt was de wens om meer tijd te besteden aan strategische oriëntatie en het werken met scenario’s om de robuustheid van beleid en organisatie te toetsen. In de loop van het jaar heeft de Raad haar toezichtskader vastgesteld en is er, naast de strategische sessie in januari, een tweede strategische sessie georganiseerd in oktober.

Op 11 juni 2014 hebben de RvC van Stadgenoot en de bestuurders dit jaarverslag en de bijbehorende jaarrekening besproken. Tevens heeft de RvC met instemming kennisgenomen van de over de jaarrekening en het jaarverslag uitgebrachte verklaring van KPMG Accountants.

De Raad van Commissarissen bezoekt en ontvangt

de Raad van Commissarissen van Stadgenoot, Wim Kuijken, voorzitter Hein Blocks, vicevoorzitter Kitty Roozemond Pieter Tordoir Willem van Leeuwen Ingrid Hissink

Een delegatie van de RvC heeft in het voorjaar 2013 deelgenomen aan de projectendag van Stadgenoot die jaarlijks voor de diverse interne raden wordt georganiseerd. De projectendag bestond in 2013 uit een excursie naar de Waterlandpleinbuurt en Vogelbuurt in Amsterdam Noord. Centraal deze dag stond het thema leefbaarheid. De deelnemers hebben gesproken met bewoners uit de buurt, leefbaarheidsambassadeurs en diverse medewerkers van Stadgenoot die werken in en voor de buurt. Ook kwamen studenten aan het woord die, in ruil voor tijdelijke huisvesting, een bijdrage leveren aan de leefbaarheid door het organiseren van tal van activiteiten voor bewoners. Een delegatie van het Centraal Fond Volkshuisvesting (CFV) is op uitnodiging van de RvC op 24 september bij Stadgenoot op bezoek geweest. Het CFV is gevraagd uitleg te geven waarom Stadgenoot onder

De RvC heeft het jaarverslag en de jaarrekening 2013 goedgekeurd. Rest ons om het bestuur, de directie, en de mede­ werkers van Stadgenoot hartelijk te bedanken voor de inzet die zij in 2013 hebben geleverd. Amsterdam, juni 2014

100

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Verslag van Huurgenoot In 2013 werd er driemaal een Algemene Ledenvergadering gehouden: op 27 februari werden de gebruikelijke jaarlijkse vaste punten besproken, zoals de herbenoeming van de bestuursleden Erwin Vleerlaag en Ger Holland, de jaarrekening en het jaarverslag 2012. Daarnaast stonden ook het werkplan 2013 en het huurbeleid op de agenda. Op de vergadering van 28 oktober is afscheid genomen van ons bestuurslid Annemiek van Koolwijk, die in verband met haar werkzaamheden helaas geen tijd meer kan vrijmaken voor Huurgenoot. Ook werden de begroting 2014, het werkplan 2014 en de benoeming van de kascommissieleden vastgesteld en werden de pilot Flexibel huren, de huurdersparticipatie in gemengde complexen en het royeren van de bewonerscommissie Slotermeer West besproken. Op de extra Algemene Ledenvergadering op 3 december werd door Stadgenoot het Nieuwe Beheren gepresenteerd. Ook werd de definitieve versie van de samenwerkingsovereenkomst vastgesteld die vervolgens op 9 december door Stadgenoot en Huurgenoot werden ondertekend. Het bestuur vergaderde in 2013 elfmaal en viermaal vond overleg plaats met de directie van Stadgenoot, waarbij tweemaal de twee commissarissen die op voordracht van Huurgenoot zitting hebben in de RvC, aanwezig waren. Daarnaast vond met Stadgenoot nog regelmatig (achtmaal) overleg plaats in de werkgroep Beleid waarin alle zaken betreffende de adviesaanvragen van Stadgenoot worden behandeld. Naast het overleg met Stadgenoot maken wij ook deel uit van de Huurdersvereniging Amsterdam en vindt regelmatig overleg plaats met de Wijk Steunpunten Wonen.

Door Huurgenoot werden in 2013 de volgende adviezen aan Stadgenoot uitgebracht: 1. 2 april 2013 Advies huurverhoging 2013: Huurgenoot adviseert negatief op het toepassen van de inkomensafhankelijke huurverhoging. 2. 11 juni 2013 Advies meerjarenplanning Stadgenoot: Huurgenoot adviseert om meer aandacht aan de betaalbaarheid van het wonen te schenken, en om goed te monitoren of er voor de gewone doorstromer voldoende mogelijkheden blijven in de Amsterdamse woningmarkt. 3. 2 juli 2013 Zienswijze complexgewijze verkoop Vondelstraat: Huurgenoot adviseert om vooral te zorgen voor goede herhuisvesting van de laatste reguliere huurder. Wel jammer dat een pand met een sociale historie (via kraakpand sociale huur geworden) verdwijnt uit het sociale bezit. 4. 10 juli 2013 Advies basiskwaliteit sociaal beheer: Huurgenoot adviseert Stadgenoot om wel duidelijk de handhavende rol te nemen en te zorgen dat er geen cultuur ontstaat waarin de hardste schreeuwer wint. 5. 4 september 2013 Advies huurverhoging bij vervanging technische installaties: Huurgenoot adviseert om bij vervanging van de open verbrandingstoestellen goed te communiceren en dat ook bij al ingezette vervanging van VR door HR geen huurverhoging wordt berekend. De servicekosten bij de cv-ketel zullen worden gecheckt aan het beleid van de huurcommissie. 6. 21 oktober Advies aanpassing serviceabonnement en APK: Huurgenoot adviseert om alle huurders die door de aanpassing hun serviceabonnement opzeggen nog een laatste APK te geven, zodat de woning helemaal in orde is. 7. 22 oktober 2013 Zienswijze complexgewijze verkoop Osdorpplein: Huurgenoot vraagt, naast een duidelijk proces voor de huurders ook om garanties met betrekking tot de positie van de huurders. 8. 5 november 2013 Advies Flexibel huren: Huurgenoot adviseert om vooral rekening te houden

Stadgenoot

met eventuele inkomensterugval. Initiatief om mensen een kans te bieden op betaalbare woonruimte wordt gewaardeerd. 9. 19 november 2013 Advies participatie huurders in VvE: mede door de inbreng van huurders in de opstelling van dit beleid is de participatie van huurders ook op een manier in de splitsingsakte meegenomen. In 2014 zullen pilots uitgevoerd worden om de participatie structureel te verbeteren. Huurgenoot heeft in 2013 twee nieuwsbrieven voor alle huurders uitgebracht en drie voor de bewonerscommissies. Daarmee werd de achterban op de hoogte gebracht van de standpunten van Huurgenoot. Aan het einde van 2013 vonden nog twee bijeenkomsten plaats over de vervanging van de open verbrandingstoestellen door een gesloten warmtesysteem. Ondanks dat hierover tussen Stadgenoot en Huurgenoot betreffende de communicatie goede afspraken waren gemaakt, bleek het in de praktijk met de communicatie naar de bewoners niet goed te lopen. In een eerste bijeenkomst werden de bewonerscommissies bijgepraat over dit probleem en in een tweede bijeenkomst werd met de bewoners in Geuzenveld/ Slotermeer (en verdere bewoners in West) dit probleem verder besproken. Via het Wijksteunpunt Wonen (WSW) kunnen de bewoners verder op weg worden geholpen (ook op juridische gebied). Huurgenoot maakt voor haar vergaderingen gebruik van het Amsterdams Steunpunt Wonen (ASW) en betrekt daarvan tevens de secretariële ondersteuning. Ook voor het beleid doen wij een beroep op ondersteuning van het ASW. Huurgenoot telde op 31 december 2013 81 leden. Lid van onze vereniging zijn de bewoners-commissies. Chris Vonk Secretaris

Jaarverslag 2013

101

102

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Verslag van de Maatschappijraad Versterking door verbinding Stadgenoot vindt dat het belang van de maatschappij gehoord dient te worden. Daarom is er een Maatschappijraad in het leven te roepen. Deze raad bestaat uit verschillende deskundigen uit de maatschappelijke praktijk van de stichting. De leden van de Maatschappijraad adviseren het bestuur over de maatschappelijke opgaven rondom het wonen. Daartoe trekken zij de buurt in, spreken zij met bewoners en ondernemers, mensen van maatschappelijke organisaties, vertegenwoordigers van de huurders en uiteraard met tal van medewerkers van Stadgenoot. Door deze verbindingen brengt de Maatschappijraad versterking aan in de maatschappelijke bijdrage van Stadgenoot in Amsterdam.

Strategiebijeenkomst De eerste bijeenkomst in 2013 van de Maatschappijraad stond in het teken van de strategie. Drie centrale thema’s zijn besproken: de paradigmawisseling (een ander denkkader waarbinnen Stadgenoot naar haar woningvoorraad kijkt), het versterken van sturing op complexniveau (het assetmanagement) en het financieel meerjarenbeleid. De Maatschappijraad is zodoende in een vroeg stadium uitgenodigd om mee te denken en te praten over de keuzes die Stadgenoot moet maken. Het centraal stellen van de klant is een belangrijk punt voor de Maatschappijraad. De leden benadrukten dat dit uitgangspunt een fundamentele verandering is die de medewerkers moeten gaan vertalen. Bestuur en directie is geadviseerd om veel aandacht te besteden aan deze vertaalslag.

Themavergaderingen In 2013 heeft de Maatschappijraad drie centrale thema’s behandeld: ‘Van buiten naar binnen’, ‘Het nieuwe ontwikkelen’ en ‘Het nieuwe beheren’.

‘Van buiten naar binnen’ In 2013 heeft de Maatschappijraad een begin gemaakt met de behandeling van het thema ‘Van buiten naar binnen’. In 2014 zal de Maatschappijraad met een definitief advies richting bestuur komen. Tussentijds heeft de Maatschappijraad geconcludeerd

dat de medewerkers van Stadgenoot de belangrijkste rol spelen bij de verbinding van buiten naar binnen. Bestuur en directie zijn verantwoordelijk voor de cultuur die daarvoor aanwezig moet zijn. Zoals vele organisaties is ook Stadgenoot voor een groot deel nog systeemgedreven. Zij wordt nog niet beoordeeld op de invloed op de omgeving, maar op hoe efficiënt zij organiseert. Efficiencyverbetering kan juist alleen bewerkstelligd worden door kwaliteitsverbetering. En in het proces van kwaliteitsverbetering zal het van buiten naar binnen-denken centraal moeten komen te staan. Ook de werkorganisatie heeft de afgelopen tijd niet stilgezeten en een aantal stappen gezet om het van buiten naar binnen-denken en -werken te intensiveren. Er zijn meerdere initiatieven met betrekking tot dit thema geweest. De activiteiten en tussentijdse aanbevelingen van Maatschappijraad heeft de organisatie geholpen te focussen op dit thema. Komend jaar zal aan de hand van nadere initiatieven en voorstellen van het bestuur verder gesproken worden over ‘Van buiten naar binnen’.

‘Het nieuwe ontwikkelen’ Het Eiland Oosterburg is onderwerp geweest bij de behandeling van het thema ‘Het nieuwe ontwikkelen’ in 2012. De vraag was ‘Hoe krijgen we het proces op gang om samen met anderen Eiland Oostenburg geleidelijk te transformeren naar een woon-werkgebied?’. Uiteindelijk heeft de Maatschappijraad acht bouwstenen voor een gebiedsstrategie aangereikt die in 2013 nader door de organisatie zijn uitgewerkt. Zo heeft de Maatschappijraad het belang onderstreept van een gedeelde en gedragen visie en ontwikkelstrategie bij alle stakeholders van Oostenburg. In relatie tot die stakeholders zou Stadgenoot haar rol duidelijker mogen definiëren. Om het proces van transformatie op gang te brengen en het gebied positief op de kaart te zetten, zouden strategische projecten die dit kunnen realiseren als zodanig moeten worden herkend en erkend. Met betrekking tot de inspraak heeft de Maatschappijraad geadviseerd om die te vernieuwen door het organiseren van inspirerende en energie-gevende communicatie, die zal moeten leiden tot werkelijke

Stadgenoot

deelname in de ontwikkeling van het gebied. Na de bespreking in de Maatschappijraad is er een stuurgroep Grote Ontwikkellocaties ingesteld en voor het eiland Oostenburg is een projectorganisatie neergezet. Hier wordt de ontwikkelstrategie en het bestemmingsplantraject verder uitgewerkt. In hoofdzaak wordt er langs drie lijnen gewerkt aan de transformatie van Oostenburg: de huidige gebruikers, het bestemmingsplantraject en particuliere initiatieven.

‘Het nieuwe beheren’ Tot voor kort heeft Stadgenoot altijd gekozen voor een generieke aanpak voor iedereen en alle gebieden. In ‘De Opstelling’ is onderscheid gemaakt tussen verschillende soorten klanten en vier verschillende gebiedstypen. Per gebied moest bepaald worden welke rol Stadgenoot op zich neemt. Concreet gemaakt moest worden welk soort woningen we bij welk soort mensen vinden horen. Samen met huismeesters, gebiedsbeheerders, adviseurs en bestuursleden van Huurgenoot heeft de Maatschappijraad vanuit het perspectief van de maatschappij, bewoners en organisatie gekeken naar het nieuwe beheer. De uitkomst van deze sessie is later in de vorm van een advies gepresenteerd aan het bestuur. Wat betreft de Maatschappijraad is het nieuwe beheren meer dan een beleidskeuze, het is tevens een cultuuromslag voor Stadgenoot, zowel intern als in het contact met bewoners. Zo adviseert de Maatschappijraad om bewoners als partners te zien in de verantwoordelijkheid voor de leefomgeving. De zelfredzaamheid van bewoners moet worden gestimuleerd. De verandering die het nieuwe beheren met zich meebrengt moet bewoners uitnodigen om de eigen woning, straat en buurt te bewonen met meer betrokkenheid en bezieling. Alle medewerkers van Stadgenoot moeten goed geïnformeerd zijn over de dagelijkse praktijk in de buurten waar Stadgenoot actief is.

Jaarverslag 2013

103

Jaarstukken De Maatschappijraad heeft positief geadviseerd over het jaarverslag en jaarrekening 2012. Naar aanleiding van de behandeling van de jaarstukken 2011 heeft de Maatschappijraad het bestuur het advies gegeven om in het vervolg apart verslag te doen over wat Stadgenoot gedaan heeft aan maatschappelijke activiteiten. Het bestuur heeft dit advies overgenomen en in 2013, naast de reguliere jaarstukken, een verslag uitgebracht waarin de maatschappelijke activiteiten en bijdragen van Stadgenoot staan beschreven (dit verslag is op www.stadgenoot.nl gepubliceerd). Op advies van de Maatschappijraad is er ook op een meer journalistieke wijze verslag gedaan van de maatschappelijke activiteiten in het huisorgaan van Stadgenoot: Stadleven (ook te vinden op de website).

Jaarplan en begroting 2014 Het bestuur van Stadgenoot heeft de Maatschappij­ raad, zoals reglementair is afgesproken, advies gevraagd over het Jaarplan en Begroting 2014. Over het Jaarplan en de Begroting 2014 heeft de Maatschappijraad positief geadviseerd. Het bestuur heeft de Maatschappijraad toegezegd de Maatschappijraad in 2014 in een vroeg stadium te betrekken bij de totstandkoming van het Jaarplan voor 2015.

Overige behandelde onderwerpen In 2013 heeft de Maatschappijraad de volgende overige onderwerpen behandeld: • Bewoners gestuurde wijkontwikkeling • Zelforganisatie • Huisvesting in de welzijnssector • Visie rol commissaris Maatschappijraad • Zelfevaluatie Maatschappijraad • Rooster van aftreden, vacature en herbenoeming • Reglementaire zaken

Projectendag Adviezen Naast de hierboven genoemde adviezen heeft de Maatschappijraad over een aantal onderwerpen advies uitgebracht.

Een delegatie van de Maatschappijraad heeft in het voorjaar 2013 deelgenomen aan de projectendag van Stadgenoot die jaarlijks voor de diverse interne raden wordt georganiseerd. De projectendag bestond in 2013 uit een excursie naar de Waterlandpleinbuurt en

104

Jaarverslag 2013

Vogelbuurt in Amsterdam Noord. Centraal deze dag stond het thema leefbaarheid. De deelnemers hebben gesproken met bewoners uit de buurt, leefbaarheidsambassadeurs en diverse medewerkers van Stadgenoot die werken in en voor de buurt. Ook kwamen studenten aan het woord die, in ruil voor tijdelijke huisvesting, een bijdrage leveren aan de leefbaarheid door het organiseren van tal van activiteiten voor bewoners. Amsterdam, mei 2014 De leden van de Maatschappijraad De samenstelling van de ledenraad is opgenomen in paragraaf 9.2.

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

105

106

Jaarverslag 2013

Jaarrekening 2013

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

107

Inhoud jaarrekening Jaarrekening Geconsolideerd 2013 Geconsolideerde balans per 31 december 2013 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 Toelichting geconsolideerde jaarrekening Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde balans Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen Toelichting op afzonderlijke posten van de geconsolideerde winst- en verliesrekening

108 110 111 112 126 150 152

Jaarrekening Enkelvoudig 2013 Enkelvoudige balans per 31 december 2013 Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2013 Enkelvoudig kasstroomoverzicht 2013 Toelichting enkelvoudige jaarrekening Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige balans Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen Toelichting op afzonderlijke posten van de enkelvoudige winst- en verliesrekening

158 160 161 162 164 189 190

Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Statutaire bepaling inzake de resultaatbestemming Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting Gebeurtenissen na balansdatum Na statutaire bepaling inzake resultaatbestemming

198 199 199 199 199

Kerncijfers Overzicht aantallen verhuureenheden Financieel overzicht groepsmaatschappijen, deelnemingen en samenwerkingsverbanden

201 202

108

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Geconsolideerde balans per 31 december 2013 In duizenden euro's, na resultaatbestemming

Activa

2013 2012

Vaste activa 1

Materiële vaste activa

1.1

Onroerende en roerende zaken ten dienste



van de exploitatie

48.503 49.136

2 Vastgoedbeleggingen 2.1

Commercieel vastgoed in exploitatie

2.2

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd



als vastgoedbelegging

2.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor



eigen exploitatie

613.962 580.454



2.946.805 3.007.931 28.096 11.095

3.588.863 3.599.480 3

Financiële vaste activa

3.1 Deelnemingen

33.203 33.070

3.1

Vorderingen op maatschappijen waarin



wordt deelgenomen

38.485 55.728

3.2

Latente belastingvorderingen

54.308 60.123

3.3

Leningen u/g

0 0

3.1

Overige vorderingen

5 15

126.001 148.936 Totaal vaste activa 3.763.367 3.797.552 Vlottende activa 4 Voorraden 4.1

Vastgoed bestemd voor de verkoop

1.443 39.726

4.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

4.433 5.123

4.3

Overige voorraden

72.189 79.319

78.065 124.168 5

Onderhanden projecten 0



2.846

6

Vorderingen

6.1 Huurdebiteuren Gemeenten 6.2

Overige vorderingen

6.3

Overlopende activa

3.672 3.790 12 0 4.173 4.048 41.035 42.312

48.892 50.150 7

Liquide middelen 5.907 7.439

Totaal vlottende activa 132.864 184.603 Totaal activa 3.896.231 3.982.155

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

109

In duizenden euro's, na resultaatbestemming

Passiva

2013 2012

8

Totaal groepsvermogen 1.960.290 1.941.065

9

Voorzieningen

9.1

Voorziening onrendabele investeringen en

herstructureringen 3.624 15.857 9.2

Voorziening latente belastingverplichtingen

9.3

Overige voorzieningen

353 353



Totaal voorzieningen 18.177 29.256

14.200 13.046

10

Langlopende schulden

10.1

Schulden/leningen overheid

10.1

Schulden/leningen kredietinstellingen

26.511 26.530 1.527.429

10.2 Waarborgsommen

1.686.553

12.195 11.246

Totaal langlopende schulden 1.566.135 1.724.329

11

Kortlopende schulden

11.1

Schulden aan kredietinstellingen

11.2

Schulden aan overheid



Schulden aan leveranciers

11.3

Schulden aan maatschappijen waarin wordt

256.186 183.899

deelgenomen 11.4

Belastingen en premies sociale verzekeringen

11.5

Overige schulden

11.6 Overlopende passiva

19 7.656 13.817 11.237 0

13

6.772 7.102 29.792

35.885

45.043 41.713

Totaal kortlopende schulden 351.629 287.505

Totaal passiva 3.896.231 3.982.155

110

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013 In duizenden euro's



2013 2012

Bedrijfsopbrengsten

14.1 Huuropbrengsten

206.051 198.434

14.2 Opbrengsten servicecontracten

13.854 15.715

14.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

20.184 19.873



Geactiveerde productie eigen bedrijf 3.424 3.512

14.4 Overige bedrijfsopbrengsten

7.478 8.082

Som der bedrijfsopbrengsten 250.991 245.616



Bedrijfslasten

15.1

Afschrijvingen op materiële vaste activa

2.440 2.405

Erfpacht 2.586 2.741 15.2

Lonen en salarissen



Sociale lasten

3.229 3.354

15.3

Pensioen lasten

3.845 4.003

15.4 Onderhoudslasten

23.116 23.642

45.434 38.716

Leefbaarheid 1.887 Overheidsbijdragen

1.915

7.766



Lasten servicecontracten

15.5

Bijzondere waardeverandering van vlottende activa

7.827 26.004

15.6 Overige bedrijfslasten

35.207 31.354



14.317

15.068

Som der bedrijfslasten 147.654 149.202

Bedrijfsresultaat 103.337 96.414 16

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -19.624 -100.293



Financiële baten en lasten

17.0

Waardeveranderingen derivaten

5.714 847

17.1

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

8.021 6.719

17.2

Rentelasten en soortgelijke kosten



Totaal financiële baten en lasten -57.724 -64.219

-71.459 -71.785

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen 25.989 -68.098 18 Belastingen -5.815 4.540 19

Resultaat deelnemingen

-949 -4.521



Netto resultaat 19.225 -68.079

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

111

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 In duizenden euro's



2013 2012

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat 103.338 96.413 Aanpassingen voor: - afschrijvingen 2.725 2.524 - Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa 7.827 26.004 - Dotatie/vrijval voorzieningen 1.154 -937 Veranderingen in werkkapitaal: - Voorraden 46.855 -27.206 - mutatie vorderingen 1.824 -15.095 - mutatie kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen) 6.197 -4.231 66.582 -18.941 Kasstroom uit bedrijfsoperaties 169.920 77.472 Ontvangen rente 795 6.719 Betaalde rente -70.059 -71.785 Dividend uit deelnemingen 0 0 Ontvangen/betaalde belastingen 0 246 -69.264 -64.820 Saldo kasstroom uit operationele activiteiten 100.656 12.652 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: - onroerende zaken t.d.v. de exploitatie -2.092 -3.749 Investeringen in vastgoedbeleggingen: - Commercieel vastgoed in exploitatie -19.124 -11.079 - Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging -34.789 -42.534 - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie -32.929 127 Desinvesteringen in materiële vaste activa 76.656 29.310 Mutatie financiële vaste activa 3.635 -29.981 Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten -8.643 -57.906 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie waarborgsommen 949 621 Ontvangsten langlopende schulden 36.900 235.971 Aflossingen langlopende schulden -122.909 -161.570 Mutatie kasgeldleningen 0 -86.000 Mutatie bankkrediet -8.485 41.471 Terugbetaling kapitaal 0 0 Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten -93.545 30.493 Netto kasstroom -1.532 -14.761 Mutatie liquide middelen Saldo begin boekjaar 7.439 22.200 Saldo einde boekjaar 5.907 7.439 Totaal mutatie liquide middelen -1.532 -14.761

112

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Toelichting geconsolideerde jaarrekening ALGEMEEN Toegelaten instelling Stichting Stadgenoot, gevestigd Sarphatistraat 410 te Amsterdam, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van de toegelaten instelling betreft conform artikel 2 van de statuten: Noord-Holland en Flevoland.

Toegepaste standaarden: Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van Boek 2 Titel 9 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing. Waaronder de Wet Normering Topinkomens (WNT).

Verslaggevingsperiode Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van een verslaggevingsperiode van een kalenderjaar.

Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling. Stadgenoot wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Stadgenoot op van € 0,7 miljoen in 2013 naar € 26,9 miljoen in 2017. Het aandeel in

de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 7,0 miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2018 houdt Stadgenoot in de kasstroomprognose rekening met een totale saneringssteun heffing van € 17,5 miljoen. Om toegang tot de kapitaalmarkt te behouden en te blijven voldoen aan de daarbij relevante financiële kengetallen heeft het bestuur in het verleden reeds een beleid ingezet van kostenbesparing en beperking van de investeringen. Stadgenoot heeft in haar projecties gebruik gemaakt van een verruiming van het huurbeleid. De ingerekende stijging van de huurinkomsten bedraagt gemiddeld exclusief harmonisatie 0,7% en inclusief harmonisatie 1,7%boven inflatie. De gewenste situatie, zoals geformuleerd in het streefhuurbeleid 2011, waarbij 75% van de huren binnen het sociale domein blijven, 20% naar het middensegment worden geharmoniseerd en 5% in de daadwerkelijke vrije markt worden verhuurd, blijft vooralsnog gehandhaafd. Stadgenoot heeft in haar projecties rekening gehouden met een investeringsvolume in de jaren 2014 t/m 2018 van gemiddeld € 15,5 miljoen per jaar aan nieuwbouw huurwoningen. Haar gecommitteerde investeringen per 31 december 2013 liggen onder dit totaalbedrag. Stadgenoot heeft de afgelopen jaren reeds een beleid ter vermindering van de investeringen in vastgoed ingezet. Het hierbij gehanteerde uitgangspunt is dat structureel niet meer nieuwbouwinvesteringen worden gepleegd dan de kasstroom die vanuit disposities worden gerealiseerd, waarbij geen voorfinanciering zal plaatsvinden (eerst verkopen, dan investeringen). De investeringen op het bestaande bezit (vastgoedverbeteringen) zijn budgettair gelimiteerd op gemiddeld € 32,2 miljoen per jaar voor de jaren 2014 tot en met 2018, passend binnen de operationele kasstroomdoelstelling van Stadgenoot. Daarnaast zullen de desinvesteringen de komende jaren voor wat betreft het bestaande woningbezit en de BOG-portefeuille verder worden geïntensiveerd, om zodoende een aanvullende kasstroom te genereren van ruim € 95 miljoen. Met deze maatregelen kan Stadgenoot in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen in

Stadgenoot

meerjarig perspectief opvangen. Stadgenoot verwacht blijvend te kunnen voldoen aan de relevante financiële kengetallen en daarmee toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Bovenstaande maatregelen betekenen dat het de verwachting van het bestuur is dat Stadgenoot zonder wezenlijke aanpassing in de huidige bedrijfsvoering structureel kan blijven voldoen aan de in de sector relevante financiële kengetallen. Op grond hiervan is de jaarrekening opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAATBEPALING Algemeen De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten, tenzij anders vermeld. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden

Jaarverslag 2013

113

verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengst wordt verantwoord indien de onderneming alle belangrijke risico’s heeft overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s. Alle financiële informatie is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.

Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerke-lijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen • Commercieel vastgoed in exploitatie / Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging: Voor wat betreft de uitgangspun-

114

•

•

•

Jaarverslag 2013

ten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit-yield, kwaliteit huurders en contractverlengingen en, -opzeggingen, markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie: Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling en haar verbonden partijen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw- en transformatieprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het investeringsbesluit in de besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers en daadwerkelijke verkoopprijzen. Vastgoed bestemd voor de verkoop en Voorraad grond- en ontwikkelposities: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en grond- en ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen ondermeer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties, de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden en de huidige onderhoudsstaat. Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met

Stadgenoot

betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen, de waardering van de afschrijvingslatentie, alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.

Grondslagen voor consolidatie De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van Stichting Stadgenoot en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de onderneming een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de Groep gemaakte winsten en verliezen. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht. De in de consolidatie begrepen entiteiten zijn: • Houdstermaatschappij Stadgenoot BV met dochters:, NV Stadsgoed (met dochters Stadsgoed Monumenten BV en Stadsgoedfonds BV), Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV. • Stadgenoot Diensten BV met dochters: Stadgenoot Energie BV, Stadgenoot Participaties BV • Stadgenoot Projecten BV met dochters: Stadgenoot Ontwikkeling BV, Nieuw Amerika Ontwikkeling BV, Houthavens Ontwikkeling BV, Gerschwin Ontwikkeling BV, Polderweg Ontwikkeling BV, Stadgenoot Maritiem BV. Allen gezeteld in Amsterdam.

Stadgenoot

Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten verstrekte leningen, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden, afgeleide instrumenten (derivaten) en overige te betalen posten. Financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis) agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien financiële instrumenten bij de vervolgwaardering worden gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst –en- verliesrekening, worden in afwijking hiervan de direct toerekenbare transactiekosten direct in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

Verstrekte leningen, handels- en overige vorderingen Verstrekte leningen, handels- en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen worden na eerste opname gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode. De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van de langlopende schulden worden opgenomen onder kortlopende schulden.

Afgeleide financiële instrumenten Afgeleide instrumenten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij hedge accounting onder het kostprijs hedge model wordt toegepast. Indien kostprijs hedge accounting wordt toegepast vindt eerste waardering plaats tegen reële waarde. Zolang het afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico van toekomstige transactie die naar verwachting zal plaatsvinden, vindt geen herwaardering van dit instrument plaats.

Jaarverslag 2013

115

Zodra de verwachte toekomstige transactie leidt tot verantwoording in de winst-en-verliesrekening, wordt de met het afgeleide instrument samenhangende winst of het met het afgeleide instrument samenhangende verlies in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname in de balans van een niet-financieel actief past de onderneming de kostprijs van dit actief aan met de afdekkingsresultaten die nog niet in de winst-en-verliesrekening zijn verwerkt. Indien afgeleide instrumenten aflopen of worden verkocht, worden de afdekkingsrelaties beëindigd. De cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat tot dat moment nog niet in de winst-en-verliesrekening was verwerkt, wordt als overlopende post in de balans opgenomen totdat de afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar verwachting niet meer plaatsvinden, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winsten-verliesrekening. Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor hedge accounting, maar het financiële instrument niet wordt verkocht, wordt ook de hedge accounting beëindigd. Dan dient het financiële instrument tegen kostprijs of lagere marktwaarde te worden verwerkt. De onderneming documenteert de hedgerelaties in generieke hedgedocumentatie en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat geen sprake is van overhedges. Een verlies als gevolg van een overhedge wordt op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Voorwaarden aan hedge accounting De onderneming documenteert de hedgerelaties en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge respectievelijk dat er geen sprake is van overhedges. De effectiviteitstest vindt plaats door vergelijking van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument met de afgedekte positie. Indien sprake is van een overhedge wordt de hiermee samenhangende waarde op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst-en verliesrekening verwerkt.

116

Jaarverslag 2013

Afgeleide instrumenten (die niet in een hedgerelatie zijn opgenomen) worden gewaardeerd tegen reële waarde. De in contracten besloten derivaten worden gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat voldoet en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winsten verliesrekening. In contracten besloten afgeleide instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract omdat niet aan de hiervoor genoemde voorwaarden is voldaan, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract.

RJ-uiting 2013-15 Richtlijn 290 Financiële instrumenten De op 19 december 2013 uitgebrachte RJ-uiting 2013-15 bevat de aangepaste Richtlijn 290 Financiële instrumenten (2013). De wijzigingen van deze richtlijn worden van kracht voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2014. Aanbevolen wordt echter de gewijzigde richtlijn toe te passen met ingang van boekjaar 2013. Indien deze wijziging niet vanaf boekjaar 2013 wordt toepast, dient de rechtspersoon dit te vermelden en daarbij tevens (kwalitatief) aan te geven wat de mogelijke invloed is op de eerstvolgende jaarrekening waarin de wijziging wordt toegepast. Door de vandaag nog steeds geldende onduidelijkheden over reikwijdte van toepassing van de richtlijn en de te volgen methodiek, heeft Stadgenoot er voor gekozen de gewijzigde richtlijn niet toe te passen met ingang van boekjaar 2013, maar de mogelijke effecten op te nemen in deze toelichting. De belangrijkste wijziging voor Stadgenoot kan zijn dat een aantal in contracten besloten derivaten (embedded derivaten) gescheiden dienen te worden van het basiscontract en afzonderlijk gewaardeerd dienen te worden. Zoals hiervoor aangegeven is Stadgenoot van mening dat hierover nog onvoldoende duidelijkheid bestaat. Indien geconcludeerd wordt dat de

Stadgenoot

embedded derivaten afgescheiden moeten worden, zijn hieronder de mogelijke financiële effecten weergegeven. De berekening die Stadgenoot heeft toegepast voor de waardering van de embedded derivaten in de extendible leningen is conform de gehanteerde methodiek voor de waardering in 2011 en 2012. Het is gebaseerd op de swap curve, waarbij het renteverschil contant gemaakt is op basis van de EONIA curve. Stadgenoot is van mening dat tevens rekening mag worden gehouden met de waardeverandering veroorzaakt door wijzigingen in de kredietopslag van de optionele component van de lening. Op basis van de huidige inzichten is het op dit moment echter niet duidelijk of bij de waardering van de embedded derivaten met deze component rekening mag worden gehouden of dat deze component onderdeel is van de marktwaarde van de lening. Doordat de onderscheidende financiële producten gewaardeerd worden op basis van verschillende rentecurves (zero-yield-, eonia-, swap- en lineaire (kapitaalmarkt) curve), zal in 2014 nader overleg met deskundigen moeten plaatsvinden om deze methodes met elkaar te harmoniseren. Afhankelijk van de toe te passen waarderingsmethodiek kan het verwachte effect van afscheiding van de embedded derivaten op het eigen vermogen per 1 januari 2013 fluctueren tussen € 0,05 miljoen positief tot € 11,2 miljoen negatief. Het verwachte effect van afscheiding van de embedded derivaten op het resultaat 2013 fluctueert tussen € 0,5 miljoen positief tot € 2,8 miljoen positief.

Bijzondere waardeverminderingen financiële activa Een financieel actief dat niet tegen (1) reële waarde wordt verantwoord met waardewijzigingen in de winst- en-verliesrekening of (2) geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde, wordt op iedere verslagdatum beoordeeld om te bepalen of er objectieve aanwijzingen bestaan dat het actief een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Een financieel

Stadgenoot

actief wordt geacht onderhevig te zijn aan een bijzondere waardevermindering indien er objectieve aanwijzingen zijn dat na de eerste opname van het actief zich een gebeurtenis heeft voorgedaan die een negatief effect heeft gehad op de verwachte toekomstige kasstromen van dat actief en waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt. Objectieve aanwijzingen dat financiële activa onderhevig zijn aan een bijzondere waardevermindering omvatten het niet nakomen van betalingsverplichtingen en achterstallige betaling door een debiteur, herstructurering van een aan de onderneming toekomend bedrag onder voorwaarden die de onderneming anders niet zou hebben overwogen, aanwijzingen dat een debiteur of emittent failliet zal gaan, en het verdwijnen van een actieve markt voor een bepaald effect. Aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen van vorderingen en beleggingen die door de onderneming worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs worden zowel op het niveau van specifieke activa als op collectief niveau in aanmerking genomen. Van alle individueel significante vorderingen en beleggingen wordt beoordeeld of deze specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering. Alle individueel significante vorderingen en beleggingen waarvan is vastgesteld dat deze niet specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering worden vervolgens collectief beoordeeld op een eventuele waardevermindering die zich al heeft voorgedaan maar nog niet is vastgesteld. Van individueel niet significante vorderingen wordt collectief beoordeeld of deze onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering door samenvoeging van vorderingen met vergelijkbare risicokenmerken. Bij de beoordeling van de collectieve waardevermindering gebruikt de onderneming historische trends met betrekking tot de waarschijnlijkheid van het niet nakomen van betalingsverplichtingen, het tijdsbestek waarbinnen incassering plaatsvindt en de hoogte van gemaakte verliezen. De uitkomsten worden bijgesteld als de ondernemingsleiding van oordeel is dat de huidige economische en

Jaarverslag 2013

117

kredietomstandigheden zodanig zijn dat het waarschijnlijk is dat de daadwerkelijke verliezen hoger dan wel lager zullen zijn dan historische trends suggereren. Een bijzonder waardeverminderingsverlies met betrekking tot een tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd financieel actief wordt berekend als het verschil tussen de boekwaarde en de lagere marktwaarde van het actief. Verliezen worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Rente op het aan een bijzondere waardevermindering onderhevige actief blijft verantwoord worden via oprenting van het actief. Bijzondere waardeverminderingsverliezen onder de (geamortiseerde) kostprijs van de beleggingen in effecten die tegen reële waarde worden gewaardeerd, met verwerking van waardewijzigingen in het eigen vermogen, worden direct ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord. Als in een latere periode het actief, onderhevig aan een bijzondere waardevermindering, stijgt en het herstel objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die plaatsvond na de opname van het bijzondere waardeverminderingsverlies wordt het bedrag uit hoofde van het herstel opgenomen in de winst-en-verliesrekening.

Classificatie vastgoed naar typologie Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en overige sociale vastgoed. Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van BZK wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschik-

118

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

king van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatsteun voor toegelaten instellingen. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar.

sterreinen wordt niet afgeschreven. De volgende levensduren worden hierbij gehanteerd: Casco: 50 jaar. Installaties: 10 - 20 jaar. Overige roerende zaken: 5 – 10 jaar.

Kwalificatie sociaal vastgoed

Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Het beleid van de toegelaten instelling is gericht op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement ten behoeve van volkshuisvestelijke doelen. Relevante aspecten van het beleid ten behoeve van de kwalificatie zijn: • Een belangrijke randvoorwaarde bij het gevoerde financieel beleid is waardecreatie binnen de vastgoedportefeuille; • Er is sprake van een actief verkoopbeleid als onderdeel van het portefeuille –transformatiebeleid. Dit beleid resulteert erin dat een substantieel deel van de voorraad bestaand bezit is aangemerkt als ‘verkoopvijver’; • Als gevolg van het verkoopbeleid wordt bij mutatie een leegstaande woning binnen de verkoopvijver te koop aangeboden; • Het gevoerde financieel beleid is gericht op het versterken en een goede allocatie van het eigen vermogen; • Bij mutatie wordt de huurprijs aangepast naar hetgeen maximaal mogelijk en passend is voor de bewoner; Door een goede samenwerking met de Gemeenten waarin Stadgenoot werkzaam is het beleid uitvoerbaar. De totale portefeuille sociaal vastgoed is op basis van bovenstaand beleid gekwalificeerd als vastgoedbelegging.

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Op bedrijf-

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat. Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Onder punt 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht. Kasstroomgenerende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord

Stadgenoot

als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenerende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’1. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Waardemutatie De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord.

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat. Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Onder punt 2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht.

1

Jaarverslag 2013

119

Kasstroomgenerende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenerende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Waardemutatie De waardemutaties in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst-en-verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Het

Indien dit aan de orde is, is sprake van een commercieel verlieslatende activiteit

120

Jaarverslag 2013

zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. De noodzakelijk geachte voorziening wordt be­paald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het investeringsbesluit in het besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onroerende zaken in ontwikkeling aan de creditzijde van de balans. In het geval de geschatte marktwaarde in verhuurde staat van het project op een hoger niveau ligt dan de geschatte totale projectkosten vindt de toerekening van deze waardemutatie plaats naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het project (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Deze waardemutaties wordt rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst-en-verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord.

Stadgenoot

Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van de toegelaten instelling gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de toegelaten instelling garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de toegelaten instelling ten behoeve van deze deelneming. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of duurzaam lagere bedrijfswaarde. De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofd Financiële instrumenten. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Rentebaten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. Eventuele winsten of verliezen worden verantwoord onder financiële baten en lasten. De onder de financiële vaste activa opgenomen obligaties (beursgenoteerd en niet-beurs-genoteerd) die niet behoren tot een handelsportefeuille en die worden aangehouden tot het einde van de looptijd, worden gewaardeerd tegen reële waarde.

Stadgenoot

Bijzondere waardeverminderingen Vaste activa, niet zijnde vastgoedbeleggingen, met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dat de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde.

Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Op moment dat grond- en ontwikkelposities daad­ werkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats van voorraad grond- en ontwikkel­ posities naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreffen investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor de verkoop. De investeringen worden bij de start als Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop geclassificeerd. Wanneer eenheden verkocht zijn wordt dat deel van de investering als onderhanden projecten geclassificeerd. In de waardering van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeels-

Jaarverslag 2013

121

kosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. Verwachte verliezen op vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt.

Voorraad materialen De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengst waarde.

Voorraad Grond- en ontwikkelposities De voorraad grond- en ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie/vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop/onderhanden projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de grond- en ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde.

Onderhanden projecten Onderhanden projecten betreffen de investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor verkoop, die daadwerkelijk zijn verkocht. In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van constructiematerialen, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en

122

Jaarverslag 2013

technische assistentie en overheadkosten van projectactiviteiten en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwachte verliezen op onderhanden projecten worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt. De gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op het onderhanden projecten. Indien op projectniveau de gedeclareerde termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de kortlopende schulden aan de creditzijde van de balans.

Stadgenoot

Voorzieningen Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer: • sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en • een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; en • het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.

Voorzieningen voor onrendabele investeringen Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening voor onrendabele investeringen wordt verwezen naar de post ‘onroerende zaken in ontwikkeling’. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans. De voorziening voor onrendabele investeringen is gewaardeerd tegen nominale waarde.

Overige voorzieningen

Vorderingen

Overige voorzieningen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.

De grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder het hoofd Financiële instrumenten.

Langlopende en kortlopende schulden

Groepsvermogen Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen. Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.

Wettelijke reserve deelnemingen Er wordt een wettelijke reserve deelnemingen gevormd voor (cumulatieve) winsten of vermogensvermeerderingen waarvan de uitkering niet kan worden bewerkstelligd.

De grondslagen voor de waardering van langlopende en kortlopende schulden zijn beschreven onder het hoofd Financiële instrumenten.

Opbrengstverantwoording Hurenopbrengsten Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van Stichting Stadgenoot.

Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt

Stadgenoot

verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoopresultaat koopprojecten.

Verkoopresultaat bestaand bezit De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte).

Verkoopresultaat koopprojecten De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto omzet koopprojecten, de wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verlies­rekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald. De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van

Jaarverslag 2013

123

de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen. De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop in mindering, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten zijn gebracht en uit de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

Personeelsbeloningen/pensioenen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen

124

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de onderneming de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de onderneming zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Belastingen

Onderhoudslasten

Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillentussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten.

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatieonderhoud, klachtenonderhoud en contractonderhoud verantwoord. Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winst­ belastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellings­overeenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er inde toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde.

Stadgenoot

Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.

Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van de toegelaten instelling in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van de toegelaten instelling.

Jaarverslag 2013

125

instrument ingedeeld, vanaf de datum waarop de hedge accounting is beëindigd.

Bepaling reële waarden financiële instrumenten Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaar­ rekening van de toegelaten instelling vereisen de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings- en informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de volgende methoden bepaald. Indien van toepassing wordt nadere informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is.

Handels- en overige vorderingen De reële waarde van handels- en overige vorderingen is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige kasstromen.

Kasstroomoverzicht

Derivaten

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financierings­ activiteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoord als kostprijshedges worden in dezelfde categorie ingedeeld als de kasstromen uit de afgedekte balansposten. Kasstromen uit financiële derivaten waarbij hedge accounting niet langer wordt toegepast, worden consistent met de aard van het

De reële waarde van rentederivaten is gebaseerd op de verwachte kasstromen, gedisconteerd tegen actuele rentes waarin een opslag is opgenomen voor de relevante risico’s, contant te maken.

Niet-afgeleide financiële activa en verplichtingen De reële waarde van niet-afgeleide financiële activa en verplichtingen is berekend op basis van de contante waarde van toekomstige kasstromen, gedisconteerd tegen de actuele risicovrije rentevoet ultimo 2011. In deze berekening is geen rekening gehouden met een opslag voor kredietrisico.

126

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde balans In duizenden euro's



Overige



Bedrijfs-

Onroerende

gebouwen installaties

roerende

1

Materiële vaste activa

zaken

1.1

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie



Stand 1 januari 2013:

Totaal

Verkrijgingprijzen 47.621 1.538 9.724 58.883

Cumulatieve afschrijvingen



(inclusief bijzondere waardeverminderingen)



Boekwaarde 44.408 1.124 3.604 49.136

-3.213

-414

-6.120

-9.747



Mutaties in het boekjaar:

Investeringen

387

0 1.705 2.092

Desinvesteringen 0 0 0 0 Afschrijvingen

-936

-285 -1.504 -2.725

Bijzondere waardeverminderingen 0 0 0 0

Saldo -549 -285 201 -633



Stand per 31 december 2013:

Verkrijgingprijzen 47.995 1.535 10.365 59.895

Cumulatieve afschrijvingen



(inclusief bijzondere waardeverminderingen)



Boekwaarde 43.858 839 3.806 48.503



-4.137

-696

-6.559

-11.392

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

127

2 Vastgoedbeleggingen 2.1

Commercieel vastgoed in exploitatie



Stand per 1 januari 2013:

Aanschafprijs 666.052

Cumulatieve waardeveranderingen

-85.599



Marktwaarde 580.454



Mutaties in het boekjaar:



Aankopen in commercieel vastgoed in exploitatie

1.002



Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie

18.121



Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

6.504

Desinvesteringen -44.695 Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

0



Overboeking van NIET DAEB naar DAEB

-3.398



Overboeking van DAEB naar NIET DAEB

47.932

Waardeveranderingen 8.042

Saldo 33.508



Stand per 31 december 2013:

Aanschafprijs 647.347

Cumulatieve waardeveranderingen



Marktwaarde 613.962

-33.385



Som van de herwaarderingen (cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging)

-33.385

Actuele waarde commercieel vastgoed (niet-DAEB) Geconsolideerd De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 613.962.000 (2012: € 580.454.000). De toename is enerzijds het saldo van de gerealiseerde investeringen en desinvesteringen en anderzijds van de waardeverandering van deze vastgoedportefeuille. De waardeverandering van dit deel van de vastgoedportefeuille bedroeg in 2013 € 8 miljoen (1,4%).

Waardeveranderingen commercieel vastgoed (niet-DEAB) geconsolideerd De waardeverandering over 2013 bedraagt € 8 miljoen, hetgeen overeenkomt met een percentage van 1,4%.

128

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Deze lichte stijging wordt in hoofdzaak veroorzaakt door een stijging van de contract huren. De gemiddelde leegwaarden zijn gemiddeld met 2,7% gedaald. De gemiddelde disconteringsvoet van de woningen is gelijk gebleven, aan de disconteringsvoet van 2012, zijnde 7,7%. Voor BOG en parkeren is de disconteringsvoet met ongeveer 0,3% punt naar beneden bijgesteld tot 7,9%.

Waarderingssystematiek met behulp van Reasult TMS De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is berekend met Reaturn TMS (Taxatie Management Systeem), waarbij daarnaast 1/3 deel van de portefeuille door een externe (beëdigd en onafhankelijk) taxateur is gewaardeerd. De uitkomsten hiervan zijn vastgelegd in aannemelijkheidsverklaringen. Met dit systeem wordt de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedportefeuille bepaald. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen. Onder marktwaarde in verhuurde staat wordt verstaan: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kosten koper (genormeerd op 3% overdrachtskosten voor woningen en 7% BOG) in mindering gebracht. Voor het bepalen van de marktwaarde maakt Reaturn TMS gebruik van een Discounted Cash Flow-methode (DCF). Dit betekent dat voor een beschouwingsperiode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ worden gemaakt naar het heden. Onderdeel van de kasstromen is ook de eindwaarde aan het eind van de beschouwingsperiode van 15 jaar. Het inschatten van de inkomsten en uitgaven wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s: doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Het inschatten van de inkomsten en uitgaven wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF-berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen beleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip ‘marktwaarde’. De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn: •

Disconteringsvoet

•

Exit yield na 15 jaar

•

Vrije verkoopwaarde per m2

•

Contracthuur per eenheid per maand

•

Markthuur per eenheid per jaar

•

Beheerkosten per eenheid per jaar

Stadgenoot

•

Onderhoudskosten per eenheid per jaar

•

Zakelijke lasten per m2

Jaarverslag 2013

129

Basis disconteringsvoet De disconteringsvoet is de vertaling van de rendementseis waartegen inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Deze disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde van inkomsten en uitgaven in de toekomst te bepalen. De disconteringsvoet in het DCF-model wordt afgeleid van het risk free-rendement, met een opslag voor het specifieke risico van vastgoed en een opslag voor het specifieke risico voor de vastgoedobjecten, waarmee in de ingerekende (genormeerde) kasstromen verondersteld wordt dat daarmede geen rekening is gehouden. Als basis voor de disconteringsvoet wordt het 24-maandsgemiddelde van de 10-jaars IRS (Interest Rate Swap) aangehouden. Het 24-maandsgemiddelde wordt bepaald door de IRS zoals deze geldt op het moment van waardebepaling op peildatum en de IRS op de laatste dag van de 23 daaraan voorgaande kalendermaanden te middelen. Deze rentevoet wordt verhoogd met: •

een vastgoedsectorgebonden risico-opslag, ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerend­goedrisico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet;

•

een marktrisico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s van het object, die specifiek voortvloeien uit het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerendgoedrisico;

•

en een objectrisico-opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico.

Hoe hoger het ingeschatte risico van het object hoe hoger het te hanteren percentage. Voor 2013 bedraagt de basis-IRS 1,95% (2012 2,54%). De opslagen voor het vastgoedrisico worden generiek vastgesteld met alle deelnemers van deze waarderingssystematiek en de externe taxateurs. Deze opslag geldt voor alle deelnemers en er kan niet van worden afgeweken. De opslag bedraagt voor 2013 4,55 procentpunt (2012: 3,96 procentpunt). De generiek vastgestelde basisdisconteringsvoet bedraagt voor 2013, net als in 2012, 6,5%.

Opslag Wonen De uiteindelijke disconteringsvoet voor woningen is afhankelijk van het imago van de buurt en de ligging daarbinnen van het betreffende complex, de grondsituatie, de mutatiegraad, het type woning, het bouwjaar en het energielabel. Hier wordt een modelmatige benadering gehanteerd die met uitsluiting van enkele incidentele correcties uiteindelijk leidt tot een opslag op de basisdisconteringsvoet tussen de 0,6 en 2,9 procentpunten. (2012: 0,6 en 2,5 procentpunten) In de huidige markt voor commerciële woningbeleggingen in Nederland ligt de disconteringsvoet tussen de 6,5% en 10,5%. Op basis van de gehanteerde methodologische benadering, met uitsluiting van enkele incidentele correcties, is de uiteindelijke bandbreedte voor de disconteringsvoet voor woningen van Stadgenoot tussen de 7,1% en 9,4% (2012: 7,1% en 9,0%).

Opslag BOG Ook de opslag marktsegment wordt bij BOG modelmatig bepaald en is een combinatie van het soort BOG en de locatie (wijk/buurt) waar het BOG gepositioneerd is. De objectgewijze op- c.q. afslag BOG komt ook tot stand via een modelmatige benadering. Afhankelijk van enkele specifieke kwaliteitskenmerken van BOG is het mogelijk dat voor een specifiek complex een wijziging wordt aangebracht in de disconteringsvoet. Dit kan als gevolg van een eventuele monumentenstatus, specifieke kwaliteiten en kenmerken. In de huidige markt voor commerciële BOG-beleggingen in Nederland ligt de disconteringsvoet

130

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

tussen de 6,5% en 12%. Op basis van de gehanteerde methodologische benadering, met enkele incidentele correcties, is de uiteindelijke bandbreedte voor de disconteringsvoet voor BOG van Stadgenoot 6,7% en 12%.

Eindwaarde Wonen De eindwaarde geeft aan welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode, rekening houdend met alle kansen en risico’s. De eindwaarde wordt in de uitpond variant berekend door na afloop van de beschouwingsperiode van 15 jaar, alle positieve en negatieve kasstromen in de volgende 50 jaren contant te maken. Bij het bepalen van de NCW voor de restant levensduur wordt een opslag gehanteerd op de disconteringsvoet in verband met het verhoogde risico die de veroudering van het bezit met zich meebrengt. Bij de doorexploitatievariant wordt de eindwaarde berekend conform de richtlijn door de netto huuropbrengst minus de kosten ultimo jaar 15 te delen door de complex specifieke disconteringsvoet minus het inflatiepercentage. Door de totale netto opbrengsten ultimo jaar 15 te delen door de eindwaarde wordt de exit yield verkregen. Binnen Stadgenoot wordt een exit yield gehanteerd van gemiddeld 6,5%. De bandbreedte ligt tussen de 1,8% en 8,6%. (2012: 1,5% en 8,2%)

Beklemmingen Bij de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is ook expliciet rekening gehouden met bestaande beklemmingen. Beklemmingen zijn beperkende afspraken die rechtstreeks rusten op het vastgoed, van invloed zijn op de marktwaarde in verhuurde staat en bij een eventuele overdracht naar een derde mee overgaan. Deze afspraken kunnen betrekking hebben op gemeentelijke afspraken, maar ook op wettelijke bepalingen.

Verhuurdersheffing en extra huurverhoging Deze twee items zijn uitvoerig aan de orde geweest tijdens de besprekingen met de taxateur en de andere corporaties. De invloed van deze zaken is op termijn slecht in te schatten. Vanuit de markt zijn er nog geen signalen waarneembaar waaruit blijkt dat een en ander grote invloed heeft op de marktwaarde. Stadgenoot heeft bij haar waardering, net als de andere corporaties, de huidige wet en regelgeving ingerekend. Dit betekent een (oplopende) verhuurdersheffing van 2013 tot en met 2017. Alleen voor 2013 en 2014 is gerekend met een boveninflatoire huurverhoging. Een grove berekening leert ons dat de extra huurverhoging ongeveer € 42,6 miljoen marktwaarde oplevert. De verhuurdersheffing heeft een marktwaarde drukkend effect van ongeveer € 65 miljoen.

Hypothecaire zekerheden Het commercieel vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen zonder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het commercieel vastgoed is voor een bedrag van € 294,5 miljoen met hypothecaire zekerheden bezwaard.

Stadgenoot

2.2

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging



Stand per 1 januari 2013:

Jaarverslag 2013

131

Aanschafprijs 1.410.326

Cumulatieve waardeveranderingen

1.597.605



Marktwaarde 3.007.931



Mutaties in het boekjaar:



Aankopen in sociaal vastgoed in exploitatie

0



Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie

34.789



Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

9.306

Desinvesteringen -31.961 Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

0



Overboeking van NIET DAEB naar DAEB

3.398



Overboeking van DAEB naar NIET DAEB

-47.932

Waardeveranderingen -28.726

Saldo -61.126



Stand per 31 december 2013:

Aanschafprijs 1.414.321

Cumulatieve waardeveranderingen

1.532.484

Marktwaarde 2.946.805

Som van de herwaarderingen (cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging)

1.532.484

Actuele waarde sociaal vastgoed (DEAB) geconsolideerd De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 2.946.805.000 (2012: € 3.007.931.000). De afname is enerzijds het saldo van de gerealiseerde investeringen en desinvesteringen en anderzijds van de waardeverandering van deze vastgoedportefeuille. De waardeverandering van dit deel van de vastgoedportefeuille bedroeg in 2013 -/€ 28,7 miljoen (1,0%). Voor de systematiek van waarderen met behulp van Reasult TMS wordt verwezen naar paragraaf 2.1.

Waardeveranderingensociaal vastgoed (DEAB) geconsolideerd De waardeverandering over 2013 bedraagt -/- € 28,7 miljoen, hetgeen overeenkomt met een percentage van 1,0%. Deze daling is verklaarbaar binnen de algemene tendens van de vastgoedmarkt. De daling wordt in hoofdzaak veroorzaakt door een daling van de gemiddelde leegwaarden met 2,7% en het inrekenen van de verhuurdersheffing. De waardedaling is minder sterk dan de algemene prijstendens doordat de gemiddelde contracthuur is gestegen als gevolg van de verruiming van het huurbeleid en inkomens afhankelijke huurverhoging. Voor de woningen zijn de toegerekende onderhoudslasten in verband met de materialisering van de kozijnen naar beneden aangepast, conform de werkelijkheid. De gemiddelde disconteringsvoet van de woningen is gelijk gebleven aan de disconteringsvoet van 2012, zijnde 8,0%. Voor BOG en parkeren is de disconteringsvoet met ongeveer 0,7% punt naar beneden bijgesteld tot 8,4%.

132

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.

Bedrijfswaarde geconsolideerd Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. Het betreft hier de gehele bedrijfswaarde, waarbij geen splitsing is aangebracht tussen commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie. Samengevat is de actuele waarde van het vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde € 2.316,4 miljoen (2012: € 2.376,7 miljoen). Bedrijfswaarde in expl. X € miljoen Stadgenoot enkelvoudig NV Stadsgoed Stadgenoot geconsolideerd

Jaarrekening 2013

Jaarrekening 2012

Verschil 2013 - 2012

2.153,9

2.214,6

-60,7

162,5

162,0

0,4

2.316,4

2.376,7

-60,3

De bedrijfswaarde Stadgenoot enkelvoudig is toegelicht bij de enkelvoudige balans.

Bedrijfswaarde NV Stadsgoed De actuele waarde van het vastgoed in exploitatie van NV Stadsgoed gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 162,5 miljoen (2012: € 162,0 miljoen). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie inkomsten en toekomstige exploitatie uitgaven over de geschatte resterende looptijd van de kasstroom genererende eenheden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen, die de beste schatting van de directie weergeven. Deze hebben betrekking op de economische omstandigheden gedurende de resterende levensduur van de kasstroom genererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde begroting, die ook in meerjarenperspectief is gehanteerd. Voor de verwachte kosten van planmatig onderhoud geldt na het begrotingsjaar andere uitgangspunten in meerjarenperspectief. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Er zijn geen verkopen ingerekend in de bedrijfswaarde, aangezien dit ook niet in de planning ligt. De restwaarde betreft de eigen grond. Er is geen sprake van afgekochte, dan wel af te kopen, erfpacht. De restwaarde van de grond is gebaseerd op de aanschafwaarde die ter bepaling van de restwaarde geïndexeerd is naar het eind van de exploitatieduur. Er is geen sloop ingerekend in de bedrijfswaarde, aangezien deze ook niet gepland is. De totale restwaarde aan het eind van de exploitatieduur, verminderd met de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting, bedraagt € 4,5 miljoen. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden voorts de volgende parameters: •

jaarlijkse huurverhoging: 2014 2,50%, 2015 en verder 2,0%

•

jaarlijkse huurderving van 1,0%

•

gemiddelde mutatiegraad van 6,0%

•

huurharmonisatie voor de eerste vijf jaar: Bij NV Stadsgoed 0,0% alle jaren

•

jaarlijkse stijgingen van de exploitatielasten vanaf 2014 2,0%, onderhoudslasten vanaf 2014 3,0% en beheerkosten vanaf 2014 3,0%

Stadgenoot

•

133

Jaarverslag 2013

Op de toekomstige kasstromen onderhoudslasten en beheerskosten zijn besparingen ingerekend conform het meerjarenperspectief; Dit houdt in dat beheerskosten teruggerekend zijn tot een jaarlijkse stijging met 2,0%. De onderhoudskosten zijn eveneens alle jaren teruggerekend tot een stijging met 2,0%.

•

verwacht restant economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 12 jaar; 40,4 jaar.

•

disconteringsvoet van 5,25%, jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming van de bepalingen van RJ 121

•

kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model.

Bedrijfswaarde NV Stadsgoed CFV Aangezien er geen harmonisatie, inkomensafhankelijke huurverhoging en verkopen zijn ingerekend bij NV Stadsgoed, is er geen aanpassing benodigd ten opzichte van de reeds gepresenteerde waarde.

2.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie



Stand per 1 januari 2013:



Onroerende zaken in ontwikkeling

11.095



Voorziening onrendabele investeringen

-15.857

-4.761 Aanschafprijs 43.020 Cumulatieve waardevermindering -47.781

Boekwaarde per 1 januari

-4.761



Mutaties in het boekjaar:

Investeringen 43.984 Waardeveranderingen 1.059

Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie

-6.504



Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

-9.306



Overboeking voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen

0



Saldo 29.233



Stand per 31 december 2013:

Aanschafprijs 64.076 Cumulatieve waardeverminderingen -39.604

Boekwaarde 24.472



Verantwoord onder:



Onroerende zaken in ontwikkeling

28.096



Voorziening onrendabele investeringen

-3.624



Boekwaarde 24.472

In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 1,5 miljoen ( 2012: € 5,5 miljoen) aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,05% (2012: 4,23%).

134

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Vorderingen op

maatschappijen

waarin wordt

Overige

3

Financiële vaste activa

Deelnemingen deelgenomen vorderingen

3.1

Deelnemingen en vorderingen op maatschappijen



waarin wordt deelgenomen



Stand per 1 januari 2013: 33.070 55.728

Totaal

15 88.813



Mutaties 2013: 133

0 1.398

Desinvesteringen/aflossingen -1.393 -17.363

Investeringen/verstrekkingen 1.265

-10 -18.766

Overige 0

Aandeel in resultaat deelnemingen

349

-13

336



Ontvangen dividend deelnemingen

-88

-88

Waardeveranderingen 0

Stand per 31 december 2013 33.203 38.485



5 71.693

2013 2012



De andere deelnemingen zijn als volgt onderverdeeld:



Woningnet NV (11,06% deelneming)



Stedenfonds Amsterdam NV (4,2% deelneming)



VOF Kolenkitbuurt Zuid (43,1 % deelneming)



Eerste Amsterdamse gebiedsonderneming BV (33,3% deelneming)



Ontwikkelcombinatie Polderweggebied VOF (33,3%)



Ontwikkelcombinatie Nieuw Amerika VOF (33,3%)



De Amsterdamse Compagnie (66,67% deelneming)



VVE-Beheer Amsterdam BV (50% deelneming)



Aandeel onderhoudsvoorziening VVE



Gemeenschappelijk Glas (18,75 %)



VOF Maritiem (financiering)

Overige

Totaal andere deelnemingen

741

796

2.440

2.576

9

1.299

0

118

1.951

1.353

407

588

0

0

1.064

1.015

24.673

23.408

1.628

1.628

0

0

290

289

33.203 33.070



Stadgenoot

Jaarverslag 2013







De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen zijn als volgt onderverdeeld:



Stichting Inzet 1 (Waterstad)



Stichting Inzet IV (CZAN)



Stichting Inzet II



BLP 1 Properties BV/AM Grondbedrijf BV

135

2013 2012 33

33

984

887

0

3.145

8.522

23.139



Forum Bos en Lommer CV

5.909

5.859



Ontwikkelcombinatie Polderweggebied VOF

17.441

18.021



VOF Houthavens

0

2.130

5.905

5.838

80

80



Django BV



Stichting Woonbench



Stichting Brasa



Voorziening



Totaal vorderingen op andere deelnemingen

628

628

-1.017

-4.032

38.485 55.728

Voor een overzicht van de deelnemingen van de toegelaten instelling verwijzen wij u naar blz. 202. Het kortlopende deel van de overige vorderingen op deelnemingen bedraagt € 0 (2012: € 0).

2013 2012

3.2

Latente belastingvorderingen



Latente belastingvorderingen



54.308 60.123 54.308 60.123



Latente belastingvorderingen





Stand 1 januari 2013: 60.123



Mutaties in het boekjaar:



Vrijval ten laste van de winst-en-verliesrekening

-7.107



Dotatie ten gunste van de winst-en-verliesrekening

1.292



Overboeking naar kortlopende vorderingen



Stand per 31 december 2013:

54.308

De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. De latente belastingvordering is contant gewaardeerd. De contante waarde van deze vordering bedraagt € 54,3 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 3,02% (2012: 2,95%). Van deze vordering is naar verwachting geen verrekening binnen 1 jaar mogelijk. (2012: € 0) De nominale waarde van de post belastingvordering bedraagt ultimo 2013 € 217 miljoen.

136

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Voor de volgende posten zijn tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde en de fiscale waarde aanwezig: •

Onroerende en roerende zaken in exploitatie die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd

•

Onroerende en roerende zaken in exploitatie waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht (voorziening latente belastingverplichting)

•

Afschrijvingen op onroerende zaken in exploitatie

•

Leningen-en derivatenportefeuille

De voorwaartse verliescompensatie is nominaal gewaardeerd en bedraagt € 21,2 miljoen. De verliezen zijn niet volledig tot waardering gebracht. Van deze vordering is naar verwachting geen verrekening binnen 1 jaar mogelijk. De totale verrekenbare verliezen bedragen ultimo 2013 € 197 miljoen (2012: € 143 miljoen). De niet tot waardering gebrachte verliezen bedragen ultimo 2012 € 26 miljoen. Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen: •

Onroerende en roerende zaken in exploitatie die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd. Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt is bedraagt € 388 miljoen (2012: € 381 miljoen). Dit heeft betrekking op onroerende en roerende zaken in exploitatie die naar verwachting de komende jaren blijvend zullen worden verhuurd. De reden hiervoor is dat deze woningen fiscaal niet afwikkelen. De fiscale waarde van deze onroerende zaken betreft een bedrag van € 4.977 miljoen. De beleggingswaarde van deze onroerende zaken betreft een bedrag van € 3.423 miljoen. De niet-verwerkte latente belastingvordering bedraagt € 388 miljoen (zijnde 25% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde).

•

Het tijdelijke verschil inzake afschrijvingen op onroerende goederen bedraagt nominaal € 6,4 miljoen (2012: € 5,6 miljoen.), en is gewaardeerd tegen contante waarde € 5,9 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 3,02%.

•

Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 11,0 miljoen (2012: € 11,3 miljoen), en is gewaardeerd tegen contante waarde € 8,0 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 3,02%.

•

Het tijdelijke verschil inzake de onroerende zaken in exploitatie waarvan wordt verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht bedraagt nominaal € 14,2 miljoen (2012: € 15,8 miljoen), en is gewaardeerd tegen contante waarde € 13,1 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 3,02%.

•

Het tijdelijke verschil inzake de waardering van de derivaten bedraagt (nominaal) € 6,2 miljoen (2012 € 7,5 miljoen). De derivaten waar geen hedge accounting toegepast kan worden, zijn in de jaarrekening gewaardeerd tegen de marktwaarde. Fiscaal wordt dit niet gevolgd waardoor een tijdelijk verschil ontstaat.

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

137

3.3

Leningen u/g



Stand 1 januari 2013:



Aanschaffingsprijs

218



Cumulatieve waardeverminderingen

-218



Boekwaarde 0



Mutaties in het boekjaar:

Verstrekkingen

766

Aflossingen

0

Waardeveranderingen

-766

Saldo 0



Stand per 31 december 2013:

Aanschaffingsprijs

984



Cumulatieve waardeverminderingen

-984



Boekwaarde

0

4 Voorraden 2013 2012 4.1

Vastgoed bestemd voor de verkoop



Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop

Voorziening

5.242 55.041 -3.799 -15.315

1.443 39.726

De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze woningen worden aangeboden.

2013 2012

4.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop



Kosten vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Voorziening

15.351 14.932 -10.918 -9.809

4.433 5.123 Voor een toelichting van de geactiveerde rente wordt verwezen naar onderhanden projecten.



2013 2012

4.3

Overige voorraden



Kosten grond- en ontwikkelposities

124.392 126.067



Voorziening grond- en ontwikkelposities

-52.503 -47.088

Onderhoudsmaterialen

300 340

72.189 79.319

138

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

De post ‘grond- en ontwikkelposities’ betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs danwel de lagere opbrengstwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de externe danwel interne uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc). 5

Onderhanden projecten 2013 2012



Geactiveerde kosten

4.647 6.273



Toegerekende winsten

150 52



Ontvangen termijnen kopers

-4.828 -4.066



-29 2.259



2013 2012



Verantwoord onder:



Onderhanden projecten

0 2.846



Vooruitontvangen bedragen

-29 -587



-29 2.259

In de kostprijs van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten is ultimo 2013 voor een bedrag van € 2,1 miljoen (2012: € 3,2 miljoen) aan rente geactiveerd met een rentevoet van 4,05%.

6 Vorderingen 2013 2012 6.1 Huurdebiteuren Huurdebiteuren 6.955

Voorziening dubieuze huurdebiteuren

7.232

-3.283 -3.442

3.672 3.790 De vorderingen op huurdebiteuren hebben een resterende looptijd korter dan 1 jaar. 6.2

Overige vorderingen



In de overige vorderingen is een bedrag begrepen ad € 0 miljoen (2012: € 0 miljoen)



met een resterende looptijd langer dan 1 jaar.



2013 2012

6.3

Overlopende activa



Vooruitbetaalde / nog te ontvangen bedragen

14.220 14.489



Nog te amortiseren kostprijs derivaten

26.815 27.823

41.035 42.312

In de overlopende activa is een bedrag begrepen ad € 31,1 miljoen (2012: € 31,1 miljoen) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar.

Stadgenoot

139

Jaarverslag 2013

Voor de toelichting op de nog te amortiseren kostprijs derivaten wordt verwezen naar note 12 toelichting financiële instrumenten, onderdeel overlopende activa.

7

Liquide middelen 2013



Vrij opneembare banktegoeden

Deposito's

2012

5.902 7.434 5 5

5.907 7.439 8 Groepsvermogen

Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de enkelvoudige

jaarrekening.

9 Voorzieningen 9.1

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen





Stand per 1 januari 2013

15.857



Mutaties in het boekjaar



Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie



Stand per 31 december 2013 3.624

-12.233

De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projectenwaarvan op projectniveau de opgenomen voorziening de kosten overschrijdt. Wij verwijzen naar punt 2.3 9.2

Voorziening latente belastingverplichtingen



Stand per 1 januari 2013

353



Mutaties 2013:



Toevoegingen te laste van resultaat

0

Onttrekkingen 0

Vrijval te gunste van resultaat



Stand 31 december 2013 353

De voorziening voor latente belastingverplichtingen omvat het belastingeffect van de verschillen tussen commerciële en fiscale winstbepaling. Voor een nadere toelicting wordt verwezen naar punt 3.2 van de toelichting. De voorziening latente belastingverplichting is nominaal gewaardeerd.

0

140

Jaarverslag 2013

9.3

Overige voorzieningen



Stand per 1 januari 2013

Stadgenoot

13.046



Mutaties 2013:



Toevoeging ten laste van resultaat

2.740

Onttrekkingen -1.586

Vrijval ten gunste van resultaat



Stand per 31 december 2013 14.200

0

De overige voorzieningen heeft onder andere betrekking op de afbouw van de verstrekte zekerheden inzake stichting Brasa/ Woningstichting Sekrepatu en een schatting van de verplichting inzake de sloop bestaand gebouw en opleveren bouwrijp grond. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt nihil.



Schulden/ leningen

Schulden / leningen

overheid

krediet instellingen

10

Langlopende schulden

10.1

Schulden/leningen overheid en schulden/



leningen kredietinstellingen



Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen



Af: aflossingsverplichting komend jaar



Stand per 1 januari 2013

34.186

1.801.285

7.656

114.732

26.530

1.686.553



Mutaties in het boekjaar:



Nieuw opgenomen leningen

0

36.900



Bijgeschreven klim

0

0

Aflossingen

-7.656 -114.733



Overige mutaties

0

-520



Saldo --7.656 -78.353



Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen



Af: aflossingsverplichting komend jaar

26.530

1.722.932

19

195.503



Stand per 31 december 2013 26.511 1.527.429



Looptijd van:

1-5 jaar 247.397

> 5 jaar

26.511



1.280.032

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

141

De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen:

Schulden/ leningen

Schulden / leningen

overheid

krediet instellingen





Vastrentende leningen



Variabel rentende leningen



Extended leningen

Basisrenteleningen

26.530

975.603

0

467.700

0 0

68.200 211.429

Stand per 31 december 2013 26.530 1.722.932

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd danwel tot het contractueel overeengekomen renteherzieningsmoment, gefixeerd. De rente van de variabel rentende lening is gefixeerd tot het renteherzieningsmoment. Extended leningen zijn vastrentende leningen tot het herzieningsmoment dat verder in de toekomst ligt. In de lening overeenkomst is opgenomen dat geldgever eenmalig het recht heeft de vastrentende lening in een roll-over lening om te zetten. De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen en ligt tussen de 2,545 % en de 4,73 %. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste looptijd bij afsluiten varieert tussen de 1 en 5 jaar. Na die periode dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overeengekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0 % en 0,56 %. Voor een overzicht van de renteherzieningsmomenten van de leningen wordt verwezen naar de risicoparagraaf Renterisico van de toelichting Financiële instrumenten. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van afgeleide financiële rente-instrumenten, bedraagt 3,11 % (2012: 3,11 %). Het gemiddelde rentepercentage is berekend op de uitstaande hoofdsom ultimo 2013, inclusief de aflossingsverplichtingen komend boekjaar. Het gemiddeld rentepercentage incl. derivaten bedraagt 4,02% (2012: 3,82%). De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn alle gebaseerd op 1, 3 of 6-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van minus 0,5 basispunten tot en met 135 basispunten boven Euribor. Het totaal van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt € 1.497 miljoen (2012: € 1.576 miljoen). Over het boekjaar 2013 beliep de rentelast inzake de renteswaps € 15,9 miljoen (2012: € 12,9 miljoen). De totale rentelasten bedragen € 70,3 miljoen (2012: € 70,1 miljoen).

Looptijd De duration van de leningportefeuille (inclusief de aflossingsverplichtingen komend boekjaar en inclusief de derivaten) bedraagt 12,95 (2012: 13,77).

142

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Hypothecaire zekerheden De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen. Van de leningen zijn per balansdatum € 179,7 miljoen hypothecair verbonden. Hiervoor is hypotheek gegeven voor een bedrag van € 294,5 miljoen van de onroerende zaken in exploitatie.

10.2 Waarborgsommen

Stand per 1 januari 2013

11.246



Mutaties 2013:

Vermeerderingen waarborgsommen 2.722

Verminderingen a.g.v. terugbetaling

-1.827

Rente 54

Stand per 31 december 2013 12.195

11

Kortlopende schulden

11.1

Schulden aan kredietinstellingen

Bankkrediet Kasgeldleningen

Kortlopend deel langlopende schulden (krediet inst)



2013 2012

60.683 69.167 0 0 195.503 114.732

256.186 183.899

De bankkredieten bestaan uit de volgende faciliteiten:

•

•

•

•

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij De Bank Nederlandse Gemeente bedraagt per 31 december 2013 € 60 miljoen (2012: € 60 miljoen), de rente hierop is gebaseerd op Euribor. Hiervan is per 31 december 2013 een bedrag van € 50,2 miljoen opgenomen (2012: € 51,9). Daarnaast is er sprake van een kasgeldlening­ faciliteit van € 40 miljoen. Hieronder is per 31 december 2013 niet getrokken. (2012: € 0) De looptijd van de faciliteit duurt tot 31 december 2018. De kredietfaciliteit in rekening-courant bij de ING bedraagt per 31 december 2013 € 30 miljoen (2012: € 30 miljoen), de rente hierop is gebaseerd op Euribor. Hiervan is per 31 december 2013 niet getrokken. (2012: € 0,5 miljoen) De looptijd van de faciliteit wordt jaarlijks bezien. De kasgeldleningen faciliteit van de ABN AMRO Bank bedraagt per 31 december € 55 miljoen. (2012: € 55 miljoen). Hiervan is per 31 december 2013 niet getrokken. (2012: € 0) De faciliteit is beschikbaar tot wederopzegging. De kredietfaciliteit in rekening-courant bij de ABN Amro Bank bedraagt per 31 december 2013 € 20 miljoen (2012: € 20 miljoen), de rente hierop is gebaseerd op Euribor. Hiervan is 31 december 2013 een bedrag van € 10,5 miljoen opgenomen (2012: € 16,8 miljoen). De looptijd van de faciliteit bedraagt 10 jaar.

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

143

Het financieringsarrangement met de BNG bevat het convenant dat bepaalt dat voorafgaande aan een opname, Stadgenoot moet aantonen dat de interest coverage ratio (ICR) minimaal 1,2 is. Voor de berekening van de ICR worden de gemiddelde verkoopopbrengsten over de laatste 5 jaar van bestaand bezit in het exploitatieresultaat opgenomen. Bij de meest recente berekening kwam de ICR op 2,0.

2013 2012

11.2

Schulden aan overheid



Kortlopende deel langlopende schulden (overheid)

19 7.656



19 7.656



2013 2012

11.3

Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen



Amsterdamse Compagnie NV

0 13



0 13

In de schulden aan andere deelnemingen is een bedrag begrepen ad € 0 (2011: € 0) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. 11.4

2013 2012

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Omzetbelasting

4.216 4.319



2.556 2.783

Premies sociale verzekeringen en loonheffing

6.772 7.102



2013 2012

11.5

Overige schulden



Derivaten niet in hedgerelatie

29.792 35.885

29.792 35.885 Voor een toelichting op de derivaten niet in een hedgerelatie wordt verwezen naar de waardeverandering derivaten punt 12. 11.6

Overlopende passiva



Niet vervallen rente op leningen



Vooruitontvangen bedragen onderhanden projecten



Vooruitontvangen huren

Overige*)

2013 2012

18.591 19.999 29 587 4.366 3.572 22.057 17.555

45.043 41.713 De post overige bestaat in 2013 onder andere uit € 13,7 mio aan nog te ontvangen facturen en € 2,9 mio aan te betalen rente derivaten. Alle overlopende passiva hebben een kortlopend karakter.

*

144

Jaarverslag 2013

12

Financiële instrumenten

Stadgenoot

Algemeen Stadgenoot maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de toegelaten instelling blootstellen aan markt-, rente-, liquiditeit en/of kredietrisico’s. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen en interest derivaten om toekomstige kasstromen af te dekken. Stadgenoot handelt niet in deze derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het niet-nakomen door een tegenpartij van aan Stadgenoot verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de eventuele positieve marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of marktrisico’s.

Kredietrisico Stadgenoot loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Het maximale kredietrisico inzake financiële vaste activa en vorderingen bedraagt € 78,7 miljoen (zijnde vorderingen op deelnemingen en overige vorderingen en huurdebiteuren). De vorderingen van Stadgenoot uit hoofde van de huurdebiteuren ad € 7,0 miljoen zijn gespreid over een groot aantal huurders en is voor € 3,3 miljoen voorzien. De vorderingen op deelnemingen bedragen in totaal (langlopend en kortlopend) € 71,7 miljoen en hebben betrekking op de meerdere deelnemingen, zoals toegelicht onder punt 3.1. Daarnaast loopt Stadgenoot risico over de positieve waarde van niet in de balans opgenomen afgeleide instrumenten ad € 11,4 miljoen.

Renterisico en kasstroomrisico Stadgenoot loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden en herfinanciering van bestaande schulden. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Stadgenoot risico’s over de marktwaarde. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Stadgenoot risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen. Het rente­ risico van de variabel rentende leningen (zo geheten roll-over leningen) is voor € 419,5 miljoen ingedekt met renteswaps (2012: € 419,5 miljoen). In totaal is € 48,2 miljoen (2012: € 98,8 miljoen) niet afgedekt. Het rente- en herfinancieringsbeleid van Stadgenoot is erop gericht de looptijd van de verplichtingen zo goed mogelijk op de looptijd van de bezittingen te laten aansluiten bij de levensduur van het geëxploiteerde bezit en investerings- en desinvesteringsbeleid. Het rente- en herfinancieringsbeleid van Stadgenoot is er tevens op gericht jaarlijks niet meer 15% renterisico bij herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds is eveneens 15% van de restant hoofdsom van de leningen bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in % van de restant hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van:

• • • •

het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met de restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgen, én de restant hoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgen. Verminderd met: de som van de schuldrestanten van de leningen waarvan de renterisico’s afgedekt zijn met derivaten.

Op 31 december 2013 is op basis van de huidige leningportefeuille inclusief de rentederivaten het renterisico maximaal 10% in 2048. In de onderstaande grafiek is het herfinancieringsrisico van de huidige leningportefeuille van Stadgenoot grafisch weergegeven, inclusief het effect van rentederivaten. Dit risico is gesplitst in de contractuele aflossingen en de renteherzieningen. De

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

145

aflossing is gebaseerd op de eerste mogelijkheid van de geldgever om contractueel de lening op te eisen. De renteherzieningen zijn gebaseerd op het eerstvolgende moment waarop de rente contractueel wordt aangepast. Voor basisrenteleningen die de gehele looptijd een vaste rente hebben is de renteherziening van de krediet- en liquiditeitsopslag niet meegenomen in onderstaande grafiek aangezien de basisrente vaststaat voor de gehele looptijd van het contract.

600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000

Aflossingen

2060

2058

2056

2054

2052

2050

2048

2046

2044

2042

2040

2038

2036

2034

2032

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

0

Renteherzieningen

Het renterisico uit hoofde van herfinanciering van de portefeuille als gevolg van contractuele aflossingen bedraagt € 194 miljoen voor 2014, in 2048 is dit € 177 miljoen. Het herfinancieringsrisico van Stadgenoot blijft de komende 50 jaar binnen de norm van 15%, daarmee neemt Stadgenoot in enig jaar geen onverantwoorde herfinancieringsrisico’s. Het renterisico op de variabel rentende leningen is door Stadgenoot voor 90% (2012: 81 %) gemitigeerd door het afsluiten van rentederivaten. Voor een overzicht van de derivatenportefeuille zie opgenomen toelichting bij Rentederivaten.

Rentederivaten Stadgenoot heeft haar renterisico’s afgedekt door het afsluiten van een aantal rente-instrumenten. De portefeuille op 31 december 2013 is in de volgende tabel nader toegelicht. Contract- Markt- Gemiddelde Gemiddelde

Type Renteswap

Aantal

waarde

12 334.475

Hedge

waarde

rente%

0 - 5 jaar

> 5 jaar

looptijd

Deels 74.474- 4,04% 55.000 279.475

20

Swaps met optionaliteit

5 150.000

Cap

1

Totaal

18.200

Deels 71.724- 4,71% Ja

1.409- 4,95%

18 502.675 144.789-

- 150.000

37

- 18.200

22

4,27% 55.000 447.675

25

Indien de rente per 31 december met 1% zou stijgen waarbij alle andere variabelen constant blijven zal de rentelast met € 0,5 miljoen stijgen.

146

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Het reëlewaarderenterisico is het risico dat de reële waarde van de leningen met een vast rente (inclusief derivaten) verandert als gevolg van ontwikkelingen in de marktrente. De rentegevoeligheid wordt gemeten door middel van duration. De duration geeft de mate van gevoeligheid van de reële waarde van de lening bij wijziging van de marktrente. Op balansdatum is de duration van de opgenomen leningen, exclusief afgeleide rente-instrumenten 9,58 en inclusief afgeleide instrumenten 12,95. Dit betekent dat bij een rentestijging van 1% de waarde van de leningen met € 191,8 miljoen daalt. De reële waarde van de effectieve renteswaps per 31 december 2013 bedraagt € 144,8 miljoen negatief (2012: € 190,1 miljoen negatief). Conform de uitwerking van de stresstest van het CFV ultimo 2013 daalt bij een 1% parallelle renteverlaging de reële waarde van de derivaten tot € 250,8 miljoen negatief. Bij een 2% parallelle renteverlaging daalt de reële waarde naar € 399,6 miljoen negatief. Van de renteswaps zijn 4 derivaten met een totale contractwaarde van € 90 miljoen niet opgenomen in een hedge relatie. Deze instrumenten zijn aan elkaar gespiegeld, twee derivaten met een positieve en twee met een negatieve waardering. De swaps met een geschreven optie komen deels in aanmerking voor hedge-accounting. Stadgenoot heeft deze instrumenten gesplitst in een marktconforme renteswap en een geschreven swaption. De renteswap is opgenomen in een kostprijs hedge relatie en wordt derhalve verantwoord op kostprijs onder de overlopende activa. Op basis van de waarderingsgrondslag kostprijs is een geamortiseerde kostprijs van € 6,5 miljoen (2012: € 7,0 miljoen) opgenomen onder de overlopende activa. De geschreven swaption wordt verantwoord op kostprijs of lagere marktwaarde onder de overlopende passiva. De reële waarde van de derivaten die niet in aanmerking komen voor kostprijs hedge accounting bedraagt € 29,8 miljoen negatief. (2012: € 35,9 miljoen negatief) De waardeveranderingen van de derivaten die niet in aanmerking komen voor kostprijs hedge accounting zijn in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de financiële baten en lasten. Een rentecap is een rente-instrument waarmee het renteniveau tot een plafond wordt afgetopt. Stadgenoot is in het bezit van 1 rentecap van in totaal € 18,2 miljoen met een marktwaarde van € 1,4 miljoen positief.

Valutarisico Stadgenoot loopt geen valutarisico’s.

Prijsrisico Stadgenoot heeft geen aandelen en loopt derhalve geen prijsrisico.

Liquiditeitsrisico Per 31 december 2013 zijn de niet contante gemaakte contractuele betalingsverplichtingen als volgt:





Leningen



Rente interest rate swaps (netto)



Korter Tussen Tussen Langer dan 1 jaar

1 en 2 jaar

2 en 5 jaar

dan 5 jaar

249.714 143.775 320.812 2.304.329 15.656

11.173

27.149

136.372

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

147

Algemeen is het liquiditeitsbeheer binnen Stadgenoot erop gericht altijd aan haar verplichtingen te kunnen voldoen, de cashflow mutaties worden dagelijks bijgehouden en maandelijks wordt een liquiditeitsprognose voor 12 maanden opgesteld. Daarnaast hanteert Stadgenoot de stelregel dat er altijd liquiditeit of liquiditeitsvoorzieningen beschikbaar moeten zijn, om een periode van twee maanden te overbruggen. Het bedrag dat Stadgenoot jaarlijks door het WSW geborgd mag lenen, faciliteringsvolume geheten, wordt op basis van onze kasstroom en financieringsbehoefte bepaald. Naast de reguliere facilitering heeft het WSW aanvullende instrumenten tot haar beschikking om acute liquiditeitsproblemen bij corporaties te ondervangen. Deze mechanismes worden uitgebreid toegelicht op de website van het WSW. Stadgenoot beschikt ook over kredietfaciliteiten, zie toelichting 11.1. Voor de langere termijn heeft het aantrekken van de rating gezorgd voor continuïteit in het niet door het WSW te borgen deel van de financiering van Stadgenoot. Met betrekking tot de renteswap is bij één tegenpartij een CSA afgesloten. Dit betekent dat er sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin-call verplichting) op het moment dat de marktwaarde lager is dan € 15 miljoen negatief. In 2013 heeft geen storting plaats gevonden. Daarnaast wordt liquiditeitsrisico gelopen uit hoofde van in afgeleide financiële instrumentencontracten opgenomen breakclausules. Deze niet ongebruikelijke breakclausules geven partijen het recht en soms de plicht op bepaalde momenten tijdens de contractduur de overeenkomst op te zeggen. Bij de beëindiging van de overeenkomst op basis van deze breakclausules wordt de marktwaarde afgerekend. Wanneer de breakclausules in werking treden, leidt dit tot een liquiditeitsrisico voor Stadgenoot (bij een negatieve marktwaarde). Stadgenoot heeft derivatencontracten met een notional bedrag van € 384,5 miljoen (2012: € 384,5 miljoen) met een negatieve waarde van € 131,4 miljoen (2012: 173,1 miljoen) waarbij sprake is van breakclausules. De eerste breakclausule is op 23 oktober 2018. De negatieve marktwaarde van de breakclausules in 2018 is € 24,6 miljoen. In de jaren tot en met 2048 is de negatieve marktwaarde € 32,1 miljoen. De onderneming streeft ernaar de breakclausules zo veel mogelijk te spreiden in de tijd, zodat het risico in enig jaar beperkt blijft. Daarnaast is sprake van liquiditeitsrisico bij basisrenteleningen. Indien op het moment van herziening van de kredietopslag de bank en de toegelaten instelling geen overeenstemming bereiken over de opslag wordt de kredietovereenkomst beëindigd en dient de lening te worden terugbetaald. Op de herzieningsdatum dient de toegelaten instelling het verschil tussen de basisrente en de actuele kapitaalmarktrente over de resterende looptijd af te rekenen. Conform de beleidsregels van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties inzake het gebruik van derivaten door woningcorporaties is een liquiditeitsbuffer benodigd om een renteschok van 200 basispunten te kunnen voldoen. Stadgenoot beschikt per 31 december 2013 over faciliteiten met een totaalwaarde van € 132,8 miljoen (2012: € 144,2 miljoen). De totale margin call bij een renteschok van 200 basispunten op 31 december 2013 bedraagt € 6,6 miljoen (2012: € 12,8 miljoen). De aanwezige buffer is derhalve genoeg om deze renteschok op te vangen. Hiermee voldoet de toegelaten instelling ultimo 2013 aan de stresstest in de genoemde beleidsregels. Ultimo 2013 bedraagt de basispuntgevoeligheid van het CSA-deel van de derivatenportefeuille € 62.000. De basispuntgevoeligheid van het niet-CSA-deel van de derivatenportefeuille bedraagt € 1,0 miljoen. Hiermee bedraagt de totale basispuntgevoeligheid van de derivatenportefeuille € 1,1 miljoen.

148

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Concentratie liquiditeitsrisico De toegelaten instelling zorgt voor diversificatie van de liquiditeitsbronnen en het behoud van toegang bij meerdere banken en andere financiële instellingen waar liquiditeiten kunnen worden verkregen en besteedt aandacht aan de gevolgen van het wegvallen van deze financieringsbronnen. De partijen waarbij leningen zijn afgesloten bestaan uit de volgende instellingen:



N.V. Bank Nederlandse Gemeenten

697.601



Nationale Waterschapsbank N.V.

804.919



Overige bankinstellingen

103.015



Financiële instellingen (niet zijnde banken)

Overige

4.398 139.530

1.749.463

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het liquiditeitsrisico is geconcentreerd bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en de Nationale Waterschapsbank N.V. (NWB). De BNG is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. De NWB is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het risico dat leningen worden opgeëist bij een faillissement is hiermee voor deze banken beperkt.

Reële waarde De reële waarde van de leningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van de leningenportefeuille waarbij een disconteringsvoet gebaseerd op actuele marktrente voor soortgelijke leningen wordt gehanteerd. Indien dergelijke opslagen zouden zijn meegenomen zou de reële waarde lager uitkomen. De reële waarde van de leningenportefeuille bedraagt € 2.002 miljoen, ofwel € 252,8 miljoen lager dan de huidige boekwaarde. De reële waarde van de derivatenportefeuille bedraagt € 144,8 miljoen. Van dit bedrag komt € 29,8 miljoen tot uitdrukking in de balans onder overlopende passiva aangezien deze niet zijn opgenomen in een hedge relatie. Daarnaast is onder de overlopende activa een bedrag opgenomen van € 6,6 miljoen die betrekking heeft op de geamortiseerde kostprijs van derivaten die opgenomen zijn in de kostprijs hedge accounting relatie. In de toelichting “rentederivaten” zijn nadere details vermeld over de derivatenportefeuille van Stadgenoot. De reële waarde van de overige financiële instrumenten op de geconsolideerde balans van Stadgenoot benaderen de boekwaarde.

Overlopende activa Nog te amortiseren kostprijs renteswaps betreft voor een bedrag van € 5,3 miljoen (2012: € 5,7 miljoen) de kostprijs van derivaten die onderdeel zijn van een hedge relatie. De kostprijs wordt geamortiseerd over de looptijd van het desbetreffende derivaat. De nog te amortiseren kostprijs over de Cap bedraagt € 1,2 miljoen (2012: € 1,3 miljoen). In 2012 zijn twee derivaten afgekocht. De afkoopsom wordt over de oorspronkelijke looptijd van de swaps afgeschreven. De nog te amortiseren kostprijs hierover is € 18,5 miljoen (2012: € 19,0 miljoen). Voor deze swaps is

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

149

ook de rente afgekocht, de nog te amortiseren kostprijs hierover is € 1,8 miljoen (2012: € 1,8 miljoen). De totale nog te amortiseren kostprijs onder de overlopende activa is € 26,8 miljoen (2012: € 27,8 miljoen).

Waardeverandering derivaten niet in afdekkingsrelatie Niet alle elementen begrepen in een aantal derivaten komen in aanmerking voor kostprijs hedge accounting. Vanaf 2011worden deze elementen tegen kostprijs of lagere marktwaarde gewaardeerd. De verantwoordde baat voor waardeverandering derivaten in 2013 bedraagt daarmee € 5,7 miljoen (2012: € 0,8 miljoen).

150

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen 1. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen aangegane verplichtingen ter zake van nieuw- en verbouw van huur-en koopwoningen tot een bedrag van circa € 19,5 miljoen.

2.

Erfpachtverplichtingen bestaand bezit

Een deel van de onroerende goederen is gebouwd op grond met erfpacht-verplichtingen. Voor woningen nieuw gebouwd vanaf 1976 is de erfpacht afgekocht. De jaarlijkse canonverplichtingen van de overige erfpachtcontracten bedraagt € 2,5 miljoen.

3. Koophuur De totale koophuurverplichting van verkochte koophuurwoningen op basis van terugkoopprijzen 2013 bedraagt ultimo 2013 ruim € 5,3 miljoen.

4. Rentederivaten Voor een toelichting op de rentederivaten in een hedgerelatie en waarop hedge-accounting wordt toegepast wordt verwezen naar punt 12 van de toelichting.

5.

Borgtocht lening DIGH

Stichting Dutch International Guarantees for Housing heeft een kredietovereenkomst gesloten met NV Bank Nederlandse Gemeenten ter financiering van activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting, in het bijzonder de bouw en exploitatie van huurwoningen, in Suriname. Stadgenoot heeft zich garant gesteld voor de jaarlijkse rente- en aflossingsverplichting van 7 annuïtaire geldleningen verstrekt aan Woningstichting Sekrepatu (restant hoofdsom van de geldleningen bedroeg ultimo 2013 € 3,6 miljoen). In 2013 bedroeg de rente en aflossing € 0,27 miljoen.

6.

Winstrecht op Vesteda

In 2005 heeft Stadgenoot in het project Drie Wachters woningen economisch geleverd aan Vesteda zijnde 108 sociale huurwoningen. Als onderdeel van deze levering heeft Stadgenoot een winstrecht op Vesteda.

Het winstrecht betreft een deel van de verkoopwinst bij verkoop van de Vesteda woningen in het project. Aangezien het winstrecht afhankelijk is van besluitvorming over de verkoop door Vesteda en het tijdstip van mogelijke verkoop niet met enige zekerheid kan worden ingeschat, is dit winstrecht niet gewaardeerd in de balans.

7.

Aansprakelijkheid

Stadgenoot draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid en in de vorm van vennootschappen onder firma.

8. Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2013 € 57,6 miljoen (2012: € 60,7 miljoen). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2012: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Dit obligo is opeisbaar indient blijkt dat het totale risicovermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken.

9. Claims Tegen de toegelaten instelling zijn diverse claims ingediend die door haar worden betwist. Hoewel de afloop van deze geschillen niet met zekerheid kan worden voorspeld, wordt – mede op grond van ingewonnen juridisch advies – aangenomen dat deze geen materiële invloed van betekenis zal hebben op de geconsolideerde financiële positie.

10.

Garantstelling vve’s

Vanaf 2012 wordt er gewerkt met een garantstelling bij oprichting van de vve’s voor de onderhoudsvoorziening. Het totaal bedrag waar Stichting Stadgenoot garant voor staat per 31-12-2013 is € 11,4 miljoen.

Stadgenoot

11.

Starters Rente Regeling

Stadgenoot past sinds 2012 het product Starters Rente Regeling toe. Ultimo 2013 zijn 84 woningen verkocht met de Starters Rente Regeling. Stadgenoot verkoopt een woning uit bestaand bezit en schiet daarbij voor een periode van 10 jaar 20% van de hypotheeklasten van de koper voor. De koper hoeft deze voorgefinancierde rente alleen terug te betalen bij verkoop indien sprake is van een winst op de verkooptransactie. 50% van deze winst wordt dan aangewend om de vooruit gefinancierde hypotheeklasten terug te betalen. Na tien jaar zal een inkomenstoets plaatsvinden. Indien het inkomen voldoende is gestegen stopt Stadgenoot met de betaling van de hypotheeklasten. Indien de hypotheek­ lasten na 10 jaar boven de NHG norm uitkomen heeft Stadgenoot de verplichting de voorfinanciering met een periode van vijf jaar te verlengen tot een maximum van 30 jaar. De vooruitbetaalde hypotheeklasten voor de eerste tien jaar zijn op basis van de huidige marktverwachtingen als verkoopkosten verantwoord in de jaarrekening.

12. Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties. De toegelaten instelling draagt hoofdelijke aanspra­ kelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma en als beherend vennoot in commanditaire vennootschappen. De verplichtingen van de betreffen samenwerkingsverbanden bedraagt ultimo 2013 € 11 miljoen. Daarnaast is Stadgenoot commanditair vennoot in commanditaire vennootschappen, waarbij de aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag in de vennootschapovereenkomst. Dit betreft ultimo 2013 een bedrag van € 0 (2012: € 0). Ultimo 2013 zijn er geen (bank)garanties verstrekt vanuit Stadgenoot.

Jaarverslag 2013

13.

151

Uitname overeenkomsten

Stichting Stadgenoot heet een turn-key overeenkomst afgesloten met BLP 1. Stadgenoot zal 161 studio’d van blp 1 (GAK gebouw) uitnemen voor het bedrag van € 11,6 mio. Daarnaast zal Stadgenoot 73 sociale huurwoningen en 48 parkeerplaatsen uitnemen van OCP voor het bedrag van € 13,9 mio. Middels termijnfacturen is ultimo 2013 € 11,5 mio reeds aan OCP betaald.

152

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Toelichting op afzonderlijke posten van de geconsolideerde winst- en verliesrekening In duizenden euro's

14 Bedrijfsopbrengsten

Alle opbrengsten zijn in Nederland gerealiseerd

2013 2012

14.1 Huuropbrengsten

Netto Huur



Derving wegens leegstand en oninbaarheid

215.829 208.244 -9.778 -9.810

206.051 198.434

Huurderving in % van de netto huur

4,53%

4,71%



Huurachterstand in % van de netto huur

3,12%

3,29%

De sociale huurprijzen zijn 1 juli 2013 verhoogd met: 4,0% bij inkomens onder € 33.614 4,5% bij inkomens tussen € 33.614 en € 43.000 6,5% bij inkomens boven € 43.000 De gemiddelde sociale huurprijs als percentage van de maximaal redelijke huur bedraagt per 31 december 2013: 69,4% (2012: 67,1%) De huurverhoging wordt nader toegelicht in het jaarverslag. 14.2

Opbrengsten servicecontracten



Opbrengsten servicecontracten



Derving wegens leegstand en oninbaarheid



2013 2012

14.749 16.415 -895 -701









13.854

15.714

2013 2012

14.3

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille



Verkoopresultaat bestaand bezit

19.199 14.803



Verkoopresultaat koopprojecten

985 5.070





20.184 19.873



Verkoopresultaat bestaand bezit



Verkoopopbrengst bestaand bezit

98.577

51.748



Actuele waarde bestaand bezit

-68.478

-30.578



Verkoopkosten bestaand bezit

-10.900

-6.367





19.199 14.803



Stadgenoot

Jaarverslag 2013

153



Verkoopresultaat koopprojecten



Netto omzet koopprojecten

44.632

24.408



Wijziging in Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop



en Onderhanden projecten



Uitbesteed werk

1.565

23.567

-45.212

-42.905



985 5.070



Aantal verkochte eenheden bestaand bezit

615

356



Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten

258

210

In duizenden euro's





2013 2012

14.4

Overige bedrijfsopbrengsten



Doorberekend aan derden:



Doorberekende bedrijfslasten



Doorberekende onderhoudslasten



Verenigingen van Eigenaars, beheer voor derden



Overige opbrengsten

653 519 1.422 1.357 536 323 4.867 5.882

7.478 8.081

15 Bedrijfslasten 15.1

Afschrijvingen op materiële vaste activa



Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie



2013 2012

2.440 2.405

2.440 2.405

154

Jaarverslag 2013

15.2

Lonen en salarissen



Personeelsbestand



Ultimo 2013 waren 398 medewerkers in dienst (2012: 426), waarvan 163 vrouwen en 235 mannen.



Het aantal fte ultimo 2013 bedraagt 367,4 (2012: 395,5)



De lonen en salarissen zijn als volgt onder te verdelen naar verschillende personeelscategorieën:

Stadgenoot

In duizenden euro's

Management Exploitatie

2013 2012

1.947 1.922 20.247

21.203

Projectontwikkeling

1.667 1.709

Administratie

3.629 3.487

Overige

1.183 923

Deelnemingen

578 850

29.251 30.094

Ingehuurd personeel

939 904

30.190 30.998

Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland.



De bestuurdersbeloningen worden in zijn geheel toegelicht in de enkelvoudige winst- en verliesrekening.

15.3 Pensioenlasten De medewerkers van in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk g eïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfondsdaartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2013 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 114% (2012 - 106%). Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen.

2013 2012

15.4

Lasten onderhoud



Dagelijks onderhoud

Mutatieonderhoud

Planmatig onderhoud

9.219 8.247 5.517 3.539 30.698 26.930

45.434 38.716

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

155

In duizenden euro's



2013 2012

15.5

Bijzondere waardeverandering van vlottende activa



Vastgoed bestemd voor de verkoop

3.211 19.524



Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

3.164 -2.872



Grond- en ontwikkelposities

-7.874 9.352

-7.827 26.004



2013 2012

15.6

Overige bedrijfslasten



Zakelijke lasten

12.120 11.628



Overige lasten

23.087 19.726

35.207 31.354

Zakelijke lasten:

Belastingen Verzekeringen

Contributie branche verenigingen

10.515 10.230 1.089 1.077 516

321

12.120 11.628

Overige lasten:



Huisvesting en inventaris

1.768

1.682



Algemene bedrijfslasten

5.430

6.095

Automatiseringskosten

2.170 2.533



Overige personeelskosten

2.223

1.393



Bestuurs- en toezichtskosten

609

465



Advieslasten

2.290

1.851



Beheerkosten gemengde VvE's

1.610

1.517



Resultaat afrekening servicekosten

1.510

462



Diverse bedrijfslasten

5.477

3.728

23.087 19.726



2013 2012

16

Niet gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

8.042 -78.296



Waardeverandering sociaal vastgoed gekwalificeerd



als vastgoedbelegging -28.725 -18.569



Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd



voor eigen exploitatie 1.059 -3.428

-19.624 -100.293

156

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

In duizenden euro's 16.9

Financiële baten en lasten

17

Waardeveranderingen derivaten



Waardeveranderingen derivaten



2013 2012

5.714 847

5.714 847

2013 2012

17.1

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten



Geactiveerde rente vastgoed in ontwikkeling bestemd



voor eigen exploitatie



Rente op overige financiële vaste activa

7.225 5.546 796 1.173

8.021 6.719

2013 2012

17.2

Rentelasten en soortgelijke kosten



Rente langlopende schulden

70.965 70.286



Rente kortlopende schulden

494 1.500

71.459 71.786

18 Belastingen

De onderneming vormt samen met Stichting Stadgenoot, Houdstermaatschappij Stadgenoot BV, NV Stadsgoed,



Stadsgoed Monumenten BV, Stadsgoed Fonds BV, Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV, Stadgenoot Diensten BV,



Stadgenoot Energie BV, Stadgenoot Participaties II BV, Stadgenoot Projecten BV, Stadgenoot Ontwikkeling BV,



Nieuw Amerika BV, Houthavens Ontwikkeling BV, Gerschwin Ontwikkeling BV, Polderweg Ontwikkeling BV en



Stadgenoot Maritiem BV een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelasting is in elk van



de rechtspersonen opgenomen voor dat deel dat de desbetreffende rechtspersoon als zelfstandig belastingplichtige



verschuldigd zou zijn, rekening houdend met voor de vennootschap geldende fiscale faciliteiten.



Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,0% (2012: 25,0%). De effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt



door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen.



Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 26,7% (2012: 6,7 %). De belastinglast in de winst- en



verliesrekening 2013 bedraagt 0,0% (2012: 0,1%) en bestaat uit de volgende componenten:



2013 2012



Acute belastingen boekjaar



Acute belastingen voorgaande jaren

0 -76



Mutatie latente belastingen

5.815

-4.464

5.815 -4.540

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

157

De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening Onrendabele investeringen

25.989

8.866

Afschrijvingen -6.446 Verkoop nieuwbouw

-13.662

Verkoopresultaat bestaand bezit

-38.643

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

8.042

Waardeverandering sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging

-28.725

Overige tijdelijke en permanente verschillen

-25.204

Totaal permanente en tijdelijke verschillen

-95.752

Belastbaar bedrag

-69.763

Af: Herbestedingsreserve

0

Belastbaar bedrag ter bepaling vennootschapsbelasting boekjaar

-69.763

verrekenbaar met compensabele verliezen

-69.763

Belastbaar bedrag

0

Acute belastingen boekjaar

0

Ultimo 2013 resteert in de fiscale eenheid na verliesverrekening 197 miljoen (2012: 142,5 miljoen) als verrekenbaar verlies met toekomstige winsten. Verwezen wordt naar punt 3.2 van de toelichting. 19

Resultaat andere deelnemingen 2013 2012



VOF Kolenkitbuurt-Zuid



Stichting Inzet II



Stedenfonds Amsterdam BV



De Amsterdamse Compagnie NV



VvE Beheer Amsterdam BV



Forum Bos & Lommer CV



Houthavens Ontwikkeling BV

-761 18



Nieuw Amerika Ontwikkeling BV

183 341



Prospect Zuidas BV



Overige deelnemingen



949 4.521 totaal

20

Transacties met verbonden partijen

14 2.541 0 1.018 47 123 130 -7 -219 -171 1.394 12

647

161 -1

Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. In de normale bedrijfsactiviteiten koopt en verkoopt de toegelaten instelling goederen en diensten van en aan verschillende verbonden partijen waarin de onderneming een belang van 50% of minder bezit. Deze transacties worden over het algemeen op zakelijke grondslag uitgevoerd tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die van transacties met derden.

158

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Enkelvoudige balans per 31 december 2013 In duizenden euro's, na resultaatbestemming

Activa

2013 2012

Vaste activa 21 Materiële vaste activa 21.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 47.962 48.546 22 Vastgoedbeleggingen 22.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 463.162 437.524 22.2 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging 2.946.805 3.007.931 22.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 24.317 1.681 3.434.284 3.447.136 23 Financiële vaste activa 23 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 82.185 71.971 23 Vorderingen op groepsmaatschappijen 57.402 62.815 23 Andere deelnemingen 27.863 28.196 23 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 4.288 16.056 23.1 Latente belastingvorderingen 54.738 59.116 23.2 Leningen u/g 0 0 23 Overige vorderingen 5 15 226.481 238.169 Totaal vaste activa 3.708.727 3.733.851 Vlottende Activa 24 Voorraden 24.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop 1.443 39.726 24.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 2.153 1.704 24.3 Overige voorraden 64.689 68.160 68.285 109.590 25 Onderhanden Projecten 0 2.846 26 Vorderingen 26.1 Huurdebiteuren 3.107 3.581 Gemeenten 8 0 26.2 Vorderingen op groepsmaatschappijen 679 679 26.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 47 0 26.4 Overige vorderingen 4.081 3.990 26.5 Overlopende activa 34.602 35.686 42.524 43.936 27 Liquide middelen 3.651 2.583 Totaal vlottende activa 114.460 158.955 Totaal activa 3.823.187 3.892.806

Stadgenoot

Passiva

Jaarverslag 2013



159

2013 2012

28

Eigen Vermogen 1.960.290 1.941.065

29 Voorzieningen 29.1

Voorziening deelneming

0 0

29.2

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

3.624 11.009

29.3

Overige voorzieningen

4.504 4.306

Totaal voorzieningen 8.128 15.315 30

Langlopende schulden

30.1

Schulden/ leningen overheid

30.1

Schulden/ leningen kredietinstellingen

30.2 Waarborgsommen

0 0 1.514.829 1.673.353 11.276 10.352

Totaal langlopende schulden 1.526.105 1.683.705 31

Kortlopende schulden

31.1

Schulden aan kredietinstellingen

31.2

Schulden aan overheid



Schulden aan leveranciers

31.3

Schulden aan groepsmaatschappijen

31.4

Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen

235.237 157.284 0 1.610 13.706 10.985 31 31 0 13

31.5

Belastingen en premies sociale verzekeringen

31.6

Overige schulden

29.792 35.885

7.072 7.483

31.7

Overlopende passiva

42.826 39.430

Totaal kortlopende schulden 328.664 252.721



3.823.187 3.892.806 Totaal passiva

160

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2013 In duizenden euro's



2013 2012

Bedrijfsopbrengsten 33.1 Huuropbrengsten

196.918 190.092

33.2

Opbrengsten servicecontracten

13.564 15.435

33.3

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

19.328 19.107



Geactiveerde productie het eigen bedrijf

3.424 3.512

33.4

Overige bedrijfsopbrengsten

8.003 8.574

Som der bedrijfsopbrengsten 241.237 236.720

Bedrijfslasten

34.1

Afschrijvingen op materiële vaste activa

Erfpacht 34.2

Lonen en salarissen



Sociale lasten

34.3

Pensioen lasten

34.4 Onderhoudslasten Leefbaarheid Overheidsbijdragen

Lasten servicecontracten

34.5

Bijzondere waardeverandering van vlottende activa

34.6

Overige bedrijfslasten

2.440 2.405 2.586 2.734 23.115 23.642 3.229 3.354 3.845 4.003 44.922 38.188 1.887 1.915 7.766 14.015 14.803 4.163 19.560 39.267 30.499

Som der bedrijfslasten 147.235 141.103 Bedrijfsresultaat 94.002 95.617 35

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille



-25.266 -97.865



Financiële baten en lasten

36.0

Waardeveranderingen derivaten

36.1

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

11.289 9.062

36.2

Rentelasten en soortgelijke kosten

-70.003 -70.106

5.714 847

Totaal financiële baten en lasten -53.000 -60.197 Resultaat normale bedrijfsuitoefening vóór belastingen 15.736 -62.445 37 Belastingen -4.378 4.464 39

Resultaat deelnemingen 7.867 -10.099



Netto resultaat 19.225 -68.080

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

161

Enkelvoudig kasstroomoverzicht 2013 In duizenden euro's



2013 2012



Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat 94.000 95.617 Aanpassingen voor: - afschrijvingen 2.676 2.452 4.164 19.560 - Bijzondere waardeverandering van vlottende activa - Dotatie/vrijval voorzieningen 198 613 Veranderingen in werkkapitaal: - Voorraden 45.720 -26.529 - mutatie vorderingen 14.095 -16.878 - mutatie kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen) 6.299 -3.826 73.152 -24.608 Kasstroom uit bedrijfsoperaties 167.152 71.009 Ontvangen rente 316 9.062 Betaalde rente -71.402 -70.106 Dividend uit deelnemingen 0 0 -71.086 -61.044 Saldo kasstroom uit operationele activiteiten 96.066 -9.965 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: - onroerende zaken t.d.v. de exploitatie -2.092 -3.749 Investeringen in vastgoedbeleggingen: - Commercieel vastgoed in exploitatie -18.983 -14.336 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als - -34.789 -42.534 vastgoedbelegging - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie -31.629 1.971 Desinvesteringen in materiële vaste activa 76.656 30.578 Mutatie financiële vaste activa -2.904 -35.521 Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten -13.741 -63.591 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie waarborgsommen 924 403 Ontvangsten langlopende schulden 36.380 235.971 Aflossingen langlopende schulden -115.743 -155.124 Mutatie kasgeldleningen 0 -86.000 Mutatie bankkrediet -2.818 43.152 Terugbetaling kapitaal 0 0 Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten -81.257 38.402 1.068 -15.224 Netto kasstroom Mutatie liquide middelen Saldo begin boekjaar 2.583 17.807 Saldo einde boekjaar 3.651 2.583

Totaal mutatie liquide middelen 1.068 -15.224

162

Jaarverslag 2013

Toelichting enkelvoudige jaarrekening Algemeen Voor zover posten uit de balans en winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.

Grondslagen voor waardering en resultaat­ bepaling De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.

Wettelijke reserve deelnemingen Er wordt een wettelijke reserve deelneming gevormd voor (cumulatieve) winsten of vermogensvermeerderingen waarvan de uitkering niet door de toegelaten instelling kan worden bewerkstelligd.

Financiële instrumenten In de enkelvoudige jaarrekening worden financiële instrumenten gepresenteerd op basis van de juridische vorm.

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

163

164

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Toelichting op de afzonderlijke posten van de enkelvoudige balans In duizenden euro's



Overige Bedrijfs- Onroerende

roerende

Materiële vaste activa

21.1

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie



Stand 1 januari 2013:

Verkrijgingprijzen

zaken

Totaal

47.621

876 9.724 58.222

-3.213

-343 -6.120 -9.676

Cumulatieve afschrijvingen (inclusief bijzondere

waardeverminderingen

gebouwen installaties



21

Boekwaarde

44.408 534 3.604 48.546



Mutaties in het boekjaar:

Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Bijzondere waardeverminderingen

Saldo

387

0 1.705 2.092

0 0 0 0 -936

-236 -1.504 -2.676

0 0 0 0 -549 -236 201 -584



Stand per 31 december 2013:

Verkrijgingprijzen

Cumulatieve afschrijvingen



(inclusief bijzondere waardeverminderingen)



Boekwaarde

47.995 -4.137 43.858

874 10.365 59.234 -575

-6.560

-11.272

299 3.805 47.962

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

165

22 Vastgoedbeleggingen 22.1

Commercieel vastgoed in exploitatie



Stand per 1 januari 2013:

Aanschafprijs

520.231



Cumulatieve waardeveranderingen

-82.707



Marktwaarde

437.524



Mutaties in het boekjaar:



Aankopen in commercieel vastgoed in exploitatie.



Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie



Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Desinvesteringen

1.002 17.980 4.445 -44.695



Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

0



Overboeking van NIET DAEB naar DAEB

-3.398



Overboeking van DAEB naar NIET DAEB

47.932



Waardeveranderingen



Saldo 25.638

2.372



Stand per 31 december 2013:

Aanschafprijs

498.347



Cumulatieve waardeveranderingen

-35.185



463.162 Marktwaarde



Som van de herwaarderingen (cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging)

-35.185

Actuele waarde commercieel vastgoed (niet-DAEB) Enkelvoudig De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 463.162.000 (2012: € 437.524.000). De toename is het saldo van de gerealiseerde investeringen en de desinvesteringen en anderzijds van de waardeverandering van deze vastgoedportefeuille. De waardeverandering van dit deel van de vastgoedportefeuille bedroeg in 2013 € 2,4 miljoen (0,5%)

Waardeveranderingen waarde commercieel vastgoed (niet-DEAB) enkelvoudig De waardeverandering over 2013 bedraagt € 2,4 miljoen, hetgeen overeenkomt met een percentage van 0,5%. Deze lichte stijging wordt in hoofdzaak veroorzaakt door een stijging van de contract huren. De gemiddelde leegwaarden zijn gemiddeld met 2,7% gedaald. Voor de woningen is de disconteringsvoet met ongeveer 0,1% punt naar beneden bijgesteld tot 7,6%.Voor BOG en parkeren is de disconteringsvoet met ongeveer 0,5% punt naar beneden bijgesteld tot 8,6%.

166

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Waarderingssystematiek met behulp van Reasult TMS De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is berekend met Reaturn TMS (Taxatie Management Systeem), waarbij daarnaast 1/3 deel van de portefeuille door een externe (beëdigd en onafhankelijk) taxateur is gewaardeerd. De uitkomsten hiervan zijn vastgelegd in aannemelijkheidsverklaringen. Met dit systeem wordt de marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedportefeuille bepaald. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen. Onder marktwaarde in verhuurde staat wordt verstaan: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kosten koper (genormeerd op 3% overdrachtskosten voor woningen en 7% BOG) in mindering gebracht. Voor het bepalen van de marktwaarde maakt Reaturn TMS gebruik van een Discounted Cash Flow-methode (DCF). Dit betekent dat voor een beschouwingsperiode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ worden gemaakt naar het heden. Onderdeel van de kasstromen is ook de eindwaarde aan het eind van de beschouwingsperiode van 15 jaar. Het inschatten van de inkomsten en uitgaven wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s: doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Het inschatten van de inkomsten en uitgaven wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF-berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen beleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip ‘marktwaarde’. De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn: •

Disconteringsvoet

•

Exit yield na 15 jaar

•

Vrije verkoopwaarde per m2

•

Contracthuur per eenheid per maand

•

Markthuur per eenheid per jaar

•

Beheerkosten per eenheid per jaar

•

Onderhoudskosten per eenheid per jaar

•

Zakelijke lasten per m2

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

167

Basis disconteringsvoet De disconteringsvoet is de vertaling van de rendementseis waartegen inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Deze disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde van inkomsten en uitgaven in de toekomst te bepalen. De disconteringsvoet in het DCF-model wordt afgeleid van het risk free-rendement, met een opslag voor het specifieke risico van vastgoed en een opslag voor het specifieke risico voor de vastgoedobjecten, waarmee in de ingerekende (genormeerde) kasstromen verondersteld wordt dat daarmede geen rekening is gehouden. Als basis voor de disconteringsvoet wordt het 24-maandsgemiddelde van de 10-jaars IRS (Interest Rate Swap) aangehouden. Het 24-maandsgemiddelde wordt bepaald door de IRS zoals deze geldt op het moment van waardebepaling op peildatum en de IRS op de laatste dag van de 23 daaraan voorgaande kalendermaanden te middelen. Deze rentevoet wordt verhoogd met: •

een vastgoedsectorgebonden risico-opslag, ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerendgoedrisico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet;

•

een marktrisico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s van het object, die specifiek voortvloeien uit het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerendgoedrisico;

•

en een objectrisico-opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico.

Hoe hoger het ingeschatte risico van het object hoe hoger het te hanteren percentage. Voor 2013 bedraagt de basis-IRS 1,95% (2012 2,54%) De opslagen voor het vastgoedrisico worden generiek vastgesteld met alle deelnemers van deze waarderingssystematiek en de externe taxateurs. Deze opslag geldt voor alle deelnemers en er kan niet van worden afgeweken. De opslag bedraagt voor 2013 4,55 procentpunt (2012: 3,96 procentpunt) De generiek vastgestelde basisdisconteringsvoet bedraagt voor 2013, net als in 2012, 6,5%.

Opslag Wonen De uiteindelijke disconteringsvoet voor woningen is afhankelijk van het imago van de buurt en de ligging daarbinnen van het betreffende complex, de grondsituatie, de mutatiegraad, het type woning, het bouwjaar en het energielabel. Hier wordt een modelmatige benadering gehanteerd die met uitsluiting van enkele incidentele correcties uiteindelijk leidt tot een opslag op de basisdisconteringsvoet tussen de 0,6 en 2,9 procentpunten. (2012: 0,6 en 2,5 procentpunten) In de huidige markt voor commerciële woningbeleggingen in Nederland ligt de disconteringsvoet tussen de 6,5% en 10,5%. Op basis van de gehanteerde methodologische benadering, met uitsluiting van enkele incidentele correcties, is de uiteindelijke bandbreedte voor de disconteringsvoet voor woningen van Stadgenoot tussen de 7,1% en 9,4%. (2012: 7,1% en 9,0%)

Opslag BOG Ook de opslag marktsegment wordt bij BOG modelmatig bepaald en is een combinatie van het soort BOG en de locatie (wijk/buurt) waar het BOG gepositioneerd is. De objectgewijze op- c.q. afslag BOG komt ook tot stand via een modelmatige benadering. Afhankelijk van enkele specifieke kwaliteitskenmerken van BOG is het mogelijk dat voor een specifiek complex een wijziging wordt aangebracht in de disconteringsvoet. Dit kan als gevolg van een eventuele monumentenstatus, specifieke kwaliteiten en kenmerken. In de huidige markt voor commerciële BOG-beleggingen in Nederland ligt de disconteringsvoet tussen de 6,5% en 12%. Op basis van de gehanteerde methodologische benadering, met enkele incidentele correcties, is de uiteindelijke bandbreedte voor de disconteringsvoet voor BOG van Stadgenoot 6,7% en 12%.

168

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Eindwaarde Wonen De eindwaarde geeft aan welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode, rekening houdend met alle kansen en risico’s. De eindwaarde wordt in de uitpond variant berekend door na afloop van de beschouwingsperiode van 15 jaar, alle positieve en negatieve kasstromen in de volgende 50 jaren contant te maken. Bij het bepalen van de NCW voor de restant levensduur wordt een opslag gehanteerd op de disconteringsvoet in verband met het verhoogde risico die de veroudering van het bezit met zich meebrengt. Bij de doorexploitatievariant wordt de eindwaarde berekend conform de richtlijn door de netto huuropbrengst minus de kosten ultimo jaar 15 te delen door de complex specifieke disconteringsvoet minus het inflatiepercentage. Door de totale netto opbrengsten ultimo jaar 15 te delen door de eindwaarde wordt de exit yield verkregen. Binnen Stadgenoot wordt een exit yield gehanteerd van gemiddeld 6,5%. De bandbreedte ligt tussen de 1,8% en 8,6%. (2012: 1,5% en 8,2%)

Beklemmingen Bij de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is ook expliciet rekening gehouden met bestaande beklemmingen. Beklemmingen zijn beperkende afspraken die rechtstreeks rusten op het vastgoed, van invloed zijn op de marktwaarde in verhuurde staat en bij een eventuele overdracht naar een derde mee overgaan. Deze afspraken kunnen betrekking hebben op gemeentelijke afspraken, maar ook op wettelijke bepalingen.

Verhuurdersheffing en extra huurverhoging Deze twee items zijn uitvoerig aan de orde geweest tijdens de besprekingen met de taxateur en de andere corporaties. De invloed van deze zaken is op termijn slecht in te schatten. Vanuit de markt zijn er nog geen signalen waarneembaar waaruit blijkt dat een en ander grote invloed heeft op de marktwaarde. Stadgenoot heeft bij haar waardering, net als de andere corporaties, de huidige wet en regelgeving ingerekend. Dit betekent een (oplopende) verhuurdersheffing van 2013 tot en met 2017. Alleen voor 2013 en 2014 is gerekend met een boveninflatoire huurverhoging. Een grove berekening leert ons dat de extra huurverhoging ongeveer € 42,6 miljoen marktwaarde oplevert. De verhuurdersheffing heeft een marktwaarde drukkend effect van ongeveer € 65 miljoen.

Hypothecaire zekerheden Het commercieel vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen zonder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het commercieel vastgoed is voor een bedrag van € 251,7 miljoen met hypothecaire zekerheden bezwaard.

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

169

22.2

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging



Stand per 1 januari 2013:

Aanschafprijs 1.410.326

Cumulatieve waardeveranderingen

1.597.605



Marktwaarde 3.007.931



Mutaties in het boekjaar:



Aankopen in sociaal vastgoed in exploitatie.

0



Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie

34.789



Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

9.306

Desinvesteringen -31.961

Overboeking naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

0



Overboeking van NIET DAEB naar DAEB

3.398



Overboeking van DAEB naar NIET DAEB

-47.932



Waardeveranderingen



Saldo -61.126

-28.726



Stand per 31 december 2013:

Aanschafprijs 1.414.321

Cumulatieve waardeveranderingen

1.532.484



Marktwaarde 2.946.805



Som van de herwaarderingen (cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging)

1.532.484

Actuele waarde sociaal vastgoed in exploitatie (DAEB) enkelvoudig De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 2.946.805.000 (2012: € 3.007.931.000). De afname is enerzijds het saldo van de gerealiseerde investeringen en desinvesteringen en anderzijds van de waardever­ andering van deze vastgoedportefeuille. De waardeverandering van dit deel van de vastgoedportefeuille bedroeg in 2013 -/- € 28,7 miljoen (1,0%) Voor de systematiek van waarderen met behulp van Reasult TMS wordt verwezen naar paragraaf 22.1

Waardeveranderingensociaal vastgoed (DEAB) enkelvoudig De waardeverandering over 2013 bedraagt -/- € 28,7 miljoen, hetgeen overeenkomt met een percentage van 1,0%. Deze daling is verklaarbaar binnen de algemene tendens van de vastgoedmarkt. De daling wordt in hoofdzaak veroorzaakt door een daling van de gemiddelde leegwaarden met 2,7% en het inrekenen van de verhuurdersheffing. De waardedaling is minder sterk dan de algemene prijstendens doordat de gemiddelde contracthuur is gestegen als gevolg van de verruiming van het huurbeleid en inkomens afhankelijke huurverhoging. Voor de woningen zijn de toegerekende onderhoudslasten in verband met de materialisering van de kozijnen naar beneden aangepast, conform de werkelijkheid. De gemiddelde disconteringsvoet van de woningen is gelijk gebleven aan de disconteringsvoet van 2012, zijnde 8,0%. Voor BOG en parkeren is de disconteringsvoet met ongeveer 0,7% punt naar beneden bijgesteld tot 8,4%.

170

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.

Bedrijfswaarde Stadgenoot enkelvoudig De actuele waarde van het vastgoed in exploitatie van Stadgenoot enkelvoudig gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 2.153,9 miljoen (2012: € 2.214,6 miljoen). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie inkomsten en toekomstige exploitatie uitgaven over de geschatte resterende looptijd van de kasstroom genererende eenheden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen, die de beste schatting van de directie weergeven. Deze hebben betrekking op de economische omstandigheden gedurende de resterende levensduur van de kasstroom genererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde begroting, die ook in meerjarenperspectief is gehanteerd. Voor de verwachte kosten van planmatig onderhoud, erfpachtuitgaven en verkoop bestaand bezit, gelden na het begrotingsjaar andere uitgangspunten in meerjarenperspectief.. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. De uitgaven voor erfpacht, canons en afkopen, zijn gebaseerd op de huidige erfpachtcontracten. Het verkoop bestaand bezit is gebaseerd op intern bepaalde inschattingen op basis van verwachtingen inzake de ontwikkeling van de markt hiervoor. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop, wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. De verkoopprijzen zijn ontleend aan de gehanteerde waardes in de jaarrekening 2013 in de Vastgoedbeleggingen. Voor woningen geclassificeerd als sociaal vastgoed in exploitatie, gekwalificeerd als vastgoedbelegging, de daarbij gehanteerde verkoopprijzen bij uitponden. Bij commercieel vastgoed in exploitatie, de waarde die in opgenomen in de jaarrekening 2013. De restwaarde betreft eigen grond en afkoop erfpacht. De restwaarde van de eigen grond is gebaseerd op de aanschafwaarde, die ter bepaling van de restwaarde geïndexeerd is naar het eind van de exploitatieduur. De restwaarde van gedane afkopen erfpacht vóór het eind van de exploitatieduur, betreft de waarde aan het eind van de exploitatieduur, inzake de resterende looptijd van de afkoop. Bij de voor de bedrijfswaarde gehanteerde slooplijst, is de restwaarde eigen grond, dan wel afkoop erfpacht, onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting bepaald. De totale restwaarde aan het eind van de exploitatieduur, verminderd met de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting, bedraagt - € 26,9 miljoen. De verhuurdersheffing is ingerekend voor restant levensduur. Dit geldt ook voor de inkomensafhankelijke huurverhoging en de harmonisatie. Bij de verhuurdersheffing is uitgegaan van de verdeling Daeb en Niet Daeb in de jaarrekening. Er is geen rekening gehouden met eenheden die in de komende jaren tussen deze groepen verschuiven, aangezien hier onvoldoende zicht op is. Dit is eveneens zo gedaan bij de inkomensafhankelijke huurverhoging, waarbij overigens de Harmonisatie en Huurverhogingen boven inflatie conform het vastgestelde streefhuurbeleid is gehanteerd.

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

171

In het streefhuurbeleid wordt her en der afgetopt, om woningen onder de huurgrens of aftoppingsgrens te houden, om woningen voor de doelgroep bereikbaar en betaalbaar te houden. Het streefhuurbeleid, met inbegrip doelgroepenbeleid, bestaat in zijn huidige vorm sinds begin 2012. Het streefhuurbeleid is er, bestaat, werkt, onafhankelijk van verhuurdersheffing of inkomensafhankelijke huurverhoging. Een nieuw streefhuurbeleid was eind 2011 nodig geworden door de systeemwijziging veroorzaakt door de introductie van de Donner-punten. Die er mede gekomen zijn met het oog op de verhuurdersheffing. Het streefhuurbeleid is ontwikkeld met het oog op de verhuurdersheffing, in de wetenschap dat niet de hele heffing opgebracht kan worden door een ander streefhuurbeleid of de huurverhogingen (inkomensafhankelijk of niet). Doordat aftoppen en dergelijke, deel uitmaakt van het streefhuurbeleid, is het niet onderhevig aan jaarlijkse schommelingen veroorzaakt door welke huurverhoging dan ook. Het streefhuurbeleid bezit een zekere robuustheid die maakt dat onafhankelijk van de toevalligheid van de jaarlijkse parameters het beleid uitgevoerd kan worden, en daarmee zowel de betaalbaarheid en bereikbaarheid als de financiële continuïteit kan dienen. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden voorts de volgende parameters: •

jaarlijkse huurverhoging: 2014 2,16%, 2015 2,86%, 2016 2,82%, 2017 2,78% en 2018 2,75%, rekening houdende met het streefhuurbeleid. Op termijn daalt deze naar 2,0%.

•

jaarlijkse huurderving: 2014 3,38% en vanaf 2015 3,21%

•

gemiddelde mutatiegraad voor alle jaren van 5,29%

•

huurharmonisatie voor alle jaren: 2014 1,18%, 2015 1,10%, 2016 1,04% 2017 0,91% en 2018 0,79% van de huursom ultimo vorig jaar. Loopt daarna verder geleidelijk af naar nihil.

•

jaarlijkse stijgingen van de exploitatielasten vanaf 2014 2,0%, onderhoudslasten vanaf 2014 3,0% en beheerkosten vanaf 2014 3,0%.

•

Op de toekomstige kasstromen onderhoudslasten en beheerskosten zijn besparingen ingerekend conform het meerjarenperspectief; Dit houdt in dat beheerskosten tot en met 2017 nominaal gelijk blijven en daarna teruggerekend tot een jaarlijkse stijging met 2,0%. De onderhoudskosten zijn alle jaren teruggerekend tot een stijging met 2,0%.

•

verkoopprijzen bestaand bezit ontwikkeling: 2014 -2,0%, 2015 -1,0%, 2016 t/m 2018 0,0%

•

verwacht resterende economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 12 jaar: 26,2 jaar.

•

disconteringsvoet van 5,25%, jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming van de bepalingen van RJ 121;

kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model.

Bedrijfswaarde Stadgenoot enkelvoudig CFV Tevens is de bedrijfswaarde opgenomen, zoals we aanleveren aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting in het kader van de Verantwoordings Informatie(=dVi). Dit is op basis van richtlijnen dVi 2012, aangezien deze nog niet beschikbaar zijn voor dVi 2013. De aanpassingen leiden tot een bedrijfswaarde van € 1.867,0 miljoen. De effecten zijn per saldo € 286,9 miljoen negatief: •

Harmonisatie en inkomensafhankelijke huurverhoging alleen eerste 5 jaar, effect op huuromzet € 281,9 miljoen negatief

•

Harmonisatie en inkomensafhankelijke huurverhoging alleen eerste 5 jaar, effect op huurderving € 7,6 miljoen positief

•

In verband niet inrekenen verkopen ook niet inrekenen bedrijfsonderdeel verkopen, effect € 11,8 miljoen positief

•

Verkopen niet meer ingerekend in de bedrijfswaarde, effect 24,4 miljoen negatief

172

Jaarverslag 2013

22.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Stadgenoot



Stand per 1 januari 2013:



Onroerende zaken in ontwikkeling

1.681



Voorziening onrendabele investeringen

-11.009

-9.328 Aanschafprijs 32.943

Cumulatieve waardevermindering

-42.271



Boekwaarde per 1 januari

-9.328



Mutaties in het boekjaar:

Investeringen 42.684 Waardeveranderingen 1.088

Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie

-4.445



Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

-9.306



Overboeking voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen

0



Saldo 30.021



Stand per 31 december 2013:

Aanschafprijs 55.977

Cumulatieve waardeverminderingen

-35.284



Boekwaarde 20.693



Verantwoord onder:



Onroerende zaken in ontwikkeling

24.317



Voorziening onrendabele investeringen

-3.624





20.693

In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 1,5 miljoen (2012: € 5,5 miljoen) aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,05% (2012 4,23%).

Stadgenoot

23

Financiële vaste activa



Stand per 1 januari 2013 71.971 62.815 28.196 16.056

173

al ta To

e ig er n Ov ge in er rd vo op n ge in in ar er a n rd n w e Vo ije nom p e ap lg re ch ee de ts d An gen aa dt m wor in m ne el de op n ge n in ije er pp rd ha Vo tsc aa m in n ps ge n oe in je gr m pi ne ap el ch De aats m ps oe gr



Jaarverslag 2013

15 179.053



Mutaties 2013:

Investeringen/verstrekkingen 13.137 1.265 133 14.535

Desinvesteringen/aflossingen -16.449 -1.393 -11.771

-10 -29.623

Overige 0

Aandeel in resultaat deelnemingen

8.113

-117

-130

7.866

Ontvangen dividend deelnemingen -88 -88

Correctie negatieve waarde deelneming

2.101



Stand per 31 december 2013

82.185

-2.101 57.402

27.863

4.288

5

0 171.743

Voor een overzicht van de deelnemingen van de toegelaten instelling verwijzen wij u naar blz. 202.



2013 2012

23.1

Latente belastingvorderingen



Latente belastingvorderingen

54.738

59.116

54.738 59.116



Latente belastingvorderingen



Stand 1 januari 2013:

59.116



Mutaties in het boekjaar:



·     Vrijval ten laste van de winst-en-verliesrekening

-5.670



·     Dotatie ten gunste van de winst-en-verliesrekening

1.292



Stand per 31 december 2013:

54.738

De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. De latente belastingvordering is contant gewaardeerd. De contante waarde van deze vordering bedraagt € 54,7 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 3,02% (2012 2,95%). Van deze vordering is naar verwachting geen verrekening binnen 1 jaar mogelijk. (2012: € 0) De nominale waarde van de post belastingvordering bedraagt ultimo 2013 € 219 miljoen. Voor de volgende posten zijn tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde en de fiscale waarde aanwezig: •

Onroerende en roerende zaken in exploitatie die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd

•

Onroerende en roerende zaken in exploitatie waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht (voorziening latentebelastingverplichting)

•

Afschrijvingen op onroerende zaken in exploitatie

•

Leningen-derivatenportefeuille

174

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

De voorwaartse verliescompensatie is nominaal gewaardeerd en bedraagt € 21,5 miljoen. De verliezen zijn niet volledig tot waardering gebracht. Van deze vordering is naar verwachting geen verrekening binnen 1 jaar mogelijk. De totale verrekenbare verliezen bedragen ultimo 2013 € 192 miljoen (2012: € 128 miljoen). De niet tot waardering gebrachte verliezen bedragen ultimo 2013 € 26 miljoen. Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen: •

Onroerende en roerende zaken in exploitatie die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd. Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt is bedraagt € 390 miljoen (2012: € 370 miljoen). Dit heeft betrekking op onroerende en roerende zaken in exploitatie die naar verwachting de komende jaren blijvend zullen worden verhuurd. De reden hiervoor is dat deze woningen fiscaal niet afwikkelen. De fiscale waarde van deze onroerende zaken betreft een bedrag van € 4.833 miljoen. De beleggingswaarde van deze onroerende zaken betreft een bedrag van € 3.272 miljoen. De niet-verwerkte latente belastingvordering bedraagt € 390 miljoen (zijnde 25% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde).

•

Het tijdelijke verschil inzake afschrijvingen op onroerende goederen bedraagt nominaal € 6,4 miljoen (2012: € 5,6 miljoen), en is gewaardeerd tegen contante waarde € 5,9 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 3,02%.

•

Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 11,0 miljoen (2012: € 11,3 miljoen), en is gewaardeerd tegen contante waarde € 8,0 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 3,02%.

•

Het tijdelijke verschil inzake de onroerende zaken in exploitatie waarvan wordt verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht bedraagt nominaal € 14,2 miljoen (2012: € 15,8 miljoen), en is gewaardeerd tegen contante waarde € 13,1 miljoen, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 3,02%.

•

Het tijdelijke verschil inzake de waardering van de derivaten bedraagt (nominaal) € 6,2 miljoen (2012 € 7,5 miljoen). De derivaten waar geen hedge accounting toegepast kan worden, zijn in de jaarrekening gewaardeerd tegen de marktwaarde. Fiscaal wordt dit niet gevolgd waardoor een tijdelijk verschil ontstaat.

Stadgenoot

23.2

Jaarverslag 2013

175

Leningen u/g



Stand 1 januari 2013:

Aanschaffingsprijs

218



Cumulatieve waardeverminderingen

-218



Boekwaarde 0



Mutaties in het boekjaar:

Verstrekkingen

766

Aflossingen

0

Waardeveranderingen

-766

Saldo 0



Stand per 31 december 2013:

Aanschaffingsprijs

984



Cumulatieve waardeverminderingen

-984



0 Boekwaarde

24 Voorraden 2013 2012 24.1

Vastgoed bestemd voor de verkoop



Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop

Voorziening

5.242 55.041 -3.799 -15.315

1.443 39.726

De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze woningen worden aangeboden.

2013 2012

24.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop



Kosten vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Voorziening

11.120 8.231 -8.967 -6.527

2.153 1.704 Voor een toelichting van de geactiveerde rente wordt verwezen naar onderhanden projecten.

2013 2012

24.3

Overige voorraden



Kosten grond- en ontwikkelposities

103.018 104.699



Voorziening grond- en ontwikkelposities

-38.629 -36.879

Onderhoudsmaterialen

300 340

64.689 68.160

176

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

De post ‘grond- en ontwikkelposities’ betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs danwel de lagere opbrengstwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de externe danwel interne uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc). 25

Onderhanden projecten



Geactiveerde kosten



Toegerekende winsten



Ontvangen termijnen kopers



2013 2012

4.647 6.273 150 52 -4.826 -4.066



-29 2.259



2013 2012



Verantwoord onder:



Onderhanden projecten



Vooruitontvangen bedragen

0 2.846 -29 -587



-29 2.259

In de kostprijs van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten is ultimo 2013 voor een bedrag van € 1,2 miljoen (2012:€ 2,4 miljoen) aan rente geactiveerd met een rentevoet van 4,05 %. 26 Vorderingen 2013 2012 26.1 Huurdebiteuren Huurdebiteuren

6.192 6.920



-3.085 -3.339

Voorziening dubieuze huurdebiteuren





3.107 3.581

De vorderingen op huurdebiteuren hebben een resterende looptijd korter dan 1 jaar.

2013 2012

26.2

Vorderingen op groepsmaatschappijen waarin



wordt deelgenomen



Vastgoedbedrijf BV

679 679



679 679



2013 2012

26.3

Vorderingen op maatschappijen waarin



wordt deelgenomen



Amsterdamse Compagnie NV

47 0



47 0

26.4

Overige vorderingen



In de overige vorderingen is een bedrag begrepen ad € 0 miljoen (2012: € 0 miljoen) met een resterende



looptijd langer dan 1 jaar.

Stadgenoot

177

Jaarverslag 2013



2013 2012

26.5

Overlopende activa



Vooruitbetaalde / nog te ontvangen bedragen



Nog te amortiseren kostprijs derivaten

7.787 7.864 26.815 27.822

34.602 35.686 In de overlopende activa is een bedrag begrepen ad € 26,8 miljoen (2012: €: 27,8 miljoen) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. Voor de toelichting op de nog te amortiseren kostprijs derivaten wordt verwezen naar note 31 toelichting financiële instrumenten, onderdeel overlopende activa.

27

Liquide middelen



Vrij opneembare banktegoeden

Deposito's



2013 2012

3.651 2.583 0 0

3.651 2.583

Wettelijke reserve deel-

Overige

28

Eigen vermogen nemingen reserves



Stand per 1 januari 2013

Totaal

1.107 1.939.958 1.941.065



Mutaties 2013:

Aflossingen 0 Overboekingen -1.107 1.107

Resultaat boekjaar



Stand per 31 december 2013

19.225

0 19.225

0 1.960.290 1.960.290

In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de resultaatbestemming. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € -35,2 miljoen (2012: € -82,7 miljoen). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot commercieel vastgoed wordt verwezen naar punt 3.2 van de toelichting. Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging bedraagt € 1.532,5 miljoen (2012: € 1.597,6 miljoen). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot sociaal vastgoed wordt verwezen naar punt 3.2 van de toelichting.

178

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Wettelijke reserve deelnemingen De wettelijke reserve deelnemingen heeft voor € 0 (2012: € 1.107 miljoen) betrekking op het verschil tussen het aandeel in de op basis van de grondslagen van de toegelaten instelling berekende ingehouden winsten en rechtstreekse vermogensmutaties van de deelneming enerzijds (sinds de eerste waardering volgens de nettovermogenswaarde) en het deel daarvan dat de toegelaten instelling zonder beperkingen zou kunnen laten uitkeren anderzijds. De wettelijke reserve wordt op individuele basis bepaald.

29 Voorzieningen 29.1

Voorziening deelnemingen



Stand per 1 januari 2013 0





Mutaties 2013:

Onttrekkingen 0 Toevoegingen 2.101

Overboeking naar financiele vaste activa



Stand per 31 december 2013 0

-2.101

29.2

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen





Stand per 1 januari 2013 11.009



Mutaties in het boekjaar



Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie



Stand per 31 december 2013 3.624

-7.385



De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten.



Wij verwijzen naar punt 22.3

29.3

Overige voorzieningen



Stand per 1 januari 2013 4.306



Mutaties 2013:



Toevoegingen te laste van resultaat

1.216

Onttrekkingen -1.018

Vrijval ten gunste van resultaat

0



Stand per 31 december 2013 4.504

De overige voorzieningen heeft onder andere betrekking op de afbouw van de verstrekte zekerheden inzake stichting Brasa/ Woningstichting Sekrepatu en een schatting van de verplichting inzake de sloop bestaand gebouw en opleveren bouwrijp grond. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt nihil.

Stadgenoot



Jaarverslag 2013

Schulden/leningen overheid

179

Schulden/leningen

30

Langlopende schulden

krediet instellingen

30.1

Schulden/leningen overheid en schulden/



leningen kredietinstellingen



Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen

1.610

1.787.485



Af: aflossingsverplichting komend jaar

1.610

114.132



Stand per 1 januari 2013

0 1.673.353



Mutaties in het boekjaar:



Nieuw opgenomen leningen

0

36.900



Bijgeschreven klim

0

0

Aflossingen

-1.610 -114.133



Overige mutaties

0

-520



Saldo -1.610 -77.753



Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen

0

1.709.732



Af: aflossingsverplichting komend jaar

0

194.903



Stand per 31 december 2013 0 1.514.829



Looptijd van:



1-5 jaar

0

247.397



> 5 jaar

0

1.267.432

De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen:

Schulden/leningen



overheid

Vastrentende leningen

Schulden/leningen krediet instellingen

0

975.603

Variabel rentende leningen

0

454.500

Extended leningen

0

68.200

Basisrenteleningen

0 211.429

Stand per 31 december 2013 0 1.709.732

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd danwel tot het contractueel overeengekomen renteherzieningsmoment, gefixeerd. De rente van de variabel rentende lening is gefixeerd tot het renteherzieningsmoment. Extended leningen zijn vastrentende leningen tot het herzieningsmoment dat verder in de toekomst ligt. In de lening overeenkomst is opgenomen dat geldgever eenmalig het recht heeft de vastrentende lening in een roll-over lening om te zetten. De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen en ligt tussen de 2,545 % en de 4,73 %. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste looptijd bij afsluiten varieert tussen de 1 en 5 jaar. Na die periode dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overeengekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0 % en 0,56 %.

180

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Voor een overzicht van de renteherzieningsmomenten van de leningen wordt verwezen naar de risicoparagraaf Renterisico van de toelichting Financiële instrumenten. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van afgeleide financiële rente-instrumenten, bedraagt 3,10 % (2012: 3,10 %). Het gemiddelde rentepercentage is berekend op de uitstaande hoofdsom ultimo 2013, inclusief de aflossingsverplichtingen komend boekjaar. Het gemiddeld rentepercentage incl. derivaten bedraagt 4,03% (2012: 3,82%). De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn alle gebaseerd op 1, 3 of 6-maands euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van minus 0,5 basispunten tot en met 50 basispunten boven Euribor. Het totaal van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt € 1.497 miljoen (2012: € 1.576 miljoen). Over het boekjaar 2013 beliep de rentelast inzake de renteswaps € 15,9 miljoen (2012: € 12,9 miljoen). De totale rentelasten bedragen € 68,8 miljoen. (2012: € 68,4 miljoen)

Looptijd De duration van de leningportefeuille (inclusief de aflossingsverplichtingen komend boekjaar en inclusief de derivaten) bedraagt 13,19 (2012: 13,77).

Hypothecaire zekerheden De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen. Van de leningen zijn per balansdatum € 140 miljoen hypothecair verbonden. Hiervoor is hypotheek gegeven voor een bedrag van € 251,7 miljoen van de onroerende zaken in exploitatie.

30.2 Waarborgsommen



Stand per 1 januari 2013 10.352



Mutaties 2013:

Vermeerderingen waarborgsommen 2.610

Verminderingen a.g.v. terugbetaling

-1.737

Rente 51

Stand per 31 december 2013 11.276

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

31

Kortlopende schulden

31.1

Schulden aan kredietinstellingen

Bankkrediet Kasgeldleningen

Kortlopend deel langlopende schulden (krediet inst.)



181

2013 2012

40.334 43.152 0 0 194.903 114.132

235.237 157.284

De bankkredieten bestaan uit de volgende faciliteiten: •

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij De Bank Nederlandse Gemeente bedraagt per 31 december 2013 € 60 miljoen (2012: € 60 miljoen), de rente hierop is gebaseerd op Euribor. Hiervan is per 31 december 2013 een bedrag van € 40,3 miljoen opgenomen (2012: € 42,7 miljoen). Daarnaast is er sprake van een kasgeldleningfaciliteit van € 40 miljoen. Hieronder is per 31 december 2013 niet getrokken. (2012: € 0) De looptijd van de faciliteit duurt tot 31 december 2018.

•

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij de ING bedraagt per 31 december 2013 € 30 miljoen (2012: € 30 miljoen), de rente hierop is gebaseerd op Euribor. Hieronder is per 31 december 2013 niet getrokken. (2012: € 0,5 miljoen) De looptijd van de faciliteit wordt jaarlijks bezien.

•

De kasgeldleningen faciliteit bij de ABN AMRO Bank bedraagt per 31 december 2013 € 55 miljoen. (2012: € 55 miljoen) Hieronder is per 31 december 2013 niet getrokken. (2012: € 0) De faciliteit is beschikbaar tot wederopzegging.

Het financieringsarrangement met de BNG bevat het convenant dat bepaalt dat voorafgaande aan een opname, Stadgenoot moet aantonen dat de interest coverage ratio (ICR) minimaal 1,2 is. Voor de berekening van de ICR worden de gemiddelde verkoopopbrengsten over de laatste 5 jaar van bestaand bezit in het exploitatieresultaat opgenomen. Bij de meest recente berekening kwam de ICR op 2,0.



2013 2012

31.2

Schulden aan overheid



Kortlopende deel langlopende schulden (overheid)



0 1.610

0 1.610



2013 2012

31.3

Schulden aan groepsmaatschappijen



Stadsgoed Monumenten BV

31 31



31 31

In de schulden aan andere deelnemingen is een bedrag begrepen ad € 0 (2012: € 0) m et een resterende looptijd langer dan 1 jaar.

182

Jaarverslag 2013

Stadgenoot



2013 2012

31.4

Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen



Amsterdamse Compagnie NV

0 13



0 13

In de schulden aan andere deelnemingen is een bedrag begrepen ad € 0 (2012: € 0) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar.

31.5

2013 2012

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Omzetbelasting

4.516 4.700



2.556 2.783

Premies sociale verzekeringen en loonheffing

7.072 7.483

2013 2012

31.6

Overige schulden



Derivaten niet in hedgerelatie

29.792 35.885

29.792 35.885 Voor een toelichting op de derivaten niet in een hadgerelatie wordt verwezen naar de waardeverandering derivaten punt 32. 31.7

Overlopende passiva



Niet vervallen rente op leningen



Vooruitontvangen bedragen onderhanden projecten



Vooruitontvangen huren

Overige*)

2013 2012

18.424 19.788 29 587 4.224 3.469 20.149 15.586

42.826 39.430 *) De post overige bestaat in 2013 onder andere uit € 12,3 mio aan nog te ontvangen facturen en € 2,9 mio aan te betalen rente derivaten. Alle overlopende passiva hebben een kortlopend karakter.

Stadgenoot

32

Jaarverslag 2013

183

Financiële instrumenten

Algemeen Stadgenoot maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de toegelaten instelling blootstellen aan markt-, rente-, liquiditeit en/of kredietrisico’s. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen en interest derivaten om toekomstige kasstromen af te dekken. Stadgenoot handelt niet in deze derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het niet-nakomen door een tegenpartij van aan Stadgenoot verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de eventuele positieve marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of marktrisico’s.

Kredietrisico Stadgenoot loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Het maximale kredietrisico inzake financiële vaste activa en vorderingen bedraagt € 38,4 miljoen (zijnde vorderingen op deelnemingen en overige vorderingen en huurdebiteuren). De vorderingen van Stadgenoot uit hoofde van de huurdebiteuren ad € 6,2 miljoen zijn gespreid over een groot aantal huurders en is voor € 3,1 miljoen voorzien. De vorderingen op deelnemingen bedragen in totaal (langlopend en kortlopend) € 32,2 miljoen en hebben betrekking op de meerdere deelnemingen, zoals toegelicht onder punt 22. Daarnaast loopt Stadgenoot risico over de positieve waarde van niet in de balans opgenomen afgeleide instrumenten ad € 11,4 miljoen.

Renterisico en kasstroomrisico Stadgenoot loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden en herfinanciering van bestaande schulden. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Stadgenoot risico’s over de marktwaarde. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Stadgenoot risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen. Het renterisico van de variabel rentende leningen (zo geheten roll-over leningen) is voor € 419,5 miljoen ingedekt met renteswaps (2012: € 419,5 miljoen). In totaal is € 35,0 miljoen (2012: € 85,0 miljoen) niet afgedekt. Het rente- en herfinancieringsbeleid van Stadgenoot is erop gericht de looptijd van de verplichtingen zo goed mogelijk op de looptijd van de bezittingen te laten aansluiten bij de levensduur van het geëxploiteerde bezit en investerings- en desinvesteringsbeleid. Het rente- en herfinancieringsbeleid van Stadgenoot is er tevens op gericht jaarlijks niet meer 15% renterisico bij herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds is eveneens 15% van de restant hoofdsom van de leningen bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in % van de restant hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van: •

het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met

•

de restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgen, én

•

de restant hoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgen. Verminderd met:

•

de som van de schuldrestanten van de leningen waarvan de renterisico’s afgedekt zijn met derivaten.

Op 31 december 2013 is op basis van de huidige leningportefeuille inclusief de rentederivaten het renterisico maximaal 10% in 2048.

184

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

In de onderstaande grafiek is het herfinancieringsrisico van de huidige leningportefeuille van Stadgenoot grafisch weerge­ geven, inclusief het effect van rentederivaten. Dit risico is gesplitst in de contractuele aflossingen en de renteherzieningen. De aflossing is gebaseerd op de eerste mogelijkheid van de geldgever om contractueel de lening op te eisen. De renteherzieningen zijn gebaseerd op het eerstvolgende moment waarop de rente contractueel wordt aangepast. Voor basisrenteleningen die de gehele looptijd een vaste rente hebben is de renteherziening van de krediet- en liquiditeits­ opslag niet meegenomen in onderstaande grafiek aangezien de basisrente vaststaat voor de gehele looptijd van het contract.

600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000

Aflossingen

2060

2058

2056

2054

2052

2050

2048

2046

2044

2042

2040

2038

2036

2034

2032

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

0

Renteherzieningen

Het renterisico uit hoofde van herfinanciering van de portefeuille als gevolg van contractuele aflossingen bedraagt € 193 miljoen voor 2014, in 2048 is dit € 177 miljoen. Het herfinancieringsrisico van Stadgenoot blijft de komende 50 jaar binnen de norm van 15%, daarmee neemt Stadgenoot in enig jaar geen onverantwoorde herfinancieringsrisico’s. Het renterisico op de variabel rentende leningen is door Stadgenoot voor 92% (2012: 83 %) gemitigeerd door het afsluiten van rentederivaten. Voor een overzicht van de derivatenportefeuille zie opgenomen toelichting bij Rentederivaten.

Rentederivaten Stadgenoot heeft haar renterisico’s afgedekt door het afsluiten van een aantal rente-instrumenten. De portefeuille op 31 december 2013 is in de volgende tabel nader toegelicht.

Contract- Markt- Gemiddelde Gemiddelde

Type Renteswap

Aantal

waarde

12 334.475

Hedge

waarde

rente%

0 - 5 jaar

> 5 jaar

looptijd

Deels 74.474- 4,04% 55.000 279.475

20

Swaps met optionaliteit

5 150.000

Cap

1

Totaal

18.200

Deels 71.724- 4,71% Ja

1.409- 4,95%

18 502.675 144.789-

- 150.000

37

- 18.200

22

4,27% 55.000 447.675

25

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

185

Indien de rente per 31 december met 1% zou stijgen waarbij alle andere variabelen constant blijven zal de rentelast met € 0,4 miljoen stijgen. Het reëlewaarderenterisico is het risico dat de reële waarde van de leningen met een vast rente (inclusief derivaten) verandert als gevolg van ontwikkelingen in de marktrente. De rentegevoeligheid wordt gemeten door middel van duration. De duration geeft de mate van gevoeligheid van de reële waarde van de lening bij wijziging van de marktrente. Op balansdatum is de duration van de opgenomen leningen, exclusief afgeleide rente-instrumenten 9,74 en inclusief afgeleide instrumenten 13,19. Dit betekent dat bij een rentestijging van 1% de waarde van de leningen met € 190,6 miljoen daalt. De reële waarde van de effectieve renteswaps per 31 december 2013 bedraagt € 144,8 miljoen negatief (2012: € 190,1 miljoen negatief). Conform de uitwerking van de stresstest van het CFV ultimo 2013 daalt bij een 1% parallelle renteverlaging de reële waarde van de derivaten tot € 250,8 miljoen negatief. Bij een 2% parallelle renteverlaging daalt de reële waarde naar € 399,6 miljoen negatief. Van de renteswaps zijn 4 derivaten met een totale contractwaarde van € 90 miljoen niet opgenomen in een hedge relatie. Deze instrumenten zijn aan elkaar gespiegeld, twee derivaten met een positieve en twee met een negatieve waardering. De swaps met een geschreven optie komen deels in aanmerking voor hedge-accounting. Stadgenoot heeft deze instrumenten gesplitst in een marktconforme renteswap en een geschreven swaption. De renteswap is opgenomen in een kostprijs hedge relatie en wordt derhalve verantwoord op kostprijs onder de overlopende activa. Op basis van de waarderingsgrondslag kostprijs is een geamortiseerde kostprijs van € 6,5 miljoen (2012: € 7,0 miljoen) opgenomen onder de overlopende activa. De geschreven swaption wordt verantwoord op kostprijs of lagere marktwaarde onder de overlopende passiva. De reële waarde van de derivaten die niet in aanmerking komen voor kostprijs hedge accounting bedraagt € 29,8 miljoen negatief. (2012: € 35,9 miljoen negatief) De waardeveranderingen van de derivaten die niet in aanmerking komen voor kostprijs hedge accounting zijn in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de financiële baten en lasten. Een rentecap is een rente-instrument waarmee het renteniveau tot een plafond wordt afgetopt. Stadgenoot is in het bezit van 1 rentecap van in totaal € 18,2 miljoen met een marktwaarde van € 1,4 miljoen positief.

Valutarisico Stadgenoot loopt geen valutarisico’s.

Prijsrisico Stadgenoot heeft geen aandelen en loopt derhalve geen prijsrisico.

Liquiditeitsrisico Per 31 december 2013 zijn de niet contante gemaakte contractuele betalingsverplichtingen als volgt:



Leningen

Rente interest rate swaps (netto)

Korter Tussen Tussen Langer dan 1 jaar

1 en 2 jaar

2 en 5 jaar

dan 5 jaar

247.759 137.048 300.696 2.287.585 15.656

11.173

27.149

136.372

186

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Algemeen is het liquiditeitsbeheer binnen Stadgenoot erop gericht altijd aan haar verplichtingen te kunnen voldoen, de cashflow mutaties worden dagelijks bijgehouden en maandelijks wordt een liquiditeitsprognose voor 12 maanden opgesteld. Daarnaast hanteert Stadgenoot de stelregel dat er altijd liquiditeit of liquiditeitsvoorzieningen beschikbaar moeten zijn, om een periode van twee maanden te overbruggen. Het bedrag dat Stadgenoot jaarlijks door het WSW geborgd mag lenen, faciliteringsvolume geheten, wordt op basis van onze kasstroom en financieringsbehoefte bepaald. Naast de reguliere facilitering heeft het WSW aanvullende instrumenten tot haar beschikking om acute liquiditeitsproblemen bij corporaties te ondervangen. Deze mechanismes worden uitgebreid toegelicht op de website van het WSW. Stadgenoot beschikt ook over kredietfaciliteiten, zie toelichting 29.1. Voor de langere termijn heeft het aantrekken van de rating gezorgd voor continuïteit in het niet door het WSW te borgen deel van de financiering van Stadgenoot. Met betrekking tot de renteswap is bij één tegenpartij een CSA afgesloten. Dit betekent dat er sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin-call verplichting) op het moment dat de marktwaarde lager is dan € 15 miljoen negatief. In 2013 heeft geen storting plaats gevonden. Daarnaast wordt liquiditeitsrisico gelopen uit hoofde van in afgeleide financiële instrumentencontracten opgenomen breakclausules. Deze niet ongebruikelijke breakclausules geven partijen het recht en soms de plicht op bepaalde momenten tijdens de contractduur de overeenkomst op te zeggen. Bij de beëindiging van de overeenkomst op basis van deze breakclausules wordt de marktwaarde afgerekend. Wanneer de breakclausules in werking treden, leidt dit tot een liquiditeitsrisico voor Stadgenoot (bij een negatieve marktwaarde). Stadgenoot heeft derivatencontracten met een notional bedrag van € 384,5 miljoen (2012: € 384,5 miljoen) met een negatieve waarde van € 131,4 miljoen (2012: 173,1 miljoen) waarbij sprake is van breakclausules. De eerste breakclausule is op 23 oktober 2018. De negatieve marktwaarde van de breakclausules in 2018 is € 24,6 miljoen. In de jaren tot en met 2048 is de negatieve marktwaarde € 32,1 miljoen. De onderneming streeft ernaar de breakclausules zo veel mogelijk te spreiden in de tijd, zodat het risico in enig jaar beperkt blijft. Daarnaast is sprake van liquiditeitsrisico bij basisrenteleningen. Indien op het moment van herziening van de kredietopslag de bank en de toegelaten instelling geen overeenstemming bereiken over de opslag wordt de kredietovereenkomst beëindigd en dient de lening te worden terugbetaald. Op de herzieningsdatum dient de toegelaten instelling het verschil tussen de basisrente en de actuele kapitaalmarktrente over de resterende looptijd af te rekenen. Conform de beleidsregels van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties inzake het gebruik van derivaten door woningcorporaties is een liquiditeitsbuffer benodigd om een renteschok van 200 basispunten te kunnen voldoen. Stadgenoot beschikt per 31 december 2013 over faciliteiten met een totaalwaarde van € 132,8 miljoen (2012: € 144,2 miljoen). De totale margin call bij een renteschok van 200 basispunten op 31 december 2013 bedraagt € 6,6 miljoen (2012: € 12,8 miljoen). De aanwezige buffer is derhalve genoeg om deze renteschok op te vangen. Hiermee voldoet de toegelaten instelling ultimo 2013 aan de stresstest in de genoemde beleidsregels. Ultimo 2013 bedraagt de basispuntgevoeligheid van het CSA-deel van de derivatenportefeuille € 62.000. De basispuntgevoeligheid van het niet-CSA-deel van de derivatenportefeuille bedraagt € 1,0 miljoen. Hiermee bedraagt de totale basispuntgevoeligheid van de derivatenportefeuille € 1,1 miljoen.

Concentratie liquiditeitsrisico De toegelaten instelling zorgt voor diversificatie van de liquiditeitsbronnen en het behoud van toegang bij meerdere banken en andere financiële instellingen waar liquiditeiten kunnen worden verkregen en besteedt aandacht aan de gevolgen van het wegvallen van deze financieringsbronnen. De partijen waarbij leningen zijn afgesloten bestaan uit de volgende instellingen:

Stadgenoot

187

Jaarverslag 2013

N.V. Bank Nederlandse Gemeenten

697.601

Nationale Waterschapsbank N.V.

804.919

Overige bankinstellingen Financiële instellingen (niet zijnde banken) Overige

89.815 4.398 113.000 1.709.733

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het liquiditeitsrisico is geconcentreerd bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en de Nationale Waterschapsbank N.V. (NWB). De BNG is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. De NWB is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het risico dat leningen worden opgeëist bij een faillissement is hiermee voor deze banken beperkt.

Reële waarde De reële waarde van de leningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van de leningenportefeuille waarbij een disconteringsvoet gebaseerd op actuele marktrente voor soortgelijke leningen wordt gehanteerd. Indien dergelijke opslagen zouden zijn meegenomen zou de reële waarde lager uitkomen. De reële waarde van de leningenportefeuille bedraagt € 1.957 miljoen, ofwel € 247 miljoen lager dan de huidige boekwaarde. De reële waarde van de derivatenportefeuille bedraagt € 144,8 miljoen. Van dit bedrag komt € 29,8 miljoen tot uitdrukking in de balans onder overlopende passiva aangezien deze niet zijn opgenomen in een hedge relatie. Daarnaast is onder de overlopende activa een bedrag opgenomen van € 6,5 miljoen die betrekking heeft op de geamortiseerde kostprijs van derivaten die opgenomen zijn in de kostprijs hedge accounting relatie. In de toelichting “rentederivaten” zijn nadere details vermeld over de derivatenportefeuille van Stadgenoot. De reële waarde van de overige financiële instrumenten op de geconsolideerde balans van Stadgenoot benaderen de boekwaarde.

Overlopende activa Nog te amortiseren kostprijs renteswaps betreft voor een bedrag van € 5,3 miljoen (2012: € 5,7 miljoen) de kostprijs van derivaten die onderdeel zijn van een hedge relatie. De kostprijs wordt geamortiseerd over de looptijd van het desbetreffende derivaat. De nog te amortiseren kostprijs over de Cap bedraagt € 1,2 miljoen (2012: € 1,3 miljoen). In 2012 zijn twee derivaten afgekocht. De afkoopsom wordt over de oorspronkelijke looptijd van de swaps afgeschreven. De nog te amortiseren kostprijs hierover is € 18,5 miljoen (2012: € 19,0 miljoen) Voor deze swaps is ook de rente afgekocht, de nog te amortiseren kostprijs hierover is € 1,8 miljoen. (2012: € 1,8 miljoen) De totale nog te amortiseren kostprijs onder de overlopende activa is € 26,8 miljoen (2012: € 27,8 miljoen).

Waardeverandering derivaten niet in afdekkingsrelatie Niet alle elementen begrepen in een aantal derivaten komen in aanmerking voor kostprijs hedge accounting. Vanaf 2011 worden deze elementen tegen kostprijs of lagere marktwaarde gewaardeerd. De verantwoordde baat voor waardeverandering derivaten in 2013 bedraagt daarmee € 5,7 miljoen (2012: € 0,8 miljoen).

188

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

189

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen 1.

Fiscale eenheid

Stichting Stadgenoot vormt met haar dochterondernemingen een fiscale eenheid voor de heffing van vennootschapsbelasting en omzetbelasting.Elk der ondernemingen is volgens de standaard voorwaarden aansprakelijk voor te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid horende ondernemingen. De fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting van Stadgenoot bevat de volgende ondernemingen; • Stichting Stadgenoot. • Houdstermaatschappij Stadgenoot BV met dochters: Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV, NV Stadsgoed met dochters Stadsgoed Monumenten BV en Stadsgoed Fonds BV. • Stadgenoot Diensten BV met dochters: Stadgenoot Energie BV, Stadgenoot Participaties II BV • Stadgenoot Projecten BV met dochters: Stadgenoot Ontwikkeling BV, Nieuw Amerika Ontwikkeling BV, Houthavens Ontwikkeling BV, Gerschwin Ontwikkeling BV, Polderweg Ontwikkeling BV en Stadgenoot Maritiem BV.

De fiscale eenheid voor de omzetbelasting van Stadgenoot bevat de volgende ondernemingen; • Stichting Stagenoot. • Houdstermaatschappij Stadgenoot BV met dochters: Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV, • NV Stadsgoed met dochters Stadsgoed Monumenten BV en Stadsgoed Fonds BV. • Stadgenoot Ontwikkeling BV. Voor verdere toelichtingen wordt verwezen naar de niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen in de geconsolideerde jaarrekening.

190

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Toelichting op afzonderlijke posten van de enkelvoudige winst- en verliesrekening In duizenden euro's

33 Bedrijfsopbrengsten

Alle opbrengsten zijn in Nederland gerealiseerd

2013 2012

33.1 Huuropbrengsten

Netto Huur

206.508 199.628



Derving wegens leegstand en oninbaarheid

-9.590 -9.537





196.918 190.091



Huurderving in % van de netto huur

4,64%

4,78%



Huurachterstand in % van de netto huur

2,89%

3,28%



De sociale huurprijzen zijn 1 juli 2013 verhoogd met:



4,0% bij inkomens onder € 33.614



4,5% bij inkomens tussen € 33.614 en € 43.000



6,5% bij inkomens boven € 43.000



De gemiddelde sociale huurprijs als percentage van de maximaal redelijke huur bedraagt



per 31 december 2013: 69,1% (2012: 67,1%)



De huurverhoging wordt nader toegelicht in het jaarverslag.



2013 2012

33.2

Opbrengsten servicecontracten



Opbrengsten servicecontracten

14.450 16.124



Derving wegens leegstand en oninbaarheid

-886 -689



13.564 15.435

33.3

2013 2012

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille



Verkoopresultaat bestaand bezit

19.200 14.803



Verkoopresultaat koopprojecten

128 4.304

19.328 19.107

Verkoopresultaat bestaand bezit



Verkoopopbrengst bestaand bezit

98.577

51.746



Actuele waarde bestaand bezit

-68.478

-30.578



Verkoopkosten bestaand bezit

-10.899

-6.366

19.200 14.802

Stadgenoot

Jaarverslag 2013



Verkoopresultaat koopprojecten



Netto omzet koopprojecten



Wijziging in Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor



44.632

24.408

de verkoop en Onderhanden projecten

723

22.600

Uitbesteed werk

-45.227

-42.703



191

128 4.305



Aantal verkochte eenheden bestaand bezit

615

356



Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten

195

115



2013 2012

33.4

Overige bedrijfsopbrengsten



Doorberekend aan derden:



Doorberekende bedrijfslasten

1.322 1.236



Doorberekende onderhoudslasten

1.410



Verenigingen van Eigenaars, beheer voor derden

537 326



Overige opbrengsten

4.734 5.654

1.359

8.003 8.575 34 Bedrijfslasten

Afschrijvingen op materiële vaste activa

34.1

Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

2013 2012

2.440 2.405

2.440 2.405 34.2

Lonen en salarissen



Personeelsbestand



Ultimo 2013 waren 398 medewerkers in dienst (2012: 426), waarvan 163 vrouwen en 235 mannen.



Het aantal fte ultimo 2013 bedraagt 367,4 (2012: 395,5)



De lonen en salarissen zijn als volgt onder te verdelen naar verschillende personeelscategorieën:

Management 1.947 1.922 Exploitatie 20.247 21.203 Projectontwikkeling 1.667

1.709

Administratie 3.629 3.487 Overige 1.183 923 Deelnemingen



29.251 30.094

Ingehuurd personeel

938 904



578 850



30.189 30.998

Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland.



192

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

34.3 Pensioenlasten De medewerkers van in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfondsdaartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2013 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 114% (2012 - 106%). Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen.

2013 2012

34.4

Lasten onderhoud



Dagelijks onderhoud

9.056 8.108

Mutatieonderhoud 5.449 3.528

Planmatig onderhoud

30.417

26.552

44.922 38.188



2013 2012

34.5

Bijzondere waardeverandering van vlottende activa



Vastgoed bestemd voor de verkoop

3.211 -19.524



Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

-3.164 2.872



Grond- en ontwikkelposities

-4.210 -2.908

-4.163 -19.560



2013 2012

34.6

Overige bedrijfslasten



Zakelijke lasten

11.844



Overige lasten

27.423 19.121

11.378











39.267 30.499

Zakelijke lasten:

Belastingen 10.278 9.988 Verzekeringen 1.060 1.079

Contributie branche verenigingen



506

311

11.844 11.378

Stadgenoot

Jaarverslag 2013



Overige lasten:



Huisvesting en inventaris

1.612

1.537



Algemene bedrijfslasten

5.321

6.166

193

Automatiseringskosten 2.170 2.533

Overige personeelskosten

2.222

1.380



Bestuurs- en toezichtskosten

560

465



Advieslasten

2.195

1.648



Beheerkosten gemengde VvE's

1.610

1.517



Resultaat afrekening servicekosten

1.500

491



Diverse bedrijfslasten

10.233 3.384 *

27.423 *

19.121

In de diverse bedrijfslasten is een bedrag opgenomen van 5,5 miljoen. Het betreft een lening aan Gershwin Onwikkeling BV die niet meer wordt

ontvangen. In de geconsolideerde jaarrekening is de last bij Stadgenoot weg geconsolideerd tegen de opbrengst bij Gershwin Ontwikkeling BV.

35

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2013 2012



Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie



Waardeverandering sociaal vastgoed gekwalificeerd als

2.372 -78.296

vastgoedbelegging -28.726 -17.751

Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd



voor eigen exploitatie

1.088 -1.818

-25.266 -97.865

36

Financiële baten en lasten 2013 2012

36

Waardeveranderingen derivaten



Waardeveranderingen derivaten

5.714 847

5.714 847 Niet alle elementen begrepen in een aantal derivaten komen in aanmerking voor kostprijs hedge accounting. Vanaf 2011 worden deze elementen tegen reële waarde gewaardeerd. Als gevolg van de afsplitsing van deze elementen is per 31 december 2013 een bedrag van € 29,8 miljoen (2012: € 35,9 miljoen) opgenomen onder de overlopende passiva, alsmede een bedrag van € 5,3 miljoen nog te amortiseren kostprijs van derivaten opgenomen onder overlopende activa die wel blijvend onderdeel zijn van een hedge relatie. De verantwoordde baat voor waardeverandering derivaten in 2013 bedraagt daarmee € 5,7 miljoen (2012: € 0,8 miljoen). Zie verder ook punt 25.7 en 30.6 van de toelichting.

2013 2012

36.1

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten



Geactiveerde rente vastgoed in ontwikkeling bestemd



voor eigen exploitatie

7.225 5.546



Rente op overige financiële vaste activa

4.064 3.516

11.289 9.062

194

Jaarverslag 2013

Stadgenoot



2013 2012

36.2

Rentelasten en soortgelijke kosten



Rente langlopende schulden

69.512 68.584



Rente kortlopende schulden

491 1.523

70.003 70.107

37 Belastingen

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,0% (2012: 25,0%). De effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt



door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen.

Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 38,0% (2012: 7,1 %). De belastinglast in de winst- en

verliesrekening 2013 bedraagt € 0. (2012: € 0)



2013 2012



Acute belastingen boekjaar



Acute belastingen voorgaande jaren

0 0



mutatie latente belastingen

4.378

-4.464

4.378 -4.464

De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald:





Resultaat voor belastingen volgens de enkelvoudige jaarrekening

15.736

onrendabele investeringen 5.251 afschrijvingen -6.446 verkoop nieuwbouw -12.805

verkoopresultaat bestaand bezit

-39.500



Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

2.372



Waardeverandering sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging

-28.726



overige tijdelijke en permanente verschillen

-25.204



totaal permanente en tijdelijke verschillen

-105.058



Belastbaar bedrag -89.322

Af: Herbestedingsreserve 0

Belastbaar bedrag ter bepaling vennootschapsbelasting boekjaar

-89.322



verrekenbaar met compensabele verliezen

-89.322



Belastbaar bedrag 0



Acute belastingen boekjaar

0



Verwezen wordt naar punt 22.1 van de toelichting.

Stadgenoot

195

Jaarverslag 2013

38

Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector



Met ingang van 1 januari 2013 is de voormalige Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens



(WOPT) gewijzigd in de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).

Beloning

Datum Datum Deeltijd Onkosten betaalbaar

Naam

Functie

in dienst

uit dienst

dhr. M. de Langen

bestuursvoorzitter

factor Beloning vergoeding op termijn 1

191.311

2.843

198.820

Totaal

37.497 231.651

dhr. G.P. Anderiesen

bestuurder

1

4.928

39.777 243.525

dhr. R.P.A.M. Doomen

directeur financiën en bedrijfsvoering

1 159.117

2.243

32.326 193.686

1

dhr. P.J.C. Kramer

directeur projectontwikkeling

1 158.284

2.686

32.326 193.296

1

mevr. J.J.A.M. van Ham directeur strategie & portefeuille

1 110.102

1.800

20.796 132.698

1

directeur wonen

1 160.337

1.800

32.326 194.463

1

dhr. P.N.L. van der Horst directeur vastgoed

1 136.734

1.800

26.718 165.252

1

dhr. F.C.B. Storm

Beloning Benoemd Afgetreden Deeltijd Onkosten betaalbaar Naam

Functie

dhr. W.J. Kuijken

voorzitter raad van commissarissen

dhr. H.G.M. Blocks

vice voorzitter raad van commissarissen 1 11.024 11.024 2

mevr. L.M.L. Ederveen

lid raad van commissarissen 31-12-2013

1 11.024 11.024

2

dhr. W.D. van Leeuwen

lid raad van commissarissen

1 11.024

817 11.841

2

dhr. J.D.G. Noach

lid raad van commissarissen 31-12-2013

1 11.024 11.024

2

mevr. C.E. Roozemond

lid raad van commissarissen 1 11.024 11.024 2

dhr. P.P. Tordoir

lid raad van commissarissen 1 11.024 11.024 2

mevr. I.J. Hissink

2,3 lid raad van commissarissen 20-12-2013 1

1) 2) 3)

per

per

factor Beloning vergoeding op termijn 1 15.984

Totaal

383 16.367

Naast bestuurders zijn hier tevens alle topfunctionarissen vermeld die eveneens onder de regeling van de WNT vallen. De beloning van de commissarissen betreft de beloning exclusief btw In 2013 geen beloning ontvangen

2

196

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

voorzitter bestuur

voorzitter bestuurder

M. de Langen M. de Langen

2013 2012



Vast inkomen

178.020 154.800



Variabel inkomen / eindejaarsuitkering *1) 28.828



Totaal jaarinkomen

178.020

183.628



Inkomen op termijn (pensioen)

37.497

35.934



Werkgeversdeel sociale lasten

8.838

8.919



Belaste kosten vergoedingen



Onbelaste kosten vergoedingen

443

425

2.400

2.400



Totaal inkomen op termijn en vergoedingen

49.178

47.678



Totaal bezoldiging

227.198

231.306



Fiscale waarde auto van de zaak (inclusief 5% eigen bijdrage)

53.166



bestuurder

bestuurder

G.P. Anderiesen



53.166

G.P. Anderiesen

2013 2012



Vast inkomen



Variabel inkomen / eindejaarsuitkering *1+2)

191.821



Totaal jaarinkomen



163.478



24.333

191.821

187.811



Inkomen op termijn (pensioen)

39.777

39.231



Werkgeversdeel sociale lasten

8.838

7.865



Belaste kosten vergoedingen

1.328

1.274



Onbelaste kosten vergoedingen

3.600

2.400



Totaal inkomen op termijn en vergoedingen

53.543

50.770



Totaal bezoldiging

245.364

238.581



Fiscale waarde auto van de zaak (inclusief 5% eigen bijdrage) *3



55.996

Ten aanzien van zowel de bestuursvoorzitter als de bestuurder is er in 2013 sprake van een overschrijding van het bezoldigingsmaximum van € 228.599 (conform artikel 2.3 van de WNT), vallend binnen de overgangsbepalingen. De oorzaak van deze overschrijding is gelegen in de bestaande arbeidsovereenkomsten, welke zijn gebaseerd op de toen geldende sectorale Beloningscode Bestuurders woningcorporaties, waarbij het maximale bruto salaris werd geregeld. Het bruto salaris van de bestaande arbeidsovereenkomsten is passend binnen deze sectorale beloningscode. Aangezien de WNT andere definities hanteert (o.a. bijtelling kosten leaseauto en lagere norm werkgeverslasten voor het pensioen dan de werkelijkheid binnen de sector) is het overeengekomen salaris niet passend binnen de WNT normen. Per 1 januari 2014 is conform de WNT, op basis van het aantal eenheden en de omvang van de gemeente, de bezoldigingsklasse “I” van toepassing voor Stadgenoot met een bezoldigingsmaximum van € 203.400. Het overgangsrecht, zoals vastgelegd in artikel 7.3. van de WNT en de regeling van de minister voor wonen en Rijksdienst van 22 november 2013, staat deze afwijking van de WNT norm echter toe.

1) 2) 3)

Met ingang van 1-7-2013 is de bezoldiging van beide bestuurders gewijzigd naar een all-in beloning. In 2013 eindejaars uitkering ontvangen 2012 Leaseauto m.i.v. 1-7-2013 overgegaan in prive bezit.

Stadgenoot

39

197

Jaarverslag 2013

2013 2012

Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen



Resultaat Stadgenoot Houdstermaatschappij

-10.214 -1.510



Resultaat Stadgenoot Projecten BV

1.676 7.401



Resultaat Stadgenoot Diensten BV

425 546



Resultaat andere deelnemingen



VOF Kolenkitbuurt-Zuid

14 2.541



Stichting Inzet II

0 1.018



Stedenfonds Amsterdam BV

47 123



Overige deelnemingen

185 -19



Totaal -7.867 10.100

40

Honoraria accountant



De volgende honoraria van KPMG Accountants en overige KPMG entiteiten zijn ten laste gebracht van de onderneming



(en haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert), een en ander bedoeld in artikel 2:382a BW.



KPMG Overig Totaal Accountants

KPMG

KPMG

netwerk 2013 2013 2013

Onderzoek van de jaarrekening



Andere controleopdrachten

21 0 21



Adviesdiensten op fiscaal terrein

0 0 0



Andere niet controlediensten



206

0 206

0 58 58 227 58 285



KPMG Overig Totaal

Accountants

KPMG

KPMG

netwerk 2012 2012 2012

Onderzoek van de jaarrekening



Andere controleopdrachten

24 0 24



Adviesdiensten op fiscaal terrein

0 0 0



Andere niet controlediensten

0 109 109



255

0 255

279 109 388

Amsterdam, 11 juni 2014 Het bestuur:

De Raad van Commissarissen:

dhr. M. de Langen

Voorzitter Raad van Commissarissen

dhr. G.P. Anderiesen



drs. W.J. Kuijken

drs. H.G.M. Blocks



mr. W.D. van Leeuwen

prof. dr. P.Tordoir



drs. I.J. Hissink

drs. C.E. Roozemond



198

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het Bestuur en de Raad van Commissarissen van Stichting Stadgenoot

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013 van Stichting Stadgenoot te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-enverliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voortsverantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van die WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaam­ heden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Stadgenoot

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Stadgenoot per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013 in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Amstelveen, 11 juni 2014 KPMG Accountants N.V. K.G.P Tegel RA

Statutaire bepaling inzake de resultaatbestemming In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de resultaatbestemming. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn.

Jaarverslag 2013

199

Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting Het bestuur verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Amsterdam, 11 juni 2014 Het Bestuur

Gebeurtenissen na balansdatum Na statutaire bepaling inzake resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het positieve resultaat ad EUR 19.224.737 is toegevoegd aan de overige reserves.

200

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

201

Kerncijfers tat loi Exp

Aantal eenheden in beheer

1 BLP .V. sB rtie pe Pro em blo V. Be ij N. pp ha tsc aa V iem oB ng Dja

ale chd rd Ro nhaa e Eig

da ste Ve

e ms rda nie ste ag Am omp C s nd nfo de Ste d oe dsg BV Sta onds f

d oe dsg BV Sta nten me nu Mo

d oe dsg Sta

t oo en dg Sta



Stand per 1-1-2012 Totaal Woongelegenheden Bedrijfspanden Parkeerplaatsen



32.067 106 51 25 316 0 108 26 0 15 0 32.714 1.908 97 44 22 17 267 0 0 6 0 0 2.361 3.116 0 0 0 217 95 82 0 0 0 0 3.510 37.091 203 95 47 550 362 190 26 6 15 0 38.585

Stand per 31-12-2013 Woongelegenheden Bedrijfspanden Parkeerplaatsen

31.851 111 51 25 316 0 108 0 0 105 0 32.567 1.920 98 44 22 17 267 0 0 0 0 1 2.369 3.113 0 0 0 217 95 82 0 0 0 79 3.586 36.884 209 95 47 550 362 190 0 0 105 80 38.522

Verschil

-207 6 0 0 0 0 0 -26 -6 90 80

-63

Verklaring verschil Bij Nieuwbouw

150 0 0 0 0 0 0 0 0 0 80

230

Aankoop

1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1

Aankoop van Dochters

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Uitname Far West

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Her(project)ontwikkeling

50 7 0 0 0 0 0 0 0 0 0

57

Herverdeling (splitsing)

25 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

25

Splitsen

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

In beheer derden

0 0 0 0 0 0 0 0 0 90 0

90

Interne overdracht

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Van onderhanden naar in exploitatie 192 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

192

Administratie correctie (cbs 0 naar 1) 109 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

109

Omzetting classificatie

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Administratie correctie

5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

5

Af



Herverdeling (samenvoegen) Her(project)ontwikkeling

-19 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

-19

-5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

-5

-73 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

-73

Verkoop aan overige particulieren

-260 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

-260

Verkoop aan marktpartijen

-282 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

-282

Verkoop aan Dochters

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Verkoop nieuwbouw

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Interne overdracht

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Uit beheer derden

0 0 0 0 0 0 0 -26 -6 0 0

-32

Samenvoegen

0 -1 0 0 0 0 0 0 0 0 0

-1

Functiewijziging

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Sloop

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

-100 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

-100

Administratieve correctie (cbs van 1 naar 0) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Omzetting classificatie

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

Administratie correctie

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

-207 6 0 0 0 0 0 -26 -6 90 80

-63

Verkoop aan zittende huurder

Naar voorraad onverkocht

Verschil

202

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Financieel overzicht groepsmaatschappijen, deelnemingen en samenwerkingsverbanden Bedragen x € 1.000

Eigen Jaar- Rekeningcourant Naam

Aandeel vermogen

Omzet resultaat Leningen1 faciliteit1

Deelnemingen Stadgenoot Stedenfonds Amsterdam NV

4,2%

58.096

3.702

Houdstermaatschappij Stadgenoot BV

100%

82.185

0

10.214

14.732

Stadgenoot Projecten BV

100%

-25.058

0

-1.676

58.501

Stadgenoot Diensten BV

100%

-1.057

0

-425

10.286

Woningnet NV

11,1% 6.697 14.080

VOF Kolenkitbuurt Zuid

43,1%

3

96

0

765

-475 -33

Deelnemingen Houdstermaatschappij Stadgenoot BV NV Stadsgoed

100%

62.906

5.112

9.043

Stadgenoot Vastgoedbedrijf BV

100%

-679

0

0

De Amsterdamse Compagnie NV

66,7%

-1.211

2.573

-4.516

50%

2.128

5.075

438

VvE-beheer Amsterdam BV

679

Deelnemingen Stadgenoot Diensten BV Stadgenoot Participaties BV

100%

-623

0

-221

Stadgenoot Energie BV

100%

54

0

-140

Gemeenschappelijk Glas Amsterdam B.V. 3

18,8% 8.126

0 -556

Deelnemingen Stadgenoot Projecten B.V. Stadgenoot Ontwikkeling BV

100%

1.356

0

0

Gershwin Ontwikkeling BV

100%

Polderweg Ontwikkeling BV

100%

148

0

3.733

7

0

0

Houthavens Ontwikkeling BV

100%

99

0

646

Nieuw Amerika Ontwikkeling BV

100%

-1.023

0

-368

Django BV 3

25% 78 1.478 29

Stadgenoot Maritiem BV

100%

Waterstad Beheer BV 2

16,7% 74 0 0

-15.135

959

CZAN Beheer BV

20%

-73

0

Forum Bos en Lommer BV

50%

-17.071

0

-3.889 -3 -2.787

Deelneming N.V. Stadsgoed Stadsgoed Monumenten BV

100%

-228

2.061

1.650

Stadsgoed Fonds BV

100%

2.129

1.201

1

Deelneming Gemeenschappelijk Glas Amsterdam B.V. Glasvezelnet Amsterdam BV 3

30,0% 26.816 1.777 -1.714

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

203

Bedragen x € 1.000

Eigen Jaar- Rekeningcourant Naam

Aandeel vermogen

Omzet resultaat Leningen1 faciliteit1

Overige financiele belangen VOF Ontwikkelings Combinatie Polderweggebied VOF Ontwikkelcombinatie Nieuw Amerika CAN DLG II Beheer BV 3

5.899

36.654

1.969

-185

-4

60

0

36

CAN DLG II Grondbedrijf CV 3 2.052 13.332 1.119 CZAN Ontwikkeling CV

-410

0

-116

Waterstad IJburg CV 2 427 63 13 Forum Bos en Lommer CV

-17.038

0

BLP 1 Properties BV

-17.063

512

-2.782 -2.779

3.500

Stichting Brasa 2.963

0 745 628

Stichting Inzet

0

2

69

0

33

-954 0 0 984 Stichting Inzet IV Stichting Woonbench 80 1

Alleen de leningen en rekeningcourant faciliteiten die door WBV Stadgenoot beschikbaar worden gesteld, zijn hier vermeld.

Stadgenoot hanteert een marktconforme rente, rekeninghoudend met het risico. 2

Cijfers Jaarrekening 2011

3

Cijfers Jaarrekening 2012

Algemene toelichting: De gepresenteerde cijfers zijn uit de enkelvoudige jaarrekening van de betreffende deelnemingen. De resultaten zijn naar rato van het aandeel verwerkt in de jaarrekening van Stadgenoot.

204

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

I Bijlage Groepsmaatschappijen, deelnemingen en samenwerkingsverbanden Om onze maatschappelijke doelstellingen te kunnen bereiken is samenwerking met andere partijen vanzelfsprekend. Wij kennen een groot aantal dochterondernemingen en samenwerkingsverbanden, op verschillende terreinen. De redenen om voor dochterondernemingen te kiezen, zijn verschillend. In het algemeen betreft het ondernemingen met een eigen (groei-)doelstelling en een eigen winsten verliesrekening. Verder zijn het ondernemingen met een eigen klantengroep, die door de eigen positionering en herkenbaarheid goed te benaderen zijn in de markt waarin zij opereren. Voor alle verbindingen geldt dat de activiteiten vanuit volkshuisvestelijke overwegingen worden uitgevoerd. De wijze waarop de verbindingen zijn gewaardeerd in de balans, respectievelijk geconsolideerd zijn opgenomen, is in het hoofdstuk Jaarrekening 2013 van dit jaarverslag vermeld. Voor het clusteren van gelijksoortige activiteiten heeft Stadgenoot drie holdings: Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V., Stadgenoot Projecten B.V. en Stadgenoot Diensten B.V. Naast de drie holding-B.V.’s vallen onder Stichting Stadgenoot op 31-12-2013 nog de volgende verbindingen:

Stedenfonds Amsterdam N.V. Oprichting 2005 Activiteiten Het Stedenfonds is een vastgoedbeleggingsfonds, opgericht door De Key, Stadgenoot en Rabo Vastgoed. Stadgenoot beheerde in 2013 voor het Stedenfonds de complexen Basiushof, Parkrand, Ripperdahof, IJburg Blok 41,48,56, Luycks en Albatros. Gelet op de beperkte participatie (4,2%) is Stedenfonds formeel geen verbinding, maar een belegging. Per 1 januari 2014 is het beheer van de complexen overgedragen aan Actys Beheer BV. Gezien de betrokkenheid van Stadgenoot bij de oprichting is toch gekozen voor opname van deze samenwerking in het overzicht. De aandeelhouders van het Stedenfonds hebben in november 2012 besloten tot een geleidelijke en beheerste afbouw van de vastgoedportefeuille op voorwaarde van een acceptabele opbrengst. Met deze afbouw zal ook het finan­ ciële belang van Stadgenoot naar rato afnemen. Aandeelhouders Stichting Stadgenoot (4,2%), Woonstichting De Key, Rabo Vastgoed BV en negen pensioenfondsen. Bestuurder J.C.L. Severens Interne toezichthouder RvC bestaande uit: H.G. Hilverink, J.M.F.X. van Veggel, S. Kalkman en A.M.E. Thewessen Stichting Brasa Oprichting 2000 Activiteiten Stichting Brasa is in 2005 opgericht om samen met de zusterstichting Sekrepatu de woon- en leefsituatie van de mensen in Paramaribo te verbeteren, door goede en betaalbare huurwoningen te bouwen en beheren. Brasa is een initiatief van

Stadgenoot

Bestuurders

Jaarverslag 2013

205

Stadgenoot en het Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam. In 2005 is Rochdale toegetreden en in 2006 De Key. In 2011 heeft Stichting Brasa, de Raad van Toezicht van Woningstichting Sekrepatu, besloten om Woningstichting Sekrepatu te verzelfstandigen en de aangegane garantieverplichtingen af te bouwen. Stichting Stadgenoot, Woonstichting Lieven de Key, Woningstichting Rochdale en B.A. van der Zande.

Woningnet N.V. Oprichting 2001 Activiteiten WoningNet helpt woningzoekenden bij het vinden van een woning. Bij WoningNet zijn meer dan 100 corporaties aangesloten. Aandeelhouders Stadgenoot houdt 11,06% van de aandelen. Bestuurders J.M.W. Temme Interne toezichthouder(s) RvC bestaande uit: J. Kamminga, H.E. van Baasbank, C.G. Koedijk, M.F.M. Joosten en S. de Vries Stichting Duurzaamheidsbarometer Oprichting 2009 Activiteiten De Stichting is opgericht door vijf corporaties (Woonbron, Tiwos, HaagWonen, SWZ en Stadgenoot) die de Barometer, een instrument voor duurzaamheidmeting, hebben ontwikkeld in samenwerking met de Stichting Natuur & Milieu. Met dit instrument kan de status en de ontwikkeling van de duurzaamheid van de woningvoorraad in beeld worden gebracht. De methodiek is opgebouwd rondom de vijf duurzaamheidthema's: toekomstwaarde, gezondheid, energie, materiaalgebruik en water. Het afgelopen jaar zijn er geen activiteiten verricht in deze vennootschap. Bestuurders Stichting Stadgenoot, Woningstichting SWZ en Stichting Woonbron V.O.F. Kolenkitbuurt-Zuid Oprichting 2005 Activiteiten De Kolenkitbuurt is een vernieuwingsgebied, waarbij in de oorspronkelijke plannen uitgegaan werd van de sloop van alle in totaal ruim 700 woningen. Van de vijf geplande fasen van het UWP Zuidelijk veld is fase 1 gesloopt en is de nieuwbouw in 2011 opgeleverd. Voor de fasen 2 tot en met 5 wordt met Stadsdeel West overlegd over een aangepaste ontwikkelstrategie gelet op de economische omstandigheden en woningmarkt. Naar verwachting zal hierover in 2014 overeenstemming worden bereikt wat mogelijk kan leiden tot ontbinding van de V.O.F. Vennoten Stichting Stadgenoot (43,1%) en Woningstichting Rochdale (56,9%). Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. Oprichting 2002 Activiteiten Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. is een holdingmaatschappij. Hieronder zijn de bedrijven van Stadgenoot ondergebracht. Aandeelhouder Stichting Stadgenoot (100%) Bestuurders G.P. Anderiesen en M. de Langen

206

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

N.V. Stadsgoed Oprichting 1999 Activiteiten Het werkgebied van N.V. Stadsgoed omvat een belangrijk deel van de Amsterdamse binnenstad, tussen de Singelgracht en het IJ. Hierbinnen bevinden zich kwetsbare gebieden waar de leefbaarheid soms zwaar onder druk staat. In deze gebieden koopt Stadsgoed verpauperd onroerend goed op of onroerend goed met ongewenste bestemmingen en/of brancheringen, vaak uit handen van criminogene partijen. In samenwerking met de gemeente wordt actief gewerkt aan de omvorming van de N.V. tot 1012 inc. waarbij het belang van Stadgenoot drastisch zal worden afgebouwd. Tot moment van omvorming is het beleid van Stadsgoed gericht op optimalisatie van de exploitatie van de bestaande portefeuille. Aandeelhouder Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. (100%) Bestuurder J.A. Wiggers (werkzaam bij Stadgenoot) Interne toezichthouder RvC bestaande uit: M. de Langen (voorzitter), G.P. Anderiesen en I.J. Cohen Stadsgoed Monumenten B.V. Oprichting 2001 Activiteiten Stadsgoed Monumenten B.V. is sinds januari 2005 actief ten behoeve van de aankoop en exploitatie door Stadsgoed van rijksmonumenten. Aandeelhouder N.V. Stadsgoed (100%) Bestuurder N.V. Stadsgoed Stadsgoed Fonds B.V. Oprichting 2001 Activiteiten In 2012 zijn de statuten van Het Oosten Monumenten B.V. gewijzigd in Stadsgoed Fonds B.V. Om fiscale redenen is een aantal complexen van Stadsgoed aan deze vennootschap overgedragen. Het beheer van deze complexen blijft bij N.V. Stadsgoed. Aandeelhouder N.V. Stadsgoed (100%) Bestuurder N.V. Stadsgoed De Amsterdamse Compagnie N.V. Oprichting 2005 Activiteiten Doel van deze organisatie is het realiseren van kleinschalige bedrijfsruimte om de leefbaarheid in de wijk waar mogelijk en nodig te verbeteren. Mede door de actuele markt en de gewijzigde visie van de aandeelhouders is afstand genomen van het groeiscenario (elk jaar 5.000 m2 toevoegen in Amsterdam). De komende 3 à 4 jaar zal nadrukkelijk sprake zijn van beheer van de huidige portefeuille. Het beheer van de portefeuille is per 1 januari 2014 uitbesteed aan een derde. Aandeelhouders Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. (66,66%) en gemeente Amsterdam (33,33%) Bestuurder P.J.C. Kramer (werkzaam bij Stadgenoot)

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

207

VvE Beheer Amsterdam B.V. Oprichting 2001 Activiteiten VvE Beheer Amsterdam B.V. geeft een fullservice pakket aan verenigingen van eigenaren. Aandeelhouders Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. (50%) en Woonstichting Lieven de Key (50%). Bestuurder B. Burgers Stadgenoot Vastgoedbedrijf B.V. (geen activiteiten) Oprichting 2006 Activiteiten Per 31 december 2010 zijn de activiteiten en het personeel van het Vastgoedbedrijf overgegaan naar Stichting Stadgenoot. Op dit moment zijn geen activiteiten meer in de B.V. ondergebracht. Naar verwachting zal de B.V. in 2014 formeel worden opgeheven. Aandeelhouder Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. (100%) Bestuurder P.N.L. van der Horst (werkzaam bij Stadgenoot) Stadgenoot Projecten B.V. Oprichting 2006 Activiteiten Stadgenoot Projecten B.V. is een holding vennootschap waarin alle projecten met derden zijn ondergebracht. Aandeelhouder Stichting Stadgenoot (100%) Bestuurder P.J.C. Kramer (werkzaam bij Stadgenoot) Houthavens Ontwikkeling B.V. Oprichting 2001 Activiteiten Houthavens Ontwikkeling B.V. participeert als vennoot in de V.O.F. Houthavens. Stadgenoot is met het OGA overeengekomen om haar positie in de Houthavens op te geven, onder de voorwaarde dat Synchroon de volledige positie van de VOF zou mogen overnemen. Deze VOFis per 11 juli 2013 ontbonden. Aandeelhouder Stadgenoot Projecten B.V. (100%) Bestuurder Stadgenoot Projecten B.V. Gerschwin Ontwikkeling B.V. Oprichting 2001 Activiteiten De besloten vennootschap is opgericht met als doel het ontwikkelen en realiseren van koop- en huurwoningen en bedrijfspanden gelegen in het zogenaamde deelgebied Gershwin in het Zuidas-gebied te Amsterdam. Ultimo 2010 participeren Gerschwin Ontwikkeling B.V. en Ymere ieder voor 50% in het consortium De Complete Stad. Na een langdurige discussie met de gemeente heeft De Complete Stad de ontwikkelovereenkomsten, wegens niet nakomen door de gemeente, ontbonden en vordert nu schade op basis van toerekenbare tekortkoming (wanprestatie). Aandeelhouder Stadgenoot Projecten B.V. (100%) Bestuurder Stadgenoot Projecten B.V.

208

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Waterstad Beheer B.V. Oprichting 1996 Activiteiten Waterstad Beheer B.V. is de beherende vennoot van de Waterstad IJburg C.V. en neemt voor 1% deel in het kapitaal van de C.V. Aandeelhouder(s) Stadgenoot Projecten B.V. (16,67%), AM Wonen B.V., AMVEST Exploitatie Eigen Beheer B.V., Eurowoningen Ontwikkelingsmaatschappij B.V., Stichting De Alliantie, VolkerWessels Vastgoed B.V. Stichting Ymere en Bouwfonds Ontwikkeling B.V. Bestuurders M.A. Schaap, H.H.C. Sanders en D.D.M. van Noort Interne toezichthouder RvC bestaande uit: P.J.C. Kramer, H.D. Werner, R.R. Huikeshoven, S.S. Schuwer, R.A. Willems, J.F.P. Houben, J.W. van Barneveld en W.J. Bodewes Waterstad IJburg C.V. Oprichting 1997 Activiteiten De commanditaire vennootschap Waterstad IJburg C.V. is opgericht met als doel (woning)bouwontwikkeling op IJburg. De bouwactiviteiten van Waterstad op IJburg zijn gereed. Tijdens de laatste vergadering van de Raad van Commissarissen d.d. 7 oktober 2008 is daarom besloten om Waterstad IJburg C.V. en Waterstad Beheer B.V. zoveel mogelijk te laten ‘inslapen’. Dit houdt in dat de vennootschappen geen eigen activiteiten meer verrichten, maar slechts rentmeester worden van een aantal gezamenlijke activiteiten van de bij Waterstad betrokken partijen en/of aandeelhouders. Stille vennoten Stichting Inzet (19,1%), Vestam Participaties B.V., Stichting IJburg-PWV, Stichting DAGA Beheer, Ontwikkelingsmaatschappij BWB N-W B.V., Beleggingsmaatschappij Wijde Gront B.V., Volker Wessels Stevin Deelnemingen B.V., AM Deelnemingen Noord Holland B.V. en Nieuwe Land B.V. Beherend Waterstad Beheer B.V. (1%) vennoot/Bestuurder Stichting Inzet Oprichting 1995 Activiteiten Stichting Inzet participeert als stille vennoot in Waterstad IJburg C.V. en neemt voor 19,1% deel in het kapitaal. Bestuurder P.C. Keeman (werkzaam bij Stadgenoot) Nieuw Amerika Ontwikkeling B.V. Oprichting 2001 Activiteiten Nieuw Amerika Ontwikkeling B.V. participeert als vennoot in de Ontwikkelingscombinatie Nieuw Amerika V.O.F. Aandeelhouder Stadgenoot Projectontwikkeling B.V. (100%) Bestuurder Stadgenoot Projectontwikkeling B.V.

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

209

Ontwikkelingscombinatie Nieuw Amerika V.O.F. Oprichting 2000 Activiteiten Ontwikkelingscombinatie Nieuw Amerika heeft aan de Oostelijke Handelskade in Amsterdam drie losse gebouwen ontwikkeld en gerealiseerd die ondergronds verbonden zijn door een parkeergarage. De gebouwen Detroit, Boston en Chicago zijn enkele jaren geleden opgeleverd. Op dit moment loopt er nog een juridische procedure. Na afronding hiervan wordt de VOF opgeheven. Vennoten Nieuw Amerika Ontwikkeling B.V. (33,3%), Vaartpoort X B.V. (33,3%) en Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere I B.V. (33,3%). Django B.V. Oprichting 2012 Activiteiten Django B.V. is eigenaar van de markthuurwoningen en het bedrijfsmatig onroerend goed in blok 8 (Django Building) aan de Zuidas. De sociale huurwoningen uit Django Building zijn overgedragen aan Eigen Haard, Rochdale en Stadgenoot in mede-eigendom. De aandeelhouders zijn voornemens om blok 8 aan derden te verkopen. Aandeelhouder(s) Stadgenoot Projecten B.V. (25%), Woningstichting Eigen Haard (50%) en Woningstichting Rochdale (25%) Bestuurder(s) Woningstichting Eigen Haard, Stadgenoot Projecten en Woningstichting Rochdale. Stadgenoot Maritiem B.V. Oprichting 2007 Activiteiten De vennootschap is eigenaar van de ontwikkellocatie Nieuwendammerdijk 530 en 538-542 (Oranjewerf). Met de gemeente zijn de eerste gesprekken gevoerd om te starten met het maken van een bestemmingsplan ten behoeve van de functie wonen. Hierbij wordt uitgegaan van een geleidelijke transformatie van het huidige industrie­ terrein naar een gemêleerd woongebied. Aandeelhouder Stadgenoot Projecten B.V. (100%) Bestuurder Stadgenoot Projecten B.V. Hempoint Beheer B.V. Oprichting 2013 Activiteiten Hempoint Beheer B.V. participeert als beherend vennoot in Hempoint C.V. Aandeelhouders Stadgenoot Projecten B.V. (100%) Bestuurder Heren 2 Vastgoed Management B.V. Hempoint C.V. Oprichting 2013 Activiteiten Hempoint C.V. is eigenaar en beheerder van het vastgoed op het Hempoint terrein. Beherend vennoot Hempoint Beheer B.V.

210

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

De Weide B.V. Oprichting 2013 Activiteiten De Weide B.V. heeft het eigendom van het vastgoed op het Hempoint terrein ingebracht in de C.V., waarna de participatie is overgedragen aan vier stille vennoten. Aandeelhouders Stadgenoot Projecten B.V. (100%) Bestuurder Heren 2 Vastgoed Management B.V. Polderweg Ontwikkeling B.V. Oprichting 2001 Activiteiten Polderweg Ontwikkeling B.V. participeert als vennoot in de Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied V.O.F. Aandeelhouder Stadgenoot Projectontwikkeling B.V. (100%) Bestuurder Stadgenoot Projectontwikkeling B.V. Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied V.O.F. Oprichting 2005 Activiteiten Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied V.O.F. is opgericht voor de ontwikkeling van Oostpoort (voorheen: Polderweggebied). Dit nieuwe centrumgebied in stadsdeel Oost moet een levendige, stedelijke, autoluwe buurt met intieme pleinen en straten worden en uitnodigen tot een ontdekkingstocht. De ontwikkelingen zullen nog zeker acht tot tien jaar in beslag nemen. Wat betreft de investeringen zijn hier de komende jaren geen materiële bedragen te verwachten. De geplande projecten betreffen allemaal commerciële investeringen, waarbij op basis van voorverkoop wordt gefinancierd. Vennoten Polderweg Ontwikkeling B.V. (33,33%), Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere VI B.V. (33,33%) en Bouwfonds Polderweg B.V. (33,33%) Stichting Inzet II Oprichting 2001 Activiteiten Stichting Inzet II was commanditair vennoot in New China Town C.V. Door opheffing van New China Town C.V. en verkoop van de aandelen in NCT Beheer B.V. zal Stichting Inzet II in 2014 worden opgeheven. Bestuurder(s) P.C. Keeman (werkzaam bij Stadgenoot) Stadgenoot Ontwikkeling B.V. (geen activiteiten) Oprichting 2003 Activiteiten De lopende projecten van Stadgenoot Ontwikkeling B.V. zijn per 1 juli 2011 overgedragen aan Stadgenoot. Aandeelhouder Stadgenoot Projecten B.V. (100%) Bestuurder P.J.C. Kramer (werkzaam bij Stadgenoot)

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

211

CAN DLG II Beheer B.V. Oprichting 2005 Activiteiten CAN DLG II Beheer B.V. is de beherende vennoot in CAN DLG II Grondbedrijf C.V. Aandeelhouders Stadgenoot Ontwikkeling B.V. (36%), AM Grondbedrijf B.V. en Blauwhoed Participaties B.V. Bestuurders Stadgenoot Ontwikkeling B.V., AM Grondbedrijf B.V. en Blauwhoed Participaties B.V. CAN DLG II Grondbedrijf C.V. Oprichting 2005 Activiteiten CAN DLG II Grondbedrijf C.V. is opgericht ten behoeve van de grondexploitatie van deelgebied II in het CAN-gebied (Centrum Amsterdam Noord). Stille vennoten Stadgenoot Participaties B.V. (34,56%), AM Deelnemingen Grondbedrijf B.V. en Bilzekruid B.V. Beherend CAN DLG II Beheer B.V. (4%) vennoot/Bestuurder(s) Czan-Beheer B.V. Oprichting 1995 Activiteiten Czan-Beheer B.V. is de beherend vennoot in CZAN Ontwikkeling C.V. Aandeelhouders Stadgenoot Projecten B.V. (20%), Blauwhoed Participaties B.V. en AM B.V. Bestuurders F.P. Bijdendijk, N. Mol, AM B.V. en Blauwhoed Participaties B.V. Czan-Ontwikkeling C.V. Oprichting 1995 Activiteiten Centrale Zone Amsterdam Noord (CZAN) is een nieuwe woonwijk naast het centrum van Amsterdam Noord en bestaat uit Elzenhagen Noord, Stationsgebied, Noorderkwartier en Elzenhagen Zuid. Het gebied moet samen met het vernieuwde winkelcentrum het hart van Amsterdam Noord worden en een regionale functie krijgen. Het totale project bestaat uit ruim 2.500 woningen en ruim 175.000m2 commercieel vastgoed. Stadgenoot ontwikkelt op dit moment 57 woningen in CAN fase 5/Hart van Elzenhagen in deelgebied Elzenhagen Noord. Eind 2012 is de verkoop van de eerste fase hiervan gestart. Stille vennoten Stichting Inzet IV (22,8%), Bronsmos B.V., Gordiaan Vastgoed B.V., Dalkruid B.V. en Amstelland Deelnemingen NH B.V. Beherend Czan-Beheer B.V. (2%) vennoot/Bestuurder

212

Jaarverslag 2013

Stadgenoot

Stichting Inzet IV Oprichting 2003 Activiteiten Stichting Inzet IV participeert als stille vennoot in Czan-Ontwikkeling C.V. en neemt voor 22,8% deel in het kapitaal. Bestuurders P.C. Keeman (werkzaam bij Stadgenoot) Forum Bos en Lommer Beheer B.V. Oprichting 2004 Activiteiten Forum Bos en Lommer Beheer B.V. is beherend vennoot van Forum Bos en Lommer C.V. Aandeelhouders Stadgenoot Projecten B.V. (50%) en AM B.V. (50%) Bestuurders AM B.V. en Stadgenoot Projecten B.V. Forum Bos en Lommer C.V. Oprichting 2004 Activiteiten Herontwikkeling van het GAK-gebouw. De C.V. is aandeelhouder van alle gewone aandelen van BLP 1 Properties B.V. Stille vennoten Stadgenoot Participaties (49%) en Amstelland Deelneming NH B.V. (49%) Beherend Forum Bos & Lommer Beheer B.V. (2%) vennoot/Bestuurder BLP 1 Properties B.V. Oprichting 2004 Activiteiten In deze vennootschap is de herontwikkeling van het GAK-gebouw ondergebracht waar in samenwerking met AM ruim 660 studio’s worden gerealiseerd. Hiervan is begin 2013 de eerste fase, namelijk de noordvleugel met ruim 320 studio’s opgeleverd. Begin 2014 is gestart met de tweede fase die naar verwachting eind 2015 succesvol wordt afgerond. Aandeelhouder(s) Forum Bos en Lommer C.V. (100%). Bestuurder(s) Forum Bos en Lommer Beheer B.V. Stadgenoot Diensten B.V. Oprichting 2004 Activiteiten Stadgenoot Diensten B.V. is een holdingmaatschappij. Hieronder zijn alle vennootschappen ondergebracht die diensten verrichten ten behoeve van Stadgenoot Aandeelhouder Stichting Stadgenoot (100%) Bestuurder(s) G.P. Anderiesen en M. de Langen Stadgenoot Participaties B.V. Oprichting 1959 Activiteiten Stadgenoot Participaties B.V. is een commanditaire vennoot in CAN DLG II Grondbedrijf C.V. en Forum Bos en Lommer C.V. Deze B.V. zal in de toekomst mogelijk in meerdere C.V.’s als stille vennoot participeren. Aandeelhouder Houdstermaatschappij Stadgenoot B.V. (100%) Bestuurder P.C. Keeman (werkzaam bij Stadgenoot)

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

213

Stadgenoot Energie B.V. Oprichting 2007 Activiteiten Deze vennootschap is juridisch eigenaar van de WKO installatie op Oostenburgereiland. In de toekomst zullen er naar verwachting meer energievoorzieningen in deze vennootschap worden ondergebracht. Aandeelhouder Stadgenoot Diensten B.V. (100%) Bestuurder Stadgenoot Diensten B.V. Gemeenschappelijk Glas Amsterdam B.V. Oprichting 2009 Activiteiten De samenwerking binnen de B.V.’s heeft als doel het ontwikkelen en borgen van een open, vrij toegankelijke, hoogwaardige en toekomstvaste communicatie-infra­ structuur gebaseerd op glasvezel, met een maximale keuzevrijheid aan elektronische diensten en voorzieningen voor de gebruikers in Amsterdam. Aandeelhouders Stadgenoot Diensten B.V. (18,75%), Rochdale E&P B.V. (6,25%), Diensten De Key B.V. (12,5%), Ymere Markten B.V. (12,5%) en Amsterdam Participatie Glasvezelnet Holding B.V. (50%) Bestuurders D.J. Tijl en R.B. de Haas Glasvezelnet Amsterdam B.V. Oprichting 2006 Activiteiten Gelijke doelstelling als Gemeenschappelijke Glas Amsterdam B.V. Aandeelhouders Gemeenschappelijk Glas Amsterdam B.V. (30%) en Reggefiber B.V. (70%) Bestuurder Reggefiber Group B.V. Interne toezichthouder RvC bestaande uit M. van der Horst, H. Draaisma, P.G. Diercks, J.F. Nieuwenhuis en J. Davids

In 2013 zijn de volgende verbindingen ontbonden:

Eerste Amsterdamse Gebiedsonderneming In 2012 werden de stukken om te komen tot opheffing van de Eerste Amsterdamse Gebiedsonderneming (EAG) getekend. De EAG fungeerde als samenwerkingsverband tussen Rabo, De Key en Stadgenoot bij de levering van vastgoed aan het Stedenfonds. De B.V. heeft zijn meerwaarde niet kunnen waarmaken. Enige jaren geleden is daarom besloten om na afloop van de nog lopende contracten (garantie) tussen EAG en Stedenfonds, deze B.V. op te heffen.

V.O.F. Houthavens B.V. De samenwerking tussen Synchroon en Stadgenoot in het Houthavengebied is in 2013 formeel beëindigd, waardoor de VOF is ontbonden en de activiteiten in de Houthavens Ontwikkeling B.V. zijn beëindigd.

NCT Beheer BV/New Chinatown C.V. In 2013 is New China Town C.V. ontbonden en zijn de aandelen in NCT Beheer B.V. verkocht. In 2014 zal de stille vennoot Stichting Inzet II worden opgeheven.

214

Jaarverslag 2013

Colofon Tekst: Stadgenoot Vormgeving / DTP: MediaTraffic, Amsterdam Uitgave: Juni 2014

Jaarverslag over het boekjaar lopend van 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 van Stadgenoot, Sarphatistraat 370 te Amsterdam. Stichting Stadgenoot is toegelaten in de zin van de Woningwet. De stichting is ingeschreven in het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Amsterdam onder nummer 33011078.

Stadgenoot

Stadgenoot

Jaarverslag 2013

215

Stadgenoot Postbus 9252 1006 AG Amsterdam T 020 - 511 80 00 W stadgenoot.nl E [email protected]

Juni 2014

Jaarverslag 2013 Stadgenoot Postbus 700 1000 AS Amsterdam

Juni 2014

Stadgenoot Jaarverslag 2013

T 020 - 511 80 00 W stadgenoot.nl E [email protected]