AREÁL ŽENIJNÍ ROTY V SOKOLNICÍCH

STUDIE REVITALIZACE BROWNFIELDS V JMK

OBSAH: 1.

VSTUPNÍ ÚDAJE ............................................................................................................ 2 1.1 ÚVOD .......................................................................................................................... 2 1.2 ZADÁNÍ ....................................................................................................................... 2 1.2.1 Výběr lokalit pro zpracování pilotních projektů ................................................ 2 1.2.2 Popis prací ......................................................................................................... 2

2.

AREÁL ŽENIJNÍ ROTY V SOKOLNICÍCH .............................................................. 4 2.1 ANALYTICKÁ ČÁST...................................................................................................... 4 2.1.1 Historie............................................................................................................... 4 2.1.2 Poloha areálu v rámci obce ............................................................................... 4 2.1.3 Limity využití území............................................................................................ 4 2.1.4 Popis areálu ....................................................................................................... 5 2.1.5 Popis stávajícího stavu....................................................................................... 5 2.1.6 Funkční členění a plošné výměry ....................................................................... 6 2.1.7 Závěr................................................................................................................... 7 2.1.8 Seznam použitých podkladů a navštívených institucí......................................... 7 2.2 NÁVRHOVÁ ČÁST ........................................................................................................ 8 2.2.1 Popis širších vztahů............................................................................................ 8 2.2.2 Popis navržených variant ................................................................................... 9 2.3 FUNKČNÍ ČLENĚNÍ A PLOŠNÉ VÝMĚRY ....................................................................... 11 2.4 PROPOČET STAVEBNÍCH NÁKLADŮ ............................................................................ 11 2.5 MOŽNÉ ZDROJE FINANCOVÁNÍ................................................................................... 12

3.

ZÁVĚREČNÉ HODNOCENÍ, DOPORUČENÍ DALŠÍHO POSTUPU ............... 14 3.1 ZÁVĚREČNÉ HODNOCENÍ ........................................................................................... 14 3.2 DOPORUČENÍ DALŠÍHO POSTUPU ............................................................................... 14 3.2.1 Projektové řízení .............................................................................................. 14 3.2.2 Management projektu....................................................................................... 15 3.2.3 Průzkumy.......................................................................................................... 15 3.2.4 Studie proveditelnosti, business plan ............................................................... 16 3.2.5 Marketing projektu ........................................................................................... 16 3.2.6 Projektová dokumentace .................................................................................. 17 3.2.7 Výběr klíčového investora / developera ........................................................... 17

1


1. VSTUPNÍ ÚDAJE 1.1

Úvod

Společnost SAURA, s.r.o. se stala zpracovatelem modelových příkladů rozvoje dvou vybraných lokalit brownfields na základě smlouvy o dílo ze dne 28.2. 2005, uzavřené mezi RRA JM jako zadavatelem a SAURA, s.r.o. jako zhotovitelem. Smluvní strany se dohodly na obsahu díla, členěného do dvou etap: analýza brownfields v Jihomoravském kraji, výběr pilotních projektů; zpracování rozvojových projektů pro vybrané dvě lokality. Vzhledem k tomu, že zpracování modelových příkladů je součástí širší zakázky, kterou zpracovává RRA JM pro odbor regionálního rozvoje JMK, spolupracovali jsme při zpracování naší části zakázky velmi úzce s pracovníky RRA JM, zejména na metodice výběru modelových příkladů a na jejich obsahové části tak, aby výsledný výstup v maximální míře vyhovoval požadavkům, kladeným na něj zadavatelem.

1.2

Zadání

Případové studie: Areál ženijní roty v Sokolnicích a Areál cukrovaru v Židlochovicích byly zpracovány na základě výsledků širšího výběru dle kritérií, stanovených ve spolupráci s RRA JM a ORR JMK. 1.2.1

Výběr lokalit pro zpracování pilotních projektů

Terénní průzkumy a základní výběr lokalit byl proveden v první polovině dubna 2005 pracovníky společnosti SAURA, s.r.o. Objekty / areály splňující dohodnutá kritéria jsme na dvou konzultačních schůzkách v dubnu 2005 představili pracovníkům RRA JM a společně vyhodnotili. Počátkem května 2005 byl pak společně proveden definitivní výběr lokalit. 1.2.2

Popis prací

Při započetí průzkumů a hledání vhodných lokalit pro zpracování pilotních projektů jsme po dohodě s RRA JM stanovili základní kritéria výběru, která vyplývala ze zadání práce doplněného některými vlastními kritérii: areál / objekt leží na území Jihomoravského kraje; areál / objekt neleží na území Statutárního města Brna; areál / objekt patří do kategorie „brownfields“; v areálu / objektu jsou jasné majetkoprávní vztahy;

2


vlastník areálu / objektu má zájem o revitalizaci a postupné zprovoznění areálu (optimálně vlastník s konkrétní vizí). Informace potřebné pro kvalifikovaný výběr lokalit jsme získávali z těchto zdrojů: od pracovníků RRA JM a ORR JMK; na regionálních odborech, stavebních úřadech ORP (tzv.“malých okresech) celého Jihomoravského kraje; z vlastní databáze; terénními průzkumy; z dalších zdrojů (většinou od konkrétních zájemců, kteří byli informováni o zahájení prací na projektu). 1) Informace, které jsme získali, ať už cíleně, z vlastních nebo dalších zdrojů, jsme prověřili z hlediska výše uvedených kritérii a následně zařadili či nikoliv do širšího výběru; 2) Písemně (e-mailem) či telefonicky jsme obeslali příslušné odbory (investiční, stavební nebo regionálního rozvoje) všech městských úřadů obcí s rozšířenou působností (ORP) s žádostí o pomoc při vyhledávání vhodných objektů / areálů. Pokud jsme získali konkrétní odezvu, dále jsme postupovali podle bodu 1); 3) Do širšího výběru jsme nezařadili objekty / areály, jejichž velikost přesahovala časové a finanční možnosti projektu nebo u nichž chyběly potřebné nutné podklady (především mapové a výkresové) a jejich pořízení by zabralo značný čas a prostředky; 4) Do širšího výběru jsme vědomě nezařadili ty objekty / areály, kde by přidaná hodnota naší práce mohla být velmi malá nebo nulová (o dalším využití již bylo rozhodnuto, případně mohlo by být rozhodnuto v krátkém čase) nebo ty, kde se vlastník (případně město) rozhodl při řešení problému brownfields postupovat vlastní cestou a o spolupráci s námi neprojevil zájem; 5) Speciální pozornost jsme věnovali objektům / areálům v majetku Jihomoravského kraje, především školním statkům v Boskovicích, Vyškově a ve Znojmě, ale vzhledem k nejasné situaci jejich další existence (v daném čase) a dalším negativům (pozemková situace, nájemní vztahy) jsme tyto areály postupně z výběru vyřadili.

V rámci závěrečného vyhodnocení jsme spolu s partnery z RRA JM nabízené lokality porovnávali podle výše uvedených kritérií a informací získaných podrobnějším průzkumem, ale také podle možností, kam až při zpracovávání jednotlivých lokalit jsme schopni dospět a jaký vypovídací efekt bude mít srovnání dvou vybraných projektů. Velmi podstatným kritériem při hodnocení byla pravděpodobnost realizace projektu. Jako pilotní projekty byly nakonec vybrány areál bývalého cukrovaru v Židlochovicích a bývalý vojenský areál v Sokolnicích.

3


2. AREÁL ŽENIJNÍ ROTY V SOKOLNICÍCH 2.1 2.1.1

Analytická část Historie

Areál ženijní roty Sokolnice byl postavený pravděpodobně během 70.let 20.století. V období reorganizace čs.armády byl areál uvolněn a v současnosti je nevyužívaný. Obec Sokolnice, na jejímž katastru významná část areálu a všechny stavební objekty leží, si zažádala o bezúplatný převod do majetku obce dle zákona č.174/2003 Sb. Dokončení převodu se předpokládá do konce roku 2005. 2.1.2

Poloha areálu v rámci obce

Areál ženijní roty se nachází v extravilánu obce Sokolnice na hranici katastru obce Sokolnice. V jeho východní části se setkávají katastry čtyř obcí: Sokolnic, Prací, HostěrádekRešova a Újezdu u Brna. Areál ženijní roty Sokolnice navazuje na další vojenský areál na katastrech obcí Hostěrádky-Rešov a Újezd u Brna. (Poznámka: Toto území zůstane i v budoucnu v majetku čs. armády z důvodu plánované výstavby páteřního navigačního radaru v rámci systému NATO. Reakce obyvatelstva a organizací spojených s regionem a Slavkovským bojištěm na toto rozhodnutí (souvisejícími především s obavami o ochranu životního prostředí a narušením piety místa slavkovské bitvy) vyvolávají vášnivé diskuze a rozporuplné reakce; vzhledem ke dnešnímu status quo - zrušení územního rozhodnutí - je prozatím otázka konečného umístění navigačního radaru nejasná). Oba vojenské areály mají v současné společný sjezd ze státní silnice a systém kontroly vstupu, který lze s minimálními finančními a stavebními nároky v okamžiku převodu na obec Sokolnice rozdělit. Areál leží těsně pod vrcholem Staré hory (307m.n m.) a skýtá rozhled přes obce Sokolnice a Práce a přes letiště Tuřany směrem na Brno. Podél areálu prochází státní silnice III.třídy spojující obce Sokolnice a Prace s Mohylou míru, která je od areálu vzdálena cca 800m. 2.1.3

Limity využití území vojenský areál se nachází v extravilánu obce Sokolnice pod Starou horou, cca 2,5 km od obydlené části obce; v těsném sousedství se nachází funkční vojenský prostor s obsluhou radiolokátoru; rozvoj území může být limitován sousedstvím památníku slavkovské bitvy Mohyly míru; prostor autoparku může být kontaminován.

4


2.1.4

Článek I.

Popis areálu

AREÁL ŽENIJNÍ ROTY V SOKOLNICÍCH

Okres: Obec / počet obyvatel: Katastrální území: Lokalita: Plocha / ha: Vlastnictví: Využití dle ÚPn SÚ: Poloha lokality v rámci obce: Napojení na TI:

Dopravní napojení: Provedené průzkumy: Omezení výstavby:

Vydaná územní a stavební rozhodnutí: Investoři v lokalitě:

2.1.5

Brno - venkov Sokolnice / 1810 3 / Sokolnice (95% území), Hostěrádky, Prace vojenský areál cca 0, 9667 100% v majetku obce Sokolnice stávající: vojenský areál předpokládané: Občanská vybavenost extravilán obce, cca 0,8 km od památníku “Mohyla míru“ vodovod: ano kanalizace: ano, do ČOV Újezd u Brna plynovod: ne elektřina: ano CZT: ne skládka odpadu: Martinice / 15 km, Spalovna Brno / 15 km areál leží na silnici III.třídy spojující státní silnice II/417 + II/418 není známo záplavové území: ne ochranná pásma: ne památková ochrana: ano, památková zóna Slavkovského bojiště ochrana přírody: ne ÚR: ne SP: ne nejsou známi

Popis stávajícího stavu

Areál ženijní roty Sokolnice lze rozdělit zhruba na 3 části. Ve vstupní části areálu (dnes společné s funkčním vojenským prostorem za Starou horou) se nachází vjezd do areálu, objekt vrátnice s ostrahou a dvě oddělená parkoviště pro návštěvníky a zaměstnance areálu (celkem cca 40 parkovacích míst). Prostor vstupu a návštěvnického parkoviště je oplocen a další přístup do areálu a na příjezdovou komunikaci k radiolokátoru je oddělen závorou a střežen ostrahou. V případě převodu majetku na obec Sokolnice lze poměrně s minimálními finančními prostředky obnovit původní vjezd do areálu (zhruba 50 m severněji od stávajícího vjezdu), upravit příjezd na návštěvnické parkoviště ze severní strany a stávající vjezdy na obě parkoviště zaslepit. Vjezd a vrátnice pak bude sloužit pouze obsluze radiolokátoru.

5


V zastavěné části areálu se nacházejí čtyři stavební objekty: drobnější objekty vodojemu, trafostanice, obestavěný prostor pro uložení odpadu a mohutný ubytovací a stravovací monoblok. Monoblok vytváří v půdoryse přízemí tvar písmene „U“, ve II.+III.nadzemním podlaží tvar písmene „L“ (východní a severní křídlo mají tři nadzemní podlaží, západní křídlo je přízemní). Celý objekt je podsklepen. Díky svažitosti je suterén západního křídla nad úrovní terénu a umožňuje obsluhu podzemního podlaží z přilehlého komunikačního prostoru. Západní křídlo mělo funkci stravovací (v suterénu sklady, v přízemí jídelna, kuchyň a přípravny). Spojení se suterénem umožňovalo samostatné schodiště. Střední (severní) křídlo plnilo v přízemí především vstupní (recepční) funkci: z hlavního vstupu byl přístup jak do stravovací části (pravděpodobně kolem bufetu – občerstvení v přízemí středního křídla), pomocí schodiště do suterénu (sklady) a do administrativní části (přízemí východního křídla). 2.+3.NP (objekt zde vytváří půdorysně tvar písmene „L“) byly přístupné již pouze jedním pohodlným schodištěm umístěným v průniku severního a východního křídla. Ve východním křídle byly vždy umístěny ubikace a sociální zařízení mužstva, v severním křídle kanceláře, sklady a učebny. Část přízemí byla přístupna zvenčí východní fasády: byl zde vstup do ošetřovny a jejího (i lůžkového) zázemí. Konstrukčně je objekt tvořen železobetonovým skeletem v rastru 6 x 6m (pravděpodobně skladebný systém MS-OB se skrytými průvlaky, který byl navržen pro výstavbu občanské vybavenosti s běžným užitným zatížením 250kg/m2), panelovou fasádou s dřevěnými okny s dvojsklem a plochou střechou. Celý objekt je v dobrém stavebně technickém stavu; v ubytovacím traktu severního křídla byla ještě v 2.polovině 90.let provedena rekonstrukce sociálního zařízení a výměna oken. Východní část areálu sloužila zčásti jako autopark, zčásti byla zastavěna mobilními buňkami – sklady. Ty jsou dnes buďto zrušeny nebo zcela nefunkční a jsou určeny k likvidaci. Převážná část území sloužící v minulosti jako autopark je pokryta panely, případně živicí. Při severním okraji této části areálu se nachází přízemní zděné objekty, které v minulosti plnily funkci dílny a vepřína. 2.1.6

Funkční členění a plošné výměry Název stavebního objektu Monoblok Vrátnice Trafostanice, ATS Vodojem Odpad Dílna Vepřín

Plocha vojenského areálu

Zastavěná plocha 1.649 m2 90 m2 103 m2 51 m2 51 m2 30 m2 55 m2

Cca 13.000 m2

6


2.1.7

Závěr

Areál ženijní roty Sokolnice je sice v poměrně dobrém stavebně technickém stavu, pokud se ale nenalezne v dohledné době vhodné využití, začne velmi rychle chátrat a vzhledem ke stavebnímu objemu monobloku bude jen prostá údržba bez ekonomického zhodnocení pro obec příliš velkým soustem. Při hledání vhodné náplně je ale třeba vzít do úvahy tyto skutečnosti: situování areálu v extravilánu obce, nepřístupném hromadnou dopravou a s problematickým přístupem v zimních měsících; velmi vysoký rozvojový potenciál vzhledem k situování areálu v zájmovém území Slavkovského bojiště; vojenská historie areálu; těsná blízkost Mohyly míru; existence aktivit (projekt Austerlitz 2005) spojených s popularizací slavkovské bitvy; nabídka infrastruktury cestovního ruchu (především ubytování a stravování) v zájmovém území Slavkovského bojiště; pietní charakter oficiálního památníku slavkovské bitvy – Mohyly míru vzhledem k možnostem dalších, více komerčních forem popularizace slavkovské bitvy; podmínkou úspěchu (v plošně poměrně malém území Slavkovského bojiště) bude doplnění a rozvinutí turistické infrastruktury v regionu, nikoliv vytváření konkurenčního prostředí (Mohyla míru, Stará pošta, expozice slavkovského zámku a v Tvarožné).

2.1.8

Seznam použitých podkladů a navštívených institucí

Seznam použitých podkladů: Podklady obce Sokolnice: - geometrický plán - snímek pozemkové mapy Podklady VUSS.: - situace areálu - orientační půdorysy všech podlaží monobloku Propagační materiály města Slavkova a slavkovského bojiště Navštívené osoby a instituce: Jiří Životský (starosta obce) Konzultace s představiteli obce Sokolnice Ing. Vladimír Kotolan (místostarosta obce) RRR KÚ JMK ing. Minařík

7


Projekt Austerlitz 2005 Informační centrum ve Slavkově Muzeum Brněnska – pracoviště Šlapanice Mohyla míru Stará pošta Letiště Tuřany

2.2 2.2.1

Mgr. Vojtová Miroslav Jandora Dr. Reček Dr. Hanák

Ing. Plaček

Návrhová část Popis širších vztahů

Areál ženijní roty Sokolnice leží cca 20km jihovýchodně od Brna, v regionu Slavkovského bojiště, území o rozloze přibližně 10 x 12km rozprostírajícím se mezi obcemi Podolím, Holubicemi, Slavkovem, Újezdem a Žatčany. Název regionu je odvozen od nejvýznamnější historické události, ke které došlo 2.prosince 1805. Ten den proti sobě stanula vojska francouzského císaře Napoleona I., ruského cara Alexandra I. a rakouského císaře Františka I. v bitvě „tří císařů“, která díky dokonalé vojenské strategii císaře Napoleona skončila ještě téhož dne francouzským vítězstvím. Bitva poznamenala na dlouhá desetiletí celé území. Po regionu jsou dnes rozesety četné památky vztahující se k bitvě - místa největších střetů, významné kóty (Žuráň, Santon, Staré vinohrady, Pratecké návrší), hromadné hroby, kříže, kapličky a pomníky. V místě největších bojů byl postaven v letech 1910-12 památník bitvě - dominanta regionu Mohyla míru. K bitvě se vztahují i expozice slavkovského zámku, v Tvarožné a na Staré poště. Každoročně se v regionu pořádají vzpomínkové a pietní akce, které navštíví desetitisíce návštěvníků z celé Evropy. Významnou událostí budou v prosinci 2005 akce k 200.výročí bitvy, na kterou se intenzivně připravuje celý region. V úvahách o možné nové náplni areálu jsme zvažovali více možností, ale využití v oblasti cestovního ruchu se v tomto případě přímo nabízí. (Poznámka: variantně se zvažovala například bytová funkce – areál je ale příliš vzdálen od obydlených částí a s rizikem zhoršené dostupnosti v zimních měsících, totéž platí pro využití pro potřeby obchodního / administrativního centra. Pro skladování, případně lehkou výrobu a služby nepovažujeme dispozici objektu za vhodnou). Pro využití v oblasti cestovního ruchu hovoří tyto argumenty: areál leží téměř v centru turistické destinace Slavkovské bojiště; areál leží cca 800m od památníku a symbolu slavkovské bitvy – Mohyly míru; území slavkovské bitvy je územím s velmi vysokým turistickým potenciálem; v oblasti turistické infrastruktury (zejména v ubytování a stravování) je ale situace spíše neuspokojivá, zvláště v případě hromadných (autobusových) zájezdů;

8


charakter památníku - Mohyly míru - je a i v budoucnu bude pietní a vylučuje proto v jeho prostorách a blízkosti možnosti komerčního a zábavního využití tématu slavkovské bitvy; mimo výroční vzpomínkové akce (součástí jsou rekonstrukce a ukázky bitvy, ležení apod.) chybí v destinaci populární forma akčních / interaktivních expozic a dalšího komerčního využití odkazu bitvy; Mohyla míru poskytuje návštěvníkům možnost rychlého občerstvení; prostorové možnosti památníku ale neumožňují rozšířit jeho nabídku o kvalitní stravování, případně ubytování; díky původní funkci monobloku (stravování a ubytování ženijní roty) a jeho dobrému stavebně-technickému stavu lze předpokládat snížené finanční náklady na nutné stavební úpravy; díky malé vzdálenosti (800m) lze předpokládat zájem návštěvníků Mohyly míru navštívit stravovací komplex, zvláště bude-li podpořen jinou turistickou atrakcí; z hlediska piety dostačující vzdálenost, historie areálu (kasárna ženijní roty) a dostatečné prostory uvnitř monobloku i v rámci areálu umožňují realizovat v areálu atraktivní komerční scénář tématického parku, který se vztahuje k nosné události regionu – slavkovské bitvě. 2.2.2

Popis navržených variant

Idea: Areál „Císařská kasárna“ v Sokolnicích se stane součástí turistické infrastruktury regionu Slavkovského bojiště. Vzhledem k malé vzdálenosti od Mohyly míru, dostatečnému parkovacímu prostoru pro osobní auta i pro autobusy, kvalitní a vyhlášené kuchyni schopné obsloužit rychle a bez problému zájezd / autobus, tématickému parku na téma „Bitva tří císařů“ bude areál vyhledávanou zastávkou jedno či vícedenních návštěvníků regionu. Ubytování zde budou moci využít individuální turisté i organizované zájezdy. Předpokládanými návštěvníky areálu budou: účastníci organizovaných poznávacích a tématických zájezdů (zájmové skupiny a organizace, podnikové zájezdy, senioři); specializovaní návštěvníci (zájemci o vojenskou historii a slavkovskou bitvu) i vojenští odborníci; školní exkurze; individuální domácí i zahraniční turisté (návštěvníci regionu); rodiny s dětmi; menší kolektivy zaměřené na sport a šetrnou turistiku (zejména cykloturistiku a pěší turistiku) nebo poznávací turistiku. Návrh nového funkčního využití Areálu ženijní roty Sokolnice předpokládá vždy umístění stravovací funkce a vždy umístění turistické atrakce – tématického parku s vnitřní i venkovní expozicí, tj. funkční náplň přízemí a suterénu objektu a venkovních ploch. Variantně prozatím zvažujeme využití II.+ III.NP.

9


Parkování motorizovaných návštěvníků předpokládáme na stávajících parkovištích, pouze s nově vybudovanými příjezdy ze severní strany ze strany obnoveného vjezdu. Parkování autobusů je možné na stávající asfaltové ploše mezi státní silnicí a západním křídlem monobloku. Hlavní vstup do objektu je ponechán z atria v severním křídle. Ve vstupní hale bude umístěna recepce spolu s pokladnou a vstupem do tématického parku a informacemi, vstup do restauračního komplexu (restaurace + kavárna / bistro + venkovní terasa) s celkem minimálně 60 + 20 místy uvnitř, vstup do ubytovací části. Ve vstupním křídle je dostatek prostoru i pro vybudování relaxačního a wellness centra (vířivka, sauna, masáže, malé fitcentrum). Stravování doporučujeme umístit v původních prostorách vojenské kuchyně. Pro splnění náročných hygienických požadavků bude nutno provést částečné stavební úpravy a také „zlidštit“ odbytový prostor restaurace. Doporučujeme vybudovat oddělený prostor baru / kavárny / občerstvení s přístupem na nově vybudovanou terasu v atriu objektu. Zásobování kuchyně bude ponecháno původní – rampami v suterénu na západní fasádě západního křídla. Pro využití II.+III.NP existuje více variant typů ubytování, závislých především na finančních možnostech investora: stávající dobrý stavebně technický stav umožňuje využít tyto prostory téměř ihned, bez nákladnějších stavebních úprav. Dle zvolené náročnosti stavebních úprav lze vybudovat ve východním křídle pouze turistickou ubytovnu se 7 velkometrážními pokoji, se společným sociálním zázemím (s minimálními náklady, ale omezenou klientelou) nebo 10 až 14 pokojů s vlastním sociálním zázemím středního standardu. V severním křídle, kde dnes není využitelné sociální zařízení, lze vybudovat 12 až 17 pokojů s vlastním sociálním zařízením. V ideálním případě může v komplexu vzniknout v obou patrech 44 až 62 pokojů, tj. cca 90 až 130 lůžek. Pro zvýšení komfortu ubytování doporučujeme vybudovat nové schodiště v severním křídle a výtah. Varianty lze libovolně kombinovat, především v čase, dle finančních možností investora. Pro větší komfort ubytovaných hostí (případně i návštěvníků zvenčí) bude východní část venkovního areálu upravena pro sport a relaxaci (parková úprava s odpočivkami, venkovní bazén, tenisový kurt, minigolf, víceúčelové hřiště), bude nutno ale prověřit možnou kontaminaci půdy. Pro zázemí (sklad zahradních a sportovních pomůcek, případně šatny a toalety) lze využít stávajících objektů vepřína a dílny. Další variantou využití je nabídnout prostory zahraničnímu zájemci, například školícímu nebo vojenskému zařízení. V této variantě nejsme schopni odhadnout prostorové požadavky potencionálního zájemce, ale předpokládáme využití celého areálu. Trendem moderní muzeologie je sdělit srozumitelným a zábavným způsobem vědecká či historická fakta široké veřejnosti, pokud možno v terénních expozicích. Tématický park „Bitva tří císařů“ bude v rámci České republiky ojedinělým projektem v oblasti především zábavní, ale i naučné a poznávací, a to v duchu nejnovějších trendů rozvoje turistiky. Předpokládáme umístění části expozice v suterénu a přízemí východního křídla monobloku se vstupem přes severní křídlo s pokladnou a informacemi. Vstup do terénní expozice bude zbudován ve východní fasádě. Úspěšnost tématického parku závisí na kvalitě a originalitě scénáře. Předpokládáme, že v něm bude upřednostněn prvek interakce s možností návštěvníka v co nejvyšší míře „vyzkoušet, prozkoumat a zapojit se“ a maximálně tak umocnit nabízený zážitek. V části parku lze dát průchod i adrenalinovým zážitkům a zvážit možnost rekonstrukce bitvy v modelovém terénu (například na principu paintballu). 10


2.3

Funkční členění a plošné výměry OBJEKT MONOBLOKU RECEPCE, POKLADNA

Přízemí: cca 200m2 Suterén: cca 550m2 STRAVOVÁNÍ Přízemí: cca 550m2 2.patro: cca 550m2 (+ komunikace) UBYTOVÁNÍ I. 3.patro: cca 550m2 (+ komunikace) (na patře 12-17 pokojů s vlastním zázemím, dobudování schodiště a výtahu) 2.patro: cca 450m2 (+ komunikace) UBYTOVÁNÍ II. 3.patro: cca 450m2 (+ komunikace) (na patře 10-14 pokojů – možná etapizace) KOMUNIKACE Každé podlaží cca 150m2 Suterén: cca 670m2 TÉMATICKÝ PARK Přízemí: cca 600m2 Suterén: cca 300m2 ZÁZEMÍ Přízemí: cca 230m2

VENKOVNÍ PLOCHY PARKOVACÍ PLOCHY TÉMATICKÝ PARK SPORTOVNÍ PLOCHY

2.4

Stávající (cca 40 parkovacích míst) Venkovní expozice: cca 2200m2 Tenis, minigolf, bazén + zázemí

Propočet stavebních nákladů

Při stanovení ceny rekonstrukce objektu jsme vycházeli ze stavebně technického stavu objektu a z běžných cen za čtvereční metr rekonstrukce pro danou funkci, a to v předpokládaném standardu služeb a cenové hladině roku 2005. Tam, kde budoucí standard nelze dopředu s jistotou určit, jsme stanovili možné cenové rozpětí.

MONOBLOK – VNITŘNÍ REKONSTRUKCE Funkční celek Vstup / recepce Kuchyň Sklady Odbytové místnosti Stravovací trakt Ubytování II. + III.NP Tématický park Celkem vnitřní rekonstrukce

Plocha / m2 200 300 550 250

Cena Kč / m2 1.500 5.000 – 10.000 1.500 1.500

2.000 1.250

5.000 – 10.000 1.500

Cena Kč 300.000 1.500.000 – 3.000.000 825.000 375.000 2.700.000 – 4.200.000 10.000.000 – 20.000.000 1.875.000 14.875.000 – 26.375.000

11


MONOBLOK – VNĚJŠÍ REKONSTRUKCE Funkční celek Fasáda Střecha Celkem vnější rekonstrukce

Plocha / m2 1.840 1.790

Cena Kč / m2 2.500 - 3.300 1.500

Cena Kč 4.600.000 – 6.000.000 2.700.000 7.300.000 – 8.700.000

TERÉNNÍ REKONSTRUKCE Funkční celek Parking Sportovní plochy Tématický park Celkem vnější rekonstrukce

Plocha / m2 200

Cena Kč / m2 1.500

2.200

500

Celkem rekonstrukce

2.5

Cena Kč 3.000.000 2.000.000 1.100.000 6.100.000

28.275.000 – 41.175.000

Možné zdroje financování

Ve variantě využití Areálu ženijní roty v Sokolnicích zahraničním investorem nejsme schopni 100% předvídat ani konkrétní využití areálu (předpokládáme ale, že v široké škále potřeb cestovního ruchu nebo vzdělávání, a to v myšlenkovém kontextu těsného sousedství Slavkovského bojiště), ani způsob financování. Pokud se projekt bude ubírat námi naznačeným směrem, existuje několik variant investičního a provozního zajištění. Toto jsou nejpravděpodobnější z nich: Vlastník Obec Obec Soukromý investor

Investor Obec Soukromý investor Soukromý investor

Provozovatel Obec / nájemce Obec / soukromý investor / nájemce Soukromý investor / nájemce

Vzhledem k finanční náročnosti předpokládané investice (cca 28 – 41 miliónů Kč) varianta, kde by obec byla investorem, v zásadě nepřichází do úvahu. Daleko pravděpodobnější jsou varianty, kde si obec buď ponechá vlastnictví areálu a dlouhodobě pronajme investorovi (případně vstoupí do jakkoliv definovaného právního vztahu a bude participovat na investicích, případně provozu areálu) nebo areál investorovi prodá. Pokud investiční nabídka v Sokolnicích nezaujme ekonomicky velmi silného investora, můžeme reálně předpokládat některou z forem vícezdrojového financování, a to buď sdružením více soukromých zdrojů, soukromých a obecních zdrojů, případně i státních nebo evropských zdrojů.

12


Obecně: Na národní úrovni ČR existují v současné době programy, které se zabývají pouze určitým aspektem anebo jsou použitelné pouze na částečné řešení problematiky brownfields, jako například:

programy řešící ekologické zátěže; programy řešící dopady převodu vojenského majetku; programy chránící památkové hodnoty; programy odstraňující následky povrchové těžby; programy podporující společenské hodnoty; programy péče o krajinu; programy obnovy venkova; programy podpory rozvoje průmyslových investic.

V oblasti strukturálního financování existují teoreticky následující možnosti:

OP Průmysl a podnikání – REALITY (prakticky je vyčerpán); Fond soudržnosti - Odstraňování starých ekologických zátěží); OP Infrastruktura - Obnova environmentálních funkcí území; OP Rozvoj venkova; OP SROP (vyčerpán); OP Rozvoj lidských zdrojů.

Specifickým zdrojem jsou Norské fondy, zaměřené na měkké a identifikační programy. Mezi ostatní možnosti lze teoreticky počítat: Evropské měkké programy (Rámcový výzkumný program, Leonardo, Leader, LIFE, Interregn a jeho budoucí formy); REC; GEF; Mezinárodní granty; Národní granty; Národní výzkumné programy; Grantové aktivity různých národních vlád a ambasád. Obecně jsou teď nadějná, ale zatím konkrétně nespecifikovaná očekávání nových zdrojů v příštích letech. Pro Areál ženijní roty v Sokolnicích existují teoretické možnosti využití finančních zdrojů z Ministerstva pro místní rozvoj ČR, a to finančních zdrojů podpory pilotních projektů venkovských mikroregionů, umožňujících nové využití v současnosti nevyužívaných objektů a finančních zdrojů téhož ministerstva, určených k podpoře rozvoje cestovního ruchu. Pro možnost čerpání těchto finančních prostředků je ale nutné získat vhodným lobbingem podporu Jihomoravského kraje.

13


3. ZÁVĚREČNÉ HODNOCENÍ, DOPORUČENÍ DALŠÍHO POSTUPU 3.1

Závěrečné hodnocení

A ženijní roty v Sokolnicích se jeví jako perspektivní nemovitost, jehož úspěšná rekonverze a další rozvoj jsou uskutečnitelné bez výrazných dotačních podpor. Pro jeho realizaci je v nutné splnit několik podmínek:

rozvíjet projekt metodou projektového řízení; vytvořit kvalitní management projektu (řídicí tým); zpracovat nezbytné průzkumy; zpracovat studii proveditelnosti a „business plan“ projektu; cíleným marketingem zajistit účast soukromého sektoru; zajistit potřebnou projektovou dokumentaci; vyhledat klíčového investora/developera; zajistit realizaci projektu za pevně stanovených podmínek (obsah, termíny, finance).

Uvedený postup dle našich zkušeností nejlépe splňuje podmínku realizovatelnosti projektu (činí jej reálným) při současném zachování co největší kontroly veřejného sektoru (města / obce) nad rozvojem projektu. Touto cestou lze tedy zajistit maximální společenský přínos projektu, spočívající především v revitalizaci dnes zanedbaného území, zachování a vytváření historických a kulturních hodnot, rozšíření služeb pro obyvatele, podpoře podnikání a vytváření nových pracovních míst.

3.2 3.2.1

Doporučení dalšího postupu Projektové řízení

Pro řízení projektu byla vybrána metoda projektového řízení s velkým podílem účasti města / obce. Toto řídicí schéma umožňuje městu / obci podržet si plnou kontrolu všech rozhodovacích činností po celou dobu realizace projektu. Princip projektového řízení spočívá v tom, že na zajištění činností nutných pro realizaci projektu je ustaven pracovní tým s přesně formulovaným zadáním obsahové náplně a harmonogramu prací. Práce spojené s realizací projektu jsou odděleny od ostatní agendy městského / obecního úřadu (samostatnost projektu). V praxi to ovšem neznamená, že pracovníci městského / obecního úřadu pověření prací na projektu nemohou v rámci svého pracovního zařazení vykonávat jiné činnosti s projektem nesouvisející. Projekt nemá zpravidla charakter souvislé či periodické činnosti a je potřeba počítat s nárazovým pracovním zatížením, vznikajícím v nepravidelných intervalech a s různou intenzitou. Doporučuje se, aby v rámci pracovní náplně pověřených pracovníků byla jasně stanovena priorita prací na projektu. Podíl soukromého sektoru (odborné konzultační firmy) na projektu má dva hlavní důvody: zajištění odborných činností, jimiž město/obec nedisponuje;

14


větší rychlost a operativnost některých činností. Město / obec vybere formou výběrového řízení dlouhodobého partnera – konzultační firmu, s níž uzavře dlouhodobou rámcovou smlouvu. Další kontrakty na dílčí práce, které je potřeba zajistit externími dodávkami (např. projektové či stavební práce) mohou být potom zadávány ad hoc prostřednictvím dlouhodobého smluvního partnera. Tím je možné se vyhnout nežádoucím časovým prodlevám při zadávání veřejných zakázek, aniž by město / obec ztratily možnost kontroly při výběrových řízeních. 3.2.2

Management projektu

Úkolem managementu projektu je zajistit řádný průběh projektu. Management projektu je odpovědný za plánování, koordinaci a kontrolu prací směřujících ke zdárnému průběhu a dokončení projektu. Management projektu působí odděleně od rozhodovacích složek (volení přestavitelé města / obce), kterým je za svoji činnost odpovědný. Management projektu bude složen z pracovníků Městského úřadu / Obecního úřadu a konzultační firmy. V jeho čele stojí manažer projektu, jmenovaný volenými přestaviteli města / obce. Management projektu se bude zabývat především řízením, koordinací a kontrolou těchto činností: příprava a zpracování plánovacích, předprojektových a projektových dokumentů; koordinace odborných technických činností; koordinace a dohled nad pracemi probíhajícími v revitalizovaném území, resp. spjatými s rozvojem tohoto území; marketingová strategie a propagace projektu, příprava pozemků pro výstavbu; předprojektová a projektová příprava, organizace výstavby podmiňujících investic; dozory investora na stavbě; marketing. Management projektu bude za svoji činnost odpovědný voleným přestavitelům města/obce, kterou bude pravidelně podávat zprávu o průběhu prací na rozvoji projektu. Uvedeným činnostem bude odpovídat profesní skladba manažerského týmu. 3.2.3

Průzkumy

Opuštěné průmyslové či vojenské areály v sobě skrývají vždy poměrně reálné nebezpečí viditelných či skrytých ekologických závad. Nejčastěji se jedná o kontaminaci půdy nebo staveb. Ekologické závady jsou vážnou hrozbou pro další rozvoj projektu; je proto velmi žádoucí zajistit co nejdříve podrobný průzkum území, ukončený např. ekologickým auditem. Prostředky vložené do tohoto průzkumu nelze předem odhadnout; v každém případě se jedná o investici, která je pro plynulý a bezpečný rozvoj projektu nezbytná. Lze předpokládat, že v případě nalezení kontaminace je možné na její odstranění čerpat prostředky z fondů MŽP. 15


Dalším průzkumem, který je nedílnou součástí projektu, je stavebně technický průzkum, na jehož základě je možné stanovit orientační propočet nákladů na investice. Geologický průzkum může být součástí stavebně technického průzkumu, pokud je předpoklad dobrých základových poměrů. V opačném případě je nutno nechat provést několik zkušebních vrtů odbornou geotechnickou firmou. Všechny uvedené průzkumy bude zajišťovat management projektu na náklady města / obce. Tyto náklady považujeme za nezbytné, neboť pouze na základě vlastních průzkumů může město / obec zjistit reálnou hodnotu nemovitostí, resp. celého projektu. 3.2.4

Studie proveditelnosti, business plan

Studie proveditelnosti je základním dokumentem pro posouzení ekonomických a sociálních dopadů projektu. Studie posuzuje odborné, finanční a ekonomické parametry / předpoklady úspěšného rozvoje, formuluje portfolio závažných rizik a k jejich minimalizaci navrhuje mix opatření.

Pro studii proveditelnosti navrhujeme následující obsah:

územně technické podmínky výstavby; analýza tržní situace a marketingová strategie; dopravní obslužnost; sociální situace v zájmové/spádové oblasti; organizační zajištění a institucionální podpora projektu; akční plán; analýza potřeb a zdrojů; finanční analýza; ekonomická analýza; citlivostní analýza; analýza rizik a nejistot; výsledný výrok zpracovatele studie proveditelnosti.

Na základě studie proveditelnosti, v případě potřeby doplněné o analýzu nákladů a výnosů (CBA), bude zpracován business plan, stanovující podíl města / obce na rozvoji projektu a optimální způsob spolupráce se soukromým sektorem. Business plan bude dále obsahovat konkrétní pracovní úkoly pro jednotlivé účastníky projektu na základě stanoveného časového plánu. Jako vhodné plánovací období navrhujeme jeden rok, tj. business plan se bude každoročně obnovovat a vyhodnocovat. 3.2.5

Marketing projektu

Základem kvalitního marketingu projektu bude marketingová strategie, jejíž zpracování bude jedním z prioritních úkolů managementu projektu. Obsah marketingové strategie bude vycházet ze standardních postupů. Kromě klasických nástrojů marketingu, jimiž jsou produkt, 16


místo, cena a propagace, navrhujeme zařadit do marketingového mixu také specifické nástroje, používané při marketingu měst a obcí - materiální prostředí, zúčastněné osoby, procesy a partnerství. Pro propagaci projektu budou sloužit následující propagační materiály:

informační listy; další propagační materiály o Židlochovicích, respektive o Slavkovském bojišti; webové stránky projektu; propagační CD; informační panel.

Za obsahovou stránku propagačních materiálů a jejich distribuci bude odpovědný management projektu. Manažerský tým bude rovněž odpovědný za public relations projektu a za vytváření corporate identity. 3.2.6

Projektová dokumentace

Management projektu bude zajišťovat zpracování potřebné projektové dokumentace pro ty části projektu, které budou hrazeny z prostředků města / obce, respektive z dalších veřejných zdrojů. Management projektu dále zajistí, aby tato dokumentace byla řádně projednána, a obstará vydání potřebných územních rozhodnutí a stavebních povolení.

3.2.7

Výběr klíčového investora / developera

Spolupráce na rozvoji projektu s jedním hlavním (klíčovým) partnerem ze soukromého sektoru není nutnou podmínkou, přesto ji doporučujeme především z následujících důvodů: větší podíl odpovědnosti za podnikatelské riziko projektu na straně soukromého sektoru; jednodušší spolupráce veřejného a soukromého sektoru; pravděpodobnost rychlejší realizace celého projektu. Výběr klíčového partnera bude záviset na zpracovaném business planu a studii proveditelnosti projektu. Metoda výběru bude stanovena v marketingové studii. Výběr kvalitního a spolehlivého klíčového partnera je zásadní podmínkou pro úspěšnou realizaci projektu z hlediska dosažených společenských přínosů.

17

AREÁL ŽENIJNÍ ROTY V SOKOLNICÍCH

Recommend Documents