ANNUAL REPORT 2010 A YEAR OF NEW PERSPECTIVES

A ANNUAL L REPO ORT 20 010

A YEAR R OF N NEW PE ERSPE ECTIVE ES

2/117

Annual rep port 2010

Inh houdsopg gave 1

Risic cofactoren 1.1 aan het econ nomisch klima aat Risico’s verbonden a 1.2 Huurrisicco’s Risico’s verbonden a aan de investteringsactivitteit en aan prrojectontwikkkeling 1.3 aan de schom mmeling van de operation nele kosten Risico’s verbonden a 1.4 g van de gebouwen Risico van vernieling 1.5 ergunningen en milieugerelateerde risico’s Milieuve 1.6 Financie eel risicobehe eer 1.7 Financie eringsrisico’s en risico’s vverbonden aa an de evolutie e van de renttevoeten 1.8 Wisselko oersrisico’s 1.9 0 Andere reglementairre risico’s 1.10

2

Brief aan de aan ndeelhouderrs

3

Kern ncijfers

4

g Beheersverslag Strategie e van Montea “More than n Warehouse es” 4.1 Belangrijke verwezenlijkingen tijd dens het boekjaar 4.2 goedmarkt in n België en Frankrijk F De vastg 4.3 4.4 De vastg goedportefeu uille van Mon ntea 4.5 Conclussies van de vastgoedexpe ert 4.6 Financië ële structuur van de vennootschap 4.7 Financië ële resultaten n 4.8 Bestemm ming van hett resultaat 4.9 Conclussie voor het b boekjaar 2010 0 4.10 0 Belangrijke gebeurte enissen na ba alansdatum 4.11 1 Vooruitzzichten voor h het boekjaar 2011 4.12 2 Evolutie e van het aan ndeel Montea a 4.13 3 Corpora ate Governan nce

5

de en enkelv voudige jaarrrekeningen per 31 dece ember 2010 Geconsolideerd Geconso olideerde jaa arrekening pe er 31 decemb ber 2010 5.1 Enkelvo oudige jaarrekkening per 31 december 2010 5.2

6

emene inlich htingen Alge 6.1 Identifica atie 6.2 Maatsch happelijk kap pitaal Verklarin ngen 6.3 Groepssstructuur 6.4 Referentie aandeelhouders 6.5 e verbanden tussen de aandeelhoude ers, bestuurd ders en effecttieve leiders Familiale 6.6 Statuten n 6.7 Vastgoe edbevak in België B en d de “Société d’investissem ments immo obiliers cotée e (SIIC) in 6.8 Frankrijkk

7

ordenlijst Woo


3/117

Montea Co omm.VA Industrielaa an 27 – Bus 6 B-9320 Ere embodegem (Aa alst) Tel: +32 (0 0) 53 82 62 62 Fax: +32 (0 0) 82 62 62 61 www.monttea.com RPR-RCB Dendermonde BTW BE 0417 186 211 NS UW OPMER RKINGEN OF VRAGEN STUUR ON investorsre elation@montea a.com ONTWERP P EN REALISAT TIE : www.frigoliite.be Ce rapportt financier annue el est également disponible en Français This annua al financial reporrt is also availab ble in English Het Franse e en het Engellse jaarlijks fina ancieel verslag zijn vertaald uit het Nederland dstalig jaarlijks financieel versllag. Enkel de Nederlandsstalige versie he eeft bewijskrach ht. Het jaarlijkks financieel verslag v werd ve ertaald onder de verantwoord delijkheid van Montea en ka an bekomen worden op de maatschap ppelijke zetel van de vennootsch hap. Dit jaarversslag werd opgessteld in de muntteenheid EURO. De optellin ng van cijfers in d de tabellen en b bijlagen, vermeld d in dit jaarverslag, kan soms le eiden tot afrondingsverschillen. gistratiedocumen nt in de zin van n artikel 28 van n de wet van 16 6 juni 2006 op de openbare Dit jaarlijkss financieel verrslag is een reg aanbieding g van beleggingsinstrumenten e en de toelating vvan beleggingsiinstrumenten to ot de verhandelin ng op een gereg glementeerde markt. Een n online versie is eveneens beschikbaar b op p www.montea.ccom. Het jaarlijjks financieel verslag v werd do oor de CBFA goedgekeu urd op 29 maart 2011.


4/117

oedbevak (Sicafi – SIIC), gespecialise eerd in logisttiek en semi--industrieel Montea Comm. VA iss een vastgo d in België en n Frankrijk. vastgoed Het bed drijf wil snel een referentiespeler worden w op d deze markt. Montea bie edt meer da an gewone opslagplaatsen en w wil flexibele en n innoverend de vastgoedo oplossingen b bieden aan haar h huurderss. Op deze manier ccreëert het wa aarde voor h haar aandeelh houders. 12/2010 vertegenwoordig gt de vastgo oedportefeuille een reële waarde van n EUR 232,9 99 miljoen, Per 31/1 verspreid d over 30 loccaties met ee en totale opp pervlakte van n 437.601 m m². Montea C Comm. VA is sinds eind 2006 gen noteerd op N NYSE Eurone ext Brussel (M MONT) en Pa arijs (MONTP P). Het aand deel Montea a richt zich to ot Belgische en buitenlan ndse particulliere en institutionele belleggers die zich aan ngetrokken vo oelen tot een n onrechtstre eekse belegg ging in logistiek en semi-iindustrieel va astgoed en die een h hoog dividendrendement met een matig risico nasstreven.


5/117

1. Risic cofactoren i een investteerder in vasstgoed en oe efent haar acctiviteit uit in een e voortdurrend evoluere ende markt. Montea is Dit breng gt natuurlijk een aantal rrisico’s met zzich. Wanneer deze risicco’s zich con ncretiseren, kkan dit een nadelige e impact hebb ben op de acctiviteit van M Montea en haar vooruitzich hten. Montea heeft als doe el een solide e en gediverssifieerde vasstgoedportefe euille te ontw wikkelen en wil w op deze op lange term mijn een stabiiel en groeien nd dividend kkunnen biede en aan haar aandeelhoud ders. manier o nagement, alssook de raad d van bestuu ur van Monte ea volgen de eze risico’s, w waarmee Mo ontea wordt Het man geconfro onteerd, consstant op. Het managemen nt stippelt terrzake een vo oorzichtig bele eid uit dat, in ndien nodig, wordt aa angepast1. D Dit verslag bevat een nie et exhaustievve lijst van risico’s. Er kkunnen dus andere op heden onbekende en n/of onwaarsschijnlijke risiico’s bestaan n die eventueel een ongu unstige invlo oed kunnen hebben op o de activite eit en de financiële situatiie van Monte ea.

co’s verbon nden aan hett economisc ch klimaat 1.1 Risic De activiteit van Mon ntea is, net a als activiteiten van andere e vennootsch happen, onderhevig aan de invloed van econ nomische cyccli. De evoluttie van de vrraag en het a aanbod in vasstgoed wordtt onder meerr beïnvloed door de e algemene economisch he conjunctu uur. Macro-e economische indicatoren n oefenen e een zekere invloed u uit op de investeringen e en het aanga aan van huurrovereenkom msten met private onderne emingen in de secto or van logisttieke en sem mi-industriële e panden en n kunnen de esgevallend een negatie eve invloed hebben op o de ontwikkkelingsactivitteiten van Mo ontea. act van dezze cycli op haar resulta aten en op de waarde van haar portefeuille Montea wil de impa eren door: verminde    

de diversificatie vvan haar vasstgoedportefe euille, zowel o op geografisch vlak als o op het vlak va an type van ouwen, verde er te zetten, gebo de diversificatie vvan haar porttefeuille op h het gebied va an klanten te optimalisere en, op la ange termijn te investeren n in kwaliteitssvolle gebouw wen, flexib bele vastgoe edoplossingen voor haar kklanten te on ntwikkelen.

or 2011 verwa achte cijfers is er geen enkele klant-h huurder bij M Montea die meer dan 20% % Op basiss van de voo van de to otale huurinkkomsten uitm maakt. Onderrstaande grafiek geeft de e diversificatie e weer van d de klantenhuurderssportefeuille. nkele door M Montea uitgevvoerde verricchting mag tot gevolg he ebben dat meer dan 20% % van haar Geen en activa in n vastgoed w wordt belegd dat één enkkel vastgoed dgeheel vorm mt of dat dit percentage, indien het voor één n of meerde ere vastgoed dgehelen al meer dan 20% zou bed dragen, verd der toeneemtt 2 . Wat de toepassing van deze e bepalingen n aangaande e de identite eit van de huurders h bettreft, is Montea op elk of het huurde errisico dat d de bevak loo opt op elk van n haar huurd ders steeds ogenblikk in staat om na te gaan o onder de e limiet van 20% 2 blijft. Ind dien voormelde verplichtin ngen op het ogenblik van n het uitvoere en van een verrichtin ng niet zoude en worden g gerespecteerd d, zal de bevvak meteen een vraag to ot afwijking o op de 20%3 nemen om h grens mo oeten indienen4 dan wel5 de nodige maatregelen m het belang va an deze huurders terug te brenge en tot onderr de grens va an 20%.

1

2 3 4 5

Voor m meer informatie o omtrent de strattegie van Monte ea, verwijzen we e naar punt 4.1 in dit jaarverslag g. Het beleid va an Montea zal, indien nodig, aangepa ast worden in fun nctie van de omschreven risicoffactoren. mber 2010 met betrekking tot vvastgoedbevaks. Artikel 39, § 1 van het KB van 7 decem Artikel 39, §1 van het KB van 7 decem mber 2010 met b betrekking tot va astgoedbevaks. Artikel 39, § 3 van het voormeld KB va an 7 december 2010 met betrekking tot vastgo oedbevaks. Een affwijking kan enkel worden bekom men als de schu uldgraad van de e bevak op het ogenblik o van hett uitvoeren van d de verrichting minderr dan 33% bedra aagt (cfr afrtikel 39, § 4).


6/117

ordt eveneens blootgesteld aan het in gebreke blijven van of fa aillissemente en van haar De vennootschap wo ngen verschaffen, behee erders van medeparrtijen zoals bancaire insstellingen die kredieten en indekkin vastgoed d, aannemerss voor ontwikkkelingen, en nz6.

1.2 Huurrisico’s p een actieve e wijze haarr bestaande en toekomsttige klanten, om zo de Montea beheert en begeleidt op nd en het verlloop van huu urders in haar vastgoedpo ortefeuille te minimalisere en. leegstan n de gebouw wen, zorgt voo or het technissch beheer Het interrne team, datt instaat voorr het dagelijkks beheer van van de vvastgoedporttefeuille en stelt, s samen met het com mmerciële tea am, op regelmatige basiss efficiënte en flexibele oplossing gen voor. Da aarenboven zzal het comm merciële team m alles in het werk stellen om op een proactievve manier de e eventuele le eegstand te m minimaliseren. Deze contacten met bestaande e en toekomstiige klanten zzijn van esse entieel belang g voor het ve eilig stellen van de h huurinkomste en, maar heb bben slechts een beperkte invloed op de prijs waa artegen een leegstaand gebouw kan worden verhuurrd, aangezie en de prijss voorname elijk afhankkelijk is van externe omstand digheden (sta aat en ligging g van de gebo ouwen, econ nomische marktomstandig gheden, enz.). msten bevat een clausule waardoor de huurprijss in België Het overgrote deel van de huurovereenkom jaarlijks wordt aange epast aan de e index van de consump ptieprijzen en n in Frankrijkk aan de ind dex van de 100% van de lopende huurovereenk h komsten in Frankrijk F en 98% 8 van de d lopende construcctiekosten 7 . 1 huuroverreenkomsten n in België zzijn onderhevig aan de evolutie van n voormelde indexen. 33 3% van de huurinko omsten is blo ootgesteld aan een verm mindering va an de huur n naar aanleiding van een eventuele daling va an de index, maar nooit o onder de initië ële bedongen n huurprijs. Alvorenss een nieuw we klant wo ordt aanvaa ard, wordt zijn z financië ële solvabilitteit nagegaa an. Bij de ondertekkening van e elke huurovereenkomst w wordt een on nvoorwaardelijke bankwa aarborg geëisst waarvan het bedrrag overeensstemt met een huurprijs vvan 3 tot 6 maanden. m De huur is voorraf betaalbaa ar, hetzij op maand- hetzij op kwa artaalbasis.

co’s verbon nden aan de investeringsactiviteit en aan projec ctontwikkeliing 1.3 Risic en optimale risicospreidin ng9 op basis van de volg gende twee De groeistrategie van Montea strreeft naar ee pijlers: 



6

7 8 9

an gebouwe en in België en Frankrijk die op basiis van objecctieve elemen nten, zoals de vverwerving va toegankelijkheid of de nabijhe eid van belan ngrijke consu umentenpole en, een optim male ligging g genieten en ntieel biede en op het vlak van commercia alisering (ge eografische daarrdoor een goed poten risico ospreiding); de vverwerving va an gebouwe en die verhuu urd zijn aan stabiele en solvabele, kkwalitatief ho oogstaande huurrders uit versschillende ecconomische ssectoren zoals de logistie eke sector, de e voedingsin ndustrie, de farm maceutische sector, de e consumpttiegoederen, alsook d de industrië ële sector (sectoriële risico ospreiding).

Voor me eer informatie o omtrent de conttrolewerkzaamh heden over deze e risico’s, verwiijzen we naar p punt 3.12.3 “Verslag over de interne ccontrole- en risiccobeheerssystemen” in dit jaarvverslag. ICC – in ndice de coût de e construction. De huurrovereenkomst vvan DHL op de site s Grimbergen n voorziet geen cclausule met be etrekking tot de jaarlijkse indexe ering. Montea zorgt, in het bellang van de aan ndeelhouders, vo oor de nodige diversificatie op h het vlak van haa ar huurders.


7/117

i slechts in beperkte b mate, en dit in h het kader van n een alliantie e met derden n (projectontw wikkelaars, Montea is architecttenbureaus, enz.), voor eigen rekening actief alss vastgoedo ontwikkelaar. Tijdens het afgelopen jaar werrden geen vastgoedontw v wikkelingen gedaan. Mo ontea is nie et van plan om in te stappen s in speculattieve ontwikkkelingsprojectten (de zoge enaamde “bla anco” projectten waar voo oraf geen huu urders voor bestaan)). Binnen de d vastgoed dsector mikt Montea ookk op twee d deelsectoren,, enerzijds het h logistieke e vastgoed (voornam melijk opslag g en overslag g van goede eren) en and derzijds het semi-industriële vastgoed (kleinere panden veelal verhuurd aan K KMO’s of aa an kleinere vestigingen van interna ationale gro oepen). De nier haar rissico te spreiden op hett vlak van type huurderr/sector en onderneming tracht op die man geografissche ligging. Bij de verwerving van een gebouw vo oert Montea a steeds ee en juridisch he, milieuge erelateerde, boekhou udkundige en n fiscale “due e diligence” uit, u op basis van uitvoerig ge interne an nalyses en m meestal met de onderrsteuning van n externe, ge especialiseerrde adviseurss. Het operrationeel tech hnische behe eer van het onderhoud o va an de gebouw wen, evenalss de coördina atie van de lopende bouwen re enovatiewerkken, worden opgevolgd d door het “Pro operty Manag gement” team m. Dat legt jaarlijks een onderho ouds- en ren novatieschem ma voor aan n de raad va an bestuur met m als doel het veilig male rendabiliteit van de portefeuille op lange terrmijn. Voor het h jaar 2010 0 werd een stellen vvan een optim totaal va an EUR 0,3 miljoen gespendeerd aa an onderhou udskosten. D Daarenboven werd een bedrag b van EUR 1,2 2 miljoen geïn nvesteerd aa an verbetering gswerken aa an de bestaan nde portefeuille.

1.4 Risic co’s verbon nden aan de schommelin ng van de operationele kosten Directe o operationele kosten worden hoofdzake ed door twee e factoren: elijk beïnvloe  

eeftijd en de e kwaliteit va an de gebou uwen: deze b bepalen de onderhoudso - en herstellingskosten. de le Deze e worden nauwgezet op pgevolgd en n gecoördine eerd, waarbiij de uitvoerring van de eventuele werkken wordt uitb besteed; het niveau n van d de leegstand d en het verlloop van huu urders: deze zijn bepalen nd voor o.a. de kosten voorr onverhuurd de oppervlaktte, de koste en voor wede erverhuring, de kosten voor v opknapb beurten en kortingen verleend aan nieu uwe klanten. Door actieff en comme ercieel porteffeuillebeheerr tracht de nootschap de eze kosten te e optimalisere en. venn

bereiding en n opvolging van v bouwwerrken en groo otschalige re enovatiewerken maken o.a. deel uit De voorb van het ttakenpakket van het “Pro oject Manage ement” team m onder de ve erantwoordellijkheid van d de COO bij Montea.

co van vernieling van de gebouwen n 1.5 Risic uwen worden n vernield do oor brand off andere ram mpen wordt vvolledig verzzekerd aan Het risicco dat gebou nieuwbouwwaarde. De verzekkeringspolisse en, onderscchreven doo or Montea, omvatten eveneens nde waarborg gen (zoals h huurderving100) die werden n vastgelegd op basis va an de op de markt best bijkomen mogelijke e dekking. ecember 201 10 bedroeg d de verzekerd de waarde va an de vastgoe edportefeuille e EUR 259,4 4 miljoen in Op 31 de België en n in Frankrijkk. Deze dekt volledig de reële waarde van de porte efeuille op die ezelfde datum m.

10

De gem middelde waarborg voor huurde erving bedraagt ongeveer anderhalf jaar.


8/117

10 werd een n totale prem mie van EUR R 240K beta aald voor de verzekering g van deze Tijdens het jaar 201 en. Deze pre emies werden n allemaal do oorgefactureerd aan de h huurders, me et uitzonderin ng evenwel gebouwe van de premies be etaald voor leegstaande panden en n met uitzon ndering van premies w waarvan de terugvord dering contra actueel niet m mogelijk of be eperkt is. He et percentage e van de totale verzekerin ngspremies, aal. die contrractueel niet mogen doorg gerekend wo orden aan on nze klanten, b bedraagt 44% % van het tota

1.6 Milie euvergunnin ngen en milieugerelatee erde risico’s 1.6.1

M Milieuvergu nningen

Montea of de huurd ders beschikkken over de e nodige milieuvergunniingen voor de d exploitatie van alle gecertifie eerde installlaties in haar gebouwe en 11 . Zij wo orden aange epast indien (wijzigingen n van) de wetgevin ng, het type vvan exploitatiie of de techn nische kenmerken dit verreisen. 1.6.2

Milieugerela M ateerde risic co’s (staat van de ge ebouwen, kw waliteit van n de bodem m, van de o ondergrond en van het grondwaterr)

Alvorenss een gebo ouw wordt aangekocht, onderzoekt Montea zzeer grondig g alle afwijkingen en milieurisico’s. er vervuiling gs- en financieel risico te vermijden, laat Mon ntea, indien nodig, even neens een Om iede onderzoe ek uitvoeren naar de kw waliteit van d de bodem, va an de onderrgrond en va an het grondwater voor gebouwe en waar risiccovolle activviteiten word den of werde en ontplooid, zoals de a aanwezigheid d van een stookolie etank. In gevval van aange etoonde vero ontreiniging, stelt Montea a alles in het werk om de e potentieel hiermee samenhangende risico’ss te beheren als een goede huisvader. Bovendien n controleert Montea op periodiekke tijdstippen n haar installa aties, die mo ogelijkerwijze een risico in nhouden voorr de bodem.

1.7 Fina ancieel risico obeheer wisselkoers-, rente-, liquiditeits- en kredietrrisico’s kunnen in de e normale Blootstellling aan w bedrijfsuitoefening va an Montea ontstaan. o De ondernemin ng analyseerrt en herziet elk risico en n definieert d prestatiess van de be evak te behe eersen. De hierbij de strategieën om de ecconomische impact op de en van deze e analyses e en voorgeste elde strategie eën worden op regelma atige basis h herzien en resultate goedgekkeurd door de e Raad van Bestuur. B 1.7.1

R Renterisico

k estaan uitslu uitend uit sch hulden met financiële scchulden van de bevak be De langllopende en kortlopende vlottende e rentevoeten. De bevakk maakt gebrruik van finan nciële indekkkingsinstrume enten van he et type IRS (“Intrest Rate Swaps) om het renterisico in te dekken. In ttoelichting 14 4 vindt u een n overzicht va an de reële menten. Een sstijging of da aling met 100 0 basispunten n in de rentevvoeten van waarde vvan de indekkkingsinstrum onze scchulden met vlottende re entevoeten, zou een sttijging of da aling van de e marktwaard de van de financiële e indekkingssinstrumenten n betekenen met respecttievelijk EUR R 7,61 miljoen n en EUR 5,17 miljoen. Deze se ensitiviteit is g geen kaselement en zou u geen impacct hebben op p het netto ccourant resultaat, maar wel op het nettoresultaat.

11

Montea a is verantwoo ordelijk voor de vergunningen met betrekkking tot de exp ploitatie van het gebouw. De e huurder is verantw woordelijkvoor d de eventuele a additionele explo oitatievergunnin ngen met betrekkking tot de de esbetreffende acctiviteit. Deze docum menten maken de eel uit van de prrocedure bij aan nkoop/verkoop e en/of verhuringe en.


9/117

d het renterrisico voor 9 99,7% inged dekt zodoend de dat een stijging/dalin ng van de Op 31/12/2010 werd eten een minimale impactt hebben op het resultaatt van de beva ak. Bij een sttijging of dalin ng van 100 rentevoe basispun nten zal de ja aarlijkse interrestlast voor de ondernem ming slechts stijgen of dallen met EUR R 4K. 1.7.2

K Kredietrisico o

dietrisico is he et risico op financieel verrlies van de b bevak als een n klant of een n tegenpartij faalt in het Het kred ontractuele verplichtingen v n. Het mana agement beschikt over een kredietbe eleid en de voldoen van haar co et kredietrisiico wordt o op continue basis behe eerd. Elke n nieuwe huurrder wordt blootstelling aan he ocht op kred dietwaardighe eid vooralee er de bevak een huurovvereenkomstt aanbiedt, afzonderrlijk onderzo rekening g houdend me et een huurg garantie van 3 of 6 maand den 1.7.3

W Wisselkoers sisico

goedportefeu uille van de bevak besta aat uitsluiten nd uit gebouw wen in België en Frankrijk en alle De vastg huurconttracten zijn in n EURO. De onderneming is bijgevolg g niet blootge esteld aan en nig wisselkoe ersrisico. 1.7.4

L Liquiditeitsr risico

hting 30 vindt u een overzzicht van de financiële ve erplichtingen met hun resspectieve loo optijden. De In toelich onderneming behee erst haar liqu uiditeitsrisico o door over voldoende beschikbare e kredietfaciliteiten 12 te de ontvangstten en betalin ngen zoveel mogelijk op e elkaar af te sstemmen. beschikkken en door d

1.8 Fina ancieringsris sico’s en ris sico’s verbon e evolutie va an de rentev voeten nden aan de Montea wordt w blootge esteld aan:  

eel gebrek aa an liquide mid ddelen); het ffinancieringsrrisico (zijnde een eventue risico o's ingevolge e de evolutie van de rente evoeten.

1.8.1

F Financiering gsrisico

onderhoudt een e duurzam me en gezond et haar bankkpartners (ING, Dexia, BN NP Paribas de relatie me Montea o Fortis en KBC), die e een gedivversifieerde groep vormen van toonaangevende Europese financiële gen. Deze divversificatie sttaat borg voo or aantrekkelijke financiële e marktvoorw waarden. instelling ncieringsrisicco, dat er voo ornamelijk in bestaat dat de bevak ee en gebrek aa an liquide mid ddelen zou Het finan hebben, wordt ingepe erkt door:  

12

diversificatie van de finan nciële schuld d van Montea bij vier too onaangevend de Europese e financiële de d inste ellingen (ING G, Dexia,BNP P Paribas Fortis en KBC)) die elk ong geveer één vvierde van de e financiële schu uld van Monte ea financiere en; de looptijd van de financiële schuld: geen enkele kredietlijn vverloopt vóórr het einde van 2011. Mom menteel analyyseert Monte ea haar schu uldpositie me et haar finan nciële instellingen om, vo oorafgaand aan de vervaldatta van haar kkredietlijnen, voorbereid te e zijn om haa ar schuld te h herfinanciere en tegen de huidige marktcon nforme voorw waarden.

Montea a beschikt op 31/12/2010 3 overr EUR 115 miljo oen aan krediettlijnen, waarvan EUR 108 miljo oen reeds is opgenomen. Dit beteke ent dat Montea nog over EUR R 7 miljoen kan beschikken. Indien Montea op p 31/12/2010 d de volledige kre edietlijnen zou hebben n opgenomen, zzou de schuldgrraad 49,02% bed dragen.


10/117

15 miljoen a aan kredietliijnen, waarvvan EUR 10 08 miljoen re eeds werd Montea heeft in tottaal EUR 11 men. Gedure ende het jaar 2011 zal E EUR 55 miljo oen van dezze kredietlijne en komen te e vervallen. opgenom Voor me eer informatie e omtrent de financieringssstructuur va an Montea, vverwijzen wij naar punt 4..6.2 van dit jaarverslag. Bij de redactie van dit jaarverslag g werkt Monttea aan de te e vernieuwen n financiering gen van de kkredietlijnen die verva allen in 2011 en dit met als focus:    

d bij verschillende financiiële instelling gen; de diversificatie vvan de schuld op basis van de looptijd vvan de financcieringen; de diversificatie o dvormen; de diversificatie vvan de schuld de financieringskkost.

ecember 201 10 bedraagt d de geconsolideerde schuldgraad 47,6 63%13. Op 31 de 1.8.2

R Risico’s verrbonden aan n de evolutie e van de rentevoeten

Het risico o op een stijjgende rente e wordt inged dekt door mid ddel van IRS S’en (“Interesst Rate Swap p”). Montea sluit bij vvoorkeur haar financierin ngen af tege en een vaste e interestvoe et. Indien financieringen tegen een variabele e interestvoe et worden affgesloten, worden de rissico’s die vo oortvloeien uit renteschommelingen beperkt door d het geb bruik van inde ekkingsinstru umenten van het type IRS S. De totale sschuldpositie wordt voor 99,7% in ngedekt door indekkingsinstrumenten n van het type IRS, mett een vervald datum tusse en 2011 en 2021. De e gemiddelde e rentelast op p 31 decemb ber 2010 bedraagt 4,52% (inclusief ba ancaire marge es). Montea boekt negattieve variatie es op de re eële waarde van de ren ntedekkingsin nstrumenten indien de rentevoe eten lager lig ggen dan de op grond va an de IRS g geldende rentevoeten. De eze negatievve variaties kunnen h het nettoresu ultaat impacte eren maar he ebben geen invloed i op he et netto coura ant resultaat.

selkoersrisic co’s 1.9 Wiss De vastg goedportefeu uille van Mo ontea bestaa at uitsluitend uit gebouw wen in België ë en Frankriijk, en alle huurconttracten zijn in n euro. De on nderneming is i bijgevolg niet n blootgestteld aan enig g wisselkoerssrisico.

1.10

A Andere reglementaire riisico’s

Montea is er zich va an bewust da at er verande eringen in reg glementering gen kunnen worden w doorrgevoerd of dat nieuw we verplichtin ngen kunnen n ontstaan. Montea is onderheviig aan venno ootschapsbelasting (33,9 99%) maar h haar belastba are basis is g gelimiteerd tot enkell de verworpe en uitgaven e unstige voord delen. De huurinkomsten, alsook de en abnormalle en goedgu meerwaa arden worden aldus niet opgenomen in de belasttbare basis, wat de belasstbare basis aanzienlijk verminde ert. De divide enduitkeringe en zijn onderw worpen aan een roerende e voorheffing g van 15%. Bij het vverlies van de e erkenning van het statuut van vasttgoedbevak, zou de venn nootschap he et voordeel van dit gunstig g fiscaa al stelsel verrliezen. Monttea beschouw wt dit risico a als louter the eoretisch, aa angezien zij erop toeziet al haar verplichtinge v en na te komen waardoorr het risico op verlies van n het statuut in principe eoretisch is. louter the

13

De sch huldgraad wordtt berekend volge ens artikel 53 § 2 van het KB va an 7 december 2 2010.


11/117

uwe koninkijkk besluit vastgoedbevakss van 7 dece ember 2010 werd gepub bliceerd in he et Belgisch Het nieu staatsbla ad op 28 de ecember 2010. Dit koninklijk besluit is van toepa assing vanaff 7 januari 2 2011. Deze nieuwe rreglementering legt nieuw we verplichtiingen en/of limieten l op w waardoor de bevak het g gevaar kan lopen nie et conform tte zijn met d deze nieuwe reglementerring. De bevvak zal alles in het werk stellen en desgeva allend de nod dige maatreg gelen nemen n om zich bin nnen de daa artoe voorzie ene termijnen n aan deze nieuwe w wetgeving te conformeren n.


12/117

EF AAN DE AANDEELH HOUDERS 2. BRIE 2010 A Y Year of Persp pectives Beste aa andeelhouders, Wij zijn verheugd u deze briief te moge en sturen, samen met het jaarrapport van het vierde activiteite enboekjaar van v Montea. dication and creativity», verwijzend naar onze In 2007 kreeg ons jaarverslag de titel «A year of ded waarden n en onze ve erbintenissen n. In de loop p van het jaa ar 2008, datt we "A year of growth" noemden, zagen w we onze vasstgoedportefe feuille met meer m dan 50 0% groeien.. Het jaar 2 2009 werd “A “ year of challenges” waarin Montea erin slaagde om ondankss de econo omische crissis de vooro opgestelde doelstellingen te behalen en een dividend uit te t keren in lijn met dat va an 2008. 2010 w was voor M Montea een jaar van nieuwe opportuniteiten. Vooreerstt gaf de succesvolle s kapitaalvverhoging va an midden 20 010 Montea de mogelijkh heid interesssante investe eringsopportu uniteiten te finalisere en met FM Logistics in Frankrijk e en Coca Co ola in België ë. Om de ve erdere groei die deze kapitaalvverhoging Montea biedt te bestendig gen, breidde e Montea zijn n manageme ent team uitt met twee sterke p profielen, elkk verantwoorrdelijk voor de verdere groei en optimalisatie van de porrtefeuille in respectie evelijk Frankkrijk en Belg gië. Tot slot opende Montea een eig gen kantoor in Parijs te eneinde als volwaard dige thuisspe eler op dezze markt acttief te kunne en zijn. Zieh hier de rede enen waarom we ons jaarverslag voor 2010 0 de titel “A yyear of new p perspectives”” hebben geg geven. De reële e waarde van n de vastgoedportefeuille bedroeg op 31 decembe er 2010 EUR R 232,99 miljoen, terwijl de invessteringswaard de op die da atum EUR 24 41,53 miljoen bedroeg. M Montea realisseerde een belangrijke stap voo orwaarts in ha aar verankerring in Frankkrijk met de verwerving v va an een “klasse A” logistie ek platform te Orléa ans, voor 9 jjaar vast ve erhuurd aan FM Logisticcs. Daarnaasst bevestigde e Montea haar rol als specialisst in logistiekk vastgoed d door het afslu uiten van ee en ontwikkelin ngsovereenkkomst op ma aat voor de bouw van een nieuw distributiece entrum voor Coca C Cola in Charleroi. goedportefeu uille van 437.601 m², die over o 30 verscchillende site es is verdeeld d, levert een gemiddeld De vastg bruto ren ndement op vvan 7,88% o op basis van huurcontractten met 71 grote en klein ne klanten die e actief zijn in heel u uiteenlopende e sectoren, g gaande van logistiek l (DH HL, Fedex, Chronopost, N Norbert Dentrressangle), over de industrie (B BF Goodrich h, Brossette, Jan De Nul) N tot veel verkochte consumente engoederen (Unilever, H&M, Barrry Callebaut). e Montea in 2 2010 een ste evig tweede semester en n eindigde he et jaar met Op operrationeel vlakk realiseerde een bezzettingsgraad d van 95,13%. Montea a onderteke ende nieuwe e huurcontra acten voor meer dan 25.000 m m². Dit toont aan dat Mon ntea blijk hee eft gegeven vvan een zeke ere commercciële doeltrefffendheid in een lastiige economissche contextt. Voor het vo olledige boekkjaar bedroe eg het netto h huurinkomen n EUR 17,1 miljoen, wat overeenstemt met ee en stijging va an 4,67% ten opzichte van n 2009. doorgevoerd op 02/07/2 2010 daalde e de gecon nsolideerde Ten gevvolge van de kapitaalvverhoging d schuldgrraad van 56,4 43% naar 47 7,63%. Boven ndien wordt 9 99,7% van de e schuld ged dekt door con ntracten die een vastte financieringsgraad van 4,6% verzekkeren.

13/117


nciële crisis, d de economissche recessie e en de kredietschaarste bereikte de a activiteit op Omwille van de finan goedbeleggin ngsmarkt in 2009 een historisch laag g niveau. De eze toestand d had een o onmiddellijk de vastg negatief effect op d de geschatte e waarden van de logiistieke en d de semi-indu ustriële gebo ouwen. De vastgoed dportefeuille van de beva ak onderging in het jaar 2010 op dat vvlak een positieve evolutie e waardoor het netto o boekhoudkkundige resulltaat van EUR –10,7 miljo oen in 2009 evolueerde naar EUR 8,22 miljoen in 2010. Dit resultaatt werd voorna amelijk beïnvvloed door de e niet-gerealiiseerde varia aties in de reë ële waarde van vastgoed en inde ekkingsinstru umenten (respectievelijk IA AS 40 en 39 9). Op basiss van die elementen zal de d Raad van Bestuur van n Montea aan n de gewone e algemene vvergadering voorstellen om een b bruto dividen nd van EUR 0,97 per aa andeel uit te keren voor de eerste ja aarhelft van 2010 en een bruto dividend van E EUR 0,87 perr aandeel voo or de tweede e jaarhelft van 201014. De Raad d wenst ten sslotte ook no og het volledige team van n Montea te d danken voor zijn dagelijksse inzet en de behoo orlijke presta aties die in 20 010 werden g geboekt.

Gerard Van V Acker* Voorzitte er van de raa ad van bestuu ur * Vaste verrtegenwoordiger van Gerard Va an Acker BVBA ** Vaste ve ertegenwoordige er van Jo De Wo olf BVBA

14

Zie pun nt 4.2.8 van dit jjaarverslag voorr meer informatie.

Jo De Wo olf** Chief Exe ecutive Office er

14/117


RNCIJFERS 3. KER

Aantal site es

BE

FR

2010

2009

2008

18

12

30

33

32

Oppervlak kte van de vastg goedportefeuille e Logistieke en n semi-industriële pan nden

M²

246.522

145.816

392.338

333.015

320.402

Kantoren

M²

32.579

12.684

45.263

47.663

45.657

Totale oppe rvlakte

M²

279.101

158.500

437.601

380.678

366.059

Ontwikkelingsspotentieel

M²

43.220

26.500

69.720

69.720

62.197

Reële waarde e (1)

K€

141.143

91.847

232.990

206.253

210.789

Investeringsw waarde (2)

K€

145.018

96.509

241.527

213.393

218.369

%

94,67%

95,81%

95,14%

91,78%

96,24%

Netto huurressultaat

K€

11.111

5.986

17.097

16.334

14.024

Vastgoedresu ultaat

K€

10.956

5.762

16.718

15.962

13.828

Operationeel vastgoedresultaat vo oor het resultaat op de d portefeuille

K€

7.993

5.225

13.218

13.425

11.483

Operationele marge (5)

%

71,9%

87,3%

77,3%

82,2%

81,9%

Wijziging van de reële waarde van n de vastgoedbeleggingen

K€

-4.662

2.756

-1.906

-16.033

-10.046

Exploitatieressultaat na resultaat op o de portefeuille

K€

3.879

7.981

11.860

-2.608

2.072

Financieel ressultaat

K€

-626

-3.010

-3.637

-8.064

-9.800

Netto resultaa at

K€

3.253

4.971

8.224

-10.682

-7.756

Netto couran nt resultaat (excl. Impact IAS 39) (4)

K€

5.724

2.215

Waarde van n het onroerend verrmogen

Bezettingsgrraad Bezettingsgra aad in % van de huurrwaarde (3)

Geconsoliideerde resultatten

Aantal aandelen die recht hebben n op het resultaat van n de periode

7.938

7.441

8.446

4.609.740

3.585.354

3.585.354

at / aandeel Netto resultaa

€

1,78

-2,98

-2,16

Netto courantt resultaat (excl. IAS S 39) / aandeel

€

1,72

2,08

2,36

Voorgesteld dividend d (6)

€

1,84

2,09

2,09

Eigen vermog gen en minderheidspa articipaties

K€

124.107

84.469

102.644

Schulden en passiva opgenomen in de schuldratio

K€

122.623

122.032

118.349

Balanstotaal

K€

258.799

216.264

224.281

Schuldratio

%

47,6%

56,4%

52,8%

Net Actief / aandeel

€

22,01

23,50

28,60

Geconsoliideerde balans

(1) (2) (3) (4) (5) (6)

Reële e waarde van de e portefeuille is de d boekhoudkun ndige waarde vo olgens de IAS/IF FRS regels. De invvesteringswaard de is de waarde e van de portefeu uille zonder aftre ek van de transa actiekosten. Deze ratio is bereken nd in termen van n de reële huurg gelden en de geraamde huurwa aarde van de lee egstaande oppervlakten. aardering van de e indekkingsinsttrumenten voor de rentevoeten. Impacct IAS 39: herwa erationeel resulltaat voor het re De op perationele marrge is het resulttaat van het ope esultaat op de portefeuille p gedeeld door het netto huurresultaat. ereen met een dividend van EU UR 0,97 per aa andeel voor de eerste jaarhelft van 2010 en Het vvoorgestelde divvidend komt ove EUR 0,87 per aandee el voor de tweed de jaarhelft van 2010.

15/117


De agen nda van de aa andeelhoude er     

22/02/2011 12/05/2011 10/05/2011 25/08/2011 17/11/2011

Jaarresultaten per 31/12/2010 Tussentijjdse verklarin ng – resultate en per 31/03/2011 Algemen ne vergaderin ng van de aandeelhouderrs Halfjaarlijks financiee el verslag – re esultaten perr 30/06/2011 Tussentijjdse verklarin ng – resultate en per 30/09/2011


16/117

HEERSVERS SLAG 4. BEH e than wareh houses” 4.1 Strategie van Montea “More htlijnen van het strategissch plan van n Montea zu ullen in 2011 worden behouden. Mee er bepaald De krach ontwikke elt de strategie van Monte ea zich rond 3 kernbegrippen: 

Logiistiek en sem mi-industrie eel vastgoed d

ermijnwaarde e van logistiek en sem mi-industrieell vastgoed. De totale Montea gelooft in de lange te levenscyyclus van ee en logistiek g gebouw is im mmers een sstuk langer d dan deze va an andere in nstitutionele vastgoed dklasses. De eisen na aar architecttuur, verand derende tecchnieken, vrije hoogte of andere technische specificatties zullen m minder snel evvolueren dan n bij andere vvastgoedklassses zoals bijvoorbeeld kantoren nvastgoed. In ndien bepaalde renovatie es zich doorh heen de volle edige levensccyclus van ee en gebouw toch opd dringen, zal de renovatie ekost hierva an in verhouding tot de totale waard de lager zijn n dan voor andere vastgoedklas v sses. Hierdoo or is logistiek vastgoed ee en interessan nte lange term mijnbelegging g. 

e player Pure

Montea heeft h er voorr geopteerd e exclusief in ssemi-industrie eel en logistie ek vastgoed te investeren n. Hierdoor slaagt M Montea erin e een zuivere focus te hebben op dezze niche. De e teams in B België en Frrankrijk zijn samenge esteld uit spe ecialisten in deze sector en kunnen derhalve d amb biëren ‘de be este van de kklas’ te zijn in hun domein. Hierd door ondersccheidt Montea zich van vvele andere ffondsen die h hebben geop pteerd voor diversificcatie in hun vvastgoedklasses, waardoo or zij geen zu uivere focus hebben. 

dinvesteerde er Eind

t in de m markt op als eindinvestee erder met een n lange termijnvisie op zijjn vastgoedp portefeuille. Montea treedt Het gebrruik van haarr expertise en ervaring in n de nichema arkt kan Mon ntea gebruike en om in sam menwerking met and dere spelers - zoals on ntwikkelaars en grondeig genaars - vroeger in he et ontwikkelingsproces betrokke en te worden. Het built-to o-suit project met Coca-C Cola was in 2 2010 een inte eressant voo orbeeld van deze visie.

angrijke verw wezenlijking gen tijdens het h boekjaarr 2010 4.2 Bela 4.2.1 

I Investerings sactiviteit tijjdens het jaa ar 2010 in België en Fra ankrijk

Juli 2010 – Fina alisatie van d de aankoop van een nie euw “klasse e A” logistiek platform v van 75.000 n Saint-Cyr--en-Val (Orlé éans - Frank krijk) m² in



Op 28 mei 2010 werd overgegaan tot de onderte ekening van een aankoo opovereenko omst onder oorwaarden vvan een nieu uw “klasse A A” logistiek platform van 75.000m² in Saint-Cyropscchortende vo en-V Val (Orléans)15. In juli 2010 werd d aan alle op pschortende vvoorwaarden n voldaan zo odat de aankkoop door Mo ontea werd naliseerd. He et gebouw, g gelegen op e een “prime” locatie nabij Orléans lan ngs de toega angswegen gefin A10 / E05 / E09 9 en E60, vvertegenwoorrdigt een invvestering van n EUR 35,3 miljoen en is volledig M Logistics to ot en met 30/0 06/2019. verhuurd aan FM

15

Voor m meer informatie vverwijzen wij na aar het persbericcht van 28/05/20 010 (www.monte ea.com).


4.2.2 

17/117

O Ontwikkelin gsactiviteit tijdens het jaar j 2010

8 jun ni 2010 – On ndertekening g contract voor v onwikk keling van niieuw logistie ek gebouw v voor Coca Cola a Enterprises Belgium in n Heppignie es (Charleroi) Sam men met Cocca-Cola Ente erprises Belg gium heeft M Montea naarr een toploccatie gezocht voor de ontw wikkeling van n een distrib butiecentrum m dat specia aal voor Co oca-Cola Entterprises Be elgium zal ontw worpen word den en dat tegelijk zal voldoen aa an de hoog gste normen n op het ge ebied van duurrzaamheid. H Het distributiecentrum zal gebouwd worden op p een terrein n van +/- 42 2.000 m², gelegen in Hepp pignies. Het tterrein geniet van een directe aanslu uiting met de autosnelweg E42 die alle grote steden n van Wallo onië met elka aar verbindt en eveneen ns gelegen is in de onm middellijke nabijjheid van de e luchthaven n Brussels South Charlleroi. Het nieuwe distrib butiecentrum zal naar verw wachting tege en september 2011 opera ationeel zijn. atte investeriingwaarde w wordt geraam md op EUR 9 9,3 miljoen, a alle kosten in nbegrepen. De ttotale gescha Het nieuwe distriibutiecentrum m zal in princcipe tegen se eptember 20 011 operation neel zijn, watt eveneens de datum is waarrop de huuro overeenkomsst zal ingaan voor een perriode van 12 jaar vast. He et jaarlijkse maximum EU UR 725.00016 bedragen en n is jaarlijks iindexeerbaarr. huurrbedrag zal m e nieuwe invvestering dra aagt bij tot ee en verhoogd de duurtijd17 vvan de huuro overeenkomssten. Deze Deze invesstering verste erkt eveneen ns de positie van Montea op vlak van logistieke platformen van n “klasse A” (toplocatie, vlotte e bereikbaarh heid, kwalitattief gebouw en e kwalitatievve huurder).

4.2.3

D Desinvester ringsactivite eit tijdens he et jaar 2010 in België en n Frankrijk

Met hett oog op e een duidelijjke focus o op haar ke ernactiviteiten n en de o optimalisatie van haar vastgoed dportefeuille, is Montea overgegaan n tot de verkoop van 2 sites in Be elgië. Deze transacties weerspie egelen het belang b dat Montea M hecht aan het dyn namisch beh heer van haa ar vastgoedp portefeuille. Deze n niet-strategiscche gebouw wen beantw woorden imm mers niet meer aan de normen n van de vastgoed dportefeuille. Deze desinvesteringen n geven Montea de fiinanciële miiddelen om verder te investere en in de vastgoedportefeu uille. 

10 fe ebruari 2010 0 – Desinves stering van twee t semi-in ndustriële gebouw in Sc choten gegaan tot de verkoop van twee semi-industri s iële gebouw wen van respectievelijk Montea is overg 05 m² gelege en te Schoten n. Montea co oncretiseerde e de twee de esinvestering gen omwille 1.470 m² en 3.60 d niet-strrategische ge ebouwen nie et meer bean ntwoordden aan a de norm men van de van het feit dat deze goedportefeu uille, namelijkk de verhoud ding kantoor//opslagplaatss en de gemiiddelde oppe ervlakte per vastg huurrder. De verkkoopprijs bed droeg EUR 3 3,28 miljoen, wat een mee erwaarde be etekende van n EUR 0,23 miljo oen (EUR 0,0 06 per aande eel) ten opzicchte van de rreële waarde e van de betrrokken sites (EUR 3,05 miljo oen op 31/12//2009).



2 julli 2010 – Des sinvestering g van semi-in ndustrieel g gebouw in Buggenhout Montea is overgegaan tot de e verkoop va an dit semi-industrieel gebouw van 4.425 m². H Het gebouw werd d verkocht vvoor EUR 0,9 miljoen en n leverde ee en meerwaarde op van EUR 0,28 m miljoen ten opzicchte van de reële r waarde e op 30/06/20 010.

16 17

Het bru uto aanvangsren ndement bedraa agt 7,8%. De gemiddelde duurttijd van de huu urovereenkomste en, berekend o op de volledige e vastgoedporte efeuille, bedraag gt momenteel 5,53 ja aar op basis van n de einddatum van v de huurovereenkomsten en n 3,53 jaar op ba asis van de eersste break datum m.


4.2.4

18/117

H Huuractivite eit tijdens he et jaar 2010 in België en n Frankrijk

Tijdens het jaar 201 10 is de bezzettingsgraad d toegenome en tot 95,13% %18 op 31/12 2/2010, med de door de verlengin ng van besta aande en de a afsluiting van n nieuwe huu urovereenkom msten: uwe huurov vereenkomstten van 9 jaar met M Movianto en n CAD Serv vice op de e site van  Nieu Erem mbodegem ((Aalst) ecember 200 09 heeft Mon ntea met Movvianto een n nieuwe huuro overeenkomsst van 9 jaar afgesloten In de en 603m² (mett mogelijkheid tot opzeg g na 3 jaar)) voor 7.747 7m² geconditioneerde opslagruimte o kantoorruimte op p de site van Erembodeg gem (Aalst)19. Deze huur ging in vana af 1 januari 2010. 2 Deze nieuw we huuroverreenkomst ge enereerde ee en totaal van n EUR 194K additionele huurinkomstten in 2010 t.o.v. 2009. (dezze nieuwe huurovereenkkomst is goe ed voor een jaarlijkse hu uuropbrengstt van EUR 352K K)20. Montea is tevens overgega aan tot de afsluiting vvan een huurovereenko omst van 9 jaar (met mogelijkheid tot o opzeg na 6 ja aar) voor 571 1m² kantoorrruimte op dezze site met C CAD Service. Deze huur ging in vanaf 1 m maart 2010. Deze nieuw we huurovere eenkomst ge enereerde ee en totaal van n EUR 50K addittionele huurrinkomsten in n 2010 (dezze nieuwe huurovereenk h komst is goed voor een n jaarlijkse huurropbrengst va an EUR 60K). endien heeftt Montea ha aar intrek ge enomen in d de kantoorg gebouwen op p de site va an Aalst – Bove Erem mbodegem vo oor 656m² en n werd zodoe ende de maa atschappelijkke zetel naar deze site verrplaatst. afsluiting van n deze huuro overeenkomssten en de in ntrek van Mo ontea in dezze kantoorgebouwen, is Na a mom menteel nog e een leegstand van 663m²² op deze site e.  Verlenging huurrovereenkom mst voor 9 jaar vast met VDAB op d de site van A Aalst, Trage el In april 2010 he eeft Montea met de VD DAB een verrlenging van n de bestaan nde huurove ereenkomst afgesloten voor een period de van 9 jjaar vast op de site van Aalst, Tragel. Dezze nieuwe huurrovereenkom mst heeft gee en additionele huuropbre engsten opgebracht in 2010 2 daar het om een verle enging van een e bestaan nd contract g gaat (deze huurovereen h komst is go oed voor een n jaarlijkse huurropbrengst va an EUR 241K K).  Verlenging huurovereenkom mst voor ee en periode v van 9 jaar va ast met Stork Intermes voor v 2.470 op de site in Berchem m² o uli 2010 heb bben Montea a en Stork Intermes N..V. een verlenging van de huurove ereenkomst In ju afgesloten voor een vaste periode van n 9 jaar voo or 2.470 m²² op de site e in Berchem m 21 . Deze overreenkomst genereert g ee en huuropbrengst van EUR 200.0 000 per jaa ar. Stork In ntermes is gesp pecialiseerd iin de verkoop p van meet- e en kalibratiettoestellen.

18

De bezzettingsgraad wordt voor de gan nse portefeuille berekend op ba asis van de oppe ervlakten (m²). Voor m meer informatie vverwijzen wij na aar het persbericcht van 21 december 2009 of www.montea.com w m. 20 Sinds 1 september 2 2007 had Monttea een huurovvereenkomst va an EUR 158K per jaar met Movianto. De nieuwe huuroveree enkomst voor ad dditionele opperrvlaktes genereert EUR 194K a aan nieuwe jaa arlijkse huurinkomsten. In totaal bedraagt de jaarlijksse huuropbreng gst EUR 352K). 21 Voor m meer informatie vverwijzen wij na aar het persbericcht van 15 juli 20 010 of www.mon ntea.com. 19


19/117

 7.960 m² voor 9 jaar verhuu urd aan S.M.I.W. NV op d de site in He erstal–Milmo ort In o oktober 2010 0 hebben Mo ontea en S.M M.I.W. een huurovereenkkomst22 afgessloten van 9 jaar (met mog gelijkheid to ot opzegging g na 6 jaar) voor een n unit van 7.960 m². De nieuwe huurder, gespecialiseerd in het opslaa an, traceren, behandelen en beheren van stock, zzal deze unit gebruiken als opslagplaatss voor voed dingsmiddelen. Het gebo ouw in Herstal-Milmort m maakt met e een totale pervlakte van 28.340 m² 10% 1 uit van d de totale porttefeuille van Montea in B België. De site e is ideaal opp gele egen voor log gistieke activviteiten omwille van de na abijheid van de E313 rich hting Antwerp pen en de E40 0 richting Luikk.  9.54 43 m² voor 9 jaar verhuu urd aan Stoc ckage Industtriel op de site in Hersta al–Milmort In november 2010 hebben Monte ea en Sto ockage Indu ustriel (Vinccent Logisttics) een huu urovereenkom mst afgeslote en van 9 jaar (met moge elijkheid tot o opzegging na a 3 jaar) voo or een unit van 9.543 m² in n Herstal-Milmort (Luik)233. De nieuwe e huurder, die gespecialiiseerd is in o opslag en distributie, zal de e ruimte gebruiken voor h het opslaan vvan droge vo oedingswaren n.  10.4 415 m² voor 9 jaar verhuurd aan Pom max op de s site in Meche elen november 20 010 hebben M Montea en Pomax P een h huurovereenkkomst afgeslo oten over ee en periode In n van 9 jaar en 7 maanden (met mogeliijkheid tot opzegging na a 3 jaar)10. P Pomax zal 10.208 1 m² n 207 m² kan ntoren huren n. Hiermee zal de nieuwe e huurder ruim 45% van de totale opslagruimte en en betrekken. In het m magazijn zullen voornam melijk meube elen en inte erieur- en site in Mechele geschenkartikele en opgeslage en worden. 4.2.5

O Organisator rische gebeu urtenissen tijdens t het ja aar 2010

 Aans stelling van Jean de Be eaufort als D Directeur Fra ankrijk - Ope ening eigen kantoren in Parijs uli 2010 heefft Montea ee en Directeur in Frankrijk aangesteld244. Met deze aanstelling w wil Montea In ju haarr lokale aanw wezigheid versterken. Jea an de Beauffort heeft van naf 1 augustu us 2010 de ffunctie van Direccteur Frankriijk opgenome en. Montea heeft be eslist een eig gen compete entiecentrum m te ontwikke elen in Parijss om de Fra anse markt rechtstreeks te b benaderen. D Dit competenttiecentrum za al verantwoo ordelijk zijn voor de verde ere uitbouw van de vastgoed dportefeuille en voor he et property m managementt van de be estaande gebouwen in Fran nkrijk. Het kantoor gelege en in 18, Placce de la Mad deleine, 7500 08 Parijs, wa as operatione eel vanaf 1 september 2010..  Aans stelling van Jo De Wolff als Chief Ex xecutive Offficer (CEO) eptember 2010 kondigde Montea de aanstelling a a aan van Jo D De Wolf als nieuwe Chief Executive In se Officcer (CEO) 25. Hij volgde op p 1 oktober 2 2010 Dirk De e Pauw op, die sinds midd den februari de functie van CEO ad inte erim waarnam m. Dirk De P Pauw wordt terug voorzittter van het investeringsccomité en oudt zijn man ndaat in de ra aad van besttuur. beho

22 23 24 25

Voor m meer informatie vverwijzen wij na aar het persbericcht van 27 oktob ber 2010 of www w.montea.com. Voor m meer informatie vverwijzen wij na aar het persbericcht van 9 novem mber 2010 of ww ww.montea.com.. Voor m meer informatie vverwijzen wij na aar het persbericcht van 22 juni 2010 2 of www.mo ontea.com. Voor m meer informatie vverwijzen wij na aar het persbericcht van 3 septem mber 2010 of ww ww.montea.com m.


20/117

 Aans stelling van Peter Demu uynck als Ch hief Comme ercial Officerr (CCO) in B België ovember 201 10 kondigde Montea de a aanstelling aan van Peter Demuynck als Chief Co ommercial In no Officcer (CCO)26. Peter Demuynck zal zijn n activiteiten bij Montea sstarten vanaff januari 2011 1. Montea wil h haar commerciële slagkra acht versterke en en de vasstgoedportefe euille in Belgiië verder uitb breiden en optim maliseren. D De CCO zal zich focusse en op het ontwikkelen o vvan investerringsopportun niteiten in Belg gië, de optim malisatie van de bestaande vastgoed dportefeuille en het verder verbetere en van de beze ettingsgraad. De nieuwe CCO vervolledigt het ma anagementtea am van Mon ntea, dat besttaat uit Jo De W Wolf (CEO), Peter Snoecck (COO België), Peter V Verlinde (CFO O) en Jean d de Beaufort (Directeur Général France).. 4.2.6

O Ontwikkelin g van de res sultaten en d de positie van Montea

o courante re esultaat van de vastgoed dbevak bedra aagt EUR 7,9 94 miljoen (E EUR 1,72 per aandeel), Het netto wat in absolute term men een toen name is van 6,68% verge eleken met 2 2009 (EUR 7 7,44 miljoen) maar per betekent van 17%27. aandeel een daling b age van EUR R 0,50 miljoen n vloeit voorn namelijk voorrt uit: Deze positieve evolutie ten bedra atie van de h huurinkomste en met EUR 0 0,76 miljoen (+4,67%), die is samenge esteld uit :  de positieve varia 



e enerzijds de additionele huurinkomste h en: - de invessteringen die e in het jaar 2009 voltooid werden en n die in het ja aar 2010 een volledige impact h hebben; - de invesstering in het pand te Sain nt-Cyr-en-Va al (Orléans – Frankrijk); a anderzijds de e daling van de huurinkom msten: - de desinvestering van de 3 sites (Scho oten Jagersd dreef, Scho oten Brechtssebaan en Buggenhout); gstand van het pand te e Mechelen (DHL). Ond dertussen w werd deze oppervlakte o - de leeg verhuurd d aan Pomaxx (zie “huuracctiviteit”);

 de n negatieve varriatie (stijging g) van de vasstgoedkosten n en de alge emene kosten n van de ven nnootschap met EUR 0,39 miljoen, groten ndeels door:   

d de stijging va an de commerciële koste en als gevolg g van de nie euwe huurcon ntracten op d de site van M Milmort en M Mechelen; d de ontwikke eling van he et competen ntiecentrum in Parijs vvoor de verd dere uitbouw w van de vvastgoedporttefeuille in Frrankrijk; d de uitbouw van het mana agement team m van Montea a;

n va ariatie (daling g) van de an ndere opera ationele opbrrengsten en kosten van EUR 0,57  de negatieve miljo oen. Deze hebben voorn namelijk te m maken met een uitzonderlijke one-o off afrekening g met een huurrder van EUR R 0,3 miljoen n en een één nmalig uitzon nderlijk resultaat van EUR R 0,1 miljoen in het jaar 2009 928;

26

Voor m meer informatie vverwijzen wij na aar het persbericcht van 25 november 2010 of www.montea.com w m. Gemid ddelde van 3.585 5.354 aandelen voor de eerste e jaarhelft en 5.6 634.126 voor de e tweede jaarhe elft (na de kapita aalverhoging). Het ne etto courante ressultaat per aand deel vorig jaar bedroeg EUR 2 2,08. De daling van het netto courant c resultaa at per aandeel t.o.v. vorig v jaar is grote endeels het effe ect van de dilutie e ingevolge de kkapitaalverhogin ng (zie punt 4.2.7 7). 28 Voor m meer informatie vverwijzen wij na aar het persbericcht van 27 augustus 2009 of ww ww.montea.com. 27


21/117

d van het negatieve e courante financieel ressultaat met E EUR 0,69 m miljoen, hoofd dzakelijk te  de daling verklaren doorda at de gemidd delde netto kkaspositie in het jaar 2010 hoger lag g dan in hett jaar 2009 or de nog nie et opgebruiktte kasmiddelen naar aan nleiding van de d kapitaalve erhoging in (grottendeels doo juli 2 2010) en de ffinanciële kosst die lager la ag (geen marrgebetaling op o niet opgen nomen kredie etlijnen). 4.2.7

Succesvollle kapitaalv S verhoging op 2 juli 2 2010 – additionele inv vesteringsc capaciteit v ongeve van eer EUR 80 0 miljoen

Op 2 julli 2010 werd d overgegaan tot de uitg gifte van 2.0 048.772 nieu uwe aandelen in het kad der van de openbare e kapitaalve erhoging in g geld met voo orkeurrecht voor een be edrag van E EUR 39.951.054 (meer bepaald EUR 39.418 8.373,28 maa atschappelijk kapitaal en EUR E 532.680 0,72 uitgiftep premie). Deze kapitaalverhoging werd me et succes afg gerond door 100% onderrschrijving va an de nieuwe e aandelen en gaf M Montea een in nvesteringsca apaciteit van ongeveer EU UR 80 miljoe en. Na deze e kapitaalverrhoging bedraagt het m maatschappelijk kapitaal van Montea a per 2 juli 2010 EUR 108.382..735,61. Het kapitaal worrdt voortaan vertegenwoo v ordigd door 5.634.126 volledig gewone e aandelen. Er zijn geen g bevoorrrechte aande elen. Elk van deze aand delen verleen nt één stemrecht op de Algemene Vergade ering en deze e aandelen vvertegenwoorrdigen dus d de noemer vo oor doeleinde en van kenn nisgevingen ingeval van het berreiken, overrschrijden off onderschrijden van de e statutaire of wettelijke e drempels (transparantiereglementering). 4.2.8

Zoals in hett prospectus Z s voorgeste eld: dividend d van EUR 0,97 per aandeel (voor de eerste j jaarhelft) en n EUR 0,87 p per aandeel (voor ( de twe eede jaarhellft)

Naar aan nleiding van de kapitaalve erhoging werd in het prosspectus een dividendverw wachting voo oropgesteld van EUR 0,97 perr aandeel vvoor het ee erste half ja aar (voor d de 3.585.354 aandelen, voor de n EUR 0,87 per aandeel voor het twe eede half jaa ar (voor de 5.634.126 5 aa andelen, na kapitaalvverhoging) en de kapita aalverhoging). Montea behaalde b een uitkeerbaar resultaat29van v EUR.8.49 95.324. ea zal op de Algemene V Vergadering voorstellen o om een divid dend uit te De raad van bestuur van Monte ndeel voor het eerste halfjaar (vo oor 3.585.35 54 aandelen n, voor de keren van EUR 0,97 per aan kapitaalvverhoging) en n EUR 0,87 per aandeell voor het tw weede halfjaa ar (voor 5.63 34.126 aande elen, na de kapitaalvverhoging). D Dit komt overeen met een n uitkeringspe ercentage va an 98,6%. 4.2.9

IInformatie met m betrekking tot het lopende rec chtsgeding – Formeel b bezwaar en indiening v een tege van envordering g met schadevergoeding g en interesten door Mo ontea

In 2006 heeft de ven nnootschap bepaalde b ove ereenkomste en gesloten d die in voorkomend geval de inbreng van bepa aalde gebou uwen, door m middel van een fusie of e een andere o operatie, mo oesten mogelijk maken. Deze overeenkomste en waren ond derworpen aa an een aanta al opschorten nde voorwaa arden, voorna amelijk met ng tot de nale eving van ste edenbouwkun ndige voorscchriften, waarraan contracttueel diende voldaan te betrekkin worden vvoor 31 maarrt 2007. at een derde partij Monte ea in 2008 g gedagvaard Montea heeft eerderr al melding gemaakt van het feit da mdat deze pa artij meende recht te hebben op de inbreng, door middel van e een fusie of e een andere heeft, om operatie,, van bepaald de gebouwen. Montea ha ad deze inbre eng geweige erd omdat zij meende, op p grond van objectievve elementen n, dat de co ontractuele vvoorwaarden daartoe nie et vervuld waren. Daarop heeft de betrokke en partij van n Montea ee en schadeve ergoeding ge evorderd van n EUR 5,4 m miljoen. Montea is van oordeel dat d deze claim ongegrond d is.

29

Definitie volgens artike el 27 van het KB B van 7 decemb ber 2010.

22/117


pril 2009 heefft de rechtba ank van koop phandel te Brussel Monte ea in het gelijk gesteld. Bij vonniis van 28 ap De wede erpartij werd veroordeeld d tot de koste en van de p procedure. Op 23 juli 200 09 heeft de w wederpartij beroep a aangetekend d bij het hof van beroep te Brussel. T Thans wisse elen de partijjen conclusie es uit. Een arrest w wordt mogelijks verwachtt pas in 201 11, afhankelijk van de b beschikbaarheden van het hof van beroep. z geen red den tot enige beleidswijzig ging ten aanzzien van dit g geschil. Montea ziet vastgoedmarkt in België ë en Frankrijjk30 4.3 De v 4.3.1

D huurmarrkt in België De

4.3.1.1 Aanbod A Ondankss het duidelijjk minder go oede jaar op p de industriiële vastgoed dmarkt nam de stock oo ok in 2010 verder to oe. Antwerpe en en Braban nt, beiden deel uitmakend d van de zogenaamde ‘go ouden drieho oek’, blijven ongevee er 45 % van de markt vertegenwoord digen. Gezien n grote nieuw we projecten n uitbleven en de markt stabilisee erde bleven o ook de verho oudingen tusssen de provincies gelijklo opend.

Sto ock (m²)

6 2006

2 2007

2008

2009 9

2 2010

Antwe erpen

5.310. 000

5.6 640.000

5.662.000 0

5.875.0 000

5 5.905.000

Oost-V Vlaanderen n

1.475. 000

567.000 1.5

0 1.756.000

1.785.0 000

1.845.000

West--Vlaanderen

1.127. 350

1.137.500

0 1.165.000

1.175.0 000

1.200.000

Limbu urg

3.800. 000

870.000 3.8

0 3.916.000

3.925.0 000

3 3.945.000

000 2.917.0

3 3.055.000

000 795.0

810.000

000 1.185.0

1.185.000

Vlaam ms-Brabant Bruss el

4.500. 000

4.5 536.000

0 4.675.000

Waalss- Brabant Luik

2.375. 000

387.000 2.3

0 2.435.000

2.445.0 000

2 2.485.000

600. 000

6 600.000

0 600.000

602.0 000

610.000

Heneg gouwen

1.550. 000

565.000 1.5

0 1.636.000

1.775.0 000

1.940.000

Luxem mbourg

631. 750

6 637.500

0 665.000

672.0 000

680.000

21.369. 100

940.000 21.9

2 22.510.000 0

23.151.0 000

23 3.660.000

en Name

TOTA AAL

n de totale vo oorraad overr de deelmarrkten logistie ek en semi-in ndustrieel kom men zijn er Bij de uittsplitsing van wel een aantal provin nciale versch hillen. Zo blijfft de logistiekke sector in A Antwerpen dominant (±65 5%), zij het d de voorb bije jaren. Ditt is een gevo olg van de te erugval in grrote logistieke e ontwikkelin ngen. In de minder dan provincie e Limburg blijjft de semi-in ndustriële ma arkt met een aandeel van 65% het gro ootste segme ent.

30

Bron: De e Crombrugghe & Partners NV vvoor de vastgoe edmarkt in België en Deloitte Frrance voor de va astgoedmarkt in Frankrijk.

23/117


A.

Prrojecten

eeft in België ë met vertra aging gereag geerd op de economisch he terugval De indusstriële vastgoedmarkt he waardoo or het aantal projecten ge eleidelijk geda aald is. Mom menteel is hett aantal proje ecten in aanb bouw of op korte terrmijn gepland dan ook b beperkt in ve erhouding to ot enkele jare en geleden. De concrete e start van nieuwe projecten p is vaak afhankkelijk van de ondertekening van een huurcontracct door de to oekomstige gebruike er. De huidig ge bouwmeth hoden laten immers toe om op rela atief korte terrmijn de con nstructie te realisere en en aldus ssnel in te spe elen op de vvraag. De bou uw van klein nere semi-ind dustriële ontw wikkelingen in KMO-zones, voora al gericht op verkoop aan n eindgebruikers, telt voo oral in de pro ovincie Antw werpen heel wikkelingen. Onderstaand de tabel geeft een overzicht van de geplande pro ojecten in de e komende wat ontw jaren. De e belangrijkstte projecten w worden in on nderstaand o overzicht wee ergegeven. Geme eente

Adres s / Project

1120 Brus ssel 2830 Wille ebroek 2870 Puurs

Ty ype

m²) Op ppervlakten (m

Beschi kbaarheid

Canal Logistics (fase 2)

logiistiek

25.000

2 2011

An ntwerp South Logistics L (fase 3 & 4)

logiistiek

70.000

(*)

Puurrs Pullar

logiistiek

40.000

(*)

4684 Hac court

Trilo ogiport

logiistiek

200.000

> 2010

8400 Oos stende

Se ea Gate Logistic ces ( exclusief unit a)

logiistiek

115.000

(*)

Hulsdo onk (fase 2)

logiistiek

30.000

(*)

250.000

2 2014

9000 Gen nt

9052 Zwijnaarde Eiland Zwijnaarde ind./ lo ogistiek * : het proje ect wordt opgele everd + - 1 jaar na de onderteke ening van het hu uurcontract

B.

Le eegstand

Tengevo olge van de m moeilijke economische co ontext en de daarmee d gep paard gaande e daling van de take-up en de sttijging van he et aanbod na am de leegsstand in 2010 0 verder toe met in totaa al bijna 150.0 000 m². De stijging situeert s zich voornamelijjk in de provvincies Antw werpen en Henegouwen. In een aan ntal andere provincie es kan er een daling worden genotee erd. Onderme eer in Oost- en West-Vlaanderen en in Luik. De Belgische markt worrdt in het alg gemeen geco onfronteerd met m een aantal sterk vero ouderde geb bouwen die enzij aan errg lage prijzzen. Dit feno omeen vorm mt ook een moeilijk of helemaal niet verhuurd raken te aal voor de afbraak en he eropbouw van n deze panden. De hoge kostprijs die e hiermee ge epaard gaat hinderpa raakt immers slechtss moeilijk ve ertaald in ho ogere huurprrijzen voor n nieuwbouw p panden. And derzijds zal e eindgebruikkers het besef groeien dat nieuwe effficiënte gebo ouwen een ongetwijffeld op termijn ook bij de positief effect kunne en hebben op o hun werrkingskosten. Hierbij worrdt vooral gedacht aan een lager betere isolatie. In het lich ht van de stijg gende energ giekosten is d dit een niet energievverbruik tengevolge van b te verwa aarlozen elem ment. Beschikb baarheid (m m²) 2010

Antwerp pen Oost-Vlaanderen Vlaanderen West-V Limburg g Vlaams s-Brabant Brussel Waals- Brabant Luik Namen ouwen Henego Totaal

< 5.000 m² 271.180 100.198 46.736 11.603 81.270 38.591 16.026 44.694 9.330 22.181

> 5.000 m²² 1.128.214 4 234.478 57 9.35 81.383 89.779 2 35.732 72.345 184.397 12.500 65.000

Totaal 1.399.39 94 334.67 76 56.09 93 92.98 86 171.04 49 74.32 23 88.37 71 229.09 91 21.83 30 87.18 81

641.809

85 1.913.18

2.554.99 94

Besc chikbaarhei d (€/m²/j) 20 010 Ge ewogen > 5.000 < 5.000 m² 0 m² gem middelde 38 42 41 35 36 36 27 26 27 35 36 36 47 48 48 44 46 45 45 42 43 41 37 38 40 28 33 36 37 37

24/117


4.3.1.2 Vraag V A.

Ta ake-up

Na de sccherpe terugvval in 2009 kon k er in 2010 weer aang geknoopt worrden met een n duidelijke vvooruitgang van het a aantal opgen nomen vierka ante meters. De heropleving van de economische activiteit hee eft zich dan ook verta aald in een h hogere vraag g aan industrriële oppervla akte. Ten opzichte van 2009 kon een n algemene vooruitga ang van ± 25 5% worden genoteerd. E Er zijn wel grote provinciiale verschillen, zo ging Antwerpen fors achtteruit terwijl Vlaams-Brab V bant, Brussell, Waals-Brabant en Henegouwen er fors op voorruit gingen. Hierbij d dient opgeme erkt dat de a afronding off opname va an bepaalde grotere projjecten een ssterk effect kunnen h hebben en aldus een sterrke schomme eling van de jaarcijfers met zich mee kkan brengen. Adres s / Project

Ty ype

m²) Op ppervlakten (m

Beschi kbaarheid

Canal Logistics (fase 2)

logiistiek

25.000

2 2011

An ntwerp South Logistics L (fase 3 & 4)

logiistiek

70.000

(*)

Puurrs Pullar

logiistiek

40.000

(*)

4684 Hac court

Trilo ogiport

logiistiek

200.000

> 2010

8400 Oos stende

Se ea Gate Logistic ces ( exclusief unit a)

logiistiek

115.000

(*)

Hulsdo onk (fase 2)

logiistiek

30.000

(*)

250.000

2 2014

Geme eente 1120 Brus ssel 2830 Wille ebroek 2870 Puurs

9000 Gen nt

9052 Zwijnaarde Eiland Zwijnaarde ind./ lo ogistiek * : het proje ect wordt opgele everd + - 1 jaar na de onderteke ening van het hu uurcontract.

Wanneer aan de huiidige beschikkbare oppervvlakten de ge eplande projecten worde en toegevoeg gd en deze mt men een n duidelijk in nzicht over het aantal worden gerelateerd aan de hisstorische takke-up bekom benodigd de jaren die er nodig zijn n om dit volu ume op te ne emen of te a absorberen. Vooral V in de provincies Limburg en Vlaams-B Brabant maa ar ook in Bru ussel valt dit laag uit en iss er dus stila aan ruimte vo oor nieuwe en. In de prrovincie Luikk daarentege en zou het m meer dan 9 jjaar duren vvooraleer de markt het initiatieve volledige e actuele aan nbod en de geplande projjecten opgen nomen heeft. Gezien d de evolutie va an de conjun nctuur is het wel w nodige enige voorzich htigheid aan de dag te leg ggen bij de evolutie van de histtorische take e-up. De jarren voorafga aand aan de e crisis warren immers erg goede d werden do oor een zellden geziene e economische terugva al. Ook de economiische jaren die gevolgd langzaam m verder slu uipende desindustrialiserring van de Belgische e economie he eeft een invlo oed op de toekomsstige noden a aan industriële oppervlaktte. Logistie ek & Semi-ind dustrie

Bes schikbaarheid d (m²) *

Projecte n (m²)

orische take-up Histo (m²)**

ptie (jaar) Absorp

1.138.50 00

452.000

369.0 000

4,3

Oo ost-Vlaandere en

00 198.50

343.500

000 121.0

4,5

We est-Vlaandere en

56.00 00

117.000

18.5 500

9,4

Antwerpen

Limburg

92.50 00

16.000

57.5 500

1,9

Vla aams-Braban nt

166.50 00

105.500

108.5 500

2,5

Brussel

00 52.00

145.000

500 94.5

2,1

W Waals-Brabant t

60.50 00

27.500

16.0 000

5,5

Luik

104.50 00

320.500

47.0 000

9,0

Namen

00 21.50

500 5.5

3,9

H Henegouwen

30.00 00

55.0 000

4,5

500 892.5

4,8

TOTAL

216.500 entatief niet-represe

Luxemburg er projecten *** : 5 laatste jaren * : zonde

-

00 1.920.50

1.743.500

25/117


B.

uurprijzen Hu

Tengevo olge van de oplopende le eegstand blijjven de huurrprijzen onde er druk staan n. In het beg gin van het jaar kon er dan ook nog een bep perkte daling van de huurprijzen geno oteerd worde en. Naargelang het jaar e en het econ nomisch hersstel zich beve estigde stabilliseerden de huurprijzen. vorderde De vaakk grote onderrlinge prijsverrschillen zijn voornamelijkk het gevolg van de liggings en de kw waliteit van uwen. Hierdo oor zijn zelfs binnen eenzzelfde regio d duidelijke prijjsverschillen merkbaar. T Traditioneel de gebou worden de hoogste huurprijzen betaald binnen de gouden driehoe ek (Antwerpe en, Brussel, Gent). De centrale ligging van deze d regio iss hier niet vre eemd aan. D De beperkte beschikbaarh b heid van indu ustriegrond heeft ookk zijn gevolg op de grond dwaarde die ttot de hoogstte in het land d behoren. prijzen voor kkwaliteitsvolle logistieke gebouwen g in n Vlaams-Bra abant en Antw werpen bedrraagt 40 tot De huurp 45 €/m²/jj. In Wallonië ë en vooral in n Henegouw wen waar de bouwgrond h heel wat goe edkoper is ligt blijft deze in vele gevallen onde er de 40 €/m²²/j blijven stekken. 4.3.2

D investeriingsmarkt in De n België

4.3.2.1 Evolutie E Na een zwak z 2009 te engevolge va an de zware financieel ecconomische crisis waren de verwachttingen voor 2010 ietss optimistisccher doch nie et al te hoog g gespannen n. Dit bleek meer m dan terrecht want ook in 2010 bleef he et, zeker in n vergelijking g met de p pieken van enkele jare en terug, bijzonder russtig op de investeringsmarkt. Ee en duidelijk onderscheid o g tusssen de semi--industriële m markt en de dient hierbij gemaakt logistieke e markt. Kle einere semi-industriële panden worrden vooral aangekochtt door eindg gebruikers. KMO’s vverkiezen do oorgaans de e aankoop vvoor eigen g gebruik bove en de huur, zeker gezie en de lage rentevoe eten. Grotere e logistieke siites wekken dan d weer de interesse va an investeerd ders maar hie er stelt zich een aanb bodprobleem m. De intere essante pand den (goede liigging, kwalitteitsvol gebo ouw en volled dig verhuurd)) komen maa ar zelden te koop verrmits eigenaars aan de h huidige rende ementen nog g niet bereid d zijn hun vastgoed van d de hand te doen. Het is dan ook voor inve esteerders m moeilijk om een interesssante belegg ging te vinde en. Minder gunstige e sites zoude en een uitwe eg kunnen b bieden maar gezien de nog n steeds vrij hoge risico-aversie komen d deze vooralsn nog niet in be eeld. Een ve erder verbetering van de economie e en n een terugke eer van het vertrouw wen zouden h hierin wel verrandering kun nnen brengen. 4.3.2.2 Investeringsv I volume Het aantal significan nte investeringstransactie es in 2010 was heel be eperkt. Het volume blee ef dan ook nagenoe eg ter plaatsse trappelen in verhoud ding met hett investering gsvolume in 2009. Van een echte heroplevving was duss allerminst sprake en de cijfers van de d periode 20 006-2008 lijkken niet meer haalbaar. Indien h het econom misch herstel zich verd der kan doo orzetten kun nnen er in 2011 alliccht hogere investeringsvolumes worden beh haald al had men dit ook reeds in 201 10 verwacht.. Voorzichtig optimisme e boodschap. is dus de Evolutie investeringsv volume 2004

140.000.000 €

2005

9 99.000.000 €

2006

305.000.000 €

2007

600.000.000 €

2008

31.500.000 € 43

2009

13 35.000.000 €

2010

145.000.000 €

26/117


belangrijke trransacties vo onden nog ssteeds plaatss binnen de “Gouden D Driehoek” Bru ussel-GentEnkele b Antwerpe en maar ookk in Wallonië (Luik) was e er een hernem ming van de activiteit. On nderstaande tabel geeft een overrzicht van enkele transactties. Plaats Welkenrraedt Vilvoorde (Cargovil) Olen

Opp p. (m²) 75.0 000 10.0 000 18.3 375

Investteerder ING Re eal Estate Vande ergoten Bolckm mans

Rend dement/VK P Prijs 21.00 00.000 7% 4.350 0.000

aren ook in 2 2010 voornam melijk lokale Belgische in nvesteerders actief op de e markt. In Net als vvorig jaar wa het alge emeen is er ook, zij het discreet, ee en langzame e terugkeer van v Duitse investeringsffondsen en Angelsakksische inve esteerders m merkbaar. De e markt worrdt daarenbo oven gestuurd door de vraag van eindgebrruikers die evveneens voo or een deel va an de opnam me en de prijsszetting zorge en. R en 4.3.2.3 Rendemente erd gekenmerkt door een stabilisering g van de rend dementen na a de stijging die d in 2009 p plaatsvond. 2010 we Voor de betere pand den die op he eel wat beleg ggersinteressse kunnen re ekenen maarr vrij schaars zijn tekent perkte daling van de yield af. Prime yie elds voor ind dustriële gebo ouwen bevinden zich in er zich zzelfs een bep een ban ndwijdte van 7,25 % tott 8,25%. De Belgische llange termijn nrente blijft ondanks de e Europese schulden ncrisis en d de hoge sta aatsschuld rond de 4% % wat posiitief is voorr de financciering van vastgoed dprojecten. In de ons om mliggende landen zien w we eveneens een stabilissering of een n iets meer uitgespro oken daling van de prim me yields. In deze landen hebben de e rendementten vaak veel sterkere schommelingen geke end dan in Be elgië. 4.3.2.4 Perspectieve P en De centrale ligging van België blijft een sterke aantrekkkingskracht uitoefenen voor de uitbating van blijft deels logistieke e centra. De e vrees voor een verschu uiving van de eze activiteitten richting Oost-Europa O aanwezig g lijkt doch meer en me eer bedrijven n beseffen d dat het belan ngrijk is aanwezig te zijn n in de de nabijheid d van de con nsument. En n ondanks alles blijft het ‘oude’ Europa een bijzo onder welvarrende regio met hee el wat koopkkracht. Ook de stijgende e transportko osten en de e mogelijke leveringsproblemen bij transportt over langerre afstanden vormen een aanzet tot re eflectie. e goede sco ore van Belg gië op logistiek gebied ((negende pla aats op de Het is vverder opmerrkelijk dat de ranglijst van de Logiistics Perform mance Indexx (LPI) 2010 opgesteld door de Were eldbank), hellemaal niet vertaald wordt in hog gere huurprijzen voor log gistiek vastgo oed. Ze beho oren zelfs tott de laagste in Europa. De totale e bezettingskkost (huur + taksen) bedrraagt ± 54 €//m²/j en is en nkel in het zu uiden van Frankrijk nog lager ma aar is zelfs in n de oost-eurropese lande en heel wat h hoger. Kantte ekening die h hierbij dient g gemaakt te worden is dat de lo oonkosten evenwel e nad delig uitvallen, vooral da an ten opzicchte van de e vroegere oostblokklanden. Een stijging van de huurprijzzen lijkt op te ermijn dan ook logisch mede m ook doo or de alom stijgende e kostprijs va an industrieg grond al vorm mt de actuele voorraad e en beschikba aarheid op dit d ogenblik nog een rem. Ondersta aande tabel tracht een vo oorzichtige p prognose van n de evolutie e van de indu ustriële markkt te maken door extrapolatie van n historische gegevens in n combinatie e met toekom mstige verwa achtingen in huurprijzen h en economische gro oei. Hierbij w werd de toeko omstige evolutie van de yield bepaa ald in correla atie met de e OLO rente.. De evolutie e van de huurrwaarden we erd gelinkt aa an de gezond dheidsindex. De grafiek tienjarige toont eve eneens de h historiek en d de toekomstiige voorspellling van het planbureau inzake de evvolutie van het BNP P. De scherp pe duik in 20 009 en het herstel in 201 10 (BBP + 2 2,1%) is hier duidelijk zicchtbaar. De groei voo or de volgend de jaren zal n naar verwach hting iets lager uitvallen.

27/117


oor 2011 sprreken van 1,50%. In het zog van de hernieuwde groei van het BBP zal De voorsspellingen vo ook de industriële vastgoedmar v rkt geleidelijkk herstellen. Voorwaarde e is wel datt ook de ecconomische wachtingen g gehandhaafd d blijven en er zich geen n nieuwe econo omische schokken aandie enen. groeiverw

4.3.3

S SWOT Belgiië

S

W - CEN NTRALE LIGGING IN I W.EUROPA

- HOGE ARBEID DSKOST

- STE RKE KMO MARKT T IN VLAANDERE N

RBEIDSMOBILITE IT EN KNELPUNTB BEROEPEN - BEPERKTE AR

GERE VRAAG DOO OR RENOVATIENOOD VAN - HOG BES TAANDE VEROUD DERDE GEBOUW WEN

- BTW RECUPERATIE DOOR EINDGEBRUIKERS (K KMO)

GE ARBEIDSPROD DUCTIVITEIT - HOG

- PRIJS GEVOELIGHEID VAN L E N SI VASTGOED

O

(koop versus lease)

T - VER RKOOP VAN OUDE ERE GEBOUWEN N AAN EINDGEBR RUIKERS

- UITSTEL INVES STERINGEN IN MISSING LINKS

- OPB BOUW VAN PORT TFOLIO VAN EPB GEBOUWEN - VRA AAG NAAR HUUR IPV KOOP DOOR R EINGEBRUIKERS S MET ZWA AKKERE FINANCIE ELE BASIS

- VERKEERSCO ONGESTIE EN MO ODERNISERING WEGENNET W

- MUL LTIMODALITEIT

N DE RENTE - STIJGING VAN

- BELASTINGSK KLIMAAT - VEROUDERD INDUSTRIEEL PATRIMONIUM


4.3.4

28/117

D semi-ind De dustriële en logistieke l va astgoedmarrkt in Frankrrijk

4.3.4.1 Economische E e context De economische geg gevens van 2 2010 blijken a andermaal m minder ongun nstig te zijn d dan voorspeld d. De groei van de F Franse marktt zou 1,6% b bedragen in 2010, wat in schril contra ast is met de e terugval va an het BBP met 2,5% % in 2009. D De macro-eco onomische ge egevens zijn gunstiger da an over deze elfde periode e in het jaar ervoor: er e is namelijkk een stabilise ering tot lichtte afname va an de werkloosheid, al bliijft het niveau u nog hoog (9,3% vo oor Europeess Frankrijk in het 3de kwarrtaal 2010); m met ongevee er 100.000 nieuwe banen, een lichte stijging vvan de inflatie en consum mptie van de gezinnen (a allebei +1,5% %) en een stijjging van de industriële productie e (+5,1% volg gens de prog gnoses). Tocch blijft deze economische e heropleving g gematigd e en broos. In het de erde kwartaa al steeg het BBP in Eurropa met sle echts 0,3%. Dat heeft vo ooral te makken met de vertragin ng van de bu uitenlandse h handel, met n name een ge evolg van ee en minder dyynamische acctiviteit van China en n de Aziatiscche groeiland den. De toesstand per lan nd is zeer verschillend, m maar de opee envolgende financiële e crisissen (Griekse schuldcrisis, o overname va an bankschu ulden door d de Ierse Sta aat) en de groeiend de angst voo or een eventu uele uitbreiding naar and dere landen van de Euro ozone, raken n Europa in zijn gehe eel en zullen naar een no oodzakelijke ssanering van n alle openba are financiën leiden om de e financiële markten gerust te ste ellen. De Euro opese activite eit zou de kkomende ma aanden een zelfde ritme moeten han ndhaven in lijn l met de prognose es van de ecconomen en dit vooral do oor de afgezzwakte werelldhandel en de vraag van de privémarkt die e lijdt onder d de budgettairre maatregelen. Dit onder voorbehoud d van een drastische stijg ging van de olieprijze en door de politieke p crisiis die mome enteel in de oliestaten o he eerst. Dit zou u immers vo oorwaarden scheppe en voor een n nieuwe financciële crisis. In Frankkrijk lijkt het g gematigde herstel van de e economie zich te beste endigen. Nett zoals in de e Eurozone zullen de e bezuinigingsmaatregelen de overh heidsuitgaven n beïnvloede en. De economen rekenen op een beperkte e groei van he et BBP, tussen 1,3% en 1 1,5% in 2011 1, met weinig g nieuwe werkgelegenheid d. 4.3.4.2 Globaal G overrzicht van de bedrijfsvastg goedmarkt goed – de be elangrijkste In deze onzekere ecconomische context heefft de verhuurmarkt van kkantoorvastg anse vastgoe edmarkt – zich hersteld: 3,5 miljoen n m² take-up p in Frankrijkk (+27% in indicatorr van de Fra vergelijking met 2009 9), waarvan 65% in Ile-d de-France (2 2,2 miljoen m²). m Er is een n globale opsplitsing te e' huurwaard den die opnie euw naar bovven gaan, en van de besttaande gebouwen en/of zien tusssen de 'prime de secun ndaire markte en waarvoor de begeleidiingsmaatrege elen nog bela angrijk zijn. ulenten verwa achten – in het beste g geval tot mid dden 2012 – nog geen De verscchillende vasstgoedconsu terugkee er van de takke-up voor kkantoren in Ile-de-France tot volumess zoals in 2006-2007 (> 2 2,7 miljoen m²). houwd. Het investeringsvvolume stee eg in 2010, Bedrijfsvvastgoed wordt als een veilige invesstering besch echter m met zeer uite eenlopende situaties, afh hankelijk van n de categorie van activva en de ge eografische ligging. D De Franse vastgoedmarkkt blijft in gro ote mate beïnvloed worden door de kkantoormarktt. Op grote achtersta and volgen d de handelspa anden. Deze wekken ech hter steeds m meer de intere esse van de beleggers, en dit te en nadele vvan de logisttiek waarvan n het markta aandeel voo or het tweed de opeenvolg gende jaar afneemt.. De verscchillende acttiva tonen alls overeenko omst dat de beleggers zzeer selectieff zijn geblevven en hun belangsttelling concentreren op gebouwen g va an goede kw waliteit, geleg gen op 'prime' locaties e en met een interessa ante huurtoe estand. In h het tweede ssemester ve erschenen n nochtans opn nieuw 'blancco' VEFA's (verkoop p op plan) vo oor het kanto oorsegment. De hoeveelh heid was nog g minimaal, maar geeft ttoch al een indicatie weer van ee en lichte crite eriaverruiming g van vastgo oedbeleggerss.


29/117

n 2009, en o ondanks een lichte stijging g van de indu ustriële produ uctie (+2,2%/jaar in nove ember 2010) Net als in en een stijgende tre end in volum me van het goederentra ansport, blijvven de markkten van de e logistieke en en activite eitenruimtes achterop hin nken tegenovver de andere e activaklassen. platforme Na de fo orse terugval in 2009 hee eft de take-up p op deze tw wee markten zich niet hersteld. In de logistiek is een echtte kloof ontstaan tussen het dynamissme van Ile-d de-France en n de gelaten nheid in de re est van het land. De e terugkeer vvan transacties voor eige en rekening zal dit jaar lichtjes bijdrragen in het op niveau houden van v de logisttiek in Frankrrijk. h ook in de kkantoorvastgo oedmarkt. De e investering gen in logistie ek waren, vo ooral in het Dit weerrspiegelt zich eerste se emester, gecconcentreerd d op de 'prim me' gebouwen n van de laattste generatiie. Ze werden verhuurd voor een n vaste perio ode van minsstens 6 jaar, zijn goed gelegen en worden w onderrsteund doorr een groot aantal 'sleutel-op-de--deur'-projectten. A.

urmarkt Huu …va an de logistiiek (opslagp plaatsen > 10 0.000 m²)



TAK KE-UP

In 2010 iis de take-up p voor logistie eke platforme en op jaarbasis stabiel ge ebleven: tusssen 1,5 miljoe en31 en 1,7 32 2 miljoen verhuurde m m². Dat is ve eel minder dan de record dniveaus van n de vorige jaren (2,5 miljoen m² in 2007 en 2008). Een vrije v val werd d vermeden d dankzij kwalittatieve onderhandelingen n in Ile-de-Fra ance, waar er een sstijging van meer m dan 40 0% is op jaarrbasis33. Ond danks het feit dat deze rregio in 2009 9 zwaarder werd gettroffen door de crisis, ove ertreft ze in 2010 haar gemiddelde ccommerciële niveau van de d voorbije 10 jaar. In het 1ste kwartaal wa as er het m meeste activitteit, dankzij de concretissering van o opgestartte projecten n op het einde van 2009 9. Het 4de kw wartaal was echter ontgo oochelend. H Het begin van 2011 zal misschie en de vruchte en oogsten va an transactie es die in deze e periode we erden ingeleid d. an de hoofdsttadregio is gestegen, van n 32% van allle verhandelling in Frankrijk in 2009 Het markktaandeel va naar 45% % dit jaar. De e gebruikers positioneren n zich meer o op de grote o oppervakken (> 20.000 m²). Zes van de zeve en transactie es die in de d eerste n negen maanden van 20 010 gerealisseerd en do oor CBRE geïnventtariseerd werden, betrroffen nieuw we gebouw wen, geklassseerd in categorie c A (behalve distributiecentra). G Geografisch zijn de tra ansacties mooi m verspre eid over alle a sectoren n van de adregio, beha alve in het we esten wat traditioneel watt achterblijft. hoofdsta e was de verrhuuractiviteiit zeer beperkt tot onbesstaand, net zoals in Oosst-Frankrijk Buiten Ille-de-France waar ove er heel het jaar geen enkele transa actie werd on ndertekend. De gebruike ers hebben zich z vooral gepositio oneerd op kleine en midd delgrote opp pervlakken, in n tegenstellin ng tot de overige markt van Ile-deFrance. In het algem meen zijn de regionale m markten ingesstort: een takke-up van am mper 250.00 00 m² in de streek va an Lyon, of e een daling m met bijna 40% % in één jaarr34. De belangrijkste transsactie betrof een nieuw platform van 50.000 m², verhuurrd aan Transsalliance en gelegen in Saint-Georges-d’Espéran nche in de an l'Isle d’Abe eau. sector va Twee tra ansacties wa aren samen g goed voor bijjna de helft vvan alle verh handelde opp pervlaktes in Nord Pasde-Calais, voor een vverhandeling gsvolume datt vergelijkbaa ar is met de m markt in en rond r Lyon: ee en platform 000 m², door Parcolog on ntwikkeld voo or Boulanger in Hénin-Bea aumont en 4 40.000 m² verhuurd aan van 60.0 DSV Solutions in Wa attrelos.

31 32 33 34

Bronne en: CB Richard Ellis; Cushman & Wakefield. Bron: D DTZ Research. Bronne en: CB Richard Ellis; DTZ Rese earch. Bron: D DTZ Research.

30/117


e zit op vlak van take-up op haar diep pste punt in 10 jaar, mett nauwelijks 60.000 6 m² ve erhandelde Marseille oppervla aktes. Parado oxaal genoeg g werden de meeste transsacties gerea aliseerd voorr bestaande g gebouwen, terwijl ve eel nieuwbouw bleef lee egstaan. Me et uitzonderin ng van “la Dorsale” D was de huuracctiviteit erg ongelijk, waarbij de ssterke terugvval (in de reg gio’s Bretagn ne, Languedo oc-Roussillon n, Centre, Ch hampagneArdenne e, Bourgogne e, Grand Estt) werd geco ompenseerd door het sta and houden vvan enkele plaatselijke p markten (Midi Pyréné ées, Pays-de e-la-Loire). Deze regio's h hielden beter stand dan Ile e-de-France in 2009. In de trend duid delijk gekeerd d en zou de h huurmarkt zicch in deze re egio's moeten n herstellen in n 2011. 2010 is d 

AAN NBOD

CB Richa ard Ellis note eert dat op 1 januari 2011 1 Frankrijk 3,,9 miljoen m²² aan beschikkbare oppervvlakte heeft (of + 22 %/jaar). Dezze toename is wel vermin nderderd ten n opzichte va an 2009 (+42 2 % tussen e einde 2008 e 2009). en einde B Beschikbaarh heden in Fra ankrijk In miljoen n m²

4

3,9 en fin de péri ode

3, 3, 2, 2, 2 1, 1, 0, 0 2005

200

200

200

200

201

3,9 Op h het einde van d de periode

e gebruikers de trend om m “bestaande e gebouwen te verlaten en te kiezen n voor een In 2010 leefde bij de g van betere e kwaliteit. G Gezien de ze eer sterke da aling – sindss 2 jaar – va an effectief nieuwbouw oplossing e bouwprojeccten, blijft he et nieuwbouw w aanbod in klasse “A” g gebouwen da alen (ongeve eer 8% per gestartte kwartaal) tot minder dan 800.000 m² over heel Frankrijkk. Vooral in Frankrijk F wordt het een belangrijke g voor het lo ogistieke vasttgoed om ve erouderende parken over te nemen en te upgrade en conform uitdaging de norme en. el Frankrijk b bleef het kom mende 'blanco o' aanbod op p 1 januari 20 011 beperkt335 tot 54.000 m². De 4,4 Voor hee miljoen m² m aangebod den projecte en die mome enteel in de pijplijn zitten n, zouden m moeten voldo oen aan de veeleisende behoefte en van de g gebruikers, sa amen met de nieuwe prrojecten die n normaal binn nen enkele men. kwartalen op de markkt zullen kom n m² gebouw wen onmiddellijk beschikb baar, vooral verdeeld v ove er 'Nord' en In Ile-de--France is biijna 1 miljoen 'Sud' van n deze regio (80%), waarr een logistie ek platform van 100.000 m m² vrijkomt in n Vert-Saint--Denis. Het hergroep perings- en ra ationalisering gsbeleid van de gebruikers voedt de vvoorraad aan n bestaande g gebouwen, terwijl d de nieuwbo ouw van klasse “A” gebouwen in Ile-de-Frrance ampe er één transactiejaar vertegen nwoordigt. O Op het einde e van 2010 biedt geen n enkel lope end bouwpro oject nog beschikbare oppervla akten in de re egio.

35

Bron: CB B Richard Ellis


31/117

ef de stijging g van de leeg gstaande geb bouwen in de e regio van Ondankss een sterk vverminderde activiteit blee Lyon be eperkt tot 7% %. Er is wein nig grond be eschikbaar vvoor logistiekk, en dat zou het mogellijk moeten maken d de bestaande e gebouwen op o te nemen. In de anderre Franse reg gio's is het onmiddellijk beschikbare aanbod zzorgwekkend d in l'Est (175 5.000 m²)36, Bourgogne ((220.000 m²))6, le Centre (135.000 ( m²))6 en Pays6 de-la-Loire (105.000 m²) , zeker g gezien de om mvang van die markten. 

WAA ARDEN

aag naar 'prrime' gebouw wen waardo oor de nomin nale waarde e voor dit so oort activa In 2010 was er vra haafd kon blijven. Dit leiidt tot een d diepere klooff met klasse e “B” gebouw wen en de ssecundaire gehandh markten waarvoor de waarde edaling zich h verder do oorzet en waardoor d deze nog belangrijke gelen kennen n. In 2010 ble even de econ nomische hu uurprijzen in Ile-de-France e onder de begeleidingsmaatreg aar was de w waardevork b breed in het hele grondge ebied; de ecconomische 50 €/m². Aan het einde van het ja hoofdstedelijkke regio (45--49 €/m²) po ositioneren zich ver bove en die van Lyyon (38-42 huurprijzzen van de h €/m²), Riijsel-Lille (40-42 €/m²) en Marseille (38-41 €/m²).

an de activitteitenruimtes s en kleine o opslagplaats sen (< 5.000 0 m²) …va 

KE-UP TAK

weinig beschiikbare cijferss met betrekkking tot activviteitenparken n wat veel heterogener e en ouder is Er zijn w dan het logistieke vastgoed. Alle een de marrkt van Ile-de e-France is rijp genoeg om hiervoorr relevante ellen. De tran nsacties met activiteitenru uimtes en kle eine opslagplaatsen (< 5.000 m²) in statistiekken op te ste Ile-de-Frrance bedrag gen in 2010 o 30.000 m²: ee en stijging m met 12% overr een jaar37. Een derde ongeveer 93 van dit volume v kreeg g een bestem mming in hett laatste kwartaal, na een n derde kwarrtaal in 'stand d-by'. Over het hele jaar bleef de e take-up ond der die van de jaren 2007 7 en 2008. e helft van d de transactie es in de hoofdstad draa aiden op verkopen aan gebruikers, tegenover Bijna de gemidde eld een derde e van de tra ansacties in de vorige jaren7. Dit jaar ging de vrraag van de gebruikers vooral na aar oppervla akken tussen 1.000 m² en n 4.000 m², e een iets grottere maatstaff dan vorig ja aar (tussen 500 m² en e 2.000 m² in 2009). 

AAN NBOD

ng van het ta ake-upniveau u deed het be eschikbare in nstapklare aa anbod in Ile-d de-France licchtjes dalen De stijgin tot 2,5 m miljoen m² o op 1 januari 20117. Dit volume blee ef de laatste e jaren globaal constantt, rekening houdend d met de hete erogeniteit va an het vastgo oedpark. droeg 8,4% op o 1 oktoberr 2010. In die ezelfde period de bedroeg De gemiddelde leegsstand in Ile-de-France bed e activiteitenp parken in Ile--de-France 14%. 1 Die hog gere leegstan nd is het gevvolg van de de leegsstand voor de gebouwe en die de voo orbije jaren w werden opge eleverd (18% % van het onm middellijk besschikbare aa anbod werd opgeleve erd in 2008;; 14% in 20 009) en nog niet in geb bruik werden n genomen. Gebruikers die wilden besparen n, verkozen vverspreidde activiteitenpa arken met lagere huurwa aarden boven n 'prime' loca aties. Nu er een pau uze is in d de opstart vvan nieuwbo ouw projecte en, heeft o ook het besschikbare aa anbod aan activiteite enparken zicch gestabilise eerd over dezze periode.

36 37

Bron: D DTZ Research. Bron: C CB Richard Elliss.

32/117




ARDEN WAA

De repriccing die in 2009 werd do oorgevoerd, h heeft de huurwaarden ku unnen stabilisseren. Hierna a volgt een samenva atting ervan p per geografissche zone: Huurwaa arden op 31 december 2010 (bron n: CBRE) Geograffische zone

Nord (tu ussen RN1-R RN3) Ouest (tussen RN1--A13) Est (tusssen RN3-RN N19) Sud (tusssen RN19-A A13)

Ty ype lokalen

Nieuw

Kmo/kmi-activiteitt * Tertiaire activiteit Kmo/kkmi-activiteit * Tertiaire activiteit Kmo/kkmi-activiteit * Tertiaire activiteit Kmo/kkmi-activiteit * Tertiaire activiteit

60-110 120-130 80-125 110-180 60-90 70-105 60-90 80-110

in € HT HC C/m²/jaar * verhoudiing activiteit/kan ntoor: 70/30

A. 

Tweed dehands

50-90 75-120 55-100 75-150 50-60 50-70 50-85 65-90

Inve esteringsma arkt VOL LUME

In 2010 werd in Fran nkrijk ongeve eer 11 miljarrd euro38 geïïnvesteerd in n bedrijfsvasttgoed in het algemeen. Hoewel de progresssie tegenove er vorig jaar ongeveer 40% 4 bedraag gt, werd hett aantal verb bintenissen minstenss gehalveerd d sinds de m marktpiek van 2007. 70% % van dat vo olume is gecconcentreerd d in Ile-deFrance, het vierde kw wartaal was goed voor 4 40% van het totaal. Dit ha ad te maken n met de ond dertekening astgoedporteffeuilles van elk e meer dan 100 miljoen euro. van 4 va g geprofiteerrd van de to oegenomen De markkten van logistiek en acttiviteitenparkken hebben sslechts matig investeringen in bed drijfsvastgoed d. Ze verteg genwoordigen n respectieve elijk ongeveer 5% en 3% van het totale vo olume 39 . Hett investeringsvolume in deze markte en bedroeg 0,9 miljard euro in 2010. Hiervan gebeurde e 50% in he et laatste kwa artaal. Als lo ogisch gevolg g op de huurrmarkt steeg g het marktaa andeel van Ile-de-Frrance in de lo ogistieke marrkt van 39% in 2009 naarr 53% in 2010 0. aal groeien do oor een bepe erkt clubje va an 'pure playe de duidelijk De markkt bleef globa ers', aangetrrokken door d hogere rendementen r n dan in de andere activaklasse, ondanks een significante daling van de 'prime' tarieven in de eerste e drie kwarta alen. Vooral de firma Arg gan was bijzzonder actieff en verwierff in het 1ste platformen, vvolledig verhu uurd voor een vaste perio ode van mee er dan 6 jaar: 85.000 m² halfjaar 3 logistieke p in Coudrray-Montceau ux (91); 73.0 000 m² in Châ âtres (77) en n 43.000 m² in i Saint Quentin Fallavierr (69) in de streek van v Lyon. Ook O Duitse investeerders hebben zich een a aanzienlijk deel van de logistieke investeringsmarkt toe egeëigend, m met drie acq quisities in M Mer (41), Wa attrelos (59) en Brie Com mte Robert et gebrek aa an 'prime' aa anbod heeft het investeringsniveau van de inve esteerders o ongetwijfeld (77). He beknot. niveau schulden te vervvallen voor e een bedrag van 280 miiljard euro. In 2011 komen op Europees n en hopen bijj de aanvang g van 2011 dat eventuele gedwonge en verkopen nieuwe oppo ortuniteiten Sommige zullen op pleveren om tegemoet te komen aan de d vraag op de markt.

38 39

Bronne en: CB Richard Ellis; Cushman & Wakefield; DT TZ Research. Bronne en: DTZ Researrch; CB Richard Ellis.

33/117




WAA ARDEN

Alleen vo oor de 'prime e' gebouwen werden de rrendementcijfers naar onder gecorrige eerd, met vo oor logistiek vastgoed d Parijs en L Lyon enderzijjds, waar in de loop van 2010 tot 7,2 20% werd be ereikt, en and derzijds de rest van de regionale e markten me et percentage es onder de drempel d van 8%. E Evolutie van n de 'prime' rendementc cijfers in Fra ankrijk 10 9 8 7 6 5 4 200

2002 2

200

200

activiteitruimtess

200

2 200

200

200

200

201

nieeuwe opslagplaatsen van klasse A

Bijlage 1 1: De criteria a voor de op pslagplaatse en van 'klass se A' et “Observato oire Régional de l’Immobiilier d’Entrep prise en Ile-de e-France” ('re egionaal obsservatorium Sinds he van bedrrijfsvastgoed in Ile-de-Fra ance') een ro ooster heeft o opgesteld voo or de cijferwa aardering van n logistieke opslagplaatsen (CEL LOG), worden n de opslagp plaatsen aan de hand van n diverse critteria in drie ccategorieën d. De (simple face) gebo ouwen met d de hoogste b beoordeling b behoren tot categorie c A. Ze moeten geordend voldoen aan minstens de volgend de 13 dwinge ende criteria:  bezitt van de explloitatievergun nningen  blusssysteem con nform de norm men  alle o opslag op de e begane gro ond of met laa ad- en loskad des  nivelllering van ka ades en sluizzen of luifels (met minsten ns 80% uitge eruste poorten)  aanw wezigheid va an parking vo oor zwaar verrvoer, gesche eiden van pa arking voor licchte voertuigen  20/12-structuur, geschikt g voor minstens 240 m² zonde er paal  minsstens 1 kade per 1.000 m m² opslagruim mte  dieptte kleiner dan twee keer d de gevel, me et een maxim mum van 130 meter  toegang zonder d de agglomerratie te moete en doorkruisen over wegen die niet g geschikt zijn voor v zwaar maal 10 km ve erwijderd van n een hoofdw weg met 4 gescheiden rijsstroken transsport; maxim  vorsttvrij door isollatie/verwarm ming  vloerrweerstand van v minstenss 5 ton/m²  manoeuvreerzon ne van minste ens 32 meterr tegenover de d kade  nuttige hoogte ovver de hele o opslagruimte van minstens 9,3 meter asse A' moet ook voldoe en aan minstens 9 van 12 2 facultatieve e criteria, zo oals dag en Een opsslagplaats 'kla g op de site of in het ge ebouw, met d de mogelijkheid om een wachtzone nacht brrand- en inbrraakbewaking voor zwa aar transportt te creëren,, een geslote en terrein, tu ussen 2,5 en n 10% kanto ooroppervlak en sociale lokalen; minstens 5 5% natuurlijke verlichtin ng (zenit off vensterlijstt in gevel, inclusief ve erluchting); ot minstens 1 12°C, enz. isolatie/vverwarming to

34/117


vastgoedporrtefeuille van n Montea 4.4 De v

e oppervlakte e van de vasstgoedportefe euille bedraagt 437.601 m m², verspreid over 18 site es in België De totale en 12 sittes in Frankriijk. n de vastgoe e waarde van edportefeuille e bedraagt E EUR 232.990 040 miljoen, wat w een stijg ging is met De reële 13,0% (E EUR 26,74 m miljoen) ten opzichte van 3 31 decemberr 2009. Deze e stijging is he et gevolg van n:   

de aankoop a van n het platform m te Saint-C Cyr-en-Val (O Orléans - Fra ankrijk) voor een bedrag g van EUR 34,041 miljoen; de fa air value van de desinvessteringen voo or een bedrag g van EUR 7,765 miljoen; de sstijging van d de reële waarde van de vvastgoedporttefeuille op h het einde van n 2009 en in n 2010 met EUR R 0,461 miljoe en.

3 van de e 30 sites site es vertegenw woordigen me eer dan 5% van v de gecon nsolideerde vvastgoedporrtefeuille en vertegen nwoordigen ssamen 33,2% % van de totale reële waarde van de vastgoedporte efeuille: e waarde Reële

Klant(en)



FM Logistics Sain nt-Cyr-en-Val, Orléans EUR R 34,6 miljoen n verte egenwoordig gt 14,9% van de totale reë ële waarde va an de portefe euille (De netto huurinkkomsten op deze d site voo or het jaar 20 010 vertegen nwoordigen EUR E 1,35 milljoen of 7,9% % msten voor he et jaar 2010). van de totale nettto huurinkom



Vorsst EUR R 20,8 miljoen n Unilever verte egenwoordig gt 9,0% van d de totale reële e waarde van n de portefeu uille (De netto huurinkkomsten op deze d site voo or het jaar 20 010 vertegen nwoordigen EUR E 1,37 milljoen of 8,0% % msten voor he et jaar 2010). van de totale nettto huurinkom

40

In de b balans in de rub briek vastgoedbeleggingen vind den we een bed drag terug van E EUR 233,45 miljjoen. Het verschil (EUR 0,46 miljoen n) bestaat uit de e activatie van h het “built-to-suit” project Coca-C Cola die niet worrdt gewaardeerd d door de schattter (EUR 1,20 miljoen n) en de kantore en van Montea ((als onderdeel van v de site van Erembodegem) E die werden geb boekt onder And dere materiële vaste a activa (EUR 0,74 4 miljoen).

35/117


Reële e waarde 

Klant(en)

Jan de Nu Aalst Tragel EUR R 21,8 miljoen n ul, Barry Callebaut verte egenwoordig gt 9,4% van d de totale reële e waarde van n de portefeu uille (De netto huurin nkomsten op deze site voor v het jaar 2010 verteg genwoordigen EUR 1,76 6 miljoen of 3% van de tottale netto huu urinkomsten voor het jaarr 2010). 10,3

Het bruto o vastgoedre endement41 o op het totaal van v de portefeuille bedraagt 8,00% in n België en 8,,71% in Frankrijkk, op basis va an een volled dig verhuurde e portefeuille en rekening houdend me et de gescha atte huur op leegsstand. ettingsgraad op het totaa al van de po ortefeuille (u uitgedrukt in % van de De doorr Montea behaalde beze geschattte huurwaarrde) bedraag gt 95,14%, en 95,13% % op grond van het aantal bezettte m². De bezetting gsgraad is op het einde van 2010 ge estegen met 2,20% (op basis b van m²), ten opzichte van 31 decembe er 2009. Dit is i vooral het resultaat van de nieuwe verhuringen n op het het e einde van he et jaar 2010 (zie “huu uractiviteit”). waarborgen) bedragen E EUR 18,35 m miljoen, een De jaarliijkse contracctuele huurinkkomsten (exclusief huurw EUR 2,31 miiljoen) ten op pzichte van d de situatie op p 31 decemb ber 2009. De eze stijging stijging vvan 14,4% (E komt gro otendeels do oor de aanko oop van hett plafform in Saint-Cyr-en-Val (Orléa ans – Frankrrijk) dat de jaarlijkse e contractuele e huurinkomssten van de desinvesterin d ngen meer da an compense eert. s ernaa ar om naar ee en vastgoedp portefeuille m met een gezo onde mix van n klanten te sstreven met Montea streeft zowel kla anten uit ind dustriële secttor (bv. Jan D De Nul, Barrry Callebaut, Dynaco, Un nilever) en de e logistieke sector (b bv. FM Logiistics, DHL). De industriiële sector wordt w gekenm merkt door langere duurtijden van huurconttracten maarr vergen som ms ook groterre investering gen. De logisstieke sector is meestal g gekenmerkt door typiische 3, 6, 9 contracten d daar zij ook specifiek hun klanten volgen. 12/2010 bed draagt de gemiddelde looptijd van de contraccten op eind ddatum 5,53 3 jaar. De Op 31/1 gemidde elde looptijd t.e.m. de ee erst mogelijke e opzegging bedraagt 3,,53 jaar. Montea streeft ernaar om deze loo optijd zo ho oog mogelijk te stellen maar m de be evak opereerrt in een markt waar d de normale marktom mstandighede en 3,6,9 contrracten zijn.

41

Het bruto vastgoedren ndement wordt als volgt gedefinieerd: de geco ontracteerde hu uurinkomsten ge edeeld door de reële waarde van de e vastgoedporteffeuille.

36/117


ende tabel ge eeft een overrzicht weer va an de vastgo oedportefeuille per site. De volge

Ka ntoren

België AALST (ABC CDEFG), TRAGEL 48-58 AALST (HIJ)), TRAGEL 48-58 AALST (KLM M), TRAGEL 48-58 AARTSELAA AR, HELSTSTRAAT 47 BERCHEM, VOSSTRAAT 200 BORNEM, IN NDUSTRIEWEG 4--24 GRIMBERGEN, EPPEGEMSE ESTWG 31-33 LAAN 74 LAKEN, EMIEL BOCKSTAELL A T3 MOORSEL A,WAVERSTRAAT MOORSEL BCDFGHIJK,WAVE B ERSTRAAT 3 VILVOORDE E, SCHAARBEEKL LEI 207-213 HOBOKEN, SMALLANDLAAN 7 ROPASTRAAT 28 MEER, EUR PUURS, RIJ JKSWEG 89 & 85 HERENTALS S, TOEKOMSTLAA AN 33 NIJVEL, RUE E DE TECHNIQUE 11 PUURS, SC CHOONMANSVELD D 18 EREMBODE EGEM, INDUSTRIE ELAAN 27 MECHELEN N, ZANDVOORTSTR RAAT 16 VORST, HUMANITEITSln 292, site LIPTON VORST, HUMANITEITSln 292, site CM T (Station) VORST, HUMANITEITSln 292, site RESTAURANT Koelloodsen) VORST, HUMANITEITSln 292, site SALVESEN (K A DU PARC C INDUSTRIEL MILMORT, AVENUE Totaal Belg gië

2.255 560 876 690 1.010 1.440 2.478 340 880 948 3.060 440 1.235 1.150 1.970 1.345 1.255 4.301 768 778

O Opslag

Totaal

egstand (% van Lee totale m²)

2.110 1.538 1.152 32.579

17.180 17.590 4.495 6.325 1.450 12.891 23.758 5.085 7.515 10.770 970 745 8.995 8.945 12.620 12.350 11.910 12.744 21.831 4.605 7.150 920 8.606 27.072 246.522

19.435 18.150 5.371 7.015 2.460 14.331 26.236 5.425 8.395 11.718 4.030 1.185 10.230 10.095 14.590 13.695 13.165 17.045 22.599 5.383 7.150 3.030 10.144 28.224 279.101

0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 46,70% 0,00% 0,00% 20,62% 13,87% 65,14% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 3,89% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 4,78%

Frankrijk SAVIGNY LE E TEMPLE, RUE DU D CHROME FEUQUIERE ES, ZI DU MOULIN 80 CAMBRAI, P. P d' A. ACTIPOLE ROISSY, RU UE DE LA BELLE ETOILE E 280 BONDOUFL LE, RUE HENRI DU UNANT 9-11 DECINES-CHARPIEU, RUE AR RTHUR RIMBAUD 1 U GUE 4 & RUE DE E LA GRANDE BORNE 11 LE MESNIL AMELOT, RUE DU LE, LE TECHNIPARC ALFORTVILL ROISSY, RU UE DE LA BELLE ETOILE E 383 LE MESNIL AMELOT, RUE DU U GUE 1-3 SAINT PRIEST, RUE NICEPHO ORE NIEPCE S 660 ORLEANS, RUE DES GENETS nkrijk Totaal Fran

620 763 682 638 1.307 1.127 1.348 462 1.965 1.211 906 1.655 12.684

16.139 8.230 10.248 3.384 2.478 2.694 7.311 1.585 4.492 4.043 12.120 73.092 145.816

16.759 8.993 10.930 4.022 3.785 3.821 8.659 2.047 6.457 5.254 13.026 74.747 158.500

47,56% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 5,03%

Totaal

45.263

392.338

437.601

4,87%

37/117


4.5 Conclusies van de vastgoedexpert42 Waardeb bepaling

debepaling vvan de versch hillende investeringsobjeccten van de portefeuille De waard werd ond dersteund do oor volgende e methodes: d de huurwaarrdekapitalisattiemethode en de in nkomensbena adering volgens een DC CF (Discountted Cash Flo ow) model, met een aftoetsing va an de bekomen eenheidsprijzen.

Waarde--evolutie

De Fair Value con nform IAS40 0 is op ha alfjaarlijkse b basis van 3 30/06/2010 overgega aan van EU UR 201.382.0 000 naar EU UR 232.990 0.000 43 op 3 31/12/2010. Deze F Fair Value van EUR R 232.250..000 komt overeen met een investerin ngswaarde vvan EUR 241.527.000 vrijj op naam. Het aanvvangsrendem ment (het be eschouwde huurinkomen n ten opzich hte van de investerin ngswaarde) vvan de volled dige portefeu uille bedraagtt 7,60%.

Patrimon nium

Het patrimonium teltt op heden ± 392.338 m m² opslagruiimten en ± 45.263 m² kantoora achtige oppervlakten of e een totale op ppervlakte van 437.601 m². Het is gelegen op 30 sites, waarvan 12 in Frankrijk. Dit zijn drie e sites minde er dan eind 2009 ten ngevolge van n de verkoop p van 4 panden in België (Buggenhou ut, Schoten Brechtse ebaan, Schotten Jagersdrreef en Grob bbendonk) en n de aankoo op van één site in Frrankrijk (Sain nt-Cyr-en-Va al). Eén pand d (Grimberge en) is in concessie. De toename e van de ma arktwaarde va an de porteffeuille is voo oral het gevo olg van de acquisitie e van een site te Saint-Cyyr-en-Val. Behalve de 12 sitess in Frankrijk zijn de hu uidige eigen ndommen ho oofdzakelijk wee gebouw wen (Laken en Vorst) zzijn in het gelegen in de Vlaamse ruit. Tw elijk Gewest gelegen en n twee gebo ouwen in Wa allonië met Brussels Hoofdstede N Van de d 12 sites in n Frankrijk zijn er zeven gelegen in name te Milmort en Nijvel. o Parijs (Savvigny-le-Tem mple en Roisssy, Bondouffle, Le Mesn nil Amelot, de regio Alfortville e) en vijf andere in de pro ovincie (Lyon n/Decines-Ch harpieu en S Saint-Priest, Cambrai, Feuquièress en Orléans//Saint-Cyr-en n-Val).

Huurinko omsten

Het effe ectief huurin nkomen worrdt berekend d na aftrekk van de o onroerende voorheffing wanneer deze ten lasste van de e eigenaar is, en in enkele e zeldzame middeld huurrinkomen tot eerstvolgen nde vervaldag g indien er gevallen als een gem huurkortingen zijn of de huur conttractueel niett constant verloopt. omen bedroe eg EUR 18.27 75.19844 per jaar op 31/12 2/2010. De Dit jaarlijkse huurinko oger dan de overeensstemmende lopende huurcontraccten liggen 4,45% ho e markthuurw waarde, die E EUR 17.495.975 per jaar bedraagt. geschatte De gem melde huurbedragen zijn n netto huu bijkomende urinkomsten los van b betalinge en voor geme eenschappelijke lasten en n eventuele vverzekerings-premies.

De beze ettingsgraad voor de ganse portefeu uille, bereken nd op basis van de opp pervlakten, b bedraagt ± 95,0 %. 42

Niet he et volledige verrslag van de va astgoedexpert w werd opgenome en in dit jaarverrslag maar enke el de conclusie es, gezien het volledige verslag vertrrouwelijke inform matie bevat die vvoor de concurre entie van belang g kan zijn. 43 In de balans onder d de rubriek vasttgoedbelegginge en, vinden we een bedrag terug van EUR 233,45 2 miljoen. Het verschil 0 miljoen) be estaat uit de activatie van het “b built-to-suit” projject Coca-Cola d dat niet wordt gewaardeerd doo or de schatter (EUR 0,46 (EUR 1,20 miljoen) e en de kantoren van Montea (a als onderdeel va an de site van Erembodegem) die werden g geboekt onder R 0,74 miljoen). Gezien G de aanvvangsfase van het project Coca– –Cola, reflectee ert de kostprijs “Anderre materiële vasste activa” (EUR van EU UR 1,20 miljoen de reële waarde van dit project. 44 De jaa arlijkse huurinko omsten volgens de lopende huurcontracten op p 31/12/2010. D Deze inkomsten zijn niet gelijk aan het netto huurresultaat van EU UR 17.097K vo oor het volledige jaar 2010. Het verschil is i voornamelijkk te verklaren door nieuwe een volledige im mpact hebben ge ehad op het boe ekjaar 2010. huurinkkomsten, afgeslloten tijdens hett boekjaar die ge

38/117


anciële struc ctuur van de e vennootschap 4.6 Fina 4.6.1

A Algemeen fiinancierings sbeleid

briek in het re esultaat van Montea die de cashflow aanzienlijk De financieringskost is de grootsste kostenrub beïnvloe edt. Daarom b beheert Montea de kost vvan haar fina ancieringen o op een proacttieve manier. Vooreerst wil de bevak b garanderen dat h haar verschillende financcieringen ove er een zo lang mogelijkke periode beschikb baar zijn. Daa arenboven sttreeft de bevvak naar finan ncieringen m met een varia abele rentevo oet die voor het groottste deel inge edekt zijn do oor indekkingssinstrumente en van het typ pe “IRS” (“Intterest Rate Swaps”). S Dit beleid d is gebasee erd op het feiit dat dit een bescherming biedt tegen n verstorende e schommeliingen in de economiische cycli. In tijden n van hoog gconjunctuur zal de fin nancieringsko ost mogelijkks stijgen. Dit wordt in principe gecomen npenseerd d door de hoge ere operation nele inkomstten (zoals de e hogere be ezetting en e een hogere inflatie). Deze compe ensatie is eerrder beperkt en daarom w werd overgeg gaan tot een indekkingsbeleid en dit voor het grootste dee el van de sch huld. Op 31/12 2/2010 heeft de financiële e structuur va an Montea de e volgende hoofdkenmer h rken:  totale schuld van n EUR 117,93 3 miljoen;  een schuldratio van v 47,63%455;  een gemiddelde duur van de schuld van 1 1,72 jaar;  een beleid van indekking teg gen renterisico dat moge elijk maakt o om een effecct van plotse elinge grote e korte termijn nrentevoeten n te beperken n; stijgiingen van de  een gemiddelde financieringsskost (marge en indekking gskosten inb begrepen) van 4,52% op 3 31/12/2010. 4.6.2

S Schuldstruc ctuur

dige schuld vvan Montea b bedraagt EUR 117,93 milljoen en besttaat uit: De volled 

een totaal bedrag g aan opgeno omen kredietlijnen van EUR 108 miljo oen. 010 over een totaal bedrag aan bevvestigde billaterale kredie etlijnen van Montea beschiktt op 31/12/20 R 115 miljoen n bij 3 Belgiscche financiële e instellingen n, waarvan 93 enomen. 3,9% is opge EUR 31/12/2010 b bedraagt de gemiddelde duurtijd van deze kredie etlijnen nog 1 1,58 jaar. In 2011 is er Op 3 een totaal bedrag 55 miljoen da at geherfinan ncierd moet w worden (bij constante c perimeter). In g van EUR 5 2 bedraagt diit bedrag EUR 15 miljoen n en in het jaa ar 2013 bedrraagt dit bedrrag EUR 30 m miljoen. 2012



een totaal bedrag van leasingschulden va an EUR 9,93 3 miljoen me et een gemiddelde duurtijd van 3,29 jaar. Dit totale be edrag komt overeen met d de afbetaling g van de leasing voor de vvolgende 3 sites:   

Milmort – Luiik: M O Orléans – Sa aint-Cyr-en-V Val: R Roissy:

EUR R 3,65 miljoen n EUR R 5,46 miljoen n R 0,82 miljoen n EUR

bevak ziet errop toe om tijdig t de nodige financierringen aan te e gaan. Hierrbij staat het evenwicht De b tusse en de kost vvan de financciering, de du uurtijd en de e diversficatie e van de fina ancieringsbro onnen altijd voorrop.

45

De schuldratio wordt berekend overeenkomstig arrtikel 53 van he et Konklijk Bessluit van 7 deccember 2010 be etreffende de boekho ouding, de jaarrekeningen en de geconsolideerrde rekeningen van openbare Vastgoedbevaks V s.

39/117


4.6.3

I Indekking va an het rente erisico

Zoals re eeds eerder a aangehaald heeft Monte ea een financcieringsbeleid waarbij ee en groot dee el van haar schuld w wordt ingede ekt. Op 31/1 12/2010 worrdt 99,7% vvan de opge enomen kred dietlijnen ing gedekt met indekking gsinstrumentten van het ttype “IRS”. M Montea streefft er altijd na aar toe om tu ussen de 75% % en 100% te laten iindekken voo or een period de van 3 t.e.m m. 10 jaar. 2/2010 heeftt de bevak e een totaal van EUR 157,6 67 miljoen aa an indekking gscontracten afgesloten Op 31/12 van het ttype “IRS” wa aarvan EUR 50 miljoen “fforward” contracten. Tijde ens het laatsste kwartaal vvan 2010 is Montea, naar aanleiding van de e lage lange e termijn rentevoeten in n die periode, overgega aan tot het 0 miljoen “forrward IRS” ccontracten die e pas ingaan n op 1 oktobe er 2011 en 1 mei 2012, afsluiten van EUR 50 p sommige huidige h IRS contracten ten t einde ko omen. Door het afsluiten n van deze t.t.z. de data waarop huidige “hedg ging cost” van n 4,09%, als onderdeel vvan de financcieringskost “forward IRS” contraccten zal de h g houdend m met hetzelfde e indekkingpe ercentage op p 31/12/2010) dalen naar 3.82% in okktober 2011 (rekening en naar 3 3,52% in me ei 2012. In toelich hting 14 vindtt met een overzicht van d de indekkingssintrumenten n.

4.7 Fina anciële resulltaten per 31 1 december 2010 4.7.1

Verkorte vorrm van het g V geconsolidee erd overzichtt van de ressultaten vóórr winstverdeling per 31 d december 20 010 (in duizenden euro)

(EUR x 1.000)

31/12/20 010

31/12 2/2009

31 1/12/2008

12 maan nden 17.097 16.718 -972 15.746 -2.455 -73

12 ma aanden 16.334 15.962 -802 15.160 -2.052 317

12 2 maanden 14.024 13.828 -712 13.115 -1.977 345

NETTO HU UURRESULTAA AT VASTGOE EDRESULTAAT TOTAAL VASTGOEDKOS V STEN OPERATIO ONEEL VASTGOEDRESULTAA AT Algemene kosten van de vennootschap v perationele opbre engsten en koste en Andere op OPERATIO ONEEL RESULT TAAT VOOR HE ET RESULTAAT T OP DE 11.483 13.218 13.425 PORTEFE EUILLE Resultaat verkoop vastgoe edbeleggingen 636 548 0 Resultaat verkoop andere niet-financiële activa 0 0 0 de van vastgoedb beleggingen Variaties in de reële waard -10.046 -1.906 -16.033 ONEEL RESULT TAAT OPERATIO 2.072 11.860 -2.608 FINANCIE EEL RESULTAAT T -9.800 -3.637 -8.064 RESULTA AAT VOOR BELA ASTINGEN -7.728 8.223 -10.672 BELASTIN NGEN -28 0 -9 NETTO RE ESULTAAT -7.756 8.224 -10.682 NETTO CO OURANT RESULTAAT (1) 1.655 9.582 5.352 NETTO CO OURANT RESULTAAT (exclus sief IAS 39) (2) 8.446 7.938 7.441 Aantal aa andelen in omloo op deelgerechtig gd in het resultaa at van de periode e 3.585.354 4.610 3.585.354 NETTO RE ESULTAAT PER R AANDEEL -2,16 1,78 -2,98 NETTO CO OURANT RESULTAAT PER AA ANDEEL 0,46 2,08 1,49 NETTO CO OURANT RESULTAAT PER AA ANDEEL (exclus sief IAS 39) 2,36 1,72 2,08 (1) Het N Netto Courant R Resultaat is gelijjk aan het Netto o Resultaat excclusief de impacct van het resultaat op de portefeuille (code XVI, ccode XVII en code XVIII van de resultatenreken ning) (2) Het N Netto Courant R Resultaat (exclussief IAS 39) is gelijk g aan het N Netto Courant Resultaat R exclusief de impact va an de variatie van de renteindekkingsinstrumenten


40/117

010 bedrage en EUR 17.0 097K, een sstijging van 4,67% ten De huurrinkomsten tijdens het boekjaar 20 opzichte van dezelfd de periode in n 2009 (EUR R 16.334K). D Deze toenam me is hoofdzzakelijk toe te e schrijven nvestering in n het platform m te Orléans (voor het 2dee halfjaar van het boekjaa ar 2010) en de volledige aan de in jaarhuurinkomsten in n 2010 van in nvesteringen die in 2009 voltooid warren (Brosette e – Lyon) die het verlies aan huurrinkomsten d door de desin nvesteringen in België com mpenseren. Het vasttgoedresulta aat bedraagtt op 31/12/20 010 EUR 16.718K en verrtoont hierme ee een stijgin ng van 4,74% % ten opzichte van d dezelfde perriode vorig jaar (EUR 15.962K). De iets gro otere stijging g van het dresultaat t.o o.v. de huu urinkomsten is voornam melijk toe te schrijven a aan de aan ngerekende vastgoed managem ment fees op p de nieuwe a afgesloten hu uurcontracten. De operrationele ma arge46 bedraa agt op 31/12 2/2010, 77,31%, t.o.v. 82 2,19% op 31 1/12/2009. Als A er geen rekening g wordt gehouden met de e eenmalige w winst in het jaar j 2009, be edroeg de op perationele m marge vorig jaar 79,5 59%. Zodoen nde noteert Montea M een d daling van 2,2 28% voor de operationele e marge. Dezze daling is voornam melijk te verkllaren door de ontwikkelin ng van het ccompetentieccentrum in Pa arijs, opgericcht voor de t team van verdere uitbouw van de vastgoed dportefeuille in Frankrijk en de uitbou uw van het management m Montea. Het verssterkte mana agementteam m zal zich focussen op d de verdere g groei van de portefeuille.. Door een spreiding g van de vasste kosten over een grottere protefeu uille, zal de o operationele marge stijge en. Montea heeft alss doelstelling een operatio onele marge boven de 80 0% te behalen. ultaat op de e vastgoedp portefeuille op 31/12/2010 bedraagtt EUR -1.358 8K (EUR -16 6.033K per Het resu 31/12/20 009) en omva at enerzijds:  de n negatieve varriaties van de e vastgoedpo ortefeuille in België en Frrankrijk voor een bedrag van EUR 1.906K. Deze ne egatieve varia atie is het ressultaat van:  e een negatievve variatie van de vastgoedportefeuiille in België ë met EUR --4.662K (-3,2 25% op de rreële waarde e van eind 2009, zonde er rekening te houden m met de verkkopen van het voorbije b boekjaar), en n dit door: 

de negatieve variatie e op de site es van Milmo ort en Nijvel (door het n nakende eind de van het huurconttract) en de ssite van Born nem door de huidige leegsstand (6.692 m²); de verbe eterings- en renovatiewerrken op de ssite van Erem mbodegem, Berchem en n Mechelen die in de huidige marrktomstandigheden niet waardeverhog w gend zijn;

een positieve e e variatie va an de vastgo oedportefeuille in Frankriijk met EUR 2.756K (3,1 10% op de r reële waarde e van de vasstgoedportefe euille inclusie ef de investe ering van Orléans), ten ge evolge van e negatievve “yield-shiftt” van 43 bassispunten; een

 het p positieve ressultaat als gevolg van de verkoop vvan vastgoed dbeleggingen n voor een bedrag b van EUR R 548K. Deze e meerwaarde werd gerea aliseerd voorr volgende sites:   

46

d de site te Sch hoten Jagerssdreef en Sch hoten Brechttsebaan (mee erwaarde van n EUR 125K K); d de site te Bug ggenhout (m meerwaarde vvan EUR 275 5K); d de site te Gro obbendonk (m meerwaarde van EUR 14 48K).

Resulta aat voor het ressultaat op de vasstgoedportefeuillle.


41/117

ancieel resu ultaat per 31 1/12/2010 (E EUR - 3.637 7K) werd gu unstig beïnvloed door de e positieve Het fina evolutie van de reële e waarde van n de contraccten voor ren ntedekking (IA AS 39) op de datum van n afsluiting, pe van EUR 1.643K. Tijd dens de eerste 3 kwartale en had Monte ea nog een negatieve n va ariatie in de ten belop reële wa aarde van de e contracten n voor indekkking voor ee en bedrag vvan EUR -2.4 437K maar tijdens het laatste kkwartaal note eerde Monte ea een posittieve variatie e van de reë ële waarde ten bedrage e van EUR 4.080K e en dit door de e sterk stijgende lange termijn interestvoeten. houden met de wijziging van de reële waarde va an de contracten voor rentedekking Zonder rrekening te h (IAS 39)) zijn de nettto financiële e kosten ged daald met E EUR 0,69 miljoen (van E EUR 5,97 miljoen naar EUR 5,2 28 miljoen). D Dit is hoofdzzakelijk te ve erklaren doorrdat de gemiddelde netto o kaspositie in het jaar oger lag dan n in het jaarr 2009 (grottendeels doo or de nog niet n opgebruikte kasmidd delen naar 2010 ho aanleidin ng van de kapitaalverhoging in julli 2010) en doordat de e financiële kost lager lag (geen margebe etaling op nie et opgenomen kredietlijne en). 3 b bestaat de to otale financië ële schuld va an Montea vvoor 91,4% u uit bankschu ulden. Voor  Op 31/12/2010 deze bankschulde en heeft Mon ntea gebruik gemaakt van n contracten voor rentede ekking van he et type IRS. Op 31/12/2010 de ekken de con ntracten voorr rentedekkin ng van het typ ype IRS (Interrest Rate Sw wap) 99,7% van de d totale ban nkschuld van n Montea. De eze financiële e instrumente en garandere ren een dekkking van de huidig ge schuld tott minstens se eptember 2011. De rentevoet op het e einde van de e periode bed draagt 4,59% % (inclu usief bankma arges en de e kosten vo oor dekkingssinstrumente en en reken ning houden nd met de EURIIBOR op het einde van he et jaar). De belas stingen omvvatten de bela asting op verrworpen uitga aven en abno ormale of goedgunstige voordelen. v xclusief IAS S3947 op 31/1 12/2010 bed draagt EUR 7 7.938K (EUR R 1,72 per Het nettto courant resultaat ex aandeel)), globaal gezzien een stijg ging van 6,68 8% t.o.v. dezzelfde periode e vorig jaar ((EUR 7.441K K) maar per aandeel een forse da aling van 17% %.  Op b basis van diit netto courrant resultaa at en het da aaruit vloeien nd uitkeerba aar resultaatt van EUR 8.495 5.324 (hoofdzzakelijk doorr de gerealise eerde meerw waarden op d de verkochte sites) bevesttigt Montea het re eeds aangekkondigde diviidend van EU UR 0,97 bruto o per aandee el voor de ee erste jaarhelfft van 2010 en EU UR 0,87 per aandeel voorr de tweede jjaarhelft van 2010. 10 bedraagt EUR 8.224K K ten opzichte e van EUR -10.682K in 2009. 2 Deze Het netto resultaat op 31/12/201 het netto resu ultaat met EU UR 18.905K is te verklare en door: enorme sstijging van h    

47

een n stijging van het netto courante resulttaat met EUR R 497K; de p positieve evo olutie van de variatie in de e reële waard de van de va astgoedbeleg ggingen (EUR R 14.127K). Vorig jaar werrd een nega atieve varia atie van de reële waarrde van de e vastgoedbeleggingen getekend van n EUR 16,03 miljoen48; opg de m meerwaarde van de desin nvesteringen n voor een be edrag van EU UR 548K; de positieve p evo olutie van de e variatie in de d waarderin ng van de re entedekkingsinstrumenten n met EUR 3.73 33K.

Netto courant c resultaa at of operationee el resultaat: nettto resultaat excllusief resultaat op o de vastgoedportefeuille (cod de XV, XVI en XVII va an de resultaten nrekening) en exxclusief IAS 39 ((herwaardering vvan de renteindekkingsinstrume enten). 48 Voor m meer informatie vverwijzen wij na aar het jaarversla ag van 2009.

42/117


4.7.2

V Verkorte vorrm van de geconsolidee g erde balans per 31 dece ember 2010

(EUR x 1.000) VASTE AC CTIVA Goodwill a Immaterriële vaste activa Vastgoe edbeleggingen (iincl. Projectontw wikkelingen) Andere materiële vaste activa Financië ële vaste activa Vorderin ngen financiële leasing Deelnem mingen verwerkt via vermogensm mutatie Handelssvorderingen en andere vaste acctiva Uitgeste elde belastingen n - activa VLOTTEN NDE ACTIVA Activa bestemd b voor verrkoop Financië ële vlottende acttiva Vorderin ngen financiële leasing Handelssvorderingen Belastin ngvorderingen en n andere vlottende activa Kas en kasequivalenten n ende rekeningen n Overlope TOTAAL ACTIVA A TOTAAL EIGEN E VERMO OGEN Eigen verrmogen toewijjsbaar aan de aandeelhoude ers van de moederve ennootschap Kapitaall Uitgiftep premies Ingekoc hte eigen aande elen (-) es Reserve Resultaa at Impact op o de reële waa arde van geschattte mutatierechtten en -kosten bij b hypothe etische vervreem mding van vastgo oedbeleggingen Variatiess in de reële wa aarde van financ iële activa en pa assiva Wisselkkoersverschillen Minderhe eidsbelangen VERPLICH HTINGEN Langlope ende verplichtiingen Voorzien ningen Langlopende financiële schulden anciële verplichttingen Andere langlopende fina ndere langlopend de schulden Handelssschulden en an Andere langlopende verrplichtingen elde belastingen n - verplichtingen n Uitgeste Kortlopen nde verplichtin ngen Voorzien ningen Kortlope ende financiële schulden s Andere kortlopende fina anciële verplicht ingen ndere kortlopend de schulden Handelssschulden en an Andere kortlopende verp plichtingen ende rekeningen n Overlope TOTAAL EIGEN E VERMO OGEN EN VERP LICHTINGEN

31/12/2010

31/12 2/2009

31 1/12/2008

Conso 236.466

Con nso 207.364

Conso 211.128

83 233.452 995 1.359 0 0 576 0 22.333 0 0 0 6.215 1.409 14 4.119 590 258.799 124.107

107 206.253 237 0 0 0 767 0 8.900 0 0 0 3.112 1.136 4.077 575 216.264 84.469

107 210.789 226 0 0 0 6 0 13.153 0 0 0 5.524 1.086 5.126 1.418 224.281 102.644

107.329 543 0 4.494 34 -9.823

84.381 68.964 0 0 25.603 -3.043

102.549 84.352 0 0 33.533 -7.756

-8.537

-7.143

-7.580

0 0 101 134.692 69.539 0 61.424 7.746 0 369 0 65.153 0 56.781 0 3.264 785 4 4.323 258.799

0 0 88 131.795 126.796 0 118.413 8.030 0 354 0 4.999 0 581 0 2.486 198 1.733 216.264

0 0 95 121.637 54.593 0 47.733 5.940 343 354 224 67.044 0 55.730 0 7.920 106 3.288 224.281

124.006


43/117

aat het tota aal van de e activa (E EUR 258.79 99K) voorna amelijk uit Op 31 december 2010 besta dbeleggingen n (EUR 233.4 452K of 90,2 21% van hett totaal) en vvlottende actiiva (EUR 22.333K). De vastgoed stijging van v de vaste e activa (EU UR 29.102K)) is voornam melijk het ressultaat van de d investerin ng van het platform in Orléans e en de gedane e investeringe en in België. De stijging van vlotte ende activa is voorname elijk te verkla aren door de e stijging van de kaspossitie op het einde va an het jaar ((ongeveer 30 0% van de n netto opbren ngsten van d de kapitaalve erhoging werrd nog niet geïnvestteerd). Het tota aal van de p passiva besttaat uit eigen n vermogen ten bedrage e van EUR 124.107K en een totale schuld va an EUR 134.692K. De stijgin ng van het to otale eigen ve ermogen (EU UR 39.638K) is volledig te e verklaren door:   

de netto stijging van v het kapittaal als gevolg van de kap pitaalverhogiing op 2 juli 2 2010 (EUR 3 38.907K); het n netto resultaa at van EUR 8 8.224K; de uitkering van het dividend in het jaar 20 010 over hett boekjaar 20 009 (EUR 7.4 493K).

De stijgin ng van de tottale schuld (E EUR 2.897K)) is grotendeels te verklarren door de vverhoging va an de reeds gefacture eerde huur m met betrekkin ng tot het eerste kwartaal van het jaar 2011. De totale e schuldposittie m.b.t. de kredietlijnen en de leasin ngschulden is ongeveer g gelijk geblevven doordat de overg genomen lea asingschuld voor de site e van Orléan ns (EUR 5,8 86 miljoen) de d minder o opgenomen kredietlijnen compenseert. De schu uldgraad49 bedraagt 47,6 63% tegenovver 56,4% op p 31/12/2009 9. Zodoende heeft Monte ea nog een investeringscapaciteiit van ongeve eer EUR 40 à 50 miljoen tegenover ee en schuldgra aad van onge eveer 55%.

aat 4.8 Besttemming van het resulta Montea h heeft, in haa ar persberichtt van 22 febrruari 2010, het aangekon ndigde dividend van EUR 0,97 bruto per aand deel voor de eerste jaarh helft van 2010 en EUR 0,87 bruto per aandeel, vo oor de tweed de jaarhelft van 2010 0, bevestigd. Er werden geen g interim--dividenden ttijdens het bo oekjaar toege ekend. 3 december 2010 stelt de raad van n bestuur van n Montea Ma anagement Op basiss van de ressultaten per 31 NV aan de Algemen ne Vergaderin ng van Aand deelhouders voor, een brruto dividend d uit te keren n van EUR 0,97 brutto per aande eel voor de eerste jaarhelft van 2010 e en EUR 0,87 7 bruto per aa andeel, voor de tweede jaarhelft van 2010. D Dit betekent een “pay-outt ratio” van 9 98,6%. Op d dit bruto divid dend zal 15% % roerende voorheffiing worden in ngehouden.

aar 2010 4.9 Conclusies voor het boekja ncieel vlak w werd het jaarr 2010 voor Montea voorral gekenme erkt door ove er het algemeen goede Op finan operation nele resultaten in een no og moeilijk economische context, me et een globale e stijging van het netto courante e resultaat me et 6,68% en een daling p per aandeel vvan datzelfde e resultaat va an 17%. der was de h huuractiviteit, met het daa arbij op peil h houden van d de bezettingssgraad (met e een stijging In dit kad tot 95%) “de” prioriteit voor het jaa ar 2010.

49

De sch huldgraad wordtt berekend overe eenkomstig het KB van 7 decem mber 2010.


44/117

08 en van kkracht bleef De druk op de waarrderingen, diie van start ging in het laatste kwarrtaal van 200 de het volled dige jaar 200 09, is nu vrijjwel gestagn neerd. Er is zelfs z een po ositieve evolu utie van de gedurend waarden n voor de Fra anse portefeu uille. Montea g ging ook ove er tot de verkkoop van enkkele kleinere e niet-strategische panden die niet me eer passen in de invvesteringspolitiek van Mon ntea. De focu us wordt nu g gelegd op gro ote logistiek p panden. De succesvolle kapittaalverhoging g op 2 juli 20 010 gaf de B Bevak terug zuurstof om zijn 2de groe eifase in te 70% van de eze netto-opbrengsten w werd onmiddellijk geïnve esteerd door de aankoop p van een zetten. 7 platform van 78.000 m² in Orléans, aan een yield van 8,5% %. Op organisatorisch vvlak werd hett jaar 2010 voor Montea vvoornamelijkk gekenmerktt door de opzzet van het compete entiecentrum in Parijs en de uitbouw van v het mana agement team m met de aanstelling van n een CEO, een CCO O België en e een Directeurr Frankrijk. Op basiss van de sterrke operation nele resultate en en de gerrealiseerde meerwaarden m n op de verkkochte sites zal Monttea aan de Algemene A Ve ergadering een dividend voorstellen vvan EUR 0,9 97 per aande eel voor de eerste ja aarhelft en EUR E 0,87 vo oor de tweed de jaarhelft, zoals voorg gesteld in he et prospectuss dat werd gepublicceerd naar aa anleiding van n de kapitaalvverhoging.

4.10

B Belangrijke gebeurtenis ssen na bala ansdatum

 Verle enging huurovereenkom mst voor een n vaste periode van 15 jaar met Ja an De Nul vo oor 16.671 m² op p de site in A Aalst Monte ea en Jan De Nul NV he ebben een ve erlenging van n de huurove ereenkomst vvoor een vasste periode van 15 1 jaar afge esloten voorr 16.671 m² op de site in Aalst. D Deze overeen nkomst gene ereert een huuro opbrengst va an EUR 437.000 per jaa ar. Jan De N Nul NV zal d de opslagplaats gebruike en voor de stockkage van bou uwmaterialen en onderdellen van schepen. 

Desin nvestering v van semi-ind dustrieel geb bouw in Gro obbendonk ((Antwerpen)) Monte ea verkoopt een semi-in ndustrieel ge ebouw van 7 7.820 m² in Grobbendon nk. De transsactie werd gerea aliseerd met Verstraete R Real Estate voor EUR 4,2 miljoen en n leverde ee en meerwaarrde op van EUR 0,15 miljoen ten opzichte e van de reële waarde op 31/12/2010..

4.11

V Vooruitzicht ten voor hett boekjaar 20 011

In 2011 zal z Montea fo ocussen op d de verdere groei van haa ar portefeuille e (externe gro oei), de verbe etering van de kwaliteit van de g gebouwen (n nterne groei), de diversificatie van ha aar inkomsten en de desinvestering ere niet-strate egische pand den. van een aantal kleine 

Exte erne groei

n belangstelling van institutionele investeerders in n logistiek va astgoed op Ten gevolge van de toegenomen ea, staan de rendemente en vandaag onder o druk e en zal het vo oor Montea de twee thuismarkten van Monte er worden A-producten aa an te kopen aan aanvaardbare rende ementen. Mo ontea zal derrhalve haar moeilijke expertise e en ervaring g dienen te gebruiken g om m haar extern ne groei te d differentiëren. Hierbij word dt gefocust op:


-

-

-



45/117

e & rent bacck dossiers, waarbij Mon ntea bestaan nd vastgoed van bedrijven overneem mt die hun Sale vastg goed wensen n af te stoten n. Montea de eed een eersste ervaring in gelijkaardige dossiers op met de overrname van he et logistieke vastgoed v van n Unilever in Vorst (2008)). Builtt to suit proje ecten, waarb bij Montea, d desgevallend in open boe ek, met een eindgebruike er op zoek gaatt naar de ide eale logistiekke vastgoedo oplossing. Mo ontea deed e een eerste e ervaring in ge elijkaardige dosssiers op met d de bouw van n een nieuw d distributiecen ntrum voor Coca Cola (20 010-2011) Sam menwerking m met andere vvastgoedspelers, waarbij Montea zal trachten op basis van h haar kennis en e ervaring in de e logistieke m markt vroeger in het ontw wikkelingsprocces betrokke en te worden en zo een deel van de ontw wikkelingsmarge te realise eren. n portefeuille es of gebou niet tot de Prosspectie m.b.t. acquisitiess en/of verrwerving van uwen die n kernbelegging en n prioriteit be ehoren van diiverse investeringsgroepe en. Interrne groei of kwaliteitsve erbetering

i op d de optimalista aie van de be estaande porrtefeuille. Mo ontea ziet 2 Naast exxterne groei, zal Montea inzetten belangrijjke opportuniiteiten: -

-



wikkeling van n de landba ank, waarbij Montea actief zal werke en op de co ommercialisa atie van de Ontw reste erende terreinen in de po ortefeuille. Hierbij zal in d de eerste pla aats dienen g gewerkt te w worden aan de ontwikkeling o vvan de 3,5ha a in Puurs. Da aarnaast hee eft Montea no og opportunitteiten in Erem mbodegem, Nijve el, Mechelen en Cambrai. Verb betering van de kwaliteiit van de portefeuille, w waarbij Montea een vollledige doorllichting zal uitvo oeren van haar porteffeuille teneinde een duidelijk d zich ht te hebb ben op de mogelijke waarrdestijgingen n die kunnen gecreeërd w worden door een doorgedreven aanp passing/verbe etering van de produkten aan n de verwach htingen en de e eisen van d de markt. Dive ersificatie va an de inkomsten

r van n een zonne-e energieproje ect voor de sites in Grimbergen, Puurss, Bornem en n Herentals, Met de realisatie zal Monttea in 2011 h haar inkomstten diversifië ëren. Met de realisatie va an dit project bevestigt Montea haar focus op p het optima aliseren van de duurzaam mheid en de e kwaliteit enerzijds en het verbeterren van de gemidde elde duurtijd e en rentabilite eit van de vastgoedporteffeuille anderzzijds. Montea a zal in 2011 tevens de haalbaarrheid van een n gelijkaardig g project voor haar sites in Brussel, Wallonië W en Frrankrijk onde erzoeken. 

Desiinvesteringe en

Tot slot zal Montea een aantal kkleinere of n niet strategiscch gelegen panden p die n niet langer in n de lange or een totale e geschatte waarde van EUR 10 termijnsttrategie van Montea passsen, desinvvesteren voo miljoen500.

4.12

E Evolutie van n het aandee el Montea

deel Montea a richt zich to ot Belgische en buitenlandse particu uliere of instittutionele beleggers die Het aand zich aangetrokken vo oelen tot een n onrechtstreekse investe ering in logisttiek en semi-industrieel va astgoed en omen van een n mooi divide endrendemen nt met een matig m risicopro ofiel. het beko deel Montea is sinds okto ober 2006 ge enoteerd op d de Euronext Brussels con ntinuemarkt ((MONT) en Het aand sinds jan nuari 2007 op p Euronext P Paris (MONTP P). Zij maakt deel uit van het compartiment C (Sm mall Caps).

50

De gesschatte toekomsstige reële waarde.

46/117


d gekenmerkkt door een stijging van n het volume e van verha andelde aandelen. Het Het jaarr 2010 werd gemidde elde dagvolum me steeg me et 68% terwijjl het gemidd delde aantal aandelen met 22% steeg g. Dit komt ook tot u uiting in de ve elociteit51 (op p basis van de e free float) d die steeg van n 24,5% naarr 31,7%. Kerncijfe ers voor het a aandeel Montea:

Aandeelhouderschap p van Montea a per 31 dece ember 2010 Aantal uitgegeven aa andelen Familie D De Pauw Familie D De Smet Banimmo o52 Gemeen ntelijke Holdin ng Free Float

51 52

5.634 4.126 1.674 4.287 158 8.431 1.304 4.182 644 4.041 1.762 2.657

29,72 2% 4,43% % 23,15 5% 11,43 3% 31,28 8%

Aantal verhandelde aa andelen t.o.v. he et totaal aantal a aandelen. Banimmo heeft aan de e hand van een kennisgeving o op 7 maart 2011 gemeld dat zij over 995.527 aa andelen beschikkt wat 17,67% et totaal aantal aandelen a vertege enwoordigt. van he De Fed derale Verzekerringen heeft aan de hand van een kennisgeving op 7 maart 2011 gemeld dat zij over 250.0 000 aandelen beschikt wat 4,44% va an het totaal aan ntal aandelen ve ertegenwoordigtt.


4.13

47/117

C Corporate G Governance

T ke wetgevin ng en referen ntiecode 4.13.1 Toepasselijk ernance verkklaring bevat de belangrijkkste regels d die de Monte ea Comm. VA A. (Montea Deze corporate gove ngenomen in toepassing ennootscha ap) heeft aan g van de we etgeving en aanbeveling gen inzake of de Ve corporate e governance. elingen opgenomen in de e Belgische Corporate G Governance C Code 2009 Montea past daarbij de aanbeve orporategovernancecomm mittee.be) toe e. Indien zij daarvan afwijkkt, licht zij da at toe in deze e verklaring (www.co inzake deugdelijk d be estuur, in toepassing va an artikel 96, §2 van he et Wetboek van v Vennoottschappen. Daarbij m moet in iede er geval rekening worden n gehouden met m de omva ang van het bedrijf en de e aard van haar activiteit. Typiscch voor een vastgoedbevvak is dat zij een lichte sttructuur heefft met weinig g personeel en dit he eeft zijn impact op de orga anisatie van het bestuur. De toepa asselijke wettgeving omva at niet alleen n het Wetboe ek van Venno ootschappen, maar ook de d Wet van 20 juli 20 004 betreffen nde bepaalde e vormen van n collectief be eheer van be eleggingsporttefeuilles, he et Koninklijk Besluit vvan 10 april 1995 met bettrekking tot vastgoedbeva aks en het Ko oninklijk Besluit van 21 ju uni 2006 op de boekh houding, de jjaarrekening g en de geconsolideerde jjaarrekening van openba are vastgoedbevaks, en tot wijzig ging van he et Koninklijk Besluit van n 10 april 1 1995 met be etrekking tot vastgoedb bevaks. De Koninklijke Besluiten van 10 aprill 1995 en van 21 juni 200 06 werden ve ervangen doo or het Koninkklijk Besluit ecember 2010 0 met betrekkking tot vastg goedbevaks.. van 7 de Deze corporate gove ernance verkklaring maaktt deel uit van n het jaarverrslag, overee enkomstig arttikel 96, §2 van het W Wetboek van n Vennootsch happen. Montea zelf heeft de e vorm van een comma anditaire vennootschap o op aandelen aangenome en en heeft slechts é één statutair benoemde Z Zaakvoerderr. Deze statu utaire Zaakvo oerder, Monttea Managem ment, heeft de vorm m van een naamloze vvennootschap p. Als behe erend venno oot is zij ho oofdelijk en onbeperkt aansprakkelijk voor alle verbintenisssen van Mo ontea. nootschap en n haar statuttaire zaakvoe erder leven de aanbevellingen van d de Belgische Corporate De venn Governa ance Code e en de wette elijke bepalin ngen inzake corporate g governance na door deze mutatis mutandiss toe te passen op de e organisatie e van het bestuur binne en de statutaire zaakvo oerder. Als bestuurssorgaan van de zaakvoerrder van de ccommanditaire vennootscchap op aandelen is het immers de raad van n bestuur van n Montea Ma anagement N NV die collegiiaal beslist ovver de waard den en de strrategie van Montea, over haar bereidheid om risico’s te nemen e en over de voornaamstte beleidslijn nen en die al toezicht ho oudt op Mon ntea. De stru uctuur van de e commanditaire vennoo otschap op a aandelen is collegiaa aldus bij Montea als ttransparant tte beschouwe en in termen n van corpora ate governance. orporate govvernance cha arter en in de eze corporate governancce verklaring wordt dan o ook met de In het co term “raad van besttuur” de raa ad van bestu uur van de statutaire za aakvoerder van v Montea – Montea ment NV – bedoeld. Managem oerend mana agement wo ordt wel georrganiseerd b binnen de rechtspersoon Montea Comm.VA en Het uitvo staat ond der het toeziccht van de ra aad van bestu uur van de sttatutaire zaakvoerder. ak leeft alduss de bepalin ngen na van de Corpora ate Governan nce Code met uitzonderiing van de De beva hierna vo olgende bepa alingen:

48/117




overeenkomstig bepaling 4.6 6 van de Co orporate Governance Cod de 2009 mag g het mandaat van een meer dan vie er jaar bedrag gen. De aand deelhouders van de Zaakkvoerder heb bben, bij de bestuurder niet m nstelling van de bestuurde ers, er enerzzijds voor geo opteerd om d de meerderheid van de b bestuurders aan voor 6 jaar te benoemen. D Deze bestuurrders zijn: Va an Acker Gerard BVBA, vvertegenwoo ordigd door G Van Acke er, PSN Man nagement BV VBA, vertege enwoordigd d door P. Snoe eck, DDP Ma anagement de G. BVB BA, vertegen nwoordigd door D. De Pauw, André é Bosmans BVBA, vertegenwoordig gd door A. Bossmans, Strattefin Manage ement BVBA A, vertegenw woordigd doo or C. Terlind den, Philip Van V gestel BVB BA, vertegen nwoordigd do oor Philip Va an gestel en n Gemeentelijke Holding NV, vertege enwoordigd doo or C. Bourge eois.Dat laatt hen toe zich in te we erken in de pas opgericchte vastgoedbevak en verzzekert de con ntinuïteit van het beleid op middellang ge termijn.

Anderzijd ds hebben d de aandeelho ouders van d de Zaakvoerd der van de b bevak geopte eerd om 3 be estuurders, met nam me Philip Van n gestel BVBA, First Stag ge Management NV en de e heer Eddy Hartung, te benoemen voor resspectievelijk 4 jaar en 5 jaar. Dat laa at de bevak toe om een n bepaalde rotatie r te verrzekeren in ervaring en deskundiigheid, moch ht dat nodig b blijken; 

de rraad van besstuur van de Zaakvoerderr van de beva ak heeft besllist om, gezie en de beperkkte omvang van de bevakk, geen affzonderlijk b benoemingsccomité op te richten. De taken van het ben noemingscom mité worden w waargenome en door het re emuneratieco omité;



overeenkomstig bepaling 2.9 9 van de Belg gische Corpo orate Govern nance Code 2 2009 moet d de raad van er een secre etaris aanste ellen die de raad advies geeft betreffende alle bestuur van de Zaakvoerde egenheden. Gelet op he et beperkte p personeelsbe estand en de e beperkte ccomplexiteit bestuursaangele atie van de ve ennootschap is dat vooralsnog niet ge ebeurd. van de organisa

B en u uitvoerend m managemen nt 4.13.2 Bestuur 4.13.2.1

Algemeen

Montea heeft h de rech htsvorm van een comman nditaire vennootschap op aandelen aa angenomen en e werd op 26 septe ember 2006 door de C Commissie vo oor het Ban nk-, Financie e- en Assura antiewezen e erkend als vastgoed dbevak. Die e erkenning gin ng in op 1 okktober 2006. etboek van V Vennootscha appen en haar statuten w wordt Montea bestuurd In overeenstemming met het We en statutaire Zaakvoerde er-vennoot, Montea Management N NV (“Montea a Manageme ent” of de door ee “Zaakvoe erder”), een vennootsch hap die hoofdelijk en zo onder beperrking verantw woordelijk iss voor alle verbinten nissen van de vastgo oedbevak en die zelf wordt verrtegenwoordigd door h haar vaste vertegen nwoordiger Jo o De Wolf53. ent wordt bestuurd b do oor een raa ad van bestuur die zijn z opdrach ht in alle Montea Manageme m de bepaling gen van de wet w en het Ko oninklijk Beslluit Vastgoed dbevaks. onafhankkelijkheid verrvult, conform aire vennootsschap op aa andelen is pe erfect transp parant. Dit be etekent dat De strucctuur van de commandita alle rege els van het K Koninklijk Be esluit Vastgo oedbevaks va an toepassin ng zijn op ha aar bestuurso orgaan, de statutaire e Zaakvoerde er Montea Management M e op de besstuurders van en n Montea Ma anagement. In deze o optiek heeft de vastgoed dbevak de prrincipes op het vlak van ccorporate governance uittgebreid tot de bestu uurders van d de statutaire Zaakvoerderr Montea Management.

53

Met in ngang van 15/0 02/2010 werd F Frédéric Sohet,, ad interim ve ervangen door Dirk De Pauw w. Deze tijdelijke benoeming werd beëïndigd b op 19//10/2010 door d de aanstelling va an Jo De Wolf.

49/117


orate governa ance structuu ur van Monte ea, conform de d Belgische e Corporate Governance G Code 2009, De corpo kan als vvolgt schema atisch worden n weergegevven: o

de beheersorgan nen, op twee niveaus:  

o

de statutaire d e Zaakvoerd der, Montea a Management NV, ve ertegenwoord digd door haar h vaste v vertegenwoo ordiger, de he eer Jo De Wo olf; d raad van bestuur en d de de personen aan wie het dagelijks be estuur van Mo ontea Manag gement NV w werd toevertrrouwd;

de to oezichthoude ende instantie es:  intern: i toeziccht op het dag gelijks behee er door de efffectieve leide ers;  extern: e de co ommissaris, d de depothoud der en de CB BFA.

akvoerder ve ertegenwoord digt de ven nnootschap in alle juridische of e extrajudiciële e stappen. De Zaa Overeen nkomstig artikkel 9, § 2, va an het Konin nklijk Besluit van 7 december 2010 w wordt de ven nnootschap voor iede ere handeling g betreffende e beschikking g over vastgo oed in de zin van artikel 2 2, 20° van he et voormeld Koninklijk Besluit verrtegenwoordigd door de sstatutaire Zaa akvoerder die e daarvoor w wordt vertege enwoordigd 5 door de vaste verte egenwoordiger van de Zaakvoerder Z r, de heer JJo De Wolf 54 en ten m minste één der van de za aakvoerder, PSN P Manage ement BVBA A, vertegenwo oordigd door de heer Pete er Snoeck. Bestuurd 4.13.2.2

Raad d van bestuu ur

menstelling ra aad van bestu uur A. Sam (i)

B Benoeming

md door de algemene vvergadering van Montea a Manageme ent NV bij De besttuurders worrden benoem gewone meerderheid d uit een lijst van kandida aten voorged dragen door de d raad van bestuur, op advies van mité. Op van ndaag is de e algemene vergadering g van de zzaakvoerder uitsluitend het benoemingscom esteld uit de e vijf kindere en van wijlen n de heer Pierre De Pauw, die elk 20% van de e aandelen samenge aanhoud den. uurders word den in princip pe benoemd voor een pe eriode van maximum vier jaar, doch, in i afwijking De bestu van aanb beveling 4.6.. van de Belg gische Corpo orate Govern nance Code 2 2009, kan va an dit maximu um worden afgewekken teneinde een zekere rrotatie binnen n het bestuurr mogelijk te maken. De duurr van de mandaten van n de onafha ankelijke besstuurders za al evenwel steeds s beperkt zijn tot maximum m vier jaar en n hun manda aten zijn slechts twee maa al hernieuwb baar. Montea brengt de CB BFA voorafga aandelijk op de hoogte vvan de voordracht tot ben noeming of hernieuwing van ben noeming, van n de niet he ernieuwing vvan benoemiing of van h het ontslag vvan de besttuurders in toepassing van artike el 38, §3 van de Wet van 20 juli 2004. Het beno oemingsprocces wordt geleid door de Voorzitter va an de raad vvan bestuur. Kandidaat-b bestuurders of kandid daten tot herrbenoeming a als bestuurde er worden do oor de raad van v bestuur a aan de aande eelhouders van de zzaakvoerder voorgedrage v en op aanbevveling van het benoemingscomité.

54

Vanaf 19/10/2010.


50/117

noeming geb beurt een eva aluatie van d de bekwaamh heden, kenniis en ervaring g die reeds Vóór elke nieuwe ben g zijn in de rraad van besstuur en deze e die nog no odig zijn. Dit zzorgt voor de e vereiste divversiteit en aanwezig complem mentariteit inzzake de dive erse achtergronden en competenties van de besstuurders. Er wordt een profiel uiitgewerkt van n de vereiste rol. Niet-uitvo oerende besstuurders worden bewustt gemaakt va an de omvan ng van hun p plichten op he et ogenblik van hun kandidaatste elling. (ii)

dsvereisten H Hoedanighei

De leden n van de raad d van bestuu ur worden geë ëvalueerd op p grond van vvolgende criteria:        

kenn nis van de se ector van hett semi-industtrieel vastgoed, van de transportsecttor en van de e logistieke secto or in België e en in Europa; kenn nis van de we erking van ze eehavens en van de contacten met hu un operatoren; kenn nis van de bo ouwsector en n van de ma arkt voor logiistiek en sem mi-industrieell vastgoed in n België en Fran nkrijk; kenn nis van de log gistieke goed derenstromen n; kenn nis op het vla ak van vastgo oedontwikkelingsprojecten; ervaring met het leiden van e een raad van bestuur of m met het deeln nemen aan e een dergelijke e raad, van een beursgenote eerde (vastgo oed) onderne eming; finan nciële kennis en kennis va an “corporate e finance” in het kader va an complexe vastgoedtran nsacties. kenn nis van de bo oekhoudwetg geving inclusiief de IFRS-rregels.

Niet-uitvo oerende besstuurders mogen m niet m meer dan vvijf (5) bestu uursmandate en in beursg genoteerde vennootsschappen teg gelijk bekleden. Eventuele wijzigingen in hun and dere engagem menten buite en Montea, worden tten gepaste tijde t aan de V Voorzitter en n het benoem mingscomité g gemeld. m artikel 9, § §1 van het Koninklijk Besluit Vastgo oedbevaks moeten m minsstens drie b bestuurders Conform onafhankkelijk zijn in de d zin van artikel 526ter van het Wettboek van Ve ennootschapp pen. De BVB BA Philippe Van ge estel, verte egenwoordigd door P Philippe Va an gestel, voldoet o op heden aan de onafhankkelijkheidscriiteria van voo ormeld artike el 526ter. In toepassing va an het overgangsregime voorzien in artikel 74 4, § 3 van he et Koninklijk Besluit Vastg goedbevaks, kwalificeren n ook Gerard d Van Acker BVBA, B met haar vaste vertegen nwoordiger Gerard Van n Acker, de heer Eddyy Hartung en e de NV F First Stage ment met ha aar vaste vertegenwoordiger de heerr Hugo Van Hoof, evene eens als ona afhankelijke Managem bestuurd ders. (iii)

S Samenstellin ng

De raad van bestuur bestaat uit tiien leden55:  

55 56

Jo D De Wolf BVB BA, vertegen nwoordigd do oor de heer Jo De Wolf,, gedelegeerrd Bestuurde er en Chief Execcutive Officerr (CEO)56. Twee e vertegenw woordigers va an de referen ntieaandeelhouder Familiie Pierre De Pauw (29,72 2% van de aand delen): o D DDP Manage ement BVBA, vertegenwo oordigd doorr de heer Dirrk De Pauw, uitvoerend b bestuurder, vvoorzitter van n het investerringscomité e en verantwoo ordelijk voor business de evelopment in n Frankrijk, e en

De vlottte en efficiënte werking van de e raad van bestu uur wordt niet ge ehinderd door zijjn relatief omvangrijke samensttelling. Met in ngang van 15/0 02/2010 werd Tehos BVBA, vertegenwoordiigd door de he eer Frédéric S Sohet, vervange en door DDP Manag gement BVBA, vvertegenwoordig gd door de heer Dirk De Pauw w. Deze tijdelijke e benoeming we erd beëïndigd op o 19/10/2010 door de e aanstelling va an Jo De Wolf BV VBA, vertegenw woordigd door de e heer Jo De Wolf.


51/117

o P PSN Manage ement BVBA A, vertegenw woordigd do oor de heer Peter Sno oeck (echtgenoot van m mevrouw Dom minika De P Pauw, zusterr van de he eer Dirk De Pauw). Pete er Snoeck iss als Chief O Operating Offficer (COO) e eveneens uitvvoerend besttuurder. 

Twee e vertegenwo oordigers van de referenttieaandeelho ouder Banimm mo (23,15% van de aand delen op 31 dece ember 2010): o d de BVBA And dré Bosmans Manageme ent BVBA, in ngeschreven n in het rechtspersonenre egister van G Gent, met alss ondernemin ngsnummer 0476.029.57 77 en met alss vaste verte egenwoordig ger de heer A André Bosma ans, en o d de BVBA Stra atefin Management S.P.R R.L., ingeschrreven in het rechtsperson nenregister vvan Brussel, m met als ondernemingsnu ummer 0873 3.464.016 en met als vaste verteg genwoordige er de heer C Christian Terlinden.



De ‘Gemeentelijke Holding’ NV, met zetel te 1000 0 Brussel, Bankstraat B 7 7, ingeschrevven in het egister te Brrussel onder nummer 0203.211.040, vertegenwoo ordigd door haar vaste rechtspersonenre egenwoordiger de heer C Carlos Bourge eois, als besttuurder van M Montea aang gesteld op de e algemene verte vergadering van 20 mei 2008, voor een periode van zes jaar tott aan de jaarrvergadering van 2014. e benoeming g was het ge evolg van de e kapitaalverh hoging die werd w doorgevvoerd voor de afsluiting Deze elentransacties werden van de verwervin ng van de sitte van Unilevver Belgium, waarbij een n reeks aande aar het jaarve erslag 2008 vvoor meer to oelichting). doorrgevoerd (wij verwijzen na



Vier onafhankelijke bestuurde ers: o d de BVBA Ge erard Van Accker, ingesch hreven in he et rechtsperssonenregister van Brusse el, met als o ondernemingssnummer 04 474.402.353 en met als vaste verteg genwoordige er de heer G Gerard Van A Acker, Voorzitter van de ra aad van besttuur o d de NV First S Stage Manag gement, ingesschreven in h het rechtspersonenregistter van Antw werpen, met a als ondernem mingsnummerr 0447.861.4 470 en met a als vaste verrtegenwoordiiger de heer Hugo Van H Hoof o d de BVBA Philip Van gesttel, ingeschre even in het rrechtsperson nenregister vvan Antwerpe en, met als o ondernemingssnummer 04 477.380.649 en met als vaste verte egenwoordige er de heer Philip Van g gestel o d de heer Eddyy Hartung.

datum van hun benoemin ng aan de on nafhankelijkheidscriteria, “De onaffhankelijke bestuurders vvoldeden op d voorgescchreven doorr artikel 524, § 4, 2de lid vvan het Wetb boek van Ven nnootschapp pen, vóór de w wijzigingen ingevoerrd door de w wet van 17 december 2008 (B.S. 29//12/2008, ed. 3). Sinds h hun benoeming hebben zich gee en gebeurten nissen of feiiten voorged daan waardo oor zij niet m meer aan de eze criteria vvoldoen. In toepassing van artike el 24, § 3 va an deze wet van 17 dece ember 2008, kunnen zij vvoor de toepassing van 24, 526bis e en 526quaterr van het Wetboek van V Vennootscha appen, verde er blijven zettelen in de artikel 52 hoedanig gheid van on nafhankelijk bestuurder tot t 1 juli 201 11. Op dat o ogenblik, of op elk eerde er ogenblik waarop hun mandaa at zou verlen ngd worden, zal hun ona afhankelijkhe eid getoetst w worden aan de nieuwe a 526ter van het Wetboek van Ve ennootschapp pen. criteria, vvoorzien in artikel aarvergaderin ng van 18 mei 2010, werrd het manda aat van BVBA Philip Van n gestel vernieuwd voor Op de ja een duurtijd van zes jaar. Ingevolge deze d vernie euwing moet de BVBA A Philip Va an gestel, nwoordigd do oor Philip Van n gestel, vold doen aan de onafhankelijkheidscriteria a van artikel 526ter van vertegen het Wetb boek van Ven nnootschapp pen, om nog langer als on nafhankelijk b bestuurder te e kunnen opttreden voor de toepa assing van a artikel 524, 526bis 5 en 526 quater van n het Wetboe ek van Venn nootschappen. De raad van besttuur heeft, op p advies van n het benoem mings- en rem muneratiecom mité, de vervvulling van de eze criteria getoetst en heeft vasstgesteld dat deze allen zijn voldaan.


52/117

aarvergaderin ng van 17 m mei 2011 zulle en de manda aten van de NV First Sta age Managem ment en de Op de ja heer Eddy Hartung komen te ve ervallen. De raad van bestuur zal o op advies va an het benoe emings- en oorstellen om m deze twee mandaten va an onafhanke elijke bestuurders te verle engen voor remunerratiecomité vo een perriode van 2 jaar. Daarrbij zal de raad van b bestuur, op advies van het benoe emings- en remunerratiecomité, e erop toezien n dat deze kandidaten vvoldoen aan n de onafhankelijkheidsccriteria van artikel 52 26ter van hett Wetboek va an Vennootscchappen.” or Gerard V ndaat van V Van Acker G Gerard BVBA A, vertegenw woordigd doo Van Acker vverloopt op Het man 15/05/20 012 maar za al, op advie es van het b benoemings-- en remune eratiecomité,, vervroegd hernieuwd worden vvoor een terrmijn van 3 ja aar (tot mei 2014) om te e voldoen aa an de onafha ankelijkheidsccriteria van artikel 52 26ter van hett Wetboek va an Vennootscchappen. (iv)

C Curricula

estuurders of, in het geval dat Hierna vindt u hett beknopte curriculum van ieder van de be n, van hun vaste verteg vennootsschappen be estuurder zijn genwoordigerrs, met verm melding van de andere mandate en die zij als lid van de ad dministratieve e, beheer- off controleorga anen in ande ere vennootscchappen in de loop vvan de voorb bije vijf jaar h hebben vervu uld (met uitzo ondering van n de dochterronderneming gen van de Vennoottschap).

Van Ack ker Gerard B BVBA, verteg genwoordig gd door Gera ard Van Ack ker Voorzitter van de ra aad van besttuur en Onafhankelijk B Bestuurder Begin m mandaat: 1/10/2006 - Einde mandaatt: 15/05/2012 2 Gerard V Van Acker, geboren g in 1943, studeerrde rechten en e politieke e en administrratieve Wetenschappen aan de V Vrije Universiteit Brussel. a. De m mandaten die e in de afgelo open vijf jaar zijn vervallen n: nihil b. De lo opende mand daten: Sind ds 2003 is h hij bestuurde er van de vvennootschappen Accen nt Jobs for People, Tru ust Capital, Exeq qutes Group,, Elsyse en C Capricorn en n voorzitter va an de raad van v bestuur vvan Capital E E, Carestre en BI3 B Fund. In een aantal van deze vennootschap v ppen is hij b bovendien vo oorzitter of lid l van het audittcomité en/o of het remune eratie- en be enoemingsco omité. In de loop van dezze periode he eeft hij ook bestuursmandate en bekleed bij Besix Group, Bofortt, Carestel, Kinepolis, Real R Softwarre, Sabena hnics, Groep p P&V en Esssent Belgium m. Hij oefentt eveneens een e bestuurssmandaat uitt bij tal van Tech verenigingen zon nder winstoogmerk, zoalss Imec, het V VIB (Vlaams Instituut Bio otechnologie)). Hij is ook n Plan Belg gië. Vanaf 5 november 2008 werd d de heer Gerard G Van Acker als erevvoorzitter van bestuurder van d de NV Monte ea Managem ment, Zaakvo oerder van M Montea Comm m. VA, verva angen door BVBA Gerarrd Van Acke er, met als vaste vertegenwoordige er de heer Gerard Van Acker, in de B overreenstemming met de artikelen 38 e en 39 van d de wet van 20 juli 2004 4 betreffende e bepaalde vorm men van colle ectief beheer van beleggin ngsportefeuillles.

age Management NV, ve ertegenwoorrdigd door Hugo H Van Ho oof First Sta Ondervo oorzitter van n de raad va an bestuur en Onafhank kelijk Bestuu urder Begin m mandaat: 1/10/2006 - Einde mandaatt: 17/05/2011 1 an Hoof, geb boren in 194 46, is burgerllijk ingenieurr bouwkunde e (KUL) en behaalde b aan n diezelfde Hugo Va universitteit ook het diploma van liicentiaat in de toegepaste e economisch he wetensch happen. mandaten die e in de afgelo open vijf jaar zijn vervallen n: a. De m Tot m mei 2006 wa as hij Divisievverantwoorde elijke bij Heijm mans Interna ational, gedelegeerd besttuurder van Heijm mans België en van 26 Belgische docchtervennootsschappen va an Heijmans.


53/117

opende mand daten: b. De lo Hij iss momentee el Voorzitter, gedelegeerrd bestuurder van Resite erra NV (join nt venture tu ussen KBC Vasttgoed en privvé investeerd ders), Voorzittter van Barb barahof NV (jo oint venture ttussen Resitterra NV en BPI-CFE NV), be estuurder va an BVS-UPSI (Beroepsve ereniging van n de Vastgoe edsector), So ofrigam SA in F Frankrijk, Biominerals NV en Co onforma NV in België via Innovi NV als permanent verte egenwoordiger. Op de ja aarvergaderin ng van 17 m mei 2011 zal het h mandaatt van de NV First Stage Management komen te vervallen n. De raad va an bestuur za al op advies van het benoemings- en n remuneratie ecomité van 21 februari 2011 een kandidaat voorstellen vvoor dit mand daat van ona afhankelijke bestuurder. b D Daarbij zal de raad van bestuur, op advies va an het benoe emings- en rremuneratieccomité, erop toezien dat deze d kandida aat voldoet aan de o onafhankelijkheidscriteria van artikel 5 526ter van he et Wetboek vvan Vennootsschappen.”

Jo De Wolf W BVBA, vertegenwoo v ordigd door Jo De Wolf Gedeleg geerd Bestuurder en CE EO Begin m mandaat: 19//10/2010 - Einde mandaa at: 15/02/201 16 Wolf, geboren in 1974, beh haalde een d diploma van M Master in App plied Econom mics aan de KU K Leuven, Jo De W behaalde e een MBA aan de Vle erick School voor Management en volgde het Master in R Real Estate programma aan de K KU Leuven. mandaten die e in de afgelo open vijf jaar zijn vervallen n: a. De m Hij w was van 200 00 tot 2004 4 actief bij d de vastgoedb bevak Leasinvest Real Estate, waa ar hij eerst verantwoordelijk was voor he et commercie eel beleid en later ook insttond voor het investeringssbeleid. Hij e verantwoorrdelijk voor h het ontwikkelingsproject T Tour & Taxis in Brussel. In 2006 (tot was tevens mede oktober 2010) kw wam hij aan het hoofd va an de vastgo oedafdeling van v The Brusssels Airport Company, waarr hij onder andere veranttwoordelijk w was voor de herontwikkelingsstrategie e en de uitbrreiding van de lo ogistieke zon ne Brucargo o op Brussels A Airport. b. De lo opende mand daten: Vana af 19 oktobe er 2010 worrdt Jo De W Wolf BVBA, vertegenwoo ordigd door de heer Jo o De Wolf, aang gesteld als efffectieve leider van Monte ea Comm. V VA, overeenko omstig artike el 38 van de w wet van 20 juli 2 2004 betreffende bepaalde vormen va an collectief b beheer van beleggingsportefeuilles. 9 oktober 2010 wordt Jo De Wolf BVB BA, vertegen nwoordigd do oor de heer JJo De Wolf, a aangesteld Vanaf 19 als effecctieve leider van Montea a Comm. VA A, overeenko omstig artike el 38 van de e wet van 20 0 juli 2004 betreffen nde bepaalde e vormen van n collectief be eheer van be eleggingsporttefeuilles. PSN Management B BVBA, verteg genwoordig gd door Pete er Snoeck Vertegenwoordiger van de familie De Pauw w - Bestuurd der en COO mandaat: 1/10/2006 - Einde mandaatt: 15/05/2012 2 Begin m Peter Sn noeck, gebore en in 1957, b behaalde zijn n diploma van n industrieel ingenieur ele ektromechanica in Gent. Hij stude eerde daarna a bedrijfsbehe eer aan de K KUL en volgde e een opleiding tot vastgo oedmakelaarr. mandaten die e in de afgelo open vijf jaar zijn vervallen n: a. De m Sind ds 1989 tot 2 2005 stond h hij in voor he et dagelijks beheer b van d de vastgoedm maatschappijjen van de groe ep Pierre De Pauw. b. De lo opende mand daten: Sind ds 2006 is Pe eter Snoeck uitvoerend bestuurder b vvan de Zaakvvoerder van de vastgoed dbevak. Hij bekle eedt de functtie van COO en vertegen nwoordigt de familie Pierre e De Pauw in n de raad van n bestuur.


54/117

anagement B BVBA, verteg genwoordig gd door Dirk De Pauw DDP Ma Vertegenwoordiger van de fam milie De Pauw w - Bestuurd der en Voorrzitter van het investerin ngscomité (zie voettnoot 26) Begin m mandaat: 1/10/2006 - Einde mandaatt: 15/05/2012 2 de stichtende e aandeelhou uders van Mo ontea. Hij behaalde zijn Dirk De Pauw, geborren in 1956, is één van d ng en bedrijjfsbeheer aa an het IHNUS te Gen nt en volgde e daarna aanvullende diploma boekhoudin gen aan de V Vlerick Leuve en Gent Mana agement Sch hool. opleiding mandaten die e in de afgelo open vijf jaar zijn vervallen n: nihil a. De m b. De lo opende mand daten: Hij iss sinds 1982 gedelegeerd d bestuurderr van de NV C CLIPS te Assse. Dirk De Pauw P is Besttuurder van de Z Zaakvoerder van de vasttgoedbevak en e Voorzitterr van het Invvesteringscomité van de bevak. Hij verte egenwoordigt de familie Pierre P De Pau uw in de raad d van bestuu ur.

André Bosmans B Ma anagement BVBA, B vertegenwoordig gd door And dré Bosmans s Vertegenwoordiger van Banimm mo - Bestuu urder mandaat: 1/10/2006 - Einde mandaatt: 15/05/2012 2 Begin m André Bosmans, B ge eboren in 19 954, behaald de een diploma rechten (Rijksuniverrsiteit Gent - RUG) en behaalde e in 1978 eve eneens een d diploma nota ariaat aan de RUG. mandaten die e in de afgelo open vijf jaar zijn vervallen n: nihil a. De m b. De lo opende mand daten: Sind ds 1996 is hij secretaris-generaal en lid van het dirrectiecomité vvan Banimmo. Hij is sinds augustus 2006 6, via zijn ma anagementvennootschap p, bestuurderr van diverse e vennootschappen (Ban nimmo, NV Confferinvest, Co omulex, Imm mo Property Services – IPS, Lex 8). Hij is ookk in persoon nlijke naam bestuurder van d de naamloze e vennootschap Grondbank The Loo op en hij is tenslotte on nafhankelijk DIS in persoo m en van de e NV Interna ational Comm merce and onlijke naam bestuurder van de NV VED ding via zijn m managementvennootscha ap. Trad

n Manageme ent BVBA, vertegenwoo v ordigd door Christian Te erlinden Stratefin Vertegenwoordiger van Banimm mo - Bestuu urder mandaat: 1/10/2006 - Einde mandaatt: 15/05/2012 2 Begin m Christian n Terlinden, geboren in 1959, is licentiaat rechten (UC CL) en toe egepaste ecconomische wetenschappen (UCL L); hij behaallde eveneenss een MBA a aan Cornell U University in d de Verenigde e Staten. mandaten die e in de afgelo open vijf jaar zijn vervallen n: a. De m Van 1995 tot jun ni 2006 was hij bestuurde er en CFO vvan Sapec. H Hij was ook b bestuurder van Devimo 2008 en van G GP Beta Hold ding (vroegere moederve ennootschap van Banimm mo); Conssult tot juni 2 b. De lo opende mand daten: Sind ds 2005 is hijj Chief Finan ncial Officer,, lid van het directiecomiité en bestuu urder van Ba animmo en een aantal venootschappen die behoren tot de groep Banimmo (Tradecorp, Interpec Ibe eria, Sapec PS, Sapec Im mmobiliaria). SGP


55/117

artung Eddy Ha Onafhan nkelijk Bestu uurder Begin m mandaat: 1/10/2006 - Einde mandaatt: 17/05/2011 1 Eddy Ha artung, geborren in 1952, behaalde b hett diploma van echten (ULB, 1975) en ee en diploma n licentiaat re bedrijfsb beheer aan de e UCL (IAG) in 1983. a. De m mandaten die e in de afgelo open vijf jaar zijn vervallen n: nihil b. De lo opende mand daten: Hij iis Gedelege eerd Bestuurrder van HA ARMONT INVEST NV, managemen nt company en tevens patrimoniale ven nnootschap (participatiess en vastgo oedbelegging gen); Bestuu urder van CETIM S.A. (Luxxembourg); Z Zaakvoerder (Gérant) van CETIM sa arl (Frankrijk)); als vaste vvertegenwoo ordiger van Harm mont Invest NV, N Voorzitte er van de RvvB van CET TIM NV (Belg gië); bestuurd der en/of voo orzitter van verschillende ad hoc vastgoe edvennootsch happen in Lu uxemburg, B België en Frankrijk (in hett kader van mo Optimum m SICAR, afge ekort OPTIM MMO, te Luxe emburg): VDA A SA, VDA een privé vastgoedfonds, Imm Secu undo SA en V V-Holding SA A te Luxembu urg, Optiland d Hold NV te Brussel, en SAS Immo P Parc Orsay, SAS S Immo Secu undo, SAS 2 21 Fortuny, SAS S 107 Ma alesherbes, SAS S 197 Ma alesherbes, alle a SAS in Fran nkrijk gevestig gd zijnde. aarvergaderin ng van 17 me ei 2011 zal h het mandaat van de heerr Eddy Hartu ung komen te e vervallen. Op de ja De raad van bestuurr zal op advie es van het be enoemings- e en remunera atiecomité va an 21 februarri 2011 een at voorstellen n voor dit ma andaat van o onafhankelijkke bestuurde er. Daarbij za al de raad va an bestuur, kandidaa op advie es van het be enoemings- en remunera atiecomité, e erop toezien dat deze kan ndidaat voldo oet aan de onafhankkelijkheidscriiteria van artiikel 526ter va an het Wetbo oek van Venn nootschappe en.”

an gestel BV VBA, vertegenwoordigd d door Philip p Van gestell Philip Va Onafhan nkelijk Bestu uurder Begin ee erste manda aat: 1/10/200 06 Vernieuw wing manda aat: 18/05/20 010 - Einde m mandaat: me ei 2016 Philip V Van gestel, geboren in n 1958, be ehaalde hett licentiaat in de toegepaste ecconomische wetenschappen, zee e- en transpo ortrecht aan d de UFSIA, e en een D.E.S S.S.in toegep paste marketing aan de Universitté van Aix-Marseille. mandaten die e in de afgelo open vijf jaar zijn vervallen n: nihil a. De m b. De lo opende mand daten: Sind ds 2004 is hiij Uitvoerend d Voorzitter vvan Noord N Natie Terminals NV (tankkopslag in Antwerpen), A Interrnational Disttribution Parttners (koelhu uizen in Antw werpen), Civitavecchia Forrrest and Fru uit Terminal (Italië), Noord Na atie Ventspilss terminals (L Letland) en d de Nortrop grroep (agenturren). Hij heefft volgende oord Natie Ho olding CVBA A, Voorzitter K Katholieke M Media Fondse en (media), mandaten: Voorzzitter van No an de Raad van Beheer BNP Pariba as Fortis Ban nk, regio Antw werpen – Ke empen, Bestuurder van lid va Acerrta (sociaal ssecretariaat)), Bestuurde er van EFICO NV en SEABRIDGE NV (koffieha andel en opsla ag). Erevoorrzitter van de e Algemene B Beroepsvere eniging voor de d Antwerpse Stouwers,e en Rechter in Ha andelszaken aan de Rechtbank van K Koophandel tte Antwerpen n.

56/117


ntelijke Hold ding NV, haa ar vaste verte egenwoordiiger de heerr Carlos Bou urgeois Gemeen Bestuurrder Begin m mandaat: 20//05/2008 - Einde mandaa at: 20/05/201 14 an Licentiaatt in de ecconomische Carlos Bourgeois, geboren in 1949, behaalde een diploma va wetenschappen in 19 971 aan de riijksuniversite eit van Gent. mandaten die e in de afgelo open vijf jaar zijn vervallen n: nihil a. De m b. De lo opende mand daten zijn de e volgende: In he et jaar 2000 werd w hij beno oemd tot Seccretaris-gene eraal van de Gemeentelijk G ke Holding NV en vanaf 2002 2 tot heden is hij ook de dagelijkse bestuurder van de Gem meentelijke H Holding NV. Naast het bestuurdersmand daat bij Mon ntea bekleed dt Carlos Bo ourgeois ookk bestuursma andaten bij DG Infra+, en Enfinity 1. Dexiia Immorent e ondering van n DDP Mana agement BV VBA, vertegenwoordigd d door de heerr Dirk De Pa auw, Jo De Met uitzo Wolf BVBA, vertegen nwoordigd do oor de heer Jo De Wolf e en PSN Man nagement BV VBA, vertege enwoordigd door de heer Peter Snoeck, S zijn bovenverme elde bestuurrders allemaa al niet-uitvoe erende bestuurders. De bevak be evestigt dat b bovenvermellde niet-uitvo oerende bestuurders voldoen aan bep paling 4.5 van n de Code, die voo orschrijft dat niet-uitvoe erende bestuurders nie et meer dan 5 man ndaten in g genoteerde vennootsschappen mo ogen uitoefen nen. en raad van b bestuur B. Take Montea Management NV handeltt, bij de uitvo oering van ha aar taken in de hoedanig gheid van Za aakvoerder, in het exxclusieve bela ang van de a aandeelhoud ders van de vvastgoedbeva ak Montea C Comm. VA. D De raad van bestuur van v Montea Management NV heeft in n dit kader in het bijzonder volgende ta aken:       

defin nitie van de sstrategie van n de vastgoe edbevak, het risicoprofiel en in het bijzonder de definitie van de sectoren en h het geografiscche werkterre ein in lijn mett de wettelijkke vereisten terzake; goed dkeuring van investeringssbeslissingen n in lijn met d de wettelijke vvereisten terzzake; opvo olging en goe edkeuring van de periodie eke financiële e informatie; toezicht op het uitvoerend ma anagement, iin het bijzond der in het lich ht van de opvvolging van d de strategie; goed dkeuring van de publiek verspreide v infformatie; voorrstel van winsstbestemming; de overige o taken uitdrukkelijkk door het We etboek van V Vennootschappen aan de e statutaire za aakvoerder toegewezen (stra ategie en bud dget, jaarrekkeningen, kwa artaal- en ha alfjaarlijkse re ekeningen, aanwending van het toegesta ane kapitaal, goedkeurin ng van de fu usie-/splitsing gsverslagen,, bijeenroeping van de gewo one en buittengewone a algemene ve ergaderingen n, organisere en van de beslissingsorganen en beno oeming van h hun leden)

C. Activviteitenversla ag raad van bestuur b ur tien maall samengeko omen. De b bestuurders waren w aanw wezig zoals In 2010 is de raad van bestuu even in onderrstaande tabel: aangege Naam woordigd door Gerard Van V Acker Van Acker Gerard BVBA, vertegenw anagement NV, vertege enwoordigd door Hugo o Van Hoof First Stage Ma Jo De Wolf BV VBA, vertegenwoordigd d door Jo De Wolf André Bosman ns Management BVBA A, vertegenwoordigd do oor André Bosmans Stratefin Mana agement BVBA, vertegenwoordigd door Chrisstian Terlinden Gemeentelijke e Holding, vertegenwoo ordigd door Carlos Bourgeois DDP Managem ment BVBA, vertegenw woordigd door Dirk De Pauw P PSN Managem ment BVBA, vertegenw woordigd door Peter Sn noeck Eddy Hartung oordigd door Philip Van n gestel Philip Van gesstel BVBA, vertegenwo (*) vanaf 19/10/20 010

Functie e Voorzitte er Ondervoorzzitter Gedelegeerd besstuurder en Bestuurd der Bestuurd der Bestuurd der Bestuurder n COO Bestuurder en Onafhankelijk be estuurder Onafhankelijk be estuurder

Bestuurder, vertegenwoordiger van Onafh hankelijk bestuurder Onafh hankelijk bestuurder Gede elegeerd Bestuurder Banimmo Banimmo Gem meentelijke Holding Fa amilie De Pauw Fa amilie De Pauw Onafh hankelijk bestuurder Onafh hankelijk bestuurder

Einddatum mandaat Mei 2012 Mei 2011 Mei 2016 Mei 2012 Mei 2012 Mei 2012 Mei 2012 Mei 2012 Mei 2011 Mei 2010

Aa anwezigheidslijst in 2010 10/10 10/10 1/10 10/10 10/10 5/10 10/10 10/10 10/10 10/10


57/117

en van de raad van b bestuur werd den onder meer volgende aangele egenheden Op de vergaderinge eld: behande       

kenn nisname en besprekingen b n van het verrslag van het remuneratie e- en benoem mingscomite; kenn nisname en besprekingen b n van de versslagen van he et auditcomitté; kenn nisname en besprekingen b n van de versslagen van he et investering gscomité; bera aadslaging e en beslissing gen inzake investeringe en en desinvesteringen n op adviess van het invessteringscomiité; bera aadslaging en n beslissinge en inzake de e trimestriële, halfjaarlijksse en jaarlijkkse geconsolideerde en statu utaire financië ële staten en n persberichte en; besp preking en go oedkeuring van het jaarlijkkse budget; evalu uatie en opvo olging van de e vastgelegde strategie.

n bestuur D. Werkking raad van Teneinde e de werkin ng van de raad r van be estuur te op ptimaliseren heeft de ra aad van besstuur twee advisere ende comités opgericht in zijn schoot e en onder zijn verantwoord delijkheid:  

Het auditcomité a Het remuneratieccomité, dat te evens optree edt als benoe emingscomitté omwille va an de beperkkte omvang van de bevak.

de doeltreffen ndheid van h haar comités. De raad van bestuur beoordeelt d gadering ontvangt de ra aad van besstuur van e elk comité e een verslag over haar Na elke comitéverg bevelingen. bevindingen en aanb atie verstrekt aan de bestu uurders en elke bestuurder kan te alle en tijde alle Tussentiijds wordt ad hoc informa op eerste verzoek via de Voorzitter va an de raad va an bestuur. informatiie opvragen o ele bestuurde ers en de comités kunnen n te allen tijd de via de Voo orzitter van d de raad van b bestuur, de Individue raad van n bestuur verrzoeken om o op kosten va an de vennoo otschap beroep te doen o op externe de eskundigen (juridisch he adviseurss, fiscale advviseurs, enz., conform arrtikel 4.11 va an de code Daems). De eze externe deskundigen kunnen n worden aangesteld in het h licht van nieuwe aan nkopen, desinvesterinen en nieuwe reglemen nteringen inzzake milieu e en wettelijke aangelegenheden. De rraad van besstuur is verplicht om op een derg gelijke vraag van een be estuurder of ccomité in te gaan indien deze door d de meerderheid van de bestuurd ders wordt go oedgekeurd. De raad d van bestuur laat zich h inzake invvesteringsdosssiers advise eren door e een investerringscomité waarvan de raad de ssamenstelling heeft bepa aald. Gelet op p de omvang van de venn nootschap, h haar activiteiten en de effiiciëntie van h haar beslissingsproces, is er gee en nood tot fo ormele aandu uiding van ee en secretaris. E. Voorrzitter raad va an bestuur De Voorrzitter van de e raad van b bestuur word dt door de ra aad van besstuur gekozen onder zijn leden. De voorzitte er wordt aang gesteld op ba asis van zijn kkennis, vakku undigheid, errvaring en be emiddelingsvvermogen. De functie van Voorzzitter kan niett gecumuleerrd worden me et die van CE EO.

58/117


De Voorzzitter heeft de bijzondere taak om:    

de le eiding en het goede verloop van de ra aad van bestu uur te beharttigen; op te e treden als ttussenpersoo on tussen de e raad van be estuur en de CEO; erop p toe te zien dat de bestu uurders en zijjn comités accuraat, tijdig g en duidelijkk worden ing gelicht voor de vvergaderingen n, en indien nodig, tussen de vergade eringen in. In n dit kader w wordt de agen nda van de rade en van bestuu ur en haar co omités in het begin van ellk kalenderjaar vastgelegd; de aandeelhoude ersvergaderin ngen voor te zitten, te leid den en te zorrgen voor ee en goed verlo oop.

F. Profe essionele on ntwikkeling va an bestuurde ers De profe essionele ontwikkeling van n de bestuurrders wordt g gegarandeerd d door:  

enerrzijds de persoonlijke ontwikkeling vvan iedere bestuurder in hun eige en vakgebied d door het bijwo onen van verrschillende se eminaries en n de evolutie in de vastgoedmarkt; ande erzijds door h het organiserren van verscchillende in-h house training gen en seminaries.

G. Evaluatie bestuurders De evalu uatie van de bestuurders gebeurt op vverschillende niveaus:  

de raad van besstuur evaluee ert jaarlijks zijn z omvang, samenstelling en werking, alsook die d van de comités en de intteractie met het uitvoeren nd managem ment; de b bestuurders o onderling evvalueren elka aar op perma anente basiss en bij prob blemen of op pmerkingen overr de bijdrage van een besstuurder, kan n dit naar voor worden ge ebracht als a agendapunt o op de raad van bestuur of kan dit besp proken word den met de Voorzitter. D De Voorzitterr kan dan, naar n eigen goed ddunken, de nodige stapp pen ondernemen.

4.13.2.3 A. (i)

Auditcomité

amenstelling auditcomité Sa S Situering

Het auditcomité werrd opgericht conform arttikel 526bis van het We etboek van V Vennootscha appen, met ingang vvan 1 januari 2009 en sta aat de raad van bestuur b bij in de vervu ulling van die ens toezichtsstaak op de interne e en externe co ontrole in de brede zin van het woord. (ii)

S Samenstellin ng

aat uit de vollgende leden n: Het auditcomité besta   

Firstt Stage Mana agement NV, vertegenwo oordigd door Hugo Van H Hoof, voorzittter van het auditcomité, onaffhankelijk besstuurder; Van Acker Gerard BVBA, ve ertegenwoord digd door Ge erard Van A Acker, ondervvoorzitter, on nafhankelijk bestuurder; de heer Eddy Ha artung, onafhankelijk besttuurder.

nkomstig artikkel 526bis va an het Wetb boek van Ven nnootschapp pen moet ten nminste één lid van het Overeen auditcom mité beschikkken over de n nodige desku undigheid op p het gebied vvan boekhou uding en aud dit. Terzake kan worrden verwezzen naar de e ruime ervvaring en de eskundigheid d van Van Acker Gera ard BVBA, vertegen nwoordigd do oor Gerard Van V Acker. De heer Ge erard Van Accker heeft o onderstaande e relevante ervaring::

59/117


 

bij de oprichting van de Com mmissie voor Boekhoudku undige Normen lid voor meerdere m jare en en erna erelid; (gew wezen) voorzzitter of lid va an meerdere e auditcomité és in beursge enoteerde en n niet-beursg genoteerde onde ernemingen, evenals van non-profitorg ganisaties.

aadslaagt m met betrekkin ng tot de jjaarlijkse fin nanciële aud dit kunnen Wanneer het auditcomité bera enst een exte erne financiële adviseur e en/of de commissaris worrden uitgenod digd. desgewe B.

aken auditcomité Ta

b met d de wettelijke taken besch hreven in arrtikel 526bis van het We etboek van Het auditcomité is belast D taken van het Auditcom mité omvatten onder mee er: Vennoottschappen. De        

het assisteren a va an de raad van v bestuur in haar vera antwoordelijkkheden van ttoezicht, meer bepaald met betrekking to ot het verschaffen van infformatie aan de aandeelh houders en de erde partijen; de m monitoring va an het financiële verslagg gevingprocess, meer bepa aald van de kkwartaal-, ha alfjaarlijkseen ja aarresultaten n; de m monitoring vvan de wette elijke controle van de sstatutaire jaa arrekening e en de gecon nsolideerde jaarrrekening; de m monitoring va an de doeltreffendheid van de systemen voor interrne controle en risicobeheer van de venn nootschap; monitoring van de interne aud dit en van zijn n doeltreffendheid; de b beoordeling en de mo onitoring van n de onafha ankelijkheid van de co ommissaris, alsook de goed dkeuring van de vergoediing van deze e commissariss, waarbij me et name word dt gelet op de e verlening van bijkomende diensten d aan n de bevak; het a analyseren vvan de obse ervaties die de d commissa aris maakt e en waar nod dig, het formuleren van aanb bevelingen vo oor de raad vvan bestuur; het vverzekeren dat d alle wetttelijke regelin ngen met be etrekking tot eventuele sstrijdige bela angen strikt toegepast worden.

ast zal de aan nbeveling tott benoeming (of hernieuw wing van de benoeming) b vvan de comm missaris die Daarnaa door de raad van be estuur aan de d algemene e vergaderin ng wordt ged daan, slechtss kunnen ge ebeuren op voorstel van het auditcomité. ngt geregeld vverslag uit bij de raad van bestuur ovver de uitoefe ening van zijn n taken, en Het auditcomité bren n bestuur de e jaarrekenin ng en de ge econsolideerd de jaarreken ning, en, in tenminstte wanneer de raad van voorkom mend geval, d de voor publiccatie bestemde verkorte ffinanciële ove erzichten opsstelt. C.

Acctiviteitenversslag auditcom mité

n aanwezig zoals aang gegeven in In 2010 kwam het auditcomité vier maal bijeen. De leden waren aande tabel: ondersta Naam First Stage Management NV V, vertegenwoordig gd door Hugo Van Hoof Van Acker Gerard BVBA, vertegenwoordigd do oor Gerard Van Acker Eddy Hartung

Fun nctie Bestuurder en Voorzitter Onafhankelijjk Bestuurder Onafhankelijjk Bestuurder

Aanwezigheid dslijst 2010 4/4 4 4/4 4 4/4 4

60/117


werden onde ermeer volgen nde aangeleg genheden be ehandeld: Daarbij w    

besp preking van de trimestrië ële, halfjaarlijkse en jaarrlijkse gecon nsolideerde en e statutaire e financiële state en; besp preking en evaluatie van interne con ntrolesysteme en: (i) opvolg ging van fina anciële solva abiliteit van klantten, (ii) opvolging en analyse van lopende juridische zake en, (iii) opvo olging en an nalyse van liquid diteitsbehoefften; besp preking van de d jaarlijkse ffinanciële cijffers geaudite eerd door de commissariss-revisor; verslaggeving aan de volta allige raad vvan bestuurr over de vvoornaamste bevindingen van het audittcomité.

Tijdens é één van de vergaderinge en zijn voorg gaande puntten tevens besproken b me et de commissaris. Op alle verg gaderingen w werden voorga aande punten tevens bessproken met de CFO. D.

Evvaluatie audittcomité

De belan ngrijkste crite eria voor het evalueren va an het auditco omité en haa ar leden zijn:   

ervaring op het vvlak van boekkhouden en a audit; ervaring op het vvlak van zetelen in andere e auditcomité és; ervaring op het vvlak van analyyse, beheerssing en opvollging van fina anciële en on ndernemingssrisico’s.

De evalu uatie van de leden en de e werking van n het auditco omité gebeurrt op perman nente basis (i) enerzijds door de collega’s onderling en (ii) anderzijd ds door de voltallige raad van besttuur. Wanne eer iemand vraagtekkens heeft bijj de bijdrage van een colllega/lid, kan hij dat besprreken met de e Voorzitter vvan de raad van besttuur. De Voorzitter kan da an, naar eige en goeddunke en, de nodige e stappen on ndernemen. 4.13.2.4 A. (i)

Rem muneratie- en benoemingsscomité

amenstelling remuneratie e- en benoem mingscomité Sa S Situering

n schoot een remuneratie ecomité opge ericht conform m artikel 526 6quater van De raad van bestuurr heeft in zijn het Wetboek van V Vennootschap ppen. Het re emuneratieco omité treedt tevens op als benoem mingscomité omwille van v de beperkte omvang van de beva ak. (ii)

S Samenstellin ng

uneratie- en benoemingscomité besta aat uit de volg gende leden:: Het remu   

Van Acker Gera ard BVBA, vvertegenwoordigd door Gerard G Van Acker, voorzitter van het h comité, onaffhankelijk besstuurder; Strattefin Manage ement BVBA, vertegenwo oordigd door Christian Terlinden, niet--uitvoerend b bestuurder; De h heer Eddy Ha artung, onafh hankelijk besttuurder.

over de nodig ge deskundig gheid op het g gebied van Deze samenstelling zzorgt ervoor dat het comité beschikt o remunerratiebeleid.

61/117


B.

aken remune eratie- en ben noemingscom mité Ta

uneratie- en benoemingscomité neem mt volgende activiteiten a vo oor haar reke ening: Het remu  

  C.

voorrstellen doen n aan de raad d van bestuu ur over het rremuneratieb beleid van be estuurders en de leden van het uitvoerrend manag gement, also ook, waar toepasselijk, over de daaruit voortvloeiende oor de raad vvan bestuur dienen d te wo orden voorgelegd aan de aandeelhoud ders; voorrstellen die do voorrstellen doen aan de raad d van bestuu ur over de ind dividuele rem muneratie van n de bestuurrders en de leden van het u uitvoerend management, m met inbegriip van variabele remune eratie en lan nge termijn en, in de vo orm van aan ndelenopties of andere prestatiepremies al dan niett gebonden aan aandele nciële instrum menten, en van vertrekve ergoedingen, en waar toe epasselijk, de e daaruit voortvloeiende finan voorrstellen die do oor de raad vvan bestuur dienen d te wo orden voorgelegd aan de aandeelhoud ders; de voorbereiding v g van het re emuneratieve erslag dat do oor de raad van bestuurr wordt gevo oegd in de verklaring inzake e deugdelijk b bestuur in he et jaarverslag; de to oelichting van n het remune eratieverslag op de jaarlijkse algemen ne vergaderin ng van aande eelhouders. Acctiviteitenversslag remunerratie- en ben noemingscom mité

uneratie- en benoemingsscomité is in 2010 twee m maal bijeenge ekomen. De leden waren n aanwezig Het remu zoals aangegeven in onderstaand de tabel: Naam Van Acker Gerard BVBA, ve ertegenwoordigd door Gerard Van Acker A Stratefin Ma anagement BVBA A, vertegenwoordig gd door Christian Terlinden Eddy Hartu ung

Functie Onafhankelijk Bestuurder Bes tuurder Onafhankelijk Bestuurder

Aanwezigheiidslijst 2010 2/2 2 2/2 2 2/2 2

Daarbij w werden volge ende aangele egenheden b besproken:   

evalu uatie van hett management en bespre eking van de objectieven voor v 2010; besp preking en evvaluatie van het h globale p personeelsbe eleid; besp preking en go oedkeuring a aanstelling CE EO.

DE CEO O woont de e vergaderin ngen van h het remunera atie- en be enoemingscomité bij wa anneer het remunerratie- en ben noemingscom mité de objecctieven en de e remuneratiie van het uitvoerend ma anagement en van h het personeel bespreekt. D.

Evvaluatie remu uneratie- en b benoemingsccomité

e- en benoem mingscomité wordt geëva alueerd aan de hand van n volgende De werkking van het remuneratie criteria:  

ervaring op het vvlak van personeelsmanagement, rem muneratiebele eid en remuneratiesystem men; ervaring op het vvlak van zetelen in andere e remuneratie ecomités.

emuneratie- en benoemiingscomité g gebeurt op De evaluatie van de leden en de werking van het re ente basis (i)) enerzijds door de colleg ga’s onderlin ng en (ii) and derzijds doorr de voltallige e raad van permane bestuur. Wanneer ie emand vraag gtekens heeftt bij de bijdrage van een n collega/lid, kan hij dat bespreken Voorzitter va an de raad vvan bestuur. De Voorzitte er kan dan, n naar eigen g goeddunken, de nodige met de V stappen ondernemen n.

62/117


4.13.2.5 A. (i)

Invessteringscomiité

amenstelling investeringsscomité Sa S Situering

De raad d van bestu uur heeft ee en investerin ngscomité opgericht me et het oog op o het verkkrijgen van professio oneel advies in investerin ngsdossiers. (ii)

S Samenstellin ng

Het invessteringscomiité bestaat uiit de volgend de personen577:        B.

DDP P Manageme ent BVBA, vertegenwoo ordigd door de heer Dirk D De Pau uw, voorzitte er van het invessteringscomiité, bestuurde er en verantw woordelijk vo oor business development in Frankrijk; Jo D De Wolf BVB BA, vertegen nwoordigd do oor de heer Jo De Wolf,, gedelegeerrd bestuurde er en Chief Execcutive Officerr (CEO)58; PSN N Manageme ent BVBA, vvertegenwoo ordigd door de heer Pe eter Snoeck, bestuurderr en Chief Operating Officerr (COO); Ama aury De Cro ombrugghe BVBA, verte gd door de heer Amau ury De Cro ombrugghe, egenwoordig verantwoordelijk voor investe eringen bij de e referentieaa andeelhouder Banimmo; Firstt Stage Mana agement NV, vertegenwo oordigd door Hugo H Van Ho oof, bestuurd der; Pete er Verlinde (C CFO); Jean n de Beaufortt (Directeur G Général de France). F aken investerringscomité Ta

esteringscomité is belast met de voorbereiding va an de investterings- en d desinvesterin ngsdossiers Het inve voor de raad van bestuur. He et investerin ngscomité vo olgt daarnaa ast de onde erhandelinge en met de ende tegenp partijen van Montea Com mm. VA op. Deze onde erhandelingen n hebben vo oornamelijk verschille betrekkin ng op de verrwerving (ond der gelijk wellke vorm) en de vervreem mding van va astgoed, het sluiten van belangrijjke verhuurovvereenkomstten en/of de overnames vvan vastgoed dvennootscha appen. C.

Acctiviteitenversslag investerringscomité

In 2010 is het inve esteringscom mité negen maal samengekomen. De leden waren w aanw wezig zoals even in onderrstaande tabel: aangege Naam gement BVBA, ve ertegenwoordigd door d Dirk De Pauw w DDP Manag Jo De Wolf BVBA, vertegenw woordigd door Jo De D Wolf V, vertegenwoordig gd door Hugo Van n Hoof First Stage Management NV gement BVBA, ve ertegenwoordigd door d Peter Snoeck k PSN Manag Peter Verlin nde Jean de Be eaufort Amaury de Crombrugghe BV VBA, vertegenwoo ordigd door Amaurry de Crombruggh he

Functie Voorrzitter(*) Lid d (**) Lid d (***) Lid d Lid d (**) Lid d (**) Lid d

Aanwezigheiidslijst 2010 9/9 9 3/9 9 7/9 9 9/9 9 3/9 9 3/9 9 9/9 9

(*) lid van 15/02/2010 tot 19/10/2010 weg gens CEO a.i. fu unctie in die periode (**) vanaf 19/10/2010 2010, lid vanaf 19/10/2010 1 (***) voorzzitter van 15/02//2010 tot 19/10/2

57

58

Op 1 januari 2011 we erd het uitvoerend managemen nt vervolledigd m met de aanstelliing van Peter D De Muynck, in d de functie van ercieel directeurr (CCO). Zie perrsmededeling va an 25 novemberr 2010. comme Van 15 5/02/2010 tot 19 9/10/2010 werd DDP Managem ment BVBA, verrtegenwoordigd door de heer D Dirk De Pauw, a aangesteld als CEO a.i. a van de bevakk. Gedurende deze periode werd NV First Stag ge Managementt, vertegenwoorrdigd door de He eer Hugo Van Hoof, ttijdelijk aangeste eld als voorzitterr van het investe eringscomité.

63/117


4.13.2.6 A. (i)

Uitvo oerend mana agement en d dagelijks bestuur van de sstatutaire Zaa akvoerder

amenstelling uitvoerend management m t en dagelijkss bestuur van n de statutairre Zaakvoerd der Sa S Situering

De raad van bestuu ur heeft niet gekozen vo oor de oprich hting van ee en directiecom mité in de zin z van het wetboekk van vennootschappen. De raad va an bestuur delegeert he et uitvoerend d manageme ent en het dagelijkss beheer van Montea aan n het uitvoere end managem ment. Op 31 de ecember 201 10 bestaat he et uitvoerend managemen nt uit59: (i) (ii) (iii) (iv)

JJo De Wolf B BVBA, verteg genwoordigd door de heer Jo De Wolff, in de functie e van CEO600 P PSN Manage ement BVBA A, vertegenwo oordigd door de heer Pete er Snoeck, in n de functie vvan COO; P Peter Verlind de, in de funcctie van CFO O; J Jean de Bea aufort, in de fu unctie van directeur Frankrijk

Jo De Wolf BVBA A, vertegenw woordigd doo or de heer Jo De Wo olf en PSN Manageme ent BVBA, vertegen nwoordigd do oor de heer Peter P Snoecck kwalificere en eveneens als effectievve leiders in de zin van artikel 3 38 van de Wet W van 20 0 juli 2004 betreffende bepaalde vvormen van collectief beheer van beleggin ngsportefeuilles. B.

aken uitvoere end managem ment en dage elijks bestuur van de statutaire Zaakvvoerder Ta

oerend mana agement is be elast met het dagelijks be estuur van Montea, M wat o o.m. volgend de taken en Het uitvo bevoegd dheden inhou udt:        

de voorbereiding g van de beslissingen die door de raad d van bestuu ur moeten wo orden genom men om hun gen van de hiiervoor noodzzakelijke info ormatie; verplichtingen te kunnen vervvullen en het tijdig bezorg de uitvoering van n de beslissin ngen van de raad van besstuur; het ttot stand bre engen van intterne controles, onvermin nderd de toe ezichthoudende rol van de raad van bestuur, gebasee erd op wat go oedgekeurd w werd door de e raad van be estuur; het vvoorstellen vvan volledige e, tijdige, betrrouwbare en n accurate vo oorbereiding van de jaarrrekeningen aan de raad van bestuur; de voorbereiding v g van de publicatie van de jaarreken ningen en andere materriële financië ële en nietfinan nciële informa atie; het voorstellen v vvan een even nwichtige en n begrijpelijke e beoordeling g van de financiële situa atie aan de raad d van bestuurr; het afleggen a van n verantwoorrding en reke enschap aan n de raad va an bestuur o over de uitoe efening van hun taken; het d dagelijks besstuur van Mon ntea in algem mene zin.

anagement is in het bijzonder belast b met het beheer van vasttgoed, het Het uitvvoerend ma financierringsbeleid, h het algemeen beheer van het person neel en het personeelsbe p eleid, het vo oorbereiden van alle wettelijk verreiste financiiële en ande ere informatie e en verslaggeving en he et verstrekke en van alle an het publie ek of bevoegd de instanties. vereiste informatie aa

59

60

Op 1 januari 2011 we erd het uitvoerend managemen nt vervolledigd m met de aanstelliing van Peter D De Muynck, in d de functie van ercieel directeurr (CCO). Zie perrsmededeling va an 25 novemberr 2010. comme Met in ngang van 15/0 02/2010 werd Tehos BVBA, vertegenwoordiigd door de he eer Frédéric S Sohet, vervange en door DDP Manag gement BVBA, vvertegenwoordig gd door de heer Dirk De Pauw w. Deze tijdelijke e benoeming we erd beëïndigd op o 19/10/2010 door de e aanstelling va an Jo De Wolf BV VBA, vertegenw woordigd door de e heer Jo De Wolf.

64/117


C.

W Werking van het uitvoerend d manageme ent en dagelijjks bestuur vvan de statuta aire Zaakvoe erder

oerend mana agement werrkt nauw sam men in perma anent overle eg. Belangrijkke beslissing gen worden Het uitvo bij conse ensus genom men. Wanne eer het uitvo oerend mana agement nie et tot een akkkoord komt, wordt de beslissin ng overgelate en aan de raa ad van bestuur. oerend mana agement kom mt wekelijks bijeen. b Voora afgaand aan elke vergade ering wordt e een agenda Het uitvo opgemaa akt, die ter vo oorbereiding tijdig aan alle leden van het uitvoerend managem ment wordt be ezorgd. Op deze age enda staan o onder meer d de operatione ele beslissing gen met betre ekking tot de e dagelijkse w werking, de stand va an zaken van de lopend de projecten en verhuring gen en de e evaluatie van n nieuwe pro ojecten die bestudee erd worden. oerend mana agement bren ngt geregeld verslag uit aan a de raad van bestuurr over de verrvulling van Het uitvo zijn opdrracht. oerend man nagement vo oorziet de ra aad van besstuur van alle relevante bedrijfs- en n financiële Het uitvo informatiie. Hierbij w worden onde er andere vverstrekt: kerrncijfers, een n analytisch he voorstellin ng van de resultate en versus h het budget, een overzzicht van de evolutie van de va astgoedportefeuille, de geconso olideerde jaarrrekening YT TD en specificcatie bij de ge econsolideerrde jaarreken ning YTD. n, worden op p de raad va an bestuur Voorstellen voor besslissingen die de raad vvan bestuur moet nemen ht door de CE EO. toegelich D.

Evvaluatie van het uitvoeren nd managem ment en dagellijks bestuur van de statutaire Zaakvo oerder

oerend mana agement wordt geëvalue eerd door de e raad van b bestuur, op b basis van pre estaties en Het uitvo doelstellingen. R everslag 4.13.3 Remuneratie 4.13.3.1

Rem muneratiebele eid voor de Zaakvoerder

uten van de Zaakvoerde er voorzien d dat de opdra acht van Mon ntea Manage ement NV a als statutair De statu Zaakvoe erder van de vastgoedbe evak wordt vergoed. Dezze vergoeding bestaat uit twee delen n: een vast deel en e een variabel deel. wordt ieder jaar vastgele de vergoedin ng van de Zaakvoerder Z egd door de algemene Het vastte deel van d vergaderring van de vvastgoedbevvak. Deze forrfaitaire verg goeding kan niet lager zijn dan EUR 15.000 per jaar. abel statutairr gedeelte is gelijk aan 0,25% van hett bedrag gelijjk aan de som van het ge ecorrigeerd Het varia resultaatt61 en van de e netto meerrwaarden bij realisatie va an vastgoed die niet van de verplichtte uitkering zijn vrijg gesteld. De Z Zaakvoerder heeft recht op terugbettaling van de e daadwerke elijk gedane kosten die eeks verband d houden mett zijn opdrach ht en waar vo oldoende bew wijs van word dt geleverd. rechtstre op van het b boekjaar dat werd afgeslo oten op 31 d december 20 010 bedroeg de vergoeding van de In de loo Zaakvoe erder EUR 44 41.067 (vast en variabel g gedeelte) Dit bedrag kom mt overeen me et de totale kkost van de raad van n bestuur.

61

Het ge ecorrigeerd resultaat = Netto rresultaat + Afscchrijvingen + Wa aardeverminderringen - Terugnemingen van w waardeverminderinge en - Terugnem mingen overgedrragen en verdissconteerde hurren +/- Andere niet-monetaire bestanddelen +/- Resultaat verkoo op vastgoed +/- V Variaties in de rreële waarde van vastgoed.

65/117


4.13.3.2

Rem muneratiebele eid voor de ra aad van bestuur en haar comités c

ende bestuurders wordt het continuiteitsprincipe to oegepast. Zij worden enkkel vergoed Voor de niet-uitvoere e vorm van zitpenningen z gewoonde ve ergadering va an de raad vvan bestuur betaald per effectief bijg onder de en van ccomités binne en de raad va an bestuur. D De betaling g gebeurt door Montea Man nagement NV V. en” geldt niett voor de ged delegeerd be estuurder, de e operationee el directeur Deze uitbetaling van “zitpenninge oorzitter van het investeringscomité. D Deze worden n afzonderlijk vergoed voor hun opdra acht. en de Vo Overeen nkomstig de p principes op het vlak van corporate go overnance iss de vergoed ding van de b bestuurders proportio oneel met hun verantwoordelijkheden en met de tijjd die zij besteden aan hu un functies. Het bedrrag van de zzitpenningen voor de nie et-uitvoerende e bestuurderrs wordt jaarrlijks goedgekeurd door de algem mene vergad dering op voo orstel van de e raad van bestuur, b voorbereid door het remunerratiecomité. De zitpe enning werd voor het bo oekjaar 2010 0 voor de hierboven vermelde bestuurders vasttgelegd op EUR 1.0 000 per verga adering voor alle bestuurd ders die daad dwerkelijk de eelnemen aan n de raad van bestuur. De Voorzzitter van de raad van be estuur ontvan ngt ieder jaar een bijkome ende vergoed ding van EUR R 50.000. Leden vvan de gesp pecialiseerde e comités binnen de raa ad van besttuur (auditco omité, remun neratie- en benoemiingscomité) o ontvangen ee en bijkomend de zitpenning g per effectie ef bijgewoond de vergaderiing van het comité. Deze D zitpenn ningen werde en voor het boekjaar 2010 vastgeleg gd op: EUR 500 per zittin ng voor de voorzitte er van het com mité en EUR R 300 per zitting voor de le eden. Alle lede en van de ra aad van besttuur zijn bovvendien gede ekt door een n polis burge erlijke aansprrakelijkheid bestuurd ders. De tota ale premie va an EUR 16.8 816,32 voor alle bestuurrders samen n, wordt gedrragen door Montea Comm. C VA. Er worde en geen aanvullende verrgoedingen (b bedrijfswagen, pensioen, opties, GSM M, enz.) uitge ekeerd aan de bestu uurders. De niet--uitvoerende bestuurderss komen oo ok niet in aa anmerking vvoor de toekenning van n variabele vergoediingen. Voor de bestuurderss betekent d dit dus dat zij z m.b.t. het boekjaar 2010 2 volgend de vergoedin ng hebben ontvange en: Naam ard BVBA Van Acker Gera vertegenwoordig gd door Gerard Van Acke er First Stage Man nagement NV vertegenwoordig gd door Hugo Van Hoof

Functie

Bestuurrder, vertegenwoo ordiger van

Raad van n Bestuur Jaarlijks se vaste vergoe eding

an Raad va Bestuu ur Presentiege elden

Voorzitter

Onafhankelijk bestuurder

50.000 0,00 €

10.000,00 €

1.200,00 €

10.000,00 €

2.000,00 €

Ondervoorzittter


Gedelegeerd besttuurder en CEO

B Gedelegeerd Bestuurder

André Bosmans s Management BVBA vertegenwoordig gd door André Bosmans

Bestuurderr

Banim mmo

10.000,00 €

Stratefin Manag gement BVBA vertegenwoordig gd door Christian Terlinde en

Bestuurderr

Banim mmo

10.000,00 €

Gemeentelijke Holding H vertegenwoordig gd door Carlos Bourgeois s

Bestuurderr

Gemeentelijk ke Holding

0€ 5.000,00

DDP Manageme ent BVBA vertegenwoordig gd door Dirk De Pauw

Bestuurderr

Familie De e Pauw

Jo De Wolf BVB BA vertegenwoordig gd door Jo De Wolf

PSN Manageme ent BVBA vertegenwoordig gd door Peter Snoeck

C Bestuurder en COO

Familie De e Pauw

Eddy Hartung

Onafhankelijk bes stuurder


el BVBA Philip Van geste vertegenwoordig gd door Philip Van gestel

stuurder Onafhankelijk bes


Auditcomité Remuneratiecomitté Presentiegelde en Presentiegelden 1.000,00 €

Totaal

62.200,00 €

12.000,00 €

0,00 €

10.000,00 €

600,00 €

10.600,00 €

5.000,00 €

0,00 €

0,00 € 10.000,00 €

1.200,00 €

600,00 €

11.800,00 €

4.400,00 €

2.200,00 €

121.600,00 €

10.000,00 € 0,00 € 50.000

65.000,00 €

10.000,00 €

66/117


4.13.3.3

Rem muneratiebele eid voor het in nvesteringsccomité

maury de Crrombrugghe BVBA en Fiirst Stage Ma anagement NV N ontvange en een vergo oeding van Enkel Am EUR 1.0 000 per dee elgenomen vvergadering. Gedurende de periode dat First S Stage Manag gement NV fungeerd de als voorzittter van het investeringsccomité bedro oeg de vergoe eding EUR 2.000 2 per dee elgenomen vergaderring. 4.13.3.4

muneratiebele eid voor het u uitvoerend management Rem

an het uitvoe erend manag gement die te evens bestuurder zijn, on ntvangen geen bezoldiging voor de Leden va uitoefeniing van hun b bestuurdersm mandaat. De vergo oeding van d de personen n die belast zijn met het dagelijks be estuur bestaat uit een va ast en een variabel deel. Het be edrag van deze beide delen wordt vastgelegd v door de raad van bestuur, rekening d met de vera antwoordelijkkheden en de e tijd nodig vvoor deze functies, evena als met de in n de sector houdend gangbare e praktijk. De vaste e vergoeding g van de lede en van het u uitvoerend ma anagement m mag niet worrden bepaald d in functie van de d door Montea of haar doch htervennootscchappen uitg gevoerde verrichtingen en n transacties.. aad van bestuur op voorsstel van het rremuneratieccomité over d de variabele vergoeding v Jaarlijks beslist de ra de leden van n het uitvoerrend manage ement recht kunnen hebben m.b.t. hun activiteite en voor het waarop d volgende e boekjaar. Daarbij bepa aalt de raad d van bestuu ur de bedragen van de variabele vvergoeding, alsook d de prestatiecrriteria waarva an deze verg goedingen afhankelijk zijn. In voorkomend geval worden de bepaling gen van artike el 520bis, 520ter en 525 vvan het Wetb boek van ven nnootschappe en nageleefd d. Zo zij in aanmerking komen voor variabele ve ergoeding, da an moeten de e criteria die een deel of het geheel van de variabele ve doen afhangen van resu ultaten, uitslluitend betre ekking hebben op het ergoeding d geconso olideerde netttoresultaat, met uitsluitin ng van alle schommelin ngen van de reële waarrde van de activa en n de afdekkin ngsinstrumen nten. oeding van de CEO werd in he et begin va an het boe ekjaar 2010 door het De variabele vergo astgelegd op p basis van: remunerratiecomité va    

de ontwikkeling vvan de visie o over de verde ere groei van n de venootschap; het vvlotte verloop p van de transitie; het o opstellen van n het team in Frankrijk en herstructure ering van het team in Belg gië; de geslaagde kapitaalverhoging tijdens he et boekjaar 2 2010.

abele vergoed ding van de overige lede en van het uittvoerend ma anagment we erd in het beg gin van het De varia boekjaarr 2010 door h het remunera atiecomité va astgelegd op basis van:    

een geslaagde ka apitaalverhog ging tijdens h het boekjaar 2010; de re ealisatie van de vooropge estelde cashfflowprognose es; de uitbouw van e een beleid vo oor duurzame e ontwikkeling; de verdere ontwikkeling van h het property managemen nt team.

nagementove ereenkomst gesloten tu ussen de CEO C en Mo ontea voorziiet in een éénmalige De man equivalente vergoeding van 6 maanden m (vasst en variabe el gedeelte) bij vroegtijdiige beëindiging van de overeenkkomst.

67/117


managemento overeenkomsten van de e andere le eden van het uitvoeren nd managem ment is bij In de m beëindig ging van de overeenkoms o st voorzien in n het toekenn nen van een n éénmalige equivalente e v vergoeding en bij vroegtijdige beëindiging van de overeenkom mst. In de arb beidsovereenkomsten is van 3 tott 12 maande niet afge eweken van d de wettelijke bepalingen inzake arbeid dsovereenkomsten. De contrracten van het h uitvoeren nd managem ment voorzien n niet in enig ge terugvord deringsclausu ules inzake bonusse en. Er mag geen vergoe eding worden n toegekend d in functie vvan een speccifieke verricchting of tran nsactie van o haar dochtervennootscchappen. Montea of afgesloten op p 31 decemb ber 2010 hee eft het uitvoe erend management de Tijdens het boekjaarr dat werd a e vaste en va ariabele vergoedingen on ntvangen: volgende Vaste verg goeding

Variabele vergoeding

Pensio oenregeling

Anderre bestanddelen van de e vergoeding en dive rse voordelen (***)

Totaal

CEO (*)

210.808 8,97 €

71.00 00,00 €

Nihil

1.125,00 €

282.933,97 €

Andere leden va an het uitvoerend management (***)

299.000 0,00 €

37.50 00,00 €

Nihil

1 12.418,12 €

348.918,12 €

509.808 8,97 €

108.500,00 €

Nihil

1 13.543,12 €

631.852,09 €

Naam

Periode

5/02/2010 werd Tehos BVBA, vertegenwoord digd door de heer h Frédéric Sohet, S vervange en door DDP Met ingang van 15 Mana agement BVBA A, vertegenwoord digd door de he eer Dirk De Pauw w. Deze tijdelijke benoeming w werd beëïndigd o op 19/10/2010 doorr de aanstelling g van Jo De W Wolf BVBA, ve ertegenwoordigd d door de hee er Jo De Wolff. De weergege even jaarlijse vergo oedingen voor d de CEO is de op ptelsom van de vvergoedingen vo oor deze 3 perssonen. (**) de he eer Jean De Be eaufort, in dienstt vanaf 1 augusttus 2010 (***) Ande ere bestanddele en omvatten het voordeel van de e hospitalisatievverzekering, de bedrijfswagen e en de mobiele te elefoon. (*)

r comité van 24 4 januari 201 11 werden de e volgende o objectieven vvoor 2011 en 2012 voor Op het remuneratiec het uitvo oerend manag gement besp proken en vastgelegd: 

voorr de CEO: o externe g groei van de portefeuille door d de uitvo oering van he et vooropgestelde investe eringsplan; opgestelde o interne g groei van d de portefeuillle door de opzet en uitvoering u va an de vooro investeringsplannen o op de bestaa ande portefeu uille die kwaliteit van de p portefeuille ve erhogen; o het beho ouden van de e bezettingsg graad op het niveau van h het voorbije ja aar; o de ontwikkeling van ““het property managemen nt” in Frankrijjk;



voorr de andere le eden van hett uitvoerend management: o verdere groei van n de porte efeuille doo or de uitvvoering van n de vooropgestelde investeringsplannen; o de uitbou uw van de du uurzame ontw wikkelingspla annen voor de bestaande e portefeuille;; o de uitvoe ering van hett vooropgeste elde desinvessteringsplan;; o het verhu uren van leeg gstand in België en Frankkrijk; o de verde ere ontwikkeliing van “inve estor relationss”

4.13.4 Verslag V over de interne controle- en risicobehe eerssysteme en 4.13.4.1

Algemeen

n de Vennoottschap is verrantwoordelijkk voor de evaluatie van De raad van bestuur van de zaakkvoerder van o’s die eigen n zijn aan de e Vennootschap en voorr de opvolgin ng van de d doeltreffendhe eid van de de risico interne ccontrole.

68/117


oerend mana agement van de Vennootsschap is op zijn z beurt dan n verantwoorrdelijk voor he et opzetten Het uitvo van een systeem van n risicobehee er en de doeltreffendheid van de intern ne controle. h beheer vvan de intern ne controle e en van de rissico’s van de e Vennootsch hap aan de Montea organiseert het n: hand van   

de bepaling van haar controle eomgeving (h het algemeen n juridische, financiële en n operationele e kader); de vvaststelling e en de rangsschikking van n de belang grijkste risico o’s 62 waaraan n de Venno ootschap is bloottgesteld; de analyse in we elke mate de Vennootscha ap deze risicco’s beheerstt.

Daarbij g gaat ook een n bijzondere aandacht uitt naar de be etrouwbaarhe eid van het p proces van ra apportering en de fin nanciële communicatie. 4.13.4.2

eving De ccontroleomge

De belan ngrijkste kenm merken van de d controleomgeving besstaan uit: 

De risicocultuur: n goede huisvader om sta abiele en reccurrente inkom msten te gen nereren. Montea gedraagtt zich als een



Een duidelijke om mschrijving van het doel vvan de Venno ootschap: ende beursg genoteerde vvastgoedbevak in semi-iindustrieel e en logistiek Montea is een toonaangeve goed. Monte ea stelt zich ttot doel om een gediverssifieerde vasstgoedportefe euille op te b bouwen die vastg stabiele recurren nte inkomsten n genereert. Montea laat zich hierbij le eiden door de belangrijkh heid van de logisstieke wereld in België en Frankrijk.



Een definitie van de rol van de verschillen nde beheerso organen: en raad vvan bestuurr, een aud ditcomité, e een remune eratie- en Montea beschikkt over ee oemingscomité en een in nvesteringsccomité. Het a auditcomité h heeft de spe ecifieke taak inzake de beno interrne controle e en het risicob beheer van d de Vennootscchap. Inzake de financiële e rapporterin ng wordt de Venn nootschap bijgestaan door een externe adviseur voo or wat be etreft conso olidatie en boekkhoudkundige e boekhoudin ng van de Franse vennootschappe en laat de e praktijken. Inzake de Venn nootschap zich bijstaan d door een derd de partij, Prim mexis.



De o organisatie va an de Venno ootschap: De Vennootscha V p is in versch hillende afde elingen georg ganiseerd, die e in een orga anisatieschem ma worden weerrgegeven. Elke persoon binnen de organisatie o w weet welke bevoegdhede b en hem of ha aar worden toebedeeld.



Maatregelen tot vvoldoende co ompetentie: Vennootschap verzekert zzich enerzijdss van voldoende compete entie van de: De V o bestuurders b (zie verderr): gezien hun ervaring beschikken de bestuurders over de nodige c competenties s in het kade er van hun uitoefening u vvan hun man ndaat, onderr meer op he et vlak van b boekhoudkun ndige en alge emene financciële aangele egenheden e en de logistieke markt; o het h uitvoeren nd managem ment en het personeel: h het invullen van v de verscchillende funccties wordt g gegarandeer rd door :  een recruteringsp proces op ba asis van gede efinieerde pro ofielen;  een evaluatiebe eleid en passsende verloning op b basis van h haalbare en meetbare doelsstellingen;  passsende opleidiing voor alle functies in de e vennootsch hap.

62

Voor d de beschrijving vvan deze risico’ss verwijzen we n naar hoofdstuk 1 1: Risicofactoren n.

69/117


4.13.4.3

Risicco-analyse en n de controle ewerkzaamhe eden

oritisering va an de risico’ss wordt er tw weemaal per jaar een eva aluatie gema aakt van de Op basiss van de prio voornaam mste risico’ss van de Vennootscha ap. Deze rrisico’s word den besprokken in het hoofdstuk “Risicofa actoren” van dit verslag. olewerkzaamheden van d de Vennootscchap kunnen n we onderve erdelen in de e volgende De speccifieke contro categorie eën: 

Conttrolewerkzaa amheden op w wettelijke basis: Elke transactie vvan aankoop en verkoo op van vastg goed kan w worden nagettrokken wat betreft de etrokken parrtijen, de aard d en het moment dat zij werd uitgevo oerd, aan de e hand van oorsprong, de be eitscontrole gedaan met de statute en van de n conformite notariële aktes. Hierbij worrdt altijd een nootschap. venn



Conttrolewerkzaa amheden op basis van intterne procedu ures: o d de onderteke ening van de aankoop- ve erkoop- en h huurcontracte en door de va aste vertegen nwoordiger vvan de zaakvvoerder en m minstens 1 be estuurder van n de zaakvoe erder; o g goedkeuring van inkomende facture en door minstens 2 pe ersonen (ve erantwoordelijjke en de m manager); o g goekeuring vvan uitgaande e betalingen door minsten ns 2 persone en (CFO en CEO). C



Conttrolewerkzaa amheden op d de financiële e werkzaamheden: o d de Vennoottschap word dt bijgestaan door een externe adviseur in nzake conso olidatie en b boekhoudkun ndige praktijkken; o sstelselmating g wordt een overzicht gemaakt van de afwijking gen van de reële cijferss t.o.v. het b budget en de e reële cijferss van het voo orgaande jaar; o e er wordenad hoc steekpro oeven uitgevvoerd naarge elang de mate erialiteit.



Conttrolewerkzaa amheden op het vlak van de voornaam mste financië ële risico’s zo oals: o h het raadplege en van externe databankken inzake de e kredietwaarrdigheid van de klanten; o h het proactieff opvolgen vvan de rente e-risico’s waa arbij de Ven nnootschap zzich laat bijsstaan door e externe conssultants inzakke indekkinge en.

4.13.4.4

De fiinanciële info ormatie en de e communica atie

mene communicatie van de vennoottschap is aan ngepast aan n de grootte van de Vennootschap. De algem Deze is voornamelijkk gebaseerd op algemen ne personee elscommunica atie, interne werkvergaderingen en en e-mail-verkeer. algemee nanciële informatie is op kwartaal-, ha alfjaarlijkse en jaarlijkse b basis gebase eerd op een Het procces van de fin retroplan nning. Het in nterne boekh houdteam in België en h het externe kkantoor in Frrankrijk verschaffen de boekhou udkundige cijjfers. Deze cijfers c worden geconsolid deerd en gevverifieerd do oor het contro olling team dat verslag uitbrengt bij de CFO. 4.13.4.5

Het ttoezicht en de evaluatie vvan de interne controle

nterne contro ole wordt in d de loop van het boekjaar b beoordeeld d door: De kwaliteit van de in  het h auditcom mité;  de d Commissaris in het ka ader van hun halfjaarlijkse e en jaarlijkse e controle op p de financiëlle cijfers;

70/117


A betrrokken perso onen 4.13.5 Andere 4.13.5.1

Com mmissaris

missaris word dt aangesteld d door de alg gemene verg gadering van aandeelhou uders en word dt gekozen De comm uit de lijst van do oor de CBFA erkende e commissarissen. De commissariss is Ernst & Young evisoren, me et maatschap ppelijke zete el te 1831 Diiegem, De K Kleetlaan 2, vvertegenwoo ordigd door Bedrijfsre mevrouw w Christel We eymeersch. m het Wetboe ek van Venno ootschappen moet de com mmissaris on nderstaande taken uitoefe enen. Deze Conform taken he ebben voorn namelijk bettrekking op de controle e van de b boekhoudkun ndige informatie in de jaarreken ningen. 1. De ccommissaris oefent controle uit op de d jaarrekening en op de e geconsolid deerde jaarre ekening en maakt hiervan jaa arlijks een om mstandig sch hriftelijk verslag op. 2. Een bijzondere vverslaggeving g door de com mmissaris is onder meer nodig in volg gende gevalle en:  bij b inbreng in n natura;  bij b quasi-inbrreng;  bij b uitgifte van aandelen b beneden de ffractiewaarde e van de oud de aandelen;  ingeval i van beperking o of opheffing van het voo orkeurrecht b bij een kapittaalverhoging g of bij de u uitgifte van cconverteerbarre obligaties of warrants;  ingeval i van tegenstrijdig t der (geen affzonderlijk ve erslag is nodig maar de belang van een bestuurd i inlichtingen d dienen wel do oor de comm missaris opge enomen te wo orden in zijn jjaarlijks versslag);  ingeval i van vermogenssvoordeel vverleend aan n een invlo oedrijke aan ndeelhouder van een b beursgenote erde vennoo otschap (gee en afzonderlijjk verslag is nodig maarr de inlichting gen dienen w opgenom wel men te worde en in zijn jaarrlijks verslag));  bij b een wijzig ging van het d doel van de vvennootschap;  bij b de omzettting van de vvennootschap p in een ande ere rechtsvorrm;  bij b fusies en splitsingen;  voor v het voorrstel tot ontbinding van de e vennootsch hap en de slu uiting van de vereffening. Verder vverleent de co ommissaris ook o zijn mede ewerking aan n het toezicht door de CB BFA en zal hijj daartoe: g van collectieve beleggin ng de passe ende maatreg gelen heeft 1. zich er van vergewissen dat de instelling omen voor de e administrattieve, boekho oudkundige, financiële en n technische organisatie en voor de geno interrne controle iin het vooruittzicht van de e naleving van deze wet vvan 20 juli 20 004 en de terr uitvoering ervan genomen b besluiten en reglementen n en van het beheerreglem b ment of de sttatuten; estigen dat de jaarverslagen en de e halfjaarlijksse verslagen n die hem door d de instelling voor 2. beve colle ectieve beleg gging worden n bezorgd kra achtens artikkel 76 § 1 en artikel 81 va an deze wet van 20 juli 2004 4 volledig juisst zijn en volg gens de geld dende regels zijn opgesteld; 3. perio odiek verslag g uitbrengen bij de CBFA A of op haarr verzoek bijjzonder verslag uitbrenge en over de orga anisatie, de w werkzaamhed den en de financiële strucctuur van de instelling voo or collectieve e belegging; 4. verslag uitbrenge en bij de CBF FA van zodra a hij kennis krijgt van: b , feiten of on ntwikkelingen n die de possitie van de instelling voo or collectieve e belegging a) beslissingen f financieel of op het vlakk van haar a administratieve, boekhou udkundige, financiële of technische o organisatie of van haa ar interne co ontrole, op betekenisvo olle wijze be eïnvloeden of kunnen b beïnvloeden; ; b) beslissingen b en wijzen o op de ove ertreding van het Wettboek van of feiten die kunne v vennootscha appen, de statuten, de wet w van 20 jjuli 2004 en de ter uitvo oering ervan n genomen b besluiten en reglementen n; c) andere a beslissingen of feiten die kunnen leid den tot een weigering om de reke eningen te c certificeren o of tot het form muleren van e een voorbeho oud.

71/117


et boekjaar dat d werd afg gesloten op 31 decemb ber 2010 be edraagt het vaste ereloo on van de Voor he commisssaris Ernst & Young Bed drijfsrevisore en, vertegenw woordigd doo or mevrouw Christel We eymeersch, voor hett onderzoek en de contro ole van de enkelvoudige e e en geconso olideerde rekkeningen van n de groep Montea EUR 37.000 (excl. BTW)). Naast het vermelde v ere eloon werd g geen enkele a andere vergo oeding aan de comm missaris uitge ekeerd. 4.13.5.2

Vasttgoedexpertisse

Artikel 6 van het Kon ninklijk Besluit van 7 dece ember 2010 met betrekkiing tot de vastgoedbevakks, voorziet v mo oet laten w waarderen d door één off meer ona afhankelijke dat de vastgoedbevak haar vastgoed vastgoed ddeskundigen. De desskundige tre eedt op in volle onaffhankelijkheid d en bezit de voor vastgoed dwaardering vereiste professionele be etrouwbaarheid en passe ende ervaring en beschikkt over een geschikte e organisatie e voor zijn opdrachten. De deskund dige wordt a aangeduid vvoor een herrnieuwbare termijn vvan drie jaar. Hij mag slechts geduren nde maximaa al drie jaar m met de waard dering van ee en bepaald vastgoed d worden belast. De deskkundigen zijn n de “Cromb brugghe & P Partners”, He erman-Debro ouxlaan 54, 1160 Brusse el, voor de activa in n België, en “Drivers Jon nas France”, 11 rue Scrib be, 75009 P Paris, voor he et vastgoed gelegen in Frankrijkk. 2/2010 zijn d deze deskund eduid voor ee en initiële pe eriode van 3 jaar met stilzwijgende Op 3112 digen aange verlengin ng van telken ns 1 jaar. De laatste verle enging loopt tt.e.m. 31 deccember 2012 2. Montea is momenteel m bezig om m deskundige en aan te duiden voor een n hernieuwba are termijn va an drie jaar. d bepalen en n meedelen overeenkoms o stig de van Die deskkundigen zulllen de markttwaarde van het vastgoed toepassing zijnde we ettelijke bepalingen voorr de waardering van hett vastgoed van v de vastg goedbevak, waarmee e de deskundige reken ning zal hou uden. De tussen de pa artijen gemaa akte afsprakken blijven onderwo orpen en zijn ondergesch hikt aan de bepalingen b van het Konin nklijk Besluit van 7 december 2010 met betrrekking tot va astgoedbeva aks, en in he et algemeen aan alle op de vastgoed dbevak van toepassing zijnde w wettelijke bepalingen, also ook aan alle wettelijke be epalingen die de huidige e wettelijke bepalingen, b van toep passing op de e vastgoedbe evak, zouden n aanvullen o of vervangen. onen van de vastgoedexp perts worden n berekend o op basis van een vaste kost per site in i Frankrijk De erelo en een variabele v kosst in functie vvan de waard de van de po ortefeuille op de waarderin ngsdatum in België. De experts kkunnen daarnaast erelonen ontvangen in het kade er van specifiieke opdrach hten. nkomstig artikkel 6, § 1, la aatste lid van n het KB van n 7 decembe er 2010. mag g de vergoed ding van de Overeen expert re echtstreeks noch onrech htstreeks verrband houde en met de w waarde van h het door hem m aan een expertise e onderworpe en vastgoed.. Overeen nkomstig artikkel 74, § 2, e eerste lid van n het voorme elde KB heefft de bevak 12 1 maanden de tijd om zich aan n te passen waardoor de e vergoeding g van de expert rechtstrreeks noch o onrechtstreekks verband houden met de wa aarde van h het door hem m aan een expertise o onderworpen vastgoed. Montea is eel bezig om m zich te confformeren aan n deze bepaliing. momente at werd afgessloten op 31 december 20 010 bedroeg het totaal aa an erelonen d die werden Voor hett boekjaar da betaald iin het kader vvan deze opd drachten EUR 142.996,5 54 (excl. BTW W) in België en e EUR 23.56 61,90 (excl. BTW) in Frankrijk.

72/117


4.13.5.3

Depo othoudende bank

eenstemming g met artikell 12 van he et Koninklijk Besluit van 10 april 19 995 met betrekking tot In overe vastgoed dbevaks werrd ING België ë gekozen alls depothoud dende bank. Voor hett boekjaar da at werd afgessloten op 31 december 2 2010 bedraag gt haar vergo oeding EUR 16.578,98. De opdra acht van dezze depothoud dende bank b bestaat o.a. uit: u    



de fu unctie van b bewaarder in de zin van het koninklijjk besluit van 10 april 1995 met bettrekking tot vastg goedbevaks.. De bank aa anvaardt hierb bij de taken van v deze fun nctie, evenalss de hieraan verbonden verantwoordelijkh heden, confo orm de bepalingen van he etzelfde konin nklijk besluit; de vverplichting van v de bankk om zich ervvan te verge ewissen dat de vastgoed dbevak onmiddellijk de opeisbare opbren ngsten, uit de e verkoop va an activa, onttvangt; de bewaring van alle effecten n en contante en; de b bewaring van n alle uitgiften n en grossen n van notarië ële akten die e betrekking hebben op o onroerende goed deren van de vastgoedb bevak, alsook de stukke en waaruit de e hypotheca aire toestand d van deze goed deren blijkt. V Voor onroere ende goederren gelegen buiten België, zal de de epothoudend de bank de hierm mee gelijkwa aardige stukkken bewaren; van alle stukken die vverband houd de kennisgeving k den met haa ar opdracht als bewaard der aan de daarrtoe gemachttigde persone eelsleden va an de CBFA.

4.13.6 Controle C - In ntern toezich ht - Toezichtt op het dag gelijks bestu uur management komt, confo orm de Belgiische Corporrate Governa ance Code Het toezzicht op het uitvoerend m 2009, toe e aan de voltallige raad vvan bestuur van v de Zaakvvoerder. In d de vervulling van deze op pdracht van toezicht wordt de raa ad van bestu uur bijgestaa an door twee e natuurlijke personen be estuurders, namelijk n de Voorzitte er van de raa ad van bestuu ur van de Zaakvoerder en n de heer Ed ddy Hartung d die gezamen nlijk de voor de voltallige raad va an bestuur, vereiste info ormatie verzzamelen en de beraadslaging en de e raad van bestuur terzake t voorbereiden. een controle in op de inho oud van alle handelingen n gesteld doo or de person nen die zijn Dit toeziccht houdt ge belast m met het dagelijks bestuur. 4.13.7 Werkzaamh W n onderzoek en ontwikkeling eden op hett gebied van h geen w werkzaamhed den op het ge ebied van onderzoek en o ontwikkeling. Montea heeft G de 4.13.8 Gedragscod n Montea vo oorziet explicciet dat de le eden van de e maatschap ppelijke orga anen en de De gedrragscode van medewe erkers zich e ertoe verbind den om gee en enkele ve ergoeding, ccash of in n natura, en geen g enkel persoonllijk voordeel te aanvaarde en omwille va an hun professionele rela atie met de on nderneming. P va an marktmis sbruik 4.13.9 Preventie aar Corpora ate Governan nce Charterr een bijzon nder reglement ter prevventie van Montea heeft in ha nomen. marktmissbruik opgen het kader va an het bijzo onder reglem ment ter preventie van De heerr Peter Verlinde (CFO) 663 werd in h marktmissbruik, benoe emd tot Com mpliance Officcer van Monte ea.

63

De raad van bestuur van n Montea Management NV hee eft op 15/03/2010 unaniem besliist dat de heer P Peter Verlinde, m met ingang van 15/0 02/2010, aangessteld wordt als C Compliance Officer, ter vervang ging van de heerr Frédéric Sohett.


73/117

algemeen, va an alle van Zijn taakk bestaat erin te waken over de naleving van dit reglement en, meer a kracht zijjnde wettelijkke en reglem mentaire bepa alingen. 4.13.10 Belangenco B onflicten In toepa assing van a artikel 523 vvan het Wettboek van V Vennootschappen dient iedere bestu uurder die, rechtstre eeks of onre echtstreeks, een vermo ogensrechteliijk belang a aanhoudt da at strijdig iss met een beslissin ng of handeliing die valt onder o de be evoegdheid vvan de raad van bestuurr, dit te meld den aan de andere le eden van de raad en mag g hij niet deelnemen aan de beraadsla agingen van de raad. In toepasssing van arttikel 524 van het Wetboek van Venno ootschappen moet iedere beslissing off handeling die betre ekking heeft op de relatiies tussen de vennootscchap en een hiermee verbonden ven nnootschap (met uitzzondering va an de doch htervennootscchappen) en n tussen de e dochterven nnootschappe en van de vennootsschap en ee en verbonden n vennootschap (andere e dan een do ochtervennoo otschap), het voorwerp uitmaken n van een sp peciaal versla ag dat moet worden opg gesteld door drie onafhan nkelijke bestu uurders die daarbij w worden bijgesstaan door een e onafhankkelijk expert. In de loop va an het boekjaar 2009 heeft de raad van besttuur de proce edures voorzzien in de arttikelen 523 e en 524 van h het Wetboek van Vennoo otschappen niet moe eten toepasse en. In toepasssing van arttikel 18 van h het Koninklijkk Besluit van 7 decemberr 2010 moet de Commisssie voor het Bank-, FinancieF en A Assurantiewe ezen geïnform meerd worde en wanneer b bij een verrichting enig vo oordeel zou verkrege en worden do oor bepaalde e in dit artikel opgesomde e partijen. De e bevak moett daarbij het b belang van de verrichting meld den, alsookk het feit dat d de gep plande verriichting zich situeert binnen b zijn ngsgebied. D Deze verrichtingen moet ook teg gen marktvo oorwaarden gebeuren en e dienen beleggin onmidde ellijk openbaa ar gemaakt te e worden. In n toepassing van artikel 3 31, § 2 van h het KB van 7 december 2010 za al de reële w waarde, zoalls vastgestelld door de e expert, bij een transactie e met de in n artikel 18 opgesom mde partijen de maximum m prijs zijn w wanneer de bevak vastg goed verwerfft dan wel de e minimum prijs zijn n wanneer d de bevak vvastgoed verrvreemd. Te evens moete en deze toegelicht word den in het jaarverslag. op van het b boekjaar hee eft Montea geen verrichtiingen gevoerd in de zin van artikel 18 van het In de loo Koninklijk Besluit van n 7 december 2010, of in de zin van het Koninklijk Besluit van 10 1 april 1995 5. T tiemelding 4.13.11 Transparant Eenieder die rechtstrreeks of onre echtstreeks sstemrechtverllenende effeccten van de vvennootscha ap verwerft, wel de comm missie voor h het Bank-, Financie-, F en Assurantiew wezen, als de e vennootsch hap kennis moet zow geven vvan het aa antal effecte en dat hij bezit, wan nneer de stemrechten verbonden n aan de stemrech htverlenende e effecten die e hij houdt, d de statutair bepaalde b dre empel van 3% % van het to otaal aantal stemrech hten verbond den aan de e effecten van n de vennoottschap, actie ef of passief overschrijdt. Eenzelfde kennisge eving is eveneens ve erplicht bij overdracht, rechtstree eks of onrrechtstreeks, van de stemrech htverlenende e effecten, wanneer w als gevolg hiervvan de stemrechten dale en onder dezze 3%. De voorschrriften van de e artikelen 6 tot 17 van de wet van n 2 mei 200 07, op de op penbaarmaking van de belangrijjke deelnemingen in emitttenten waarvvan de aand delen zijn toe egelaten tot de d verhandelling op een menteerde markt zijn van toepassing o op voormelde e quota. gereglem epaling geldt onverminderrd de verplicchting tot ken nnisgeving in geval de we ettelijke drem mpels64 van Deze be 5%, 10% %, 15%, enzz., telkens p per schijf van n 5%-punten n, wordt berreikt of onde er deze drem mpel wordt gedaald..

64

Wet va an 2 mei 2007 o op de openbaarrmaking van belangrijke deelne emingen in emitttenten waarvan n de aandelen zzijn toegelaten tot de vverhandeling op p een geregleme enteerde markt.

74/117


B ng tegen op penbare ove ernamebiediingen - Elem menten die een invloe ed kunnen 4.13.12 Beschermin h hebben in geval van een openba aar overnam mebod (ove ereenkomstiig artikel 34 4 van het K Koninklijk B Besluit van 14 1 novembe er 2007 betre effende de v verplichtinge en van emitttenten van f financiële in nstrumenten n die zijn to oegelaten tot de verhan ndeling op e een gereglem menteerde 65 m markt) 4.13.12.1

Kapitaalstructuurr (op 31 dece ember 2010)

de openbare aanbieding tot inschrijviing op de ka apitaalverhog ging en de succesvolle s Op 2 juli 2010, na d plaatsing van n de scrips, hebben de bestaande aandeelhoud ders en nieu uwe investee erders zich private p verbonde en om in te sschrijven op 1 100% van de e openbare a aanbieding. Ingevolg ge deze kapitaalverhoging en de uitg gifte van 2.0 048.772 nieuw we aandelen n op 2 juli 2 2010 in het kader va an de openbare kapitaa alverhoging in geld mett voorkeurreccht, bedraag gt het maatsschappelijk kapitaal van Montea EUR 107.932.202. Het kapitaal wordt vvoortaan vertegenwoord digd door 5.6 634.126 aan ndelen. Er zzijn geen be evoorrechte aandelen n. Elk van de eze aandelen n verleent één n stemrecht op de Algem mene Vergade ering en deze e aandelen vertegen nwoordigen d dus de noemer voor doeleinden va an kennisge evingen inge eval van hett bereiken, overschrrijden of onde erschrijden vvan de statuta aire of wettelijke drempelss (transparan ntiereglemen ntering). 2 4.13.12.2

Beslissingsorgan nen

Montea w wordt geleid door een Za aakvoerder, M Montea Management NV V, in de hoedanigheid van n beherend vennoot.. Montea Ma anagement N NV werd stattutair met ing gang van 1 oktober 2006 aangesteld d voor een periode van v 10 jaar. Het belangrijjkste gevolg van het feit dat d Montea e een Comman nditaire venno ootschap is, is dat de e Zaakvoerde er, Montea M Management NV, op gron nd van de sta atuten een uiitgebreide be evoegdheid heeft en zelfs een ve etorecht voor wat betreft b bv. belangrijkke beslissinge en en statute enwijzigingen n66. nt NV wordt vvoor de uitoe efening van de opdracht van Zaakvo oerder in naa am en voor Montea Managemen g van de ven nnootschap, vertegenwoo ordigd door een vaste vertegenwoo v rdiger, overe eenkomstig rekening artikel 61 par. 2 van n het Wetbo oek van venn nootschappe en. De Zaakvvoerder kan op ieder og genblik zijn ontslag indienen. ndaat van Za aakvoerder kkan uitsluiten nd worden in ngetrokken do oor een gere echtelijke be eslissing na Het man een vord dering die d door algeme ene vergade ering van Montea op ba asis van ge egronde rede enen werd ingesteld d. ene vergaderring zich ove er deze kwesstie moet uittspreken, ma ag de Zaakvo oerder niet Wanneer de algeme elnemen. De e Zaakvoerde er blijft zijn functie uitoefenen tot aan zzijn ontslag te en gevolge aan de sstemming dee van een n gerechtelijjke beslissin ng die kraccht van gew wijsde heeftt. De Zaakvvoerder moe et zo zijn georganiseerd dat, b binnen zijn ra aad van bestu uur, ten minsste twee natu uurlijke perso onen op colle egiale wijze ezicht op de persoon (pe ersonen) die e belast is (zzijn) met hett dagelijks bestuur van instaan vvoor het toe handelin ngen die in he et belang zijn n van Montea a. en van de e bestuurso organen van n de Zaakkvoerder mo oeten de vereiste v pro ofessionele De lede betrouwb baarheid bezzitten alsookk de vereiste ervaring, zo oals voorgeschreven doo or het Koninkklijk Besluit Vastgoed dbevaks e en de we et betreffen nde bepaallde vormen n van co ollectief beheer van beleggin ngsportefeuilles van 20 julli 2004.

65

66

Indien anders vermeld d in onderstaand de paragraaf, be evestigt Montea a dat de andere onderdelen van n artikel 34 van het koninklijk ber 2007 niet va an toepassing zijjn. besluitt van 14 novemb Hierbij kan ook verwezzen worden naa ar art. 28 van de e statuten van Montea Comm. V VA met betrekkin ng tot de besluitvvorming.

75/117


an de leden van v de bestu uursorganen of het orgaan van dagelijjks bestuur In geval van verlies, uit hoofde va Zaakvoerder, van de vere eiste professiionele betrou uwbaarheid o of de vereiste e ervaring, zo oals vereist van de Z door hett Koninklijk Besluit Vastgoedbevakss, moet(en) de Zaakvoe erder of de commissariss(sen) een algemen ne vergaderin ng van Monte ea Comm.VA A bijeenroepe en, met op de e dagorde de e eventuele vaststelling v van het vverlies van deze vereisten n en de te ne emen maatre egelen. één of meer leden van de organen belast met het bestuur of het dag gelijks bestu uur van de Indien é Zaakvoe erder niet me eer aan de h hierboven ve ermelde vere eisten voldoe en, dan moett de Zaakvoe erder deze binnen d de maand ve ervangen. Wa anneer deze termijn is ve erstreken, dient een alge emene verga adering van Montea te worden bijeengeroepen, zoals hierboven beschreven, b zonder afbreuk te doe en aan de elen die de Commissie vvoor het Ban nk-, Financie e- en Assurantiewezen ka an nemen in n het kader maatrege van de u uitoefening va an haar bevo oegdheden. De opdrracht van de Zaakvoerde er bestaat err met name in om alle h handelingen te stellen diie nuttig of nodig zijn voor de ve erwezenlijkin ng van het m maatschappellijk doel van Montea, me et uitzonderin ng evenwel van deze e die bij wet of overeenko omstig de sta atuten zijn vo oorbehouden n aan de alge emene verga adering van Montea. De Zaakvo oerder kan het kapitaal van Monte ea verhogen binnen de beperkinge en van het toegesta ane kapitaal. 3 4.13.12.3

Toeg gestaan kapittaal

d uitdrukke elijke toelatin ng om het m maatschappe elijk kapitaal, in één of De Zaakkvoerder besschikt over de meerderre keren, te verhogen to ot een maximumbedrag van EUR 6 62.000.000, en overeenkkomstig de modalite eiten die door de Zaakvoe erder en con nform de regels van het W Wetboek van n Vennootscchappen en het Koninklijk Besluitt Vastgoedbe evaks werden n vastgelegd d. Conform artikel 7 van d de statuten vvan Montea deze toelatin ng verleend voor een periode van 5 jaar (ttot 14/10/20 011). Deze Comm. VA werd d kapitaalvverhogingen kunnen gebeuren in spe eciën, door een e inbreng in natura of door de omzzetting van reservess. 4.13.12.4 4

Wed derinkoop van n aandelen

k zijn eigen aandelen inkopen of de eze in pand g geven in overeenstemmin ng met een, cconform de Montea kan bepaling gen van het W Wetboek van Vennootsch happen, doorr de algemen ne vergaderin ng genomen beslissing. e vergadering legt eveneens de voorw waarden vastt voor de verrvreemding vvan deze aan ndelen. Diezelfde 5 4.13.12.5

Conttractuele voo orwaarden

geen belangrijke overeen waarbij Monte ea partij is en e die van kkracht worde en, worden Er zijn g nkomsten w gewijzigd d of aflopen, wanneer de e controle ove er de emitten nt ten gevolg ge van een o openbaar ove ernamebod zou wijzigen. 4.13.13 Statuten S van n Montea ersie dateertt van de Buiitengewone A Algemene Vergadering V v van 2 juli 20 010 en kan De meesst recente ve worden g geconsulteerrd op de web bsite www.mo ontea.com.

76/117


CONSOLIDEERDE EN ENKELVOUD DIGE JAARR REKENINGEN N PER 31 DE ECEMBER 2 2010 5. GEC de balans pe er 31 decemb ber 2010 5.1 Geconsolideerd (E EUR x 1.000) I. A. B. C. E. F. G. H. I. J. II. A. B. C. D. E. F. G.

I. A. B. C. D. a. b. c. d. E. F. G. H. II. I. A. B. a. b. c. C. D. E. F. a. b. II. A. B. a. b. c. C. D. a. b. E. F.

VASTE ACTIVA V Goodwill Immateriële vaste activa Vastgoedbelegging gen (incl. Projecton ntwikkelingen) Andere materiële vaste v activa Financiële vaste activa Vorderingen financ ciële leasing Deelnemingen verw werkt via vermogens smutatie Handelsvorderinge en en andere vaste activa a Uitgestelde belast ingen - activa V VLOTTENDE ACTIV VA Activa bestemd vo oor verkoop Financiële vlottend de activa Vorderingen financ ciële leasing Handelsvorderinge en Belastingvordering gen en andere vlotte ende activa Kas en kasequivalenten Overlopende reken ningen TOTAAL ACTIVA TOTAAL EIGEN VERMOGEN Eigen vermogen to oewijsbaar aan de e aandeelhouders s van de m moedervennootsch hap Kapitaal Uitgiftepremies Ingekochte eigen aandelen a (-) Reserves ves Wettelijke reserv Onbeschikbare re eserves Belastingvrije res serves Beschikbare rese erves Resultaat e waarde van gesch hatte mutatierechten en -kosten bij Impact op de reële hypothetische verv vreemding van vastg goedbeleggingen Variaties in de reë ële waarde van finan nciële activa en pas ssiva Wisselkoersversch hillen M Minderheidsbelang gen V VERPLICHTINGEN Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden a. Kredietinstellin ngen b. Financiële leas sing c. Andere de financiële verplic htingen Andere langlopend Handelsschulden en e andere langlopende schulden Andere langlopend de verplichtingen Uitgestelde belast ingen - verplichtinge en a. Exit taks b. Andere K Kortlopende verpliichtingen Voorzieningen ciële schulden Kortlopende financ a. Kredietinstellin ngen b. Financiële leas sing c. Andere Andere kortlopend de financiële verplich htingen Handelsschulden en e andere kortlopen nde schulden a. Exit taks b. Andere Andere kortlopend de verplichtingen Overlopende reken ningen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VER RPLICHTINGEN

Toelichting

16 17 18 19

20

21

22 23 24 25

31//12/2010

27 28

29

30 30 31 32 32 32

30 30 33 33 33 33 34

31/12/2008

Conso 207.364

Conso 211.128

83 233.452 995 1.359 0 0 576 0 22.333 0 0 0 6.215 1.409 14.119 590 258.799 124.107

107 206.253 237 0 0 0 767 0 8.900 0 0 0 3.112 1.136 4.077 575 216.264 84.469

107 210.789 226 0 0 0 6 0 13.153 0 0 0 5.524 1.086 5.126 1.418 224.281 102.644

107.329 543 0 16.460 30 1 0 16.429 8.211

84.381 68.964 0 0 25.603 30 1 0 25.572 -3.043

102.549 84.352 0 0 33.533 30 1 0 33.502 -7.756

-8.537

-7.143

-7.580

0 0 101 134.692 69.539 0 61.424 53.275 0 8.150 7.746 0 369 0 0 0 65.153 0 56.781 55.000 0 1.781 0 3.264 -35 3.298 785 4.323 258.799

0 0 88 131.795 126.796 0 118.413 113.942 0 4.471 8.030 0 354 0 0 0 4.999 0 581 0 0 581 0 2.486 -33 2.519 198 1.733 216.264

0 0 95 121.637 54.593 0 47.733 42.681 0 5.052 5.940 343 354 224 0 224 67.044 0 55.730 55.180 0 550 0 7.920 5.225 2.695 106 3.288 224.281

124.006 26 26

31 1/12/2009

Conso C 236.466

77/117


5.1.1

Geconsolideerd overzzicht van d de gerealise eerde en niet-gerealise eerde resulttaten vóór eling per 31 december 2 2010 winstverde

(EU R x 1.000) I. II. III. IV. V. VI. VII. VIII. IX. X. XI. XII. XIII.

XIV. XV.

XVI. XVII. XVIII. XIX. XX. XXI. XXII. XXIII. XXIV.

(1) (2)

T Toelichting

1

Huurin nkomsten Terugnemingen overgedrragen en verdiscontteerde huren Met ve erhuur verbonden kosten k NETT TO HUURRESULTA AAT Recup peratie van vastgoe edkosten Recup peratie van huurlastten en belastingen normaal gedragen door de huurde er op verhuurde geb bouwen Koste en van de huurders en gedragen door de d eigenaar op huu urschade en wederrsamenstelling op het h einde van de hu uur Huurla asten en belastinge en normaal gedrage en door huurders op p verhuurde gebou uwen Anderre met verhuur verbonden inkomsten en e uitgaven VAST TGOEDRESULTAA AT Techn nische kosten Comm merciële kosten Koste en en taksen van niet verhuurde goede eren Behee erskosten vastgoed d Anderre vastgoedkosten TOTA AAL VASTGOEDKO OSTEN OPER RATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT T Algem mene kosten van de e vennootschap Anderre operationele opb brengsten en kosten n OPER RATIONEEL RESULTAAT VOOR HET T RESULTAAT OP P DE PORT TEFEUILLE Resultaat verkoop vastgo oedbeleggingen Resultaat verkoop anderre niet-financiële ac ctiva Variatties in de reële waa arde van vastgoedbe eleggingen OPER RATIONEEL RESULTAAT Financ ciële opbrengsten Interes stkosten Anderre financiële kosten n FINAN NCIEEL RESULTA AAT Inkom msten uit deelnemin ngen verwerkt via vermogensmutatie ve RESU ULTAAT VOOR BE ELASTINGEN Venno ootschapsbelasting g Exit ta aks BELA ASTINGEN NETT TO RESULTAAT NETT TO COURANT RESULTAAT (1) NETT TO COURANT RESULTAAT (exclusie ef IAS 39) (2) Aanttal aandelen in omloop deelgerechtigd d in het resultaat va an de periode NETT TO RESULTAAT PE ER AANDEEL NETT TO COURANT RESULTAAT PER AAN NDEEL NETT TO COURANT RESULTAAT PER AAN NDEEL (exclusief IAS 39)

31//12/2010

31/12/2009

31/12/2008

12 maanden 17.097 0 0 17.097 160

12 2 maanden 16.334 0 0 16.334 0

12 maanden 14.024 0 0 14.024 0

3.215

2.456

2.003

0

0

0

-3.754 16.718 -248 -93 0 -520 -111 -972 15.746 -2.455 -73

-2.829 0 15.962 -199 -76 0 -411 -116 -802 15.160 -2.052 317

-2.199 0 13.828 -330 -76 -2 -226 -79 -712 13.115 -1.977 345

13.218

13.425

11.483

548 0 -1.906 11.860 2.624 -5.369 -891 -3.637 0 8.223 0 0 0 8.224 9.582 7.938 4.610 1,78 2,08 1,72

0 0 -16.033 -2.608 293 -6.250 -2.107 -8.064 0 -10.672 -9 0 -9 -10.682 5.352 7.441 3.585.354 -2,98 1,49 2,08

636 0 -10.046 2.072 500 -3.487 -6.813 -9.800 0 -7.728 -28 0 -28 -7.756 1.655 8.446 3.585.354 -2,16 0,46 2,36

2

2

3 4 5 6 7

8 9

10 11 12 13 13

15

Het Netto o Courant Resultaat is gelijk aan aan he et Netto Resultaat exxclusief de impact va an het resultaat op d de portefeuille (code XVI, code XVII en ccode XVIII van de resultatenrekening). Het Netto o Courant Resultaat ((exclusief IAS 39) is g gelijk aan aan het Ne etto Courant Resultaa at exclusief de impactt van de variatie van de rentedekkingsinsttrumenten.

GECONSOLIDEERD GLOBAA AL RESULTAA AT (EUR x 1.00 00) Netto resulttaat Impact op de e reële waarde van geschatte mutatie erechten en ‐kosten n bij hypothetisch he vervreemding van vastgoedbeleggin ngen Variaties in het effectieve deel van de reële waard de van toegelaten nstrumenten in een kasstroomafdekking afdekkingsin Globaal res sultaat Toerekenbaa ar aan: Aandeelho ouders van de moed dermaatschappij Minderheid dsbelangen

31/12 2/2010

31/12/2009

31/1 12/2008

12 ma aanden

12 maanden m

12 maanden m

8.2 224

-10 0.682

-7 7.756

-1..394

4 437

-2 2.912

0

0

0

6. 830

-10 0.245

-10.669

6. 817 1 12

-10 0.238 -7

-10.672 4

78/117


5.1.2

Geconsolideerd kassttroomoverzicht per 31 d december 20 010

(EUR x 1.000)

31/12/201 10

31/12//2009

31 1/12/2008

12 maande en

12 ma aanden

12 2 maanden

KAS EN KASEQUIVALENT K TEN IN HET BEG GIN VAN HET BOEKJAAR B

4 4.077

5.126

Netto resu ultaat

8.224

-10.682

-7.756

Niet-kas elementen e die worden w toegevo oegd aan/afgettrokken van hett resultaat

5.197

26.758

19.242

222

265

51

166

111

44

73

153

7

4.976

26.494

19.191

1.906 -1.643 -548 5.369 -108

16.033 2.089 0 6.250 2.122

10.046 6.792 -636 3.487 -499

13.421

16.077

11.486

Afschrijvingen en waardeve erminderingen

Afschrijjvingen/Waardeve verminderingen (o of terugname) op materiële en immate eriële activa (+/-) Waarde everliezen op vlotttende activa (+) Andere nie t-kas elementen

Variatie es in de reële wa aarde van vastgoe edbeleggingen (+ +/-) IAS 39 impact Gerealiseerde meerwaa arde verkoop vasttgoedbeleggingen n Betaald de interesten Ontvang gen interesten NETTO KA ASSTROOM UIT T OPERATIONEL LE ACTIVITEITE EN VOOR VERANDE ERING IN VEREIS STE QUA WERK KKAPITAAL Veranderiingen in de verreisten qua werrkkapitaal Beweginge en in activa poste en

Handelssvorderingen Terug te e vorderen belas tingen Andere kortlopende act iva Andere vaste activa op lange termijn Over te dragen kosten en e verworven opb brengsten Beweginge en in passiva pos ten

2.095

699

-4.606

2.153

-3.256

2.290

-4.629

-3.159 -273 0 191 -15

2.259 233 -283 -761 842

-4.312 1.250 -255 0 -1.312

3.954

-6.896

6.782

Handelssschulden Belastin ngen, sociale lassten en schulden n m.b.t. bezoldigingen Andere kortlopende passsiva Toe te rekenen r kosten en e over te dragen n opbrengsten NETTO KA ASSTROOM UIT T OPERATIONEL LE ACTIVITEITE EN (A)

778 587 0 2 2.590 18.197

39 -5.473 92 -1.554 16.597

52 4.232 -103 2.601 15.733

Investering gsactiviteiten

-2 9.457

-11.619

-78.754

Acquisitie van immateriële vaste activa Vastgoedb beleggingen en projectontwikkelin ngen Andere ma ateriële activa Verkoop va astgoedbelegging gen

-7 -37.595 -152 8.297

-26 -11.497 -96 0

-113 -81.107 -196 2.663

NETTO KA ASSTROOM UIT T INVESTERING GSACTIVITEITEN N (B)

9.457 -29

-11.619

-78.754

VRIJE CAS SHFLOW (A+B)) Veranderiing in financiële verplichtinge en en financiële e schulden Toename (+) ( /Afname (-) va an de financiële schulden s Toename (+) ( /Afname (-) va an de andere fina anciële verplichtin ngen Toename (+) ( /Afname (-) va an de handelssch hulden en andere e langlopende verplichting gen

-11.260 -6.034 -789 0

4.978 6.593 15.531 -224

-63.020 50.302 53.171 -223

16

-343

343

Betaalde in nteresten Ontvangen n interesten Veranderiingen in andere e verplichtinge n Toename (+) ( /Afname (-) in n andere schulde en Veranderiing in eigen ve rmogen Toename (+) ( /Afname (-) in n kapitaal Uitgekeerd de dividenden NETTO FIN NANCIELE KAS STROOM (C )

-5.369 108 0 0 31.414 38.907 -7.493 25.380

-6.250 -2.122 0 0 -7.493 0 -7.493 -901

-3.487 499 577 577 17.267 21.973 -4.703 68.147

KAS EN KASEQUIVALENT K TEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR B (A+B+C)

4.119 14

4.077

5.126

79/117


5.1.3

Overzicht v van de varia aties in het g geconsolide eerde eigen v vermogen p per 31 decem mber 2010

(EUR x 1.000)

8 OP 31/12/2008 Elementen onmid ddellijk erkend als Eigen Vermogen V

Kapitaal

Uitg giftepremies

OP 31/12/2009 9 Elementen onmid ddellijk erkend als Eigen Vermogen V Kapitaalsverhog ging

OP 31/12/2010 0

Aftrek krecht van mutatierechten en -kosten -

Minderheids sbelangen

Eigen Vermogen

0

33 3.533

-7.756

0

-7.580

95

102.644

0

0

-437

0

0

437

0

0

-437 84.352 -15.388

0

437

33.096

-7.756 15.388

0

-7

102.644 0 -7.493 0 -10.682 0

0

-7.143

95

68.964

0

25 5.603

-3.043

0

-7.143

88

84.469

38.365 38.365

543 543

1.393 -1

-13

0

-1.394

13

38.907 38.907

0 123.376 -7.493 0 8.224

124.107

-7.493 -10.682 7

Impact op de re eële waarde van geschatte mutatierechten m en -kosten bij hypothetische vervreemding v van vastgoedbe eleggingen Minderheidsbela ang Subtotaal Dividenden Overgedragen re esultaat Resultaat van het h boekjaar

Variaties in de reële waarde van de financiële instrumenten

Resultaat

84.352

Impact op de re eële waarde van geschatte mutatierechten m en -kosten bij hypothetische vervreemding v van vastgoedbe eleggingen Subtotaal Kapitaalvermind dering Dividenden Overgedragen re esultaat Resultaat van het h boekjaar Minderheidsbela ang

Reserve es

1.394

107.329

107.329

543

543

0

-1.394 -13 -3.056

26.996 2 -7.493 -3.043

0

-8.537

13 101

0

-8.537

1 101

3.043 8.224

16 6.460

8.211

Wij verw wijzen naar de e persmedeling van 2 ap pril 2010 mett betrekking tot t de rechtzzetting in de p presentatie van de g geconsolidee erde financiële cijfers perr 31 decembe er 2009, zon nder impact o op het eigen vermogen van de o onderneming g. In de persm mededeling van v 25 febru uari 2010 hee eft Montea h haar jaarlijkse e financiële resultate en voor het jaar 2009 vvoorgesteld. Er is geblekken dat een n rechtzetting g noodzakelijk was op balansniveau, die evvenwel geen n impact had op het eig gen vermogen per 31 d december 20 009. Dit is rechtgezzet in dit jaarvverslag. Hieronde er vindt men het detail van de versch hillen. De cijfers die hieronder worde en gerapporte eerd onder “Aangep paste cijfers (Jaarverslag))” worden dussdanig weerh houden in ditt jaarverslag. Pe ersmededeling 18/02/2010 Pag. 12 (1)

Aangepa aste cijfers s (Jaarvers slag) (2)

Kapitaal Reserves Resultaat Impact op de reële waarde e van geschatte mutatierechten en kosten bijj hypothetische e vervreemdin ng van vastg goedbelegginge en Minderheid dsbelangen

68.964 33.100 -10.541

68.964 4 25.603 3 -3.043 3

0 7.497 -7.498

-7.143

-7.143 3

0

88

0

Totaal Eig gen Vermogen

84.469

EUR (x1,0 000)

88

84.469

Ve erschil (1)-(2)

0

Verschil tusse en pag. 12 va an de persm mededeling va an 25 februarri 2010 en de e cijfers gepu ubliceerd in (1)-(2): V dit jaarve erslag. Het vverschil is grotendeels te e verklaren door het divvidend dat w werd afgeboe ekt van het resultaatt en niet van de reserves..


5.1.4

80/117

Bijlagen biij de gecons solideerde ja aarrekening per 31 dece ember 2010

A 5.1.4.1 Achtergrond 5.1.4.1.1

Verklarin ng van naleving

nciële rekenin ngen van de ondernemin ng zijn opgessteld in overe eenstemming g met de verreisten van De finan de Intern national Fina ancial Reporrting Standards (IFRS) zzoals deze door d de EU werden goe edgekeurd, zoals de eze door de ‘‘Internationall Accounting Standards B Board (IASB)) werden uitg gegeven en zoals deze worden geïnterprete eerd door de e ‘Internation nal Financia al Interpretattions Committee of the IASB. De geconso olideerde fina anciële reke eningen zijn n opgesteld op basis vvan de histtorische kosstprijs met uitzonde ering van de vastgoedbe eleggingen (iinclusief de projecten) en e financiële instrumente en die aan werkelijkke waarde zijjn geboekt. W Wanneer hett aangeduid is dat cijferss in duizende en euro zijn, kunnen er zich klein ne afrondingssverschillen vvoordoen. 2 5.1.4.1.2

Consolid datieprincipess

Dochterrondernemin ngen Dochtero onderneming gen zijn entite eiten waarovver de ondern neming contrrole uitoefentt. Onder “con ntrole” over een ven nnootschap m moet worden n verstaan, d de bevoegdh heid in rech hte of in feite e om een b beslissende invloed u uit te oefene en op de aan nstelling van de meerderheid van besstuurders of zaakvoerderrs of op de oriëntatie e van het be eleid (voor meer informattie inzake “co ontrole” verw wijzen wij naa ar artikel 5 t.e.m. 9 van het Wetb boek der Ven nnootschapp pen). De jaarrrekeningen vvan de doch hterondernem mingen zijn o opgenomen in de ge econsolideerd de jaarreken ning vanaf de e datum waa arop de ond derneming co ontrole uitoe efent tot de datum waarop de e controle ophoudt. Waar nodig g worden de waarde eringsregels van de ondernemingen aangepasst om de co onsistentie met de door d de groep aan principes te dochtero ngenomen p waarborg gen. De ja aarrekeningen n van de dochteronde ernemingen hebben be etrekking op p dezelfde boekhou udperiode alss die van de consolideren c nde ondernem ming. De min nderheidsbela angen zijn de e belangen in de d dochteronderrnemingen d die noch re echtstreeks n noch onrech htstreeks do oor de groe ep worden aangeho ouden. enlijk geconttroleerde en ntiteiten Gezame enlijk gecontrroleerde entitteiten zijn die e ondernemingen waarovver de groep p gezamenlijkke controle Gezame uitoefentt. De gecon nsolideerde jjaarrekening g bevat het groepsaand deel in de verworven v w winsten en verliezen n van de gezzamenlijk gecontroleerde e entiteiten in n toepassing van de equity methode.. Dit is van toepassing vanaf de datum waarrop de gezam menlijke conttrole voor he et eerst wordt uitgeoefend d tot op de waarop deze ophoudt. De e jaarrekeningen van de gezamenlijk gecontroleerde entiteiten n omvatten datum w dezelfde e boekhoudpe eriode als die e van de consoliderende onderneming g. mpany trans sacties Intercom oep saldi en ttransacties, e en alle niet gerealiseerde e winsten binnen de groep p, worden ge eëlimineerd Intra-gro in verhou uding tot hett Groepsbela ang in de ond derneming. N Niet gerealise eerde verliezzen worden o op dezelfde manier g geëlimineerd als de niet g gerealiseerde e winsten, ma aar enkel in d die mate dat er geen indiccatie is van waardevverlies (“impa airment”).

81/117


G van ramingen en n oordelen 5.1.4.2 Gebruik bereiding van n de geconso olideerde financiële verkllaringen overreenkomstig IFRS vereist een goed De voorb beheer o om oordelen n, ramingen en e verondersstellingen te kunnen maken die toep passing hebb ben op het beleid en de regelgeving en he et rapportere en van de vvorderingen en e schulden n, de inkomssten en de uitgaven n. De raminge en en bijhore ende veronde erstellingen zijn z gebaseerrd op historissche gebeurtenissen en acht. De daa adwerkelijke resultaten diverse factoren die in die omsttandigheden als redelijk worden gea mingen afwijken. De ram mingen en on nderliggende veronderste ellingen word den herzien kunnen vvan deze ram op contin nue basis. R Revisie en acccounting ram ming worden n erkend in d de periode w waarin de ram ming wordt herzien, zowel in de e gevallen wa aar de ramin ng het gecon ntroleerde bo oekjaar als wanneer w de raming de 0 zijn er geen n belangrijke e veronderste ellingen betrreffende de toekomsst beïnvloedt.. Per 31 deccember 2010 toekomsst en anderre belangrijkke bronnen van schattingsonzekerh heden op b balansdatum m, die een aanmerkkelijk risico in n zich dragen n van een m materiële aanpassing in de boekwaard de van de acctiva en de verplichttingen van he et volgend bo oekjaar. 5.1.5 5.1.5.1

Waarderingsregels Going concern

Niettegenstaande he et negatieve resultaat gedurende twe ee opeenvolg gende jaren dat uit de ja aarrekening blijkt op het einde va an het boekja aar, is de jaarrekening op pgesteld in de e veronderste elling van ve erderzetting van de activiteiten van de vennootschap. De Raad van Bestuu ur van de Z Zaakvoerder bevestigt, overeenkkomstig de Belgische B we ettelijke verpllichtingen, da at de toepassing van de waarderingssregels kan weerhou uden worden, in de veronderstelling van de conttinuïteit van de bevak om mdat de ven nnootschap over vold doende liquid de middelen beschikt om haar lopende e operatione ele kosten te kunnen drag gen. 5.1.5.2

Vastg goedbeleggin ngen

Vastgoed dbeleggingen omvatten alle gebou uwen en te erreinen die verhuurbaa ar zijn en ((geheel of gedeelte elijk) huurinko omsten gene ereren, met in nbegrip van de gebouwe en waar een beperkt gede eelte wordt aangeho ouden voor eigen e gebruik. In toepasssing van IA AS 40 worde en vastgoedbeleggingen aan reële waarde of “fair valu ue” gewaard deerd. Een externe, onafhankelijke deskundige e, De Cromb brugghe & maken per kwartaal ee en waarderin ng van de Partnerss in België en Drivers Jonas 67 in Frankrijk, m vastgoed dportefeuille op. Elke winst of verlie es, na de accquisitie van een gebouw w, als gevolg van een wijziging in de reële waarde word dt geboekt in n de resultattenrekening. De waarderring wordt uittgevoerd in ode van verd discontering van de huurrinkomsten zzoals uiteeng gezet in de overeensstemming met de metho Internatio onal Valuation Standarrds 2005, uitgegeven door het IInternational Valuation Standards Committee. e waarde stemt overeen met de prijs die een derd de partij-inve esteerder bereid zou zijn te betalen De reële teneinde e elk van de g gebouwen in n de portefeu uille te verwe erven. De reë ële waarde moet m daarbij d de lopende huurconttracten, de h huidige kassttromen en re edelijke veronderstellinge en met betrekking tot de verwachte huurinko omsten en ko osten weerge even. De verrkoop van ee en vastgoedbelegging is gewoonlijk onderhevig o aan de b betaling aan d de publieke overheden o va an de registrratierechten o of een belastting op de toe egevoegde waarde. Aangaande de omvang van deze registratierec r chten publice eerde de Bellgische Vere eniging van Asset Ma anagers (BEAMA) op 8 fe ebruari 2006 6 een medede eling dienaan ngaande. Na a analyse van n een groot aantal trransacties we erd gekomen n tot het bessluit dat de iimpact van d de verwervin ngskosten op p belangrijk investeringsvastgoed d dat een waarde van n EUR 2.5 500.000 ove erstijgt, bepe erkt is tot 2,5%. De investeringswaarde stemt ove ereen met de “fair value” v waarrde met to oevoeging vvan 2,5% verwervingskosten.

67

Driverss Jonas leeft de waarderingsreg gels na zoals ge edefinieerd doorr De Crombrugghe & Partners en e de bevak.

82/117


e waarde is dus te berekkenen door de d waarde vvrij op naam te delen do oor 1,025. Ob bjecten die De reële onder de e drempel van EUR 2.500 0.000 liggen, blijven onde erhevig aan d de gebruikelijjke registratie eheffing en hun reële waarde sttemt dus ove ereen met de e waarde exxclusief koste en van registtratie, notariss en BTW, g houdend me et de lopende huuroveree enkomsten. De D impact op p de reële wa aarde van de e geschatte rekening mutatiere echten en ko osten bij hyp pothetische vvervreemding g van de vasstgoedbelegg gingen worde en getoond als een a afzonderlijke rubriek van het eigen ve ermogen (rubriek I.F). De netto wijzigin ng van de reë ële waarde van vasttgoedbeleggiingen wordt in de resultatenrekening g getoond on nder de rubrriek XVIII. Het aandeel van het effectief e in de e geschatte m mutatierechte en en –koste en bij hypothe etische vervrreemding wo ordt jaarlijks onder bo ovenvermeld de rubriek I.F F in het eige en vermogen n aangepastt ten gunste of ten nade ele van de rubriek re eserves van het eigen ve ermogen (rub briek I.D.). 5.1.5.3

Proje ectontwikkelin ngen

Onroerende goedere en welke worrden gebouw wd of ontwikkkeld met het oog op een toekomstig g gebruik als vastgoed dbelegging, worden opgenomen n onder ek “vastgo oedbelegging gen (incl. de rubrie Projectontwikkelingen)” en aan re eële waarde gewaardeerd g d (“Fair Value e”). Alle rechtstreekse a aan de ontw wikkeling ge erelateerde kkosten word den geactive eerd, alsook de direct toewijsba are interestla asten worden n gekapitalisseerd, in ove ereenstemmin ng met de b bepalingen va an IAS 23financierringskosten. 5.1.5.4

Ande ere materiële e vaste activa a

Alle matteriële vaste activa welkke niet voldo oen aan de definitie van n vastgoedbe elegging, no och aan de definitie van projecto ontwikkeling, catalogeren n we onder d deze rubriek. De andere materiële va aste activa enomen teg gen kostprijss en daarna a gewaardee erd in overe eenstemming g met het worden initieel opge en worden kostprijsmodel. Subssidies worde en in mindering gebrachtt van de kosstprijs. Bijko omende koste slechts g geactiveerd indien de toe ekomstige ecconomische vvoordelen met m betrekking g tot het matterieel vast actief toe enemen voorr de vennootsschap. Ande ere materiële vaste activa worden afge eschreven op p basis van de lineaire afschrijvin ngsmethode. De volgende e percentage es zijn van toepassing op jaarbasis:    

insta allaties, mach hines en uitru usting: 20%-2 25% meubilair en rolle end materiee el: 20% inforrmaticamaterrieel: 33% vastg goed voor eig gen gebruik: 2%

het actiefbesstanddeel on nderhevig is aan een bijzonder waa ardeverlies, wordt de bo oekwaarde Indien h vergelekken met de re ealiseerbare waarde. Indien deze laattste lager is, wordt een b bijzondere afw waardering genomen n ten laste va an het resulta aat voor het vverschil. 5.1.5.5

Lang glopende vord deringen

ende vorderiingen worde en gewaardeerd op basiss van hun verdisconteerrde waarde vvolgens de Langlope geldende e marktrentevoet op het ttijdstip van hu un uitgifte. E Er wordt een waardeverm w indering geboekt indien er onzekkerheid besta aat betreffend de de volledig ge betaling vvan de vordering op de ve ervaldag. 5.1.5.6

Finan nciële vaste a activa

nciële vaste a activa worde en gewaardeerd tegen de e aanschaffin ngsprijs of in nbrengwaarde. Voor de De finan vordering gen en bo orgtochten h heeft de b boeking plaa ats tegen de nomina ale waarde. Tot een waardevvermindering wordt overge egaan in gevval van duurzzame minderw rwaarde of on ntwaarding.

83/117


5.1.5.7

Kas e en kasequiva alenten

k ten omvatten n bankrekeniingen, geldm middelen en kkorte termijn beleggingen. b . Kas en kasequivalen 5.1.5.8

n vermogen Eigen

Het kapitaal omvat d de netto geldmiddelen verkregen bij o oprichting, fussie of kapitaa alverhoging, waarbij de eekse extern ne kosten iin mindering g worden g gebracht (zo oals registra atierechten, notaris en rechtstre publicatie ekosten, …). Het versch hil tussen de reële waard de van het vastgoed v en de investeringswaarde van het vvastgoed zoa als bepaald d door de exterrne deskundiigen, wordt opgenomen o in de rubriek “Impact op de reële e waarde va an geschatte e mutatierecchten en –ko osten bij de e hypothetiscche vervreem mding van vastgoed dbeleggingen n” van het eigen vermog gen. Wannee er de ondern neming overg gaat tot de inkoop i van eigen aa andelen, worrdt het betaalde bedrag, inclusief de d direct toewijssbare kosten n in mindering gebracht van het eigen vermo ogen (onbesschikbare resserves). Dividenden makken deel uit van het ove ergedragen ne vergaderin ng der aande eelhouders de e dividenden n toekent. resultaatt tot wanneerr de algemen 5.1.5.9

Voorrzieningen

Een voo orziening worrdt gevormd indien de on nderneming een wettelijkke of contracctuele verplicchting heeft naar aan nleiding van e een gebeurte enis uit het ve erleden, en w waarbij het w waarschijnlijk is dat er een n uitgaande kasstroo om vereist za al zijn om aan n de verplichting te voldoen. Voorzien ningen worde en gewaardeerd aan de verdisconteerde waa arde van de vverwachte toe ekomstige ka asstromen aa an de marktre ente. 5.1.5.10

Schu ulden

Handels-- en andere e schulden worden gewaardeerd a aan hun no ominale waa arde op balansdatum. Rentedra agende schu ulden worden n initieel opge enomen aan kostprijs, ve erminderd me et de direct ttoewijsbare kosten. Nadien N word dt het versch hil tussen de boekwaarde e en het teru ugbetaalbaarr bedrag opg genomen in de resulttatenrekening g over de periode van de lening op ba asis van de e effectieve inte erestmethode e. 5.1.5.11

Opbrrengsten

gsten omvattten bruto huu urinkomsten en opbrengssten resulterrend uit de d diensten en het beheer Opbreng van de g gebouwen. O Opbrengsten worden gew waardeerd aa an de reële w waarde van de d vergoedin ng welke is ontvange en of waarop p men recht heeft. Opbre engsten word den slechts opgenomen vanaf het og genblik dat het voldo oende zeker is dat de eco onomische vvoordelen zulllen toekome en aan de onderneming. K Kosten van gratuïteitten en voord delen verleen nd aan de hu uurders word den erkend in mindering van de huurinkomsten over de looptijd van n het huurccontract, zijnde de perio ode tussen de inwerking gtreding en de eerste ngsoptie. De e vergoeding gen voor vro oegtijdig verrbroken huurrcontracten w worden onm middellijk in verbrekin resultaatt genomen. 5.1.5.12

Kostten

de van de vergoeding die is betaald of die De kostten worden gewaardeerrd aan de reële waard verschuldigd is. erde werken n in de gebo ouwen Uitgevoe Inzake uitgevoerde w werken in de gebouwen wordt w een ond derscheid ge emaakt tussen: o onde erhouds- en herstellingsswerken: dit zijn kosten die de verrwachte toekkomstige ecconomische voorrdelen van he et gebouw niiet verhogen en komen a als dusdanig integraal ten n laste van he et resultaat van de periode w waarin ze worrden gedrage en;

84/117


o

o

uitge ebreide renovvatiewerken: dit zijn koste en naar aanleiding van occasionele o w werken aan het h gebouw welkke wel de ve erwachte eco onomische voordelen v va an het gebou uw aanzienlijjk verhogen. De direct toew wijsbare kosten aan de eze werken zoals de materialen, de aannem mingswerken, erelonen architecten, enz … worden ge eactiveerd. Huurrvoordelen: het betreft h hier tegemoe etkomingen van de verh huurder aan n de huurderr om deze laatsste te overtuiigen bestaan nde of bijkom mende ruimte en te huren. Deze kosten n worden gesspreid over de p periode die lo oopt vanaf de e aanvang va an het huurccontract tot de eerstvolgende opzegm mogelijkheid en worden w in min ndering gebo oekt van de huurinkomsten.

ssies betaald d aan vastgo oedmakelaa ars Commis Commisssies met betrekking tot h het verhuren van gebouw wen worden te en laste genomen van he et resultaat gebouwen, in de pe eriode waarin n ze werden gedragen. Commissies C met betrekkiing tot de aa ankoop van g registratiierechten en n andere bijkomende kkosten worden beschou uwd als zijn nde een deel van de aankoop pprijs van he et gebouw e en worden a als gevolg m mee geactivveerd. Comm missies betaald bij het verkopen n van gebo ouwen word den in mind dering gebra acht van de e verkregen n verkooppriijs om de gerealise eerde winst o of verlies te b bepalen. ne kosten Algemen Algemen ne kosten zijjn kosten diie verband h houden met het beheer en de alge emene werking van de vastgoed dbevak. Dit betreft ond der meer a algemene ad dministratieve e kosten, p personeelsko osten voor algemee en beheer, affschrijvingen voor activa w welke gebruikkt worden vo oor het algem meen beheer. 5.1.5.13

Financieel resulta aat

Het fina ancieel resu ultaat besta aat enerzijd ds uit de interestkoste en op leningen en b bijkomende financierringskosten, en anderziijds uit de opbrengsten van bele eggingen en n waardevarriaties van indekking gsinstrumentten. Rente e-inkomsten worden pro rata temporis opgenomen n in de resultate enrekening.. Dividendinko omsten word den in de re esultatenreke ening geboe ekt op de da ag dat het dividend wordt toege ekend. 5.1.5.14

Belastingen en exit taks

an het boekjjaar omvat d de courante belastinglasst. De belastting op het De belassting op het resultaat va resultaatt wordt gebo oekt in de ressultatenreken ning met uitzzondering va an de elemen nten die rech htstreeks in het eige en vermogen n worden ge eboekt. Uitg gestelde bela astingsvorde eringen en –verplichtinge – en worden geboekt op basis va an de schuld dmethode (“liability meth hode”) voor a alle tijdelijke e verschillen tussen de are basis en de boekwaarde voor fina anciële rappo orteringsdoelleinden en dit zowel voorr activa als belastba passiva. Uitgestelde belastingsvo orderingen worden w slechtts erkend indien het waarrschijnlijk is d dat zij in de toekomsst zullen kunn nen afgezet worden w tegen n belastbare winsten. t is de be elasting op de d meerwaarrde als gevolg van een ffusie, splitsin ng, inbreng in n natura of De exit taks overdraccht van een Vastgoedbev V vak met een o onderneming g die geen Va astgoedbeva ak is68. erst in de con nsolidatiekrin ng van de Gro oep wordt op pgenomen, w wordt een Wanneer deze laatste voor het ee ning voor exit taks opgeno omen samen met een me eerwaarde die e gelijk is aan n het verschiil tussen voorzien n de boekwaarde. De exitt-tax is in de reële waarde van het gebouw op het ogenblik van de vverwerving en n de inbrenge er van een pa and of venno ootschap maa ar de bevak moet deze boeken principe ten laste van v het feit d dat de tax pass na een zekkere tijd word dt ingekohierd d. Deze tax w wordt in mind dering omwille van gebrachtt van de waa arde van het iin te brengen n goed of de in te brengen vennootsch hap.

68

De exitt taks is de bela asting op het verrschil tussen de reële waarde en de boekwaard de en bedraagt 16,5% 1 + crisisbe elasting.

85/117


aropvolgende e aanpassing g van deze exxit taks-verplichting wordtt in resultaat genomen. H Het bedrag Elke daa van de e exit tax kan nog variëren n na de inbreng g of fusie wa aaruit deze va ariatie kan vo oortvloeien. 5.1.5.15

Financiële afgele eide instrume enten

en aan bij financiële insttellingen mett een variabele interestvvoet. Om hett risico van Montea gaat krediete ging van dezze variabele interestvoetten in te de ekken, maakkt de bevak gebruik van n financiële een stijg indekking gsinstrumentten van het ttype IRS (“Intterest Rate S Swaps”). Zod doende worden de aan de e kredieten gekoppe elde variabele e interestvoe eten geswapt tegen een vvaste interesttvoet. In overreenstemmin ng met haar financiee el beleid en d de van toepa assing zijnde e reglementering houdt M Montea geen afgeleide insstrumenten aan of ge eeft er geen uit voor specculatieve doe eleinden. menten voldo oen evenwel niet aan de e voorwaarde en voor hett type “indekking” zoals De indekkkingsinstrum bedoeld in IAS 39 waardoor a alle bewegin ngen in de werkelijke w waarde van het instrum ment in de enrekening w worden opge enomen. Voo or de bepaling van de reële waarde wordt de market-toresultate market o op balansdatu um gehantee erd. 5.1.5.16

Niet in de balans opgenomen n rechten en p plichten

Deze recchten en verp plichtingen w worden gewaa ardeerd tege en nominale waarde w op ba asis van het bedrag dat in het co ontract wordt vermeld. Ind dien er geen nominale wa aarde beschikbaar is of w waardering niiet mogelijk is, worde en de rechten n en verplichtingen pro m memorie verm meld. 5.1.5.17

Nieu uwe standaarrden en interp pretaties nog g niet toegepast

De geco onsolideerde e jaarrekenin ngen zijn opgesteld o co onform de “Internationa al Financial Reporting Standard ds” (IFRS), zzoals aange enomen doorr de Europe ese Unie en uitgegeven door de “In nternational Accountiing Standard ds Board” (IA ASB). Monte ea heeft de aangepaste e versie van de IFRS sttandaarden opgenom men, die effecctief zijn voor de periode,, beginnend op o 1 januari 2 2010. De volge ende nieuwe e normen, nie euwe wijzigin ngen en nieuwe interpre etaties zijn ve erplicht van toepassing voor Mon ntea sinds 1 januari 2010 0, maar hadd den geen imp pact op de hu uidige geconssolideerde ja aarrekening:          

IFRS S-norm 3 “ Bedrijfscomb binaties ” en n een gewijjzigde versie van IAS 27 “ Gecon nsolideerde jaarrrekening en e enkelvoudige ejaarrekening g”; IFRIC-interpretattie 15 “Contra acten voor de e bouw van vvastgoed”; IFRIC-interpretattie 16 “Afdekking van een n netto-investtering in een buitenlandse e activiteit”; IFRIC-interpretattie 17 “Uitkerringen van acctiva in natura a aan eigena aars”; IFRIC-interpretattie 18 “Overd dracht van acctiva van klan nten”; wijzig ging van de IAS-norm 23 3 “Financierin ngskosten”; ging van de wijzig e norm IFRS S 2 “ Op aa andelen geb baseerde bettalingen : V Vesting Cond ditions and Canccellations”; gingen van de wijzig d de normen n IAS 32 en IAS 1 “Puttab ble financiële e instrumente en en verplichtingen die ontsttaan bij liquid datie ”; verbetering van 19 1 IFRS norm men die op 2 22 mei 2008 gepubliceerd d zijn (op de e 20 verbeterrde normen ertinent voor Montea); was enkel de norrm IAS 40 pe wijzig gingen van de norme en IFRS 1 en IAS 2 27 “ Kostpriijs van een n investerin ng in een doch hterondernem ming, een en ntiteit waarvo oor gezamen nlijk de zegg genschap wo ordt uitgeoefe end of een geasssocieerde de eelneming”;


   

86/117

wijzig ging van de e IAS-norm 3 39 “Financie ele instrumen nten: opnam me en waard dering : In a aanmerking komende gehedg gede items”; wijzig ging van de IAS-norm 39 9 “Herclassificcatie van fina anciele activa a — Ingangsdatum en ovvergang ”; ging van de IFRIC-interpretatie 9 en d wijzig de IAS-norm 39 “In contra acten beslote en derivaten””; verbetering van 2 IFRS-normen en 2 IFRIIC-interpretatties die op 16 6 april 2009 gepubliceerd g d werd.

we normen en e nieuwe w wijzigingen hiieronder zijn verplicht va an toepassing g voor Monttea sinds 1 De nieuw januari 2 2010, en hebben een invlo oed gehad op de geconso olideerde jaa arrekening:    

ging van de IAS-norm 1 “Voorstelling wijzig g van de jaarrrekeningen” (deze wijzig ging heeft ge ezorgd voor de to oevoeging vvan het overzzicht van ge erealiseerde en niet gere ealiseerde re esultaten in de huidige geco onsolideerde jaarrekening g, na de geco onsolideerde resultatenre ekening); ging van de wijzig e IAS-norm 40 4 “Vastgoedbeleggingen” die op 22 2 mei 2008 gepubliceerrd is (deze wijzig ging heeft geleid tot de fusie vvan de rub brieken “I.C. Vastgoedb beleggingen”” en “I.D. Proje ectontwikkeliingen” van de e balans. Voortaan besta aat enkel de rrubriek “I.C. V Vastgoedbele eggingen”. IFRS S-norm 8 “O Operationele segmenten “ (deze nieu uwe norm, die de IAS-no orm 14 verva angt, heeft geen n andere im mpact op d de geconsolideerde jaarekening ge ehad dan d de aanpasin ng van de verm meldingen in ttoelichting 3)); wijzig ging van de IFRS-norm 7 “Financiele instrumenten: informatieverschaffing””

e nieuwe no ormen, wijzigiingen en inte erpretaties va an bestaande normen we erden gepub bliceerd, en Bepaalde zullen ve erplicht toepa asbaar zijn o op de boekjaren die op o of na 1 juli 20 010 beginnen n. Deze wijziigingen die de groep p niet vervroe egd heeft toe egepast, zijn d de volgende:          

verbetering van 10 IFRS-normen en van n 2 IFRIC in nterpretaties die op 16 a april 2009 ge epubliceerd werd d; wijzig e”; ging van de IFRS-norm 2 “Op aandelen gebaseerrde betalinge wijzig e vrijstelling van eerste ttoepassers vvan de verpllichting om ging van de IFRS-norm 1 “Beperkte doorr IFRS 7 vere eiste vergelijkkende inform matie te verscchaffen; wijzig ging van de IFRS-norm 1 “Additionele e vrijstellinge en voor eerste e toepasserss”; wijzig 2 “Classificatie van claime emissies”; ging van de IAS-norm 32 nieuw we IFRS-no orm 9 “Fina ancial Instrum ments” (toep pasbaar op 1 juli 2013 3, afhankelijjk van de goed dkeuring doo or de EU) ; of a Minimum wijzig ging van de IFRIC-interpretatie 14 “Prrepayments o m Funding Re equirement”;; nieuw we IFRIC-intterpretatie 19 9 “Extinguishing Financiall Liabilities w with Equity Insstruments”; wijzig ging van de IAS-norm 24 4 “Related Pa arty Disclosurres”; verbetering van 6 IFRS-normen en 1 interrpretatie die in i mei 2010 gepubliceerd g d zijn;

menteel wat de gevolgen n van de invvoering van de hierboven n vermelde w wijzigingen Montea bepaalt mom zouden kkunnen zijn.

87/117


5.1.6

Financiële bijlagen bij de geconso olideerde jaa arrekening p per 31 decem mber 2010

Toelichting 1: Huurinkomsten (x 1.000 EUR) HUURINKO OMSTEN België Trag gel 48-58 Aalst Hels straat 47 Aartselaar Berchem Vos sstraat 200 Bornem Indu ustrieweg 4-24 Buggenhou ut Kalkestraat 7 Grimbergen n Epp pegemsestwg 31--33 Laken Emiel Bockstaellaan n 74 Moorsel Wa averstraat 3 Vilvoorde Sch haarbeeklei 207-2 213 Heverlee Ambachtenlaan 34 Hoboken Smallandlaan 7 Meer Eurropastraat 28 Puurs Rijk ksweg 85 89 Schoten Bre echtsebaan 4 Schoten Jagersdreef 1 Grobbendonk Bou uwelven 16 Herentals Toe ekomstlaan 33 Puurs Sch hoonmansveld 18 Nivelles Rue e de la Technique e 11 Erembodeg gem Indu ustrielaan 27 Mechelen Zan ndvoortstraat 16 Vorst Hum maniteitslaan 292 2 Milmort Ave enue du Parc Indu ustriel Verbrekings svergoedingen Frankrijk Rue e du Chrome 2 Savigny-le--Temple Feuqueires s Zon ning Industriel du moulin Bondoufle Rue e Henrie Dunant 9-11 9 St Priest Che emin de la Fouilou usse Cambrai P.d. Activité Actipole e Roissy Rue e de la Belle Etoille 383 Decinnes Rue e a Rimbaud 1 Alfortville Le Techniparc T Le Mesnil Amelot A Rue e du Gué 1-3 Orléans Rue e des Genêts 660 0 TOTAAL

31/1 12/2010 (12 ma anden) 11.111 1.757 259 207 363 33 1.012 231 330 122

31/12/2009 (12 maanden) 11.826 1.904 210 214 396 151 1.012 229 301 328

31/12/2008 ( maanden) (12 11.487 1.841 210 207 471 147 1.012 223 317 391

218 321 0 0 0 347 699 711 699 802 483 1.371 1.032 116 5.986 360 331 218 655 534 828 342 250 1.123 1.345 17.097

218 317 58 91 196 350 698 707 698 689 687 1.361 1.012

210 269 260 89 221 377 674 681 614 731 783 1.024 733

4.509 443 330 217 285 525 1.001 341 245 1.121

2.538 825 322 63

16.334

14.024

494 419 83 58 272

aar vastgoed dbeleggingen n op grond van huurovvereenkomste en. De inko omsten die Montea verhuurt ha eerd worden n door deze huurovereen nkomsten ve erschijnen on nder deze ru ubriek. Hierb boven vindt gegenere men een n overzicht te erug van de h huurinkomste en per site. met 4,67% na aar EUR 17.0 097K. Deze verhoging iss het nettoDe huuriinkomsten sttegen in het jaar 2010 m resultaatt van de stijg gende huurin nkomsten in Frankrijk me et EUR 1.47 77K (32,8%) die het verlies aan de huurinko omsten in Bellgië (EUR 715K of 6,05% %) compensee erden. ng van de huurinkomstten in België is voorna amelijk het resultaat va an de dalin ng van de De dalin huurinko omsten op de e sites in Aalst (vertrek vvan de klant Culobel), Me echelen (verttrek van de kklant DHL), bovenop p het verlies van de huurinkomstten naar aa anleiding va an de desin nvesteringen n (Schoten Brechtse ebaan, Schotten Jagersdrreef, Buggen nhout en Gro obbendonk). De daling va an de huurinkomsten in Mechele en en Aalst w werd wel geco ompenseerd door een éénmalige verb brekingsvergo oeding van E EUR 116K.

88/117


ng van de huurinkomsten in Frankrijk is voornam melijk het ressultaat van d de nieuwe aa angekochte De stijgin site te O Orléans en d de volledige jjaarlijkse huur op de site e van Saint--Priest (site aangekocht in het jaar 2009).

e eigenaar op verhuurde gebouwen Toelichting 2: Huurlasten en belastingen gedrragen door de

HUURLASTE EN EN BELASTINGE EN GEDRAGEN DOO OR DE EIGENAAR OP O VERHUURDE GE EBOUWEN Recuperatie e van huurlasten en n belastingen norm maal gedragen doo or de huurder op verhuurde v gebouw wen Doorfacturatie e van huurlasten Doorfacturatie e van belastingen Huurlasten en e belastingen norrmaal gedragen do oor de huurder op verhuurde gebouwen g Huurkosten gefactureerd g aan de eigenaar e Belastingen TOTAAL

31/12/2010 (12 maanden) 3.215

31/12/2009 (12 maanden) 2.456

(x 1.000 EUR) 31/12/2008 (12 maanden) 2.003

1.477 1.738 -3.754

1.664 792 -2.829

1.198 804 -2.199

-1.268 -2.487 -539

-996 -1.833 -373

-1.105 -1.095 -196

oging van de e netto-impacct tot EUR 53 39K is vooral te wijten aan n de gedeelte elijke leegsta and van het De verho pand te Savigny-Le--Temple, de kantoorgebouwen op d de site van Erembodege em en de ge edeeltelijke nd op de site e van Meche elen (door het vertrek va an DHL), wa aardoor de betreffende b o onroerende leegstan ak is. voorheffiing ten laste van de beva

Toelichting 3: Technische kosten (x 1.000 EUR) TECHNISCHE E KOSTEN Recurrente kosten k Onderhoud en n herstellingen Verzekerings premies Niet recurre nte kosten erbetering van de insttallaties van de gebo ouwen Uitgaven met betrekking tot de ve or schadegevallen die e gedekt worden doo or verzekeringscontra acten Verliezen doo TOTAAL

31/12/2010 (12 maanden) -248 -248 0

31/12/2009 (12 maanden) -199 -7 -192 0

31/12/2008 (12 maanden) -324 -26 -298 -6

-248

-199

-6 -330

Geduren nde het jaar 2 2010 is Monttea gestart m met het opzettten van een n investeringssplan waardo oor Montea is overge egaan tot kap pitalisatie van n kosten voo or renovatie- e en verbeterin ngswerken. Tot de te echnische ko osten bij Mo ontea behore en de verzekkeringspremie es die niet a aan de klantten kunnen doorgere ekend worde en, omwille vvan contractu uele redenen n ofwel door het leegkom men van deze e sites. De verhogin ng van deze kosten pastt in het kade er van de ge edeeltelijke le eegstand op de site van n Mechelen (DHL) en n de gedeelte elijke leegsta and op de site e van Savign ny-Le-Temple e.

en Toelichting 4: Commerciële koste (x 1.000 EUR) COMMERCIË ËLE KOSTEN Makelaarscom mmissies Publiciteit sten Expertisekos TOTAAL

31/12/2010 (12 maanden) -39 0 -53 -93

31/12/2009 (12 maanden) -27 -6 -44 -76

31/12/2008 (12 maanden) -5 -7 -64 -76

ommissies en e de experrtisekosten zijn z voornam melijk te wijte en aan de De stijgiing van de makelaarsco verhoogd de verhuuracctiviteit tijdens het jaar 20 010.

89/117


Toelichting 5: Kosten n en taksen vvan niet verhu uurde goederen (x 1.000 EUR) KOSTEN EN TAKSEN VAN NIET T VERHUURDE GOE EDEREN Nutsvoorzieniingen Onderhoud Onroerende voorheffingen v TOTAAL

31/12/2010 (12 maanden)

31/12/2009 (12 maanden)

0

0

31/12/2010 (12 maanden) -520

31/12/2009 (12 maanden) -411 0 -411

31/12/2008 (12 maanden) -6 4 -2

Toelichting 6: Beheerskosten vasstgoed (x 1.000 EUR)

BEHEERKOS STEN VASTGOED Interne behee erskosten van het pa atrimonium Externe behe eervergoedingen TOTAAL

-520

31/12/2008 (12 maanden) -220 -6 -226

Deze kosten omvatte en enerzijds de kosten m met betrekking tot het perrsoneel dat vverantwoorde elijk is voor het behe eer en de co ommercialise ering van he et vastgoed e en direct aa an het behee er toe te wijzzen kosten anderzijd ds. oging van ditt bedrag heefft te maken m met het grote ere volume a aan onderhou udsprojecten tijdens het De verho jaar 2010 (waardoor er een hoger bedrag werd o overgeboekt van de p personeelsko osten naar goed") en de e versterking van het operrationele team m. "beheersskosten vastg

e vastgoedko osten Toelichting 7: Andere (x 1.000 EUR) ANDERE VAS STGOEDKOSTEN Concessierec chten Andere TOTAAL

31/12/2010 (12 maanden) -78 -33 -111

31/12/2009 (12 maanden) -78 -38 -116

31/12/2008 (12 maanden) -76 -3 -79

n omvatten d de kosten vo oor de conce essie op de grond op de site van G Grimbergen De conccessierechten waar DH HL onze huurrder is. Deze concessieovvereenkomst eindigt op 30 0 juni 2017.

ene kosten vvan de venno ootschap Toelichting 8: Algeme (x 1.000 EUR) ALGEMENE KOSTEN VAN DE VENNOOTSCHAP V en Kantoorkoste Erelonen beta aald aan derde partije en Vastgoedex xpertise Juridische adviseurs Boek houdin ng en financiële adviiseurs Revisoren Vergoeding gen aan derden Andere Noteringskos ten Public relations, communicatie en n advertenties Personeelsko osten Vergoedingen n zaakvoerders Afschrijvingen n en waardeverminde eringen TOTAAL

31/12/2010 (12 maanden) -199 -627 -167 -90 -175 -41 -30 -124 -111 -169 -762 -366 -222 -2.455

31/12/2009 (12 maanden) -98 -576 -142 -163 -192 -52 -52 26 -115 -151 -522 -326 -265 -2.052

31/12/2008 (12 maanden) -109 -628 -88 -189 -207 -46 -75 -23 -165 -234 -475 -316 -51 -1.977

90/117


De algem mene kosten n omvatten in hoofdzaakk kosten verrbonden aan n het dagelijkks managem ment en de kosten gemaakt g in het kader van de verrplichtingen voor beursg genoteerde vennootscha appen. De honoraria a van de Com E&Y Bedrijfsrrevisoren, vertegenwoord digd door Chrristel Weyme eersch, met mmissaris, E betrekkin ng tot de verrgoedingen in n het kader vvan zijn wette elijke opdracht voor het o onderzoek en n de revisie van de m maatschappe elijke en geco onsolideerde rekeningen van Montea, bedragen EUR 37.000 (excl. BTW) (zie revissoren). oging van de algemene kosten van de vennoottschap met 1 19,6% is voo oral het gevo olg van de De verho verhogin ng van de perrsoneelskostten en algem mene kantoorkkosten. i tijdens hett jaar 2010 ovvergegaan to ot de versterkking van het business devvelopment te eam met de Montea is aanstelling van Petter Demuyn nck, verantw woordelijk vo oor de business development in België en commerccieel verantw woordelijke. D Daarenboven n werd Jean De Beauforrt aangesteld d als directeu ur Frankrijk en werd meteen ook een compete entiecentrum m in Parijs opgericht. Naast de e vergoeding gen voor de e commisariss-revisor, de e vastgoedscchatters, de vergoedinge en voor de Raad vvan Bestuurr, de statuttaire Zaakvvoerder en vergoedinge en voor de e uitbreiding g van de vastgoed dportefeuille, waren er ge een andere aanzienlijke vvergoedingen n verschuldigd in 2010.

Toelichting 9: Andere e operationele opbrengste en en kosten n (x 1.000 EUR)

ANDERE OPERATIONELE OPBR RENGSTEN EN KOS STEN Andere opera ationele opbrengsten Andere opera ationele kosten TOTAAL

31/12/2010 (12 maanden) 58 -131 -73

31/12/2009 (12 maanden) 395 -78 317

31/12/2008 (12 maanden) 383 -38 345

De daling van de andere operatio onele opbren ngsten en ko osten ten opzzichte van 20 009 is voornamelijk het gevolg van v het feit d dat in dat jaar een éénm malige opbre engst heeft p plaatsgevond den die besto ond uit het ontvange en van een bankgarantie e naar aanle eiding van he et faillisseme ent van de klant IIG op d de site van Erembod dgem. Deze huurovereenko omst liep tot 3 31/12/2017 e en genereerd de een jaarlijjkse huuropb brengst van E EUR 400K. In het kader k van het faillissem ment heeft de e bevak EU UR 200K on ntvangen ond der de vorm m van een bankgara antie. Deze werd aange ewend voor de betaling g van opensstaande factturen (EUR 96K). Het resterend de bedrag (E EUR 104K) werd w geboektt onder “Ande ere operation nele opbrengsten”. p vastgoedbe eleggingen Toelichting 10: Resulltaat verkoop (x 1.000 EUR) RESULTAAT T VERKOOP VASTG GOEDBELEGGINGEN Netto waarde e verkochte gebouwen TOTAAL

31/12/2010 (12 maanden) 548 548

31/12/2009 (12 maanden) 0 0

31/12/2008 (12 maanden) 636 636

o waarde van n de verkochtte goederen bestaat uit d de gerealisee erde meerwaarde t.o.v. de e fair value De netto voor 4 siites: Schoten n Brechtseba aan, Schoten Jagersdreeff, Buggenhou ut en Grobbe endonk.

91/117


ële waarde va an vastgoedb beleggingen Toelichting 11: Variatties in de reë (x 1.000 EUR) VARIATIES IN I DE REELE WAAR RDE VAN VASTGOE EDBELEGGINGEN Positieve variaties in de reële waa arde van vastgoedbeleggingen aarde van vastgoedbe eleggingen Negatieve varriaties in de reële wa TOTAAL

31/12/2010 (12 maanden) 3.046 -4.952 -1.906

31/12/2009 (12 maanden) 1.294 -17.328 -16.033

31/12/2008 (12 maanden) 1.131 -11.177 -10.046

emene econo omische con ntext werd he et jaar 2009 gekenmerktt door zware e negatieve Omwille van de alge w van d de vastgoedbeleggingen. Tijdens het jaar 2010 iss de netto daling van de variaties in de reële waarde variatie vvan de reële waarde voorrnamelijk hett effect van: 

de daling van de variatie van de reële waa arde door:  de gedee eltelijke leegsstand op de ssite van Milm mort en Borne em;  de invessteringen op de sites in Mechelen, E Erembodegem m en Milmort die nog niet volledig uitgedrukkt werden in n de positieve e variatie va an de reële waarde. w Mon ntea is er evvenwel van overtuigd d dat deze investeringen een positieve e invloed zullen hebben in de toekomst;  de kome ende leegstan nd op de site van Nijvel (e einde contracct 31/12/2010 0);



de sttijging van de e variatie van n de reële wa aarde door:  de positieve evolutie e van de wa aarderingen van de mee est recente aankopen (O Orléans en Saint-Priiest);  de alge emene daling van het investe eringsrendem ment in F Frankrijk. Het H brutoinvesteringsrendeme ent (gedefinieerd als het aanvan ngsrendemen nt op de geschatte huurwaa arden) op de Franse porte efeuille daald de van 8,66% % naar 8,23% %.

Toelichting 12: Finan nciële opbren ngsten (x 1.000 EUR) FINANCIELE E OPBRENGSTEN Geïnde intere esten en dividenden Inkomsten uitt financiële instrumen nten aangehouden vo oor indekkingsdoeleinden Variaties reële waarde van financiële activa Andere financ ciële opbrengsten TOTAAL

31/12/2010 (12 maanden) 10 2.515 98 2.624

31/12/2009 (12 maanden) 20 155

31/12/2008 (12 maanden) 93 406

118 293

2 500

De stijging van de financiële opb brengsten he eeft voornam melijk te makken met de p positieve varriatie op de aarde van de indekkingsin nstrumenten, voornamelijk in het laatsste kwartaal vvan 2010. De eze variatie reële wa heeft gee en impact op p het netto co ourante resu ultaat. Wij verrwijzen naar toelichting 14 voor meerr informatie over de waardering w vvan de indekkkingsinstrumenten. ere financiële opbrengstten hebben voornamelijkk te maken met de ge eïnde interessten op de De ande doorgefa actureerde m meerwerken op de site van Ca ambrai in Frankrijk. D Deze werke en worden doorgefa actureerd, vo olgens een overeengekkomen aflosssingstabel, d door Montea a Comm. VA V aan de bestaand de huurder. V Voor meer informatie aan ngaande deze e transactie verwijzen v wij naar toelichting 20.

92/117


nciële kosten Toelichting 13: Finan

FINANCIELE E KOSTEN Interestkosten nanciële instrumente en aangehouden voorr indekkingsdoeleind den Kosten van fin Variaties in de reële waarde van financiële f activa ciële kosten Andere financ TOTAAL

31/12/2010 (12 maanden) -1.638 -3.731 -872 -19 -6.260

31/12/2009 (12 maanden) -3.248 -3.002 -2.089 -17 -8.357

(x 1.000 EUR) 31/12/2008 (12 maanden) -3.474 -13 -6.792 -22 -10.300

estkosten en n de kosten vvan de financiële instrum menten staan n in de resulttatenrekening g onder de De intere rubriek XX. X De variiaties in de reële waard de van de financiële f indekkingsinsttrumenten sttaan in de resultate enrekening on nder de rubriek XXI ("and dere financië ële kosten") e en onder de rrubriek XIX (““Financiële opbrengssten”). Hiervo oor verwijzen n wij ook naa ar toelichting 12 “Financië ële opbrengstten”. middelde fina anciële kost tijdens het boekjaar be edroeg 4,44% (dit is he et percentag ge van de De gem bankfina ancieringen, iinclusief ban nkmarges, re ekening houd dend met de e financiële indekkingsinsstrumenten en de financieringskkosten op de e leasingsch hulden). De daling van d de gemiddelde financieringskost is ges die Mon ntea niet moe est betalen als a gevolg van minder o opgenomen enerzijdss het effect vvan de marg kredietlijnen en vloeitt anderzijds voort v uit het relatief grote ere aandeel van v leasingscchulden met een lagere elde financiële kost. Op het einde vvan het boe ekjaar zijn de schulden met betrekkking tot de gemidde kredietlijnen voor 99,7% ingedektt door indekkkingsinstrume enten van he et type IRS (“Interest Rate e Swaps”) gatieve variaties in de reë ële waarde vvan de indekkkingsinstrume enten is het gevolg van De daling van de neg ng van de lan nge termijn interestvoete en tijdens hett jaar 2010. Montea M kend de in het jaarr 2010 een de stijgin netto po ositieve varia atie in de reë ële waarde van de inde ekkingsintrum menten van EUR E 1.643K K (rekening houdend d met toelichtting 12). e waarde van n de indekkin ngsinstrumen nten Toelichting 14: Reële

1) De som m van de positiieve variaties in n de reële waarrde bedraagt EU UR 2.515K. De som van de ne egatieve variatie es in de reële waarde e bedraagt EUR R 873K.

Het bedrrag van de re eële waarde van de indekkkingsinstrum menten op 31 1/12/2010 vin ndt u enerzijd ds terug op de andere langlopen nde financiële e verplichting gen op het passief p en op p de financië ële vaste acttiva van de Deze 2 rubrie eken samen vertegenwoo ordigen een n netto schuldp positie van EUR 6.386K. balans. D ar portefeuille e momentee el 2 multi-calllable swapss voor een to otaal bedrag g van EUR Montea heeft in haa K. Deze instrrumenten ku unnen, na ee en periode vvan 3 jaar vvoor het IRS S instrumentt van EUR 23.425K 13.425K K en na een periode van 5 jaar voor het IRS instrrument van EUR 10.000K, te allen tiijde zonder enige vo oorwaarde wo orden opgeze egd door de bank. Montea is tijdens he et boekjaar o overgegaan ttot het afsluitten van 5 fo orward contra acten (3 contracten die op 1/10/2011 en 2 contra acten die ingaan op 30/05 5/2012). Doo or het aanga aan van deze e 5 forward ingaan o contracte en zal de ge emiddelde “hedging cost”” van 4,09% naar 3,82% dalen op 1//10/2011 en dalen naar 3.53% op 30/05/2012 2 (rekening h houdend met een constan nte perimeterr).

93/117


Toelichting 15: Belasstingen

VENNOOTSC CHAPSBELASTING Actuele belas stingslasten (-baten) TOTAAL

31/12/2010 (12 maanden) 0 0

31/12/2009 (12 maanden) -9 -9

(x 1.000 EUR) 31/12/2008 (12 maanden) -28 -28

ateriële vaste activa Toelichting 16: Imma IMMATER RIËLE VASTE ACTIVA A OP 31/12//2008 Aankopen n Afschrijvin ngen OP 31/12//2009 Aankopen n Afschrijvin ngen OP 31/12//2010

(x x EUR 1.000) 107 27 -27 107 7 -31 83

ubriek verme eldt de bed dragen van de immaterriële vaste activa voor eigen gebruik. Deze Deze ru immateriiële vaste a activa omvatten voornam melijk de liccentie- en o ontwikkelingsskosten voo or property managem ment en acco ounting softw ware.

goedbeleggin ngen Toelichting 17: Vastg VASTGOEDB BELEGGINGEN & PR ROJECTONTWIKKE ELINGEN OP 31/12/200 08 Investeringe n - nieuwe verw wervingen - verwervingen via aandelentransa acties g van projectontwikke elingen - overboeking - investerings suitgaven - eigen perso oneel - intercalaire interesten g activa aangehouden n voor verkoop - overboeking Desinvesteringen w Stijging/(daling) van de reële waarde OP 31/12/200 09 Investeringe n - nieuwe verw wervingen - verwervingen via aandelentransa acties g van projectontwikke elingen - overboeking - investerings suitgaven - eigen perso oneel - intercalaire interesten g activa aangehouden n voor verkoop - overboeking - overboeking g eigen gebruik Desinvesteringen w Stijging/(daling) van de reële waarde OP 31/12/201 10

Vastg goedbeleggingen

Projecten

Totaal

210.789 11.497 9.155 0 0 2.161 181 0 0 0 -16.033 206.253 35.122 34.041 0 0 1.780 41 0 0 -740 -7.765 -1.360 232.250

0 0 0

210.789 11.497 9.155 0 0 2.161 181 0 0 0 -16.033 206.253 36.324 34.041 0 1.202 1.780 41 0 0 -740 -7.765 -1.360 233.452

0 1.202

1.202

1.202

oging van de e vastgoedbe eleggingen iss voornamelijk het gevolg g van de inve estering van Saint-CyrDe verho en-Val in n Frankrijk. nvesteringen n omvatten d de fair value van de 4 sites die werd den verkoch ht tijdens hett jaar 2010 De desin waarop een meerwa aarde van E EUR 548K w werd geboektt. Wij verwijzzen naar toe elichting 10 voor meer eze meerwaa arden. informatiie omtrent de De proje ectontwikkelin ng omvat de reeds gema aakte kosten voor het Co oca-Cola projject. De ople evering van dit “built to suit” proje ect wordt verw wacht tegen september 2 2011.


94/117

Toelichting 18: Andere materiële vaste activa ANDERE MATERIËLE VA ASTE ACTIVA OP 31/12//2008 Aanschafffingswaarde 1/01/2009 1 Aanschafffingen van het bo oekjaar Desinveste eringen van het boekjaar Aanschafffingswaarde 31/12/2009 3 Afschrijvingen 1/01/2009 9 Afschrijvin ngen van het boe ekjaar Desinveste eringen van het boekjaar Afschrijvingen 31/12/200 09 OP 31/12//2009 Aanschafffingswaarde 1/01/2010 1 Aanschafffingen van het bo oekjaar Desinveste eringen van het boekjaar Aanschafffingswaarde 31/12/2010 3 Afschrijvingen 1/01/2010 0 Afschrijvin ngen van het boe ekjaar Desinveste eringen van het boekjaar Afschrijvingen 31/12/2010 OP 31/12//2010

(x x EUR 1.000) 226 581 95 -315 361 355 84 -315 124 237 361 910 -17 1.253 124 152 -17 259 995

De stijging van de andere materriële vaste acctiva omvat g grotendeels de overboekking van de investering UR 740K. Tiijdens het bo oekjaar 2010 0 zijn de kantoren van voor eigen gebruik vvoor een bedrag van EU v waa ardoor Monte ea is overgeg gaan tot de o overboeking van v de fair va alue van dezze kantoren Montea verhuisd van de ru ubriek “Vastg goedbeleggin ngen” naar deze rubriek. Wij verwijzen n hier ook na aar toelichting g 17. Toelichting 19: Finan nciële vaste a activa FINANCIE ELE VASTE ACTIVA OP 31/12//2008 Activa aa angehouden to ot einde looptijjd Deelnemin ngen in verbonde en onderneming gen of ondernem mingen met een deelnemingsverrhouding Activa aa an reële waard de via resultaa t Indekkings sinstrumenten OP 31/12//2009 Activa aa angehouden to ot einde looptijjd Deelnemin ngen in verbonde en onderneming gen of ondernem mingen met een deelnemingsverrhouding Activa aa an reële waard de via resultaa t Indekkings sinstrumenten OP 31/12//2010

(x x EUR 1.000) 0 0 0 0 0 0 0 0 1.359 1.359 1.359

nciële vaste activa a betrefffen uitsluiten nd de positie eve waardering van de in ndekkingsinsstrumenten. De finan De nega atieve waarde ering van de indekkingsin nstrumenten vindt v men terrug in toelich hting 31.

95/117


e vaste activa a Toelichting 20: Handelsvorderingen en andere HANDELS SVORDERINGE EN EN ANDERE VASTE ACTIV VA OP 31/12//2008 Borgtochte en betaald in co ontanten Voorfinancciering site Cam mbrai OP 31/12//2009 Voorfinancciering site Cam mbrai Voorfinancciering site Cam mbrai OP 31/12//2010

(x x EUR 1.000) 6 0 761 767 15 -206 576

ag betreft een lange term mijn vordering g t.o.v. de huurder op de site van Cam mbrai als afbetaling van Dit bedra de doorg gefactureerde e meerwerke en. Bij de verrwerving van de site van Cambrai in het h jaar 2008 8 werden er door Mo ontea investteringen uitg gevoerd voo or een bedrrag van EUR 1.150K. Deze werke en werden doorgefa actureerd en worden op kkwartaalbasiss afbetaald vo olgens een o overeengekom men aflossin ngstabel. e termijnvord dering wordt onder deze rubriek verm meld. De kortte termijnvord dering vindt men onder De lange de rubrie ek "belasting gsvorderinge en en anderre vlottende activa" (zie ook toelichtting 23). De e financiële opbrengssten aangaa ande deze tra ansactie word den vermeld d in de rubrie ek financiële opbrengsten n. De totale vordering g, inclusief de interesten, zal afbetaald f 2014 4. d zijn op 28 februari

Toelichting 21: Activa a bestemd vo oor verkoop ACTIVA BESTEMD B VOO OR VERKOOP OP 31/12//2008

(x x EUR 1.000) 0 0 0 0 0

OP 31/12//2009 OP 31/12//2010

Toelichting 22: Kortlo opende handelsvorderingen KORTLOPEN NDE HANDELSVORDERINGEN Bruto handelssvorderingen Voorzieningen voor dubieuze debiteuren OP 31/12/201 10

31/12/2010 6.685 -470 6.215

VOORZIENIN NGEN VOOR DUBIE EUZE DEBITEUREN OP 1/10/2006 6 Aangelegde voorziening v lopend bo oekjaar OP 31/12/200 07 Aangelegde voorziening v lopend bo oekjaar OP 31/12/200 08 Aangelegde voorziening v lopend bo oekjaar OP 31/12/200 09 Aangelegde voorziening v lopend bo oekjaar OP 31/12/201 10

(x EUR 1.000) 329 12 341 14 355 147 502 -32 470

GEBOEKTE WAARDEVERMIND W ERINGEN OP 1/10/2006 6 Toevoeging geboekte waardeverm minderingen OP 31/12/200 07 Toevoeging geboekte waardeverm minderingen OP 31/12/200 08 Toevoeging geboekte waardeverm minderingen OP 31/12/200 09 Toevoeging geboekte waardeverm minderingen OP 31/12/201 10

(x EUR 1.000) 329 12 341 7 348 154 502 -32 470

31/12/2009 3.614 -502 3.112

(x EUR 1.000) 31/12/2008 5.872 -348 5.524

96/117


december 20 010 bedroege en de bruto h handelsvorde eringen EUR R 6.685K waa arvan EUR 1.443K 1 nog Per 31 d op te ste ellen facturen n, EUR 75K aan ontvang gen vooruitb betalingen, EUR 470K aa an dubieuze debiteuren (die volle edig voorzien n werden) en EUR 4.696K K aan handelsvorderingen. Om de impact van achterstallige e vorderinge en op het re esultaat te m minimaliseren n beheert Mo ontea haar klantenb bestand op een e efficiënte e manier. Op regelmatig ge basis ond derwerpt Montea haar klanten aan kredietan nalyses. Zo o ook zal Montea po otentiële kla anten onderrwerpen aa an een voo orafgaande kredietan nalyse, alvorrens over te g gaan tot het a afsluiten van nieuwe conttracten. g in de provissie voor dubieuze vorderringen, ter wa aarde van EU UR 32K is ho oofdzakelijk te e verklaren De daling door:  de afboeking van n de dubieuze e vordering ((geboekt in 2 2009) als gevvolg van een gerechterlijkk vonnis;  de boeking van de d dubieuze vvordering ge eprovisionnee erd als gevolg g van een lop pende rechtzzaak.. .

ngen en ande ere vlottende e activa Toelichting 23: Belasstingsvorderin BELASTINGV VORDERINGEN EN ANDRE VLOTTEND DE ACTIVA BELASTINGE EN Belastingen op o de toegevoegde waarde w (BTW) Exit taks Inkomstenbellastingen ANDERE VLO OTTENDE ACTIVA TOTAAL

31/12/2010 410 282

31/12/2009 307 178

(x EUR 1.000) 31/12/2008 540 374

129 998 1.409

129 829 1.136

166 546 1.086

elastingen be estaat groten ndeels uit nog g terug te vorrderen BTW.. Het bedrrag van de be andere vlotte ende activa omvat o groten ndeels de voorschotten d die werden b betaald aan Het bedrrag van de a de notarris aangaand de de nieuwe e aankopen van sites, voornamelijk v in Frankrijk (EUR 361K K), de korte termijn vordering v naa ar aanleiding g van de voo orfinanciering g op de site van Cambra ai (EUR 206K K - zie ook toelichtin ng 20) en de e vordering ((provisie voo or betaling va an facturen) t.o.v. de za aakvoerder van Montea Comm. V VA, zijnde Mo ontea Manag gement NV (E EUR 250K).

en kasequiva alenten Toelichting 24: Kas e KAS EN KAS SEQIOVALENTEN Contante geld dstortingen bij kredie etinstellingen Termijnbelegg gingen Te innen cheq ques TOTAAL

31/12/2010 5.681 8.406 31 14.119

31/12/2009 4.075 0 3 4.077

(x EUR 1.000) 31/12/2008 4.752 350 24 5.126

31/12/2010

31/12/2009 385

(x EUR 1.000) 31/12/2008 1.272

590 590

190 575

146 1.418

eningen van h het actief Toelichting 25: Overlopende reke OVERLOPEN NDE REKENINGEN VAN V HET ACTIEF Geactiveerde kosten qua projecte en Voorafbetaald de vastgoedkosten Andere TOTAAL

97/117


erde kosten q qua projecten “ is volledig te verklare en door de ovverboeking De daling van de post “geactivee eeds gemaakte opstartko osten voor he et Coca-Cola a project naarr de vastgoed dbeleggingen n. van de re EUR 590K, bestaat vvoornamelijk uit reedss betaalde De posst "Andere",, ten bedrrage van E makelaa arscommissie es die worden gespreid d over de llooptijd van de huurcontracten en de reeds voorafbe etaalde kapita aal-en interesstaflossingen n van de leassingschulden n op het proje ect van Orléa ans.

aal en aande elen Toelichting 26: Kapita KAPITAAL EN AANDELEN Geplaatst kapitaal k per 31/12/2 2007 OP 31/12/2007 art 2008 Kapitaal verrhoging dd/ 25 maa OP 31/12/2008 mindering Kapitaalverm OP 31/12/2009 hoging op 2 juli 2010 Kapitaalverh OP 31/12/2010

(x EUR 1.000) 62.380 62.380 21.972 84.352 -15.388 68.964 38.907 107.871

Aa ntal aandelen 2.855.607 2.855.607 729.747 3.585.354 0 3.585.354 2.048.772 5.634.126

wijzen naar he et beheersve erslag voor m meer details o omtrent de ka apitaalverhog ging. Wij verw edroeg de uitgifteprijs van de nieuwe e aandelen E EUR 19,50, Naar aanleiding van de kapitaalvverhoging be e fractiewaarde op dat moment EUR 19,24 bed droeg. Het verschil v tusse en beide (EUR 0,26 x terwijl de 2.048.77 72 aandelen) is geboekt in n de rubriek uitgiftepremie e (EUR 543K K). Toelichting 27: Besch hikbare reserrves BESCHIK KBARE RESERV VES OP 31/12//2008 Impact op de reële waarde van geschatte e mutatierechten n en -kosten bij hypothetische vervreemding va an beleggingen vastgoedb Kapitaalve ermindering Dividenden n Overgedra agen resultaat 31/12/2008 Minderheid dsbelangen OP 31/12//2009 Impact op de reële waarde van geschatte e mutatierechten n en -kosten bij hypothetische vervreemding va an beleggingen vastgoedb Kapitaalve ermindering Dividenden n Overgedra agen resultaat 31/12/2009 Minderheid dsbelangen OP 31/12//2010

(x x EUR 1.000) 33.502 -437 -7.493

25.572 1.394 -7.493 -3.043 -1 16.429

98/117


Toelichting 28: Resulltaat (x EUR 1.000) RESULTAAT T OP 31/12/200 08 Kapitaalvermiindering Resultaat 12 maanden Minderheidsb belangen OP 31/12/200 09 Resultaat 12 maanden Minderheidsb belangen OP 31/12/201 10

OV VERGEDRAGEN RE ESULTAAT VAN RESULTAAT H HET BOEKJAAR 0 -7.756 15.388 -10.682 7 0 -3.043 3.043 8.224 0 -13 3.043 5.168

RESULTAAT -7.756 15.388 -10.682 7 -3.043 11.267 -13 8.211

Toelichting 29: Minde erheidsbelang MINDERH HEIDSBELANG OP 31/12//2008 5% van he et resultaat van SCI 3R per 31/1 12/2009 OP 31/12//2009 5% van he et resultaat van SCI 3R per 31/1 12/2010 OP 31/12//2010

(x x EUR 1.000) 95 -7 88 13 101

nciële schulde en Toelichting 30: Finan FINANCIËLE E SCHULDEN LANGLOPEN NDE SCHULDEN Kredietinste llingen Billaterale kredietlijnen ntie d.m.v. gestorte gelden g Bankgaran Financiële leasing Andere KORTLOPEN NDE SCHULDEN Kredietinste llingen Billaterale kredietlijnen Financiële leasing Andere TOTAAL

(x EUR 1.000) 31/12/2008 47.733 42.681 42.500 181

31/12/2010 61.424 53.275 53.000 275

31/12/2009 118.413 113.942 113.750 192

8.150 56.781 55.000 55.000

4.471 581 0

5.052 55.730 55.180 55.180

1.781 118.205

581 118.994

550 103.463

en bij Montea a bestaan en nerzijds uit bilaterale kred dietlijnen voo or een bedrag g van EUR De financiële schulde K bij 3 Belg gische financciële instellin ngen. Op 31/12/2010 heeft Montea a een totaal aan EUR 108.000K 115.000K K gecontractteerde kredie etlijnen waarrvan 93,9% ((of EUR 108 8.000K) is op pgenomen. H Het verschil met vorig g jaar is de o overboeking van v EUR 55..000K van de eze kredietlijn nen naar de korte termijn n daar deze op 30/09 9/2010 en 31//12/2010 verrvallen zijn. ankgarantiess is gestegen n door de gesstorte bankga arantie van O Overseas in F Frankrijk. Het bedrrag van de ba ek “andere” onder de lan nglopende en kortlopend de schulden betreft de no og uitstaande e schulden De rubrie voor het gebouw van v Orléans en Roissy in Frankrijk en Milmo ort in België ë. Deze sch hulden zijn omen schuld den bij hun re espectievelijkke aankoop in n 2010,2008 en 2008. overgeno

99/117


e verplichtingen Toelichting 31: Andere langlopende financiële ANDERE LAN NGLOPENDE FINAN NCIËLE VERPLICHT TINGEN Financiële ins strumenten Andere TOTAAL

31/12/2010 7.746

31/12/2009 8.030

(x EUR 1.000) 31/12/2008 5.940

7.746

8.030

5.940

ere langlopen nde financiële verplichtin ngen omvatte en uitsluitend d de negatie eve waarderiing van de De ande rentedekkkingsinstrum menten op 31 1/12/2010. In n toelichting 19, onder de financiële vaste activa a, bevinden zich de positieve va ariaties in d de waarde vvan de rente edekkingsinsstrumenten. Per saldo h hebben de menten op 31/12/2010 een negatieve w waarde van EUR 6.387K K. rentedekkkingsinstrum

glopende verplichtingen e en uitgestelde e belastingen n Toelichting 32: Handelsschulden,, andere lang HANDELSSC CULDEN EN ANDER RE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN V Handelsschulden en andere langlopende verplichtinge en TOTAAL

31/12/2010 0 0

31/12/2009 0 0

(x EUR 1.000) 31/12/08 343 343

ANDERE LAN NGLOPENDE VERP PLICHTINGEN Waarborgen TOTAAL

31/12/2010 369 369

31/12/2009 354 354

(x EUR 1.000) 31/12/08 354 354

UITGESTELD DE BELASTINGEN Uitgestelde belastingen b TOTAAL

31/12/2010 0 0

31/12/2009 0 0

(x EUR 1.000) 31/12/08 224 224

HANDELSSC CHULDEN EN ANDE ERE KORTLOPENDE E SCHULDEN Exit taks Andere ers Leverancie Belastinge n sociale lasten en n bezoldigingen en Belastinge Sociale las sten Schulden m.b.t. m bezoldigingen Voorzienin ng vakantiegeld TOTAAL

31/12/2010 -35 3.298 2.194 1.104 991 26 6 81 3.264

31/12/2009 -33 2.519 1.916 603 504 43 0 56 2.486

PLICHTINGEN ANDERE KORTLOPENDE VERP n Dividenden Gerelateerrde partijen Intercompa any verplichtingen Andere TOTAAL

31/12/2010 21

31/12/2009 24

(x EUR 1.000) 31/12/2008 22

209 555 785

172 3 198

75 9 106

ortlopende ve erplichtingen n Toelichting 33: Handelsschulden en andere ko (x EUR 1.000) 31/12/2008 5.225 2.695 1.877 818 769 49 0 7.920

ndere” onderr “andere kortlopende verplichtinge v en” is voornamelijk de De stijging van de rubriek “an e schuld naa ar aanleiding g van de mee erprijs die, in ndien aan be epaalde voorrwaarden wa as voldaan, geboekte contractu ueel betaald moest worde en aan Siriuss. a een vastgo oedportefeuillle gekocht va an een vastg goedmaatsch happij in Fran nkrijk. In dit In 2009 heeft Montea gen dat een meerprijs mo oest betaald worden wanneer geen enkel contractt opgezegd contract werd bedong e van 2010. Op het einde e van 2010 w was dit ook h het geval en is Montea o overgegaan werd t.e..m. het einde tot de be etaling van de e meerprijs vvan EUR 472 2K in het eersste trimester van 2011.

100/117


eningen van h het passief Toelichting 34: Overlopende reke OVERLOPEN NDE REKENINGEN VAN V HET PASSIEF Vooraf ontvan ngen vastgoedopbren ngsten Gelopen, niett vervallen interesten en andere kosten TOTAAL

31/12/2010 3.631 692 4.323

31/12/2009 1.047 686 1.733

(x EUR 1.000) 31/12/2008 2.741 547 3.288

e overlopend de rekeninge en van het passief be estaat voorn namelijk uit de vooraf De stijging van de eerde huurin nkomsten die e betrekking hebben op het eerste trrimester van 2011. Deze e verhoging gefacture moet sam men gezien w worden met d de verhoging g van de kortlopende handelsvorderingen. 5.1.7

Verslag va an de comm missaris ov ver de geco onsolideerde e jaarrekeniing afgeslotten op 31 december 2010

nkomstig de wettelijke be epalingen, brrengen wij u verslag uit in het kader van ons ma andaat van Overeen commisssaris. Dit verrslag omvat ons oordeel over de gecconsolideerde jaarrekenin ng evenals d de vereiste bijkomen nde vermeldingen. ARING ZOND DER VOORB BEHOUD OV VER DE GEC CONSOLIDEE ERDE JAARREKENING VERKLA Wij heb bben de controle uitgevvoerd van de geconso olideerde jaa arrekening vvan Montea a en haar dochtero ondernemingen (samen ‘de Groep’)) over het boekjaar affgesloten op p 31 decem mber 2010, opgestelld in overeen nstemming met m de Interna ational Financial Reportin ng Standards (IFRS) zoalss aanvaard binnen d de Europese e Unie, en m met de in België van toep passing zijnd de wettelijke en bestuurssrechtelijke voorschrriften. Deze geconsolidee erde jaarreke ening bestaa at uit de gecconsolideerde e balans afg gesloten op 31 decem mber 2010, d de geconsolideerde resulltatenrekenin ng, het gecon nsolideerde kkasstroomove erzicht, het geconso olideerde muttatieoverzicht van het eig gen vermogen en het ove erzicht van he et gerealisee erde en niet gerealise eerde resultaat voor het boekjaar afg gesloten op 31 3 december 2010, alsoo ok het overziicht van de belangrijjkste waarde eringsregels en andere ttoelichtingen.. Het geconssolideerde b balanstotaal bedraagt b € 258.799 (000) en de geconsolideerde winst va an het boekja aar, aandeel van de Groe ep, bedraagt € 8.211K. VERANT TWOORDEL LIJKHEID VA AN DE RAA AD VAN BESTUUR VOOR HET OPSTELLEN EN DE GETROU UWE WEERGAVE VAN DE D GECONS SOLIDEERD DE JAARREK KENING Het opsttellen van de e geconsolide eerde jaarrekening valt o onder de verrantwoordelijkheid van de e raad van bestuur. Deze veran ntwoordelijkheid omvat: h het opzetten n, implementeren en in sstand houde en van een interne ccontrole mett betrekking tot het opsttellen en de e getrouwe w weergave va an de gecon nsolideerde jaarreken ning die gee en afwijkingen van materrieel belang als a gevolg va an fraude off het maken van fouten bevat; he et kiezen en n toepassen van geschikkte waarderin ngsregels, en n het maken van boekho oudkundige schatting gen die onde er de gegeven n omstandigh heden redelijjk zijn. TWOORDEL LIJKHEID VA AN DE COMM MISSARIS VERANT nze verantwo oordelijkheid een oordee el over deze geconsolideerde jaarreke ening tot uitd drukking te Het is on brengen op basis va an onze contrrole. Wij heb bben onze co ontrole uitgevvoerd overee enkomstig de e wettelijke gen en volgen ns de in Belg gië geldende e controlenorrmen, zoals uitgevaardigd u d door het In nstituut van bepaling ntrole zo wo ordt georgan niseerd en de Bedrrijfsrevisoren. Deze controlenormen vereisen dat onze con uitgevoe erd dat een rredelijke matte van zekerrheid wordt vverkregen da at de geconssolideerde ja aarrekening geen afw wijkingen van n materieel be elang bevat. nkomstig dezze controleno ormen hebbe en wij controlewerkzaamh heden uitgevoerd ter verkkrijging van Overeen controle--informatie ovver de in de geconsolidee erde jaarreke ening opgeno omen bedrag gen en toelich htingen.


c kzaamheden hangt af van De keuze van deze controlewerk r dat de geconsolideerde jaarreke ening afwijkin van het risico fraude off het maken van fouten. Bij het maken m van on nze risico-insschatting hou uden wij reke Groep met m betrekkin ng tot het opsstellen en de e getrouwe w ten einde in de gegeven omstan ndigheden d de gepaste w oordeel te geven ovver de effecctiviteit van d de interne c gegrondheid van de e waardering gsregels en van de co betekeniisvolle boekh houdkundige e schattingen n gemaakt d geconso olideerde jaarrrekening, alss geheel beo oordeeld. Ten slottte hebben wiij van de raad van bestuu ur en van de controlew werkzaamhe eden vereiste e opheldering gen en inlicht Wij zijn van mening dat de door ons verkre egen controle uitbrenge en van ons o oordeel. OORDEEL Naar ons oordeel ge eeft de geco onsolideerde jaarrekening financiële e toestand vvan de Groep p per 31 deccember 2010 boekjaarr afgesloten o op die datum m, in overeenstemming m Unie, en met de in Be elgië van toe epassing zijnd de wettelijke BIJKOMENDE VERM MELDINGEN N Het opsttellen en de iinhoud van h het geconsolideerd jaarve de raad vvan bestuur. Het is on nze verantwo oordelijkheid om in ons vverslag de vo die niet van aard zijn om de dra aagwijdte van onze verk wijzigen:: 

Het geconsolide eerd jaarverslag behande elt de door de geconsolidee erde jaarreke ening. Wij kunnen ons ec de g voornaamste rissico’s en onzekerheden waarmee de dernemingen worden gecconfronteerd, alsook van ond aan nmerkelijke in nvloed van be epaalde feite en op hun toe

nen evenwel bevestigen d dat de verstre ekte gegeve Wij kunn met de in nformatie wa aarover wij be eschikken in het kader va 011 Brussel, 17 maart 20 Young Bedrijjfsrevisoren b bcvba Ernst & Y Commisssaris Vertegen nwoordigd do oor Christel W Weymeersch h Vennoott

ANNUAL REPORT 2010 A YEAR OF NEW PERSPECTIVES

Recommend Documents