ANNUAL REPORT 2009 A YEAR OF CHALLENGES

ANNUAL REPORT 2009 A YEAR OF CHALLENGES

2/124

Annual report 2009

Inhoudsopgave Eerste deel Risicofactoren Brief aan de aandeelhouders Voorstelling van Montea Kerncijfers Corporate Governance Duurzame ontwikkeling Beheersverslag Het aandeel Montea Familiale verbanden tussen de aandeelhouders, bestuurders en effectieve leiders Vastgoedmarkt in België en Frankrijk Tweede deel Geconsolideerde jaarrekening per 31 december 2009 Statutaire jaarrekening per 31 december 2009 Derde deel Permanente documenten Woordenlijst Montea Comm.VA Ninovesteenweg 198 B-9320 Erembodegem (Aalst) Tel: +32 (0) 53 82 62 62 Fax: +32 (0) 82 62 62 61 www.montea.com RPR-RCB Dendermonde BTW BE 0417 186 211 Vanaf 1 februari 2010 zijn de maatschappelijke en administratieve zetel in België gevestigd te B-9320 Erembodegem (Aalst) Industrielaan 27 STUUR ONS UW OPMERKINGEN OF VRAGEN [email protected] ONTWERP EN REALISATIE : www.frigolite.be Ce rapport financier annuel est également disponible en Français This annual financial report is also available in English Het Franse en het Engelse jaarlijks financieel verslag zijn vertaald uit het Nederlandstalig jaarlijks financieel verslag. Enkel de Nederlandstalige versie heeft bewijskracht. Dit jaarverslag werd opgesteld in de munteenheid EURO. Het jaarlijks financieel verslag werd vertaald onder de verantwoordelijkheid van Montea en kan bekomen worden op de maatschappelijke zetel van de vennootschap. Dit jaarlijks financieel verslag is een registratiedocument in de zin van artikel 28 van de wet van 16 juni 2006 op de openbare aanbieding van beleggingsinstrumenten en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt. Een online versie is eveneens beschikbaar op www.montea.com. Het jaarlijks financieel verslag werd door de CBFA goedgekeurd op 20 april 2010.

Annual report 2009

3/124

Montea Comm. VA is een vastgoedbevak (Sicafi – SIIC), gespecialiseerd in logistiek en semi-industrieel vastgoed in België en Frankrijk. Het bedrijf wil snel een referentiespeler worden op deze markt. Montea biedt meer dan gewone opslagplaatsen en wil flexibele en innoverende vastgoedoplossingen bieden aan haar huurders. Op deze manier creëert het waarde voor haar aandeelhouders. Per 31/12/2009 vertegenwoordigt de vastgoedportefeuille een reële waarde van EUR 206,2 miljoen, verspreid over 33 locaties met een totale oppervlakte van 379.526m². Montea Comm. VA is sinds eind 2006 genoteerd op NYSE Euronext Brussel (MONT) en Parijs (MONTP). Het aandeel Montea richt zich tot Belgische en buitenlandse particuliere en institutionele beleggers die zich aangetrokken voelen tot een onrechtstreekse belegging in logistiek en semi-industrieel vastgoed en die een hoog dividendrendement met een matig risico nastreven.

4/124

Annual report 2009

Eerste deel

Risicofactoren Brief aan de aandeelhouders Voorstelling van Montea Kerncijfers Corporate Governance Duurzame ontwikkeling Beheersverslag Het aandeel Montea Familiale verbanden tussen de aandeelhouders, bestuurders en effectieve leiders Vastgoedmarkt in België en Frankrijk

Annual report 2009

5/124

1. RISICOFACTOREN Montea is een investeerder in vastgoed en oefent haar activiteit uit in een voortdurend evoluerende markt. Dit brengt natuurlijk een aantal risico’s met zich. Wanneer deze risico’s zich concretiseren, kan dit een nadelige impact hebben op de activiteit van Montea en haar vooruitzichten. Montea heeft als doel een solide en gediversifieerde vastgoedportefeuille te ontwikkelen en wil op deze manier op lange termijn een stabiel en groeiend dividend kunnen bieden aan haar aandeelhouders. Het management, alsook de Raad van Bestuur van Montea volgen deze risico’s, waarmee Montea wordt geconfronteerd, constant op. Het management stippelt terzake een voorzichtig beleid uit dat, indien nodig, op regelmatige wijze wordt aangepast. Dit verslag bevat een niet exhaustieve lijst van risico’s. Er kunnen dus andere op heden onbekende en/of onwaarschijnlijke risico’s bestaan die desgevallend een ongunstige invloed kunnen hebben op de activiteit en de financiële situatie van Montea. 1.1 Risico’s verbonden aan het economisch klimaat De activiteit van Montea is, net als activiteiten van andere vennootschappen, onderhevig aan de invloed van economische cycli. De evolutie van de vraag en het aanbod in vastgoed algemeen, wordt beïnvloed door de algemene economische conjunctuur. Aldus kunnen de algemene macro-economische indicatoren een negatieve invloed hebben op de ontwikkelingsactiviteiten van Montea. Deze oefenen een invloed uit op de investeringen en het aangaan van huurovereenkomsten met private ondernemingen in de sector van logistieke en semi-industriële panden. Montea wil de impact van deze cycli op haar resultaten en op de waarde van haar portefeuille verminderen door: • • • •

de diversificatie van haar vastgoedportefeuille, zowel op geografisch vlak als op het vlak van type van gebouwen verder te zetten, de diversificatie van haar portefeuille op het gebied van klanten te optimaliseren, op lange termijn te investeren in kwaliteitsvolle gebouwen, flexibele vastgoedoplossingen voor haar klanten te ontwikkelen.

Op basis van de voor 2010 verwachte cijfers is er geen enkele klant bij Montea die meer dan 20% van de totale huurinkomsten uitmaakt. In 2009 was DHL nog steeds de grootste huurder van Montea, waarbij de huurinkomsten afkomstig van DHL 12,19% van de totale huurinkomsten van de bevak uitmaakten. Montea bevestigt hierbij dat zij in staat is om op elk ogenblik na te gaan of het huurderrisico dat de bevak loopt op deze klanten steeds onder de limiet van 20% blijft, zodat in voorkomend geval meteen een vraag 1 2 tot afwijking op de 20% grens kan worden ingediend of de nodige maatregelen kunnen genomen worden om het belang van deze klanten als huurder van Montea te verminderen. De vennootschap wordt eveneens blootgesteld aan het in gebreke blijven van of faillissementen van haar medepartijen zoals bancaire instellingen die kredieten en indekkingen verschaffen, beheerders van vastgoed, aannemers voor ontwikkelingen, enz. 1.2 Huurrisico’s Montea beheert en begeleidt op een actieve wijze haar bestaande en toekomstige klanten, om zo de leegstand en het verloop van huurders in haar vastgoedportefeuille te minimaliseren. 1 2

Zie artikel 43, § 1 van het KV ban 10 april 1995 met betrekking tot vastgoedbevaks. Artikel 43, § 3 van het voormeld KB van 10 april 1995 met betrekking tot vastgoedbevaks.

Annual report 2009

6/124

Het interne team dat instaat voor het dagelijks beheer van de gebouwen, zorgt voor het technisch beheer van de vastgoedportefeuille en stelt samen met het commerciële team op regelmatige basis, efficiënte en flexibele oplossingen voor. Daarenboven zal het commerciële team alles in het werk stellen om op een proactieve manier de eventuele leegstand te minimaliseren. Deze contacten zijn van essentieel belang voor het veilig stellen van de huurinkomsten, maar hebben slechts een beperkte invloed op de prijs waartegen een leegstaand gebouw kan worden verhuurd, aangezien de prijs voornamelijk afhankelijk is van externe omstandigheden (staat en ligging van de gebouwen, economische marktomstandigheden, enz.). Het overgrote deel van de huurovereenkomsten bevat een clausule waardoor de huur in België jaarlijks wordt aangepast aan de index van de consumptieprijzen en in Frankrijk aan de index van de 3 4 constructiekosten . 100% van de lopende huurovereenkomsten in Frankrijk en 98% van de lopende huurovereenkomsten in België zijn onderhevig aan de evolutie van voormelde indexen. 33% van de huurinkomsten is blootgesteld aan een vermindering van de huur naar aanleiding van een eventuele daling van de index. Alvorens een nieuwe klant wordt aanvaard, wordt zijn financiële solvabiliteit nagegaan. Bij de ondertekening van elke huurovereenkomst wordt een onvoorwaardelijke bankwaarborg geëist waarvan het bedrag overeenstemt met een huurprijs van 3 tot 6 maanden. De huur is vooraf betaalbaar, hetzij op maand- hetzij op kwartaalbasis. Naar aanleiding van de start 5 van de activiteiten van Montea als vastgoedbevak per 1 oktober 2006 werd met de toenmalige inbrengers een overeenkomst getekend, waarbij ten gunste van de bevak huurgaranties werden bedongen voor leegstaande panden tot 30 september 2009. Bijgevolg zijn per 31 december 2009 alle lopende huurgaranties afgelopen. Het totale bedrag per 31 december 2009 van de opgenomen huurgaranties bedraagt EUR 67.389 (0,4% van de totale omzet) en vertegenwoordigt de gedeeltelijke leegstand op de site van Vilvoorde. 1.3 Risico’s verbonden aan de investeringsactiviteit en aan projectontwikkeling De groeistrategie van Montea streeft naar een optimale risicospreiding 6 op basis van de volgende twee pijlers: •

•

3 4 5

6

de verwerving van gebouwen in België en Frankrijk die op basis van objectieve elementen, zoals toegankelijkheid of de nabijheid van belangrijke consumentenpolen, een optimale ligging genieten en daardoor een goed potentieel bieden op het vlak van commercialisering (geografische risicospreiding); de verwerving van gebouwen die verhuurd zijn aan stabiele en solvabele, kwalitatief hoogstaande huurders uit verschillende economische sectoren zoals de logistieke sector, de voedingsindustrie, de farmaceutische sector, de consumptiegoederen, alsook de industriële sector (sectoriële risicospreiding).

ICC – indice de coût de construction. De huurovereenkomst van DHL op de site Grimbergen voorziet geen clausule met betrekking tot de jaarlijkse index. De activiteiten van Montea als vastgoedbevak zijn gestart op 1 oktober 2006 door het samenbrengen van vastgoedportefeuilles van verschillende familiebedrijven (familie De Pauw, familie De Smet) en andere groepen (Banimmo, Affine). Montea zorgt, in het belang van de aandeelhouders, voor de nodige diversificatie op het vlak van haar huurders.

Annual report 2009

7/124

In beperkte mate is Montea voor eigen rekening, in het kader van een alliantie met derden (projectontwikkelaars, architectenbureaus, enz.), actief als vastgoedontwikkelaar. Tijdens het afgelopen jaar werden geen vastgoedontwikkelingen gedaan. Montea is niet van plan om in te stappen in speculatieve ontwikkelingsprojecten (de zogenaamde “blanco” projecten waar vooraf geen huurders voor bestaan). Binnen de vastgoedsector mikt Montea ook op twee deelsectoren, enerzijds het logistieke vastgoed (voornamelijk opslag en overslag van goederen) en anderzijds het semi-industriële vastgoed (kleinere panden veelal verhuurd aan KMO’s of aan kleinere vestigingen van internationale groepen). De onderneming tracht op die manier haar risico te spreiden op het vlak van type huurder/sector en geografische ligging. Bij de verwerving van een gebouw voert Montea steeds een juridische, milieugerelateerde, boekhoudkundige en fiscale “due diligence” uit, op basis van uitvoerige interne analyses en meestal met de ondersteuning van externe, gespecialiseerde adviseurs. Het operationeel technische beheer van het onderhoud van de gebouwen, evenals de coördinatie van de lopende bouw- en renovatiewerken, worden opgevolgd door het “Property Management” team. Deze legt jaarlijks een onderhouds- en renovatieschema voor aan de Raad van Bestuur met als doel het veilig stellen van een optimale rendabiliteit van de portefeuille op lange termijn. Voor het jaar 2009 werd een totaal van EUR 0,2 miljoen gespendeerd aan onderhoudskosten. Daarenboven werd een bedrag van EUR 2,3 miljoen geïnvesteerd aan verbeteringswerken aan de bestaande portefeuille. 1.4 Risico’s verbonden aan de schommeling van de operationele kosten Directe operationele kosten worden hoofdzakelijk beïnvloed door twee factoren: • •

de leeftijd en de kwaliteit van de gebouwen: deze bepalen de onderhouds- en herstellingskosten. Deze worden nauwgezet opgevolgd en gecoördineerd, waarbij de uitvoering van de eventuele werken wordt uitbesteed; het niveau van de leegstand en het verloop van huurders: deze zijn bepalend voor o.a. de kosten voor onverhuurde oppervlakte, de kosten voor wederverhuring, de kosten voor opknapbeurten en kortingen verleend aan nieuwe klanten. Door actief en commercieel portefeuillebeheer tracht de vennootschap deze kosten te optimaliseren.

De voorbereiding en opvolging van bouwwerken en grootschalige renovatiewerken maken o.a. deel uit van het takenpakket van het “Project Management” team onder de verantwoordelijkheid van de COO bij Montea. 1.5 Risico van vernieling van de gebouwen Het risico dat gebouwen worden vernield door brand of andere rampen wordt volledig verzekerd aan nieuwbouwwaarde. De verzekeringspolissen, onderschreven door Montea, omvatten eveneens 7 bijkomende waarborgen (zoals huurderving ) die werden vastgelegd op basis van de op de markt best mogelijke dekking. Op 31 december 2009 bedroeg de verzekerde waarde van de vastgoedportefeuille EUR 235,4 miljoen in België en in Frankrijk. Deze dekt volledig de reële waarde van de portefeuille op diezelfde datum.

7

De gemiddelde waarborg voor huurderving bedraagt ongeveer anderhalf jaar.

Annual report 2009

8/124

1.6 Milieuvergunningen en milieugerelateerde risico’s Milieuvergunningen Montea of de huurders beschikken over de nodige milieuvergunningen voor de exploitatie van alle gecertifieerde installaties in haar gebouwen 8 . Zij worden aangepast indien (wijzigingen van) de wetgeving, het type van exploitatie of de technische kenmerken dit vereisen. Milieugerelateerde risico’s (staat van de gebouwen, kwaliteit van de bodem, van de ondergrond en van het grondwater) Alvorens een gebouw wordt aangekocht, onderzoekt Montea zeer grondig alle afwijkingen en milieurisico’s. Om ieder vervuilings- en financieel risico te vermijden, laat Montea, indien nodig, eveneens een onderzoek uitvoeren naar de kwaliteit van de bodem, van de ondergrond en van het grondwater voor gebouwen waar risicovolle activiteiten worden of werden ontplooid, zoals de aanwezigheid van een stookolietank. In geval van aangetoonde verontreiniging, stelt Montea alles in het werk om de potentieel hiermee samenhangende risico’s te beheren als een goede huisvader. Bovendien controleert Montea op periodieke tijdstippen haar installaties, die mogelijkerwijze een risico inhouden voor de bodem. 1.7 Financieringsrisico’s en risico’s verbonden aan de evolutie van de rentevoeten Montea onderhoudt een duurzame en gezonde relatie met haar bankpartners (ING, Dexia en BNP Paribas Fortis), die een gediversifieerde groep vormen van toonaangevende Europese financiële instellingen. Deze diversificatie staat borg voor aantrekkelijke financiële marktvoorwaarden. Enerzijds is het risico van gebrek aan liquide middelen waaraan Montea is blootgesteld, beperkt door: • •

de diversificatie van de financiële schuld van Montea bij drie toonaangevende Europese financiële instellingen (ING, Dexia en BNP Paribas Fortis) die elk ongeveer één derde van de financiële schuld van Montea dragen; de looptijd van de financiële schuld: geen enkele kredietlijn verloopt vóór het einde van 2011. Momenteel analyseert Montea haar schuldpositie met haar financiële instellingen om, voorafgaand aan de vervaldata van haar kredietlijnen, voorbereid te zijn om haar schuld te herfinancieren tegen marktvoorwaarden.

9 Op 31 december 2009 bedraagt de schuldgraad 56,43% .

Anderzijds wordt het risico op een stijgende rente ingedekt door middel van IRS’en (“Interest Rate Swap”). Montea sluit bij voorkeur haar financieringen af tegen een vaste interestvoet. Indien financieringen tegen een variabele interestvoet worden afgesloten, worden de risico’s die voortvloeien uit renteschommelingen beperkt door het gebruik van indekkingsinstrumenten van het type IRS. De totale schuldpositie wordt voor 94,66% ingedekt door indekkingsinstrumenten van het type IRS, met een looptijd tussen 2011 en 2018.

8

Montea is verantwoordelijk voor de vergunningen met betrekking tot de exploitatie van het gebouw. De huurder is verantwoordelijk voor de eventuele additionele exploitatievergunningen met betrekking tot de desbetreffende activiteit. Deze documenten maken deel uit van de procedure bij aankoop/verkoop en/of verhuringen. 9 De schuldgraad wordt berekend volgens artikel 6 van het KB van 21 juni 2006.

Annual report 2009

9/124

1.8 Wisselkoersrisico’s De vastgoedportefeuille van Montea bestaat uitsluitend uit gebouwen in België en Frankrijk, en alle huurcontracten zijn in euro. De onderneming is bijgevolg niet blootgesteld aan enig wisselkoersrisico. 1.9 Andere reglementaire risico’s Montea is er zich van bewust dat er veranderingen in reglementeringen kunnen worden doorgevoerd of dat nieuwe verplichtingen kunnen ontstaan. Montea is onderheving aan vennootschapsbelasting (33,99%) maar haar belastbare basis is gelimiteerd tot enkel de verworpen uitgaven en abnormale en goedgunstige voordelen. De huurinkomsten, alsook de meerwaarden worden aldus niet opgenomen in de belastbare basis, wat de belastbare basis aanzienlijk vermindert. De dividenduitkeringen genieten ook een roerende voorheffing van 15%. Bij het verlies van de erkenning van het statuut van vastgoedbevak, zou de vennootschap het voordeel van dit gunstig fiscaal stelsel verliezen. Montea beschouwt dit risico als louter theoretisch, aangezien zij erop toeziet al haar verplichtingen na te komen waardoor het risico op verlies van het statuut in principe louter theoretisch is.

Annual report 2009

10/124

2. BRIEF AAN DE AANDEELHOUDERS 2009 «A Year of Challenges» Beste aandeelhouders, Wij zijn verheugd u deze brief te mogen sturen, samen met het jaarrapport van het derde activiteitenboekjaar van Montea. In 2007 kreeg ons jaarverslag de titel «A year of dedication and creativity» meegegeven, verwijzend naar onze waarden en onze verbintenissen. In de loop van het jaar 2008, dat we "A year of growth" noemden, zagen we onze vastgoedportefeuille met meer dan 50% groeien. Ons dividend steeg met meer dan 5%. 2009, werd verwacht een moeilijk jaar te zijn met veel tumult door de gevolgen van de bank- en de economische crisis op de vastgoedmarkt, alsook op de industriële en logistieke activiteiten van onze huurders. En het was inderdaad het geval! De uitwisselingsvolumes op wereldvlak waren aanzienlijk verminderd, de voorraden werden beperkter en vele vennootschappen waren verplicht om snel te herstructureren door ook de kosten te drukken. In die lastige context gaf Montea blijk van reactiviteit en opportunisme. We zijn dan ook tevreden dat we de vooropgestelde doelstellingen hebben bereikt. We slaagden er immers in om onze goede prestaties 10 uit het verleden te bevestigen, voor 2009 een dividend in het vooruitzicht te stellen dat minstens gelijk was aan dat van 2008 en ten slotte de toekomst voor te bereiden door onze vastgoedportefeuille en onze operationele structuur te consolideren. Dat is de reden waarom we ons jaarverslag voor 2009 de titel hebben gegeven van “A year of challenges”. Montea gaf het afgelopen jaar de voorkeur aan een voorzichtige benadering en de consolidatie van haar activiteiten. De onderneming concentreerde zich daarbij op het beheer van haar portefeuille en verbeterde intussen haar organisatie en benutte de kansen die zich voordeden. De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedroeg op 31 december 2009 EUR 206,3 miljoen, terwijl de investeringswaarde op die datum EUR 213,4 miljoen bedroeg. Montea realiseerde haar beste investering met de verwerving van een “klasse A” logistiek platform te Lyon van Nexity-Geprim, de grootste vastgoedontwikkelaar in Frankrijk. We hopen dit soort operaties in de toekomst nog te kunnen herhalen in het kader van een partnership op langere termijn. Montea positioneert zich duidelijk als een vastgoedinvesteerder (en niet als een vastgoedontwikkelaar) en heeft de bedoeling om de risico’s die inherent zijn aan de ontwikkeling van projecten of de inname van speculatieve en dure grondposities zoveel mogelijk te beperken. De vastgoedportefeuille van 380.678 m², die over 33 verschillende sites is verdeeld, levert een gemiddeld rendement op van 7,74% op basis van huurcontracten met 61 grote en kleine klanten die actief zijn in heel uiteenlopende sectoren, gaande van logistiek (DHL, Fedex, Chronopost, Norbert Dentressangle), over de industrie (BF Goodrich, Brossette, Jan De Nul) tot veel verkochte consumentengoederen (Unilever, H&M, Barry Callebaut).

10

Wij verwijzen hierbij ook naar punt 7.2.6 voor meer informatie omtrent de kapitaalvermindering die de uitbetaling van een dividend heeft mogelijk gemaakt.

11/124

Annual report 2009

In 2009 introduceerden we ook ons plan op het vlak van de duurzame ontwikkeling. Dat kreeg de naam “Montea Blue Label”. Dat plan, dat op een wereldwijde reflectie is gebaseerd, bestaat uit meerdere luiken, zoals de HQE-certificatie (Haute Qualité Environnementale), het gebruik van alternatieve energiebronnen (zonne-energie, warmtepompen, AlpEnergie), de uitwisseling van informatie met de huurders over energieverbruik (“groen” huurcontract) en de evaluatie van de bestaande gebouwen. Op operationeel vlak realiseerde Montea in 2009 een stevige tweede semester en eindigde het jaar met een bezettingsgraad van 92,93% 11 , wat op een intense huuractiviteit duidt. Montea ondertekende immers huurcontracten die betrekking hebben op een totaal van +/- 45.000m² (nieuwe huurcontracten en verlengingen van bestaande huurcontracten). Door deze contracten steeg de gemiddelde duur van de huurcontracten van 4,6 naar 5,6 jaar. Deze ontwikkeling vormt een bewijs van de commerciële doeltreffendheid waarvan Montea blijk heeft gegeven ondanks de lastige economische context. Voor het volledige boekjaar bedroeg het huurinkomen EUR 16,3 miljoen, wat overeenstemt met een stijging van 16,5% ten opzichte van 2008. Dankzij die stijging en de kostenbeheersing nam de operationele marge eveneens toe met 0,3% (van 81,9 naar 82,2%) 12 . De schuldgraad van 56,43% werd duidelijk onder de bankverplichtingen gehouden die in het kader van de financieringen waren aangegaan en liggen ver af van het wettelijke plafond van 65%. Bovendien wordt 94,66% van de schuld gedekt door contracten die een vaste financieringsgraad van 4,42% verzekeren. Ten slotte loopt vóór het eind van 2011 geen enkele kredietlijn af. Omwille van de financiële crisis, de economische recessie en de kredietschaarste bereikte de activiteit op de vastgoedbeleggingsmarkt in 2009 een historisch lage waarde. Deze toestand had een onmiddellijk negatief effect op de geschatte waarden van de logistieke en de semi-industriële gebouwen. Het netto boekhoudkundige resultaat van EUR –10,7 miljoen werd dan ook aanzienlijk beïnvloed door de nietgerealiseerde minderwaarden (IAS 39 en 40), terwijl het operationeel resultaat per aandeel op een stevige EUR 2,08 behouden bleef. Op basis van die elementen zal de Raad van Bestuur van Montea aan de gewone algemene vergadering voorstellen om een bruto dividend van EUR 2,09 per aandeel uit te keren (zie voetnoot 10), wat een bruto rendement van 8,4% vertegenwoordigt ten opzichte van de beurskoers op 31/12/2009. De Raad wenst ten slotte ook nog het volledige team van Montea te danken voor zijn dagelijkse inzet en de behoorlijke prestaties die in 2009 ondanks de lastige economische omgeving werden geboekt. Gerard Van Acker* Voorzitter van de Raad van Bestuur

Frédéric Sohet** Chief Executive Officer

* Vaste vertegenwoordiger van Gerard Van Acker BVBA ** Vaste vertegenwoordiger van Tehos BVBA

11

Bezettingsgraad in % op basis van m². Deze daling ten opzichte van 2008 (95,58%) is vooral het resultaat van de verhuizing van Challenger als bestaande klant naar het pand in Savigny-le-Temple (waardoor het pand in Roissy vrij komt te staan), de nog gedeeltelijke leegstand van het pand te Savigny-le-Temple en de kantoren te Erembodegem. 12 In het jaarverslag van vorig jaar werd een operationele marge vermeld van 83%. Deze operationele marge werd gedefinieerd als het operationeel resultaat voor het resultaat op de vastgoedportefeuille gedeeld door het vastgoedresultaat. De operationele marge die hier wordt berekend, is het operationele resultaat voor het resultaat op de vastgoedportefeuille gedeeld door het netto huurresultaat. Dit bedroeg vorig jaar 81,9%.

Annual report 2009

12/124

6 Korte Beschrijving 3. VOORSTELLING VAN MONTEA 16 Algemene inlichtingen 3.1 Korte Beschrijving Montea Comm. VA is een vastgoedbevak (Sicafi – SIIC), gespecialiseerd in logistiek en semi-industrieel vastgoed in België en Frankrijk. Montea is sinds oktober 2006 genoteerd op NYSE Euronext Brussel en sinds december 2006 op Euronext Parijs. De activiteiten van Montea, als vastgoedbevak, zijn gestart op 1 oktober 2006 door het samenbrengen van verschillende vastgoedportefeuilles. Het bedrijf wil een referentiespeler worden op deze groeiende markt. Montea biedt meer dan gewone opslagplaatsen en wil flexibele en innoverende vastgoedoplossingen bieden aan haar huurders. Montea is lid van AFILOG (Association Française des Professionnels de la Logistique, een Franse vereniging voor professionals in logistiek), van Logistics in Wallonia en van het VIL (Vlaams Instituut voor de Logistiek). Bij de opmaak van de financiële staten van Montea per 31 december 2009 werd, als vergelijkingsbasis, rekening gehouden met de 12-maandelijkse financiële resultaten per 31 december 2008. Het eerste boekjaar van de groep Montea loopt van 1 oktober 2006 t.e.m. 31 december 2007, zijnde een periode van 15 maanden. In de hiernavolgende tabellen worden zowel de 15-maandelijkse en 12-maandelijkse cijfers van 2007 als de 12-maandelijkse cijfers van 2008 en 2009 weergegeven. 3.2 Algemene inlichtingen 3.2.1

Naam van de vennootschap: Montea Comm. VA

Montea is een openbare vastgoedbeleggingsmaatschappij met vast kapitaal naar Belgisch recht of een openbare vastgoedbevak naar Belgisch recht. Haar vaste inrichting in Frankrijk is erkend als SIIC (Société d’Investissements Immobiliers Cotée). 3.2.2

Maatschappelijke en Administratieve zetel

De maatschappelijke en administratieve zetel in België is gevestigd te B-9320 Erembodegem (Aalst) Ninovesteenweg 198. Vanaf 1 februari 2010 zijn de maatschappelijke en administratieve zetel in België gevestigd te B-9320 Erembodegem (Aalst) Industrielaan 27. De zetel van de vaste inrichting in Frankrijk is gevestigd te F-75009 Paris, Square Edouard VII, 4. 3.2.3

Rechtspersonenregister

De vennootschap is ingeschreven in het Rechtspersonenregister (RPR) van Dendermonde onder het nummer 0417.186.211. Haar BTW nummer is BE 0417.186.211. De vaste inrichting in Frankrijk is ingeschreven in het “registre du commerce et des sociétés” te Parijs onder het nummer 497 673 145. Haar BTW nummer is FR 06497 673 145.

Annual report 2009

3.2.4

13/124

Oprichting, rechtsvorm en publicatie

De Commanditaire Vennootschap op aandelen naar Belgisch recht Montea 13 werd opgericht op 26 februari 1977 onder de vorm van een naamloze vennootschap en onder de naam Parou, overeenkomstig een akte verleden voor Notaris Eric Loncin te Puurs, gepubliceerd in de Bijlagen van het Belgisch Staatsblad op 16 maart 1977, onder het nummer 836-1. Sinds 1 oktober 2006 is Montea erkend als openbare vastgoedbeleggingsmaatschappij met vast kapitaal naar Belgisch recht, of afgekort openbare vastgoedbevak naar Belgisch recht, ingeschreven bij de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen. Zij is onderworpen aan het wettelijke stelsel van beleggingsmaatschappijen met vast kapitaal zoals bedoeld in artikel 19 van de wet van 20 juli 2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles. De statuten werden meerdere keren en voor het laatst gewijzigd op 31 december 2009 conform een akte verleden voor notaris Vincent Vroninks te Elsene, gepubliceerd in de bijlage bij het Belgisch Staatsblad van 14 januari 2010 onder het nummer 10014627. De vennootschap doet een openbaar beroep op het spaarwezen in de betekenis van artikel 438 van het Wetboek van Vennootschappen. 3.2.5

Duur

De vennootschap werd opgericht voor onbepaalde duur. 3.2.6

Boekjaar

Het boekjaar start op 1 januari en sluit af op 31 december van ieder jaar, met uitzondering van het eerste boekjaar dat begonnen is op 1 oktober 2006 en dat afgesloten is op 31 december 2007 en aldus 15 maanden heeft geduurd. 3.2.7

Plaatsen waar de voor het publiek toegankelijke documenten kunnen worden geraadpleegd

De statuten van de vennootschap kunnen worden geraadpleegd op de Griffie van de Rechtbank van Koophandel van Dendermonde evenals op de zetel van Montea en op de website www.montea.com. De statutaire en geconsolideerde rekeningen van Montea werden neergelegd bij de Nationale Bank van België, in overeenstemming met de wettelijke bepalingen ter zake. De beslissingen op het vlak van benoeming en ontslag van leden van de Raad van Bestuur, worden gepubliceerd in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad. De bijeenroepingen van de algemene vergaderingen worden gepubliceerd in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad en in twee financiële dagbladen. Deze bijeenroepingen en alle documenten die betrekking hebben op de algemene vergaderingen zijn tegelijkertijd beschikbaar op de website www.montea.com. Alle persberichten en andere financiële informatie, die door Montea worden verspreid, kunnen worden geraadpleegd op de website www.montea.com. De jaarverslagen kunnen worden verkregen op de maatschappelijke zetel van de vennootschap of kunnen geraadpleegd worden op de website www.montea.com. Zij worden ieder jaar verstuurd naar de houders van aandelen op naam en naar de personen die deze hebben aangevraagd. De jaarverslagen omvatten de verslagen van de vastgoedexpert en van de Commissaris. 13

Op 26 februari 1977 werd de NV Parou opgericht door de heer Pierre De Pauw, mevr. Marie-Christine De Pauw, de heer Albert De Pauw, de heer Jozef Roumieux, de heer Lucas Roumieux, de heer Joseph Molleman en mevr. Maria Biesemans. In 2006 werd de naam gewijzigd naar Montea NV. Per 1 oktober 2006 werd de naamloze vennootschap omgezet in een commanditaire vennootschap op aandelen.

Annual report 2009

14/124

3.3 Maatschappelijk kapitaal Op de Buitengewone Algemene Vergadering van 31 december 2009 werd overgegaan tot een kapitaalvermindering van EUR 15.388.104,74 door incorporatie van de geleden verliezen, om zodoende het kapitaal te brengen op EUR 68.964.362,33. Deze incorporatie van de geleden verliezen, ten belope van EUR 15.388.104,74 betreft het overgedragen verlies van vorig boekjaar (2008) voor een bedrag van EUR 7.915.372,92 en het geleden verlies van het eerste semester van het boekjaar 2009 voor een bedrag van EUR 7.472.731,82 14 . Zodoende bedraagt het kapitaal van de vennootschap op 31 december 2009 EUR 68.964.362,33, verdeeld in 3.585.354 aandelen zonder vermelding van de nominale waarde die ieder 1/3.585.354 deel vertegenwoordigen van het kapitaal. Alle aandelen zijn volledig volgestort. De Zaakvoerder is gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal te verhogen op de data en tegen de voorwaarden die hij zal vaststellen, in één of meerdere keren, ten belope van EUR 62.000.000. Deze machtiging is geldig voor een termijn van vijf jaar te rekenen vanaf de publicatie (24/10/2006) van het proces-verbaal van de buitengewone algemene vergadering van één oktober tweeduizend en zes. Deze machtiging is hernieuwbaar. Tot op heden werd geen gebruik gemaakt van het toegestaan kapitaal, zodat het bedrag van EUR 62.000.000 nog volledig kan worden aangewend door de zaakvoerder in het kader van het toegestaan kapitaal. 3.4 Verklaringen 3.4.1

Verantwoordelijke personen

De Raad van Bestuur van Montea Management NV verklaart dat: • •

de jaarrekeningen die zijn opgesteld overeenkomstig de toepasselijke standaarden voor jaarrekeningen, een getrouw beeld geven van het vermogen, de financiële toestand en de resultaten van de emittent en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen; het jaarlijks financieel verslag een getrouw overzicht geeft van de ontwikkeling en de resultaten van het bedrijf en van de positie van de emittent en de in de consolidatie opgenomen ondernemingen, evenals een beschrijving van de voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee zij geconfronteerd worden.

De statutaire Zaakvoerder van Montea Comm. VA is verantwoordelijk voor de informatie die in dit jaarlijks financieel verslag verstrekt wordt. De statutaire Zaakvoerder heeft al het mogelijke in het werk gesteld om deze informatie te verifiëren. Hij verklaart hierbij dat, voor zover hem bekend, de gegevens in dit jaarlijks financieel verslag in overeenstemming zijn met de werkelijkheid, en dat geen informatie of gegevens zijn weggelaten waarvan de vermelding de strekking van dit jaarlijks financieel verslag zou wijzigen. 3.4.2

Informatie van derden

Montea verklaart dat de inlichtingen verstrekt door de experts en de erkende commissaris getrouw werden overgenomen. Voor zover Montea op de hoogte is en in staat is om dit te verzekeren in het licht van gegevens die door derde partijen werden gepubliceerd, werd geen enkel feit weggelaten waardoor 15 de weergegeven informatie fout of bedrieglijk zou worden . 14

Wij verwijzen hierbij ook naar punt “Handhaving van het uitkeerbaar resultaat” in het hoofdstuk Beheersverslag voor meer informatie omtrent de kapitaalvermindering die de uitbetaling van een dividend heeft mogelijk gemaakt. 15 Montea bevestigt hierbij dat het de toestemming ontvangen heeft om de informatie van derden te publiceren in dit jaarverslag.

Annual report 2009

3.4.3

15/124

Verklaringen met betrekking tot de toekomst

Dit jaarverslag omvat verklaringen die betrekking hebben op de toekomst. Dergelijke verklaringen zijn gebaseerd op schattingen en vooruitzichten van de vennootschap en bevatten van nature onbekende risico’s, onzekere elementen en andere factoren die tot gevolg zouden kunnen hebben dat de resultaten, de financiële toestand, de performantie en de huidige verwezenlijkingen zullen verschillen van deze die uitgedrukt of impliciet zijn meegedeeld in deze op de toekomst gerichte verklaringen. Gelet op deze onzekere factoren houden de op de toekomst gerichte verklaringen geen enkele garantie in. 3.4.4

Scheidsrechterlijke procedures

Behalve het rechtsgeding met Bolckmans (waarvan sprake in “Informatie met betrekking tot het lopend rechtsgeding – formeel bezwaar en indiening van een tegenvordering met schadevergoeding en interesten door Montea” in het beheersverslag) verklaart de Raad van Bestuur van Montea Management NV dat er geen tussenkomst van overheidswege, geen enkel rechtsgeding of scheidsrechterlijke procedure bestaat, die een relevante invloed zouden kunnen hebben op de financiële toestand of op de rendabiliteit van Montea en dat er, bij haar weten, geen situaties of feiten zijn die aanleiding zouden kunnen geven tot dergelijke overheidstussenkomsten, rechtsgedingen of scheidsrechterlijke procedures. 3.4.5

Verklaringen betreffende de bestuurders

De Raad van Bestuur van Montea Management NV verklaart dat, bij haar weten: •

•

• •

In de loop van de vijf voorgaande jaren (i) werd geen enkele bestuurder veroordeeld voor fraude, (ii) was geen enkele bestuurder, in de hoedanigheid van lid van het bestuurs-, leidinggevend of toezichthoudend orgaan, betrokken bij een faillissement, surseance of ontbinding, (iii) werd geen enkele bestuurder in staat van beschuldiging gesteld en/of was het voorwerp van een officiële publieke nominatieve sanctie uitgesproken door een wettelijke of regelgevende instantie, en (iv) werd geen enkele bestuurder door een rechtbank onbekwaam verklaard om te handelen als lid van het bestuurs-, leidinggevend, of toezichthoudend orgaan van een emittent van financiële instrumenten of om te interveniëren in het beheer of het bewind van de zaken van een emittent of in het kader van het beheer of de uitoefening van de activiteiten van een uitgevende instelling. Montea wijst erop dat één van haar bestuurders voor feiten voorafgaand aan zijn mandaat bij Montea en zonder connectie met Montea het voorwerp heeft uitgemaakt van een definitieve administratieve sanctie met betrekking tot artikel 25, eerste paragraaf, 1°, a) van de wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële diensten. Deze sanctie was het voorwerp van een niet nominatieve bekendmaking. Met “bestuurders” worden ook de vaste vertegenwoordigers van de bestuurdersrechtspersonen bedoeld. Met de bestuurders geen enkele arbeidsovereenkomst werd afgesloten die voorziet in de betaling van een schadevergoeding bij het einde van de overeenkomst. Er bestaat tussen de vennootschap Montea Management NV en de bestuurders wel een managementovereenkomst die voorziet in de 16 betaling van een vergoeding . Dat de bestuurders geen aandelen van Montea bezitten. Dat er tot nu toe geen enkele optie op de aandelen van Montea werd toegekend.

Na 31 december 2009 heeft er zich geen betekenisvolle wijziging plaatsgevonden in de financiële en handelspositie van de groep waarvoor gecontroleerde financiële informatie is gepubliceerd.

16

Zie hoofdstuk “Executive management en dagelijks bestuur van de statutaire Zaakvoerder”.

16/124

Annual report 2009

3.5 Groepsstructuur De groep Montea omvat in 2009 de volgende ondernemingen: Montea Management NV Ninovesteenweg 198, B- 9320 Erembodegem (Aalst) Vanaf 01 februari 2010 zijn de maatschappelijke en administratieve zetel in België gevestigd te B-9320 Erembodegem (Aalst) Industrielaan 27 RCB Dendermonde 882.872.026 BTW BE0882.872.026 Per 1 oktober 2006 werd deze vennootschap aangesteld als Zaakvoerder en beheert in deze hoedanigheid Montea Comm. VA en haar dochtervennootschappen. Deze vennootschap heeft tot doel, in België en in het buitenland, in eigen naam of in naam van derden, voor eigen rekening of voor rekening van derden, daden te stellen die nodig of nuttig zijn voor de verwezenlijking van het maatschappelijk doel van Montea Comm. VA. De vennootschap, als Zaakvoerder van Montea Comm. VA, handelt in het uitsluitend belang van alle aandeelhouders. Voor het uitoefenen van haar taken omvat de vennootschap 17 van de bevak een vergoeding die ieder jaar wordt berekend . Montea Comm. VA Ninovesteenweg 198, B-9320 Erembodegem (Aalst) Vanaf 01 februari 2010 zijn de maatschappelijke en administratieve zetel in België gevestigd te B-9320 Erembodegem (Aalst) Industrielaan 27 RPR-RCB Dendermonde 417.186.211 BTW BE0417.186.211 Tel: +32 (0)53 82 62 62 Reële waarde van de gebouwen in de portefeuille van deze vennootschap: EUR 152,1 miljoen. Er werden geen nieuwe financiële schulden aangegaan in 2009. 18

Montea SCA – SIIC Maatschappelijke zetel: 4 Square Eduard VII, 75009 Paris RCS PARIS 497 673 145 00023 | BTW FR06497673145 Om haar vastgoedactiviteiten in Frankrijk uit te bouwen heeft Montea een vaste inrichting ontwikkeld in Frankrijk dewelke sinds 24 april 2007 tevens het SIIC statuut heeft verworven. Montea houdt, via deze vaste inrichting, aandelen aan in zeven Franse vennootschappen. Reële waarde van de gebouwen in de portefeuille van deze vennootschap: EUR 7,6 miljoen. Er werden geen nieuwe financiële schulden aangegaan in 2009. 19

SCI Montea France Maatschappelijke zetel: 77 Esplanade du Général De Gaulle, 92914 Paris La Défense Cedex RCS PARIS 493 288 948 00018 | BTW FR33493288948 Reële waarde van de gebouwen in de portefeuille van deze vennootschap: EUR 16,4 miljoen. Nieuwe financiële schulden aangegaan in 2009: EUR 9,5 miljoen (via rekening-courant met Montea Comm. VA die op haar beurt de beschikbare kredietlijnen heeft aangesproken voor het bedrag van EUR 9,5 miljoen).

17

Zie hoofdstuk “Vergoeding van de Statutaire Zaakvoerder en van de Raad van Bestuur”. Société d’Investissement Immobiliers Cotée. 19 Société Civile Immobilière of burgerlijke vastgoedvennootschap. 18

Annual report 2009

17/124

SCI 3R Maatschappelijke zetel: 77 Esplanade du Général De Gaulle, 92914 Paris La Défense Cedex RCS NANTERRE 400 790 366 | BTW FR44400790366 Per 1 oktober 2007 heeft Montea via haar Franse vaste inrichting 95% van de aandelen verworven in de Franse vennootschap SCI 3R voor circa EUR 1,8 miljoen. SCI 3R is eigenaar van een opslagplaats in Feuquières dichtbij Amiens dat wordt verhuurd aan Debflex voor een vaste periode van 9 jaar. De overeenkomst werd voltrokken via de aankoop van aandelen van de vennootschap die de leasing van het gebouw in handen heeft. In het laatste kwartaal van 2007 werd evenwel de optie tot aankoop van het gebouw gelicht door SCI 3R 20 . Reële waarde van de gebouwen in de portefeuille van deze vennootschap: EUR 3,1 miljoen. Er werden geen nieuwe financiële schulden aangegaan in 2009. SCI Actipole Cambrai Maatschappelijke zetel: 77 Esplanade du Général De Gaulle, 92914 Paris La Défense Cedex RCS NANTERRE 501 414 254 | BTW FR45501414254 Reële waarde van de gebouwen in de portefeuille van deze vennootschap: EUR 6,9 miljoen. Er werden geen nieuwe financiële schulden aangegaan in 2009. SCI Sagittaire Maatschappelijke zetel: 77 Esplanade du Général De Gaulle, 92914 Paris La Défense Cedex RCSP ARIS 433 787 967 | TVA FR79433787967 Reële waarde van de gebouwen in de portefeuille van deze vennootschap: EUR 7,0 miljoen. Er werden geen nieuwe financiële schulden aangegaan in 2009. SCI Saxo Maatschappelijke zetel: 77 Esplanade du Général De Gaulle, 92914 Paris La Défense Cedex RCS PARIS 485 123 129 | TVA FR23485123129 Reële waarde van de gebouwen in de portefeuille van deze vennootschap: EUR 2,5 miljoen. Er werden geen nieuwe financiële schulden aangegaan in 2009. SCI Sévigné Maatschappelijke zetel: 77 Esplanade du Général De Gaulle, 92914 Paris La Défense Cedex RCS PARIS 438 357 659 | TVA FR48438357659 Reële waarde van de gebouwen in de portefeuille van deze vennootschap: EUR 6,9 miljoen. Er werden geen nieuwe financiële schulden aangegaan in 2009. SCI Socrate Maatschappelijke zetel: 77 Esplanade du Général De Gaulle, 92914 Paris La Défense Cedex RCS P ARIS 481 979 292 | TVA FR16481979292 Reële waarde van de gebouwen in de portefeuille van deze vennootschap: EUR 4,2 miljoen. Er werden geen nieuwe financiële schulden aangegaan in 2009.

20

De huidige huurder Debflex is momenteel nog steeds eigenaar van 5% van de aandelen van SCI 3R.

Annual report 2009

[Grafiek groepsstructuur] Montea Management NV: 0% (1 aandeel) Montea SCA: 100% SCI Actipole Cambrai: 100 % SCI Sagittaire: 100 % SCI Montea France: 100% SCI 3R: 95 % SCI Saxo: 100 % SCI Sévigné: 100 % SCI Socrate: 100 %

18/124

19/124

Annual report 2009

4. KERNCIJFERS

Aantal sites Oppervlakte van de vastgoedportefeuille Logistieke en semi-industriële panden Kantoren Totale oppervlakte Ontwikkelingspotentieel Waarde van het onroerend vermogen Reële waarde (1) Investeringswaarde (2) Bezettingsgraad Bezettingsgraad in % van de huurwaarde (3) Geconsolideerde resultaten Netto huurresultaat Vastgoedresultaat Operationeel vastgoedresultaat voor het resultaat op de portefeuille Operationele marge (5) Wijziging van de marktwaarde van de vastgoedbeleggingen Exploitatieresultaat na resultaat op de portefeuille Financieel resultaat Netto resultaat Netto courant resultaat (excl. Impact IAS 39) (4)

Totaal 2009 12 maanden

Totaal 2008 12 maanden

Totaal 2007 15 maanden

Totaal 2007 12 maanden

33

32

24

24

M² M² M² M²

333.015 47.663 380.678 69.720

320.402 45.657 366.059 62.197

238.727 32.390 271.117 43.565

238.727 32.390 271.117 43.565

K€ K€

206.253 213.393

210.789 218.369

137.388 142.227

137.388 142.227

%

91,78%

96,24%

97,04%

97,04%

K€ K€ K€ % K€ K€ K€ K€ K€

16.334 15.962 13.425 82,2% -16.033 -2.608 -8.064 -10.682 7.441

14.024 13.828 11.483 81,9% -10.046 2.072 -9.800 -7.756 8.446

12.452 12.426 9.905 79,5% 5.629 15.534 -1.053 14.401 7.920

10.063 10.100 8.105 80,6% 4.351 12.456 -715 11.809 6.596

3.585.354

3.585.354

2.855.607

2.855.607

-2,98 2,08 2,09

-2,16 2,36 2,09

5,04 2,77 2,49

4,14 2,31

84.469 122.032 216.264 56,4% 23,50

102.644 118.349 224.281 52,8% 28,60

88.766 54.359 143.812 37,8% 31,05

88.766 54.359 143.812 37,8% 31,05

Aantal aandelen die recht hebben op het resultaat van de periode Netto resultaat / aandeel Netto courant resultaat (excl. IAS 39) / aandeel Voorgesteld dividend Geconsolideerde balans Eigen vermogen en minderheidsparticipaties Schulden en passiva opgenomen in de schuldratio Balanstotaal Schuldratio Net Actief / aandeel

€ € € K€ K€ K€ % €

(1) Boekhoudkundige waarde volgens de IAS / IFRS regels (2) De investeringswaarde is de waarde van de portefeuille zoals vastgesteld door de onafhankelijke vastgoedexperts en waarvan de transactiekosten niet zijn afgetrokken. (3) Deze ratio is berekend in functie van de reële huurgelden en de geraamde huurwaarde voor de leegstaande oppervlakten (4) Impact IAS 39: herwaardering van de dekkingsinstrumenten voor de rentevoeten (5) Wij verwijzen hierbij ook naar voetnoot 12

Annual report 2009

20/124

5. CORPORATE GOVERNANCE Het onderhavige hoofdstuk verschaft een overzicht van de regels en principes op het vlak van de organisatie van het bestuur (“Corporate Governance”) van Montea, in overeenstemming met het Belgisch Wetboek van Vennootschappen, de statuten, de Belgische Corporate Governance Code 21 (www.corporategovernancecommittee.be) en het “Corporate Governance” charter van de vennootschap. Hier wordt bovendien rekening gehouden met de bepalingen van de Wet van 20 juli 2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles, het Koninklijk Besluit van 10 april 1995 met betrekking tot vastgoedbevaks (het “Koninklijk Besluit Vastgoedbevaks”) en het Koninklijk Besluit van 21 juni 2006 op de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van openbare vastgoedbevaks en de wijziging van het koninklijk besluit van 10 april 1995 met betrekking tot vastgoedbevaks (het “Koninklijk Besluit Boekhouding”). Het “Corporate Governance Charter” van de vennootschap werd door de Zaakvoerder op 1 oktober 2006 goedgekeurd overeenkomstig de aanbevelingen van de Belgische Corporate Governance code. Het valt te raadplegen op www.montea.com. Het is thans onderworpen aan herziening in functie van de wijzigingen aangebracht in de Belgische Governance Code 2009 en het toekomstige nieuwe Koninklijk Besluit met betrekking tot vastgoedbevaks. De vennootschap zelf heeft de vorm van een commanditaire vennootschap op aandelen aangenomen en heeft slechts één statutair benoemde zaakvoerder. Deze statutaire Zaakvoerder, Montea Management, heeft de vorm van een naamloze vennootschap. De vennootschap en haar statutaire Zaakvoerder leven de aanbevelingen van de Belgische Corporate Governance Code en de wettelijke bepalingen inzake corporate governance na, door ondermeer de aanbevelingen toe te passen op de organisatie van het bestuur binnen de statutaire Zaakvoerder. Als bestuursorgaan van de zaakvoerder van de commanditiare vennootschap op aandelen is het immers de Raad van Bestuur van Montea Management NV die collegiaal beslist over de waarde en de strategie van Montea, over haar bereidheid om risico’s te nemen en over de voornaamste beleidslijnen. De structuur van de commanditaire vennootschap op aandelen is aldus als transparant te beschouwen in termen van corporate governance. De bevak leeft aldus de bepalingen na van de Corporate Governance code met uitzondering van de hierna volgende bepalingen: -

-

21 22

overeenkomstig bepaling 4.6 van de Corporate Governance Code 2009 mag het mandaat van een bestuurder niet meer dan vier jaar bedragen. De aandeelhouders van de Zaakvoerder hebben, bij de aanstelling van de bestuurders, er enerzijds voor geopteerd om de meerderheid van de bestuurders voor 6 jaar te benoemen. Dit laat hen toe zich in te werken in de pas opgerichte vastgoedbevak en verzekert de continuïteit van het beleid op middellange termijn. Anderzijds hebben de aandeelhouders van de Zaakvoerder van de bevak geopteerd om 3 bestuurders, met name Philip Van gestel BVBA, First Stage Management NV en de heer Eddy Hartung, te benoemen voor 22 respectievelijk 4 jaar en 5 jaar . Dit laat de bevak toe om een bepaalde rotatie te verzekeren in ervaring en deskundigheid, mocht dit nodig blijken; de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder van de bevak heeft beslist om, gezien de beperkte omvang van de bevak, geen afzonderlijk benoemingscomité op te richten. De taken van het benoemingscomité worden waargenomen door het remuneratiecomité; overeenkomstig bepaling 2.9 van de Belgische Corporate Governance Code 2009 moet de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder een secretaris aanstellen die de raad advies geeft betreffende alle bestuursaangelegenheden. Gelet op de beperkte omvang van de vennootschap is dit vooralsnog niet gebeurd. De Zaakvoerder van de bevak zal het nodige doen om zich uiterlijk op 01 juli 2011 te conformeren aan deze regel.

De Belgische Corporate Governance Code, gepubliceerd op 9 december 2004 en gewijzigd op 12 maart 2009. Zie tabel onder punt “Statutaire Zaakvoerder – Montea Management NV – Samenstelling Raad van Bestuur”.

Annual report 2009

21/124

5.1 Rechtsvorm van Montea Montea heeft de rechtsvorm van een Commanditaire Vennootschap op aandelen aangenomen en werd op 26 september 2006 door de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen erkend als vastgoedbevak. Deze erkenning ging in op 1 oktober 2006. In overeenstemming met het Wetboek van Vennootschappen en haar statuten wordt Montea bestuurd door een statutaire Zaakvoerder-vennoot, Montea Management NV (“Montea Management” of de “Zaakvoerder”), een vennootschap die hoofdelijk en zonder beperking verantwoordelijk is voor alle verbintenissen van de vastgoedbevak en die zelf wordt vertegenwoordigd door Tehos BVBA, op haar 23 beurt vertegenwoordigd door de heer Frédéric Sohet . Montea Management wordt bestuurd door een Raad van Bestuur die zijn opdracht in alle onafhankelijkheid vervult, conform de bepalingen van de wet en het Koninklijk Besluit vastgoedbevaks. De structuur van de commanditaire vennootschap op aandelen is perfect transparant. Dit betekent dat alle regels van het Koninklijk Besluit vastgoedbevaks van toepassing zijn op haar bestuursorgaan, de statutaire Zaakvoerder Montea Management en op de bestuurders van Montea Management. In deze optiek heeft de vastgoedbevak de principes op het vlak van “Corporate Governance” uitgebreid tot de bestuurders van de statutaire Zaakvoerder Montea Management. 5.2 Beheerstructuur De Corporate Governance structuur van Montea, conform de Belgische Corporate Governance code 2009 , kan als volgt schematisch worden weergegeven: 1. de beheersorganen, op twee niveaus: • de statutaire Zaakvoerder, Montea Management NV, vertegenwoordigd door haar vaste 23 vertegenwoordiger, Tehos BVBA, op haar beurt vertegenwoordigd door de heer Frédéric Sohet ; • de Raad van Bestuur en de personen aan wie het dagelijks bestuur van Montea Management NV werd toevertrouwd; 2. de toezichthoudende instanties: • intern: toezicht op het dagelijks beheer door de effectieve leiders; • extern: de commissaris, de depothouder en de CBFA. De beheersing van de interne risico’s van de bevak gebeurt via: • de beslissingen genomen door het remuneratiecomité, het auditcomité en het investeringscomité; • het advies van een extern adviesbureau, VGD, op vlak van consolidatie en boekhoudkundige praktijken; • het advies van externe juridische adviseurs; • interne databeheersystemen; • het raadplegen van externe databanken (bv. kredietwaardigheid van de klanten).

23

Met ingang van 15/02/2010 werd Tehos BVBA, vertegenwoordigd door de heer Frédéric Sohet, vervangen door DDP Management BVBA, vertegenwoordigd door de heer Dirk De Pauw. Met het oog op een optimale continuïteit heeft de Raad van Bestuur besloten om DDP Management BVBA, vertegenwoordigd door de heer Dirk De Pauw, mede-oprichter van Montea, aan te stellen als CEO ad interim. Dirk De Pauw is als voorzitter van het investeringscomité en als verantwoordelijke voor business development in Frankrijk, nauw betrokken bij de activiteiten en ontwikkeling van Montea. Het gaat om een tijdelijke benoeming totdat een opvolger voor Frédéric Sohet gevonden is. Zie hoofdstuk “Belangrijke gebeurtenissen na 2009”.

Annual report 2009

22/124

5.3 Bestuur 5.3.1

Raad van Bestuur

5.3.1.1 Statutaire Zaakvoerder – Montea Management NV – Rol Raad van Bestuur Montea Management NV handelt, bij de uitvoering van haar taken in de hoedanigheid van Zaakvoerder, in het exclusieve belang van de aandeelhouders van de vastgoedbevak Montea Comm. VA. De Raad van Bestuur van Montea Management NV heeft in dit kader in het bijzonder volgende taken: •

• • • • • •

het behandelen van alle onderwerpen waarvoor de statutaire Zaakvoerder van Montea wettelijk bevoegd is (strategie en budget, jaarrekeningen, kwartaal- en halfjaarlijkse rekeningen, aanwending van het toegestane kapitaal, goedkeuring van de fusie-/splitsingsverslagen, bijeenroeping van de Gewone en Buitengewone Algemene Vergaderingen, organiseren van de beslissingsorganen en benoeming van hun leden): het vastleggen van de strategie en de budgetten; het goedkeuren van alle belangrijke investeringen en transacties; het opvolgen en goedkeuren van de kwartaal-, halfjaarlijkse en jaarresultaten en de balansen; het afstemmen van het dagelijks bestuur op de vastgelegde strategie; het goedkeuren en beoordelen van de kwaliteit van de financiële communicatie naar de pers en de financiële analisten; het formuleren van de voorstellen voor de uitbetaling van dividenden ten behoeve van de jaarlijkse algemene vergadering.

In 2009 is de Raad van Bestuur 10 maal bijeen geroepen, waarbij ondermeer volgende onderwerpen werden behandeld: • • • • • •

kennisname en besprekingen van het verslag van het remuneratie- en benoemingscomite; kennisname en besprekingen van de verslagen van het auditcomité; kennisname en besprekingen van de verslagen van het investeringscomité; beraadslaging en beslissingen inzake de trimestriële, halfjaarlijkse en jaarlijkse geconsolideerde en statutaire financiële staten en persberichten; bespreking en goedkeuring van het jaarlijkse budget; evaluatie en opvolging van de vastgelegde strategie.

De leden van de Raad van Bestuur worden geëvalueerd op grond van volgende criteria: • • • • • • •

kennis van de sector van het semi-industrieel vastgoed, van de transportsector en van de logistieke sector in België en in Europa; kennis van de werking van zeehavens en van de contacten met hun operatoren; kennis van de bouwsector en van de markt voor logistiek en semi-industrieel vastgoed in België en Frankrijk; kennis van de logistieke goederenstromen; kennis op het vlak van vastgoedontwikkelingsprojecten; ervaring met het leiden van een Raad van Bestuur of met het deelnemen aan een dergelijke raad, van een beursgenoteerde (vastgoed) onderneming; financiële kennis en kennis van “corporate finance” in het kader van complexe vastgoedtransacties.

De evaluatie van de bestuurders enerzijds en de werking van de Raad van Bestuur anderzijds, gebeurt op permanente basis door de collega’s onderling. Wanneer iemand vraagtekens heeft bij de bijdrage van een collega/bestuurder, kan hij dit als punt op de agenda plaatsen, naar voren brengen op de volgende Raad van Bestuur en dit eventueel bespreken met de voorzitter. De voorzitter kan dan, naar eigen goeddunken, de nodige stappen ondernemen.

Annual report 2009

23/124

Op 12 februari 2007 werd de gedelegeerd bestuurder van Montea Management NV, Tehos BVBA op zijn beurt vertegenwoordigd door de heer Frédéric Sohet, conform de bepalingen van artikel 61 §2 van het Wetboek van Vennootschappen aangesteld als vaste vertegenwoordiger van Montea Comm. VA. ter vervanging van de heer Dirk De Pauw (zie ook voetnoot 23). 5.3.1.2 Statutaire Zaakvoerder – Montea Management NV – Samenstelling Raad van Bestuur De leden van de Raad van Bestuur worden benoemd door de algemene vergadering van aandeelhouders van Montea Management NV en dit voor een maximale periode van zes jaar. De Raad van Bestuur bestaat uit tien leden: • •

•

•

•

24

Tehos BVBA, vertegenwoordigd door de heer Frédéric Sohet, gedelegeerd Bestuurder en Chief 24 Executive Officer (CEO) . Twee vertegenwoordigers van de referentieaandeelhouder Familie Pierre De Pauw (29,74% van de aandelen): ƒ DDP Management BVBA, vertegenwoordigd door de heer Dirk De Pauw, voorzitter van het investeringscomité (zie voetnoot 26) en verantwoordelijk voor business development in Frankrijk, en ƒ PSN Management BVBA, vertegenwoordigd door de heer Peter Snoeck (echtgenoot van mevrouw Dominika De Pauw, zuster van de heer Dirk De Pauw). Peter Snoeck is als Chief Operating Officer (COO) eveneens Uitvoerend Bestuurder. Twee vertegenwoordigers van de referentieaandeelhouder Banimmo (23,15 % van de aandelen op 31 december 2009): ƒ de BVBA André Bosmans Management BVBA, ingeschreven in het rechtspersonenregister van Gent, met als ondernemingsnummer 0476.029.577 en met als vaste vertegenwoordiger de heer André Bosmans, en ƒ de BVBA Stratefin Management S.P.R.L., ingeschreven in het rechtspersonenregister van Brussel, met als ondernemingsnummer 0873.464.016 en met als vaste vertegenwoordiger de heer Christian Terlinden. De ‘Gemeentelijke Holding’ NV, met zetel te 1000 Brussel, Staatsbladstraat 8, ingeschreven in het rechtspersonenregister te Brussel onder nummer 0203.211.040, vertegenwoordigd door haar vaste vertegenwoordiger de heer Carlos Bourgeois, als bestuurder van Montea aangesteld op de algemene vergadering van 20 mei 2008, voor een periode van zes jaar tot aan de jaarvergadering van 2014. Deze benoeming was het gevolg van de kapitaalverhoging die werd doorgevoerd voor de afsluiting van de verwerving van de site van Unilever Belgium, waarbij een reeks aandelentransacties werden doorgevoerd (wij verwijzen naar het jaarverslag 2008 voor meer toelichting). Vier onafhankelijke bestuurders: ƒ de BVBA Gerard Van Acker, ingeschreven in het rechtspersonenregister van Brussel, met als ondernemingsnummer 0474.402.353 en met als vaste vertegenwoordiger de heer Gerard Van Acker, Voorzitter van de Raad van Bestuur ƒ de NV First Stage Management, ingeschreven in het rechtspersonenregister van Antwerpen, met als ondernemingsnummer 0447.861.470 en met als vaste vertegenwoordiger de heer Hugo Van Hoof ƒ de BVBA Philip Van gestel, ingeschreven in het rechtspersonenregister van Antwerpen, met als ondernemingsnummer 0477.380.649 en met als vaste vertegenwoordiger de heer Philip Van gestel ƒ de heer Eddy Hartung.

Tot 15/02/2010 wegens ontslagname.

Annual report 2009

24/124

Deze onafhankelijke bestuurders voldeden op datum van hun benoeming aan de onafhankelijkheidscriteria, voorgeschreven door artikel 524, § 4, 2de lid van het Wetboek van Vennootschappen, vóór de wijzigingen ingevoerd door de wet van 17 december 2008 (B.S. 29/12/2008, ed. 3). Sinds hun benoeming hebben zich geen gebeurtenissen of feiten voorgedaan waardoor zij niet meer aan deze criteria voldoen. In toepassing van artikel 24, § 3 van deze wet van 17 december 2008, kunnen zij voor de toepassing van artikel 524 en 526bis van het Wetboek van Vennootschappen, verder blijven zetelen in de hoedanigheid van onafhankelijk bestuurder tot 1 juli 2011. Op dat ogenblik, of op elk eerder ogenblik waarop hun mandaat zou verlengd worden, zal hun onafhankelijkheid getoetst worden aan de nieuwe criteria, voorzien in artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen. Op de jaarvergadering van 18 mei 2010, zal voorgesteld worden om het mandaat van BVBA Philip Van gestel te vernieuwen voor een duurtijd van vier jaar. Ingevolge deze vernieuwing moet de BVBA Philip Van gestel voortaan voldoen aan de onafhankelijkheidscriteria van artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen, om nog langer als onafhankelijk bestuurder te kunnen optreden voor de toepassing van artikel 524 en artikel 526bis van het Wetboek van Vennootschappen. De Raad van Bestuur heeft, op advies van het benoemings- en remuneratiecomité, de vervulling van deze criteria getoetst en kan hierbij bevestigen dat deze allen zijn voldaan. Hierna vindt u het beknopte curriculum van ieder van de bestuurders of, in het geval dat vennootschappen bestuurder zijn, van hun vaste vertegenwoordigers, met vermelding van de andere mandaten die zij als lid van de administratieve, beheer- of controleorganen in andere vennootschappen in de loop van de voorbije vijf jaar hebben vervuld (met uitzondering van de dochterondernemingen van de Vennootschap). Van Acker Gerard BVBA, vertegenwoordigd door Gerard Van Acker Voorzitter van de Raad van Bestuur en Onafhankelijk Bestuurder Begin mandaat: 1/10/2006 Einde mandaat: 15/05/2012 Gerard Van Acker, geboren in 1943, studeerde rechten en politieke en administratieve Wetenschappen aan de Vrije Universiteit Brussel. Na functies als onderzoeker aan de universiteit werd hij opdrachthouder bij het Planbureau en kabinetschef van de Vicepremier en de minister van Economische Zaken. Hij is medeoprichter van de GIMV, waarvan hij tot 2001 directeur-generaal en voorzitter van het directiecomité was en waar hij ook lid was van de raden van bestuur van gespecialiseerde dochtervennootschappen. Van 2001 tot 2003 was hij voorzitter en gedelegeerd bestuurder van de BBM (Belgische Betonmaatschappij). Sinds 2003 is hij bestuurder van verschillende vennootschappen (Accent Jobs for People, Trust Capital, Exequtes Group, Ebyca, Capricorn, BI3Fund) en voorzitter van de Raad van Bestuur van Language en Computing en van Capital E. In een aantal van deze vennootschappen is hij bovendien voorzitter of lid van het auditcomité en/of het remuneratie- en benoemingscomité. In de loop van deze periode heeft hij ook bestuursmandaten bekleed bij Besix Group, Bofort, Carestel, Kinepolis, Real Software, Sabena Technics, Groep P&V en Essent Belgium. Hij oefent eveneens een bestuursmandaat uit bij tal van verenigingen zonder winstoogmerk, zoals Imec, het VIB (Vlaams Instituut Biotechnologie). Hij is ook erevoorzitter van Plan België. En, ten slotte, heeft ook hij ook consultancyopdrachten uitgevoerd voor internationale groepen. Vanaf 5 november 2008 werd de heer Gerard Van Acker als bestuurder van de NV Montea Management, Zaakvoerder van Montea Comm. VA, vervangen door de BVBA Gerard Van Acker, met als vaste vertegenwoordiger de heer Gerard Van Acker, in overeenstemming met de artikelen 38 en 39 van de wet van 20 juli 2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles.

Annual report 2009

25/124

First Stage Management NV, vertegenwoordigd door Hugo Van Hoof Ondervoorzitter van de Raad van Bestuur en Onafhankelijk Bestuurder Begin mandaat: 1/10/2006 Einde mandaat: 17/05/2011 Hugo Van Hoof, geboren in 1946, is burgerlijk ingenieur bouwkunde (KUL) en behaalde aan diezelfde universiteit ook het diploma van licentiaat in de toegepaste economische wetenschappen. Hij heeft verschillende functies uitgeoefend in studiebureaus (vastgoed- en bouwsector); hij is zich vervolgens gaan toeleggen op het opstarten van nieuwe vennootschappen, als medeoprichter en investeerder (venture capitalist – investeerder in risicokapitaal), en was belast met de reorganisatie en sanering van de Belgische ondernemingen van IBC. Tot 2001 was hij Voorzitter van het Directiecomité van IBC België en lid van de raad van de groep van de Koninklijke IBC (PB). Daarnaast was hij bestuurder, gedelegeerd bestuurder of voorzitter van de Raad van Bestuur van een vijftiental vennootschappen van IBC. Tot mei 2006 was hij Divisieverantwoordelijke bij Heijmans International, gedelegeerd bestuurder van Heijmans België en van 26 Belgische vennootschappen. Hij is momenteel Voorzitter, gedelegeerd bestuurder van Resiterra nv (joint venture tussen KBC Vastgoed en privé investeerders), Voorzitter van Barbarahof nv (joint venture tussen Resiterra nv en BPI -CFE nv), bestuurder van BVS-UPSI (Beroepsvereniging van de Vastgoedsector) en onafhankelijk bestuurder van meerdere kmo's. Tehos BVBA, vertegenwoordigd door Frédéric Sohet Gedelegeerd Bestuurder en CEO Begin mandaat: 12/02/2007 Einde mandaat: 15/02/2010 wegens ontslagname Frédéric Sohet, geboren in 1972, behaalde een diploma van Handelsingenieur (Master in Finance and Management) aan de Ecole de Commerce Solvay (Université libre de Bruxelles). Hij startte zijn carrière bij het consultancykantoor PriceWaterhouseCoopers en stapte daarna over naar het luchttransport, waar hij verschillende functies in financiën en general management bekleedde. In 2004 werd hij financieel directeur van Robelco, één van de belangrijkste Belgische vastgoedpromotoren. Frédéric Sohet is Zaakvoerder van de BVBA Tehos en oefende tussen 2003 en 2005 ook de functie van BestuurderSchatbewaarder uit binnen de Association Solvay Business School Alumni. In februari 2007 vervoegde hij Montea als gedelegeerd Bestuurder (uitvoerend bestuurder). Vanaf 17 november 2008 wordt Tehos BVBA, vertegenwoordigd door de heer Frédéric Sohet, aangesteld als effectieve leider van Montea Comm. VA, overeenkomstig artikel 38 van de wet van 20 juli 2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles. PSN Management BVBA, vertegenwoordigd door Peter Snoeck Vertegenwoordiger van de familie De Pauw - Bestuurder en COO Begin mandaat: 1/10/2006 Einde mandaat: 15/05/2012 Peter Snoeck, geboren in 1957, behaalde zijn diploma van industrieel ingenieur elektromechanica in Gent. Hij studeerde daarna bedrijfsbeheer aan de KUL en volgde een opleiding tot vastgoedmakelaar. Hij heeft gedurende meerdere jaren gewerkt bij Santens Engineering Services en staat sinds 1989 in voor het dagelijks beheer van de vastgoedmaatschappijen van de groep Pierre De Pauw. Peter Snoeck is uitvoerend bestuurder van de Zaakvoerder van de vastgoedbevak; hij bekleedt de functie van COO en vertegenwoordigt de familie Pierre De Pauw in de Raad van Bestuur.

Annual report 2009

26/124

DDP Management BVBA, vertegenwoordigd door Dirk De Pauw Vertegenwoordiger van de familie De Pauw - Bestuurder en Voorzitter van het investeringscomité (zie voetnoot 26) Begin mandaat: 1/10/2006 Einde mandaat: 15/05/2012 Dirk De Pauw, geboren in 1956, is één van de stichtende aandeelhouders van Montea. Hij behaalde zijn diploma boekhouding en bedrijfsbeheer aan het IHNUS te Gent en volgde daarna aanvullende opleidingen aan de Vlerick Leuven Gent Management School. Hij was bestuurder van meerdere vastgoedmaatschappijen, waaronder de NV K&D INVEST en de vastgoedpromotor Immo Industry Group (verkocht in 2004). Hij is sinds 1982 eveneens gedelegeerd bestuurder van de NV CLIPS te Asse. Dirk De Pauw is Bestuurder van de Zaakvoerder van de vastgoedbevak en Voorzitter van het Investeringscomité (zie voetnoot 26); hij vertegenwoordigt de familie Pierre De Pauw in de Raad van Bestuur. André Bosmans Management BVBA, vertegenwoordigd door André Bosmans Vertegenwoordiger van Banimmo - Bestuurder Begin mandaat: 1/10/2006 Einde mandaat: 15/05/2012 André Bosmans, geboren in 1954, behaalde een diploma rechten (Rijksuniversiteit Gent - RUG) en behaalde in 1978 eveneens een diploma notariaat aan de RUG. Hij beschikt over heel wat beroepservaring, onder meer als stagiair-advocaat en kandidaat notaris, hij heeft ook gewerkt bij Imofo, een in vastgoed gespecialiseerde dochtervennootschap van Anhyp. Hij was bestuurder van GP Beta Holding. Sinds 1996 is hij secretaris-generaal en lid van het directiecomité van Banimmo. Hij is sinds augustus 2006, via zijn managementvennootschap, bestuurder van diverse vennootschappen (Banimmo, NV Conferinvest, Comulex, Immo Property Services – IPS, Lex 84, PPF Britany GP Sarl). Hij is ook in persoonlijke naam bestuurder van de naamloze vennootschap Grondbank The Loop en hij is tenslotte onafhankelijk bestuurder van de NV VEDIS in persoonlijke naam en van de NV International Commerce and Trading via zijn managementvennootschap. Hij was ook de vereffenaar van de naamloze vennootschap Eudip Three en van de besloten vennootschap Gordinco. Sinds 2004 werd een einde gesteld aan de volgende mandaten van bestuurder: de NV Profifo, de NV Evere Real Estate, de NV Brouckère Tower Invest, de NV Ad Valore Finance, de NV Banimmo Real Estate, de NV Dolce La Hulpe, de NV Capellen Invest, de NV Immocert t’Serclaes, de BV Gordinco, de NV Gerardchamps Invest. Stratefin Management BVBA, vertegenwoordigd door Christian Terlinden Vertegenwoordiger van Banimmo - Bestuurder Begin mandaat: 1/10/2006 Einde mandaat: 15/05/2012 Christian Terlinden, geboren in 1959, is licentiaat rechten (UCL) en toegepaste economische wetenschappen; hij behaalde eveneens een MBA aan Cornell University in de Verenigde Staten. Hij heeft beroepservaring opgedaan in de banksector (van 1984 tot 1988) bij Citibank en daarna bij COBEPA, als verantwoordelijke voor de opvolging van bepaalde participaties, van vastgoedtransacties en van de activiteiten als Merchant bank (van 1989 tot 1995). Van 1995 tot juni 2006 was hij bestuurder en CFO van Sapec. Sinds 2005 is hij Chief Financial Officer, lid van het directiecomité en bestuurder van Banimmo. Hij was bestuurder van Zetes Industries NV, Air Energy SA, GP Beta Holding (vroegere moedervennootschap van Banimmo), Tradecorp, Interpec Iberia, Sapec SGPS, Sapec Immobiliaria en van Sapec Commercios y Serviços. Hij was ook bestuurder van Devimo Consult tot juni 2008.

Annual report 2009

27/124

Eddy Hartung Onafhankelijk Bestuurder Begin mandaat: 1/10/2006 Einde mandaat: 17/05/2011 Eddy Hartung, geboren in 1952, behaalde het diploma van licentiaat rechten (ULB, 1975) en een diploma bedrijfsbeheer aan de UCL (IAG) in 1983. Hij kan heel wat beroepservaring voorleggen in de banksector, vooral op het vlak van vastgoed (van 1975 tot 1995). In 1995 werd hij benoemd tot CEO van Fidisco en in 1998 van Almafin (twee ondernemingen uit de Groep Almanij) en dit tot in 2002. Hij oefent momenteel de volgende mandaten uit: Gedelegeerd Bestuurder van HARMONT INVEST NV, management company en tevens patrimoniale vennootschap (participaties en vastgoedbeleggingen); Bestuurder van CETIM S.A. (Luxembourg); Zaakvoerder (Gérant) van CETIM sarl (Frankrijk); als vaste vertegenwoordiger van Harmont Invest NV;  Voorzitter van de RvB van CETIM NV (België); als vaste vertegenwoordiger van CETIM NV (België); bestuurder en/of voorzitter van verschillende ad hoc vastgoedvennootschappen in Luxemburg en in Frankrijk (in het kader van een privé vastgoedfonds Immo Optimum SICAR, afgekort OPTIMMO, te Luxemburg): VDA SA en VDA Secundo SA te Luxemburg, en SAS Immo Parc Orsay, SAS Immo Secundo, SAS 21 Fortuny, SAS 107 Malesherbes, SAS 197 Malesherbes, alle SAS in Frankrijk gevestigd zijnde. Philip Van gestel BVBA, vertegenwoordigd door Philip Van gestel Onafhankelijk Bestuurder Begin mandaat: 1/10/2006 Einde mandaat: 18/05/2010 Philip Van gestel, geboren in 1958, behaalde een diploma in de toegepaste economische wetenschappen, zee- en transportrecht aan de UFSIA, en in toegepaste marketing aan de Université van Aix-Marseille. Hij werkte voor de marketingafdelingen van Lafarge en Vallourec in Parijs. Na vier jaar Generale Bank in Brussel vervoegde hij de Antwerpse Noord Natie groep in 1987. Hij richtte de expeditie firma Norexa NV op en werd in 1992 benoemd tot Voorzitter van het directiecomité Noord Natie NV. Na de fusie met Hesse Natie in 2002 en de verkoop aan het Singaporese PSA, bleef hij CEO van Hesse-Noord Natie NV. Sinds 2004 is hij Uitvoerend Voorzitter van Noord Natie Terminals NV (tankopslag in Antwerpen), International Distribution Partners (koelhuizen in Antwerpen), Civitavecchia Forrest and Fruit Terminal (Italië), Noord Natie Ventspils terminals (Letland) en de Nortrop groep (agenturen). Hij heeft volgende mandaten: Voorzitter van Noord Natie Holding CVBA, Bestuurder van Concentra NV (media), lid van het Beheerscomité van Fortis Bank, regio Antwerpen – Kempen, Bestuurder van Acerta (sociaal secretariaat), Bestuurder van Rubis en Bestuurder van EFICO NV en SEABRIDGE NV (koffiehandel en -opslag). Hij is tevens Erevoorzitter van de Algemene Beroepsvereniging voor de Antwerpse Stouwers, bureaulid van de Kamer van Koophandel en Nijverheid Antwerpen Waasland, Consulair Rechter aan de Rechtbank van Koophandel Antwerpen. Het mandaat van BVBA Philip Van gestel vervalt op de jaarvergadering van 2010. Aan de eerstvolgende jaarvergadering, te houden op 18 mei 2010, zal voorgesteld worden de BVBA Philip Van gestel, vertegenwoordigd door haar vaste vertegenwoordiger, de heer Philip Van gestel, te herbenoemen voor een termijn van 4 jaar. De herbenoeming van de BVBA Philip Van gestel in de NV Montea Management zal als agendapunt (kennisname van deze herbenoeming) worden opgenomen in de oproeping tot de jaarvergadering van 18 mei 2010.

28/124

Annual report 2009

Gemeentelijke Holding NV, haar vaste vertegenwoordiger de heer Carlos Bourgeois Bestuurder Begin mandaat: 20/05/2008 Einde mandaat: 20/05/2014 Carlos Bourgeois, geboren in 1949, behaalde een diploma van Licentiaat in de economische wetenschappen in 1971 aan de rijksuniversiteit van Gent. Hij liep stage bij de Europese Commissie om vanaf 1973 te starten bij het Gemeentekrediet van België waar hij talrijke functies bekleedde waarbij de afdeling studies, audit, marketing en communicatie onder zijn bevoegdheid vielen. In het jaar 2000 werd hij benoemd tot Secretaris-generaal van de Gemeentelijke Holding NV en vanaf 2002 tot heden is hij ook de dagelijkse bestuurder van de Gemeentelijke Holding NV. Naast het bestuurdersmandaat bij Montea bekleedt Carlos Bourgeois ook bestuursmandaten bij DG Infra+, Dexia Immorent en Enfinity 1. Met uitzondering van DDP Management BVBA, vertegenwoordigd door de heer Dirk De Pauw, Tehos BVBA, vertegenwoordigd door de heer Frédéric Sohet en PSN Management BVBA, vertegenwoordigd door de heer Peter Snoeck, zijn bovenvermelde bestuurders allemaal niet-uitvoerende bestuurders. De bevak bevestigt dat bovenvermelde niet-uitvoerende bestuurders, voldoen aan bepaling 4.5 van de Code, die voorschrijft dat niet-uitvoerende bestuurders niet meer dan 5 mandaten in genoteerde vennootschappen mogen uitoefenen. Samenstelling en aanwezigheidslijst Raad van Bestuur Naam Van Acker Gerard BVBA vertegenwoordigd door Gerard Van Acker

Functie

Bestuurder, vertegenwoordiger van

Einddatum mandaat

Aanwezigheidslijst in 2009

Mei 2012

10/10

Voorzitter

Onafhankelijk bestuurder

First Stage Management NV vertegenwoordigd door Hugo Van Hoof

Ondervoorzitter

Onafhankelijk bestuurder

Mei 2011

10/10

Tehos BVBA vertegenwoordigd door Frédéric Sohet

Gedelegeerd bestuurder en CEO (*)

Gedelegeerd Bestuurder

15/02/2010 wegens ontslagname

10/10

André Bosmans Management BVBA vertegenwoordigd door André Bosmans

Bestuurder

Banimmo

Mei 2012

10/10

Stratefin Management BVBA vertegenwoordigd door Christian Terlinden

Bestuurder

Banimmo

Mei 2012

9/10

Gemeentelijke Holding vertegenwoordigd door Carlos Bourgeois

Bestuurder

Gemeentelijke Holding

Mei 2012

7/10

DDP Management BVBA vertegenwoordigd door Dirk De Pauw

Bestuurder

Familie De Pauw

Mei 2012

10/10

PSN Management BVBA vertegenwoordigd door Peter Snoeck

Bestuurder en COO

Familie De Pauw

Mei 2012

10/10

Onafhankelijk bestuurder

Onafhankelijk bestuurder

Mei 2011

10/10

Onafhankelijk bestuurder

Onafhankelijk bestuurder

Mei 2010

10/10

Eddy Hartung Philip Van gestel BVBA vertegenwoordigd door Philip Van gestel (*) tot 15/02/2010

5.3.1.3 Statutaire Zaakvoerder en Raad van Bestuur – Vergoeding 5.3.1.3.1 Vergoeding statutaire Zaakvoerder De statuten van de Zaakvoerder voorzien dat de opdracht van Montea Management als statutair Zaakvoerder van de vastgoedbevak wordt vergoed. Deze vergoeding bestaat uit twee delen: een vast deel en een variabel deel. Het vaste deel van de vergoeding van de Zaakvoerder wordt ieder jaar vastgelegd door de algemene vergadering van de vastgoedbevak. Deze forfaitaire vergoeding kan niet lager zijn dan EUR 15.000 per jaar. Het variabel statutair gedeelte is gelijk aan 0,25% van het bedrag gelijk aan de som van het gecorrigeerd resultaat 25 en van de netto meerwaarden bij realisatie van vastgoed die niet van de verplichte uitkering zijn vrijgesteld. De Zaakvoerder heeft recht op terugbetaling van de daadwerkelijk gedane kosten die rechtstreeks verband houden met zijn opdracht en waar voldoende bewijs van wordt geleverd. 25

Het gecorrigeerd resultaat = Netto resultaat + Afschrijvingen + Waardeverminderingen - Terugnemingen van waardeverminderingen - Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren +/- Andere niet-monetaire bestanddelen +/- Resultaat verkoop vastgoed +/- Variaties in de reële waarde van vastgoed.

Annual report 2009

29/124

In de loop van het boekjaar dat werd afgesloten op 31 december 2009 bedroeg de vergoeding van de Zaakvoerder EUR 470.064,15. Dit bedrag komt overeen met de totale kost van de Raad van Bestuur. 5.3.1.3.2 Vergoeding Raad van Bestuur Het remuneratiebeleid voorziet, ten laste van de Zaakvoerder, de uitbetaling van “zitpenningen” aan de bestuurders (maar niet aan de gedelegeerd bestuurder CEO of aan de operationeel directeur COO, en evenmin aan de Voorzitter van het Investeringscomité, die afzonderlijk worden vergoed voor hun opdracht) en dit voor iedere vergadering van de Raad van Bestuur waaraan zij deelnemen. Overeenkomstig de principes op het vlak van Corporate Governance is de vergoeding van de bestuurders proportioneel met hun verantwoordelijkheden en met de tijd die zij besteden aan hun functies. De zitpenning wordt voor de hierboven vermelde bestuurders vastgelegd op EUR 1.000 per vergadering voor alle bestuurders die daadwerkelijk deelnemen aan de Raad van Bestuur. De voorzitter van de Raad van Bestuur ontvangt ieder jaar een bijkomende vergoeding van EUR 60.000. Alle leden van de Raad van Bestuur zijn bovendien gedekt door een polis burgerlijke aansprakelijkheid bestuurders, waarvan de totale premie van EUR 16.278,25 voor alle bestuurders samen, wordt gedragen door Montea Comm. VA. Er worden geen aanvullende vergoedingen (bedrijfswagen, pensioen, opties, enz.) uitgekeerd aan de bestuurders. 5.3.2

Investeringscomité

5.3.2.1 Rol investeringscomité Het investeringscomité is belast met de voorbereiding van de investerings- en desinvesteringsdossiers voor de Raad van Bestuur. Het investeringscomité volgt daarnaast de onderhandelingen met de verschillende tegenpartijen van Montea Comm. VA met betrekking tot de verwerving (onder gelijk welke vorm), de vervreemding, de belangrijke verhuurovereenkomsten en/of de overnames van vastgoedvennootschappen. 5.3.2.2 Samenstelling investeringscomité Het investeringscomité bestaat uit de volgende partijen: • • • •

26

DDP Management BVBA, vertegenwoordigd door de heer Dirk De Pauw, voorzitter van het investeringscomité (zie voetnoot 26), bestuurder en verantwoordelijk voor business development in Frankrijk; Tehos BVBA, vertegenwoordigd door de heer Frédéric Sohet, gedelegeerd bestuurder en Chief 26 Executive Officer (CEO) ; PSN Management BVBA, vertegenwoordigd door de heer Peter Snoeck, bestuurder en Chief Operating Officer (COO); Amaury De Crombrugghe BVBA, vertegenwoordigd door de heer Amaury De Crombrugghe, verantwoordelijk voor investeringen van de referentieaandeelhouder Banimmo.

In afwachting van de aanstelling van een vervanger van de BVBA Tehos, zal de BVBA First Stage Management, met zetel te B-3191 Hever-Schiplaken, Stijn Streuvelslaan 11, ingeschreven in het RPR te Brussel onder nummer 0873.464.016, vertegenwoordigd door de Heer Hugo Van Hoof (ondervoorzitter van de Raad van Bestuur), tijdelijk als lid van het comité worden aangeduid. De NV First Stage Management zal meteen ook de BVBA DDP Management vervangen als Voorzitter van dit investeringscomité.

30/124

Annual report 2009

Samenstelling en aanwezigheidslijst investeringscomité Naam First Stage Management NV vertegenwoordigd door Hugo Van Hoof

Functie

Aanwezigheidslijst in 2009

Voorzitter (**)

Tehos BVBA vertegenwoordigd door Frédéric Sohet

Lid (*)

9/9

DDP Management BVBA vertegenwoordigd door Dirk De Pauw

Lid (**)

9/9

PSN Management BVBA vertegenwoordigd door Peter Snoeck

Lid

9/9

Lid

9/9

Amaury de Crombrugghe BVBA vertegenwoordigd door Amaury de Crombrugghe (*) tot 15/02/2010 wegens ontslagname (**) vanaf 15/02/2010

5.3.2.3 Vergoeding investeringscomité Met uitzondering van de Voorzitter, de CEO en de COO ontvangen de leden van het investeringscomité een vergoeding van EUR 1.000 per deelgenomen vergadering. 5.3.3

Auditcomité

5.3.3.1 Rol auditcomité Het auditcomité werd opgericht met ingang van 1 januari 2009 en staat de Raad van Bestuur bij in de vervulling van diens toezichtstaak op de interne en externe controle van Montea in de brede zin van het woord. Het auditcomité is belast met de wettelijke minimum taken zoals omschreven in artikel 526bis van het Wetboek van Vennootschappen en ondermeer met: • • • • •

het assisteren van de Raad van Bestuur in haar verantwoordelijkheden van toezicht, meer bepaald met betrekking tot het verschaffen van informatie aan de aandeelhouders en derde partijen en de interne controle mechanismen die door het management werden opgezet; het voorstellen van de benoeming van de commissaris, het definiëren van de scope van deze opdracht alsook de goedkeuring van de vergoeding van deze commissaris; het onderzoeken van de kwartaal-, halfjaarlijkse- en jaarresultaten en de statutaire jaarrekeningen; het analyseren van de observaties die de commissaris maakt en waar nodig het formuleren van aanbevelingen voor de Raad van Bestuur; verzekeren dat alle wettelijke regelingen met betrekking tot eventuele strijdige belangen strikt toegepast worden.

Het auditcomité is in de loop van het boekjaar 2009 vier keer samengekomen, waarbij ondermeer volgende onderwerpen werden behandeld: • • • •

bespreking van de trimestriële, halfjaarlijkse en jaarlijkse geconsolideerde en statutaire financiële staten; bespreking en evaluatie van interne controlesystemen: (i) opvolging van financiële solvabiliteit van klanten, (ii) opvolging en analyse van lopende juridische zaken, (iii) opvolging en analyse van liquiditeitsbehoeften; bespreking van de jaarlijkse financiële cijfers geauditeerd door de commissaris-revisor; verslaggeving aan de voltallige Raad van Bestuur over de voornaamste bevindingen van het auditcomité.

31/124

Annual report 2009

Tijdens één van de vergaderingen zijn voorgaande punten tevens besproken met de commissaris. Op alle vergaderingen werden voorgaande punten tevens besproken met de CFO. De belangrijkste criteria voor het evalueren van het auditcomité en haar leden zijn: • • •

ervaring op het vlak van boekhouden en audit; ervaring op het vlak van zetelen in andere auditcomités; ervaring op het vlak van analyse, beheersing en opvolging van financiële en ondernemingsrisico’s.

Overeenkomst artikel 526bis van het Wetboek van Vennootschappen moet tenminste één lid van het auditcomité beschikken over de nodige deskundigheid op het gebied van boekhouding en audit. Terzake kan worden verwezen naar de ruime ervaring en deskundigheid van Van Acker Gerard BVBA, vertegenwoordigd door Gerard Van Acker. De heer Gerard Van Acker heeft onderstaande relevante ervaring: • •

bij de oprichting van de Commissie voor Boekhoudkundige Normen lid voor meerdere jaren en erna erelid; (gewezen) voorzitter of lid van meerdere auditcomités in beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde ondernemingen, evenals van non-profitorganisaties.

De evaluatie van de leden en de werking van het auditcomité gebeurt op permanente basis (i) enerzijds door de collega’s onderling en (ii) anderzijds door de voltallige Raad van Bestuur. Wanneer iemand vraagtekens heeft bij de bijdrage van een collega/lid, kan hij dit bespreken met de voorzitter van de Raad van Bestuur. De voorzitter kan dan, naar eigen goeddunken, de nodige stappen ondernemen. 5.3.3.2 Samenstelling auditcomité Het auditcomité bestaat uit de volgende leden: • • •

First Stage Management NV, vertegenwoordigd door Hugo Van Hoof, voorzitter van het auditcomité, onafhankelijk bestuurder; Van Acker Gerard BVBA, vertegenwoordigd door Gerard Van Acker, ondervoorzitter, onafhankelijk bestuurder; De heer Eddy Hartung, onafhankelijk bestuurder.

Samenstelling en aanwezigheidslijst auditcomité Naam First Stage Management NV vertegenwoordigd door Hugo Van Hoof

Functie

Aanwezigheidslijst in 2009

Bestuurder en Voorzitter

4/4

Van Acker Gerard BVBA vertegenwoordigd door Gerard Van Acker

Onafhankelijk Bestuurder

4/4

Eddy Hartung

Onafhankelijk Bestuurder

4/4

Wanneer het auditcomité beraadslaagt met betrekking tot de jaarlijkse financiële audit zullen eventueel ook een externe financiële adviseur en de Commissaris de zitting bijwonen. 5.3.3.3 Vergoeding auditcomité De zitpenningen worden vastgelegd op: EUR 500 per zitting voor de voorzitter en EUR 300 per zitting voor de leden.

32/124

Annual report 2009

5.3.4

Remuneratie- en benoemingscomité

5.3.4.1 Rol remuneratie- en benoemingscomité Het remuneratiecomité, dat eveneens optreedt als benoemingscomité, neemt volgende activiteiten voor haar rekening: • • • •

advies geven met betrekking tot de organisatie van de Raad van Bestuur en al haar andere comités, alsook de validatie van de onafhankelijkheid van haar leden; advies geven in het selecteren, het evalueren en het aanduiden van de leden van de Raad van Bestuur en het management; advies geven in het vaststellen van de vergoeding van de leden van de Raad van Bestuur en het management; het analyseren en het voorbereiden van aanbevelingen over Corporate Governance.

In 2009 is er 1 remuneratie- en benoemingscomité samengeroepen, waarbij volgende activiteiten werden besproken: • • •

evaluatie van het management en bespreking van de objectieven voor 2008; bespreking en bepaling van de objectieven voor het management voor 2009; bespreking en evaluatie van het globale personeelsbeleid.

De werking van het remuneratiecomité wordt geëvalueerd aan de hand van volgende criteria: • •

ervaring op het vlak van personeelsmanagement, remuneratiebeleid en remuneratiesystemen; ervaring op het vlak van zetelen in andere remuneratiecomités.

De evaluatie van de leden en de werking van het remuneratie- en benoemingscomité gebeurt op permanente basis (i) enerzijds door de collega’s onderling en (ii) anderzijds door de voltallige Raad van Bestuur. Wanneer iemand vraagtekens heeft bij de bijdrage van een collega/lid, kan hij dit bespreken met de voorzitter van de Raad van Bestuur. De voorzitter kan dan, naar eigen goeddunken, de nodige stappen ondernemen. 5.3.4.2 Samenstelling remuneratie- en benoemingscomité Het remuneratie- en benoemingscomité bestaan uit de volgende leden: • • •

Van Acker Gerard BVBA, vertegenwoordigd door Gerard Van Acker, voorzitter van het comité, onafhankelijk bestuurder; Stratefin Management BVBA, vertegenwoordigd door Christian Terlinden, onafhankelijk bestuurder; De heer Eddy Hartung, onafhankelijk bestuurder.

Samenstelling en aanwezigheidslijst remuneratie- en benoemingscomité Naam Van Acker Gerard BVBA vertegenwoordigd door Gerard Van Acker

Functie Onafhankelijk Bestuurder en Voorzitter

Aanwezigheidslijst in 2009

First Stage Management NV vertegenwoordigd door Hugo Van Hoof

Onafhankelijk Bestuurder

1/1

Bestuurder

1/1

Onafhankelijk Bestuurder

1/1

Stratefin Management BVBA vertegenwoordigd door Christian Terlinden Eddy Hartung

1/1

Annual report 2009

33/124

5.3.4.3 Vergoeding remuneratie- en benoemingscomité De zitpenningen worden vastgelegd op: EUR 500 per zitting voor de voorzitter en EUR 300 per zitting voor de leden. 5.3.4.4 Remuneratieverslag De remuneratie van de niet-uitvoerende bestuurders wordt bepaald op basis van de voormelde criteria. Tevens wordt nagegaan of hun vergoeding marktconform is. Het remuneratiebeleid van het executive management (zie hieronder) wordt goedgekeurd door de Raad 27 van Bestuur. Bij deze procedure kan de Raad van Bestuur beroep doen op extern advies . 5.3.5

Executive management en dagelijks bestuur van de statutaire Zaakvoerder

5.3.5.1 Rol en samenstelling Executive Management en dagelijks bestuur van de statutaire Zaakvoerder De Raad van Bestuur draagt, overeenkomstig artikel 38 van de Wet van 20 juli 2004, betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles, de statuten van de vennootschap en de “Corporate Governance” principes, een deel van de bevoegdheden van de Zaakvoerder over aan twee effectieve leiders, namelijk aan (i) Tehos BVBA, vertegenwoordigd door de heer Frédéric Sohet, fungerend als CEO 28 en (ii) aan PSN Management BVBA, vertegenwoordigd door de heer Peter Snoeck, fungerend als operationeel directeur (COO), die beiden door de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder worden benoemd en die maandelijks verslag uitbrengen aan de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder over de vervulling van hun opdracht van dagelijks bestuur. Deze opdracht omvat onder meer: de algemene leiding, de voorbereiding en het onderhandelen van investerings-/desinvesteringsdossiers, het technisch en commercieel beheer van de vastgoedportefeuille, het financieel en administratief beleid, marketing en communicatie evenals de relaties met investeerders. 5.3.5.2 Vergoeding Executive Management en dagelijks bestuur van de statutaire Zaakvoerder De vergoeding van de personen die belast zijn met het dagelijks bestuur bestaat uit een vast en een variabel deel. Het bedrag van deze beide delen wordt vastgelegd door de Raad van Bestuur, rekening houdend met de verantwoordelijkheden en de tijd nodig voor deze functies, evenals met de in de sector gangbare praktijk. Tijdens het boekjaar dat werd afgesloten op 31 december 2009 hebben de effectieve leiders (Tehos BVBA, vertegenwoordigd door de heer Frédéric Sohet, fungerend als CEO en PSN Management BVBA, vertegenwoordigd door de heer Peter Snoeck, fungerend als operationeel directeur (COO)) de volgende vaste en variabele vergoedingen ontvangen, forfaitaire onkostenvergoeding inbegrepen: • •

27

Tehos BVBA, vertegenwoordigd door de heer Frédéric Sohet: EUR 205.000 vaste vergoeding, en EUR 51.000 variabele vergoeding; PSN Management BVBA, vertegenwoordigd door de heer Peter Snoeck: EUR 135.000 vaste vergoeding.

Wij verwijzen naar de punten onder “Executive Management en dagelijks bestuur van de statutaire Zaakvoerder” voor meer informatie. 28 Zie eveneens voetnoot 23.

Annual report 2009

34/124

De variabele vergoedingen voor het jaar 2009 werden vastgelegd op basis van de volgende objectieven: 60% voor kwantitatieve doelstellingen, waarvan: • 40% op basis van het netto courante resultaat per aandeel; • 20% voor de verbetering operationele marge; 40% voor kwalitatieve doelstellingen, met nadruk op: ƒ de structurele uitbouw Frankrijk; ƒ de uitbouw van operationele en bijkomende financiële rapporteringen aan de Raad van Bestuur; ƒ de verdere uitbouw van de strategie van Montea; ƒ onderzoek en versterking van de kapitaalstructuur. Er werden geen andere vergoedingen, noch voordelen in natura toegekend aan de effectieve leiders. 5.3.6

Vastgoedexpertise

Het koninklijk besluit van 10 april 1995 met betrekking tot de vastgoedbevaks, voorziet dat de vastgoedbevak haar vastgoed moet laten waarderen, door één of meer erkende vastgoeddeskundige(n), te kiezen uit een lijst die bij het vergunningsdossier is gevoegd. De waarde van het vastgoed wordt ieder kwartaal bepaald door onafhankelijke experts (de Crombrugghe & Partners, Herman-Debrouxlaan 54, 1160 Brussel, voor de activa in België, Drivers Jonas France, 11 rue Scribe, 75009 Paris, voor het vastgoed gelegen in Frankrijk). Deze deskundigen zullen de marktwaarde van het vastgoed bepalen en meedelen overeenkomstig de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen voor de waardering van het vastgoed van de vastgoedbevak, waarmee de deskundige rekening zal houden. De tussen de partijen gemaakte afspraken blijven onderworpen en zijn ondergeschikt aan de bepalingen van het koninklijk besluit van 10 april 1995 met betrekking tot de vastgoedbevak, en in het algemeen aan alle op de vastgoedbevak van toepassing zijnde wettelijke bepalingen, alsook aan alle wettelijke bepalingen die de huidige wettelijke bepalingen, van toepassing op de vastgoedbevak, zouden aanvullen of vervangen. De erelonen van de vastgoedexperts worden berekend op basis van een vaste en variabele kost in functie van de waarde van de portefeuille op de waarderingsdatum. De experts kunnen daarnaast erelonen ontvangen in het kader van specifieke opdrachten. Voor het boekjaar dat werd afgesloten op 31 december 2009 bedroeg het totaal aan erelonen die werden betaald in het kader van deze opdrachten EUR 93.097 (excl. BTW) in België en EUR 40.820 excl. BTW in Frankrijk. 5.3.7

Controle

5.3.7.1 Intern toezicht - Toezicht op het dagelijks bestuur Het toezicht op het executive management komt, conform de Belgische Corporate Governance Code 2009, toe aan de voltallige Raad van Bestuur van de Zaakvoerder. In de vervulling van deze opdracht van toezicht wordt de Raad van Bestuur bijgestaan, conform artikel 4, § 1 5° van het Koninklijk Besluit Vastgoedbevaks, door twee natuurlijke personen bestuurders, namelijk de Voorzitter van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder en de heer Eddy Hartung die gezamenlijk de voor de voltallige Raad van Bestuur, vereiste informatie verzamelen en de beraadslaging en de Raad van Bestuur terzake voorbereiden.

Annual report 2009

35/124

Dit toezicht houdt geen controle in op de inhoud van alle handelingen gesteld door de personen die zijn belast met het dagelijks bestuur. Montea doet voor de uitvoering van de opdrachten op het vlak van rapportering en consolidatie bovendien een beroep op VGD. VGD treedt uitsluitend op als extern adviseur voor de vastgoedbevak Montea Comm. VA in de rapportering en de consolidatie van de kwartaal-, halfjaarlijkse en jaarresultaten. VGD, als extern adviseur, maakt geen deel uit van het auditcomité. Het auditcomité kan wel beslissen om, desgewenst, beroep te doen op VGD voor externe adviezen aangaande hun opdrachten op vlak van rapportering en consolidatie. 5.3.7.2 Extern toezicht - Controle van de rekeningen – Commissaris De Commissaris wordt aangesteld door de algemene vergadering van aandeelhouders en wordt gekozen uit de lijst van door de CBFA erkende commissarissen. De commissaris is KPMG Bedrijfsrevisoren, met maatschappelijke zetel te 1130 Brussel, Bourgetlaan 40, vertegenwoordigd door de heer Luc Van Couter. Enerzijds voert hij zijn onderstaande taken uit ingevolge het Wetboek van Vennootschappen. Dit heeft betrekking op de controle van de boekhoudkundige informatie in de jaarrekeningen. 1. De commissaris oefent controle uit op de jaarrekening en op de geconsolideerde jaarrekening en maakt hiervan jaarlijks een omstandig schriftelijk verslag op. 2. Een bijzondere verslaggeving door de commissaris is onder meer nodig in volgende gevallen: • bij inbreng in natura; • bij quasi-inbreng; • bij uitgifte van aandelen beneden de fractiewaarde van de oude aandelen; • ingeval van beperking of opheffing van het voorkeurrecht bij een kapitaalverhoging of bij de uitgifte van converteerbare obligaties of warrants; • ingeval van tegenstrijdig belang van een bestuurder (geen afzonderlijk verslag is nodig maar de inlichtingen dienen wel door de commissaris opgenomen te worden in zijn jaarlijks verslag); • ingeval van vermogensvoordeel verleend aan een invloedrijke aandeelhouder van een beursgenoteerde vennootschap (geen afzonderlijk verslag is nodig maar de inlichtingen dienen wel opgenomen te worden in zijn jaarlijks verslag); • bij een wijziging van het doel van de vennootschap; • bij de omzetting van de vennootschap in een andere rechtsvorm; • bij fusies en splitsingen; • voor het voorstel tot ontbinding van de vennootschap en de sluiting van de vereffening. Anderzijds verleent de commissaris zijn medewerking aan het toezicht door de CBFA en zal daartoe: 1. zich vergewissen dat de instelling van collectieve belegging de passende maatregelen heeft genomen voor de administratieve, boekhoudkundige, financiële en technische organisatie en voor de interne controle in het vooruitzicht van de naleving van deze wet van 20 juli 2004 en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen en van het beheerreglement of de statuten; 2. bevestigen dat de jaarverslagen en de halfjaarlijkse verslagen die hem door de instelling voor collectieve belegging worden bezorgd krachtens artikel 76 § 1 en artikel 81 van deze wet van 20 juli 2004 volledig juist zijn en volgens de geldende regels zijn opgesteld; 3. periodiek verslag uitbrengen bij de CBFA of op haar verzoek bijzonder verslag uitbrengen over de organisatie, de werkzaamheden en de financiële structuur van de instelling voor collectieve belegging; 4. verslag uitbrengen bij de CBFA van zodra hij kennis krijgt van: a. beslissingen, feiten of ontwikkelingen die de positie van de instelling voor collectieve belegging financieel of op het vlak van haar administratieve, boekhoudkundige, financiële of technische organisatie of van haar interne controle, op betekenisvolle wijze beïnvloeden of kunnen beïnvloeden;

Annual report 2009

36/124

b. beslissingen of feiten die kunnen wijzen op de overtreding van het Wetboek van vennootschappen, de statuten, de wet van 20 juli 2004 en de ter uitvoering ervan genomen besluiten en reglementen; c. andere beslissingen of feiten die kunnen leiden tot een weigering om de rekeningen te certificeren of tot het formuleren van een voorbehoud. Voor het boekjaar dat werd afgesloten op 31 december 2009 bedraagt het vaste ereloon van de Commissaris KMPG Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door de heer Luc Van Couter, voor het onderzoek en de controle van de enkelvoudige en geconsolideerde rekeningen van de groep Montea EUR 47.932 (excl. BTW). Naast het vermelde ereloon werd geen enkele andere vergoeding aan de commissaris uitgekeerd. 5.3.7.3 Extern toezicht - Depothoudende bank In overeenstemming met artikel 12 van het Koninklijk Besluit Vastgoedbevaks werd ING België gekozen als depothoudende bank. Voor het boekjaar dat werd afgesloten op 31 december 2009 bedraagt haar vergoeding EUR 7.943. De opdracht van deze depothoudende bank bestaat o.a. uit: • • • •

•

de functie van bewaarder in de zin van het koninklijk besluit van 10 april 1995 met betrekking tot vastgoedbevaks. De bank aanvaardt hierbij de taken van deze functie, evenals de hieraan verbonden verantwoordelijkheden, conform de bepalingen van hetzelfde koninklijk besluit; de verplichting van de bank om zich ervan te vergewissen dat de vastgoedbevak onmiddellijk de opeisbare opbrengsten, uit de verkoop van activa, ontvangt; de bewaring van alle effecten en contanten; de bewaring van alle uitgiften en grossen van notariële akten die betrekking hebben op onroerende goederen van de vastgoedbevak, alsook de stukken waaruit de hypothecaire toestand van deze goederen blijkt. Voor onroerende goederen gelegen buiten België, zal de depothoudende bank de hiermee gelijkwaardige stukken bewaren; de kennisgeving van alle stukken die verband houden met haar opdracht als bewaarder aan de daartoe gemachtigde personeelsleden van de CBFA.

5.3.8 Onderzoek en ontwikkeling De groep Montea heeft in de loop van het boekjaar, dat werd afgesloten op 31 december 2009, geen activiteiten verricht op het vlak van onderzoek en ontwikkeling. 5.3.9 Gedragscode De gedragscode van Montea voorziet expliciet dat de leden van de maatschappelijke organen en de medewerkers zich ertoe verbinden om geen enkele vergoeding, cash of in natura, en geen enkel persoonlijk voordeel te aanvaarden omwille van hun professionele relatie met de onderneming. 5.3.10 Aankoop en verkoop van aandelen Montea insider trading – Compliance officer Overeenkomstig de principes en de waarden van de vennootschap heeft Montea in haar Gedragscode (“Dealing Code”) regels opgenomen die moeten worden nageleefd door de bestuurders en door aangestelde personen die door Montea uitgegeven financiële instrumenten wensen te verhandelen.

Annual report 2009

37/124

In het kader van de implementatie van de Belgische Code Corporate Governance binnen Montea werden de regels van de Gedragscode afgestemd op het Koninklijk Besluit van 5 maart 2006 betreffende misbruik van de markt, op de juiste weergave van beleggingsaanbevelingen en op de bekendmaking van belangenconflicten. De heer Frédéric Sohet 29 werd in het kader van de “Dealing Code” benoemd tot Compliance Officer van Montea. Zijn taak bestaat erin te waken over de naleving van de Gedragscode en, meer algemeen, van alle van kracht zijnde wettelijke en reglementaire bepalingen. 5.3.11 Belangenconflicten In toepassing van artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen dient iedere bestuurder die, rechtstreeks of onrechtstreeks, een vermogensrechtelijk belang aanhoudt dat strijdig is met een beslissing of handeling die valt onder de bevoegdheid van de Raad van Bestuur, dit te melden aan de andere leden van de Raad en mag hij niet deelnemen aan de beraadslagingen van de Raad. In toepassing van artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen moet iedere beslissing of handeling die betrekking heeft op de relaties tussen de vennootschap en een hiermee verbonden vennootschap (met uitzondering van de dochtervennootschappen) en tussen de dochtervennootschappen van de vennootschap en een verbonden vennootschap (andere dan een dochtervennootschap), het voorwerp uitmaken van een speciaal verslag dat moet worden opgesteld door drie onafhankelijke bestuurders die daarbij worden bijgestaan door een onafhankelijk expert. In de loop van het boekjaar 2009 heeft de Raad van Bestuur de procedures voorzien in de artikelen 523 en 524 van het Wetboek van Vennootschappen niet moeten toepassen. In toepassing van artikel 24 van het Koninklijk Besluit van 10 april 1995 moet de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen geïnformeerd worden wanneer bij een verrichting enig voordeel zou verkregen worden door bepaalde in dit artikel opgesomde partijen. De bevak moet daarbij het belang van de verrichting melden, alsook het feit dat de geplande verrichting zich situeert binnen zijn beleggingsgebied. Deze verrichtingen moet ook tegen marktvoorwaarden gebeuren en dienen onmiddellijk openbaar gemaakt te worden. Tevens moeten deze toegelicht worden in het jaarverslag. In de loop van het boekjaar heeft Montea geen verrichtingen gehad in de zin van artikel 24 van het Koninklijk Besluit van 1995. 5.3.12 Transparantiemelding Eenieder die rechtstreeks of onrechtstreeks stemrechtverlenende effecten van de vennootschap verwerft, moet zowel de commissie voor het Bank-, Financie-, en Assurantiewezen, als de vennootschap kennis geven van het aantal effecten dat hij bezit, wanneer de stemrechten verbonden aan de stemrechtverlenende effecten die hij houdt, de statutair bepaalde drempel van 3% van het totaal aantal stemrechten verbonden aan de effecten van de vennootschap, actief of passief overschrijdt. Eenzelfde kennisgeving is eveneens verplicht bij overdracht, rechtstreeks of onrechtstreeks, van de stemrechtverlenende effecten, wanneer als gevolg hiervan de stemrechten dalen onder deze 3%. De voorschriften van de artikelen 6 tot 17 van de wet van 2 mei 2007, op de openbaarmaking van de belangrijke deelnemingen in emittenten waarvan de aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt zijn van toepassing op voormelde quota. Deze bepaling geldt onverminderd de 30 verplichting tot kennisgeving in geval de wettelijke drempels van 5%, 10%, 15%, enz., telkens per schijf van 5%-punten, wordt bereikt of onder deze drempel wordt gedaald. 29

De Raad van Bestuur van Montea Management NV heeft op 15/03/2010 unaniem beslist dat de heer Peter Verlinde, met ingang van 15/02/2010, aangesteld wordt als Compliance Officer, ter vervanging van de heer Frédéric Sohet. 30 Wet van 2 mei 2007 op de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen in emittenten waarvan de aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt.

Annual report 2009

38/124

Montea is, omwille van de verklaring die is afgelegd conform artikel 74 van de wet van 1 april 2007, op de hoogte van het feit dat het huidige aandeelhouderschap van De Familie De Pauw meer dan 30% bedraagt. Na afsluiting van het vorige boekjaar (namelijk op 6 maart 2009) heeft de familie De Pauw een deel van haar aandelen overgedragen, waardoor het aandeelhouderschap van de familie De Pauw gedaald is naar 29,74%. 5.3.13 Vertegenwoordigingsbevoegdheid De Zaakvoerder vertegenwoordigt de vennootschap in alle juridische of extrajudiciële stappen. Overeenkomstig artikel 18 van het Koninklijk Besluit Vastgoedbevaks wordt de vennootschap voor iedere handeling betreffende beschikking over haar onroerende goederen in de zin van artikel 2, 4 van het voormeld Koninklijk Besluit vertegenwoordigd door de statutaire Zaakvoerder die daarvoor wordt vertegenwoordigd door twee partijen die lid moeten zijn van diens beheerorgaan. Deze twee partijen zijn Tehos BVBA, vertegenwoordigd door de heer Frédéric Sohet (CEO) en PSN Management BVBA, vertegenwoordigd door de heer Peter Snoeck (COO). 5.4 Elementen die een invloed kunnen hebben in geval van een openbaar overnamebod (overeenkomstig artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op 31 een gereglementeerde markt) Hierbij kan ook verwezen worden naar art. 28 van de statuten van Montea Comm. VA met betrekking tot de besluitvorming. 5.4.1 Kapitaalstructuur (op 31 december 2009) Op de Buitengewone Algemene Vergadering van 31 december 2009 werd overgegaan tot een kapitaalvermindering van EUR 15.388.104,74 door incorporatie van de geleden verliezen, om zodoende het kapitaal te brengen op EUR 68.964.362,33. Deze incorporatie van de geleden verliezen, ten belope van EUR 15.388.104,74 betreft het overgedragen verlies van vorig boekjaar (2008) voor een bedrag van EUR 7.915.372,92 en het geleden verlies van het eerste semester van het boekjaar 2009 voor een bedrag van EUR 7.472.731,82. Zodoende bedraagt het kapitaal van de vennootschap op 31 december 2009 EUR 68.964.362,33, verdeeld in 3.585.354 aandelen zonder vermelding van de nominale waarde die ieder 1/3.585.354 deel vertegenwoordigen van het kapitaal. Alle aandelen zijn volledig volgestort. 5.4.2 Beslissingsorganen Montea wordt geleid door een Zaakvoerder, Montea Management NV, in de hoedanigheid van beherend vennoot. Montea Management NV werd statutair met ingang van 1 oktober 2006 aangesteld voor een periode van 10 jaar. Het belangrijkste gevolg van het feit dat Montea een Commanditaire vennootschap is, is dat de Zaakvoerder, Montea Management NV, op grond van de statuten een uitgebreide bevoegdheid 32 heeft en zelfs een vetorecht voor wat betreft bv. belangrijke beslissingen en statutenwijzigingen . Montea Management NV wordt voor de uitoefening van de opdracht van Zaakvoerder in naam en voor rekening van de vennootschap, vertegenwoordigd door een vaste vertegenwoordiger, overeenkomstig artikel 61 par. 2 van het Wetboek van vennootschappen. De Zaakvoerder kan op ieder ogenblik zijn ontslag indienen. 31

Indien anders vermeld in onderstaande paragraaf, bevestigt Montea dat de andere onderdelen van artikel 34 van het koninklijk besluit van 14 november 2007 niet van toepassing zijn. 32 Hierbij kan ook verwezen worden naar art. 28 van de statuten van Montea Comm. VA met betrekking tot de besluitvorming.

Annual report 2009

39/124

Het mandaat van Zaakvoerder kan uitsluitend worden ingetrokken door een gerechtelijke beslissing na een vordering die door algemene vergadering van Montea op basis van gegronde redenen werd ingesteld. Wanneer de algemene vergadering zich over deze kwestie moet uitspreken, mag de Zaakvoerder niet aan de stemming deelnemen. De Zaakvoerder blijft zijn functie uitoefenen tot aan zijn ontslag ten gevolge van een gerechtelijke beslissing die kracht van gewijsde heeft. De Zaakvoerder moet zo zijn georganiseerd dat, in het kader van zijn Raad van Bestuur, ten minste twee natuurlijke personen op collegiale wijze instaan voor het toezicht op de persoon (personen) die belast is (zijn) met het dagelijks bestuur van handelingen die in het belang zijn van Montea. De leden van de bestuursorganen van de Zaakvoerder moeten de vereiste professionele betrouwbaarheid bezitten alsook de vereiste ervaring, zoals voorgeschreven door het Koninklijk Besluit Vastgoedbevaks en de wet betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles van 20 juli 2004. In geval van verlies, uit hoofde van de leden van de bestuursorganen of het orgaan van dagelijks bestuur van de Zaakvoerder, van de vereiste professionele betrouwbaarheid of de vereiste ervaring, zoals vereist door het Koninklijk Besluit Vastgoedbevaks, moet(en) de Zaakvoerder of de Commissaris(sen) een algemene vergadering van Montea bijeenroepen, met op de dagorde de eventuele vaststelling van het verlies van deze vereisten en de te nemen maatregelen. Indien één of meer leden van de organen belast met het bestuur of het dagelijks bestuur van de Zaakvoerder niet meer aan de hierboven vermelde vereisten voldoen, dan moet de Zaakvoerder deze binnen de maand vervangen. Wanneer deze termijn is verstreken, dient een algemene vergadering van Montea te worden bijeengeroepen, zoals hierboven beschreven, zonder afbreuk te doen aan de maatregelen die de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen kan nemen in het kader van de uitoefening van haar bevoegdheden. De opdracht van de Zaakvoerder bestaat er met name in om alle handelingen te stellen die nuttig of nodig zijn voor de verwezenlijking van het maatschappelijk doel van Montea, met uitzondering evenwel van deze die bij wet of overeenkomstig de statuten zijn voorbehouden aan de algemene vergadering van Montea. De Zaakvoerder kan het kapitaal van Montea verhogen binnen de beperkingen van het toegestane kapitaal. 5.4.3 Toegestaan kapitaal De Zaakvoerder beschikt over de uitdrukkelijke toelating om het maatschappelijk kapitaal, in één of meerdere keren, te verhogen tot een maximumbedrag van EUR 62.000.000, en overeenkomstig de modaliteiten die door de Zaakvoerder en conform de regels van het Wetboek van Vennootschappen en het Koninklijk Besluit Vastgoedbevaks werden vastgelegd. Conform artikel 7 van de statuten van Montea Comm. VA werd deze toelating verleend voor een periode van 5 jaar (tot 14/10/2011). Deze kapitaalverhogingen kunnen gebeuren in speciën, door een inbreng in natura of door de omzetting van reserves. 5.4.4 Wederinkoop van aandelen Montea kan zijn eigen aandelen inkopen of deze in pand geven in overeenstemming met een, conform de bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen, door de algemene vergadering genomen beslissing. Diezelfde vergadering legt eveneens de voorwaarden vast voor de vervreemding van deze aandelen. De Zaakvoerder kan, voor rekening van Montea, eigen aandelen van Montea inkopen wanneer de verwerving noodzakelijk is om te vermijden dat Montea een ernstig dreigend nadeel zou lijden. Deze toelating is geldig gedurende 3 jaar, te rekenen vanaf de datum van publicatie van het proces-verbaal van de buitengewone algemene vergadering van 19 december 2007. Op de datum dat onderhavig rapport werd opgemaakt, hield Montea geen eigen aandelen aan.

Annual report 2009

40/124

5.4.5 Contractuele voorwaarden Er zijn geen belangrijke overeenkomsten waarbij Montea partij is en die van kracht worden, worden gewijzigd of aflopen, wanneer de controle over de emittent ten gevolge van een openbaar overnamebod zou wijzigen. Met uitzondering van een clausule met betrekking tot een schadevergoeding van 12 maanden loon in geval van ontslag van Tehos BVBA, vertegenwoordigd door de heer Frédéric Sohet, zijn er geen overeenkomsten tussen Montea en de leden van zijn bestuursorgaan of zijn personeel waarin schadevergoedingen zijn voorzien indien de leden van het bestuursorgaan ontslag nemen of hun functies zonder geldige reden moeten opgeven of indien de tewerkstelling van personeelsleden een einde neemt ten gevolge van een openbaar overnamebod. 5.4.6 Statuten van Montea De statuten van Montea worden in extenso gepubliceerd in de bijlage bij het jaarverslag. De meest recente versie dateert van de Buitengewone Algemene Vergadering van 31 december 2009 en kan worden geconsulteerd op de website www.montea.com. 5.4.7 Human Resources Op 31 december 2009 telde de vennootschap 10 medewerkers en consultants met een gemiddelde leeftijd van 39 jaar. Vijf van de medewerkers staan in voor het klantenbeheer en het beheer van het vastgoedpatrimonium. De anderen staan in voor ondersteunende functies. De verloning die door Montea wordt geboden, is competitief en omvat een variabel deel dat wordt bepaald naargelang de behaalde resultaten. Montea wil haar medewerkers ook via opleidingsprogramma’s kansen op professionele ontwikkeling bieden.

Annual report 2009

41/124

6. DUURZAME ONTWIKKELING Montea, als verantwoordelijke onderneming, is zich bewust van de potentiële gevolgen van haar activiteiten voor het milieu in de ruime zin van het woord en onderschrijft hierbij de doelstellingen inzake duurzame ontwikkeling. De vennootschap verbindt zich ertoe om haar vastgoedpatrimonium te beheren met respect voor o.a. volgende aspecten: 6.1 Koelmiddelen (CFK’s) Montea wil een actief beleid voeren dat gericht is op de vervanging van koelgroepen die CFK’s bevatten. Het grootste deel van deze koelgroepen gebruikt vandaag vloeistoffen van het HFK-type als koelmiddel, een gas dat de ozonlaag niet aantast. De vennootschap ziet verder ook toe op het goede onderhoud van haar koelinstallaties. 6.2 Asbest Alle asbesttoepassingen die een risico vormen voor de mens werden uit de gebouwen verwijderd. De nog overblijvende en meer beperkte toepassingen maken het voorwerp uit van een beheerplan dat regelmatig door erkende experts wordt gecontroleerd. Wanneer uit een nieuwe evaluatie blijkt dat het risico potentieel aanzienlijk wordt (veroudering van het materiaal) of indien onderhouds- of opfrissingswerken zijn gepland, dan wordt de desbetreffende toepassing in overeenstemming met de van kracht zijnde reglementering verwijderd. 6.3 Afvalbeheer Montea stimuleert haar huurders om afval te sorteren, stelt hen daarvoor aparte containers ter beschikking en biedt aangepaste oplossingen op het vlak van vuilnisomhaling. 6.4 Energiebeheer Montea heeft een rationeel beleid voor investeringen in haar gebouwen ontwikkeld om het energieverbruik te optimaliseren (aanpassing van de verlichtings-, verwarmings- en sanitaire installaties, structurele aanpassingen op het vlak van isolatie in het kader van renovatiewerken, enz.). Montea onderzoekt momenteel de haalbaarheid van de plaatsing van fotovoltaïsche cellen op haar gebouwen. Over het algemeen verbindt Montea zich ertoe om duurzame ontwikkeling te promoten door haar ecologische voetafdruk op een economisch rationele manier te verkleinen. 6.5 Implementatie van Blue Label Plan Wereldwijd bestaan er 3 normen op vlak van duurzaamheid voor de vastgoedsector: HQE (Franse norm), BREEAM (UK norm), LEED (U.S. norm). Montea heeft gekozen voor de HQE-norm, gezien haar focus op de Belgische en Franse logistieke en semi-industriële vastgoedmarkt. De HQE-certificering (TertiveaAfilog) is gebaseerd op 14 doelstellingen, onderverdeeld in 4 hoofdstukken:

Annual report 2009

•

•

•

•

42/124

Hoofdstuk 1 – Site & constructie • De relatie gebouw/omgeving • Bewuste keuze van materiaalgebruik, producten en processen • Impact van de werken op de omgeving Hoofdstuk 2 – Property management • Energiebeheer • Waterbeheer • Afvalbeheer • Onderhoudsbeheer Hoofdstuk 3 – Comfort • Hygrothermisch comfort • Akoestisch comfort • Visueel comfort • “Geur” comfort Hoofdstuk 4 – Gezondheid • Gezonde ruimtes • Gezonde lucht • Gezond water

Het Blue Label Plan zal ondermeer bestaan uit (i) het toepassen van de HQE-norm bij renovaties van bestaande gebouwen en bij de aankoop van nieuwe gebouwen, (ii) de implementatie van een “green lease” standaard contract, waarbij beide partijen extra aandacht schenken aan het milieu en het energiebeheer, (iii) het maken van een energetische foto in geval van grote verbruikers, (iv) het opstellen van selectiecriteria voor leveranciers met aandacht voor de omgeving, (v) groene KPI’s en statistieken van energieverbruik beschikbaar stellen op Intranet.

Annual report 2009

43/124

7. BEHEERSVERSLAG 7.1 Strategie van Montea “More than warehouses” Tijdens het jaar 2009 heeft Montea haar sectoriële strategie van “pure player” op de markt van logistiek en industrieel vastgoed in België en in Frankrijk voortgezet. De strategie is erop gericht om lange termijnwaarde te creëren voor de aandeelhouders en klantenhuurders. Logistiek en semi-industrieel vastgoed zijn in volle groei en kennen steeds meer interesse bij institutionele beleggers. De logistiek, die tot op heden werd gelijkgesteld met transport, is tegenwoordig een gestructureerd, industrieel en allesomvattend concept geworden. De voortzetting van de strategie van Montea spitst zich daarbij toe op de volgende krachtlijnen: i.

Specialisatie in logistiek en semi-industrieel vastgoed op twee geografische markten (België en Frankrijk) met de beste concurrentie- en groei-indexen in deze sector, waar Montea een toonaangevende rol wil spelen.

ii.

Groei van de portefeuille en investeringen in polyvalente, kwalitatieve en gediversifieerde gebouwen (geografische diversificatie, diversificatie van het klantenbestand, verdeling van de portefeuille tussen logistieke platformen en semi-industriële gebouwen van kleinere omvang).

iii. Bescherming van de waarde van de portefeuille door middel van investeringen in de nabijheid van belangrijke consumptiegebieden, drukke logistieke assen of ontwikkelingspolen zoals luchthavens, havens of spoorweg knooppunten. iv. Groei van het dividend op basis van solide en regelmatige operationele cashresultaten. Het aandeel Montea richt zich tot Belgische en buitenlandse particuliere of institutionele beleggers die zich aangetrokken voelen tot een onrechtstreekse investering in logistiek en semi-industrieel vastgoed en het bekomen van een mooi dividendrendement met een matig risicoprofiel. v.

Actief en dynamisch beheer van de vastgoedportefeuille om op de best mogelijke manier te voldoen aan de verwachtingen van de huurders, de tendensen van de markt en de vastgestelde doeleinden voor de diversificatie van de portefeuille. De vennootschap wil hierbij ook de nadruk leggen op het feit dat Montea alle processen en de mensen in huis heeft die voor het beheer van de projecten en voor het “property management” instaan.

vi. Waardecreatie voor de huurders door middel van flexibele vastgoedoplossingen die worden voorgesteld binnen een polyvalente en kwalitatieve vastgoedportefeuille door een geëngageerd en creatief team dat dicht bij zijn klanten staat. Onze opdracht bestaat erin onze klanten meer te bieden dan eenvoudige opslagruimtes. Montea wil deelnemen aan de continue verbetering van de toeleveringsketen (supply chain), de kwaliteit van de opslagruimtes en de distributie-infrastructuur, terwijl we toch onze omgeving respecteren en, in het kader van een gepersonaliseerde aanpak, gefocust blijven op onze klanten.

Annual report 2009

44/124

7.2 Belangrijke verwezenlijkingen tijdens het boekjaar 2009 7.2.1

Investeringsactiviteit tijdens het jaar 2009 in België en Frankrijk

25 augustus 2009: Aankoop van een nieuw “klasse A” logistiek platform van 13.700m² in SaintPriest (Lyon) 33 In augustus 2009 heeft Montea een nieuw logistiek platform “klasse A” gekocht te Saint-Priest (Lyon) met een oppervlakte van 13.700m². De opslagplaats, gebouwd in 2008, bevindt zich op een terrein van 35.600m², gelegen in het “Parc des Lumières”, een logistieke activiteitenzone van 130.000m² in Saint-Priest. Het gebouw geniet van een directe aansluiting met de eerste ring rond Lyon en van directe wegverbindingen naar Parijs, Grenoble en Marseille. Het gebouw is volledig verhuurd aan de groep Brossette voor een duur van 9 jaar met ingang van 23 mei 2008 (met mogelijkheid tot opzeg na 6 jaar). De groep Brossette exploiteert de opslagplaats voor de distributie van haar producten in gans de regie Rhône-Alpes en is een belangrijke speler in de distributie van producten voor verwarming en loodgieterij. •

September 2009: Finalisatie van de aankoop van een bedrijfsgebouw op de site van Erembodegem-Aalst (België) Op 19 mei 2008 werd overgegaan tot de ondertekening van een aankoopovereenkomst onder opschortende voorwaarden van een bedrijfsgebouw van 2.051m² (1.407m² opslagplaats en 644m² 34 kantoren) op de bestaande site van Montea in Erembodegem-Aalst . In september 2009 werd aan alle opschortende voorwaarden voldaan zodat de aankoop door Montea werd gefinaliseerd. Het gebouw, gelegen op deze belangrijke strategische site langs de autosnelweg Brussel-Gent, vertegenwoordigt een investering van EUR 1,05 miljoen en is volledig verhuurd aan Perbio Sciences t.e.m. 31/12/2014.

7.2.2 ¾

Renovaties en ontwikkeling tijdens het jaar 2009

Grondige renovatie van de site te Bornem De magazijnen op de site te Bornem, met een oppervlakte van 13.000m², worden momenteel volledig verhuurd aan Caterpillar Logistics en Disor. De kantoren (1.440m²) worden momenteel niet verhuurd. Dit gaf Montea de opportuniteit om, in het derde kwartaal van 2009, over te gaan tot een grondige 35 renovatie van de kantoren om zodoende in de nabije toekomst kandidaat-huurders aan te trekken. De kantoren werden gerenoveerd met o.a. volledige nieuwe dakbedekking, isolatie, vloeren en sanitair. Daarenboven worden nieuwe investeringen gedaan met betrekking tot de energievoorziening waardoor het verbruik in de toekomst zal dalen met 15%. Montea is ervan overtuigd dat de investeringen op deze site en haar strategische ligging in de gouden driehoek (Brussel – Gent – Antwerpen) zullen bijdragen tot een snelle verhuring in de nabije toekomst.

33

Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 25 augustus 2009 of www.montea.com. Het aankoopbedrag overschrijdt niet de waardbepaling van de vastgoedexpert. Voor meer informatie betreffende de initiële aankoop onder opschortende voorwaarden verwijzen we naar het jaarverslag van vorig jaar. Het aankoopbedrag (EUR 1,1 miljoen) overschrijdt niet de waardebepaling van de vastgoedexpert. 35 Het totale bedrag van de renovatie en de investeringen met betrekking tot de energievoorziening bedraagt EUR 0,3 miljoen. 34

Annual report 2009

7.2.3

45/124

Desinvesteringsactiviteit tijdens het jaar 2009 in België en Frankrijk

Tijdens het boekjaar 2009 werden geen desinvesteringen gedaan. Montea bekijkt momenteel mogelijke desinvesteringsopportuniteiten om haar portefeuille te optimaliseren. 7.2.4

Huuractiviteit tijdens het jaar 2009 in België en Frankrijk

Het wegwerken van de leegstand en de daaruit volgende huuractiviteit was “de” prioriteit gezien het vertrek van IIG en Kuehne & Nagel (+/- 20.000m²), waardoor de bezettingsgraad tot 91,7% afgenomen was tijdens het jaar 2009. Intussen is de bezettingsgraad terug toegenomen tot 92,93% op het einde van 2009. Montea heeft tijdens het boekjaar 2009 nieuwe huurovereenkomsten afgesloten voor een totale oppervlakte van 45.000m², waarvan de grootste: •

Verlenging huurovereenkomst van 9 jaar vast met Tennant Company voor 1.700m² opslag op de site van Roissy en France (Noord-Frankrijk) In januari 2009 hebben Montea en Tennant Company, wereldleider op het vlak van design, productie en distributie van onderhoudsproducten, een verlenging van de huurovereenkomst ondertekend voor een vaste periode van 9 jaar (tot oktober 2017) voor een totale oppervlakte van 1.700m² in Roissy (Frankrijk).

•

Verlenging huurovereenkomst van 9 jaar vast met Shopex voor 8.500m² opslag op de site van Grobbendonk (Herentals) In maart 2009 hebben Montea en Shopex, leverancier van winkelinrichtingen, een verlenging aan de bestaande huurovereenkomst ondertekend voor een vaste periode van 9 jaar op de site te Grobbendonk voor een opslagplaats van 8.500m² (het contract loopt ten einde in maart 2018).

•

Nieuwe huurovereenkomst van 6 jaar vast met C-Log voor 11.270m² opslag en kantoren op de site van Cambrai (Noord-Frankrijk) In juli 2009 hebben Montea en de groep Beaumanoir een huurovereenkomst van 9 jaar afgesloten (met mogelijkheid tot opzeg na 6 jaar) voor de totale oppervlakte van 11.270m² van het logistieke platform in Noord-Cambrai. C-Log is een filiaal van de distributiegroep Beaumanoir dat gespecialiseerd is in de logistiek van confectiekleding van de merken Morgan (overgenomen in 36 december 2008), Cache-Cache, Patrice Bréal, Scottage en Bonobo .

•

Nieuwe huurovereenkomst van 6 jaar vast met de groep Challenger International voor 8.801m² op de site van Savigny-Le-Temple (Frankrijk) In oktober 2009 hebben Montea en de groep Challenger International een nieuwe huurovereenkomst afgesloten voor 8.169m² opslagruimte en 632m² kantoorruimte op de site van Savigny-Le-Temple. Met deze huurtransactie is 60% van het logistiek platform in Savigny verhuurd 37 .

36 37

Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 24 juli 2009 of www.montea.com. Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 15 oktober 2009 of www.montea.com. Het bruto aanvangsrendement bedraagt 9,9%.

Annual report 2009

•

46/124

Nieuwe huurovereenkomst van 6 jaar vast met Overseas Development Company Ltd op de site van Roissy en France (Frankrijk) In november 2009 hebben Montea en Overseas Development Company Ltd een nieuwe huurovereenkomst van 9 jaar afgesloten (met mogelijkheid tot opzeg na 6 jaar) voor 4.022m² opslagruimte op de site van Roissy en France. De huurovereenkomst zal ingaan vanaf 01 april 2010 38 .

•

Nieuwe huurovereenkomst van 3 jaar vast met Movianto op de site van Erembodegem (Aalst België) In december 2009 hebben Montea en Movianto een nieuwe huurovereenkomst van 9 jaar afgesloten (met mogelijkheid tot opzeg na 3 jaar) voor 7.747m² geconditioneerde opslagruimte en 603m² kantoorruimte op de site van Erembodegem (Aalst). De huurovereenkomst zal ingaan vanaf 01/01/2010 39 .

7.2.5

Progressie van het operationeel resultaat voor het resultaat op de vastgoedportefeuille en het netto huurresultaat

Het operationeel resultaat voor het resultaat op de vastgoedportefeuille van de vastgoedbevak bedraagt EUR 13.425.259 (EUR 3,74 per aandeel) wat een toename is van 16,9% vergeleken met 2008. Deze positieve evolutie vloeit voornamelijk voort uit de stijging van de huurinkomsten (met 16,5%) als gevolg van het sterke investeringsbeleid tijdens het jaar 2008. 7.2.6

Handhaving van het uitkeerbaar resultaat – kapitaalvermindering als technische oplossing om het vooropgestelde dividend vrij te stellen

Ondanks de moeilijke economische context, het faillissement van een belangrijke huurder in de portefeuille van Montea (op de site van Erembodegem) en de leegstand van een pand ten zuiden van Parijs, kan de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder van de bevak de aandeelhouders een dividend van EUR 2,09 bruto voorstellen. Om dit dividend te kunnen voorstellen is de bevak teneinde art. 617 van het Wetboek van 40 41 Vennootschappen te respecteren, overgegaan tot een technisch boekhoudkundige operatie die er in bestaat dat een kapitaalvermindering werd doorgevoerd ter aanzuivering van geleden verliezen. Deze kapitaalvermindering werd uitgevoerd door middel van de incorporatie van voormelde geleden verliezen. Het gaat om EUR 15.388.104,74 wat het kapitaal van EUR 84.352.467,07 naar EUR 68.964.362,33 brengt. Er werden geen aandelen vernietigd en deze operatie had geen impact op de schuldgraad, noch op het eigen vermogen/netto-actief van de onderneming, noch op het aantal aandelen in omloop. De geleden verliezen bestaan uit de overgedragen verliezen voor een bedrag van EUR 7.915.372,92 van het boekjaar 2008 en verliezen opgelopen gedurende het eerste semester van het boekjaar 2009 voor een bedrag van EUR 7.472.731,82.

38

Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 2 december 2009 of www.montea.com. Het bruto aanvangsrendement bedraagt 8,61%. Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 21 december 2009 of www.montea.com. Het bruto aanvangsrendement bedraagt 8,10%. 40 Art. 617 Wetboek van Vennootschappen: "geen uitkering mag geschieden indien op de datum van afsluiting van het laatste boekjaar het netto-actief, zoals dat blijkt uit de jaarrekening, is gedaald of tengevolge van de uitkering zou dalen beneden het bedrag van het gestorte of, indien dit hoger is, van het opgevraagde kapitaal, vermeerderd met alle reserves die volgens de wet of de statuten niet mogen worden uitgekeerd". 41 Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 4 december 2009 of www.montea.com. 39

Annual report 2009

47/124

Dit laatste verlies vloeide voornamelijk voort uit de negatieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en uit de negatieve variaties in de reële waarde van de renteindekkingsinstrumenten, zoals vastgesteld in het halfjaarlijks financieel verslag van Montea van 30 juni 2009. Het verlies over het volledige boekjaar bedroeg uiteindelijk EUR 10,668 miljoen. De zaakvoerder van de bevak zal aan de algemene vergadering voorstellen een brutodividend van EUR 2,09 uit te keren. 7.2.7

Netto-actief waarde van EUR 23,50 per aandeel – EUR 25,50 per aandeel excl. IAS 39

Ondanks de positieve impact van het sterke netto courant resultaat (EUR 2,08 per aandeel) op de nettoactief waarde en de kwaliteitsvolle gebouwen van de vastgoedportefeuille van Montea, is de netto-actief waarde op 31 december 2009 gedaald naar EUR 23,50, een daling van EUR 5,1 of 17,7% t.o.v. 31 december 2008 (EUR 28,6). Deze daling is voornamelijk te verklaren door IAS “non cash”elementen: i.

de negatieve evolutie van de reële waarde van de vastgoedportefeuille zoals bepaald door externe schatters in het kader van de huidige moeilijke economische situatie (EUR 4,47 per aandeel);

ii.

de afwaardering van de renteindekkingsinstrumenten ten belope van EUR 2,09 miljoen (EUR 42 0,58 per aandeel), als gevolg van de verdere daling van de interestvoeten .

7.2.8

Informatie met betrekking tot het lopende rechtsgeding – formeel bezwaar en indiening van een tegenvordering met schadevergoeding en interesten door Montea

In 2006 heeft de vennootschap bepaalde overeenkomsten gesloten die in voorkomend geval de inbreng van bepaalde gebouwen, door middel van een fusie of een andere operatie, moesten mogelijk maken. Deze overeenkomsten waren onderworpen aan een aantal opschortende voorwaarden, voornamelijk met betrekking tot de naleving van stedenbouwkundige voorschriften, waaraan contractueel diende voldaan te worden voor 31 maart 2007. Montea heeft eerder al melding gemaakt van het feit dat een derde partij Montea in 2008 gedagvaard heeft, omdat deze partij meende recht te hebben op de inbreng, door middel van een fusie of een andere operatie, van bepaalde gebouwen. Montea had deze inbreng geweigerd omdat zij meende, op grond van objectieve elementen, dat de contractuele voorwaarden daartoe niet vervuld waren. Daarop heeft de betrokken partij van Montea een schadevergoeding gevorderd van EUR 5,4 miljoen. Montea is van oordeel dat deze claim ongegrond is. Bij vonnis van 28 april 2009 heeft de rechtbank van koophandel te Brussel Montea in het gelijk gesteld. De wederpartij werd veroordeeld tot de kosten van de procedure. Op 23 juli 2009 heeft de wederpartij beroep aangetekend bij het hof van beroep te Brussel. Thans wisselen de partijen conclusies uit. Een arrest wordt niet verwacht voor het einde van 2010; mogelijk volgt dit pas in 2011, afhankelijk van de beschikbaarheden van het hof van beroep. Montea ziet geen reden tot enige beleidswijziging ten aanzien van dit geschil.

42

Hierbij verwijzen we naar IAS 39 die handelt over de waardering van de financiële instrumenten en volgens dewelke de variatie in de waardering van de financiële instrumenten via de resultatenrekening loopt, wanneer deze financiële instrumenten geen onderwerp uitmaken van zogenaamde “hedging”-contracten. Dit is bij Montea het geval waardoor de variatie in de waardering van de financiële instrumenten verloopt via de resultatenrekening.

Annual report 2009

48/124

7.3 Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum ¾

18 januari 2010: CEO Frédéric Sohet verlaat Montea voor een nieuwe uitdaging Op 18 januari 2010 heeft Montea bekend gemaakt dat Tehos BVBA, vertegenwoordigd door de heer Frédéric Sohet, na 3 jaar als CEO aan het hoofd van Montea, besloten heeft het bedrijf te verlaten voor een nieuwe uitdaging. De managementwissel verandert niets aan de objectieven en de strategische koers van Montea. Frédéric Sohet bleef tot midden februari actief bij Montea zodat een vlotte overgang kon verzekerd worden. Met het oog op een optimale continuïteit werd DDP Management BVBA, vertegenwoordigd door de heer Dirk De Pauw, mede-oprichter van Montea, aangesteld als CEO ad interim. Dirk De Pauw was als voorzitter van het investeringscomité en als verantwoordelijke voor business development in Frankrijk, nauw betrokken bij de activiteiten en ontwikkeling van Montea. Het gaat om 43 een tijdelijke benoeming totdat een opvolger voor Frédéric Sohet gevonden is .

¾

10 februari 2010: verkoop van twee semi-industriële gebouwen van respectievelijk 1.470m² en 3.605m² gelegen in Schoten (regio Antwerpen) Op 18 februari 2010 is Montea overgegaan tot de verkoop van twee semi-industriële gebouwen van respectievelijk 1.470m² en 3.605m² gelegen te Schoten. Montea concretiseert de twee desinvesteringen omwille van het feit dat deze niet-strategische gebouwen niet meer beantwoorden aan de normen van de vastgoedportefeuille, namelijk de verhouding kantoor/opslagplaats en de gemiddelde oppervlakte per huurder. Bovendien kon er een interessante meerwaarde gerealiseerd worden. De verkoop gaat gepaard met een bedrag van EUR 3,28 miljoen en levert een meerwaarde op van EUR 0,23 miljoen (EUR 0,06 per aandeel) ten opzichte van de reële waarde van de sites van 44 EUR 3,05 miljoen die door Montea geboekt werd per 31 december 2009 .

43 44

Zie eveneens voetnoot 26. Voor meer informatie verwijzen wij naar het persbericht van 10 februari 2010 of www.montea.com.

49/124

Annual report 2009

7.4 Samenvatting van de geconsolideerde rekeningen per 31 december 2009 7.4.1

Verkorte vorm van het geconsolideerd overzicht van de gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten vóór winstverdeling per 31 december 2009 (in duizenden euro)

(EUR x 1.000) NETTO HUURRESULTAAT VASTGOEDRESULTAAT TOTAAL VASTGOEDKOSTEN OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT Algemene kosten van de vennootschap Andere operationele opbrengsten en kosten OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen Resultaat verkoop andere niet-financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen OPERATIONEEL RESULTAAT FINANCIEEL RESULTAAT RESULTAAT VOOR BELASTINGEN BELASTINGEN NETTO RESULTAAT NETTO COURANT RESULTAAT (3) NETTO COURANT RESULTAAT (exclusief IAS 39) (4) Aantal aandelen in omloop deelgerechtigd in het resultaat van de periode NETTO RESULTAAT PER AANDEEL NETTO COURANT RESULTAAT PER AANDEEL NETTO COURANT RESULTAAT PER AANDEEL (exclusief IAS 39) (1) (2) (3) (4)

31/12/2009

31/12/2008

12 maanden 16.334 15.962 -802 15.160 -2.052 317

12 maanden 14.024 13.828 -712 13.115 -1.977 345

13.425 0 0 -16.033 -2.608 -8.064 -10.672 -9 -10.682 5.352 7.441 3.585.354 -2,98 1,49 2,08

31/12/2007

31/12/2007

15 maanden (1)

12 maanden (2)

12.452 12.426 -999 11.428 -1.645 123

10.063 10.100 -923 9.177 -1.205 134

11.483

9.905

8.105

636 0 -10.046 2.072 -9.800 -7.728 -28 -7.756 1.655 8.446 3.585.354 -2,16 0,46 2,36

0 0 5.629 15.534 -1.053 14.481 -81 14.401 8.772 7.920 2.855.607 5,04 3,07 2,77

0 0 4.351 12.456 -715 11.741 68 11.809 7.458 6.596 2.855.607 4,14 2,61 2,31

Het eerste boekjaar van Montea omvatte 15 maanden, namelijk van 1 oktober 2006 t.e.m. 31 december 2007. Dit werd door de commissaris-revisor geauditeerd. Deze cijfers omvatten de 12 maandelijkse periode, van 1 januari 2007 t.e.m. 31 december 2007. Deze werden niet geauditeerd door de commissaris-revisor en dienen alleen ter vergelijking met de cijfers van het boekjaar 2008. Het Netto Courant Resultaat is gelijk aan het Netto Resultaat exclusief de impact van het resultaat op de portefeuille (code XVI, code XVII en code XVIII van de resultatenrekening). Het Netto Courant Resultaat (exclusief IAS 39) is gelijk aan het Netto Courant Resultaat exclusief de impact van de variatie van de renteindekkingsinstrumenten.

De huurinkomsten tijdens het boekjaar 2009 bedragen EUR 16.334.393, een stijging van 16,5% ten opzichte van dezelfde periode in 2008 (EUR 14.024.173). Deze toename is hoofdzakelijk toe te schrijven aan enerzijds de sterke groei van de vastgoedportefeuille in België en Frankrijk gedurende het jaar 2009 en aan de indexering anderzijds. Het vastgoedresultaat op 31/12/2009 bedraagt EUR 15.961.650 en vertoont hiermee een stijging van 15,4% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar (EUR 13.827.677). De mindere stijging van het vastgoedresultaat t.o.v. huurinkomsten is voornamelijk toe te schrijven aan de lagere gemiddelde bezettingsgraad gedurende het jaar 2009. De operationele marge 45 verbetert van 81,88% op 31/12/2008 naar 82,19% op 31/12/2009. Deze positieve ontwikkeling is vooral het gevolg van de schaalvoordelen die konden gerealiseerd worden dankzij de groei van de portefeuille en de strikte beheersing van de exploitatiekosten en de algemene kosten van Montea. Het resultaat op de vastgoedportefeuille op 31/12/2009 (EUR -16.033.498) omvat uitsluitend de negatieve variaties van de vastgoedportefeuille. Deze daling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille wordt vooral toegeschreven aan: ¾

45

de daling van de reële waarde van de bestaande vastgoedportefeuille in Frankrijk voor een bedrag van EUR 8.255.625, voornamelijk in het eerste semester van 2009 (voor 82% van het totale bedrag). Deze negatieve variatie in de waardering van de Franse portefeuille is voornamelijk het resultaat van:

Resultaat voor het resultaat op de vastgoedportefeuille. Zie eveneens voetnoot 12.

Annual report 2009

50/124

i. de algemene daling van de reële waarde van de portefeuille als gevolg van de economische context die een yield-shift kende van ongeveer 80 basispunten; ii. de daling van de reële waarde van het pand te Savigny-le-Temple als gevolg van de gedeeltelijke leegstand en de verbeteringswerken die werden uitgevoerd om tot wederverhuring over te gaan. De Franse logistieke investeringsmarkt heeft, tijdens het eerste semester van 2009, het laagste investeringsvolume gekend in 10 jaar (EUR 200 miljoen) wat een daling van 75% is ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Dit, samen met de beperkte kredietfaciliteiten, wogen zwaar door op de rendementen in het Franse logistieke vastgoed (bron DTZ, JLL, CBRE). Het laatste kwartaal werd echter gekenmerkt door een stabilisering van de waarderingen van de Franse portefeuille. Montea heeft in Frankrijk geïnvesteerd op “prime locations” (zoals de pool rond Roissy Charlesde-Gaulle) en heeft gekozen voor langetermijncontracten met kwaliteitsklanten zoals Chronopost in Lyon. Zodoende is Montea, ondanks de actuele volatiliteit, overtuigd van de intrinsieke kwaliteiten van haar recente investeringen. ¾

de daling van de reële waarde van de bestaande vastgoedportefeuille in België voor een bedrag van EUR 7.777.872. Deze negatieve variatie in de waardering van de Belgische portefeuille is voornamelijk het resultaat van: i. de algemene daling van de reële waarde van de portefeuille als gevolg van de economische context die een yield-shift kende van ongeveer 20 basispunten; ii. de daling van de reële waarde van de kantoren op de site te Erembodegem als gevolg van de leegstand (naar aanleiding van het faillissement van IIG); iii. verbeterings- en renovatiewerken op de site van Aalst, Mechelen en Bornem (zie hiervoor) die in de actuele marktomstandigheden momenteel niet waardeverhogend zijn.

Het financieel resultaat per 31/12/2009 (EUR -8.063.939) werd sterk beïnvloed door de negatieve variatie van de reële waarde van de contracten voor rentedekking (IAS 39) op de datum van afsluiting ten belope van EUR 2.089.439. Zonder rekening te houden met deze wijziging van de reële waarde van de contracten voor rentedekking (IAS 39) zijn de netto financiële kosten met EUR 2,96 miljoen gestegen. Dit heeft voornamelijk te maken met de verhoging van de gemiddelde schuldpositie met EUR 34,35 miljoen, als gevolg van het sterke investeringsbeleid gedurende 2008 en de verwerving van 2 additionele panden, die allemaal werden gefinancierd met schulden. ª Op 31/12/2009 dekken de contracten voor rentedekking van het type IRS (Interest Rate Swap) 94,7% van de totale bankschuld van Montea. Deze financiële instrumenten garanderen een dekking van de huidige schuld tot september 2011 (gemiddelde vervaldatum). De rentevoet op het einde van de periode, inclusief bankmarges en de kosten voor dekkingsinstrumenten en rekening houdend met de EURIBOR op het einde van het jaar, bedraagt 4,42%. De belastingen omvatten de belasting op verworpen uitgaven.

Annual report 2009

51/124

Het netto courant resultaat 46 op 31/12/2009 bedraagt EUR 7.441.381 (EUR 2,08 per aandeel). ª Op basis van dit netto courant resultaat, het daaruit vloeiend uitkeerbaar resultaat en de doorgevoerde kapitaalvermindering waarvan hierboven sprake, bevestigt Montea het al aangekondigde dividend van EUR 2,09 bruto per aandeel voor het jaar 2009. Het netto resultaat op 31/12/2009 bedraagt EUR -10.681.556 ten opzichte van EUR - 7.756.216 in 2008. Deze daling van het resultaat is bijna volledig toe te schrijven aan de negatieve variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (EUR 5,98 miljoen) die slechts gedeeltelijk wordt gecompenseerd door de verhoging van de operationele marge (EUR 1,94 miljoen) en de verhoging van het financieel resultaat incl. IAS 39 (EUR 1,74 miljoen). Deze negatieve variatie van de reële waarde heeft, mede dankzij de door de bevak uitgevoerde ingrepen, evenwel geen impact op de cash-flow of het dividend.

46

Netto courant resultaat of operationeel resultaat: netto resultaat exclusief resultaat op de vastgoedportefeuille (code XV, XVI en XVII van de resultatenrekening) en exclusief IAS 39 (herwaardering van de renteindekkingsinstrumenten).

52/124

Annual report 2009

7.4.2

Verkorte vorm van de geconsolideerde balans per 31 december 2009 47

(EUR x 1.000) VASTE ACTIVA Goodwill Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen (incl. Projectontwikkelingen) Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Vorderingen financiële leasing Deelnemingen verwerkt via vermogensmutatie Handelsvorderingen en andere vaste activa Uitgestelde belastingen - activa VLOTTENDE ACTIVA Activa bestemd voor verkoop Financiële vlottende activa Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen Belastingvorderingen en andere vlottende activa Kas en kasequivalenten Overlopende rekeningen TOTAAL ACTIVA TOTAAL EIGEN VERMOGEN Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervenootschap Kapitaal Uitgiftepremies Ingekochte eigen aandelen (-) Reserves Resultaat Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Wisselkoersverschillen Minderheidsbelangen VERPLICHTINGEN Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden Andere langlopende financiële verplichtingen Handelsschulden en andere langlopende schulden Andere langlopende verplichtingen Uitgestelde belastingen - verplichtingen Kortlopende verplichtingen Voorzieningen Kortlopende financiële schulden Andere kortlopende financiële verplichtingen Handelsschulden en andere kortlopende schulden Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

47

31/12/2009

31/12/2008

31/12/2007

Conso 207.364

Conso 211.128

Conso 137.311

107 206.253 237 0 0 0 767 0 8.900 0 0 0 3.112 1.136 4.077 575 216.264 84.469

107 210.789 226 0 0 0 6 0 13.153 0 0 0 5.524 1.086 5.126 1.418 224.281 102.644

9 136.380 59 861 0 0 1 0 6.501 1.008 0 0 1.212 2.081 2.095 105 143.812 88.766

84.381 68.964 0 0 25.603 -3.043

102.549 84.352 0 0 33.533 -7.756

88.675 62.380 0 0 18.981 11.982

-7.143

-7.580

-4.668

0 0 88 131.795 126.796 0 118.413 8.030 0 354 0 4.999 0 581 0 2.486 198 1.733 216.264

0 0 95 121.637 54.593 0 47.733 5.940 343 354 224 67.044 0 55.730 0 7.920 106 3.288 224.281

0 0 92 55.045 17.858 0 17.635 224 0 0 0 37.187 0 32.657 0 3.634 209 687 143.812

Zie eveneens de rechtzetting van 2/04/2010 op www.montea.com in verband met de presentatie van de geconsolideerde financiële cijfers per 31 december 2009.

Annual report 2009

53/124

Op 31 december 2009 bestaat het totaal van de activa (EUR 216.264.234) voornamelijk uit vastgoedbeleggingen (95,4% van het totaal) en vlottende activa (EUR 8.900.245) met daarin de geldbeleggingen, de handelsvorderingen en de fiscale vorderingen. Het totaal van de passiva bestaat uit eigen vermogen ten bedrage van EUR 84.469.349 en een totale schuld van EUR 131.794.884. Dit bedrag omvat onder meer de langlopende financiële schulden (EUR 126,8 miljoen) met daarin onder meer de negatieve waarde van de financiële instrumenten voor een bedrag van EUR 8.029.631. De schuldgraad 48 bedraagt 56,4% tegenover 50,1% op 31/12/2008. 7.5 Bestemming van de resultaten Montea heeft, in haar persbericht van 25 februari 2010, het aangekondigde dividend van EUR 2,09 bruto per aandeel bevestigd. Er werden geen interim-dividenden tijdens het boekjaar toegekend. Om dit dividend te kunnen voorstellen is de bevak, teneinde art. 617 van het Wetboek van Vennootschappen te respecteren, op datum van 31 december 2009 overgegaan tot een kapitaalvermindering door incorporatie van de geleden verliezen als technisch boekhoudkundige oplossing. Op basis van de resultaten per 31 december 2009 en de voorgaande transactie stelt de Raad van Bestuur van Montea Management NV aan de algemene vergadering van Aandeelhouders voor, een bruto dividend uit te keren van EUR 2,09 per aandeel. Dit betekent een “pay-out ratio” van 97,2%. Op dit bruto dividend zal 15% onroerende voorheffing worden ingehouden. 7.6 Conclusies voor het boekjaar 2009 Niettegenstaande de minder goede economische context realiseerde Montea in 2009 goede operationele resultaten, alsook een sterke stijging van de huuropbrengsten met 16,5% in België en Frankrijk. De ambitieuze groei van de vastgoedportefeuille die in 2008 werd ingezet en de verbetering van de operationele efficiëntie hebben ertoe bijgedragen dat de operationele marge is gestegen tot boven de 82%. In dit kader was de huuractiviteit, met het daarbij op peil houden van de bezettingsgraad (92,93%) “de” prioriteit voor het jaar 2009. De druk op de waarderingen werd ingezet in het laatste kwartaal van 2008 en heeft zich verder doorgezet in 2009, vooral in het eerste semester wat de Franse portefeuille betreft. Zonder rekening te houden met het resultaat op de vastgoedportefeuille en de herwaardering van de renteindekkingsinstrumenten, blijft het netto uitkeerbaar resultaat gehandhaafd tot EUR 2,15 per aandeel. Op basis van deze sterke operationele resultaten, bevestigt Montea het dividend van EUR 2,09 per aandeel voor het jaar 2009 dat overeenstemt met een uitkeringspercentage (“pay-out”) van 97,2%.

48

De schuldgraad wordt berekend overeenkomstig het KB van 21 juni 2006. In het persbericht van vorig jaar werd per 31 december 2008 verkeerdelijk een schuldgraad van 52,8% opgegeven. Deze vergissing werd rechtgezet in het jaarlijks financieel verslag van 2008.

Annual report 2009

54/124

7.7 Vooruitzichten voor het boekjaar 2010 ¾

Groei van het operationeel resultaat op basis van nieuwe projecten Montea bestudeert momenteel verschillende projecten (investeringen, ontwikkelingen voor huurders, “sale & lease back”), die bijdragen tot de groei van het operationeel resultaat in 2010 en tot de stijging van de toegevoegde waarde op lange termijn door het verminderen van verschillende geïdentificeerde risico’s.

¾

Desinvesteringen van niet-strategische sites Tevens bestudeert Montea verschillende mogelijke desinvesteringen van niet-strategische sites. Deze aldus vrijgekomen middelen zullen aangewend worden om verder te investeren in semiindustriële en logistieke panden van de laatste generatie.

¾

Verankering van de bezettingsgraad Daarenboven blijft de huuractiviteit een prioriteit bij Montea om zodoende, op basis van een constante proactieve commerciële aanpak, de bezettingsgraad op peil te houden.

¾

Uitbouw van de Franse structuur Om dit allemaal te bewerkstelligen zal Montea haar operationele structuur versterken, voornamelijk in Frankrijk. 25% van de vastgoedportefeuille bevindt zich momenteel in Frankrijk. Op termijn zal het deel van de vastgoedportefeuille van de bevak in Frankrijk in belangrijkheid toenemen omwille van de grotere opportuniteiten op deze markt.

De crisis creëert nieuwe opportuniteiten voor een vastgoedvennootschap zoals Montea die haar strategie van “pure player” voortzet op de logistieke en semi-industriële markt met nadruk op de volgende aandachtspunten: focus op “core business”, de wil om een referentiespeler te worden, de flexibiliteit, de vernieuwing, de snelheid en de transparantie en dit zowel in België en Frankrijk. Rekening houdend met deze verschillende elementen, gebaseerd op de actuele vooruitzichten en vertrekkende vanuit de hypothese dat zich geen belangrijke onvoorziene omstandigheden zullen voordoen, zal Montea alles in het werk stellen om zijn goede prestaties verder te zetten.

55/124

Annual report 2009

8. HET AANDEEL MONTEA Het aandeel Montea richt zich tot Belgische en buitenlandse particuliere of institutionele beleggers die zich aangetrokken voelen tot een onrechtstreekse investering in logistiek en semi-industrieel vastgoed en het bekomen van een mooi dividendrendement met een matig risicoprofiel. Het aandeel Montea is sinds oktober 2006 genoteerd op de Euronext Brussels continuemarkt (MONT) en sinds januari 2007 op Euronext Paris (MONTP). Zij maakt deel uit van het compartiment C (Small Caps). Met de financiële crisis en de recessie als background heeft het aandeel Montea beter gepresteerd dan de meeste Europese vastgoedindexen en andere aandelenindexen. In 2008 daalde de beurskoers van Montea met 15,6% terwijl de EPRA Europe daalde met 50,9% en de BEL 20 met 53,8%. Tijdens het jaar 2009 daalde het aandeel van Montea verder met 7,8% tot een waarde van EUR 24,9 op het einde van het jaar terwijl de BEL 20 en de EPRA index terug een opstoot kende met ongeveer 31%. Op grond van de slotkoers op 31/12/2009 (EUR 24,89) noteerde het aandeel Montea 5,8% boven de waarde van het netto actief per aandeel (in reële waarde vóór dividendverdeling). Evolutie van het aandeel Montea in vergelijking met de netto-actief waarde per aandeel op basis van reële waarde (in EURO) 38,00 37,50 37,00 36,50 36,00 35,50 35,00 34,50 34,00 33,50 33,00 32,50 32,00 31,50 31,00 30,50 30,00 29,50 29,00 28,50 28,00 27,50 27,00 26,50 26,00 25,50 25,00 24,50 24,00 23,50 23,00 22,50

Variation Highest - Lowest

Avg Month

Net asset Value / Share

de c/ 09

ok t/0 9

no v/ 09

se p/ 09

9 ju l/0

au g/ 09

ju n/ 09

m ei /0 9

rt/ 09 m

ap r/0 9

ja n/ 09

fe b/ 09

de c/ 08

ok t/0 8

End Month

no v/ 08

se p/ 08

8 ju l/0

au g/ 08

ju n/ 08

m ei /0 8

rt/ 08 m

ap r/0 8

ja n/ 08

fe b/ 08

de c/ 07

ok t/0 7

no v/ 07

se p/ 07

7 ju l/0

au g/ 07

ju n/ 07

m ei /0 7

rt/ 07 m

ap r/0 7

ja n/ 07

fe b/ 07

no v/ 06

de c/ 06

22,00

56/124

Annual report 2009

Kerncijfers voor het aandeel Montea

BEURS PERFORMANTIE Beurskoers (€) Bij aflsluiting Hoogste Laagste Gemiddelde Netto Activa / Aandeel (€) Incl. IAS 39 Excl. IAS 39 Premie / (Discount) (%) Dividendrendement (%) Bruto Return (%) Dividend (€) Bruto Netto Volume (in aantal effecten) Gemiddeld dagvolume Jaarvolume Aantal aandelen Beurskapitalisatie ('000 euros) Beurskapitalisatie bij afsluiting Free Float Ratio's (%) "Velocity" Free Float "Velocity"

Aandeelhouderschap van Montea per 31 december 2009 Aantal uitgegeven aandelen Familie De Pauw Familie De Smet Banimmo Gemeentelijke Holding Free Float

3.585.354 1.066.188 158.431 829.934 450.705 1.080.096

31/12/2009

31/12/2008

31/12/2007

24,9 31,0 21,8 24,7

27,0 35,3 23,0 30,8

32,0 37,0 30,2 33,8

23,5 25,5 5,8% 8,5% -2,5%

28,6 30,3 -5,6% 6,8% -8,8%

31,1 30,8 2,9% 7,4% 0,5%

2,09 1,78

2,09 1,78

2,49 2,12

1.033 264.394 3.585.354

1.061 271.641 3.585.354

1.333 341.241 2.855.607

89.239 30,1%

96.805 30,1%

91.351 37,3%

7,4% 24,5%

7,6% 25,1%

11,9% 32,0%

57/124

Annual report 2009

9. FAMILIALE VERBANDEN TUSSEN DE AANDEELHOUDERS, BESTUURDERS EN EFFECTIEVE LEIDERS A. Familie De Pauw Aandeelhouders: De familie De Pauw bestaat uit: 1) Dirk De Pauw, Marie Christine De Pauw, Bernadette De Pauw, Dominika De Pauw en Beatrijs De Pauw (broer en vier zussen); 2) de onverdeeldheid De Pauw; 3) de NV Montea Management, die wordt gecontroleerd door de vijf voornoemde broer en zussen De Pauw. Zij bezitten 29,74% van de stemrechten van Montea Comm. VA. De familie De Pauw handelt in onderling overleg. Dit blijkt tevens uit de kennisgevingen die werden gedaan aan de CBFA, uit persberichten en deze informatie is eveneens terug te vinden op de website van Montea. Dirk De Pauw is vaste vertegenwoordiger van de BVBA DDP Management, zoals al eerder werd vermeld in het jaarverslag. De BVBA DDP Management is bestuurder van de NV Montea Management. Peter Snoeck is vaste vertegenwoordiger van de BVBA PSN MANAGEMENT, zoals al eerder werd vermeld in het jaarverslag. Peter Snoeck is de echtgenoot van Dominika De Pauw. B. Familie De Smet De familie De Smet bestaat uit: 1) de neven Erik De Smet en Guy De Smet 2) De Smet Investments NV (Erik en Guy De Smet controleren de NV De Smet Investments). Zij bezitten 4,42% van de stemrechten van Montea Comm. VA. De familie De Smet handelt in onderling overleg zoals blijkt uit de kennisgeving die werd gedaan aan de CBFA en uit de informatie terug te vinden op de website van Montea. De agenda van de aandeelhouder ¾ ¾ ¾ ¾

12/05/2010 18/05/2010 26/08/2010 18/11/2010

Tussentijdse verklaring – resultaten per 31/03/2010 Algemene vergadering van de aandeelhouders Halfjaarlijks financieel verslag – resultaten per 30/06/2010 Tussentijdse verklaring – resultaten per 30/09/2010

58/124

Annual report 2009

10. VASTGOEDMARKT IN BELGIE EN FRANKRIJK 49 10.1

De semi-industriële en logistieke vastgoedmarkt in België

10.1.1 De huurmarkt 10.1.1.1 Aanbod De totale voorraad industriële oppervlakte kende de voorbije jaren een gestage groei. Grote schommelingen in de verhoudingen tussen de provincies bleven uit waardoor Antwerpen, VlaamsBrabant, Waals-Brabant en Brussel ongeveer de helft van de markt blijven vertegenwoordigen. Stock (m²) Antwerpen Oost-Vlaanderen West-Vlaanderen Limburg Vlaams-Brabant Brussel Waals- Brabant Luik Namen Henegouwen Luxembourg TOTAAL

2006 5.310.000 1.475.000 1.127.350 3.800.000

2007 5.640.000 1.567.000 1.137.500 3.870.000

2008 5.662.000 1.756.000 1.165.000 3.916.000

4.500.000

4.536.000

4.675.000

2.375.000 600.000 1.550.000 631.750 21.369.100

2.387.000 600.000 1.565.000 637.500 21.940.000

2.435.000 600.000 1.636.000 665.000 22.510.000

2009 5.874.801 1.786.668 1.175.855 3.925.149 2.917.229 793.414 1.185.363 2.445.407 602.052 1.776.360 672.456 23.154.754

Bij de uitsplitsing van de totale voorraad over de deelmarkten logistiek en semi-industrieel komen een aantal verschillen aan het licht. Zo zijn in de provincie Antwerpen, in tegenstelling tot in alle andere provincies, logistieke oppervlakten duidelijk in de meerderheid ten opzichte van de semi-industriële. Dit wordt grotendeels verklaard door de aanwezigheid van de haven en enkele grote logistieke centra in het zuiden van de provincie.

49

Bron: De Crombrugghe & Partners NV voor de vastgoedmarkt in België en Drivers Jonas France voor de vastgoedmarkt in Frankrijk.

59/124

Annual report 2009

Stock (m²) 5.000.000 4.500.000 4.000.000 3.500.000 3.000.000

semi-industrieel

2.500.000 2.000.000

logistiek

1.500.000 1.000.000 500.000

Luxembourg

Henegouwe n

Namen

Luik

WaalsBrabant

Brussel

VlaamsBrabant

Limburg

WestVlaanderen

OostVlaanderen

Antwerpen

-

Projecten Ondanks de economische crisis zijn er een hele reeks nieuwe projecten gepland. De vraag rijst echter binnen welk tijdsbestek deze effectief gerealiseerd zullen worden. Het tijdperk van de zuiver speculatieve projecten is immers grotendeels voorbij. De opstart is vaak afhankelijk van de ondertekening van een huurcontract door de toekomstige eindgebruiker. Het is namelijk een kenmerk van deze markt dat de relatief korte ontwikkelingscyclus het mogelijk maakt om sneller op marktwijzigingen in te spelen. In onderstaande grafiek vindt u een opsplitsing per provincie van het aantal geplande bijkomende vierkante meters.

60/124

Annual report 2009

Stock - Logistiek 100% 90% 80% 70% 60%

Projecten

50%

Stock

40% 30% 20% 10%

Luxembourg

Henegouwen

Namen

Luik

Waals-Brabant

Brussel

Vlaams-Brabant

Limburg

West-Vlaanderen

Oost-Vlaanderen

Antwerpen

0%

In de provincie Luxemburg vindt men het grootste aantal nieuw te verwachten projecten in verhouding tot de huidige voorraad. Dit is het gevolg van de huidige beperkte voorraad en de verdere uitbreiding van ‘Ardenne Logistics’ die de voorraad in één klap nagenoeg verdubbelt. In absolute cijfers blijft het aantal projecten in de provincie Antwerpen echter het grootst met ± 550.000m². Enkele grotere projecten worden in onderstaand overzicht weergegeven. Gemeente

Adres / Project

Type

Oppervlakten (m²)

1120 Brussel Canal Logistics (fase 2) logistiek 25.000 2200 Herentals Toekomstlaan, 42 semi-industrieel 10.000 2830 Willebroek Antwerp South Logistics (fase 3 & 4) logistiek 70.000 2870 Puurs Puurs Pullar logistiek 40.000 4684 Haccourt Trilogiport logistiek 200.000 6840 Neufchâteau Ardenne Logistics ( exclusief fase 1) logistiek 280.000 8400 Oostende Sea Gate Logistices ( exclusief unit logistiek 115.000 9000 Gent Hulsdonk (fase 2) logistiek 30.000 9052 Zwijnaarde Eiland Zwijnaarde ind./ logistiek 250.000 * : het project wordt opgeleverd + - 1 jaar na de ondertekening van het huurcontract.

Beschikbaarhei d (*) 2010 (*) (*) > 2010 (*) (*) (*) 2014

61/124

Annual report 2009

Leegstand Het totale beschikbare aanbod nam in 2009 verder toe. De provincie Antwerpen neemt ongeveer de helft van het totale aanbod voor haar rekening. Ten opzichte van 2007 betekent dit een stijging van ruim één miljoen m². Anderzijds zijn heel wat beschikbare oppervlakten gezien hun kleine omvang minder interessant. Zelfs met een sterke verbetering van de conjunctuur is het weinig waarschijnlijk dat deze nog eindgebruikers vinden. Afbraak of grondige renovatie vormen vaak de enige lange-termijn optie voor dergelijke gebouwen die hoe dan ook vaak niet meer beantwoorden aan de eisen op het gebied van brandveiligheid of energie-efficiëntie. Ook de gevraagde huurprijzen die een eind onder de prime rents liggen vormen een indicatie van dit minder kwalitatief aanbod.

Beschikbaarheid (m²) 2009

Beschikbaarheid (€/m²/j) 2009 Gewogen Totaal < 5.000 m > 5.000 m gemiddelde < 5.000 m > 5.000 m² 39 40 38 Antwerpen 217.844 898.424 1.116.268 33 37 34 Oost-Vlaanderen 77.213 290.758 367.970 27 28 28 West-Vlaanderen 52.556 53.755 106.311 37 40 40 Limburg 10.325 77.539 87.864 47 48 47 Vlaams-Brabant 55.513 83.307 138.820 48 47 48 Brussel 61.202 60.407 121.608 39 43 43 Waals- Brabant 9.075 46.769 55.844 31 37 35 Luik 30.562 339.359 369.921 Namen onvoldoende representatief 36 38 38 Henegouwen 2.355 36.178 38.533 o.r. 38 38 Luxembourg o.r. 6.000 6.000 Totaal 516.645 1.892.495 2.409.140 10.1.1.2 Vraag Take-up Net zoals vorig jaar is de totale take-up teruggevallen. De achteruitgang bedroeg ruim 28%. Antwerpen kon als enige regio een vooruitgang boeken. Andere plaatsen kenden een matige tot soms vrij spectaculaire terugval al kan de realisatie en opname van bepaalde grote projecten in bepaalde jaren deze cijfers wat vertekenen. 2007 Take-up (m²)*

< 5.000 m²

> 5.000 m²

Antwerpen 242.150 211.300 Oost-Vlaanderen 130.290 18.970 West-Vlaanderen 9.475 10.420 Limburg 29.940 49.250 158.000 34.720 Vlaams-Brabant Brussel 46.170 5.380 26.110 Waals-Brabant Luik 55.300 5.265 Namen 5.290 26.140 38.970 Henegouwen Luxembourg TOTAAL 728.865 374.275 *inclusief aankoop eigen gebruik en huurhernieuwingen

2008 Totaal 453.450 149.260 19.895 79.190 192.720 51.550 26.110 60.565 5.290 65.110 1.103.140

< 5.000 m²

> 5.000 m²

187.325 114.950 21.810 115.660 68.630 23.140 22.020 2.310 50.600 215 606.660

202.160 17.110 29.230 57.730 62.300 28.960 30.645 15.845 443.980

2009 Totaal 389.485 132.060 29.230 79.540 177.957 68.630 23.140 50.980 2.310 81.245 16.060 1.050.637

< 5.000 m²

> 5.000 m²

134.835 54.435 7.840 9.840 56.570 32.475 7.370 28.835 12.075 10.835 3.750 358.860

290.830 49.275 33.910 7.000 770 13.000 394.785

Totaal 425.665 103.710 7.840 43.750 56.566 39.475 7.370 29.605 12.075 23.835 3.750 753.641

62/124

Annual report 2009

Wanneer aan de huidige beschikbare oppervlakten de geplande projecten worden toegevoegd en deze worden gerelateerd aan de historische take-up bekomt men een duidelijk inzicht over het aantal benodigde jaren die er nodig zijn om dit volume op te nemen of te absorberen. Dit blijkt voornamelijk in de provincies Limburg en Vlaams-Brabant laag uit te vallen. In de provincie Luik daarentegen zou het meer dan 15 jaar duren vooraleer de markt het volledige actuele aanbod en de geplande projecten opgenomen heeft. De vraag is echter of de historische take-up in een scenario van lage conjuncturele groei en een verder achteruitgang van het Belgische industriële weefsel in de toekomst niet naar beneden dient bijgesteld te worden.

Logistiek & Semiindustrieel Antwerpen Oost-Vlaanderen West-Vlaanderen Limburg Vlaams-Brabant Brussel Waals-Brabant Luik Namen Henegouwen Luxembourg TOTAAL

Beschikbaarheid 1.116.000 368.000 106.000 88.000 139.000 121.500 56.000 370.000 38.500 6.000 2.409.000

Projecten (m²) 708.750 490.800 115.000 17.500 114.500 146.000 27.000 298.500 320.500 280.000 2.518.550

Historische take-up 393.540 102.800 22.180 56.300 124.160 42.590 15.170 43.200 5.200 51.540 54.210 910.890

Absorptie (jaar) 4,6 8,4 10,0 1,9 2,0 6,3 5,5 15,5 7,0 5,3 6

* 5 laatste jaren Huurprijzen De huurprijzen kenden in het algemeen een stabilisering en dit voor nagenoeg alle Belgische provincies. Er zijn evenwel grote kwaliteitsverschillen tussen gebouwen en/of locaties die verantwoordelijk kunnen zijn voor sterke onderlinge prijsverschillen. Gezien industriële sites vaak een grote grondoppervlakte in beslag nemen is het niet meer dan logisch dat locaties met een hogere grondwaarde ook de hoogste huurprijzen hebben voor vergelijkbare panden. Zo bedragen de huurprijzen voor kwaliteitsvolle logistieke gebouwen in Vlaams-Brabant en Antwerpen 40 tot 45 €/m²/j daar waar dit in Henegouwen slechts 35-40 €/m²/j is.

63/124

Annual report 2009

Provincie/regio Antwerpen Oost-Vlaanderen West-Vlaanderen Limburg Vlaams-Brabant Brussel Waals-Brabant Luik Namen Henegouwen Luxemburg Nederland (Eindhoven) Noord Frankrijk Duitsland (Düsseldorf)

Minimum logistiek €/m²/j 38 35 35 36

Maximum logistiek €/m²/j 45 43 45 39

38

55

35 35 35 30 40 40 50

40 40 40 40 55 49 60

10.1.2 De investeringsmarkt 10.1.2.1 Evolutie De zware financieel economische crisis zorgde er voor dat de investeringsmarkt in 2009, zeker in het eerste semester, bijna volledig tot stilstand kwam. Potentiële investeerders zijn duidelijk voorzichtiger geworden in hun aankopen en grote speculatieve ontwikkelingen, zonder de zekerheid van een huurdereindgebruiker, blijven op de tekentafels liggen. Banken eisen immers een grotere eigen inbreng waardoor de “leverage” sterk is teruggevallen. De hogere marge die gehanteerd wordt bij de afsluiting van een krediet zorgt er tevens voor dat de kredietnemer niet ten volle van de historisch lage rentevoeten kan genieten. Hoewel het logistieke vastgoed minder hard getroffen wordt dan de kantorenmarkt sijpelen ook hier de effecten van de economische achteruitgang door wat zich vertaalt in een stijging van de rendementen. Investeringsvolume Pas op het einde van het jaar 2009, met een negatieve economische groei van ± 3,5%, waren er tekenen van een voorzichtige terugkeer van de interesse door beleggers. De volumes die voor de (krediet)crisis werden gehaald zijn echter nog ver weg. Het conjuncturele dieptepunt mag dan waarschijnlijk wel voorbij zijn en wellicht kan in 2010 terug aangeknoopt worden met een bescheiden economische groei, toch blijft het aantal transacties beperkt. Evolutie investeringsvolume 2004 140.000.000 € 2005 99.000.000 € 2006 305.000.000 € 2007 600.000.000 € 2008 431.500.000 € 2009 135.000.000 €

64/124

Annual report 2009

De belangrijkste transacties vonden nog steeds plaats binnen de “Gouden Driehoek” Brussel-GentAntwerpen. Onderstaande tabel geeft een kort overzicht van enkele belangrijke transacties. Plaats

Opp. (m²)

Investeerder

Rendement

85.000

WDP

8,70%

Kontich

70.000

Fortis Real Estate

(8,20% excl. lnd) 6,70%

Lummen-Genk

22.000

Fortis Real Estate

8,50%

Mechelen Willebroek Meer

Daar waar de vorige jaren ook heel wat buitenlandse spelers op de markt actief waren was dit in 2009 niet meer het geval en werden de voornaamste investeringen gedragen door binnenlandse investeerders. De prime yields in Vlaanderen en Brabant voor logistiek situeren zich in een bandbreedte van 7,00% tot 8,50%, in Wallonië liggen deze tussen de 7,50% en 9,00%. 10.1.2.2 Rendementen Na de eerdere stijging van de rendementen in 2008 en ondanks de lage rentevoeten (de OLO op 10 jaar bedroeg eind 2009 3,70%) zorgde de onzekerheid op de markt voor een verdere lichte stijging met 50 tot 75 basispunten. Investeerders zijn niet bereid in de markt te stappen en risico’s te nemen aan lage rendementen en namen dan ook een afwachtende houding aan in de hoop dat de rendementen nog wat verder konden stijgen. Naar het einde van het jaar toe kenden de rendementen evenwel een stabilisering. 10.1.3 Perspectieven België blijft dankzij zijn centrale ligging momenteel nog altijd aantrekkelijk voor de uitbating van logistieke centra. Getuige hiervan een negende plaats op de ranglijst van de Logistics Performance Index (LPI) 2010 opgesteld door de Wereldbank. Toch blijft waakzaamheid geboden. De strikte wetgeving, de grondprijzen en een verschuiving van het centrum van Europa richting oosten zijn slechts enkele elementen waarmee rekening dient gehouden te worden. De bouw van nieuwe panden lijkt in de toekomst meer dan ooit te gebeuren op basis van de specifieke wensen van de eindgebruikers. Een al te sterke hernieuwde stijging van de grondstofprijzen die niet noodzakelijk kan vertaald worden in hogere huurprijzen dreigt onvermijdelijk te knagen aan de marge van de ontwikkelaars. Dit kan in het voordeel spelen van bestaande gebouwen die mits enkele aanpassingen kunnen voldoen aan de eisen van de eindgebruiker. Tewerkstelling en plaatselijke productie en dienstverlening blijven een socio-economische hoofddoelstelling die vastgoed steeds meer als een veilige thuishaven voor investeringen waarborgen. SWOT S

W - CENTRAL LIGGING IN W.EUROPA - STERKE KMO MARKT IN VLAANDEREN - HOGERE VRAAG DOOR RENOVATIENOOD VAN BESTAANDE VEROUDERDE GEBOUWEN

O

- HOGE ARBEIDSKOST - BTW RECUPERATIE DOOR EINDGEBRUIKERS (KMO) (koop versus lease) - PRIJS GEVOELIGHEID VAN L EN SI VASTGOED T

- VERKOOP VAN OUDERE GEBOUWEN AAN EINDGEBRUIKERS - OPBOUW VAN PORTFOLIO VAN EPB GEBOUWEN - VRAAG NAAR HUUR IPV KOOP DOOR EINGEBRUIKERS MET ZWAKKERE FINANCIELE BASIS

- UITSTEL Lange Wapper - VERKEERSCONGESTIE EN MODERNISERING WEGENNE - BELASTINGSKLIMAAT - VERSCHUIVING RICHTING OOST-EUROPA

Annual report 2009

65/124

10.2 De semi-industriële en logistieke vastgoedmarkt in Frankrijk Hoewel de economische context uiteindelijk minder ongunstig was dan sommige prognoses bij het begin van het afgelopen jaren hadden laten uitschijnen, zou de terugval van het BBP van Frankrijk in 2009 -2,3% bedragen. De macro-economische gegevens bieden in ieder geval weinig reden tot optimisme: er verdwenen 450.000 banen in de handel, er gingen 20% meer ondernemingen failliet, de internationale handel viel terug en het verbruik van de gezinnen ging erop achteruit. De vastgoedmarkt in Frankrijk werd vanaf 2008 zwaar geraakt. De eerste klappen vielen daarbij in het segment van de kantoren. Die trend op de kantorenmarkt, die in 2009 werd herhaald met een daling van de take-up van bijna 20% in het Ile-de-France (tot 1,8 miljoen m²), zou onder invloed van de verwachte vrijgaven nog een tijd moeten duren. Op het einde van het jaar 2009 waren tekenen zichtbaar van een herstel van de investeringen. Voorlopig blijft dat herstel beperkt tot de prime en de beveiligde activa. Dit is het gevolg van een belangrijke correctie van de handelswaarden. In 2009 vond ook een trendbreuk plaats op de markt van de logistieke platformen en de bedrijfsruimten. Nadat beide markten in 2008 nog weerstand hadden geboden aan de groeiende druk, vertoonde de takeup op die twee markten in 2009 een sterke daling. De beleggers hadden de afgelopen jaren in hun zoektocht naar rendement hun patrimonia met deze activaklassen gediversifieerd. In 2009 concentreerden ze zich echter opnieuw op de prime kantoren in het Quartier Central des Affaires de Paris, waardoor de markt van de logistiek en de bedrijfsruimten opnieuw aan het kleinere aantal pure players werd overgelaten. 10.2.1 De huurmarkt 10.2.1.1 De markt van de logistiek (opslagplaatsen van meer dan 10.000m²) In 2009 was de take-up over het volledige grondgebied in vrije val: er werd nauwelijks 1,5 miljoen m² verhuurd, wat overeenstemt met een daling van 40% in één jaar tijd. Die vertraging was nog duidelijker zichtbaar in de loop van het tweede semester, aangezien in het eerste semester nog projecten waren gerealiseerd waarover de onderhandelingen in 2008 waren gestart. Met minder dan 300.000 m² werden tijdens het vierde kwartaal nog minder goede resultaten geboekt dan tijdens de drie vorige en werd een daling genoteerd van 30% ten opzichte van het derde kwartaal. De take-up is nog altijd geconcentreerd op de Noord/Zuid-as (68%). Toch telde men in 2009 in het Ile-deFrance slechts een vijftiental transacties van meer dan 10.000 m², die samen in totaal een oppervlakte vertegenwoordigden van 370.000 m². De belangrijkste transactie van het jaar werd evenwel door ND logistiques gerealiseerd in het logistieke park van de Haies Blanches te Coudray-Montceaux (Essonne) – een transactie van 58.000 m². De terugval van de grote transacties (van meer dan 50.000 m²) die in 2008 werd ingezet, zette zich door, ten gunste van de gebouwen met een oppervlakte van minder dan 20.000 m². Algemeen gesteld was er een overaanbod op de markt. Er was in totaal een oppervlakte van 3,3 miljoen m² beschikbaar, wat overeenstemde met een stijging van 45% in één jaar tijd. We maken er u wel attent op dat die groei voornamelijk tijdens het eerste semester van 2009 plaatsvond. Het Ile-de-France bleek goed voor 40% van die oppervlakte, wat overeenstemde met 1,3 miljoen m² die onmiddellijk beschikbaar waren.Hoewel de toestand in de streek van Lyon in 2009 iets beter leek met 700.000 m² beschikbaar tegenover 330.000 m² ingenomen, steeg het onmiddellijk beschikbare aanbod in één jaar tijd met 35% (ten opzichte van 21% in het Ile-de-France). Gemiddeld genomen zou de leegstand over het volledige grondgebied 11% bedragen. Gezien het brede aanbod geven de gebruikers de voorkeur aan opslagplaatsen van de jongste generatie, die aan hun nieuwe behoeften aangepast zijn en die aan de geldende reglementering beantwoorden.

Annual report 2009

66/124

De promotoren reageerden intussen ook op de grote terugval van de commercialiseringen en de toename van het aanbod. Heel wat “blanco” projecten werden stopgezet, waardoor in één jaar tijd 70% minder van die projecten werden opgestart. Op de grond die daardoor vrijkwam, konden sleutel-op-dedeur operaties worden gerealiseerd, die meer afgestemd waren op de specifieke behoeften van de gebruikers. In Nord-Pas-de-Calais bijvoorbeeld werden in de loop van de laatste zes maanden projecten voor een oppervlakte van ongeveer 200.000 m² opgegeven. 90% van de 425.000 m² die klaar zijn om te worden opgestart, zou op een klant wachten 50 . Het is dan ook niet verwonderlijk dat het erg lage activiteitsniveau leidde tot een daling van de economische voorwaarden die met de huurders werden onderhandeld – en dit zowel op het vlak van de huurwaarden als op het vlak van de begeleidende maatregelen. Het bleek niet mogelijk om met behulp van de vaste huurbedragen en de financiële bijdragen van de verhuurders de nominale huurbedragen op hetzelfde peil te behouden. Die trend werd geïllustreerd op de markt van het Ile-de-France en de regio’s: sinds het einde van het eerste semester bereikten de nominale prime huurbedragen in het Ile-de-France slechts met moeite 50 euro per vierkante meter en per jaar (excl. btw). In november bijvoorbeeld ondertekende Farex in de streek van Lyon (Corbas) een huurcontract voor 22.000 m² nieuwbouw bij CAAM RE (voor rekening van twee SCPI’s) voor een vaste duur van 7 jaar. De jaarlijkse nominale huur van dit prime logistieke platform werd in onderling overleg vastgelegd op 44 euro per vierkante meter (excl. btw). 10.2.1.2 De markt van de bedrijfsruimten en de kleine opslagplaatsen (tot 10.000m²) Het jaar 2009 bleek bijzonder moeilijk voor deze klasse activa. De take-up (980.000 m²) viel terug tot het niveau van 2004, terwijl in 2007 nog een recordwaarde was genoteerd van 1,3 miljoen m². Het onmiddellijk beschikbare aanbod in het Ile-de-France bedroeg op het einde van het jaar 2009 3 miljoen m², wat overeenstemde met een toename van 21% in één jaar tijd. Dat volume vrijstaande oppervlakten was aanzienlijk in vergelijking met het miljoen vierkante meter die over het volledige jaar werden aangeboden. Uit een studie 51 die in de 152 bedrijvenparken van het Ile-de-France werd uitgevoerd, bleek dat de bezettingsgraad in die parken in twee jaar tijd van 89% tot 67% was teruggevallen. Ook de huurwaarden stonden onder druk. In 2009 konden door de uitbreiding van de begeleidende maatregelen (vaste huurprijzen en andere bijdragen van de verhuurders) de nominale huurprijzen min of meer op hetzelfde niveau worden gehouden. De nominale huurprijzen die hieronder worden vermeld, vormen een samenvatting van de toestand van de markten in het Ile-de-France op het einde van 2009:

50 51

Studie Tostain & Laffineur, 2009 Jaarlijkse studie over de logistiek en de bedrijfsruimten in Frankrijk door het CBRE, september 2009

67/124

Annual report 2009

au 31 décembre 2009 Type de Zone locaux Neuf géographique d'activités Activités 65-110 Nord (entre RN1 et PME/PMI * RN3) Activités non tertiaires significatif Activités 85-125 Ouest (entre RN1 PME/PMI * et A13) Activités 150-160 tertiaires Activités 65-110 Est (entre RN3 et PME/PMI * RN19) Activités 75-110 tertiaires Activités 60-85 Sud (entre RN19 et PME/PMI * A13) Activités 80-105 tertiaires en € HT HC/m²/an

Seconde main 55-90 85-120 55-90 90-150 50-60 60-75 50-75 65-85

* proportion activités / bureaux : 70/30

10.2.2 De investeringsmarkt In 2009 werd in Frankrijk 7,6 miljard euro in gebanaliseerd bedrijfsvastgoed geïnvesteerd. Dat volume lag 40% lager in vergelijking met het jaar voordien. De futloosheid van de Franse vastgoedinvesteringsmarkt liet zich vooral in de loop van het eerste semester voelen. Het dieptepunt werd in het eerste kwartaal bereikt, toen minder dan 750 miljoen euro werd geïnvesteerd. De markten van de logistiek en de bedrijfsruimten werden dat jaar het zwaarst getroffen. Het globale investeringsvolume van ongeveer 600 miljoen euro viel in twee jaar tijd terug tot een zeven keer lager niveau. In beide klassen vastgoedactiva werd een spectaculaire inkrimping van het investeringsvolume genoteerd. De markt van de logistiek noteerde met een totale investeringswaarde van 360 miljoen euro een terugval van 70% ten opzichte van de 1,2 miljard euro die in 2008 waren geïnvesteerd. Bij de bedrijfsruimten werd zelfs nog geen 200 miljoen investeringen geboekt. Dit erg lage volume lag op net iets meer dan een tiende van het niveau dat in 2007 nog werd genoteerd. Volledig in overeenstemming met de algemene trend op de Franse bedrijfsvastgoedmarkt gaven de investeerders de voorkeur aan nieuwe logistieke producten, die aan de normen voldeden, die goed gelegen waren en die een beveiligd inkomen boden onder de vorm van langdurige huurcontracten. Het lage niveau van de take-up zette een rem op de verdere ontwikkeling van de investeringsmarkt omwille van de zeldzaamheid van de prime en beveiligde activa op het vlak van de huur – ondanks het feit dat er kapitaal beschikbaar was om te investeren - en dan vooral voor de logistiek. De terugval van de investerings- en de logistieke markt en de markt van de bedrijfsruimten leidde tot een sterke stijging van het rendement in de loop van het jaar 2009 - en dan voornamelijk tijdens het eerste semester. Deze ontwikkeling lag in de lijn van de trend die in 2008 al was vastgesteld.

68/124

Annual report 2009

Evolution des taux de rendement "prime" en France 10.00% 9.50% 9.00% 8.50% 8.00% 7.50% 7.00% 6.50% 6.00% 5.50% 5.00% 2001

2002

2003

2004

locaux d'activités

2005

2006

2007

2008

2009

entrepôts de classe A

Op het einde van het jaar 2009 kwam het prime huurrendement in de buurt van 8,00% voor de “klasse A” logistieke platformen en 9,00% voor de bedrijfsruimten – wat overeenstemde met een stijging met 200 basispunten in twee jaar tijd. Op de markt van de logistiek werd de belangrijkste transactie van het jaar eind december 2009 afgerond. Toen verkocht GE aan ING drie platformen met een totale oppervlakte van 78.000 m² te Survilliers (Vald’Oise). Die platformen werden aan meerdere huurders verhuurd. De transactie was goed voor bijna 50 miljoen euro (iets meer dan 600 euro/m²) en vertegenwoordigde een onmiddellijk rendement van ongeveer 8,30%. Bij de valorisatie van het gebouw was rekening gehouden met de lopende huurcontracten, die op een hoger niveau lagen dan de huurwaarde van de goederen. In de loop van het eerste semester van 2009 kregen weinig vermeldenswaardige transacties vorm. Zowel bij de investering van AEW te Wattrelos (Noord) – 27.000 m², 16 miljoen euro met een onmiddellijk rendement van 8,20% voor oververhuurde lokalen – als bij die van Argan te Gonesse (Val-d’Oise) – 22.000 m², 18 miljoen euro met een rendement van ongeveer 8,00% - waren bescheiden bedragen gemoeid. We noteerden geen grote portefeuilletransactie die in 2009 werd geïnitieerd en afgesloten. In de loop van het tweede semester van 2009 stabiliseerden de rendementen zich. De vraag van de investeerders in logistiek nam toe, ondanks het feit dat de financieringsvoorwaarden de pricings van sommigen temperden, waardoor heel wat verkopers zich verplicht zagen om hun producten van de markt te halen.

69/124

Annual report 2009

10.3 Verslag van de vastgoedexpert Waardebepaling

De waardebepaling van de verschillende investeringsobjecten van de portefeuille werd ondersteund door volgende methodes: de huurwaardekapitalisatiemethode en de inkomensbenadering volgens een DCF (Discounted Cash Flow) model, met een aftoetsing van de bekomen eenheidsprijzen.

Waarde-evolutie

De Fair Value conform IAS40 is op jaarlijkse basis van 31/12/2008 overgegaan van EUR 210.789.000, naar EUR 206.253.000 op 31/12/2009. Deze laatste waardebepaling komt overeen met EUR 196.695.479 kosten koper en EUR 213.393.000 vrij op naam. Het aanvangsrendement (het beschouwde huurinkomen ten opzichte van de waarde vrij op naam) van de volledige portefeuille bedraagt 7,48%.

Patrimonium

Het patrimonium telt op heden +/- 333.015m² opslagruimten en +/- 47.663m² kantoorachtige oppervlakten of een totale oppervlakte van 380.678m². Het is op 33 sites gelegen, waarvan 11 in Frankrijk. Eén pand (Grimbergen) is in concessie. Niettegenstaande de 2 investeringen die werden gedaan tijdens het jaar 2009 (1 gebouw in België op de bestaande site Erembodegem en 1 nieuwe site in Frankrijk) is de evolutie van de marktwaarde voornamelijk te wijten aan de negatieve evolutie van de marktwaarde op de bestaande panden in België en Frankrijk. Behalve de elf sites in Frankrijk zijn de huidige eigendommen hoofdzakelijk gelegen in de Vlaamse ruit. Twee gebouwen (Laken en Vorst) zijn in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gelegen en één gebouw (Milmort) ligt in Wallonië. Van de elf panden in Frankrijk zijn er zeven gelegen in de regio Parijs (Savignyle-Temple en Roissy, Bondoufle, Le Mesnil Amelot, Alfortville) en vier andere in de provincie (Lyon/Decines-Charpieu, Saint-Priest/Lyon, Cambrai en Feuquières).

Huurinkomsten

De jaarlijkse contractuele huurinkomsten wordt berekend na aftrek van de onroerende voorheffing wanneer deze ten laste van de eigenaar is, en in enkele zeldzame gevallen als een gemiddeld huurinkomen tot eerstvolgende vervaldag indien er huurkortingen zijn of de huur contractueel niet constant verloopt. De jaarlijkse contractuele huurinkomsten bedroegen EUR 16.043.480 per jaar op 31/12/2009. De lopende huurcontracten liggen 4,1% hoger dan de overeenstemmende geschatte markthuurwaarde, die EUR 15.412.112 per jaar bedraagt. De gemelde huurbedragen zijn netto huurinkomens los van bijkomende betalingen voor gemeenschappelijke lasten en eventuele verzekeringspremies. De bezettingsgraad voor de ganse portefeuille, berekend op basis van de oppervlakten, bedraagt +/- 93%.

70/124

Annual report 2009

VASTGOEDPORTEFEUILLE

Aantal sites Oppervlakte opslag (m²) Oppervlakte kantoren (m²) Totale oppervlakte (m²) Ontwikkelingspotentieel (m²) Reële waarde (EUR) Investeringswaarde (EUR) Contractuele jaarlijkse huurinkomsten (EUR) (*) Bruto rendement (%) (*) Bruto rendement als 100% verhuurd (%) Niet verhuurde delen (m²) Huurwaarde van niet verhuurde delen (EUR) Bezettingsgraad (% van m²) Bezettingsgraad (% van huurwaarde)

Totaal 31/12/2009

België

Totaal 31/12/2008

Frankrijk

33

22

11

32

333.015 m² 47.663 m² 380.678 m² 69.720 m²

260.467 m² 36.634 m² 297.101 m² 43.220 m²

72.548 m² 11.029 m² 83.577 m² 26.500 m²

320.402 m² 45.657 m² 366.059 m² 62.197 m²

€ 206.253.000 € 152.125.000 € 54.128.000 € 213.393.000 € 156.556.000 € 56.837.000

€ 210.789.000 € 218.369.000

€ 16.043.480 7,78% 8,48%

€ 11.712.057 7,70% 8,21%

€ 4.331.423 7,62% 9,23%

€ 16.517.674 7,84% 8,14%

26.917 m² € 1.437.155 92,93% 91,78%

14.925 m² € 771.723 94,98% 93,82%

11.992 m² € 665.432 85,65% 86,68%

16.179 m² € 645.618 95,58% 96,24%

Het aantal sites is maar met 1 site gestegen (van 32 naar 33) gezien de verwerving in Erembodegem een bijkomend gebouw betrof op een bestaande site en dusdanig niet als een aparte site werd opgenomen;

De gemiddelde looptijd van de huurcontracten, gebaseerd op de eindvervaldag bedraagt 5,6 jaar (3,7 jaar als we uitgaan van de eerste break). Van het totaal aantal sites (33), zijn er 4 sites die elk meer dan 5% of samen 31,4% van de totale reële waarde uitmaken: Aalst, Tragel: 10,56% Grimbergen, Eppegemsesteenweg: 5,55% Puurs Schoonmansveld: 5,08% Vorst, Humaniteitslaan: 10,19%

71/124

Annual report 2009

Kantoren

België AALST (ABCDEFG), TRAGEL 48-58 AALST (HIJ), TRAGEL 48-58 AALST (KLM), TRAGEL 48-58 AARTSELAAR, HELSTSTRAAT 47 BERCHEM, VOSSTRAAT 200 BORNEM, INDUSTRIEWEG 4-24 BUGGENHOUT, KALKESTRAAT 7 GRIMBERGEN, EPPEGEMSESTWG 31-33 LAKEN, EMIEL BOCKSTAELLAAN 74 MOORSEL A,WAVERSTRAAT 3 MOORSEL BCDFGHIJK,WAVERSTRAAT 3 VILVOORDE, SCHAARBEEKLEI 207-213 HOBOKEN SMALLANDLAAN 7 MEER EUROPASTRAAT 28 PUURS RIJKSWEG 89 & 85 SCHOTEN, BRECHTSE BAAN SCHOTEN JAGERSDREEF 1 GROBBENDONK, BOUWELVEN 16 HERENTALS, TOEKOMSTLAAN 33 NIJVEL, RUE DE L'INDUSTRIE PUURS, SCHOONMANSVELD 18 EREMBODEGEM, INDUSTRIELAAN 27 MECHELEN, ZANDVOORTSTRAAT 16 VORST, HUMANITEITSln 292, site LIPTON VORST, HUMANITEITSln 292, site CM VORST, HUMANITEITSln 292, site RESTAURANT (Station) VORST, HUMANITEITSln 292, site SALVESEN (Koelloodsen) MILMORT, AVENUE DU PARC INDUSTRIEL Totaal België

2.255 560 876 690 1.010 1.440 40 2.478 340 880 948 3.060 440 1.235 1.150 735 1.920 1.360 1.970 1.345 1.255 4.301 768 778

Opslag

Totaal

Contractuele huurgelden

Leegstand (% van totale m²)

2.110 1.538 1.152 36.634

17.180 17.590 4.495 6.325 1.450 12.891 4.385 23.758 5.085 7.515 10.770 970 745 8.995 8.945 735 1.685 7.140 12.620 12.350 11.910 12.744 21.831 4.605 7.150 920 8.606 27.072 260.467

19.435 18.150 5.371 7.015 2.460 14.331 4.425 26.236 5.425 8.395 11.718 4.030 1.185 10.230 10.095 1.470 3.605 8.500 14.590 13.695 13.165 17.045 22.599 5.383 7.150 3.030 10.144 28.224 297.101

610.181 949.072 235.611 254.312 213.969 401.764 146.000 968.569 228.756 133.481 205.895 259.837 217.609 344.518 0 91.523 212.317 349.613 697.534 694.534 707.465 758.210 645.859 316.963 328.435 211.905 512.117 1.016.008 11.712.057

0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 8,04% 0,00% 0,00% 0,00% 20,62% 13,87% 26,55% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 9,82% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 29,05% 17,88% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 5,02%

Frankrijk SAVIGNY LE TEMPLE, RUE DU CHROME FEUQUIERES, ZI DU MOULIN 80 CAMBRAI, P. d' A. ACTIPOLE ROISSY, RUE DE LA BELLE ETOILE 280 BONDOUFLE, RUE HENRI DUNANT 9-11 DECINES-CHARPIEU, RUE ARTHUR RIMBAUD 1 LE MESNIL AMELOT, RUE DU GUE 4 & RUE DE LA GRANDE BORNE 11 ALFORTVILLE, LE TECHNIPARC ROISSY, RUE DE LA BELLE ETOILE 383 LE MESNIL AMELOT, RUE DU GUE 1-3 SAINT PRIEST, RUE NICEPHORE NIEPCE Totaal Frankrijk

620 763 682 638 1.307 1.127 1.348 462 1.965 1.211 906 11.029

16.139 8.190 10.248 3.384 2.478 2.694 7.311 1.585 4.356 4.043 12.120 72.548

16.759 8.953 10.930 4.022 3.785 3.821 8.659 2.047 6.321 5.254 13.026 83.577

277.058 330.921 514.123 0 213.513 338.046 687.806 244.421 637.381 435.944 652.211 4.331.424

47,56% 0,00% 0,00% 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 14,35%

Totaal

47.663

333.015

380.678

16.043.481

7,07%

72/124

Annual report 2009

Tweede deel

Geconsolideerde jaarrekening per 31 december 2009 Statutaire jaarrekening per 31 december 2009

73/124

Annual report 2009

11. DE GECONSOLIDEERDE REKENINGEN PER 31 DECEMBER 2009 11.1

Geconsolideerde balans per 31 december 2009

(EUR x 1.000) I. A. B. C. E. F. G. H. I. J. II. A. B. C. D. E. F. G.

I. A. B. C. D. a. b. c. d. E. F. G. H. II. I. A. B. a. b. c. C. D. E. F. a. b. II. A. B. a. b. c. C. D. a. b. E. F.

VASTE ACTIVA Goodwill Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen (incl. Projectontwikkelingen) Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Vorderingen financiële leasing Deelnemingen verwerkt via vermogensmutatie Handelsvorderingen en andere vaste activa Uitgestelde belastingen - activa VLOTTENDE ACTIVA Activa bestemd voor verkoop Financiële vlottende activa Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen Belastingvorderingen en andere vlottende activa Kas en kasequivalenten Overlopende rekeningen TOTAAL ACTIVA TOTAAL EIGEN VERMOGEN Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervenootschap Kapitaal Uitgiftepremies Ingekochte eigen aandelen (-) Reserves Wettelijke reserves Onbeschikbare reserves Belastingvrije reserves Beschikbare reserves Resultaat Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Wisselkoersverschillen Minderheidsbelangen VERPLICHTINGEN Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden a. Kredietinstellingen b. Financiële leasing c. Andere Andere langlopende financiële verplichtingen Handelsschulden en andere langlopende schulden Andere langlopende verplichtingen Uitgestelde belastingen - verplichtingen a. Exit taks b. Andere Kortlopende verplichtingen Voorzieningen Kortlopende financiële schulden a. Kredietinstellingen b. Financiële leasing c. Andere Andere kortlopende financiële verplichtingen Handelsschulden en andere kortlopende schulden a. Exit taks b. Andere Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

Toelichting

16 17 18 19

20

21

22 23 24 25

26

27 28

29

30 30 30 30 14+31 32 32 32

30 30 30 33 33 33 33 34

31/12/2009

31/12/2008

31/12/2007

Conso 207.364

Conso 211.128

Conso 137.311

107 206.253 237 0 0 0 767 0 8.900 0 0 0 3.112 1.136 4.077 575 216.264 84.469

107 210.789 226 0 0 0 6 0 13.153 0 0 0 5.524 1.086 5.126 1.418 224.281 102.644

9 136.380 59 861 0 0 1 0 6.501 1.008 0 0 1.212 2.081 2.095 105 143.812 88.766

84.381 68.964 0 0 25.603 30 1 0 25.572 -3.043

102.549 84.352 0 0 33.533 30 1 0 33.502 -7.756

88.675 62.380 0 0 18.981 30 1 0 18.950 11.982

-7.143

-7.580

-4.668

0 0 88 131.795 126.796 0 118.413 113.942 0 4.471 8.030 0 354 0 0 0 4.999 0 581 0 0 581 0 2.486 -33 2.519 198 1.733 216.264

0 0 95 121.637 54.593 0 47.733 42.681 0 5.052 5.940 343 354 224 0 224 67.044 0 55.730 55.180 0 550 0 7.920 5.225 2.695 106 3.288 224.281

0 0 92 55.045 17.858 0 17.635 17.657 -22 0 224 0 0 0 0 0 37.187 0 32.657 32.650 6 0 0 3.634 1.152 2.483 209 687 143.812

74/124

Annual report 2009

11.2

Geconsolideerd overzicht van de gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten vóór winstverdeling per 31 december 2009 (EUR x 1.000)

I. II. III.

Toelichting

31/12/2009

31/12/2008

12 maanden 16.334 0 0 16.334 0

12 maanden 14.024 0 0 14.024 0

31/12/2007

31/12/2007

15 maanden (1)

12 maanden (2)

Huurinkomsten 1 12.452 10.063 Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren 0 0 Met verhuur verbonden kosten 0 0 NETTO HUURRESULTAAT 12.452 10.063 IV. 0 0 Recuperatie van vastgoedkosten V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder 2 2.456 2.003 1.026 972 op verhuurde gebouwen VI. Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en 0 0 0 -2 wedersamenstelling op het einde van de huur Huurlasten en belastingen normaal gedragen door huurders op verhuurde VII. gebouwen 2 -2.829 -2.199 -1.033 -918 VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 0 0 -17 -17 VASTGOEDRESULTAAT 15.962 13.828 12.426 10.100 IX. 3 -199 -330 -361 -355 Technische kosten X. 4 -76 -76 -36 -33 Commerciële kosten XI. 5 0 -2 -74 -74 Kosten en taksen van niet verhuurde goederen XII. Beheerskosten vastgoed 6 -411 -226 -431 -381 XIII. Andere vastgoedkosten 7 -116 -79 -98 -81 TOTAAL VASTGOEDKOSTEN -802 -712 -999 -923 OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 15.160 13.115 11.428 9.177 XIV. Algemene kosten van de vennootschap 8 -2.052 -1.977 -1.645 -1.205 XV. Andere operationele opbrengsten en kosten 9 317 345 123 134 OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE 13.425 11.483 9.905 8.105 PORTEFEUILLE XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 10 0 636 0 0 XVII. Resultaat verkoop andere niet-financiële activa 0 0 0 0 XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 11 -16.033 -10.046 5.629 4.351 OPERATIONEEL RESULTAAT -2.608 2.072 15.534 12.456 XIX. Financiële opbrengsten 12 293 500 1.033 958 XX. Interestkosten 13 -6.250 -3.487 -2.068 -1.800 XXI. Andere financiële kosten 13 -2.107 -6.813 -18 127 FINANCIEEL RESULTAAT -8.064 -9.800 -1.053 -715 XXII. Inkomsten uit deelnemingen verwerkt via vermogensmutatie 0 0 0 0 RESULTAAT VOOR BELASTINGEN -10.672 -7.728 14.481 11.741 XXIII. Vennootschapsbelasting 15 -9 -28 -52 -50 XXIV. Exit taks 0 0 -29 118 BELASTINGEN -9 -28 -81 68 NETTO RESULTAAT -10.682 -7.756 14.401 11.809 NETTO COURANT RESULTAAT (3) 5.352 1.655 8.772 7.458 NETTO COURANT RESULTAAT (exclusief IAS 39) (4) 7.441 8.446 7.920 6.596 Aantal aandelen in omloop deelgerechtigd in het resultaat van de periode 3.585.354 3.585.354 2.855.607 2.855.607 NETTO RESULTAAT PER AANDEEL -2,98 -2,16 5,04 4,14 NETTO COURANT RESULTAAT PER AANDEEL 1,49 0,46 3,07 2,61 NETTO COURANT RESULTAAT PER AANDEEL (exclusief IAS 39) 2,08 2,36 2,77 2,31 Voor meer gedetailleerde financiële informatie betreffende de toelichtingen van 2007 en 2008 verwijzen wij naar de jaarverslagen van 2007 en 2008, die u kan terugvinden op www.montea.com. (1) Het eerste boekjaar van Montea omvatte 15 maanden, namelijk van 1 oktober 2006 t.e.m. 31 december 2007. Dit werd door de commissaris-revisor geauditeerd. (2) Deze cijfers omvatten de 12 maandelijkse periode, van 1 januari 2007 t.e.m. 31 december 2007. Deze werden niet geauditeerd door de commissaris-revisor, en dienen alleen ter vergelijking met de cijfers van het boekjaar 2008. (3) Het Netto Courant Resultaat is gelijk aan aan het Netto Resultaat exclusief de impact van het resultaat op de portefeuille (code XVI, code XVII en code XVIII van de resultatenrekening). (4) Het Netto Courant Resultaat (exclusief IAS 39) is gelijk aan aan het Netto Courant Resultaat exclusief de impact van de variatie van de rentedekkingsinstrumenten.

75/124

Annual report 2009

11.3

Geconsolideerd kasstroomoverzicht per 31 december 2009

(EUR x 1.000) KAS EN KASEQUIVALENTEN IN HET BEGIN VAN HET BOEKJAAR Netto resultaat Niet-kas elementen die worden toegevoegd aan/afgetrokken van het resultaat Afschrijvingen en waardeverminderingen

Afschrijvingen/Waardeverminderingen (of terugname) op materiële en immateriële activa (+/-) Waardeverliezen op vlottende activa (+)

31/12/2009 12 maanden

31/12/2008 12 maanden 2.095

31/12/2007 15 maanden 3.416

31/12/2007 12 maanden 3.416

-7.756

14.401

12.419

26.758

19.242

-4.546

-4.759

265

51

35

44

111

44

35

32

5.126 -10.682

153

7

Andere niet-kas elementen

26.494

19.191

-4.581

-4.803

Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) IAS 39 impact Gerealiseerde meerwaarde verkoop vastgoedbeleggingen Betaalde interesten Ontvangen interesten NETTO KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN VOOR VERANDERING IN VEREISTE QUA WERKKAPITAAL Veranderingen in de vereisten qua werkkapitaal

16.033 2.089 0 6.250 2.122

10.046 6.792 -636 3.487 -499

-5.629 -851

-5.333 -874

2.068 -169

1.487 -83

16.077

11.486

9.855

7.660

-4.606

2.153

-8.574

-7.695

Bewegingen in activa posten

Handelsvorderingen Terug te vorderen belastingen Andere kortlopende activa Andere vaste activa op lange termijn Over te dragen kosten en verworven opbrengsten Bewegingen in passiva posten

12

2.290

-4.629

685

846

2.259 233 -283 -761 842

-4.312 1.250 -255 0 -1.312

-632 -663 1.856 0 124

-533 -578 2.059 0 -102

-6.896

6.782

-9.259

-8.541

Handelsschulden Belastingen, sociale lasten en schulden m.b.t. bezoldigingen Andere kortlopende passiva Toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten NETTO KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN (A)

39 -5.473 92 -1.554 16.597

52 4.232 -103 2.601 15.733

357 -9.326 -389 99 4.697

-1.941 -6.536 -416 352 3.382

Investeringsactiviteiten

-11.619

-78.754

-30.294

-27.456

-26 -11.497 -96 0 -11.619 4.978 6.593 15.531 -224

-113 -81.107 -196 2.663 -78.754 -63.020 50.302 53.171 -223

-13 -30.217 -54 -10 -30.294 -25.597 29.887 17.618 14.168

-10 -27.446

Acquisitie van immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen Andere materiële activa Verkoop vastgoedbeleggingen NETTO KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN (B) VRIJE CASHFLOW (A+B) Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden Toename (+) /Afname (-) van de financiële schulden Toename (+) /Afname (-) van de andere financiële verplichtingen Toename (+) /Afname (-) van de handelsschulden en andere langlopende verplichtingen Betaalde interesten Ontvangen interesten Veranderingen in andere verplichtingen Toename (+) /Afname (-) in andere schulden Verandering in eigen vermogen Toename (+) /Afname (-) in kapitaal Uitgekeerde dividenden NETTO FINANCIELE KASSTROOM (C ) KAS EN KASEQUIVALENTEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR (A+B+C)

-27.456 -24.074 18.704 20.107

-343

343

-6.250 -2.122 0 0 -7.493 0 -7.493 -901

-3.487 499 577 577 17.267 21.973 -4.703 68.147

-2.068 169 224 224 -2.419

-1.487 83 0

-2.419 27.692

-2.419 16.285

4.077

5.126

2.095

-7.789

-2.419

76/124

Annual report 2009

11.4

Overzicht van de variaties in het geconsolideerde eigen vermogen per 31 december 2009

(EUR x 1.000)

OP 1/10/2006 Elementen onmiddellijk erkend als Eigen Vermogen Indekking financiële kasstroom Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Subtotaal Aankopen/Verkopen van eigen aandelen Dividenden Overgedragen resultaat Resultaat van het boekjaar

OP 31/12/2006 Elementen onmiddellijk erkend als Eigen Vermogen Indekking financiële kasstroom Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Subtotaal Aankopen/Verkopen van eigen aandelen Dividenden Overgedragen resultaat Resultaat van het boekjaar Minderheidsbelang

OP 31/12/2007 Elementen onmiddellijk erkend als Eigen Vermogen Kapitaalsverhoging Unilever Indekking financiële kasstroom Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Impact overname Unilever IFRS 3 Subtotaal Aankopen/Verkopen van eigen aandelen Dividenden Overgedragen resultaat Resultaat van het boekjaar Minderheidsbelang

OP 31/12/2008 Elementen onmiddellijk erkend als Eigen Vermogen Kapitaalsverhoging Unilever Indekking financiële kasstroom Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Impact overname Unilever IFRS 3 Subtotaal Aankopen/Verkopen van eigen aandelen Kapitaalvermindering Dividenden Overgedragen resultaat Resultaat van het boekjaar Minderheidsbelang

OP 31/12/2009

Kapitaal

Uitgiftepremies

62.380

Reserves

Variaties in de reële waarde van de financiële instrumenten

Resultaat

17.689

Aftrekrecht van mutatierechten en -kosten

Minderheidsbela Eigen Vermogen ngen

-3.376

76.693

0

0

566

0

0

-566

0 0

62.380

0

566 18.255

0

0

-566 -3.942

0

62.380

0

18.255

2.592

0

-3.942

0

0

0

726

0

0

-726

0 0

62.380

0

726 18.981

2.592

0

-726 -4.668

2.592

0 76.693 0 0 0 2.592

79.285

92

0 79.285 0 -2.419 0 11.809 92

62.380

0

18.981

11.982

0

-4.668

92

88.767

21.972 21.972

0

7.277

0

0

-2.912

0

26.337 21.972 0

84.352

0

2.912 4.365 26.258

11.982

0

-2.912 0 -7.580

92

-2.419 11.809

4

0 4.365 115.104 0 -4.703 0 -7.756 0

84.352

0

33.533

-7.756

0

-7.580

95

102.644

0

0

-437

0

0

437

0

0 0 0

84.352

0

33.096

-7.756

0

-7.143

95

-7

0 0 102.644 0 0 -7.493 0 -10.682 0

0

-7.143

88

84.469

-4.703 11.982

-11.982 -7.756

-4

-437

-15.388

437

15.388 -7.493 -10.682 7

68.964

0

25.603

-3.043

77/124

Annual report 2009

11.5

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekening per 31 december 2009

11.5.1 Achtergrond 11.5.1.1

Verklaring van naleving

De financiële rekeningen van de onderneming zijn opgesteld in overeenstemming met de vereisten van de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals deze door de EU werden goedgekeurd, zoals deze door de ‘International Accounting Standards Board (IASB) werden uitgegeven en zoals deze worden geïnterpreteerd door de ‘International Financial Interpretations Committee of the IASB. De geconsolideerde financiële rekeningen zijn opgesteld op basis van de historische kostprijs met uitzondering van de vastgoedbeleggingen en financiële instrumenten die aan werkelijke waarde zijn geboekt. Wanneer het aangeduid is dat cijfers in duizenden euro zijn, kunnen er zich kleine afrondingsverschillen voordoen. 11.5.1.2

Consolidatieprincipes

Dochterondernemingen Dochterondernemingen zijn entiteiten waarover de onderneming controle uitoefent. Onder “controle” over een vennootschap moet worden verstaan, de bevoegdheid in rechte of in feite om een beslissende invloed uit te oefenen op de aanstelling van de meerderheid van bestuurders of zaakvoerders of op de oriëntatie van het beleid (voor meer informatie inzake “controle” verwijzen wij naar artikel 5 t.e.m. 9 van het Wetboek der Vennootschappen). De jaarrekeningen van de dochterondernemingen zijn opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening vanaf de datum waarop de onderneming controle uitoefent tot de datum waarop de controle ophoudt. Waar nodig worden de waarderingsregels van de dochterondernemingen aangepast om de consistentie met de door de groep aangenomen principes te waarborgen. De jaarrekeningen van de dochterondernemingen hebben betrekking op dezelfde boekhoudperiode als die van de consoliderende onderneming. De minderheidsbelangen zijn de belangen in de dochterondernemingen die noch rechtstreeks noch onrechtstreeks door de groep worden aangehouden. Gezamenlijk gecontroleerde entiteiten Gezamenlijk gecontroleerde entiteiten zijn die ondernemingen waarover de groep gezamenlijke controle uitoefent. De geconsolideerde jaarrekening bevat het groepsaandeel in de verworven winsten en verliezen van de gezamenlijk gecontroleerde entiteiten in toepassing van de equity methode. Dit is van toepassing vanaf de datum waarop de gezamenlijke controle voor het eerst wordt uitgeoefend tot op de datum waarop deze ophoudt. De jaarrekeningen van de gezamenlijk gecontroleerde entiteiten omvatten dezelfde boekhoudperiode als die van de consoliderende onderneming. Intercompany transacties Intra-groep saldi en transacties, en alle niet gerealiseerde winsten binnen de groep, worden geëlimineerd in verhouding tot het Groepsbelang in de onderneming. Niet gerealiseerde verliezen worden op dezelfde manier geëlimineerd als de niet gerealiseerde winsten, maar enkel in die mate dat er geen indicatie is van waardeverlies (“impairment”). 11.5.1.3

Gebruik van ramingen en oordelen

De voorbereiding van de geconsolideerde financiële verklaringen overeenkomstig IFRS vereist een goed beheer om oordelen, ramingen en veronderstellingen te kunnen maken die toepassing hebben op het beleid en de regelgeving en het rapporteren van de vorderingen en schulden, de inkomsten en de uitgaven.

78/124

Annual report 2009

De ramingen en bijhorende veronderstellingen zijn gebaseerd op historische gebeurtenissen en diverse factoren die in die omstandigheden als redelijk worden geacht. De daadwerkelijke resultaten kunnen van deze ramingen afwijken. De ramingen en onderliggende veronderstellingen worden herzien op continue basis. Revisie en accounting raming worden erkend in de periode waarin de raming wordt herzien, zowel als de raming het gecontroleerde boekjaar als de toekomst beïnvloedt. Per 31 december 2009 zijn er geen belangrijke veronderstellingen betreffende de toekomst en andere belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden op balansdatum, die een aanmerkelijk risico in zich dragen van een materiële aanpassing in de boekwaarde van de activa en de verplichtingen van het volgend boekjaar. 11.5.2 Waarderingsregels 11.5.2.1

Going concern

Niettegenstaande het negatieve resultaat gedurende twee opeenvolgende jaren dat uit de jaarrekening blijkt op het einde van het boekjaar, is de jaarrekening opgesteld in de veronderstelling van verderzetting van de activiteiten van de vennootschap. De Raad van Bestuur van de Zaakvoerder bevestigt, overeenkomstig de Belgische wettelijke verplichtingen, dat de toepassing van de waarderingsregels kan weerhouden worden, in de veronderstelling van de continuïteit van de bevak omdat de vennootschap over voldoende liquide middelen beschikt om haar lopende operationele kosten te kunnen dragen. 11.5.2.2

Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen omvatten alle gebouwen en terreinen die verhuurbaar zijn en (geheel of gedeeltelijk) huurinkomsten genereren, met inbegrip van de gebouwen waar een beperkt gedeelte wordt aangehouden voor eigen gebruik. In toepassing van IAS 40 worden vastgoedbeleggingen aan reële waarde of “fair value” gewaardeerd. Een externe, onafhankelijke deskundige, De Crombrugghe & Partners in België en Drivers Jonas in Frankrijk, maken per kwartaal een waardering van de vastgoedportefeuille op. Elke winst of verlies, na de acquisitie van een gebouw, als gevolg van een wijziging in de reële waarde wordt geboekt in de resultatenrekening. De waardering wordt uitgevoerd in overeenstemming met de methode van verdiscontering van de huurinkomsten zoals uiteengezet in de International Valuation Standards 2005, uitgegeven door het International Valuation Standards Committee. De reële waarde stemt overeen met de prijs die een derde partij-investeerder bereid zou zijn te betalen teneinde elk van de gebouwen in de portefeuille te verwerven. De reële waarde moet daarbij de lopende huurcontracten, de huidige kasstromen en redelijke veronderstellingen met betrekking tot de verwachte huurinkomsten en kosten weergeven. De verkoop van een vastgoedbelegging is gewoonlijk onderhevig aan de betaling aan de publieke overheden van de registratierechten of een belasting op de toegevoegde waarde. Aangaande de omvang van deze registratierechten publiceerde de Belgische Vereniging van Asset Managers (BEAMA) op 8 februari 2006 een mededeling dienaangaande. Na analyse van een groot aantal transacties werd gekomen tot het besluit dat de impact van de verwervingskosten op belangrijk investeringsvastgoed dat een waarde van EUR 2.500.000 overstijgt, beperkt is tot 2,5%. De investeringswaarde stemt overeen met de “fair value” waarde met toevoeging van 2,5% verwervingskosten. De reële waarde is dus te berekenen door de waarde vrij op naam te delen door 1,025. Objecten die onder de drempel van EUR 2.500.000 liggen, blijven onderhevig aan de gebruikelijke registratieheffing en hun reële waarde stemt dus overeen met de waarde exclusief kosten van registratie, notaris en BTW, rekening houdend met de lopende huurovereenkomsten. De impact op de reële waarde van de geschatte mutatierechten en kosten bij hypothetische vervreemding van de vastgoedbeleggingen worden getoond als een afzonderlijke rubriek van het eigen vermogen (rubriek I.F). De netto wijziging van de reële waarde van vastgoedbeleggingen wordt in de resultatenrekening getoond onder de rubriek XVIII. Het aandeel van het effectief in de geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding wordt jaarlijks onder bovenvermelde rubriek I.F in het eigen vermogen aangepast ten gunste of ten nadele van de rubriek reserves van het eigen vermogen (rubriek I.D.).

79/124

Annual report 2009

11.5.2.3

Projectontwikkelingen

Onroerende goederen welke worden gebouwd of ontwikkeld met het oog op een toekomstig gebruik als vastgoedbelegging, worden opgenomen onder de rubriek “vastgoedbeleggingen (incl. Projectontwikkelingen)” en aan reële waarde gewaardeerd (“Fair Value”). Alle rechtstreekse aan de ontwikkeling gerelateerde kosten worden geactiveerd, alsook de direct toewijsbare interestlasten worden gekapitaliseerd, in overeenstemming met de bepalingen van IAS 23financieringskosten. 11.5.2.4

Andere materiële vaste activa

Alle materiële vaste activa welke niet voldoen aan de definitie van vastgoedbelegging, noch aan de definitie van projectontwikkeling, catalogeren we onder deze rubriek. De andere materiële vaste activa worden initieel opgenomen tegen kostprijs en daarna gewaardeerd in overeenstemming met het kostprijsmodel. Subsidies worden in mindering gebracht van de kostprijs. Bijkomende kosten worden slechts geactiveerd indien de toekomstige economische voordelen met betrekking tot het materieel vast actief toenemen voor de vennootschap. Andere materiële vaste activa worden afgeschreven op basis van de lineaire afschrijvingsmethode. De volgende percentages zijn van toepassing op jaarbasis: • installaties, machines en uitrusting: 20%-25% • meubilair en rollend materieel: 20% • informaticamaterieel: 33% • vastgoed voor eigen gebruik: 2% Indien het actiefbestanddeel onderhevig is aan een bijzonder waardeverlies, wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde. Indien deze laatste lager is, wordt een bijzondere afwaardering genomen ten laste van het resultaat voor het verschil. 11.5.2.5

Langlopende vorderingen

Langlopende vorderingen worden gewaardeerd op basis van hun verdisconteerde waarde volgens de geldende marktrentevoet op het tijdstip van hun uitgifte. Er wordt een waardevermindering geboekt indien er onzekerheid bestaat betreffende de volledige betaling van de vordering op de vervaldag. 11.5.2.6

Financiële vaste activa

De financiële vaste activa worden gewaardeerd tegen de aanschaffingsprijs of inbrengwaarde. Voor de vorderingen en borgtochten heeft de boeking plaats tegen de nominale waarde. Tot een waardevermindering wordt overgegaan in geval van duurzame minderwaarde of ontwaarding. 11.5.2.7

Kas en kasequivalenten

Kas en kasequivalenten omvatten bankrekeningen, geldmiddelen en korte termijn beleggingen. 11.5.2.8

Eigen vermogen

Het kapitaal omvat de netto geldmiddelen verkregen bij oprichting, fusie of kapitaalverhoging, waarbij de rechtstreekse externe kosten in mindering worden gebracht (zoals registratierechten, notaris en publicatiekosten, …). Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de externe deskundigen, wordt opgenomen in de rubriek “Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen” van het eigen vermogen.

80/124

Annual report 2009

Wanneer de onderneming overgaat tot de inkoop van eigen aandelen, wordt het betaalde bedrag, inclusief de direct toewijsbare kosten in mindering gebracht van het eigen vermogen. Dividenden maken deel uit van het overgedragen resultaat tot wanneer de algemene vergadering der aandeelhouders de dividenden toekent. 11.5.2.9

Voorzieningen

Een voorziening wordt gevormd indien de onderneming een wettelijke of contractuele verplichting heeft naar aanleiding van een gebeurtenis uit het verleden, en waarbij het waarschijnlijk is dat er een uitgaande kasstroom vereist zal zijn om aan de verplichting te voldoen. Voorzieningen worden gewaardeerd aan de verdisconteerde waarde van de verwachte toekomstige kasstromen aan de marktrente. 11.5.2.10

Schulden

Handels- en andere schulden worden gewaardeerd aan hun nominale waarde op balansdatum. Rentedragende schulden worden initieel opgenomen aan kostprijs, verminderd met de direct toewijsbare kosten. Nadien wordt het verschil tussen de boekwaarde en het terugbetaalbaar bedrag opgenomen in de resultatenrekening over de periode van de lening op basis van de effectieve interestmethode. 11.5.2.11

Opbrengsten

Opbrengsten omvatten bruto huurinkomsten en opbrengsten resulterend uit de diensten en het beheer van de gebouwen. Opbrengsten worden gewaardeerd aan de reële waarde van de vergoeding welke is ontvangen of waarop men recht heeft. Opbrengsten worden slechts opgenomen vanaf het ogenblik dat het voldoende zeker is dat de economische voordelen zullen toekomen aan de onderneming. Kosten van gratuïteiten en voordelen verleend aan de huurders worden erkend in mindering van de huurinkomsten over de looptijd van het huurcontract, zijnde de periode tussen de inwerkingtreding en de eerste verbrekingsoptie. De vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten worden onmiddellijk in resultaat genomen. 11.5.2.12

Kosten

De kosten worden gewaardeerd aan de reële waarde van de vergoeding die is betaald of die verschuldigd is. Uitgevoerde werken in de gebouwen Inzake uitgevoerde werken in de gebouwen wordt een onderscheid gemaakt tussen: o onderhouds- en herstellingswerken: dit zijn kosten die de verwachte toekomstige economische voordelen van het gebouw niet verhogen en komen als dusdanig integraal ten laste van het resultaat van de periode waarin ze worden gedragen; o uitgebreide renovatiewerken: dit zijn kosten naar aanleiding van occasionele werken aan het gebouw welke wel de verwachte economische voordelen van het gebouw aanzienlijk verhogen. De direct toewijsbare kosten aan deze werken zoals de materialen, de aannemingswerken, erelonen architecten, enz … worden geactiveerd; o huurvoordelen: het betreft hier tegemoetkomingen van de verhuurder aan de huurder om deze laatste te overtuigen bestaande of bijkomende ruimten te huren. Deze kosten worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van het huurcontract tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid en worden in mindering geboekt van de huurinkomsten.

81/124

Annual report 2009

Commissies betaald aan vastgoedmakelaars Commissies met betrekking tot het verhuren van gebouwen worden ten laste genomen van het resultaat in de periode waarin ze werden gedragen. Commissies met betrekking tot de aankoop van gebouwen, registratierechten en andere bijkomende kosten worden beschouwd als zijnde een deel van de aankoopprijs van het gebouw en worden als gevolg mee geactiveerd. Commissies betaald bij het verkopen van gebouwen worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopprijs om de gerealiseerde winst of verlies te bepalen. Algemene kosten Algemene kosten zijn kosten die verband houden met het beheer en de algemene werking van de vastgoedbevak. Dit betreft onder meer algemene administratieve kosten, personeelskosten voor algemeen beheer, afschrijvingen voor activa welke gebruikt worden voor het algemeen beheer. 11.5.2.13

Financieel resultaat

Het financieel resultaat bestaat uit de interestkosten op leningen en bijkomende financieringskosten, en anderzijds de opbrengsten van beleggingen en waardevariaties van indekkingsinstrumenten. Renteinkomsten worden pro rata temporis opgenomen in de resultatenrekening, rekening houdend met het effectieve rendement van het actief. Dividendinkomsten worden in de resultatenrekening geboekt op de dag dat het dividend wordt toegekend. 11.5.2.14

Belastingen en exit taks

De belasting op het resultaat van het boekjaar omvat de courante belastinglast. De belasting op het resultaat wordt geboekt in de resultatenrekening met uitzondering van de elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen worden geboekt. Uitgestelde belastingsvorderingen en –verplichtingen worden geboekt op basis van de schuldmethode (“liability methode”) voor alle tijdelijke verschillen tussen de belastbare basis en de boekwaarde voor financiële rapporteringsdoeleinden en dit zowel voor activa als passiva. Uitgestelde belastingsvorderingen worden slechts erkend indien het waarschijnlijk is dat zij in de toekomst zullen kunnen afgezet worden tegen belastbare winsten. De exit taks is de belasting op de meerwaarde als gevolg van een fusie, splitsing, inbreng in natura of overdracht van een Vastgoedbevak 52 met een onderneming die geen Vastgoedbevak is . Wanneer deze laatste voor het eerst in de consolidatiekring van de Groep wordt opgenomen, wordt een voorziening voor exit taks opgenomen samen met een herwaarderingsmeerwaarde die gelijk is aan het verschil tussen de reële waarde van het gebouw op het ogenblik van de verwerving en de boekwaarde. Elke daaropvolgende aanpassing van deze exit taks-verplichting wordt in resultaat genomen. 11.5.2.15

Financiële afgeleide instrumenten

Montea gaat kredieten aan bij financiële instellingen met een variabele interestvoet. Om het risico van een stijging van deze variabele interestvoeten in te dekken, maakt de bevak gebruik van financiële indekkingsinstrumenten van het type IRS (“Interest Rate Swaps”). Zodoende worden de aan de kredieten gekoppelde variabele interestvoeten geswapt tegen een vaste interestvoet. In overeenstemming met haar financieel beleid houdt Montea geen afgeleide instrumenten aan of geeft er geen uit voor speculatieve doeleinden. De indekkingsinstrumenten kwalificeren evenwel niet aan de voorwaarden voor het type “indekking” zoals bedoeld in IAS 39 waardoor alle bewegingen in de werkelijke waarde van het instrument in de resultatenrekening worden opgenomen. De reële waarde van de Interest Rate Swaps is de geschatte waarde die Montea zou ontvangen of betalen om de positie af te sluiten op balansdatum, rekening houdend met de huidige spot en forward rentetarieven, de waarde van de optie en de kredietwaardigheid van de tegenpartijen. 52

De exit taks is de belasting op het verschil tussen de reële waarde en de boekwaarde en bedraagt 16,5% + crisisbelasting.

82/124

Annual report 2009

11.5.2.16

Niet in de balans opgenomen rechten en plichten

Deze rechten en verplichtingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde op basis van het bedrag dat in het contract wordt vermeld. Indien er geen nominale waarde beschikbaar is of waardering niet mogelijk is, worden de rechten en verplichtingen pro memorie vermeld. 11.5.2.17

Nieuwe standaarden en interpretaties nog niet toegepast

De geconsolideerde jaarrekeningen zijn opgesteld conform de “International Financial Reporting Standards” (IFRS), zoals aangenomen door de Europese Unie en uitgegeven door de “International Accounting Standards Board” (IASB). De groep heeft de aangepaste versie van de IFRS standaarden opgenomen, die effectief zijn voor de periode, beginnend op 1 januari 2009. De aangepaste versie van de IFRS standaarden kan worden weergegeven in 3 groepen: Deel 1: Standaarden die effectief zijn voor de periode beginnend vanaf 1 januari 2009 en die moeten toegepast worden in de halfjaarlijkse en jaarlijkse financiële staten per 31 december 2009: Effectieve datum: 1 januari 2009: ¾

¾ ¾ ¾ ¾ ¾ ¾ ¾ ¾

IFRS 1 “First-time Adoption of International Financial Reporting Standards” en IAS 27 “Consolidated and Separate Financial Statements - Cost of an Investment in a Subsidiary, Jointly Controlled Entity or Associate” Wijziging aan IFRS 2 “Share-based Payment: Vesting Conditions and Cancellations” Wijziging aan IFRS 7 “Financial Instruments: Disclosures - Improving Disclosures about Financial Instruments” IFRS 8 “Operating Segments” IAS 1 “Presentation of Financial Statements (revised 2007)” IAS 23 “Borrowing Costs (revised 2007)” Wijzigingen aan IAS 32 “Financial Instruments: Presentation” en IAS 1 “Presentation of Financial Statements - Puttable Financial Instruments and Obligations Arising on Liquidation” Wijzigingen aan IFRS’s 2008 (met uitzondering van IFRS 5 “Non-current Assets Held for Sale and Discontinued Operations”) - verschillende standaarden IFRIC 15 “Agreements for the Construction of Real Estate”

Effectieve datum: Jaarlijkse periodes, eindigend op 30 juni 2009 of later

¾ Wijziging aan IFRIC 9 “Reassessment of Embedded Derivatives” en IAS 39 “Financial Instruments: Recognition and Measurement”

¾ IFRIC 18 “Transfers of Assets from Customers” De standaarden vermeld onder deel 1 hadden geen materieel effect op Montea. Deel 2: Standaarden die effectief zijn voor de periode beginnend op 1 juli 2009. Deze standaarden moeten worden toegepast in de halfjaarlijkse financiële staten maar niet in de jaarlijkse financiële staten. Deze standaarden kunnen voorafgaand toegepast worden Effectieve datum: Investeringen met een datum van investering op of na het begin van de eerste jaarlijkse periode, beginnend op 1 juli 2009

Annual report 2009

83/124

¾ IFRS 3 “Business Combinations (revised 2008)” Effectieve datum: 1 juli 2009

¾ ¾ ¾ ¾ ¾

IAS 27 “Consolidated and Separate Financial Statements (amended 2008)” IFRS 1 “First-time Adoption of International Financial Reporting Standards (revised 2008)” Wijzigingen aan IAS 39 – “Eligible Hedged Items” IFRIC 17 “Distributions of Non-cash Assets to Owners” Wijzigingen aan IFRS’s 2008 – wijziging tot IFRS 5 “Non-current Assets Held for Sale and Discontinued Operations”

Deel 3: Standaarden die nog niet verplicht zijn om aangenomen te worden in de halfjaarlijkse en jaarlijkse financiële staten maar die voorafgaand kunnen toegepast worden: De Montea groep heeft deze standaarden nog niet opgenomen. Effectieve datum: 1 januari 2010

¾ Wijzigingen aan verschillende IFRS’s 2009 – verschillende standaarden ¾ Wijzigingen aan IFRS 1 “First-time Adoption of International Financial Reporting Standards Additional Exemptions for First-time Adopters”

¾ Wijzigingen aan IFRS 2 “Share-based Payment - Group Cash-settled Share-based Payment Transactions” Effectieve datum: 1 februari 2010

¾ Wijzigingen aan IAS 32 “Financial Instruments: Presentation - Classification of Rights Issues” Effectieve Datum: 1 juli 2010

¾

IFRIC 19 “Extinguishing Financial Liabilities with Equity Instruments”

Effectieve datum: 1 january 2011

¾ ¾

IAS 24 “Related Party Disclosures (revised 2009)” Wijzigingen aan IFRIC 14 en IAS 19 “The Limit on a Defined Benefit Assets, Minimum Funding Requirements and their Interaction”

Effectieve datum: 1 januari 2013 ¾

IFRS 9 “Financial Instruments”

De standaarden in interpretaties vermeld in Deel 2 en Deel 3 werden reeds gepubliceerd, maar zijn nog niet van toepassing voor 2009 en worden niet vervroegd toegepast door Montea. Met uitzondering van IAS 9 zullen deze, eens ze toegepast worden, geen materieel effect hebben op de financiële staten van Montea.

84/124

Annual report 2009

11.5.3 Financiële bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekening per 31 december 2009 Toelichting 1: Huurinkomsten Montea verhuurt haar vastgoedbeleggingen op grond van huurovereenkomsten. De inkomsten die gegenereerd worden door deze huurovereenkomsten verschijnen onder deze rubriek. Hieronder vindt men een overzicht terug van de huurinkomsten per site:

HUURINKOMSTEN België Aalst Aartselaar Berchem Bornem Buggenhout Destelbergen Grimbergen Laken Moorsel Vilvoorde Heverlee Hoboken Meer Puurs Schoten Schoten Grobbendonk Herentals Puurs Nijvel Erembodegem Mechelen Vorst Milmort Frankrijk Savigny-le-Temple Feuqueires Bondoufle St Priest Cambrai Roissy Decinnes Alfortville Le Mesnil Amelot TOTAAL

Tragel 48-58 Helstraat 47 Vosstraat 200 Industrieweg 4-24 Kalkestraat 7 Dendermondsesteenweg 53 Eppegemsestwg 31-33 Emiel Bockstaellaan 74 Waverstraat 3 Schaarbeeklei 207-213 Ambachtenlaan 34 Smallandlaan 7 Europastraat 28 Rijksweg 85 89 Brechtsebaan 4 Jagersdreef 1 Bouwelven 16 Toekomstlaan 33 Schoonmansveld 18 Rue de l'industrie Industrielaan 27 Zandvoortstraat 16 Humaniteitslaan 292 Avenue du Parc Industriel Rue du Chrome 2 Zoning Industriel du moulin Rue Henrie Dunant 9-11 Chemin de la Fouilousse P.d. Activité Actipole Rue de la Belle Etoile 383 Rue a Rimbaud 1 Le Techniparc Rue du Gué 1-3

31.12.2009 (12 maanden) 11.826 1.904 210 214 396 151

31.12.2008 (12 maanden) 11.487 1.841 210 207 471 147

1.012 229 301 328

1.012 223 317 391

218 317 58 91 196 350 698 707 698 689 687 1.361 1.012 4.509 443 330 217 285 525 1.001 341 245 1.121 16.334

210 269 260 89 221 377 674 681 614 731 783 1.024 733 2.538 825 322 63 494 419 83 58 272 14.024

31.12.2007 (15 maanden) 11.375 2.192 306 251 864 178 154 1.265 270 484 424 133 255 539 470 108 266 461 820 832 822 122 159

(x 1.000 EUR) 31.12.2007 (12 maanden) 9.178 1.747 240 202 704 143 123 1.012 216 389 340 107 205 433 378 87 222 369 658 666 658 122 159

1.077 997 80

885 805 80

12.452

10.063

85/124

Annual report 2009

Toelichting 2: Huurlasten en belastingen gedragen door de eigenaar op verhuurde gebouwen De verhoging van de netto-impact tot EUR 373K is vooral te wijten aan de daling van de bezettingsgraad, grotendeels bepaald door de gedeeltelijke leegstand van het pand te Savigny-Le-Temple en de kantoorgebouwen op de site van Erembodegem, waardoor de betreffende onroerende voorheffing ten laste van de bevak is.

HUURLASTEN EN BELASTINGEN GEDRAGEN DOOR DE EIGENAAR OP VERHUURDE GEBOUWEN Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Doorfacturatie van huurlasten Doorfacturatie van belastingen Huurlasten en belastingen normaal gedragen dor de huurder op verhuurde gebouwen Huurkosten gefactureerd aan de eigenaar Belastingen TOTAAL

31.12.2009 (12 maanden)

31.12.2008 (12 maanden)

31.12.2007 (15 maanden)

(x 1.000 EUR) 31.12.2007 (12 maanden)

2.456

2.003

1.026

972

1.664 792 -2.829

1.198 804 -2.199

318 708 -1.033

272 700 -918

-996 -1.833

-1.105 -1.095

-241 -792

-165 -753

-373

-196

-7

54

Toelichting 3: Technische kosten De daling van de kosten voor onderhoud en herstellingen heeft voornamelijk te maken met het feit dat Montea is overgegaan tot kapitalisatie van de kosten van renovatie- en verbeteringswerken waardoor het bedrag van de technische kosten in de resultatenrekening daalt. De daling van de verzekeringspremies heeft voornamelijk te maken met een grotere doorrekening van de verzekeringspremies aan haar klanten waardoor de verzekeringspremies, vroeger ten laste van Montea, verminderden. Deze huurlasten en doorfacturatie van de huurlasten werden opgenomen in rubrieken V en VI van de resultatenrekening. (x 1.000 EUR) 31.12.2009 (12 maanden)

31.12.2008 (12 maanden)

31.12.2007 (15 maanden)

31.12.2007 (12 maanden)

Recurrente kosten Onderhoud en herstellingen Verzekeringspremies Niet recurrente kosten Uitgaven met betrekking tot de verbetering van de installaties van de gebouwen Verliezen door schadegevallen die gedekt worden door verzekeringscontracten

-199 -7 -192 0

-324 -26 -298 -6 -6

-347 -112 -235 -14 -11 -3

-341 -106 -235 -14 -11 -3

TOTAAL

-199

-330

-361

-355

TECHNISCHE KOSTEN

Toelichting 4: Commerciële kosten De stijging van de makelaarscommissies is voornamelijk te wijten aan de verhoogde verhuuractiviteit tijdens het jaar 2009. (x 1.000 EUR) COMMERCIËLE KOSTEN Makelaarscommissies Publiciteit Expertisekosten TOTAAL

31.12.2009 (12 maanden) -27 -6 -44 -76

31.12.2008 (12 maanden) -5 -7 -64 -76

31.12.2007 (15 maanden) -4 -4 -28 -36

31.12.2009 (12 maanden)

31.12.2008 (12 maanden) -6

31.12.2007 (15 maanden) -2 -2 -70 -74

31.12.2007 (12 maanden) -3 -2 -28 -33

Toelichting 5: Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (x 1.000 EUR) KOSTEN EN TAKSEN VAN NIET VERHUURDE GOEDEREN Nutsvoorzieningen Onderhoud Onroerende voorheffingen TOTAAL

0

4 -2

31.12.2007 (12 maanden) -2 -2 -70 -74

86/124

Annual report 2009

Toelichting 6: Beheerskosten vastgoed Deze kosten omvatten enerzijds de kosten met betrekking tot het personeel dat verantwoordelijk is voor het beheer en de commercialisering van het vastgoed en anderzijds, direct aan het beheer toe te wijzen kosten. De bijna verdubbeling van dit bedrag heeft te maken met het grotere volume aan projecten tijdens het jaar 2009 waardoor er een hoger bedrag werd overgeboekt van de personeelskosten naar "beheerskosten vastgoed". (x 1.000 EUR) 31.12.2009 (12 maanden)

31.12.2008 (12 maanden)

31.12.2007 (15 maanden)

31.12.2007 (12 maanden)

Interne beheerskosten van het patrimonium Externe beheervergoedingen

-411 0

-220 -6

-416 -15

-365 -15

TOTAAL

-411

-226

-431

-380

BEHEERKOSTEN VASTGOED

Toelichting 7: Andere vastgoedkosten De concessierechten omvatten de kosten voor de concessie op de grond op de site van Grimbergen waar DHL onze huurder is. Deze concessieovereenkomst eindigt op 30 juni 2017. (x 1.000 EUR) ANDERE VASTGOEDKOSTEN Concessierechten Andere TOTAAL

31.12.2009 (12 maanden) -78 -38

31.12.2008 (12 maanden) -76 -3

31.12.2007 (15 maanden) -92 -6

31.12.2007 (12 maanden) -81

-116

-79

-98

-81

Toelichting 8: Algemene kosten van de vennootschap De algemene kosten omvatten in hoofdzaak kosten verbonden aan het dagelijks management en de kosten gemaakt in het kader van de verplichtingen voor beursgenoteerde vennootschappen. De honoraria van de Commissaris, KPMG Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door Luc Van Couter, met betrekking tot de vergoedingen in het kader van zijn wettelijke opdracht voor het onderzoek en de revisie van de maatschappelijke en geconsolideerde rekeningen van Montea, bedragen EUR 47.932 (excl. BTW) (zie revisoren). (x 1.000 EUR) ALGEMENE KOSTEN VAN DE VENNOOTSCHAP Kantoorkosten Erelonen betaald aan derde partijen Vastgoedexpertise Juridische adviseurs Boekhouding en financiële adviseurs Revisoren Vergoedingen aan derden Andere Noteringskosten Public relations, communicatie en advertenties Personeelskosten Vergoedingen zaakvoerders Afschrijvingen en waardeverminderingen TOTAAL

31.12.2009 (12 maanden) -98 -576 -142 -163 -192 -52 -52 26 -115 -151 -522 -326 -265 -2.052

31.12.2008 (12 maanden) -109 -628 -88 -189 -207 -46 -75 -23 -165 -234 -475 -316 -51 -1.977

31.12.2007 (15 maanden) -182 -864 -104 -146 -376 -23 -138 -78 -161 -24 -66 -302 -46 -1.645

31.12.2007 (12 maanden) -162 -568 -68 -112 -277 -17 -72 -22 -69 -20 -54 -292 -40 -1.205

Naast de vergoedingen voor de commisaris-revisor, de vastgoedschatters, de vergoedingen voor de Raad van Bestuur, de statutaire Zaakvoerder en vergoedingen voor de uitbreiding van de vastgoedportefeuille, waren er geen andere aanzienlijke vergoedingen verschuldigd in 2009.

87/124

Annual report 2009

Toelichting 9: Andere operationele opbrengsten en kosten (x 1.000 EUR) 31.12.2009 (12 maanden) 395 -78

31.12.2008 (12 maanden) 383 -38

31.12.2007 (15 maanden) 150 -27

31.12.2007 (12 maanden) 149 -15

317

345

123

134

31.12.2009 (12 maanden) 0

31.12.2008 (12 maanden) 636

31.12.2007 (15 maanden) 0

31.12.2007 (12 maanden) 0

0

636

0

0

31.12.2009 (12 maanden)

31.12.2008 (12 maanden)

31.12.2007 (15 maanden)

31.12.2007 (12 maanden)

Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

1.294 -17.328

1.131 -11.177

6.118 -489

4.795 -444

TOTAAL

-16.033

-10.046

5.629

4.351

ANDERE OPERATIONELE OPBRENGSTEN EN KOSTEN Andere operationele opbrengsten Andere operationele kosten TOTAAL

Toelichting 10: Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (x 1.000 EUR) RESULTAAT VERKOOP VASTGOEDBELEGGINGEN Netto waarde verkochte gebouwen TOTAAL

Toelichting 11: Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (x 1.000 EUR) VARIATIES IN DE REELE WAARDE VAN VASTGOEDBELEGGINGEN

Toelichting 12: Financiële opbrengsten De andere financiële opbrengsten hebben voornamelijk te maken met de geïnde interesten op de doorgefactureerde meerwerken op de site van Cambrai in Frankrijk. Deze werken worden doorgefactureerd, volgens een overeengekomen aflossingstabel, door Montea Comm. VA aan de bestaande huurder. Voor meer informatie aangaande deze transactie verwijzen wij naar toelichting 21. (x 1.000 EUR) 31.12.2009 (12 maanden)

31.12.2008 (12 maanden)

31.12.2007 (15 maanden)

31.12.2007 (12 maanden)

Geïnde interesten en dividenden Inkomsten uit financiële instrumenten aangehouden voor indekkingsdoeleinden Variaties reële waarde van financiële activa Andere financiële opbrengsten

20 155

93 406

118

2

23 146 861 2

-50 145 861 2

TOTAAL

293

500

1.033

958

FINANCIELE OPBRENGSTEN

Toelichting 13: Financiële kosten De interestkosten en de kosten van de financiële instrumenten staan in de resultatenrekening onder de rubriek XX. De variaties in de reële waarde van de financiële indekkingsinstrumenten staan in de resultatenrekening onder de rubriek XXI ("andere financiële kosten"). De gemiddelde financiële kost tijdens het boekjaar bedroeg 4,8% (dit is het percentage van de bankfinancieringen, inclusief bankmarges, rekening houdend met de financiële indekkingsinstrumenten en de financieringskosten op de leasingschulden). Op het einde van het boekjaar is deze financieringskost gedaald omwille van het feit dat Montea op het einde van het boekjaar voor 94,66% is ingedekt (t.o.v. meer dan 100% tijdens het boekjaar) waardoor zij momenteel meer kan genieten van de actuele lage korte termijn interestvoet. Op het einde van het boekjaar bedraagt de lopende financieringskost op de kredietlijnen 4,42%, rekening houdend met de korte termijn interestvoet op het einde van het boekjaar.

88/124

Annual report 2009

31.12.2009 (12 maanden)

31.12.2008 (12 maanden)

31.12.2007 (15 maanden)

(x 1.000 EUR) 31.12.2007 (12 maanden)

Interestkosten Kosten van financiële instrumenten aangehouden voor indekkingsdoeleinden Variaties in de reële waarde van financiële activa Andere financiële kosten

-3.248 -3.002 -2.089 -17

-3.474 -13 -6.792 -22

-2.068 -10

-1.800 -9

-8

136

TOTAAL

-8.357

-10.300

-2.086

-1.673

FINANCIELE KOSTEN

Toelichting 14: Reële waarde van de indekkingsinstrumenten Het bedrag van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten op 31.12.2009 vindt u terug op de andere langlopende financiële verplichtingen op het passief van de balans. Montea heeft in haar portefeuille momenteel 2 multi-callable swaps voor een totaal bedrag van EUR 23.425K. Deze instrumenten kunnen, na een periode van 3 jaar voor het IRS instrument van EUR 13.425K en na een periode van 5 jaar voor het IRS instrument van EUR 10.000K, te allen tijde zonder enige voorwaarde worden opgezegd door de bank. (x 1.000 EUR) REELE WAARDE VAN DE INDEKKINGSINSTRUMENTEN IRS IRS Multi-Callable Swap IRS Multi-Callable Swap

Looptijd

Nominaal Bedrag

1/10/2011 30/05/2012 15/09/2017 1/09/2018 1/09/2018

32.000 27.249 13.425 25.000 10.000

TOTAAL

Rentevoet

Reële waarde

3,71% 4,31% 3,82% 4,49% 4,11%

-1.240 -1.823 -1.225 -2.693 -1.047

107.674

-8.030

Toelichting 15: Belastingen (x 1.000 EUR) VENNOOTSCHAPSBELASTING Actuele belastingslasten (-baten) TOTAAL

31.12.2009 (12 maanden) -9 -9

31.12.2008 (12 maanden) -28 -28

31.12.2007 (15 maanden) -81 -81

31.12.2007 (12 maanden) 68 68

Toelichting 16: Immateriële vaste activa Deze rubriek vermeldt de bedragen van de immateriële vaste activa voor eigen gebruik. Deze immateriële vaste activa omvatten voornamelijk de licentie- en ontwikkelingskosten voor property management en accounting software. IMMATERIËLE VASTE ACTIVA OP 1.10.2006

(x EUR 1.000) 0

Aankopen Afschrijvingen OP 31.12.2007

13 -4 9

Aankopen Afschrijvingen OP 31.12.2008

113 -15 107

Aankopen Afschrijvingen OP 31.12.2009

27 -27 107

89/124

Annual report 2009

Toelichting 17: Vastgoedbeleggingen (x EUR 1.000) VASTGOEDBELEGGINGEN OP 1.10.2006 Investeringen - nieuwe verwervingen - investeringsuitgaven Stijging/(daling) van de reële waarde

Vastgoedbeleggingen

Projectontwikkeling

Totaal

101.196

255

101.451

9.323 9.125 198 1.278

0

9.323 9.125 198 1.278

OP 31.12.2006

111.797

255

112.052

Investeringen - nieuwe verwervingen - verwervingen via aandelentransacties - overboeking van projectontwikkelingen - investeringsuitgaven - eigen personeel - intercalaire interesten - overboeking activa aangehouden voor verkoop Stijging/(daling) van de reële waarde

20.232 13.061 3.552 255 4.204 91 77 -1.008 4.351

-255

19.977 13.061 3.552 0 4.204 91 77 -1.008 4.351

OP 31.12.2007

136.380

0

136.380

Investeringen - nieuwe verwervingen - verwervingen via aandelentransacties - investeringsuitgaven - eigen personeel - intercalaire interesten - overboeking activa aangehouden voor verkoop Stijging/(daling) van de reële waarde

84.455 24.183 55.927 5.179 145 41 -1.019 -10.046

0

84.455 24.183 55.927 5.179 145 41 -1.019 -10.046

OP 31.12.2008

210.789

0

210.789

Investeringen - nieuwe verwervingen (1) - verwervingen via aandelentransacties - investeringsuitgaven (2) - eigen personeel - intercalaire interesten - overboeking activa aangehouden voor verkoop Stijging/(daling) van de reële waarde

11.497 9.155 0 2.161 181 0 0 -16.033

0

11.497 9.155 0 2.161 181 0 0 -16.033

OP 31.12.2009

206.253

0

206.253

-255

Onder de vastgoedbeleggingen vallen eveneens de projectontwikkelingen. (1) Deze nieuwe verwervingen omvatten de volgende transacties (voor de beschrijving van deze verwervingen verwijzen wij naar het beheersverslag): * Frankrijk - St Priest: EUR 8,1 miljoen * België- Erembodegem: EUR 1,1 miljoen (2) Deze investeringsuitgaven omvatten grotendeels de werken in onderaanneming die werden uitgevoerd op de site van Bornem, Aalst, Mechelen in België en Savigny-leTemple in Frankrijk.

Annual report 2009

90/124

Toelichting 18: Andere materiële vaste activa ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA MEUBILAIR EN ROLLEND MATERIEEL

(x EUR 1.000)

Aanschaffingswaarde 1-10-2006 Aanschaffingen van het boekjaar Aanschaffingswaarde 31-12-2007

331 54 385

Afschrijvingen 1-10-2006 Afschrijvingen van het boekjaar Afschrijvingen 31-12-2007

295 31 326

OP 31.12.2007

59

Aanschaffingswaarde 1-01-2008 Aanschaffingen van het boekjaar Desinvesteringen van het boekjaar Aanschaffingswaarde 31-12-2008

385 239 -43 581

Afschrijvingen 1-01-2008 Afschrijvingen van het boekjaar Desinvesteringen van het boekjaar Afschrijvingen 31-12-2008

326 64 -35 355

OP 31.12.2008

226

Aanschaffingswaarde 1-01-2009 Aanschaffingen van het boekjaar Desinvesteringen van het boekjaar Aanschaffingswaarde 31-12-2009

581 95 -315 361

Afschrijvingen 1-01-2009 Afschrijvingen van het boekjaar Desinvesteringen van het boekjaar Afschrijvingen 31-12-2009

355 84 -315 124

OP 31.12.2009

237

Toelichting 19: Financiële vaste activa FINANCIELE VASTE ACTIVA

(x EUR 1.000)

Activa aangehouden tot einde looptijd Deelnemingen in verbonden ondernemingen of ondernemingen met een deelnemingsverhouding Activa aan reële waarde via resultaat Indekkingsinstrumenten

10 10 851 851

OP 31.12.2007

861

Activa aangehouden tot einde looptijd Deelnemingen in verbonden ondernemingen of ondernemingen met een deelnemingsverhouding Activa aan reële waarde via resultaat Indekkingsinstrumenten

-10 -10 -851 -851

OP 31.12.2008

0

Activa aangehouden tot einde looptijd Deelnemingen in verbonden ondernemingen of ondernemingen met een deelnemingsverhouding Activa aan reële waarde via resultaat Indekkingsinstrumenten

0 0 0 0

OP 31.12.2009

0

Annual report 2009

91/124

Toelichting 20: Handelsvorderingen en andere vaste activa Deze rubriek steeg in het jaar 2009 met EUR 761K. Dit bedrag betreft een lange termijn vordering t.o.v. de huurder op de site van Cambrai als afbetaling van de doorgefactureerde meerwerken. Bij de verwerving van de site van Cambrai in het jaar 2008 werden er door Montea investeringen uitgevoerd voor een bedrag van EUR 1,150K. Deze werken werden doorgefactureerd en worden op kwartaalbasis afbetaald volgens een overeengekomen aflossingstabel. De lange termijnvordering wordt onder deze rubriek vermeld. De korte termijnvordering vindt men onder de rubriek "belastingsvorderingen en andere vlottende activa" (zie ook toelichting 23). De financiële opbrengsten aangaande deze transactie worden vermeld in de rubriek financiële opbrengsten. De totale vordering, inclusief de interesten, zal afbetaald zijn op 28 februari 2014. HANDELSVORDERINGEN EN ANDERE VASTE ACTIVA

(x EUR 1.000)

Borgtochten betaald in contanten

1

OP 31.12.2007

1

Borgtochten betaald in contanten

5

OP 31.12.2008

6

Borgtochten betaald in contanten Voorfinanciering site Cambrai

0 761

OP 31.12.2009

767

Toelichting 21: Activa bestemd voor verkoop ACTIVA BESTEMD VOOR VERKOOP Vastgoedbeleggingen OP 31.12.2007 Afboeking door verkoop OP 31.12.2008 OP 31.12.2009

(x EUR 1.000) 1.008 1.008 -1.008 0 0 0

92/124

Annual report 2009

Toelichting 22: Kortlopende handelsvorderingen KORTLOPENDE HANDELSVORDERINGEN Bruto handelsvorderingen Voorzieningen voor dubieuze debiteuren

VOORZIENINGEN VOOR DUBIEUZE DEBITEUREN OP 1.10.2006 Aangelegde voorziening lopend boekjaar OP 31.12.2007

31.12.2009 3.614 -502 3.112

31.12.2008 5.872 -348 5.524

(x EUR 1.000) 31.12.2007 1.553 -341 1.212

(x EUR 1.000) 329 12 341

Aangelegde voorziening lopend boekjaar OP 31.12.2008

14 355

Aangelegde voorziening lopend boekjaar OP 31.12.2009

147 502

GEBOEKTE WAARDEVERMINDERINGEN OP 1.10.2006 Toevoeging geboekte waardeverminderingen OP 31.12.2007

(x EUR 1.000) 329 12 341

Toevoeging geboekte waardeverminderingen OP 31.12.2008

7 348

Toevoeging geboekte waardeverminderingen OP 31.12.2009

154 502

Om achterstallige vorderingen te minimaliseren beheert Montea haar klantenbestand op een efficiënte manier. Op regelmatige basis onderwerpt Montea haar klanten aan kredietanalyses. Zo ook zal Montea potentiële klanten onderwerpen aan een voorafgaande kredietanalyse, alvorens over te gaan tot het afsluiten van nieuwe contracten. De stijging in de provisie voor dubieuze vorderingen, ter waarde van EUR 154K, is te verklaren door: ¾ faillissementen van klanten: EUR 99K (IIG op de site van Erembodegem, Wica op de site van Moorsel, Devlieger op de site van Puurs); ¾ voorzichtigheid naar aanleiding van een juridisch geschil ter waarde van EUR 49K op de site van Puurs; ¾ voorzichtigheid naar aanleiding van 1 klant met een moeilijke betalingspolitiek. Per 31 december 2009 bedroegen de bruto handelsvorderingen EUR 3.614K waarvan EUR 1.407K nog op te stellen facturen, EUR 83K aan ontvangen vooruitbetalingen, EUR 502K aan dubieuze debiteuren (die volledig voorzien werden) en EUR 1.621K aan handelsvorderingen. Onderstaande tabel geeft een ouderdomsanalyse weer van de openstaande handelsvorderingen, ten bedrage van EUR 1.621K. Niet Vervallen Vervallen <30 dagen <60 dagen <90 dagen >90 dagen Totaal

Vervallen saldo 1.278 344 328 12 4 0 1.621

% van het totaal 78,8% 21,2% 20,2% 0,7% 0,2% 0,0%

Het totale bedrag van de huurwaarborgen, dat in de contracten werd bedongen, bedraagt EUR 2,7 miljoen.

93/124

Annual report 2009

Toelichting 23: Belastingsvorderingen en andere vlottende activa Het bedrag van de andere vlottende activa omvat grotendeels de voorschotten die werden betaald aan de notaris aangaande de nieuwe aankopen van sites, voornamelijk in Frankrijk (EUR 409K), de korte termijn vordering naar aanleiding van de voorfinanciering op de site van Cambrai (EUR 184K – zie ook toelichting 21) en de vordering t.o.v. de zaakvoerder van Montea Comm. VA, zijnde Montea Management NV (EUR 114K). BELASTINGVORDERINGEN EN ANDRE VLOTTENDE ACTIVA BELASTINGEN Belastingen op de toegevoegde waarde (BTW) Exit taks Inkomstenbelastingen ANDERE VLOTTENDE ACTIVA TOTAAL

31.12.2009 307 178 129 829 1.136

(x EUR 1.000) 31.12.2007 1.790 117 1.479 166 194 546 291 1.086 2.081

31.12.2008 540 374

Toelichting 24: Kas en kasequivalenten KAS EN KASEQUIVALENTEN Contante geldstortingen bij kredietinstellingen Termijnbeleggingen Te innen cheques TOTAAL

31.12.2009 4.075 0 3 4.077

31.12.2008 4.752 350 24 5.126

(x EUR 1.000) 31.12.2007 2.095

2.095

Toelichting 25: Overlopende rekeningen van het actief De verlaging van de gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten heeft vooral te maken met de overboeking van de vordering, met betrekking tot de doorgefactureerde meerwerken op de site van Cambrai in Frankrijk, naar de lange termijn en de korte termijn vorderingen. Voor meer informatie inzake deze doorgefactureerde meerwerken en de accounting hiervan verwijzen wij naar toelichting 20. OVERLOPENDE REKENINGEN VAN HET ACTIEF Gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten Voorafbetaalde vastgoedkosten Andere TOTAAL

31.12.2009 385

31.12.2008 1.272

(x EUR 1.000) 31.12.2007 47

190 575

146 1.418

58 105

Toelichting 26: Kapitaal en aandelen Wij verwijzen naar het beheersverslag voor meer details omtrent de kapitaalvermindering. Door deze kapitaalvermindering werden er geen aandelen vernietigd. KAPITAAL EN AANDELEN Geplaatst kapitaal per 31/12/2007 OP 31.12.2007 Kapitaal verhoging dd. 25 maart 2008 OP 31.12.2008 Kapitaalvermindering OP 31.12.2009

(x EUR 1.000) 62.380 62.380 21.972 84.352 -15.388 68.964

Aantal aandelen 2.855.607 2.855.607 729.747 3.585.354 0 3.585.354

94/124

Annual report 2009

Toelichting 27: Beschikbare reserves BESCHIKBARE RESERVES (1) OP 1.10.2006

(x EUR 1.000) 17.658

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen OP 31.12.2006

566 18.224

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen OP 31.12.2007

726 18.950

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Impact overname Unilever IFRS 3 Dividenden Overgedragen resultaat 31.12.07 Minderheidsbelangen OP 31.12.2008 Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Kapitaalvermindering Dividenden Overgedragen resultaat 31.12.08 Minderheidsbelangen OP 31.12.2009

2.912 4.365 -4.703 11.982 -4 33.502 -437 -7.493

25.572

(1) De beschikbare reserves bevatten tevens de w aardevariaties op de vastgoedportefeuille.

Toelichting 28: Resultaat

RESULTAAT OP 1.10.2006 Resultaat 3 maanden OP 31.12.2006

(x EUR 1.000) OVERGEDRAG RESULTAAT VAN HET RESULTAAT EN BOEKJAAR RESULTAAT 0 0 0 0 2.592 2.592 0

Resultaat 12 maanden Uitkering interimdividend OP 31.12.2007

0

Toewijzing van het resultaat aan de reserves Resultaat 12 maanden OP 31.12.2008

0

Kapitaalvermindering Resultaat 12 maanden Minderheidsbelangen OP 31.12.2009

0

2.592

2.592

11.809 -2.419

11.809 -2.419

11.982

11.982

-11.982 -7.756

-11.982 -7.756

-7.756 15.388 -10.682 7

-7.756 0 15.388 -10.682 7

-3.043

-3.043

95/124

Annual report 2009

Toelichting 29: Minderheidsbelang MINDERHEIDSBELANG OP 31.12.2007 5% van het resultaat van SCI 3R per 31/12/2008 OP 31.12.2008 5% van het resultaat van SCI 3R per 31/12/2009 OP 31.12.2009

(x EUR 1.000) 92 3 95 -7 88

Toelichting 30: Financiële schulden Tijdens het boekjaar 2009 werden de straight loans van ING en de straight loans van Fortis heronderhandeld. De resterende looptijd van deze kredieten bedraagt per 31/12/2009 2,6 jaar. De langlopende en kortlopende financiële schulden zijn als volgt samengesteld: FINANCIËLE SCHULDEN LANGLOPENDE SCHULDEN Kredietinstellingen Investeringskrediet DEXIA Straight loans ING Straight loans Fortis Depot 3R Financiële leasing Andere KORTLOPENDE SCHULDEN Kredietinstellingen Straight loans ING Straight loans Fortis Financiële leasing Andere TOTAAL

31.12.2009

31.12.2008

(x EUR 1.000) 31.12.2007

118.413

47.733

17.635

45.000 38.750 30.000 192

42.500

17.577

181

80 -22

4.471

5.052

581

55.730

32.657

25.180 30.000

17.650 15.000 6

581

550

118.994

103.463

50.292

De rubriek “andere” onder de langlopende en kortlopende schulden betreft de nog uitstaande schulden voor het gebouw van Roissy in Frankrijk en Milmort in België. Deze schulden zijn overgenomen schulden bij hun respectievelijke aankoop in 2008. Toelichting 31: Andere langlopende financiële verplichtingen ANDERE LANGLOPENDE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN Financiële instrumenten (1) Andere TOTAAL (1) Dit bedrag betreft de waarde van de indekkingsinstrumenten ter indekking van het renterisico volgens IAS 39 op 31.12.2009. De negatieve variatie van de waarde van de indekkingsinstrumenten (EUR 2,1 miljoen) werd volledig in het resultaat genomen.

31.12.2009

31.12.2008

8.030

5.940

8.030

5.940

(x EUR 1.000) 31.12.2007

224 224

96/124

Annual report 2009

Toelichting 32: Handelsschulden, andere langlopende verplichtingen en uitgestelde belastingen 31.12.2009

31.12.2008

(x EUR 1.000) 31.12.2007

0 0

343 343

0

31.12.2009

31.12.2008

(x EUR 1.000) 31.12.2007

354 354

354 354

0

31.12.2009

31.12.2008

(x EUR 1.000) 31.12.2007

0 0

224 224

0

HANDELSSCHULDEN EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN Exit taks Andere Leveranciers Belastingen sociale lasten en bezoldigingen Belastingen Sociale lasten Schulden m.b.t. bezoldigingen Voorziening vakantiegeld TOTAAL

31.12.2009 -33 2.519 1.916 603 504 43 0 56 2.486

31.12.2008 5.225 2.695 1.877 818 769 49

(x EUR 1.000) 31.12.2007 1.152 2.482 1.825 657 615 10 32

7.920

3.634

ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN Dividenden Gerelateerde partijen Intercompany verplichtingen Andere TOTAAL

31.12.2009 24

31.12.2008 22

172 3 198

75 9 106

31.12.2009 1.047 686 1.733

31.12.2008 2.741 547 3.288

HANDELSSCHULDEN EN ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN Handelsschulden en andere kortlopende verplichtingen TOTAAL

ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN ANDERE LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN Waarborgen TOTAAL

UITGESTELDE BELASTINGEN UITGESTELDE BELASTINGEN Uitgestelde belastingen TOTAAL

Toelichting 33: Handelsschulden en andere kortlopende verplichtingen

(x EUR 1.000) 31.12.2007 178 31 209

Toelichting 34: Overlopende rekeningen van het passief OVERLOPENDE REKENINGEN VAN HET PASSIEF Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten Gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten TOTAAL

(x EUR 1.000) 31.12.2007 329 358 687

Annual report 2009

97/124

11.5.4 Verslag van de commissaris over de geconsolideerde jaarrekening afgesloten op 31 december 2009 – 2008 – 2007 11.5.4.1

Verslag van de commissaris over de geconsolideerde jaarrekening afgesloten op 31 december 2009

Annual report 2009

98/124

Annual report 2009

99/124

100/124

Annual report 2009

11.5.5 Segmentinformatie Met betrekking tot de verplichting inzake gesegmenteerde informatie past de vennootschap IAS 14 toe. Geografisch bevindt de huidige portefeuille zich in België en Frankrijk. De bevak stuurt en coördineert haar zaken op geografisch gebied en zodoende rapporteert zij ook volgens deze geografische segmentatie. In de volgende tabellen vindt u de balans en de resultatenrekening volgens de geografische segmentatie. (EUR x 1.000) VASTE ACTIVA Goodwill Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen (incl. Projectontwikkelingen) Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Vorderingen financiële leasing Deelnemingen verwerkt via vermogensmutatie Handelsvorderingen en andere vaste activa Uitgestelde belastingen - activa VLOTTENDE ACTIVA Activa bestemd voor verkoop Financiële vlottende activa Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen Belastingvorderingen en andere vlottende activa Kas en kasequivalenten Overlopende rekeningen TOTAAL ACTIVA TOTAAL EIGEN VERMOGEN Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervenootschap Kapitaal Uitgiftepremies Ingekochte eigen aandelen (-) Reserves Resultaat Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Wisselkoersverschillen Minderheidsbelangen VERPLICHTINGEN Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden Andere langlopende financiële verplichtingen Handelsschulden en andere langlopende schulden Andere langlopende verplichtingen Uitgestelde belastingen - verplichtingen Kortlopende verplichtingen Voorzieningen Kortlopende financiële schulden Andere kortlopende financiële verplichtingen Handelsschulden en andere kortlopende schulden Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

31/12/2009 BE 152.470

31/12/2009

31/12/2009

FR

Elim. (1)

31/12/2009

54.894

Conso 207.364 0 107 206.253 237 0 0 0 767 0 8.900 0 0 0 3.112 1.136 4.077 575 216.264 84.469

107 152.125 237

54.128

1

766

69.150

5.521

1.491 62.103 943 4.613 221.620 93.705

1.620 725 3.135 41 60.415 -9.235

93.705 68.964

-9.324

22.522 6.653

3.081 -9.696

84.381 68.964 0 0 25.603 -3.043

-4.434

-2.709

-7.143

127.915 125.424 117.395 8.030

88 69.651 1.372

0

-65.771

-61.692 -4.079 -65.771

0

-65.771

1.018

354 2.491

68.279

384

197

1.272 24 811 221.620

1.214 65.946 922 60.415

-65.771

-65.771 -65.771

(1) de kolom “elim” betreft de eliminatieboekingen naar aanleiding van de eliminatie van de rekening-couranten tussen de vennootschap in België en Frankrijk.

0 0 88 131.795 126.796 0 118.413 8.030 0 354 0 4.999 0 581 0 2.486 198 1.733 216.264

101/124

Annual report 2009

(EUR x 1.000) NETTO HUURRESULTAAT VASTGOEDRESULTAAT TOTAAL VASTGOEDKOSTEN OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT Algemene kosten van de vennootschap Andere operationele opbrengsten en kosten OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen Resultaat verkoop andere niet-financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen OPERATIONEEL RESULTAAT Financiële opbrengsten Interestkosten Andere financiële kosten FINANCIEEL RESULTAAT RESULTAAT VOOR BELASTINGEN BELASTINGEN NETTO RESULTAAT NETTO COURANT RESULTAAT (1) NETTO COURANT RESULTAAT (exclusief IAS 39) (2) Aantal aandelen in omloop deelgerechtigd in het resultaat van de periode NETTO RESULTAAT PER AANDEEL NETTO COURANT RESULTAAT PER AANDEEL NETTO COURANT RESULTAAT PER AANDEEL (exclusief IAS 39)

31/12/2009

31/12/2009

12 maanden BE 11.826 11.653 -730 10.924 -1.810 363

12 maanden FR 4.509 4.308 -72 4.236 -242 -45

CONSO 16.334 15.962 -802 15.160 -2.052 317

9.476

3.949

13.425

-7.778 1.698 2.708 -6.206 -2.101 -5.599 -3.901 -9 -3.910 3.868 5.957

-8.256 -4.306 117 -2.576 -6 -2.465 -6.771 0 -6.771 1.484 1.484

31/12/2009

0 0 -16.033 -2.608 293 -6.250 -2.107 -8.064 -10.672 -9 -10.682 5.352 7.441 3.585 -2,98 1,49 2,08

Naast de geografische segmentatie maakt de bevak ook gebruik van de sectoriële segmentatie qua klantenbestand om zodoende het risicoprofiel te spreiden. Daar risicospreiding in deze tijden zeer belangrijk is, maakt de bevak ook het onderscheid tussen de markt van het logistiek en het semiindustrieel vastgoed op de huidige portefeuille. Dit onderscheid heeft volgens het management echter niet tot gevolg dat onderscheiden bedrijfssegmenten moeten worden gemaakt. De aard van de dienstverlening alsook de aard van de klanten in het logistiek en semi-logistiek vastgoed vertonen immers geen significante verschillen. 11.5.6 Financieel risicobeheer Blootstelling aan wisselkoers-, rente-, liquiditeits- en kredietrisico’s kunnen in de normale bedrijfsuitoefening van Montea ontstaan. De onderneming analyseert en herziet elk risico en definieert hierbij de strategieën om de economische impact op de prestaties van de bevak te beheersen. De resultaten van deze analyses en voorgestelde strategieën worden op regelmatige basis herzien en goedgekeurd door de Raad van Bestuur. 11.5.7 Renterisico De langlopende en kortlopende financiële schulden van de bevak bestaan uitsluitend uit schulden met vlottende rente. De bevak maakt gebruik van financiële indekkingsinstrumenten van het type IRS (“Intrest Rate Swaps) om het renterisico in te dekken. In toelichting 14 vindt u een overzicht van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten. Een stijging of daling met 100 basispunten in de rentevoeten van onze schulden met vlottende rentevoeten zou een stijging of daling van de marktwaarde van de financiële indekkingsinstrumenten betekenen met respectievelijk EUR 4,98 miljoen en EUR 5,73 miljoen. Deze sensitiviteit is geen kaselement en zou geen impact hebben op het netto courant resultaat, maar wel op het nettoresultaat.

102/124

Annual report 2009

Op 31/12/2009 werd het renterisico voor 94,66% ingedekt zodoende dat een stijging/daling van de rentevoeten een minimale impact hebben op het resultaat van de bevak. Bij een stijging of daling van 100 basispunten zal de interestlast voor de onderneming slechts stijgen of dalen met EUR 61K. 11.5.8 Kredietrisico Het kredietrisico is het risico op financieel verlies van de bevak als een klant of een tegenpartij faalt in het voldoen van haar contractuele verplichtingen. Het management beschikt over een kredietbeleid en de blootstelling aan het kredietrisico wordt op continue basis beheerd. Elke nieuwe huurder wordt afzonderlijk onderzocht op kredietwaardigheid vooraleer de bevak een huurovereenkomst aanbiedt, rekening houdend met een huurgarantie van 3 of 6 maanden. In toelichting 23 vindt u een vervaldagenbalans per 31 december 2009 waarvoor nog geen waardeverminderingen werden opgenomen. Tijdens het jaar 2009 werd de bevak blootgesteld aan het faillissement van de groep IIG die de volledige kantooroppervlakte op de site van Erembodegem huurde. Het faillissement werd uitgesproken in maart van 2009. De uitstaande vorderingen t.o.v. deze klant werd volledig gedekt door de garantiestelling. 11.5.9 Wisselkoersrisico De vastgoedportefeuille van de bevak bestaat uitsluitend uit gebouwen in België en Frankrijk en alle huurcontracten zijn in EURO. De onderneming is bijgevolg niet blootgesteld aan enig wisselkoersrisico. 11.5.10 Liquiditeitsrisico In toelichting 30 vindt u een overzicht van de financiële verplichtingen met hun respectieve looptijden. De 53 te onderneming beheerst haar liquiditeitsrisico door over voldoende beschikbare kredietfaciliteiten beschikken en door de ontvangsten en betalingen zoveel mogelijk op elkaar af te stemmen. 11.5.11 Transacties tussen verbonden ondernemingen TRANSACTIES TUSSEN VERBONDEN PARTIJEN Bestuurdersvergoedingen aangerekend door de zaakvoerder Montea Management NV Aankoop gebouw te Savigny-Le-Têmple jegens Affine (1) R/C Montea management NV R/C Familie De Pauw Gewaarborgde huur door Familie De Pauw Rechtstreekse vergoedingen aan D. De Pauw en P. Snoeck Concerto Développement (1) Banimmo doorverkoop kantoren Unilever deal TOTAAL (1) (2)

31.12.2009 470 114 43 67

695

31.12.2008 509 73 64 43 139 58 7.000 25.500 33.386

(x EUR 1.000) 31.12.2007 585 9.183 61 130 346

10.305

Voor meer informatie omtrent deze transactie, verwijzen wij naar onze prospectus d.d. 27 september 2006. Ontwikkelingsmaatschappij van wie Montea Comm. VA de site in Cambrai heeft gekocht. Deze transactie is 100% voltrokken via uitgifte van aandelen aan Affine SA. Affine SA heeft l in 2009 haar aandelenpakket verkocht aan Banimmo.

De rekening-courant met Montea Management NV omvat alleen de voorschotten van Montea Comm. VA t.o.v. haar zaakvoerder, die continue wordt aangezuiverd. Omwille van materiële redenen worden hierop geen interesten berekend. Vanaf het boekjaar 2010 zal dit wel het geval zijn. 11.5.12 Buitenbalans verplichtingen Montea heeft het recht om tegen eind 2012 de resterende 5% van de aandelen van SCI 3R te kopen. Deze 5% is op heden nog steeds in handen van de actuele huurder, Debflex SA, die de vorige eigenaar was. 53

Montea beschikt op 31.12.2009 over EUR 115 miljoen aan kredietlijnen, waarvan EUR 113,75 reeds is opgenomen. Dit betekent dat Montea nog over EUR 1,25 miljoen kan beschikken. Indien Montea op 31.12.2009 de volledige kredietlijnen zou hebben opgenomen, zou de schuldgraad 56,7 % bedragen.

Annual report 2009

103/124

De SCI 3R was de begunstigde van een leasingcontract afgesloten op 25 juli 1995. Dit contract viel onder het « SICOMI-stelsel ». Principieel zijn de ondernemingen die vallen onder het “SICOMI-stelsel” verplicht, om hun huur- of leasingverrichtingen te verwezenlijken in functie van de ondernemingen die de gehuurde gebouwen daadwerkelijk huren: zij kunnen dus geen clausule van onderverhuring toepassen (Inst. 28 mei 1970, 4H11-70, n°12). De administratieve rechtsleer maakt hierop echter wel een uitzondering in de toepassing van onderverhuring tussen twee ondernemingen, indien deze deel uitmaken van dezelfde groep of verband houden met elkaar in de zin van artikel 145 van de “CGI”. Het is om die reden dat de vennootschap DEBFLEX in eerste instantie nog een participatie van 10% had in de vennootschap SCI 3R, tot op het moment van lichting van de aankoopoptie van het gebouw. Voorts werd de handhaving van de subidies, die krachtens de financiering van het gebouw door “DRIRE” van PICARDIE werden toegekend, afhankelijk van het behoud van de participatie van DEBFLEX in de SCI 3R voor 5% (bevestiging van “DRIRE” op datum van 13 augustus 2007). Bijgevolg werd de participatie van DEBFLEX in de SCI 3R teruggebracht van 10% naar 5%. 11.5.13 Andere belangrijke verplichtingen Er werden tot op heden geen belangrijke overeenkomsten gesloten die niet passen in de normale bedrijfsuitoefening van de bevak, waarvan de groep Montea deel uitmaakt.

104/124

Annual report 2009

12. STATUTAIRE JAARREKENING ONDER VERKORTE VORM VAN MONTEA COMM.VA PER 31 DECEMBER 2009 Overeenkomstig het bepaalde in artikel 105 van het Wetboek van Vennootschappen, wordt de jaarrekening van Montea Comm. VA voorgesteld volgens het verkorte schema. 12.1

Balans per 31 december 2009 (in duizenden EUR)

BALANS

ACTIVA VASTE ACTIVA A. Goodwill B. Immateriële vaste activa C. Vastgoed beleggingen (incl. Projectontwikkelingen) E. Andere materiële vaste activa F. Financiële vaste activa G. Vorderingen financiële leasing H. Handelsvorderingen en andere vaste activa I. Uitgestelde belastingen - activa VLOTTENDE ACTIVA A. Activa bestemd voor verkoop B. Financiële vlottende activa C. Vorderingen financiële leasing D. Handelsvorderingen E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa F. Kas en kas equivalenten G. Overlopende rekeningen TOTAAL ACTIVA

BALANS PASSIVA TOTAAL EIGEN VERMOGEN A. Kapitaal B. Uitgiftepremies C. Ingekochte eigen aandelen (-) D. Reserves E. Resultaat F. Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-) G. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva H. Wisselkoersverschillen VERPLICHTINGEN LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN A. Voorzieningen B. Langlopende financiële schulden a. Kredietinstellingen b. Financiële leasing c. Andere C. Andere langlopende financiële verplichtingen D. Handelsschulden en andere langlopende schulden E. Andere langlopende verplichtingen F. Uitgestelde belastingen - verplichtingen a. Exit taks b. Andere KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN A. Voorzieningen B. Kortlopende financiële schulden a. Kredietinstellingen b. Financiële leasing c. Andere C. Andere kortlopende financiële verplichtingen D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden a. Exit taks b. Andere E. Andere kortlopende verplichtingen F. Overlopende rekeningen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

IFRS - 31/12/2009 IFRS - 31/12/2008 IFRS - 31/12/2007 12 maanden 12 maanden 15 maanden

172.842

183.716

130.227

107 159.255 237 13.242

107 164.539 226 18.843

9 123.330 59 5.977

1

1

852

41.119

38.172

12.016 1.008

1.825 37.599 1.154 540 213.961

3.972 31.785 2.163 252 221.888

748 8.641 1.506 113 142.264

IFRS - 31/12/09

IFRS - 31/12/08

IFRS - 31/12/07

84.234 68.964

102.395 84.352

88.675 62.380

22.898 -3.195

30.437 -7.915

18.125 11.982

-4.434

-4.480

-3.812

129.727 126.360

119.494 53.591

53.589 17.577

118.330 113.859 4.471

47.651 42.599 5.052

17.577 17.577

8.030

5.940

3.368

65.903

36.012

581 581

55.730 55.180 550

32.656 32.650 6

1.520 0 1.520 365 901 213.961

6.936 5.233 1.703 442 2.795 221.888

2.863 1.152 1.711 11 482 142.264

105/124

Annual report 2009

12.2

Resultatenrekening per 31 december 2009 (in duizenden EUR)

RESULTATENREKENING I. Huurinkomsten (+) II. Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren (+) III. Met verhuur verbonden kosten (+/-) NETTO HUURRESULTAAT IV. Recuperatie van vastgoedkosten (+)

IFRS - 31/12/2009 12 maanden 12.523

V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door huurder op verhuurde gebouwen (+) VI. Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur (-) VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door huurder op verhuurde gebouwen (-) VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven (+/-) VASTGOEDRESULTAAT IX. Technische kosten (-) X. Commerciële kosten (-) XI. Kosten en taksen van niet verhuurde goederen (-) XII. Beheerskosten vastgoed (-) XIII. Andere vastgoedkosten (-) VASTGOEDKOSTEN OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-) XV. Andere operationele opbrengsten en kosten (+/-) OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (+/-) XVII. Resultaat verkoop andere niet-financiële activa (+/-) XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) OPERATIONEEL RESULTAAT XIX. Financiële opbrengsten (+) XX. Interestkosten (-) XXI. Andere financiële kosten (-) FINANCIELE RESULTAAT RESULTAAT VOOR BELASTINGEN XXII. Vennootschapsbelasting (-) XXIII. Exit taks (-) BELASTINGEN NETTO RESULTAAT Aantal aandelen in omloop deelgerechtigd in het resultaat van de periode NETTO RESULTAAT PER AANDEEL in euros

12.3

IFRS - 31/12/2008 IFRS - 31/12/2007 12 maanden 15 maanden 11.826 10.169

-153 12.370

11.826

10.169

1.678

1.166

703

-1.847

-1.279

12.201 -199 -76

11.713 -330 -76 -2 -213 -77 -697 11.016 -1.876 349 9.490 636

-376 -116 -768 11.433 -1.806 441 10.068

-2 -721 -17 10.132 -340 -36 -74 -416 -98 -962 9.170 -1.477 142 7.834

-14.115 -4.047 1.741 -6.250 -2.102 -6.611 -10.658 -9

-9.189 936 1.814 -3.826 -6.811 -8.823 -7.888 -28

7.079 14.913 1.520 -2.006 -17 -503 14.410 -9

-9 -10.668 3.585 -2,98

-28 -7.915 3.585 -2,21

-9 14.401 2.856 5,04

Resultaatverwerking per 31 december 2009 (in duizenden eur)

TE VERWERKEN RESULTAAT NETTO RESULTAAT Uitgekeerd interimdividend NOG TE BESTEMMEN RESULTAAT

RESULTAATVERWERKING A. TE BESTEMMEN RESULTAAT Te bestemmen resultaat van het boekjaar Overgedragen resultaat B. ONTTREKKING AAN HET EIGEN VERMOGEN aan de reserves / resultaat aan het kapitaal C. TOEVOEGING AAN HET EIGEN VERMOGEN aan de reserves D. OVER TE DRAGEN RESULTAAT Over te dragen resultaat E. UIT TE KEREN RESULTAAT Uit te keren dividenden

IFRS - 31/12/2009 12 maanden -10.668

IFRS - 31/12/2008 12 maanden -7.915

-10.668

-7.915

IFRS - 31/12/2007 15 maanden 14.401 -2.419 11.982

IFRS - 31/12/09 -18.583 -10.668 -7.915 22.881 7.493 15.388

IFRS - 31/12/08 -7.915 -7.915

IFRS - 31/12/07 11.982 11.982

7.493 7.493 7.279 7.279

-3.195 -3.195 7.493 7.493

-7.915 -7.915 7.493 7.493

4.703 4.703

Het uitgekeerde dividend onder rubriek B. komt overeen met een bruto dividend van EUR 2,09 per aandeel dat werd uitgekeerd in het jaar 2009 voor het boekjaar 2008.

106/124

Annual report 2009

12.4

Uitkeringsplicht per 31 december 2009 (in duizenden eur)

UITKERINGSPLICHT NETTO RESULTAAT + afschrijvingen + waardeverminderingen +/- andere niet monetaire bestanddelen +/- resultaat verkoop vastgoed +/- variatie reële waarde vastgoed GECORRIGEERD RESULTAAT Uitkeerbare verplichtingen RESULTAAT UITKERING: RESULTAAT x 80% waarvan reeds werd uitgekeerd onde de vorm van een interimdividend MINIMAAL UIT TE KEREN DIVIDEND

IFRS - 31/12/2009 12 maanden -10.682 111 153 2.089 16.033 7.706 0 7.706 6.165

IFRS - 31/12/2008 12 maanden -7.756 44 7 6.792 -636 10.046 8.497 636 9.133 7.306

6.165

7.306

IFRS - 31/12/2007 15 maanden 14.401 34 12 -851 -5.629 7.967 7.967 6.373 -2.419 3.954

Door het negatieve netto resultaat is de vastgoedbevak niet verplicht om over te gaan tot uitkering van een dividend. Daarentegen zal de vastgoedbevak wel overgaan tot de uitkering van een dividend daar het netto courant resultaat positief is. Het verschil met het netto resultaat is volledig te verklaren door nietkaselementen zoals de variatie in de reële waarde van het vastgoed en de variatie in de waardering van de indekkingsinstrumenten voor renterisico volgens IAS 39. Montea blijft natuurlijk onderworpen aan het Wetboek van Vennootschappen. De uitkeerbare reserves van de bevak, volgens art. 617 van de Wetboek van Vennootschappen (t.t.z. de reserves die de wet of de statuten niet verbiedt uit te keren) bedragen EUR 15.238K 54 op het einde van het boekjaar. Deze reserves vormen de marge om het dividend van het jaar 2009, dat zal voorgesteld worden op de algemene vergadering van Aandeelhouders veilig te stellen.

54

Dit bedrag wordt als volgt berekend: Totale reserves (EUR 22.898K) – Onbeschikbare reserve (EUR 1K) – Wettelijke reserve (EUR 30K) + Resultaat (EUR-3.195K) + Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten (EUR -4.434K)

107/124

Annual report 2009

Derde deel

Permanente documenten Woordenlijst

Annual report 2009

108/124

Permanente documenten De vastgoedbevak in België De vastgoedbevak (vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal – Vastgoedbevak) die door de wet van 4 december 1990 werd ingevoerd, maakt de oprichting in België mogelijk van instellingen voor de belegging in vastgoed, zoals die in tal van andere landen bestaan: Real Estate Investments Trusts (REITs) in de Verenigde Staten, Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI) in Nederland, G-REITs in Duitsland, Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) in Frankrijk en UK-REITs in het Verenigd Koninkrijk. In België bestaat het wettelijke kader voor vastgoedbevaks sinds 1990, hoewel heel wat van de rechten en verplichtingen van dit beleggingsinstrument pas in 1995 concreet werden vastgelegd. Dit beleggingsinstrument werd door de overheid gecreëerd om particuliere beleggers de kans te geven om ook toegang te krijgen tot de professionele vastgoedmarkt en om te investeren in vastgoedprojecten die tot dan waren voorbehouden aan institutionele beleggers. Het statuut maakte het voorwerp uit van een Koninklijk Uitvoeringsbesluit van 10 april 1995, voor het laatst gewijzigd door het Koninklijk Besluit van 21 juni 2006. De Wet van 23 december 1994 heeft de fiscale aspecten van de erkenning van de bestaande vennootschappen geregeld. De belangrijkste kenmerken van de vastgoedbevak zijn: o vennootschap met vast kapitaal en vast aantal aandelen; o notering op de beurs; o activiteiten beperkt tot vastgoedbeleggingen; ten bijkomstige titel kan de vennootschap haar activa ook beleggen in roerende waarden; o risicospreiding: maximum 20% van het vermogen mag worden geïnvesteerd in een enkel gebouw; o schuldgraad beperkt tot 65% van de activa op basis van de marktwaarde; de toekenning van zekerheden en hypotheken is beperkt tot 40% van de totale activa en tot 75% van een enkel gebouw; o zeer strikte regels op het vlak van belangenconflicten; o regelmatige beoordeling van het vermogen door een onafhankelijke vastgoedexpert; o boeking van de gebouwen tegen hun reële waarde; geen afschrijvingen; o de resultaten (huurinkomsten en meerwaarden op verkoop verminderd met de exploitatiekosten en financiële lasten) zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting voor wat de vastgoedbevak betreft (maar niet voor de dochtervennootschappen ervan); wel belastingen op de verworpen uitgaven en de abnormale en goedgunstige voordelen; 55 o ten minste 80% van het bedrag van het gecorrigeerde resultaat en de nettomeerwaarden op de verkoop van vastgoed dat niet is vrijgesteld van de uitkeringsverplichting, moet verplicht worden uitgekeerd; o de eventuele daling van de schuldgraad in de loop van het boekjaar kan evenwel worden afgetrokken van het verplicht uit te keren bedrag; o roerende voorheffing van 15%, bevrijdend voor de natuurlijke personen die in België verblijven; De vennootschappen die de erkenning als vastgoedbevak aanvragen of die met een vastgoedbevak fuseren, zijn onderworpen aan een belasting (exit taks), die gelijkgesteld is aan een liquidatiebelasting, op de netto latente meerwaarde en op de vrijgestelde reserves van 16,5% (vermeerderd met 3% aanvullende crisisbijdrage, of in totaal 16,995%).

55

Berekend op basis van het schema vermeld in hoofdstuk B van de bijlage bij het Koninklijk Besluit van 21 juni 2006.

Annual report 2009

109/124

De “Société d’Investissements Immobiliers Cotée” (SIIC) in Frankrijk Montea is eveneens een SIIC (Société d’Investissements Immobiliers Cotée) in Frankrijk en staat eveneens genoteerd op de tweede markt van Euronext Paris, de tweede notering na Euronext Brussels. In Frankrijk heeft Montea in 2007 geopteerd voor het statuut van SIIC om ook in dit land de voordelen te kunnen genieten die samenhangen met het statuut van vastgoedbevak. De fiscale kenmerken van de vastgoedbevak en de SIIC zijn vrij gelijklopend: zij zijn bijvoorbeeld allebei vrijgesteld van vennootschapsbelasting op de jaarlijkse inkomsten en op de gerealiseerde meerwaarden. De winsten uit andere activiteiten dan de verhuur of verkoop van vastgoed is daarentegen wel onderworpen aan de vennootschapsbelasting. Wanneer het statuut van vastgoedbevak of SIIC wordt verkregen, is de onderneming een eenmalige bevrijdende belasting, “exit taks” genaamd, verschuldigd. Deze wordt berekend op basis van het verschil tussen de investeringswaarde van de portefeuille en de fiscale boekhoudkundige waarde van het vastgoed. De exit-taks die van toepassing is op SIIC bedraagt 16,5%. De betaling van de exit-taks voor SIIC is gespreid over vier jaar, met de storting van een eerste schijf van 15% na afloop van het eerste jaar. In België moet ten minste 80% van het bedrijfsresultaat worden uitgekeerd. In Frankrijk bedraagt dit percentage 85%, maar dan na aftrek van de afschrijvingen. De bepalingen met betrekking tot de uitkering van de meerwaarden op de verkoop van vastgoed verschillen echter grondig. In België moeten zij ten belope van ten minste 80% worden uitgekeerd indien de winst niet opnieuw wordt geïnvesteerd. Voor de SIIC daarentegen moet ten minste 50% worden uitgekeerd op het einde van het jaar volgend op het jaar waarin de winst werd gerealiseerd. En nog steeds voor de SIIC geldt dat de dividenden van de dochtervennootschappen die zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting integraal moeten worden uitgekeerd in het jaar waarin ze worden ontvangen. Voor wat de structuur van het aandeelhouderschap betreft, moet de “free float” van vastgoedbevaks, dit is het aantal aandelen dat niet vast wordt aangehouden, ten minste 30% bedragen. In Frankrijk moet dat 40% zijn. Voor de SIIC geldt geen maximale schuldgraad. Voor bevaks werd de maximale schuldgraad, die aanvankelijk werd bepaald op 50%, door het Koninklijk Besluit van 21 juni 2006 opgetrokken tot 65%. Statuten OPRICHTINGSAKTE: -

De vennootschap werd opgericht krachtens akte verleden voor Meester Eric Loncin, Notaris te Puurs, op 26 februari 1977, bekendgemaakt in de Bijlage tot het Belgisch Staatsblad van 16 maart nadien, onder nummer 836-1.

WIJZIGENDE AKTEN: -

processen-verbaal opgemaakt door notaris François De Clippel, te Dendermonde, op 1 oktober 2006, houdende onder meer wijziging van het doel, omzetting van de vennootschap in een commanditaire vennootschap op aandelen met bevakstatuut, en houdende ondermeer voorwaardelijke fusies met verschillende vennootschappen en kapitaalverhogingen door inbrengen in natura, bekendgemaakt in de Bijlage tot het Belgisch Staatsblad van 24 oktober 2006 onder de nummers 20061024/0162795-01627960162797-0162798-0162799-0162800-0162801-0162802-0162803, welke akten werden bekrachtigd bij akte op 17 oktober 2006, bekendgemaakt in de Bijlage tot het Belgisch Staatsblad van 6 december daarna, onder nummer 20061206-0182828.

-

proces-verbaal verleden voor notaris François De Clippel, te Dendermonde, op 19 december 2007, waarvan een uittreksel werd bekendgemaakt in de Bijlage tot het Belgisch Staatsblad van 18 januari 2008, onder nummer 08011153.

-

proces-verbaal opgemaakt door notaris Vincent Vroninks, geassocieerd notaris te Elsene, op 25 maart 2008, houdende kapitaalverhoging als gevolg van de partiële splitsing van de vennootschap “Unilever Belgium”, waarvan een uittreksel werd bekendgemaakt in de Bijlage tot het Belgisch Staatsblad van 9 april daarna, onder nummer 08052478.

Annual report 2009

110/124

-

proces-verbaal opgemaakt door notaris Nicolas Moyersoen, notaris te Aalst, vervangende zijn ambtsgenoot notaris Vincent Vroninks, notaris te Elsene, territoriaal belet, op 17 november 2008, houdende wijzigingen aan de statuten, waarvan een uittreksel werd bekendgemaakt in de Bijlage tot het Belgisch Staatsblad van elf december daarna, onder nummer 08191881. (rép 08/1328²)

-

proces-verbaal opgemaakt door notaris Nicolas Moyersoen, notaris te Aalst, vervangende zijn ambtsgenoot notaris Vincent Vroninks, notaris te Elsene, territoriaal belet, op 31 december 2009, houdende wijzigingen aan de statuten.

Deze lijst is afgesloten na het opstellen van de gecoördineerde tekst van de statuten naar aanleiding van het proces-verbaal, opgemaakt door Meester Nicolas Moyersoen, voornoemd, op 31 december 2009. STATUTEN HOOFDSTUK I – NAAM – DUUR - ZETEL – DOEL ARTIKEL 1. NAAM De vennootschap heeft de vorm van een Commanditaire Vennootschap op Aandelen. Zij draagt de benaming "Montea". Zij is onderworpen aan het wettelijk stelsel van de beleggingsvennootschappen met vast kapitaal, genaamd "Bevak", voorzien bij de Wet van twintig juli tweeduizend en vier betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles. De maatschappelijke benaming van de Bevak en het geheel van de documenten die zij voortbrengt (inbegrepen alle akten en facturen) bevatten de vermelding "openbare beleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht" of "openbare vastgoedbevak naar Belgisch recht" of worden onmiddellijk gevolgd door deze woorden. De vennootschap heeft geopteerd voor de categorie van beleggingen voorzien door artikel 7, lid 1, al. 5° van de Wet van twintig juli tweeduizend en vier betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles (vastgoed). De vennootschap doet publiek beroep op het spaarwezen in de zin van artikel 438, alinea 1, van het Wetboek van Vennootschappen. De vennootschap is onderworpen aan de bepalingen van de Wet van twintig juli tweeduizend en vier betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles, evenals van het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig, zoals gewijzigd door het Koninklijk Besluit van tien juni tweeduizend en één met betrekking tot de Vastgoedbevaks en door het Koninklijk Besluit van éénentwintig juni tweeduizend en zes op de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van openbare Vastgoedbevaks, en tot wijziging van het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig met betrekking tot de Vastgoedbevaks. ARTIKEL 2. DUUR De duur van de vennootschap is onbeperkt. Zij kan worden ontbonden door een beslissing van de algemene vergadering beraadslagend volgens de voorwaarden en vormen vereist voor een statutenwijziging. De vennootschap zal niet ontbonden worden door het ontslag, de uitwijzing, de herroeping, de uitkoop, de onbekwaamverklaring, de verhindering, de ontbinding of de faillietverklaring van de beherende vennoot. ARTIKEL 3. ZETEL De vennootschap is gevestigd te 9320 Erembodegem, Ninovesteenweg, 198. De zetel kan zonder statutenwijziging verplaatst worden in België bij besluit van de zaakvoerder, mits inachtneming van de taalwetgeving. De vennootschap kan bij eenvoudige beslissing van de zaakvoerder, bijkantoren of agentschappen oprichten zowel in België als in het buitenland.

Annual report 2009

111/124

Indien er zich buitengewone gebeurtenissen van politieke, militaire, economische of sociale aard zouden voordoen of zouden kunnen voordoen, die de normale werking van de maatschappelijke zetel of de soepele communicatie van de zetel met het buitenland in het gedrang kunnen brengen, dan kan de zetel van de vennootschap door de enkele beslissing van de zaakvoerder voorlopig verplaatst worden in België of naar het buitenland, tot de volledige beëindiging van deze abnormale omstandigheden. Deze voorlopige maatregel zal echter geen enkel gevolg hebben voor de nationaliteit van de vennootschap, die, niettegenstaande deze voorlopige overplaatsing van de zetel van de vennootschap, Belgisch zal blijven. ARTIKEL 4. DOEL De vennootschap heeft tot uitsluitend doel het collectief beleggen van uit het publiek aangetrokken financieringsmogelijkheden in vastgoed zoals voorzien in artikel 7 lid 1, al 5° van de Wet van twintig juli tweeduizend en vier betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles. Onder vastgoed wordt begrepen: 1. onroerende goederen zoals gedefinieerd in de artikelen 517 en volgende van het Burgerlijk Wetboek en zakelijke rechten op onroerende goederen; 2. aandelen met stemrecht uitgegeven door verbonden vastgoedvennootschappen; 3. optierechten op onroerende goederen; 4. rechten van deelneming in andere vastgoedbeleggingsinstellingen die zijn ingeschreven op de lijst als bedoeld in artikel 31 van de wet van twintig juli tweeduizend en vier betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles; vastgoedcertificaten zoals omschreven in artikel 5, § 4 van de wet van zestien juni tweeduizend en zes op de openbare aanbieding van beleggingsinstrumenten en de toelating van de beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt; 5. rechten voortvloeiend uit contracten waarbij aan de vennootschap één of meer goederen in onroerende leasing worden gegeven; 6. alsook alle andere goederen, aandelen of rechten die als onroerende goederen zullen gedefinieerd worden door de Koninklijke Besluiten, genomen in uitvoering van de Wet van twintig juli tweeduizend en vier betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles. Binnen de grenzen van het beleggingsbeleid, zoals omschreven in artikel 5 van de statuten en in overeenstemming met de toepasselijke wetgeving op de vastgoedbevaks, mag de vennootschap zich inlaten met: • de aankoop, de verbouwing, het bouwen, de inrichting, de verhuur, de onderverhuring, het beheer, de ruil, de verkoop, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van mede-eigendom van vastgoed zoals hierboven beschreven, het verlenen van opstalrechten, vruchtgebruik, erfpacht; • het verwerven en uitlenen van effecten onverminderd de toepassing van artikel 51 van het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig met betrekking tot Vastgoedbevaks; • onroerende goederen, met of zonder koopoptie, in leasing nemen overeenkomstig artikel 46 van het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig met betrekking tot vastgoedbevaks; en • ten bijkomende titel, onroerende goederen, met of zonder koopoptie, in leasing geven overeenkomstig artikel 47 van het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig met betrekking tot Vastgoedbevaks; • de vennootschap mag slechts occasioneel optreden als bouwpromotor, zoals gedefinieerd in artikelen 2 en 48 van het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig. De vennootschap mag tevens in overeenstemming met de toepasselijke wetgeving op de Vastgoedbevaks: • ten bijkomende of tijdelijke titel, beleggen in effecten, andere dan vaste goederen en liquiditeiten aanhouden overeenkomstig artikel 41 van het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig met betrekking tot Vastgoedbevaks. Het in bezit houden van roerende waarden moet verenigbaar zijn met het nastreven op korte of middellange termijn van het beleggingsbeleid zoals beschreven in artikel 5 van de statuten.

Annual report 2009

112/124

De effecten moeten opgenomen zijn in de notering van een effectenbeurs van een Lid-Staat van de Europese Unie of verhandeld worden op een gereglementeerde, regelmatig werkende, erkende en voor het publiek toegankelijke markt van de Europese Unie. De liquiditeiten kunnen in alle munten gehouden worden onder de vorm van deposito's op zicht, of op termijn of door elk instrument van de geldmarkt, vatbaar voor gemakkelijke mobilisatie; • hypotheken of andere zekerheden of waarborgen verlenen in het kader van de financiering van vastgoed in overeenstemming met artikel 53 van het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig met betrekking tot Vastgoedbevaks; • kredieten verstrekken en zich borg stellen ten gunste van een dochteronderneming van de vennootschap, zoals bedoeld in artikel 49 van het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig met betrekking tot Vastgoedbevaks. De vennootschap mag alle roerende goederen, materialen en benodigdheden, verwerven, huren of verhuren, overdragen of ruilen, en in het algemeen, alle commerciële of financiële handelingen verrichten die rechtstreeks of onrechtstreeks in verband staan met haar doel en de uitbating van alle intellectuele rechten en commerciële eigendommen die er betrekking op hebben. Voor zover verenigbaar met het statuut van Vastgoedbevak, kan de vennootschap door middel van inbreng in speciën of in natura, van fusie, gedeeltelijke of volledige splitsing, inschrijving, deelneming, financiële tussenkomst of op een andere wijze, een aandeel nemen in alle bestaande of op te richten vennootschappen of ondernemingen, in België of het buitenland, waarvan het maatschappelijk doel gelijkaardig is met het hare, of van aard is de uitoefening van haar doel te bevorderen. Voor een doelwijziging van de vennootschap is de goedkeuring vooraf van de Commissie voor het BankFinancie- en Assurantiewezen vereist. ARTIKEL 5. BELEGGINGSBELEID Het collectief beleggen in onroerende goederen door middel van kapitalen bijeengebracht door het publiek beroep op het spaarwezen in België of in het buitenland zal, overeenkomstig het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig, gebeuren als volgt: De vennootschap streeft ernaar een gediversifieerde onroerend goed portefeuille met beleggingen in kwalitatief hoogstaande projecten samen te stellen op basis van de volgende criteria: ● in hoofdorde: kwalitatief hoogstaande semi-industriële en industriële gebouwen en/of gronden, bestemd voor fabricage, licht industriële activiteiten, distributie, opslag en andere logistieke functies, gelegen op toplocaties in België en in de omliggende landen; ● in bijkomende orde: kwalitatief hoogstaande residentiële, commerciële en kantoorpanden geografisch gespreid in heel België en in de omliggende landen; ● in laatste orde, wordt er gestreefd naar een goede diversificatie van de risico’s door geografische spreiding over de hele Europese Unie met de nadruk op België en de omliggende landen en groeizones die daarvan in de toekomst deel kunnen uitmaken; productiespreiding; veelheid van panden en van huurders. De vennootschap kan dit doel verwezenlijken door een gericht aan- en verkoopbeleid te voeren, eigen ontwikkelingen, renovaties en uitbreidingen te doen, lange- en/of korte termijn verhuringen met solvabel geachte huurders af te sluiten; zij kan zelf of via derden het beheer van deze panden doen. De vennootschap kan ter financiering van deze politiek in de ruimst mogelijke mate beroep doen binnen het wettelijk kader op externe financiering, al dan niet hiervoor de nodige waarborgen, voorrechten en zekerheden verschaffen, overgaan tot uitgifte van nieuwe aandelen, obligaties of andere schuldtitels al dan niet converteerbaar, met warrant, achtergesteld of anderszins. De beleggingen in roerende waarden worden uitgevoerd overeenkomstig de criteria vastgesteld in de artikelen 56 en 57 van het Koninklijk Besluit van vier maart negentienhonderd éénennegentig tot bepaalde instellingen voor Collectieve Belegging.

Annual report 2009

113/124

HOOFDSTUK II – KAPITAAL – AANDELEN ARTIKEL 6. KAPITAAL Het kapitaal van de vennootschap bedraagt achtenzestig miljoen negenhonderd vierenzestigduizend driehonderd tweeënzestig euro drieëndertig cent (68.964.362,33 EUR) en is vertegenwoordigd door drie miljoen vijfhonderd vijfentachtigduizend driehonderd vierenvijftig (3.585.354) aandelen zonder vermelding van de waarde, die elk één/drie miljoen vijfhonderd vijfentachtigduizend driehonderd vierenvijftigste (1/3.585.354e) deel van het kapitaal vertegenwoordigen. ARTIKEL 7. TOEGESTAAN KAPITAAL De zaakvoerder is gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal te verhogen op de data en tegen de voorwaarden die hij zal vaststellen, in één of meerdere keren, ten belope van tweeënzestig miljoen euro (62.000.0000,00 EUR). Deze machtiging is geldig voor een duur van vijf jaar vanaf de bekendmaking van de notulen van de buitengewone algemene vergadering van één oktober tweeduizend en zes. Zij is hernieuwbaar. Deze kapitaalverhoging(en) kan/kunnen uitgevoerd worden door inschrijving in geld, door inbreng in natura of door omzetting van reserves overeenkomstig de regels voorgeschreven door het Wetboek van Vennootschappen, het artikel 11 van het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig betreffende de vastgoedbevaks, zoals gewijzigd door het Koninklijk Besluit van tien juni tweeduizend en één met betrekking tot de Vastgoedbevaks en door het Koninklijk Besluit van éénentwintig juni tweeduizend en zes, en de huidige statuten. In voorkomend geval zullen de uitgiftepremies, in het geval van een kapitaalverhoging waartoe de zaakvoerder beslist heeft, na eventuele aanrekening der kosten, door de zaakvoerder op een onbeschikbare rekening geplaatst moeten worden die op dezelfde voet als het kapitaal de waarborg der derden zal uitmaken en die in geen geval zal kunnen verminderd of afgeschaft worden dan met een beslissing van de algemene vergadering beslissend binnen de voorwaarden vereist door artikel 612 van het Wetboek van Vennootschappen, behoudens de omzetting in kapitaal zoals hierboven voorzien. ARTIKEL 8. AARD VAN DE AANDELEN De aandelen van de vennootschap zijn aan toonder, op naam of gedematerialiseerd, naar keuze van de aandeelhouder, met dien verstande dat de vennootschap vanaf één januari tweeduizend en acht geen nieuwe aandelen aan toonder meer kan uitgeven. Vanaf één januari tweeduizend veertien zijn alle aandelen op naam of gedematerialiseerd, naar keuze van de aandeelhouder. Binnen de termijnen opgelegd door de Wet van veertien december tweeduizend en vijf houdende afschaffing van de effecten aan toonder, kunnen de aandeelhouders op hun kosten schriftelijk de omzetting vragen van aandelen aan toonder in aandelen op naam of in gedematerialiseerde aandelen. De aandeelhouders kunnen tevens op elk ogenblik schriftelijk de omzetting vragen van aandelen op naam in gedematerialiseerde aandelen of omgekeerd. Conform de Wet van veertien december tweeduizend en vijf houdende afschaffing van de effecten aan toonder zullen de aandelen die op één januari tweeduizend veertien nog niet automatisch werden omgezet in gedematerialiseerde aandelen of waarvan op die datum nog geen omzetting in aandelen op naam werd gevraagd, automatisch worden omgezet in gedematerialiseerde aandelen. Deze aandelen zullen op een effectenrekening op naam van de vennootschap worden geboekt, zonder dat de vennootschap hierdoor de hoedanigheid van eigenaar verwerft. De uitoefening van de rechten die verbonden zijn aan deze aandelen wordt geschorst totdat de aandeelhouder alsnog de omzetting vraagt en de aandelen op zijn naam worden ingeschreven in het register van aandelen op naam of op een effectenrekening gehouden door de vennootschap, een erkende rekeninghouder of een vereffeningsinstelling. Een gedematerialiseerd aandeel wordt vertegenwoordigd door een boeking op rekening, op naam van de eigenaar of de houder, bij een erkende rekeninghouder of bij een vereffeningsinstelling en wordt overgedragen door overschrijving van rekening op rekening. Het aantal van de op elk ogenblik in omloop zijnde gedematerialiseerde aandelen, wordt in het register van aandelen op naam ingeschreven op naam van de vereffeningsinstelling.

Annual report 2009

114/124

Overeenkomstig artikel 8 § 2, 4° van de Wet van twintig juli tweeduizend en vier betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles, kunnen verschillende categorieën van aandelen worden ingericht. De effecten die aan toonder waren, reeds zijn uitgegeven en op een effectenrekening zijn ingeschreven, bestaan in gedematerialiseerde vorm naar aanleiding van de omzetting van rechtswege voorgezien door artikel 5 van de wet van veertien december tweeduizend en vijf houdende afschaffing van de effecten aan toonder. De andere effecten aan toonder zullen in gedematerialiseerde effecten automatisch worden omgezet door hun inschrijving op een effectenrekening. Houders van gedrukte aandelen aan toonder die deze aandelen bij een financiële instelling voorleggen teneinde de betaling te bekomen van hun dividend, dienen voorafgaand de inschrijving te vragen van hun aandelen op een effectenrekening. Zolang deze inschrijving op een effectenrekening niet wordt gevraagd, zal de betaling van het dividend verbonden aan deze aandelen worden geschorst. ARTIKEL 9. WEDERINKOOP VAN EIGEN AANDELEN 1. De vennootschap kan haar eigen in geld volledig volgestorte aandelen verwerven en in pand houden krachtens de beslissing van de algemene vergadering overeenkomstig de bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen. Dezelfde vergadering kan de vervreemdingsvoorwaarden van deze aandelen vaststellen. 2. Het is de statutaire Zaakvoerder toegelaten effecten waarvan sprake sub 1 te verkrijgen wanneer deze verkrijging noodzakelijk is om de vennootschap te vrijwaren tegen ernstig en dreigend nadeel. Deze toelating is drie jaar geldig vanaf de bekendmakingdatum van de notulen van de buitengewone algemene vergadering van negentien december tweeduizend en zeven en is voor een gelijke periode hernieuwbaar. 3. De voorwaarden voor de vervreemding van effecten verworven door de vennootschap worden naargelang het geval vastgesteld overeenkomstig artikel 622, paragraaf 2, van het Wetboek van Vennootschappen, door de algemene vergadering of door de zaakvoerder. Daarenboven zal de vennootschap zich moeten gedragen naar de regels voorgeschreven in het geval van openbare uitgifte van aandelen van de vennootschap voorzien bij artikel 75 van de wet van twintig juli tweeduizend en vier betreffende bepaalde vormen van collectief beheer en de artikels 28 en volgende van het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig met betrekking tot de vastgoedbevaks, zoals gewijzigd door het Koninklijk Besluit van tien juni tweeduizend en één met betrekking tot de Vastgoedbevaks en door het Koninklijk Besluit van éénentwintig juni tweeduizend en zes. 4. De buitengewone algemene vergadering van zeventien november tweeduizend en acht heeft beslist om de statutaire Zaakvoerder de toestemming te verlenen om eigen aandelen van de vennootschap te verwerven door middel van aankoop of ruil onder de voorwaarden van artikel 620 van het Wetboek van vennootschappen en binnen de volgende grenzen: de verwerving kan slechts betrekking hebben op maximaal driehonderd achtenvijftigduizend vijfhonderd vierendertig (358.534) aandelen; zij is slechts geldig voor een maximumtermijn van achttien (18) maanden te rekenen vanaf de beslissing van de algemene vergadering; de inkoop kan slechts geschieden tegen een prijs die niet lager dan vijftien euro (15,00 €) noch hoger dan vijftig euro (50,00 €) per aandeel mag zijn; de voorwaarden en de grenzen bepaald bij genoemd artikel doelen ook op de aandelen verworven door een dochtervennootschap in de zin van artikel 627 van het Wetboek van vennootschappen, alsook op die welke worden verworven door een persoon die optreedt in eigen naam maar voor rekening van die dochtervennootschap of de vennootschap. Deze machtiging aan de statutaire Zaakvoerder tot inkoop van eigen aandelen geschiedt ter dekking van de inrichting van een aandelenoptieplan voor het personeel van de commanditaire vennootschap op aandelen MONTEA en de bestuurders en medewerkers van de statutaire Zaakvoerder, de naamloze vennootschap MONTEA MANAGEMENT en ter nastreving van enige andere doeleinden.

Annual report 2009

115/124

ARTIKEL 10. WIJZIGING VAN HET KAPITAAL Behoudens de mogelijkheid tot aanwending van het toegestaan kapitaal door besluit van de statutaire Zaakvoerder kan tot verhoging of tot vermindering van het geplaatst kapitaal slechts worden besloten door een buitengewone algemene vergadering ten overstaan van Notaris en mits instemming van de statutaire Zaakvoerder. Daarenboven zal de vennootschap zich moeten gedragen naar de regels voorgeschreven in het geval van openbare uitgifte van aandelen van de vennootschap voorzien bij artikel 75 van de Wet van twintig juli tweeduizend en vier en de artikels 28 en volgende van het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig met betrekking tot de Vastgoedbevaks, zoals gewijzigd door het Koninklijk Besluit van tien juni tweeduizend en één met betrekking tot de Vastgoedbevaks en door het Koninklijk Besluit van éénentwintig juni tweeduizend en zes. Daarenboven ingevolge artikel elf, paragraaf 2 van het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig met betrekking tot de Vastgoedbevaks, zoals gewijzigd door het Koninklijk Besluit van tien juni tweeduizend en één met betrekking tot de Vastgoedbevaks en door het Koninklijk Besluit van éénentwintig juni tweeduizend en zes, moeten volgende voorwaarden nageleefd worden: 1. de identiteit van degene die de inbreng doet moet vermeld worden op de verslagen voorzien door artikel 602 van het Wetboek van Vennootschappen eveneens als in de oproepingen tot de algemene vergadering die zich zal uitspreken over de kapitaalverhoging; 2. de uitgifteprijs kan niet lager zijn dan de gemiddelde koers van de dertig dagen die de inbreng voorafgaan; 3. het verslag voorzien onder punt 1 hierboven moet eveneens de weerslag aanduiden van de voorgestelde inbreng op de situatie van oude aandeelhouders en meer bepaald wat betreft hun aandeel in de winst en in het kapitaal. Overeenkomstig artikel 11 paragraaf 1 van het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig betreffende de vastgoedbevaks, zoals gewijzigd door het Koninklijk Besluit van tien juni tweeduizend en één met betrekking tot de Vastgoedbevaks en door het Koninklijk Besluit van éénentwintig juni tweeduizend en zes, kan niet afgeweken worden van het voorkeurrecht van de aandeelhouders voorzien door de artikelen 592 en 593 van het Wetboek van Vennootschappen in geval van inbreng in geld. ARTIKEL 11. BEHERENDE EN STILLE VENNOTEN De beherende vennoot, die de statutaire Zaakvoerder is, staat hoofdelijk en onbeperkt in voor alle verbintenissen van de vennootschap. De beherende vennoot wordt benoemd in onderhavige akte. De stille vennoten staan voor de schulden en verliezen van de vennootschap slechts in tot het beloop van hun inbreng, op voorwaarde dat zij geen enkele daad van bestuur stellen. ARTIKEL 12. TRANSPARANTIEMELDING Eenieder die rechtstreeks of onrechtstreeks stemrechtverlenende effecten van de vennootschap verwerft, moet zowel de Commissie voor Bank-, Financie-, en Assurantiewezen als de vennootschap kennis geven van het aantal effecten dat hij bezit, wanneer de stemrechten verbonden aan de stemrechtverlenende effecten die hij houdt de drempel van 3% van het totaal aantal stemrechten verbonden aan de effecten van de vennootschap actief of passief overschrijdt. Een zelfde kennisgeving is eveneens verplicht bij overdracht, rechtstreeks of onrechtstreeks, van de stemrechtverlenende effecten, wanneer als gevolg hiervan de stemrechten dalen onder één van de drempelwaarden bedoeld in het eerste lid. De voorschriften van de artikelen 6 tot 17 van de wet van 2 mei 2007 op de openbaarmaking van de belangrijke deelnemingen in emittenten waarvan de aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt zijn van toepassing op voormelde quota. Deze bepaling geldt onverminderd de verplichting tot kennisgeving ingeval de wettelijke drempels van 5%, 10%, 15% enzovoort, telkens per schijf van 5 procentpunten, worden bereikt of onder deze drempels wordt gedaald.”

Annual report 2009

116/124

HOOFDSTUK III – BESTUUR EN VERTEGENWOORDIGING ARTIKEL 13. BENOEMING – ONTSLAG – VACATURE 1. De vennootschap wordt bestuurd door één zaakvoerder, die de hoedanigheid van beherende vennoot heeft. Tot zaakvoerder wordt aangesteld voor een eerste beperkte duur van tien (10) jaar startende op één oktober tweeduizend en zes: de Naamloze Vennootschap “Montea Management”, met zetel te 9320 Erembodegem, Ninovesteenweg, 198; ingeschreven in het rechtspersonenregister te Dendermonde en met ondernemingsnummer 0882.872.026 die verklaart dit mandaat te aanvaarden en meedeelt dat niets zich hier tegen verzet. De statutaire Zaakvoerder wordt benoemd door een buitengewone algemene vergadering, ten overstaan van een notaris en met inachtneming van de vereisten voor statutenwijziging. Is de statutaire Zaakvoerder een rechtspersoon, dan wordt hij voor de uitoefening van de opdracht van zaakvoerder in naam en voor rekening van de vennootschap vertegenwoordigd door een vaste vertegenwoordiger overeenkomstig artikel 61 § 2 van het Wetboek van vennootschappen. 2. De statutaire Zaakvoerder kan te allen tijde zelf ontslag nemen. De opdracht van de zaakvoerder kan slechts worden herroepen bij rechterlijke uitspraak op vordering daartoe ingesteld door de algemene vergadering op grond van wettige redenen. De algemene vergadering dient daartoe te beslissen waarbij de statutaire Zaakvoerder niet aan de stemming mag deelnemen. De zaakvoerder blijft zijn functie verder vervullen tot dat zijn afzetting bij een in kracht van gewijsde gegane rechterlijke beslissing is uitgesproken. De statutaire Zaakvoerder moet op een zodanige wijze georganiseerd worden dat in de schoot van zijn Raad van Bestuur minstens twee fysische personen op een collegiale wijze het toezicht uitoefenen op haar afgevaardigde(n) voor het dagelijks bestuur voor wat de handelingen betreft die de vennootschap aanbelangen. De leden van de organen van bestuur en van het dagelijks bestuur van de zaakvoerder, moeten de vereiste professionele betrouwbaarheid, passende ervaring, bepaald door artikel 4, paragraaf 1, 4° van het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig vervullen en mogen niet onder de toepassing vallen van de bepalingen waarvan sprake in het artikel 39 van de Wet van twintig juli tweeduizend en vier betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles. 3. Een zaakvoerder is verplicht na zijn ontslag zijn opdracht verder te vervullen totdat redelijkerwijze in zijn vervanging kan worden voorzien. In dat geval zal de algemene vergadering binnen een maand samenkomen om tot de vaste benoeming van een nieuwe zaakvoerder over te gaan. 4. Het overlijden, de onbekwaamverklaring, de ontbinding, het faillissement, het ontslag, de afzetting bij rechterlijke beslissing van de zaakvoerder om welke reden ook of het vrijkomen van het mandaat van de zaakvoerder op enige andere wijze, zal niet tot gevolg hebben dat de vennootschap wordt ontbonden, doch hij zal worden opgevolgd door de opvolger-zaakvoerder, aangewezen door de buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders, op voorwaarde dat hij, in voorkomend geval, aanvaardt toe te treden tot de vennootschap als beherende vennoot. Indien een zaakvoerder een rechtspersoon is, leidt de fusie, splitsing, de omzetting of elke andere vorm van vennootschapsrechtelijke herstructurering waarbij de rechtspersoonlijkheid van de zaakvoerder krachtens het toepasselijk recht voortgezet wordt, niet automatisch tot het ontslag of de vervanging van de zaakvoerder. In geval van het verlies, in hoofde van de leden van de organen van bestuur of het dagelijks bestuur van de zaakvoerder van de betrouwbaarheid, ervaring en autonomie vereist door artikel 4, paragraaf 1, 4° van het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig, moet de zaakvoerder of de commissaris(sen) een algemene vergadering bijeenroepen met als agenda de eventuele vaststelling van het verlies van de vereisten en de te nemen maatregelen; deze vergadering moet binnen de maand samenkomen; indien enkel één of meerdere leden van de organen van bestuur of van dagelijks bestuur van de zaakvoerder niet meer aan de bovenvermelde vereisten voldoen, dient de zaakvoerder hen binnen de maand te vervangen; na deze termijn, zal de vergadering van de vennootschap zoals hierboven bijeengeroepen worden; dit alles in het één of ander geval, onder voorbehoud van de maatregelen die de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurentiewezen zou treffen krachtens haar bevoegdheden.

Annual report 2009

117/124

In geval van toepassing van de bepalingen van artikel 39 van de Wet van twintig juli tweeduizend en vier betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles die alle leden van de organen van bestuur of van het dagelijks bestuur van de statutaire Zaakvoerder in het gedrang brengen, moeten de statutaire Zaakvoerder of de commissaris(sen) de algemene vergadering oproepen met als agenda de vaststelling van de toepasselijkheid van vermeld artikel 39 van de Wet van twintig juli tweeduizend en vier en de te nemen beslissingen; deze vergadering moet binnen de maand plaatshebben; indien enkel één of meerdere leden van de organen van bestuur of van dagelijks bestuur van de statutaire Zaakvoerder niet meer aan de bovenvermelde vereisten voldoen, dient de statutaire Zaakvoerder hen binnen de maand te vervangen; na deze termijn, zal de vergadering van de vennootschap zoals hierboven bijeengeroepen worden; dit alles in het één of ander geval, onder voorbehoud van de maatregelen die de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen zou treffen krachtens haar bevoegdheden. ARTIKEL 14. BEZOLDIGING Een eventuele bezoldiging kan niet, noch direct noch indirect, verbonden zijn met de verrichtingen die gebeuren door de vastgoedbevak. De statutaire Zaakvoerder zal zijn mandaat bezoldigd uitoefenen. Deze bezoldiging telt twee gedeelten: één vast gedeelte en één variabel gedeelte. Het vast gedeelte van de bezoldiging van de statutaire Zaakvoerder wordt jaarlijks vastgesteld door de algemene vergadering van Montea Comm. VA. Deze bezoldiging zal op jaarbasis niet minder dan VIJFTIENDUIZEND (15.000) EURO bedragen. Het variabel statutair gedeelte is gelijk aan nul komma vijfentwintig procent (0,25%) van het bedrag gelijk aan de som van het gecorrigeerd resultaat (A) en van de netto meerwaarden bij realisatie van vastgoed die niet van de verplichte uitkering zijn vrijgesteld (B). (A) en (B) worden berekend volgens het onderstaande schema beschreven in Artikel 30 “Bestemming van de winst” hieronder. De zaakvoerder heeft ook recht op de terugbetaling van de kosten welke rechtstreeks met zijn opdracht verbonden zijn. ARITKEL 15. INTERN BESTUUR De statutaire Zaakvoerder is bevoegd om alle handelingen van intern bestuur te verrichten die nodig of dienstig zijn tot verwezenlijking van het doel van de vennootschap, met uitzondering van die handelingen waarvoor volgens de wet alleen de algemene vergadering bevoegd is. De statutaire Zaakvoerder stelt driemaandelijkse- en semesterverslagen op, evenals het ontwerp van jaarverslag. De statutaire Zaakvoerder stelt de experten aan conform het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig en stelt desgevallend elke wijziging voor aan de lijst van experten opgenomen in het dossier die vooraf de aanvraag tot erkenning als vastgoedbevak begeleidt. De statutaire Zaakvoerder kiest eveneens een bewaarder en legt deze keuze voor aan de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen. Desgevallend stelt de statutaire Zaakvoerder aan de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurentiewezen de wijziging voor van de bewaarder en dit conform het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig. De statutaire Zaakvoerder kan de vergoeding vaststellen van elke mandataris aan wie speciale bevoegdheden werden toegekend dit alles conform de wet van twintig juli tweeduizend en vier en haar uitvoeringsbesluiten. De statutaire Zaakvoerder neemt alle beslissingen naar eigen inzicht. ARTIKEL 16. EXTERNE VERTEGENWOORDIGINGSMACHT De statutaire Zaakvoerder vertegenwoordigt de vennootschap in alle handelingen in en buiten rechte. Overeenkomstig artikel 18 van het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig, wordt de vennootschap vertegenwoordigd voor elke daad van beschikking op haar vastgoed in de zin van artikel 2,4° van gezegd Koninklijk Besluit, door de statutaire Zaakvoerder, handelend via twee bestuurders. De vennootschap telt twee effectieve leiders zoals bedoeld in artikel 38 van de wet van 20 juli 2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles.

Annual report 2009

118/124

Deze effectieve leiders, die al dan niet fysieke personen zijn, zullen steeds voldoen aan de voorschriften van voormeld artikel 38. ARTIKEL 17. BIJZONDERE VOLMACHTEN De statutaire Zaakvoerder kan gevolmachtigden van de vennootschap aanstellen. Alleen bijzondere en beperkte volmachten voor bepaalde of een reeks bepaalde rechtshandelingen zijn geoorloofd. De gevolmachtigden verbinden de vennootschap binnen de perken van de hun verleende volmacht, onverminderd de verantwoordelijkheid van de statutaire Zaakvoerder in geval van overdreven volmacht. ARTIKEL 18. VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE STATUTAIRE ZAAKVOERDER De statutaire Zaakvoerder is persoonlijk, hoofdelijk en onbeperkt verbonden door de verbintenissen van de vennootschap. HOOFDSTUK IV – CONTROLE ARTIKEL 19. CONTROLE De controle van de vennootschap wordt toevertrouwd aan één of meerdere commissarissen die door de CBFA erkend zijn. HOOFDSTUK V - ALGEMENE VERGADERING ARTIKEL 20. DE ALGEMENE VERGADERING De gewone jaarlijkse algemene vergadering wordt ieder jaar gehouden op de derde dinsdag van maand mei om tien uur of, indien deze dag een wettelijke feestdag is, op de voorgaande werkdag hetzelfde uur. De vergadering kan buitengewoon of bijzonder worden samengeroepen telkens het belang van vennootschap het vereist. De algemene vergadering van de aandeelhouders wordt gehouden op de maatschappelijke zetel of het adres aangeduid in de oproepingsbrief.

de op de op

ARTIKEL 21. BEVOEGDHEID VAN DE ALGEMENE VERGADERING De algemene vergadering is bevoegd om te beraadslagen en te besluiten ter zake van: - de vaststelling van de jaarrekening; - de bestemming van de beschikbare winst; - de benoeming en het ontslag van de commissaris(sen); - de vaststelling van de vaste bezoldiging van de statutaire Zaakvoerder en van de commissaris(sen); - het instellen van de vennootschapsvordering tegen de statutaire Zaakvoerder of de commissaris(sen) en het verlenen van kwijting. De algemene vergadering heeft voorts alle bevoegdheden die voortvloeien uit de wet en is met name (zonder dat deze opsomming limitatief is) bevoegd om wijzigingen aan te brengen in de statuten, met name om te besluiten tot benoeming van een zaakvoerder, tot vervroegde ontbinding van de vennootschap, verhoging of vermindering van het geplaatst kapitaal, de mogelijkheid van een toegestaan kapitaal door besluit van de statutaire Zaakvoerder, de aflossing van het kapitaal, fusie met één of meerdere vennootschappen, omzetting van de vennootschap in een vennootschap met een andere rechtsvorm. ARTIKEL 22. BIJEENROEPING De statutaire Zaakvoerder en iedere commissaris(sen) kunnen zowel een gewone jaarlijkse algemene vergadering (jaarvergadering) als een bijzondere of een buitengewone algemene vergadering bijeenroepen. Zij moeten de jaarvergadering bijeenroepen op de bij de statuten bepaalde dag. De statutaire Zaakvoerder en commissaris(sen) zijn verplicht een bijzondere of buitengewone vergadering bijeen te roepen wanneer één of meer aandeelhouders die alleen of gezamenlijk één/vijfde van het geplaatst kapitaal vertegenwoordigen, het vragen.

Annual report 2009

119/124

ARTIKEL 23. TOELATING - DEPONERING VAN AANDELEN Om tot de vergadering toegelaten te worden, moeten de aandeelhouders, zo dit in de oproeping wordt vereist, hetzij ingeschreven zijn in het register van de aandelen op naam, hetzij hun aandelen aan toonder hebben neergelegd op de plaats aangegeven in de oproeping, hetzij een door de erkende rekeninghouder of door de vereffeningsinstelling opgesteld attest waarbij de onbeschikbaarheid van de gedematerialiseerde aandelen tot op de datum van de algemene vergadering wordt vastgesteld, hebben neergelegd op de plaats aangegeven in de oproeping. De aandeelhouders dienen deze toelatingsformaliteiten uiterlijk zes vrije werkdagen vóór de datum van de voorgenomen vergadering te vervullen ARTIKEL 24. DEELNEMING AAN DE VERGADERING - VERTEGENWOORDIGING 1. Aandeelhouders zonder stemrecht en obligatiehouders hebben het recht aan de algemene vergadering deel te nemen met raadgevende stem. In de gevallen bepaald bij artikel 481 van het Wetboek van Vennootschappen hebben de houders van aandelen zonder stemrecht gewoon stemrecht. 2. Onverminderd de regels betreffende de wettelijke vertegenwoordiging en met name van de wederzijdse vertegenwoordiging van gehuwden, kan elke aandeelhouder op de vergadering vertegenwoordigd worden door een gevolmachtigde, al dan niet aandeelhouder. Om geldig te zijn moet de volmacht schriftelijk, per post of telefax, gegeven zijn. De volmachten worden neergelegd op het bureau van de vergadering. 3. Aandeelhouders kunnen kandidaat-gevolmachtigden, op initiatief van deze laatsten, volmacht verlenen om hen te vertegenwoordigen op de aandeelhoudersvergadering. Dergelijk openbaar verzoek tot het verlenen van volmachten teneinde het stemrecht uit te oefenen in de Vennootschap dient te geschieden conform de bepalingen van artikel 549, en in het bijzonder derde tot en met zesde lid, van het Wetboek van vennootschappen. 4. De commissaris(sen) woont(wonen) de algemene vergadering bij wanneer de algemenen vergadering te beraadslagen heeft op grond van een verslag dat door hem/hen werd opgemaakt ARTIKEL 25. VOORZITTERSCHAP - BUREAU Elke algemene vergadering wordt voorgezeten door de statutaire Zaakvoerder. De voorzitter van de Raad van Bestuur van de statutaire Zaakvoerder wijst een secretaris en stemopnemer aan, die geen aandeelhouder hoeft te zijn. Die twee functies kunnen uitgeoefend worden door één persoon. De voorzitter, de secretaris en de stemopnemer vormen samen het bureau. ARTIKEL 26. VERLOOP VAN DE VERGADERING 1. De beraadslaging en stemming geschieden onder de leiding van de voorzitter en in overeenstemming met de gebruikelijke regels van een behoorlijke vergaderingtechniek. De statutaire Zaakvoerder geeft antwoord op de vragen die hem door de aandeelhouders worden gesteld met betrekking tot zijn verslag(en) of tot de agendapunten, voor zover de mededeling van gegevens of feiten niet van die aard is dat zij ernstig nadeel zou berokkenen aan de vennootschap, de aandeelhouders of het personeel van de vennootschap. De commissaris(sen) geeft (geven) antwoord op de vragen die hun door de aandeelhouders worden gesteld met betrekking tot hun verslag(en). Zij hebben het recht ter algemene vergadering het woord te voeren in verband met de vervulling van hun taak. 2. De statutaire Zaakvoerder heeft het recht, tijdens de zitting van een jaarvergadering, de beslissing met betrekking tot de goedkeuring van de jaarrekening drie weken uit te stellen, zonder dat deze beslissing enige motivering behoeft. Deze verdaging doet geen afbreuk aan de andere genomen besluiten, behoudens andersluidende beslissing van de algemene vergadering hieromtrent. De volgende vergadering heeft het recht de jaarrekening definitief vast te stellen. De statutaire Zaakvoerder heeft tevens het recht elke andere algemene vergadering tijdens de zitting met drie weken uit te stellen, tenzij deze vergadering bijeengeroepen werd op verzoek van één of meer aandeelhouders die tenminste één/vijfde van het kapitaal vertegenwoordigen of door de commissaris(sen).

Annual report 2009

120/124

3. De algemene vergadering kan alleen rechtsgeldig beraadslagen of besluiten over punten die in de aangekondigde agenda zijn opgenomen of daarin impliciet zijn vervat. Over niet in de agenda begrepen punten kan slechts beraadslaagd worden in een vergadering waarin alle aandelen aanwezig zijn en mits daartoe met eenparigheid van stemmen besloten wordt. De vereiste instemming staat vast indien geen verzet is aangetekend in de notulen van de vergadering. De agenda moet, naast de te behandelen onderwerpen, de voorstellen tot besluit bevatten. ARTIKEL 27. STEMRECHT 1. Elk aandeel geeft recht op één stem. 2. Wanneer één of meer aandelen aan verscheidene personen toebehoren in onverdeeldheid of aan een rechtspersoon met een collegiaal orgaan van vertegenwoordiging, kan de uitoefening van de daaraan verbonden rechten ten aanzien van de vennootschap slechts uitgeoefend worden door een enkele persoon die daartoe schriftelijk is aangewezen door alle gerechtigden. Zolang zodanige aanwijzing niet gedaan is, blijven alle aan de aandelen verbonden rechten geschorst. 3. Is een aandeel met vruchtgebruik bezwaard, dan wordt de uitoefening van het aan dat aandeel verbonden stemrecht uitgeoefend door de vruchtgebruiker behoudens verzet van de blote eigenaar. ARTIKEL 28. BESLUITVORMING 1. De gewone en de bijzondere algemene vergadering beraadslagen en besluiten op geldige wijze ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde aandelen, doch mits aanwezigheid van de statutaire Zaakvoerder. Is deze niet aanwezig, dan kan een tweede vergadering worden belegd, die beraadslaagt en besluit, ook al is de zaakvoerder afwezig. De besluiten worden genomen bij gewone meerderheid van stemmen en mits instemming van de aanwezige of vertegenwoordigde zaakvoerder bij handelingen, die de belangen van de vennootschap jegens derden betreffen, zoals dividenduitkering alsook elk besluit waarbij het vermogen van de vennootschap wordt aangetast. Onthouding of blanco stemmen en de nietige stemmen worden bij de berekening van de meerderheid verwaarloosd. Bij staking van stemmen is het voorstel verworpen. Van elke algemene vergadering worden tijdens de vergadering notulen opgemaakt. 2. De buitengewone algemene vergadering moet worden gehouden ten overstaan van een notaris die er een authentiek procesverbaal van opmaakt. De algemene vergadering kan over een statutenwijziging alleen dan op rechtsgeldige wijze beraadslagen en besluiten, wanneer zij die aan de vergadering deelnemen ten minste de helft van het maatschappelijk kapitaal vertegenwoordigen en mits aanwezigheid van de statutaire Zaakvoerder. Is het genoemde quorum niet bereikt of is de statutaire Zaakvoerder niet aanwezig, dan is een nieuwe bijeenroeping volgens artikel 558 van het Wetboek van Vennootschappen nodig; de tweede vergadering beraadslaagt en besluit op geldige wijze, ongeacht het aanwezige of vertegenwoordigde deel van het kapitaal en ongeacht de afwezigheid van de statutaire Zaakvoerder. Een wijziging van de statuten is alleen dan aangenomen, indien zij voorafgaandelijk goedgekeurd werd door de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurentiewezen en wanneer zij drie vierde van de stemmen verbonden aan de aanwezige of vertegenwoordigde aandelen heeft verkregen en met instemming van de aanwezige of vertegenwoordigde statutaire Zaakvoerder. Bij de berekening van de vereiste meerderheid worden de stemmen van degenen die zich onthouden, de blanco stemmen en de nietige stemmen als stemmen tegen beschouwd. 3. Voor de vergadering vermeld onder 1. en 2. wordt met de aandelen zonder stemrecht geen rekening gehouden. Het voorafgaande geldt onverminderd het recht van iedere aandeelhouder per brief te stemmen door middel van een formulier die de volgende vermeldingen inhoudt: (i) identificatie van de aandeelhouder, (ii) aantal stemmen waartoe hij gerechtigd is, (iii) voor elke beslissing die overeenkomstig het agenda door de algemene vergadering moet genomen worden: "ja", "neen" of "onthouding".

Annual report 2009

121/124

ARTIKEL 29. BOEKJAAR – JAARREKENING - JAARVERSLAG Het boekjaar van de vennootschap gaat telkens in op één januari en eindigt op éénendertig december van ieder jaar, met uitzondering van het eerste boekjaar onder het vastgoedbevakstelsel, dat zal lopen van één oktober tweeduizend en zes tot en met éénendertig december tweeduizend en zeven. Op het einde van elk boekjaar worden de boeken en bescheiden afgesloten en maakt de statutaire Zaakvoerder de inventaris op, alsmede de jaarrekening en wordt verder gehandeld naar het voorschrift van artikel 92, paragraaf 1 van het Wetboek van Vennootschappen en de bepalingen van het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig met betrekking tot vastgoedbevaks, zoals gewijzigd door het Koninklijk Besluit van tien juni tweeduizend en één met betrekking tot de Vastgoedbevaks en door het Koninklijk Besluit van éénentwintig juni tweeduizend en zes. De statutaire Zaakvoerder stelt bovendien een jaarverslag op waarin hij rekenschap geeft van zijn beleid. Vijftien dagen vóór de gewone algemene vergadering, die binnen zes maanden na de afsluiting van het boekjaar moet bijeenkomen, mogen de aandeelhouders kennis nemen van de jaarrekening en de andere stukken vermeld in het Wetboek van Vennootschappen. Na goedkeuring van de balans beslist de algemene vergadering bij afzonderlijke stemming over de aan de statutaire Zaakvoerder en commissaris(sen) te verlenen kwijting. ARTIKEL 30. BESTEMMING VAN DE WINST De vennootschap verdeelt ten minste het positieve verschil tussen de volgende bedragen, als vergoeding van het kapitaal: • tachtig (80%) procent van het bedrag bepaald zoals hieronder; en • de netto vermindering in het boekjaar van de schuldenlast van de vennootschap zoals bedoeld hieronder En dit overeenkomstig artikel 7 van het Koninklijk Besluit van éénentwintig juni tweeduizend en zes op de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van openbare vastgoedbevaks, en tot wijziging van het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig met betrekking tot de vastgoedbevaks. Voor de toepassing van dit artikel, wordt het eerste bedrag gedefinieerd als de som van het gecorrigeerd resultaat (A) en van de netto meerwaarden bij realisatie van vastgoed die niet van de verplichte uitkering zijn vrijgesteld (B). (A) en (B) worden berekend volgens het onderstaande schema: Gecorrigeerd resultaat (A): Netto resultaat + Afschrijvingen + Waardeverminderingen - Terugnemingen van waardeverminderingen - Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren +/- Andere niet-monetaire bestanddelen +/- Resultaat verkoop vastgoed +/- Variaties in de reële waarde van vastgoed Netto meerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B): +/- Gedurende het boekjaar gerealiseerde meer-en minderwaarden op vastgoed (meer-en minderwaarden ten opzichte van de aanschaffingswaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringskosten) - Gedurende het boekjaar gerealiseerde meerwaarden op vastgoed vrijgesteld van de verplichte uitkering onder voorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn van 4 jaar (meerwaarden ten opzichte van de aanschaffingswaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringskosten) + Gerealiseerde meerwaardenop vastgoed voorheen vrijgesteld van de verplichte uitkering en die niet werden herbelegd binnen een periode van 4 jaar (meerwaarden ten opzichte van de aanschaffingswaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringskosten) De overige twintig (20%) procent zullen een bestemming krijgen die de algemene vergadering haar wil geven op voorstel van de statutaire Zaakvoerder.

Annual report 2009

122/124

Onder schuldenlast zijn te verstaan alle rubrieken van de “Verplichtingen” in de balans met uitsluiting van de posten “I. Langlopende verplichtingen – A Voorzieningen”, “I. Langlopende verplichtingen – C. Andere langlopende financiële verplichtingen – Indekkingsinstrumenten”, “I. Langlopende verplichtingen – F. Uitgestelde belastingen – Verplichtingen”, “II. Kortlopende verplichtingen – A. Voorzieningen”, “II. Kortlopende verplichtingen – C. Andere kortlopende financiële verplichtingen – Indekkingsinstrumenten”, “II. Kortlopende verplichtingen – F. Overlopende rekeningen”. ARTIKEL 31. INTERIMDIVIDEND De statutaire Zaakvoerder heeft de bevoegdheid om op het resultaat van het boekjaar een interimdividend uit te keren. Deze uitkering mag alleen geschieden op de winst van het lopende boekjaar, in voorkomend geval verminderd met het overgedragen verlies of vermeerderd met de overgedragen winst, zonder onttrekking aan de gevormde reserves en met inachtneming van de reserves die krachtens een wettelijke of statutaire bepaling moeten worden gevormd. Verder wordt gehandeld naar het voorschrift van artikel 618 van het Wetboek van Vennootschappen. HOOFDSTUK VI – ONTBINDING – VEREFFENING ARTIKEL 32. BENOEMING EN BEVOEGDHEID VEREFFENAARS Zijn er geen vereffenaars benoemd, dan is de statutaire Zaakvoerder die op het tijdstip van de ontbinding in functie is, van rechtswege vereffenaar tenzij de algemene vergadering anders beslist. Ingeval de vereffenaar een rechtspersoon is, moet de natuurlijke persoon die hem vertegenwoordigt voor de uitoefening van de vereffening in het benoemingsbesluit worden aangewezen. De vereffenaars treden pas in functie nadat de rechtbank van koophandel is overgegaan tot de bevestiging van hun benoeming ingevolge de beslissing van de algemene vergadering. De bevoegde rechtbank is die van het arrondissement waar de vennootschap op de dag van het besluit tot ontbinding haar zetel heeft. Indien de zetel van de vennootschap binnen de zes maanden voor het besluit tot ontbinding verplaatst werd, is de bevoegde rechtbank die van het arrondissement waar de vennootschap haar zetel had voor de verplaatsing ervan. De rechtbank gaat pas over tot de bevestiging van de benoeming nadat zij heeft nagegaan dat de vereffenaars alle waarborgen van rechtschapenheid bieden. De rechtbank oordeelt tevens over de handelingen die de vereffenaar eventueel gesteld heeft tussen zijn benoeming door de algemene vergadering en de bevestiging ervan. Zij kan die handelingen met terugwerkende kracht bevestigen, dan wel nietig verklaren indien ze kennelijk in strijd zijn met de rechten van derden. Een akte houdende benoeming van een vereffenaar kan slechts geldig worden neergelegd overeenkomstig artikel 74 van het Wetboek van Vennootschappen, wanneer er een afschrift van de beslissing tot bevestiging of homologatie door de rechtbank van koophandel wordt bijgevoegd. Zo de bevoegde rechtbank weigert over te gaan tot de homologatie of de bevestiging, wijst ze zelf een vereffenaar aan, eventueel op voorstel van de algemene vergadering. De rechtbank doet uitspraak uiterlijk binnen vierentwintig uur nadat het verzoekschrift tot homologatie of bevestiging is ingediend. De vereffenaars beschikken over de meest uitgebreide machten overeenkomstig de artikelen 186 en volgende van het Wetboek van vennootschappen, behoudens beperkingen opgelegd door de algemene vergadering. De vereffenaars zijn gehouden de algemene vergadering bijeen te roepen wanneer de aandeelhouders die één vijfde van de in omloop zijnde effecten vertegenwoordigen het vragen. De algemene vergadering bepaalt de vergoeding van de vereffenaars. De vereffenaars zenden in de zesde en de twaalfde maand van het eerste vereffeningsjaar een omstandige staat van de toestand van de vereffening over aan de griffie van de rechtbank van koophandel van het arrondissement waarin de vennootschap haar zetel heeft. Vanaf het tweede jaar van de vereffening wordt die omstandige staat slechts om het jaar aan de griffie overgezonden en bij het vereffeningsdossier gevoegd. Elk jaar leggen de vereffenaars aan de algemene vergadering van de vennootschap de jaarrekening voor met vermelding van de redenen waarom de vereffening niet kon worden voltooid.

Annual report 2009

123/124

ARTIKEL 33. ONTBINDING Vooraleer de vereffening wordt afgesloten, leggen de vereffenaars het plan voor de verdeling van de activa onder de verschillende schuldeisers voor akkoord voor aan de rechtbank van koophandel van het arrondissement waarbinnen de vennootschap haar zetel heeft. Het overschot van de vereffening wordt verdeeld onder de aandeelhouders in verhouding met hun rechten. HOOFDSTUK VII – KEUZE VAN WOONPLAATS ARTIKEL 34. De statutaire Zaakvoerder en vereffenaars worden geacht woonplaats te kiezen in de zetel van de vennootschap, waar hun alle dagvaardingen, betekeningen en kennisgevingen kunnen worden gedaan betreffende de zaken van de vennootschap. ARTIKEL 35. RECHTSBEVOEGDHEID Voor alle geschillen tussen de vennootschap, haar statutaire Zaakvoerder, haar aandeelhouders en vereffenaars betreffende de zaken van de vennootschap en de uitvoering van de huidige statuten wordt uitsluitend bevoegdheid toegekend aan de rechtbanken van de zetel van de vennootschap, tenzij de vennootschap er uitdrukkelijk aan verzaakt. ARTIKEL 36. GEMEEN RECHT De partijen verklaren zich volledig te schikken naar het Wetboek van Vennootschappen, alsook naar de Wet van twintig juli tweeduizend en vier, en naar het Koninklijk Besluit van tien april negentienhonderd vijfennegentig, betreffende de vastgoedbevaks, zoals gewijzigd door het Koninklijk Besluit van tien juni tweeduizend en één met betrekking tot de Vastgoedbevaks en door het Koninklijk Besluit van éénentwintig juni tweeduizend en zes. Bijgevolg worden de beschikkingen van deze wetten, waarvan op ongeoorloofde wijze zou zijn afgeweken, geacht niet in huidige akte te zijn opgenomen, en worden de clausules die tegenstrijdig zijn met de gebiedende beschikkingen van deze wetten voor niet geschreven gehouden. Er wordt bijzonder vermeld dat, overeenkomstig het artikel 20 § 4 van de wet van twintig juli tweeduizend en vier, de artikels 439, 440, 448, 477, 559 en 616 van het Wetboek van Vennootschappen niet van toepassing zijn. HOOFDSTUK VIII – OVERGANGSBEPALINGEN ARTIKEL 37. AUTOMATISCHE OMZETTING VAN BEPAALDE AANDELEN IN GEDEMATERIALISEERDE AANDELEN Met ingang van één januari tweeduizend en acht zullen alle aandelen in de vennootschap die aan toonder zijn en zich op een effectenrekening bevinden, automatisch worden omgezet in gedematerialiseerde aandelen. Alle verwijzingen naar gedematerialiseerde aandelen in de statuten hebben slechts uitwerking vanaf één januari tweeduizend en acht.

Annual report 2009

124/124

WOORDENLIJST

Classification 1510 Franse reglementering betreffende de brandveiligheid voor opslagplaatsen, die de volgende aspecten betreft : (i) vuurresistentie van structurele elementen, (ii) vuurresistentie van secundaire elementen en (iii) globaal gedrag van structuren bij brand. Koninklijk Besluit Vastgoedbevaks Koninklijk Besluit van 10 april 1995 op vastgoedbevaks Koninklijk Besluit Boekhouding Koninklijk Besluit van 21 juni 2006 betreffende de boekhouding, de jaarrekeningen en de geconsolideerde rekeningen van openbare vastgoedbevaks IPO Openbare aanbieding van de aandelen Montea die afliep bij toelating van deze aandelen op 17 oktober 2006 tot Euronext Brussels Montea Montea Comm. Va, commanditaire vennootschap op aandelen met maatschappelijke zetel aan de Ninovesteenweg 198, 9320 Erembodegem en ingeschreven in het Rechtspersonenregister van Dendermonde onder het nummer 0417.186.211. Vanaf 01 februari 2010 zijn de maatschappelijke en administratieve zetel in België gevestigd te B-9320 Erembodegem (Aalst) Industrielaan 27 Montea Management Montea Management NV, naamloze vennootschap met maatschappelijke zetel aan de Ninovesteenweg 198, 9320 Erembodegem en ingeschreven in het Rechtspersonenregister van Dendermonde onder het nummer 0882.872.026. Vanaf 01 februari 2010 zijn de maatschappelijke en administratieve zetel in België gevestigd te B-9320 Erembodegem (Aalst) Industrielaan 27