Univerzita Karlova v Praze, Přírodovědecká fakulta Katedra sociální geografie a regionálního rozvoje Centrum pro výzkum měst a regionů
Analýza volných bytů bytového fondu podle SLDB 2011 Číslo objednávky: 4500017271
Řešitel: RNDr. Roman Matoušek, Ph.D.
Praha říjen 2014
Obsah Úvod ........................................................................................................................................................ 3 Data a metody ......................................................................................................................................... 4 Neobydlené byty bez rozlišení vlastníka ................................................................................................. 6 Neobydlené byty v domech vlastněných obcemi a státem................................................................... 12 Neobydlené byty potenciálně využitelné pro sociální bydlení .............................................................. 17 Závěry .................................................................................................................................................... 21
2
Úvod Při přípravách koncepce a zákona o sociálním bydlení, při diskuzích o prioritách bytové politiky a podpoře bydlení pro nízkopříjmové skupiny obyvatel nebo podpoře nové bytové výstavby se často argumentuje vysokým počtem trvale neobydlených bytů v Česku. Vysoký počet neobydlených bytů v bytovém fondu je považován za argument proti nové výstavbě bytů, protože již existující a neobydlený bytový fond je pokládán mj. za potenciální bydlení pro osoby bez přístřeší nebo osoby s neadekvátním bydlením (např. v azylových domech nebo na ubytovnách). Cílem studie je proto analýza trvale neobydlených bytů podle Sčítání lidu, domů a bytů 2011 v bytovém fondu ve vlastnictví obcí a státu a neobydlených bytů bez ohledu na vlastnictví z hlediska potenciálního využití pro sociální bydlení. Analýza se zaměřuje na tyto skupiny bytů z hlediska jejich rozmístění v Česku (do krajů, okresů, obvodů obcí s rozšířenou působností), velikostních kategorií obcí, dále z hlediska důvodů neobydlenosti, druhu domu, druhu vlastníka a míry nezaměstnanosti v obci. Zkoumané kategorie byly omezeny dostupnými údaji v databázi individuálních dat o bytech ze Sčítání lidu, domů a bytů, které má Univerzita Karlova v Praze, Přírodovědecká fakulta k dispozici pro výzkumné účely na základě smlouvy s Českým statistickým úřadem. Studie nejprve představuje použitá data a metody a dále analyzuje všechny trvale neobydlené byty v Česku bez ohledu na vlastnictví a představuje jejich výše uvedené charakteristiky. Následně se zaměřuje v obdobném schématu na trvale neobydlené byty ve vlastnictví obcí a státu. Předposlední část studie se pokouší operacionalizovat byty potenciálně využitelné pro sociální bydlení a jejich geografické rozmístění. V závěru jsou shrnuta a interpretována hlavní zjištění provedených analýz. Součástí textu jsou grafy prezentující hlavní zjištění, a to především na úrovni Česka, krajů a velikostních kategorií obcí. Součástí příloh jsou tabulky vybraných údajů v podrobnějším členění na úrovni okresů a obvodů obcí s rozšířenou působností. Přílohy jsou odevzdány pouze v elektronické podobě.
3
Data a metody Analýza je založena na využití individuálních dat ze Sčítání lidu, domů a bytů 2011, které má Univerzita Karlova k dispozici na základě smluvního vztahu s Českým statistickým úřadem. Individuální data představují databázi záznamů o každém jednotlivém bytě se všemi sledovanými charakteristikami. Celkem je v databázi 4 756 572 řádků – údajů za obydlené a neobydlené byty v Česku. Databáze individuálních anonymizovaných dat umožňuje podrobnější (inter-sekcionální) analýzu, než s využitím obvykle dostupných dat agregovaných za určité kategorie a v určitých územních jednotkách (obcí, okresů, krajů apod.). Z použité databáze vyplývají silné stránky i omezení pro výsledky provedené analýzy. Silnou stránkou je především kompletní pokrytí celého území státu a možnost analýzy individuálních dat. Pro každý byt včetně neobydlených bytů jsou k dispozici údaje o obci, ve které se nachází (a tím také velikostní kategorii a zařazení obce do administrativního členění), obydlenost a důvody neobydlenosti, druhu domu, obydlenosti domu, vlastnictví domu (s výjimkou, kdy jsou neobydlené byty umístěny v neobydlených domech). Dílčím omezením analýzy je, že ostatní údaje však nejsou pro neobydlené byty k dispozici, i když by byly pro posouzení potenciálu těchto bytů pro sociální bydlení důležité. Jedná se zejména o velikost bytu, vybavenost koupelnou a záchodem, způsob vytápění nebo stáří domu. Analýza vychází ze stavu k datu sčítání 26. března 2011. Od té doby mohlo dojít k dílčím změnám. Se zmenšující se územní jednotkou se může aktuální situace více odlišovat od stavu zachyceného v datech SLDB. Dalším omezení vychází z typu otázek ve Sčítání lidu 2011. Zcela mimo okruh otázek zjišťovaných v rámci SLDB byly také záměry majitelů neobydlených bytů z hlediska jejich dalšího využití. Z dat proto není zřejmé, zda majitelé neobydlených bytů vstupují na realitní trh a snaží se tyto byty pronajmout nebo prodat, což je pro zjištění potenciálních sociálních bytů relevantní informace. Další otázkou, kterou nelze metodami této analýzy zodpovědět, jsou případné podmínky nebo stimuly, za kterých by majitelé neobydlených bytů byli ochotni vstoupit na trh s nemovitostmi, popř. na specifický segment tohoto trhu, kterým bude pořizování (pronajímání) bytů pro účely sociálního bydlení. Omezením je také samotná definice neobydleného bytu jako bytu, ve kterém nebyla sečtena ani jedna obvykle bydlící osoba. Byt nevyužívaný k obvyklému bydlení totiž nemusí být nevyužitý – může k přechodnému bydlení (vlastníků nebo jiných osob) po část roku apod. Některé byty zařazené v kategorii neobydlené tedy mohou být reálně užívané a nemohou být považovány za volné a využitelné ke vzniku nových kapacit sociálního bydlení. 4
Konečně posledním významným omezením je určitá nekonkrétnost dat ze SLDB 2011 při zjišťování důvodů neobydlenosti bytů. Většina neobydlených bytů nemá důvod neobydlenosti specifikován (důvod neobydlenosti jiný nebo nezjištěný). Část bytů, která je statisticky uvedena jako neobydlené z nezjištěných důvodů, jsou byty, ve kterých byli sečteni obyvatelé mimo místo jejich obvyklého pobytu. Může se tedy jednat o byty využívané k rekreačním účelům (kde byli lidé v době sčítání) nebo k bydlení jen po část roku. Některé domácnosti tedy mohou obývat dva byty (např. jeden ve městě spíše v zimních měsících a jeden na venkově v letních měsících), ve výsledcích SLDB se však jeden z nich objevuje jako obydlený a druhý neobydlený. Dále se může jednat o byty, které jsou ve vlastnictví domácností přechodně pobývajících v zahraničí, ale do budoucna počítají s návratem do tohoto bytu. Jako neobydlené mohou být uváděny také byty, které jsou pronajímány lidem s jiným místem obvyklého pobytu (např. studentům, kteří žijí u rodičů mimo místo svého studia).
5
Neobydlené byty bez rozlišení vlastníka Analýza obydlených a neobydlených bytů v bytovém fondu již byla zpracována (ČSÚ 2014), proto se tato část omezí na představení hlavních zjištění a jejich rozšíření vzhledem k využitelnosti neobydlených bytů pro sociální bydlení. Celkem bylo v Česku sečteno celkem 651 937 neobydlených bytů, což představuje 13,7 % bytového fondu. Neobydlenost bytů je relativně významnější v malých obcích, - ve velikostní kategorii obcí do 199 obyvatel tvoří neobydlené byty celých 35 % celkového bytového fondu a ve všech obcí s méně než 1000 obyvatel je podíl neobydlených bytů zhruba 25 %. Naopak v kategorii měst nad 10 000 obyvatel je podíl neobydlených bytů nižší, než 10 %. Pokud se však zaměříme na absolutní počty neobydlených bytů, je po vyloučení bytů sloužících k rekreaci jejich počet v jednotlivých standardně používaných velikostních kategoriích obcí poměrně vyrovnaný. I přes malý podíl neobydlených bytů ve velkých městech se jedná v absolutních číslech o poměrně významný počet bytů (viz také obrázek č. 2). Obrázek č. 1: Struktura neobydlených bytů v Česku podle důvodu neobydlenosti a velikostní struktury obcí
Praha Neobydlen: změna uživatele 100000-499999 50000-99999
Neobydlen: slouží k rekreaci
20000-49999
Neobydlen: přestavba bytu
10000-19999
Neobydlen: po kolaudaci
5000-9999 2000-4999
Neobydlen: pozůstalostní nebo soudní řízení
1000-1999
Neobydlen: nezpůsobilý k bydlení
500-999
Neobydlen: jiný důvod
200-499 Nezjištěn důvod neobydlenosti
do 199 0
20000
40000
60000
80000
Zdroj: Individuální data SLDB 2011, vlastní zpracování
6
100000
Z hlediska velikostní struktury sídel je největší podíl neobydlených bytů na celkovém bytovém fondu v malých obcích. Tento stav je však dán především koncentrací bytů sloužících k rekreaci právě do malých obcí. V obcích s méně než 2000 obyvateli se nachází zhruba 24 % ze všech obydlených bytů (354451 bytových jednotek), ale více než tři čtvrtiny všech neobydlených bytů sloužících k rekreaci (77,08 %, 31880 bytových jednotek). Se zvětšující se velikostí sídla klesá podíl bytů využívaných k rekreaci a naopak narůstá podíl bytů neobydlených z jiných nebo nezjištěných důvodů (viz obrázek č. 1). Mírně také narůstá podíl frikční neobydlenosti, což souvisí s vyšším zastoupením bytových domů a nájemního bydlení ve městech (oproti především vlastnickému bydlení v rodinných domech v menších obcích). Rekreační využití je nejvýznamnější z konkrétně zjištěných důvodů neobydlenosti – představuje téměř čtvrtinu všech trvale neobydlených bytů (viz obrázek č. 1). Rekreační využití neobydlených bytů je úzce propojené s jejich dalšími charakteristikami, např. převahou bytů v rodinných domech, které k rekreačnímu využití slouží. Byty sloužící k rekreaci proto nepředstavují potenciál pro rozvoj sociálního bydlení. Obrázek č. 2: Struktura neobydlených bytů v Česku podle důvodu neobydlenosti
18916
Neobydlen: změna uživatele Neobydlen: slouží k rekreaci
108062
Neobydlen: přestavba bytu
169468
Neobydlen: po kolaudaci Neobydlen: pozůstalostní nebo soudní řízení 33415
277360
Neobydlen: nezpůsobilý k bydlení 7266
30860
6590
Neobydlen: jiný důvod Nezjištěn důvod neobydlenosti
Zdroj: Individuální data SLDB 2011, vlastní zpracování Určitá část sečtené neobydlenosti bytů vychází z fungování bytového trhu a životního cyklu bytů. Změna uživatele bytu neprobíhá v jednom časovém okamžiku, ale obvykle mezi nimi vzniká určitá prodleva (inzerování bytu na realitním trhu, nastěhování nového nájemníka nebo vlastníka). Část 7
bytů je zatížena probíhajícími soudními spory, které znesnadňují jejich využití. Byty také po nějakém čase vyžadují zásadnější úpravy, které během své realizace znemožňují využívání bytu. Tuto část neobydlenosti budeme označovat jako frikční neobydlenost (podíl bytů neobydlených z těchto důvodů: změny uživatele, pozůstalostního nebo soudního řízení, přestavby bytu). Z hlediska druhu domu je nejvíce neobydlených bytů v rodinných domech. Pokud bychom spojili kategorie rodinných domů samostatně stojících, řadových a dvojdomků, bude jejich podíl na celkovém počtu neobydlených bytů zhruba 70 %. Čtvrtina neobydlených bytů se nachází v bytových domech. Ostatní druhy domů mají spíše okrajový význam. Vysoký podíl neobydlených bytů v rodinných domech naznačuje, že skutečný podíl neobydlených bytů sloužících k rekreaci bude pravděpodobně vyšší (část bytů sloužících k rekreaci byla sečtena s jiným nebo nezjištěným důvodem neobydlenosti). Překvapující je poměrně vysoký počet neobydlených bytů v domovech důchodců a penzionech pro důchodce (dohromady více než 4,5 tisíce bytů). Obrázek č. 3: Struktura neobydlených bytů v krajích podle důvodu neobydlenosti
Zlínský Vysočina Ústecký Středočeský Plzeňský Pardubický Olomoucký Moravskoslezský Liberecký Královéhradecký Karlovarský Jihomoravský Jihočeský
Hlavní město Praha 0
10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 100000
Neobydlen: změna uživatele Neobydlen: přestavba bytu Neobydlen: pozůstalostní nebo soudní řízení Neobydlen: jiný důvod
Neobydlen: slouží k rekreaci Neobydlen: po kolaudaci Neobydlen: nezpůsobilý k bydlení Nezjištěn důvod neobydlenosti
Zdroj: Individuální data SLDB 2011, vlastní zpracování
8
Z hlediska vlastnické struktury domů, ve kterých jsou neobydlené byty, je největší kategorie „nedefinováno“, do které jsou zařazeny neobydlené byty v neobydlených domech (tedy v domech, ve kterých nebyla sečtena žádná obvykle bydlící osoba). Tento údaj koresponduje s výše uvedenou strukturou neobydlených bytů i důvody neobydlenosti. U zjištěných vlastníků neobydlených bytů v obydlených domech převažují jako vlastníci fyzické osoby, což odpovídá celkové vlastnické struktuře bytového fondu v Česku. Podíl frikční neobydlenosti na celkovém počtu neobydlených bytů obecně roste s velikostí sídla. Roste jak podíl bytů, které jsou neobydlené z důvodu změny uživatele, tak z důvodu přestavby bytu. Ukazuje se tak větší dynamika bytového trhu ve městech, kde je vyšší podíl nájemního bydlení a tím také častější stěhování (změna uživatele) nebo přestaveb bytu, které nejsou pronajaty (zatímco úpravy v bytech vlastníků pravděpodobně probíhají v obydlených bytech). Frikční neobydlenost se podílí na celkové neobydlenosti zhruba 9 %, přičemž regionálně je její podíl poměrně vyrovnaný (podíl na celkovém počtu neobydlených bytů v jednotlivých krajích je mezi 7-11,5 %). Obrázek č. 4: Struktura neobydlených bytů v Česku podle druhu vlastnictví
Fyzická osoba 26464 18632 9940
2241 Jiná právnická osoba
49260
Kombinace vlastníků
133355 13748 13400
Nedefinováno Nezjištěno Bytové družstvo
384897
Spoluvlastnictví vlastníků bytů (jednotek)
Obec Stát
Zdroj: Individuální data SLDB 2011, vlastní zpracování Největší podíl neobydlených bytů je uveden v kategoriích „jiný důvod“ a „nezjištěný důvod neobydlenosti“. Část bytů byla do této kategorie zařazena v průběhu zpracování – pokud všechny
9
osoby sečtené v tomto bytě uvedli jiné místo obvyklého bydliště, byt se stal neobydleným (i když je ve skutečnosti využíván např. k rekreaci). Obrázek č. 5: Struktura neobydlených bytů v Česku podle druhu domu
3234
1298
7815
1942
Rodinný dům - samostatný Rodinný dům - dvojdomek 176641
Rodinný dům - řadový Bytový dům Domovy důchodců 378153
53744
Penziony pro důchodce Provozní budovy s byty
Ostatní 29110
Zdroj: Individuální data SLDB 2011, vlastní zpracování Podíl neobydlených bytů vykazuje negativní korelaci s mírou nezaměstnanosti. V regionech s vyšší nezaměstnaností je tedy nižší podíl neobydlených bytů na celkovém bytovém fondu (viz obrázek č. 6). Tento vztah je pravděpodobně důsledkem významného podílu bytů sloužících k rekreaci na celkovém počtu neobydlených bytů. Rekreační objekty jsou obvykle rozmístěny v zázemích velkých měst (metropolitních areálech). Z provedených analýz (se všemi omezeními danými charakterem dat) vyplývá, že většina neobydlených bytů v bytovém fondu nepředstavuje potenciál pro vznik nebo rozšíření sociálního bydlení. Většina neobydlených bytů v bytovém fondu však v rámci SLDB spadla ve zjišťovaných charakteristikách do kategorií, které neposkytují konkrétní informace (jiný důvod, nezjištěno, nedefinováno). I když samozřejmě v rámci těchto kategorií jsou zařazeny také neobydlené i jinak nevyužívané byty, které by případně bylo možné pro (sociální) bydlení využít, počet těchto bytů nelze s určitostí z dat SLDB odvodit. U části bytového fondu, kde můžeme na základě dat SLDB určit důvody neobydlenosti nebo další charakteristiky, pak naopak převažují důvody neobydlenosti a charakteristiky, které jejich využití pro sociální bydlení neumožňují. Neobydlené byty jsou i v současnosti využívány (zejména rekreační využití bytu), nebo se jedná o byty v malých obcích (problematická návaznost dalších aktivit 10
spojených se sociálním bydlením), případně o byty v rodinných domech (pravděpodobně vyšší provozní náklady). Obrázek č. 6: Vztah rozmístění neobydlených bytů a míry nezaměstnanosti v obvodech obcí s rozšířenou působností 1,08 1,04 1 0,96 0,92 0,88 0,84 0,8 0,76 0,72 0,68 0,64 0,6 0,56 0,52 0,48 0,44 0,4 0,36 0,32 0,28 0,24 0,2 0,16 0,12 0,08 0,04 0 0,00%
20,00%
40,00%
60,00%
80,00%
100,00%
120,00%
Osa x: podíl neobydlených bytů ve vlastnictví obce a státu na celkovém počtu bytů. Osa y: podíl nezaměstnaných na celkovém počtu ekonomicky aktivních obyvatel Zdroj: Individuální data SLDB 2011, vlastní zpracování
11
Neobydlené byty v domech vlastněných obcemi a státem Specifickou částí neobydlených bytů jsou byty vlastněné obcemi nebo státem. Obce a stát by tyto byty měly využívat s péčí dobrého hospodáře a pro legitimní cíle ve veřejném a obecním zájmu. Z tohoto hlediska mohou být (zejména v případě vhodných legislativních změn) neobydlené obecní a státní byty snadněji využitelné pro účely sociálního bydlení. V případě takové změny zachycuje tedy tato část fyzicky existující potenciální nabídku sociálního bydlení, které může být alokováno přímo obcemi nebo státem. V obecním a státním vlastnictví je v Česku 372 214 obydlených bytů, což je zhruba 8 % všech obydlených bytů. Tento počet a podíl dále klesá v souvislosti s pokračujícími procesy privatizace obecních bytových fondů. Dále bylo v SLDB sečteno 28 705 neobydlených bytů v obydlených domech vlastněných obcí nebo státem (tj. v domech, ve kterých byly také byty s obvykle bydlícími osobami). Další byty ve vlastnictví obcí nebo státu mohou být v neobydlených domech, u kterých není v individuálních datech SLDB uveden druh vlastnictví. Podíl neobydlených bytů ve vlastnictví obcí a státu rámcově odpovídá jejich podílu na celkovém bytovém fondu. Z hlediska druhu domu jsou neobydlené obecní a státní byty dominantně v bytových domech a dále v domovech důchodců a penzionech pro důchodce. Ostatní druhy domů nejsou významně zastoupeny. Ve vlastnictví státu a obcí je většina neobydlených bytů v domovech důchodců a penzionech pro důchodce. Obrázek č. 7: Struktura neobydlených bytů ve vlastnictví státu a obcí podle druhu domu
1150 667
490
2585 Rodinné domy celkem Bytový dům Domovy důchodců Penziony pro důchodce Ostatní 23813
Zdroj: Individuální data SLDB 2011, vlastní zpracování 12
Celkem se neobydlené byty obecní a státní byty nacházejí v 1920 obcích. Jejich geografická struktura je na jedné straně značně rozdrobená do velkého počtu obcí – nejčastěji je v obci neobydlený jen jeden byt v obecním nebo státním vlastnicí (712 obcí). Deset a více neobydlených bytů v obecním vlastnictví má 396 obcí. Největší počet neobydlených bytů je logicky ve velkých městech, které také vlastní v absolutních počtech nejrozsáhlejší bytový fond. Polovina neobydlených státních a obecních bytů se nachází v pouhých 40 obcích, a to nejvíce v Praze (4462 bytů), v Brně (1400 bytů), Ostravě (1276 bytů) a v Ústí nad Labem (619 bytů). Obrázek č. 8: Neobydlené byty ve vlastnictví obce a státu podle velikostní kategorie obcí
Praha 100000-499999 50000-99999 20000-49999 10000-19999 5000-9999 2000-4999 1000-1999 500-999 200-499 do 199 0
1000
2000
3000
4000
5000
Zdroj: Individuální data SLDB 2011, vlastní zpracování Z hlediska velikostních kategorií obcí, ve kterých jsou neobydlené obecní a státní byty, je patrné větší zastoupení obecních a státních bytů ve městech. Zejména v malých obcích nejsou neobydlené obecní a státní byty vůbec zastoupeny, což odpovídá i malému podílu obecních a státních bytů v těchto obcích1. Nepodařilo se však – v ještě větší míře, než u bytů ostatních vlastníků - získat podrobnější údaje o důvodech neobydlenosti. Naprostá většina neobydlených bytů v obecním a státním vlastnictví je sečtena s „jiným důvodem neobydlenosti“ (17 577 bytových jednotek, 61 % neobydlených bytů) a z nezjištěného důvodu (7719 bytových jednotek, 27 %).
1
Obecní bytový fond vznikl především převodem bytů postavených v období socializmu z majetku státu do majetku obcí. Bytová výstavba v období socializmu byla cíleně koncentrována do města a vybraných větších (střediskových) obcí. Malé obce získávají podporu na výstavbu obecního bydlení až od 90. let.
13
Konkrétní důvody neobydlenosti se podařilo zjistit jen u zhruba 12 % neobydlených bytů vlastněných obcemi a státem. Nejmenší počet bytů je neobydlen z důvodu pozůstalostních nebo soudních sporů a neobydlení po kolaudaci. Tyto údaje korespondují s relativně nízkým rozsahem nové obecní bytové výstavby. Marginální je také neobydlenost obecních a státních bytů z důvodu rekreačního využití (269 bytových jednotek, 1 %). Nezpůsobilých k bydlení bylo 919 obecních a státních bytů (více než 3 % neobydlených bytů vlastněných obcemi a státem). Rozmístění těchto bytů odpovídá celkovému rozmístění obecního a státního bytového fondu. Obrázek č. 9: Neobydlené byty ve vlastnictví obce a státu z důvodu neobydlení po kolaudaci a nezpůsobilosti k bydlení podle velikostních kategorií obcí Praha 100000-499999 50000-99999 20000-49999
10000-19999 5000-9999
dosud neobydlen po kolaudaci
2000-4999
nezpůsobilý k bydlení
1000-1999 500-999 200-499 do 199 0
50
100
150
200
Zdroj: Individuální data SLDB 2011, vlastní zpracování Z hlediska geografického rozmístění je nějvětší počet neobydlených obecních a státních bytů v hlavním městě Praze a dále v Moravskoslezském a Ústeckém kraji. Toto rozmístění ukazuje na přetrvávající důsledky lokalizace bytové výstavby v období socializmu (v Moravskoslezském a Ústeckém kraji v tomto období došlo k rozsáhlé bytové výstavbě). Neobydlené obecní a státní byty se však zároveň nacházejí v regionech, ve kterých se nachází řada sociálně vyloučených lokalit, a kde byla dokumentována také řada případů bydlení sociálně vyloučených obyvatel na ubytovnách nebo v domech ve špatném stavebním stavu (např. Ostrava – Přednádraží nebo Ústí nad Labem – Předlice).
14
Obrázek č. 10: Struktura neobydlených bytů ve vlastnictví státu a obcí podle důvodu neobydlenosti 1265
269
739
124 93
919 změna uživatele
7719
slouží rekreaci přestavba bytu dosud neobydlen po kolaudaci pozůstalostní nebo soudní řízení nezpůsobilý k bydlení Jiný důvod 17577
nezjištěn
Zdroj: Individuální data SLDB 2011, vlastní zpracování Obrázek č. 11: Neobydlené byty ve vlastnictví státu a obcí podle krajů a důvodů neobydlenosti
Zlínský Vysočina Ústecký Středočeský Plzeňský
změna uživatele
Pardubický
slouží k rekreaci
Olomoucký
přestavba bytu pozůstalostní nebo soudní řízení
Moravskoslezský
jiný důvod
Liberecký Královéhradecký
Nezjištěn důvod neobydlenosti
Karlovarský
dosud neobydlen po kolaudaci nezpůsobilý k bydlení
Jihomoravský Jihočeský Hlavní město Praha Celkem
0
5000 100001500020000250003000035000
Zdroj: Individuální data SLDB 2011, vlastní zpracování
15
Obrázek č. 12: Vztah rozmístění neobydlených bytů ve vlastnictví obcí a státu a míry nezaměstnanosti 1,2
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0 0,00%
20,00%
40,00%
60,00%
80,00%
100,00%
120,00%
Osa x: podíl neobydlených bytů ve vlastnictví obce a státu na celkovém počtu bytů. Osa y: podíl nezaměstnaných na celkovém počtu ekonomicky aktivních obyvatel Zdroj: Individuální data SLDB 2011, vlastní zpracování Podíl neobydlených bytů ve vlastnictví obcí a státu nevykazuje významný statistický vztah s mírou nezaměstnanosti v jednotlivých územích. Zjištěná pozitivní závislost, kdy s rostoucí mírou nezaměstnanosti se zvyšuje i podíl volných obecních a státních bytů, má velmi nízký koeficient korelace (0,26) a koeficient determinace necelých 7 %. Data ze SLDB vzhledem k vysokému podílu neobydlenosti z jiných a nezjištěných důvodů nejsou dostatečná pro posouzení potenciálu bytů ve vlastnictví obcí a státu pro sociální bydlení. Z těchto důvodů není možné považovat počet 28 705 neobydlených bytů ve vlastnictví obce a státu za potenciál využitelný k sociálnímu bydlení. Provedené kvantitativní analýzy by měly být doplněny dotazníkovým šetřením nebo kvalitativním výzkumem v obcích s cílem zjistit konkrétní důvody neobydlenosti obecních a státních bytů, a to zejména v regionech s potřebou sociálního bydlení.
16
Neobydlené byty potenciálně využitelné pro sociální bydlení V části zaměřené na analýzu neobydlených bytů bez ohledu na vlastníka bylo konstatováno, že pro účely sociálního bydlení je vhodná pouze část neobydlených bytů v bytovém fondu. S ohledem na v úvodu uvedená omezení této analýzy je cílem této kapitoly analyzovat tu část neobydleného bytového fondu, u které je potenciálně možné její využití pro účely sociálního bydlení. Pro účely této analýzy
vymezeny
neobydlené
byty
potenciálně
využitelné
pro
sociální
bydlení
jako
množina/podkategorie v rámci fondu neobydlených bytů (dále označované jako „potenciální sociální byty“) podle těchto charakteristik:
Velikost obce: 500 a více obyvatel. Byty v malých obcích nebyly zařazeny mezi potenciální sociální byty z důvodu předpokládaných problémů při zajištění doprovodných a návazných aktivit spojených se sociálním bydlením (sociální práce a sociální služby, možnost zaměstnávání, podpora inkluzivního vzdělávání). Obce s méně než 500 obyvateli jsou obvykle řízeny neuvolněným starostou a nemají vlastní zaměstnance, ve velké části z nich nejsou vzdělávací zařízení.
Důvod neobydlenosti: nezpůsobilý k bydlení, jiný důvod, nezjištěno. Do potenciálních sociálních bytů nebyly zařazeny neobydlené byty sloužící k rekreaci, protože tyto byty jsou de facto využívané jako druhé bydlení. Dále nebyly zařazeny byty neobydlené z důvodu frikční neobydlenosti (změny uživatele, pozůstalostního nebo soudního řízení a z důvodu přestavby bytu). Frikční neobydlenost je nutnou součástí fungování každého bytového trhu. Tyto byty se stávají neobydlenými a po nějaké době opět obydlenými. Byty neobydlené po kolaudaci nebyly zařazeny především z důvodu častějšího výskytu nadstandardních bytů v této kategorii, a to zejména ve větších městech.
Druh domu: bytový dům. Do potenciálních sociálních bytů byly zařazeny výhradně byty v obytných domech. Do potenciálních sociálních bytů nebyly zařazeny kapacity institucí zajišťujících ubytování, které není bydlením ve smyslu typologie ETHOS a zařízení specificky zaměřená na úzkou skupinu uživatelů (nemocnice, věznice, zařízení pro krátkodobá ubytování, domovy mládeže, studentské koleje, domovy důchodců apod.). Vyřazeny byly také kategorie domů sloužících k rekreaci (chaty, vyčleněné chalupy), kde se předpokládá jejich rekreační využití, takže tyto stavby nemusí tedy být vhodné k trvalému bydlení jak z hlediska své konstrukce, tak z hlediska polohy v území (chatové osady apod.). Dále byly vyřazeny provozní budovy s byty a obydlí mimo bytový fond, protože charakter těchto domů omezuje jejich volnou využitelnost pro sociální bydlení (může se jednat např. o byty ve školních budovách nebo ve výrobních areálech). Vyřazeny byly také volné byty v rodinných 17
domech, a to především z důvodu jejich v průměru větší velikosti a tím také provozních nákladů. Dále existuje větší pravděpodobnost, že byty v rodinných domech, které jsou zařazeny v kategoriích jiného a nezjištěného důvodu neobydlenosti, jsou častěji využívány k rekreaci, než je tomu u bytů v bytových domech s těmito důvody neobydlenosti. Definice potenciálních sociálních bytů na základě kategorií v SLDB je uvedena v příloze. Vzhledem k zahrnutí bytů všech vlastníků do této analýzy nemůže být toto potenciální sociální bydlení přímo alokováno veřejným sektorem. Tyto neobydlené byty se mohou stát sociálním bydlením v případě, kdy budou pořízeny veřejným sektorem, případně pronajaty osobám z cílové skupiny sociálního bydlení (s využitím příspěvku na bydlení, případně zprostředkování pronájmu organizací působící jako „sociální realitní agentura“, jako garantované bydlení v systémech prostupného bydlení apod.). Použitá definice má za cíl přiblížit potenciál volných bytů pro účely základní kvantitativní analýzy. Vyloučení bytů v některých kategoriích obcí, druzích domů nebo důvodů neobydlenosti neznamená, že by sociální bydlení nemohlo vzniknout také v těchto bytech. Na základě výše uvedených důvodů se však bude jednat spíše o malé množství případů a nebude možné počítat s rozsáhlejším využitím těchto bytů pro sociální bydlení. Obrázek č. 13 Struktura potenciálních sociálních bytů z hlediska formy vlastnictví 1302
Fyzické osoby 19557
Jiná právnická forma
29012
Kombinace vlastníků Nedefinováno 10243
Nezjištěno
38174
Bytové družstvo
9788
Spoluvlastnictví 12575 15351
Obec
7439
Stát
Zdroj: Individuální data SLDB 2011, vlastní zpracování Podle této pracovní definice je v Česku ve stávajícím bytovém fondu nejvýše 140 tisíc potenciálních sociálních bytů. Z potenciálních sociálních bytů je zhruba 20 tisíc bytů ve vlastnictví obcí nebo státu, což koresponduje s výše uvedenou analýzou neobydlených obecních a státních bytů (po vyloučení malých obcí, bytů mimo bytové domy a některých důvodů neobydlenosti). 18
Takto definovaná množina potenciálních sociálních bytů je nadhodnocená především o část bytů s jiným nebo nezjištěným důvodem neobydlenosti, protože tyto byty mohou být již využívány po část roku k bydlení jejich vlastníků, k pronájmům nebo mohou být neobydlení z důvodu jiných záměrů vlastníků, proto které s nimi nevstupují na bytový trh. Obrázek č. 14: Struktura potenciálních sociálních bytů z hlediska formy vlastnictví a velikostní struktury obcí
Praha 100000-499999
Fyzické osoby
50000-99999
Jiná právnická forma Kombinace vlastníků
20000-49999
Nedefinováno 10000-19999
Nezjištěno Bytové družstvo
5000-9999
Spoluvlastnictví 2000-4999
Obec
1000-1999
Stát
500-999 0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
Zdroj: Individuální data SLDB 2011, vlastní zpracování Geografické rozmístění těchto bytů odpovídá vyššímu zastoupení bytových domů ve větších městech, což je zřejmé jak z distribuce potenciálních sociálních bytů z hlediska velikostních kategorií obcí (viz obrázek č. 12), tak z hlediska jejich rozmístění v jednotlivých krajích. Obdobně jako v případě neobydlených bytů v obecním vlastnictví je největší počet těchto bytů v Praze, Moravskoslezském a Ústeckém kraji, tedy ve výrazně urbanizovaných regionech. Vyšší zastoupení potenciálních sociálních bytů ve městech ovlivňuje také vztah rozmístění těchto bytů a míry nezaměstnanosti v jednotlivých regionech (na příkladu obvodů obcí s rozšířenou působností ukazuje tento vztah obrázek č. 14). Koncentrace do měst, včetně měst s nízkou nezaměstnaností, způsobuje jen velmi nízkou korelaci mezi podílem potenciálních sociálních bytů a mírou nezaměstnanosti (koeficient determinace 6 %).
19
Obrázek č. 15: Potenciální sociální byty v krajích z hlediska typu vlastníka Zlínský Vysočina Ústecký Fyzické osoby
Středočeský Plzeňský
Jiná právnická forma
Pardubický
Kombinace vlastníků
Olomoucký
Nedefinováno Nezjištěno
Moravskoslezský Liberecký
Bytové družstvo
Královéhradecký
Spoluvlastnictví Obec
Karlovarský Jihomoravský
Stát
Jihočeský Hlavní město Praha 0
5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000
Zdroj: Individuální data SLDB, vlastní zpracování Obrázek č. 16: Vztah rozmístění potenciálních sociálních bytů a míry nezaměstnanosti
Potenciální soc. byty a nezaměstnanost - ORP 20,00% 18,00% 16,00%
y = 0,606x + 0,0867 R² = 0,0615
14,00% 12,00%
ORP
10,00%
Lineární (ORP)
8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% 0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00% 8,00%
Osa x: podíl potenciálních sociálních bytů na celkovém počtu bytů. Osa y: podíl nezaměstnaných na celkovém počtu ekonomicky aktivních obyvatel Zdroj: Individuální data SLDB, vlastní zpracování 20
Závěry Na základě provedených analýz můžeme formulovat následující závěry, které zpřesňují možnosti využití neobydlených bytů pro účely sociálního bydlení. Vzhledem k velkému počtu bytů trvale neobydlených z jiných nebo nezjištěných důvodů, je počet bytů využitelných pro rozšíření sociálního bydlení jen velmi malou částí trvale neobydlených bytů. Využití těchto bytů je navíc podmíněno jejich rekonstrukcí, protože se jedná především o byty nezpůsobilé k bydlení. V případě vyloučení neobydlených bytů sloužících k rekreaci, frikční neobydlenosti (změna uživatele, přestavba apod.), bytů v nejmenších obcích a bytů mimo bytové domy je maximální počet potenciálních sociálních bytů zhruba 140 000. Blíže z dat SLDB neurčitelná část těchto bytů je navíc užívána minimálně po část roku jejich vlastníky, nebo pronajímána. SLDB zjistilo poměrně významný počet neobydlených bytů ve vlastnictví obcí a státu – téměř 30 tisíc trvale neobydlených bytů. U naprosté většiny z těchto bytů se nepodařilo zjistit konkrétní důvody neobydlenosti (kategorie jiný důvod a nezjištěno). Pro sociální bydlení lze do budoucna v případě rekonstrukce počítat se zhruba 1000 těchto bytů, které jsou neobydlené po kolaudaci nebo nezpůsobilé k bydlení. Vyšší podíl těchto bytů byl zaznamenán v regionech s vyšší mírou nezaměstnanosti a v některých městech se sociálně vyloučenými lokalitami, problémy s bydlením v nekvalitním bytovém fondu a s rozšířením ubytoven, tedy s nezpochybnitelnou potřebou sociálního bydlení. Využití obecních a státních bytů pro účely sociálního bydlení je proto podmíněno změnou ve způsobu využívání těchto bytů, způsobu jejich alokace apod. Byla zjištěna pozitivní korelace mezi podílem neobydlených bytů ve vlastnictví obcí a státu i pracovně definovaných potenciálních sociálních bytů a míry nezaměstnanosti v příslušných územních jednotkách. Neobydlené byty se častěji nacházejí v územích s vyšší mírou nezaměstnanosti. Tento vztah ale není těsný – míra nezaměstnanosti vysvětluje méně než 10 % rozdílů v podílu neobydlených bytů. V případě nalezení vhodných stimulů pro soukromé vlastníky nemovitostí proto může být využití neobydlených bytů pro sociální bydlení přínosné nejen v hospodářsky slabých nebo strukturálně postižených regionech, ale částečně také v regionech s nízkou nezaměstnaností (a obvykle vyššími nájmy/cenami nemovitostí). Srovnání dat o neobydlených bytech a počtu bytů a domů nabízených na realitním trhu ukazuje na velmi vysoký podíl neobydlených bytů, které na realitní trh nevstupují (nejsou nabízeny k pronájmu ani k prodeji). Realitní server Sreality.cz udává z 23. 10. 2014 zhruba 36 000 nabídek k prodeji bytu a 40 400 nabídek k prodeji domu. K pronájmu je nabízeno asi 14 000 bytů a 1600 domů. Přes všechny 21
problémy, které využití tohoto údaje má2, je tento počet výrazně nižší (třetinový), než počet neobydlených bytů a ukazuje, že většina neobydlených bytů na trh nevstupuje. Fyzická existence neobydlených bytů není dostatečnou podmínkou pro jejich uplatnění na trhu s byty. Využití potenciálu neobydlených bytů pro účely sociálního bydlení (a obecně pro jejich vstup na bytový trh) je proto podmíněnou širokým spektrem stimulačních nástrojů pro majitele těchto bytů, aby vstoupili na bytový trh ve specifickém segmentu sociálního bydlení.
2
Server Sreality.cz je využíván zejména realitními kancelářemi pro prezentaci nabídek nemovitostí. Nejedná se o systematické pokrytí všech nabízených bytů a domů – některé nemovitosti mohou být nabízeny mimo tento server na webech jednotlivých realitních kanceláří. Některé nabídky bytů jsou navíc na serveru Sreality.cz uvedeny duplicitně, např. z důvodu, že je jedna nemovitost nabízena zároveň více realitními kancelářemi.
22
