Analyse Verrijn Stuart, Diemen

Analyse Verrijn Stuart, Diemen Verdiepingsonderzoek herstructurering bedrijventerreinen in de metropoolregio Amsterdam 3 oktober 2008 Referentie 410/EK/P06274

| Verdiepingsonderzoek herstructurering bedrijventerreinen in de metropoolregio Amsterdam

Inhoudsopgave 1 Inleiding

1.1 1.2 1.3 1.4

Achtergrond Aanpak Doelstellingen Maatwerkrapport Verrijn Stuart

4 4 5 6

2 Economische Analyse

2.1 2.2 2.3

Situatieschets Verrijn Stuart Economische betekenis Conclusies

7 8 10

3 Ruimtelijke analyse: beeldkwaliteit en ruimtewinst

3.1 3.2 3.3

Ruimtelijke analyse Mogelijkheden voor ruimtewinst Conclusies

11 14 18

4 Werksessie herstructurering

4.1 4.2 4.3

Aard herstructureringsproces en krachtenveld Resultaten werksessie Conclusie

19 19 21

5 Aanbevelingen

22

6 Bijlage kostencomponent intensief ruimtegebruik

26

Bronvermelding

28

Referentie 410/EK/P06274

Verrijn Stuart

1 Inleiding 1.1 Achtergrond De herstructurering van verouderde bedrijventerreinen staat hernieuwd in de maatschappelijke en politieke belangstelling. Van verschillende zijden wordt voor het ontwikkelen van nieuwe terreinen herstructurering als passend alternatief voorgesteld. Deze gedachte vindt zijn weerklank in het economische beleid van diverse regionale en gemeentelijke overheden en wel in het streven om de mogelijkheden van de bestaande voorraad optimaal te benutten alvorens schaarse nieuwe ruimte aan te snijden. Hierbij is sprake van een mismatch tussen wens en praktijk. Herstructureringsprocessen blijken namelijk vanwege de complexiteit, hoge kosten en ontbrekende financieringsbronnen vaak niet of slechts gedeeltelijk van de grond te komen. Tijdens de zesde Noordvleugelconferentie is als uitvloeisel van de uitvoeringsstrategie Plabeka besloten om een regionaal herstructureringsprogramma op te stellen. Dit programma geeft inzicht in de opgave, de ruimtelijke consequenties (waaronder eventuele ruimtewinst), de kosten en de financieringsmogelijkheden. Aan het regionale herstructureringsprogramma wordt via twee wegen invulling gegeven. Bureau Buiten heeft de herstructureringsopgave aan bedrijventerreinen en zeehaventerreinen in de Noordvleugel in kaart gebracht. De Kamer van Koophandel Amsterdam heeft het initiatief voor een verdiepingsonderzoek naar herstructurering van bedrijventerreinen in de Noordvleugel genomen. Aan Inbo is de opdracht verleend voor de uitvoering van dit verdiepingsonderzoek. Deze rapportage is het resultaat van het verdiepingsonderzoek.

Parallel aan dit verdiepingsonderzoek loopt vanuit de rijksoverheid het onderzoek van de Taskforce Herstructurering Bedrijventerreinen (THB) onder leiding van Peter Noordanus. Doelstelling van de THB is op basis van goede en slechte voorbeelden van al uitgevoerde herstructureringsprojecten generieke lessen te trekken over de aanpak van herstructurering van bedrijventerreinen. De THB concentreert zich op bedrijventerreinen waar de economische functie bij herontwikkeling (hoofdzakelijk) in stand blijft. Het ontwerpen van een versterkte regionale uitvoeringsstrategie ziet de THB als kern van haar opgave. Het is van belang om rekening te houden met en in te spelen op de richting van het naar verwachting zwaarwegende advies van de THB.

1.2 Aanpak Aan het verdiepingsonderzoek is invulling gegeven door analyse van vier bedrijventerreinen waar herstructurering benodigd is (test cases) en een analyse van twee bedrijventerreinen waar herstructurering succesvol in uitvoering is (best cases). De vier vanuit Plabeka geselecteerde test cases vormen een dwarsdoorsnede van verschillende typen bedrijventerreinen; groot, klein, nat, droog, ligging binnen en buiten de bebouwde kom. De twee best cases zijn vanuit Plabeka aangedragen als succesvolle voorbeelden van herstructurering. De vier test cases betreffen: - Verrijn Stuart in Diemen - Assendelft-Noord in Zaanstad - Pionier in Haarlemmermeer - De Pijp in Beverwijk


Voor de terreinen is een ruimtelijke en economische analyse uitgevoerd. Er is gesproken met een aantal sleutelpersonen en er zijn discussiebijeenkomsten georganiseerd met ondernemers/eigenaren op de terreinen en vertegenwoordigers van de betrokken gemeenten. Voor de best cases zijn geselecteerd de Waarderpolder in Haarlem en Minervahaven in Amsterdam.

1.3 Doelstellingen Het verdiepingsonderzoek heeft een aantal doelstellingen: 1. Een impuls geven en/of vlot trekken van de herstructureringsprocessen van de geselecteerde terreinen (tempoversnelling en doorbraken). 2. Het verschaffen van inzicht in de mogelijkheden voor ruimtewinst op de geselecteerde terreinen en bedrijventerreinen in het algemeen. 3. Het geven van aanbevelingen voor een regionale strategie voor de herstructurering van bedrijventerreinen in de Noordvleugel.

Pionier, Haarlemmermeer Assendelft-Noord, Zaanstad De Pijp, Beverwijk Verrijn Stuart, Diemen Waarderpolder, Haarlem Minervahaven, Amsterdam


Verrijn Stuart

5

1.4 Maatwerkrapportage Verrijn Stuart Deze rapportage gaat in op doelstelling 1 en 2 van het verdiepingsonderzoek. De conclusies zijn, samen met de analyse van de drie andere cases, input voor de regionale strategie herstructurering die is uitgewerkt in de rapportage Deel II – Regionale Strategie.

Om de verschillende inhoudelijke- en procesaspecten goed te kunnen verbinden is organiserend vermogen nodig. De kwaliteit van het organiserend vermogen is zeer bepalend voor de slagkracht van de herstructureringsopgave.

Aan de hand van de analyse van de best cases zijn do’s & don’ts en tips & tricks voor de herstructurering benoemd. Doel analyse cases De analyse van de zes geselecteerde bedrijventerreinen heeft een aantal verschillende doelen: • inzicht krijgen in mogelijke inhoudelijke en procesmatige succes- en faalfactoren in de aanpak en uitvoering van de herstructurering van deze terreinen; • nzicht krijgen in de mogelijkheden voor ruimtewinst; • nagaan in hoeverre een aanpak op regionaal niveau een meerwaarde vormt voor de herstructurering van deze terreinen.

Figuur 1.1 Kader voor de analyse: gebiedsontwikkelingsdriehoek.

De gebiedsontwikkelingsdriehoek De inhoudelijke en procesmatige analyse is uitgevoerd aan de hand van de zogenoemde ‘gebiedsontwikkelingsdriehoek’ (zie figuur 1.1)1. Deze gebiedsontwikkelingsdriehoek is een integraal denk- en werkkader en omvat alle van belang zijnde aspecten bij gebiedsontwikkeling. Inhoudelijk bezien gaat het om functionele/maatschappelijke kwaliteit (ofwel: marktconformiteit), ruimtelijke kwaliteit en financiële haalbaarheid. Procesmatig zijn verschillende vormen van draagvlak van belang: maatschappelijk, politiek en het strategisch netwerk dat belang heeft bij en kan worden ingezet voor het bedrijventerrein. 1

Deze gebiedsdriehoek is afkomstig uit de opleiding Master City Dvelopment en door Inbo aan de hand van praktijkervaringen verder ontwikkeld


2 Economische analyse Assendelft Noord

2.1 Situatieschets Verrijn Stuart Verrijn Stuart ligt in Diemen, ten zuidwesten van Amsterdam, temidden van ontwikkelings- en transformatiegebieden. Het is door zijn ligging het meest stedelijke bedrijventerrein van de vier cases. Ten noorden vindt woningbouwontwikkeling plaats (Plantage de Sniep) en ten zuiden vindt transformatie van een kantoorlocatie naar gemengd stedelijk woon-werk gebied plaats (Bergwijkpark). Verrijn-Stuart heeft kenmerken van een lokaal en een regionaal terrein. Er zijn zowel bedrijven gevestigd die in de directe omgeving hun verzorgingsgebied hebben, als bedrijven met verzorgingsgebieden op een hoger schaalniveau. Het terrein heeft een omvang van circa 37 ha bruto en kent een mix van grotere en kleinere MKB-bedrijven. In de periode 20002001 heeft een revitalisering plaats gevonden door het opknappen van de openbare ruimte.


Beverwijk

Verrijn Stua Diemen

Nieuw Vennep

Verrijn Stuart

Tabel 2.2 Ontwikkeling aantal werkzame personen per branche, 2001 - 2007

2.2 Economische betekenis

De Pijp

Assendelft Noord

Pionier

Verrijn Stuart

totaal

werkgelegenheid

abs.

%

abs.

%

abs.

%

abs.

%

abs.

%

Industrie

-671

-49%

-51

-4%

-100

-20%

-141

-20%

-963

-24%

Bouwnijverheid

-31

-7%

-101

-81%

45

250%

43

0%

-44

-9%

Groothandel

-234

-46%

4

-20%

-318

-61%

-479

-50%

-1027

-48%

Detailhandel

-69

-12%

-28

-26%

-16

-15%

-4

0%

-117

-13%

Horeca

39

71%

-2

-40%

-4

-67%

35

42%

68

45%

Vervoer

-82

-25%

-21

-100%

-10

-32%

-135

-10%

-248

-24%

Financiën

49

300% 9

900%

-9

-83%

19

225%

68

218%

Adviesdiensten

-17

-5%

Tabel 2.1 Kerngegevens Test Cases

Verrijn Stuart

opp. bruto

opp. netto

37 ha.

36 ha.

werkgelegen- 2586 wp. heid 2001 werkgelegen- 2234 wp. heid 2007

AssendelftNoord

Pionier

25 ha.

20 ha.

De Pijp

99 ha.

totaal

181 ha.

18 ha.

14 ha.

84 ha.

152 ha.

1560 wp.

1099 wp.

4477 wp.

9722 wp.

1279 wp.

1058 wp.

3828 wp.

8399 wp.

-39%

28

19%

30

89%

34

9%

Facilitaire diensten 427

435% -57

-59%

121

55%

213

473%

704

175%

Persoonlijke

151% 3

33%

-3

-14%

1

10%

60

44%

59

bron: KvK Amsterdam, INRO 2007

Algemene diensten 3

200% 4

33%

4

200%

-7

-3%

4

0%

werkzame personen incl. zakelijk beheer en vestigingen met 0 werkzame personen

Zakelijk beheer

-35

-39%

-43

-73%

28

221%

12

-35%

-38

-30%

totaal

-562

-14%

-290

-18%

-224

-4%

-383

-14%

-1459

-14%

De vier terreinen omvatten samen 181 hectare bruto en bieden ruimte aan circa 8.400 werknemers. De werkgelegenheid op deze terreinen is in de periode 2001-2007 met gemiddeld 14% gedaald (zie tabel 2.2). Positieve uitzondering is de Pionier in de gemeente Haarlemmermeer met een daling van slechts 4%. Assendelft-Noord in Zaanstad heeft de grootste daling met 18%. Hiervoor zijn vooral de industrie en groothandel verantwoordelijk. Naast deze krimpende sectoren, is de facilitaire dienstverlening een nog kleine, maar wel belangrijke groeisec-


Uit de ontwikkeling van de werkgelegenheid komt de al in de jaren tachtig ingezette structuurverandering van de economie duidelijk naar voren, deze zet zich nog steeds door. Resultaat is een structurele, marktgestuurde verkleuring van bedrijventerreinen. Kijkend naar de toekomst zal deze ontwikkeling zich verder doorzetten. Ondanks de afname van het aantal werkzame personen in de industrie, is deze nog wel de grootste sector op de vier geanalyseerde bedrijventerreinen (30% van het totale aantal werkzame personen in 2007, zie figuur 2.1).

tor.

-7


Uit de ontwikkeling van de werkgelegenheid komt de al in de jaren tachtig ingezette structuurverandering van de economie duidelijk naar voren, deze zet zich nog steeds door. Resultaat is een structurele, marktgestuurde verkleuring van bedrijventerreinen. Kijkend naar de toekomst zal deze ontwikkeling zich verder doorzetten. Ondanks de afname van het aantal werkzame personen in de industrie, is deze nog wel de grootste sector op de vier geanalyseerde bedrijventerreinen (30% van het totale aantal werkzame personen in 2007, zie figuur 2.1).

Figuur 2.1 Werkgelegenheid testcases naar branche in 2001 (links) en 2007 (rechts) Figuur 2.1 Werkgelegenheid testcases naar branche in 2001 (links) en 2007 (rechts) 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13

landbouw en visserij industrie bouwnijverheid groothandel detailhandel horeca vervoer financien adviesdiensten facilit. diensten persoonl. diensten algem. diensten zakel. beheer

Het terrein Verrijn Stuart kenmerkt zich door een hoog aandeel groothandel en industrie. In 2001 was het aandeel groothandel (38%) en het aandeel industrie (26%) samen goed voor 64% van de werkgelegenheid. In 2007 is dit aandeel afgenomen naar 45%. Ook op het terrein Verrijn Stuart is verkleuring zichtbaar, de werkgelegenheid in de dienstensector is meer dan verdubbeld (van 13% in 2001 naar 29% in 2007).

bron: KvK Amsterdam, INRO 2007 bron: KvK Amsterdam, INRO 2007 Referentie Verrijn Stuart is 410/EK/P06274 het op één na grootste terrein in de selectie van Project Verrijn Stuart isP06274 het op- Verdiepingsonderzoek één na grootste terrein in de selectie van test cases. Het terrein Plabeka test cases. Het terrein heeft ruim 2000 arbeidsplaatsen in 2007. heeft ruim 2000 arbeidsplaatsen in 2007. De werkgelegenheid is ook op Verrijn Stuart in de afgelopen jaren gedaald. In 2001 op het terreinin nog 2500 personen De werkgelegenheid is ook op waren Verrijn Stuart deruim afgelopen werkzaam, daarmee is de werkgelegenheid in 7 jaar tijd met ruim 15% afgenomen. jaren gedaald. In 2001 waren op het terrein nog ruim 2500 perFiguur 2.2 Werkgelegenheid Verrijn Stuart naar branche in 2001 (links) en 2007 (rechts) sonen werkzaam, daarmee is de werkgelegenheid in 7 jaar tijd met ruim 15% afgenomen.

Figuur 2.2 Werkgelegenheid Verrijn Stuart naar branche in 2001 (links) en 2007 (rechts)

7/29

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13

landbouw en visserij industrie bouwnijverheid groothandel detailhandel horeca vervoer financien adviesdiensten facilit. diensten persoonl. diensten algem. diensten zakel. beheer


bron: KvK Amsterdam, INRO 2007 Het terrein Verrijn Stuart kenmerkt zich door een hoog aandeel groothandel en industrie. In 2001 was het aandeel groothandel (38%) en het aandeel industrie (26%) samen goed voor 64% van de werkgelegenheid. In 2007 is dit aandeel afgenomen naar 45%. Ook op het terrein Verrijn Stuart is verkleuring zichtbaar, de werkgelegenheid in de dienstensector is meer dan verdubbeld (van 13% in 2001 naar 29% in 2007).


Verrijn Stuart

2.3 Conclusie Het economisch belang van Verrijn Stuart voor de gemeente Diemen is ondanks de werkgelegenheidsdaling van circa 15% in de afgelopen 7 jaar groot. Er werken ruim 2.000 mensen en er is een grote variatie aan bedrijven.Van de vier geanalyseerde test cases is de druk om te ‘verkleuren’ naar andere functies het grootst. De belangrijkste redenen hiervoor zijn de onmiddellijke nabijheid van Amsterdam en de ruimtevraag van bedrijven die hier gevestigd zijn en de goede ontsluiting per openbaar vervoer. Concreet komt de verkleuring tot uiting in de verdubbeling van de werkgelegenheid in de dienstensector (van 13% in 2001 naar 29% in 2007). De verkleuring in beeld: bedrijfsverzamelgebouwen

De verkleuring in beeld: bedrijfsverzamelgebouwen

eeld: bedrijfsverzamelgebouwen Kenmerkend voor Verrijn Stuart: ateliers en bedrijfswoningen

Kenmerkend voor Verrijn Stuart: ateliers en bedrijfswoningen

2.3

Conclusie

Het economisch belang van Verrijn Stuart voor de gemeente Diemen is ondanks de werkgelegenheidsdaling van circa 15% in de afgelopen 7 jaar groot. Er werken ruim 2.000 mensen en er is een grote variatie aan bedrijven.Van de vier geanalyseerde test cases is de druk om te ‘verkleuren’ naar andere functies het grootst. De belangrijkste redenen hiervoor zijn de onmiddellijke nabijheid van Amsterdam en de ruimtevraag van

10

Verrijn Stuart: ateliers en bedrijfswoningen | Verdiepingsonderzoek herstructurering bedrijventerreinen in de metropoolregio Amsterdam

3 Ruimtelijke analyse: beeldkwaliteit en ruimtewinst

1.

3.1 Ruimtelijke analyse Verrijn Stuart is stedenbouwkundig tegen het licht gehouden om op basis van de positionering, het grondgebruik en de beeldkwaliteit een oordeel te kunnen vellen over toekomstige interventies met als oogmerk ruimtelijke intensivering en kwaliteitsverbetering. Verrijn Stuart ligt op fietsafstand van de Amsterdamse binnenstad en heeft een multimodale bereikbaarheid (trein, metro, bus en een keur aan snelwegen). Dat de ligging van een terrein van elementair belang is voor het veranderingspotentieel en het kunnen aantrekken van nieuwe gebruikers en programma’s is evident. Op fietsafstand van de Amsterdamse binnenstad zijn de mogelijkheden natuurlijk anders dan op een rustige locatie in de Haarlemmermeer. Echter de ruimtelijke problemen op bedrijventerreinen vanuit oogpunt van intensivering en kwaliteitsverbetering zijn redelijk vergelijkbaar.

2.

3.

4.

Uit de ruimtelijke analyse van de vier test cases komen veel overeenkomsten naar voren. Dit wordt onderbouwd door de kwantitatieve analyse die laat zien dat er verassend veel overeenstemming zit in de terreinen wat betreft de verhouding openbaar/privé, de bebouwingspercentages en de dichtheden. Deze algemene aspecten zijn als volgt te benoemen: 5.


De meeste bedrijventerreinen kennen een meervoudig en gefragmenteerd grondeigendom dat gebiedstransformaties op basis van een integrale benadering bemoeilijkt door een “teveel aan kikkers in de kruiwagen”, er zijn overwegend zoveel eigenaren als gebouwen. De meeste bedrijventerreinen zijn zeer efficiënt ingedeeld en gebruikt waar op het oog “open” ruimte een elementaire rol vervult in de bedrijfsprocessen voor tijdelijke opslag parkeren en logistieke bewegingen. Het idee dat je even “de lucht er uit perst” om vervolgens te intensiveren is onzin. In praktische zin betekent uitbreiding op bedrijven terreinen het volbouwen van de eigen parkeerplaats, wat vaak resulteert in onoplosbare parkeervraagstukken. De op het oog “open stukken”op bedrijven terreinen zijn overwegend in privé eigendom en vaak aangekocht om toekomstige bedrijfsuitbreidingen te faciliteren. De hoeveelheid open stukken op de onderzochte terreinen is relatief beperkt. De accommodatie van bedrijfsprocessen op bestaande bedrijventerrein is vaak in eenlaagse bebouwing met grote verdiepingshoogte en grote vloeroppervlakten. Voorbeelden van “verticale” organisatie van bedrijfsprocessen in gebouwen met meerdere verdiepingen komt amper voor. Stapeling van bedrijfsprocessen, de sleutel tot intensivering van ruimtegebruik, of zelfs maar stapeling van bedrijfsprocessen en parkeren lijkt hiermee geen voor de hand liggende aangelegenheid. De vermeende “rommeligheid” van bedrijventerreinen is vaak het gevolg van een onduidelijke overgang van openbaar en privé waardoor onduidelijk wordt wie waarvoor verantwoordelijk in termen van beheer. Ook levert dit onduidelijkheid op over wie waar mag parkeren waar men mag laden en lossen waar men wel en niet objecten mag stallen enz. Verrijn Stuart

11

6.

7.

8.

De meeste bedrijventerreinen ontberen een centrale representatieve ruimte met bedrijfsoverstijgende voorzieningen die in de beeldvorming en identiteitsbepaling soms een zo belangrijke rol kunnen spelen. De beeldkwaliteit op bedrijventerreinen kent meestal een zeer beperkte regie. Ondanks het feit dat er individueel soms heel fraaie en nette bouwwerken staan is het vaak de gebrekkige samenhang tussen kwaliteit positie en onderhoud van bouwwerken die het beeld verfrommelen en of onaantrekkelijk maken. De povere sociale kwaliteit van bedrijventerrein met als resultaat een gebrekkige betrokkenheid bij het gebied en sociale onveiligheid is vaak een gevolg van het feit dat bedrijfspanden niet op de openbare ruimte gericht zijn maar in hoge mate in zichzelf gekeerd zijn georganiseerd. Er is geen uitstraling en levendigheid in de richting naar het openbaar domein.

Verrijn Stuart

Verrijn Stuart 3.2

Mogelijkheden voor ruimtewinst

Intensiveringsmogelijkheden Voor het analyseren van het intensiveringspotentieel is de door de provincie aangehouden 15% ruimtewinst in termen van BVO (bruto vloeroppervlak) uitgangspunt. De intensivering is bekeken aan de hand van grote platte gebouwen in een laag en kleinere gebouwen met meerdere lagen. Wat na de eerste verkenningen meteen duidelijk wordt is dat de ruimte voor intensivering middels grote efficiënte eenlaagse bedrijfsgebouwen zeer beperkt is. Substantiële toevoeging van vloeroppervlak middels eenlaagse gebouwen is onwaarschijnlijk. Een andere vorm van ruimtewinst kan bestaan uit het aanleggen van parkeergelegenheid op het dak. Hierdoor komt ruimte vrij voor uitbreiding van het bedrijf op de eigen kavel. Men zou bijvoorbeeld ruimtewinst kunnen voorstellen door op het dak van bedrijfsgebouwen te gaan parkeren. Een korte verkenning van bouwkosten versus grondkosten leert echter dat stapeling van parkeren op het dak van bedrijfsgebouwen rendabel wordt vanaf een grondprijs van 235 euro per m2 wat ver ligt boven de grondprijs van de meeste bedrijventerreinen. Zie hiervoor ook het kader (meer)kosten intensief ruimtegebruik en de bijlage over dit onderwerp. Kader: (meer)kosten van intensief ruimtegebruik

12

Bij veel partijen bestaat het idee dat intensief ruimtegebruik altijd te duur is voor reguliere bedrijfsgebouwen; een éénlaagse bedrijfshal met parkeergelegenheid ernaast op het maaiveld. Uit onderzoek van Inbo1 dat zich concentreerde op twee vormen van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen, gestapeld en ondergronds bouwen, komt naar voren dat bepaalde bouwvormen al vrij snel rendabel zijn. Hierbij gaat het om onder andere het schakelen en stapelen van | Verdiepingsonderzoek herstructurering bedrijventerreinen in de metropoolregio Amsterdam bedrijfsgebouwen. Bij hogere grondprijzen is ook parkeren op het dak of onder een ‘opgetild’ gebouw haalbaar. De bouwkosten wegen dan op tegen de besparing bij

Verrijn Stuart - Diemen ruimtegebruik

privaat: 25,7 ha

kavelstructuur


openbaar: 2 ha

bebouwd: 12,8 ha = 49%

infrastructuur

bebouwd: 12,9 ha = 51%

Verrijn Stuart

13

3.2 Mogelijkheden voor ruimtewinst Intensiveringsmogelijkheden Voor het analyseren van het intensiveringspotentieel is de door de provincie aangehouden 15% ruimtewinst in termen van BVO (bruto vloeroppervlak) uitgangspunt. De intensivering is bekeken aan de hand van grote platte gebouwen in een laag en kleinere gebouwen met meerdere lagen. Wat na de eerste verkenningen meteen duidelijk wordt is dat de ruimte voor intensivering middels grote efficiënte eenlaagse bedrijfsgebouwen zeer beperkt is. Substantiële toevoeging van vloeroppervlak middels eenlaagse gebouwen is onwaarschijnlijk. Een andere vorm van ruimtewinst kan bestaan uit het aanleggen van parkeergelegenheid op het dak. Hierdoor komt ruimte vrij voor uitbreiding van het bedrijf op de eigen kavel. Men zou bijvoorbeeld ruimtewinst kunnen voorstellen door op het dak van bedrijfsgebouwen te gaan parkeren. Een korte verkenning van bouwkosten versus grondkosten leert echter dat stapeling van parkeren op het dak van bedrijfsgebouwen rendabel wordt vanaf een grondprijs van 235 euro per m2 wat ver ligt boven de grondprijs van de meeste bedrijventerreinen. Zie hiervoor ook het kader (meer)kosten intensief ruimtegebruik en de bijlage over dit onderwerp.

14


9

bedrijfsproces kennen naar bedrijven met een verticaal bedrijfsproces (overwegend Als er een verandering optreedt van bedrijven die een horizontaal meerbedrijfsactiviteit. kantoorachtige bebouwing) dan kan er sprake zijn van ruimtewinst. bedrijfsproces kennen naar bedrijven met een verticaal bedrijfsproces (overwegend meer kantoorachtige bebouwing) dan kan er sprake zijn van ruimtewinst.

Intensivering met 20.000 m2 in 1 laag (=15% van beb. opp.) via sloopnieuwbouw Intensivering met 20.000 m2 in 1 laag (=15% van beb. opp.) via sloopnieuwbouw Intensivering met 20.000 m2 in 1 laag (=15% van beb. opp.) via sloopnieuwbouw

Bebouwd 135.000 Bebouwd 135.000 m2m2 Bebouwd 135.000 m2

Intensivering met 20.000 m2 in 1 laag (=15% van beb. opp.) via sloopnieuwbouw

Intensivering met 20.000 m2 in 2 lagen in onbebouwde ruimten Intensivering met 20.000 m2 in 2 lagen in onbebouwde ruimten

Intensivering met 20.000 m2 in 2 lagen in onbebouwde ruimten

Tussenruimte (=onbebouwd)



Intensivering met 20.000 m2 in 2 lagen in onbebouwde ruimten

14/29

14/29

Intensivering 20.000m2m2 5 lagen tussen de bestaande bebouwing Intensiveringmet met 20.000 in 5inlagen tussen de bestaande bebouwing in torens in Intensivering met 20.000 m2 in 5 lagen tussen de bestaande bebouwing in


Intensivering met 20.000 m2 in 5 lagen tussen de bestaande bebouwing in

Verrijn Stuart

15

dak van bedrijfsgebouwen te gaan parkeren. Een korte verkenning van bouwkosten versus grondkosten leert echter dat stapeling van parkeren op het dak van bedrijfsgebouwen rendabel wordt vanaf een grondprijs van 235 euro per m2 wat ver ligt boven de grondprijs van de meeste bedrijventerreinen. Zie hiervoor ook het kader (meer)kosten intensief ruimtegebruik en de bijlage over dit onderwerp. Kader: (meer)kosten van intensief ruimtegebruik Kader: (meer)kosten van intensief ruimtegebruik Bij veel partijen bestaat het idee dat intensief ruimtegebruik altijd te duur is voor reguliere bedrijfsgebouwen; een éénlaagse bedrijfshal met parkeergelegenheid ernaast op het maaiveld. Uit onderzoek van Inbo1 dat zich concentreerde op twee vormen van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen, gestapeld en ondergronds bouwen, komt naar voren dat bepaalde bouwvormen al vrij snel rendabel zijn. Hierbij gaat het om onder andere het schakelen en stapelen van bedrijfsgebouwen. Bij hogere grondprijzen is ook parkeren op het dak of onder een ‘opgetild’ gebouw haalbaar. De bouwkosten wegen dan op tegen de besparing bij aankoop van bouwgrond. In de bijlage is per intensiveringsvariant (stapelen, schakelen, parkeren op dak of parkeren op het dak of onder een ‘opgetild’ gebouw, ondergronds bouwen, verhogen, collectieve voorzieningen) aangegeven wat de (meer)kosten van intensief ruimtegebruik zijn.

zoeken naar collectieve parkeeroplossingen, die eerder bijdragen aan het reduceren van overdruk op de openbare ruimte dan dat ze direct leiden tot het vrijspelen van ruimte die direct voor bedrijfsfuncties kan worden gebruikt.

Ruimtewinst ligt meer voor de hand middels toevoeging van kleine uitbreidingen van bestaande bebouwing. Een andere optie is toevoeging van kleinere gebouwen met een hogere stapelingsfactor. Het lijkt hiermee dat substantiële ruimtewinst op bestaande bedrijventerreinen vooral mogelijk is als het gepaard gaat met een verandering van type bedrijfsactiviteit. Als er een verandering optreedt van bedrijven die een horizontaal bedrijfsproces kennen naar bedrijven met een verticaal bedrijfsproces (overwegend meer kantoorachtige bebouwing) dan kan er sprake zijn van ruimtewinst.

13/29

Mogelijkheden voor ruimtewinst Verrijn Stuart Verrijn Stuart is met een bebouwd oppervlak van 49% relatief dicht bebouwd. De beelden laten zien dat ruimtewinst alleen mogelijk is door forse ruimtelijke ingrepen, waarbij sloop, nieuwbouw en/of een verkleining van de kavels van bestaande bedrijven plaats vindt. Zodra een strategie van bouwen in meerdere lagen wordt gevolgd heeft dit consequenties voor de doelgroepen op het terrein; herprofilering naar meer ‘kantoorachtige’ bedrijven. Voor Verrijn Stuart wordt vooralsnog niet uitgegaan van intensivering door herontwikkeling. Uit de werksessie die met de ondernemers is gehouden (zie hoofdstuk 4) is naar voren gekomen dat het in eerste instantie gaat om het

16


van 15 meter diepte voor kantoorachtige bebouwing. Ook kan op achterterreinen voor industrieachtige bebouwing een hoogte tot 17,5 meter worden toegestaan, mits deze bouwhoogte noodzakelijk is voor handhaving van het bedrijfsproces op het betreffende perceel (maximaal 20% van de oppervlakte van het perceel).

Kansen voor intensivering?

De gemeente Diemen heeft een beleidsmatige keuze gemaakt door aan te geven dat Verrijn Stuart zich op de huidige doelgroep blijft richten. Dit wordt vastgelegd in het bestemmingsplan. Wel wordt ruimte geboden voor een aantal ondersteunende voorzieningen. Wanneer puur vanuit de markt naar het terrein wordt gekeken dan zou een herprofilering naar meer dienstverlenende en ontwerpbedrijven mogelijk zijn. Door de ligging tegen Amsterdam aan is er een duidelijke vraag vanuit deze doelgroepen. Bij herprofilering is er een kans om het ruimtegebruik te intensiveren, omdat deze doelgroepen in gestapelde bouwvormen gevestigd kunnen zijn.

Ruimtewinst via verticaal en horizontaal uitbreiden

In de komende herziening van het bestemmingsplan is enige ruimtewinst voorzien door verruiming van de bouwmogelijkheden. De maximum bouwhoogte in het hele plangebied wordt verhoogd van 10 naar 12 meter. Daarnaast wordt langs wegen een bouwhoogte van 15 meter hoogte toegestaan in stroken Referentie 410/EK/P06274

Verrijn Stuart

17

3.3 Conclusies Er is een aantal algemene conclusies te trekken over de ruimtelijke intensivering en kwaliteitsverbetering van bedrijventerreinen, die ook voor Verrijn Stuart gelden. 1. Het verkrijgen van ruimtewinst hangt sterk samen met de parkeerruimte tussen de bebouwing. Als op een bedrijventerrein voorzien wordt in een grote collectieve parkeervoorziening waarin bedrijven een aandeel kunnen nemen, dan komt de parkeerruimte op de eigen kavel vrij als bouwlocatie voor 1 of 2 laags uitbreiding van het pand. 2. Intensivering op basis van m2 gaat veel gemakkelijker door het toevoegen van gestapelde bedrijfsbebouwing. Hiervoor zijn echter niet alle typen bedrijvigheid even geschikt, herziening van profiel van bedrijven terreinen en een grotere mate van menging van bedrijfstypen op bedrijventerreinen lijkt sleutel tot een intensiever ruimtegebruik. Verrijn Stuart is door zijn ligging vooral geschikt voor het lokale/stadsverzorgende MKB. Hierbij past tezijnertijd een meer kleinschalige verkaveling en bebouwing. Hiermee is tevens ruimtewinst te boeken (realiseren bedrijfsverzamelgebouwen). 3. Ruimtewinst kan ook verkregen worden door het stapelen van parkeergelegenheid op het dak van bedrijfsgebouwen. Dit vraagt echter om investeringen die hoger zijn dat de standaard aanlegkosten voor bedrijfspanden. 4. De kwaliteit van de openbare ruimte en het beheer hiervan op bedrijventerreinen is gediend bij een helder onderscheid in aanleg en erf afscheiding tussen openbaar en privé en de gebruiksdoeleinden van de verschillende onderdelen van de openbare ruimte. Voor Verrijn Stuart geldt dat iedere straat over duidelijk visueel afgebakende parkeervakken zou moeten beschikken.

18

5.

6.

De ruimtelijke identiteit van bedrijventerreinen is gebaat bij het maken van duidelijke ruimtelijke gebaren zoals bijvoorbeeld een goed vormgegeven entree (smoel) of een centrale openbare ruimte (plein) met bedrijfsoverstijgende voorzieningen rondom. De beeldkwaliteit op bedrijventerreinen is gebaat bij zonering. Niet alle gebouwen hoeven allemaal even mooi of verzorgd te zijn. Het gaat erom dat op de plekken die belangrijk zijn voor de uitstraling van het terrein als geheel de bebouwing er goed uit ziet. Bijvoorbeeld bij de entree, de centrale ruimte, of aan de weg die naar het terrein toe leidt. Aan de binnenstraten of achterafstraten kunnen de eisen wat lager zijn. Hier is immers het imago van het terrein wat minder in het geding. Voor Verrijn Stuart zou de aandacht zich moeten richten op de Weesperstraat, Verrijn Stuartweg en de Visseringweg, omdat dit de de centrale assen van het gebied zijn.


410/EK/P06274 410/EK/P06274 4 Werksessie herstructurering

Referentie Referentie Project Project

P06274 P06274 - Verdiepingsonderzoek - Verdiepingsonderzoek Plabeka Plabeka

4.1 Aard herstructureringsproces en krachtenveld

De gemeente Diemen is de initiatiefnemer van de kwaliteitsverbetering. Vanuit de gemeente zijn diverse afdelingen betrokken. Ook vanuit het bestuur van de gemeente is er aandacht voor de kwaliteitsverbetering. De Handel- en Industriegemeenschap Diemen (HID) vertegenwoordigt de ondernemers op het terrein. De organisatiegraad van de HID op het terrein is laag. Door de HID wordt jaarlijks een kwaliteitscheck van de Diemense bedrijventerreinen uitgevoerd. Hierbij zijn verschillende ambtenaren van de gemeente en ondernemers aanwezig. Recent is gestart met het Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO-B). Hierbij zijn ondernemers, gemeente, politie en brandweer vertegenwoordigd. Op het terrein zijn naast diverse kleinere bedrijven ook enkele grote bedrijven aanwezig. Deze grotere bedrijven hebben nog geen actieve rol in de herstructurering.

De herstructurering van Verrijn Stuart bevindt zich nog in de startfase. De gemeente spreekt niet over herstructurering, maar over kwaliteitsverbetering van het gebied. Er zijn (nog) geen grote problemen in het gebied, bijvoorbeeld structurele leegstand of veel criminaliteit, hoewel ondernemers wel aangeven hetWerksessie door werknemers als onveilig wordt ervaren. Wel is het 4 dat 4 Werksessie herstructurering herstructurering gebied verouderd en er is een hoge parkeerdruk in het gebied. onderdeel dat in ieder geval het kader van de kwaliteits4.1 Een 4.1 Aard Aard herstructureringsproces herstructureringsproces en krachtenveld eninkrachtenveld verbetering wordt opgepakt is het aanpassen van de riolering De herstructurering De herstructurering vanvan Verrijn Verrijn Stuart Stuart bevindt bevindt zichzich nognog in de in startfase. de startfase. De gemeente De gemeente en asfaltering van twee hoofdwegen. Gekoppeld aan van deze spreekt spreekt nietniet overover herstructurering, herstructurering, maar maar overover kwaliteitsverbetering kwaliteitsverbetering van het het gebied. gebied. Er Er zijn werkzaamheden zijn (nog) (nog) geen geen grote grote problemen problemen in het in het gebied, gebied, bijvoorbeeld structurele structurele leegstand leegstand of veel of veel4.2 Resultaten werksessie wil de gemeente debijvoorbeeld inrichting van de openbare criminaliteit, criminaliteit, hoewel hoewel ondernemers ondernemers wel wel aangeven aangeven dat dat het het doordoor werknemers werknemers als onveilig als onveilig ruimte verbeteren, in het bijzonder tener van parkeren, wordt wordt ervaren. ervaren. WelWel is het is het gebied gebied verouderd verouderd en enaanzien isereen is een hoge hoge parkeerdruk parkeerdruk in het in het gebied. gebied. Eende Een onderdeel onderdeel dat dat intussen ieder in ieder geval geval in het in het kader vanvan de kwaliteitsverbetering de kwaliteitsverbetering wordt wordt Werksessie scheidslijn openbare enkader particuliere ruimte en groenopgepakt opgepakt is het is het aanpassen aanpassen vanvan de riolering de riolering en asfaltering en asfaltering vanvan twee twee hoofdwegen. hoofdwegen. voorziening. Deze kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte Gekoppeld Gekoppeld aanaan deze deze werkzaamheden werkzaamheden wil de wil gemeente de gemeente de inrichting de inrichting vanvan de openbare de openbare Voor Verrijn Stuart is een werksessie georganiseerd waarbij een ruimte ruimte verbeteren, in het invoor het bijzonder bijzonder ten aanzien aanzien van van parkeren, parkeren, de scheidslijn de tussen tussen aantal ondernemers, enkele vakambtenaren van de gemeente, wil deverbeteren, gemeente zovertenmogelijk “uitrollen” naar descheidslijn overige openbare openbare en particuliere en particuliere ruimte ruimte en groenvoorziening. en groenvoorziening. Deze Deze kwaliteitsverbetering kwaliteitsverbetering vanvan de de de gemeentelijk projectleider revitalisering en de wethouders straten van hetwil bedrijventerrein, met bijzondere aandacht voor openbare openbare ruimte ruimte wil de gemeente de gemeente voorvoor zover zover mogelijk mogelijk "uitrollen" "uitrollen" naarnaar de overige de overige straten straten van het parkeren opaandacht deaandacht hoekvoor Treubweg envan Verrijn vanverbetering van het het bedrijventerrein, bedrijventerrein, met met bijzondere bijzondere voor verbetering verbetering van het het parkeren parkeren op op met de portefeuilles Economische Zaken en Ruimtelijke Orde hoek de hoek Treubweg Treubweg en Verrijn en Verrijn Stuartweg. Stuartweg. Tot Tot slot slot hoopt gemeente de gemeente in dit inkader dit kader - mede - mede dening aanwezig waren. De resultaten van de werksessie zijn Stuartweg. Tot slot hoopt de gemeente in hoopt ditde kader - mede naar naarnaar aanleiding aanleiding vanvan de feedback de feedback in de in werksessie de werksessie - de- toegangsroute de toegangsroute en loopbrug en loopbrug naarnaar gesplitst naar proces- en inhoudelijke resultaten. Daarnaast zijn aanleiding van de feedback in de werksessie de toegangsroumetrostation metrostation Verrijn Verrijn Stuart Stuart te verbeteren. te verbeteren. samen met de ondernemers en gemeenteambtenaren de priorite en loopbrug naar metrostation Verrijn Stuart te verbeteren. teiten voor de herstructurering van Verrijn Stuart vastgesteld.

Hoge Hoge parkeerdruk parkeerdruk Hoge parkeerdruk De gemeente De gemeente Diemen Diemen is de is initiatiefnemer de initiatiefnemer vanvan de kwaliteitsverbetering. de kwaliteitsverbetering. Vanuit Vanuit de de gemeente gemeente zijn zijn diverse diverse afdelingen afdelingen betrokken. betrokken. OokOok vanuit vanuit het het bestuur bestuur vanvan de gemeente de gemeente is is er aandacht er aandacht voor voor de kwaliteitsverbetering. de kwaliteitsverbetering. De HandelDe Handelen Industriegemeenschap en Industriegemeenschap Referentie 410/EK/P06274 Diemen Diemen (HID) (HID) vertegenwoordigt vertegenwoordigt de ondernemers de ondernemers op het op het terrein. terrein. De organisatiegraad De organisatiegraad vanvan de HID de HID op het op het terrein terrein is laag. is laag. Door Door de HID de HID wordt wordt jaarlijks jaarlijks eeneen kwaliteitscheck kwaliteitscheck vanvan de de Diemense Diemense bedrijventerreinen bedrijventerreinen uitgevoerd. uitgevoerd. Hierbij Hierbij zijn zijn verschillende verschillende ambtenaren ambtenaren vanvan de de

Verrijn Stuart

19

Procesresultaten Inhoudelijke resultaten • ondernemers hebben met elkaar en met de gemeenteamb• parkeren is een groot probleem dat in de kwaliteitsverbetegemeenteambtenaren de prioriteiten voor de herstructurering van Verrijn Stuart tenaren kennisgemaakt; ring als eerste moet worden opgepakt; vastgesteld. • ambities van de gemeente voor kwaliteitsverbetering zijn • de looproute tussen Verrijn Stuart en de metrohalte moet Procesresultaten duidelijk geworden; beter en veiliger worden; - ondernemers hebben met elkaar en met de gemeenteambtenaren kennisgemaakt; • er is betrokkenheid bij de kwaliteitsverbetering van Verrijn • meer aandacht is nodig voor het beheer en onderhoud van - ambities van de gemeente voor kwaliteitsverbetering zijn duidelijk geworden; Stuart, ondernemers zien de urgentie; de openbare ruimte niet alleen door gemeente maar ook - er is betrokkenheid bij de kwaliteitsverbetering van Verrijn Stuart, ondernemers zien de • urgentie; prioriteiten voor de herstructurering zijn vastgesteld; door ondernemers zelf; - prioriteiten voor de herstructurering zijn vastgesteld; • er is het initiatief voor de organisatie van een maandelijkse • voor centrale assen (Weesperstraat, Verrijn Stuartweg - er is het initiatief voor de organisatie van een maandelijkse borrel op het borrel op het bedrijventerrein; en Visseringweg) moet een ander beleid voor beheer en bedrijventerrein; • ondernemers samen op zoek mogelijkheden - ondernemers gaangaan samen op zoek naar naar mogelijkheden voor collectief parkeren; beeldregie van de openbare ruimte en panden worden ge- regelmatige communicatie over de kwaliteitsverbetering, bijvoorbeeld via een voerd. voor collectief parkeren; digitale nieuwsbrief, wordt opgezet. • regelmatige communicatie over de kwaliteitsverbetering, • naast de verplichte OZB-belasting, willen ondernemers niet Referentie bijvoorbeeld via een digitale nieuwsbrief, wordt opgezet. financieel 410/EK/P06274 bijdragen aan maatregelen. Bovendien willen de P06274 - Verdiepingsonderzoek Project ondernemers graag zien dat de gemeente eerst investeert Plabeka in het beter inrichten van de openbare ruimte. • er is geen aanleiding om de profilering van het terrein aan te passen. • het Keurmerk Veilig Ondernemen KVO (samenwerkingsverband van ondernemersvereniging, ondernemers, politie, brandweer en gemeente) is nog onbekend bij de aanwezigen maar al behaald voor de naastgelegen bedrijventerreinen Stammerdijk en de Sniep. De gemeente wil in 2009 te starten met een KVO voor Verrijn Stuart. Wel leegstand, niet structureel

Wel leegstand, niet structureel Inhoudelijke resultaten - parkeren is een groot probleem dat in de kwaliteitsverbetering als eerste moet worden opgepakt; - de looproute tussen Verrijn Stuart en de metrohalte moet beter en veiliger worden; - meer aandacht is nodig voor het beheer en onderhoud van de openbare ruimte niet alleen door gemeente maar ook door ondernemers zelf; - voor centrale assen (Weesperstraat, Verrijn Stuartweg en Visseringweg) moet een Aandacht nodig voor ruimtelijke kwaliteit ander beleid voor beheer en beeldregie van de openbare ruimte en panden worden Aandacht nodig voor ruimtelijke kwaliteit gevoerd. - naast de verplichte OZB-belasting, willen bedrijventerreinen ondernemers niet financieel bijdragen aan | Verdiepingsonderzoek herstructurering in de metropoolregio Amsterdam Prioriteiten maatregelen. Bovendien willen de ondernemers graag zien dat de gemeente eerst - Het parkeren moet beter geregeld worden, door een duidelijke inrichting van de investeert in het beter inrichten van de openbare ruimte. openbare ruimte en de overgang naar privéterrein. Oplossingen kunnen gezocht

20

Prioriteiten • Het parkeren moet beter geregeld worden, door een duidelijke inrichting van de openbare ruimte en de overgang naar privéterrein. Oplossingen kunnen gezocht worden in de vorm van collectief parkeren en/of bij ondernemers die op sommige momenten in de tijd over meer parkeerruimte beschikken dan ze nodig hebben. • Door inrichtingsmaatregelen kan er een sociaal veilige route tussen station en Verrijn Stuart worden gemaakt. • Er is meer aandacht nodig voor beheer en onderhoud van de openbare ruimte door de gemeente en de eigen panden en terreinen door de ondernemers.

4.3 Conclusie Partijen moeten inzetten op een verhoging van de organisatiegraad van de ondernemers. Een actieve en goed vertegenwoordigde ondernemersvereniging is namelijk een noodzakelijke voorwaarde voor een succesvolle herstructurering. Het is belangrijk te onderzoeken of de grotere bedrijven op het terrein kunnen worden geactiveerd. Mogelijk hebben deze bedrijven plannen die meegenomen kunnen worden in de herstructurering of die zelfs als katalysator voor de kwaliteitsverbetering kunnen dienen. De ondernemersvereniging moet bij de verdere uitwerking van de herstructureringsplannen actief worden betrokken. Dit zorgt voor een verhoging van de plankwaliteit, draagvlak en daarmee uiteindelijk tot meer snelheid in de uitvoering van de herstructurering. Door de werksessie zijn heldere doelen en maatregelen voor de kwaliteitsverbetering benoemd. Belangrijk is ook dat de ondernemers een duidelijke prioritering hebben aangegeven. De gemeente spreekt terecht over een kwaliteitsverbetering van het terrein; er zijn nog geen grote problemen, maar er zijn zeker verbeteringen nodig (met name openbare ruimte en veilige routes). Het feit dat gemeente en ondernemers nu actie ondernemen, voorkomt dat het terrein in een negatieve spiraal terecht komt; het terrein blijft aantrekkelijk voor bedrijven. De gemeente is wel nog wat voorzichtig in het toestaan van ondersteunende voorzieningen en meer ‘kantoorachtige’ functies op het terrein. Ons inziens is het toestaan van dit type functies wel gewenst, gezien de kwaliteiten van het terrein en de meerwaarde voor de bestaande bedrijven.


Verrijn Stuart

21

5 Aanbevelingen Vervolgstappen Verrijn Stuart De herstructurering van het terrein bevindt zich nog in de startfase. Door een analyse van de problematiek van het terrein door de gemeente en de met de ondernemers gehouden werksessie is er een eerste beeld van de wijze waarop de ruimtelijke, maatschappelijke en functionele kan worden verbeterd. De opgave ligt voornamelijk op het niveau van het opknappen van de openbare ruimte. Ruimtewinst is alleen door forse ruimtelijke ingrepen mogelijk. Hierbij vindt sloop, nieuwbouw en/of een verkleining van de kavels van bestaande bedrijven plaats vindt. Financiële problemen door hoge kosten van bijvoorbeeld verwervingen zijn dan ook niet aan de orde. In de werksessie is door gemeente en ondernemers de ambitie uitgesproken voor een gezamenlijke aanpak van de herstructurering, hiermee is de basis gelegd voor het creëren van draagvlak en het betrekken van het strategische netwerk. De gemeente Diemen ziet het belang van het organiserende vermogen. Hier loopt de gemeente tegen een capaciteits- en financieel probleem en daarmee mogelijk knelpunt aan. Langdurige ondersteuning in de vorm van een ervaren projectmanager en de daarvoor benodigde middelen is nodig. Leerpunten uit best cases Minervahaven en Waarderpolder Voor 2 best cases hebben wij inzichtelijk gemaakt waarom het herstructureringsproces succesvol is verlopen. We hebben gekeken naar procesmatige aspecten, zoals de regievoering, de rol- en taakverdeling en het draagvlak bij de actoren. Ook hebben wij gekeken naar de ruimtelijke en financiële succesfactoren, bijvoorbeeld innovatieve ruimtelijke en conceptuele oplossingen, beschikbare financiële middelen en vereveningsmogelijkheden tussen rendabele en onrendabele projectonderdelen.

22


gekeken naar de ruimtelijke en financiële succesfactoren, bijvoorbeeld innovatieve ruimtelijke en conceptuele oplossingen, beschikbare financiële middelen en vereveningsmogelijkheden tussen rendabele en onrendabele projectonderdelen. Korte beschrijving Minervahaven, Amsterdam Korte beschrijving Minervahaven, Amsterdam

Minervahaven ligt ten noordwesten van het centrum van Amsterdam, binnen de ring A10, en behoort tot de oudste gedeelten van het havengebied van 410/EK/P06274 Referentie Amsterdam. Het gebied is circa 35 ha groot. Veroudering en verloedering van - Verdiepingsonderzoek Project delen van hetP06274 terrein, zowel gebouwen als openbare ruimte, vormden de Plabeka noodzaak voor de herstructurering. Door Inbo is in 2004 in opdracht van Haven Amsterdam een ontwikkelingsvisie opgesteld. Centrale ambitie voor Minervahaven is het realiseren van een verandering naar een vitaal stedelijk bedrijventerrein. Stadhaven Minerva is een succes. Het gebied groeit momenteel uit tot een interessante mix van stad, haven, oude en nieuwe bedrijvigheid. Op Minervahaven wordt een viertal doelgroepen toegelaten: mode, kunst, media en architectuur en stedenbouw. Figuur LuchtfotoMinervahaven Minervahaven Figuur 5.1 5.1 Luchtfoto

23/29

Referentie 410/EK/P06274 Korte beschrijving Waarderpolder, Haarlem

Verrijn Stuart

23

Korte beschrijving Waarderpolder, Haarlem

De herstructurering van de Waarderpolder wordt veelal aangehaald als een succesvol voorbeeld. De herstructurering is voor het grootste gedeelte uitgevoerd en langzaamaan verandert het terrein van samenstelling. Er heeft een verschuiving plaats gevonden van grootschalige, extensieve, industriële naar meer hoogwaardige, gemengde, arbeidsintensieve bedrijfsfuncties. Het negatieve imago van een achteraf gelegen industrieterrein met milieuvervuilers is veranderd in dat van een verzorgd, gemengd bedrijvenpark met kennisintensieve bedrijvigheid.

Do’s & don’ts, tips & tricks Niet alle succesfactoren van Minervahaven en Waarderpolder zijn te vertalen naar Verrijn Stuart. Een aantal factoren heeft te maken met de specifieke situatie van deze terrein, zoals bijvoorbeeld de ligging aan het water, erfpacht, marktvraag en politiekbestuurlijke omstandigheden.

24

De volgende succesfactoren van de best cases vormen een mogelijke inspiratiebron en/of handreiking voor de kwaliteitsverbetering van Verrijn Stuart: - Formuleer een heldere visie op het (toekomstige) marktprofiel van het terrein. - Laat rekenen en tekenen tegelijk opgaan. - De aanleiding voor de herstructurering/kwaliteitsverbetering en de doelstelling voor de herstructurering/kwaliteitsverbetering moeten heel sterk en duidelijk aan elkaar worden gekoppeld. - Zet in, indien gewenst, op een geleidelijke transformatie in. Verplaatsing van bedrijven moet niet worden opgelegd. Hierdoor wordt onrust bij bestaande ondernemers voorkomen. - Aan Minervahaven is een concept gehangen dat uitdraagt dat Minervahaven een onderdeel van de stad is geworden. De naamsverandering naar Stadhaven Minerva onderschrijft het concept. - Om het concept onder de aandacht te brengen is er aandacht besteed aan gebiedsmarketing, zij het bescheiden. Vooral mond-op-mond reclame heeft gewerkt. - Commitment aan het proces door alle betrokkenen. - Het organiserend vermogen van en continuïteit in projectleiding zijn zowel bij Minervahaven als bij Waarderpolder van essentieel belang gebleken, omdat het voor duidelijkheid en rust zorgt. -| Verdiepingsonderzoek Bij Waarderpolder hebbenherstructurering de ondernemers door de uitgesproken keuze de bedrijventerreinen in devan metropoolregio Amsterdam gemeente om geen functieverandering op het terrein toe te staan veel zekerheid gekregen.

Do’s & don’ts, tips & tricks Niet alle succesfactoren van Minervahaven en Waarderpolder zijn te vertalen naar Verrijn Stuart. Een aantal factoren heeft te maken met de specifieke situatie van deze terreinen, zoals bijvoorbeeld de ligging aan het water, erfpacht, marktvraag en politiek-bestuurlijke omstandigheden. De volgende succesfactoren van de best cases vormen een mogelijke inspiratiebron en/of handreiking voor de kwaliteitsverbetering van Verrijn Stuart: • Formuleer een heldere visie op het (toekomstige) marktprofiel van het terrein. • Laat rekenen en tekenen tegelijk opgaan. • De aanleiding voor de herstructurering/kwaliteitsverbetering en de doelstelling voor de herstructurering/kwaliteitsverbetering moeten heel sterk en duidelijk aan elkaar worden gekoppeld. • Zet in op een geleidelijke transformatie. Verplaatsing van bedrijven moet niet worden opgelegd. Hierdoor wordt onrust bij bestaande ondernemers voorkomen. • Commitment aan het proces door alle betrokkenen. • Het organiserend vermogen van en continuïteit in projectleiding zijn zowel bij Minervahaven als bij Waarderpolder van essentieel belang gebleken, omdat het voor duidelijkheid en rust zorgt. • Bij Waarderpolder hebben de ondernemers door de uitgesproken keuze van de gemeente om geen functieverandering op het terrein toe te staan duidelijkheid en daardoor zekerheid gekregen. • Door de gemeente Haarlem is er sterk gestuurd op een goede communicatie tussen ondernemers en gemeente onderling (intern) en richting de buitenwereld (extern). Dit heeft voor een saamhorigheidsgevoel en commitment aan het proces bij alle betrokkenen gezorgd. Ondernemers op het terrein hebben een sterke verbondenheid met het terrein. Referentie 410/EK/P06274

•

•

De gemeente Haarlem had veel grond in eigen handen en heeft veel geïnvesteerd in het terrein. Daarnaast zijn voor de bereikbaarheid van het terrein forse bedragen vanuit de gemeente vrij gekomen, omdat dit een meerwaarde voor de rest van de stad heeft. Bij Waarderpolder is een parkmanagement-organisatie aangetrokken. De gemeente en de IKH financieren de hiervoor benodigde proceskosten beiden voor 50%. Producten die door parkmanager worden ingevoerd worden gefinancierd door de ondernemers die zich hebben aangesloten. De parkmanager besteedt circa 20 uur in de week aan werkzaamheden voor de Waarderpolder en biedt door continue betrokkenheid een vertrouwenspersoon voor vele ondernemers op het terrein.

Verrijn Stuart

25

6 Bijlage kostencomponent intensief ruimtegebruik Stapelen Het stapelen van bedrijfsruimte bij nieuwe panden kan veel ruimtebesparing opleveren, vooral wanneer het grote panden betreft. Bij kleine hallen (< 1.000 m2) is de ruimtewinst beperkter. Zoals aangegeven is stapelen vooral voor kantoorruimten, showrooms en bepaalde productiebedrijven een geschikte optie. Meerkosten zijn er onder meer vanwege de noodzakelijke zwaardere constructie. Door de besparing op de grondkosten is stapelen – uitgaande van een grondprijs vanaf € 200 per m2 kavel – altijd goedkoper dan 1-laags bouwen. Het kostenvoordeel neemt toe bij een hogere grondprijs. Naarmate de hal groter wordt, nemen de kosten per m2 af, waarmee stapelen interessanter wordt. Indien er nog niet direct een ruimtevraag bestaat naar een gestapelde bedrijfshal dan is het aan te bevelen om al wel bij nieuwbouw in de constructie (zwaardere kolommen, fundering en dakvloer) rekening te houden met de mogelijkheid voor een extra bouwlaag. Dan kan op termijn de bedrijfsruimte in de hoogte worden uitgebreid. In dit geval doet de eigenaar een voorinvestering waarvan hij in de toekomst profijt heeft. De meerkosten voor het vergroten van de draagkracht zijn circa 10 tot 15% van de totale bouwkosten (indicatief en afhankelijk van gebouwtype en –constructie). Besparingen worden behaald doordat de ondernemer minder grond hoeft aan te kopen als strategische ruimtereserve (voor uitbreiding in de toekomst). Echter een beperkt aantal bedrijven heeft de financiële armslag en de benodigde bedrijfsomvang om zich te kunnen vestigen in huisvesting met intensief ruimtegebruik en vormen van stapeling.

26

2

Schakelen Het schakelen van gebouwen kan ruimtewinst opleveren, al is deze meestal kleiner dan bij andere intensiveringopties. Meerkosten voor het schakelen van bedrijfsruimten zijn beperkt. Kosten ontstaan door maatregelen voor brandveiligheid en geluidsoverlast. Deze kosten worden echter veelal gecompenseerd door besparingen op de gevelkosten en grondkosten, waardoor schakelen van bedrijfsruimten in veel gevallen kostenneutraal kan gebeuren. Parkeren op het dak of onder een ‘opgetild’ gebouw Ruimtewinst kan worden behaald door parkeerplaatsen te realiseren op het dak van de bedrijfshal of onder een ‘opgetild’ gebouw. Deze ruimtewinst is echter minder groot dan bij stapelen. Belangrijke factor bij parkeren op het dak is de (on)mogelijkheid van het aanleggen van een hellingbaan. Bij kleine bedrijfshallen (1.000 m2 of kleiner) is deze optie niet mogelijk door de geringe ruimte voor de hellingbaan en de te steile hellingshoek. Een mogelijkheid bij kleine hallen is de aanleg van een autolift. Bij een meerlaagse showroom is hier vaak al sprake van. Financieel is het dan interessant om de autolift naar het dak door te trekken. Parkeren op het dak is een relatief dure optie. Meerkosten zijn vooral gelegen in de dakconstructie, die hiervoor zwaarder moet worden uitgevoerd en de aanleg van de hellingbaan. Bij een bedrijfshal van 4.000 m2 is parkeren op het dak een stuk duurder dan het conventioneel bouwen van een bedrijfshal en parkeren op maaiveld. Naarmate de grondprijs stijgt, wordt het parkeren op of onder het dak financieel aantrekkelijker. Dit komt doordat de besparing op de aankoop van grond de meerkosten dan kan compenseren. Daarom valt parkeren op of onder het gebouw altijd te overwegen voor grotere bedrijfshallen op duurdere locaties. Zeker wanneer een lange termijn investeringsperspectief wordt gehanteerd en niet alleen wordt gekeken naar de korte termijn. Uit berekeningen van Inbo

Zie ook P.F. van Deelen (red.), Parkeren op of onder stalen bedrijfshallen, Bouwen met Staal, Zoetermeer 2005, ISBN 90-72830-59-


komt naar voren dat bij een grote bedrijfshal van 10.000 m2 en een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per 100 m2 het breakeven voor parkeren op het dak ligt bij een grondprijs van circa € 260/m2. Dit zijn grondprijzen die inmiddels op verschillende locaties in de Noordvleugel reëel zijn. Bij een lagere parkeernorm ligt het break-even point bij een hogere grondprijs (€ 330/m2). Doordat minder parkeerplaatsen worden gerealiseerd is de terreinbesparing beperkter en kan er minder op de grondkosten worden bezuinigd.

zelfs tot hogere kosten leiden. Gezamenlijk parkeren wordt door veel ondernemers als een goede mogelijkheid gezien. Voor nieuwe terreinen is het aan te bevelen om het collectief parkeren vanaf de start te organiseren. Een goed voorbeeld daarvan is de High Tech Campus in Eindhoven. Hier zijn alle parkeerplaatsen ondergebracht in gebouwde parkeervoorzieningen die verspreid over het terrein liggen. Belangrijk aspect hierbij is een gezonde parkeerexploitatie ontstaat.

Ondergronds bouwen Ondergronds bouwen is een stuk duurder dan het realiseren van een parkeerlaag. Met de huidige grondprijzen is gebruik van de ondergrond niet rendabel voor ondernemers. Bovendien is ondergronds ruimtegebruik op bedrijventerreinen lastig, vanwege de eisen aan ventilatie en daglichttoetreding. Voor opslag van goederen en parkeren is het meestal wel geschikt, maar die functies leveren economisch minder op. Verhogen Door technische innovaties in de interne logistiek kunnen opslagruimten tegenwoordig 20 meter of hoger zijn. Het verhogen houdt in dat de verdiepingshoogte hoger wordt: een gebouw krijgt meer volume. Het verhogen van de bedrijfsruimte bij nieuwbouw is geheel afhankelijk van de eisen die worden gesteld aan de nieuwbouw. Een inschatting van de bouwkosten is daarom niet te maken. Collectieve voorzieningen Op terreinniveau kan bij de ontwikkeling of herstructurering van bedrijventerreinen ruimtewinst worden behaald door een aantal zaken gezamenlijk te organiseren. Daarbij kan worden gedacht aan: voorzieningen, parkeren en opslag. Met name de gezamenlijke opslag van goederen stuit op bezwaren van ondernemers uit veiligheidsoverwegingen en toegankelijk Referentie 410/EK/P06274

Verrijn Stuart

27

Bronvermelding Onderzoeken/rapportages Verrijn Stuart • Informatie voor ondernemers 2007, gemeente Diemen Waarderpolder • Integraal Herstructureringsprogramma, 1997, gemeente Haarlem • Duurzame Energiescan Waarderpolder, Ecorys • Rapportage herstructurering Waarderpolder 2004-2005, gemeente Haarlem • Masterplan herstructurering Waarderpolder, 2006, gemeente Haarlem • Jaarboek beste bedrijventerreinen, 2007, Bedrijventerrein-Elba Media • Gemeente Haarlem (2008), Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2007 • Gemeente Haarlem (2006), Masterplan herstructurering Waarderpolder. • Gemeente Haarlem (2006), Evaluatie programma Waarderpolder. Een tussenevaluatie 1997-2006 Minervahaven • Ontwikkelingsvisie Minervahaven Amsterdam, 2004, Inbo • Stadhaven Minerva Herstructureringsplan, 2007, Haven Amsterdam • Raadsvoordracht (2007), Herstructureringsplan Stadhaven Minerva + Kredietaanvraag

28


Personen Begeleidingsgroep • Wout Grift, Kamer van Koophandel Amsterdam • Joost Hagens, Bureau Buiten • Martin Bekker, Stadsregio Amsterdam • Aafke Kaspers, gemeente Haarlemmermeer • Casper de Canne, gemeente Zaanstad • Silvia van der Meij, provincie Noord-Holland

Verrijn Stuart • • •

Mevr. van der Sande Dhr. Schelto Mensma ondernemers Verrijn Stuart

Waarderpolder • Dhr. de Looze, gemeente Haarlem • Mevr. Baars, gemeente Haarlem • Dhr. Meijer, gemeente Haarlem • Dhr. Bloemers, IKH/IMBEMA Minervahaven • Dhr. Dingemanse, Haven Amsterdam • Dhr. Berg, Nemaco


Verrijn Stuart

29

Analyse Verrijn Stuart, Diemen

Recommend Documents