ANALISIS POTENSI PASAR PEMANFAATAN ASET LAHAN BATU API UNTUK PERUMAHAN VERTICAL PT KERETA API INDONESIA (PERSERO)
ANALYSIS OF MARKET POTENTIAL UTILIZATION OF LAND ASSETS FOR FLINT VERTICAL HOUSING PT KERETA API INDONESIA (PERSERO)
Tugas Akhir
Disusun untuk memenuhi salah satu syarat menyelesaikan Pendidikan Diploma IV Program Studi Manajemen Aset di Jurusan administrasi Niaga
Di Susun Oleh :
Sapta Yudha Pamekas 08754028
PROGRAM STUDI MANAJEMEN ASET POLITEKNIK NEGERI BANDUNG 2012
DAFTAR PUSTAKA
Badan Pusat Statistik. (2011). Berita Resmi Statistik. Jakarta: Badan Pusat Statistik Djumara, Noorsyamsa. 2007. Dasar-Dasar Manajemen Aset Barang Milik Daerah. Bandung : Lembaga Administrasi Negara
Philip Kotler (2005). Manajemen Pemasaran Edisi Bahasa Indonesia Jilid 1 dan 2, Jakarta : PT Indeks Kelompok Gramedia Marlina, Endy (2008). Panduan Perancangan Bangunan Komersial . Bandung: Andy Hambali. (2010). Inventarisasi Barang Milik Negara. Bandung: Politeknik Negeri Bandung Hariyono, Arik (2007). Prinsip & Teknik Manajemen Keakayaan Negara. Jakarta: Departemen Keuangan Republik Indonesia Badan Pendidikan Dan Pelatihan Keuangan Hermanto, Agus. (2009). Pengelolaan Barang Milik Negara. Jakarta: Departemen Keuangan Republik Indonesia Badan Pendidikan Dan Pelatihan Keuangan Hidayati, Wahyu & Budi Harjanto. (2003). Konsep Dasar Penilaian Properti. Yogyakarta: BPFE Juwana, Jimmy S. (2005). Panduan Sistem Bangunan Tinggi. Jakarta: Erlangga Lampiran Properti Komersial (t.t). Diambil 12 Juni 2012 Dari (www.BI.go.id).
83
Nazir, Moch. (2005). Metode Penelitian. Bogor: Ghalia Indonesia Heizer, Jay. & Barry. Render. (2006). Manajemen Operasi, Edisi tujuh, Jakarta :
Salemba Empat.
Pamekas, Sapta Y (2012). Analisis Kelayakan Keuangan Pemanfaatan Aset
Lahan Kosong PT Kereta Api Indonesia (Persero) Daerah Operasi 2
Bandung. Bandung: Politeknik Negeri Bandung
Satiti,Retno. (2011). Analisis Highest And Best Use Pada Lahan Trillium Office And Residance Surabaya. Surabaya: Institut Teknologi Sepuluh November. Siregar, Doli D. (2004). Manajemen Aset. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama Sudjana, (2000). Statitika. Bandung: Tarsito Sugiama, A Gima. (2008). Metode Riset Bisnis Dan Manajemen. Bandung: Gunardaya Intimarta Sugiyono. (2008). Metode Penelitian Bisnis. Bandung: CV. Alfabeta. Suliyanto. (2010). Studi Kelayakan Bisnis. Yogyakarta : CV Andi Offset Supardi. (2005). Metode Penelitian Ekonomi & Bisnis. Yogyakarta: UII Press
PT Kereta Api (Persero) (t.t). Diambil 5 September 2011. Dari [http://www.kereta-api.co-id/] Grahandaka, (2010). Faktor-Faktor Terkait Analisis Pasar Property. [vibiznew.com]
84
Simanungkalit. (2011). Proyeksi Kebutuhan Perumahan di Kota Bandung
Landasan Normatif :
Peraturan Menteri Keuangan No. 96/PMK.06/2007 Tentang Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, penghapusan Dan Pemindahtanganan Barang Milik Daerah. Bandung : Fokusmedia Peraturan Pemerintah RI Nomor 6/2006 tentang Pengelolaan Barang MIilik, Negara/Daerah, Jakarta.
Pemerintah Daerah Kota Bandung. (2011). Peraturan Daerah No16 Tahun 2011 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Bandung 2011-2031. Bandung: Pemerintah Daerah Kota Bandung
85
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis panjatkan kepada Allah SWT atas berkat rahmat
serta karunia-Nya, penulis dapat menyelesaikan tugas akhir yang berjudul
“ANALISIS POTENSI PASAR PEMANFAATAN ASET LAHAN BATU API UNTUK PERUMAHAN VERTICAL PT KERETA API INDONESIA (PERSERO)”. Tugas Akhir ini disusun untuk memenuhi salah satu syarat
kelulusan program Sarjana Sains Terapan di Program Studi Diploma IV Manajemen Aset Politeknik Negeri Bandung. Tugas Akhir ini berisi mengenai
pengukuran minat dan potensi pasar terhadap perencanaan perumahan vertical di wilayah Batu Api Buah Batu Bandung. Adapun dalam pengukuran minat dan potensi pasar adalah dengan penyebaran kuesioner. Serta menghitung proyeksi permintaan dengan menggunakan metode analisis trend least squere. Selanjutnya untuk strategi pemasaran menggunakan
metode segmentation targeting
positioning (STP). Hal ini dilakukan sebagai informasi dan masukan kepada perusahaan yaitu PT KAI (Persero) dalam mengetahui pemanfaatan aset yang dapat dijadikan acuan dalam mengembangkan secara optimal aset tanah PT. KAI INDONESIA (Persero),sehingga memberikan manfaat nilai tambah dan pendapatan perusahaan. Metode Deskriptif merupakan metode yang digunakan pada penulisan dengan teknik pengumpulan data melalui observasi, wawancara, angket
dan studi
dokumentasi. Kegiatan penulisan ini dilaksanakan mulai April 2012 sampai dengan Juni 2012. Adapun kendala dalam pembuatan laporan ini yaitu masih terbatasnya pengetahuan dan kemampuan penulis, tetapi dalam melakukan penulisan ini, penulis telah melakukan dengan optimal. Penulis berharap, laporan tugas akhir ini dapat bermanfaat khususnya bagi diri penulis, program studi manajemen aset, dan bagi para pembaca, selain itu diharapkan dapat menjadi bahan perbaikan atau perencanaan bagi perusahaan untuk mengetahui pemanfaatan aset. i
UCAPAN TERIMA KASIH
Penulis menyampaikan terima kasih terhadap pihak-pihak yang telah
membantu dalam melakukan penulisan tugas akhir ini, karena dengan dorongan
dan ilmu yang disumbangkannya, penulis dapat membuat laporan ini dengan hasil yang optimal. Oleh karena itu, perkenankanlah penulis untuk mengucapkan terima kasih yang sedalam-dalamnya kepada: 1.
2.
Ibu Dra. Sumarti, M.Si, selaku pembimbing TA, yang telah sabar
membimbing dan memberikan masukan kepada penulis. Ibu Dra. Koernia Purwihartuti, M.Si selaku Ketua Program Studi Manajemen Aset.
3.
Bapak Drs. Deddy Sobarna Sutaji, M.Si selaku Ketua Jurusan Administrasi Niaga.
4.
Bapak Drs. M. Raharso, MT selaku wali kelas Manajemen Aset
5.
Bapak Dr. A Gima Sugiama, SE, MP. Selaku ketua satuan tugas Manajemen Aset.
6.
Ibu dan Bapak dosen Manajemen Aset
7.
Rekan-rekan
Manajemen
Aset
2008
yang
telah
memberikan
keceriaan,kekonyolan serta dukungan kepada penulis., sehingga penulis dapat menyelesaikan TA ini. 8.
Ayah tercinta H.M Sunardy dan Ibu tercinta Cicih Sukaesih yang senantiasa mendukung baik moril maupun materil. Serta segala dukungan, kasih sayang, kesabaran dan atas doa-doa nya.
9.
Kakak-kakak penulis, Asep Cahyadi dan Windhu Winardy yang banyak memberikan dukungan, bantuan berupa moril serta banyak memberikan masukan positif kepada penulis.
10.
Untuk teman, sahabat dan keluarga terbaik penulis selama ini, Aprian Nuryadin, Dedi Kurnia, Indra Septiana atas arti persahabatan yang sesungguhnya.
11.
Dini Yulia Handayani, yang menjadi pendorong bagi penulis dalam menyelesaikan TA ini. ii
Semoga amal kebaikannya mendapatkan imbalan yang setimpal dari Allah
SWT. Selain itu, penulis menyadari dalam penulisan Laporan Tugas Akhir ini banyak keurangan. Oleh karena itu, penulis sangat mengharapkan saran dan masih
kritik yang membangun dari berbagai pihak. Akhir kata, penulis berharap Laporan Tugas Akhir ini dapat bermanfaat bagi semua pihak.
Bandung, Juli 2012
Penulis
iii
DAFTAR ISI
Halaman
KATA PENGANTAR………………………………………………….........
i
UCAPAN TERIMA KASIH…………………………………………….......
ii
DAFTAR ISI…………………………………………………………............
iv
DAFTAR LAMPIRAN ………………………………………………...........
vii
DAFTAR TABEL…………………………………………………................
viii
DAFTAR GAMBAR………………………………………………………....
x
ABSTRAK…………………………………………………………………….
xi
ABSTRACT…………………………………………………………………..
xii
BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Masalah……………………………….................
1
1.2 Identifikasi Masalah…………………………………………........
3
1.3 Pembatasan Masalah .................................................................. ...
4
1.4 Perumusan Masalah ......................................................................
4
1.5 Tujuan dan Manfaat Penelitian.......................................................
5
1.5.1 Tujuan Penelitian..................................................................
5
1.5.2 Manfaat Penelitian................................................................
5
1.6 Kerangka Berfikir .........................................................................
5
1.7 Lokasi dan Waktu Penelitian...........................................................
8
1.7.1 Lokasi Penelitian....................................................................
8
1.7.2 Waktu Penelitian..................................................................
8
BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Manajemen Aset……………………………………………..........
11
2.1.1 Jenis Aset .............................................................................
12
2.1.2 Kategori Aset…………………………………………….....
12
2.1.3 Pandangan Aset Secara Hukum……………………............
14
iv
2.1.4 Tujuan Manajemen Aset………………………….............. 2.1.5 Tahapan Kerja Manajemen Aset…………………………..
16 17
2.2 Pemanfaatan………………………………………………….........
20
2.2.1 Tujuan Pemanfaatan..............................................................
20
2.2.2 Bentuk Pemanfaatan............................................................
21
2.3 Analisis Pasar Property (Market Analysis) ...................................
24
2.3.1 Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Analisis Pasar Property
2.4 Segmentasi, Targetting dan Positioning.......................................
24 26
2.4.1 Segmentasi........................................................................
27
2.4.2 Targetting..........................................................................
29
2.4.3 Positioning..............................................................................
30
2.4.4 Bauran Promosi......................................................................
30
2.5 Forecasting (Peramalan) ...............................................................
31
2.5.1 Definisi Forecast (Peramalan)..............................................
32
2.5.2 Jenis – Jenis Ramalan...........................................................
32
2.5.3 Pendekatan Peramalan.........................................................
33
2.6 Bangunan Tinggi ……………………………………...................
33
2.6.1 Batasan dan Ketentuan Bangunan .......................................
34
2.6.2 Biaya Bangunan...................................................................
34
2.6.3 Biaya Investasi.....................................................................
35
2.6.4 Biaya Operasional................................................................
36
2.7 Perumahan Vertical ........................................................................
37
2.7.1 Klasifikasi Perumahan Vertical.............................................
37
2.8 Landasan Normatif.........................................................................
40
BAB III METODE PENELITIAN 3.1 Jenis Metode Penelitian………………………………………....
41
3.2 Prosedur Penelitian………………………………........................
41
3.3 Populasi Objek……………...........................................................
43
3.4 Identifikasi dan Operasional Variabel.........................................
43
v
3.5 Teknik Pengumpulan Data dan Instrumen Penelitian....................
46
3.5.1 Data Primer.......................................................................... 3.5.2 Data Sekunder...................................................................... 3.6 Metode Analisis Data…………………………………………….
46 47 48
BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN.
4.1 Gambaran Umum PT Kereta Api Indonesia (Persero)...................
49
4.1.1 Visi dan Misi PT KAI (Persero)...........................................
49
4.1.2 Daerah Operasi (DAOP) 2 Bandung ..................................
50
4.1.3 Pengusahaan Aset (Seksi Komersial Aset)..........................
52
4.1.4 Deskripsi Objek Penelitian..................................................
53
4.1.5 Pemanfaatan Lahan Untuk Perumahan Vertical...................
57
4.2 Hasil ...............................................................................................
68
4.2.1 Gambaran Analisis Pasar Property Kota Bandung...............
68
4.2.2 Gambaran Umum Responden...............................................
73
4.2.3 Segmentasi Targetting Positioning........................................
74
4.2.3.1 Segmentasi…………………………………………
75
4.2.3.2 Targeting…………………………………………...
76
4.2.3.3 Positioning………………………………………….
77
4.2.4 Promosi ............................................................................... 4.3 Pembahasan Analisis Potensi Pemanfaatan Aset Lahan Batu Api Untuk Perumahan vertical PT KAI (Persero)……………………
BAB V
77 78
4.3.1 Analisis Pasar Property ........................................................
78
4.3.2 Segmentasi Targeting Positioning (STP)..............................
79
KESIMPULAN DAN SARAN
5.1 Kesimpulan .....................................................................................
81
5.2 Saran ...............................................................................................
81
DAFTAR PUSTAKA ………………………………………………………..8 83 LAMPIRAN-LAMPIRAN
vi
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran A
: Formulir Bimbingan Tugas Akhir
Lampiran B : Formulir Mengikuti Ujian Sidang TA Lampiran C : Program Kerja Lampiran Raperda No 16 Tahun 2011 Tentang
Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Bandung
Lampiran D : Tabel Rencana Pengaturan KDB,KLB dan KDH Lampiran E
: Lampiran Properti Komersial
Lampiran F
: Kuesioner
vii
DAFTAR TABEL No.
Judul Tabel
Halaman
1.1
Proyeksi Kebutuhan Rumah kota Bandung 2011-2020............................
1 2
1.2
Supply Rumah Kota Bandung 2011-2020.................................................
1.3
Proyeksi Kekurangan Supply Rumah Kota Bandung 2011-2012.............. 2
1.4
2.1
Jadwal Pelaksanaan Penelitian.................................................................. 10 Bentuk Aset................................................................................................ 12
2.2
Kategori Aset............................................................................................. 13
2.3
Harga Dasar Bangunan.............................................................................. 35
2.4
Faktor Perkalian Tinggi Lantai.................................................................. 35
2.5
Biaya Investasi.....................................................................................
3.1
Operasional Variabel Pengukuran Minat Potensi Pasar........................... 44
4.1
Data Aspek Legal....................................................................................... 57
4.2
Hasil Perhitungan Kelayakan Keuangan.................................................... 58
4.3
Klasifikasi dan Jumlah Unit Perumahan vertical....................................... 59
4.4
Jumlah Hunian Perumahan vertical Jalan Batu Api................................. 60
4.5
Fasilitas Pendukung dan Fasilitas Pelengkap Perumahan vertical.......... 63
4.6
Faktor Perkalian Tinggi Lantai.................................................................. 64
4.7
Biaya Investasi Perumahan vertical........................................................... 65
4.8
Rincian Harga Jual/Sewa Perumahan vertical........................................... 67
4.9
Rincian Unit Yang Ditawarkan Perumahan vertical Pesaing................... 70 viii
36
4.10 Lembar Kerja Analisis Trend Least Square Method.................................. 71 4.11 Proyeksi Permintaan Perumahan vertical Di Kota Bandung................... 72 4.12 Hasil Survey Minat Konsumen...................................................................74
4.13 Segmentasi Perumahan vertical Batu Api Bandung................................. 75 4.14 Targeting Perumahan Vertical Batu Api Bandung……………………… 76
ix
DAFTAR GAMBAR
Judul Gambar
Kerangka Berfikir..................................................................................... 8
No. 1.1
Halaman
1.2
Foto Citra Satelit Objek Aset.................................................................... 9
2.1
Alur Manajemen Aset................................................................................ 18
2.2
Bentuk Pemanfaatan Aset......................................................................... 23
2.3
Penetapan Segmen Pasar Konsumen......................................................... 27
2.4
Strategi Pemasaran Sasaran....................................................................... 29
3.1
Prosedur Pengukuran Tingkat Potensi Pasar............................................ 42
4.1
Peta Lintas Tanggung Jawab Daop 2 Bandung........................................ 50
4.2
Struktur Organisasi DAOP 2 Bandung………………………................. 51
4.3
Struktur Organisasi Aset Non Produksi DAOP 2 Bandung…………….. 52
4.4
Lahan Kosong Di Jalan Batu Api Bandung.............................................. 53
4.5
Peta Wilayah Karees................................................................................. 54
4.6
Gambaran Bentuk Lahan.......................................................................... 55
4.7
Lokasi Aset.............................................................................................. 56
4.8
Type Studio (21 m2).................................................................................. 61
4.9
Type Two Bedroom (50 m2)...................................................................... 62
4.10 Type Three Bedroom (60 m2)..................................................................... 62 4.11 Buah Batu Park......................................................................................... 70 4.12 Tamansari Panoramic................................................................................. 70
x
ABSTRAK Penelitian ini dilakukan di PT Kereta Api Indonesia (Persero) Daerah Operasi 2 Bandung. Tema penelitian ini mengenai analisis potensi pasar property. Objek penelitian ini adalah aset lahan kosong yang berlokasi di jalan batu api kawasan Buah Batu Bandung. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui minat ataupun respon terhadap perencanaan aset lahan Batu Api untuk perumahan vertical. Metode pengumpulan data dilakukan dengan observasi ilmiah, wawancara, angket dan studi dokumentasi. Teori yang digunakan pada penelitian ini adalah analisis pasar property dan strategi pemasaran segmentasi targeting dan positioning. Hasil dari penelitian ini adalah menunjukan informasi dan masukan bagi perusahaan terhadap perencanaan perumahan vertical Batu Api, dimana kondisi pasar property menunjukkan respon yang sangat baik sehingga menjadi peluang bagi perusahaan apabila aset lahan Batu Api dimanfaatkan sebagai perumahan vertical. Kata Kunci : Analisis Potensi Pasar, Pemanfaatan Aset, Perumahan vertical
xi
ABSTRACT
This research was implemented in PT Kereta Api Indonesia (Persero) Area Of Operation 2 Bandung. The research title is about analysis of market potensial property. This object research is land use asset which located in Batu Api street Buah Batu, Bandung. This research is purposed to know about interest or response toward the planing land asset in batu api vertical housing. Data collecting are held with scientific observation,interview, questionnaire and documentation study. The result of this research is to show the information and the input to the company of verticalt housing planning in Batu Api, where the condition of market property shows the good response so it can be an opportunity to company if land asset Batu Api is use as vertical housing.
Keywords : Market potensial analysis, Asset utilization, vertical housing
xii
