ANALISA PENGARUH ATRIBUT PROPERTI TERHADAP KEPUASAN KONSUMEN PERUMAHAN

Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIII Program Studi MMT-ITS, Surabaya 1 Agustus 2015

ANALISA PENGARUH ATRIBUT PROPERTI TERHADAP KEPUASAN KONSUMEN PERUMAHAN I Putu Weka Wendyputra1), Purwanita Setijanti2), dan Totok Noerwasito3) 1) Program Studi Magister Perencanaan Real Estate - ITS Jl. Arief Rahman Hakim, Sukolilo, Surabaya, 60111, Indonesia e-mail: [email protected] 2) 3) Jurusan Arsitektur, Institut Teknologi Sepuluh Nopember

ABSTRAK Perkembangan properti yang semakin membaik di Indonesia, khususnya di Bali, membuka peluang properti yang sangat luas bagi pengembang properti maupun investor baik asing maupun lokal. Namun pada 4 tahun terakhir, terdapat banyak kasus keluhan konsumen properti di Indonesia dan semakin bertambah tiap tahunnya. Ketidakpuasan konsumen atas propertinya disebabkan oleh adanya kesenjangan persepsi dan harapan konsumen yang tinggi terhadap kondisi propertinya, dan kondisi properti yang dibangun oleh pihak developer. Berdasarkan rumusan masalah diatas, yaitu untuk menemukan pengaruh atribut properti terhadap kepuasan konsumen perumahan, maka penelitian ini memiliki tujuan untuk menemukan pengaruh atribut properti dan menemukan faktor yang berpengaruh paling dominan terhadap kepuasan konsumen. Penelitian dilakukan dengan mengambil sampel yaitu penghuni perumahan Citraland Denpasar, dengan metode purposive sampling. Data yang didapat melalui kuesioner selanjutnya akan dilakukan analisa regresi linear berganda. Berdasarkan hasil penelitian, dapat disimpulkan bahwa atribut properti memiliki pengaruh yang signifikan terhadap kepuasan konsumen. Atribut kualitas bangunan dan harga merupakan atribut dengan pengaruh dominan terhadap kepuasan konsumen. Kata kunci: perumahan menengah keatas, atribut properti, kepuasan konsumen, brand developer.

PENDAHULUAN Pada beberapa tahun belakangan ini banyak pengusaha yang berbisnis properti karena peluang bisnis yang masih terbuka luas di Indonesia, termasuk dalam bidang perumahan khususnya perumahan menengah keatas. Kendati secara umum pasar properti hunian menengah keatas Asia melambat, Namun Bali justru menunjukkan kinerja sebaliknya. Pulau Bali menjadi satu-satunya wakil regional Asia yang mampu menembus dominasi kota-kota Amerika Serikat dalam seratus peringkat Prime International Residential Index (PIRI) keluaran Knight Frank. Penurunan suku bunga, populasi meningkat, dan ledakan jumlah bangunan mengubah Indonesia menjadi tempat favorit bagi pengusaha baik dalam negeri maupun investor dunia untuk investasi properti, baik dalam investasi saham properti maupun dalam pengembangan properti. Pengembang-pengembang baru bermunculan seiring dengan banyaknya minat konsumen akan perumahan sebagai tempat tinggal ataupun untuk investasi di kemudian hari. Para pengembang properti di Indonesia yang semakin bertambah dan pesaing dari luar negeri yang menawarkan produknya kedalam negeri atau menanamkan modal (investasi) dalam bisnis properti, membuat persaingan dalam negeri semakin ramai dan memperketat persaingan dalam sektor properti. Hal tersebut membuat para pengembang ISBN: 978-602-70604-2-5 B-18-1


harus berpikir strategis dengan melakukan riset pasar demi mengetahui pola pasar properti yang ada di Indonesia ataupun di daerah tujuan pembangunan properti. Untuk memperoleh keuntungan properti yang berkelanjutan, perusahaan properti harus mempertahankan nama baik perusahaannya dan kualitas propertinya dengan cara membangun track record yang baik, dan membangun kualitas properti dengan kualitas yang baik sehingga konsumen memiliki respon yang positif terhadap perusahaan properti tersebut. Namun menurut catatan Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI), tercatat 121 kasus sengketa properti dan keluhan konsumen properti, atau sekitar 15,5 persen dari total 778 kasus pengaduan yang tercatat dalam buku pengaduan YLKI. Jumlah tersebut menempatkan sengketa properti berada di peringkat ketiga tertinggi, setelah perbankan dan telekomunikasi. Sengketa dan keluhan properti dipicu oleh masalah pra-konstruksi, konstruksi, dan ketika properti dihuni. Ketersediaan fasilitas khusus dan umum pada perumahan serta perbedaan kualitas, spesifikasi, dan desain bangunan merupakan salah satu keluhan yang mendominasi keluhan konsumen properti seperti yang tercatat pada catatan YLKI tahun 2014. Keluhan konsumen properti terhadap properti yang dihuninya adalah salah satu bentuk ketidakpuasan konsumen terhadap propertinya. Menurut Kotler dan Keller (2008), kepuasan konsumen adalah perasaan senang atau kecewa seseorang yang timbul karena membandingkan kinerja yang dipersepsikan produk (atau hasil) terhadap ekspektasi mereka. Jika kinerja gagal memenuhi ekspektasi maka pelanggan akan merasa tidak puas, sedangkan jika kinerja mampu memenuhi ekspektasi, maka konsumen akan merasa puas. Properti sebagai sebuah produk terdiri dari atribut-atribut fisik maupun nonfisik yang nantinya akan dipertimbangkan konsumen sebelum memutuskan untuk membeli. Keluhan konsumen properti adalah bentuk ketidakpuasan konsumen terhadap propertinya yang dikarenakan kualitas properti yang dihuni tidak mampu memenuhi ekspektasi konsumen properti. Sehingga untuk memenuhi kepuasan konsumen perlu dikaji pengaruh atribut properti terhadap kepuasan konsumen agar pengembang properti mampu membangun track record perusahaan yang baik. Agar dapat memenuhi dan meningkatkan kepuasan konsumen properti maka salah satu strategi yang dapat ditempuh oleh pengembang properti perumahan menengah keatas adalah dengan meningkatkan kualitas properti agar mampu memenuhi ekspektasi konsumen properti. Untuk memenuhi ekspektasi tersebut maka perlu dikaji pengaruh atribut properti terhadap kepuasan konsumen. Tujuan yang ingin dicapai dalam penelitian ini adalah untuk mengetahui pengaruh dari atribut properti yaitu lokasi, sarana dan prasarana, kualitas bangunan, desain bangunan, dan harga yang memberikan pengaruh bermakna terhadap kepuasan konsumen penghuni Perumahan Citraland Denpasar sebagai objek studi kasus. Manfaat penelitian ini bagi pengembang ialah sebagai masukan dalam meningkatkan kualitas perumahan yang dikembangkan. Sedangkan bagi penghuni, dapat menjadi referensi bahan pertimbangan dan informasi khususnya terhadap perumahan menengah keatas. METODE Penelitian ini dilakukan pada objek studi kasus perumahan Citraland Denpasar dengan jumlah sampel 60, dengan menggunakan metode survei dan pengisian kuesioner dalam bentuk closed question. Kemudian data tersebut dianalisa dengan menggunakan analisis deskriptif yaitu mendeskripsikan atau memberi gambaran terhadap obyek yang diteliti melalui sampel atau populasi sebagaimana adanya tanpa memberikan kesimpulan. Analisa regresi linear bergandadilakukan untuk mengetahui model hubungan antara satu variabel bebas dan beberapa variabel tak bebas serta untuk mengetahui seberapa besar kontribusi variabel bebas dalam mempengaruhi variabel tak bebas. Pada penelitian ini sebagai variabel tak bebas adalah ISBN: 978-602-70604-2-5 B-18-2


tingkat kepuasan konsumen perumahan Citraland Denpasar dan sebagai variabel bebas adalah lokasi, sarana dan prasarana, kualitas bangunan, desain bangunan, dan harga. Untuk pengolahan data menggunakan software SPSS versi 10. Hipotesis dalam penelitian ini adalah pertama kelima faktor penilaian yaitu faktor lokasi, sarana dan prasarana, kualitas bangunan, desain bangunan, dan harga berpengaruh terhadap kepuasan konsumen. Kedua, terdapat pengaruh secara bersama-sama (simultan) faktor-faktor penilaian kepuasan konsumen pada perumahan menengah keatas yang meliputi faktor-faktor lokasi, sarana dan prasarana, kualitas bangunan, desain bangunan, dan harga. HASIL DAN PEMBAHASAN Analisis deskriptif dilakukan untuk 2 (dua) sasaran, yang pertama untuk mengetahui karakteristik responden melalui distribusi terhadap masing-masing kategori pertanyaan yang diberikan secara keseluruhan yaitu distribusi jenis kelamin, usia, status perkawinan, pendidikan, pekerjaan, penghasilan, dan domisili. Kedua, merupakan penilaian dan kepuasan atas faktor lokasi, sarana dan prasarana, kualitas bangunan, desain bangunan, dan harga bangunan. Hasil Analisis deskriptif karakteristik responden secara urut terlihat pada tabeltabel berikut ini: Tabel 1 Hasil Distribusi Jenis Kelamin Responden No Jenis Kelamin 1 Laki-laki 2 Perempuan Jumlah

Jumlah 45 15 60

Presentase 75% 25% 100%

Tabel 2. Hasil Distribusi Usia Responden No Usia jumlah 1 20-30 tahun 12 2 30-40 tahun 19 3 40-50 tahun 21 4 Lebih dari 50 tahun 8 Jumlah 60

Presentase 20% 31% 35% 14% 100%

Tabel 3. Hasil Distribusi Status Perkawinan Responden No Status Perkawinan 1 Menikah 2 Tidak Menikah Jumlah

Jumlah 56 4 60


Tabel 4. Hasil Distribusi Status Perkawinan Responden No Tingkat Pendidikan Jumlah 1 SMA 6 2 S1 31 3 S2 12 4 S3 8 5 Lainnya 3 Jumlah 60

ISBN: 978-602-70604-2-5 B-18-3

Presentase 10% 52% 20% 13% 5% 100%


Tabel 5. Hasil Distribusi Jenis Pekerjaan Responden No Pekerjaan Jumlah 1 Pegawai Swasta 15 2 PNS 10 3 Wiraswasta 32 4 Lainnya 3 Jumlah 60

Presentase 25% 17% 53% 5% 100%

Tabel 6. Hasil Distribusi Penghasilan Responden No Penghasilan Jumlah 1 < Rp.3.000.000 0 2 Rp.3.000.000-Rp.5.000.000 3 3 Rp.5.000.000-Rp.8.000.000 8 4 > Rp. 8.000.000 49 Jumlah 60

Presentase 0% 5% 13% 82% 100%

Tabel 7. Hasil Distribusi Domisili Responden No Domisili Jumlah 1 Denpasar 16 2 Luar kota selain Denpasar 44 Jumlah 60


Pada Penelitian ini menggunakan analisis regresi linear berganda, dengan taraf keyakinan 10%. Taraf keyakinan itu sendiri adalah probabilitas menolak suatu kesimpulan yang benar (hipotesis nol) bilamana hipotesis nol tersebut adalah benar. Setelah jelas dengan taraf kepercayaan yang dipakai maka langkah selanjutnya adalah dengan melakukan pengujian regresi linear berganda. Hasil Analisis dengan SPSS versi 10 diperoleh hasil sebagai berikut (tabel 8): Y = a + b1X1 + b2X2 + b3X3 + b4X4 + b5X5 + e Y = (0,633) + -0,134 X1 + -0,062 X2 + 0,229 X3 + 0,068 X4 + -0,184 X5 + e Tabel 8. Hasil Analisa Regresi Linier Berganda Unstandardized Coefficients

Standardized Coefficients

Model

B

Std. Error

Beta

1 (Constant)

.633

.986

.134

.062

Sarana dan Prasarana .062 Kualitas bangunan Desain bangunan

Lokasi

t

Sig.

.642

.524

.167

2.153

.036

.026

.187

2.352

.022

.229

.046

.416

4.925

.000

.068

.032

.150

2.099

.041

-.191

-2.897 .005

Harga bangunan -.184 .063 a. Dependent Variable: Kepuasan konsumen

Model Persamaan regresi tersebut mempunyai arti bahwa jika diasumsikan faktor lain konstan, maka setiap kenaikan faktor Lokasi (X1) sebesar satu-satuan akan menaikkan tingkat (skala) kepuasan konsumen atas faktor lokasi sebesar 0,134 satuan skala likert. Demikian juga untuk faktor sarana dan prasarana (X2), bila diasumsikan bahwa faktor lain konstan, maka ISBN: 978-602-70604-2-5 B-18-4


setiap kenaikan faktor sarana dan prasarana (X2) akan menaikkan kepuasan konsumen sebesar 0,062 satuan skala likert. Untuk faktor Kualitas Bangunan (X3), maka bila diasumsikan faktor lain konstan setiap kenaikan faktor kualitas bangunan (X3) akan meningkatkan kepuasan konsumen sebesar 0,229 satuan skala likert. Faktor Desain Bangunan (X4), bila diasumsikan faktor lain konstan setiap kenaikan faktor desain bangunan (X4) akan meningkatkan kepuasan konsumen sebesar 0,068 satuan skala likert. Dan terakhir adalah bila diasumsikan faktor lain konstan maka setiap kenaikan faktor harga (X5), sebesar satu satuan akan menyebabkan penurunan kepuasan konsumen sebesar 0,184 satuan skala likert. Pada kelima faktor atribut properti tersebut, faktor kualitas bangunan mempunyai kontribusi paling besar terhadap kepuasan konsumen, sedangkan faktor tertinggi kedua adalah harga bangunan, diikuti selanjutnya adalah faktor lokasi, faktor desain bangunan, dan terakhir faktor sarana dan prasarana. Hasil Analisis ini dapat menjadi acuan bagi pengembang untuk lebih meningkatkan kekurangan mereka atas penghuni perumahan terutama untuk faktorfaktor yang benar-benar dominan berpengaruh terhadap kepuasan konsumen perumahan menengah keatas. Nilai koefisien determinasi berganda (R Square) berdasarkan hasil pengolahan data dengan menggunakan SPSS adalah sebesar 0,841 berarti 84,1% variasi (kenaikan atau penurunan) tingkat kepuasan konsumen penghuni perumahan menengah keatas mampu dijelaskan oleh faktor lokasi (X1), sarana dan prasarana(X2), kualitas bangunan (X3), desain bangunan (X4), serta lokasi (X5), sedangkan sisanya sebesar 15,9% dijelaskan oleh faktorfaktor lain di luar model. Kepuasan konsumen dipengaruhi oleh variabel kualitas bangunan dengan diperoleh koefisien variabel sebesar 0,229 dan signifikansi sebesar 0,000. Dengan demikian dapat dijelaskan bahwa responden menilai bahwa kelengkapan teknis bangunan, kualitas dan kesesuaian teknis bangunan sesuai dengan spesifikasi pemasaran, serta tidak terjadinya kerusakan pada elemen bangunan menentukan pengaruh kualitas bangunan terhadap kepuasan konsumen sehingga semakin baik kualitas bangunan suatu properti maka akan semakin tinggi kepuasan konsumen. Kepuasan konsumen dipengaruhi oleh variabel harga bangunan dengan diperoleh koefisien variabel sebesar -0,184 dan signifikansi sebesar 0,005. Dengan demikian dapat dijelaskan bahwa responden menilai bahwa kesesuaian harga bangunan dengan daya beli masyarakat, dan kesesuaian harga bangunan dengan kualitas yang ditawarkan pihak developer menentukan pengaruh harga bangunan terhadap kepuasan konsumen sehingga penerapan harga yang semakin baik dan sesuai dalam sebuah properti maka akan semakin tinggi kepuasan konsumen. Kepuasan konsumen dipengaruhi oleh variabel lokasi dengan diperoleh koefisien variabel sebesar 0,134 dan signifikansi sebesar 0,036. Dengan demikian dapat dijelaskan bahwa responden menilai bahwa akses perumahan atau properti ke pusat kota dan kenyamanan lokasi terhadap lingkungan sekitar menentukan pengaruh lokasi terhadap kepuasan konsumen sehingga semakin strategis lokasi rumah maka akan semakin tinggi kepuasan konsumen. Kepuasan konsumen dipengaruhi oleh variabel desain bangunan dengan diperoleh koefisien variabel sebesar 0,068 dan signifikansi sebesar 0,041. Dengan demikian dapat dijelaskan bahwa responden menilai bahwa perancangan ruang yang baik, dan fasade rumah menentukan pengaruh desain bangunan terhadap kepuasan konsumen sehingga semakin baik desain bangunan rumah maka akan semakin tinggi kepuasan konsumen. Kepuasan konsumen dipengaruhi oleh variabel prasarana dan sarana dengan diperoleh koefisien variabel sebesar 0,062 dan signifikansi sebesar 0,022. Dengan demikian dapat dijelaskan bahwa responden menilai bahwa ketersediaan layanan jaringan terhadap penghuni, sistem servis dari perumahan terhadap penghuni, dan sarana penunjang di sekitar perumahan ISBN: 978-602-70604-2-5 B-18-5


menentukan pengaruh desain bangunan terhadap kepuasan konsumen sehingga semakin baik prasarana dan sarana lingkungan rumah maka akan semakin tinggi kepuasan konsumen. KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan dari hasil penelitian mengenai pengaruh atribut properti terhadap kepuasan konsumen menengah keatas adalah atribut properti, yaitu lokasi, prasarana dan sarana, kualitas bangunan, desain bangunan, dan harga memiliki pengaruh yang sangat penting terhadap kepuasan konsumen, khususnya konsumen perumahan menengah keatas. Atribut kualitas bangunan merupakan atribut dengan pengaruh paling dominan terhadap kepuasan konsumen, dan dilanjutkan dengan atribut harga, lokasi, prasarana dan sarana, dan desain bangunan. Atribut-atribut tersebut berpengaruh terhadap kepuasan konsumen yang dikarenakan terjadinya perbedaan persepsi dan harapan konsumen terhadap atribut properti. Kesenjangan persepsi dan harapan konsumen terhadap atribut properti akan membentuk kepuasan konsumen atau ketidakpuasan konsumen terhadap propertinya. Apabila kesenjangan persepsi tersebut semakin besar dan mengurangi nilai produk properti konsumen, maka konsumen akan merasa tidak puas dengan propertinya. Sebaliknya apabila kesenjangan persepsi tersebut menaikkan nilai produk properti konsumen atau terjadinya persamaan persepsi dari konsumen terhadap propertinya, maka konsumen akan merasa puas terhadap propertinya. Faktor lokasi, prasarana dan sarana, kualitas bangunan, dan desain bangunan memiliki pengaruh yang berbanding lurus dengan kepuasan konsumen. Semakin baik nilai atribut properti dari masing-masing atribut tersebut, maka konsumen akan semakin puas terhadap propertinya. Sedangkan faktor harga berbanding terbalik dengan kepuasan konsumen, dimana semakin rendah harga properti yang dibelinya, maka semakin tinggi tingkat kepuasannya. Berdasarkan kesimpulan di atas maka penulis memberikan saran yang dapat dijadikan pertimbangan bagi pihak developer agar dapat meningkatkan tingkat kepuasan konsumen dimana pihak developer perlu memperhatikan dan meningkatkan nilai dari atribut properti khususnya kualitas, desain, dan fasilitas termasuk sarana dan prasarana demi meningkatkan kepuasan konsumen agar konsumen merasa puas dan pihak pengembang juga memiliki track record yang baik di mata konsumen kedepannya. Kualitas fisik rumah merupakan faktor yang paling berpengaruh dalam penelitian ini, sehingga dalam perencanaan dan pembangunan kedepannya perlu ditingkatkan lagi sesuai standar operasional yang ada dan sesuai spesifikasi penjualan, baik dari pemilihan bahan bangunan maupun ketahanan rumahnya agar dapat menghasilkan rumah yang berkualitas tinggi sehingga dapat meningkatkan kepuasan konsumen yang tinggal dirumah tersebut. Misalnya dengan mengganti plafon dengan bahan plafon yang lebih baik lagi sesuai prosedural pemasangan, melapisi cat dinding dengan material cat yang lebih baik, menggunakan keramik yang lebih berkualitas, dan lain-lain. DAFTAR PUSTAKA Anastasia, N., et al. 2005. Analisa Faktor-Faktor yang Dipertimbangkan Konsumen Dalam Pembelian Properti Di Citraraya Surabaya. Civil Engineering Dimension. Volume 7, No.2 (diakses melalui http://puslit .petra.ac.id/ejournal pada 7 Juni 2015, pukul 19.32 WIB) Bungin, B. 2007. Penelitian Kualitatif. Jakarta : Kencana, Prenada Media Group Citraland Denpasar Tawarkan Residensial Mewah Rp 2 Miliar – Rp 5 Miliar. 2012. http://kabar24.bisnis.com ISBN: 978-602-70604-2-5 B-18-6


Covarubias M. 1937. Island of Bali. Denpasar : Udayana University Press Efendi. 1996. Analisa Lima Faktor Terhadap Pembelian Rumah Sederhana dan Sangat Sederhana, Benefit Volume 8 No.2 Ghozali, I. 2007. Aplikasi Analisis Multivariative Dengan Program SPSS. Semarang : Badan Penerbit Universitas Diponegoro Hikmawati. 2004. Analisa Tingkat Kepuasan Konsumen Perumahan Terhadap Perbaikan Kualitas Perumahan, Malang Kotler, P. 1993. Marketing, Jilid 1. Jakarta : Penerbit Erlangga Kwanda, J.M. 2003, Analisis Kepuasan Penghuni Perumahan Sederhana Di Denpasar Berdasarkan Faktor Lokasi, Sarana dan Prasarana, Kualitas bangunan, Desain, dan Harga. : Universitas Kristen Petra, Surabaya Miles, Mike E. 2007. Real Estate Development : Principles and Process. Washington, DC : The Urban Land Institute Taufiq, dan Tandelilin. 2007. Faktor-faktor yang Mempengaruhi Transaksi Rumah Sederhana Tipe 36 di Kabupaten Boyolali Provinsi Jawa Tengah. Jurnal Ekonomi Bisnis. Yogyakarta : Penerbit UGM Tjiptono, Fandi. 1997. Strategi Pemasaran. Yogyakarta : Penerbit Andi Peter, J.P. and Olson, J.C 2000. Consumer Behavior: Perilaku Konsumen dan Strategi Pemasaran, Jilid 1, Edisi Keempat. Jakarta : Erlangga Primananda, A. 2010. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Konsumen Dalam Membeli Rumah. Semarang. Fakultas Ekonomi Universitas Diponegoro Roscoe, J.T. 1975. Fundamental Research Statistics for The Behavior Sciencess, Second Edition. New York : Rineheart and Winston Wow,

Pasar Properti Mewah di http://kaltim.tribunnews.com

Bali

Tembus

ISBN: 978-602-70604-2-5 B-18-7

Peringkat

Tiga

Dunia.

2015.

ANALISA PENGARUH ATRIBUT PROPERTI TERHADAP KEPUASAN KONSUMEN PERUMAHAN

Recommend Documents