Analisa Luasan Area Parkir
Manajemen Pengelolaan
Kehadiran dan keberadaan manajemen properti diperlukan baik oleh sektor privat maupun sektor publik yang memiliki dan/atau menggunakan properti, baik dalam hal kuantitas maupun nilai uangnya. Untuk pengelolaan proyek Apartemen Ciputra World ini, owner membentuk sebuah management building sebagai pengelola apartemen.
Analisa Finansial Dalam pembangunan proyek Apartemen Ciputra World diperlukan biaya investasi sebesar Rp.709,940,749,000.00, yang dikeluarkan pada awal dan hanya terjadi sekali selama masa konstruksi. Modal investasi pembangunan apartemen ini diperoleh dari modal sendiri dan modal pinjaman dari bank. Untuk modal pinjaman sebesar 2/3 dari biaya investasi atau sebesar Rp.473,293,832,700.00. Pengembalian pinjaman ini akan diangsur selama 10 tahun dengan i = 9 %, sehingga besar angsuran sebesar Rp.73,739,179,150.00 per tahun.
Analisa Finansial
Pendapatan Penjualan Unit Apartemen Apartment Ciputra World (The Via & The Vue) memiliki 408 unit yang tersebar di dua tower masing-masing 29 lantai dengan empat tipe berdasar luas lantai, terdiri dari 26 lantai tipikal dan 3 lantai penthouse. Harga apartemen sudah termasuk izin mendirikan bangunan (IMB), listrik dan instalasi (telepon, antenna tv, AC, water heater), PDAM, Akta pemisahan, Pemecahan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun atas nama PT. Win-Win Reality Center.
Pendapatan Penjualan Unit Apartemen
Penjualan unit apartemen ditetapkan dilakukan dengan cara angsuran selama tiga tahun dengan bunga 8%, dengan target tahun ketiga atau tahun 2011 unit sudah laku semua. Dengan sistem pembayaran tersebut, maka angsuran terjadi hingga tahun 2013. Dari data yang diperoleh dari pihak Ciputra, tahun ke-1 unit apartemen telah terjual 55% maka diasumsikan pada tahun ke-2 occupancy rate mencapai 82.7% dan pada tahun ke-3 occupancy rate telah mencapai 100% atau unit terjual semua. Dari hasil perhitungan diperoleh nilai pendapatan dari penjualan apartemen pada tahun ke-1 senilai Rp.112,849,800,000.00, tahun ke-2 sebesar Rp.175,492,400,000.00, tahun ke-3 senilai Rp.253,480,400,000.00, tahun ke-4 sebesar Rp.140,630,600,000.00, dan terakhir tahun ke-5 sebesar Rp.77,988,000,000.00.
Service Charge
Ada biaya rutin yang harus dikeluarkan oleh pemilik apartemen di luar listrik, air dan telepon yaitu Service Charge. Service Charge adalah biaya yang harus dikeluarkan pemilik apartemen untuk perawatan gedung, fasilitas umum, taman, kebersihan dan keamanan yang dihitung per meter persegi apartemen penghuni. Pada Apartemen Ciputra World dikenakan service charge sebesar Rp.18,000.00/m2. Contohnya unit apartemen tipe 1 bedroom dengan luas 75 m2 maka biaya service charge yang harus dikeluarkan per bulan adalah 75 x Rp.18,000.00 = Rp.1,350,000.00. Dana ini dikelola oleh manajemen apartemen. Pendapatan dari service charge ini diperoleh saat apartemen mulai dioperasikan. Dengan asumsi bahwa tingkat hunian apartemen mencapai 100% di tahun 2011, maka nilai service charge akan dikalikan 100%.
Rekapitulasi Pendapatan
Pengeluaran Pengeluaran untuk Apartemen Ciputra World terdiri atas : Biaya Operasional Biaya Pemeliharaan Biaya Replacement
Biaya Operasional
Rekapitulasi Biaya Operasional Apartemen
Biaya Pemeliharaan
Biaya pemeliharaan untuk gedung Apartemen Ciputra World digunakan untuk aktivitas perbaikan peralatan, pemeliharaan elevator, pengecatan ulang, dan lain sebagainya yang dilakukan setiap setahun sekali. Besarnya biaya pemeliharaan per tahun dialokasikan sebesar 30% dari service charge apartemen atau sebesar Rp.242,991,306.00.
Biaya Replacement Apartemen
Biaya replacement dalam Apartemen Ciputra World meliputi penggantian mesin, seperti pompa air, AC, generator atau genset, lift, dll yang dialokasikan sebesar 30% (Poerbo, 1995) dari service charge yaitu sebesar Rp.242,991,306.00.
Biaya Penyusutan Biaya penyusutan adalah nilai suatu aset yang berkurang dikarenakan waktu/pemakaian maupun keusangan, dalam hal ini yang mengalami penyusutan adalah nilai bangunannya. Penyusutan bangunan Apartemen Ciputra World menggunakan metode garis lurus (Straight Line) dengan asumsi umur bangunan 20 tahun (UU No.17 Tahun 2000) dan nilai penyusutan tiap tahun adalah 5% dari Rp.709,940,749,000.00 (biaya proyek Apartemen Ciputra World) atau sebesar Rp.35,497,037,450.00.
Analisa Aliran Kas
Dalam pembangunan Apartemen Ciputra World menghabiskan dana investasi sebesar Rp.709,940,749,000.00, dengan masa investasi 25 tahun. Dengan mengurangkan biaya pengeluaran (investasi, operasional, pajak, depresiasi) terhadap pemasukan (penjualan unit apartemen), investasi ini dapat menghasilkan NPV sebesar -Rp.13,755,648,147.19 atau IRR 9%.
Analisa Sensitivitas
Analisa Sensitivitas dilakukan dengan mengubah tingkat hunian (Occupancy Rate) apartemen dengan presentase yang sama, selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap indikator NPV dan IRR-nya. Dalam perhitungan sensitivitas, karena asumsi awal tingkat okupansi 80% menunjukkan hasil NPV negatif, maka dilakukan asumsi penambahan tingkat okupansi 10% menjadi 90% sehingga menghasilkan NPV sebesar Rp.44,311,376,102.58. Saat dilakukan penambahan okupansi sebesar 10% lagi menjadi 100%, NPV yang dihasilkan sebesar Rp.102,378,400,352.35. Tampak di sini bahwa ketika tingkat okupansi 80%, proyek Apartemen Ciputra World tidak layak dalam hal finansial. Maka agar proyek ini layak dan tidak mengalami kerugian, tingkat okupansi harus mencapai 90%. Karena dilihat dari aspek finansial proyek ini mengalami kerugian, maka sebaiknya pihak owner menaikkan harga jual unit apartemen atau biaya service charge kepada penghuni, dengan harapan pengembalian investasi dengan umur 25 tahun dapat terpenuhi.
Analisa Sensitivitas
Analisa Sensitivitas Terhadap NPV
Analisa Sensitivitas Terhadap Discount Rate (i)
Grafik Sensitivitas Okupansi Terhadap NPV Sensitivitas 120 100 80 60 Sensitivitas
40
20 0 -13.755.648.147,19
44.311.376.102,58
NPV
102.378.400.352,35
Grafik Sensitivitas MARR Terhadap NPV Sensitivitas 16
14 12 10 8
Sensitivitas
6 4
2 0 -13.755.648.147,19
20.348.529.724,54
NPV
83.607.912.398,42
KESIMPULAN DAN SARAN
Kesimpulan Setelah dilakukan analisa aspek teknis dan aspek finansial yang telah diuraikan pada Bab IV, maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut : Dari segi teknis, perencanaan pembangunan Apartemen Ciputra World telah sesuai dengan standar zoning yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota Surabaya. Dari segi finansial, dengan nilai investasi sebesar Rp.709,940,749,000.00 dihasilkan NPV sebesar Rp.13,755,648,147.19 dengan tingkat okupansi 80%. Karena NPV yang dihasilkan negatif, berarti proyek ini tidak layak bila ditinjau dari segi finansial yang berarti kerugian. Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa investasi proyek Apartemen Ciputra World akan menjadi layak jika tingkat okupansi mencapai 90%.
Saran Saran yang dapat diambil dari Tugas Akhir ini berkaitan dengan pembahasan analisa investasi pada proyek Apartemen Ciputra World adalah : Dikarenakan keterbatasan data yang diperoleh, besarnya biaya replacement/penggantian hanya menghitung penggantian utilitas lift, perlu penelitian lanjutan yang menghitung kebutuhan biaya penggantian pada utilitas dengan lebih lengkap. Untuk penelitian selanjutnya dapat dilakukan analisa sensitivitas pada beberapa variabel lain yang mempengaruhi arus kas investasi, termasuk sumbersumber pembiayaan.
TERIMA KASIH
