ANALISA INVESTASI DAN ASPEK HUKUM TENTANG STATUS KEPEMILIKAN STRATA TITLE APARTEMEN NUSA DUA CIRCLE
TUGAS AKHIR
Oleh: Made Raka Kusuma Anggarda P, S.H. 1119151004
JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS UDAYANA 2015
ABSTRAK Seiring dengan berjalannya waktu, kebutuhan manusia akan ruang semakin bertambah sejalan dengan bertambahnya populasi dan meningkatnya aktivitas bisnis manusia. Apartemen Nusa Dua Circle dirancang dan dibangun dengan konsep tradisional dan modern di atas lahan seluas 3.2 Ha di kawasan Nusa Dua, Bali dengan segala fasilitas dan hunian mewah yang memiliki nilai investasi tinggi bagi investor. Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 telah memberikan dasar hukum terkait dengan sistem kepemilikan Strata Titleapartemen yang bersifat: HGB Murni (Tanah Negara), HGB Hak Milik, dan HGB Tanah Pengelolaan Lahan. Dalam Tugas Akhir ini proyek apartemen Nusa Dua Circlememakai sertifikat HGB Hak Milik. Untuk pengolahan data tingkat hunian yang diperoleh dari Badan Pusat Statistik Kabupaten Badung tahun 2012-2014 menggunakan metode Time Series Trend, dengan proyeksi 15 tahun kedepan. Analisa kelayakan investasi apartemen ditinjau dari aspek finansial dengan kriteria penilaian investasi yang digunakan adalah:Payback Period (PP), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan Profittability Index (PI). Hasil analisaPayback Period (PP) apartementipe Lily dan Scarlet memilikimasapengembalianinvestasipadatahunkesembilan.Net Present Valueapartemen tipe Lily sebesar Rp 823.372.470 dan apartemen tipe Scarlet Rp 1.077.035.466. AnalisaNet Present Value (NPV) apartemen tipe Lily dan Scarlet dinyatakanlayak (menguntungkan) untukdilakukaninvestasi karena NPV > 0.Internal Rate of Return apartemen tipe Lily sebesar 10,83% dan apartemen tipe Scarlet sebesar 11,34%, untuk kedua tipe apartemen dapat dinyatakan layak (menguntungkan) karena nilai IRR dari masing-masing tipe apartemen lebih tinggi dari tingkat suku bunga deposito Bank sebesar 7,5%. AnalisaProfittabilityIndex (PI) apartementipe Lily adalah 1,21dan 1,25 untukapartementipe Scarlet. Metode perhitungan Profittability Index (PI) dapat dinyatakan layak (menguntungkan) karena nilai Profittability Index> 1.
Kata kunci: analisa investasi, strata title apartemen di bali
UCAPAN TERIMAKASIH Puji syukur penyusun panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena berkat rahmat dan karunia-Nya Tugas Akhir ini dapat terselesaikan tepat pada waktunya. Laporan tugas akhir dengan judul “Analisa Investasi dan Aspek Hukum Tentang Status Kepemilikan Strata Title Apartemen Nusa Dua Circle” merupakan persyaratan dalam menyelesaikan studi strata 1 (satu) di Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Udayana. Pada kesempatan ini penyusun menyampaikan terimakasih kepada pihak-pihak yang telah turut membantu baik secara langsung maupun tidak langsung dalam proses perhitungan dan penyusunan Tugas Akhir ini.Terimakasih secara khusus penulis sampaikan kepada Bapak Ir. I Putu Dharma Warsika., M.Sc.,MM. Dan Ibu Ir. Ariany Frederika., MT., Selaku Dosen Pembimbing I dan Pembimbing II Tugas Akhir, Jurusan Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Udayana, kepada kedua orang tua, sahabat dan seluruh keluarga atas dorongan semangat dan doa yang diberikan. Penyusun menyadari bahwa Tugas Akhir ini masih banyak terdapat kekurangan, karena keterbatasan ilmu yang penulis miliki. Untuk itu penulis mengharapkan saran dan kritik demi kesempurnaan Laporan Tugas Akhir ini.
Denpasar, Juli 2015
Penyusun
DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL .................................................................................................. i HALAMAN PERNYATAAN................................................................................... ii SURAT KETERANGAN PEMBIMBING ............................................................ iii ABSTRAK.................................................................................................................. iv UCAPAN TERIMAKASIH...................................................................................... v DAFTAR ISI............................................................................................................. vi DAFTAR TABEL.................................................................................................... viii DAFTAR NOTASI DAN ISTILAH/SINGKATAN ............................................... x BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang ...................................................................................................... 1.2 Rumusan Masalah ................................................................................................. 1.3 Tujuan Penelitian................................................................................................... 1.4 Manfaat Penelitian................................................................................................. 1.5 Ruang Lingkup dan Batasan Masalah...................................................................
1 2 3 3 3
BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Pengertian Apartemen dan Persyaratan Pembangunan Apartemen ....................... 4 2.1.1. Pembangunan Struktur Apartemen................................................................ 5 2.1.2. Pertelaan ........................................................................................................ 6 2.1.3. Tanggung Jawab Bersama Atas Tanah dan Bangunan Dengan SistemStrata Title ............................................................................................................... 6 2.1.4. Hak Milik Atas Tanah Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria.........11 2.1.5.Hak Milik Atas Tanah Pada Satuan Apartemen Berdasarkan UURusun ....12 2.1.6.Status KepemilikanHak Atas Tanah Pada Satuan Apartemen Berdasarkan KUH Perdata ........................................................................................................13 2.2 Investasi................................................................................................................ 20 2.2.1. Pengertian Investasi..................................................................................... 20 2.2.2. Tujuan Investasi .......................................................................................... 21 2.2.3. Investasi Perorangan ................................................................................... 21 2.2.4. Pengertian ROI.............................................................................................21 2.2.5. Pendapatan dan Proyeksi Tingkat Hunian ...................................................22 2.3 Analisa Investasi Kepemilikan Apartemen .......................................................... 24 BAB III METODE PENELITIAN 3.1 Pemilihan Objek Studi ......................................................................................... 27 3.2 Studi Literatur ...................................................................................................... 27 3.3 Metode Pengumpulan Data .................................................................................. 27 3.4.Metode Pengolahan Data ......................................................................................28 3.5 Metode Analisis Data ........................................................................................... 28 3.6Kerangka Penelitian .............................................................................................. 30 BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN 4.1. Gambaran Umum Penelitian ............................................................................... 31 4.2. Pengumpulan Data .............................................................................................. 32 4.2.1. Harga Unit Kamar ....................................................................................... 32 4.3. Pengolahan Data.................................................................................................. 33 4.3.1. Proyeksi Tingkat Hunian.................................................................................. 34
4.4. AnalisaInvestasi .................................................................................................. 44 4.4.1. AnalisaPayback Period (PP)............................................................................ 44 A. Analisa Payback Period Apartemen Tipe Lily.............................................. 44 B. Analisa Payback Period Apartemen Tipe Scarlet ...................................45 4.4.2 AnalisaNet Present Value (NPV) .............................................................. 46 A. AnalisaNet Present Value Apartemen Type Lily.....................................46 B. AnalisaNet Present Value Apartemen Tipe Scarlet .................................47 4.4.3. AnalisaInternal Rate of Return (IRR) ....................................................... 48 A. AnalisaInternal Rate of Return Apartemen Type Lily.............................49 B.AnalisaInternal Rate of ReturnApartemen Tipe Scarlet ...........................50 4.4.4. AnalisaProfitability Index (PI).................................................................. 51 A. AnalisaProfitability Index Apartemen Type Lily ....................................51 B.Analisa Profitability IndexApartemen Tipe Scarlet ..................................52 4.5. Aspek Hukum KepemilikanTanah dan Bangunan BerdasarkanSistem Hukum Pertanahan di Indonesia .................................................................................52 4.5.1. Hak Milik Atas Tanah Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria...... 53 4.5.2.Hak Milik Atas Tanah Pada Satuan Apartemen Berdasarkan UURusun . 53 4.5.3.Status KepemilikanHak Atas Tanah Pada Satuan Apartemen Berdasarkan KUH Perdata ........................................................................................................54 BAB V PENUTUP 5.1 Kesimpulan.......................................................................................................... 58 5.2 Saran..................................................................................................................... 60 DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................... 61 LAMPIRAN ............................................................................................................. 62
DAFTAR TABEL Tabel 4.1. Fasilitas dan Sistem Pembayaran Apartemen Dalam 10 Tahun ............... 33 Tabel 4.2. Tingkat Hunian Kamar Hotel Berbintang di Kabupaten Badung ............. 34 Tabel 4.3. Perhitungan Metode Trend Linier............................................................. 35 Tabel 4.4. Perbandingan Y dan Ŷ Dengan Metode Trend Linear.............................. 36 Tabel 4.5. Perhitungan Metode Trend Kuadratik....................................................... 38 Tabel 4.6. Perbandingan Nilai Y dan Ŷ Dengan Metode Trend Kuadratik .............. 39 Tabel 4.7. Perhitungan Metode Trend Eksponensial ................................................ 40 Tabel 4.8. Perbandingan Nilai Y dan Ŷ Metode Trend Exponensial......................... 41 Tabel 4.9. Hasil Rekapitulasi Proyeksi Tingkat Hunian ............................................ 43 Tabel 4.10. HasilAnalisaPayback Periodh Apartemen Tipe Lily.............................. 45 Tabel 4.11. Hasil AnalisaPayback Periodh Apartemen Tipe Scarlet ........................ 45 Tabel 4.12.Hasil Net Present Value Apartemen Tipe Lily ........................................ 47 Tabel 4.13.Hasil Net Present Value Apartemen Tipe Scarlet .................................... 48 Tabel 4.14. Hasil Perhitungan NPV 2 Untuk Apartemen Tipe Lily .......................... 49 Tabel 4.15. Hasil Perhitungan NPV 2 Untuk Apartemen Tipe Scarlet...................... 50
